附录 10.2

合同编号：Concora SPACE-结构

房屋租赁 合同

之间

[上海创智 空间创业孵化器管理有限公司]

而且

[上海 shouTi 生物技术有限公司]

房屋租赁合同

房屋租赁 合同

本房屋租赁合同自2023年6月29日起由和 签订：

甲方（出租人）：上海创智空间创业 孵化器管理有限公司

法定代表人：杨松雪琳

指定联系人：Harry Zhu

联系地址：上海 自由贸易试验区金科路2966号2号楼

电话：13564136098

电子邮件：harry.zhu@concoragroup.com

乙方（承租人）：上海首提生物技术有限公司

法定代表：雷蒙德·查尔斯·史蒂文斯

指定联系人：Chris Song

联系人 地址：上海市浦东新区金科路2889号A座5楼02单元

电话：13917343265

电子邮件： chris.song@structuretx.com

关于本合同项下的房屋租赁事宜，甲方 与乙方通过友好协商，达成以下协议：

第一部分

基本商业 条款

本合同应在双方签署并粘贴后生效 。本合同一式五 (5) 份，甲方持有三 (3) 份副本，乙方持有两 (2) 份副本。每份合同具有相同的法律效力。

二。本合同第二部分中合同一般条款的补充 和修改

本部分是本合同第二部分中合同一般条款（以下简称 “一般条款”）的补充 和修改。 如果与一般条款有任何冲突，则以本部分的相关内容为准。

第二部分

合同 一般条款

1.1。在乙方根据本合同规定履行义务的前提下，甲方同意根据本合同的规定将房屋 出租给乙方使用，乙方同意在租赁期内根据本合同的规定接受甲方的房屋在 使用。

1.2。根据本合同租赁的 房屋位于 [上海自由贸易试验区金科路2966号]（以下简称 “区域”）。本合同中提及的租赁是指租赁该区域的房屋，乙方还应遵守 区域的相关规定。

2.1。在乙方已全额支付第一期租金、装修租金、物业管理服务费、押金以及本合同规定的房屋交付之前或同时支付的所有 款的前提下，甲方应在开始日期之前将 房屋交付给乙方。否则，甲方没有义务将房屋移交给乙方。如果 与合同第5条和第6条规定的付款期限发生任何冲突，则以本条 为准。

2.2。当 甲方将房屋移交给乙方时，双方应根据本 合同的规定处理移交程序。如果众议院与附录三中商定的交付标准之间没有重大差异，乙方应接受 众议院。如果乙方认为房屋存在不符合附录 III 规定的交付标准的重大缺陷，需要改正，则应由甲方承认并由双方书面确认，施工缺陷 清单应由双方签署。在这种情况下，甲方应进行更正，使其符合附件三中规定并经乙方批准的交付标准，如果没有双方签署的施工缺陷清单，或者甲方已完成施工缺陷清单中项目的更正 并获得乙方批准，乙方签署 附录2中的房屋移交书或实际占用房屋或其他转让情况此处规定的众议院应证明 A 方已履行其义务根据本合同规定的条件将房屋交付给乙方。

2.3。在 遵守第 2.2 条规定的前提下，乙方不得拒绝接受房屋的移交，也不得拒绝签署 房舍移交信。否则，仍应视为双方已在开始日期前 天完成房屋交付，甲方有权根据本合同第 5 条 开始计算和收取租金（免租期除外）、物业管理 服务费、电力扩建成本（如果有）和其他费用（如果有），应由乙方按照本合同的规定支付这些费用（如果有）。

2.4。在 之前，如有必要，经甲方书面同意，乙方可以提前进入房屋进行设计、设备 安装、装饰和其他活动，但仍应遵守本合同规定的所有条款、内容和义务， 并向甲方支付物业管理服务费和其他相关费用（如果有，包括但不限于水电 费）提早入学期。

2.5。在 遵守上述第2.2条规定的前提下，如果乙方未能在 开始之日起30天内完成房屋的移交手续，甲方有权（但没有义务）通过向乙方发出书面通知来终止本合同。 甲方有权召回房屋，并根据 本合同的规定追究乙方的违约责任。

3.1。 B 方向 A 方承诺，房子只能用于 [办公、研究和开发]，乙方确认，在签署 本合同之前，它已经彻底检查并独立判断了房屋是否适合乙方开展业务， 并接受了众议院。

3.2。 B方不得将房屋用于制造商品或将其大部分用于储存（不包括乙方 业务所需的展品和样品）。

3.3。 B方保证其对房屋的使用不违反相关法律和法规。而且，未经甲方书面同意和 安全生产监督、消防、环保等相关部门按要求批准， 乙方保证不擅自按照上述规定改变房屋的用途。

3.4。 B方应获得众议院内合法商业活动的所有批准、营业执照和许可证，并应及时更新此类批准、 营业执照和许可证。乙方应始终遵守并保持其营业执照和行政 许可证的有效性。

3.5。在 遵守本合同第三条和其他规定的前提下，乙方应在获得的营业执照中规定的范围内 从事经济活动，并应遵守国家和市有关房屋使用规定， 以及甲方关于区内企业类型、工业发展、环境保护和物业管理 的规定。乙方不得在房屋和区域内从事任何拍卖、零售（例如仓库清仓或减价销售活动）、发布与上述活动相关的通知 、招揽业务、出售、分发广告等， 不得从事、允许或默许任何非法和不道德的活动或各种宗教活动，也不得从事 从事任何类型的繁殖。

3.6。未经 甲方同意，乙方不得也不允许任何第三方驾驶任何车辆进入房屋。乙方应谨慎、安全和适当的方式使用 房屋，不得从事任何合理预见的活动可能对房屋、土地或 “区域” 的使用权的价值产生不利影响 ，使房屋的地板或结构超负荷，或者合理的 可能损坏房屋。

3.7。在使用房屋时， B方不得从事任何可以合理预见的会损害他人合法权利的行为。 未经甲方事先书面同意，禁止乙方在户外存放货物，包括但不限于在非停车场停放 车辆。

3.8。 B 方应遵守与 使用和占用房屋相关的法律、命令、判决、法规、法规、指令、许可证、执照、法规和限制，包括消防规则（统称为 “法定要求”）。 如果由于乙方占用、使用、业务经营方式、使用或储存的商品或其他财产的性质，或乙方的其他需求 ，需要根据法定要求（包括乙方在使用或占用房屋时应遵守的 消防规则）对房屋内部和外部进行翻新或装饰，则所产生的费用应由 乙方承担，以及此类翻新和装修（仅限于装修租金未涵盖的装修项目）必须得到甲方的书面批准 提前。

3.9。 B方应严格按照第三条的规定、本合同的其他相关规定以及法定 要求使用房屋。严禁乙方随时在房屋或区域内的公共 区域内放置、储存、运输、使用或生产任何危险物品，或利用房屋从事或允许他人从事与危险品有关的任何活动 （双方事先约定的正常商业用途除外）。就本合同而言，“危险品” 包括但不限于 C (1) 类、B 类和 A 类货物 建筑物防火设计规范 （包括不时更新、修改或补充），所有商品均列在 危险 化学品目录（2015 年版） 国家安全生产监督管理总局 和其他相关政府主管部门于 2015 年 2 月发布的更新、修改或补充，以及 可能在房屋内造成爆炸、火灾、烟雾、环境污染等风险的其他商品、材料或物质。

3.10。在 租赁期内，如果有政府机构对房屋和邻近房屋的装修（包括消防设施） 提出任何整改要求，而这些要求不是由乙方原因造成的，甲方应按照政府主管部门的要求 解决，并承担相应的费用。乙方应提供一切必要和合理的协助。

