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会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes7.50% 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes7.50% 会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes7.50% 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes5.25% 到期2026年会员2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes5.25% 到期2026年会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes5.25% 到期2026年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes5.25% 到期2026年会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes5.25% 到期2026年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.75% 到期2026年会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.75% 到期2026年会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.75% 到期2026年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.75% 到期2026年会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.75% 到期2026年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2027 年会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2027 年会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2027 年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2027 年会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2027 年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes 550% 会员2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes 550% 会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes 550% 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes 550% 会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes 550% 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住美国公认会计准则：抵押贷款成员2023-03-310000945394美国公认会计准则：抵押贷款成员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住美国公认会计准则：抵押贷款成员2022-12-310000945394美国公认会计准则：抵押贷款成员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-03-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-03-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-31
目录
美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2023年3月31日
或者
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
委员会档案编号 1-11527
服务属性信任
（其章程中规定的注册人的确切姓名）
马里兰州04-3262075
（州或其他司法管辖区
公司或组织）		（美国国税局雇主识别号）
牛顿广场二号, 华盛顿街 255 号, 300 套房, 牛顿, 马萨诸塞, 02458-1634
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
617-964-8389
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
具有实益权益的普通股SVC纳斯达克股票市场有限责任公司
用勾号指明注册人是否：(1) 在过去 12 个月内（或注册人必须提交此类报告的较短期限）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去 90 天内是否符合此类申报要求。 是的☒ 不 ☐
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的☒ 不 ☐
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☐
                            
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是 ☐ 不是 ☒
截至2023年5月5日，注册人的已发行实益权益普通股数量，每股面值0.01美元： 165,445,995

目录
服务属性信任
表格 10-Q
2023年3月31日

索引
 页面
第一部分
财务信息（未经审计）
  
第 1 项。财务报表（未经审计）
简明合并资产负债表——2023年3月31日和2022年12月31日
3
  
简明合并综合收益（亏损）报表——截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月
4
  
简明合并股东权益表——截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月
5
简明合并现金流量表——截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月
6
  
简明合并财务报表附注
7
  
第 2 项。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
19
  
第 3 项。
关于市场风险的定量和定性披露
34
  
第 4 项。
控制和程序
36
  
关于前瞻性陈述的警告
36
  
关于有限责任的声明
37
   
第二部分
其他信息
  
第 1A 项。
风险因素
38
第 2 项。
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
38
第 6 项。
展品
39
  
签名
42
除非另有明确说明或上下文另有说明，否则本10-Q表季度报告中提及的公司、SVC、我们、我们或我们的包括Service Properties Trust和我们的合并子公司。
2
目录
第一部分 财务信息
第 1 项。财务报表
服务属性信任
简明的合并资产负债表
（未经审计）
（千美元，股票数据除外）
 3月31日
2023		十二月三十一日
2022
资产  
房地产：  
土地$1,902,587 $1,902,587 
建筑物、改善和设备7,637,054 7,658,282 
房地产总额，总额9,539,641 9,560,869 
累计折旧(3,023,263)(2,970,133)
房地产总额，净额6,516,378 6,590,736 
收购的房地产租赁和其他无形资产，净额241,985 252,357 
持有待售资产1,452 121,905 
现金和现金等价物180,616 38,369 
限制性现金15,220 7,051 
权益法投资108,182 112,617 
投资股权证券102,485 53,055 
应向相关人员缴纳的款项48,681 35,033 
其他资产，净额267,167 277,068 
总资产$7,482,166 $7,488,191 
负债和股东权益  
优先无抵押票据，净额$5,158,504 $5,655,530 
应付抵押贷款票据，净额551,789 — 
应付账款和其他负债379,516 425,960 
应付相关人员10,452 17,909 
负债总额6,100,261 6,099,399 
承付款和意外开支
股东权益：  
具有实益权益的普通股，美元.01面值； 200,000,000授权股份；165,445,995和 165,452,566，分别是已发行和流通的股票
1,655 1,655 
额外实收资本4,555,328 4,554,861 
累计其他综合收益2,169 2,383 
普通股股东可获得的累计净收益2,529,229 2,503,279 
累积常见分布(5,706,476)(5,673,386)
股东权益总额1,381,905 1,388,792 
负债和股东权益总额$7,482,166 $7,488,191 
所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。
3
目录
服务属性信任
综合收益（亏损）的简明合并报表
（未经审计）
（金额以千计，每股数据除外）
截至3月31日的三个月
 20232022
收入：  
酒店营业收入$334,796 $297,406 
租金收入94,413 96,358 
总收入429,209 393,764 
费用： 
酒店运营费用299,566 290,343 
其他运营费用3,905 2,269 
折旧和摊销100,039 104,113 
一般和行政10,911 11,989 
与交易相关的成本887 1,177 
资产减值亏损，净额— 5,500 
支出总额415,308 415,391 
其他营业收入：
出售房地产的净收益41,898 5,548 
股票证券的未实现收益（亏损），净额49,430 (10,260)
利息收入2,786 273 
利息支出（包括债务发行成本的摊销以及债务折扣和溢价）5,232和 $5,913，分别是）
(81,580)(92,344)
提前偿还债务造成的损失(44)— 
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益26,391 (118,410)
所得税优惠（费用）3,780 (695)
被投资方亏损中的权益(4,221)(717)
净收益（亏损）25,950 (119,822)
其他综合收入：
被投资人未实现（亏损）收益中的股权权益(214)4 
其他综合（亏损）收入(214)4 
综合收益（亏损）$25,736 $(119,818)
已发行普通股的加权平均值（基本和摊薄后）164,867 164,667 
每股普通股净亏损（基本亏损和摊薄后）$0.16 $(0.73)

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

4
目录
服务属性信任
简明的股东权益合并报表
（未经审计）
（以千计，共享数据除外）
普通股额外
已付款
资本		累积的
净收入
可用于
常见
股东		累积的
其他
全面
收入（亏损）
的数量
股份		常见
股份		累积的
常见
分布
总计
截至2022年12月31日的余额165,452,566 $1,655 $(5,673,386)$4,554,861 $2,503,279 $2,383 $1,388,792 
净收入— — — — 25,950 — 25,950 
被投资方未实现亏损中的权益— — — — — (214)(214)
普通股补助— — — 514 — — 514 
普通股回购(4,971)— — (46)— — (46)
普通股没收(1,600)— — (1)(1)
分布— — (33,090)— — — (33,090)
截至2023年3月31日的余额165,445,995 $1,655 $(5,706,476)$4,555,328 $2,529,229 $2,169 $1,381,905 
截至2021年12月31日的余额165,092,333 $1,651 $(5,635,342)$4,552,558 $2,635,660 $779 $1,555,306 
净亏损— — — — (119,822)— (119,822)
被投资方未实现收益中的权益— — — — — 4 4 
普通股补助— — — 462 — — 462 
普通股没收(800)— — — — — — 
分布— — (1,651)— — — (1,651)
截至2022年3月31日的余额165,091,533 $1,651 $(5,636,993)$4,553,020 $2,515,838 $783 $1,434,299 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。
5
目录
服务属性信任
简明的合并现金流量表
（未经审计）
（千美元）
在截至3月31日的三个月中，
20232022
来自经营活动的现金流：
净收益（亏损）$25,950 $(119,822)
为将净收益（亏损）与经营活动中使用的现金进行核对而进行的调整：
折旧和摊销100,039 104,113 
作为利息的债务发行成本、折扣和溢价的净摊销5,232 5,913 
直线租金收入2,448 1,973 
提前偿还债务造成的损失44 — 
资产减值亏损，净额— 5,500 
股票证券的未实现（收益）亏损，净额(49,430)10,260 
被投资方亏损中的权益4,221 717 
出售房地产的收益(41,898)(5,548)
其他非现金收入，净额(781)(836)
资产和负债的变化：
应向相关人员缴纳的款项(16,889)395 
其他资产4,254 6,729 
应付账款和其他负债(18,492)(21,980)
应付相关人员(2,325)603 
由（用于）经营活动提供的净现金12,373 (11,983)
来自投资活动的现金流：
房地产改善(28,551)(26,561)
酒店经理用限制性现金购物(1,558)(787)
出售房地产的净收益144,361 66,218 
投资活动提供的净现金114,252 38,870 
来自融资活动的现金流：
扣除折扣后的应付抵押贷款票据收益576,946 — 
偿还应付抵押贷款票据(163)— 
偿还优先无抵押票据(500,000)— 
递延融资成本(19,856)(82)
回购普通股(46)— 
对普通股股东的分配(33,090)(1,651)
由（用于）融资活动提供的净现金23,791 (1,733)
增加现金和现金等价物以及限制性现金150,416 25,154 
期初的现金和现金等价物以及限制性现金45,420 947,418 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$195,836 $972,572 
现金及现金等价物和限制性现金的补充披露：
下表显示了简明合并资产负债表中报告的现金及现金等价物和限制性现金与简明合并现金流量表中显示的金额的对账情况：
现金和现金等价物$180,616 $969,609 
限制性现金15,220 2,963 
现金和现金等价物和限制性现金总额$195,836 $972,572 
补充现金流信息：
支付利息的现金$91,614 $102,164 
为所得税支付的现金$37 $581 
非现金投资活动：
房地产改善应计，未支付$10,642 $7,901 
所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。
6
目录
服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）




注意事项 1。演示的组织和依据
Service Properties Trust，或我们，是房地产投资信托或房地产投资信托基金（REIT），根据马里兰州法律于1995年2月7日成立，投资于酒店和以服务为中心的零售净租赁物业。截至 2023 年 3 月 31 日，我们直接或通过子公司拥有 220酒店和 765净租赁物业。
演示基础
随附的我们的简明合并财务报表未经审计。美国公认会计原则（GAAP）要求的完整财务报表所需的某些信息和披露已被压缩或省略。我们认为，所做的披露足以使所提供的信息不会产生误导。但是，随附的简明合并财务报表应与我们在截至2022年12月31日的10-K表年度报告或我们的2022年年度报告中包含的简明合并财务报表和附注一起阅读。管理层认为，包括正常的经常性应计费用在内的所有调整均已包括在内，这些调整被认为是公允公布过渡期业绩所必需的。这些简明的合并财务报表包括我们的账目和子公司的账目，所有这些都是 100% 由我们直接或间接拥有。与合并子公司或合并子公司之间的所有公司间交易和余额均已取消。我们的中期经营业绩以及经理和租户的经营业绩不一定代表全年的预期业绩。
根据公认会计原则编制财务报表要求我们做出影响报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计有所不同。我们简明合并财务报表中的重要估计包括信贷损失备抵金、收购价格分配、固定资产的使用寿命、房地产减值和相关无形资产。
我们已经确定，根据财务会计准则委员会（FASB）合并主题的定义，我们的每家全资应纳税房地产投资信托基金子公司（TRS）均为可变权益实体（VIE）， 会计准则编纂™.我们得出的结论是，我们必须整合每家全资TRS，因为我们是有权指导对此类VIE业绩产生最大影响的活动的实体，我们有义务吸收损失或有权从每个VIE中获得可能对VIE具有重要意义的收益，因此是每个VIE的主要受益人。我们的 TRS 的资产是 156,423和 $142,542分别截至2023年3月31日和2022年12月31日，主要包括我们的TRS对Sonesta Holdco Corporation普通股的投资以及我们某些酒店经理应付的款项和营运资金预付款。我们的 TRS 的负债是 105,826和 $82,454分别于 2023 年 3 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日，主要包括应付给我们某些酒店经理的款项。我们的TRS的资产可用于履行我们的TRS的义务，我们已经为TRS的某些义务提供了担保。
注意事项 2。收入确认
我们在简明的合并综合收益（亏损）表中报告了管理酒店的酒店营业收入。我们通常在提供商品和服务时确认酒店营业收入，主要包括客房和食品和饮料的销售。
我们在简明的合并综合收益（亏损）表中报告了租赁物业的租金收入。我们在租赁协议期限内按直线确认经营租赁的租金收入。我们将租金收入减少了美元2,448和 $1,973在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，分别记录我们某些租约下的定期租金变动、根据我们与TravelCenters of America Inc.（TA）的租约应向我们支付的递延租金债务，以及根据我们的TA租约向我们支付的按直线拆除旅行中心地下储罐的费用估计的未来付款。有关我们的 TA 租赁的更多信息，请参阅附注 5 和 10。相关人员应收款项包括 $4,281和 $7,522其他净资产包括美元33,040和 $32,247分别为2023年3月31日和2022年12月31日的直线租金应收账款。
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



