00000943442020财年假象P3Y00000943442020-01-012020-12-31Iso4217：美元00000943442020-06-30Xbrli：共享00000943442021-02-190000094344STC：TitleDirectOperationsMember2020-01-012020-12-310000094344STC：TitleDirectOperationsMember2019-01-012019-12-310000094344STC：TitleDirectOperationsMember2018-01-012018-12-310000094344STC：TitleAgencyOperationsMember2020-01-012020-12-310000094344STC：TitleAgencyOperationsMember2019-01-012019-12-310000094344STC：TitleAgencyOperationsMember2018-01-012018-12-310000094344STC：AncillaryServicesMember2020-01-012020-12-310000094344STC：AncillaryServicesMember2019-01-012019-12-310000094344STC：AncillaryServicesMember2018-01-012018-12-3100000943442019-01-012019-12-3100000943442018-01-012018-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00000943442020-12-3100000943442019-12-310000094344SRT：备用件成员2020-12-310000094344SRT：备用件成员2019-12-3100000943442018-12-3100000943442017-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2017-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2017-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2017-12-310000094344美国-GAAP：SecuryStockMember2017-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2017-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMemberSrt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2017-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2017-12-310000094344Srt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2017-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2018-01-012018-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-01-012018-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2018-01-012018-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2018-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2018-12-310000094344美国-GAAP：SecuryStockMember2018-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2018-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2019-12-310000094344美国-GAAP：SecuryStockMember2019-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2019-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000094344US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000094344美国-公认会计准则：留存的耳机成员(ReainedEarningsMember)2020-12-310000094344美国-GAAP：SecuryStockMember2020-12-310000094344美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-12-31Xbrli：纯0000094344Us-gaap:RevenueFromContractWithCustomerProductAndServiceBenchmarkMember美国-GAAP：地理集中度风险成员2020-01-012020-12-310000094344SRT：最大成员数2020-01-012020-12-310000094344SRT：最小成员数2020-01-012020-12-310000094344Srt:RevisionOfPriorPeriodAccountingStandardsUpdateAdjustmentMember2018-01-010000094344SRT：最小成员数美国-GAAP：BuildingMember2020-01-012020-12-310000094344SRT：最大成员数美国-GAAP：BuildingMember2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：家具和固定设备成员SRT：最小成员数2020-01-012020-12-310000094344SRT：最大成员数美国-GAAP：家具和固定设备成员2020-01-012020-12-31STC：报告单位0000094344SRT：ScenarioForecastMember2021-12-310000094344STC：承销商成员2020-12-310000094344Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember2020-12-310000094344Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember2019-12-310000094344美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember2020-12-310000094344美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember2019-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员2020-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员2019-12-310000094344Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember2020-12-310000094344Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember2019-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员国家/地区：加利福尼亚州2020-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员国家/地区：加利福尼亚州2019-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员国家：GB2020-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员国家：GB2019-12-31STC：投资0000094344Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2020-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember2020-12-310000094344Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-12-310000094344美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember2020-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember2020-12-310000094344美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2020-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：外国政府债务证券成员2020-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-12-310000094344Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2020-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember2020-12-310000094344Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-12-310000094344美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2020-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员2020-12-310000094344美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2020-12-310000094344Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2019-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember2019-12-310000094344Us-gaap:USStatesAndPoliticalSubdivisionsMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2019-12-310000094344美国-GAAP：公允价值输入级别1成员美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember2019-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember2019-12-310000094344美国-GAAP：Corporation DebtSecuritiesMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2019-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2019-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员美国-GAAP：外国政府债务证券成员2019-12-310000094344美国-GAAP：外国政府债务证券成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2019-12-310000094344Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2019-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember2019-12-310000094344Us-gaap:USGovernmentAgenciesDebtSecuritiesMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2019-12-310000094344美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2019-12-310000094344US-GAAP：公允价值输入级别2成员2019-12-310000094344美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2019-12-310000094344美国-GAAP：债务证券成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：债务证券成员2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：债务证券成员2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：ShortTermInvestmentsMember2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：ShortTermInvestmentsMember2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：ShortTermInvestmentsMember2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：债务证券成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：债务证券成员2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：债务证券成员2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：股权证券成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：股权证券成员2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：股权证券成员2018-01-012018-12-310000094344STC：外国人不包括加拿大成员2020-01-012020-12-310000094344STC：外国人不包括加拿大成员2019-01-012019-12-310000094344STC：外国人不包括加拿大成员2018-01-012018-12-310000094344国家/地区：加利福尼亚州2020-01-012020-12-310000094344国家/地区：加利福尼亚州2019-01-012019-12-310000094344国家/地区：加利福尼亚州2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：外国成员2020-12-310000094344STC：TitleMember2019-12-310000094344STC：AncillaryServicesAndCorporation Member2019-12-310000094344STC：TitleMember2020-01-012020-12-310000094344STC：AncillaryServicesAndCorporation Member2020-01-012020-12-310000094344STC：TitleMember2020-12-310000094344STC：AncillaryServicesAndCorporation Member2020-12-310000094344US-GAAP：客户关系成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：发达的技术权利成员2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2019-01-012019-12-310000094344Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2018-01-012018-12-310000094344Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-12-310000094344Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2019-12-310000094344Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2018-12-310000094344STC：TitleDirectOperationsMemberUs-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2020-01-012020-12-310000094344STC：TitleDirectOperationsMemberUs-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2019-01-012019-12-310000094344STC：TitleDirectOperationsMemberUs-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2018-01-012018-12-310000094344US-GAAP：LineOfCreditMember2020-04-300000094344US-GAAP：LineOfCreditMember美国-GAAP：BaseRateMemberSRT：最小成员数2020-04-302020-04-300000094344US-GAAP：LineOfCreditMemberSRT：最大成员数美国-GAAP：BaseRateMember2020-04-302020-04-300000094344US-GAAP：LineOfCreditMemberUS-GAAP：伦敦银行间同业拆借利率LIBOR成员SRT：最小成员数2020-04-302020-04-300000094344US-GAAP：LineOfCreditMemberSRT：最大成员数US-GAAP：伦敦银行间同业拆借利率LIBOR成员2020-04-302020-04-300000094344SRT：最小成员数2020-04-302020-04-300000094344SRT：最大成员数2020-04-302020-04-300000094344US-GAAP：LineOfCreditMember2020-04-302020-04-300000094344US-GAAP：LineOfCreditMember2020-05-310000094344US-GAAP：伦敦银行间同业拆借利率LIBOR成员2020-05-310000094344US-GAAP：LineOfCreditMember2020-12-310000094344US-GAAP：LineOfCreditMemberUS-GAAP：LetterOfCreditMember2020-12-310000094344美国-GAAP：NotesPayableOtherPayables成员2020-12-310000094344美国-GAAP：NotesPayableOtherPayables成员2019-12-310000094344Stc:LossAdjustmentsPriorYearEstimatesProvisionsForLargeTitleClaimsMember2020-01-012020-12-310000094344Stc:LossAdjustmentsPriorYearEstimatesProvisionsForLargeTitleClaimsMember2019-01-012019-12-310000094344Stc:LossAdjustmentsPriorYearEstimatesProvisionsForLargeTitleClaimsMember2018-01-012018-12-310000094344STC：TimeBasedRestrictedStockMember2020-01-012020-12-310000094344US-GAAP：PerformanceSharesMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheOneMember美国-GAAP：员工股票期权成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：员工股票期权成员Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheTwoMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheThreeMember美国-GAAP：员工股票期权成员2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：员工股票期权成员2020-01-012020-12-310000094344Stc:RestrictedStockAndRestrictedStockUnitsMember2020-12-310000094344Stc:RestrictedStockAndRestrictedStockUnitsMember2020-01-012020-12-310000094344Stc:RestrictedStockAndRestrictedStockUnitsMember2019-12-310000094344Stc:RestrictedStockAndRestrictedStockUnitsMember2019-01-012019-12-310000094344Stc:RestrictedStockAndRestrictedStockUnitsMember2018-12-310000094344Stc:RestrictedStockAndRestrictedStockUnitsMember2018-01-012018-12-310000094344SRT：董事成员2020-01-012020-12-310000094344SRT：董事成员2019-01-012019-12-310000094344SRT：董事成员2018-01-012018-12-310000094344美国-公认会计准则：受限的股票成员2019-12-310000094344美国-公认会计准则：受限的股票成员2020-01-012020-12-310000094344美国-公认会计准则：受限的股票成员2020-12-310000094344美国-GAAP：RestrictedStockUnitsRSUMember2019-12-310000094344美国-GAAP：RestrictedStockUnitsRSUMember2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：RestrictedStockUnitsRSUMember2020-12-310000094344美国-公认会计准则：受限的股票成员2019-01-012019-12-310000094344美国-公认会计准则：受限的股票成员2018-01-012018-12-310000094344STC：EscrowAccountDepositMember2020-12-310000094344Stc:EscrowAccountDepositSection1031ExchangeMember2020-12-310000094344STC：TitleInsurancePremiumsDirectMember2020-01-012020-12-310000094344STC：TitleInsurancePremiumsDirectMember2019-01-012019-12-310000094344STC：TitleInsurancePremiumsDirectMember2018-01-012018-12-310000094344STC：TitleInsurancePremiumsAgencyMember2020-01-012020-12-310000094344STC：TitleInsurancePremiumsAgencyMember2019-01-012019-12-310000094344STC：TitleInsurancePremiumsAgencyMember2018-01-012018-12-310000094344STC：EscrowFeesMember2020-01-012020-12-310000094344STC：EscrowFeesMember2019-01-012019-12-310000094344STC：EscrowFeesMember2018-01-012018-12-310000094344Stc:AppraisalManagementSearchAbstractAndValuationServicesMember2020-01-012020-12-310000094344Stc:AppraisalManagementSearchAbstractAndValuationServicesMember2019-01-012019-12-310000094344Stc:AppraisalManagementSearchAbstractAndValuationServicesMember2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：ProductAndServiceOtherMember2018-01-012018-12-31STC：细分市场0000094344STC：TitleMember2019-01-012019-12-310000094344STC：TitleMember2018-01-012018-12-310000094344STC：AncillaryServicesAndCorporation Member2019-01-012019-12-310000094344STC：AncillaryServicesAndCorporation Member2018-01-012018-12-310000094344国家：美国2020-01-012020-12-310000094344国家：美国2019-01-012019-12-310000094344国家：美国2018-01-012018-12-310000094344美国-GAAP：非UsMember2020-01-012020-12-310000094344美国-GAAP：非UsMember2019-01-012019-12-310000094344美国-GAAP：非UsMember2018-01-012018-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2019-01-012019-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedTranslationAdjustmentMember2018-01-012018-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2019-01-012019-12-310000094344Us-gaap:AccumulatedNetUnrealizedInvestmentGainLossMember2018-01-012018-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2020-01-012020-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2019-01-012019-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2018-01-012018-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2019-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2018-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2017-12-310000094344SRT：ParentCompanyMemberSrt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2019-12-310000094344SRT：ParentCompanyMemberSrt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2018-12-310000094344SRT：ParentCompanyMemberSrt:CumulativeEffectPeriodOfAdoptionAdjustmentMember2017-12-310000094344SRT：ParentCompanyMember2020-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2019-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2020-01-012020-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2020-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2019-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2020-01-012020-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2020-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2020-01-012020-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2020-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2018-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2019-01-012019-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2018-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2019-01-012019-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2019-01-012019-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2017-12-310000094344STC：EstimatedTitleLosesMember2018-01-012018-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2017-12-310000094344Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2018-01-012018-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2017-12-310000094344US-GAAP：AllowanceForCreditLossMember2018-01-012018-12-31

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

 

表格10-K

  

(标记一)

☒			根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告

截至的财政年度 12月31日, 2020

☐			根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告

的过渡期            至            

佣金档案编号 001-02658  

斯图尔特信息服务公司演讲

(注册人的确切姓名载于其章程)

特拉华州									74-1677330
(述明或其他司法管辖权 公司或组织)									(税务局雇主 识别号码)
后橡树大道1360号			100套房
休斯敦,			德克萨斯州						77056
(主要行政办公室地址)									(邮政编码)

注册人的电话号码，包括区号： (713) 625-8100

根据该法第12(B)节登记的证券：

普通股，每股面值1美元			STC			纽约证券交易所
(各类股票名称)			交易代码			(注册的每间交易所的名称)

根据该法第12(G)节登记的证券：无

用复选标记表示注册人是否为证券法第405条规定的知名经验丰富的发行人。是  ☑*☐

用复选标记表示注册人是否不需要根据法案的第13节或第15(D)节提交报告。☐    不是  ☑

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第13节或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否一直遵守此类提交要求。是  ☑*☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是  ☑*☐

用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

☑

大型加速滤波器

☐

加速的文件管理器

☐

非加速文件服务器

☐

规模较小的新闻报道公司

☐

新兴成长型公司

如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。¨

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☑

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。☐**编号：☑

注册人的非关联公司持有的普通股的总市值(根据纽约证券交易所于2020年6月30日报告的斯图尔特信息服务公司普通股的收盘价)约为$752.2百万美元。

2021年2月19日，有26,752,903注册人普通股的流通股。

引用成立为法团的文件

与注册人2020年度股东大会相关的最终委托书(委托书)的部分内容在此并入作为参考第三部分这份文件的。

---

表格10-K年度报告

截至2020年12月31日的年度

目录

 

项目						页面
			第一部分
1			业务			1
1A.			风险因素			6
1B.			未解决的员工意见			11
2			特性			11
3			法律程序			11
4			矿场安全资料披露			11
			第二部分
5			注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场			12
7			管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			13
7A.			关于市场风险的定量和定性披露			28
8			财务报表和补充数据			29
9			会计与财务信息披露的变更与分歧			29
9A.			管制和程序			30
9B.			其他资料			30
			第三部分
10			董事、高管与公司治理			31
11			高管薪酬			31
12			某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜			31
13			某些关系和相关交易，以及董事独立性			32
14			首席会计师费用及服务			32
			第四部分
15			展品和财务报表明细表			33
16			表格10-K摘要			35
			签名			36

本报告中使用的“我们”、“公司”和“斯图尔特”是指斯图尔特信息服务公司和我们的子公司，除非上下文另有说明。

---

第一部分

第一项：业务

斯图尔特信息服务公司(纽约证券交易所市场代码：STC)成立于1893年，是一家全球客户驱动型、技术驱动、具有战略竞争力的房地产信息、产权保险和交易管理公司，总部设在得克萨斯州休斯敦。斯图尔特公司是业内最大的产权公司之一，通过拥有业务和独立产权机构的网络，提供房地产和抵押贷款行业结算所需的产权保险和相关信息服务。斯图尔特主要在美国各地开展业务(美国)并在澳大利亚、加拿大、加勒比海地区、欧洲、墨西哥和英国设有地区办事处。斯图尔特还提供评估管理服务；搜索和估值服务；在线公证和结账服务、贷款发放、违约和服务支持；住房和个人保险服务；递延纳税交易所；以及简化房地产流程的技术。

我们目前的业务报告分为两个部分：产权保险及相关服务(TITLE)，和辅助服务和语料库TE。参考注19我们经审计的合并财务报表和项目7-管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析(MD&A)FI与我们部门相关的财务信息。

标题段

物权保险及相关服务包括不动产物权状况的查询、审核、结算、保险等功能。标题部分还包括住房和个人保险服务和国内收入法第1031条递延纳税(1031条)交换。

考试和结案。业权审查的目的是确定被转让财产的所有权、所欠债务以及业权保单的覆盖范围。这包括搜索和审查地契、抵押贷款、遗嘱、离婚法令、法院判决、留置权、评估和税务记录等文件。

在销售交易结束或结算时，卖方签署契约并将其交付给新所有者。买方通常签署新的抵押文件，结清资金支付给卖方、优先贷款人、房地产经纪人、产权公司和其他人。这些文件随后被记录在公共记录中。产权保险单通常在交易结束时发给新贷款人和所有者。

在再融资交易结束或结算时，借款人执行并向贷款人交付抵押贷款或信托契约。借款人通常签署抵押文件，结清资金通常支付给先前的贷款人、所有权公司和其他人。这些文件随后被记录在公共记录中。产权保险单通常在交易结束或记录时发给新贷款人。

产权保险单。美国的贷款人通常要求所有权保险作为发放房地产贷款(包括证券化贷款)的条件，因为这可以确保贷款人对房地产的留置权优先。此外，房地产的购买者希望购买保险，以防止可能出现的针对房地产所有权的索赔。业主保单的票面金额通常是购买交易中的购买价格，而贷款人保单的票面金额是在购买或再融资交易中涉及融资的相关贷款的金额。

1

---

产权保险与其他类型的保险有很大的不同。火灾、汽车、健康和人寿保险政策保护未来的损失和事件。相比之下，产权保险针对过去事件造成的损失提供保险，并寻求通过审查和结算过程消除承保风险，以保护投保人或贷款人。本质上，除例外和免责条款外，业权保险单向投保人提供担保，保证财产的所有权不存在可能损害所有权的缺陷，或者就贷款人的保单而言，保证存在留置权优先权。大多数其他形式的保险在有限的时间内提供保障，因此保单必须定期续保。然而，业权保险是按一次性保费发放的，只要业主拥有物业，或对物业负有责任，或保单下的贷款人对物业有承保留置权，保单就会提供保护。此外，产权保险单没有有限的合同期限，而大多数其他保险项目都有明确的承保开始和结束日期。虽然业权保险单提供了只要业主拥有被保险财产的保护，但业权保险公司通常不知道哪些保单仍然有效。大多数其他险种都会定期支付保费并续签保单，因此保险公司可以知道哪些保单是有效的。在美国和加拿大以外的某些情况下，在分析承保风险后，我们可能会为某些已知风险投保。

损失。如果在审查和结算过程中没有发现所有权缺陷，就会发生保单损失。损失的原因包括但不限于伪造、虚假陈述、未记录或未发现的留置权、未能偿还现有留置权、抵押贷款欺诈、不当处理或挪用和解资金、独立机构发行未经授权的保险，以及在针对业主或贷款人的财产权益提出保险索赔时为投保人辩护。我们可能在关闭保护信函项下提供的保险也可能发生损失。

一些索赔人要求超过保单限额的损害赔偿。这些说法是基于不同的法律理论。我们积极防御虚假索赔，并为承保索赔提供保护，最高可达保单规定的限额。我们时不时地蒙受超过政策限制的损失。经验表明，大多数保单索赔和理赔都是在保单发出后的头六年进行的，尽管索赔也可以在多年后申报和支付。就其性质而言，索赔往往是复杂的，金额差异很大，并受到经济和市场状况以及处理索赔时存在的法律环境的影响。

我们对估计所有权损失的责任包括对已知索赔和已发生但未报告的索赔的估计，这些索赔预计将在未来为截至资产负债表日期发出的保单支付。我们损失准备金的金额代表了我们预计在保单损失和理赔成本上未来支付的总金额(扣除追回)。按照业界惯例，这些金额并未折现至现值。由于产权索赔的复杂性、支付索赔的时间长短、个别索赔金额的巨大差异以及其他因素，很难估计未来的所有权损失赔偿。为保单损失拨备的金额是基于报告的索赔、历史损失支付经验、产权行业平均水平以及当前的法律和经济环境。本年度保单损失的估计拨备在确认相关保费收入的同年计入收入。年度保单损失准备金还包括前几年发行的保单估计总负债的变化。

作为我们对未来损失付款的估计负债的金额，我们将不断审查其合理性，并进行适当的调整。30多年来，我们一直遵循相同的估计和记录损失准备金的基本方法。作为我们过程的一部分，我们还从第三方精算师那里获得关于我们的方法和由此产生的准备金计算的意见。虽然我们有责任确定我们的损失准备金，但我们利用这些精算数据来评估我们估计的准备金的整体合理性。

看见关键会计估计--产权损失准备金在项目7--MD&A项下，提供有关本年度政策损失和综合资产负债表准备金的资料。

2

---

影响收入的因素。产权保险收入与我们服务的房地产市场的活跃程度和房地产销售的价格密切相关。房地产销售直接受到购房资金的可获得性和成本的影响。其他因素包括消费者信心、买家需求、外币汇率和天气。在低利率时期，贷款再融资交易也是收入的重要贡献者。这些因素可能会压倒所有权业务的季节性。一般来说，我们的第一季度是最不活跃的，我们的第二和第三季度是最活跃的，就产权保险收入而言。请参阅项目7-MD&A，运营结果-行业数据有关房屋销售、按揭利率和贷款活动的比较资料，以及关键会计估计--影响收入的因素有关影响收入的主要因素的更多详细信息。

顾客。产权保险业务的主要来源是律师、建筑商、开发商、购房者和卖房者、贷款人、抵押贷款经纪人以及房地产经纪人和经纪人。在过去三年中的任何一年中，没有任何单个客户对我们的综合收入的贡献率达到10%或更多。投保的业权包括住宅和商业物业的各种资产类别，包括但不限于写字楼、酒店、多户、工业、零售、未开发面积、农场、牧场、风能和太阳能发电装置以及其他与能源相关的项目。

服务、地理位置、财务实力、公司规模和相关因素都会影响客户订单。增加市场份额主要是通过提供优质服务来实现的。结案各方关心的是准确性、及时性和成本。在大多数州，向客户收取的费率受到不同程度和不同方式的监管。

承销商的财务实力和稳定性是维持和增加我们的业务，特别是商业业务的重要因素。我们被业内领先的评级公司评为投资级。我们的全资主承销商Stewart Title Guaranty Company(Guaranty)目前被Demotech Inc.评为“A Double Prime”，被惠誉评级有限公司评为“A-”，被A.M.Best评为“A-”。同样，我们的全资和第二大承保人斯图尔特所有权保险公司(STIC)也被这样的评级公司评为高评级。这些评级不是信用评级。相反，评级是基于定量(在某些情况下是定性的)信息，并反映评级机构关于我们的财务实力、运营结果和支付投保人索赔能力的结论。

市场份额。产权保险统计数据由产权行业的全国行业协会每季度编制一次。根据截至2020年9月30日的2020年未合并法定净保费，Guaranty是美国领先的所有权保险公司之一。

我们最大的竞争对手是富达国家金融公司(FNF)，它的主要承保人是芝加哥产权保险公司、富达国家产权保险公司和英联邦土地所有权保险公司；First American Financial Corporation(First American)，它包括First American Title Insurance Company；以及Old Republic Title Insurance Group(Old Republic)，它包括旧共和国国家产权保险公司。我们还与其他产权保险公司以及出具产权意见的抽象师、律师和律师拥有的产权保险基金竞争。许多房屋建筑商、金融机构、房地产经纪人和其他人拥有或控制所有权保险机构，其中一些机构发行由Guaranty承保的保单。

2020年间，我们在阿拉斯加、亚利桑那州、科罗拉多州、内华达州、俄亥俄州和德克萨斯州收购了多个产权办事处，这与我们专注于有吸引力的业务和地理位置的投资和增长战略是一致的，在这些地区，我们可以获得持续的成功，在这些地区，扩大规模可以高效和有效地提高盈利和利润率。这些收购重新调整了斯图尔特，使其在我们传统上代表性不足的几个战略市场上展开强有力的竞争。2021年1月，我们在马耳他成立了一家新的承销商Stewart Title Europe Limited，使我们能够继续支持我们的客户并承保欧洲各地的联系。

请参阅中的“按地理位置划分的图书收入”。经营成果在项目7--MD&A项下讨论按主要地理位置分列的业权收入。

条例。所有权保险公司受到全面的国家法规的约束，涉及保险费率、代理牌照、保单表格、贸易做法、准备金要求、投资以及保险公司与其母公司或子公司之间的资金转移以及任何类似的关联方交易。大多数州和联邦法律都禁止回扣和类似的做法。看见项目1A--风险因素: 我们的保险子公司必须遵守广泛的政府法规.

