附录 10.11

签订并签订了这份租约 ²¹当天 ^二月，2023 年，由爱荷华州董事会制定，供爱荷华大学（以下简称 LESSOR）和 Viewpoint Molecular Targing（以下简称 LESSEE）使用和受益。出租人和承租人共同称为 “双方”。

1。场所：本租约所涉及的场所在本租约附录A中描述，特此以引用方式将其纳入本协议。

2。租赁期限：

答：本租约的期限为九 (9) 个月，从 2023 年 3 月 1 日开始，到 2023 年 11 月 30 日结束。双方同意，任何一方均可在向另一方发出30天书面通知后终止本租约。

B. 尽管本协议中有任何其他相反的规定，但双方承认出租人目前是房舍所在建筑物的子租户。出租人签订本协议符合出租人自己的多年期租赁和购买期权中授予的权限。双方同意，除非出租人自己的租约因出租人购买建筑物和房屋而终止，否则目前的租约将在上文2（A）所述的租赁期结束之前终止。

3。租金：与本租约相关的租金和其他费用，包括滞纳金，见本租约附录B，特此以引用方式纳入本协议。大学保留在每次续订时提高租金费率的权利，每年的涨幅不得超过3％。

4。续约：本租约可以连续续订一 (1) 年，租金费率将在现有租赁期到期前 45 天商定。如果未达成协议，则租约将在该期限结束时到期。

5。占有：承租人有权在本租约期限的第一天获得占有权，并应在租赁期结束的时间和日期将所有权移交给出租人。承租人应收到进入建筑物的电子钥匙和进入房屋的物理钥匙。届时，出租人的所有钥匙和其他财产应由承租人归还。

6。财产的使用和修改：

答：该财产应由LESSEE用于开发用于癌症诊断成像和治疗的药物。

B. 承租人应以书面形式提交任何对建筑物或场所进行变更、修改或增建的拟议计划，未经出租人书面批准，不得无理拒不批准该计划。由出租人自行决定，此类书面批准可能包括要求在本协议到期或终止或续订或延期时将任何或所有此类变更、修改或增建恢复到建筑物或场所的原始状态。任何此类变更、修改或增建需要在场所外或建筑物内的任何供暖、通风、空调、机械、电梯、管道、电气、消防、生命安全或安保系统上进行施工，还必须事先获得BBQ TOO, LLC. 或BBQ TOO, LLC. 在相关建筑物中的权益的任何继任者的批准。对建筑物或场所的任何此类变更、修改或增建应由出租人完成，除非出租人和承租人书面同意此类变更、修改或增建应由承租人完成。如果承租人完成对建筑物或场所的变更、改造或增建，承租人应确保对建筑物或场所的任何此类变更、修改或增建均符合适用法律（包括但不限于《美国残疾人法》），使用适当的许可证和政府批准，并以良好和工人的方式进行。承租人应保持房屋和建筑物自由，并免除与承租人所完成的工作、提供的材料或承担的义务有关的任何留置权。

C. 除非双方事先书面同意，否则对建筑物或场所的任何此类变更、修改或增建均应由承租人自行承担成本和费用。出租人可以自行决定同意承担变更、修改或增建的预付费用，然后修改本协议中承租人的租金金额，以反映此类变更、修改或增加的费用。建筑物或场所的任何此类变更、修改或增建均应成为出租人的财产，包括但不限于固定在地板、墙壁或天花板上的家具和固定装置、实验室案例等。在提供书面批准时，出租人可以要求承租人在本协议或续订或延期到期或终止时将已更改、修改或增加的建筑物或场所恢复到其原始状态。

7。房屋保养：承租人应保持房屋整洁有序，并应在租赁期结束时交出房屋，其状态与占有时相同，正常磨损除外。承租人应确保其运营不会对任何其他承租人或大学造成不合理的噪音、干扰或干扰。根据本文第 15 节，LESSOR 和 BBQ TOO, LLC. 保留进入场所采取安全或安保措施以及进行必要改动、维修、增建或改善的权利。

