附录 99.1
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1474098/000147409823000134/image0a25.jpg        


PEBBLEBROOK 酒店信托基金公布了 2023 年第二季度业绩
第二季度财务摘要
▪ 净收入：4,620 万美元
▪ 同房产总RevPAR（1）与2022年相比增长了0.6％，城市市场增长了6.0％，引领了投资组合的增长
▪ 同业息税折旧摊销前利润为1.107亿美元，与我们之前的第二季度展望一致
▪ 调整后的息税折旧摊销前利润 (1) 为1.162亿美元，调整后的摊薄后每股FFO (1) 为0.62美元，均超过了我们的第二季度展望
▪ 本季度以5,000万美元的价格回购了360万股普通股
酒店运营
趋势
§ 集团和临时业务需求继续复苏；旧金山、洛杉矶、华盛顿特区、芝加哥和波特兰的入住率强劲增长
§ 2023年下半年的集团收入增长率比2022年同期强劲增长18.5％，ADR增长7.3％
§ 休闲需求继续保持健康，周末入住率提前于2022年同期，但由于房价适中，对套房和高级客房升级的需求减少，4月至6月初异常寒冷潮湿的天气对公司西海岸酒店和度假村的周末需求产生了负面影响
投资组合更新和重新定位
§ 在本季度，完成了9,700万美元的房地产销售，其中包括西雅图摩纳哥酒店（6,330万美元）和西雅图复古酒店（3,370万美元）
§ 在本季度投资了5,250万美元进行资本改善，包括圣莫尼卡总督酒店、圣地亚哥瓦斯兰普区希尔顿酒店、杰基尔岛俱乐部度假村、埃斯坦西亚拉霍亚酒店及水疗中心的重大重新定位项目，以及将索拉玛酒店改建为圣地亚哥瓦斯兰普区玛格丽塔维尔酒店
Q3 2023
展望
§ 净收入：1460万至2,060万美元
§ Sameperty RevPAR (1) vs 2022 年：(2.0%) 至 +1.0%
§ 调整后的 ebitDare (1)：1.10亿美元至1.16亿美元
§ 调整后的摊薄后每股FFO (1)：0.56美元至0.61美元
(1) 有关上表和本新闻稿其他地方使用的同业资产信息的描述以及从净收益（亏损）与非公认会计准则财务指标的对账，请参阅本新闻稿后面的表格。
    
“
调整后的息税折旧摊销前利润和调整后的FFO在第二季度超过了我们的展望。我们城市市场需求的持续复苏主要是由团体和短途商务旅行的复苏以及返回城市参加音乐会、活动和其他活动的休闲旅行者的复苏所推动的。这在很大程度上抵消了休闲房价格以及休闲客户在我们度假村购买的高级客房和套房。此外，本季度我们重新定位项目的业务使酒店息税折旧摊销前利润减少了650万美元，比预期高出100万美元。

“作为我们战略资本再分配工作的一部分，我们成功完成了对西雅图两处房产的撤资，使今年的销售总收益达到2.323亿美元。迄今为止，我们出售所得的收益，扣除交易成本，已用于减少我们的净负债，并以与投资组合的私募市场价值相比大幅折扣回购普通股。这些战略举措证明了我们致力于提高股东价值，同时保持流动性和谨慎杠杆的资产负债表。”
 



-Pebblebrook Hotel Trust 董事长兼首席执行官 Jon E. Bortz



第二季度和年初至今亮点
第二季度
截至6月30日的六个月
同房产和企业亮点20232022方差20232022方差
（每股和RevPAR数据除外，以百万美元计）
净收益（亏损）$46.2$28.860.4 %$24.1($71.4)NM
同房收入 (1)
$240.9$240.9 0.0 %$426.5 $397.5 7.3 %
同业总收入 (1)
$367.5$364.90.7 %$657.2$599.09.7 %
同房产总支出 (1)
$256.8$237.88.0 %$487.2$424.614.8 %
同业息税折旧摊销前利润 (1)
$110.7$127.2(12.9 %)$170.0$174.4(2.6 %)
调整后的息税折旧摊销前利润 (1)
$116.2$128.8(9.7 %)$177.0$175.21.0 %
调整后的 FFO (1)
$75.7$95.0(20.3 %)$98.1$109.0(10.0 %)
调整后的摊薄后每股FFO (1)
$0.62$0.72(13.9 %)$0.79$0.83(4.8 %)
    
2023 年月度业绩
同房产投资组合亮点 (2)
一月二月破坏四月五月六月
（除了 ADR 和 RevPAR 数据外，以百万美元计）
占用率47 %60 %67 %71 %72 %77 %
ADR$287$293$303$308$303$312
RevPAR$136$175$202$219$216$241
总收入$80.8$93.0$115.9$116.9$122.2$128.4
总收入增长率（23 年与 22 年相比）59 %20 %10 %1 %3 %(1 %)
酒店税折旧摊销前利润$6.0$18.7$34.6$34.6$37.3$38.8

