此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，该术语的定义见经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条。前瞻性陈述不能保证表现。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到许多假设、风险和不确定性的影响。我们的未来业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩存在重大差异。你可以通过在本补充包中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 或其他类似表达方式之类的词语来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和重建项目而言，预计的完成日期、估计的项目成本、预计的增量现金收益率、稳定日期和完成成本；未来资本支出、普通股和优先股股东的股息以及运营合伙企业分配的估计，包括2023年任何股息支付的形式，以及潜在的股票回购和/或资产出售的金额和形式。决定这些陈述和其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。目前，其中一些因素是利率和通货膨胀上升对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的影响，以及这些因素对我们的租户、全球、国家、地区和地方经济以及金融市场以及整个房地产市场已经产生和可能继续产生的影响。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅 “第 1A 项。风险因素”，见我们截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告的第一部分。对于这些陈述，我们声称保护1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述的安全港。提醒您不要过分依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至本补充一揽子计划发布之日。所有随后归因于我们或代表我们行事的人的书面和口头前瞻性陈述均受本节包含或提及的警示性陈述的全部明确限制。我们没有义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本补充一揽子计划发布之日之后发生的事件或情况。该补充一揽子计划包括某些非公认会计准则财务指标，并附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）认为根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）计算和列报的最直接可比的财务指标。其中包括运营资金（“FFO”）、可供分配的资金（“FAD”）、净营业收入（“NOI”）和房地产利息、税项、折旧和摊销前的收益（“ebitDare”）。本补充一揽子计划中提供了最直接可比的GAAP财务指标与提出的非公认会计准则财务指标之间差异的量化对账。这些非公认会计准则财务指标的定义以及管理层认为非公认会计准则指标为投资者提供有关公司财务状况和经营业绩的有用信息的原因的陈述，以及管理层使用这些衡量标准的目的（如果适用），可以在附录第一页的定义部分找到。

本补充一揽子计划应与公司截至2023年6月30日的季度10-Q表季度报告以及公司截至2023年6月30日的季度补充运营和财务数据包一起阅读，两者都可以在公司网站www.vno.com上查阅。

2023 年第二季度财务摘要

截至2023年6月30日的季度归属于普通股股东的净收益为46,377,000美元，摊薄每股收益为0.24美元，而去年同期为50,41.8万美元，摊薄每股收益为0.26美元。经影响同期可比性的项目调整后，截至2023年6月30日的季度调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的净收益为27,454,000美元，摊薄每股收益为0.14美元，上一季度为37,403,000美元，摊薄每股收益为0.19美元。

截至2023年6月30日的季度，调整后的息税折旧摊销前利润（非公认会计准则）为288,113,000美元，而去年同期为270,41.6万美元。

流动性

截至2023年6月30日，我们的流动性为32亿美元，包括13亿美元的现金及现金等价物和限制性现金，以及19亿美元的循环信贷额度可供使用。

宾夕法尼亚大学地区发展

截至2023年6月30日，我们已经花费了9.6亿美元的现金，估计还剩3.4亿美元用于宾夕法尼亚第一大学、宾夕法尼亚大学第二分校和宾夕法尼亚大学的全区改进。无法保证这些项目能按时完成或在预算范围内完成。

2023 年业务发展

股息/股票回购计划

2023年4月26日，Vornado宣布将其普通股的分红推迟到2023年底，届时，在最终确定其2023年应纳税所得额（包括资产出售的影响）后，它将以董事会确定的现金或（ii）现金和证券的组合支付2023年的股息。从股息或资产出售中保留的现金将用于减少债务和/或为下文讨论的股票回购计划提供资金。

Vornado还宣布，根据一项新制定的股票回购计划，其董事会已授权回购其高达2亿美元的已发行普通股。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，我们以23,216,000美元的价格回购了1,722,295股普通股，平均每股价格为13.48美元。

2023 年业务发展-续

公园大道 350 号

2023年1月24日，我们和鲁丁家族（“鲁丁”）与Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel创始人兼首席执行官（“KG”）的子公司完成了与公园大道350号和东52街40号有关的一系列交易的协议。

