黑石抵押贷款信托公司黑石抵押贷款信托公司 2023 年第二季度业绩 2023 年 7 月 26 日

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 注意：除非另有说明，否则本演示文稿中的信息截至2023年6月30日。所表达的观点仅反映了BXMT截至材料中出现之日的当前观点，并且基于BXMT对当前市场环境的看法，该环境可能会发生变化。BXMT的经理是黑石集团的子公司。(1) 代表每股可分配收益。有关GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(2) 反映截至2023年6月30日的三个月每股可分配收益与每股申报的股息的比率。GAAP净收入对账见附录。1 BXMT 亮点持续的投资组合表现使GAAP每股收益为0.59美元，可分配每股收益（1）为0.79美元；强劲的收益提供了强劲的股息覆盖率和支持账面价值凭借多元化的资产负债表、充足的流动性和期限匹配的融资在波动中渡过难关。收益强劲的信贷绩效资产负债表实力结构良好、资金相匹配的负债和充足的流动性高质量抵押品支持持续的贷款表现和还款活动优先浮动利率投资组合产生的强劲收益2026年之前的公司债务到期日为0美元 18亿美元流动性15亿美元第二季度还款额为0.79美元第二季度可分配每股收益为127％（1）127％第二季度股息覆盖率（2）每股账面价值26.30美元，年初至今上涨0.04美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 2 第二季度业绩 (1) GAAP净收入的定义和对账见附录。(2) 股息收益率基于截至2023年7月25日的22.42美元股价。股息覆盖范围反映了截至2023年6月30日的三个月中每股可分配收益与每股申报的股息的比率。有关GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。(3) 基于净贷款敞口，反映了扣除银团和CECL储备金后的总贷款敞口。定义见附录。(4) 反映截至BXMT发起或收购投资之日的加权平均贷款价值比（“LTV”）。（5）表示截至2023年6月30日的三个月中超过申报股息的可分配收益。有关GAAP净收入的对账，见附录，净收入比申报的股息少500万美元。收益第二季度GAAP基本每股收益为0.59美元，每股可分配收益（1）为0.79美元，第二季度已付股息为每股0.62美元，相当于年化股息收益率为11.1％；（2）账面价值为127％的巨额股息覆盖率（2）增至每股26.30美元，因为留存的超额收益足以抵消由机构优质房地产担保的CECL储备投资组合的增加（3），其中加权平均发放LTV (4) 为 64% 在第二季度收取了15亿美元的还款，其中包括两笔贷款销售，占99.8％面值还款额分散在资产类别中，包括3.54亿美元的办公贷款信贷96％的绩效投资组合（3）继续产生强劲的现金流；第二季度账面价值增加3000万美元的超额可分配收益（5）在第二季度升级了8笔贷款并下调了7笔贷款；稳定的加权平均风险评级为2.9 CECL准备金3.8亿美元，是去年同期水平的2.7倍；大量储备金建立在5风险评级办公室贷款上，平均占未偿还贷款的20％ 本金余额稳定的配套融资结构，没有资本市场按市值计价准备金；2026年之前没有公司债务到期日将流动性提高到创纪录的18亿美元水平，杠杆率降低0.1倍。资本结构分散在各种融资来源，包括15个信贷额度交易对手；充足的融资能力支持新投资资本化和流动性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 0.67 美元 0.79 美元 2022 年第二季度 0.79 美元 2022 2 年第 3 季度 2023 年第 1 季度 (1) 反映了截至2023年6月30日的三个月中每股可分配收益与前一时期相比的变化。参见附录GAAP净收入对账，该净收入增长了7％。（2）反映了相应时期每股可分配收益与每股申报的股息的比率。有关GAAP净收入的定义和对账，请参阅附录。3收益第二季度可分配收益同比增长18％（1），目前在过去 12 个月中处于创纪录的水平股息在过去 12 个月中达到了 127% 每股收益 (1) GAAP 每股收益 0.590.60 美元 0.62 美元股息 (0.28) 0.68 美元可分配每股收益预付收入 109% 127% 2022 年第二季度 LTM 股息保险分红覆盖范围 (2) 0.55 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 153 美元 155 美元 166 美元 190 美元 197 214 12/31 2023 年 3 月 31 日 2023 年 6 月 30 日 4 收益稳定账面价值（每股）CECL 储备金（百万美元）尽管在此期间CECL储备金增加了11％，但今年迄今为止仍有所增加。特定准备金占减值贷款余额的20％ 343 352 380美元储备资产特定储备金 2022 年 3 月 31 日 2023 年 6/30/2023 26.26 26.28 26.30