NM = 没有意义

(1) 有关同业信息的描述以及从净收益（亏损）到非公认会计准则财务指标的对账情况，包括扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“息税折旧摊销前利润”）、房地产息税折旧摊销前利润（“ebitdare”）、调整后的息税折旧摊销前利润、运营资金（“FFO”）、每股FFO、调整后的每股FFO 分享。

调整后的息税折旧摊销、调整后的FFO和调整后的每股FFO不包括基于股份的薪酬支出的摊销。对此类非公认会计准则财务指标的历史和可比时期业绩进行了调整，以反映排除情况。



(2) 包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：
▪ 1 家旧金山酒店（1 月至 6 月除外）
•LaPlaya 海滩度假村及俱乐部（1 月至 6 月除外）
•西雅图摩纳哥酒店（包含在1月至3月，但不包括4月至6月）
•西雅图复古酒店（包含在1月至3月，但不包括4月至6月）
•密歇根大道威斯汀零售包裹（包含在1月至3月，但不包括4月至6月）





博尔茨说：“我们的城市酒店引领了本季度的投资组合增长，同类物业入住率增长了6.6％。”“这是一个非常积极的信号，凸显了随着商务旅行继续恢复到疫情前的水平，我们的投资组合的复苏正在稳步推进。我们认为，如果不是因为从去年第一季度到2022年第二季度与omicron相关的重新预订，同比增长本来会更高。与2022年第二季度相比，这造成了更艰难的比较。我们预计，下半年商务旅行将继续改善，这得益于集团需求，今年下半年的集团收入与去年下半年相比增长了18.5％。在第二季度，我们的度假村和城市酒店对我们投资组合的周末需求也有所改善。这表明，尽管存在任何宏观经济问题，但休闲客户仍在旅行。”




飓风伊恩影响的最新情况
该公司在修复和重新开放位于佛罗里达州那不勒斯的拥有 189 间客房的 LaPlaya Beach Resort & Club（“LaPlaya”）方面取得了重大进展。度假村的海湾塔（40 间客房）和海湾塔（70 间客房）现已基本修复，两者均已全面投入运营，其他度假村服务和设施也逐步上线。Beach House（79间客房）及其提供全方位服务的水疗和健身中心，预计将在2023年底基本完工并恢复使用。

Pebblebrook预计，扣除免赔额后，其业务中断和财产保险计划将涵盖所有运营中断。第二季度与2023年第一季度以来的收入损失有关的初步业务中断和解协议为1,400万美元。该公司预计，2023年第三季度将批准与2023年第二季度以来的业务损失有关的额外约1,050万美元的初步业务中断和解协议。Pebblebrook预计将在2023年记录额外的业务中断和解协议，因为这些和解协议已经确定并与其保险提供商敲定。
战略处置最新情况
该公司在本季度完成了两次财产处置，创造了9,700万美元的销售总收入。这包括西雅图摩纳哥酒店（189间客房）的销售额为6,330万美元，西雅图复古酒店（125间客房）的销售额为3,370万美元。今年迄今为止，该公司已完成2.323亿美元的财产处置。公司处置所得的净收益用于一般公司用途，包括减少公司的未偿净负债以及回购普通股和优先股，以进一步加强公司的资产负债表并提高股东价值。
普通股回购
2023年第二季度，公司以每股13.97美元的平均价格回购了360万股普通股。自2022年10月我们的股票回购计划启动以来，公司已回购了超过1100万股普通股，约占公司已发行普通股的8％，平均价格为每股14.51美元，比公司最近公布的净资产价值（“NAV”）的中点折扣了约50％。
资本投资和战略物业重建
该公司的资本改善计划在第二季度取得了重大进展，完成了其投资组合的5,250万美元投资，其中不包括与LaPlaya修复和修复相关的资本支出。这包括圣莫尼卡总督酒店、杰基尔岛俱乐部度假村、埃斯坦西亚拉霍亚酒店及水疗中心、圣地亚哥瓦斯兰普区希尔顿酒店的重建和重新定位，以及索拉玛酒店的重建和即将更名为圣地亚哥瓦斯兰普区玛格丽塔维尔酒店。如果不包括这五处房产对投资组合的影响，该公司2023年第二季度的RevPAR增长将提高180个基点。

位于佛罗里达州基韦斯特的Southernmost Beach Resort的四间宾馆（50间客房/套房）的翻新工程于本月开始，纽波特港岛度假村的全面重建和重新定位定于第四季度开始，预计将于2024年第二季度完工。