如果我们的物业总收入超过租赁协议中规定的某些阈值，我们的某些租赁协议要求增加租金百分比。我们可能会根据具体的租赁条款确定每月、每季度或每年的租赁应付租金百分比，并在满足所有意外开支并赚取租金后予以确认。我们记录的租金百分比为 $343和 $756分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。我们已经推迟了估计的租金百分比2,385和 $2,499分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。有关递延估算租金百分比的更多信息，请参阅附注5。
注意事项 3。加权平均普通股
我们按照两类方法计算每股普通股的基本收益。我们使用两类方法中更具摊薄性的方法或库存股法来计算摊薄后的每股收益。在计算摊薄后的每股收益时，会考虑未归属的股票奖励以及对收益的相关影响。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，没有摊薄普通股，某些未归属的普通股未包含在摊薄后每股收益的计算中，因为这样做本来是反稀释的。
注意事项 4。不动产地产
2023 年 3 月 31 日，我们拥有 220酒店总数为 37,527客房或套房和 765以服务为导向的零售物业，总数为 13,319,743主要受 “三网” 租赁约束的平方英尺，或净租约，租户通常负责在租赁期内支付物业的运营费用和资本支出。我们的房产的未折旧账面价值总额为美元9,541,018，包括 $1,377与截至2023年3月31日归类为待售房产有关。
我们在某些物业上进行了资本支出22,278在截至2023年3月31日的三个月中。
处置
在截至2023年3月31日的三个月中，我们出售了 18总销售价格为 $ 的房产157,230, 不包括交易费用, 如下表所示.这些房产的销售并不代表重大处置，也不代表战略转变。因此，在我们的简明合并综合收益（亏损）表中，这些物业的经营业绩包含在截至出售之日的持续经营中。
季度已售出房产类型房产数量客房或套房总销售价格销售收益
在截至2023年3月31日的三个月中出售的房产
Q1 2023酒店182,526 $157,230 $41,898 
截至 2023 年 3 月 31 日，我们有 四净租赁房产为 9,667平方英尺，总账面价值为 $1,377归类为待售。
从 2023 年 4 月 1 日到 2023 年 5 月 5 日，我们售出了 二净租赁房产为 2,384平方英尺，账面价值为 $648销售价格为 $620.
我们继续推向市场 二净租赁房产为 7,283待售平方英尺。有关我们房地产销售的更多信息，请参见附注5。
注意事项 5。管理协议和租约
截至 2023 年 3 月 31 日，我们拥有 220包括在内的酒店 四运营协议和 765以服务为导向的零售物业净出租给 179租户们。我们不经营我们的任何财产。
截至 2023 年 3 月 31 日，所有 220我们的酒店由以下公司的子公司运营：Sonesta Holdco Corporation 或 Sonesta (194酒店）、凯悦酒店集团或凯悦（17酒店)、雷迪森酒店集团或丽笙酒店 (八hotels) 和洲际酒店集团、plc 或 IHG (一酒店）。2023 年 3 月 31 日，我们拥有 765净租赁房产为 179租户，包括 177出租给我们最大的租户 TA 的旅行中心。在下文中，这些公司有时被称为我们的经理和/或租户，或统称为运营商。
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（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



酒店协议
索内斯塔协议。截至 2023 年 3 月 31 日，索内斯塔管理了 39在我们提供全方位服务的酒店中， 111我们的长住酒店和 44根据所有酒店的管理协议，我们精选的服务酒店。索内斯塔为我们管理的酒店大约包括 48.4占我们历史房地产投资总额的百分比。
我们卖了 65在截至 2022 年 12 月 31 日的日历年度内，索内斯塔品牌酒店，我们还出售了一家 二在截至2023年3月31日的三个月中，索内斯塔品牌酒店。有关我们处置活动的更多信息，请参阅注释 4。
我们的 Sonesta 协议规定，如果酒店的总收入足以支付酒店运营费用和管理及相关费用（Sonesta 的激励费除外，如果适用），则向我们支付年度业主的优先回报。Sonesta协议进一步规定，我们获得的额外回报相当于 80其中定义的营业利润的百分比，扣除所有者或经理预付款、为定期翻新酒店设立的储备金或FF&E储备金、托管和索内斯塔的激励费（如果适用）。我们实现了回报 $30,237和 $3,029根据我们的索内斯塔协议，分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。
根据我们的 Sonesta 协议，我们为某些宾客忠诚度、营销计划和第三方预订传输费用承担了管理、预订和系统费用以及报销费用 $26,136和 $23,797分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。这些费用和成本包含在我们简明的合并综合收益（亏损）表中的酒店运营支出中。此外，我们还承担了应付给索内斯塔的采购和施工监督费 $207和 $285在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，这些金额分别在我们的简明合并资产负债表中进行了资本化，并在相关资本资产的估计使用寿命内进行了折旧。
我们的 Sonesta 协议要求我们为酒店批准的资本支出提供资金。我们为索内斯塔协议中包含的酒店承担的资本支出，总金额为 $17,643和 $19,067在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，这分别使我们合同规定的所有者的年度优先回报增加了美元1,059和 $1,144，分别地。截至2023年3月31日，根据索内斯塔协议，我们的年度优先回报率为美元331,469。我们欠索内斯塔 $5,555和 $4,633分别用于截至2023年3月31日和2022年12月31日的资本支出和其他报销。Sonesta 欠我们 $21,403和 $2,975截至2023年3月31日和2022年12月31日，分别计入所有者的优先回报和其他金额。在我们的简明合并资产负债表中，Sonesta应付的款项包含在关联人员的应付账款中，欠索内斯塔的款项包含在应付关联人的款项中。我们与索内斯塔的协议要求这样做 5将酒店总收入的百分比作为FF＆E储备金托管用于未来的资本支出，具体取决于向我们支付业主应得的优先回报后的可用现金流。在截至2023年3月31日或2022年3月31日的三个月中，无需进行FF&E托管存款。
我们需要为索内斯塔管理的每家酒店维持营运资金，并根据每家酒店的客房数量预付了固定金额，以满足酒店运营的现金需求。截至2023年3月31日和2022年12月31日，我们已经预付了美元47,990和 $48,580分别是向Sonesta提供的初始营运资金，扣除与我们出售的酒店相关的适用管理协议终止后返回给我们的任何营运资金。这些金额包含在我们简明合并资产负债表中的其他资产中。根据我们的 Sonesta 协议条款，任何剩余的营运资金将在终止后退还给我们。
有关我们与 Sonesta 的关系、协议和交易的更多信息，请参阅注释 6 和 10。
凯悦协议。 截至 2023 年 3 月 31 日，凯悦管理 17根据将于 2031 年 3 月 31 日到期的投资组合管理协议或我们的凯悦协议，规定自 2023 年 3 月 31 日起，我们将获得业主的年度优先回报12,773。目前，我们从凯悦获得的任何回报仅限于酒店支付运营费用后的可用现金流（如果有）。凯悦为我们提供了 $30,000有限担保 75占业主应向我们支付的年度优先回报总额的百分比，将在酒店计划翻新工程基本完成后生效，我们目前预计将在2023年底之前完成。我们实现了 $ 的回报2,323和 $1,863根据我们的凯悦协议，分别在截至 2023 年 3 月 31 日和 2022 年 3 月 31 日的三个月内。我们做到了 不在截至 2023 年 3 月 31 日的三个月内，为我们的凯悦协议中包含的任何酒店承担资本支出。我们为凯悦协议中包含的某些酒店承担的资本支出为美元10,843在截至2022年3月31日的三个月中，这使我们合同所有者的年度优先回报总额增加了美元651.
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



雷迪森协议。截至2023年3月31日，雷迪森管理 八根据将于 2031 年 7 月 31 日到期的投资组合管理协议或我们的 Radisson 协议向我们提供全方位服务的酒店，并规定向我们支付所有者的年度优先回报10,200。Radisson 为我们提供了一美元22,000有限担保 752023 年 1 月 1 日生效的业主应向我们支付的年度优先回报总额的百分比，具体视我们目前预计在 2023 年底之前进行的某些酒店计划翻新而进行调整。我们实现了 $ 的回报1,565和 $454根据我们的雷迪森协议，分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。在截至2023年3月31日的三个月中，该协议下的酒店产生的现金流低于该期间应付给我们的担保业主的优先级别，我们将酒店运营费用减少了美元335记录雷迪森应付的保证缺口金额。担保的可用余额为 $21,665截至2023年3月31日。我们承担的资本支出为美元2,375对于我们截至2023年3月31日的三个月的雷迪森协议中包含的酒店，这使我们合同所有者的优先回报总额增加了美元143。我们做到了 不在截至2022年3月31日的三个月内，不会为我们的雷迪森协议中包含的任何酒店产生资本支出。
万豪协议。截至 2023 年 3 月 31 日，我们已经售出所有商品 16以前由万豪管理的酒店。我们实现了净营业亏损美元2,762并实现了 $ 的回报323根据我们的万豪协议，分别在截至 2023 年 3 月 31 日和 2022 年 3 月 31 日的三个月内。我们做到了 不在截至2023年3月31日或2022年3月31日的三个月内，为我们的万豪协议中包含的任何酒店承担资本支出。
其他。我们与洲际酒店集团签订的管理协议是 一酒店将于 2026 年 1 月 31 日到期。我们实现了 $ 的回报763和 $130根据我们的洲际酒店集团协议，分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。我们从洲际酒店集团获得的任何回报仅限于酒店支付运营费用后的可用现金流（如果有）。
净租赁投资组合
截至 2023 年 3 月 31 日，我们拥有 765以服务为导向的零售净租赁物业 13,319,743平方英尺，租赁要求年最低租金为美元369,756加权（按年最低租金计算）平均剩余租期为 9.4年份。投资组合是 97.4% 由租用 179在旗下经营的租户 139品牌在 21不同的行业。
TA 租赁。TA是我们最大的租户，租赁 30.0截至2023年3月31日，占我们历史房地产投资总额的百分比。我们总共租给了 TA 177下方的旅行中心 五在 2029 年至 2035 年之间到期的租约，前提是 TA 有权延长这些租约，并且要求年最低租金为 $246,110截至2023年3月31日。此外，TA必须按季度分期向我们支付以前的递延租金债务4,404直到 2023 年 1 月 31 日。TA 在 2023 年 1 月向我们支付了欠我们的最后一笔季度分期付款。
我们确认了来自TA租约的租金收入62,141和 $62,038分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。租金收入减少了美元3,241和 $3,344在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，分别记录我们的TA租约下的递延租金义务以及TA未来向我们支付的按直线拆除地下储罐的费用估算的款项。截至2023年3月31日和2022年12月31日，我们的应收账款是TA欠我们的当期租金金额，直线租金调整为美元27,492和 $30,764，分别地。这些款项包含在我们简明的合并资产负债表中的关联人应付款。
我们的TA租约要求TA根据某些销售额的增长向我们支付百分比租金。当所有意外开支都得到满足时，我们将根据TA租约应付的租金百分比视为租金收入。在截至2023年3月31日或2022年3月31日的三个月中，根据我们的TA租约，我们没有确认任何百分比的租金。根据我们的TA租约，我们的递延租金总额为美元2,385和 $2,391分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。
我们的 TA 租赁不需要 FF&E 托管存款。但是，TA需要维护租赁的旅行中心，包括结构和非结构部件。根据我们的 TA 租约，TA 可能会要求我们为资本改善提供资金，以换取 TA 年最低租金的增加，等于 8.5资助金额的百分比。在截至2023年3月31日或2022年3月31日的三个月中，我们没有为租赁给TA的房产提供任何资本改善资金。
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