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 不包括占贷款组合总额不到1％的州和国家。(2) 基于净贷款敞口，反映了扣除银团和CECL储备金后的总贷款敞口。定义见附录。你好，2% DC 1% TX 6% NY 15% NV 3% MA 2% IL 3% GA 2% FL 7% CA 12% VA，2% AZ 2% CO 2% 5 投资组合由跨行业和市场的机构资产担保抵押品多元化 (2) 地理足迹 (1) (2) ES 5% IE、5% 英国、14% AU 6% NC、1% DEU 1% 美国办公室 26% 非美国办公室 9% 多户家庭 26% 酒店业 19% 9% 零售 4% 生命科学/工作室 2% 其他房产 5% Sunbelt 25% 东北 20% 西部 15% 中西部 4% 西北 1% 其他西欧 15% 英国 14% 澳大利亚 6%

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 99% 99% 97% 96% 6/30/2022 2022 3/31 2023 3/31 2023 6/30/2023 0.93% 2.45% 4.62% 5.04% 6 信用加权平均风险评级 (1) 表现平均 1000 SOFR BXMT 的贷款组合通过市场波动和快速提高的利率表现出强劲的弹性；96% 的表现反映了强劲的表现总体信贷质量稳定的加权平均风险评级为2.9，因为大多数资产继续实现积极的商业计划表现，抵消了有限的更多资产困难情况 (1) 基于净贷款敞口，反映了扣除银团和CECL储备金后的总贷款敞口。定义见附录。2.8 2.8 2.9 2.9 2.9 2.9 6/30/2022 9/30/2022 12/31/2022 3/31/2023 6/30/2023 加权平均风险评级 1 2 3 4 5 eig t rage 风险评级

Blackstone |Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 1.5 1.7 $1.6 $1.8 $300 1,303 780 $400 2023 2027 2027 2028 + 可转换票据定期贷款 B 优先担保票据 7 资本化债务与股权和流动性（以十亿美元计）(1) 截至2022年12月31日的流动性，扣除2023年3月到期的可转换票据的2.2亿美元。(2) 代表 (i) 未偿还的有抵押担保票据总额债务、特定资产债务、定期贷款、优先担保票据和可转换票据，减去现金，至 (ii) 总权益。(3) 代表 (i) 特定资产的未偿有担保债务总额债务、定期贷款、优先担保票据和可转换票据，减去现金，改为（ii）总权益，不包括我们的CECL总储备金。（4）不包括定期贷款下每年2200万美元的定期摊销付款。杠杆率同比降低0.1倍，同时将流动性提高到创纪录的18亿美元资产负债表结构良好的资产负债表能够承受波动，没有资本市场按市值计价准备金，信用按市值计价有限 2026 年之前的公司债务到期日公司债务到期日 (4)（百万美元）) (1) 流动性 3.6x 3.5x 3.5x 3.4x 3.7x 3.6x 3.8x 3.8x 3.7x 3.7x 3.7x 3.7x 6/30/2022 2022 9/31/2022 3/31/2023 6/30/2023 6/30/2023 年债务与权益比率 (2) 债务与权益比率，调整 (3) i l otes se i otes

Blackstone |Blackstone 抵押贷款信托公司附录 8

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 9 附录 (1) 我们发放或收购贷款的日期，以及截至该日期的LTV。发放日期随后更新，以反映重大贷款修改。(2) 截至2023年6月30日，某些贷款包括总额为12亿美元的非合并优先权益。(3) 加权平均现金息票和总收益率以相关浮动基准利率的利差表示。不包括成本回收法下核算的贷款。(4) 最高到期日假设所有延期选择都已行使；但是，浮动利率贷款通常可以在最终到期之前偿还，而不会受到罚款。投资组合详情（百万美元）发放总本金净账面每笔贷款贷款类型日期 (1) 贷款 (2) 余额 (2) 价值到期日 (4) 地点类型 SQFT /单位/Key LTV (1) 贷款 1 优先贷款 2019 年 8 月 14 日 $1,059$ 1,056 + 3.78% 都柏林——即混合用途 346 美元/平方英尺 2 优先贷款 4/9/2018 1,487 1,057 1,054 + 4.45% + 4.75% 6/9/2025 纽约办公室 524 美元/平方英尺 48% 贷款 3 优先贷款 2022 年 6 月 24 日 882 882 874 + 4.75% + 5.07% 6/21/2029 多元化——澳大利亚酒店业 401 美元/平方英尺 59% 贷款 4 优先贷款 (2) 8/7/2019 746 699 142 + 3.22% + 3.72% 9/9/2025 