4.1。在 遵守本合同条款的前提下，从开始 之日起至到期日，乙方有权占用和/或使用房屋。

4.2。当 一般商业条款中规定的租赁期限到期时，乙方应优先续订租赁场所的租约。 租约的具体续订应符合本协议第18.4条的规定。

(1) B方应根据基本商业条款中列出的金额支付租金（包括装修租金，下同）， [3]月作为租金结算期。

(2) 乙方应在 之内 [15]在本合同签订之日后的几天内，向甲方支付第一笔款项 [3]租赁期内的月租金， ，即2024年3月1日至5月30日（根据一般商业条款中规定的租金标准计算）。对于 后续分期应付的租金，乙方应在每期分期付款开始后的第二个月的第 15 天 之前支付当前 3 个月的租金，恕不另行通知。在租赁期结束后的最后一个租金结算期内， 如果乙方使用该场所的时间不足 [3]月，其租金应通过将租金结算 期的实际天数乘以当时适用的每日租金标准来结算。

(1) B方 B方应按照基本商业条款中列出的金额支付物业管理服务费，每笔费用 [3]月 作为物业管理服务费的结算周期。

(2) 乙方应支付第一笔物业管理服务费 [3]A方在几个月内到达 [15]本合同签署之日后的天数 （根据基本商业条款附录中列出的物业管理服务费标准计算）。后续每期应付的 物业管理服务费应由乙方在同一时间 以与同期租金相同的方式一次性支付给甲方，恕不另行通知。在租赁结束时物业管理 服务费的最终结算期内，如果乙方使用房屋的价格低于 [3]月，物业管理服务费 的计算方法是将物业管理服务费的实际天数乘以当时适用的每日物业管理 服务费标准。

（3）尽管 物业管理服务收费标准已列在《基本商业条款》中，但如果政府费用增加， 导致甲方需要调整和增加物业管理服务费，甲方可以相应地调整和增加物业 管理服务费，以便此类物业管理服务费能够弥补增加的成本。

当 A 方将房屋交给 B 方时，电力输送标准为 [200]w/平方米。乙方可申请扩权至 [250]w/squarm，以及 扩电产生的工程和材料费用应由乙方自行承担。甲方应在 合理范围内合作，但甲方不保证乙方能否成功申请扩权。归还房屋时， 乙方应根据甲方的书面要求，将电源配置恢复到原来的状态或保留 的相关扩建容量供甲方自行处理。

如果乙方申请扩电， 乙方应按照以下标准支付扩电费用：按每千瓦人民币2,000元的标准收费。

本合同 中提到的 “其他费用” 包括但不限于下面列出的费用：

指承租人在租赁期内因使用排烟管道而产生的烟雾 排气管道的占用费。如果适用，甲方和 乙方同意排烟管道的占用费金额为人民币 [*]，这笔款项应由乙方在房屋交付之日一次性支付给甲方 。

乙方根据本合同向甲方 A支付的所有款项均应以人民币支付至甲方书面指定的以下账户，或以甲方 当时指定的其他方式（至少向乙方发出书面通知） [5]付款到期日之前的工作日）。乙方支付的任何银行手续费 应由乙方承担

甲方账户：

账户名：上海创智空间 创业孵化器管理有限公司

开户行：上海浦东发展 银行外滩分行

账户号:

乙方支付 租金的方法如下：本票、支票或汇款。原则上，甲方不接受乙方以现金支付租金。如果 甲方的付款账户发生任何变化，甲方应立即以书面形式通知乙方。

5.6。 A 方同意在其中开具相应的发票（如果适用，否则开具带印章的相应收据） [7]收到乙方支付的租金、物业管理服务费和其他费用（如果有）后的工作日 ，乙方应提前向甲方提供账单 信息。如果账单信息发生任何变化，乙方应在 付款时以书面形式通知甲方；否则，乙方应承担由此造成的损失。

5.7。乙方根据本合同向甲方 支付租金、物业管理服务费、电力扩建费用（如果有）和其他款项的义务与甲方在本合同下的义务无关。除非本合同中另有规定， 乙方无权随时撤销、扣除或抵消本合同项下的任何租金、物业管理服务费、电力扩建费用（如果有） 或其他应付款。如果乙方拖欠任何租金、物业管理服务费、电力 扩建费用（如果有）或任何其他应付款，乙方应根据甲方的要求立即向甲方支付滞纳金和租金、物业管理 服务费或任何其他应付款。此类滞纳金应按每日费率计算 [0.05%]基于 以乙方所欠的金额（不包括甲方从押金中扣除并根据 和第 6.3 条以书面形式通知乙方的金额）为基础，从应付款项到期之日（包括到期日）开始，到乙方偿还所有未付款项的 之日（不包括同一天）。甲方收取此类滞纳金不应妨碍 甲方根据本合同或法律法规的规定行使所有其他权利和寻求补救措施。 如果押金不足以支付上述金额、债务和负债，承租人仍有义务 支付。

6.1。 B 方应在 内向甲方支付定金 [15]在本合同签订后的几天内，并且必须在 房屋交付日期之前完成付款。否则，甲方有权推迟房屋的移交，但不得相应地推迟开始日期 。收到定金后，甲方应向乙方开具收据。

6.2。如果 乙方延迟支付押金 [15]天，甲方有权终止本合同，并要求乙方承担 相应的违约责任。

6.3。 押金不是预付租金押金，也不是衡量甲方在 B 方违反合同时遭受的损害的补偿标准。一旦乙方未能履行本合同或法律和 法规规定的任何其他义务或责任，甲方有权使用全部或部分定金来支付应付的款项、滞纳金、违约金，以及 在适用法律法规或本合同下的乙方责任。在这种情况下，甲方应提前三个工作日向乙方发出书面通知 。如果甲方未能行使本条规定的扣除押金的权利， 乙方仍有义务根据本合同的规定 承担违约责任，例如支付滞纳金。上述关于押金的规定不影响本合同或法律法规中规定的甲方 的任何其他权利和补救措施。

6.4。如果 甲方根据上述第6.3条扣除押金，乙方应在 [5]工作日（存款到期日） 在收到甲方的书面通知后，向甲方支付相应的差额，将存款恢复到原来的金额。 如果乙方未能按照本条规定按时偿还押金，乙方应向甲方支付按日利率计算 的滞纳金 [0.05%]从到期日到全额付款存款之日。

6.5。在 甲方持有存款期间，存款不得产生利息。本合同终止时，乙方和 甲方应结清房屋的租金、物业管理服务费和其他应付款，以房屋为注册地址或营业地址完成工业和 商业取消或变更手续，并完成乙方申请的公用事业设施（如果有）的取消 手续，以及退还的房屋、其装饰、设备和设施 乙方已恢复到其原始状态或以其他方式承认的状态甲方根据本合同 的规定。之后，甲方应根据本合同的规定向乙方支付全额定金或扣除后的剩余余额 [30]乙方将房屋和押金收据 归还给甲方几天后，上述所有条件均已满足。

7.1。乙方 应支付任何政府实体或公用事业提供商因乙方 原因而收取的任何税款、罚款、附加费和其他费用，乙方应不迟于缴纳这些税款、罚款、附加费和其他费用 [7]在收到甲方的书面账单通知后的几天内，因不可抗力而导致的公用事业供应中断 或停止供应不应导致本合同的终止或租金和物业管理服务费的减少 。

7.2。如果 乙方打算自行安装/翻新相应的通信设备，则应事先获得甲方的许可 ，自行承担相关预先批准手续（如有必要）和安装手续的费用，并承担由此产生的 法律责任。

8.1。乙方根据本合同应支付的 租金、物业管理服务费和其他费用（如果有）包括增值税（当前的 租金增值税税率为 [5%]，物业管理服务费的税率为 [6%]）。尽管有上述规定， 如果由于现行国家法律法规的调整或租赁期内甲方无法控制的任何其他原因 而提高增值税税率或应纳税额，甲方有权相应地调整乙方根据本 合同应缴的费用（包括租金、物业管理服务费等）。 乙方应按照甲方调整的金额支付租金、物业管理服务费等

