两港投资公司公布2023年第二季度财务业绩

受益于诱人的点差和波动率走低

纽约，2023年7月31日——机构RMBS + MSR房地产投资信托基金（REIT）Two Harbors Investment Corp.（纽约证券交易所代码：TWO）今天公布了截至2023年6月30日的季度财务业绩。

季度摘要

•公布的每股普通股账面价值为16.39美元，并宣布第二季度普通股股息为每股0.45美元，相当于2.2％的季度账面经济回报率。(1)

•产生的综合收益为3150万美元，合每股加权平均基本普通股0.31美元。

•不包括市场驱动的价值变动（IXM）产生的收入为每股加权平均基本普通股0.60美元。(2)

•报告的可供分配收益（EAD）为370万美元，或每股加权平均基本普通股（0.04）美元。(3)

•以每股11.89美元的平均价格回购了593,453股普通股。

•以每股19.39美元的平均价格回购了513,818股优先股。(4)

•通过流销收购和三次批量收购，结算了MSR的148亿美元未付本金余额（UPB）。

“在第二季度，市场上的许多未知变量得到了解决。国会通过了一项关于债务上限的决议，通货膨胀预期和美联储的加息路径似乎得到了很好的控制，市场很容易吸收了联邦存款保险公司拍卖的RMBS的供应。” Two Harbors总裁兼首席执行官比尔·格林伯格说。“这导致了较低的波动性，这支撑了我们投资组合的积极表现，而点差则保持在历史上具有吸引力的水平。此外，由于抵押贷款利率仍在 7% 左右，预还款速度应该会保持缓慢，这极大地增加了我们的MSR资产。我们相信，这是投资我们的机构和MSR战略的绝佳环境。”

“在本季度初最初的点差扩大之后，波动性消退，整个票券堆栈的利差收紧，从而为RMBS带来了正回报。6月份的低已实现波动率提高了RMBS经套期保值调整后的回报。Two Harbors首席投资官Nick Letica表示，由于对联邦存款保险公司销售供应的担忧减弱，我们在本季度初的投资组合中机会主义地增加了较低的息票RMBS，表现良好。“尽管今年的供应量创历史新高，但MSR套餐的出价仍然不错，需求明显强劲。我们在本季度结算了147亿美元的MSR。由于预付款速度仍然缓慢，我们对MSR的投资也为我们的业绩做出了积极贡献。”

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(1) 账面价值的经济回报率定义为给定期间开始到结束时每股普通股账面价值的增加（减少），加上该期间申报的股息，除以该期初的账面价值。

(2) 不包括市场驱动的价值变化的收入（IXM）是一项非公认会计准则指标。有关IXM的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第11页。

(3) 可供分配的收益（EAD）是一项非公认会计准则衡量标准。有关EAD的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第12页。

(4) 包括 225,886 股 A 系列、215,072 股 B 系列和 72,860 股 C 系列优先股。

经营业绩

下表总结了公司2023年第二季度和2023年第一季度的GAAP和非GAAP收益指标以及关键指标：

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(1) 不包括市场驱动的价值变化的收入（IXM）是一项非公认会计准则指标。有关IXM的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第11页。

(2) 可供分配的收益（EAD）是一项非公认会计准则衡量标准。有关EAD的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第12页。

(3) 股息收益率的计算方法是将给定时期内申报的股息按年化除以该期末的收盘股价。

(4) 账面价值的经济回报率定义为从给定时期开始到期末每股普通股账面价值的（减少）增长，加上该期间申报的股息，除以期初的账面价值。

(5) 不包括2023年第二季度170万美元的非现金股权薪酬支出和2023年第一季度610万美元的非现金股权薪酬支出以及2023年第二季度710万美元和2023年第一季度540万美元的非经常性支出。

投资组合摘要

截至2023年6月30日，该公司的投资组合包括123亿美元的机构RMBS、MSR和其他投资证券及其相关的名义债务套期保值。此外，该公司持有29亿美元的债券等值净多头证券（TBA）。

下表汇总了截至2023年6月30日和2023年3月31日公司的投资组合：

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（1）基于下级服务商延迟一个月报告的MSR所依据的贷款，并根据当月的购买量进行了调整。

(2) 代表 TBA 头寸的债券等值价值。债券等值值定义为名义金额乘以市场价格。根据公认会计原则，作为衍生工具入账。

(3) 平均投资组合收益率包括机构和非机构投资证券的利息收入、扣除估计摊销和服务费用后的MSR服务收入，以及TBA美元滚动收益的隐含资产收益部分。MSR估计摊销额是指MSR公允价值变动中主要归因于投资组合预期现金流（决胜）实现的部分，由于公司决定按公允价值核算MSR，这被视为非公认会计准则指标。TBA美元滚动收入等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS的非公认会计准则。

(4) 平均融资成本包括回购协议（不包括美国国债抵押的借款）下借款的利息支出和递延债务发行成本摊销、循环信贷额度、应付定期票据和可转换优先票据、利差收入/支出以及签订利率互换协议时支付或收到的预付款的摊销、美国国债期货收入以及美元滚动收入的隐含融资收益/成本部分 AS。TBA美元滚动收入等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS的非公认会计准则。美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