洛杉矶办公室 473美元/平方英尺 59% 贷款 5 优先贷款 2018 年 3 月 22 日 630 630 + 3.25% + 3.31% 3/15/2026 多元化-西班牙混合用途 n/ a 71% 贷款 6 优先贷款 2021 年 3 月 30 日 459 459 456 + 3.41% 5/15/2026 多元化——SE Industrial 85 /square ft 76% 贷款 7 优先贷款 2021 年 7 月 23 日 500 441 437 + 4.10% + 4.55% 8/9/2027 纽约多元 592,256 美元/单位 58% 贷款 8 优先贷款 (2) 11/22/2019 474 75 + 3.78% + 4.25% 洛杉矶办公室 685 美元/平方英尺 69% 贷款 9 优先贷款 2018 年 8 月 22 日 363 363 363 + 3.42% + 3。42% 8/9/2023 毛伊岛酒店业 471,391 美元/key 61% 贷款 10 优先贷款 2021 年 9 月 12 日 385 356 356 + 2.76% + 2.89% 12/9/2026 纽约混合用途 123 美元/平方英尺 50% 贷款 11 优先贷款 2019 年 9 月 23 日 382 356 355 + 3.23% 8/15/2024 多元化——西班牙酒店业 126,793 美元/key 62% 贷款 4/11/2018 345 335 335 + 2.25% + 2.28% 5/1/2025 纽约办公室 424 美元/平方英尺 71% 贷款 13 优先贷款 2022 年 6 月 5 日 307 305 + 3.50% + 3.79% 5/6/2027 多元化——英国工业 97 美元/平方英尺 53% 贷款 14 优先贷款 2020 年 2 月 27 日 302 302 + 2.70% + 2.94% 2025 纽约multi 795,074 美元/单位 59% 贷款 15 优先贷款 2021 年 10 月 25 日 300 300 298 + 4.00% + 4.32% 10/25/2024 多元化——澳大利亚酒店业 147,797 美元/关键 56% 贷款 16-191 优先贷款 (2) 各种 20,556 17,836 + 3.66% 各种各样 65% CECL 储备金 (364) 总额/Wtd。g. 29,270 美元 25,756 美元 24,119 美元 + 3.39% + 3.73% 2.7 年 64% 现金全押息票收益率 (3)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 10 附录合并资产负债表（以千美元计，每股数据除外）2023年6月30日2022年12月31日资产现金及现金等价物 482,856 291,340 美元应收贷款 24,482,749 25,017,880 当前预期信用损失准备金（363,875）（326,137 美元）应收贷款，净额为24,118,874美元 691,743 其他资产 260,906 370,902 总资产 24,862,636 美元 25,353,985 负债和股权担保债务，净额 13,431,039 美元 13,528,164 美元证券化债务，净额 2,666,414 2,664,010 资产特定债务，净额 870,147 942已售出5,503笔贷款，净额235,857 224,232笔定期贷款，净额2,108,015 2,114,549份优先担保票据，净额395,760 395,166 可转换票据，净额 295,208 514,257 其他负债 294,007 美元 20,809,785 美元承付款和意外开支 — — A类股票普通股，0.085 01 面值 1,723 美元 1,717 美元额外实收资本 5,491,640 5,475,804 累计其他综合收益 10,740 10,022 累计赤字 (963,441) (968,749) 黑石抵押贷款信托公司股东权益总额 4,540,662 美元 4,518,794 美元非控股权益 25,527 25,406 总权益 4,566,189 美元 4,544,200 总负债和权益 24,862,636 美元 25,353,985

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 11 附录合并运营报表（以千美元计，每股数据除外）截至6月30日的三个月，截至2023年6月30日的六个月 2022 2022年贷款和其他投资收入利息及相关收入 521,892 美元 1,013,276 518,119 减去：利息及相关费用 344,549 136,619 661,746 233 贷款收入和其他投资，净额 177,343 美元 147,068 美元 351,530 美元 280,786 美元其他费用管理和激励费 32,815 美元 27,065 65 美元 50,551 美元一般和行政支出 13,022 12,409 25,887 24,769 其他支出总额 