3

---

辅助服务和公司细分市场

辅助服务和公司部分由母公司控股公司、我们的中央行政服务部门和我们的辅助服务业务组成。我们的辅助服务业务主要通过提供评估管理服务、搜索和估值服务以及在线公证和结账解决方案来支持抵押贷款行业。我们通过Stewart Lender Services，Inc.以及我们在2020年收购的美国评估公司、LLC、Pro-Teck Services Ltd.和NotaryCam，Inc.提供这些服务。我们最近的收购使我们能够扩大现有的搜索和评估服务产品，并通过扩大我们的评估足迹并在房地产结算过程中实现创新和现代化，更好地服务于我们的整个客户基础。

影响辅助服务收入的因素与标题部分一样，辅助服务收入与房地产市场的活跃程度密切相关，其中包括新的或再融资的发放量，以及贷款拖欠和违约。与我们的辅助服务业务竞争的公司在各行各业各不相同，包括“标题细分-市场份额”中提到的主要产权保险承保人，以及其他产权代理和房地产技术和业务流程外包提供商。

顾客。我们辅助服务产品和服务的客户主要包括抵押贷款机构和服务商、抵押贷款经纪人和抵押贷款投资者。我们的辅助服务业务提供的许多服务和产品都由专业人士和中介机构使用，他们被保留下来帮助消费者进行房地产交易的销售、购买、抵押、转让、记录和服务。因此，及时、准确和合规的服务对我们的客户至关重要，因为这些因素直接影响他们向客户提供的服务。-财务实力、规模、确保法律和监管合规的稳健流程、市场存在以及作为可靠、合规解决方案的声誉是吸引新业务的重要因素。

一般信息

投资政策。我们的投资组合主要投资于Guaranty和STIC，这两家公司都是国内承销商，以及我们另外两家受国际监管的保险承销商。这些承销商根据某些法定要求进行投资，以提供保费准备金和存款的资金，或者就我们的国际业务而言，是为了维持监管机构要求的某些资本比率。投资组合的活动由某些高管组成的投资委员会监督。他们的监督包括制定政策、确定具有不同和不同风险/回报特征的适当资产类别以审慎地分散投资组合，以及批准和管理服务供应商(投资经理和托管人)等活动。我们还利用第三方投资顾问的专业知识，在管理风险的同时实现回报最大化。我们的投资政策旨在符合监管要求，因为适用法律对我们受监管的保险子公司可能进行的投资类型和金额施加了限制。此外，我们的投资政策要求在管理投资时要平衡盈利能力、流动性和风险(利率风险、信用风险、汇率风险和流动性风险)，并考虑到对每股收益和所得税的负面影响。

截止到2020年12月31日，应用程序在我们的债务和股权证券投资组合中，最多有92%是固定收益证券。截至当日，大约91%的固定收益投资持有A级或更高评级的证券，几乎所有固定收益投资组合都被评为投资级(百分比基于证券的公允价值)。除了我们的债务和股票证券投资组合外，我们还维持某些货币市场和其他短期投资。有关我们投资证券组合的市场风险的更多详情，请参阅第二部分，项目7A，关于市场风险的定量和定性披露.

商标。我们已经开发和收购了许多自动化产品和流程，这些产品和流程对我们的所有权和辅助服务运营都至关重要。这些系统使房地产交易的大部分方面实现了自动化。在这些注册商标的产品和工艺中，有AIM+®，AgencySecure®，PropertyInfo®，SureClose®，TitleSearch®，eTitleSearch®，虚拟承销商®，StewartNow®和NotaryCam®。我们认为这些可以每十年更新一次的商标对我们的业务很重要。

4

---

人力资本资源。截至2020年12月31日，我们拥有约5800名员工，其中约5200名员工位于美国，约600名员工位于全球。我们认为我们与员工的关系对我们的运营和业绩都至关重要。我们致力于吸引、发展、留住和激励多元化和包容性的员工群体，我们通过多种方式做到这一点。斯图尔特的端到端职业框架吸引人才，鼓励整个组织的学习和发展，通过深思熟虑的绩效管理过程为工作期望创造透明度，允许斯图尔特员工掌握自己的职业生涯，并为他们提供在当前和未来的角色中取得成功所需的资源。此外，斯图尔特关心员工及其家人的健康、安全和福祉，并提供各种宝贵的健康和福利福利，包括但不限于医疗、牙科和视力保险、人寿保险和残疾保险、401(K)计划匹配、参加员工股票购买计划、健康储蓄账户、灵活支出账户、员工援助计划、情绪健康和健康计划、通过斯图尔特基金会开展的当地社区慈善计划，以及全球员工欣赏和表彰计划。

斯图尔特致力于建立一个包容性的工作场所，不分年龄、种族、民族、性取向或性别认同，一视同仁地对待所有员工，并致力于提供一个支持性的、多样化的专业工作环境，该环境不受适用法律以及公司治理最佳实践所界定的歧视任何员工或应聘者的歧视。雇佣的所有阶段，包括但不限于招聘、选拔、聘用、安置、晋升、调动、降级、减少武力和解雇、福利、培训和薪酬，均受公司有关行为的政策指导，包括斯图尔特的平等机会雇主声明和我们的商业行为和道德准则。

网络安全。在截至2020年12月31日的一年中，斯图尔特没有经历过任何已知的重大网络入侵事件。如果未来发生重大违规事件，我们有一个事件响应小组，以便立即采取行动，与当地和国家执法部门合作，并通知受影响的各方。此外，我们将与纽约证券交易所合作，通过适当的Form 8-K申报提供范围和规模，而不提供可能影响任何执法调查的信息。

现有信息。我们根据修订后的1934年证券交易法(交易法)，以电子方式向美国证券交易委员会(SEC)提交年度、季度和其他报告和信息。我们的电子文件可以在证券交易委员会的网站上查阅，网址是www.sec.gov。我们还应书面要求免费提供或通过我们的互联网网站(www.stewart.com)提供我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、当前表格8-K报告、道德守则，以及(如果适用)根据交易法第13(A)或15(D)节提交或提供的报告的修正案，在我们以电子方式向证券交易委员会提交或提供这些材料后，在合理可行的范围内尽快将这些材料提交给证券交易委员会。

本年度报告(Form 10-K)中提及我们的网站地址或任何第三方的网站地址(包括SEC的网站)，并不构成通过引用这些网站中包含的信息进行合并，除非另有明确说明，否则不应被视为本文件的一部分。

转运剂。我们的转账代理是ComputerShare，您可以通过普通邮件与其联系，地址是肯塔基州路易斯维尔的邮政信箱505005，邮编：40233-40233，也可以通过其网站(https://www-us.computershare.com/investor)联系).

CEO和CFO认证。萨班斯-奥克斯利法案第302节要求的首席执行官和首席财务官证书提交如下我们2020 Form 10-K的展品。斯图尔特在2020年根据纽约证券交易所(NYSE)上市公司手册第303A.12(A)节提交了年度CEO认证。

5

---

项目1A。风险因素

在评估我们的业务和对斯图尔特的任何投资时，您应该考虑以下风险因素，以及本报告和我们提交给证券交易委员会的其他文件中提供的其他信息。这些风险可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生实质性的不利影响。在这种情况下，我们普通股的交易价格可能会大幅下降。

战略风险因素

我们已经或可能进行的收购或战略投资可能会被证明是不成功的。

作为我们投资和增长战略的一部分，我们经常监测和分析收购新业务或其他业务的机会，或对我们认为可以取得持续成功并提高斯图尔特的规模和盈利能力的新业务或其他业务进行战略投资。谈判潜在的收购或战略投资，以及整合被收购的业务或新的人员，可能会导致管理资源的大量转移。未来的收购同样可能涉及许多额外的风险，例如意外诉讼或索赔水平的潜在损失，以及无法产生足够的收入来抵消收购成本。当我们追求或完成战略交易或投资时，我们可能会对被收购或资助的公司或运营进行错误的估值，未能将收购的运营适当地整合到我们自己的运营中，随着我们产品和地理多样性的增加而未能成功管理我们的运营，在收购或整合过程中花费不可预见的成本，或遇到其他意想不到的风险或挑战。如果我们成功完成了一项战略投资，我们可能无法准确评估或剥离它，或以其他方式实现我们最初投资或随后在合并财务报表中反映的价值。如果我们未能有效地限制此类风险，或未能实施我们的收购或战略投资战略，可能会对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响。

房地产行业参与者(包括斯图尔特和我们的竞争对手)推出的创新可能具有潜在的颠覆性，并可能对斯图尔特产生不利影响。

包括斯图尔特和我们的竞争对手在内的房地产行业参与者推出了各种举措，利用创新的技术、流程和技术，以改善提供产品和服务的方式和及时性，提高效率，改善产品和服务的质量和客户体验，并加强风险管理。这些努力包括实施先进技术，以在但不限于搜索和审查、产权保险单签发和房地产交易结算过程中自动化和简化某些手动流程。我们竞争对手的创新可能会改变对我们产品和服务的需求、订购或履行我们产品和服务的方式，以及从我们的产品和服务中获得的收入或盈利能力。此外，在制定和实施我们自己的创新计划时，我们已经进行了重大投资，并可能继续进行重大投资。根据与我们的运营、房地产业和宏观经济环境相关的因素，这些创新投资可能不会成功，可能会导致索赔增加、声誉受损或对斯图尔特产生其他实质性影响，或者可能会显著转移管理层的注意力，从而扰乱我们的业务运营。

我们行业的快速变化需要安全、及时和具有成本效益的技术响应。如果我们不能有效地利用技术来应对监管变化和提高生产率，我们的收益可能会受到不利影响。

我们相信，我们未来的成功在一定程度上取决于我们预测行业变化的能力，以及在及时和具有成本效益的基础上提供符合不断发展的标准的产品和服务的能力。要做到这一点，需要一个灵活的技术架构，该架构可以持续遵守不断变化的法规、提高工作效率、降低成本、降低风险并增强客户体验。无法满足这些要求，以及我们的技术出现任何意想不到的停机，都可能对我们的收益产生重大不利影响。

6

---

大范围的健康爆发或大流行，如目前的新冠肺炎大流行，可能会对我们的业务运营产生不利影响

2020年3月，一场与一种新型冠状病毒(新冠肺炎)有关的全球大流行升级，导致全球经济活动减少和金融波动。为了应对这场大流行，卫生和政府机构发布了旅行限制、隔离令、临时关闭非必要企业以及其他限制措施。虽然业权保险业在美国被认为是必不可少的，但这场流行病和遏制它的措施已经对房地产市场和我们的商业运营造成了干扰。根据新冠肺炎疫情造成破坏的持续时间和程度，以及卫生和政府机构制定的应对措施及其时机，我们未来的运营和财务状况可能会受到重大影响，其中可能包括订单量和其他业务活动减少，房地产交易延迟结束，以及投资和其他资产价值下降。

操作风险因素

经济状况的不利变化，特别是那些影响房地产和抵押贷款活动水平的变化，可能会减少我们的收入。

我们的财政状况和经营业绩受到经济状况变化的影响，特别是按揭利率、信贷供应、房地产价格和消费者信心的变化。由于房地产业的周期性，我们的收入和收益在过去一直波动，我们预计未来还会继续波动。

我们的产权保险相关服务和抵押贷款服务的需求主要取决于住宅和商业房地产交易量。从历史上看，这些交易量一直受到抵押贷款利率、融资渠道和整体经济状况等因素的影响。通常，当利率上升或经济低迷时，房地产活动会下降。因此，产权保险业往往会经历收入和收益的下降。利率上升也可能对我们的债券投资组合和我们为浮动利率银行债务支付的利息金额产生不利影响。

我们的收入和经营业绩一直受到房价下降、房地产活动和可供选择的融资方式的不利影响，未来也可能受到影响。此外，房地产活动水平的疲软或不利变化可能会对我们的综合财务状况或经营结果产生重大不利影响。

我们的索赔经验可能需要我们增加所有权损失拨备或记录额外准备金，这两种情况都会对我们的收益产生不利影响。

我们估计未来的损失付款，我们对未来损失的假设可能被证明是不准确的。在特定年度内承保的保单的保单损失准备金计入当年的收入，相关保费收入予以确认。提供的金额是基于报告的索赔、历史损失支付经验、产权行业平均水平以及当前的法律和经济环境。如果损失高于预期，则表明某一保单年度的总损失可能高于最初计算的损失。过往保单年度的估计未来亏损总额的变动，记录在估计变动的期间。索赔往往很复杂，涉及到个别付款的美元金额和时间的不确定性。索赔通常是在保单签发后多年支付的。时不时地，我们会遭遇巨大的损失，包括独立机构诈骗造成的损失，已经发布的所有权保单造成的损失，或者是不断恶化的损失支付经验，其中任何一种都可能需要我们增加所有权损失准备金。这些事件是不可预测的，可能会对我们的收益产生实质性的不利影响。

7

---

由业权代理人签发我们的产权保险单和相关活动可能会对我们的运营产生不利影响，这些业权代理人的运作与我们的业务有很大的独立性。

我们的产权保险子公司通过在很大程度上独立于我们运营的产权代理发行很大一部分保单。不能保证这些所有权代理人将按照预期履行他们对我们的合同义务，这些合同包括旨在限制我们与其活动相关的风险的限制。此外，监管机构越来越多地寻求要求业权公司对这些业权代理的行为负责，在某些情况下，公司可能需要直接对第三方的行为(包括挪用公款)或不作为这些代理负责。某些州的判例法还表明，公司对其在这些州的代理人的行为或不作为负有责任，而不受合同限制。因此，公司使用业权代理可能会导致对通过代理签发的公司保单的索赔增加，并增加其他成本和开支。

业权保险业的竞争可能会影响我们的收入。

业权保险行业的竞争非常激烈，特别是在价格、服务和专业知识方面。规模较大的商业客户和抵押贷款发起人也将目光投向了产权保险公司的规模和财务实力。尽管我们是基于市场份额的领先产权保险承保商之一，但FNF、First American和Old Republic各自的毛收入都比我们高得多，它们的控股公司的资本也要大得多。此外，其他业权保险公司合计占有相当大的市场份额。虽然我们并不知道目前有任何措施，以减少进入我们行业的监管障碍，但任何这类措施都可能导致新的竞争对手，包括金融机构，进入业权保险业务。时不时地，新进入者会带着传统产权保险的替代产品进入市场，尽管其中许多替代产品已经被产权保险监管机构禁止。此外，随着时间的推移，技术的进步可能会极大地颠覆金融服务和房地产相关公司的传统商业模式，包括产权保险。如果监管机构允许，这些替代产品或颠覆性技术可能会对我们的收入和收益产生实质性的不利影响。

信息技术系统是网络安全攻击的潜在目标。

我们的运营依赖于技术。这些系统用于存储和处理有关我们的运营、财务状况以及与我们的客户和供应商有关的任何信息的敏感信息。*虽然我们采取了最大限度的预防措施，但我们不能保证安全，不受所有网络威胁、电信欺诈和对我们系统的攻击。*任何成功的安全漏洞都可能导致敏感数据丢失、不准确或机密信息的传播、运营中断、托管资金被盗、员工受到危害、资产受损和应对成本增加。虽然我们维持网络责任保险是为了在财务上保护我们，但不能保证上述情况不会对现金流、诉讼状况和/或我们的声誉产生负面影响，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。在发生重大网络安全漏洞的情况下，我们有一个事件响应团队，以便立即采取行动，与当地和国家执法部门合作，通知受影响的各方以及纽约证券交易所。

气候变化和极端天气事件可能会对我们的运营和财务业绩造成不利影响

我们的运营和财务业绩可能会受到气候变化和极端天气事件的不利影响，特别是如果这些事件对整个房地产市场和更广泛的经济产生负面影响的话。关于我们的投资组合，无论是个人公司证券，还是市政当局发行的证券，其价值也可能受到此类事件的影响。鉴于气候变化和天气在规模、严重程度、频率、地理和持续时间方面的不可预测性和不确定性，我们无法量化这些事件将对我们的业务和运营产生的真正影响。

8

---

监管和合规风险因素

评级机构下调承销商的评级可能会减少我们的收入。

评级是决定保险公司在商权保单方面竞争力的重要组成部分。我们的国内承销商Guaranty和STIC历来受到覆盖我们的评级机构的高度评价。这些评级不是信用评级。相反，评级是基于定量(在某些情况下是定性的)信息，并反映评级机构关于我们的财务实力、运营结果和支付投保人索赔能力的结论。我们的评级受到评级机构的持续审查，我们不能保证我们目前的评级会保持不变。如果我们的评级被评级机构从目前的水平下调，我们留住现有客户和发展新客户关系的能力可能会受到负面影响，这可能会对我们的综合财务状况或运营结果造成实质性的不利影响。

我们的保险子公司必须遵守广泛的政府法规。这些规定和执法环境可能会对我们增加收入和经营业绩的能力产生不利影响。

消费者金融保护局(CFPB)负责通过执行联邦消费者保护法律和法规来保护消费者。CFPB是一个独立机构，由美国联邦储备系统(Federal Reserve System)提供资金。其管辖范围包括银行、信用社、证券公司、发薪日贷款人、抵押贷款服务业务、止赎救济服务、收债人和其他金融公司。这些法规的性质和范围包括但不限于：制定、监督和执行联邦消费者保护法；限制不公平、欺骗性或滥用行为或做法；收集消费者投诉；促进金融教育；研究消费者行为；监测金融市场是否存在消费者面临的新风险；以及执行禁止消费金融中歧视和其他不公平待遇的法律。

政府当局监管我们在各个州和国际司法管辖区的保险子公司，我们在这些州和国际司法管辖区开展业务。这些规定通常是为了保护投保人而不是股东。这些法规的性质和范围因司法管辖区而异，但通常涉及：

•核准或者制定保险费率；

•必须维持的偿付能力标准、法定资本和盈余的最低限额；

•对投资类型和金额的限制；

•设立亏损准备金和亏损调整费用准备金，包括法定保费准备金；

•规范承销和营销行为；

•规范关联公司之间的股息支付和其他交易；

•收购、控股保险公司或者控股保险公司的事前批准；

•向保险公司、代理机构发放许可证，在某些州还向第三方托管官员发放许可证；

•对再保险的监管；

•限制单一公司可承保的风险规模；

•为投保人利益的证券保证金；

•保单表格的审批；

•会计方法；及

•提交有关财务状况和其他事项的年度报告和其他报告。

这些规定可能会阻碍我们提高利率或采取其他行动来提高我们的经营业绩，或对其施加繁重的条件。

我们还可能受到其他州或联邦法规的约束，这些法规由多德-弗兰克法案(Dodd-Frank Act)等立法规定，或者由CFPB、劳工部、货币监理署、财政部或其他机构发布的法规规定。法规的变化可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。此外，州监管机构对保险公司进行定期检查，这可能会导致合规或法律费用增加。

9

---

我们依赖于我们的保险承保子公司的股息。

我们是一家控股公司，我们的主要资产是我们的保险承保子公司。因此，我们依赖于从我们的保险子公司获得足够的股息来履行我们的偿债义务，并向我们的股东支付母公司的运营费用和股息。一些州的保险法规要求我们保持最低法定资本，并限制我们的保险子公司可能向我们支付的股息金额。Guaranty是斯图尔特的全资子公司，也是我们现金流的主要来源。在这方面，Guaranty向我们支付股息的能力取决于德克萨斯州保险专员的批准。参考附注3有关法定盈余和股息限制的详情，请参阅我们经审计的综合财务报表。

金融风险因素

信贷的可获得性可能会减少我们的流动性，并对我们为运营提供资金的能力产生负面影响。

我们预计，来自运营的现金流和承销商提供的现金(受监管限制)将足以为我们的运营提供资金，支付我们的索赔，并为运营计划提供资金。在这些资金不足的情况下，我们可能会被要求以低于优惠的条件借入资金，或者从股票市场寻求资金，这些条件可能会稀释现有股东的权益。

大批索赔人的索赔可能会影响我们的财务状况或经营业绩。

我们卷入了在正常业务过程中引起的诉讼。此外，我们可能及过往都会面对大批索偿人提出的索偿和诉讼，索偿的金额并非在正常业务过程中出现。非正常业务运作的待决法律程序的重要资料(如有)将于第一部分，项目3--法律诉讼。到目前为止，这些诉讼结果对我们的综合财务状况或经营结果的影响还不是很大。然而，任何针对我们的诉讼、索赔或调查的不利结果都可能对我们的综合财务状况或经营结果产生重大不利影响。

不利的经济或其他商业条件可能会导致我们记录全部或部分商誉、其他无形资产和其他长期资产的减值。

我们每年对商誉、其他无限期无形资产和其他长期资产的账面价值进行减值测试。我们还可以在任何可能表明发生减损的事件时进行评估。在评估是否发生减值时，我们会考虑报告单位的表现是否低于预期、我们的市值是否意外下降、宏观经济趋势是否负面或行业是否负面。以及特定于公司的趋势。如果我们得出结论认为这些资产的账面价值超过公允价值，我们可能需要记录这些资产的减值。未来可能需要的任何重大减值都可能对我们的运营业绩或财务状况产生重大不利影响。

我们存入资金的金融机构的倒闭可能会对我们产生不利影响。

我们在许多金融机构存放大量的信托基金，即第三方基金，以及超过保险存款限额的营运资金。如果这些金融机构中有一家或多家倒闭，我们不能保证能够挽回存款。DS超过联邦存款保险，因此，我们可能要对第三方拥有的资金负责。在这种情况下，我们的责任可能会对我们的运营结果或财务状况产生实质性的不利影响。

我们的投资组合受到利率和其他风险的影响，可能会遭受损失。

我们拥有庞大的投资组合，主要包括固定收益债务证券，其次是股权证券。我们的投资组合面临一定的经济和金融市场风险，包括信用风险、利率风险和流动性风险。信贷市场和经济状况的不稳定可能会增加我们投资组合的亏损风险。我们定期评估债务证券投资的摊销成本的可回收性。如果这类投资的摊余成本超过了公允价值，我们得出的结论是，这种下降不是暂时的，我们需要记录减值。减值可能会对我们的运营结果或财务状况产生重大不利影响。

10

---

一般风险因素

我们的业务可能会因为受到威胁的代理权竞争和维权股东的其他行动而中断。

我们之前一直是维权股东采取行动的对象。当维权活动发生时，我们的业务可能会受到不利影响，因为我们可能难以吸引和留住客户、代理商、抵押贷款机构、服务商、员工和董事会成员，这是因为我们对未来方向的不确定性以及对我们业务的负面公开声明；此类活动可能对我们与现有和潜在客户、投资者、贷款人和其他人的关系造成实质性损害；否则可能对我们的业务造成实质性损害，可能对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响；应对股东的委托书竞争和其他类似行动可能会导致我们招致大量额外成本，包括但不限于法律费用、财务顾问费用、投资者关系顾问费用和委托书征集费用；极大地分散管理层、董事会和员工的注意力；以及由于维权运动而导致的董事会组成变化可能会影响我们目前的战略计划。

我们不能预测，也不能保证，与维权股东的行动有关的任何事项的结果或时间，或者对我们的业务、流动性、财务状况或运营结果的最终影响。

项目1B。未解决的员工意见

没有。

第2项：属性

我们目前根据一项不可取消的运营租约租赁，该租约将于2025年到期，一次性租赁约15万平方英尺的空间。位于德克萨斯州休斯敦的ICE大楼，用于我们的公司办公室和我们几个子公司的办公室。此外，我们在大约420个地点租赁空间，用于产权办公室运营、生产、行政和技术中心。这些新增地点包括在纽约、加利福尼亚州格伦代尔、得克萨斯州休斯顿、亚利桑那州图森、阿拉斯加安克雷奇、得克萨斯州理查森和科罗拉多州丹佛的重要租赁设施。

我们的租约从2021年到2030年到期，我们相信在租约到期时续签租约不会有任何困难，或者租赁类似的物业。2020年，所有写字楼租赁项下的年度租金支出总额约为3940万美元。.