9.1。甲方购买的 保险应限于房屋本身的风险和房屋所有者的利益。如果 发生任何保险事故，相关保险公司支付的保险收益应属于甲方或 场所的所有者。乙方无权以此类保险事件导致其财产 损失或人员人身伤害为由要求分享此类福利。乙方应根据实际需要自行为房屋 中的财产或其他物品投保，以及员工的人寿保险和第三方责任保险；否则，乙方应承担由此造成的全部损失 ，并应赔偿甲方遭受的损失。

9.2。 前提是，甲方已向乙方解释了与其购买的区域或房屋有关的任何保险，而乙方 完全意识到这一点，乙方不得从事或允许他人从事任何可能导致甲方购买的有关营业区或房屋的任何相关保险失效或可能 失效的行为。如果乙方违反本条款， 使甲方重新投保，乙方应支付相应的保费和其他相关费用。甲方购买的保险合同 失效，甲方因乙方违反前款 而无法获得赔偿或保险金额减少的，乙方应赔偿甲方遭受的损失。

10.1。在 租赁期内，如果甲方打算翻新、增建或装修房屋，则必须事先征得乙方的同意，除了 甲方根据本合同的规定行使权利外，甲方不得干涉或阻碍乙方合理使用房屋。甲方应确保房屋在交付时符合规定的安全条件。

10.2。 A方应促使受雇的管理公司确保根据本合同的内容 和管理公司的区域物业服务标准正常提供物业服务。物业服务的具体内容可以在管理公司制定的物业服务手册中找到 。

11.1。在 的常规使用过程中，乙方应保持房屋，包括但不限于本合同附录三中列出 的装饰、设施和设备，保持清洁、完好无损和可用的状态。

11.2。 B方应严格遵守甲方和/或管理公司 不时制定和修改的各项区域管理规定。乙方及其员工、代理人、受邀者、访客和承包商不得影响或干扰甲方和/或管理公司对区域的正常 管理。

11.3。 B方应对其员工、代理人、受邀者、访客或承包商的行为负责，并应确保他们 不从事任何可能对房屋或区域造成损害或本合同不允许的行为。乙方有责任 赔偿因其员工、代理人、受邀者、 和承包商在房屋或区域任何部分的故意或疏忽行为给甲方造成的损失。

11.4。如果 B方将大型笨重的机械、设备、物品或装饰材料移入或运出房屋，则不会对房屋造成损坏 。乙方不得将超过规定负荷的物品放置在房屋的地面或其他地方（房屋的最大负荷限制 为250千克/平方米）。在将大件和大件物品运入房屋之前，应通知甲方或管理公司 。甲方或管理公司有权指定重物的放置位置，以实现 平衡负载分配。搬入房屋的专业用具或设备必须由乙方自费支撑，其放置应符合甲方或管理公司的要求，以防止振动或噪音 干扰其他用户。

12.1。 A方应承担牢固维护建筑物屋顶、地基和外墙结构的费用， 并应修复建筑物的消防系统、空调系统和建筑物的正常磨损。除装修租金所涵盖的物品或乙方造成的异常磨损外， 处所的内部部分应由 乙方维修，或者在乙方承担相应费用后由甲方修复。

12.2。方 A 应使停车场和区域外的公共区域（包括但不限于车道、人行道和绿地） 保持良好的维修和状态。

13.1。 B方应自费修理、更换和维护其或其员工、代理人、受邀者、访客或承包商在房屋内的 过失造成的任何损失。在这种情况下，乙方应立即通知甲方，甲方应负责完成维修， 费用由乙方承担，乙方未及时通知甲方造成的所有损失和责任应由乙方承担

13.2。如果 房屋或其任何部分在租赁期内的任何时候因乙方造成的火灾或其他重大事故而损坏， 甲方应在损坏发生后的10天内将修复房屋的预计时间通知乙方。但是， 乙方应承担相应的维修费用。如果给甲方造成任何损失，乙方还应全额赔偿甲方因此遭受的损失 。如果乙方的损失是由甲方造成的，甲方应全额赔偿乙方的此类损失。

14.1。乙方或代表乙方对房屋进行的任何 变更、增建、改善或装饰（如果有，以下简称 “br} B方的翻新”）都必须事先征得甲方的书面同意。乙方应确保乙方的所有装修都符合法定要求，并承担由此产生的所有费用。乙方应实现文明、安全施工，所使用的 主要建筑材料必须经甲方确认，乙方所有重大改造或 “乙方改造” 的设计图和说明书，如果可能影响或涉及屋顶、墙壁、地基、地板、设备系统、电子系统、电气 系统、通风系统或其他系统，应提交甲方批准。乙方提供的设计图应包括电线、空调、管道出口、消防设备和 其他公共设施变更的详细图纸和规格。乙方应在施工前15个工作日向甲方报告装修承包商的姓名、地址和项目负责人。甲方可监督乙方所有装修工程的施工。乙方同意雇用甲方认可的承包商 ，对电气系统、消防系统、空调系统和其他特殊 部件进行任何翻新。甲方仅审查设计图纸和规格，并监督施工，以谋取自身利益。甲方没有 义务确保设计图纸、规格或施工符合法定要求。乙方应立即 向承担乙方装修的承包商及其分包商支付所有费用，并确保承包商及其分包商 对乙方的装修没有优先权或其他特权。如果承包商或其分包商主张权利并给甲方造成任何 损失，乙方应全额赔偿甲方。

14.2。上述 对甲方改造的同意、审查或批准并不代表甲方 甲方对乙方装修的合法性和合规性的任何明示或默示承认。乙方应在盖上乙方公司印章后，将 获得的相关行政许可副本提交甲方和/或甲方聘请的管理公司备案，如果任何政府机关因乙方的装修而对甲方施加的行政 处罚或整改要求导致甲方蒙受损失或 费用，乙方应全额补偿甲方。

14.3。乙方和乙方雇用的承包商或其分包商应遵守甲方和/或甲方不时为承租人雇用的管理公司制定或修改的管理标准。在乙方装修过程中，如果乙方或乙方雇用的承包商或其分包商违反上述规定，对甲方造成损失，乙方 应对甲方承担全部责任，包括但不限于赔偿甲方因此遭受的任何损失， 甲方有权要求乙方立即纠正。

14.4。未经 事先获得甲方的书面同意，乙方不得修改房屋消防出口的门锁、闩锁和组件， 也不得安装任何临时或永久的额外锁、闩锁或组件，也不得安装 可能违反消防部门或相关政府当局不时生效规定的任何门、金属闩锁或百叶窗。

14.5。 B方可以在正常业务过程中建立非固定设施和设备，例如架子、垃圾桶、机械等（统称为 “商业 设施”），但此类商业设施不得改变 房屋的基本特征，使房屋的地板或结构超负荷或对其造成损坏，并且可以在不对房屋和此类建筑造成损坏的情况下拆除此类设施，设置和安装应符合所有法律和监管要求以及 甲方的上述要求。否则，乙方应拆除其商业设施并修复 拆除造成的任何损坏。

15.1。未经甲方事先书面同意，乙方不得在房屋外部（包括公共通道、窗户、外墙或屋顶）展示、竖立、粘贴或悬挂任何标志（包括文字、海报、旗帜、广告牌 或告示等）。如果乙方需要 在房屋外安装任何标志，则此类标志的安装、尺寸和位置应事先征得甲方的书面同意。 返回或撤出房屋时，乙方应拆除所有标志，修复、粉刷和/或更换标牌所附的 建筑物的表面。乙方应获得必要的政府批准和许可，用于标志和外部装饰， 并保持其外观和安全。如果此类标志侵犯了甲方或任何第三方的权益，乙方应 承担赔偿责任并立即进行更正。

15.2。 A方有权提供房屋的外墙供包括该区域其他租户在内的第三方使用， B方无权封锁或提出任何异议。但是，根据第15.1条的规定，在相同条件下使用房屋外墙时，乙方应比其他第三方拥有 的优先权。在遵守上述 协议的前提下，甲方对建筑物所有外墙的使用和管理拥有最终解释权。