2023 年 2 月 15 日，我们和我们的某些子公司与 TA 及其子公司 TA Operating LLC 或共同与 TCA 双方和 BP Products North America Inc. 或 BP 签订了同意和修正协议或《同意协议》，根据该协议，我们和我们的适用子公司：(1) 同意 TA 与 BP 及其合并子公司签订合并协议和计划或 TA 合并协议哪个英国石油公司将在合并交易或TA合并中收购TA，现金对价为美元86.00每股普通股已发行股份，面值 $0.001每股 TA 或 TA 普通股，以及 TA 合并协议所设想的其他交易的完成；(2) 同意修改和重申我们的子公司与适用 TCA 各方的现有租赁和担保协议，在 TA 合并时生效；(3) 同意向 TA 出售我们或我们的适用子公司拥有的与 TA 业务相关的某些商标和商标以他们目前的账面价值为美元89,400，在 TA 合并时生效。TA合并需要遵守各种惯例条件才能完成，包括拥有大部分已发行TA普通股的TA股东的批准以及监管部门的批准。双方目前预计，TA合并将在2023年第二季度完成。
根据将在TA合并或A＆R租赁生效时签订的经修订和重述的租赁协议， 176在我们的旅行中心物业中，应向我们的适用子公司支付的年度最低租金总额为美元254,000，每年一次 2在A＆R租赁的初始期限和任何续订条款中，将增加百分比，并且没有百分比租金要求。A&R 租赁的初始期限为 10年份，和 五10 年延期选项，TA 将预付 $188,000在TA合并生效时，A＆R租赁下的租金将获得总额为美元的每月租金抵免25,000每年超过 10 年A&R 租赁的初始期限。此外，对于A＆R租赁中包含的旅行中心物业的某些潜在销售，TA将拥有优先报价权。
根据将在TA合并或A＆R担保生效时生效的经修订和重述的担保修正案，英国石油公司北美公司将为每份A＆R租赁的付款提供担保。英国石油公司北美公司在A＆R担保下的义务将受到约为美元的初始总上限的限制3,040,000.
有关我们与TA的关系（包括TA合并和相关交易）的更多信息，请参阅附注6和10。
我们的其他净租赁协议通常规定了最低租金支付额，此外可能还包括可变付款。当我们确定几乎所有租赁付款都可能收回时，经营租赁的租金收入，包括指数或市场指数衍生的任何付款，将在租赁期内以直线方式确认。我们的某些租赁可以选择延长或终止租约，可由我们的租户选择行使，在确定租赁期限时会考虑这些选项。我们确认的净租赁物业（不包括TA）的租金收入为美元32,272和 $34,320分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，其中包括美元793和 $1,371分别是为直线记录我们某些租约下的定期租金变化而进行的调整。
我们会不断审查与租金、直线租金和物业运营费用报销相关的应收账款，并通过考虑租户的付款记录、租户的财务状况、租户运营行业的业务状况以及房产所在地区的经济状况来确定可收款性。该审查包括评估租户租约下的几乎所有应付款项是否有可能收取。对于被认为可能收取的租约，收入在租赁期内继续按直线入账。对于被认为不可能收回的租约，收入记作收到的现金。我们将经营租赁可收性评估的所有变化视为对租金收入的调整。我们记录了无法收回的金额的储备金3,540在截至2023年3月31日的三个月中，我们减少了无法收回的款项的储备金，租金收入增加了美元507根据我们对租金可收性的评估，在截至2022年3月31日的三个月中。我们有储备金用于支付无法收回的租金11,209和 $7,697截至2023年3月31日和2022年12月31日，分别包含在我们简明合并资产负债表中的其他资产中。
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注意事项 6。其他投资
权益法投资
截至 2023 年 3 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日，我们拥有大约 34占索内斯塔已发行普通股的百分比。我们解释了我们的 34按权益会计法计算，Sonesta的非控股权益百分比。
截至2023年3月31日和2022年12月31日，我们对索内斯塔的投资的账面价值均为美元108,182和 $112,617，分别地。截至2020年2月27日收购索内斯塔的初始股权益之日，我们对索内斯塔投资的成本基础超过了我们在索内斯塔股东总权益账面价值中所占的比例，总额超过了美元8,000。根据公认会计原则的要求，我们将这笔差额摊销到被投资者的权益收益中 31年，截至我们收购之日，索内斯塔拥有的房地产资产和无形资产与负债的加权平均剩余使用寿命。我们记录了美元基差的摊销65在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。我们确认了美元的损失4,156和 $652与我们在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中分别对索内斯塔的投资有关。在我们的简明合并综合收益（亏损）表中，这些金额包含在被投资者的权益亏损中。
我们记录了我们对索内斯塔初始投资的公允价值的负债，因为我们没有交换与索内斯塔管理协议的修改和对索内斯塔的投资相关的现金对价。我们在索内斯塔投资的这一负债包含在我们简明合并资产负债表中的应付账款和其他负债中，在我们的简明合并综合收益（亏损）表中，作为酒店运营支出的减少，将在2037年1月31日之前按直线摊销。我们将酒店运营费用减少了美元621在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，分别用于摊销该负债。截至2023年3月31日和2022年12月31日，该负债的未摊销余额为美元34,342和 $34,963，分别地。
2022 年，我们总共资助了 $45,470对索尼斯塔的资本出资与索尼斯塔收购的投资组合有关 四酒店位于纽约，纽约。我们继续维护我们的 34这笔资金生效后，Sonesta 的所有权百分比。
投资股权证券
截至 2023 年 3 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日，我们拥有 1,184,797TA 普通股，约为 7.8占TA已发行普通股的百分比，并根据报价的市场价格（一级输入）按公允价值列报。我们的 TA 股票的账面价值为 $102,485和 $53,055分别截至2023年3月31日和2022年12月31日。我们这些股票的历史成本基础为美元24,418截至2023年3月31日和2022年12月31日。我们记录了未实现的收益 $49,430以及未实现的损失 $10,260在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，分别将我们对TA普通股投资的账面价值调整为其公允价值。
关于TA合并协议，我们与英国石油公司签订了投票协议或投票协议，根据该协议，除其他外，我们同意将所有TA普通股投票赞成TA合并，反对任何替代收购提案，包括所定义的任何更优提案。我们还同意在《投票协议》仍然有效期间不出售或转让我们的TA普通股。我们在投票协议下的义务在TA合并生效时间、TA合并协议的有效终止或我们与英国石油公司终止投票协议的书面协议生效之日最早终止。
有关我们与TA的关系、协议和交易（包括TA合并协议和相关交易）的更多信息，请参阅附注5和10；有关我们对TA的投资的更多信息，请参阅附注13。
注意事项 7。债务
截至2023年3月31日，我们的主要债务为：（1）美元5,200,000优先无抵押票据的未偿还本金总额；以及 (2) $610,037净租赁抵押贷款票据的未偿本金总额。我们有 不截至2023年3月31日，我们的循环信贷额度下的未偿金额。
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（千美元，股票数据除外）
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我们的循环信贷额度受与机构贷款集团签订的信贷协议或信贷协议管辖，到期日为2023年7月15日。在到期之前，我们可以借用、偿还和再借用循环信贷额度下的可用资金，并且在到期之前无需偿还本金。我们必须按伦敦银行同业拆借利率加上溢价为循环信贷额度下的借款支付利息，即 250每年基点，伦敦银行同业拆借利率下限为 0.50%，截至2023年3月31日。我们还支付设施费，即 30截至2023年3月31日，以我们的循环信贷额度下的贷款承诺总额为基点。除其他外，利率溢价和贷款费均可根据我们信用评级的变化进行调整。截至2023年3月31日，我们的循环信贷额度下借款的年应付利率为 7.36%。我们有 不截至2023年3月31日的三个月中，我们的循环信贷额度下的未偿借款。我们的循环信贷额度下借款的加权平均年利率为 2.85截至2022年3月31日的三个月的百分比。
我们的循环信贷额度由以下机构担保 73未折旧账面价值为的房产 $1,560,880从 2023 年 3 月 31 日起，为我们在信贷协议下的义务提供担保。
我们的债务协议规定，在某些违约事件发生和持续发生时，加快支付所有未偿款项，例如，就我们的信贷协议而言，我们的控制权变更，包括RMR Group LLC或RMR，不再担任我们的业务经理。我们的债务协议还包含契约，包括限制我们在某些情况下承担债务或进行分配的能力并通常要求我们维持一定的财务比率的契约。我们认为，截至2023年3月31日，我们遵守了债务协议的条款和条件。
2023 年 2 月 10 日，我们的全资特殊目的破产远程间接子公司 SVC ABS LLC 或发行人发行 $610,200净租赁抵押贷款票据的本金总额。本次发行的净收益为 $550,564扣除初始购买者折扣和报价成本。发行人是一个独立的法人实体，是其资产和负债的唯一所有者。发行人的资产无法向发行人任何所有者或关联公司的债权人支付或以其他方式履行债务。
A类票据和B类票据要求每月偿还本金，年化利率为 0.50% 和 0.25未偿余额的百分比和C类票据分别要求支付利息，到期时应付大量款项。这些票据将于2028年2月到期，可以在预定到期日从2026年2月开始的24个月前赎回而无需支付罚款。这些票据无追索权，由以下各方担保 308发行人拥有的净租赁零售物业，要求年最低租金为美元65,381并且账面总价值为 $754,913，截至2023年3月31日。
我们的净租赁抵押贷款票据汇总如下：
笔记类别
截至2023年3月31日的未偿本金
优惠券利率期限（以年为单位）成熟度
A 级$304,873 5.15%52028 年 2 月
B 级172,964 5.55%52028 年 2 月
C 级132,200 6.70%52028 年 2 月
总数/加权平均值$610,037 5.60%
2023 年 3 月 8 日，我们按面值赎回了所有未偿还的款项 4.50% 2023 年到期的优先票据，赎回价格等于本金 $500,000，加上应计和未付利息。赎回后，我们因提前清偿债务而录得亏损 $44在截至2023年3月31日的三个月中，这代表了与这些票据相关的未摊销发行成本。
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



注意事项 8。股东权益
分布
在截至2023年3月31日的三个月中，我们向普通股股东申报并支付了定期季度分配，具体如下：
申报日期记录日期支付日期每股普通股股息总分布
2023年1月12日2023年1月23日2023年2月16日$0.20 $33,090 
2023年4月13日，我们宣布向截至2023年4月24日的登记在册的普通股股东定期进行季度分配0.20每股，或大约 $33,090。我们预计将在2023年5月18日左右支付这笔款项。
股票购买
在截至2023年3月31日的三个月中，我们共购买了 4,971我们的普通股的加权平均价格为美元9.28每股，来自RMR的某些前高级管理人员和雇员，以履行与授予我们的普通股奖励有关的预扣税和付款义务。我们根据收购当日纳斯达克股票市场有限责任公司（Nasdaq Stock Market LLC）或纳斯达克收盘时的普通股交易价格，按其公允市场价值扣留和购买了这些股票。
注意事项 9。与RMR签订的商业和物业管理协议
我们有 不雇员。我们运营业务所需的人员和各种服务由RMR提供给我们。我们有 二与RMR签订的向我们提供管理服务的协议：（1）业务管理协议，与我们的总体业务有关；（2）物业管理协议，涉及我们在净租赁投资组合中的物业层面运营，不包括租赁给TA的房产、我们一家酒店的办公楼部分以及我们可能不时要求RMR管理的酒店的重大翻新或重新定位活动。
我们确认应支付给RMR的净业务管理费为美元8,385和 $9,878分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。根据我们的业务管理协议中定义的截至2023年3月31日和2022年3月31日的普通股总回报率，我们在截至2023年3月31日或2022年3月31日的三个月中确认的净业务管理费中不包含任何激励费。2023 年年度激励费的实际金额（如果有）将基于我们的业务管理协议中定义的普通股总回报率 三年期限截至2023年12月31日，并将于2024年1月支付。在截至2022年12月31日的年度中，我们没有向RMR支付激励费。我们在简明的综合收益（亏损）合并报表中包括一般费用和管理费用中的业务管理费金额。
我们确认应支付给RMR的物业管理和施工监督费为美元1,412和 $1,663分别在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中。在这些金额中，在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，美元945和 $1,018在我们的简明综合收益（亏损）和美元合并报表中，财产管理费分别计入了其他运营支出467和 $645在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，建筑费和监督费分别资本化。资本化的金额包含在我们的简明合并资产负债表中的建筑、装修和设备中，并在相关资本资产的估计使用寿命内进行折旧。
我们通常负责我们的所有运营费用，包括RMR代表我们产生或安排的某些费用。我们通常不负责支付RMR向我们提供管理服务所产生的就业、办公或管理费用，但分配到我们的净租赁物业专门或部分工作的RMR员工的就业和相关费用、我们在RMR中央会计人员的工资、福利和其他相关费用中所占的份额、我们在RMR提供内部审计职能的成本中所占的份额以及另有约定的除外。我们补偿了 RMR $1,003和 $764分别用于截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的这些费用和成本。我们在简明合并综合收益（亏损）表中酌情将这些金额计入其他运营支出和销售、一般和管理费用。
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



注意 10。关联人交易
我们与TA、Sonesta、RMR、The RMR Group, Inc.或RMR Inc. 以及与之相关的其他公司有关系以及历史和持续的交易，包括RMR或其子公司向其提供管理服务的其他公司，其中一些公司的受托人、董事或高级管理人员也是我们的受托人或高级管理人员。RMR 是 RMR Inc. 的多数股权运营子公司。我们的董事会主席兼管理受托人之一亚当·波特诺伊是 ABP Trust 的唯一受托人、高级管理人员和控股股东，是 RMR Inc. 的控股股东、董事会主席、董事总经理兼总裁兼首席执行官以及 RMR 的高级管理人员和员工。John G. Murray 是我们的另一位管理受托人，在 2022 年 3 月 31 日之前担任我们的总裁兼首席执行官，他还担任 RMR 的高级管理人员和员工，我们的其他每位高级管理人员均担任 RMR 的高级管理人员。我们的一些独立受托人还担任RMR或其子公司向其提供管理服务的其他上市公司的独立受托人或独立董事。亚当·波特诺伊担任董事会主席以及这些公司的董事总受托人或董事总经理。RMR 的其他高管，包括默里先生和我们的某些其他官员，担任其中某些公司的董事受托人、董事总经理或高管。
TA。我们租赁 177根据我们的 TA 租约，我们的旅行中心到 TA。截至 2023 年 3 月 31 日，我们拥有大约 7.8占TA已发行普通股的百分比。RMR 为我们和 TA 提供管理服务，Adam D. Portnoy 还担任 TA 的董事会主席和董事总经理，自 2023 年 3 月 31 日起，他拥有实益所有权 661,505TA 普通股（包括通过 RMR）的股份，约为 4.4占TA已发行普通股的百分比。
有关我们与TA的关系、协议、交易和投资的更多信息，请参阅附注5、6和13。
索内斯塔。 索内斯塔是一家私营公司。波特诺伊先生是索内斯塔的最大所有者和控股股东，也是董事。Sonesta 的另一位董事是我们的另一位管理受托人、前总裁兼首席执行官，是 Sonesta 的总裁兼首席执行官，是 RMR 的高级管理人员和员工。索内斯塔的另一位董事担任RMR和RMR Inc.的执行副总裁、总法律顾问兼秘书，担任RMR Inc.的董事总经理和我们的秘书。RMR 还为 Sonesta 提供某些服务。截至 2023 年 3 月 31 日，我们拥有大约 34Sonesta 和 Sonesta 管理的百分比 194我们的酒店。有关我们与 Sonesta 的关系、协议和交易的更多信息，请参阅附注 4、5 和 6。
我们的经理 RMR。 我们有 二与RMR达成协议，向我们提供管理服务。有关我们与 RMR 签订的管理协议的更多信息，请参阅注释 9。
关于TA合并协议，RMR于2023年2月15日与英国石油公司签订了一项投票协议，根据该协议，RMR同意将其所有TA普通股投票支持TA合并，反对任何替代收购提案，包括TA合并协议中定义的任何更优提案。
有关这些关系和某些其他此类关系以及某些其他关联人交易的更多信息，请参阅我们的 2022 年年度报告。
注意 11。所得税
根据经修订的1986年《美国国税法》或IRC，我们选择作为房地产投资信托基金纳税，因此，只要我们将应纳税所得额分配给股东并满足某些组织和运营要求，我们的营业收入通常无需缴纳联邦和大多数州的所得税。尽管我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，但在加拿大、波多黎各和某些州，我们仍需缴纳所得税。此外，我们将管理的酒店出租给我们的全资TRS，与我们的大多数子公司不同，这些公司单独提交合并纳税申报表，并缴纳联邦、州和国外所得税。我们的合并所得税条款包括与我们的TRS运营相关的所得税条款，以及尽管我们有资格作为房地产投资信托基金征税，但我们仍产生的某些州和国外所得税。
在截至2023年3月31日的三个月中，我们确认的所得税优惠为美元3,780，其中包括 $2,297的州税收优惠和 $1,483的外国税收优惠。在截至2022年3月31日的三个月中，我们确认的所得税支出为美元695，其中包括 $581的州税支出和 $114的外国税收支出。
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）