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(1) 加权平均成本基础仅包括机构本金和利息RMBS，并利用账面价值进行加权。

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注意：该公司不直接为抵押贷款提供服务，而是与获得适当许可的下级服务商签订合同，以附属服务商的名义为公司MSR所依据的贷款处理几乎所有服务职能。

(1) 指标不包括该公司指定服务管理人的证券化信托中的住宅抵押贷款。UPB 以外的投资组合指标表示由 UPB 加权的平均值。

(2) FICO代表抵押贷款行业认可的借款人信用评分。

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(1) 根据公认会计原则，作为衍生工具入账。

融资摘要

下表汇总了截至2023年6月30日和2023年3月31日公司的融资指标和未偿还的回购协议、循环信贷额度、定期票据和可转换优先票据：

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(1) 根据反向回购协议有效借入的美国国债。

(2) 不包括美国国债抵押的回购协议。

(3) 无抵押可转换优先票据。

(4) 定义为向机构和非机构投资证券和MSR提供资金的借款总额除以总权益。

(5) 定义为为代理和非机构投资证券以及MSR提供资金的借款总额，加上按净待定成本计算的隐含债务和未结算的RMBS的净应付账款（应收账款）除以总权益。

(6) 包括债务发行成本的摊销。

(7) 为降低与公司未偿借款相关的利率风险而持有的利率互换的融资成本包括利差收入/支出以及签订利率互换协议时支付或收到的预付款的摊销，以平均借款余额为分母计算。

(8) 为降低与公司未偿借款相关的利率风险而持有的美国国债期货的融资成本以平均借款余额为分母计算。美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

(9) TBA的美元滚动收入的隐含融资收益/成本是使用TBA的平均成本基础作为分母计算的。TBA美元滚动收入等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS的非公认会计准则。根据公认会计原则，TBA被视为衍生工具。

电话会议

Two Harbors Investment Corp. 将于美国东部时间2023年8月1日上午9点举行电话会议，讨论2023年第二季度的财务业绩和相关信息。电话会议将进行网络直播，可在公司网站www.twoharborsinvestment.com/investors的 “投资者” 部分观看。要参加电话会议，请在上述开始时间前大约 10 分钟拨打免费电话 (877) 502-7185。对于那些无法参加的人，从美国东部时间2023年8月1日中午12点开始，到美国东部时间2023年8月15日中午12点，可以进行电话回放。可以通过拨打 (877) 660-6853（会议代码 13737269）观看回放。电话会议还将存档在公司网站的 “新闻与活动” 栏目中。

双港投资公司

马里兰州的一家公司Two Harbors Investment Corp. 是一家房地产投资信托公司，投资住宅抵押贷款支持证券、抵押贷款服务权和其他金融资产。Two Harbors 总部位于明尼苏达州圣路易斯公园。

前瞻性陈述

本演示文稿包括1995年《美国私人证券诉讼改革法》安全港条款所指的 “前瞻性陈述”。实际结果可能与预期、估计和预测有所不同，因此，读者不应依赖这些前瞻性陈述作为对未来事件的预测。诸如 “期望”、“目标”、“假设”、“估计”、“项目”、“预算”、“预测”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能”、“应该”、“相信”、“预测”、“潜力”、“继续” 等词语旨在识别此类前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及重大风险和不确定性，可能导致实际业绩与预期业绩存在重大差异，包括我们在截至2022年12月31日的10-K表年度报告中描述的业绩以及随后的10-Q表季度报告，标题为 “风险因素”。可能导致实际业绩差异的因素包括但不限于：信贷市场状况和总体经济状况；利率和资产市值的变化；目标资产基础抵押贷款的预付利率变化；目标资产基础抵押贷款的违约率或回收率下降；房价下跌；我们为投资组合中的风险建立、调整和维持适当套期保值的能力；目标的可用性和成本资产；资产的可用性和成本融资；我们行业内竞争格局的变化；我们有效执行和实现我们已经或将来可能推行的战略交易和举措的好处的能力；我们能够认识到即将收购 RoundPoint Mortgage Servicing LLC 的好处；我们决定终止与 PRCM Advisers LLC 的管理协议以及与此类终止相关的持续诉讼；我们管理与业务相关的各种运营风险和成本的能力；中断或我们的通信和信息技术系统受损；我们收购 MSR 并成功运营我们的卖方服务子公司并监督我们的次级服务商的能力；第三方服务或止赎做法的任何缺陷以及取消抵押品赎回权的相关延误的影响；我们面临法律和监管索赔的风险；影响我们业务的立法和监管行动；新的或修改后的政府抵押贷款再融资或本金减免计划的影响；我们维持再融资或本金削减计划的能力资讯科技资格；以及由于我们的房地产投资信托基金地位和1940年《投资公司法》规定的豁免地位，我们的业务受到限制。

