附录 99.1
创新工业地产公布2023年第一季度 业绩
2023 年第一季度净收益和摊薄后每股 AFFO 分别同比增长 8% 和 10%
加利福尼亚州圣地亚哥——2023年5月8日——纽约证券交易所（纽约证券交易所：IIPR）第一家也是唯一一家专注于受监管的美国大麻 行业的房地产公司 Innovative Industrial Properties， Inc.（IIP）今天公布了截至2023年3月31日的第一季度业绩。
2023 年第一季度
财务业绩
| · | 本季度创造了约7610万美元的总收入，比上一季度增长了18％。 | |
| · | 本季度归属于普通股股东的净收益约为4,080万美元，摊薄后每股收益为1.43美元。 | |
| · | 调整后的运营资金（AFFO）约为6,340万美元，摊薄每股2.25美元，比上一季度分别增长18％和10％ 。 | |
| · | 2023年4月14日，向截至2023年3月31日的登记股东支付了每股普通股1.80美元的季度股息（AFFO派息 比率为80％），相当于每股7.20美元的年化股息。在截至2023年3月31日的十二个月中，宣布的普通股股息为每股普通股7.15美元，比截至2022年3月31日的十二个月宣布的股息增加了1.00美元，增长了16％。 |
| 截至3月31日的三个月 | ||||||||||||||||
| （摊薄后每股） | 2023 | 2022 | $ Change | % 变化 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的净收益 | $ | 1.43 | $ | 1.32 | $ | 0.11 | 8.3 | % | ||||||||
| 标准化的 FFO | $ | 2.06 | $ | 1.86 | $ | 0.20 | 10.8 | % | ||||||||
| AFFO | $ | 2.25 | $ | 2.04 | $ | 0.21 | 10.3 | % | ||||||||
投资/处置/租赁
| · | 在俄亥俄州以2,010万美元的价格收购了一处工业地产，预计开发完成后将占15.7万平方英尺，并与Battle Green Holdings, LLC（Battle Green）签订了长期租约，根据该租约，IIP同意为开发完成提供高达2190万美元的 补偿，IIP对该物业的总投资预计为4,200万美元。 在关闭时，大部分外部建筑已经完成，包括屋顶、框架和外墙，机械、 电气和管道系统的工程正在进行中。Battle Green预计将完成这座两层楼的工业设施的建设， 包括建筑外壳的完工、耕作和生产室的内部装修，以及机械、施肥、 电气和管道系统。 | |
| · | 通过与TILT Holdings Inc.的子公司进行长期售后回租交易 ，收购了宾夕法尼亚州一个占地58,000平方英尺的大麻种植设施，收购价为1,500万美元（不包括交易成本）。 | |
| · | 修改了IIP与新泽西州的Ascend Wellness Holdings Inc.、纽约的PharmacAnn Inc.和纽约的Goodness Growth Holdings Inc.签订的租约，分别额外提供1,500万美元、1,500万美元和400万美元，用于资助这些物业符合条件的房地产基础设施 ，总额为3,400万美元，并对每处房产的基本租金 进行了相应的调整。此外，IIP 在与每个租户签订的所有租约中添加了交叉违约条款。 | |
| · | 出售了先前租赁给Medical Investor Holdings, LLC（垂直）子公司的加利福尼亚四处房产的投资组合，其中包括向该房产买方提供的为期五年的担保卖方融资，金额为1,610万美元，仅限利息，按月支付。 |
收取租金
| · | 在截至2023年3月31日的三个月中，IIP运营投资组合的租金征收率（按收取的基本租金和物业管理费占合同到期基本租金和物业管理费的百分比 计算）为98％。 |
| o | 本季度的租金收取百分比包括与 先前披露的与Holistic Industries Inc.就加利福尼亚一处房产和密歇根州一处房产签订的修正案相关的约110万美元保证金，根据该修正案，这两处房产的100％基本租金 将在2023年9月30日之前通过申请保证金支付，这些担保 押金将在2024年1月开始的十二个月内按比例偿还。 | |
| o | 如先前披露的那样，本季度的租金收取百分比还包括因某些租户未支付租金而申请的约310万美元保证金（SH Parent, Inc.（Parallel）的两家子公司为德克萨斯州的一处房产和宾夕法尼亚州的一处房产，以及Green Peak Industries, Inc.就密歇根州的一处房产征收的两家子公司）。截至2023年3月31日， 这些房产的所有保证金均已全部使用。 | |