45,837 39,474 89,752 89,752 美元 75,320 当前预期信用损失准备金增加 (27,807) (12,983) (37,630) (10,446) 所得税前收入 103,699 美元 94,611 224,148 美元所得税准备金 1,202 746 3,092 892 净收入 102,497 美元 93,865 美元 221,053 美元 194,128 归属于非控股权益的净收益 (846) (615) (1,645) (1,191) 归属于黑石抵押贷款信托公司的净收益 101,651 美元 93,250 219,408 美元每股信息（基本）普通股每股净收益，基本0.59 0.55 1.27 1.14 美元已发行普通股加权平均股，基本172,615,385 170,665,601 172,606,914 169,963,730 每股信息（摊薄）普通股每股净收益，摊薄后0.58美元 0.54 1.25 1.12 加权平均已发行普通股 180,886,445 180,877,974 0,332,341

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 12 附录 (1) 代表归属于黑石抵押贷款信托公司的净收入 (2) 主要代表本季度从非美元投资中获得的净利息收入的汇回。此类收入在转换为美元之日的价值与我们在此类收入中的累积基础之间的差额不包含在GAAP净收益中，而是作为合并资产负债表中其他综合收益的一部分。季度每股计算（以千计，每股数据除外）可分配收益对账账面价值截至2023年6月30日的三个月每股收益2023年3月31日股东权益 4540,662 美元 4,535,227 股 A 类普通股 172,310 172,284 递延股票单位 340 316 已发行总额 172,650 172,601 截至2023年6月30日的三个月每股账面价值 26.30 26.28 美元，2023 年净收益 (1) 101,651 美元 117,757 美元加权平均已发行股份，基本每股金额 172,615 172,598 美元，基本摊薄0.59美元收益 105,207 美元 121,313 美元加权平均已发行股份，摊薄后每股 180,886 180,869 美元，摊薄后为 0.58 美元 0.67 截至2023年6月30日的三个月 2023 年 3 月 31 日净收益 (1) 101,651 美元 117,757 美元当前预期信用损失准备金增加 27,807 9,823 非现金薪酬支出 7,665 7,655 已实现套期保值和外币（亏损）收益，净额（2) (130) 889 归属于非控股权益的调整，净额 (42) (29) 其他项目 43 18 可分配收益 136,994 美元 136,113 股加权平均已发行股票，基本为 172,615 172,598每股可分配收益，基本 0.79 美元 0.79 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 代表归属于黑石抵押贷款信托公司的净收入 (2) 主要代表本季度从非美元投资中获得的净利息收入的汇回。此类收入在转换为美元之日的价值与我们在此类收入中的累积基础之间的差额不包含在GAAP净收益中，而是作为合并资产负债表中其他综合收益的一部分。13 附录净收入与可分配收益的对账（以千计，每股数据除外）截至2023年6月30日止三个月 2023年3月31日2022年9月30日净收入 (1) 101,651 美元 17,757 (47,540 美元) 103,246 美元当前预期信用损失准备金增加 27,807 9,823 188,811 12,248 非现金薪酬支出 7,665 7,655 8,128 8,219 已实现套期保值和外币（亏损）收益，净额 (2) (130) 889 (511) (1,698) 归因于非控股权益的调整净额 (42) (29) (268) (43) 其他项目 43 18 (25) (10) 可分配收益 136,994 美元 136,113 美元 148,595 美元 121,962 加权平均已发行股票，基本172,615 172,598 171,605 170,972 每股净收益，基本每股0.59美元 0.68 美元（0.28 美元）0.60 美元每股可分配收益，基本每股0.79美元 0.79 0.87 0.71 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 代表归属于黑石抵押贷款信托公司的净收入 (2) 主要代表本季度从非美元投资中获得的净利息收入的汇回。此类收入在转换为美元之日的价值与我们在此类收入中的累计基础之间的差额不包含在GAAP净收益中，而是作为合并资产负债表中其他综合收益的一部分。