2023年，该公司预计将投资1.45亿至1.55亿美元用于资本改善，其中不包括与LaPlaya修复和修复相关的资本支出。自2018年以来，该公司已将约6.6亿美元再投资于资产的再开发，其中包括3.25亿美元的投资回报率投资。这些投资回报率预计将产生可观的投资回报，这与公司之前的重建和重新定位项目一致。到2024年初，公司几乎所有物业都将在最近完成翻新，未来的资本投资和重新定位预计将大幅减少。
资产负债表和流动性
截至2023年6月30日，该公司的流动性为8.237亿美元，包括1.863亿美元的现金、现金等价物和限制性现金，外加其优先无抵押循环信贷额度的6.374亿美元未提取可用资金。

该公司24亿美元的合并债务和可转换票据结构良好，有效加权平均利率为4.3％。大多数债务和可转换票据（78％）的有效加权平均固定利率为3.4％，这减轻了利率上升带来的风险。公司剩余22％的债务按7.5％的浮动利率计算。此外，公司约有91％的未偿债务是无抵押的，加权平均到期日为2.8年。直到2024年第四季度，公司才有意义的债务到期日。




普通股和优先股股息
2023年6月15日，公司宣布其普通股的季度现金分红为每股0.01美元，并定期对以下受益权益优先股派发季度现金分红。
▪ 每股 6.375% 的 E 系列累积可赎回优先股 0.39844 美元；
▪ 每股 6.3% 的 F 系列累积可赎回优先股每股 0.39375 美元；
▪ 每 6.375% 的 G 系列累积可赎回优先股 0.39844 美元；以及
▪ 每股 5.7% 的 H 系列累积可赎回优先股每股 0.35625 美元。
策展人酒店及度假村系列最新消息
Curator Hotel & Resort Collection（“Curator”）是由Pebblebrook和几家行业领先的独立生活方式酒店运营商创立的全球专注于体验的小品牌和独立生活方式酒店及度假村的精选集合。策展人拥有 101 家成员酒店，并与首选供应商合作伙伴签订了 108 份主服务协议。这些协议为策展人成员酒店提供优惠价格、更优惠的运营条款以及抢先体验精选的新技术。策展人的使命是帮助独立生活方式酒店和度假村充分发挥潜力，为他们提供与大型品牌和运营商竞争所需的资源和支持，同时保持独立性。
2023 年第三季度展望
根据当前趋势，假设疫情或宏观经济状况恶化不会对旅行造成重大干扰，公司对2023年第三季度的展望如下：
2023 年第三季度展望
低高
（美元和股票/单位，单位为百万美元，每股和RevPAR数据除外）
净收入$14.6$20.6
调整后的息税前利润
$110.0$116.0
调整后的 FFO
$68.0$74.0
调整后的摊薄后每股FFO
$0.56$0.61
本2023年第三季度展望部分基于以下估计和假设：
相同房产 RevPAR$232$239
同类房产收入与2022年相比的差异(2.0 %)1.0 %
同业息税折旧摊销前利润$109.5$115.5
同业息税折旧摊销前利润与2022年相比差异(11.0 %)(6.1 %)
该展望纳入了公司目前对洛杉矶作家和电影演员协会罢工的负面影响的最佳估计（同业息税折旧摊销前利润为50万美元），该罢工对公司洛杉矶酒店的业务需求产生了负面影响。它还包括我们的重建项目完成对同业息税折旧摊销前利润的100万美元负面影响。

第三季度展望假设，LaPlaya与2023年第二季度收入损失有关的额外初步业务中断和解协议估计为1,050万美元。该金额会影响公司调整后的息税折旧摊销前利润、调整后的FFO和净收入。








2023 年第二季度财报电话会议
公司将于美国东部时间2023年7月28日星期五上午 9:00 举行季度分析师和投资者电话会议。请在电话会议开始前大约十分钟拨打 (877) 407-3982。电话会议的网络直播也将通过www.pebblebrookhotels.com的投资者关系部分播出。要访问网络直播，请在电话会议开始前十分钟点击 https://investor.pebblebrookhotels.com/news-and-events/webcasts/default.aspx。电话会议网络直播的重播将存档并在线观看。
关于佩布尔布鲁克酒店信托基金
Pebblebrook Hotel Trust（纽约证券交易所代码：PEB）是一家上市房地产投资信托基金（“REIT”），也是美国最大的城市和度假生活方式酒店及度假村的所有者。该公司拥有47家酒店和度假村，共有约12,200间客房，分布在13个城市和度假市场。欲了解更多信息，请访问 www.pebblebrookhotels.com 然后通过 @PebblebrookPEB 关注我们。

