农田合作伙伴公司公布2023年第二季度业绩

FPI 通过出售资产表现出强劲的价值升值

丹佛，2023年7月26日（美国商业资讯）——Farmard Partners Inc.（纽约证券交易所代码：FPI）（“FPI” 或 “公司”）今天公布了截至2023年6月30日的三个月和六个月的财务业绩。

精选亮点

在截至2023年6月30日的季度中，公司：

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记录的净收入为790万美元，即普通股股东可获得的每股收益为0.14美元，而2022年同期普通股股东的净收入为300万美元，合每股0.04美元；

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记录的AFFO为（110万美元），合每股（0.02美元），而2022年同期为110万美元，合每股0.02美元；

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完成了17笔农场出售，总对价约为4,440万美元，并确认了约1,110万美元的出售总收益；

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完成了一次农场收购，总对价为890万美元；

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维持1.319亿美元的流动资金；以及

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以每股11.37美元的加权平均价格回购了4,136,946股普通股。

2023年6月30日之后，该公司：

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以每股12.22美元的平均价格又回购了116,593股普通股（年初至今回购总额为5,711,925股，平均价格为11.03美元）；以及

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完成了两项部分农场处置，总对价约为270万美元。

已确定的交易：

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FPI目前有11个农场签订了出售合同，总对价约为2200万美元，出售总收益估计为900万至1000万美元；

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FPI计划拍卖农场，收入估计在3 000万至3 300万美元之间；

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FPI正在就出售高达2600万美元的额外农田进行深入谈判，所有农田（包括已完成的销售）今年迄今已确定的交易总额约为1.35亿美元；以及

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一个农场根据合同以1,100万美元的收购价格购买。

首席执行官评论

总裁兼首席执行官卢卡·法布里（Luca Fabbri）表示：“农田增值是我们投资策略的核心。2023年上半年，我们通过超过5000万美元的农场销售实现了可观的收益，这为我们的股东提供了升值证据，并通过股票回购为股东创造了价值。2023年下半年，我们的目标是增加超过8000万美元的农场销售额，其收益将用于减少高成本债务。除了上述约1.35亿美元的已确定交易外，我们还正在与潜在买家合作，在年底前完成更多销售。根据房地产投资信托基金的税收规定，2023年我们农场销售的资本收益水平可能会导致稍后宣布额外分红，该决定将基于实际业绩、进一步的内部财务分析，并有待董事会批准。我们的拍卖和经纪渠道的交易量低于预期，这反映了整个行业的趋势，再加上更高的利息支出，将影响我们的业绩。尽管2023年面临挑战，但美国农业经济仍然强劲，是全球粮食安全的支柱。”

财务和经营业绩

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下表显示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的财务和经营业绩。

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	在结束的三个月里						在结束的六个月中
（以千计）	6月30日						6月30日
财务业绩：	2023		2022		改变		2023		2022		改变
净收入	$	7,899	$	2,993	163.9	%	$	9,612	$	4,131	132.7	%
普通股股东可获得的每股净收益	$	0.14	$	0.04	250.0	%	$	0.15	$	0.05	200.0	%
AFFO	$	(1,131)	$	1,111	NM		$	419	$	3,266	(87.2)	%
每股加权平均普通股的 AFFO	$	(0.02)	$	0.02	NM		$	0.01	$	0.07	(85.7)	%
调整后的息税前利润	$	5,400	$	5,758	(6.2)	%	$	12,487	$	12,518	(0.2)	%

经营业绩：
总营业收入	$	11,584	$	12,357	(6.3)	%	$	24,256	$	26,247	(7.6)	%
营业收入	$	2,757	$	3,455	(20.2)	%	$	7,593	$	7,773	(2.3)	%
净营业收入 (NOI)	$	8,176	$	8,966	(8.8)	%	$	17,720	$	19,462	(9.0)	%

NM = 没有意义

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有关AFFO、调整后息税折旧摊销前利润和NOI的完整定义，以及本新闻稿附带的财务表，了解净收入与AFFO、调整后息税折旧摊销前利润和NOI的对账，请参阅 “非公认会计准则财务指标”。

收购和处置活动

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在截至2023年6月30日的六个月中，公司收购了两处房产，总对价为900万美元。

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在截至2023年6月30日的六个月中，公司完成了19项财产处置，现金对价为5,150万美元，出售总收益为1,290万美元。

资产负债表

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截至2023年6月30日，该公司的未偿债务总额为4.735亿美元，而截至2022年12月31日，未偿债务总额为4.395亿美元。