8。公用事业和服务：一般用途的水、供暖、照明、清理垃圾、维护、人行道维护（包括除雪）以及走廊和公共区域的常规护理将由LESSOR或BBQ TOO, LLC提供。如果承租人的运营导致出租人自行决定公用事业消耗过多和过多，则出租人保留就此类消耗收取合理费用的权利。LESSEE 负责电话和数据服务及费用。LESSEE 可以平等使用会议室、设备室、设备、休息室、洗手间、淋浴和停车场，无需额外付费。

9。保险：出租人和承租人应各自负责保护其各自的财产利益。

承租人应购买和维护责任保险，每次发生的最低限额不低于一百万美元（1,000,000 美元），年度总额不低于两百万美元（2,000,000 美元）。该政策应获得批准，将爱荷华州、爱荷华大学和爱荷华州董事会列为额外被保险人。政策应包含利益分割性条款。

适用的工人补偿保险，涵盖州法规规定的责任。雇主责任保险每位雇员不少于100,000美元，每起事故不少于100,000美元。

承租人应每年向出租人提供一份保险凭证，证明已签订的租约中的上述保险。

所有必需的保险单应由获准在爱荷华州从事保险业务的保险公司签发，A.M. Best的评级为A-、VII或以上。这些保单应是主要承保范围。

10。责任：承租人同意对爱荷华大学、爱荷华州、爱荷华州董事会、爱荷华大学研究园公司及其董事会成员、高级职员、雇员和代理人（以下简称 “被解除方”）进行赔偿、辩护并使其免受损失、损失、成本、损害和开支，使其免受损失，免受其害或服务、债务或义务，或承租人、其员工、代理人和其他人的任何行为。

11。保留：承租人在本租约到期日之后继续持有本租约将构成本租约的逐月延期，费率为本协议附录B中规定的租赁金额的百分之二十（120％）。本条款中的任何内容均不限制出租人在本协议到期后行使将承租人驱逐出场所的权利，或行使出租人在法律或衡平法中可能拥有的任何其他权利的权利。

12。规则：承租人理解并承认，其及其高级职员、员工、代理人、访客和客人应遵守出租人的所有运营政策，包括但不限于规则、程序以及交通和停车规定。此类政策应由出租人以书面形式提供。

13。陈述：LESSEE 同意，它不会代表爱荷华大学或作为爱荷华大学的一部分行事。

14。转让：未经出租人事先书面批准，承租人不得将本租约或其在本协议下的权利转让或转租给任何其他方。

15。检查：承租人应允许出租人在合理的时间进入租赁场所，并在考虑情况后发出合理的通知，以进行检查、维修或改进，采取安全或安保措施，或向潜在的承租人展示房屋。

16。补救措施：如果承租人未能遵守本租约的条款，并且拒绝在发出书面通知后的三十 (30) 个日历日内纠正此类违规行为，则出租人可以终止本租约并将承租人驱逐出该场所，或采取法律规定的其他行动。承租人和出租人同意，上述违约补救措施不是排他性的，而是累积性的，应是法律现在或以后允许的任何其他补救措施的补充。除非通过出租人签署的书面形式，否则不得免除或解除承租人的任何违约或违约。出租人未能在任何时候要求承租人履约或声称违反协议的任何条款，不得解释为影响要求履约或索赔违约的权利。

17。书面变更：对本租约条款的任何和所有更改、添加或删除均应以书面形式进行，由双方执行。

18。公共区域：承租人应在爱荷华大学的政策指导方针范围内合理使用建筑物的公共区域用于正常商业目的。

19。安全：承租人负责保护其租赁空间内和上面的所有窗户和门，并应努力在正常工作时间之后锁上建筑物入口和开口。承租人应对因承租人未能或涉嫌未能履行本条款规定的义务而以任何方式产生的任何和所有损失、损害、索赔或诉讼原因承担全部责任。承租人进一步同意为任何违反本条款义务的行为进行辩护，使其免受伤害并向出租人提供赔偿。

20。搬迁：出租人保留自行决定将承租人搬迁到类似空间的权利。出租人将在搬迁前 30 天发出通知。

21。危险废物：承租人必须与爱荷华大学签订危险废物协议，该协议作为附录C附于本租约，特此以引用方式纳入本协议。

22。建筑规则以及大学和摄政政策：承租人同意遵守BBQ TOO、LLC和LESSOR的所有建筑规则，以及爱荷华大学和爱荷华州董事会的所有政策和法规，这些政策和法规可能适用于大学控制的建筑物的使用，尤其是这些场所的使用。

