P R E S S S R E L E A S E

Vornado 公布2023年第二季度财务业绩

纽约市 | 2023年7月31日

沃尔纳多房地产信托基金（纽约证券交易所代码：VNO）今天报道说：

截至2023年6月30日的季度财务业绩

截至2023年6月30日的季度归属于普通股股东的净收益为46,377,000美元，摊薄每股收益为0.24美元，而去年同期为50,41.8万美元，摊薄每股收益为0.26美元。经下页表格中列出的影响同期可比性的项目调整后，截至2023年6月30日的季度，归属于普通股股东的净收益（非公认会计准则）为27,454,000美元，摊薄每股收益为0.14美元，截至2022年6月30日的季度为37,403,000美元，摊薄每股收益为0.19美元。

截至2023年6月30日的季度，归属于普通股股东的运营资金（“FFO”）加上假设的转化率（非公认会计准则）为144,059,000美元，摊薄每股0.74美元，而去年同期为154,965,000美元，摊薄每股0.80美元。经下页表格中列出的影响同期可比性的项目调整后，截至2023年6月30日的季度调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO为140,737,000美元，摊薄每股0.72美元，截至2022年6月30日的季度，摊薄每股为160,059,000美元，摊薄每股0.83美元。

截至2023年6月30日的六个月财务业绩

截至2023年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的净收益为51,545,000美元，摊薄每股收益为0.27美元，而截至2022年6月30日的六个月为76,896,000美元，摊薄每股收益为0.40美元。经下页表格中列出的影响同期可比性的项目调整后，截至2023年6月30日的六个月中，截至2023年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的净收益（非公认会计准则）为29,827,000美元，摊薄每股收益为0.15美元，摊薄每股收益为69,209,000美元，摊薄每股0.36美元。

截至2023年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）为263,149,000美元，摊薄每股1.35美元，而截至2022年6月30日的六个月为309,997,000美元，摊薄每股1.60美元。调整下页表格中列出的影响同期可比性的项目，截至2023年6月30日的六个月中，截至2023年6月30日的六个月中，归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）为257,032,000美元，摊薄每股1.32美元，摊薄每股1.62美元。

下表对归属于普通股股东的净收益与调整后归属于普通股股东的净收益（非公认会计准则）进行了对账：

下表核对了归属于普通股股东的FFO加上归属于普通股股东的假设转换（非公认会计准则）再加上调整后的假设转换（非公认会计准则）：

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(1) 截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中，归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）的对账情况，见第11页。

FFO，作为调整后的桥梁——2023 年第二季度与 2022 年第二季度

下表将截至2022年6月30日的三个月中归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）与截至2023年6月30日的三个月中归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）联系起来：

（金额以百万计，每股金额除外）			FFO，经调整后
			金额						每股
截至2022年6月30日的三个月，经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换			$	160.1					$	0.83
调整后的FFO增加（减少），原因是：
影响本季度收益的非经常性项目：
蒙哥马利街345号租户和解收益，扣除法律费用			14.1
由于符合退休条件的员工的归属条件加快，2023 年 6 月补助金的股票薪酬支出增加			(7.5)
697-703 第五大道贷款违约利息超过重组贷款下的利率 (1)			(4.7)
影响本季度收益的非经常性项目总额			1.9
扣除利息收入增加后的利息支出增加			(21.8)
出售北方大道 33-00 号、富尔顿街 40 号和街头零售物业			(2.6)
租户相关物品			2.2
其他，净额			(0.4)
			(20.7)
非控股权益在上述项目中的份额以及假定可转换证券转换的影响			1.3
净减额			(19.4)						(0.11)
截至2023年6月30日的三个月，经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换			$	140.7					$	0.72

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(1) 作为2023年6月贷款重组的一部分，贷款人免除了应计违约利息。根据公认会计原则，应计金额将在重组贷款的剩余期限内摊销，从而减少未来的利息支出。

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中，归属于普通股股东的净收入与归属于普通股股东的FFO加上假设转换（非公认会计准则）的对账情况，请参阅第11页。上一页提供了归属于普通股股东的FFO加上假设的归属于普通股股东的FFO的对账以及调整后的假设转换。