根据协议，Citadel master以 “原样” 租赁了占地58.5万平方英尺的曼哈顿公园大道350号办公楼，为期十年，初始年净租金为3,600万美元。根据租约条款，没有提供租户补贴或免费租金。Citadel还租赁了鲁丁位于东52街40号（39万平方英尺）的邻近房产。

此外，我们还与鲁丁（“Vornado/Rudin JV”）成立了一家合资企业，该合资企业旨在收购东51街39号。下文所述的KG合资企业成立后，东51街39号将与公园大道350号和东52街40号合并，创建一个顶级开发用地（统称为 “场地”）。2023年6月20日，Vornado/Rudin合资公司以4000万美元的价格完成了对东51街39号的收购，该收购由Vornado和Rudin在50/50的基础上出资。

从 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以选择以下任一选项：

•收购与Vornado/Rudin合资企业的60％权益，该合资企业将对该场地的估值为12亿美元（Vornado为9亿美元，鲁丁为3亿美元），并根据东中城分区分区建造一座占地170万平方英尺的新办公大楼（“项目”），由Vornado/Rudin合资公司担任开发商。KG将拥有合资企业60％的股份，而Vornado/Rudin合资公司将拥有40％的股份（Vornado拥有36％的股份，鲁丁拥有合资企业4％的股份，以及Vornado/Rudin合资公司的2.5亿美元优先股权）。

◦在合资企业成立时，Citadel或其关联公司将在该项目中为其位于纽约市的主要办公室签订一份为期15年的锚定租约，并附有续订选项，该租约占地约850,000平方英尺（具有扩建和收缩权）；

◦Citadel空间的租金将由基于项目总成本的百分比回报（根据实际资本成本进行调整）的公式确定；

◦主租赁将在预定的拆除开始时终止；

•或者，行使以14亿美元（Vornado为10.85亿美元，鲁丁为3.15亿美元）收购该网站的选择权，在这种情况下，Vornado/Rudin合资公司将不参与新开发项目。

此外，从2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin合资公司可以选择以12亿美元（9亿美元给Vornado，3亿美元给鲁丁）将该场地交给KG。在任何看跌期权平仓后的十年内，除非根据KG组建合资企业的请求行使看跌期权，或者KG支付了2亿美元的解雇金，否则如果KG继续开发网站，Vornado/Rudin合资公司将有权根据上述条款与KG投资合资企业。

处置

亚历山大公司（“亚历山大”）

2023年5月19日，亚历山大以71,06万美元的价格完成了对位于纽约皇后区的Rego Park III地块的出售，其中包括对布朗菲尔德税收优惠的对价以及迄今为止的规划、规格和改进费用的报销。出售后，我们确认了16,396,000美元的净收益份额，并从Alexander's获得了71.1万美元的销售佣金，其中25万美元支付给了第三方经纪商。

军械库秀

2023年7月3日，我们以2440万美元的价格完成了位于纽约的The Armory Show的出售，但收盘后会进行某些调整。财务报表收益将在2023年第三季度确认，约为2000万美元。

曼哈顿零售物业出售

2023年7月27日，我们签订了一项协议，以1亿美元的价格出售位于第五大道510号、春街148—150号、百老汇443号和百老汇692号的四处曼哈顿零售物业。我们预计将在2023年第三季度完成销售，并确认财务报表亏损约50万美元。此次出售受惯例成交条件的约束。

有关GAAP与非公认会计准则指标的对账情况，请参阅附录。

2023 年业务发展-续

融资活动

参与西 34 街 150 号贷款

2023 年 1 月 9 日，我们在西 34 街 150 号的2.05亿美元抵押贷款中参与的1.05亿美元抵押贷款得到偿还，这使合并资产负债表上的 “其他资产” 和 “应付抵押贷款净额” 减少了1.05亿美元。剩余的1亿美元抵押贷款余额的利息为SOFR加1.86％，受利率上限安排的约束，SOFR执行率为4.10％，将于2024年5月到期。

第五大道 697-703 号（第五大道和时代广场合资企业）

2023年6月14日，第五大道和时代广场合资公司完成了对第五大道697-703号4.21亿美元的无追索权抵押贷款的重组，该贷款于2022年12月到期。重组后的3.55亿美元贷款通过应用房地产级储备金和合伙人的资金减少了本金，分为（i）3.25亿美元的优先票据，其利息为SOFR加2.00％；（ii）3000万美元的初级票据，按4.00％的固定利率累计利息。重组后的贷款将于2028年3月到期，并已全部展期。为未来重新租赁该物业而筹集的任何资金都将优先于3000万美元的初级票据。