15.3。未经 事先书面同意，乙方不得使用或允许任何第三方使用甲方或 区域的名称、徽标或任何部分，也不得使用或允许任何第三方使用该区域的任何图像，或任何与甲方或该区域的名称或徽标完全相似或 部分相似的名称或徽标来服务乙方的业务、运营，以及其他用途。那些仅用于 表示乙方地址和营业地点的内容不受此限制。

16.1。如果 房屋或其主要部分在租赁期内的任何时候因乙方以外的第三方 造成的火灾或其他重大事故而损坏，导致房屋的整个或主要部分完全无法使用，甲方应将修复房屋内房屋所需的预计时间通知乙方 [10]在此类损害发生后 进行评估所必需的天数或其他合理期限。如果预计维修时间将超过 3 个月，甲方或乙方均可选择在甲方发出上述通知后的 30 天内以书面通知另一方的方式终止本 合同。如果任何一方选择 终止本合同，或者甲方预计维修时间不会超过3个月，具体取决于获得足够的保险 赔偿，甲方应立即修复房屋（乙方装修、商业设施或甲方 翻新部分由乙方支付的部分除外）。由于保险赔偿金的收取或不可抗力事件，甲方上述维修义务的履行可能会延迟。如果继续履行本合同，乙方应承担乙方支付的修理乙方装修部分、商业设施和甲方装修的费用 ，并根据本合同的规定在维修后立即 再次进入房屋并开始营业。由于保险赔偿金的收取或不可抗力事件， B方上述义务的履行可能会延迟。在 修复房屋期间，租金和物业管理服务费应按乙方无法使用的面积与租赁区域的比例相应减少。

16.2。尽管 有上述规定，但如果房屋在租赁期的最后一年遭到损坏，并且甲方合理地预计修复这种 损坏需要三个月以上的时间，则任何一方都可以决定终止本合同。

16.3。除非 根据本条的规定提前终止本合同，否则如果房屋按照本条的规定进行维修，则本合同中规定的到期日期应保持不变，并且不得因 花费在维修上的时间而相应延长。

17.1。如果 根据政府法律、法规或规章，或者由于行使国家征用权（以下简称 “召回”）而召回房屋或该区域的任何部分，而这种召回使 B方无法使用房屋或其主要部分或严重影响乙方对房屋的使用，或者根据甲方的判断，这种召回将严重影响 或损害其对乐园的所有权或运营权，在这种情况下，甲方和乙方可以在双方同意的情况下提前终止本合同 。乙方应支付截至召回之日相应金额的租金（装修租金除外）、物业管理服务费 或其他相关费用。

17.2。如果 部分房屋区域将被收回，而乙方合理判断这不会影响乙方 实现本协议下租赁目的的能力，并且本协议尚未根据上述规定终止， 在本协议剩余租约期限内应支付的租金（装修租金除外）、物业管理服务费或相关其他费用应，经双方友好谈判，降低剩余租赁 区域与在公平合理的范围内，整个租赁区域。对于房屋的剩余可用部分，各方应 负责并应自费修理双方最初提供、维护、增加或修改的部分（如果 装修租金所涵盖的部分需要重新装修，而商定的装修租金无法支付该部分的重新装修费用 ，则乙方可以委托甲方根据重新装修该部分的费用进行运营和承担装修费用由双方确认 ），这样剩余的房产剩余部分将以与收回财产之前相同的方式使用。

17.3。在 发生任何此类召回的情况下，经双方逐案谈判，乙方可以选择授权 A方代表其与申购机构就追回后可能有权获得的补偿进行单独或联合谈判，甲方应在 此类谈判中尽最大商业上合理的努力捍卫乙方的权益，前提是甲方没有义务保证向乙方提供任何赔偿，乙方有权 提出单独向征用当局（但不向甲方）提出赔偿申请（不因此减少甲方的补偿）， 可以单独发放，或者（如果向乙方单独提供补偿）以弥补乙方拆除商业设施的费用和损失。根据适用的法律法规或征用部门的合法合规要求，甲方应合作拆除房屋，但在选择拆除时间和拆除过程中， 甲方应考虑乙方与征收部门之间的补偿谈判流程（如果谈判中未达成协议 ），尽最大商业合理努力维护乙方的权益。

18.1。未经 事先获得甲方的书面同意，乙方不得转租整个房屋（就本合同而言，本 合同中的转租包括房屋的所有转租、借用、共享、商业合同等，这会导致其他第三方 长期使用全部或部分房屋，以及乙方在 下的权利和义务的任何移交或处置合同），否则将被视为无效。就本条而言，所有权权益 控股方乙方的全部转让或控制方乙实体的变更应视为本合同 规定的全部转租（除非此类所有权权益在证券交易所公开交易，或者控制乙方的实体的变更是由乙方的内部重组造成的，在这种情况下，乙方应向甲方提供合理和必要的证明文件），而且 B方应事先获得甲方的书面同意才能进行此类转让所有权权益，但甲方不得无理拒绝 同意。乙方应向甲方补偿与任何转租有关的所有合理费用。如果乙方打算转租房屋， 它应向甲方发出书面转租申请，要求在收到乙方 转租房屋的书面申请后的30天内，甲方有权以书面形式通知乙方终止所申请部分转租区域的租赁关系。如果乙方在获得甲方对其转租申请的同意后，任意更改 转租申请的相关内容，例如转租人的信息，则应视为乙方 未获得甲方对该转租的许可。

18.2。不管 是否已获得甲方的转租批准，乙方及其担保人（如果有）仍应承担乙方在本合同下的所有责任和义务。乙方应向甲方提交与 分承租人签署的租赁文件的副本，作为此类租赁文件生效的先决条件。如有任何修改，应不时更新申报信息 ，以此作为此类修改生效的先决条件。乙方不得从 整体转租中获利，乙方从总转租中获得的超过本合同租金的收入应归甲方所有 方。乙方有义务在收到后10天内向甲方支付任何此类收入，例如额外租金。在整体转租 时，乙方应要求分包承租人履行与乙方在本合同下承担的 义务相一致的责任和义务（不包括租金和物业管理服务费）。

18.3。如果 房屋被转租，或者如果乙方在本合同下的权利和利益被抵押或质押，或者房屋的部分 或全部由乙方以外的第三方占用，甲方可以要求房屋的分租人、抵押权人、质押权人或其他占用者 在乙方违约时直接履行其义务有权直接 向房屋的分租人、抵押权人、质押权人或其他居住者开具发票。如果乙方在履行本合同规定的相关付款义务之前收取了此类租金，则乙方应为甲方的利益持有该租金并立即将其转让 给甲方。但是，甲方直接要求房屋的分租人、抵押权人、质押权人或其他居住者履行 的义务，以及收取、开具发票或申请租金不应被视为一方甲同意乙方转让本合同 ，放弃这些条款或权利，或者免除乙方进一步履行其在本合同下的承诺、责任、 或义务。

18.4。（A）在 乙方维持其生物医药企业主营业务不变的前提下，乙方应优先在相同条件下续订 租约24个月（双方确认，租赁期内增加的租金不得超过本协议约定租赁期最后一年租金的 8％）。在遵守上述规定的前提下，如果乙方需要继续 租赁房屋，则应向甲方提交延长租赁期限的书面请求 [6]在本协议约定的租约 期到期前几个月，甲方同意根据本协议的条款和条件 （“租赁续订期限”）将再租赁期限延长24个月。双方应就续租事宜进行谈判。双方同意，与续订租约有关的其他条款和条件 应由双方通过谈判商定，并应签订新的租赁合同 [2] 在租赁期限到期前几个月。(B) 如果乙方需要在 首次续订的24个月租约到期之前继续租赁场所，并且在乙方维持其生物医药企业的主要业务不变的前提下， 它应向甲方提交延长租约的书面请求 [6]在第一次租约续订到期前的几个月。 如果甲方在收到乙方的书面请求后同意乙方续订租约，甲方和 乙方应就续约进行谈判。续订租约的条款和条件应由双方通过谈判商定 ，并应签订新的租赁合同 [2]在第一次续订租约之前的几个月。在此期间，甲方有权 带领第三方检查场所（前提是乙方不得影响其正常运营，并应提前 通知乙方）。在同样条件下，乙方拥有租赁的优先权。