我们还拥有写字楼i亚利桑那州、得克萨斯州、纽约州、新墨西哥州、科罗拉多州和英国。这些拥有的物业对我们的综合财务状况并不重要。我们认为所有的建筑和设施我们拥有或租赁的设备，维护良好，保险充足，通常足以满足我们的目的。

项目3.法律诉讼

有关我们法律程序的资料，请参阅注17我们的经审计的合并财务报表，包括在本年度报告的第四部分，表格10-K中的第15项，并通过引用并入本文。

第294项矿山安全信息披露

没有。

11

---

第二部分

第五项注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

市场和持有者信息。我们的普通股在纽约证券交易所上市，代码是“STC”。截至2021年2月19日，登记在册的股东数量约为5100人，我们普通股的每股价格为54.93美元。

股票表现图表。下表和图表比较了我们累计总股东回报的年度百分比变化N普通股，截至2020年12月31日的五年罗素2000指数和罗素2000金融服务板块指数的累计总回报。提供的信息假设，截至2015年12月31日，我们普通股和每个指数的投资价值为100美元，所有股息都进行了再投资。

						2015			2016			2017			2018			2019			2020
斯图尔特						100.00			126.74			119.68			120.42			122.18			149.78
罗素2000指数						100.00			121.28			139.07			123.82			155.38			186.25
罗素2000金融服务业指数						100.00			131.05			138.60			123.53			153.29			150.18

上述业绩图表和相关信息不应被视为“征集材料”或将其“存档”给证券交易委员会，也不得通过引用将这些信息纳入根据1933年“证券法”(修订本)或“交易法”(修订本)未来提交的任何文件，除非公司通过引用明确将其纳入此类文件。

12

---

股票回购。2020年内没有股票回购，但回购了约25,500股(总购买价约为110万美元)，这些股票与每年授予高管和高级管理层的限制性股票授予时预扣的法定所得税有关。

项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析(MD&A)

管理层概述

在截至2020年12月31日的一年中，斯图尔特的净收入为1.549亿美元，或每股稀释后收益6.22美元，而截至2019年12月31日的一年为7860万美元，或每股稀释后收益3.31美元。截至2020年12月31日的一年，扣除非控股权益前的税前收入为2.185亿美元，而截至2019年12月31日的一年为1.17亿美元。总收入从2019年的19亿美元增长到2020年的23亿美元，增长18%，主要是由于所有权运营收入的增加，主要是交易量的增加，以及辅助服务运营的净收入增长，主要是由于2020年的收购。随着收入的改善，2020年的总运营费用比2019年增长了14%。请参阅“经营成果有关年度与年度损益表的详细讨论，以及流动性与资本资源“以分析斯图尔特的财务状况。

2020年间，我们收购了几个州的多个产权办公室、两家评估管理服务公司以及一家在线公证和结算解决方案提供商，这符合我们的投资和增长战略，即专注于有吸引力的业务和地理位置，在那里我们可以获得持续的成功，在这些地区，扩大规模可以高效和有效地提高盈利和利润率。这些收购重新调整了斯图尔特，使其在我们传统上代表性不足的几个战略市场上展开强有力的竞争。正如预期的那样，这些收购立即增加了斯图尔特公司的收入，2020年的总收入和税前收入分别为1.092亿美元和1730万美元。我们相信，我们稳健的经营业绩和流动性状况将使我们能够继续投资和增长，以最大限度地发挥我们的运营潜力。

2020年第四季度，我们报告斯图尔特的净收入为5970万美元(稀释后每股2.22美元)，而2019年第四季度实现盈亏平衡。在调整后的基础上，斯图尔特2020年第四季度的净收入为5640万美元(稀释后每股2.09美元)，比2019年第四季度的2060万美元(稀释后每股0.87美元)增长了174%。2020年第四季度扣除非控股权益前的税前收入为8390万美元，而2019年第四季度扣除非控股权益前的税前收入为380万美元。

2020年第四季度的业绩包括440万美元的税前已实现和未实现净收益，包括390万美元的股权证券投资公允价值变化的未实现净收益和50万美元的标题部分记录的证券投资销售的已实现净收益。

2019年第四季度业绩包括以下税前项目：

•已实现和未实现净亏损800万美元，其中包括与长期资产有关的1170万美元减值费用，部分被出售证券投资的已实现收益220万美元和股权证券投资公允价值变动的未实现净收益110万美元所抵消。

•与公司重组有关的遣散费650万美元计入员工成本(辅助服务和公司部门430万美元，职称部门220万美元)，

•办公室关闭费用590万美元，主要与终止租赁有关，列入其他业务费用(标题部分470万美元，辅助服务和公司部分120万美元)，

•220万美元的高管保险单结算费用，记为辅助服务和公司部门其他运营费用的一部分，

•商业服务的托管损失170万美元，记为标题部分的所有权损失费用，以及

•210万美元的其他营业外费用(辅助服务和公司部分为130万美元，标题部分为80万美元)。

13

---

标题部分的汇总结果如下(单位：百万美元，税前利润率和变动百分比除外)：

			在过去的三个月里 截至12月31日，
			2020						2019						%变化
营业收入			690.2						506.0						36		%
投资收益			4.1						5.2						(21)		%
已实现和未实现净收益(亏损)			4.4						(3.4)						230		%
税前收入			94.9						20.3						367		%
税前利润率			13.6		%				4.0		%

标题部分的税前收入增加了7460万美元，而与去年同期相比，2020年第四季度的税前利润率提高了960个基点，达到13.6%。由于直接标题收入增加1.06亿美元(45%)和独立机构毛收入7830万美元(29%)，标题营业收入增加了1.842亿美元，或36%，这是直接标题收入增加1.06亿美元(45%)和独立机构毛收入7830万美元(29%)的结果。随着职称收入的增加，该部门2020年第四季度的总体运营费用增加了1.163亿美元，增幅为24%，其中机构保留费用、合并职称员工成本和其他运营费用分别比去年同期增长了28%和16%。2020年第四季度，独立机构的平均汇款比率从上年同期的17.7%提高到18.2%，而合并的职称员工成本和其他运营费用占职称收入的百分比，在2020年第四季度提高到38.8%，而去年同期为45.7%。

与去年同期相比，2020年第四季度的所有权损失费用增加了1770万美元，增幅为61%，这主要是由于宏观经济环境导致所有权收入增加和损失拨备率上升。作为图书收入的百分比，2020年第四季度的图书损失费用为6.8%，而去年同期为5.7%；按全年计算，2020年的图书损失率为5.3%，而2019年为4.6%。鉴于目前的经济环境，我们预计我们2021年的损失率将与2020年全年的损失率相当。

该部门的投资收入在2020年第四季度减少了110万美元，降幅为21%，这主要是由于2020年利率下降的结果。如前所述，2020年第四季度的已实现和未实现净收益主要包括股权证券投资公允价值变动的未实现净收益(如上所述)，而2019年第四季度的已实现和未实现净亏损包括与长期资产相关的减值费用710万美元，部分被出售证券投资和股权证券投资公允价值变化的净收益所抵消。

直接标题收入信息如下所示(单位：百万美元，不包括%的变化):

			在过去的三个月里 截至12月31日，
			2020						2019						%变化
非商业性
国内			239.7						149.1						61		%
国际			35.7						24.1						48		%
			275.4						173.2						59		%
商业广告：
国内			58.1						54.7						6		%
国际			7.7						7.4						4		%
			65.8						62.1						6		%
直接片头收入总额			341.2						235.3						45		%

14

---

直接标题收入的增长是商业和非商业收入全面改善的结果，这主要是由于2020年第四季度的交易量比去年同期有所增加。国内非商业收入增加了9060万美元，增幅为61%，原因是现有和新收购的产权办公室的住宅订单购买和再融资增加。由于交易规模和交易量的增加，国内商业收入增加了340万美元，增幅为6%。国际总收入增加了1190万美元，增幅为38%，这主要是由于我们加拿大和欧洲业务的业务量增加。2020年第四季度，每个文件的国内商业费约为12,900美元，比2019年第四季度增长了6%；而每个文件的国内住宅费用约为2,000美元，比去年同期下降了4%，这主要是由于与购买交易相比，再融资的比例更高。

辅助服务和公司部门的汇总结果如下(单位：百万美元，不包括%Change)：

			在过去的三个月里 截至12月31日，
			2020						2019						%变化
营业总收入			38.0						6.7						464		%
已实现净亏损			—						(4.6)						100		%
税前亏损			(11.0)						(16.5)						33		%

由于2020年的收购，该部门的营业收入比去年同期有所增加，2020年第四季度的收入为3450万美元。由于客户订单大幅减少，我们资本市场搜索和房屋净值评估服务业务的收入下降了320万美元，降幅为48%。2019年第四季度的已实现净亏损主要与长期资产的减值有关。2020年第四季度，包括收购在内的辅助服务业务的税前业绩比去年同期增加了50万美元，增幅为48%。2020年第四季度母公司和公司运营的净支出约为1,040万美元，其中包括与慈善捐款、增加的员工假期结转和第三方战略咨询相关的成本；而2019年第四季度的净支出约为1,090万美元，其中包括重组遣散费、高管保单结算成本、慈善捐款和资产减值费用。

新冠肺炎大流行。为了应对新冠肺炎疫情，卫生和政府机构，包括我们总部所在的德克萨斯州，发布了旅行限制、隔离令、暂时关闭非必要企业和其他限制性措施。为了应对疫情，我们在3月份部署了业务连续性计划，并继续采取适当措施保护所有员工和客户的安全，同时监测新冠肺炎疫情对国内和国际战线的不断变化的影响。在美国，我们的业务被认为是一项基本业务，使我们能够继续为我们的住宅和商业客户每天承保和结算房地产交易。在可能的情况下，我们利用我们的数字能力，包括远程在线公证(RON)、远程墨迹公证(RIN)、电子签名平台、虚拟承销和移动保证金转账工具来帮助我们的员工在这个充满挑战的环境中促进房地产交易。

目前，美国和世界其他地区仍在实施不同程度的限制措施，以应对新冠肺炎的传播，一些经济体逐渐开放，分发疫苗的努力仍在继续。在杰出员工的帮助下，我们将继续积极主动地管理我们的业务，度过这场危机。以及对我们客户的支持。在疫情持续期间，斯图尔特致力于帮助人们安全地驾驭房地产成交过程。我们相信，如果宏观经济形势变得更具挑战性，我们强大的流动性状况和创新的解决方案将使我们能够为客户购买和再融资房地产提供便利。

关键会计估计

实际结果可能与我们的会计估计不同。虽然我们预计我们的估计不会有重大变化，但这种变化可能会对我们未来几个时期的综合财务状况或经营结果产生实质性影响。下面关于关键会计估计的讨论应结合中披露的相关会计政策进行阅读附注1在本年度报告的第四部分，我们的经审计的综合财务报表。

15

---

产权损失准备金

截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，标题亏损拨备占标题运营收入的百分比分别为5.3%、4.6%和3.9%。实际支付损失的经历，包括巨额损失的影响，是我们增加或减少损失拨备的主要原因。损失拨备百分比变化100个基点(根据我们的历史亏损经验，这是一个合理的可能性)，将使我们在截至2020年12月31日的一年中增加或减少约2190万美元的所有权损失和税前运营业绩拨备。

 

我们考虑我们的实际索赔支付和已发生损失的经验，包括索赔的频率和严重程度，与我们对索赔支付和已发生损失的精算估计进行比较，以确定我们的整体损失经历与前几个时期相比是改善了还是恶化了。我们还会考虑经济或市场因素对特定政策年的影响，以确定这些政策年的结果是否预示着未来的预期。此外，由于潜在的较高的损失金额、较低的索赔量以及此类索赔的零星报告，大额索赔，包括因独立机构挪用公款而造成的大笔所有权损失，将单独进行分析和保留。我们评估大额损失的频率和严重程度，以确定我们的体验是改善了还是恶化了。我们以中期和年度为基础记录所有权损失准备金的方法首先计算适用于我们当前保费收入的当前损失拨备率，从而导致当期的所有权损失费用，但大额索赔和第三方托管损失除外。这一损失拨备比率被设定为计提本年度保单的损失，并主要使用近期实际保单损失支付经验(扣除回收后的净额)与保费收入的移动平均比率来确定。

由于预测未来所有权保单损失的内在不确定性，我们的管理层和我们的第三方精算师在估计准备金时需要做出重大判断。因此，我们的最终负债可能大大高于或低于当前准备金和/或我们的第三方精算师计算的估计值。

已知索赔的准备金主要来自以前的保单年份，因为索赔通常是在保单签发几年后才报告的。已发生但未报告拨备(IBNR)是对未来20年预计将发生的索赔的估计；因此，随着获得保单年度的额外损失经验，本保单年度和之前保单年度的估计拨备发生变化并不罕见或意想不到。这一损失经验可能会导致我们对预期最终损失总额(即IBNR保单损失准备金)的估计发生变化。本年度拨备-IBNR根据本年度发行的保单占已赚取保费的百分比(损失拨备率)进行记录。随着索赔变得众所周知，条款从IBNR重新分类为已知索赔。与巨额损失(单独超过100万美元的损失)有关的调整可能会影响已知索赔或IBNR的拨备。

						2020						2019						2018
						(单位：百万美元)
条款-已知索赔：
当年						14.3						18.4						18.2
以前的保单年限						68.8						73.5						61.6
						83.1						91.9						79.8
条款-IBNR
当年						84.5						60.7						52.3
以前的保单年限						16.4						5.3						1.0
						100.9						66.0						53.3
已将IBNR转移到已知索赔						(68.8)						(73.5)						(61.6)
拨备总额						115.2						84.4						71.5

16

---

2020年，已知索赔准备金总额减少了880万美元，降幅为10%，降至8310万美元，主要原因是与2019年相比，报告的与前一年保单相关的索赔减少。2020年拨备总额-与前一年相比，IBNR增加了3,490万美元，增幅为53%，达到1.09亿美元，这主要是由于产权保费增加，与新冠肺炎疫情造成的损失相关的总体不确定性导致的损失拨备率上升，以及我们加拿大业务的不利亏损经历。2019年，已知索赔准备金总额增加了1210万美元，增幅为15%，达到9190万美元，主要是因为报告的与前一年保单相关的索赔比2018年更高。2019年拨备总额-与前一年相比，IBNR增加了1270万美元，增幅为24%，达到6600万美元，这主要是由于2019年的不利亏损经历和2018年之前保单年度的400万美元准备金下调所致。作为标题营业收入的百分比，本年度拨备-IBNR在2020、2019年和2018年分别为3.9%、3.3%和2.8%。拨备-IBNR与2019年之前的保单年度有关，主要与大额索赔的不利发展有关。

除了所有权保单索赔外，我们的直接运营还会因托管、结账和支付功能而蒙受损失。这些托管损失通常与结账时应支付金额的错误或其他计算错误有关，包括抵押贷款偿还的时间或金额、支付财产或其他税款以及支付房主协会费用。在欺诈情况下也会产生托管损失，在这种情况下，所有权保险人根据其确保转让未设押所有权的义务而招致损失。托管损失在被发现或与之相关的意外情况(如诉讼)得到解决时确认为费用，通常在确认损失后12个月内支付。

独立机构从其控制的托管账户挪用资金时，通常会发生因独立机构挪用资金而造成的巨额所有权损失。这种损失通常是在独立机构未能在结清(或之后立即)用新贷款的收益偿还未偿还抵押贷款时发现的。就美元价值而言，这些损失通常比传统的所有权保单索赔更为严重，因为随着时间的推移，独立机构往往能够通过通过其托管账户的恒定资金量来掩盖与一项以上交易有关的挪用托管资金的行为。在房地产市场低迷的情况下，交易量越低，资金流入就越少，用流入资金掩盖挪用资金的行为就变得更加困难。因此，当发现盗用时，通常涉及几笔交易。此外，独立机构的收入、利润和现金流的整体下降增加了该机构不当利用房地产交易的托管资金的动机。在截至2020年12月31日的三年中，我们因独立机构挪用公款而造成的净所有权损失并不大。

与独立机构有关的内部控制包括但不限于定期审计、实地考察以及政策库存和保费的核对。审计和实地考察包括对代管账户银行对账的检查和对已结清交易样本的检查。在某些情况下，我们的审查范围受到律师机构援引客户保密性的限制。某些州要求承销商对机构进行年度审查。我们还确定我们的独立机构是否有美国土地权协会的最佳实践和我们所定义的适当的内部控制。然而，即使有足够的内部控制，独立机构的管理层串通或不适当地凌驾于控制之上，也可能会规避其有效性。为了帮助选择独立的机构进行审查，我们开发了一个机构风险模型，该模型汇总了不同领域的数据，以确定可能存在的问题。这并不能保证所有有缺陷的独立机构都会被发现。此外，我们通常不是唯一一家由独立机构出具保单的承保人，独立机构可能并不总是为我们的审查提供完整的财务记录。

商誉减值

商誉不摊销，但在第三季度使用6月30日的余额或每当发生的事件表明报告单位层面可能出现减值时进行年度审查。我们根据四个具有商誉余额的报告单位来评估商誉--直接业务、代理业务、国际业务和辅助服务。

17

---

我们有权评估定性因素，以确定报告单位的公允价值是否更有可能低于其账面价值。在进行定性评估时，我们考虑的因素包括宏观经济状况、行业和市场考虑因素、整体实际和预期财务表现、对公司的市场前景以及管理层决定的其他相关事件和情况。我们评估每个因素的权重，以确定损伤是否更有可能存在。如果我们决定不使用定性评估，或者如果报告单位没有通过定性评估，我们将执行定量减损分析。

定量分析包括将各报告单位的公允价值与其账面价值进行比较。商誉减值按报告单位账面金额超过估计公允价值计算，计入当期业务。虽然我们负责评估是否存在商誉减值，但我们利用第三方评估师的意见进行定量分析。我们结合使用收益法(贴现现金流(DCF)技术)和市场法(指导公司和先例交易分析)来估计公允价值。贴现现金流模型利用历史和预测的经营结果和现金流，最初受到对未来收入水平变化的估计，以及风险调整后的贴现率。我们预计的经营业绩主要是由预期的抵押贷款来源推动的，这是我们从行业专家对我们的产权报告部门的预测中获得的，以及我们辅助服务报告部门的预期合同收入。收入的波动，其次是我们适当调整员工数量和其他运营费用的能力，或者对头衔损失准备金的大规模和意想不到的调整，是我们预计的经营业绩增加或减少的主要原因。我们的基于市场的估值方法利用(I)可比公司的市盈率和/或其他运营指标，以及(Ii)我们的市值和基于市场数据的控制溢价。

我们在定量分析中使用的估值技术利用了我们与关键因素相关的估计和假设，这些因素包括收入和营业利润率增长率、未来市场状况、市场倍数和比较公司的确定、控制溢价的分配以及经风险调整的贴现率的确定。对未来运营的预测在一定程度上是基于实际运营结果和我们对未来市场状况的预期。我们的公允价值计算需要分析一系列可能的结果，并对所使用的每种估值技术应用权重。由于进行商誉减值分析的不确定性和复杂性，实际结果可能与我们的估计和假设不一致，这可能导致未来的重大商誉减值。

我们的结论是，在2020年进行定性评估和2019年进行量化减值分析后，与我们每个报告单位相关的商誉没有减损。参考注1-L和注8有关商誉的详情，请参阅我们经审计的综合财务报表。

行动结果

我们将在本节中讨论2020和2019年的综合运营结果，并将其与相应的上一年进行比较。导致我们经营结果波动的因素按其货币重要性的顺序列出，必要时对重大变化进行量化。分部结果将包括在讨论中，并在相关情况下单独讨论。

行业数据。以下是截至2020年12月31日的三年公布的美国抵押贷款利率和其他精选住宅数据(显示的2020年的金额是初步的，有待修订)。以下金额可能与我们的运营收入或订单数量预测没有直接关系，也不能提供准确的数据。我们关于房屋销售、抵押贷款利率和贷款活动的声明基于来自房利美、房地美和抵押贷款银行家协会等来源的平均公布的行业数据。

						2020						2019						2018
抵押贷款利率(30年期，固定利率)-%
全年平均值						3.11						3.94						4.54
第一季度						3.51						4.37						4.27
第二季度						3.23						4.00						4.54
第三季度						2.95						3.67						4.57
第四季度						2.76						3.70						4.78
按揭贷款--数十亿美元						3,929						2,358						1,766
再融资-原始融资的百分比						62						46						30
新房销售-以百万计						0.84						0.68						0.62
新房销售-销售中值价格(以千美元为单位)						332						323						326
现房销售-单位：百万						5.65						5.34						5.34
现房销售-销售中值价格(以千美元为单位)						292						273						259

与2019年相比，2020年抵押贷款总额增长了67%，这主要是因为2020年的利率处于创纪录低位，推动再融资贷款比前一年增长了125%。购房贷款也增加了17%，这还受到买家需求增长的影响，尽管房屋库存水平较低。与前一年相比，2020年新房和现房销售分别增长了23%和6%，而新房和现房价格中值也分别上涨了3%和7%。

2021年，30年期抵押贷款固定利率的平均利率预计将与2020年持平，而房地产活动虽然预计2021年将保持强劲，但预计与2020年下半年设定的速度相比将放缓。与2020年相比，总贷款估计将下降21%，主要原因是再融资来源减少39%，这将被购买来源增加8%部分抵消。尽管如此，2021年的再融资发放量预计将比2019年高出38%。与2020年相比，2021年的新房和成屋销售预计将分别增长10%和7%，而新房和成屋价格中值估计将分别增长2%和3%。

影响收入的因素。我们的主要业务是产权保险和结算相关服务。我们通过保单发行办公室、独立机构和中央产权服务中心，或通过再保险协议，完成位于所有50个州、哥伦比亚特区和国际市场的住宅、商业和其他房地产的交易，并发布所有权保单。我们的辅助服务和公司部门包括母公司控股公司的费用和某些企业范围的管理费用，以及我们的辅助服务业务，主要是评估管理、搜索和估值服务。导致我们营业收入变化的主要因素包括：

 