23。适用于第三方和利益继承人。本协议没有第三方受益人。协议的条款、规定和条件对出租人和承租人及其各自的继承人、受让人和法定代表人具有约束力并符合其利益。

24。对应物和传真签名。双方同意，本协议已经或可能在多个对应方中签署，每个对应方均应视为原件，所有这些对应方共同构成同一个文书。双方进一步同意，本协议或任何修正案或附表上的签名可以是人工签名，也可以是受权签署适当文件的人的传真签名。所有经授权的传真签名应具有与手动签名相同的效力和效力。

25。可分割性。如果本协议的任何条款被具有管辖权的法院认定为无效或不可执行，则无效部分应从本协议中分离。此类决定不得影响协议其他部分或条款的有效性或可执行性。

26 整合。本协议，包括所有以提及方式纳入的证物和文件，代表双方之间的完整协议，出租人和承租人均不依赖本协议中可能做出的任何未包含的陈述。本协议取代了出租人与承租人之间先前就本协议的场所和标的达成的所有协议。

27。没有出租人的认可。LESSEE 理解并同意，本协议和承租人对场所的使用均不构成出租人或爱荷华大学对出租人提供的产品或服务的认可。LESSOR和爱荷华大学都不会对LESSOR的产品或服务进行任何认可。除邮寄地址外，出租人不得在承租人的产品或服务中使用出租人或爱荷华大学的名称。出租人、爱荷华大学和爱荷华州对承租人过去、现在或未来的任何债务概不负责。

28。不可抗力。出租人和承租人均不对本协议的任何延迟或未能履行承担责任，如果延迟或失败是由于 “不可抗力” 造成的，则延迟或不履行均不构成违约或产生任何损害赔偿责任。在本协议中，“不可抗力” 包括天灾、战争、内乱和任何其他类似原因，这些原因超出受影响一方的控制和预料范围，并且通过合理的努力无法预见或预防。承租人的业务下滑或困难不应被视为不可抗力事件。

29。法律和法庭的选择。爱荷华州的法律应管辖和决定由本协议产生或与本协议有关的所有事项。如果以任何方式启动与本协议相关的任何准司法或司法性质的诉讼，则该诉讼的专属管辖权为爱荷华州爱荷华城约翰逊县地方法院或美国爱荷华州南区地方法院，只要管辖权适当。本条款不得解释为放弃任何诉讼或责任豁免，包括但不限于主权豁免或第十一修正案豁免，爱荷华大学、爱荷华州董事会或爱荷华州可能享有这些豁免。

30。付款：应付给出租人的租金和其他款项应通过以下地址或可能不时以书面形式告知承租人的其他地址支付：

UI 生物风险投资公司

Center 2500 Crosspark RdE156

爱荷华州科拉尔维尔 52241

附录 A—场所描述

场所包括位于爱荷华州科拉尔维尔克罗斯帕克路 2500 号大楼内的以下湿实验室：E125 室，E117

该场所还包括位于爱荷华州科拉尔维尔克罗斯帕克路 2500 号大楼内的以下办公房间：E112、E114、E116 和 E142 室

附录 B——租金

基本租金：

基本租金包括以下每个湿实验室的每月二千四百三十一美元（2,431.00 美元）：E117 和 E125 室

基本租金还包括：

额外租金包括：

额外租金包括每月三百八十八美元（合388.00美元），用于额外固定装置、实验室个案工作，以及对出租人购买和拥有并提供给承租人供承租人利益的场所或建筑物的更改、修改或增建，如下所述。E125

价值一万九千四百美元（19,400.00 美元）的额外个案工作。

额外租金包括每月四百美元（400.00 美元），用于额外固定装置、实验室工作以及对出租人购买和拥有并提供给承租人供承租人利益的场所或建筑物的更改、修改或增建，如下所述。E117

价值两万美元（20,000.00 美元）的额外个案工作。

额外租金包括每月六百美元（600.00 美元），用于在 E117 和 E125 套房中安装和使用 Chemical Hume Hood

其他条款：

租金应在当月的第一天到期和支付。晚于10日收到的租金^第四当月的某一天需缴纳逾期未付租金余额的百分之一半（1.5%）的滞纳金。