18.5。经甲方同意，乙方可以将本合同项下的权利和义务转让给第三方（第三方应是 为履行本合同而由乙方作为股东成立并经甲方或 甲方同意的任何其他方批准的新公司），乙方应促使双方签署符合本合同权利和义务的转让协议或单独的合同 A 和第三方。而且，在转让协议或新合同签署并生效后， 甲方有权（但没有义务）根据上述规定（无论乙方是否同意）将存款的相应权益或扣除后的存款余额 转让给受让人。在 此类条件下，乙方应根据甲方的要求 签署一份形式和内容令甲方满意的协议或文件，以免除甲方向乙方退还押金或其余额的义务，并使转让生效。

19.1。如果 第三方因乙方或其员工、分租人、承包商、代理人、受邀者、 访客的行为或房屋的占用或使用（“应向乙方提出的索赔”）而向甲方索赔，则乙方应负责处理和 保护甲方免受任何损失，除非此类第三方损失是由 甲方的故意或重大过失造成的其代理人、雇员或承包商。如果甲方根据有效的仲裁裁决、 法院判决或与应付给乙方的索赔有关的和解协议向第三方提供赔偿，则乙方应向甲方支付全额赔偿（包括合理的 产生的律师费）

20.1。经事先通知 ，甲方及其代理人、代表和承包商可以在合理的时间内以不影响乙方正常运营的方式进入众议院，进行安全检查或相关维修（但在紧急情况下，甲方及其 代理人、代表和承包商可以随时以对乙方 正常运营影响最小的方式进入众议院，恕不另行通知）。在事先通知乙方后，根据第21.1条，甲方及其代表可以在工作时间内进入房屋 向潜在买家展示房屋，乙方应在这方面提供协助。在最后一段时间里 [6]在任何租赁期内 个月，甲方及其代表可以在工作时间内进入众议院，但不影响乙方的正常使用，但须事先通知，以便向受第18.4条约束的潜在承租人展示和介绍房屋。

20.2 甲方可以授予地役权、 设置公共标志、指定公共区域并在房屋内或周围设置限制，前提是此类地役权、标志、指定 或限制不会对乙方对房屋的使用或占用产生重大影响。根据前述承诺，应甲方的要求 ，乙方应签署此类地役权、指定或限制所必需的文件。

21.1。 A 方有权将该区域或房屋的财产权转让给第三方。但是对于本次转让，甲方应 在转让前立即通知乙方。房屋产权转让后，本合同规定的甲方 的权利和义务将在区域产权转让后自动转让给第三方。乙方在本合同下的权利 和义务不应受到该区域或房屋产权的转让的影响。 如果甲方或第三方要求，乙方应合作签署 租赁合同中变更出租人的三方协议。乙方显然放弃了购买房屋的先发制人的权利。

22.1。如果 本合同的期限到期或本合同提前终止，乙方应在本合同到期或提前终止之日将房屋归还给甲方，清理房屋，使房屋恢复到本合同附录 III 规定的交付标准或甲方承认的条件，但第16条和 17条涵盖的重大事故损害和征用除外。乙方应自费拆除所有商业设施、乙方的装修以及甲方 应乙方要求/委托或乙方在租赁期内所做的任何改进，以及乙方在 房屋中放置的所有财产和货物，除非甲方另有书面约定乙方不得进行上述修复或拆除。如果乙方 未能将房屋恢复到本合同附录三规定的交付标准或 A方承认的条件，或者未能进行上述拆除，甲方可以选择恢复房屋状况或代表乙方进行拆除或处置 ，产生的所有费用应由乙方承担，甲方有权扣除上述 费用由乙方从存款中扣除，甲方有权向乙方追讨缺口。如果 A以其他方式以书面形式同意乙方无需将房屋恢复到原来的状态或不得将其拆除，如上所述 ，甲方没有义务为乙方增建或翻新房屋和/或其装饰、 设备和设施、商业设施、财产和其他物品提供任何补偿。

22.2。 B方同意，如果乙方未能在5天内将房屋恢复到第22.1条规定的甲方承认的交付标准或条件，则甲方有权在向乙方发出书面通知的情况下自行召回房屋 [3]提前工作日。 同时，应视为乙方自动放弃了未在房屋内拆除或移走的装饰、设施、设备和 其他物品的所有权（无论属于乙方还是第三方）。

22.3。在 遵守第 22.1 条和第 22.2 条的前提下，乙方未拆除的任何商业设施、乙方的翻新和改善，以及 以及留在房屋中的任何财产和其他物品，均应被视为乙方放弃所有权，甲方有权 自行保存、拆除或处置。在本合同租赁期到期或提前终止时， B方仍应履行尚未完全履行的义务和责任（包括但不限于补偿 义务、与租金（不包括装修租金）、物业管理服务费以及维修和修复 义务）。

22.4。如果 由于乙方自行归还房屋或甲方代表乙方 收回房屋以使房屋可供租赁而延迟归还，则乙方应根据本合同第 23.1 条约定的金额 向甲方支付延迟期内的占用费。

22.5。乙方归还房屋的时间应以甲方书面批准的接受时间为准，但甲方不得 不合理地拒绝或推迟接受。

22.6。在 租赁期届满或本合同提前终止以及乙方根据本条上述规定归还房屋时，如果甲方发现本合同附录 III 中列出的房屋和/或装饰、设备和设施已损坏或丢失（自然磨损和甲方的过失由乙方证明的损坏除外），甲方应有权要求乙方赔偿损失，并可从存款中扣除。如果押金 不足以补偿甲方遭受的损失，甲方有权要求乙方补偿 的差额。

22.7。 B 方应在 [30]在本合同租赁期到期或本合同提前终止后的几天内，尽快完成取消或变更房屋作为注册地址/营业地址 的工商注册程序，并应自行完成乙方对公用事业提供商 申请的开放程序的取消（如有必要）。否则，乙方应自约定期限 （不包括当日）到期之日起每天承担 0.05% 的滞纳金。

23.1。除非 另有书面协议，否则如果乙方在本合同租赁期到期或提前终止 之后延长对房屋的占用，甲方可以随时终止此类占用，乙方仍应在延长的占用期内履行本合同中规定的乙方义务和责任 。同时，乙方应向甲方支付到期日或提前终止日适用的租金 和物业管理服务费的两倍，作为甲方要求的延长占用期的租金和物业管理服务 费用。此外，如果甲方因延迟占用而遭受损失 （包括但不限于无法履行与第三方的租赁或预订协议），这不是 由上述超过正常租金和财产的额外补偿支付管理费（超额部分称为 “超额损失 ”），乙方应对甲方因延迟占领而遭受的超额损失负责。除非当时双方另有明确约定 ，否则乙方延迟占用、因甲方延迟占用而收取租金和物业管理服务费 以及甲方未能行使本合同规定的权利，不得解释为续订本合同，本第二十三条不应解释为同意乙方延迟占用房屋。

24.1。以下每个 事件均构成乙方违反本合同（以下简称 “乙方违约事件 ”）

（1）在 房屋交付后，乙方未经授权中途终止租赁；

(2) B方 B未能支付本合同要求的押金，以及任何租金、物业管理服务费或任何其他应付款（包括 其他应付费用、滞纳金、补偿费等），且自到期日 （包括到期日）起15天内未支付此类款项；

(3) 除非 本合同另有允许，未经甲方事先书面同意，乙方将房屋或其任何部分 转让或转租给任何第三方，或抵押、质押或以其他方式处置其在本合同中的权利和相关权益，或未经授权更改与甲方商定的转租内容；

(4) B方或担保人（如果有）申请解散、破产、收购或清算，或暂停其业务运营，或其业务 执照，或与其业务运营相关的必要批准、同意或许可被暂停或取消，或者任何可能影响其法律实体存在或主要业务运营能力的任何其他 情况（统称为 “不利 情况”）；