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截至2023年6月30日，公司获得的流动性为1.319亿美元，分别包括1,120万美元的现金（包括220万美元的限制性现金）和1.207亿美元的信贷额度下的未提取可用资金，而截至2022年12月31日，其信贷额度下的未提取可用现金为770万美元和1.690亿美元。

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在截至2023年6月30日的六个月中，公司以每股11.01美元的加权平均价格回购了5,595,332股普通股。

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截至2023年7月21日，按全面摊薄计算，该公司已发行50,074,329股普通股。

股息申报

公司董事会宣布季度现金分红为每股普通股和A类普通OP单位0.06美元。股息将于2023年10月16日支付给2023年10月2日登记在册的股东和普通单位持有人。

2023 年收益指导和补充一揽子计划

有关2023年收益指引，请参阅补充一揽子计划的第15页，可通过公司网站的投资者关系部分访问。

电话会议信息

公司已定于 2023 年 7 月 27 日上午 11:00（美国东部时间）举行电话会议，讨论财务业绩并提供公司最新情况。

拨打 1-888-660-6359 并使用会议 ID 2818086 即可通过电话进行实时通话。电话会议还将通过仅限收听的直播网络直播，可通过公司网站www.farmlandpartners.com的投资者关系部分观看。

电话会议的重播将在活动结束后不久开始，直到 2023 年 8 月 6 日，拨打 1-800-770-2030 并使用播放 ID 2818086。网络直播的重播也将在活动结束后的限定时间内在公司网站的投资者关系部分播出。

关于农田合作伙伴公司

Farmland Partners Inc. 是一家内部管理的房地产公司，拥有并寻求收购高质量的北美农田，并通过农场房地产向农民提供贷款。截至2023年6月30日，公司在20个州拥有和/或管理约190,200英亩土地，包括阿拉巴马州、阿肯色州、加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、乔治亚州、伊利诺伊州、印第安纳州、爱荷华州、堪萨斯州、堪萨斯州、堪萨斯州、堪萨斯州、密西西比州、内布拉斯加州、北卡罗来纳州、俄克拉荷马州、南卡罗来纳州、德克萨斯州和弗吉尼亚州。此外，该公司还拥有俄亥俄州四家农业设备经销商的土地和建筑物，这些经销商以John Deere品牌租赁给了Ag Pro。该公司拥有大约26种作物类型和100多个租户。出于美国联邦所得税的目的，公司选择作为房地产投资信托基金（REIT）征税，从截至2014年12月31日的应纳税年度开始。更多信息：www.farmlandpartners.com 或 (720) 452-3100。

前瞻性陈述

本新闻稿包括联邦证券法所指的 “前瞻性陈述”，包括但不限于有关我们的前景和农业经济前景、拟议和待处理的收购和处置、融资活动、农作物产量和价格以及预期租金的声明。前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，例如 “可能”、“应该”、“可以”、“将”、“预测”、“潜力”、“继续”、“期望”、“预期”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、“估计” 或类似的表达方式或其否定词，以及未来时态的陈述。尽管公司认为此类前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设、信念和预期，但此类前瞻性陈述不是对未来事件的预测或对未来业绩的保证，我们的实际业绩可能与前瞻性陈述中提出的业绩存在重大差异。可能造成这种差异的一些因素包括：乌克兰持续的战争及其对世界农业市场、世界粮食供应、农业经济和租户业务的影响；资本市场和公司普通股市场价格的普遍波动；公司业务战略、可用性、条款和资本部署的变化；公司在到期时或之前以优惠条件为现有债务再融资的能力，或在到期前以优惠条件为现有债务再融资全部；合格人员的可用性；公司的变动的行业、利率或总体经济；与农作物产量或农作物价格相关的不利发展；公司竞争的程度和性质；公司股票回购计划下回购的时机、价格或金额（如果有）；根据合同完成收购或处置的能力；以及公司截至2022年12月31日的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分中描述的其他因素，以及公司向美国证券交易委员会提交的其他文件。此处提供的任何前瞻性信息仅在本新闻稿发布之日发布，公司没有义务更新或修改任何前瞻性信息以反映假设的变化、意外事件的发生或其他情况。