本新闻稿包含根据1995年《私人证券改革法》的安全港条款发表的某些 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，例如 “可能”、“将”、“应该”、“潜在”、“打算”、“期望”、“寻求”、“预期”、“估计”、“大约”、“相信”、“可以”、“预测”、“继续”、“假设”、“计划” 或其他类似词语或表达式。前瞻性陈述基于某些假设，可能包括未来预期、未来计划和战略、财务和运营预测和预测以及其他前瞻性信息和估计。前瞻性陈述的示例包括以下内容：对公司未来资本投资项目、运营或服务的计划或目标的描述；对公司未来经济表现的预测；对酒店处置和收益使用的预期的陈述；以及对上述任何预期所依据或与之相关的假设的描述，包括关于其发生时间的假设。这些前瞻性陈述存在各种风险和不确定性，其中许多风险和不确定性是公司无法控制的，这可能会导致实际业绩与此类陈述存在重大差异。这些风险和不确定性包括但不限于美国经济状况和酒店物业供应，以及公司向美国证券交易委员会提交的文件中更详细描述的其他因素，包括但不限于公司截至2022年12月31日的10-K表年度报告。除非法律要求，否则公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

有关公司业务和财务业绩的更多信息，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的文件中的 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 和 “风险因素” 部分，包括但不限于其10-K表年度报告和10-Q表季度报告，其副本可在公司网站www.pebblebrook的投资者关系部分获得 hotels.com。

本新闻稿中的所有信息均截至2023年7月27日。公司没有义务更新本新闻稿中的声明，以使陈述符合实际业绩或公司预期的变化。


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联系人：
Pebblebrook Hotel Trust 首席财务官雷蒙德·马茨-(240) 507-1330
如需了解更多信息或通过电子邮件接收新闻稿，请访问我们的网站
www.pebblebrookhotels.com



Pebblebrook 酒店信托基金
合并资产负债表
（以千美元计，股票和每股数据除外）
2023年6月30日2022年12月31日
（未经审计）
资产
资产：
对酒店物业的投资，净额$5,714,316 $5,874,876 
待售酒店— 44,861 
现金和现金等价物175,551 41,040 
限制性现金10,740 11,229 
酒店应收账款（分别扣除372美元和431美元的可疑账款备抵金）51,581 45,258 
预付费用和其他资产121,178 116,276 
总资产$6,073,366 $6,133,540 
负债和权益
负债：
无抵押循环信贷额度$— $— 
无抵押定期贷款，扣除未摊销的递延融资成本1,373,532 1,372,057 
可转换优先票据，扣除未摊销的债务溢价和折扣以及递延融资成本746,794 746,326 
优先无抵押票据，扣除未摊销的递延融资成本49,960 49,920 
抵押贷款，扣除未摊销的债务折扣和递延融资成本218,497 218,990 
应付账款、应计费用和其他负债258,454 250,518 
租赁负债——经营租赁320,519 320,402 
递延收入81,262 73,603 
应计利息8,086 4,535 
与待售酒店有关的负债— 428 
应付分配12,150 12,218 
负债总额3,069,254 3,048,997 
承付款和意外开支
股东权益：
实益权益优先股，面值0.01美元（截至2023年6月30日和2022年12月31日的清算优先权为71.5万美元），授权1亿股；截至2023年6月30日和2022年12月31日已发行和流通的2860万股
286 286 
普通股实益权益，面值0.01美元，授权5亿股；截至2023年6月30日已发行和流通120,057,744股，截至2022年12月31日已发行和流通126,345,293股
1,201 1,263 
额外的实收资本4,094,680 4,182,359 
累计其他综合收益（亏损）43,956 35,724 
超过留存收益的分配(1,225,748)(1,223,117)
股东权益总额2,914,375 2,996,515 
非控股权益89,737 88,028 
权益总额3,004,112 3,084,543 
负债和权益总额$6,073,366 $6,133,540 


Pebblebrook 酒店信托基金
合并运营报表
（以千美元计，股票和每股数据除外）
（未经审计）
 三个月已结束
6月30日		六个月已结束
6月30日
 2023202220232022
收入：
房间$250,934 $261,394 $447,308 $430,026 
食物和饮料93,748 100,724 169,511 163,148 
其他操作39,661 35,406 73,243 62,418 
总收入$384,343 $397,524 $690,062 $655,592 
费用：
酒店运营费用：
房间$64,690 $58,002 $121,114 $100,465 
食物和饮料68,985 64,513 127,657 110,563 
其他直接和间接112,354 105,881 211,568 191,728 
酒店运营费用总额246,029 228,396 460,339 402,756 
折旧和摊销57,957 60,274 116,326 119,374 
房地产税、个人财产税、财产保险和地租29,571 33,020 58,475 63,477 
一般和行政11,202 9,686 21,190 19,394 
减值 — 12,271 — 73,254 
出售酒店物业的（收益）亏损(23,584)— (30,219)— 
营业中断保险收入(14,015)— (22,104)
其他运营费用2,377 1,933 6,047 3,056 
运营费用总额309,537 345,580 610,054 681,311 
营业收入（亏损）74,806 51,944 80,008 (25,719)
利息支出(29,544)(23,161)(56,974)(45,733)
其他952 14 1,135 33 
所得税前收入（亏损）46,214 28,797 24,169 (71,419)
所得税（费用）补助 (31)— (31)— 
净收益（亏损）46,183 28,797 24,138 (71,419)
归属于非控股权益的净收益（亏损）1,458 808 2,341 122 
归属于公司的净收益（亏损）44,725 27,989 21,797 (71,541)
向优先股股东分配(10,987)(11,343)(21,975)(22,687)
归属于普通股股东的净收益（亏损）$33,738 $16,646 $(178)$(94,228)
普通股股东可获得的每股净收益（亏损），基本$0.27 $0.13 $0.00 $(0.72)
普通股股东可获得的每股净收益（亏损），摊薄$0.24 $0.12 $0.00 $(0.72)
普通股的加权平均数，基本121,696,400 130,904,876 123,581,926 130,904,589 
摊薄后的加权平均普通股数量151,238,955 160,720,239 123,581,926 130,904,589 