(5) 任何 不利情况是由于任何第三方申请启动而发生的，并且在 启动后的 60 天内未被撤销；

（6）乙方任意改变本合同规定的房屋用途；

(7) 由于乙方违反了本合同的规定，房屋优先获得补偿或债务负担，房屋的任何优先补偿或债务负担 在向房屋设定补偿或债务负担优先权 后的30天内未解除；

(8) 乙方违反了本合同第3.9条关于危险品的规定；

（9）房屋主体结构或附属设施损坏 是由于乙方的原因造成的；或者未经甲方书面同意对房屋进行装修或翻新；

(10) 乙方在场所内从事未经约定的业务或非法活动；

（11）乙方 未遵守该区域所在的物业管理规定或甲方和甲方雇用的管理公司不时为承租人制定或修改的其他管理标准，未在其中进行更正 [30]甲方或甲方雇用的管理公司向乙方发出书面通知后 天；

（12）乙方使用场所存在潜在的 安全生产隐患，乙方在接到甲方书面通知责令整改后，未在 规定期限内完成或拒绝整改；

(13) 乙方违反本合同第二十八条规定的环境要求；

(14) B方 B方在开始之日起30天内未完成场所的移交程序；

(15) 除第 24.1 (1) 至 (14) 条提及的条款外，除非本合同另有规定，否则乙方 未遵守本合同的任何其他条款，也未能在甲方就上述违规行为向乙方发出书面更正 通知后的 30 天内完成更正；

(16) 违反 其他条款或双方另有约定。

24.2。以下每个 事件均构成甲方违反本合同（以下简称 “甲方违约事件 ”）。

（1）除非双方通过谈判另有协议， 甲方未能按时交付房屋，并且在乙方催促后的七（7）个工作日内仍未能交付房屋；

（2）在 遵守本协议第2.2条规定的前提下，甲方交付的场所不符合此处商定的交付标准或安全标准 ；或者乙方在收到场所后发现由于甲方原因导致场所存在严重缺陷， 直接危及乙方员工的安全；

(3) 除第 24.2 (1) 至 (2) 条规定的 外，除非此处另有明确规定，否则甲方未能遵守本合同的任何其他条款 ，也没有在乙方书面通知甲方纠正此类违规行为后的 30 天内进行更正；

(4) 双方另有约定的违约事件 。

25。合同的修改和终止

25.1。 A方和B方可以通过协商修改本合同并签署书面补充协议。

25.2。 甲方和乙方同意，在租赁期内，如果由于不可抗力因素而无法继续履行本合同 （不可抗力主要是指遭受不可抗力的一方无法合理控制的不可预见事件，包括 但不限于自然灾害、封锁、政府限制、政策变更（例如新的或变更的禁止继续租赁的规范性文件 本合同签订后的场所）、政府控制、政府行动、战争 或类似情况状态、骚乱、破坏、火灾和其他不可预见、不可避免和无法克服的情况），而且 无法履行本合同的持续时间超过九十 (90) 天，任何一方都有权在向另一方发出 书面通知后终止本合同，而无需为提前终止的违反合同承担责任，但是，这并不能免除 一方的任何其他违约行为在本 合同终止前的履约过程中，他们应承担的责任。届时，乙方应结清本合同终止前在履行过程中应付的租金 （装修租金除外）、物业管理服务费和其他应付款项，并在与甲方协商确定的期限内归还房屋 如果未按时归还，乙方应根据本合同 第二十三条支付延迟占用费，并赔偿甲方由此造成的任何损失（包括但不限于政府行政处罚 ，如果有的话）。

26。 A 方的补救措施

26.1。如果 乙方有任何违约行为，甲方可以选择：(A)：(1) 要求乙方继续并充分履行其在本合同下的义务 ；(2) 如果此类违约行为会对房屋的全部或部分设施造成重大影响或损害，则暂停 B方使用整个房屋或其任何部分或其任何设施，直到乙方纠正此类违规行为；以及 (3)) 如果这种 违规行为给甲方造成任何损失，则应从存款中扣除损失，对于不足以扣除的部分， A方应有权寻求任何其他法律补救措施以弥补实际损失和违约赔偿金之间的差额。或 (B)：终止本合同或本合同规定的房屋租赁的任何部分，立即收回 处所或其任何部分的所有权，没收保证金（或者，如果尚未支付，则要求支付等于保证金 的违约金）。如果乙方支付的违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则甲方 有权寻求任何其他法律补救措施，以弥补实际损失与违约金之间的差额（包括 但不限于第 26.2 条所列金额）。

26.2。 B 方同意，如果甲方根据第 26.1 条（即 第 26.1 条 (B) 款规定的补救措施）终止本合同或房屋的任何部分，则甲方有权以其认为适当的任何方式收回房屋或其任何部分 ，并没收押金（如果未支付，则要求乙方支付相当于存款）， 要求乙方移走或处置乙方的人员和财产，并有权将房屋恢复到原来的状态 或维护按原样使用房屋，并要求乙方向甲方补偿以下金额（限于 无法通过押金补偿的部分）：

(1) 截至本合同终止之日 所有累积但未付的租金、物业管理服务费以及本合同下的所有其他应付款项；

(2) 如果 适用，甲方代表乙方恢复房屋状况、拆除或处置 任何未被乙方拆除的商业设施、乙方的翻新、装修以及本合同第二十二条规定留在房屋 中的财产和其他物品所产生的费用；

(3) 甲方在寻求补救措施时发生的所有 合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法庭费用）。

如果上述 定金和第 (1)-(3) 中列出的违约金总额不足以弥补甲方的损失，则乙方也应弥补差额 。

26.3。甲方在任何时候未能根据本合同主张权利，不得解释为放弃或更改此类权利或 创立了这种做法。除非甲方另有书面确认，否则甲方未能行使其权利不应被视为对本合同任何条款的放弃。乙方和甲方进一步同意，当甲方暂停或放弃 行使本合同规定的权利时，此类放弃不应被视为放弃甲方对乙方未来违反 合同的追索权。当甲方承认乙方违反了与接受租金和其他付款有关的任何协议时， 此类接受不应被视为放弃对甲方追索权上述违约行为。

26.4。如果 乙方违反本合同的规定，造成场所、区域或其任何部分的损坏、破坏或损失， 造成人身伤害或死亡，甲方和/或任何第三方的财产损失或其他直接损失，则乙方应根据过错程度负责 进行赔偿，并应承担相应的法律责任和由此产生的后果。如果乙方由于上述原因导致任何第三方向甲方主张或主张权利，要求甲方 赔偿其损失，支付损害赔偿（包括但不限于惩罚性赔偿），或对甲方提起仲裁、诉讼或其他 司法程序，或者导致甲方受到任何政府调查或处罚（包括但不限于 行政处罚、罚款等），乙方应全力配合甲方的辩护，并赔偿甲方遭受的 损失和合理损失根据法律法规由此产生的费用（包括但不限于实际的 诉讼和仲裁费、律师费、顾问费或专家费等），以保护甲方免受任何损失。

26.5。除非 本合同因甲方违约而提前终止，否则如果本合同因其他原因提前终止， 乙方应按照本协议的约定在租赁期内一次性向甲方支付一笔款项，以完成/弥补全部装修租金，并按未完成的租赁期限按比例支付 的免租金，无论本协议其他条款如何。

27。乙方责任的补救措施/限制

27.1。如果 甲方未能履行第 12 条规定的维修和保养义务超过 [30]天（除非根据义务的性质 ，此类维修和维护所需的履行期将超过 [30]天，应为 该合理和必要的期限到期），乙方在书面通知甲方后，有权雇用合格的第三方进行这种 维修和保养，实际产生的合理费用应由甲方承担