西 22 街 512 号

2023年6月28日，我们持有55％权益的一家合资企业完成了对曼哈顿西22街512号的12925万美元再融资，这是一栋占地17.3万平方英尺的办公楼。这笔纯息贷款的第一年利率为SOFR加2.00％，之后为SOFR加2.35％。该贷款将于2025年6月到期，延期一年，视还本付息覆盖率、贷款价值和债务收益率要求而定。该贷款取代了之前的137,124,000美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加上1.85％，初始到期日为2023年6月。此外，合资企业订立了利率上限安排，详见下页表格。

第七大道 825 号

2023年7月24日，我们持有50％权益的一家合资企业完成了对位于第七大道825号的办公公寓的5400万美元再融资，这是一座占地17.3万平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。纯息贷款的利率为SOFR加2.75％，满足某些租赁条件后可减免30个基点，将于2026年1月到期。这笔贷款取代了之前的6000万美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加上2.35％，定于2023年7月到期。

融资活动-续

利率互换和上限安排

在截至2023年6月30日的六个月中，我们达成了以下利率互换和上限安排。有关我们的利率互换和上限安排的更多信息，请参阅第11页：

（金额以千计）

名义金额 （共享）

全押互换率

到期日期

浮动利率利差

利率互换：

加利福尼亚街 555 号（24 年 5 月 24 日生效）

$

840,000

6.03%

05/26

S+205

无抵押定期贷款 (1)（10 月 23 日生效）

150,000

5.12%

07/25

S+129

指数行使率

利率上限：

1290 美洲大道（70.0% 的利息）（11 月 23 日生效）(2)

$

665,000

1.00%

11/25

S+162

公园大道一号（3 月 24 日生效）

525,000

3.89%

03/25

S+122

列克星敦大道731号办公公寓（利息为32.4％）（7月23日生效）

162,000

6.00%

06/24

Prime + 0

第五大道 640 号（利息 52.0%）

259,925

4.00%

05/24

S+111

西 22 街 512 号（利息 55.0%）

71,088

4.50%

06/25

S+200

______________________________

(1) 除了上述披露的掉期外，将于2027年12月到期的无抵押定期贷款还受前期达成的各种利率互换安排的约束。下表总结了互换安排对无抵押定期贷款的影响。

(2) 就该安排而言，我们预付了63,100美元，其中18,930美元归于非控股权益。

租赁活动

以下租赁活动和相关统计数据基于在此期间签署的租约，无意与根据公认会计原则开始租金收入相吻合。第二代转租空间代表空置超过九个月的平方英尺，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。

截至2023年6月30日的三个月

27.9万平方英尺的纽约办公空间（共享224,000平方英尺），初始租金为每平方英尺91.57美元，加权平均租期为10.7年。在17.4万平方英尺的第二代空间上，公认会计原则和按市值计算的租金变化分别为正9.9％和正5.7％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺10.94美元，占初始租金的11.9％。

20.5万平方英尺的纽约零售空间（共享15.9万平方英尺），初始租金为每平方英尺50.29美元，加权平均租期为5.1年。97,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正20.6％和正15.6％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺16.17美元，占初始租金的32.2％。

THE MART占地29,000平方英尺（全部共享），初始租金为每平方英尺56.85美元，加权平均租期为3.7年。21,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为负11.2％和负13.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺4.86美元，占初始租金的8.5％。

位于加利福尼亚街555号的6,000平方英尺（合租4,000平方英尺），初始租金为每平方英尺120.56美元，加权平均租期为5.2年。第二代4,000平方英尺空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正12.8％和正2.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺9.12美元，占初始租金的7.6％。

截至2023年6月30日的六个月中

1,056,000平方英尺的纽约办公空间（共享99.6万平方英尺），初始租金为每平方英尺98.89美元，加权平均租期为9.8年。占地85.1万平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正8.7％和正2.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺4.55美元，占初始租金的4.6％。