提醒读者不要过分依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至发表之日。Two Harbors不承担或接受任何义务公开发布任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映其预期的任何变化或任何此类声明所依据的事件、条件或情况的任何变化。有关这些和其他风险因素的其他信息包含在Two Harbors向美国证券交易委员会（SEC）提交的最新文件中。随后所有关于Two Harbors或归因于Two Harbors或任何代表其行事的人的事项的书面和口头前瞻性陈述均受上述警示陈述的明确全部限制。

非公认会计准则财务指标

除了披露根据美国公认会计原则（GAAP）计算的财务业绩外，本新闻稿和随附的投资者陈述还介绍了非公认会计准则财务指标，例如不包括市场驱动的价值变化的收入、可供分配的收益以及相关的每股基本普通股指标。公司提出的非公认会计准则财务指标提供了补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。但是，由于这些指标不是根据公认会计原则计算的，因此不应将其视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。应仔细评估公司的GAAP财务业绩以及根据这些业绩得出的对账结果。参见本新闻稿第 11 页和第 12 页的 GAAP 与非 GAAP 对账表。

附加信息

Two Harbors的股东和其他感兴趣的人士可以在www.twoharborsinvestment.com、美国证券交易委员会的互联网站点www.sec.gov上找到有关该公司的更多信息，或者直接向以下地址提出请求：Two Harbors Investment公司，收件人：投资者关系，明尼苏达州圣路易斯公园尤蒂卡大道南1601号，900套房，55416，电话（612）453-4100。

联系我们

玛格丽特·卡尔，Two Harbors Investment Corp. 投资者关系主管，(612) -453-4080，Margaret.Karr@twoharborsinvestment.com

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(1) RMBS和其他机构证券市场驱动的价值变化是指RMBS和其他机构证券的利息收入、已实现和未实现的损益之和，减去RMBS和其他机构证券现金流的实现总和，其中包括实际预付款、RMBS和其他机构证券应计利息的变化以及模拟价格变动。模型价格变动每天根据 “已实现远期” 方法进行测量，该方法包括假设计入前一日收盘公允价值的利差、远期利率和波动率保持不变。RMBS和其他机构证券包括反向纯息机构RMBS，根据公认会计原则，这些证券被视为衍生工具。

(2) MSR市场驱动的价值变化是指服务收入、服务支出、MSR已实现和未实现损益的总和，减去MSR现金流的实现总和，其中包括实际预付款、经常性服务收入和服务费用以及模型价格变动。模型价格变动每天根据 “已实现远期” 方法进行测量，该方法包括假设计入前一日收盘公允价值的利差、远期利率和波动率保持不变。

(3) 互换和互换市场驱动的价值变化是指利率互换和互换协议的净利差以及已实现和未实现的损益，减去等于前一天期末公允价值的掉期每日IXM乘以隔夜SOFR和互换每日IXM，等于前一天期末公允价值乘以已实现远期利率。

(4) TBA市场驱动的价值变化是指已实现和未实现的总收益和亏损，减去每日零波动率OAS减去隐含的回购利差，乘以前一天的期末公允价值。

(5) 非经常性登机费与 MSR 的一次性转账相关。

(6) 不包括市场驱动的价值变动（IXM）的收入是一项非公认会计准则指标，定义为归属于普通股股东的总综合收入，不包括市场驱动的总投资组合价值变化、与市场驱动的价值变动相关的所得税准备金、非经常性运营费用以及优先股和可转换优先票据的回购和报废收益。根据定义，IXM包括投资组合现金流的实现，其中包括实际的预付款、投资组合应计利息的变化、经常性服务收入和服务费用以及某些模拟的价格变化。这些建模的价格变化是根据 “已实现远期” 方法每天衡量的，该方法包括假设前一天收盘公允价值的利差、远期利率和波动率保持不变。利差、远期利率、波动率和前一天期末公允价值的假设包括适用的市场数据、来自第三方经纪商和定价供应商的数据以及管理层的评估。这适用于RMBS、MSR和衍生品（如适用），扣除所有经常性运营费用和与IXM相关的所得税准备金。IXM提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与业内同行进行比较。IXM是公司董事会为确定公司普通股申报的股息金额而考虑的几项措施之一，不应被视为应纳税所得额的表示或公司可能申报的股息金额的代表。

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(1) MSR摊销是指MSR公允价值变动中主要归因于投资组合预期现金流（决胜）实现的部分，由于公司决定按公允价值核算MSR，这被视为非公认会计准则指标。

(2) TBA美元滚动收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS。

(3) 美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资相关最便宜交割的美国国债或债券。

(4) EAD是一项非公认会计准则指标，我们将其定义为归属于普通股股东的综合收益（亏损），不包括总投资组合的已实现和未实现的损益、回购优先股的损益、信贷损失准备金（逆转）、MSR代表和担保义务的储备费用、与限制性普通股相关的非现金薪酬支出和其他非经常性支出。根据定义，EAD包括净利息收入、衍生品的应计利息和结算、TBA的美元滚动收入、美国国债期货收入、服务收入、扣除MSR估计摊销额和经常性现金相关运营支出。EAD提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与业内同行进行比较。EAD是我们的董事会为确定普通股申报的股息金额而考虑的几项措施之一，不应被视为我们应纳税所得额的指标，也不应被视为我们可能申报的股息金额的代表。