•抵押贷款利率；

•抵押贷款的可获得性；

•抵押贷款发放量和平均价值；

•潜在购买者有资格获得贷款的能力；

•可供出售的现房库存；

•购买交易与再融资交易的比率；

•关闭订单与未平仓订单的比率；

•房价；

•消费者信心，包括就业趋势；

•买家的需求；

•户数；

•保险费率；

•外币汇率；

•市场占有率；

•有能力吸引和留住高生产率的销售主管和同事；

•与收入挂钩的员工离职；

•独立机构汇款费率；

•开设新的办事处和采购；

•商业交易的数量和价值，通常产生较高的保费；

•政府或监管举措，包括税收优惠；

18

---

•收购或剥离业务；

•不良财产交易量；

•季节性和/或天气；以及

•疾病爆发，包括新冠肺炎大流行，以及对旅行、贸易和商业运营的相关限制。

保费在一定程度上取决于我们处理的交易的价值。当通货膨胀或市场状况导致房屋和其他房地产价格上涨时，保费收入也会增加。相反，房价下跌会导致保费收入下降。作为总体指导方针，房价中值每变化5%，产权溢价就会变化约3.7%。房价的变化可能会盖过产权保险业务的季节性。从历史上看，就产权保险收入而言，我们的第一季度是最不活跃的，因为冬季几个月的购房普遍低迷。我们的第二季度和第三季度是最活跃的，因为夏季是传统的购房季节，虽然商业交易的结束时间偏向于年底，但一年中的任何时候都可能发生单独的大型商业交易。平均而言，再融资所有权溢价率是类似价格出售交易溢价率的60%。

书名收入。 直接标题收入信息如下：

			截至十二月三十一日止的年度												变化									百分比变化
			2020			2019			2018						2020 vs 2019年			2019 vs 2018						2020 vs 2019年			2019 vs 2018
			(单位：百万美元)												(单位：百万美元)
非商业性
国内			743.7			565.9			520.8						177.8			45.1						31		%	9		%
国际			106.1			90.9			87.4						15.2			3.5						17		%	4		%
			849.8			656.8			608.2						193.0			48.6						29		%	8		%
商业广告：
国内			166.7			188.4			200.5						(21.7)			(12.1)						(12)		%	(6)		%
国际			21.4			24.3			24.5						(2.9)			(0.2)						(12)		%	(1)		%
			188.1			212.7			225.0						(24.6)			(12.3)						(12)		%	(5)		%
直接片头收入总额			1,037.9			869.5			833.2						168.4			36.3						19		%	4		%

与2019年相比，2020年的直接产权收入增长了19%，主要是由于购买和再融资现有办公室的住宅订单增加，以及2020年收购的产权办公室产生的收入增加，导致非商业收入增加。这一增长被主要由交易规模和交易量减少导致的商业收入下降部分抵消。与2019年相比，2020年总再融资和购买关闭订单分别增长了123%和8%；而商业关闭订单减少了8%。2020年，每个申请的国内住宅费用约为1900美元，而2019年为2200美元，这主要是因为与2020年的购买交易相比，再融资的比例更高。2020年国内商业文件每份手续费为11,100美元，而2019年为11,600美元，主要原因是新冠肺炎大流行期间商业房地产市场放缓导致交易规模降低。与2019年相比，2020年国际总收入增长了1230万美元，增幅为11%，这主要是因为我们加拿大业务产生的业务量增加，但部分被其他国际地点的业务量下降所抵消。

与2018年相比，2019年直接标题收入增长了4%，主要原因是非商业性国内收入和国际总收入分别有所改善，但这部分被国内商业收入的下降所抵消。非商业国内收入的改善主要是由于2019年受利率较上年下降的影响，已完成订单的购买和再融资总额增加了13%。国内商业收入下降的主要原因是2019年的商业交易数量比上年减少。国际总收入增长的主要原因是我们加拿大和英国业务的交易量有所改善，但与2018年相比，2019年加元和英镑兑美元平均汇率走弱的影响部分抵消了这一影响。

19

---

关闭和打开的订单信息如下：

			截至十二月三十一日止的年度												变化									%变化
			2020			2019			2018						2020 vs 2019年			2019 vs 2018						2020 vs 2019年			2019 vs 2018
未结订单：
商品化			15,775			17,813			24,152						(2,038)			(6,339)						(11)		%	(26)		%
购进			250,074			227,073			227,787						23,001			(714)						10		%	—		%
再融资			304,068			141,852			83,231						162,216			58,621						114		%	70		%
其他			3,868			4,744			8,997						(876)			(4,253)						(18)		%	(47)		%
总计			573,785			391,482			344,167						182,303			47,315						47		%	14		%
已关闭订单：
商品化			15,042			16,269			19,629						(1,227)			(3,360)						(8)		%	(17)		%
购进			178,954			165,219			171,219						13,735			(6,000)						8		%	(4)		%
再融资			203,766			91,289			54,986						112,477			36,303						123		%	66		%
其他			2,594			3,222			8,567						(628)			(5,345)						(19)		%	(62)		%
总计			400,356			275,999			254,401						124,357			21,598						45		%	8		%

与2019年相比，2020年独立代理业务的毛收入(代理收入)增加了1.805亿美元，增幅为19%，这与房地产市场趋势的改善以及2019年末与FNF终止合并交易后代理的持续回归一致。与2018年相比，2019年机构总收入下降了3340万美元，降幅为3%，主要原因是拟议中的FNF合并对我们的代理产生了负面影响。随着机构总收入的变化，2020年机构净收入(扣除机构留存)增加了3520万美元，增幅为21%，2019年与2018年相比下降了560万美元，降幅为3%。请进一步参考下面费用项下的“机构留用”讨论。

按地理位置划分的图书收入。截至2020年12月31日的最后三年，合并标题营业收入的大致金额和百分比如下：

						截至十二月三十一日止的年度												百分比
						2020			2019			2018						2020			2019			2018
						(单位：百万美元)
德克萨斯州						359			316			340						16		%	17		%	19		%
纽约						187			216			224						9		%	12		%	12		%
加利福尼亚						163			134			130						7		%	7		%	7		%
国际						134			122			119						6		%	7		%	6		%
弗罗里达						102			78			76						5		%	4		%	4		%
科罗拉多州						81			50			44						4		%	3		%	2		%
所有其他人						1,163			924			904						53		%	50		%	50		%
						2,189			1,840			1,837						100		%	100		%	100		%

辅助服务收入。与2019年相比，2020年辅助服务收入增加了4520万美元，增幅为121%，主要原因是2020年收购产生的收入为6580万美元，但由于2020年市场活动减少，我们资本市场搜索和房屋净值评估服务业务的收入下降了2060万美元，增幅为55%。2019年，辅助服务收入与2018年相比下降了1330万美元，降幅为26%，主要原因是客户订单大幅减少。

投资收益。与2019年相比，2020年的投资收入下降了120万美元，降幅为6%，这主要是因为2020年的低利率环境导致投资利息收入下降；而2019年的投资收入与2018年相当。参考注6请参阅我们经审计的合并财务报表以了解更多细节。

净已实现收益和未实现收益。参考注6有关详情，请参阅我们经审计的综合财务报表。

20

---

费用。我们的员工成本和某些其他运营费用对通货膨胀很敏感。费用分析如下：

			截至十二月三十一日止的年度												变化									%变化
			2020			2019			2018						2020与2019年			2019年与2018年						2020与2019年			2019年与2018年
			(单位：百万美元)												(单位：百万美元)
独立机构留存的金额			944.5			799.2			827.0						145.3			(27.8)						18		%	(3)		%
作为代理收入的%			82.1		%	82.3		%	82.4		%
员工成本			613.2			567.2			562.5						46.0			4.7						8		%	1		%
占营业收入的百分比			27.0		%	30.2		%	29.8		%
其他运营费用			375.2			345.3			345.3						29.9			—						9		%	—		%
占营业收入的百分比			16.5		%	18.4		%	18.3		%
所有权损失和相关索赔			115.2			84.4			71.5						30.8			12.9						36		%	18		%
作为图书收入的%			5.3		%	4.6		%	3.9		%

`

机构留任。产权机构保留的金额是基于这些机构与我们的产权承销商之间的协议。2020年、2019年和2018年，独立机构留存的金额占其创造的收入的百分比分别平均为82.1%、82.3%和82.4%。与2019年相比，2020年平均留存率略有提高，主要是因为留存率较低的州机构收入增长相对较高。由于机构业务的地理组合、所有权收入的数量，以及一些州的法律或法规，平均留存百分比可能会因时期而异。由于这类法律或法规的多样性，以及竞争因素，各州的平均留职率可能会有很大差异。此外，我们的独立机构中有很大一部分位于留职率超过80%的州。我们继续专注于提高每个州的利润率，在汇款利率高于20%的州增加保费收入，并保持我们认为是业界最好的代理网络的质量，以降低索赔风险并推动未来持续的业绩。虽然市场份额在我们的代理运营渠道中很重要，但它不如利润率、风险缓解和盈利能力那么重要。

非营业费用。截至2020年12月31日的三年的员工成本和其他运营费用的比较受到以下非运营费用的影响：

 

			损益表行			2020			2019			2018
						(单位：千美元)
辅助服务和企业部门：
外资并购费用			其他运营费用			—			6,835			12,673
遣散费			员工成本			—			4,296			354
执行保险单结算			其他运营费用			—			2,151			—
办公室关闭成本			其他运营费用			—			1,222			—
与诉讼相关的应计项目			其他运营费用			—			—			1,200
其他收费			其他运营费用			—			1,298			—
						—			15,802			14,227
标题段：
遣散费			员工成本			2,816			2,188			635
办公室关闭成本			其他运营费用			—			5,346			750
						2,816			7,534			1,385
总收费						2,816			23,336			15,612

21

---

选定的成本比率(按细分市场)。下表显示了截至12月31日的年度员工成本和其他运营费用占相关部门运营收入的百分比：

 

						员工成本												其他运营费用
						2020			2019			2018						2020			2019			2018
标题						26.8		%	29.4		%	29.0		%				13.5		%	16.5		%	16.0		%
辅助服务和公司						31.3		%	70.7		%	57.1		%				95.6		%	109.6		%	101.5		%

员工成本。合并员工成本增加4600万美元，增幅为8%，主要原因是收购、经营业绩改善带来的更高激励性薪酬，以及2020年交易量比2019年更高导致的加班成本增加。这些增长被2020年平均员工数量(不包括收购)减少4%导致的工资支出减少部分抵消。与2018年相比，2019年合并员工成本增加了470万美元，增幅为1%，主要原因是直接头衔收入增加导致激励性薪酬增加，以及与公司重组相关的高管遣散费，这部分被平均员工数量减少6%导致的工资支出减少所抵消。

截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，我们的员工总数分别约为5800人、5300人和5400人。与前几年相比，2020年和2019年每位员工的平均成本都增加了7%，这主要是由于激励性薪酬和遣散费的增加。2020年、2019年和2018年，员工成本占总运营收入的比例分别为27.0%、30.2%和29.8%。

与2019年相比，2020年标题部分的员工成本增加了4660万美元，增幅为9%，这主要是由于收购和更高的标题收入带来的更高的激励性薪酬。与2018年相比，2019年职称部门的员工成本增加了720万美元，增幅为1%，主要原因是激励性薪酬增加，部分原因是平均员工数量减少导致工资支出下降。与2019年相比，辅助服务和企业部门的员工成本在2020年下降了60万美元，降幅为2%，与2018年相比，2019年也下降了250万美元，降幅为8%，这主要是由于平均员工数量减少导致销量下降导致总体成本下降。然而，2020年员工成本的下降部分被2020年收购后增加的员工成本所抵消。

其他营业费用。其他运营费用包括本质上固定的成本、交易量和收入在不同程度上发生变化的成本(可变成本)以及独立于收入波动的成本(独立成本)。固定成本包括律师和专业费用、第三方外包提供商费用、设备租金、保险、租金和其他占用费用、维修和维护、技术成本、电信和所有权工厂费用。可变成本包括评估师费用、外部搜索和估价费用、律师费分摊、坏账费用、复印用品、递送费、邮费、保费和所有权工厂维护费用。独立费用包括一般用品、诉讼辩护、商业推广以及营销和差旅。

与2019年相比，2020年合并的其他运营费用增加了2980万美元，增幅为9%，而2019年的其他运营费用与2018年持平。2020年、2019年和2018年，其他运营费用占总运营收入的百分比(其他运营费用比率)分别为16.5%、18.4%和18.3%。剔除非营业费用的影响(如上表所示)，2019年和2018年的其他营业费用比率均为17.5%。

2020年，剔除上表所列非营业费用，与2019年相比，本质上的固定成本增加了130万美元，或1%，主要是由于与收购和整合相关的专业和咨询费用增加，以及技术费用增加，但租金和其他占用费用的下降部分抵消了这一增长。可变成本增加了5530万美元，增幅为37%，这主要是由于与辅助服务业务新收购产生的评估收入相关的评估师费用增加，以及与整体所有权收入增加相一致的更高的保费税、所有权工厂维护费用和律师费分摊。这些增长被外部搜索费用的下降部分抵消，这些费用与商业标题以及搜索和估值服务业务的收入下降有关。不包括运营费用的独立成本减少了910万美元，降幅为20%，这主要是由于新冠肺炎疫情导致的营销和旅行费用减少。

22

---

2019年，不包括上表所列的非运营费用，与2018年相比，本质上的固定成本减少了610万美元，降幅为4%，这主要是由于保险费、专业和咨询费以及电信费用的减少。可变成本与上年持平，因为辅助服务收入减少导致的外部搜索支出减少被坏账支出增加和较高图书收入的保费税增加所抵消。不包括非营业费用，独立成本增加了290万美元，增幅为7%，这主要是由于营销费用和与诉讼相关的应计费用增加所致。

头衔损失。2020年、2019年和2018年，图书亏损拨备占图书运营收入的百分比分别为5.3%、4.6%和3.9%。任何一年的所有权损失率都会受到新的大额索赔以及对现有大额索赔准备金的调整的重大影响。我们继续谨慎地管理和解决大额索赔，并遵守我们对投保人的承诺。

在截至2020年12月31日的一年中，与2019年相比，产权损失增加了3,080万美元，增幅为36%，这主要是由于产权保费增加，与新冠肺炎疫情造成的损失相关的总体不确定性导致的损失拨备率上升，以及我们加拿大业务的不利亏损经历。在截至2019年12月31日的一年中，与2018年相比，产权损失增加了1290万美元，增幅为18%，这主要是由于2019年的不利亏损经历，导致本年度保单拨备率上升，我们的部分非加拿大国际业务的损失拨备增加，2018年保单年度准备金减少400万美元。

2020年、2019年和2018年支付的标题损失分别为8200万美元、9100万美元和8270万美元。与2019年相比，2020年索赔总额有所下降，主要原因是非大额索赔的支付减少，但大额索赔的支付增加部分抵消了这一影响。与前一年相比，2019年索赔付款较高，主要原因是非大额索赔的付款增加，但大额索赔的付款减少部分抵消了这一影响。2020、2019年和2018年，扣除保险追回后的大额所有权索赔净额分别为870万美元、610万美元和730万美元。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们对估计所有权损失的责任包括已知索赔和我们的IBNR。已知索赔准备金是与我们报告的实际损失相关的准备金。我们的已知索赔准备金既包括与所有权保险单相关的索赔，也包括因欺诈或错误而导致的第三方托管关闭和融资操作造成的损失(这些损失在被发现时被确认为费用)。准备金的金额代表我们预计将在保单和第三方托管损失以及理赔成本上产生的总的、非贴现的未来付款(扣除回收后的净额)。

截至12月31日的保单损失准备金余额总额如下：

 

			2020			2019
			(单位：百万美元)
已知索赔			68.9			67.8
IBNR			427.4			391.3
预计所有权损失总额			496.3			459.1

所有权索赔通常在保单签发后的头六年内报告，这些索赔的付款时间可能会对已知索赔的余额产生重大影响，因为在许多情况下，索赔在解决和付款之前可能会持续数年。因此，在这段时间内，对任何索赔所需支付的最终金额的估计可能会被修改。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我们的准备金余额高于估计的政策损失准备金总额的精算中点。

折旧及摊销。与2019年相比，2020年的折旧和摊销费用减少了330万美元，降幅为15%，这主要是由于某些信息技术和其他固定资产在2019年底之前将全部折旧或注销，以及2020年固定资产购买量的减少，但与2020年收购相关的270万美元的无形资产摊销部分抵消了这一影响。与前一年相比，2019年的折旧和摊销费用减少了240万美元，降幅为10%，这主要是由于一些资产被全额折旧或摊销。

所得税。我们2020、2019年和2018年的有效税率分别为24.0%、25.3%和22.1%，分别基于2.037亿美元、1.053亿美元和6100万美元的税前收入(扣除非控股权益)。参考注7关于有效税率和所得税账户的详细信息，请参阅我们经审计的合并财务报表。

23

---

流动性和资本资源

我们的流动性和资本资源反映了我们产生现金流的能力，以履行我们对股东、客户(为满足所有权保单索赔而支付的款项)、供应商、员工、贷款人和其他人的义务。截至2020年12月31日，我们的现金和投资总额(包括根据法定要求预留的金额)总计11亿美元(扣除现金和投资法定准备金后的净额为6.212亿美元)。截至2020年12月31日，在我们的现金和投资总额中，8.148亿美元(扣除法定准备金后的净额为5.46亿美元)在美国(美国)其余的在国际上，主要是在加拿大。

截至2020年12月31日，母公司持有的现金总额为360万美元。作为一家控股公司，母公司的资金主要来自其子公司的现金，其形式为股息、运营和其他行政费用报销，并根据公司间税收分摊协议。费用报销是根据德克萨斯州保险部(TDI)批准的管理协议在我们和我们的子公司之间支付的。除了为运营费用提供资金外，母公司持有的现金还用于向普通股股东支付股息。在这种使用超出可用现金的程度上，母公司依赖于其受监管的所有权保险承保人Guaranty的分销。

截至2020年12月31日，我们合并的现金和投资中的大部分由Guaranty及其子公司持有。这些资金的使用和投资、向母公司分红以及Guaranty与其子公司和母公司之间的现金转移都受到一定的法律和监管限制。一般来说，Guaranty可以使用超过其法律规定的法定保费准备金(根据德克萨斯州法律的要求设立)的现金和投资为其保险业务提供资金，包括索赔支付。在某些限制的情况下，Guaranty还可以为其子公司(其业务主要由外地所有权办事处和辅助服务业务组成)提供资金，以满足其运营和偿债需求。

我们根据法定保费储备的某些法定要求进行投资。法定保费准备金要求全额资金投向优质证券和短期投资。法定准备金不能用于当前的索赔支付，必须从当前的运营现金流中获得资金。债务和股权证券投资中包括截至2020年12月31日的约4.966亿美元的法定准备金。此外，现金和现金等价物中还包括截至2020年12月31日的约2000万美元的法定储备基金。虽然这些现金法定公积金没有限制或隔离在存款账户中，但根据国家法律的规定，它们必须持有。如果公司未能保持最低投资额或现金和现金等价物足以满足法定要求，公司可能会受到罚款或其他处罚，包括可能被吊销营业执照。截至2020年12月31日，我们的已知索赔准备金总计6890万美元，根据公认会计原则，我们对未来可能报告的索赔的估计总计4.274亿美元。除此之外，我们还有4.289亿美元的现金和投资(不包括权益法投资)，可用于承保业务，包括索赔支付。

Guaranty向母公司支付股息的能力受德克萨斯州保险法的管辖。宣布的任何股息都必须通知TDI，任何超过盈余20%(截至2020年12月31日约为1.589亿美元)的法定最高股息都将被监管机构视为非常股息，并须得到TDI的事先批准。此外，德克萨斯州保险专员可能会对通知期内的计划分配提出异议。Guaranty向母公司支付股息的实际能力或意图可能受到业务和监管考虑的限制，例如股息对盈余和流动性比率的影响，这可能会影响其评级和竞争地位、可以承保的保险金额以及未来支付股息的能力。Guaranty在2020年向母公司支付了3000万美元的股息，2019年没有股息。

合同义务。截至2020年12月31日，我们的重大合同义务主要由从我们的信贷额度安排提取的金额、其他应付票据、经营租赁和估计所有权损失准备金组成。上述应付票据的付款时间是根据每项债务协议的合约规定付款条款而定。截至2020年12月31日，我们信用额度安排的未偿还余额将于2025年到期。其他应付票据包括与我们的1031条业务相关的短期贷款协议(1031条票据)和融资租赁义务。运营租约主要用于办公空间，将在未来十年到期。参考注10(应付票据)及注15有关相关债务年度到期日的详情，请参阅我们经审计的综合财务报表(租赁)。

24

---

至于估计业权损失的准备金，付款的时间并不是由合同规定的。估计所有权损失赔偿的实际时间可能会有所不同，因为索赔的性质是复杂的，需要很长时间才能支付。根据我们以往的支付模式，约77%的未偿还准备金是在6年内支付的。参考注11有关详情，请参阅我们经审计的综合财务报表(预计所有权损失)。

现金流。由于母公司除全资子公司外不开展任何业务，因此以下讨论集中于合并现金流。合并现金流量表在经审计的合并财务报表中。

						2020						2019						2018
						(单位：百万美元)
经营活动提供的净现金						275.8						166.4						84.2
投资活动提供的现金净额(已用)						(231.4)						7.0						9.4
融资活动提供(使用)的现金净额						54.3						(37.8)						(47.8)

经营活动。我们运营的主要现金来源是产权保单的保费，以及与产权服务相关的交易、辅助服务和其他运营的收入。我们的独立机构在扣除合同保留后将现金汇给我们。我们用于运营的主要现金支出是员工成本、运营成本和所有权索赔付款。

与2019年相比，2020年运营提供的净现金增加了1.094亿美元，主要是因为2020年产生的净收入更高，索赔支付更低。与2018年相比，2019年运营提供的净现金增加了8220万美元，这主要是因为2019年的净收入增加，其中包括来自FNF的5000万美元的合并终止费，但部分被索赔支付的增加所抵消。虽然我们的业务是劳动密集型的，但我们专注于经济高效、可扩展的业务模式，其中包括技术利用、集中的后台和中间办公室功能以及业务流程外包。我们将继续强调成本管理，特别是考虑到目前新冠肺炎疫情带来的经济环境，特别是专注于降低单位生产成本和提高我们所有业务的运营利润率。我们提高利润率的计划包括增加人工流程的自动化，以及进一步整合我们的各种系统和生产运营。我们将继续投资于实现这些目标所需的技术。

投资活动。投资活动使用和提供的现金主要来自到期和出售投资、购买投资、资本支出以及收购产权办公室和其他业务的收益。2020、2019年和2018年期间，出售和到期的证券投资总收益分别为9600万美元、9930万美元和7910万美元；而用于购买证券投资的现金分别为1.183亿美元、7750万美元和4310万美元。2020年和2019年证券投资购买量增加的主要原因是我们恢复了正常的证券投资活动，而2018年的活动相对较低，当时我们更多地投资于利率更优惠的现金等价物和短期投资。

2020年，我们使用2.0亿美元现金收购了几家产权办公室和辅助服务业务，2018年还使用了1900万美元现金收购产权办公室；而在2020年、2019年和2018年，我们分别使用1500万美元、1710万美元和1070万美元现金购买了房产和设备。我们将资本支出的投资保持在一定水平，使我们能够实施提高运营和后台效率的技术，并在关键市场追求增长。