27.2。如果甲方违约 ，乙方可以选择：（A）：（1）要求甲方继续并充分履行其在本合同下的义务 ，以及（2）如果甲方的此类违约事件导致乙方遭受任何损失，则要求甲方支付与定金相同金额的 违约金；如果甲方支付的损害赔偿金不足以弥补损失 B方因此类违规行为而遭受损失，乙方也有权寻求任何其他法律补救措施，以弥补 实际损失与 之间的差额违约金；或 (B)：终止本合同或本合同项下租约的任何部分，在这种情况下， A方同意立即退还所有押金，乙方有权要求甲方支付与押金相同的违约金 ；如果甲方支付的违约金不足以弥补 B方因此遭受的损失，乙方也有权寻求任何其他法律补救措施，以弥补实际损失与违约赔偿金之间的差额 。

27.3。第 B 方在任何时候未能主张本合同条款规定的权利，不得解释为放弃或变更该权利 或这种做法的产生。除非乙方在书面文件中另行确认，否则乙方未能行使该权利 不应被视为对本合同任何条款的放弃。甲方和乙方进一步同意，当乙方暂停或放弃 行使本合同规定的权利时，此类放弃不构成乙方对甲方未来违约行为的追索权放弃

27.4。如果 甲方违反本合同造成房屋和区域或其任何部分的损坏、毁坏或损失，乙方或其相关人员死亡 或受伤，乙方和/或其关联方的财产损失或其他直接损失，则甲方 应根据其过错程度对乙方负责和赔偿，并承担相应的法律责任 及由此产生的后果。如果甲方由于上述原因导致任何第三方向 乙方提出索赔或主张权利，要求乙方赔偿其损失，支付损害赔偿（包括但不限于惩罚性赔偿），或者对乙方提起仲裁、 诉讼或其他司法程序，或者导致乙方受到任何政府调查或处罚（包括 但不限于行政处罚、罚款等），甲方应全力配合乙方的辩护，并应赔偿 乙方的损失和合理的赔偿为使乙方免受任何损害而产生的费用和费用（包括但不限于实际诉讼和仲裁费 、律师费、顾问费或专家费等）。

28。环境要求

28.1。 除外，这些危险物质可能包含在符合国家安全标准的产品中，并被 B方少量用于正常清洁和 [办公、研究和开发]目的，未经甲方事先书面同意，乙方 不得允许或促使任何一方将任何危险物质带入房屋，也不得在房屋内或周围运输、储存、使用、种植、生产或释放 任何有害物质。乙方应根据法律和政府部门的要求对乙方及其代理人、员工、承包商、分包出租人或受邀者从区域释放的任何危险物质进行补救。 应甲方的要求，乙方应填写和认证有关乙方不时在屋内运输、储存、使用、种植、 生产或释放有毒物质的披露声明。

28.2。 B方应遵守政府 机构以及所有国家和地方同行发布的与 房屋上方、下方或周围的健康、安全和环境条件有关的所有适用的当前和未来法定要求或其他类似法律法规，以及根据上述法律法规颁布或发布的规则或政策。

28.3。 B方应补偿、保护甲方并使甲方免受可能对甲方提出的任何和所有索赔或追回，或任何 释放的危险物质（“危险物质” 指并包括 根据环境 要求归类或定义为危险或有毒的任何物质、材料、废物、污染物、石棉和石油，包括原油或其任何部分，液化天然气，液化天然气，或可用作燃料的人工 气体（或天然气和人造气体的混合物）。根据环境要求的定义，乙方 现在和应被视为乙方使用的设施的经营者，以及乙方及其代理人、员工、承包商、 或受邀者承担或遭受的所有危险物质的所有者，以及乙方有义务根据该要求进行补救的废物、副产品或残留物。）上述条款，或任何直接 损失、索赔、要求、仲裁、诉讼、损害赔偿、费用（包括但不限于补救、搬迁、维修、纠正 行动或清洁费用），以及因违反 要求而产生的合理费用（包括但不限于实际的律师费、顾问费或专家 费，以及包括但不限于清除或管理违反 本第 28 条规定带入房屋的有害物质，无论法律是否要求此类移除和管理）乙方及其代理人、雇员、承包商、分包出租人、分包人、分包人根据本条第 28 条规定承租人或被邀请人 （无论乙方是否知道此类违规行为）。甲方根据本第28条承担的义务在本合同终止 后继续有效。

28.4。 A 方可以进入众议院，有权检查和测试房屋，以确定乙方是否符合环境要求、 其在本第 28 条下的义务或房屋的环境条件。甲方事先通知乙方后，应授予 A 方进入众议院的权利。进入众议院时，甲方应在当时情况的合理范围内尽量减少对乙方 业务的任何干扰。此类检查和测试的费用应由 A方承担，除非此类检查和测试表明乙方没有遵守任何环境要求，在这种情况下， B方应向甲方补偿合理的检查和测试费用。

29。公共秩序

29.1。 B方应接受并遵守甲方和管理公司关于区域内公共秩序的命令和安排。 B方承认并同意，它应自行管理和保管房屋及其相关物品、车辆和其他财产 。甲方应为该区域提供基本安全服务，但对乙方因安全问题而蒙受的损失 不承担赔偿责任。乙方应负责区域内房屋及其相关物品、车辆和其他 财产的安全。

29.2。 B 方必须遵守并促使其员工、代理人、受邀者、访客或允许的用户遵守甲方或管理公司制定的车辆停放规定和限制 。乙方不得让其车辆，也不得允许或默许其员工、代理人、受邀者、访客或获准使用者的 车辆随意停车，阻塞区域的出入口或其他 公共区域。

30。豁免

30.1。除本合同规定的金钱支付义务外，如果任何一方因自然灾害（例如洪水、火灾、暴风雨、闪电、台风）、政府限制、政府法规、政府 控制、延迟发放许可证或批准、对政府的敌对或敌对行为、内乱、火灾或其他灾害 或其他无法合理控制的原因而延迟履行本合同规定的义务 受影响方，受影响方对此类延误不承担责任。

30.2。除非 在本条款 30.2 中另有明确规定，否则甲方对以下任何事项不承担任何责任， B 方无权就以下任何事项向甲方要求终止本合同，并应要求甲方 支付违约金和/或损害赔偿，或者减少、停止、延迟、拒绝支付任何租金、物业管理服务费或费用 同意根据本合同付款。

(1) 由于房屋或其邻近房屋或区域的维修和维护，或者根据本合同规定的程序对房屋或 其相邻房屋或区域进行装饰、增建或翻新，暂时停止使用公共设施， 或房屋的水、电、电话、传真或其他相关服务或供应暂时中断，导致乙方损失 或其员工、代理人、承包商或访客，前提是甲方或管理公司尽其所能 努力在中断发生后恢复或补救此类中断。

(2) 由于 区域内的任何故障、缺陷、电梯、消防和安全设施、空调系统或其他设备非甲方或管理公司造成的损坏，或非甲方或 管理层造成的 电力、水、煤气、电信和电话服务以及其他公共设施的供应不足、故障、断裂、变化、干扰或关闭公司、乙方或第三方可能遭受人身或财产损失、损失、破坏或任何业务损失或干扰 或不便，前提是甲方或管理公司在中断发生后尽最大合理努力恢复或补救 。

(3) A方对区域、房屋或其人员和财产的安全和储存不承担任何责任。甲方或管理公司提供的安全人员、 管理人员、任何性质的机械或电子防盗系统不构成甲方对房屋或其人员和财产安全的责任。乙方应随时负责房屋及其人员和财产的安全。但是，如果人身或财产损失是由于甲方在安全方面的过失 造成的，甲方应承担相应的责任。

（4）由于甲方或管理公司重新安装、维护或维修 公园的公共部分或设施 工程，给乙方 使用场所造成不便或干扰，或者对乙方造成损失或损害，暂时 暂时暂停使用区域内的空调、天线和电梯等设施；前提是甲方或管理公司将重新安装的情况通知乙方， 维修或者至少是修理工程 [3 个工作日]提前。乙方不得因发生上述事件而减少或停止支付本合同要求支付的租金、管理费或其他费用 。