关于非公认会计准则财务指标的注意事项
本新闻稿包括某些非公认会计准则财务指标。这些指标不符合根据公认会计原则编制的衡量标准，也不是根据公认会计原则编制的衡量标准的替代方案，可能与其他公司使用的标题相似的非公认会计准则财务指标不同。此外，这些非公认会计准则财务指标并非基于任何全面的会计规则或原则。非公认会计准则财务指标的局限性在于，它们不能反映根据公认会计原则确定的与公司经营业绩相关的所有金额。

运营资金（“FFO”）-FFO代表净收入（根据公认会计原则计算），不包括房地产销售的收益或亏损，加上与房地产相关的折旧和摊销以及未合并合伙企业调整后的损益。公司认为，FFO是衡量股票房地产投资信托基金业绩的有用指标，因为它有助于人们了解公司的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，房地产折旧和摊销假设房地产资产的价值会随着时间的推移而下降是可以预见的。由于房地产价值历来会随着市场状况而上涨或下跌，因此该公司认为FFO为其表现提供了有意义的指标。鉴于FFO被投资者和分析师广泛使用，该公司还认为FFO是一种适当的绩效衡量标准。公司根据Nareit董事会在1995年3月的白皮书（经1999年11月和2002年4月修订）中制定的标准计算FFO，该标准可能与其他股票房地产投资信托基金使用的FFO计算方法不同，因此可能无法与其他房地产投资信托基金的FFO相提并论。此外，FFO并不代表由于需要资本置换或扩张、还本付息义务或其他承诺和不确定性而可供管理层全权使用的金额，也不表示可用于为公司的现金需求（包括其分配能力）提供资金的资金。公司公布了摊薄后每股FFO的计算方法，该计算方法基于报告期内已发行摊薄普通股加上未偿还的运营合伙单位。

扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“EBITDA”）——公司认为，息税折旧摊销前利润为投资者提供了评估其经营业绩的有用财务指标，其中不包括我们的资本结构（主要是利息支出）和资产基础（主要是折旧和摊销）的影响。

房地产利息、税项、折旧和摊销前的收益（“ebitDare”）——公司认为，ebitDare为投资者提供了评估其经营业绩的有用财务指标，公司根据Nareit的指导方针提供ebitDare，该指导方针载于其2017年9月的白皮书《房地产利息、税项、折旧和摊销前的收益》。ebitDare调整了可能在任何时期发生的以下项目的息税折旧摊销前利润，并将这些衡量标准称为调整后的息税折旧摊销前利润：（1）处置折旧财产的收益或损失，包括控制权变更后的损益；（2）因关联公司折旧财产价值下降而对折旧财产和未合并关联公司投资的减值减值；（3）调整以反映该实体的份额未合并关联公司的息税折旧摊销前利润率。

公司还通过审查调整后的FFO和调整后的eBitDare来评估其业绩，因为它认为，调整FFO以排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，而调整后的FFO和调整后的ebitDare的列报与GAAP净收益（亏损）的主要列报相结合，可以更完整地描述公司的经营业绩。公司调整了普通股和单位持有人可获得的以下项目的FFO，这些项目可能发生在任何时期，并将该衡量标准称为调整后的FFO和调整后的息税折旧摊销前利润：