农田合作伙伴公司

合并资产负债表

截至 2023 年 6 月 30 日和 2022 年 12 月 31 日

（以千计）


	6月30日		十二月三十一日
	2023		2022
资产
土地，按成本计算	$	954,522	$	980,521
谷物设施		11,180		11,349
地下水		17,550		17,682
灌溉改进		49,861		50,097
改善排水系统		10,665		12,543
永久种植		51,054		50,394
其他		6,781		6,967
在建工程		12,821		14,810
按成本计算的房地产		1,114,434		1,144,363
减去累计折旧		(39,988)		(38,447)
房地产总额，净额		1,074,446		1,105,916
存款		126		148
现金和现金等价物以及限制性现金		11,228		7,654
持有待售资产		30		33
贷款和融资应收账款，净额		21,978		21,921
使用权资产		509		325
延期发行成本		—		63
应收账款，净额		1,701		7,055
衍生资产		2,310		2,084
库存		2,752		2,808
权益法投资		4,163		4,185
无形资产，净额		2,045		2,055
善意		2,706		2,706
预付费和其他资产		1,381		3,196
总资产	$	1,125,375	$	1,160,149

负债和权益
负债
抵押贷款票据和应付债券，净额	$	471,042	$	436,875
租赁责任		509		325
应付股息		3,011		3,333
应计利息		5,082		4,135
应计财产税		2,014		2,008
递延收入		1,141		44
应计费用		6,877		9,215
负债总额		489,676		455,935

承付款和意外开支

运营合伙企业中的可赎回非控股权益，A系列优先单位		100,485		110,210

公平
普通股，面值0.01美元，授权5亿股；截至2023年6月30日已发行和流通48,951,198股，截至2022年12月31日已发行和流通54,318,312股股票		475		531
额外实收资本		586,736		647,346
留存收益		11,368		3,567
累积分红		(80,078)		(73,964)
其他综合收入		3,512		3,306
运营合伙企业中的非控股权益		13,201		13,218
权益总额		535,214		594,004

总负债、运营合伙企业中可赎回的非控股权益和股权	$	1,125,375	$	1,160,149

农田合作伙伴公司

合并运营报表

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月

（除每股金额外，以千计）


	在已结束的三个月中				在已结束的六个月中
	6月30日				6月30日
	2023		2022		2023		2022
营业收入：
租金收入	$	9,389	$	9,196	$	19,077	$	18,741
租户补偿		831		809		1,869		1,587
农作物销售		515		1,150		875		1,845
其他收入		849		1,202		2,435		4,074
总营业收入		11,584		12,357		24,256		26,247

运营费用
折旧、损耗和摊销		2,207		1,660		4,001		3,411
物业运营费用		2,428		2,058		4,610		4,013
销售商品的成本		980		1,333		1,926		2,772
收购和尽职调查成本		—		—		14		62
一般和管理费用		2,904		3,004		5,510		6,108
法律和会计		281		816		526		2,072
其他运营费用		27		31		76		36
运营费用总额		8,827		8,902		16,663		18,474
营业收入		2,757		3,455		7,593		7,773

其他（收入）支出：
其他（收入）支出		75		(34)		64		(14)
权益法投资的（收益）损失		(5)		(8)		22		(15)
处置资产所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
利息支出		5,844		3,743		10,768		7,570
其他支出总额		(5,146)		366		(2,032)		3,546

所得税支出前的净收入		7,903		3,089		9,625		4,227

所得税支出		4		96		13		96

净收入		7,899		2,993		9,612		4,131

归属于运营合伙企业中非控股权益的净（收益）		(188)		(77)		(226)		(110)

归属于公司的净收益		7,711		2,916		9,386		4,021

分配给未归属限制性股票的不可没收分配		(27)		(16)		(43)		(31)
A 系列首选单位的分布		(683)		(840)		(1,485)		(1,680)

Farmard Partners Inc. 普通股股东可获得的净收入	$	7,001	$	2,060	$	7,858	$	2,310

基本和摊薄后的每股普通股数据：
普通股股东可获得的基本净收入	$	0.14	$	0.04	$	0.15	$	0.05
普通股股东可获得的摊薄后净收益	$	0.12	$	0.04	$	0.15	$	0.05
基本加权平均已发行普通股		50,860		50,362		52,425		48,084
摊薄后的加权平均已发行普通股		59,112		50,362		52,425		48,084
每股普通股申报的股息	$	0.06	$	0.06	$	0.12	$	0.11

农田合作伙伴公司

非公认会计准则指标的对账

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月


	在截至6月30日的三个月中				在截至6月30日的六个月中
（除每股金额外，以千计）	2023		2022		2023		2022
净收入	$	7,899	$	2,993	$	9,612	$	4,131
处置资产所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
折旧、损耗和摊销		2,207		1,660		4,001		3,411
FFO	$	(954)	$	1,318	$	727	$	3,547

基于股票的薪酬和激励		506		601		965		1,243
利率互换终止的递延影响		—		32		198		94
与房地产相关的收购和尽职调查成本		—		—		14		62
优先股和股票的分配		(683)		(840)		(1,485)		(1,680)
AFFO	$	(1,131)	$	1,111	$	419	$	3,266