融资活动和资金来源。在2020年，我们通过发行新普通股产生了大约1.09亿美元的净收益，我们主要用于收购几个产权办公室。2020年、2019年和2018年，我们分别支付了每股普通股1.20美元的股息，总计分别为3020万美元、2830万美元和2830万美元。

25

---

截至2020年12月31日，总债务和股东权益分别为1.018亿美元和10亿美元。2020、2019年和2018年，应付票据付款分别为2380万美元、2500万美元和1630万美元，应付票据增加分别为1650万美元、3050万美元和1450万美元，与我们的第1031条递延纳税财产交换(1031条)业务相关的短期贷款协议。截至2020年12月31日，信贷额度安排的未偿还余额为9890万美元，而可供使用的信贷额度余额为9860万美元，扣除未使用的250万美元的信用证。截至2020年12月31日，我们的债务权益比(不包括我们的1031条票据)约为10.0%。

外币汇率变动的影响。外币汇率变动对综合现金流量表的影响是，2020年、2019年和2018年的现金和现金等价物分别净增(减少)330万美元、290万美元和380万美元。我们的主要海外运营单位在加拿大，加元的平均价值和相对于美元的价值在2020年至2019年期间升值，而在2018年期间下降。

***********

我们相信我们有足够的流动性和资本资源来满足我们正在进行的业务的现金需求。然而，我们可能会决定需要额外的债务或股权融资，以提供流动性，以实现战略目标或收购或应对不可预见的情况。除了预定的债务到期日、经营租赁付款和预期索赔付款外，我们没有实质性的合同承诺。我们预计，运营现金流和承销商提供的现金(受监管限制)将足以为我们的运营提供资金，包括索赔支付。然而，在这些资金不足的情况下，我们可能会被要求以比目前更优惠的条件借入资金，或者从股票市场寻求资金，这可能不会成功，或者可能会稀释现有股东的权益。

其他综合收益(亏损)。可供出售证券投资的未实现损益和外币汇率变动在实现之前，在累计其他综合(亏损)收入(股东权益的一个组成部分)中报告递延税金净额。参考注1-H有关详情，请参阅我们经审计的综合财务报表。

2020年，税后未实现投资收益净额为1490万美元，这增加了我们的其他全面收入，这主要与我们整体债券证券投资组合公允价值的增加有关，这主要是由较低利率的影响推动的，部分被较高的信贷利差所抵消。2020年，我们投资的五年期美国国债收益率比2019年下降了约130个基点，而2020年适用的信贷利差比2019年增加了约70个基点。同样在2020年，我们录得外币换算收益，使我们的其他综合收入(扣除税后)增加了480万美元，这主要是由于2020年加元和英镑对美元的升值推动的。

2019年，扣除税收的未实现投资净收益为1560万美元，这增加了我们的其他全面收入，这主要与我们整个债券证券投资组合的公允价值增加有关，这是由利率和信贷利差的下降推动的。与前一年相比，2019年美国五年期国债收益率和我们投资的适用信贷利差分别下降了约80个基点和20个基点。同样在2019年，我们录得外币换算收益，使我们的其他综合收入扣除税后增加了650万美元，这主要是由于2019年加元和英镑对美元的升值推动的。

2018年，未实现投资净亏损980万美元(税后净额)，这增加了我们的其他综合亏损，主要与整体利率环境上升推动的公司债券证券投资公允价值暂时下降有关。我们的未实现投资净亏损与五年期美国国债收益率增加约40个基点，以及2018年我们投资的适用信贷利差增加约40个基点保持一致。同样在2018年，我们录得外币换算亏损，使我们的其他综合亏损增加了1050万美元(税后净额)，这主要是由于2018年加元和英镑兑美元贬值所致。

26

---

表外安排。我们没有任何涉及表外安排的实质性流动性或融资来源。根据美国国税法(Internal Revenue Code)第1031节，我们通常将资金存放在与关闭我们服务的房地产交易和递延纳税财产交易所相关的单独托管账户中，在那里我们充当合格中间人，并持有收益，直到相关的合格交换发生为止。按照行业惯例，这些独立账户不包括在我们的资产负债表中。看见注16请参阅本报告第四部分第(15)项所列我们经审计的合并财务报表，以了解详情。

关于前瞻性陈述的警告性陈述。本报告中的某些陈述属于修订后的“1995年私人证券诉讼改革法案”所指的“前瞻性陈述”。这类前瞻性陈述涉及未来事件，而不是过去的事件，通常涉及我们预期的未来业务和财务业绩。这些陈述通常包含诸如“可能”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“将”、“预见”或其他类似词语。前瞻性陈述的性质会受到各种风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素可能导致我们的实际结果与前瞻性陈述中表达的结果大不相同。这些风险和不确定性包括但不限于经济状况的波动，包括新冠肺炎疫情的持续和影响；房地产活动水平的不利变化；抵押贷款利率、现房和新房销售以及抵押融资可用性的变化；我们应对和实施技术变化的能力，包括我们的企业系统完成实施的能力；意想不到的产权损失的影响或加强我们的保单损失准备金的必要性；产权损失对我们的现金流和财务状况的任何影响；吸引和留住高生产率销售人员的能力；审查我们代理业务的质量和盈利能力的影响；独立机构的汇款比率；二级抵押贷款市场参与者和再融资比率的变化，这影响了对产权保险产品的需求；监管不合规, 这些不确定性因素包括：我们的产权保险机构或员工可能发生的欺诈或诈骗行为；我们及时和经济高效地应对重大行业变化并推出新产品和服务的能力；我们悬而未决的诉讼结果；政府和保险法规变化的影响，包括未来所有权保险产品和服务定价的任何下调；我们对运营子公司作为现金流来源的依赖；我们在需要时和在需要时进入股权和债务融资市场的能力；我们发展国际业务的能力；季节性和天气；以及我们应对竞争对手行动的能力。本报告中包含的所有前瞻性陈述都明确地受到此类警告性陈述的限制。我们明确表示不承担更新、修改或澄清本报告中包含的任何前瞻性陈述的义务，以反映本报告日期后可能发生的事件或情况，除非适用法律另有要求。

项目7A。关于市场风险的定量和定性披露

以下有关我们风险管理战略的讨论包括受风险和不确定性影响的前瞻性陈述。管理层对我们的市场利率敏感型金融工具公允价值的假设净亏损的预测(如果市场利率发生某些潜在变化)如下。虽然我们认为潜在的市场利率变化是可能的，但实际的利率变化可能与我们的预测不同。虽然我们的海外业务面临汇率风险，但这种风险对斯图尔特的财务状况或业务结果并不重要。

我们金融工具投资中的重大市场风险与我们的债务证券投资有关，截至2020年12月31日，债务证券投资约占我们总证券投资组合的92%，其余投资于股权证券。我们主要投资于公司、外国、市政和美国政府债券。我们不投资衍生或对冲性质的金融工具。我们已经制定了政策和程序，以最大限度地减少我们对投资公允价值变化的风险敞口。这些政策包括保留一家投资咨询公司，强调信用质量，管理投资组合期限，通过高票面利率维持或增加投资收入，以及根据市场状况积极管理我们的风险状况和证券组合。我们已将我们所有的债务证券投资归类为可供出售。

27

---

对债务证券的投资将于2020年12月31日到期，根据合同条款如下(实际到期日可能会因赎回或提前还款权利的不同而有所不同)： 

						摊销 费用						公平 值
						(单位：千美元)
在一年或更短的时间内						79,668						80,400
一年到两年后						92,229						95,423
经过两年到三年的时间						107,132						111,480
经过三年到四年的时间						77,913						81,298
在四年到五年之后						27,336						29,366
五年后						215,134						233,419
						599,412						631,386

我们相信我们的投资组合是多元化的，预计不会因为我们持有的债务证券的发行人表现不佳而造成任何重大损失。我们的投资没有抵押。外债证券主要包括加拿大政府和公司债券、英国国债和公司债券以及墨西哥政府债券。参考注4有关详情，请参阅我们经审计的综合财务报表。

根据我们在2020年12月31日的外债证券组合和外币汇率，外币汇率每增加(减少)100个基点，我们的外债证券组合的公允价值将增加(减少)约260万美元。我们目前没有使用外汇风险的对冲策略，因为我们不认为这种风险对公司来说是重大的。此外，我们的国际业务几乎所有业务都是以各自的当地货币进行的。外币汇率的变动可能会影响债务证券组合的公允价值，并可能导致未实现的损益。

根据我们的债务证券组合和2020年12月31日的利率，利率每提高(降低)100个基点，我们的投资组合的公允价值将减少(增加)约2170万美元，或3.4%。利率的变化可能会影响债务证券组合的公允价值，并可能导致未实现的收益或损失。

外币汇率或利率变动带来的投资未实现收益或损失只有在出售此类投资时才能实现。与股权证券有关的公允价值变动和债务证券公允价值的非暂时性下降计入营业费用。

项目8.财务报表和补充数据

本项目要求提供的资料已包括在我们经审计的综合财务报表中，包括附注，从#开始第F页，共1页请参阅本报告的内容，并将这些信息并入本报告，以供参考。

第9项会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧

没有。

28

---

项目9A。管制和程序

管理层关于财务报告内部控制的年度报告。我们的首席执行官和首席财务官负责建立和维护信息披露控制和程序。他们评估了截至2020年12月31日我们的披露控制和程序(根据交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)的定义)的有效性，并得出结论，截至该日期，我们的披露控制和程序是充分和有效的，可以确保我们根据交易法提交或提交的报告中要求我们披露的信息：(I)在SEC的规则和表格指定的时间段内记录、处理、汇总和报告，以及(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括我们的委托人在适当的情况下，允许及时决定所需的披露。

我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制(如交易法规则13a-15(F)和15d-15(F)所定义)。我们对财务报告的内部控制是在我们的首席执行官和首席财务官的监督下进行的，旨在根据公认的会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。我们的管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2020年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在作出这项评估时，我们的管理层采用了特雷德威委员会(COSO)赞助组织委员会在#年提出的标准。内部控制-综合框架(2013)。基于这一评估，管理层认为，截至2020年12月31日，我们对财务报告的内部控制基于这些标准是有效的。

所有的内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使是那些被确定为有效的系统，也只能在财务报表的编制和列报方面提供合理的保证。财务报告的内部控制是一个涉及人的勤奋和合规的过程，容易受到判断失误和人为失误导致的故障的影响。对财务报告的内部控制也可以通过串通或不当的管理超越来规避。由于这些限制，财务报告的内部控制可能无法及时防止或发现重大错报。然而，这些固有的限制是财务报告流程的已知特征。因此，可以在流程中设计保障措施来降低(尽管不是消除)这种风险。

看见F页，共4页独立注册会计师事务所关于我国财务报告内部控制有效性的报告。

财务报告内部控制的变化。在截至2020年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。因此，没有要求或采取任何纠正行动。

项目9B。其他资料

没有。

29

---

第三部分

项目10.董事、高级管理人员和公司治理

有关我们董事和管理团队的信息将包括在我们2020年股东年会的委托书(委托书)中，委托书将于2020年12月31日后120天内提交，并通过引用并入本报告。

截至2021年2月26日，我们的董事会和执行团队是：

 

董事会：
托马斯·G·阿佩尔(主席)						ADFITECH，Inc.首席执行官
克利福德·艾伦·布拉德利(Clifford Allen Bradley，Jr.)						Amerisafe，Inc.前董事会主席兼首席执行官。
罗伯特·L·克拉克						律师，Bracewell LLP，前美国货币审计长
小威廉·S·科里(William S.Corey，Jr.)						GSE Systems，Inc.董事会成员，普华永道会计师事务所(Pricewaterhouse Coopers LLP)前高级合伙人
弗雷德里克·H·艾平格						斯图尔特公司首席执行官
黛博拉·J·马茨						RenoFi和Elphi的顾问委员会成员，前国家信用合作社管理局主席
马修·W·莫里斯						斯图尔特前首席执行官
卡伦·R·帕洛塔						Krp Consulting Services LLC总裁、联邦抵押协会前执行副总裁和红木信托公司前董事会成员。
曼努埃尔·桑切斯						联邦抵押协会、OnDeck Capital和BanCoppel的董事会成员，BBVA Compass的前董事会主席和首席执行官
执行团队：
弗雷德里克·H·艾平格						首席执行官
大卫·C·希西(David C.Hisey)						首席财务官、秘书兼财务主管
约翰·L·基利亚(John L.Killea)						首席法务官和首席合规官
史蒂夫·M·莱萨克						集团总裁
塔拉·S·史密斯						集团总裁
布拉德·A·阿贝尔						首席信息官
艾米丽·A·凯恩						首席人力资源官

董事会通过了斯图尔特商业行为和道德准则和公司治理准则，以及行政总裁、首席财务官及首席会计官的道德守则。这些文件都可以在我们的网站www.stewart.com的投资者关系下找到。

项目11.高管薪酬

有关我们高管薪酬的信息将包括在委托书中，并以参考方式并入本报告。

第12项：某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项

有关某些实益所有者的担保所有权以及管理层和相关股东事宜的信息将包括在委托书中，并通过引用纳入本报告。

30

---

项目13.某些关系和相关交易，以及董事独立性

有关某些关系和相关交易以及董事独立性的信息将包括在委托书中，并通过引用并入本报告。

项目14.总会计师费用和服务

有关向我们的独立注册会计师事务所支付的费用和提供的服务的信息将包括在委托书中，并以引用的方式并入本报告中。

31

---

第四部分

项目15.证物和财务报表明细表

(a)财务报表和财务报表明细表

作为本报告一部分提交的财务报表和财务报表明细表列于合并财务报表和财务报表明细表索引这份文件的。由于所需信息不适用或信息在合并财务报表或相关附注中列报，所有其他附表均被省略。

(b)规则S-K第601项要求归档的展品如下所示。

展品
3.1			—			重述的注册人注册证书，日期为2016年4月28日(通过引用从2016年4月29日提交的当前8-K表格报告的附件3.1中并入本报告)
3.2			—			第三次修订和重新修订注册人附例，截至2016年4月27日(通过引用将2016年4月28日提交的当前8-K表格报告的附件3.2并入本报告)
4.1			—			信贷协议，日期为2014年10月21日，由登记人、其担保人一方和Compass银行作为行政代理和贷款人签署，并由登记人、担保人一方和Compass银行之间签订(通过引用并入2014年10月23日提交的当前8-K表格的附件10.1中的本报告中)
4.2			—			信贷协议第一修正案，日期为2015年12月31日，在登记人、其中指定的担保人、作为行政代理的Compass银行和贷款人之间(通过引用并入本报告，来自2016年2月11日提交的当前报告的8-K表的附件10.1)
4.3			—			修订和重新签署的信贷协议，日期为2018年11月9日，注册人、其中指定的担保人、Compass银行(作为行政代理)和贷款方之间的信贷协议。(通过引用将2018年11月13日提交的当前8-K表格报告的附件10.1并入本报告)
4.4			—			修订和重新签署的信贷协议的第一修正案，日期为2020年5月7日，由登记人、其中指定的担保人、作为贷款人行政代理的北卡罗来纳州西班牙对外银行(BBVA USA，f/k/a Compass Bank，N.A.)及其贷款人之间的第一修正案(通过引用2020年5月11日提交的当前8-K表格的附件10.1并入本报告中)
4.5 *			—			根据1934年证券交易法第12条登记的证券说明
10.1 †			—			登记人与某些行政人员之间的递延补偿协议，日期为1986年3月10日，经1990年7月24日和1992年10月30日修订(通过引用并入本报告，摘自截至1997年12月31日年度报告的10-K表格附件10.2)
10.2			—			提名和暂停协议，日期为2014年2月12日，由注册人和基金会陆上基金，L.P.，Foundation Offshore Master Fund，Ltd.，Foundation Offshore Fund，Ltd.，Foundation Asset Management GP，LLC，Foundation Asset Management，LLC，David Charney，Sky Wilber，Engine Capital，L.P.，Engine Jet Capital，L.P.，Engine Capital Management，LLC，Engine Investments，LLC，Arnaud Ajdler和Glenn Christenson签署。(通过引用将2014年2月14日提交的当前8-K表格的附件10.1并入本报告)
10.3 †			—			登记人和马修·W·莫里斯之间于2020年1月15日签署的自愿分居协议和释放协议(通过引用将其并入本报告中，引用自2020年2月27日提交的当前报告的10-K表格的附件10.6)
10.4 †			—			注册人和David C.Hisey之间于2020年6月1日签订并于2020年1月1日生效的修订和重新签署的就业协议(通过引用并入本报告中，参考自2020年6月4日提交的当前报告的8-K表的附件10.1)
10.5 †			—			注册人和Steven M.Lessack之间于2020年6月1日签订并于2020年1月1日生效的修订和重新签署的就业协议(通过参考并入本报告中，参考自2020年6月4日提交的当前报告的8-K表格的附件10.2)

32

---

展品
10.6			—			资产买卖协议，日期为2020年9月1日，由注册人和统一所有权公司、有限责任公司、北科罗拉多州统一所有权公司、有限责任公司、遗留所有权集团、有限责任公司、帝国西部所有权代理公司、有限责任公司、西部所有权公司、有限责任公司、科罗拉多托管和所有权服务公司、有限责任公司、科罗拉多州斯普林斯帝国所有权公司、有限责任公司、西部交易服务公司、有限责任公司、埃尔帕索所有权工厂有限责任公司和ET生产服务有限责任公司签订并于2020年9月1日生效(通过引用合并于
10.7 †						股票单位奖励协议，日期为2020年2月7日，由注册人和Frederick H.Eppinger签署(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的2019年12月31日Form 10-K年度报告的附件10.7)
10.8 †						股票单位奖励协议，日期为2020年2月7日，由注册人和David C.Hisey签署(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的2019年12月31日Form 10-K年度报告的附件10.8)
10.9 †						股票单位奖励协议，日期为2020年2月7日，由注册人和John L.Killea签署(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的2019年12月31日Form 10-K年度报告的附件10.9)
10.10 †						股票单位奖励协议，日期为2020年2月7日，由注册人和Steven M.Lessack签署(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的2019年12月31日Form 10-K年度报告的附件10.10)
10.11 †						股票期权协议，由注册人和Frederick H.Eppinger签署，日期为2020年2月7日(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.11)
10.12 †						股票期权协议，日期为2020年2月7日，由注册人和David C.Hisey签署(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的2019年12月31日Form 10-K年度报告的附件10.12)
10.13 †						注册人和John L.Killea之间的股票期权协议，日期为2020年2月7日(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.13)
10.14 †						股票期权协议，由注册人和Steven M.Lessack签署，日期为2020年2月7日(通过引用并入本报告，摘自截至2020年2月27日提交的2019年12月31日的Form 10-K年度报告的附件10.14)
10.15 †						斯图尔特信息服务公司2020激励计划(在本报告中引用注册人于2020年4月24日提交的关于附表14A的最终委托书的附录1)
10.16						斯图尔特信息服务公司2020员工股票购买计划(在此引用自注册人于2020年4月24日提交的关于附表14A的最终委托书的附录2)
10.17						斯图尔特信息服务公司2018年员工股票购买计划(在此引用自注册人于2018年4月23日提交的关于附表14A的最终委托书的附录I)
14.1			—			行政总裁、首席财务官及首席会计官的道德守则(载于截至2004年12月31日的10-K年度年报附件14.1，以供参考)
21.1*			—			注册人于2020年12月31日的子公司
23.1*			—			毕马威会计师事务所(KPMG LLP)的同意，包括同意将其报告纳入之前提交的证券法注册声明中
31.1*			—			根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条对首席执行官的认证
31.2*			—			根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条对首席财务官的认证

33

---

展品
32.1*			—			根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条对首席执行官的认证
32.2*			—			根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条认证首席财务官
101.INS*			—			XBRL实例文档-实例文档不会显示在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。
101.SCH*			—			XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*			—			XBRL分类扩展计算链接库文档
101.DEF*			—			XBRL分类扩展定义Linkbase文档
101.LAB*			—			XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*			—			XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档

*			在此提交
†			管理合同或补偿计划

第16项：表格10-K总结

没有。

34

---

签名

根据1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，我方已正式授权下列签字人代表我方签署本报告。

斯图尔特信息服务公司

(注册人)

由以下人员提供：			/s/弗雷德里克·H·埃平格
			首席执行官弗雷德里克·H·埃平格(Frederick H.Eppinger)
由以下人员提供：			/s/David C.Hisey
			大卫·C·希西(David C.Hisey)，首席财务官、秘书兼财务主管
由以下人员提供：			/s/Brian K.Glaze
			布莱恩·K·格莱兹(Brian K.Glaze)，控制器和 首席会计官

日期：2021年2月26日

根据1934年证券交易法的要求，本报告已于2021年2月26日由以下董事代表我们签署：

/s/托马斯·G·阿佩尔

/s/小威廉·S·科里(William S.Corey，Jr.)

/s/马修·W·莫里斯(Matthew W.Morris)

(托马斯·G·阿佩尔)

(小威廉·S·科里(William S.Corey，Jr.)

(马修·W·莫里斯)

/s/小克利福德·艾伦·布拉德利(Clifford Allen Bradley Jr.)