-交易成本：公司不包括在此期间支出的交易成本，因为它认为将这些成本计入FFO并不能反映公司及其酒店的基础财务业绩。
-非现金地租：公司不包括非现金地租费用，该费用主要由地面租赁的直线租金影响组成。
-管理/特许经营合同过渡成本：公司不包括在此期间支出的一次性管理和/或特许经营合同过渡成本，因为它认为将这些成本计入FFO和调整后的息税折旧摊销前利润并不能反映公司及其酒店的基础财务业绩。
-收购负债的利息支出调整：公司不包括与收购有关的收购负债的利息支出调整，因为它认为将这些非现金调整纳入FFO和调整后的eBitDare并不能反映公司的基础财务业绩。
-融资租赁调整：公司将非现金利息支出的影响排除在融资租赁之外，因为它认为将这些非现金调整纳入FFO和调整后的息税折旧摊销前利润并不能反映公司的基础财务业绩。
-收购的无形资产的非现金摊销：公司不包括收购的无形资产的非现金摊销，其中包括但不限于优惠和不利租赁或管理协议以及高于/低于市场的房地产减税协议的摊销，因为它认为将这些非现金调整纳入FFO和调整后的息税折旧摊销并不能反映公司的基础财务业绩。
-非现金利息支出、一次性暂停运营费用、提前清偿债务、摊销基于股份的薪酬支出、已赎回优先股的发行成本以及与飓风相关的维修成本：公司不包括这些项目，因为公司认为将这些调整纳入FFO并不能反映公司及其酒店的基础财务业绩。
-一次性暂停运营费用、股票薪酬支出的摊销以及与飓风相关的成本：公司不包括这些项目，因为它认为将这些成本包括在eBitDare中并不能反映公司及其酒店的基础财务业绩。

公司列出了基本和全面摊薄后的普通股和单位的加权平均数量，不包括转换可转换债务时可发行的股票的摊薄效应。

公司列报的FFO和经公司调整后的息税折旧摊销前利润不应被视为净收益（根据公认会计原则计算）作为公司财务业绩指标的替代方案，也不应被视为运营活动现金流（根据公认会计原则计算）作为其流动性的指标的替代方案。公司列报的息税折旧摊销前利润经公司调整后，不应被视为净收益（根据公认会计原则计算）作为公司财务业绩指标的替代方案，也不应被视为运营活动现金流（根据公认会计原则计算）作为其流动性的指标的替代方案。


Pebblebrook 酒店信托基金
净收益（亏损）与FFO和调整后FFO的对账
（以千美元计，股票和每股数据除外）
（未经审计）
 三个月已结束
6月30日		六个月已结束
6月30日
2023202220232022
净收益（亏损）$46,183 $28,797 $24,138 $(71,419)
调整：
房地产折旧和摊销57,871 60,185 116,155 119,195 
出售酒店物业的收益(23,584)— (30,219)— 
减值损失— 12,271 — 73,254 
FFO$80,470 $101,253 $110,074 $121,030 
向优先股股东和单位持有人分配(12,151)(11,991)(24,303)(23,335)
FFO 适用于普通股和单位持有人$68,319 $89,262 $85,771 $97,695 
交易成本257 137 310 152 
非现金地租1,905 1,937 3,811 3,875 
管理/特许经营合同过渡成本99 126 211 389 
收购负债的利息支出调整543 764 1,084 1,486 
融资租赁调整736 725 1,470 1,447 
收购的无形资产的非现金摊销(482)(542)(4,531)(1,084)
非现金利息支出— — — 49 
基于股份的薪酬支出的摊销3,032 2,619 5,911 4,974 
与飓风相关的费用1,282 — 4,067 — 
调整后的FFO可供普通股和单位持有人使用$75,691 $95,028 $98,104 $108,983 
每股普通股 FFO-基本$0.56 $0.68 $0.69 $0.74 
每股普通股FFO——摊薄$0.56 $0.68 $0.69 $0.74 
调整后的每股普通股FFO——基本$0.62 $0.72 $0.79 $0.83 
调整后的每股普通股FFO——摊薄$0.62 $0.72 $0.79 $0.83 
基本普通股和单位的加权平均数122,704,780 131,781,980 124,590,306 131,781,693 
全面摊薄后的普通股和单位的加权平均数122,806,160 132,156,168 124,590,306 131,781,693 
有关我们使用非公认会计准则财务指标的重要注意事项，请参阅本新闻稿中的 “有关非公认会计准则财务指标的注意事项”。


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净收益（亏损）与息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的对账
（以千美元计）
（未经审计）
三个月已结束
6月30日		六个月已结束
6月30日
2023202220232022
净收益（亏损）$46,183 $28,797 $24,138 $(71,419)
调整：
利息支出29,544 23,161 56,974 45,733 
所得税支出（福利）31 — 31 — 
折旧和摊销57,957 60,274 116,326 119,374 
税前利润 $133,715 $112,232 $197,469 $93,688 
出售酒店物业的收益(23,584)— (30,219)— 
减值损失— 12,271 — 73,254 
息税前利润
$110,131 $124,503 $167,250 $166,942 
交易成本257 137 310 152 
非现金地租1,905 1,937 3,811 3,875 
管理/特许经营合同过渡成本99 126 211 389 
收购的无形资产的非现金摊销(482)(542)(4,531)(1,084)
基于股份的薪酬支出的摊销3,032 2,619 5,911 4,974 
与飓风相关的费用1,282 — 4,067 — 
调整后的息税前利润
$116,224 $128,780 $177,029 $175,248 
有关我们使用非公认会计准则财务指标的重要注意事项，请参阅本新闻稿中的 “有关非公认会计准则财务指标的注意事项”。