注意 12。区段信息
我们将酒店和净租赁投资组合汇总为 二基于相似的运营和经济特征，应报告的细分市场、酒店投资和净租赁投资。
在截至2023年3月31日的三个月中
酒店净租约企业合并
收入：    
酒店营业收入$334,796 $— $— $334,796 
租金收入— 94,413 — 94,413 
总收入334,796 94,413 — 429,209 
费用：    
酒店运营费用299,566 — — 299,566 
其他运营费用— 3,905 — 3,905 
折旧和摊销53,385 46,654 — 100,039 
一般和行政— — 10,911 10,911 
与交易相关的成本— — 887 887 
支出总额352,951 50,559 11,798 415,308 
出售房地产的净收益41,898 — — 41,898 
股票证券的未实现收益，净额— — 49,430 49,430 
利息收入30 2 2,754 2,786 
利息支出— (6,322)(75,258)(81,580)
提前偿还债务造成的损失
— — (44)(44)
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益
23,773 37,534 (34,916)26,391 
所得税优惠— — 3,780 3,780 
被投资者的亏损净值— — (4,221)(4,221)
净收益（亏损）$23,773 $37,534 $(35,357)$25,950 
 截至2023年3月31日
酒店净租约企业合并
总资产$3,833,782 $3,229,292 $419,092 $7,482,166 
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（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



 截至2022年3月31日的三个月
酒店净租约企业合并
收入：    
酒店营业收入$297,406 $— $— $297,406 
租金收入— 96,358 — 96,358 
总收入297,406 96,358 — 393,764 
费用：    
酒店运营费用290,343 — — 290,343 
其他运营费用— 2,269 — 2,269 
折旧和摊销56,162 47,951 — 104,113 
一般和行政— — 11,989 11,989 
与交易相关的成本— — 1,177 1,177 
资产减值损失5,568 (68)— 5,500 
支出总额352,073 50,152 13,166 415,391 
出售房地产的净收益4,990 558 — 5,548 
股权证券的未实现亏损，净额— — (10,260)(10,260)
利息收入— — 273 273 
利息支出— — (92,344)(92,344)
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益(49,677)46,764 (115,497)(118,410)
所得税支出— — (695)(695)
被投资者的亏损净值— — (717)(717)
净收益（亏损）$(49,677)$46,764 $(116,909)$(119,822)
 截至2022年12月31日
酒店净租约企业合并
总资产$3,882,701 $3,376,295 $229,195 $7,488,191 
注意 13。资产和负债的公允价值
下表列出了我们截至2023年3月31日按公允价值计值的某些资产，按每项资产估值中使用的投入水平进行了分类，如公认会计原则下的公允价值层次结构所定义。
报告日的公允价值使用
描述总计相同资产在活跃市场上的报价（级别 1）重要的其他可观测输入（级别 2）大量不可观察的输入（级别 3）
经常性公允价值计量资产：
对 TA 的投资 (1)
$102,485 $102,485 $— $— 
(1)有关我们对TA的投资的更多信息，请参见注6。
除了上表中包含的资产外，我们的金融工具还包括我们的现金及现金等价物、限制性现金、应收租金、循环信贷额度、应付净租赁抵押贷款票据和优先票据。 截至2023年3月31日和2022年12月31日，由于这些额外金融工具的短期性质或浮动利率，其公允价值接近其在我们简明的合并资产负债表中的账面价值，但以下情况除外：
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



2023年3月31日2022年12月31日
账面价值 (1)
公允价值
账面价值 (1)
公允价值
优先无抵押票据，2023年到期 4.50%
$— $— $499,925 $491,345 
优先无抵押票据，到期于 2024 年 4.65%
349,612 341,250 349,510 334,292 
优先无抵押票据，到期于 2024 年 4.35%
822,855 789,121 822,487 749,983 
优先无抵押票据，2025年到期 4.50%
348,665 321,615 348,493 301,893 
优先无抵押票据，2025年到期 7.50%
794,257 789,400 793,673 762,344 
优先无抵押票据，将于2026年到期 5.25%
346,754 306,250 346,472 292,282 
优先无抵押票据，将于2026年到期 4.75%
447,889 375,597 447,736 354,128 
优先无抵押票据，2027年到期 4.95%
397,105 338,604 396,916 315,040 
优先无抵押票据，2027年到期 5.50%
444,786 402,057 444,505 387,522 
2028年到期的净租赁抵押贷款票据 5.60%
551,789 589,961 — — 
优先无抵押票据，2028年到期 3.95%
394,493 312,148 394,206 283,996 
优先无抵押票据，2029年到期 4.95%
419,882 325,686 419,684 293,718 
优先无抵押票据，到期于 2030 年 4.375%
392,206 298,476 391,923 264,280 
金融负债总额$5,710,293 $5,190,165 $5,655,530 $4,830,823 
(1)账面价值包括未摊销的折扣和保费以及发行成本。
在 2023 年 3 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日，我们使用当时未发行优先票据（2 级投入）的买入价和卖出价的平均值估算了优先票据的公允价值。2023年3月31日，我们使用折扣现金流分析和截至衡量日的当前现行市场利率（三级输入）估算了净租赁抵押贷款票据的公允价值。由于无法观察到三级投入，我们的估计价值可能与实际公允价值存在重大差异。
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目录
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
以下讨论应与我们的简明合并财务报表及其附注一起阅读，这些报表包含在本表10-Q季度报告第一部分第1项和我们的2022年年度报告中。
概述（以千美元计，共享金额和每间客房的酒店数据除外）
我们是根据马里兰州法律组建的房地产投资信托基金。截至2023年3月31日，我们在46个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各拥有985处房产。
为了应对通货膨胀压力，自2022年初以来，美联储已多次提高联邦基金利率，并表示可能会进一步加息。美国和全球的这些通货膨胀压力和利率上升使人们越来越担心美国经济可能很快陷入经济衰退，并造成了金融市场的混乱。消费者信心、企业旅行和住宿需求将继续受到经济和市场状况、失业水平、在家办公政策、技术使用和更广泛的经济趋势的影响。劳动力成本的增加和其他价格上涨可能会继续对我们的酒店运营和租户的运营产生负面影响。经济衰退或金融市场的持续或加剧混乱可能会对我们的财务状况、酒店的运营和租户的运营以及他们续订我们的租约或向我们支付租金的能力或意愿产生不利影响，可能会限制我们获得新的或替代融资的能力，可能会增加我们的资本成本，并可能导致我们的财产和证券的价值下跌。
管理协议和租约。截至 2023 年 3 月 31 日，我们拥有 220 家根据四份协议运营的酒店。截至当日，我们将所有这些酒店出租给我们的全资TRS，这些酒店由酒店运营公司管理。截至2023年3月31日，我们拥有765处服务型房产，其中179名租户签订了 “三网” 租约，租户通常负责支付运营费用和资本支出。我们的简明合并综合收益（亏损）表包括我们所管理酒店的酒店运营收入和酒店运营支出以及净租赁物业的租金收入和其他运营支出。
酒店投资组合。 截至2023年3月31日，我们拥有220家酒店。在截至2023年3月31日的三个月中，与2022年同期相比，美国酒店业普遍实现了平均每日房价（ADR）、每间可用客房收入（RevPAR）和入住率的增加。下表汇总了我们所有酒店在所述期间的这些收入指标，我们认为这些指标是衡量我们酒店绩效的关键指标。
截至3月31日的三个月
20232022改变
所有酒店
酒店数量220 298 (78)
客房或套房数量37,527 47,285 (9,758)
占用率57.6 %53.3 %4.3 pts
ADR$138.73 $115.24 20.4 %
revPAR $79.91 $61.42 30.1 %
可比酒店数据。我们在可比的基础上列出了所列各时期的RevPAR、ADR和入住率，以方便各时期之间的比较。我们通常将可比酒店定义为那些由我们拥有并在整个比较期内开放和运营的酒店。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们的可比业绩不包括一家在报告所述期间暂停运营的酒店。下表汇总了所列期间的这些收入指标。
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目录
截至3月31日的三个月
20232022改变
同类酒店
酒店数量219 219 — 
客房或套房数量37,429 37,429 — 
占用率57.7 %53.9 %3.8 pts
ADR$138.73 $121.77 13.9 %
RevPAR$80.05 $65.63 22.0 %
净租赁投资组合。截至2023年3月31日，我们拥有765处以服务为导向的零售物业 13,319,743租赁给179名租户的平方英尺按 “三网” 租约（租户负责支付运营费用和资本支出），要求年最低租金为369,756美元。截至2023年3月31日，我们的净租赁投资组合占用率为97.4％，加权（按年最低租金计算）租赁期为9.4年，在21个不同行业运营139个品牌。TA 是我们最大的租户。截至2023年3月31日，我们在五份租约中向TA租赁了177个旅行中心，这些租约将在2029年至2035年之间到期，要求年最低租金为246,110美元。
正如在本10-Q表季度报告中其他地方披露的那样，我们签订了与TA合并有关的同意协议，根据该协议，除其他外，我们同意修改和重申现有的TA租赁和担保协议，该协议自TA合并之时起生效。
我们的酒店运营协议和净租赁协议的更多细节载于本10-Q季度报告第一部分第1项的简明合并财务报表附注5和10以及下文的表格和附注。

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目录
运营业绩（千美元金额，股票金额除外）
截至2023年3月31日的三个月与截至2022年3月31日的三个月相比
在截至3月31日的三个月中，
  增加% 增加
20232022（减少）（减少）
收入：    
酒店营业收入$334,796 $297,406 $37,390 12.6 %
租金收入94,413 96,358 (1,945)(2.0)%
总收入429,209 393,764 35,445 9.0 %
费用：    
酒店运营费用299,566 290,343 9,223 3.2 %
其他运营费用3,905 2,269 1,636 72.1 %
折旧和摊销-酒店53,385 56,162 (2,777)(4.9)%
折旧和摊销-净租赁财产46,654 47,951 (1,297)(2.7)%
折旧和摊销总额100,039 104,113 (4,074)(3.9)%
一般和行政10,911 11,989 (1,078)(9.0)%
与交易相关的成本887 1,177 (290)(24.6)%
资产减值亏损，净额— 5,500 (5,500)(100.0)%
支出总额415,308 415,391 (83)— %
其他营业收入：
出售房地产的净收益41,898 5,548 36,350 n/m
股票证券的未实现收益（亏损），净额49,430 (10,260)59,690 n/m
利息收入2,786 273 2,513 n/m
利息支出(81,580)(92,344)10,764 11.7 %
提前偿还债务造成的损失(44)— (44)n/m
所得税前的收益（亏损）和被投资方亏损中的权益26,391 (118,410)144,801 (122.3)%
所得税优惠（费用）3,780 (695)4,475 n/m
被投资方亏损中的权益(4,221)(717)(3,504)n/m
净收益（亏损）$25,950 $(119,822)$145,772 121.7 %
加权平均已发行股数（基本和摊薄后）164,867 164,667 200 0.1 %
普通股每股净收益（亏损）（基本和摊薄）$0.16 $(0.73)$0.89 (121.9)%
以下提及的收入和支出类别的变化涉及截至2023年3月31日的三个月的合并业绩与截至2022年3月31日的三个月的合并业绩的比较。
酒店营业收入。 酒店营业收入的增加主要是由于2023年期间我们某些酒店的入住率和平均房价的增加（72,500美元），但部分被2022年1月1日以来某些酒店的销售所抵消（35,110美元）。我们酒店的其他运营统计数据包含在第 28 页的表格中。
租金收入。 租金收入的减少主要是由于2023年期间无法收回的款项的储备金增加所致。
酒店运营费用。酒店运营支出的增加主要是由于某些托管酒店的入住率增加导致工资和福利增加（28,664美元），客房、食品和饮料、营销和销售费用、管理费和其他运营支出（16,892美元）的增加，部分被房地产税的减少以及自2022年1月1日以来某些酒店的出售（36,333美元）所抵消。
其他运营费用。其他运营支出的增加主要是由于某些净租赁物业的运营费用增加，但部分被自2022年1月1日以来某些净租赁物业的出售所抵消。
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目录
折旧和摊销-酒店。折旧和摊销——酒店的减少主要是由于出售某些酒店和我们的某些折旧资产已完全折旧（4,473美元），但部分被2022年1月1日以来与资本增加相关的折旧和摊销（1,696美元）所抵消。
折旧和摊销-净租赁财产。 折旧和摊销——净租赁物业的减少主要是由于我们的某些折旧资产已完全折旧（1,362美元）以及自2022年1月1日以来出售某些净租赁物业（90美元），但部分被2022年1月1日以来与资本增加相关的折旧和摊销（155美元）所抵消。
一般和行政。 一般和管理费用的减少主要是由于业务管理费的减少（1,494美元），但法律和会计费的增加（560美元）部分抵消。
交易相关成本ts。截至2023年3月31日的三个月中，交易相关成本主要包括与潜在收购相关的成本。截至2022年3月31日的三个月中，交易相关成本主要是与我们的酒店品牌重塑活动相关的费用。
资产减值亏损，净额。在截至2022年3月31日的三个月中，我们记录了5,500美元的资产减值亏损，将25家酒店的账面价值减至估计的公允价值减去销售成本。
出售房地产的净收益。在截至2023年3月31日的三个月中，与出售18家酒店有关的房地产销售净收益为41,898美元。在截至2022年3月31日的三个月中，我们出售房地产的净收益为5,548美元，这与出售五家酒店和两处净租赁物业有关。
股票证券的未实现收益（亏损），净额。 股票证券的未实现收益（亏损）净额代表截至2023年3月31日和2022年3月31日将我们对TA普通股投资的账面价值调整为公允价值所需的调整。
利息收入。利息收入的增加主要是由于2023年期间利率的提高。
利息支出。利息支出的减少主要是由于2023年期间平均未偿借款减少。
提前清偿债务造成的损失。我们记录了因提前偿还与赎回某些优先无抵押票据有关的债务而蒙受的损失。