23万平方英尺的纽约零售空间（共享17.9万平方英尺），初始租金为每平方英尺85.76美元，加权平均租期为5.3年。在10.4万平方英尺的第二代空间上，GAAP和按市值计算的租金变化分别为正11.3％和正8.6％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺17.59美元，占初始租金的20.5％。

THE MART占地10.8万平方英尺（全部共享），初始租金为每平方英尺56.55美元，加权平均租期为6.0年。72,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为负4.3％和负9.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺7.48美元，占初始租金的13.2％。

位于加利福尼亚街555号的10,000平方英尺（合租7,000平方英尺），初始租金为每平方英尺134.70美元，加权平均租期为5.9年。第二代4,000平方英尺空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正12.8％和正2.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺22.92美元，占初始租金的17.0％。

________________________________

(1) 我们的债务契约比率和合并未支配息税折旧摊销前利润是根据我们的优先无抵押票据的条款计算得出的。用于这些计算的方法可能与其他公司的标题相似的比率和金额有很大不同。有关计算这些比率和金额所用方法的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会提交的优先债务契约以及适用的招股说明书和招股说明书补充文件。

(2) 总资产包括息税折旧摊销前利润，根据我们的优先无抵押票据契约条款，上限为7.0％。

(3) 信用评级仅供参考，不建议买入或卖出我们的证券。

________________________________

有关调整后的息税折旧摊销前利润和息税折旧摊销前利润净负债的定义，请参阅附录第二页。参见附录第五页的净收益（亏损）与ebitDare的对账以及附录第六页调整的ebitDare与ebitDare的对账。

截至2023年6月30日，2595美元的浮动利率债务（按份额计算）受利率上限安排的约束，不受利率上限安排约束的372美元浮动利率债务占我们按比例分配的债务总份额的4％。详情请参阅以下页面。

________________________________

请参阅合并债务附录第四页的对账表，截至2023年6月30日，我们的合并资产负债表上显示的合并合同债务的净额。

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(1) 假设行使权利扩展期权。

(2) 无抵押定期贷款在其期限内受各种利率互换安排的约束。详情见第 6 页。

(3) 截至2023年6月30日，我们所有的伦敦银行同业拆借利率指数债务和衍生品均已过渡。但是，由于2023年6月的合约重置日期发生在参考利率过渡日期之前，其中某些工具的伦敦银行同业拆借利率指数利率在季度末生效。

(4) 等于 (i) 根据套期保值工具调整后的最新合约重置日有效的指数利率和 (ii) 合约点差之和。

(5) 等于 (i) 现金利率和 (ii) 利率上限溢价在期限内摊销的影响之和。

(6) 于 2023 年 6 月签订，详情见第 6 页。

(7) 2023年3月，我们签订了公园大道一号抵押贷款的远期上限。详情见第 6 页。

(8) 2023年5月，第五大道和时代广场合资公司签订了第五大道640号抵押贷款的利率上限安排。详情见第 6 页。

(9) 利率将于2023年7月转换为Prime，到2024年6月，最优惠利率将上限为6.00％。亚历山大为Prime上限预付了11,258美元（按我们32.4％的份额计算为3,648美元），有效利率为8.46％。详情见第 6 页。

(10) 现金、现金等价物和限制性现金的利息收入的增加部分缓解了我们对SOFR指数上涨的敞口。

合并（100%）：
安全									$	11					$	291					$	855					$	525					$	1,580					$	2,500
不安全									—						—						450						400						1,375						350
合并债务总额（100%）									$	11					$	291					$	1,305					$	925					$	2,955					$	2,850		(3)
占合并债务总额的百分比									0.1		%				3.5		%				15.7		%				11.1		%				35.4		%				34.2		%
按份额计算的债务到期日：
合并债务（100%）									$	11					$	291					$	1,305					$	925					$	2,955					$	2,850
非合并实体按比例分摊的债务									30			(4)			1,064						576						593						40						355
减去：非控股权益在合并债务中的份额									—						(37)						—						—						—						(645)
每股债务总额									$	41					$	1,318					$	1,881					$	1,518					$	2,995					$	2,560
占每股总负债的百分比									0.4		%				12.8		%				18.2		%				14.7		%				29.0		%				24.9		%

_______________________________

(1) 假设使用右侧扩展选项。归类为固定利率的债务包括利率互换安排的影响，这些安排可能在债务到期前到期。有关截至2023年6月30日达成的利率互换安排的信息，请参阅上一页。