30.3。在 乙方签署本合同之前，甲方已如实告知乙方房屋是否已抵押贷款，即 房屋是否已抵押贷款。在签订本合同之前，乙方已经清楚地知道房屋的性质、土地使用、权利限制、其他权利的登记 以及与房屋相关的其他不动产登记信息。

31。完整协议

31.1。本 合同构成甲方和乙方就本合同标的事项达成的完整协议。甲方或乙方或代表甲方或乙方作出的任何口头或书面 声明、解释、承诺或协议，以及本合同中未包含的任何先前协议、承诺、谈判 或声明，均应由本合同取代。除非本合同双方 签署书面法律文件，否则本合同不可修改。

32。可分割性

32.1。如果 本合同的任何条款或条款根据现行或未来的法律是非法、无效或不可执行的，则本合同双方 的意图是本合同的其余部分不受影响。本合同双方的意图还包括 为了替换本合同中每一项非法、无效或不可执行的条款，添加一个合法、有效和可执行的条款 ，该条款尽可能类似于作为本合同一部分的非法、无效或不可执行的条款或条款（如果可能）。

33。通知

33.1。双方之间的所有 通知和通信均应以中文和书面形式发出，并应交付或发送给本合同顶部指定的 联系人、联系地址或电子邮件。

33.2。通知 应被视为已在以下时间送达：

(1) 如果 是专人送达，则在到达指定地址时交付，但要有送达证明；

(2) 如果 通过快递送达，则在投寄之日后的第三（3）个工作日送达，除非有相反的证据；

(3) 如果 通过电子邮件发送，则发件人的电子邮件系统会确认电子邮件已发送到收件人的电子邮件接收系统。

33.3。任一 方都可以通过上述方式发出通知来更改其指定的联系人、联系地址或电子邮件。但是，在 做出上述更改并生效之前，另一方仍有权向 原始指定联系人、联系地址或电子邮件发送通知或发送通知，此类交付应被视为有效。

34。杂项

34.1。如果 本合同的 “乙方” 中包含不止一个人、公司或协会，则双方应共同承担乙方的义务 和个别责任。

34.2。 一般解释规定，任何模棱两可的条款均应不利于起草方，不适用于 对本合同的解释或本合同的任何附录或修改。

34.3。在双方签署本合同之前 ，甲方移交给乙方的合同文本不具有任何约束力 或有效性，不应构成租赁房屋的选择权，也不得赋予任何一方任何权利或施加任何义务。

34.4。除非 上下文另有要求，否则本合同中任何性别的词语均应解释为包括任何其他性别， 中的单数词应包括复数。本合同中的标题仅为方便起见，不以任何方式定义、限制或以其他方式描述本合同或本合同其他条款的范围或意图，也不以任何方式影响对本合同 的解释。

34.5。除非本合同中另有规定 ，否则如果乙方未能按照本合同条款 规定的付款日期支付任何款项，乙方应向甲方支付滞纳金，从到期日（包括 日期）到全额付款之日（不包括日期），按每日利率0.05％计算。本合同项下的滞纳金和违约金应视为 为本合同规定的其他应付款，乙方应支付这些款项。

34.6。各方 方应并应促使其董事、高级职员、员工、代表、代理人和顾问对以下信息（以下简称 “机密信息”）承担保密责任 ：

(i) 其 从另一方收到的有关另一方业务、运营和事务的信息；以及 (ii) 本 合同的规定。除非适用的法律、法规、命令、判决、裁决或交易规则要求，否则各方不得并因为 其董事、高级职员、员工、代表、代理人和顾问不得直接或间接披露、披露、公布 或以其他方式公布机密信息。尽管有上述规定，但双方同意任何一方或其关联公司 可以发布新闻稿或公告，提及有关本合同的一般信息（包括本合同的订立、 双方的身份、房屋的位置和面积、房屋的目的以及对双方或其各自关联公司之间商业关系的评估 ）。但是，此类新闻稿或公告不得包含与租金和其他应付账款、付款安排或本合同规定的其他重要商业条款有关的任何信息 。

为避免疑问， 机密信息将不包括以下信息：(i) 该信息已经或将要通过公开 渠道提供（接收方违反本条款造成的渠道除外）；（ii）信息在披露之前已经归接收方所有；（iii）信息由接收方在不使用 机密信息的情况下独立获得。双方在本条款下的义务在本合同终止或 到期后的一年内有效。

34.7。 对本合同的解释受中国法律管辖，不包括任何法律冲突原则。因本合同而产生或与本合同相关的任何争议（包括与合同的订立、有效性或终止有关的任何问题）应提交上海国际仲裁中心（“SHIAC”），并根据申请仲裁时有效的仲裁 规则在上海解决。仲裁裁决为最终裁决，对各方均具有约束力。除非仲裁员另有裁决 ，否则败诉方应承担仲裁费。仲裁语言应为中文。 仲裁应由SHIAC根据仲裁时有效的规则任命的一名仲裁员决定。

34.8。本合同的所有 附录，包括第一部分至第三部分，均特此纳入本合同并成为本合同的一部分。如果 这些附录与本合同的条款有任何冲突，则以这些附录为准。

34.9。以本合同的 中文版本为准。本合同可以签订多份副本，每份副本具有相同的法律效力。

34.10。乙方承认，乙方与上海康科拉管理 咨询有限公司于2023年6月29日签订的《精装实验室和办公服务合同》构成本合同不可分割的一部分，相互补充。如果 “精装实验室和办公服务合同” 终止，双方都有权同时终止本合同 。如果由于任何一方违反合同 而过早终止 “精装实验室和办公服务合同”，并且本合同随后终止，则应视为本合同因 该方违约而过早终止，该方应根据本合同承担违约责任。

（此页面的以下部分故意留空 ）

（签名页）

这是为了证明甲方和乙方在上面写的第一个日期已经签署了本 合同。

第三部分

移交程序

在交付日期之前， 乙方应派遣人员与甲方处理移交手续。双方确认此处约定的房屋 的交付日期不迟于2023年12月1日。根据本协议第2.2条的规定，如果乙方 没有在同一天派出任何人员参与移交，则乙方应被视为已接受 场所的移交。移交期间，甲方和乙方应共同视察房屋并签署 房舍移交信.

附录一

房屋平面图

1.场所所在的 楼层和/或房间号实际上由甲方安排。如果与实际楼层和/或 房间号不同，乙方不会因安排的楼层和/或房间号与实际楼层和/或房间号之间的任何差异而单方面终止本合同和/或对甲方提出任何索赔或任何其他形式的索赔，前提是这种差异 不会对乙方产生重大不利影响本合同项下的权利和利益。

2.在不损害乙方利益的情况下，甲方可以根据街区划调整场所的楼层和/或房间号。由于安排的楼层和/或房间号与实际楼层和/或房间号之间存在任何 差异， B方不会单方面终止本合同和/或对甲方提出任何索赔或任何其他形式的权利索赔。

附录二

房舍移交信

按照 房屋租赁合同 两者之间签名 []和 []上 [], []已移交位于以下位置的房屋 []到 []在 [].

附录三

场所交付标准

装饰：精装配送（如下表所示） （注意：需要与 Structure 进行详细沟通）

楼高：4.0 米（实验室天花板净高：2.55 米）

负荷：250 千克/平方米

其他交付标准：

1. 甲方应向乙方提供房屋所在区域完成装修的验收许可证；

2. 场所应符合乙方进行生物药物研发试点测试所需的环境影响评估条件。甲方应全权负责场所的环评申请（乙方应事先告知相关要求并 与甲方达成协议），在乙方进入场所之前获得相关环评批准，并承担相关费用；

3.场所的 装饰和其他硬件条件应能够满足乙方申请 申请生物实验室 II 的建筑技术规范（乙方应事先与甲方沟通并确认），甲方应根据乙方的合理要求提供必要的 文件，以协助乙方获得 记录的生物实验室二级资格。乙方应全权负责生物二级实验室资质记录以及随后在此基础上开展的相关业务/研究，并承担由此产生的费用和相应的法律责任。

前台徽标墙平面图 (1)

前台徽标墙平面图 (2)