/s/弗雷德里克·H·埃平格

/s/凯伦·R·帕洛塔

(Clifford Allen Bradley)

(弗雷德里克·H·埃平格)

(凯伦·R·帕洛塔)

/s/罗伯特·L·克拉克

/s/黛博拉·J·马茨(Deborah J.Matz)

/s/曼努埃尔·桑切斯

(罗伯特·L·克拉克)

(黛博拉·J·马茨)

(曼努埃尔·桑切斯)

35

---

合并财务报表索引

和财务报表明细表

 

斯图尔特信息服务公司及其子公司的综合财务报表：
独立注册会计师事务所报告						F - 2
截至2020年12月31日的三个年度的合并损益表和全面收益表						F - 6
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表						F - 7
截至2020年12月31日的三个年度的合并现金流量表						F - 8
截至2020年12月31日的三个年度的综合权益报表						F - 10
合并财务报表附注						F - 11
财务报表明细表：
附表I-注册人(母公司)的财务信息						S - 1
附表II-估值及合资格账目						S - 5

1

---

独立注册会计师事务所报告书

致股东和董事会

斯图尔特信息服务公司：

对合并财务报表的几点看法

我们审计了斯图尔特信息服务公司及其子公司(本公司)截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表，截至2020年12月31日的三年期间各年度的相关合并收益表和全面收益表、现金流量和权益表，以及相关附注和财务报表附表I和II(统称为合并财务报表)。我们认为，合并财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三年期间每年的运营结果和现金流，符合美国公认会计原则。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告，以及我们2021年2月26日的报告，对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见。

变化《会计学原理》

正如综合财务报表附注1所述，由于采用ASU No.2016-02租赁，要求承租人在资产负债表上确认租赁并披露有关租赁安排的关键信息，本公司已于2019年1月1日改变了租赁会计方法。

意见基础

这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

F - 2

---

评估估计所有权损失的责任

如综合财务报表附注1E及11所述，估计所有权损失负债指本公司预期就所有权保险保单损失及某些成本支付的未来付款总额(扣除追回)，以了结截至资产负债表日已产生的索赔。该公司通过调整本年度估计所有权损失准备金和实际索赔支付准备金的前期期末准备金余额来计算估计所有权损失的负债。该公司通过确定本期损失拨备比率并将其应用于公司当前的保费来计算本年度估计所有权损失拨备，但大额索赔和第三方托管损失除外，这两项损失是分开考虑的。管理层分析了内部计算的估计所有权损失负债与第三方精算衍生负债之间的差异。作为这项分析的一部分，考虑的因素包括实际索赔支付和发生的损失经验，包括索赔的频率和严重程度，与索赔支付和发生损失的精算估计相比，以及经济和房地产市场环境对特定保单年份的影响。截至2020年12月31日，估计所有权损失的负债余额为4.96亿美元。

我们将评估某些业务线的估计所有权损失的责任确定为一项重要的审计事项。具体地说，评估用于评估估计所有权损失负债的损失拨备比率的选择需要审计师的主观判断。这一重大判断主要是由于管理层对近期历史亏损趋势以及经济和房地产市场环境的估计具有主观性。

以下是我们为解决关键审计问题而执行的主要程序。我们对设计进行了评估，并根据公司对所有权损失的估计，测试了某些内部控制的运行效果。这包括与以下方面有关的控制：(1)公司根据选定的损失拨备比率对估计损失的评估；以及(2)公司根据第三方精算师的估计对估计所有权损失的已记录负债进行评估。我们聘请了具有专门技能和知识的精算专业人员，他们在以下方面提供协助：

•评估公司根据近期历史损失支付/保费趋势以及经济和房地产市场环境选择的损失拨备比率；

•将第三方精算准备金方法与普遍接受的精算标准进行比较，并评估所使用的精算方法和假设，涉及最近的历史损失支付/保费趋势以及经济和房地产市场环境；

•使用公司对某些业务部门的基本历史索赔数据，制定估计所有权损失的负债估计范围，并将公司记录的估计所有权损失负债与我们的独立范围进行比较；以及

•评估公司在我们的范围内估计所有权损失的负债的同比变动情况。

/s/毕马威会计师事务所

自1980年以来，我们一直担任本公司的审计师。

休斯敦，得克萨斯州

2021年2月26日

F - 3

---

独立注册会计师事务所报告书

致股东和董事会

斯图尔特信息服务公司：

财务报告内部控制之我见

我们根据以下标准对斯图尔特信息服务公司及其子公司(本公司)截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。我们认为，截至2020年12月31日，本公司在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2020年12月31日、2019年12月31日和2019年12月31日的综合资产负债表，截至2020年12月31日的三年期间各年度的相关综合收益表和全面收益表、现金流量和权益表，以及相关附注和财务报表附表一和第二表(统称为合并财务报表)，我们于2021年2月26日的报告对该等合并财务报表表达了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责对财务报告进行有效的内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在第9A项所附管理层关于财务报告内部控制的年度报告中。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定是否在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括在这种情况下执行我们认为必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确、公平地反映公司资产交易和处置的记录；(2)提供合理保证，记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)防止或者及时发现擅自收购、使用或者处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产，提供合理保证。

F - 4

---

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/毕马威会计师事务所

休斯敦，得克萨斯州

2021年2月26日

F - 5

---

合并收益表和全面收益表

 

			截至12月31日止年度，
			2020						2019						2018
			(单位：千美元，每股除外)
收入
图书收入：
直接操作			1,037,852						869,457						833,200
机构运营			1,151,030						970,540						1,003,959
辅助服务			82,621						37,456						50,723
营业收入			2,271,503						1,877,453						1,887,882
投资收益			18,607						19,795						19,737
已实现和未实现(亏损)净收益			(1,678)						42,760						53
			2,288,432						1,940,008						1,907,672
费用
机构留存的金额			944,480						799,229						827,046
员工成本			613,195						567,173						562,469
其他运营费用			375,188						345,349						345,307
所有权损失和相关索赔			115,224						84,423						71,514
折旧及摊销			19,216						22,526						24,932
利息			2,624						4,341						3,875
			2,069,927						1,823,041						1,835,143
税前收益和非控股权益			218,505						116,967						72,529
所得税费用			(48,833)						(26,695)						(13,507)
净收入			169,672						90,272						59,022
可归因于非控股权益的净收入减少			14,767						11,657						11,499
可归因于斯图尔特的净收入			154,905						78,615						47,523
净收入			169,672						90,272						59,022
其他综合收益(亏损)，税后净额：
外币折算调整			4,789						6,478						(10,488)
投资未实现净损益变动			15,443						15,184						(8,922)
投资已实现损益的重新分类调整			(511)						410						(922)
其他综合收益(亏损)，税后净额			19,721						22,072						(20,332)
综合收益			189,393						112,344						38,690
可归因于非控股权益的较不全面的收入			14,767						11,657						11,499
可归因于斯图尔特的全面收入			174,626						100,687						27,191
基本平均流通股(000股)			24,793						23,611						23,543
可归因于斯图尔特的每股基本收益			6.25						3.33						2.02
稀释平均流通股(000股)			24,913						23,753						23,685
可归因于斯图尔特的稀释后每股收益			6.22						3.31						2.01

请参阅合并财务报表附注。

F - 6

---

综合资产负债表

			截止到十二月三十一号，
			2020						2019
			(单位：千美元)
资产
现金和现金等价物			432,683						330,609
短期投资			20,678						23,527
对债务和股权证券的投资，按公允价值计算：
法定公积金			496,594						483,389
其他			187,793						161,650
			684,387						645,039
应收款：
代理机构的保费			34,507						26,405
贸易和其他			56,054						45,962
所得税			501						1,641
备注			1,557						2,464
坏账准备			(4,807)						(4,469)
			87,812						72,003
财产和设备，按成本计算：
土地			2,964						3,009
建筑物			22,598						20,519
家具和设备			168,147						178,416
累计折旧			(142,038)						(151,483)
			51,671						50,461
经营性租赁资产			106,479						99,028
标题植物，按成本计算			72,863						72,627
对被投资人的投资，以权益法为基础			6,765						6,169
商誉			431,477						248,890
无形资产，扣除摊销后的净额			37,382						4,623
递延税项资产，净额			4,330						4,407
其他资产			42,048						35,402
			1,978,575						1,592,785
负债
应付票据			101,773						110,632
应付账款和应计负债			225,180						126,779
经营租赁负债			119,089						113,843
预计所有权损失			496,275						459,053
递延税项负债，净额			23,852						28,719
			966,169						839,026
或有负债和承担
股东权益
普通股-$1票面价值，授权51,500,000；已发出27,080,403和24,061,568；杰出26,728,242和23,709,407，分别			27,080						24,062
额外实收资本			274,857						164,217
留存收益			688,819						564,392
累计其他综合收益(亏损)：
外币折算调整			(8,238)						(13,027)
债务证券投资的未实现净收益			25,260						10,328
国库股-352,1612020和2019年普通股(按成本计算)(包括145,820(一间附属公司持有的股份)			(2,666)						(2,666)
可归因于斯图尔特的股东权益总额			1,005,112						747,306
非控制性权益			7,294						6,453
股东权益总额			1,012,406						753,759
			1,978,575						1,592,785

请参阅合并财务报表附注。

F - 7

---

合并现金流量表

			截至12月31日止年度，
			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
将净收入与经营活动提供的现金进行对账：
净收入			169,672						90,272						59,022
加(减)：
折旧及摊销			19,216						22,526						24,932
坏账拨备			649						1,672						519
已实现和未实现净亏损(收益)			1,678						7,240						(53)
债务证券投资净溢价摊销			4,261						4,939						6,083
对低于(超过)拨备的所有权损失的支付			33,229						(6,585)						(11,192)
保险赔偿业权损失的调整			228						181						1,039
应收账款(增加)减少-净额			(6,598)						(2,917)						5,280
(增加)其他资产减少-净额			(5,380)						6,865						4,469
应付款和应计负债减少(增加)-净额			62,738						31,471						(12,002)
递延所得税净额变动			(9,747)						8,669						256
股权投资净收益			(3,504)						(3,044)						(1,940)
从股权投资者那里获得的股息			3,704						2,721						2,551
基于股票的薪酬费用			5,751						2,097						4,809
其他-网络			(91)						252						404
经营活动提供的现金			275,806						166,359						84,177
投资活动：
出售证券投资所得收益			37,240						50,605						49,442
债务证券到期投资所得收益			58,729						48,716						29,631
购买证券投资			(118,301)						(77,489)						(43,057)
短期投资净卖出(买入)			3,894						(639)						392
购置财产和设备，净额			(14,992)						(17,075)						(10,675)
出售土地、建筑物、财产和设备以及房地产的收益			230						1,349						82
为收购企业支付的现金净额			(199,537)						—						(18,739)
其他-网络			1,367						1,573						2,303
投资活动提供的现金(使用)			(231,370)						7,040						9,379
融资活动：
应付票据收益			16,456						30,464						14,530
应付票据的付款			(25,581)						(27,868)						(20,118)
购买合并子公司的剩余权益			—						—						(1,101)
支付的现金股息			(30,226)						(28,345)						(28,263)
对非控股权益的分配			(13,944)						(11,506)						(11,631)
普通股发行			108,961						—						—
普通股回购			(1,054)						(532)						(1,175)
其他-网络			(311)						25						—
融资活动提供(使用)的现金			54,301						(37,762)						(47,758)
外币汇率变动的影响			3,337						2,905						(3,810)
现金和现金等价物增加			102,074						138,542						41,988
年初现金及现金等价物			330,609						192,067						150,079
年终现金和现金等价物			432,683						330,609						192,067

F - 8

---

合并现金流量表 

						截至12月31日止年度，
						2020						2019						2018
						(单位：千美元)
补充信息：
因购买子公司和其他资产而导致的财务报表金额净变化：
获得商誉						182,587						—						17,462
收购的无形资产						37,835						—						4,570
应收账款和收购的其他资产						13,677						—						1,209
已确认负债						(34,562)						—						(4,294)
交易的净已实现收益						—						—						(208)
为收购子公司和其他资产支付的现金净额						199,537						—						18,739
通过资本租赁义务购买的资产						—						—						4,312
已缴纳所得税，净额						44,756						11,992						12,854
支付的利息						2,604						4,241						4,214

请参阅合并财务报表附注。

F - 9

---

合并权益表

			普通股						其他内容 实缴 资本						累计 其他 全面 收益(亏损)						留用 收益						财务处 库存						非控制性 利益						总计
			(单位：千美元)
2018年1月1日的余额			24,072						159,954						(847)						491,698						(2,666)						6,599						678,810
采用新会计准则的累积影响调整(注1-H和注7)			—						—						(3,592)						3,592						—						—						—
可归因于斯图尔特的净收入			—						—						—						47,523						—						—						47,523
普通股股息(美元)1.20每股)			—						—						—						(28,565)						—						—						(28,565)
股票薪酬			29						4,780						—						—						—						—						4,809
股票回购			(29)						(1,146)						—						—						—						—						(1,175)
购买合并子公司剩余权益			—						(946)						—						—						—						(155)						(1,101)
扣除税收后的投资未实现净损益变动			—						—						(8,922)						—						—						—						(8,922)
税后投资已实现损益的重新分类调整			—						—						(922)						—						—						—						(922)
外币换算调整(税后净额)			—						—						(10,488)						—						—						—						(10,488)
可归因于非控股权益的净收入			—						—						—						—						—						11,499						11,499
对非控股权益的分配			—						—						—						—						—						(11,631)						(11,631)
2018年12月31日的余额			24,072						162,642						(24,771)						514,248						(2,666)						6,312						679,837
可归因于斯图尔特的净收入			—						—						—						78,615						—						—						78,615
普通股股息(美元)1.20每股)			—						—						—						(28,471)						—						—						(28,471)
股票薪酬			3						2,094						—						—						—						—						2,097
股票回购			(13)						(519)						—						—						—						—						(532)
扣除税收后的投资未实现净损益变动			—						—						15,184						—						—						—						15,184
税后投资已实现损益的重新分类调整			—						—						410						—						—						—						410
外币换算调整(税后净额)			—						—						6,478						—						—						—						6,478
可归因于非控股权益的净收入			—						—						—						—						—						11,657						11,657
对非控股权益的分配			—						—						—						—						—						(11,506)						(11,506)
所有权和其他变更的净影响			—						—						—						—						—						(10)						(10)
2019年12月31日的余额			24,062						164,217						(2,699)						564,392						(2,666)						6,453						753,759
可归因于斯图尔特的净收入			—						—						—						154,905						—						—						154,905
普通股股息(美元)1.20每股)			—						—						—						(30,478)						—						—						(30,478)
普通股发行			3,026						105,935						—						—						—						—						108,961
股票薪酬			18						5,733						—						—						—						—						5,751
股票回购			(26)						(1,028)						—						—						—						—						(1,054)
扣除税收后的投资未实现净损益变动			—						—						15,443						—						—						—						15,443
税后投资已实现损益的重新分类调整			—						—						(511)						—						—						—						(511)
外币换算调整(税后净额)			—						—						4,789						—						—						—						4,789
可归因于非控股权益的净收入			—						—						—						—						—						14,767						14,767
对非控股权益的分配			—						—						—						—						—						(13,944)						(13,944)
所有权和其他变更的净影响			—						—						—						—						—						18						18
2020年12月31日的余额			27,080						274,857						17,022						688,819						(2,666)						7,294						1,012,406

请参阅合并财务报表附注。

F - 10

---

合并财务报表附注

截至2020年12月31日的三年

注1

将军。斯图尔特信息服务公司通过其子公司(统称为本公司)主要从事提供产权保险和房地产交易相关服务的业务。该公司是一家全球性的房地产服务公司，通过其直属的保单发行办公室、独立机构网络和公司内部的其他业务提供产品和服务。该公司向购房者和卖家、住宅和商业房地产专业人士、抵押贷款人和服务商、产权代理机构和房地产律师以及房屋建筑商提供产权产品和服务。本公司还提供评估管理服务、搜索和估值服务、在线公证和结账服务，以及贷款发放、违约和服务支持服务(简称辅助服务业务)。该公司在美国(美国)运营。在国际上，主要是在加拿大、英国、澳大利亚和中欧。大致47截至2020年12月31日的一年中，合并图书收入的30%来自德克萨斯州、纽约、加利福尼亚州、佛罗里达州、科罗拉多州和国际市场(主要是加拿大)。

A. 管理层的责任。随附的合并财务报表是由管理层编制的，他们对报表的完整性和客观性负责。财务报表的编制符合美国公认会计原则(GAAP)，包括管理层的最佳判断和估计。实际结果可能与这些估计不同。

B. 整合。综合财务报表包括本公司在选举董事方面拥有超过50%投票权的所有子公司。所有重大的公司间金额和交易都已取消，并为非控制性权益做了拨备。未合并的被投资人(公司通常拥有实体20%至50%的股份)采用权益法核算。

C. 法定会计。斯图尔特所有权担保公司(Guaranty)和该公司拥有的其他所有权保险承销商根据监管机构规定或允许的法定会计惯例编制财务报表。在使法定财务报表符合公认会计原则时，法定保费准备金和已知产权损失准备金被取消，取而代之的是为估计所有权损失确定金额(附注1-E)，其净影响在计入所得税后计入综合收益表和全面收益表。此外，按法定会计的摊余成本列账的债务证券投资按公允价值报告，投资的未实现收益和亏损净额(扣除适用递延税金)计入股东权益内累计其他全面收益(亏损)(AOCI)的组成部分。

D. 收入。直接保费-直接出具或由附属机构出具的产权保险单的保费在相关房地产交易结束时确认。

代理保费-由独立机构出具的业权保险单的保费在向本公司报告时予以确认。此外，在可作出合理估计的情况下，本公司会就已发出但在期末后才报告的保单进行累算。本公司相信，当获得最新和一致的保单发行信息时，可以做出合理的估计。估计是基于历史报告模式和获得的关于独立机构的其他信息，以及直接业务和产权行业的当前趋势。在这个应计项目中，未来的交易没有被估计。该公司正在根据已经由独立机构出具但尚未向本公司报告或收到的保单来估算收入。

托管费-托管是根据买方、卖方、借款人或贷款人的协议进行的交易，在该协议中，公正的第三方(如本公司)以受托身份代表各方按照该协议的条款行事，以完成协议中规定的指示。除其他外，提供的服务包括充当第三方托管或其他受托代理、获得解除以及进行实际结清或结算。第三方托管费在第三方托管结束时确认，通常在相关房地产交易结束的同时确认。

F - 11

---

评估管理、搜索、摘要和估值服务-这些服务主要与确定房地产交易中房产的所有权、法律地位和估值有关。在这些情况下，公司不会出具所有权保险单或履行第三方代理的职责。这些服务的收入在向客户交付服务时确认。

其他收入-这些收入主要包括与递延纳税财产交换服务相关的费用、与房地产记录和结算服务相关的信息技术产品、股权投资收入以及为促进房地产交易的完成而提供的其他服务。对于在某个时间点交付的产品和服务，相关收入在交付时根据产品或服务的单价确认。对于随时间交付的产品和服务，相关收入在合同期限内按比例确认。

参考注18和注19按类型和部门分别列出公司营业收入的细目。

E. 所有权损失和相关索赔。该公司对估计所有权损失的负债包括对已知索赔和已发生但未报告的索赔的估计，这些索赔预计将在未来为截至资产负债表日期发行的保单支付。这一负债代表公司预计与保单索赔相关的未来付款总额(扣除回收)。公司记录中期和年度所有权损失准备金的方法首先计算其当前损失拨备率，该比率适用于公司当前的保费，导致当期的所有权损失费用，但大额索赔和第三方托管损失除外。这一损失拨备比率被设定为计入本年度保单的估计损失，并使用近期实际保单损失支付经验(扣除追回后的净值)与保费收入的移动平均比率来确定。

在每个季度末，该公司记录的所有权损失准备金从上一季度的索赔损失准备金余额开始，将本期准备金加到该余额上，然后减去实际支付的索赔，得出的数额与管理层基于精算计算的期末准备金余额相比，这是为未来报告的所有权损失拨备所必需的。基于精算的计算是一种有偿亏损发展计算，亏损发展因素是根据公司数据和公司第三方精算师的输入选择的。该公司还利用公认的精算方法，以准备金分析的形式从第三方精算师那里获得投入。

虽然该公司负责厘定其损失准备金，但它会利用这项精算资料来评估整体的合理性。它的储量估计值。如果公司记录的储备额不在第三方精算点估计值，但在合理范围内(+5.0%/-4.0%)的精算准备金计算和精算师的点数估计，公司管理层评估E造成不同储量估计数的主要因素，以确定其已记录储量的总体合理性，以及已记录储量相对于点估计数和估计储量范围的位置。考虑的主要因素可能在不同时期有所不同，包括诸如房地产行业的当前趋势(管理层可以评估这一趋势，尽管提供给精算师使用的这些数据有一段时间滞后)、报告的索赔规模和类型以及公司索赔管理流程的变化。如果记录的金额不在本公司第三方精算师估计的合理范围内，本公司将调整当期记录的准备金，并对拨备率进行前瞻性重新评估。一旦公司的所有权损失准备金被记录下来，它将因索赔支付而在未来期间减少，并可能通过修订公司对所需准备金总水平的估计而增加或减少。

大额索赔(超过#美元的索赔1.0由于损失金额较高、报告的索赔量较低以及此类索赔的零星报告，分析和保留了一些索赔(单笔索赔的索赔金额较高)，包括因独立机构挪用公款而造成的巨额所有权损失，并单独预留了这类损失的金额，原因是损失金额较高，索赔量较低。

由于预测未来所有权保单亏损的内在不确定性，公司管理层及其第三方精算师在估计准备金时都需要做出重大判断。因此，该公司的最终负债可能大大高于或低于其目前的准备金和/或其第三方精算师的计算估计。

F. 现金等价物。现金等价物是高流动性的投资，利率风险不大，收购时到期日为三个月或更短。

F - 12

---

G. 短期投资。短期投资包括银行定期存款、联邦政府债务和其他不到一年到期的投资。

H. 对债务和股权证券的投资。对债务和股权证券的投资按公允价值列账。对债务证券的投资被归类为可供出售，此类投资的未实现净收益和净亏损(扣除适用的递延税金)作为AOCI的组成部分计入股东权益。投资销售的已实现损益采用特定的识别方法确定。在实现未实现损益时，使用特定的识别方法将其从AOCI中重新分类。在2020年之前，债务证券投资的公允价值非暂时性下降计入收入。从2020年1月1日开始，信贷损失通过津贴账户确认，该账户也通过收入计入，但如果不再需要，可以在未来期间冲销(参见注释1-Q)。

由于公司采用会计准则更新号，与股权证券投资相关的公允价值变化在2018年1月1日开始的综合收益和全面收益表中确认为已实现和未实现净损益的一部分。(亚利桑那州立大学)2016-01，金融资产和金融负债的确认与计量。以前，对股权证券的投资(由普通股和主有限合伙企业权益组成)与债务证券投资的入账方式类似。根据自2018年1月1日起通过的ASU 2016-01，公司将未实现投资收益净额(税后净额)重新归类为$4.6与之前在AOCI结转的股权证券投资相关的1000万美元，计入2018年综合权益表中的留存收益。

I. 财产和设备。折旧主要是使用以下估计使用年限的直线法计算的：建筑物-30至40以及家具和设备-3至5好几年了。维护和维修费用按已发生的费用计入，而改进则计入资本化。损益在处置时确认。

J. 标题植物。所有权工厂包括一个县的官方土地记录、先前的所有权审查文件、先前的所有权政策的副本、地图和相关材料的汇编，这些材料在地理上被编入特定的财产。在这些工厂投入运营之前，收购现有所有权工厂和创建新工厂的成本都会资本化。产权工厂不摊销，因为没有迹象表明随着时间的推移有任何价值损失，但会对减值进行审查。所有权工厂的维护和运营成本在发生时计入费用。出售产权厂复制品或产权厂权益的损益在出售时确认。

K. 长期资产减值。如果发生某些可能表明减值的事件，本公司将审查所有权工厂和其他长期资产的账面价值。这些长期资产的减值是指资产估计寿命内的预计未贴现现金流小于账面价值。如果显示减值，记录的金额将减记为公允价值。

L. 善意。商誉不摊销，但在第三季度使用6月30日的余额或每当发生的事件表明报告单位层面可能出现减值时进行年度审查。本公司评估商誉的依据是四有商誉余额的报告单位--直接业务、代理业务、国际业务和辅助服务。

根据公认会计原则，本公司有权评估定性因素，以确定报告单位的公允价值是否更有可能低于其账面价值。在进行定性评估时，本公司会考虑宏观经济状况、行业及市场考虑因素、整体实际及预期财务表现、市场对本公司的看法，以及管理层决定的其他相关事件及情况。该公司评估每个因素的权重，以确定是否存在比不存在更有可能的减值。如果公司决定不使用定性评估或报告单位未通过定性评估，则执行量化减值分析。

F - 13

---

定量分析包括将各报告单位的公允价值与其账面价值进行比较。商誉减值按报告单位账面金额超过估计公允价值计算，计入当期业务。虽然公司负责评估是否存在商誉减值，但第三方评估师的意见被用于进行定量分析。该公司使用收益法(贴现现金流(DCF)技术)和市场法(指导方针、公司和先例交易分析)相结合的方法估计公允价值。贴现现金流模型利用历史和预测的经营结果和现金流，最初受到对未来收入水平变化的估计，以及风险调整后的贴现率。预计的经营业绩主要是由预期的抵押贷款产生推动的，这些抵押贷款是根据行业专家对产权报告单位的预测和辅助服务报告单位的预期合同收入而获得的。收入的波动，其次是适当调整员工数量和其他运营费用的能力，或者对头衔损失准备金进行的大规模和意想不到的调整，是预计经营业绩增加或减少的主要原因。基于市场的估值方法利用(I)可比公司的市盈率和/或其他运营指标，以及(Ii)基于市场数据的公司市值和控制溢价。