股息/股票回购计划：

2023年4月26日，Vornado宣布将其普通股的分红推迟到2023年底，届时，在最终确定其2023年应纳税所得额（包括资产出售的影响）后，它将以董事会确定的现金或（ii）现金和证券的组合支付2023年的股息。从股息或资产出售中保留的现金将用于减少债务和/或为下文讨论的股票回购计划提供资金。

Vornado还宣布，根据一项新制定的股票回购计划，其董事会已授权回购其高达2亿美元的已发行普通股。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，我们以23,216,000美元的价格回购了1,722,295股普通股，平均每股价格为13.48美元。

公园大道 350 号：

2023年1月24日，我们和鲁丁家族（“鲁丁”）与Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel创始人兼首席执行官（“KG”）的子公司完成了与公园大道350号和东52街40号有关的一系列交易的协议。

根据协议，Citadel master以 “原样” 租赁了占地58.5万平方英尺的曼哈顿公园大道350号办公楼，为期十年，初始年净租金为3,600万美元。根据租约条款，没有提供租户补贴或免费租金。Citadel还租赁了鲁丁位于东52街40号（39万平方英尺）的邻近房产。

此外，我们还与鲁丁（“Vornado/Rudin JV”）成立了一家合资企业，该合资企业旨在收购东51街39号。下文所述的KG合资企业成立后，东51街39号将与公园大道350号和东52街40号合并，创建一个顶级开发用地（统称为 “场地”）。2023年6月20日，Vornado/Rudin合资公司以4000万美元的价格完成了对东51街39号的收购，该收购由Vornado和Rudin在50/50的基础上出资。

从 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以选择以下任一选项：

•收购与Vornado/Rudin合资企业的60％权益，该合资企业将对该场地的估值为12亿美元（Vornado为9亿美元，鲁丁为3亿美元），并根据东中城分区分区建造一座占地170万平方英尺的新办公大楼（“项目”），由Vornado/Rudin合资公司担任开发商。KG将拥有合资企业60％的股份，而Vornado/Rudin合资公司将拥有40％的股份（Vornado拥有36％的股份，鲁丁拥有合资企业4％的股份，以及Vornado/Rudin合资公司的2.5亿美元优先股权）。

◦在合资企业成立时，Citadel或其关联公司将在该项目中为其位于纽约市的主要办公室签订一份为期15年的锚定租约，并附有续订选项，该租约占地约850,000平方英尺（具有扩建和收缩权）；

◦Citadel空间的租金将由基于项目总成本的百分比回报（根据实际资本成本进行调整）的公式确定；

◦主租赁将在预定的拆除开始时终止；

•或者，行使以14亿美元（Vornado为10.85亿美元，鲁丁为3.15亿美元）收购该网站的选择权，在这种情况下，Vornado/Rudin合资公司将不参与新开发项目。

此外，从2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin合资公司可以选择以12亿美元（9亿美元给Vornado，3亿美元给鲁丁）将该场地交给KG。在任何看跌期权平仓后的十年内，除非根据KG组建合资企业的请求行使看跌期权，或者KG支付了2亿美元的解雇金，否则如果KG继续开发网站，Vornado/Rudin合资公司将有权根据上述条款与KG投资合资企业。

处置：

亚历山大的

2023年5月19日，亚历山大以71,06万美元的价格完成了对位于纽约皇后区的Rego Park III地块的出售，其中包括对布朗菲尔德税收优惠的对价以及迄今为止的规划、规格和改进费用的报销。出售后，我们确认了16,396,000美元的净收益份额，并从Alexander's获得了71.1万美元的销售佣金，其中25万美元支付给了第三方经纪商。

军械库秀

2023年7月3日，我们以2440万美元的价格完成了位于纽约的The Armory Show的出售，但收盘后会进行某些调整。财务报表收益将在2023年第三季度确认，约为2000万美元。

曼哈顿零售物业出售

2023年7月27日，我们签订了一项协议，以1亿美元的价格出售位于第五大道510号、春街148—150号、百老汇443号和百老汇692号的四处曼哈顿零售物业。我们预计将在2023年第三季度完成销售，并确认财务报表亏损约50万美元。此次出售受惯例成交条件的约束。