所得税优惠（支出）。2023 年从所得税支出变为所得税优惠的主要原因是 2023 年期间我们的州税和外国税收减少。
被投资者的亏损净值。被投资者的亏损净值代表我们在索内斯塔收益中所占的比例。
净收入。与2022年相比，我们在2023年期间的净收益和普通股每股净收益（基本收益和摊薄后收益）均有所增加，这主要是由于上面讨论的收入和支出变化。
流动性和资本资源（以千美元计，股票金额除外）
我们的经理和租户
截至 2023 年 3 月 31 日，我们所有 220 家酒店均由四家酒店运营公司管理。截至2023年3月31日，我们的765处净租赁物业已出租给179名租户。运营和维护我们物业的费用通常由酒店经理作为我们的代理人支付，或者由我们的租户自付。我们的酒店经理和租户的资金通常来自房地产运营费用以及应付给我们的回报和租金，如果这些各方自己为业主的优先回报和租金提供资金，则来自各自的资源。截至 2023 年 3 月 31 日，我们的酒店经理包括索内斯塔（194 家酒店）、凯悦（17 家酒店）、丽笙酒店（八家酒店）和 IHG（一家酒店）。TA 是我们最大的租户（177 个旅行中心）。
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根据我们对租金可收性的评估，在截至2023年3月31日的三个月中，我们记录的无法收回的金额准备金为3540美元，并在截至2022年3月31日的三个月中将无法收回的金额准备金减少了507美元。截至2023年3月31日和2022年12月31日，我们的无法收回的租金储备金分别为11,209美元和7,697美元，包含在简明合并资产负债表中的其他资产中。
我们将净租赁覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益（EBITDAR），除以应付给我们的年度最低租金，再加上物业的最低租金加权到净租赁投资组合的最低租金总额。根据租户提供的最新运营信息（如果有），用于确定租金覆盖范围的息税折旧摊销前利润金额通常是最近十二个月的金额。租户提供的运营报表通常未经审计，在某些情况下，可能不是根据公认会计原则编制的，也没有得到我们的独立验证。在我们没有租户财务信息的情况下，我们会根据拥有相同品牌或同一行业运营财务报表的其他租户计算该期间的隐含承保率。因此，我们认为，使用这种隐含的覆盖率指标可以更合理地估计这些租户最近的经营业绩和财务状况。截至2023年3月31日和2022年3月31日，我们的净租赁物业覆盖率分别为2.98倍和2.67倍。
我们的运营流动性和资本资源
我们用于支付运营和资本支出、还本付息义务和向股东分配的主要资金来源是酒店业主的优先回报、净租赁投资组合的租金以及循环信贷额度下的借款。我们每月从经理和租户那里获得业主的优先回报和租金。在按月或按季度支付管理费和其他扣除额（如果有）后，我们可能会获得额外的回报、租金百分比以及我们在所管理酒店的营业利润中所占的份额，这些金额通常需要进行年度对账。我们认为，这些资金来源将足以支付我们的运营费用和资本支出，偿还债务并在未来十二个月以及此后可预见的将来向股东进行分配。但是，由于经济状况，包括美国进入经济衰退或其他情况，我们的经理和租户可能无法或不愿在到期时向我们支付业主的优先回报和租金，因此，我们的现金流和净收入将下降，我们可能需要减少甚至取消对普通股股东的分配。此外，我们的循环信贷额度将于2023年7月15日到期，我们没有剩余的延期选择。尽管我们目前预计将在新融资机制到期之前进入新融资机制或获得替代融资，但无法保证我们会成功这样做。
以下是我们在报告所述期间现金流的来源和用途摘要（千美元）：
截至3月31日的三个月
20232022
期初的现金和现金等价物以及限制性现金$45,420 $947,418 
提供的净现金（用于）：
经营活动12,373 (11,983)
投资活动114,252 38,870 
筹资活动23,791 (1,733)
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$195,836 $972,572 
与2022年期间用于经营活动的现金相比，2023年期间经营活动提供的现金发生了变化，这主要是由于我们的酒店投资组合获得的回报增加，以及2023年期间的利息支出减少。与2022年相比，2023年期间投资活动提供的现金流增加主要是由于出售房地产的收益增加。从2022年期间用于融资活动的现金流向2023年期间融资活动提供的现金流的变化主要是由于净租赁抵押贷款票据的发行，但部分被优先无抵押票据的偿还以及2023年期间对普通股股东的分配增加所抵消。
通过满足某些要求，我们保持了在IRC下作为房地产投资信托基金的纳税资格。我们向由酒店运营公司管理的全资 TRS 租赁 220 家酒店。作为房地产投资信托基金，我们预计不会为我们的大部分收入缴纳联邦所得税；但是，我们的TRS实现的超过他们向我们支付的租金的收入需要按企业所得税税率缴纳美国联邦所得税。此外，我们在加拿大和波多黎各的酒店获得的收入在这些司法管辖区需要纳税，尽管我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，但在我们拥有房产的某些州，我们仍需要纳税。
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我们的投融资流动性和资本资源
我们的酒店运营协议通常规定，如有必要，我们可以向我们的经理和租户提供超过托管 FF&E 储备金或没有 FF&E 储备金时可用的金额的资金，用于酒店的资本改善。在截至 2023 年 3 月 31 日的三个月中，我们出资了 19,993 美元，用于超出酒店可用的 FF&E 储备金的资本改善。我们目前预计将在2023年最后九个月使用手头现金为某些酒店的资本改善提供20万美元的资金。
我们的一些酒店总销售额的不同百分比被托管为FF＆E储备金，用于为未来的资本改善提供资金。我们拥有我们酒店的所有FF&E托管人。在截至2023年3月31日的三个月中，我们的某些酒店经理向这些账户存入了1,923美元，并从FF&E储备托管账户中花费了1,558美元，用于翻新和翻新我们的酒店。截至2023年3月31日，这些托管账户中有7,479美元的存款，由我们直接持有，并作为限制性现金反映在我们的简明合并资产负债表中。
我们的净租赁投资组合租赁不需要 FF&E 托管存款。但是，这些租约下的租户必须维护租赁的财产，包括结构和非结构构件。我们的某些净租赁组合租约（包括TA）下的租户可能会要求我们购买符合条件的租赁设施的资本改善措施，以换取最低租金上涨，或者我们可能同意在执行新租约或续订现有租约时为租户的改善提供补贴。在截至2023年3月31日的三个月中，我们没有为租赁给TA的房产提供任何资本改善资金。租户没有义务提出要求，我们也没有义务购买任何此类改善措施。在截至2023年3月31日的三个月中，我们资助了219美元，用于其他净租赁物业的资本改善。正如本10-Q表季度报告的其他部分所披露的那样，我们签订了与TA合并有关的同意协议，根据该协议，除其他外，我们同意修改和重申现有的TA租赁和担保协议，该协议自TA合并之时起生效。截至2023年3月31日，我们有2515美元的与某些净租赁租户相关的未用租赁相关债务。
在截至2023年3月31日的三个月中，我们出售了18家拥有2526间客房的酒店，总销售价格为157,230美元，不包括交易成本。从2023年4月1日到2023年5月5日，我们出售了两处净租赁房产，面积为2384平方英尺，总销售价格为620美元（不包括交易成本），并继续销售另外两处净租赁房产，面积为7,283平方英尺。我们预计将资产出售的收益用于一般商业目的，其中可能包括偿还债务。
在截至2023年3月31日的三个月中，我们申报并使用手头现金向普通股股东支付了定期季度分配，具体如下：
申报日期记录日期支付日期每股普通股股息总分布
2023年1月12日2023年1月23日2023年2月16日$0.20 $33,090 
2023年4月13日，我们宣布向截至2023年4月24日登记在册的普通股股东的定期季度分配为每股0.20美元，合33,090美元。我们预计将在2023年5月18日左右支付这笔款项。
为了满足我们进行分配或支付运营或资本支出的愿望或需要而产生的现金需求，我们维持了80万美元的循环信贷额度，该额度受我们的信贷协议管辖。我们的循环信贷额度的到期日为2023年7月15日。我们需要按伦敦银行同业拆借利率的利率支付利息，加上每年250个基点的溢价，截至2023年3月31日，伦敦银行同业拆借利率的下限为0.50％。我们还为循环信贷额度下的贷款承诺总额支付融资费，截至2023年3月31日，该贷款承诺为每年30个基点。利率溢价和贷款费均可根据我们信用评级的变化进行调整。在满足某些财务契约的前提下，我们可以在到期之前偿还和再借用循环信贷额度下的可用资金，并且在到期之前无需偿还本金。截至2023年3月31日，我们的循环信贷额度下借款的年应付利率为7.36％。
我们的循环信贷额度由73处房产担保，未折旧账面价值为 $1,560,880从 2023 年 3 月 31 日起，为我们在信贷协议下的义务提供担保。
截至2023年3月31日，我们的循环信贷额度下没有未偿还的借款。
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截至2023年3月31日，我们的定期债务到期日（循环信贷额度除外）如下：
类型年成熟度
高级无抵押票据2024$1,175,000 
高级无抵押票据20251,150,000 
高级无抵押票据2026800,000 
高级无抵押票据2027850,000 
高级无抵押票据2028400,000 
净租赁抵押贷款票据2028610,037 
高级无抵押票据2029425,000 
高级无抵押票据2030400,000 
$5,810,037 
我们的无抵押债务均不要求在到期日之前偿还本金或偿债基金。我们的抵押贷款票据要求每月还清本金，如本10-Q表季度报告第一部分第3项所述。
2023年2月10日，发行人发行了净租赁抵押贷款票据本金总额为610,200美元。这些票据无追索权，由发行人的资产担保，其中包括308处净租赁物业，截至2023年3月31日，年最低租金为65,381美元，账面账面总值为754,913美元。扣除初始购买者折扣和发行成本后，本次发行的净收益为550,564美元。我们同时宣布提前赎回2023年到期的未偿还的4.50％优先票据，赎回价格等于50万美元的本金，加上赎回的应计和未付利息，但不包括赎回日期。此次赎回于2023年3月8日进行，使用了所述净租赁抵押贷款票据的收益。
净租赁抵押贷款票据汇总如下：
笔记类别标准普尔评级
截至2023年3月31日的未偿本金
优惠券利率任期成熟度
A 级AAA$304,873 5.15%5 年2028 年 2 月
B 级AA172,964 5.55%5 年2028 年 2 月
C 级A132,200 6.70%5 年2028 年 2 月
总数/加权平均值$610,037 5.60%