商誉在最初记录商誉时分配给报告单位。一旦分配给报告单位，商誉将汇集在一起，不再归因于特定的收购。报告单位内的所有活动均可用于支持商誉的账面价值。当报告单位内的业务组成部分被处置时，商誉根据该组成部分的公允价值与报告单位的总公允价值之比分配给该组成部分。

M. 其他无形资产。其他无形资产主要包括客户关系、获得的技术、承销协议和竞业禁止协议。无形资产在其估计寿命内摊销，主要是3至10好几年了。当某些事件或环境变化表明某项资产的账面价值可能无法收回时，会对这些无形资产进行减值审查。本公司进行分析，以确定每项无形资产的账面价值是否可收回。当账面金额超过资产的使用和最终处置预期产生的未贴现现金流的总和时，账面金额不可收回。对于任何不可收回的无形资产，本公司计算无形资产的账面价值超过其公允价值的部分，采用收益法(贴现现金法)估计。由此产生的账面价值超过公允价值的差额被视为资产减值，并计入当前业务。

N. 公允价值。金融工具(包括现金及现金等价物、短期投资、应收票据、应付票据及应付账款)的公允价值由于计量日期市场参与者之间有序交易的资产或负债的本金或最有利的市场中为转移负债(退出价格)而收取或支付的汇兑价格厘定。这些金融工具的公允净值接近其账面价值。对债务和股权证券以及某些金融工具的投资按其公允价值列账。

O. 租约。以下会计政策与本公司采用2019年1月1日生效的新租赁会计准则一致。该公司主要租赁办公空间、存储单元、数据中心和设备，并在开始时确定安排是否为租赁。经营租赁计入综合资产负债表上的经营租赁资产和经营租赁负债。经营性租赁资产是指在相应租赁期限内使用标的租赁资产的权利。融资租赁计入家具和设备以及综合资产负债表上的应付票据。经营租赁资产及经营租赁负债按开始日期租赁期内未来最低租赁付款的现值确认。在确定未来租赁付款现值时使用的贴现率基于公司的递增借款利率，并采用投资组合方法。本公司合理确定将行使的延长或终止租赁选择权在现值计算中予以考虑。租赁改进按租赁期或资产使用年限(以较短者为准)折旧。

经营租赁费用由租赁资产摊销和租赁负债增加组成，在租赁期限内按直线计算，并在损益表和全面收益表中作为其他运营费用的一部分列示。融资租赁费用由租赁资产的折旧和租赁负债的增加组成，分别作为折旧摊销和利息费用的一部分在合并收益表和综合收益表中列示。

F - 14

---

该公司将租赁协议中的租赁和非租赁固定付款部分作为其所有类别资产的单一租赁部分进行会计处理。可变租赁付款不资本化，在发生或支付时记为租赁费用。初始期限为12个月或以下的经营租赁(短期租赁)在开始日期不能合理地确定续期，不会在资产负债表上资本化。此外，设备的经营租赁不会记录在资产负债表上，因为它们本质上是相对短期的，并被认为对综合资产负债表并不重要。

P. 所得税。递延税项资产和负债因税基与某些资产和负债账面价值之间的差异而产生的未来税项后果予以确认。在本公司认为其递延税项资产不符合更有可能变现标准的范围内，它设立了估值津贴。当本年度设立估值准备或增加(减少)准备时，应在综合经营报表和综合收益(亏损)表中记录税项支出(收益)。制定的税率用于计算金额。

该公司通过规定财务报表确认和计量纳税申报单中已采取或预期采取的税收状况的确认门槛和计量属性，为所得税中的不确定因素做好了准备。利息和罚金(如果有的话)包括在所得税费用中。

自2018年1月1日起，公司于2018-02年度采用ASU。损益表-报告综合收入，从累积的其他综合收入中重新分类某些税收影响该法案提供了一次性选项，将减税和就业法案(2017法案)搁浅的税收影响从AOCI直接重新归类为留存收益。2017法案修订了美国企业所得税制度，其中包括从2018年1月1日起将企业税率从35%降至21%，并对外国子公司被视为汇回的收益征收一次性过渡税。滞留税项的影响是由于重新计量递延税项资产和负债造成的，这些资产和负债最初记录在全面收益中，但其重新计量反映在损益表中。1.0由于采用AOCI，2018年合并权益表中的净税费支出为留存收益。

Q. 最近采用的会计公告。2016年6月，财务会计准则委员会(FASB)发布了2016-13年度ASU，金融工具-信用损失(主题326)：金融工具信用损失的测量(主题326)。主题326通过引入当前的预期信用损失(CECL)模型改变了金融工具的减值模型，该模型要求立即确认预计在金融工具剩余寿命内发生的估计信用损失。以前的公认会计原则一般要求在发生信贷损失时予以确认。主题326还修改了可供出售债务证券的某些会计处理方法。自2020年1月1日起，该公司采用了主题326，这对其合并财务报表没有任何实质性影响。

R.新冠肺炎大流行的影响。2020年3月，一场与一种新型冠状病毒(新冠肺炎)有关的全球大流行升级，导致全球经济放缓，美国宣布全国进入紧急状态。为了应对这场流行病，卫生和政府机构，包括该公司总部所在的德克萨斯州，发布了旅行限制、隔离令、临时关闭非必要业务和其他限制性措施。目前，美国各地仍有不同程度的限制措施，以应对新冠肺炎的传播。虽然业权保险业在美国被认为是必不可少的，但这场流行病及其控制措施已经对房地产市场和公司的业务运营造成了干扰。如果新冠肺炎疫情持续或恶化，可能会对公司未来的运营和财务业绩产生不利影响，可能导致其资产减值。公司目前无法确定新冠肺炎疫情对公司未来财务报表或经营业绩的影响。

F - 15

---

注2

对现金和投资的限制。本公司根据承保人所在地的某些法定要求进行投资，为法定保费准备金提供资金。法定准备金要足额到位，投资于优质证券和短期投资。法定准备金不能用于当前的索赔支付，必须从当前的运营现金流中获得资金。债务和股权证券投资包括约#美元的法定准备金。496.6百万美元和$483.42020年12月31日和2019年12月31日分别为100万。此外，现金和现金等价物中还包括约#美元的法定储备金。20.0百万美元和$39.72020年12月31日和2019年12月31日分别为100万。虽然这些现金法定公积金没有限制或隔离在存款账户中，但根据国家法律的规定，它们必须持有。如果公司未能保持最低投资额或现金和现金等价物足以满足法定要求，公司可能会受到罚款或其他处罚，包括可能被吊销营业执照。这些资金不能用于任何其他目的。如果保险监管机构调整本公司所有权保险人的法定保费准备金的确定，这些受限资金和法定盈余将相应增加或减少。

每年年底合并后的现金和投资的绝大部分由该公司的产权保险子公司持有。一般来说，所有权保险公司可以进行的投资类型受到法律的限制。此外，所有权保险人向母公司或子公司转移资金，以及其他关联方交易，都受到法律的限制，通常需要得到国家保险当局的批准(见附注3).

注3

法定盈余和股息限制。几乎所有年末的合并留存收益都由Guaranty代表，它拥有合并中几乎所有的子公司。没有德克萨斯州保险专员(TIC)的批准，Guaranty不能向母公司支付超过一定限额的股息。Guaranty支付了#美元的股息。30.0百万美元和$25.02020年和2018年分别为100万。未经旅游业议会批准可派发的最高股息约为#元。158.92021年将达到100万。

来自担保的股息也被自愿限制，主要是为了将法定盈余和流动性维持在有竞争力的水平，并展示重大的索赔支付能力。产权保险公司支付索赔的能力可以显著影响贷款人和其他客户在从特定保险公司购买保单时的决定。投保人的保证盈余(法定资本和盈余总额)为$。794.7百万美元和$617.92020年12月31日和2019年12月31日分别为100万。担保的法定净收入为#美元。133.2百万，$38.3百万美元和$74.22020年、2019年和2018年分别为100万。

满足担保监管要求所需的法定资本和盈余金额为#美元。2.0百万美元(总计不到$2.0截至2020年12月31日，本公司所有承销商子公司均符合该等要求，截至2020年12月31日，其各承销商实体均符合该等要求。

注4

对债务和股权证券的投资。 截至12月31日，该公司债务和股权证券投资的公允价值总额详列如下：

			2020						2019
			(单位：千美元)
在以下方面的投资：
债务证券			631,386						605,721
股权证券			53,001						39,318
			684,387						645,039

F - 16

---

截至2020年12月31日截至2019年，上述股权证券投资的公允价值包括未实现投资净收益#美元。4.4百万美元和$6.9分别为百万美元。

截至12月31日，债务证券投资的摊余成本和公允价值如下：

			2020												2019
			摊销 费用						公平 值						摊销 费用						公平 值
			(单位：千美元)
市政			45,138						47,603						52,176						53,823
公司			285,962						305,450						299,074						309,142
外国			261,748						271,711						234,734						236,073
美国国债			6,564						6,622						6,664						6,683
			599,412						631,386						592,648						605,721

该公司认为其投资组合是多元化的，并预计其持有的债务证券的发行人未能履行义务不会造成重大损失。本公司所作投资不作抵押。外债证券主要包括加拿大政府和公司债券，总公允价值为#美元。240.4百万美元和$206.5分别截至2020年12月31日和2019年12月31日的100万美元，以及英国国债和公司债券，总公允价值为1美元25.2百万美元和$24.1分别截至2020年12月31日和2019年12月31日。

截至12月31日，债务证券投资的未实现收益和亏损总额为：

			2020												2019
			收益						损失						收益						损失
			(单位：千美元)
市政			2,465						—						1,649						2
公司			19,594						106						10,091						23
外国			10,024						61						2,362						1,023
美国国债			82						24						60						41
			32,165						191						14,162						1,089

根据合同条款，2020年12月31日到期的债务证券如下(实际到期日可能因赎回权或预付权而异)：

			摊销 费用						公平 值
			(单位：千美元)
在一年或更短的时间内			79,668						80,400
一年到五年后			304,610						317,567
在五年到十年之后			184,215						198,443
十年后			30,919						34,976
			599,412						631,386

F - 17

---

债务证券投资的未实现亏损总额和相关证券的公允价值，按投资类别和单个证券在2020年12月31日处于持续未实现亏损状态的时间长短合计为：

			少于12个月												超过12个月												总计
			损失						公平的价值观						损失						公平的价值观						损失						公平的价值观
			(单位：千美元)
市政			—						—						—						—						—						—
公司			106						13,518						—						—						106						13,518
外国			40						2,912						21						254						61						3,166
美国国债			—						—						24						1,022						24						1,022
			146						16,430						45						1,276						191						17,706

截至2020年12月31日未实现亏损头寸的特定债权证券投资持有量为12。在这些证券中，三处于超过12个月的未实现亏损状态哈斯。在2020年期间，整体投资公允价值增加，主要是由于利率降低的影响，而这一影响被信贷利差的增加部分抵消。由于本公司不打算出售，并将更多地如果不维持每项投资证券，直至其到期日或预期复苏，且不存在重大信用风险，则这些投资不被视为信用减损。该公司认为其投资组合是多元化的，并预计其持有的债务证券的发行人未能履行义务不会造成重大损失。本公司所作投资不作抵押。

债务证券投资的未实现亏损总额和相关证券的公允价值，按投资类别和个别证券在2019年12月31日处于持续未实现亏损状态的时间长短汇总为：

 

			少于12个月												超过12个月												总计
			损失						公平的价值观						损失						公平的价值观						损失						公平的价值观
			(单位：千美元)
市政			2						53						—						—						2						53
公司			23						7,420						—						—						23						7,420
外国			318						92,108						705						55,875						1,023						147,983
美国国债			—						—						41						2,215						41						2,215
			343						99,581						746						58,090						1,089						157,671

注5

公允价值计量。FASB会计准则编撰(ASC)的公允价值计量和披露专题(专题820)将公允价值定义为在计量日市场参与者之间有序交易中为资产或负债在本金或最有利的市场中转移负债(退出价格)而收取的交换价格。本指南建立了一个三级公允价值层次结构，对用于计量公允价值的投入进行优先排序。此层次结构要求实体在可能的情况下最大限度地使用可观察到的输入。用于计量公允价值的三种投入水平如下：

•第1级-相同资产或负债在活跃市场的报价；

•第2级-第1级中包括的报价以外的可观察输入，例如活跃市场中类似资产和负债的报价；非活跃市场中相同或相似资产和负债的报价；或可观察到或可以由可观察到的市场数据证实的其他输入；以及

•第3级-很少或没有市场活动支持的、对资产或负债的公允价值有重大影响的不可观测投入，包括某些定价模型、贴现现金流方法和使用重大不可观测投入的类似技术。

F - 18

---

截至2020年12月31日，按公允价值经常性计量的金融工具摘要如下：

			1级						2级						3级						公允价值 量测
			(单位：千美元)
证券投资：
债务证券：
市政			—						47,603						—						47,603
公司			—						305,450						—						305,450
外国			—						271,711						—						271,711
美国国债			—						6,622						—						6,622
股权证券：			53,001						—						—						53,001
			53,001						631,386						—						684,387

截至2019年12月31日，按公允价值经常性计量的金融工具摘要如下：

			1级						2级						3级						公允价值 量测
			(单位：千美元)
证券投资：
债务证券：
市政			—						53,823						—						53,823
公司			—						309,142						—						309,142
外国			—						236,073						—						236,073
美国国债			—						6,683						—						6,683
股权证券：			39,318						—						—						39,318
			39,318						605,721						—						645,039

截至2020年12月31日，一级金融工具由股权证券组成。二级金融工具包括市政债券、政府债券和公司债券，包括美国和外国债券。根据本公司纳入相关法定要求的政策及指引，本公司的第三方注册投资管理人只投资于被主要评级服务机构评为投资级或更高级别的证券，其中可观察到的估值投入是重要的。该公司债务和股权证券投资的公允价值主要由第三方定价服务提供商确定。第三方定价服务提供商使用市场法和模型估值方法，以及从经纪人、交易商和托管人那里获得的定价信息来计算公允价值。管理层通过将第三方服务估值与公司投资经理提供的定价信息进行比较，确保第三方服务估值的合理性。

F - 19

---

注6

投资收益、已实现和未实现净收益。 截至12月31日的年度的投资收入以及已实现和未实现净收益详列如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
投资收益：
债务证券			15,026						15,580						17,431
短期投资、现金等价物和其他			3,581						4,215						2,306
			18,607						19,795						19,737
已实现和未实现(亏损)净收益：
已实现收益			2,231						53,465						2,698
已实现亏损			(1,598)						(14,747)						(483)
仍持有的权益证券确认的未实现投资(损失)净收益			(2,311)						4,042						(2,162)
			(1,678)						42,760						53

2020年，已实现和未实现净亏损包括#美元。2.3年末持有的股权证券未实现投资亏损净额为百万美元和0.6出售证券投资的已实现净亏损100万美元，部分抵消为#美元1.2股权投资结算的已实现收益(成本基础投资)为100万美元，而以前没有可轻易确定的公允价值(成本基础投资)。

2019年，已实现和未实现净收益包括1美元50.0与终止与富达国家金融公司(Fidelity National Financial，Inc.)合并获得的费用相关的百万美元收益，$4.0年末持有的股权证券未实现投资收益净额为百万美元和2.5销售证券投资的已实现收益100万美元，部分抵消14.7减值费用100万美元，主要与所有权工厂、建筑物、无形资产、权益法投资和其他资产有关。

2018年，已实现和未实现净收益包括#美元1.3从成本基础投资结算中获得的已实现收益为百万美元和2.2年末持有的股权证券的未实现投资亏损净额为100万美元。

截至12月31日的年度确认的与股权证券投资相关的净投资损益如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
期内确认的权益证券净投资(亏损)收益总额			(3,137)						4,825						(2,538)
减去：期内出售股权证券的已实现(亏损)净收益			(826)						783						(376)
截至12月31日仍持有的权益证券确认的未实现投资(损失)净收益			(2,311)						4,042						(2,162)

在截至12月31日的年度中，出售证券投资的收益如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
出售债务证券所得收益			36,449						46,834						43,556
出售股权证券所得收益			791						3,771						5,886
出售证券投资的总收益			37,240						50,605						49,442

F - 20

---

注7

所得税。 所得税费用包括以下内容：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
当期所得税支出：
联邦制			47,778						12,329						5,540
状态			3,235						846						1,089
外国			7,567						4,851						6,622
			58,580						18,026						13,251
递延所得税费用(福利)：
联邦制			(10,429)						6,631						43
状态			388						150						(864)
外国			294						1,888						1,077
			(9,747)						8,669						256
所得税总支出			48,833						26,695						13,507

以下内容将按联邦法定税率计算的所得税费用与报告的所得税费用(除所得税税率外，以千美元为单位)进行核对：

 

			2020						2019						2018
预计所得税支出为21%(1)			42,785						22,116						12,816
州所得税费用(福利)-扣除联邦影响后的净额			2,944						818						(5)
估值免税额			2,427						1,326						1,741
不可扣除的费用			2,399						3,249						1,872
外国所得税税率差异			1,465						138						297
加拿大分公司的净费用(收益)(2)			(1,478)						613						128
研发学分			(1,055)						(278)						(732)
恢复拨备和真实调整			(438)						(776)						(370)
美国公司税率变化对2017年法案的影响			—						—						(745)
2017年被视为遣返递延外国收入的法案影响			—						—						(624)
其他-网络			(216)						(511)						(871)
所得税费用			48,833						26,695						13,507
有效所得税率(1)			24.0		%				25.3		%				22.1		%

(1) 使用税前收入和非控股权益后的收入计算的。

(2) 出于美国所得税的目的，本公司在加拿大的业务是Guaranty的一个分支机构。因此，加拿大的递延税净负债在美国作为递延税项资产予以抵销，但由于加拿大和美国的税率不同，抵销的金额并不相等。

F - 21

---

由同一税务管辖区产生的递延税项资产和负债被净额计入，并在综合资产负债表中作为资产或负债列示。来自不同税务管辖区的递延税项资产和负债不计入净值。截至12月31日的递延税项资产和负债详列如下。

			2020						2019
			(单位：千美元)
递延税项资产：
应计费用			18,747						18,290
联邦政府对加拿大递延税负的抵消			8,299						7,961
净营业亏损(NOL)结转			5,036						7,017
税收抵免结转			4,596						2,230
递延工资税			3,297						—
证券投资未实现净亏损			2,719						621
投资			1,529						424
其他无形资产			1,321						—
所有权损失条款			1,138						837
坏账准备			1,056						983
外币折算调整			959						1,765
其他			1,174						533
递延税项资产--总额			49,871						40,661
估值免税额			(6,471)						(4,056)
递延税项资产-净额			43,400						36,605
递延税项负债：
摊销-商誉和其他无形资产			(26,669)						(22,379)
所有权损失条款			(18,724)						(29,704)
证券投资未实现净收益			(7,684)						(4,218)
固定资产			(6,046)						(1,997)
寿险保单的递延赔偿			(2,296)						(2,202)
投资			(1,193)						—
其他			(310)						(417)
递延税项负债--毛额			(62,922)						(60,917)
递延所得税净负债			(19,522)						(24,312)

截至2020年12月31日，该公司拥有4.6将于2028年开始到期的100万外国税收抵免结转。这些信用结转的未来使用受到各种限制。公司的美元5.0与NOL结转相关的递延税项资产中，有100万美元包括各州的损失，从2021年到2040年将以不同的金额到期，国外的损失将从2021年到2024年以不同的金额到期，或者有无限制的结转期。所有NOL结转的未来使用都受到各种限制。

本公司于2020年12月31日的估值津贴主要涉及本公司认为在到期前不太可能使用的所有外国税收抵免结转以及某些国家和外国NOL结转。

该公司的所得税申报单通常要接受美国联邦、外国、州和地方税务机关的审查。2018年，公司接到美国国税局的通知，其2015年的美国联邦纳税申报单被选中进行审查。2019年，美国国税局结束了2015年的美国联邦纳税申报单审查，没有任何变化。截至2020年12月31日，公司2017至2019年的美国联邦所得税申报单和2016至2019年的加拿大所得税申报单仍需接受审查。公司2010至2013历年将接受各州税务机关的例行审查，2016至2019年的纳税申报单仍需接受审查。该公司预计任何正在进行的报税审查不会进行重大调整。

F - 22

---

注8

商誉和其他无形资产。 商誉变动情况摘要如下： 

			标题						辅助的 服务和企业						总计
			(单位：千美元)
2019年1月1日和12月31日的余额			243,161						5,729						248,890
收购			118,272						64,315						182,587
2020年12月31日的余额			361,433						70,044						431,477

关于其年度商誉减值测试(见注1-L)，本公司于2020年采用定性评估，于2019年采用量化减值分析方法，并确定与其所有报告单位相关的商誉没有减损。

于2020年内，本公司录得商誉及其他无形资产总额为#美元118.3百万美元和$0.7在标题部分下分别为100万美元，用于收购阿拉斯加、亚利桑那州、科罗拉多州、内华达州、俄亥俄州和得克萨斯州的多个标题办事处S.还于2020年内，本公司录得商誉及其他无形资产总额为#美元64.3300万美元和300万美元37.1辅助服务和公司部门下分别为1000万美元，与其收购国家评估管理公司有关IES。从这些收购中确认的其他无形资产主要与客户关系和内部开发的技术有关，这些技术估计了10和5分别是几年。

其他无形资产的账面总值、累计摊销和减值为#美元。72.9百万美元和$35.5分别为2020年12月31日和2020年12月31日的100万美元35.0百万美元和$30.4分别为2019年12月31日的100万。公司其他无形资产的摊销费用为#美元。5.1百万美元和$4.22020年和2019年分别为100万。预计在未来五年内确认的与其他无形资产相关的年度摊销费用约为#美元。8.12021年下半年为100万美元，6.52022年下半年为100万美元，5.72023年下半年为100万美元，4.42024年上半年为100万美元，3.92025年底达到100万辆。

注9

股权投资者。 股权投资者(公司通常拥有20%至50%的股权)的汇总财务信息如下： 

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
本年度：
收入			26,396						19,660						22,286
净收入			7,101						6,231						4,729
十二月三十一日：
总资产			36,222						36,865						33,268
应付票据			27,133						27,841						24,833
股东权益			4,868						6,341						6,292

股权投资者出具的保单的净保费收入约为#美元。2.3百万，$0.7百万美元和$2.12020年、2019年和2018年分别为100万。与股权投资有关的收入为#美元。3.5百万，$3.0百万美元和$1.92020年、2019年和2018年分别为100万。这些数额包括在综合损益表和全面收益表中的所有权保险--直接业务。