| o | 未收取的合同租金总额约为160万美元（约110万美元与违约租户Parall 和Green Peak有关，其租金超过了IIP的保证金，在出售Vertical 投资组合之前的租金约为47万美元）。 |
资产负债表统计数据（截至2023年3月31日）
| · | 债务占总资产的12％，总资产约为26亿美元。 | |
| · | 季度固定现金利息债务总额约为420万美元。 | |
| · | 没有担保债务。 | |
| · | 除了2024年3.75％的可交换优先票据的440万美元本金外，在2026年5月之前没有债务到期。 | |
| · | 还本付息覆盖率为16.2倍（根据公司2026年到期的5.50％无抵押优先票据计算）。 |
房地产投资组合统计（截至2023年3月31日）
| · | 房地产投资组合包括来自19个州的108处房产，约890万可出租平方英尺（包括 在开发/重建中的约160万可出租平方英尺），包括： |
| o | 运营投资组合：103处房产，相当于约810万平方英尺的可出租面积。 | |
| o | 正在开发/重建（五处物业建成后预计可出租面积为715,000平方英尺）： |
| § | 加利福尼亚州圣贝纳迪诺的内陆中心大道 | |
| § | 加利福尼亚州大教堂城的佩雷斯路 | |
| § | 加利福尼亚州棕榈泉第 19 大道 63795 号 | |
| § | 德克萨斯州圣马科斯的 Leah Avenue | |
| § | 密歇根州温莎的戴维斯公路 |
| · | 运营投资组合： |
| o | 100% 租用（三网）。 | |
| o | 加权平均剩余租期：15.1 年。 | |
| o | 每平方英尺的总投资/承诺资本：275美元。 |
| · | 按投资/承诺资本计算： |
| o | 没有租户占总投资组合的14％以上。 | |
| o | 没有哪个州占总投资组合的17％。 | |
| o | 多州运营商（MSO）占运营投资组合的89％。 | |
| o | 上市公司运营商占运营投资组合的58％。 | |
| o | 工业（种植和/或加工）、零售（配送）和综合工业/零售分别占运营 投资组合的91％、3％和6％。 |
2
领导力最新情况
3月，IIP宣布凯瑟琳·黑斯廷斯被提升为新设立的首席运营官一职，本·雷金被提升为新设立的首席投资官一职。此外，IIP 宣布聘请戴维·史密斯担任首席财务官。
财务业绩
在截至2023年3月31日的三个月中，IIP创造了约7610万美元的总收入 ，而2022年同期约为6,450万美元，增长了18％。 的增长主要是由购置和租赁新房产、向某些物业的租户 提供的额外建筑基础设施补贴导致某些物业的基本租金、租户补偿和合同租金上涨所推动的。 如上所述，截至2023年3月31日的三个月的租金收入还包括约420万美元的保证金 ，用于支付IIP与Green Peak、Parallel和Holistal的租约的租金。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，总收入分别包括约520万美元和190万美元的租户报销财产保险 保费和财产税。
在截至2023年3月31日的三个月中，IIP录得归属于普通股股东的净收益 约为4,080万美元，摊薄后每股收益为1.43美元；运营资金（FFO）（摊薄） 约为5,750万美元，摊薄后每股收益为2.04美元；AFFO约为6,340万美元，或摊薄后每股2.25美元。
2023年4月14日，IIP向截至2023年3月31日的登记股东支付了每股普通股1.80美元的季度股息，相当于每股7.20美元的年化股息。IIP的AFFO派息率 为80％（计算方法是将申报的每股普通股的普通股股息除以IIP的每股普通股AFFO——摊薄后该季度）。在截至2023年3月31日的十二个月中，宣布的普通股股息为每股普通股7.15美元，比截至2022年3月31日的十二个月宣布的股息增加了1.00美元，增长了16％。
FFO、标准化FFO和AFFO是房地产行业使用的补充非公认会计准则财务指标 ，用于衡量和比较房地产公司的经营业绩。本新闻稿末尾包含一份完整的对账 ，其中包含归属于普通股股东的GAAP净收益对FFO、标准化FFO和AFFO的调整以及术语定义 。
补充信息
补充财务信息可在IIP网站的投资者关系 部分获得，网址为www.innovativeindustrialproperties.com。
电话会议和网络直播