我们目前预计将使用手头现金、运营现金流、循环信贷额度下的借款、任何资产出售的净收益以及发行股票或债务证券的净收益为我们的运营、资本支出、投资、未来债务到期日、向股东的分配和其他一般业务目的提供资金。
当我们的循环信贷额度下有大量未偿还的款项或债务方法的到期日时，我们目前预计将探索再融资替代方案。此类替代方案可能包括承担额外债务、发行新的股权证券和出售房产。我们有有效的上架注册声明，允许我们快速发行公共证券，但它不能保证此类证券会有买家。我们还可能寻求参与可能为我们提供额外融资来源的合资企业或其他安排。我们还可能承担我们可能收购的房产的抵押贷款债务，或者为现有房产获得抵押融资。
尽管我们认为我们通常可以获得各种类型的融资，包括债务或股权，为未来的收购提供资金，偿还债务和其他债务，但我们无法确定我们能否完成任何债务或股权发行或其他类型的融资，也无法确定未来任何公共或私人融资的成本不会增加。
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我们完成未来债务交易的能力以及与之相关的成本主要取决于信贷市场状况以及我们当时对信贷的看法。我们无法控制市场状况。我们的信用评级取决于信用评级机构对我们的商业行为和计划的评估，包括我们维持收益、错开债务到期日以及平衡债务和股权资本使用的能力，以便我们的财务业绩和杠杆率使我们能够灵活地抵御任何合理预期的不利变化。同样，我们未来筹集股权资本的能力将主要取决于股权资本市场状况以及我们开展业务以维持和增加运营现金流的能力。我们打算以能够为投资和融资活动提供合理资本的方式开展业务活动。但是，正如本10-Q表季度报告的其他部分所讨论的那样，当前乃至未来的通货膨胀状况、提高或持续的高利率以及可能的衰退的影响尚不确定，可能会对我们和我们的运营产生各种负面影响，包括融资可用性下降和融资成本增加。此外，这种情况还可能扰乱整个资本市场，限制我们从公共来源或以优惠条件获得融资的机会，尤其是在全球金融市场经历重大混乱的情况下。
债务契约
截至2023年3月31日，我们的债务包括520万美元的公开发行定期债务和由308处净租赁物业担保的抵押贷款票据本金总额610,037美元。有关我们债务的更多信息，请参阅本10-Q表季度报告第一部分第1项中包含的简明合并财务报表附注7。
我们公开发行的定期债务受我们的契约和相关补充文件管辖。这些契约和相关补充文件以及我们的信贷协议包含的契约通常限制了我们承担债务的能力，包括由房产抵押贷款担保的超过计算金额的债务，并要求我们维持各种财务比率。我们的信贷协议、净租赁抵押贷款票据和我们的无抵押优先票据、契约及其补充文件规定，在某些违约事件发生和持续发生时，加快支付所有未偿款项，例如，就我们的信贷协议而言，我们的控制权变更，包括RMR停止担任我们的业务经理。截至2023年3月31日，我们认为我们遵守了契约及其补充文件、净租赁抵押贷款票据和信贷协议下的所有契约。
优先票据契约契约
下表汇总了截至2023年3月31日我们的优先无抵押票据的契约和相关补充文件所要求的财务测试结果：
实际结果契约要求
债务总额/调整后的总资产54.8%最大值为 60%
担保债务/调整后的总资产5.8%最大值为 40%
可用于还本付息/还本付息的合并收入 1.90x最低 1.50 倍
未抵押资产总额/无抵押债务157.1%最低 150%
我们承担额外债务的能力取决于是否满足所需的契约水平，并受我们的信贷协议和优先票据契约的条款的约束。
加速和交叉默认
我们的契约及其补充文件和我们的信贷协议均不包含加速条款，这可能是由我们的债务评级的变化引发的。但是，根据我们的信贷协议，我们最高的优先债务评级用于确定我们支付的费用和利率。因此，如果该债务评级被下调，我们在循环信贷额度下的利息支出和相关成本将增加。
我们的公共债务契约及其补充文件包含针对任何其他20,000美元或以上的债务的交叉违约条款（就我们在2016年2月签订的契约及其补充协议而言，为50,000美元或以上）。同样，我们的信贷协议对追索权为25,000美元或以上的其他债务和75,000美元或以上的无追索权债务也有交叉违约条款。
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担保人补充信息
我们在2025年到期的7.50％无抵押优先票据或2025年票据中的80万美元以及2027年到期的5.50％无抵押优先票据中的45万美元或2027年票据由我们的所有子公司以连带和优先无抵押为基础进行全额无条件担保，但某些除外子公司，包括我们的外国子公司和根据我们的信贷协议质押的子公司。根据为此类有担保债务提供担保的抵押品的价值，票据和担保实际上将分别排在我们和子公司担保人的所有有担保债务之后，并且在结构上将排在不为票据担保的任何子公司的所有债务和其他负债以及任何优先股之后。我们剩余的395万美元优先无抵押票据没有任何担保。
子公司担保人对2025年票据和2027年票据的担保以及该子公司担保人在管理票据的契约下的所有其他义务将自动终止，在某些情况下，包括在（a）票据获得穆迪投资者评级等于或高于Baa2（或等价物）的评级之日或之后，该子公司担保人将自动免除该子公司担保和此类契约下的所有义务标准和提供的服务，或穆迪或BBB（或同等机构）普尔评级服务或标准普尔，或者如果穆迪或标准普尔因我们无法控制的原因停止对票据进行评级，则获得任何其他评级机构的同等投资等级评级，以及 (b) 契约下没有发生违约或违约事件，并且仍在继续。我们的非担保子公司是独立而不同的法律实体，没有义务通过股息、分配、贷款或其他方式支付这些票据或担保的任何到期款项，也没有义务为此提供任何资金，无论是股息、分配、贷款还是其他付款。这些票据的持有人从我们的非担保子公司任何资产中受益的权利须事先偿还这些子公司的债权人和任何优先股持有人的索赔。因此，这些票据和相关担保在结构上将优先于我们子公司不为这些票据提供担保的所有债务、担保和其他负债，包括对我们其他债务的担保或质押、租赁协议下的付款义务、贸易应付账款和优先股。
下表在扣除（i）我们与子公司担保人之间的公司间交易和余额以及（ii）我们任何非担保子公司的收益权益和任何投资后，合并列出了我们和子公司担保人的财务信息：
截至2023年3月31日截至2022年12月31日
不动产，净额 (1)
$4,610,288 $5,316,318 
公司间余额 (2)
756,902 580,684 
其他资产，净额717,011 723,092 
负债，净额$5,158,504 $5,655,530 
其他负债349,498 366,936 
三个月已结束
2023年3月31日
收入
$373,850 
开支
489,267 
净亏损
(115,417)
(1)截至2023年3月31日的净房地产包括我们直接拥有的189,891美元房产，不包含在子公司担保人的资产中。
(2)公司间余额代表来自非担保子公司的应收账款。
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财产和运营统计（以千美元计，酒店统计数据除外）
截至 2023 年 3 月 31 日，我们在美国、波多黎各和加拿大拥有并管理多元化的酒店和净租赁物业组合，拥有 22 个行业的 148 个不同品牌。
酒店投资组合
下表汇总了各酒店品牌在指定期间的运营统计数据，包括酒店经理向我们报告的ADR、入住率和RevPAR。提供的所有运营数据均基于我们的酒店经理在指定时期内提供的经营业绩。我们尚未独立核实经理的运营数据。
同类酒店*客房或套房数量占用率 ADRRevPAR
服务级别酒店数量三个月已结束
3月31日		三个月已结束
3月31日		三个月已结束
3月31日
品牌20232022改变20232022改变20232022改变
索尼斯塔酒店及度假村全方位服务22 7,149 56.9 %51.9 %5.0 pts$152.38 $144.09 5.8 %$86.70 $74.78 15.9 %
皇家索内斯塔全方位服务17 5,663 47.3 %36.8 %10.5 pts238.96 210.61 13.5 %113.03 77.50 45.8 %
雷迪森酒店全方位服务5 1,149 65.4 %57.5 %7.9 pts152.87 126.88 20.5 %99.98 72.96 37.0 %
皇冠假日酒店全方位服务1 495 58.4 %43.4 %15.0 pts139.80 121.33 15.2 %81.64 52.66 55.0 %
乡村酒店和套房全方位服务3 430 56.0 %52.2 %3.8 pts123.16 107.10 15.0 %68.97 55.91 23.4 %
全方位服务总数/平均值48 14,886 53.9 %46.3 %7.6 pts180.26 160.71 12.2 %97.16 74.41 30.6 %
索内斯塔精选选择服务44 6,427 51.1 %43.0 %8.1 pts118.88 108.16 9.9 %60.75 46.51 30.6 %
凯悦嘉轩酒店选择服务17 2,107 63.9 %58.6 %5.3 pts124.44 113.09 10.0 %79.52 66.27 20.0 %
选择服务总额/平均值61 8,534 54.3 %46.9 %7.4 pts120.50 109.69 9.9 %65.43 51.44 27.2 %
Sonesta ES 套房延长逗留时间60 7,643 63.5 %65.9 %(2.4)pts128.10 114.54 11.8 %81.34 75.48 7.8 %
索尼斯塔简易套房延长逗留时间50 6,366 64.4 %66.1 %(1.7)pts90.85 79.55 14.2 %58.51 52.58 11.3 %
长住总数/平均值110 14,009 63.9 %66.0 %(2.1)pts111.16 98.76 12.6 %71.03 65.18 9.0 %
同类酒店总数/平均值219 37,429 57.7 %53.9 %3.8 pts$138.73 $121.77 13.9 %$80.05 $65.63 22.0 %
*我们通常将可比酒店定义为那些由我们拥有并在整个比较期内开放和运营的酒店。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们的可比业绩不包括一家在报告所述期间暂停运营的酒店。
所有酒店*客房或套房数量占用率 ADRRevPAR
服务级别酒店数量三个月已结束
3月31日		三个月已结束
3月31日		三个月已结束
3月31日
品牌20232022改变20232022改变20232022改变
索尼斯塔酒店及度假村全方位服务22 7,149 56.9 %51.9 %5.0 pts$152.38$144.095.8 %$86.70 $74.78 15.9 %
皇家索内斯塔全方位服务17 5,663 47.3 %36.8 %10.5 分238.96210.6113.5 %113.03 77.50 45.8 %
雷迪森酒店全方位服务5 1,149 65.4 %57.5 %7.9 分152.87126.8820.5 %99.98 72.96 37.0 %
皇冠假日酒店全方位服务1 495 58.4 %43.4 %15.0 分139.80121.3315.2 %81.64 52.66 55.0 %
乡村酒店和套房全方位服务3 430 56.0 %52.2 %3.8 分123.16107.1015.0 %68.97 55.91 23.4 %
全方位服务总数/平均值48 14,886 53.9 %46.3 %7.6 分180.26160.7112.2 %97.16 74.41 30.6 %
索内斯塔精选选择服务44 6,427 51.1 %43.0 %8.1 分118.88108.169.9 %60.75 46.51 30.6 %
凯悦嘉轩酒店选择服务17 2,107 63.9 %58.6 %5.3 分124.44113.0910.0 %79.52 66.27 20.0 %
选择服务总额/平均值61 8,534 54.3 %46.9 %7.4 分120.50109.699.9 %65.43 51.44 27.2 %
简直是 ES 套件 延长逗留时间60 7,643 63.5 %65.9 %(2.4) pts128.10114.5411.8 %81.34 75.48 7.8 %
索尼斯塔简易套房延长逗留时间51 6,464 63.7 %65.1 %(1.4) pts90.8579.5514.2 %57.87 51.79 11.7 %
长住总数/平均值111 14,107 63.6 %65.5 %(1.9) pts111.1698.7612.6 %70.70 64.69 9.3 %
所有酒店总数/平均值220 37,527 57.6 %53.7 %3.9 分$138.73$121.7713.9 %$79.91 $65.39 22.2 %
*截至2023年3月31日拥有的所有酒店的业绩。不包括所述期间内酒店的销售业绩。
净租赁投资组合
截至2023年3月31日，我们的净租赁物业已占用97.4％，我们有27处房产可供出租。在截至2023年3月31日的三个月中，我们续订了11,577平方英尺（两处房产）的租约，加权（按可出租平方英尺计算）的平均租金比同一空间的先前租金高出3.1％。这些租约的加权（按可出租平方英尺计算）平均租赁期为5.1年。我们还签订了一份新的租约，租金为3,671平方英尺，比之前相同空间的租金高出38.8％。该租约的租赁期限为 10.2 年。
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目录
截至 2023 年 3 月 31 日，我们的净租赁租户经营超过 139 个品牌。下表根据年化最低租金列出了排名前十的品牌。
品牌建筑物数量
投资 (1)
占总投资的百分比
按年计算
最低租金 (2)
占年化总额的百分比
最低租金
覆盖范围 (3)
1.美国旅游中心133$2,289,189 44.8 %$169,067 45.7 %2.81 x
2.石油停靠中心441,021,226 20.0 %77,043 20.8 %2.36 x
3.大逃亡1498,242 1.9 %7,711 2.1 %7.19 x
4.终身健身392,617 1.8 %5,770 1.6 %2.35 x
5.AMC 剧院877,722 1.5 %5,248 1.4 %1.36 x
6.Buehler 的新鲜食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.48 x
7.哈特兰牙科5961,120 1.2 %4,629 1.3 %4.09 x
8.规范1053,673 1.1 %3,693 1.0 %2.07 x
9.快速换油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32 x
10.必胜客4045,285 0.9 %3,401 0.9 %1.94 x
其他 (4)
4261,242,703 24.3 %83,820 22.7 %3.60 x
总计765$5,107,970 100.0 %$369,756 100.0 %2.98 x
(1)代表我们房地产的历史成本加上我们资助的资本改善减去减值减记（如果有）。
(2)我们净租赁投资组合中的每份租赁都规定向我们支付最低租金。其中某些最低还款额由全额或有限担保担保。年化最低租金金额代表应付给我们的现金租金金额，不包括为记录某些租约下的定期租金变动而进行的调整（如果有）、根据我们与TA签订的租约应向我们支付的递延租金债务，以及根据我们的TA租约向我们支付的按直线拆除地下储罐的费用而向我们支付的预计未来付款，或我们支付的任何费用报销。
(3)有关我们对承保范围的定义，请参阅第 23 页。
(4)由129个不同的品牌组成，平均投资额为2917美元，每处房产的平均年最低租金为197美元。
截至2023年3月31日，以下列出了按年计算的最低租金计算的十大净租赁租户。
租户品牌隶属关系建筑物数量
投资 (1)
占总投资的百分比
按年计算
最低租金(2)
占年化总额的百分比
最低租金
覆盖范围 (3)
1.美国旅游中心有限公司美国旅行中心/石油停靠中心177$3,310,415 64.8 %$246,110 66.6 %2.67x
(4)
2.环球泳池有限公司大逃亡1498,242 1.9 %7,711 2.1 %7.19x
3.健康生活方式 II, LLC终身健身392,617 1.8 %5,770 1.6 %2.35x
4.美国多影院有限公司AMC 剧院877,722 1.5 %5,248 1.4 %1.36x
5.Styx 收购有限责任公司Buehler 的新鲜食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.48x