AFFO 每股摊薄后加权平均股数据：

AFFO 加权平均普通股		52,454		51,985		54,002		49,739

Farmard Partners Inc. 普通股股东可获得的净收入	$	0.14	$	0.04	$	0.15	$	0.05
运营合伙企业中可赎回的非控股权益和非控股权益的收入		0.01		0.02		0.04		0.04
折旧、损耗和摊销		0.04		0.03		0.07		0.07
基于股票的薪酬和激励		0.01		0.01		0.02		0.02
处置资产所得（收益）		(0.21)		(0.06)		(0.24)		(0.08)
优先股和股票的分配		(0.01)		(0.02)		(0.03)		(0.03)
每股摊薄后加权平均股数 AFFO	$	(0.02)	$	0.02	$	0.01	$	0.07


	在结束的三个月里				在结束的六个月中
	6月30日				6月30日
（以千计）	2023		2022		2023		2022
净收入	$	7,899	$	2,993	$	9,612	$	4,131
利息支出		5,844		3,743		10,768		7,570
所得税支出		4		96		13		96
折旧、损耗和摊销		2,207		1,660		4,001		3,411
处置资产所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
息税前利润	$	4,894	$	5,157	$	11,508	$	11,213

基于股票的薪酬和激励		506		601		965		1,243
与房地产相关的收购和尽职调查成本		—		—		14		62
调整后的息税前利润	$	5,400	$	5,758	$	12,487	$	12,518

农田合作伙伴公司

非公认会计准则指标的对账

截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月


	在截至6月30日的三个月中				在截至6月30日的六个月中
（以千美元计）	2023		2022		2023		2022
营业收入：
租金收入	$	9,389	$	9,196	$	19,077	$	18,741
租户补偿		831		809		1,869		1,587
农作物销售		515		1,150		875		1,845
其他收入		849		1,202		2,435		4,074
总营业收入		11,584		12,357		24,256		26,247

物业运营费用		2,428		2,058		4,610		4,013
销售商品的成本		980		1,333		1,926		2,772
NOI		8,176		8,966		17,720		19,462

折旧、损耗和摊销		2,207		1,660		4,001		3,411
收购和尽职调查成本		—		—		14		62
一般和管理费用		2,904		3,004		5,510		6,108
法律和会计		281		816		526		2,072
其他运营费用		27		31		76		36
其他（收入）支出		75		(34)		64		(14)
权益法投资的（收益）损失		(5)		(8)		22		(15)
处置资产所得（收益）		(11,060)		(3,335)		(12,886)		(3,995)
利息支出		5,844		3,743		10,768		7,570
所得税支出		4		96		13		96
净收入	$	7,899	$	2,993	$	9,612	$	4,131

非公认会计准则财务指标

公司认为，以下非公认会计准则指标作为衡量其业绩的关键补充指标对投资者有用：FFO、NOI、AFFO、ebitDare和调整后的息税折旧摊销前利润。这些非公认会计准则财务指标应与净收入或亏损一起考虑，但不能作为衡量公司经营业绩的净收入或亏损的替代方案。根据公司的计算，FFO、NOI、AFFO、ebitDare和调整后的ebitDare可能无法与其他未与公司完全定义此类术语的公司相提并论。

FFO

公司根据全国房地产投资信托协会（NAREIT）制定的标准计算FFO。NAREIT将FFO定义为净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括出售折旧运营物业的收益（或亏损），加上与房地产相关的折旧、损耗和摊销（不包括递延融资成本的摊销），以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后的收益（或亏损）。管理层将FFO列为补充绩效衡量标准，因为它认为FFO对投资者有利，以此作为衡量公司运营业绩的起点。具体而言，在排除与房地产相关的折旧和摊销以及出售与经营业绩无关或不代表经营业绩的可折旧运营物业的损益时，FFO提供了一种绩效衡量标准，该衡量标准与同比比较可以反映入住率、租金率和运营成本的趋势。公司还认为，作为衡量房地产投资信托基金表现的广泛认可指标，投资者将使用FFO作为将公司的经营业绩与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较的基础。但是，其他股票房地产投资信托基金可能无法像公司那样按照NAREIT的定义计算FFO，因此，公司的FFO可能无法与其他房地产投资信托基金的FFO相提并论。

AFFO

公司通过调整FFO来计算AFFO，以排除公司认为无法反映公司持续经营业绩可持续性的收入和支出，包括但不限于与房地产相关的收购和尽职调查成本、股票薪酬和激励措施、利率互换终止的递延影响以及对公司优先单位的分配。