IIP 将于 2023 年 5 月 9 日星期二太平洋时间 上午 10:00（美国东部时间下午 1:00）举行电话会议和网络直播，讨论 IIP 截至2023年3月31日的第一个 季度的财务业绩和运营情况。电话会议将通过IIP网站www.innovativeindustrialproperties.com的投资者关系 部分的网络直播向所有感兴趣的投资者开放，或者致电1-877-328-5514（国内）或1-412-902-6764（国际）进行直播，要求参加创新工业地产公司的电话会议。完整的网络直播将在 IIP 的网站上存档 ，存档 90 天。电话会议的电话重播也将在太平洋时间2023年5月9日星期二中午 12:00 至太平洋时间2023年5月16日星期二中午12点之间提供，请拨打1-877-344-7529（国内）、855-669-9658（加拿大）或1-412-317-0088（国际），并使用接入码6731756。
3
关于创新工业地产
Innovative Industrial Properties, Inc. 是一家自学成才的马里兰州 公司，专注于收购、拥有和管理租赁给经验丰富、获得州许可的运营商 用于其受监管的大麻设施的专业房产。Innovative Industrial Properties, Inc. 已选择作为房地产投资信托征税， 从截至2017年12月31日的年度开始。更多信息可在www.innovativeindustrialproperties.com上找到
本新闻稿包含IIP认为是1995年《私人证券诉讼改革法》安全港条款所指的 “前瞻性 声明” 的声明。除历史事实以外的所有陈述 均为前瞻性陈述。在本新闻稿中使用诸如 IIP “期望”、 “打算”、“计划”、“估计”、“预期”、“相信” 或 “应该” 之类的词语或其否定词或类似术语通常旨在识别前瞻性陈述。此类前瞻性陈述 受风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与这些 陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。投资者不应过分依赖前瞻性陈述。IIP 不承担任何更新或修改 任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
4
Innovative 工业地产有限公司
简明的 合并资产负债表
（未经审计）
（以千计，股票和每股金额除外）
| 3月31日 | 十二月三十一日 | |||||||
| 资产 | 2023 | 2022 | ||||||
| 按成本计算的房地产： | ||||||||
| 土地 | $ | 142,524 | $ | 139,953 | ||||
| 建筑物和装修 | 2,054,859 | 2,010,628 | ||||||
| 在建工程 | 108,464 | 54,106 | ||||||
| 按成本计算的房地产总额 | 2,305,847 | 2,204,687 | ||||||
| 减去累计折旧 | (153,170 | ) | (138,405 | ) | ||||
| 持有用于投资的净房地产 | 2,152,677 | 2,066,282 | ||||||
| 应收建筑贷款 | 18,407 | 18,021 | ||||||
| 现金和现金等价物 | 37,654 | 87,122 | ||||||
| 限制性现金 | 1,450 | 1,450 | ||||||
| 投资 | 163,969 | 200,935 | ||||||
| 办公室租赁资产的使用权 | 1,645 | 1,739 | ||||||
| 就地租赁无形资产，净额 | 8,890 | 9,105 | ||||||
| 其他资产，净额 | 28,544 | 30,182 | ||||||
| 总资产 | $ | 2,413,236 | $ | 2,414,836 | ||||
| 负债和股东权益 | ||||||||
| 可交换优先票据，净额 | $ | 4,406 | $ | 6,380 | ||||
| 2026年到期的票据，净额 | 295,441 | 295,115 | ||||||
| 应付建筑改善和施工资金 | 31,088 | 29,376 | ||||||
| 应付账款和应计费用 | 11,391 | 10,615 | ||||||
| 应付股息 | 51,063 | 50,840 | ||||||
| 预收的租金和租户押金 | 58,663 | 58,716 | ||||||
| 其他负债 | 3,037 | 1,901 | ||||||
| 负债总额 | 455,089 | 452,943 | ||||||
| 股东权益： | ||||||||