融资：

参与西 34 街 150 号贷款

2023 年 1 月 9 日，我们在西 34 街 150 号的2.05亿美元抵押贷款中参与的1.05亿美元抵押贷款得到偿还，这使合并资产负债表上的 “其他资产” 和 “应付抵押贷款净额” 减少了1.05亿美元。剩余的1亿美元抵押贷款余额的利息为SOFR加1.86％，受利率上限安排的约束，SOFR执行率为4.10％，将于2024年5月到期。

融资-续：

第五大道 697-703 号（第五大道和时代广场合资企业）

2023年6月14日，第五大道和时代广场合资公司完成了对第五大道697-703号4.21亿美元的无追索权抵押贷款的重组，该贷款于2022年12月到期。重组后的3.55亿美元贷款通过应用房地产级储备金和合伙人的资金减少了本金，分为（i）3.25亿美元的优先票据，其利息为SOFR加2.00％；（ii）3000万美元的初级票据，按4.00％的固定利率累计利息。重组后的贷款将于2028年3月到期，并已全部展期。为未来重新租赁该物业而筹集的任何资金都将优先于3000万美元的初级票据。

西 22 街 512 号

2023年6月28日，我们持有55％权益的一家合资企业完成了对曼哈顿西22街512号的12925万美元再融资，这是一栋占地17.3万平方英尺的办公楼。这笔纯息贷款的第一年利率为SOFR加2.00％，之后为SOFR加2.35％。该贷款将于2025年6月到期，延期一年，视还本付息覆盖率、贷款价值和债务收益率要求而定。该贷款取代了之前的137,124,000美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加上1.85％，初始到期日为2023年6月。此外，合资企业订立了利率上限安排，详见下表。

第七大道 825 号

2023年7月24日，我们持有50％权益的一家合资企业完成了对位于第七大道825号的办公公寓的5400万美元再融资，这是一座占地17.3万平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。纯息贷款的利率为SOFR加2.75％，满足某些租赁条件后可减免30个基点，将于2026年1月到期。这笔贷款取代了之前的6000万美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加上2.35％，定于2023年7月到期。

利率互换和上限安排

在截至2023年6月30日的六个月中，我们达成了以下利率互换和上限安排：

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(1) 除了上述披露的掉期外，将于2027年12月到期的无抵押定期贷款还受前期达成的各种利率互换安排的约束。下表总结了互换安排对无抵押定期贷款的影响。

(2) 就该安排而言，我们预付了63,100美元，其中18,930美元归于非控股权益。

租赁活动

下文的租赁活动和相关统计数据基于在此期间签署的租约，根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”），无意与租金收入的开始时间相吻合。第二代转租空间代表空置超过九个月的平方英尺，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。

在截至2023年6月30日的三个月中：

•27.9万平方英尺的纽约办公空间（共享224,000平方英尺），初始租金为每平方英尺91.57美元，加权平均租期为10.7年。在17.4万平方英尺的第二代空间上，公认会计原则和按市值计算的租金变化分别为正9.9％和正5.7％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺10.94美元，占初始租金的11.9％。

•20.5万平方英尺的纽约零售空间（共享15.9万平方英尺），初始租金为每平方英尺50.29美元，加权平均租期为5.1年。97,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正20.6％和正15.6％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺16.17美元，占初始租金的32.2％。

•THE MART占地29,000平方英尺（全部共享），初始租金为每平方英尺56.85美元，加权平均租期为3.7年。21,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为负11.2％和负13.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺4.86美元，占初始租金的8.5％。

•位于加利福尼亚街555号的6,000平方英尺（合租4,000平方英尺），初始租金为每平方英尺120.56美元，加权平均租期为5.2年。第二代4,000平方英尺空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正12.8％和正2.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺9.12美元，占初始租金的7.6％。