6.专业资源开发有限公司哈特兰牙科5961,120 1.2 %4,629 1.3 %4.09x
7.Norms 餐厅有限责任公司规范1053,673 1.1 %3,693 1.0 %2.07x
8.Express Oil Change，L.L.C快速换油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32x
9.飞行员旅行中心有限责任公司Flying J 旅行广场341,681 0.8 %3,247 0.9 %5.75x
10.Capitol Racquet Sports法院体育俱乐部439,688 0.8 %1,878 0.5 %1.35x
小计，前十名3063,901,351 76.4 %287,660 77.9 %2.84x
11.
其他 (5)
各种各样4591,206,619 23.6 %82,096 22.1 %3.50x
总计 765$5,107,970 100.0 %$369,756 100.0 %2.98x
(1)代表我们净租赁物业的历史成本加上我们资助的资本改善减去减值减记（如果有）。
(2)我们净租赁投资组合中的每份租赁都规定向我们支付最低租金。其中某些最低还款额由全额或有限担保担保。年化最低租金金额代表应付给我们的现金租金金额，不包括为记录某些租约下的定期租金变动而进行的调整（如果有）、根据我们与TA签订的租约应向我们支付的递延租金债务，以及根据我们的TA租约向我们支付的按直线拆除地下储罐的费用而向我们支付的预计未来付款，或我们支付的任何费用报销。
(3)有关我们对承保范围的定义，请参阅第 23 页。
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目录
(4)TA 是我们最大的租户。我们根据五份主租约向TA的子公司租赁了177个旅行中心（133个以TravelCenters of America品牌出租，44个以Petro Stoping Centers品牌出租），这些租约分别于2029、2031、2032、2033年和2035年到期。TA有两个续订选项，每个续订期限为15年，适用于所有旅行中心。除了支付我们的最低租金外，TA租赁还规定根据非燃料总收入超过基准水平（占非燃料收入的3.5％）的增长情况，向我们支付百分比租金。TA 剩余的 4,404 美元递延租金债务已于 2023 年 1 月支付。正如本10-Q表季度报告的其他部分所披露的那样，我们就TA合并签订了同意协议，根据该协议，除其他外，我们同意修改和重申现有的TA租赁和担保协议，该协议在TA合并时生效。
(5)由169名租户组成，平均投资额为2629美元，每处房产的平均年最低租金为179美元。
截至2023年3月31日，我们的净租赁租户在美国经济以服务为导向的零售行业的21个不同行业开展业务。
工业房产数量
投资 (1)
占总投资的百分比
按年计算
最低租金 (2)
占年化总额的百分比
最低租金
覆盖范围 (3)
旅行中心180$3,352,096 65.6%$249,357 67.4 %2.71 x
餐厅-快捷服务214290,901 5.7%19,735 5.3 %3.19 x
餐厅-休闲餐饮53192,320 3.8%11,940 3.2 %2.43 x
健康与健身13186,368 3.6%11,011 3.0 %1.95 x
电影院18160,044 3.1%11,696 3.2 %1.48 x
杂货店19129,152 2.5%9,223 2.5 %4.05 x
家居用品和休闲20120,702 2.4%9,838 2.7 %6.01 x
汽车设备与服务64107,054 2.1%7,665 2.1 %4.36 x
医疗、牙科诊所70102,494 2.0%8,268 2.2 %2.41 x
汽车经销商862,550 1.2%4,956 1.3 %5.73 x
娱乐461,436 1.2%4,319 1.2 %3.12 x
教育服务955,319 1.1%4,451 1.2 %1.79 x
日用商品商店455,112 1.1%3,874 1.0 %2.86 x
建筑材料2933,280 0.7%2,829 0.8 %7.39 x
洗车528,658 0.6%2,170 0.6 %3.45 x
杂项制造524,148 0.5%1,691 0.5 %18.01 x
药店和药房719,251 0.4%1,258 0.3 %0.59 x
体育用品317,742 0.3%1,090 0.3 %5.15 x
法律服务511,362 0.2%1,054 0.3 %1.89 x
一元商店32,971 0.1%189 0.1 %2.69 x
其他527,245 0.5%3,142 0.8 %5.97 x
空缺2767,765 1.3%— — %— x
总计 765$5,107,970 100.0%$369,756 100.0%2.98 x
(1)代表我们净租赁物业的历史成本加上我们资助的资本改善减去减值减记（如果有）。
(2)我们净租赁投资组合中的每份租赁分别规定向我们支付最低租金。其中某些最低还款额由全额或有限担保担保。年化最低租金金额代表应付给我们的现金租金金额，不包括为记录某些租约下的定期租金变动而进行的调整（如果有）、根据我们与TA签订的租约应向我们支付的递延租金债务，以及根据我们的TA租约向我们支付的按直线拆除地下储罐的费用而向我们支付的预计未来付款，或我们支付的任何费用报销。
(3)有关我们对承保范围的定义，请参阅第 23 页。
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目录
截至2023年3月31日，我们按年度划分的净租赁物业的租赁到期日如下：
年 (1)
平方英尺年化最低租金即将到期即将到期的年化最低租金总额的百分比最低租金总额的累计百分比即将到期
2023209,044 $1,560 0.4%0.4%
2024769,082 9,902 2.7%3.1%
2025436,524 8,977 2.4%5.5%
20261,050,697 11,669 3.2%8.7%
20271,071,904 14,075 3.8%12.5%
2028566,378 9,793 2.6%15.1%
20291,266,197 48,502 13.1%28.2%
2030138,590 4,175 1.1%29.3%
20311,321,577 48,862 13.2%42.5%
20321,267,177 53,793 14.6%57.1%
20331,157,031 52,638 14.2%71.3%
2034144,247 3,817 1.0%72.3%
20352,237,712 80,365 21.8%94.1%
2036558,374 8,095 2.2%96.3%
203735,103 465 0.1%96.4%
203866,700 1,184 0.3%96.7%
2039134,901 3,214 0.9%97.6%
2040115,142 2,406 0.7%98.3%
2041223,043 2,291 0.6%98.9%
2042— — 0.0%98.9%
2043141,134 280 0.1%99.0%
2044— — 0.0%99.0%
204563,490 3,693 1.0%100.0%
总计12,974,047 $369,756 100%
(1)租约到期年份根据合同条款。
截至2023年3月31日，以下是我们净租赁物业所在的前十个州的名单。没有其他州的租金超过我们净租赁年度最低租金的3％。
州平方英尺年化最低租金占年化最低租金总额的百分比
德州1,176,854 $32,538 8.8%
伊利诺伊1,010,047 26,231 7.1%
俄亥俄1,302,273 26,146 7.1%
加利福尼亚399,045 24,351 6.6%
格鲁吉亚597,248 20,476 5.5%
亚利桑那州476,651 16,575 4.5%
佛罗里达529,040 16,142 4.4%
宾夕法尼亚州543,959 15,758 4.3%
印第安纳州612,239 15,239 4.1%
新墨西哥州246,478 11,184 3.0%
其他6,425,909 165,116 44.6%
总计13,319,743 $369,756 100.0%
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目录
关联人交易
我们与RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta以及与之相关的其他机构有关系以及历史和持续的交易。有关这些关系和其他此类关系以及关联人交易的更多信息，请参阅我们的简明合并财务报表附注5、6和10，本10-Q表季度报告第1项，我们的2022年年度报告，2023年年度股东大会的最终委托书以及我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件。此外，请参阅我们 2022 年年度报告中标题为 “风险因素” 的部分，以了解这些和其他关联人交易和关系可能产生的风险。我们可能会与关联人进行其他交易，包括RMR或其子公司向其提供管理服务的企业。
关键会计估计
根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求我们做出影响报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计有所不同。简明合并财务报表中的重要估计包括VIE的合并、收购价格分配、固定资产使用寿命的确定、租赁的分类以及对房地产无形资产和股权投资的账面价值和减值的评估。
对我们的关键会计估算的讨论包含在我们的 2022 年年度报告中。自截至2022年12月31日的年度以来，我们的关键会计估计没有重大变化。
非公认会计准则财务指标
我们提出了适用的美国证券交易委员会规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括运营资金或FFO，以及来自运营的标准化资金或标准化FFO。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，也不应将其视为净收益（亏损）的替代方案，以此作为衡量我们经营业绩的指标或衡量我们流动性的指标。这些指标应与我们在简明合并综合收益（亏损）报表中列出的净收益（亏损）一起考虑。我们认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净收益（亏损）的适当补充指标。我们认为这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于将我们在不同时期以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较。
运营资金和标准化运营资金
我们计算FFO和标准化FFO，如下所示。FFO是根据全国房地产投资信托协会定义的基础计算的，即根据公认会计原则计算的净收益（亏损），不包括出售财产的任何损益和房地产资产减值亏损（如果有），加上房地产折旧和摊销，减去股票证券的任何未实现损益，以及为反映我们归属于被投资者的FFO份额而进行的调整以及目前未进行的某些其他调整适用于我们。在计算标准化 FFO 时，我们根据如下所示的项目进行了调整。FFO和标准化FFO是我们的董事会在确定向股东分配的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足房地产投资信托基金分配要求的要求、债务和股权资本的可用性、我们的分配率占普通股交易价格的百分比或股息收益率以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、我们对未来资本需求和经营业绩的预期以及我们对偿还债务的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算FFO和标准化FFO的方法可能与我们不同。
32
目录
我们对截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的FFO和标准化FFO的计算以及净收益（简明合并财务报表中报告的GAAP下最直接可比的财务指标）与这些金额的对账如下表所示（金额以千计，每股金额除外）。
在截至3月31日的三个月中，
20232022
净收益（亏损）$25,950 $(119,822)
添加（减去）： 折旧和摊销费用100,039 104,113 
资产减值损失 (1)
— 5,500 
出售房地产的净收益 (2)
(41,898)(5,548)
股票证券的未实现（收益）亏损，净额 (3)
(49,430)10,260 
调整以反映我们在归属于被投资者的FFO中所占的份额 (4)
1,233 666 
FFO35,894 (4,831)
添加（减去）：
与交易相关的成本 (5)
887 1,177 
提前清偿债务造成的损失 (6)
44 — 
调整以反映我们在归属于被投资者的标准化FFO中所占的份额 (4)
321 245 
标准化的 FFO$37,146 $(3,409)
加权平均已发行股数（基本和摊薄） (7)
164,867 164,667 
普通股每股基本金额和摊薄后的金额：
净收益（亏损） $0.16 $(0.73)
FFO $0.22 $(0.03)
标准化的 FFO$0.23 $(0.02)
申报的每股分配$0.20 $0.01 
(1)在截至2022年3月31日的三个月中，我们记录了5,500美元的资产减值亏损，将25家酒店的账面价值减至估计的公允价值减去销售成本。
(2)在截至2023年3月31日的三个月中，与出售18家酒店有关的房地产销售净收益为41,898美元。在截至2022年3月31日的三个月中，我们的房地产销售收益为5,548美元，这与出售五家酒店和两处净租赁物业有关。
(3)股票证券的未实现净收益代表将我们投资TA普通股的账面价值调整为公允价值所需的调整。
(4)代表调整以反映我们在与Sonesta的股权投资相关的FFO和标准化FFO中所占的比例。
(5)截至2023年3月31日的三个月中，交易相关成本为887美元，主要包括与潜在收购相关的成本。截至2022年3月31日的三个月中，交易相关成本为1,177美元，主要包括与我们的酒店品牌重塑活动相关的费用。
(6)在截至2023年3月31日的三个月中，我们因清偿债务而录得44美元的亏损，这与注销与偿还2023年6月到期的50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本。
(7)代表经调整后的加权平均普通股，以反映未归属股票奖励（如果有）的潜在稀释。
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目录
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露（美元金额以千计，每股金额除外）
我们面临与市场利率变化相关的风险。我们通过监控可用的融资替代方案来管理我们面临的这种市场风险。自 2022 年 12 月 31 日以来，我们管理利率变动风险的策略没有发生重大变化。除下文所述外，我们目前预计在不久的将来我们受利率波动影响的风险敞口或管理这种风险敞口的方式不会发生任何重大变化。
固定利率债务
截至2023年3月31日，我们的未偿公开交易债务包括十一次无抵押固定利率优先票据和有担保固定利率净租赁抵押贷款票据：
债务本金余额年度利息
费率		年度利息
费用		成熟度到期利息
无抵押优先票据$350,000 4.650 %$16,275 2024每半年一次
无抵押优先票据825,000 4.350 %35,888 2024每半年一次
无抵押优先票据350,000 4.500 %15,750 2025每半年一次
无抵押优先票据800,000 7.500 %60,000 2025每半年一次
无抵押优先票据350,000 5.250 %18,375 2026每半年一次
无抵押优先票据450,000 4.750 %21,375 2026每半年一次
无抵押优先票据400,000 4.950 %19,800 2027每半年一次
无抵押优先票据450,000 5.500 %24,750 2027每半年一次
无抵押优先票据400,000 3.950 %15,800 2028每半年一次
净租赁抵押贷款票据610,037 5.600 %34,680 2028每月
无抵押优先票据425,000 4.950 %21,038 2029每半年一次
无抵押优先票据400,000 4.375 %17,500 2030每半年一次
$5,810,037 $301,231 
我们的无抵押优先票据在到期之前无需偿还本金。我们的净租赁抵押贷款票据要求根据摊销时间表在到期之前支付本金和利息。由于这些票据需要按固定利率计息，因此在这些债务期限内市场利率的变化不会影响我们的利息义务。如果这些票据以比上述利率高出一个百分点的利率进行再融资，我们的年利息成本将增加约58,100美元。市场利率的变化将影响我们固定利率债务的公允价值；市场利率的提高会降低我们固定利率债务的公允价值，而市场利率的降低会增加我们固定利率债务的公允价值。自2022年初以来，美联储已多次提高联邦基金利率，并表示可能会进一步加息。根据截至2023年3月31日的未偿余额和相应到期日的贴现现金流分析，假设可能影响我们固定利率债务公允价值的因素没有其他变化，假设利率立即变动一个百分点将使这些债务的公允价值变动约157,184美元。
这些固定利率债务安排中的每一项都允许我们在规定的到期日之前还款。通常，我们只能以等于所定义的整数的溢价进行预付款，这通常旨在为票据持有人保持规定的收益率。此外，我们过去曾回购并偿还过部分未偿债务，将来我们可能会再次这样做。这些预付款权以及我们回购和偿还未偿债务的能力可能使我们有机会通过在到期前再融资来降低以更高的利率为到期债务再融资的风险。
浮动利率债务
截至2023年3月31日，我们的循环信贷额度下没有未付金额。我们的循环信贷额度的到期日为2023年7月15日。在到期之前，我们的循环信贷额度无需偿还本金，还款可以随时视条件进行还款和重新提取，无需支付罚款。
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目录
我们的循环信贷额度下的借款以美元为单位，要求按伦敦银行同业拆借利率支付年度利息，加上保费，保费可能会根据我们的信用评级变化进行调整。因此，我们容易受到基于美元的短期利率，特别是伦敦银行同业拆借利率变化的影响，也容易受到信用评级变化的影响。此外，在续订循环信贷额度或再融资时，由于市场状况或我们认为的信贷特征，我们容易受到利率溢价增加的影响。通常，利率的变化不会影响这笔浮动利率债务的价值，但会影响我们的经营业绩。
下表显示了如果我们从循环信贷额度中全额提款，则利率提高一个百分点将对我们在2023年3月31日的年度浮动利率利率支出产生的影响。
提高利率的影响
利率
每年 		杰出
债务 		总利息
每年的支出
每年
分享影响力 (1)
截至2023年3月31日7.36 %$800,000 $58,880 $0.36 
增加一个百分点8.36 %$800,000 $66,880 $0.41 
(1)基于截至2023年3月31日的三个月摊薄后的加权平均已发行普通股。
上表显示了截至2023年3月31日浮动利率立即变化的影响。如果利率随着时间的推移逐渐变化，则影响将随着时间的推移而分散。将来，随着循环信贷额度或其他浮动利率债务（如果有）下未偿金额的增加或减少，我们承受浮动利率波动的风险敞口将增加或减少。尽管我们目前没有这样做的计划，但将来我们可能会不时达成套期保值安排，以减轻我们受利率变动影响的风险。
伦敦银行同业拆借利率逐步
我们需要按基于伦敦银行同业拆借利率的浮动利率为循环信贷额度下的借款支付利息。LIBOR已逐步取消新合约，预计将在2023年6月30日之前逐步淘汰先前存在的合约。我们目前预计将在现有贷款到期之前启动新的额度；但是，我们目前预计，现有循环信贷额度的利息确定将按照我们的信贷协议的规定进行修改，或在必要时进行修改以提供替代利率指数。我们预计，替代利率指数很可能是有担保的隔夜融资利率（SOFR），因为基于SOFR的利率已被市场广泛采用，可以取代LIBOR，取代类似于我们的债务工具。任何可能取代伦敦银行同业拆借利率的替代利率指数都可能导致我们需要支付的利息金额发生变化，并可能导致我们支付的利息金额增加。
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目录
第 4 项。控制和程序
截至本10-Q表季度报告所涉期末，我们的管理层在管理受托人、总裁兼首席投资官以及首席财务官兼财务主管的监督和参与下，根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-15条和第15d-15条，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据该评估，我们的管理受托人、总裁兼首席投资官以及首席财务官兼财务主管得出结论，我们的披露控制和程序是有效的。
在截至2023年3月31日的季度中，我们的财务报告内部控制没有发生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。
关于前瞻性陈述的警告
本10-Q表季度报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他受风险和不确定性影响的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 等词语以及这些或类似表达方式的否定或衍生词。这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：待定的 TA 合并和相关交易，包括我们在 TA 合并后预期的租赁修正案、现金收益和信贷质量；经济和市场状况及其对我们、酒店经理和租户的潜在影响；对公司差旅和住宿需求的预期；我们的流动性需求、来源和预期用途；我们的资本支出计划和承诺；我们的财产处置和预期用途收益; 以及未来分配的金额和时间.
前瞻性陈述反映了我们当前的预期，基于判断和假设，本质上是不确定的，受风险、不确定性和其他因素的影响，这些因素可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下内容：
• Sonesta 成功运营其为我们管理的酒店的能力，
• 我们的经理和租户在不利的市场和经济条件、上升或持续的高利率、高通货膨胀、劳动力市场挑战、公共股票和债务市场的混乱和波动、地缘政治不稳定和经济衰退或衰退下运营的能力和能力，
• 业务过渡性酒店业务是否以及何时会恢复到COVID-19大流行前的历史水平，以及酒店行业状况的改善是否会持续、增加或持续，
• 我们的经理和租户是否以及在多大程度上将向我们支付合同金额的回报、租金或其他债务，
• 商业地产、酒店、交通和旅游中心以及我们的经理和租户经营的其他行业内部的竞争，尤其是在我们的物业所在的市场，
• 我们在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资的能力，
• 我们维持充足流动性的能力，包括循环信贷额度下的贷款可用性，
• 我们支付债务利息和本金的能力，
• 英国石油公司完成对TA的收购以及修改我们与TA的租赁和担保安排的风险和条件，
•我们有能力收购实现目标回报的房产，
•我们能够以我们的目标价格出售房产，
• 我们筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力，
• 我们的管理协议和租户可能违约我们的管理协议和租约，
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• 在租约到期超过运营支出时，我们有能力提高净租赁物业的酒店房价和租金，并发展我们的业务，
• 我们增加和维持我们物业的酒店客房和净租赁物业入住率的能力，
• 我们向股东支付分配款以及增加或维持此类分配金额的能力，
•供应链挑战或其他市场条件导致的劳动力成本增加和短缺以及商品和其他价格上涨的影响，
• 我们有能力对我们的物业进行具有成本效益的改进，以增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力，
• 我们有能力以令人满意的条件为我们的酒店和净租赁物业聘请和留住合格的经理和租户，
• 我们有能力实现租金和回报来源的多样化，从而提高现金流的安全性，
• 我们的信用评级，
• 我们的经理 RMR 成功管理我们的能力，
• 与我们的关联方（包括我们的管理受托人、TA、Sonesta、RMR 和其他与之有关联的人）的实际和潜在的利益冲突，
• 根据IRC，我们有资格获得房地产投资信托基金的纳税资格，
• 我们有能力从酒店的规模、地理多样性、战略位置和各种服务水平中获益，
• 联邦或州税法的变化，
• 为了保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，出于美国联邦所得税的目的，对我们的业务和满足复杂规则的能力施加了限制，
• 遵守和修改联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项，
• 恐怖主义行为、疫情的爆发或持续或其他重大不利的公共卫生安全事件或状况、战争或其他敌对行动、供应链中断、气候变化或其他我们无法控制的人为或自然灾害，以及
• 其他事项。
这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与我们定期文件中包含的其他警示声明一起阅读。我们向美国证券交易委员会提交的文件中包含的信息，包括定期报告中标题为 “风险因素” 的信息，或其中包含的信息，确定了可能与本10-Q表季度报告中的前瞻性陈述产生差异的重要因素。我们向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会的网站和www.sec.gov上查阅。
您不应过分依赖我们的前瞻性陈述。
除非法律要求，否则我们不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。
关于有限责任的声明
向马里兰州评估和税务部提交的经修订和补充的1995年8月21日设立服务财产信托的经修订和重述的信托声明规定，服务地产信托的受托人、高级职员、股东、雇员或代理人均不得因服务地产信托的任何义务或索赔承担任何共同或单独的个人责任。所有以任何方式与Service Properties Trust进行交易的人都只能使用Service Properties Trust的资产来支付任何款项或履行任何债务。
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第二部分 其他信息
第 1A 项。风险因素
与我们之前在 2022 年年度报告中披露的风险因素相比，没有重大变化。
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
发行人购买股权证券。 下表提供了我们在截至2023年3月31日的季度中购买股票证券的信息：
日历月
购买的股票数量 (1)
每股支付的平均价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数根据计划或计划可能购买的股票的最大近似美元价值
2023 年 1 月 1 日-2023 年 1 月 31 日1,199$7.15$—$—
2023 年 3 月 1 日-2023 年 3 月 31 日3,7729.96——
总计4,971$9.28$—$—
(1)这些预扣和购买普通股是为了履行RMR某些前高级管理人员和雇员在授予普通股奖励方面的预扣税和付款义务。我们根据收购当日纳斯达克交易收盘时普通股的交易价格，按其公允市场价值扣留和购买了这些股票。