1999年NAREIT对FFO的定义确立后生效的GAAP会计和报告规则的变更导致FFO中纳入了许多与公司经营业绩可持续性无关的项目。因此，除FFO外，公司还公布了全面摊薄后的每股AFFO和AFFO，这两者都是非公认会计准则的衡量标准。管理层认为，AFFO对投资者来说是一个有用的补充业绩指标，因为它比FFO更能反映公司的运营业绩。AFFO无意代表该期间的现金流或流动性，只是为了进一步衡量公司的经营业绩。但是，即使是AFFO也无法正确掌握现金收入的时机，尤其是在根据与新收购的农场有关的租赁协议签订的全年租金支付方面。管理层认为，全面摊薄后的每股AFFO是GAAP每股收益的补充指标。每股AFFO，经过全面摊薄，可以进一步了解如何将公司的经营业绩分配给特定时间点的潜在已发行股份。管理层认为，AFFO是衡量房地产投资信托基金运营的广泛公认指标，提出AFFO将使投资者能够评估公司与其他房地产投资信托基金相比的表现。但是，其他房地产投资信托基金可能使用不同的方法来计算经过全面摊薄的每股AFFO和AFFO，因此，经过全面摊薄的公司每股AFFO和AFFO可能并不总是与其他房地产投资信托基金计算的每股AFFO和AFFO金额相提并论。全面摊薄后的每股AFFO和AFFO不应被视为净收益（亏损）或每股收益（根据公认会计原则确定）的替代方案，也不应被视为衡量公司流动性的每股净收益（亏损）收益（根据公认会计原则确定）的替代方案，也不表示可用于为公司的现金需求（包括其分配能力）提供资金的资金。

息税折旧摊销前利润（ebitdare）

公司根据NAREIT在2017年9月的白皮书中制定的标准计算房地产（“ebitDare”）的利息税折旧和摊销前收益。NAREIT将ebitDare定义为净收入（根据公认会计原则计算），不包括利息支出、所得税、折旧和摊销、处置折旧财产的收益或损失（包括控制权变更后的损益）、因关联公司折旧财产价值下降而对折旧财产和未合并关联公司投资的减值减记，以及为反映该实体在未计入的息税折旧摊销中所占的比例而进行的调整合并关联公司。eBitDare是用于评估公司经营业绩的关键财务指标，但不应将其解释为营业收入、运营活动现金流或净收入的替代方案，在每种情况下，均根据公认会计原则确定。公司认为，ebitDare是一种有用的绩效衡量标准，通常会被公司行业的分析师和投资者广泛使用。但是，尽管息税折旧摊销存款是公司各行各业广泛使用的绩效衡量标准，但公司认为它并不能正确反映公司的业务运营业绩，因为它包括非现金支出和经常性调整，这些调整是更好地了解公司业务运营业绩所必需的。因此，除了息税折旧摊销前利润外，管理层还使用调整后的息税折旧摊销前利润，这是一项非公认会计准则衡量标准。

公司通过调整某些项目的息税折旧摊销前利润来计算调整后的息税折旧摊销前利润，例如股票薪酬和激励措施以及与房地产相关的收购和尽职调查成本，这些项目是公司认为了解其经营业绩所必需的。公司认为，调整后的息税折旧摊销前利润为投资者提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，如果将其与净收入和息税折旧摊销前利润一起考虑，则有利于投资者对公司经营业绩的理解。但是，ebitDare和调整后的ebitDare作为分析工具存在局限性，不应单独考虑，也不应将其作为对根据公认会计原则报告的公司业绩的分析的替代品。

在前几个时期，公司公布了息税折旧摊销前利润和调整后的息税折旧摊销前利润。根据NAREIT的建议，从公司公布截至2018年3月31日的三个月业绩开始，公司报告息税折旧摊销前利润和调整后的息税折旧摊销前利润，代替息税折旧摊销前利润和调整后的息税折旧摊销前利润。

净营业收入 (NOI)

公司将净营业收入（NOI）计算为总营业收入（租金收入、租户补偿、农作物销售和其他收入）减去房地产运营费用（直接财产费用和房地产税），减去销售商品成本。由于净营业收入不包括一般和管理费用、利息支出、折旧和摊销、收购相关支出、其他收入和亏损以及特殊项目，因此它提供了一种绩效衡量标准，与同比比较时，它反映了与拥有和租赁农田房地产直接相关的收入和支出，从净收入中可以看出来并不明显。但是，不应将净营业收入视为衡量公司财务业绩的替代指标，因为它不反映一般和管理费用、利息支出、折旧和摊销成本、其他收入和亏损。