14 附录净收入与可分配收益的对账（续）（以千计，每股数据除外）截至2022年6月30日的三个月 2022年3月31日2021年12月31日2021年9月30日净收入 (1) 93,250 美元 99,687 美元 123,940 83,757 美元扣除当前预期信用损失准备金 (2)--(14,427)-当前预期信用损失准备金增加（减少）12,983（2,537）9,568 2,767 非现金薪酬支出 8,418 8,650 7,463 8,080 已实现的套期保值和外币亏损，净额 (2) (829) (200) (668) (768) 归属于非控股权益的调整净额 (46) (4) (30) (39) 其他项目 (65) (30) 120 116 可分配收益 113,711 美元 105,566 美元 125,966 93,913 加权平均已发行股票，基本为 170,666 169,254 162,057 149,215 每股净收益，基本每股0.59美元 0.76 0.56 美元每股可分配收益，基本每股0.67美元 0.62 0.78 0.63 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 15 定义可分配收益：黑石抵押贷款信托公司（“BXMT”）在本演示文稿中披露了可分配收益。可分配收益是一种财务指标，根据美利坚合众国公认的会计原则（“GAAP”）以外的方法计算和列报。可分配收益是一种非公认会计准则指标，我们将其定义为GAAP净收益（亏损），包括未包含在GAAP净收益（亏损）中的已实现损益，不包括（i）非现金股权补偿支出，（ii）折旧和摊销，（iii）未实现收益（亏损）以及（iv）某些非现金项目。可分配收益也可能不时进行调整，以排除根据公认会计原则变更而发生的一次性事件以及我们的经理确定的某些其他非现金费用，但须获得大多数独立董事的批准。我们认为，除了根据公认会计原则确定的净收入和经营活动现金流外，可分配收益还提供了有意义的信息供考虑。这项调整后的衡量标准有助于我们评估业绩，不包括某些交易和公认会计原则调整的影响，我们认为这些调整不一定代表我们当前的贷款组合和运营。我们认为，对于A类普通股的现有和潜在未来持有人来说，可分配收益是一个有用的财务指标，因为从历史上看，随着时间的推移，可分配收益一直是衡量我们每股股息的有力指标。可分配收益反映了我们经理与我们之间为计算激励费支出而签订的管理协议的条款。可分配收益不代表经营活动产生的净收入或现金，不应被视为GAAP净收入的替代方案，也不应被视为我们的GAAP运营现金流的指标，衡量我们流动性的指标，或可用资金满足现金需求的指标。此外，我们计算可分配收益的方法可能与其他公司计算相同或类似的补充绩效指标时采用的方法不同，因此，我们报告的可分配收益可能无法与其他公司报告的可分配收益相提并论。非合并优先权益：发放和银团发放给第三方的贷款中的优先权益。这些不在公认会计原则资产负债表之外的无追索权贷款参与构成了额外的融资能力，并包含在贷款组合的讨论中。净贷款敞口：反映扣除银团和CECL储备金后的贷款敞口总额。银团包括 (i) 非合并优先权益，(ii) 已出售的贷款参与，以及 (iii) 期限匹配、无追索权、非按市值计价的特定资产债务。1M SOFR：代表1个月期SOFR，即基于有担保隔夜融资利率 (SOFR) 计算和公布的利率，期限为1个月。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 16 前瞻性陈述和重要披露信息本文提及的 “黑石抵押信托”、“公司”、“我们” 或 “我们的” 是指黑石抵押贷款信托公司及其子公司，除非上下文另有特别要求。所表达的观点仅反映了截至本文件中出现之日BXMT的当前观点，并且基于BXMT对当前市场环境的看法，该环境可能会发生变化。无法保证本文所述的任何趋势会持续下去或不会逆转。过去的事件和趋势并不暗示、预测或保证，也不一定表示未来的事件或结果。本演示文稿可能包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述，这些陈述反映了BXMT目前对其运营和财务业绩、业务计划以及当前宏观经济环境的影响（包括利率变化）的看法。你可以使用 “展望”、“目标”、“指标”、“相信”、“期望”、“潜力”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期” 等词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述存在各种风险和不确定性。因此，有或将有一些重要因素可能导致实际结果或结果与这些陈述中指出的结果或结果存在重大差异。BXMT认为，这些因素包括但不限于截至2022年12月31日财年的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分中描述的因素，因为这些因素可能会在向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的定期文件中不时更新，这些文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。不应将这些因素解释为详尽无遗，应与本演示文稿和文件中包含的其他警示声明一起阅读。BXMT没有义务更新或补充因后续事件或情况而变得不真实的前瞻性陈述。