(2) Vornado Realty L.P. 为800美元的合资企业债务提供担保，其中包括西34街7号的300美元抵押贷款和第五大道和时代广场合资企业中包含的500美元第五大道640号抵押贷款。这800美元不包括在上面列出的时间表中。

(3) 在2027年之后到期的1,310美元浮动利率债务中，645美元归因于非控股权益。

(4) 代表我们在第七大道825号办公公寓的60美元抵押贷款中所占的份额。2023年7月24日，我们完成了对第七大道825号的54美元（每股27美元）的再融资。详情参见第 5 页。

________________________________

(1) 假设行使权利扩展期权。

(2) 表示截至期末的有效利率，基于合约重置日的适当参考利率加上经套期保值工具调整后的合同利率（如适用）。有关截至2023年6月30日达成的利率互换和利率上限安排的信息，请参阅上一页。

(3) 反映了我们通过实现某些可持续发展关键绩效指标 (KPI) 指标有资格降息 0.01%。我们必须每年达到KPI指标才能获得降息。

(4) 归类为固定利率的债务包括利率互换安排的影响，这些安排可能在债务到期前到期。有关截至2023年6月30日达成的利率互换安排的信息，请参阅上一页。

________________________________

(1) 表示免租金加上租户报销额之前的每月合同基本租金乘以 12。按股计算的年化租金包括已签订但尚未开始的租约或同一空间的空置租户。

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(1) 包括按月租约、滞留租户和在本季度最后一天到期的租约。

___________________

(1) 不包括债务和股权套利。

(2) 房产在2098年之前的地面租赁，并已全面展期。公允市场价值重置发生在2023年、2048年和2073年。13.2％的预计回报率是在2023年6月地租重置之前，该租金尚未确定，可能是实质性的。

(3) 预计将随着重建前租约的增加而实现，其平均剩余期限约为3.2年。

无法保证上述项目将按计划或在预算范围内完成、完成。此外，无法保证公司会按预期的时间表或假设的租金成功租赁房产。

附录

定义和非公认会计准则对账

固定收益补贴包括各种非公认会计准则财务指标。这些非公认会计准则指标的描述如下。本补充一揽子计划中提供了这些非公认会计准则指标与最直接可比的GAAP指标的对账情况。

ebitdare——ebitdare（即房地产公司的息税折旧摊销前利润）是全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）制定的一项非公认会计准则财务指标，它可能无法与未根据NAREIT定义计算息税折旧摊销前利润的其他房地产投资信托基金报告的息税折旧摊销前利润相提并论。NAREIT将ebitdare定义为GAAP净收益或亏损，加上利息支出，加上所得税支出，加上折旧和摊销，加上（减去）处置折旧财产的亏损和收益，包括控制权变更的损失，加上合资企业折旧财产价值下降导致的折旧财产和未合并实体投资的减值减记，加上为反映该实体在息税折旧摊销前利润中所占份额而进行的调整未合并实体的DA。公司之所以将ebitdare包括在内，是因为它是其他房地产投资信托基金使用的绩效指标，因此可以为投资者提供有用的信息，将Vornado的表现与其他房地产投资信托基金的表现进行比较。

调整后的净负债与息税折旧摊销前利润的比率——调整后的净负债与息税折旧摊销前利润的比率。净负债的计算方法为（i）公司的合并债务减去非控股权益在合并债务中的份额加上公司在未合并实体债务中的比例份额减去（ii）公司的合并现金和现金等价物、托管中的现金和美国国库券投资减去非控股权益在这些金额中的份额加上公司在未合并实体这些金额中的按比例份额。托管中持有的现金是指根据贷款协议托管的现金，包括用于还本付息、房地产税、财产保险和资本改善，公司无法指导使用这笔现金。不能假设有现金和现金等价物可用于减债，因为公司可能会将其现金和现金等价物用于其他目的。此外，公司可能无法指导使用其按比例分配的未合并实体的现金和现金等价物份额。经调整后，公司披露了ebitdare的净负债，因为管理层认为作为评估公司资产负债表杠杆率的补充衡量标准，这对投资者很有用。经调整后，息税折旧摊销前的净负债可能无法与其他公司采用的类似标题的指标相提并论。