| 优先股，面值每股0.001美元，已授权5,000,000股：9.00% A系列累计可赎回优先股，15,000美元清算优先股（每股25.00美元），截至2023年3月31日和2022年12月31日已发行和流通的60万股 | 14,009 | 14,009 | ||||||
| 普通股，面值每股0.001美元，已授权5,000,000股：截至2023年3月31日和2022年12月31日已发行和流通的分别为28,034,999股和27,972,830股 | 28 | 28 | ||||||
| 额外的实收资本 | 2,071,473 | 2,065,248 | ||||||
| 股息超过收益 | (127,363 | ) | (117,392 | ) | ||||
| 股东权益总额 | 1,958,147 | 1,961,893 | ||||||
| 负债和股东权益总额 | $ | 2,413,236 | $ | 2,414,836 | ||||
5
Innovative 工业地产有限公司
简明合并收益表
在截至 2023 年 3 月 31 日和 2022 年的三个月中
（未经审计）
（以千计，股票和每股金额除外）
| 在已结束的三个月中 | ||||||||
| 3月31日 | ||||||||
| 2023 | 2022 | |||||||
| 收入： | ||||||||
| 租金（包括租户报销） | $ | 75,529 | $ | 64,114 | ||||
| 其他 | 538 | 390 | ||||||
| 总收入 | 76,067 | 64,504 | ||||||
| 费用： | ||||||||
| 物业开支 | 5,623 | 1,982 | ||||||
| 一般和管理费用 | 10,373 | 8,777 | ||||||
| 折旧和摊销费用 | 16,714 | 13,868 | ||||||
| 支出总额 | 32,710 | 24,627 | ||||||
| 运营收入 | 43,357 | 39,877 | ||||||
| 利息和其他收入 | 2,233 | 57 | ||||||
| 利息支出 | (4,520 | ) | (4,766 | ) | ||||
| 交换可交换优先票据的收益（亏损） | 22 | (118 | ) | |||||
| 净收入 | 41,092 | 35,050 | ||||||
| 优先股分红 | (338 | ) | (338 | ) | ||||
| 归属于普通股股东的净收益 | $ | 40,754 | $ | 34,712 | ||||
| 每股归属于普通股股东的净收益： | ||||||||
| 基本 | $ | 1.45 | $ | 1.35 | ||||
| 稀释 | $ | 1.43 | $ | 1.32 | ||||
| 加权平均已发行股数： | ||||||||
| 基本 | 27,949,747 | 25,620,253 | ||||||
| 稀释 | 28,223,698 | 26,340,224 | ||||||
6
Innovative 工业地产有限公司
精简版 合并 FFO、标准化 FFO 和 AFFO
在截至 2023 年 3 月 31 日和 2022 年的三个月中
（未经审计）
（以千计，股票和每股金额除外）
| 在已结束的三个月中 | ||||||||
| 3月31日 | ||||||||
| 2023 | 2022 | |||||||
| 归属于普通股股东的净收益 | $ | 40,754 | $ | 34,712 | ||||
| 房地产折旧和摊销 | 16,714 | 13,868 | ||||||
| 归属于普通股股东的FFO（基本） | 57,468 | 48,580 | ||||||
| 可交换优先票据的现金和非现金利息支出 | 69 | 334 | ||||||
| 归属于普通股股东的FFO（摊薄） | 57,537 | 48,914 | ||||||
| 诉讼相关费用 | 546 | — | ||||||
| 交换可交换优先票据的（收益）亏损 | (22 | ) | 118 | |||||
| 归属于普通股股东的标准化FFO（摊薄） | 58,061 | 49,032 | ||||||
| 卖方融资票据的利息收入(1) | 134 | — | ||||||
| 基于股票的薪酬 | 4,829 | 4,379 | ||||||
| 非现金利息支出 | 326 | 307 | ||||||
| 高于市场的租赁摊销 | 23 | 23 | ||||||
| 归属于普通股股东的AFFO（摊薄） | $ | 63,373 | $ | 53,741 | ||||
| 每股普通股FFO——摊薄 | $ | 2.04 | $ | 1.86 | ||||