在截至2023年6月30日的六个月中：

•1,056,000平方英尺的纽约办公空间（共享99.6万平方英尺），初始租金为每平方英尺98.89美元，加权平均租期为9.8年。占地85.1万平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正8.7％和正2.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺4.55美元，占初始租金的4.6％。

•23万平方英尺的纽约零售空间（共享17.9万平方英尺），初始租金为每平方英尺85.76美元，加权平均租期为5.3年。在10.4万平方英尺的第二代空间上，GAAP和按市值计算的租金变化分别为正11.3％和正8.6％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺17.59美元，占初始租金的20.5％。

•THE MART占地10.8万平方英尺（全部共享），初始租金为每平方英尺56.55美元，加权平均租期为6.0年。72,000平方英尺的第二代空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为负4.3％和负9.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺7.48美元，占初始租金的13.2％。

•位于加利福尼亚街555号的10,000平方英尺（合租7,000平方英尺），初始租金为每平方英尺134.70美元，加权平均租期为5.9年。第二代4,000平方英尺空间的GAAP和按市值计算的租金变化分别为正12.8％和正2.4％。租户改善和租赁佣金为每年每平方英尺22.92美元，占初始租金的17.0％。

同店每股净营业收入（“NOI”）：

以下是我们的纽约分部THE MART和加利福尼亚街555号的同店净资产净值和同店净资产净值的增长（下降）百分比——现金基础。

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(1) 参见第 13 至第 18 页，了解同一个门店的股票净收入和同一个门店的股票净收入——现金基础对账。

(2) 2023年包括我们在租户和解协议收据中所占的14,10.3万美元份额，扣除法律费用。

NOI At Share：

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月以及截至2023年3月31日的三个月中，我们的纽约和其他NOI的份额要素汇总如下。

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请参阅下面的注释。

每股净资产收益率——现金基础：

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月以及截至2023年3月31日的三个月中，我们的纽约和其他净资产净值——现金基础的要素汇总如下。

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(1) 包括截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月、2023年3月31日以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的六个月中，建筑维护服务净收入分别为6,797美元、6,468美元、6,289美元、13,086美元和12,250美元。

(2) 2023年包括我们在租户和解协议收据中所占的14,103美元份额，扣除法律费用。

宾夕法尼亚地区——截至2023年6月30日的活跃开发/重建摘要

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(1) 不包括债务和股权套利。

(2) 房产在2098年之前的地面租赁，并已全面展期。公允市场价值重置发生在2023年、2048年和2073年。13.2％的预计回报率是在2023年6月地租重置之前，该租金尚未确定，可能是实质性的。

(3) 预计将随着重建前租约的增加而实现，其平均剩余期限约为3.2年。

无法保证上述项目将按计划或在预算范围内完成、完成。此外，无法保证公司会按预期的时间表或假设的租金成功租赁房产。

电话会议和音频网络直播

正如先前宣布的那样，公司将于美国东部时间2023年8月1日星期二上午10点举办季度财报电话会议和音频网络直播。拨打 888-317-6003（国内）或 412-317-6061（国际）并输入密码 2738876 即可参加电话会议。电话会议的网络直播将在Vornado网站www.vno.com的投资者关系部分播出，电话会议结束后将在网站上提供网络直播的在线播放。

联系我们

托马斯·J·萨内利

(212) 894-7000

补充数据

有关运营业绩、物业和租户的更多详细信息可在公司网站www.vno.com上查阅。Vornado Realty Trust是一家完全整合的股权房地产投资信托基金。

此处包含的某些陈述可能构成1995年《私人证券诉讼改革法》所指的 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述不能保证表现。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到许多假设、风险和不确定性的影响。我们的未来业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩存在重大差异。你可以通过在本新闻稿中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 或其他类似表达方式之类的词语来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和重建项目而言，预计的完成日期、估计的项目成本、预计的增量现金收益率、稳定日期和完成成本；未来资本支出、普通股和优先股股东的股息以及运营合伙企业分配的估计，包括2023年任何股息支付的形式，以及潜在的股票回购和/或资产出售的金额和形式。有关可能对我们的前瞻性陈述结果以及未来业绩和财务状况产生重大影响的因素的讨论，请参阅截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告第一部分第1A项中的 “风险因素”。目前，其中一些因素是利率和通货膨胀上升对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的影响，以及这些因素对我们的租户、全球、国家、地区和地方经济以及金融市场以及整个房地产市场已经产生和可能继续产生的影响。