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第 6 项。展品
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数字		描述
3.1 
截至1995年8月21日的经修订和重述的信托声明综合副本，经修订至今。（参照公司于2020年7月15日提交的S-3表格注册声明的生效后第2号修正案，文件编号333-226944。）
3.2 
2020年6月10日公司信托声明的补充条款。（参照公司于2020年6月10日提交的8-K表最新报告纳入。）
3.3 
经修订和重述的公司章程，通过，自 2019 年 9 月 23 日起生效。（参照公司于2019年9月23日提交的8-K表最新报告纳入其中。）
4.1 
普通股证书的表格。（参照公司截至2019年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.2 
契约，日期为1998年2月25日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的权益继任者，道富银行和信托公司的继任受托人）之间的契约。（参照公司截至1997年12月31日止年度的10-K表年度报告附录4.3纳入。）
4.3 
公司于2017年1月13日向美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的权益继任者）签发的关于公司2023年到期的4.500％优先票据的认证令。（参照公司截至2016年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.4 
截至2014年3月12日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会的继任者）签订的第16号补充契约，涉及公司2024年到期的4.650％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2014年3月31日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.5 
截至2014年9月12日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会的继任者）签订的第17号补充契约，涉及公司2025年到期的4.50％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2014年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.6 
截至2016年2月3日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的继任者）之间的契约。（参照公司于2016年2月4日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.7 
截至2016年2月3日，公司与美国全国银行协会签订的第二份补充契约，涉及公司2026年到期的5.25％优先票据，包括其形式。（参照公司于2016年2月4日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.8 
第三份补充契约，日期为2017年1月13日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会的权益继任者）签订，涉及公司2027年到期的4.950％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2016年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.9 
公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）签订的第四份补充契约，日期为2017年10月26日，涉及公司2028年到期的3.950％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2017年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.10 
公司与公司之间的第五份补充契约，日期为2018年2月2日 美国银行信托公司，全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者），涉及该公司2030年到期的4.375％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2017年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.11 
截至2019年9月18日，公司与公司之间的第六份补充契约 美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者），涉及该公司2024年到期的4.350％优先票据，包括其形式。（参照公司于2019年9月18日提交的8-K表最新报告纳入其中。）
4.12 
截至2019年9月18日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）签订的第七份补充契约，涉及公司2026年到期的4.750％优先票据，包括其形式。（参照公司于2019年9月18日提交的8-K表最新报告纳入其中。）
4.13 
截至2019年9月18日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）签订的第八份补充契约，涉及公司2029年到期的4.950％优先票据，包括其形式。（参照公司于2019年9月18日提交的8-K表最新报告纳入其中。）
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数字		描述
4.14 
第九份补充契约，日期为2020年6月17日，涉及公司、公司在其中指定为担保人的某些子公司和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者），涉及公司 2025 年到期 7.50% 的优先票据，包括其形式。（参照公司于2020年6月18日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.15 
公司、Highway Ventures Properties Trust、HPTWN Properties Trust、HPT Suite Properties Trust、SVCN 2 LLC和美国银行信托公司、全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2020年7月15日，涉及该公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2020年6月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.16 
公司、Banner NewCo LLC、SVCN 3 LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2020年10月9日，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2020年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.17 
公司、SVC Jersey City TRS LLC、SVC Morris Plains TRS LLC、SVC Nanuet TRS LLC、SVC NJ TRS LLC、SVC Rendolph Street TRS LLC、SVC Redondo Beach TRS LLC 和美国银行信托公司、全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，涉及公司 2025 年到期的 7.50% 优先票据。（参照公司于2020年11月17日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.18 
截至2021年1月29日，公司、SVC Gatehall Drive TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2021年3月31日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.19 
公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC 和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年7月8日，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2021年6月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.20 
公司、SVC 明尼阿波利斯TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年10月28日，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2021年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.21 
第十份补充契约，日期为2020年11月20日，涉及公司、公司在其中指定为担保人的某些子公司和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者），涉及公司2027年到期的5.50％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2020年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.22 
截至2021年1月29日，公司、SVC Gatehall Drive TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2021年3月31日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.23 
公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC 和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年7月8日，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2021年6月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.24 
公司、SVC 明尼阿波利斯TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年10月28日，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2021年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.25 
公司、ABP Trust（f/k/a Reit Management & Research Trust）和亚当·波特诺伊之间的注册权和封锁协议，日期为2015年6月5日。（参照公司于2015年6月8日提交的8-K表最新报告纳入。）
22.1 
子公司担保人名单。（随函提交。）
31.1 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.2 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.3 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.4 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
32.1 
第 1350 节认证。（随函提供。）
101.INSXBRL 实例文档-实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中。
101.SCHXBRL 分类扩展架构文档。（随函提交。）
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数字		描述
101.CALXBRL 分类扩展计算链接库文档。（随函提交。）
101.DEFXBRL 分类法扩展定义链接库文档。（随函提交。）
101.LABXBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档。（随函提交。）
101.PREXBRL 分类扩展演示链接库文档。（随函提交。）
104 封面交互式数据文件（格式为 Inline XBRL，包含在附录 101 中）。

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签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
服务属性信任
/s/Todd W. Hargreaves
Todd W. Hargreaves
总裁兼首席投资官
日期：2023 年 5 月 8 日
/s/Brian E. Donley
布莱恩·E·唐利
首席财务官兼财务主管
（首席财务和会计官）
日期：2023 年 5 月 8 日

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