| 普通股每股标准化FFO——摊薄 | $ | 2.06 | $ | 1.86 | ||||
| 每股普通股AFFO——摊薄 | $ | 2.25 | $ | 2.04 | ||||
| 已发行普通股的加权平均值——基本 | 27,949,747 | 25,620,253 | ||||||
| 限制性股票和限制性股票 | 171,741 | 110,457 | ||||||
| PSU | — | 102,333 | ||||||
| 可交换优先票据的摊薄效应 | 102,210 | 507,181 | ||||||
| 已发行普通股的加权平均值——摊薄 | 28,223,698 | 26,340,224 | ||||||
| (1) | 金额反映了买方向IIP发行的卖方融资票据中支付的不可退还的利息，该票据涉及IIP 处置先前出租给Vertical子公司的南加州四处房产的投资组合，该投资组合被确认为存款负债，并包含在我们截至2023年3月31日的简明合并资产负债表中的其他负债中。 |
FFO和每股FFO是全国房地产投资信托协会（NAREIT）采用的经营绩效指标 。NAREIT将FFO定义为衡量房地产投资信托基金运营业绩的最常接受和报告的 等于净收入的指标，根据美国普遍接受的会计原则 计算，不包括与房地产相关的财产销售、折旧、摊销和减值 以及未合并合伙企业和合资企业调整后的收益（或亏损）。
管理层认为，正如GAAP所定义的 所定义的那样，净收入是最合适的收益衡量标准。但是，管理层认为，每股FFO和FFO是衡量房地产投资信托基金业绩的补充 ，因为它们可以让人们了解IIP物业的运营业绩 ，而不会影响某些重要的非现金项目，主要是折旧费用。根据公认会计原则，对实际 房地产资产进行历史成本核算，假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的减少。但是，从历史上看，实际的 房地产价值反而随着市场状况而上涨或下降。IIP认为，通过排除 折旧的影响，每股FFO和FFO可以促进各期之间经营业绩的比较。IIP报告每 股的FFO和FFO，是因为管理层认为这些指标也是房地产投资信托基金行业和行业分析师评估房地产投资信托基金的主要衡量标准，也因为研究分析师在其 关于房地产投资信托基金的笔记和出版物中持续报告、讨论和比较每股FFO。出于这些原因，管理层认为披露和讨论每 股的 FFO 和 FFO 是适当的。
7
IIP通过调整NAREIT定义的FFO（ ）来计算标准化FFO，以排除管理层认为本质上不经常且不寻常的某些GAAP收入和支出金额 和/或与IIP的核心房地产业务无关。将这些项目排除在类似的FFO类型指标之外的情况在股票房地产投资信托基金行业中很常见，管理层认为，标准化FFO和标准化每股FFO的列报为投资者提供了一个指标，可以帮助他们评估IIP在多个时期的运营业绩，并与其他公司的运营 业绩进行比较，因为它消除了预计不会影响IIP运营业绩的不寻常项目的影响 在持续的基础上。管理层使用标准化FFO来评估其核心业务运营的绩效。计算FFO时包含的 在计算标准化FFO时可能排除的项目包括某些与交易相关的收益、亏损、收入或支出 或其他非核心金额。
管理层认为，AFFO和每股AFFO 也是衡量房地产投资信托基金运营业绩的适当补充指标。IIP 通过调整 某些现金和非现金物品的标准化 FFO 来计算 AFFO。
在报告的所有期内，FFO（摊薄）、标准化 FFO、AFFO 和 FFO、标准化FFO和摊薄后每股AFFO均包括假设将可交换优先票据完全换成普通股的摊薄影响。
在截至2023年3月31日的三个月中，授予某些员工的 绩效份额单位（“PSU”）未包含在摊薄证券中，因为截至2023年3月31日，尚未达到PSU归属的绩效 门槛。在截至2022年3月31日的三个月中，PSU归属后可发行的102,333股 具有摊薄作用，因为截至2022年3月31日，这些PSU已达到归属的业绩门槛。
IIP对FFO、标准化FFO 和AFFO的计算可能与其他股票房地产投资信托基金使用的计算FFO、标准化FFO和AFFO的方法不同，因此， 可能无法与此类房地产投资信托基金相提并论。此外，FFO、标准化FFO和AFFO并不代表可供管理层 酌情使用的现金流。不应将FFO、标准化FFO和AFFO视为衡量IIP财务业绩的净收益（根据 GAAP 计算）的替代方案，也不应将其视为衡量IIP流动性指标的运营活动现金流（根据GAAP计算）的替代方案 ，也不表示有资金可用于满足IIP的现金需求，包括IIP 支付股息或进行分配的能力。FFO、标准化FFO和AFFO只能被视为对根据公认会计原则 作为衡量IIP运营的净收入的补充。
公司联系人：
大卫史密斯
首席财务官
创新工业地产有限公司
(858) 997-3332
8