与股权投资有关的商誉为#美元。4.6截至2020年12月31日和2019年12月31日，均为100万美元，并计入对合并资产负债表中被投资人的投资。股权投资，包括相关商誉余额，每年在可能表明减值的事件发生时进行减值审查。该公司记录了#美元的减值。2.72019年与股权投资处置有关的100万美元，计入2019年合并收益表和全面收益表中的已实现和未实现净收益。

F - 23

---

注10

应付票据。应付票据摘要如下：

			2020						2019
			(单位：千美元)
信贷额度安排(1)			98,875						98,875
其他应付票据			2,898						11,757
			101,773						110,632

 

(1) 平均利率为1.73%和3.55分别于截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度内下跌2%。

根据合约到期日，上述票据的本金应付金额为$。1.92021年为100万美元，0.92022年为100万美元，0.12023年为100万美元，98.9到2025年将达到100万。其他应付票据包括$1.9百万美元和$3.7分别于2020年12月31日和2019年12月31日的资本租赁义务为100万美元。

在2020年5月之前，该公司有一笔可用美元150.0用于一般公司和收购目的的100万无担保信贷额度承诺(现有信贷协议)，此前计划于2023年11月到期。根据这项协议，利息由公司选择，根据(A)备用基本利率加上适用利率(ABR借款)或(B)伦敦银行同业拆借利率加上适用利率(欧洲美元借款)计算利息。适用利率以公司杠杆率为基础，范围为0.375%至0.50ABR借款的年利率和1.375%至1.75根据公司的综合杠杆率，欧洲美元借款的年利率。此外，承诺费的累计额从0.20%至0.35信用额度承诺的日均未使用部分的年利率。

现行信贷协议包含惯常的肯定和否定契约，其中包括综合财务契约(根据协议中定义的条款)，规定：(A)EBITDA与固定费用的比率不低于：(A)扣除利息、折旧及摊销前利润(EBITDA)与固定费用的比率不低于1.15(B)连续四个季度的总负债与EBITDA的比率不得超过1.00(固定收费比率)；(B)连续四个季度的总负债与EBITDA的比率不得大于3.50至1.00(杠杆率)；(C)公司在任何日历年的资本支出总额不得超过$30.0100万美元，并为结转未使用的金额提供一定的津贴；及(D)限制付款不应超过$40.0每年百万美元。

2020年5月，本公司与贷款人签订了经修订的协议(第一修正案)，将可用无担保信贷额度承诺增加到#美元。200.0并将信贷额度的到期日延长至2025年5月。第一修正案，其中包括额外的美元50.0修订了EBITDA的定义，并在现有的信贷协议中增加了惯常的LIBOR基准替代语言。

截至2020年12月31日，信用额度借款为$98.9100万美元未偿还，可供使用的信贷额度余额为#美元。98.6百万美元，扣除未使用的$2.5百万张信用证。根据第一修正案和现有的信贷协议，截至2020年12月31日和2019年12月31日，该公司遵守了所有契约。

“公司”(The Company)根据《国税法》第1031条(第1031条)在递延纳税财产交易中的合格中介机构在其正常业务过程中与交易所各方签订短期贷款协议。根据这些贷款，包括在上表其他应付票据中的未偿还余额为#美元0.7百万美元和$8.0截至2020年12月31日和2019年12月31日，分别为100万美元，并以包括在公司综合资产负债表上的现金和现金等价物中的现金作为担保。这些短期贷款的借款和偿还在合并现金流量表中反映为融资活动。

F - 24

---

注11

估计的所有权损失。估计的产权损失摘要如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元，损失率除外)
1月1日的余额			459,053						461,560						480,990
条文：
当年			98,823						79,141						70,480
前几个保单年度			16,401						5,282						1,034
拨备总额			115,224						84,423						71,514
扣除回收后的付款净额：
当年			(15,455)						(19,052)						(17,460)
前几个保单年度			(66,540)						(71,956)						(65,246)
总付款，扣除回收后的净额			(81,995)						(91,008)						(82,706)
外币汇率变动的影响			3,993						4,078						(8,238)
12月31日的余额			496,275						459,053						461,560
亏损率占标题营业收入的百分比：
当年拨备			4.5		%				4.3		%				3.8		%
拨备总额			5.3		%				4.6		%				3.9		%

与2019年相比，2020年的所有权损失准备金总额有所增加，主要原因是所有权收入增加，当前经济环境导致国内损失拨备率上升，以及与某些保险相关的不利损失发展。在加拿大的行动中。与2018年相比，2019年所有权损失拨备总额增加，主要是由于2019年不利的亏损经历，导致本年度保单拨备率较高，公司非加拿大国际业务的部分拨备增加，以及2018年上一保单年度准备金下调。2020年的前几个保单年度的拨备主要是由于前几个保单年度报告的大额索赔和不利的亏损发展；而2019年的前几个保单年度的拨备主要是由于前几个保单年度报告的大笔索赔推动的。大额所有权索赔拨备总额为#美元。12.0百万，$6.0百万美元和$4.42020年、2019年和2018年分别为100万伊利。

注12

以股份为基础的支付方式。2020年前，公司向高管和高级管理人员发放基于时间和业绩的限制性股票单位。每个限制性股票单位代表一项合同权利，可以获得公司普通股的一部分。基于时间的单位归属于第一个三授予日的周年纪念日，而绩效单位则根据在大约一段时间内实现某些财务目标而授予。三年。在2020年，公司授予了基于时间的限制性股票单位和不合格的股票期权，以取代基于业绩的限制性股票单位。股票期权被授予，并可能以#美元的执行价行使。39.76在授权日首三周年的每一周年，按20%, 30%和50%，按时间顺序，并过期10在授予之日之后的几年内。

奖励是根据本公司的员工激励补偿计划进行的，与奖励相关的补偿费用在相应的归属期间在综合收益表和全面收益表中确认为员工成本的一部分。奖励没收在发生期间作为员工成本的积分记录。在2020、2019年和2018年，向员工授予的限制性股票和单位奖励的公允价值合计为$4.1百万(104,200平均授权价为$$的股份39.78), $5.1百万(122,400平均授权价为$$的股份42.02)及$4.8百万(110,600平均授权价为$$的股份43.39)。于二零二零年，股票期权奖励于授出日期的总公平价值为$。3.41000万美元，其中包括647,800平均授权价为$的期权5.32.

此外，在2020、2019年和2018年，公司授予董事会作为其年度董事聘任薪酬的一部分，大约18,700, 13,700和14,300分别为公允价值合计为$的限制性普通股0.6每年有1000万人。这些赠款的相关费用在综合损益表和全面收益表的其他营业费用中确认。

F - 25

---

截至2020年12月31日的一年中，限制性普通股奖励活动摘要如下：

			股票						加权平均授予日期-每股公允价值(美元)
在2020年1月1日未偿还			53,389						40.60
授与			18,673						32.83
既得			(52,738)						40.55
没收			(651)						44.13
在2020年12月31日未偿还			18,673						32.83

截至2020年12月31日的一年中，受限普通股单位活动摘要如下：

			单位						加权平均授予日期-每股公允价值(美元)
在2020年1月1日未偿还			196,017						42.21
授与			104,202						39.78
转换成			(32,242)						41.19
没收			(37,049)						42.31
在2020年12月31日未偿还			230,928						41.25
2020年12月31日未归属			177,855						40.61

截至2020年12月31日的年度股票期权活动摘要如下：

			单位						加权平均行使价(美元)
在2020年1月1日未偿还			—						—
授与			647,832						39.76
没收			(14,552)						39.76
截至2020年12月31日的未偿还和未归属			633,280						39.76

截至2020年12月31日，与未偿还期权相关的总内在价值和加权平均剩余合同期限为$5.4百万和9.1分别是几年。

2020年和2019年授予的赠款的公允价值总计为美元。5.6百万美元和$2.1百万美元，分别为异想天开的。截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度，在综合收益表和综合收益表中确认的补偿成本E，主要在员工费用中列报，约为$5.8百万，$2.1百万美元和$4.8分别为百万美元。于2020、2019年及2018年，综合损益表及综合收益表中确认的与股权奖励归属有关的税项扣减总额为#美元。0.6百万，$0.5百万美元和$1.1分别为百万美元。截至2020年12月31日，与所有非既得奖励相关的尚未确认的补偿成本为$5.3百万，预计将在加权平均期间内确认两年.

F - 26

---

注13

每股收益。可归因于斯图尔特公司的每股基本收益(EPS)是通过将可归因于斯图尔特公司的净收入除以报告期内已发行普通股的加权平均数来计算的。授予员工的尚未归属的普通股流通股(限制性股)不包括在计算基本每股收益的加权平均流通股数量的计算中。为了计算稀释每股收益，股票数量进行了调整，以包括如果限制性股票和单位被归属并行使股票期权，将会发行的额外股票数量。在亏损期间，稀释股份不计入稀释每股收益的计算，稀释每股收益的计算方式与基本每股收益相同。

基本每股收益和稀释每股收益的计算如下：

			截至12月31日止年度，
			2020						2019						2018
分子(千美元)：
可归因于斯图尔特的净收入			154,905						78,615						47,523
分母(千)：
基本平均流通股			24,793						23,611						23,543
与限售股和单位有关的平均稀释股数			120						142						142
稀释后的已发行普通股			24,913						23,753						23,685
可归因于斯图尔特的每股基本收益(美元)			6.25						3.33						2.02
可归因于斯图尔特的稀释后每股收益(美元)			6.22						3.31						2.01

附注14

再保险。按照行业惯例，该公司在某些交易中将风险转嫁给其他业权保险承保人和再保险人。不过，如再保险人未能履行其责任，本公司仍须负上法律责任。该公司还在交易基础上承担其他承保人的风险，并承担某些再保险条约的风险。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的每一年里，再保险损失的支付和追回都微不足道。承担风险和让渡风险的保费总额少于1.0在过去三年中，每年合并图书收入的百分比不是截至2020年12月31日和2019年12月31日可收回或应付的未偿还再保险金额。

注15

租约。总运营租赁费用为$41.11000万，$44.2300万美元和300万美元40.82020年、2019年和2018年分别为3.6亿美元。2020和2019年的运营租赁费用包括#美元3.4300万美元和300万美元4.2与短期租赁和设备相关的租赁费用分别为100万英镑。融资租赁费用总额为$1.4百万，$2.4百万美元和$3.82020年、2019年和2018年分别为100万。

F - 27

---

截至2020年12月31日和2019年12月31日，租赁相关资产负债情况如下：

			2020						2019
			(单位：千美元)
资产：
营业租赁资产，扣除累计摊销后的净额			106,479						99,028
融资租赁资产，扣除累计折旧后的净额			3,065						4,312
租赁资产总额			109,544						103,340
负债：
经营租赁负债			119,089						113,843
融资租赁负债			1,911						3,716
租赁总负债			121,000						117,559

截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度内，与经营及融资租赁有关的其他资料如下：

			2									2
			运营中			金融						运营中			金融
为计量租赁负债所包括金额支付的现金(千美元)			40,452			1,913						43,207			3,076
以租赁义务换取的租赁资产(千美元)			40,557			—						51,188			—
加权平均剩余租赁年限(年)：			4.5			2.1						4.7			2.5
加权平均贴现率			3.7		%	4.0		%				4.4		%	4.7		%

截至2020年12月31日，运营和融资租赁项下的未来最低租赁付款如下：

						运营中						金融
						(单位：千美元)
2021						37,490						957
2022						29,296						957
2023						23,589						80
2024						17,543						—
2025						9,124						—
此后						11,922						—
未来最低租赁付款总额						128,964						1,994
减去：推定利息						(9,875)						(83)
未来净最低租赁付款						119,089						1,911

注16

或有负债和承诺。在房地产交易结束之前，公司通常在单独的第三方托管账户中持有第三方资金，导致对公司的或有负债约为$1.4截至2020年12月31日，10亿美元。此外，在已出具特定保险结算担保的情况下，本公司对由独立机构持有的托管资金的支付负有或有责任。本公司拥有一家从事1031条递延纳税财产交易的合格中介机构。该公司持有这些交易的收益，直到有资格的交易发生为止。这导致对该公司的或有负债约为#美元。1.5截至2020年12月31日，10亿美元。与行业惯例一样，托管和Sector 1031交易所基金账户不包括在综合资产负债表中。

F - 28

---

在正常业务过程中，公司为其某些合并子公司的第三方债务提供担保。截至2020年12月31日，担保的最高潜在未来付款不超过综合资产负债表中记录的相关应付票据(请参阅注10)。该公司还担保与其某些合并子公司的租赁义务有关的债务。这些与租赁相关的担保产生的最大未来义务不超过本公司的未来租赁义务(请参阅注15)加上租赁运营费用。截至2020年12月31日，公司还有未使用的信用证，总额为$5.2100万美元用于工伤赔偿和其他保险。本公司预计不会就这些担保支付任何款项。

注17

监管和法律发展。本公司在其正常业务过程中会受到索赔和诉讼的影响，其中大部分涉及有争议的保单索赔。在其中一些诉讼中，原告要求超过保单限制的惩罚性或三倍的损害赔偿。公司预计这些普通程序中的任何一项都不会对其综合财务状况或经营业绩产生重大不利影响。本公司相信，其已为本段提及的各种诉讼事项及或有事项预留足够储备，而这些事项可能获得解决并不会对其综合财务状况或经营业绩造成重大影响。

本公司不时受到非正常业务过程中的索赔或诉讼的影响。 就本公司目前是这类诉讼的标的而言，本公司已确定不可能出现合理的亏损，或估计的亏损或亏损范围(如果有的话)不会对本公司的财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。

此外，公司偶尔会收到政府监管机构关于保险业做法的各种询问。这些做法中有许多与产权保险无关。就本公司收到该等查询而言，本公司相信在适当情况下，已为该等事宜预留足够款项，并预计该等查询结果不会对其综合财务状况或经营业绩造成重大影响。

该公司在其运营所在的某些州面临各种其他行政行动和对其商业行为的调查。虽然本公司无法预测各项监管及行政事宜的结果，但相信已为该等事宜预留足够款项，并预计任何该等事宜的结果将不会对其综合财务状况或经营业绩造成重大影响。

注18

收入。该公司的营业收入按类型汇总如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
业权保险费：
直接			716,779						615,646						597,510
代理处			1,151,030						970,540						1,003,959
托管费			190,930						137,539						124,660
评估管理、搜索、摘要和评估服务			134,304						82,050						92,708
其他收入			78,460						71,678						69,045
			2,271,503						1,877,453						1,887,882

F - 29

---

注19

细分市场信息。公司报告二运营细分市场：标题和辅助服务和公司。所有权部分提供在房地产交易中将所有权转移到财产所需的服务，并包括搜索、检查、关闭和为财产的所有权状况提供保险等服务。此外，标题部分还包括住房和个人保险服务以及国内收入法典第1031条递延纳税交换。辅助服务和公司部分包括评估管理服务、搜索和估值服务以及在线公证和结账解决方案，这些服务是辅助服务、母公司控股公司的费用和某些其他企业范围内的间接成本(扣除分配给各个经营业务的集中行政服务成本)的主要产品。

截至12月31日的年度，与这些部门相关的部分损益表信息如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
标题段：
收入			2,205,301						1,857,048						1,855,706
折旧及摊销			15,230						19,971						21,449
税前收益和非控制性利息			246,878						108,459						108,314
辅助服务和企业部门：
收入			83,131						82,960						51,966
折旧及摊销			3,986						2,555						3,483
(亏损)税前收入和非控制性利息			(28,373)						8,508						(35,785)
合并后的Stewart：
收入			2,288,432						1,940,008						1,907,672
折旧及摊销			19,216						22,526						24,932
税前收益和非控制性利息			218,505						116,967						72,529

2019年辅助服务和公司部门的收入和税前收入以及非控制性权益包括1美元50.0与从FNF合并终止收到的费用相关的百万美元收益(另请参阅注6)。该公司不按可报告经营部门提供资产信息，因为它不按部门例行评估资产状况。

截至12月31日在美国和所有国际业务的收入如下：

			2020						2019						2018
			(单位：千美元)
美国			2,154,672						1,816,531						1,787,843
国际			133,760						123,477						119,829
			2,288,432						1,940,008						1,907,672

F - 30

---

注20

其他综合收益(亏损)。其他综合收益(亏损)各组成部分的余额变化及相关税收影响如下(单位：千美元)： 

			截至年底的年度 2020年12月31日												截至年底的年度 2019年12月31日												截至年底的年度 2018年12月31日
			税前 金额			税收 费用 (利益)			税净额 金额						税前 金额			税收 费用 (利益)			税后净额 金额：						税前 金额			税收征管 费用 (利益)			税净额 金额：
外币折算调整			5,777			988			4,789						8,337			1,859			6,478						(13,336)			(2,848)			(10,488)
投资未实现净损益：
投资未实现净损益变动			19,548			4,105			15,443						19,220			4,036			15,184						(11,294)			(2,372)			(8,922)
投资已实现损益的重新分类调整			(647)			(136)			(511)						519			109			410						(1,167)			(245)			(922)
			18,901			3,969			14,932						19,739			4,145			15,594						(12,461)			(2,617)			(9,844)
其他综合收益(亏损)			24,678			4,957			19,721						28,076			6,004			22,072						(25,797)			(5,465)			(20,332)

注21

普通股。2020年间，本公司共发行了3,026,340其普通股的新股($1面值)，其中包括承销商购买的股票。普通股发行的收益，扣除发行成本后为#美元。109.0百万美元。

F - 31

---

附表I

斯图尔特信息服务公司

(母公司)

损益表和留存收益表

 

						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018
						(单位：千美元)
收入
投资收益						30,000						—						25,000
合并终止费						—						50,000						—
其他收入						1,182						753						665
						31,182						50,753						25,665
费用
利息						2,511						4,106						3,511
其他运营费用						9,262						12,787						15,174
						11,773						16,893						18,685
税前收入和子公司收入						19,409						33,860						6,980
所得税费用						(15)						(15)						(126)
来自子公司的收入						135,511						44,770						40,669
净收入						154,905						78,615						47,523
年初留存收益						564,392						514,248						491,698
普通股现金股利						(30,478)						(28,471)						(28,565)
采用新会计声明的累计影响调整						—						—						3,592
年末留存收益						688,819						564,392						514,248

请参阅财务报表信息的附注。

见所附独立注册会计师事务所报告。

F - 1

---

斯图尔特信息服务公司

(母公司)

资产负债表

 

						截至2013年12月31日，
						2020						2019
						(单位：千美元)
资产
现金和现金等价物						3,604						36,849
应收款：
票据-子公司到期						45,193						5,193
关联公司应收账款						2,258						260
						47,451						5,453
财产和设备，按成本计算：
家具和设备						75						88
累计折旧						(74)						(83)
						1						5
对子公司的投资，以权益法为基础						1,055,154						802,994
经营性租赁资产						7,439						8,931
商誉						8,068						8,470
其他资产						16,339						15,810
						1,138,056						878,512
负债
应付帐款和其他负债						24,040						21,417
经营租赁负债						10,029						10,914
应付票据						98,875						98,875
						132,944						131,206
或有负债和承担						—						—
股东权益
普通股-$1票面价值，授权51,500,000；已发出27,080,403和24,061,568；杰出26,728,242和23,709,407，分别						27,080						24,062
额外实收资本						274,857						164,217
留存收益						688,819						564,392
累计其他综合收益(亏损)(AOCI)：
外币折算调整						(8,238)						(13,027)
未实现投资净收益						25,260						10,328
国库股-352,161普通股，按成本价计算						(2,666)						(2,666)
股东权益总额						1,005,112						747,306
						1,138,056						878,512

 

请参阅财务报表信息的附注。

见所附独立注册会计师事务所报告。

S - 2

---

斯图尔特信息服务公司

(母公司)

现金流量表

 

						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018
						(单位：千美元)
将净收入与经营活动提供的现金(已用)进行对账：
净收入						154,905						78,615						47,523
加(减)：
折旧						4						8						4
应收账款(增加)减少-净额						(1,998)						(253)						922
(增加)其他资产减少-净额						(529)						1,659						853
应付款和应计负债增加(减少)-净额						2,978						2,698						(4,476)
子公司的收入和其他调整						(170,816)						(43,240)						(45,793)
经营活动提供的现金(用)						(15,456)						39,487						(967)
投资活动：
来自子公司的股息						30,000						—						25,000
应收票据收款						40,000						1,416						24,900
应收票据增加						(80,000)						—						(5,193)
对附属公司的投资及对附属公司的供款						(85,470)						—						—
投资活动提供的现金(使用)						(95,470)						1,416						44,707
融资活动：
发行新普通股						108,961						—						—
支付的股息						(30,226)						(28,345)						(28,263)
普通股回购						(1,054)						(532)						(1,175)
购买合并子公司剩余权益						—						—						(1,101)
融资活动提供(使用)的现金						77,681						(28,877)						(30,539)
现金和现金等价物增加						(33,245)						12,026						13,201
年初现金及现金等价物						36,849						24,823						11,622
年终现金和现金等价物						3,604						36,849						24,823
补充信息：
已缴纳所得税，净额						180						—						—
支付的利息						2,490						4,009						3,849

请参阅财务报表信息的附注。

见所附独立注册会计师事务所报告。

S - 3

---

斯图尔特信息服务公司

(母公司)

财务报表信息附注

母公司是一家控股公司，几乎所有的业务都是通过其子公司进行的。其合并财务报表包括在第II部，表格10-K的第(8)项。母公司财务报表应结合上述合并财务报表及其附注和财务报表明细表一并阅读。

合并协议。于2018年，本公司与富达国家金融公司(Fidelity National Financial，Inc.)、A Holdco Corp.和S Holdco LLC签订了一项协议和合并计划(合并协议)，根据该协议，在满足或放弃某些条件的情况下，本公司将被FNF收购.于2019年，本公司与FNF共同终止合并协议，根据合并协议的规定，FNF向本公司支付合并终止费#美元50.02000万美元，在2019年损益表和留存收益表中如实列报。

投资收益。在2020至2018年间，全资子公司Stewart Title Guaranty Company向母公司支付了#美元的股息。30.0百万美元和$25.0分别为百万美元。

其他营业费用。其他运营费用包括$6.8百万美元和$12.72019年和2018年分别与合并协议和战略替代方案审查相关的费用为100万美元。2019年的其他运营费用还包括#美元。2.2百万的执行保险单和解费用。

S - 4

---

附表II

斯图尔特信息服务公司及其子公司

估值和合格账户

2020年12月31日

 

第A列						B栏						C列 加法															D栏 扣减												E列
描述						天平 在… 起头 期间的						收费： 费用 和 费用															(描述)												天平 在… 端部 期间的
						(单位：千美元)
截至2020年12月31日的年度：
预计所有权损失						459,053						115,224															78,002						(A)						496,275
递延税项资产的估值免税额						4,056						2,532															117												6,471
坏账准备						4,469						649															311						(B)						4,807
截至2019年12月31日的年度：
预计所有权损失						461,560						84,423															86,930						(A)						459,053
递延税项资产的估值免税额						3,824						236															4												4,056
坏账准备						4,614						1,672															1,817						(B)						4,469
截至2018年12月31日的年度：
预计所有权损失						480,990						71,514															90,944						(A)						461,560
递延税项资产的估值免税额						2,231						1,791															198												3,824
坏账准备						5,156						519															1,061						(B)						4,614

 

(A)主要代表支付保单和托管损失以及损失调整费用。

(B)代表核销的坏账。

见所附独立注册会计师事务所报告。

S - 5