VORNADO 房地产信托基金

合并资产负债表

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经营业绩

FFO是根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算的。NAREIT将FFO定义为经调整后的GAAP净收益或亏损，不包括某些房地产资产销售的净收益、房地产减值损失、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目，包括未合并子公司此类调整的按比例份额。FFO和摊薄后每股FFO是管理层、投资者和分析师使用的非公认会计准则财务指标，用于促进对各期之间和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，后者基于历史成本，隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值，而不是根据现有市场状况波动。公司还使用归属于普通股股东的FFO加上假设的转换率，并根据影响同期FFO可比性的某些项目进行了调整，作为确定高级管理层基于绩效的薪酬的几个标准之一。FFO 不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应将其视为绩效衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的现金流的替代方案。FFO 可能无法与其他公司采用的类似标题的措施相提并论。除了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换外，我们还披露了经调整后归属于普通股股东的FFO加上假设的转换情况。尽管这项非公认会计准则指标与NAREIT对FFO的定义明显不同，但我们认为它为运营业绩提供了有意义的表述。下页提供了归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO的对账加上假设的转换。本新闻稿第2页提供了归属于普通股股东的FFO的对账加上归属于普通股股东的假设转换为FFO的对账以及经调整后的假设转换。

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非公认会计准则对账

下表将归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO加上假设的转换进行了核对：

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月以及截至2023年3月31日的三个月的净收入与股票净收入和股份净收入的对账——现金基础。

每股净资产收益代表总收入减去运营支出，包括我们在部分持股实体的份额。每股净收益-现金基础表示经调整后的每股净资产净收益，不包括直线租金收入和支出、低于和超过市场租赁的收购摊销、净额和其他非现金调整。我们认为，每股净资产收益率——现金基础是做出决策和评估各细分市场未释放业绩的主要非公认会计准则财务指标，因为它与总资产回报率有关，而不是杠杆式股本回报率。由于房地产是根据每股净资产收益率-现金基础进行买入和卖出的，因此我们利用这种衡量标准来做出投资决策，并将我们的资产表现与同行的表现进行比较。每股净资产收益和每股净资产收益——现金基础不应被视为净收入或运营现金流的替代方案，也可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准进行比较。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

同一家门店的净资产净收益率代表本年度和上一年度报告期内在役业务的每股净资产净收益率。同一家门店的每股净资产净利润——现金基础是调整后的同一家门店的每股净收益，不包括直线租金收入和支出、低于和超过市场租约的收购摊销、净额和其他非现金调整。我们提出这些非公认会计准则指标是为了（i）便于对我们的房地产和细分市场的运营业绩进行有意义的比较，（ii）就是否购买、出售或再融资房地产做出决定，以及（iii）将我们的房地产和细分市场的表现与同行的表现进行比较。同一家门店的股本净收益和同一家门店的每股净收益——现金基础不应被视为运营净收入或现金流的替代方案，也可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准相提并论。

以下是截至2023年6月30日的三个月中，与2022年6月30日相比，我们的纽约分部、THE MART、California Street 555和其他投资的份额NOI与同店NOI的对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年6月30日的三个月中，我们的纽约板块THE MART、California Street 555号和其他投资与2022年6月30日相比的股票净收入——现金基础——现金基础对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年6月30日的六个月中，与2022年6月30日相比，我们的纽约分部、THE MART、California Street 555和其他投资的份额NOI与同店NOI的对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年6月30日的六个月中，我们的纽约板块THE MART、California Street 555号和其他投资与2022年6月30日相比的股票净收入——现金基础——现金基础对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年6月30日的三个月中，我们的纽约板块、THE MART、California Street 555号和其他投资的份额NOI与2023年3月31日的对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年6月30日的三个月中，我们的纽约板块THE MART、California Street 555号和其他投资与2023年3月31日相比的股票净收入——现金基础——现金基础对账情况。