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2023年第三季度展望净收益（亏损）与FFO和调整后FFO的对账
（百万美元，每股数据除外）
（未经审计）
三个月结束
2023年9月30日
低高
净收益（亏损）$15 $21 
调整：
房地产折旧和摊销59 59 
出售酒店物业的（收益）亏损— — 
减值损失— — 
FFO$74 $80 
向优先股股东和单位持有人分配(12)(12)
FFO 适用于普通股和单位持有人$62 $68 
非现金地租2 2 
基于股份的薪酬支出的摊销3 3 
其他1 1 
调整后的FFO可供普通股和单位持有人使用$68 $74 
每股普通股FFO——摊薄$0.51 $0.56 
调整后的每股普通股FFO——摊薄$0.56 $0.61 
全面摊薄后的普通股和单位的加权平均数121.5 121.5 
有关我们使用非公认会计准则财务指标的重要注意事项，请参阅本新闻稿中的 “有关非公认会计准则财务指标的注意事项”。任何差异都是四舍五入的结果。


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2023年第三季度展望净收益（亏损）与息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的对账
（百万美元）
（未经审计）
三个月结束
2023年9月30日
低高
净收益（亏损）$15 $21 
调整：
利息支出和所得税支出31 31 
折旧和摊销59 59 
税前利润$105 $111 
出售酒店物业的（收益）亏损— — 
减值损失— — 
息税前利润
$105 $111 
非现金地租2 2 
基于股份的薪酬支出的摊销3 3 
其他— — 
调整后的息税前利润
$110 $116 
有关我们使用非公认会计准则财务指标的重要注意事项，请参阅本新闻稿中的 “有关非公认会计准则财务指标的注意事项”。任何差异都是四舍五入的结果。


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同房产统计数据
（未经审计）
三个月已结束
6月30日		六个月已结束
6月30日
2023202220232022
同一房产的入住率73.2 %70.0 %65.5 %59.2 %
2023 年与 2022 年相比增长/（下降）4.6 %10.8 %
同房产替代性纠纷$307.64$322.05$302.02$311.82
2023 年与 2022 年相比增长/（下降）(4.5 %)(3.1 %)
相同房产 RevPAR$225.25$225.36$197.95$184.53
2023 年与 2022 年相比增长/（下降）0.0 %7.3 %
相同物业的总每股收益率$343.66$341.45$305.00$278.09
2023 年与 2022 年相比增长/（下降）0.6 %9.7 %
注意事项：
截至6月30日的三个月的酒店业绩表包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：

• 第二季度同类房产除外情况：1 家旧金山酒店、LaPlaya Beach Resort & Club、西雅图摩纳哥酒店（已售出），
西雅图复古酒店（已售），密歇根大道威斯汀零售地块（已售）

截至6月30日的第六个月的酒店业绩表包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：

• 第一季度同类物业除外情况：旧金山1家酒店、LaPlaya海滩度假村及俱乐部
• 第二季度同类房产除外情况：1 家旧金山酒店、LaPlaya Beach Resort & Club、西雅图摩纳哥酒店（已售出），
西雅图复古酒店（已售），密歇根大道威斯汀零售地块（已售）

这些酒店相应时期的业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的经营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。

以上信息未经审计，仅供比较之用。





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同房产统计数据——按市场划分
（未经审计）
三个月已结束
6月30日		六个月已结束
6月30日
20232023
与2022年的同类房产RevPAR差异：
华盛顿特区23.4 %49.6 %
旧金山5.3 %37.6 %
芝加哥19.1 %25.9 %
波特兰5.1 %15.4 %
洛杉矶8.8 %11.6 %
波士顿0.9 %3.7 %
圣地亚哥(8.9 %)2.2 %
其他(14.7 %)(10.2 %)
南佛罗里达州/乔治亚州(13.4 %)(10.2 %)
都市的5.0 %14.9 %
度假村(10.9 %)(6.3 %)
注意事项：
截至6月30日的三个月的酒店业绩表包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：

• 第二季度同类房产除外情况：旧金山1家酒店、LaPlaya海滩度假村和俱乐部，
西雅图摩纳哥酒店（已售）、西雅图复古酒店（已售）

截至6月30日的第六个月的酒店业绩表包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：

• 第一季度同类物业除外情况：旧金山1家酒店、LaPlaya海滩度假村及俱乐部
• 第二季度同类房产除外情况：旧金山1家酒店、LaPlaya海滩度假村和俱乐部，
西雅图摩纳哥酒店（已售）、西雅图复古酒店（已售）

“其他” 包括罗得岛州纽波特和加利福尼亚州圣克鲁斯。

这些酒店相应时期的业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的经营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。

以上信息未经审计，仅供比较之用。


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酒店运营数据
同物业业绩表
（以千美元计）
（未经审计）
三个月已结束
6月30日		六个月已结束
6月30日
2023202220232022
同业收入：
房间$240,876$240,859$426,535$397,506
食物和饮料89,46992,978161,974146,296
其他37,15531,09868,71055,229
酒店总收入367,500364,935657,219599,031
同业费用：
房间$61,693$53,803$115,134$93,682
食物和饮料63,86659,433118,978100,342
其他直接8,0947,55115,66513,822
一般和行政29,56927,65056,24948,972
信息和电信系统5,0194,1839,9978,312
销售和营销26,66622,27150,65040,025
管理费10,73411,43618,79718,839
物业运营和维护13,22911,38925,83422,169
能源和公用事业9,5938,82020,08917,691
财产税14,29117,76029,46836,116
其他固定费用14,04513,48426,38524,614
酒店费用总额256,799237,780487,246424,584
同业息税折旧摊销前利润$110,701$127,155$169,973$174,447
同业息税折旧摊销前利润率30.1 %34.8 %25.9 %29.1 %
注意事项：
截至6月30日的三个月的酒店业绩表包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：

• 第二季度同类房产除外情况：1 家旧金山酒店、LaPlaya Beach Resort & Club、西雅图摩纳哥酒店（已售出），
西雅图复古酒店（已售），密歇根大道威斯汀零售地块（已售）

截至6月30日的第六个月的酒店业绩表包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，但以下情况除外：

• 第一季度同类物业除外情况：旧金山1家酒店、LaPlaya海滩度假村及俱乐部
• 第二季度同类房产除外情况：1 家旧金山酒店、LaPlaya Beach Resort & Club、西雅图摩纳哥酒店（已售出），
西雅图复古酒店（已售），密歇根大道威斯汀零售地块（已售）

这些酒店相应时期的业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的经营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。

以上信息未经审计，仅供比较之用。




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历史运营数据
（除了 ADR 和 RevPAR 数据外，以百万美元计）
（未经审计）
历史运营数据：
第一季度第二季度第三季度第四季度全年
20192019201920192019
占用率74 %86 %86 %77 %81 %
ADR$251$274$272$250$262
RevPAR$186$236$234$192$212
酒店收入$300.9$382.7$380.5$325.4$1,389.4
酒店税折旧摊销前利润$76.7$135.7$130.1$87.3$429.8
酒店息税折旧摊销前利润率25.5 %35.5 %34.2 %26.8 %30.9 %
第一季度第二季度第三季度第四季度全年
20222022202220222022
占用率48 %69 %73 %60 %63 %
ADR$300$323$325$295$312
RevPAR$144$222$237$178$196
酒店收入$231.6$366.3$388.0$308.1$1,294.0
酒店税折旧摊销前利润$46.1$125.5$123.0$63.2$357.9
酒店息税折旧摊销前利润率19.9 %34.3 %31.7 %20.5 %27.7 %
第一季度第二季度
20232023
占用率58 %73 %
ADR$301$311
RevPAR$176$227
酒店收入$294.1$377.4
酒店税折旧摊销前利润$60.4$112.1
酒店息税折旧摊销前利润率20.5 %29.7 %
注意事项：
这些历史酒店经营业绩包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店的信息，就好像它们是截至2019年1月1日拥有的一样，但LaPlaya Beach Resort & Club除外，由于飓风伊恩的关闭，该度假村和俱乐部被排除在所有时间段之外。这些历史经营业绩包括公司拥有酒店之前的时期。上述信息并未反映公司的公司一般和管理费用、利息支出、财产收购成本、折旧和摊销、税收和其他费用。

这些酒店相应时期的业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的经营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。

以上信息未经审计，仅供比较之用。




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2023 年同类房产包含参考表
酒店Q1Q2Q3Q4
摩纳哥酒店西雅图X
西雅图复古酒店X
拉普拉亚海滩度假村及俱乐部
旧金山一号酒店XX
芝加哥密歇根大道威斯汀酒店-零售地块X
注意事项：
在特定季度中标有 “X” 的房产表示该物业的同类物业经营业绩包含在同业统计数据和同业业绩表中。

公司第二季度同房产RevPAR、RevPAR增长、RevPAR总增长、RevPAR总增长、ADR、入住率、收入、支出、息税折旧摊销前利润和息税折旧摊销前利润率包括公司截至2023年6月30日拥有的所有酒店，但以下酒店除外：
-1 家旧金山酒店
-拉普拉亚海滩度假村及俱乐部
-西雅图摩纳哥酒店（已售）
-西雅图复古酒店（已售）
-密歇根大道威斯汀零售地块（已售出）

公司对2023年第三季度同房产RevPAR、RevPAR增长、RevPAR总增长、RevPAR总增长、ADR、入住率、收入、支出、息税折旧摊销前利润和息税折旧摊销前利润率的估计和假设包括截至2023年6月30日公司拥有的所有酒店，但以下酒店除外：
-拉普拉亚海滩度假村及俱乐部

运营统计数据和财务业绩可能包括公司拥有酒店之前的时期。