附录 10.1

租赁协议第六修正案

本租赁协议第六修正案（“本第六修正案”）的日期为2023年4月19日（“生效日期”），由特拉华州有限责任公司ARE-8000/9000/10000 VIRGINIA MANOR, LLC（地址位于加利福尼亚州帕萨迪纳北欧几里得大道26号 91101）（“房东”）与特拉华州公司 NEXTCURE, INC. 之间签署，地址为140,800套房马里兰州贝尔茨维尔弗吉尼亚庄园路 20705（“租户”）。

演奏会

答：房东和租户已经签订了日期为2019年1月30日的某些租赁协议（“原始租约”），该协议经截至2019年8月2日的某些租赁协议第一修正案（“第一修正案”）、截至2020年2月19日的某些租赁协议第二修正案（“第二修正案”）、截至2022年2月4日的某些租赁协议第三修正案（“第三修正案”）以及某些第四修正案截至2022年6月10日的租赁协议修正案（“第四修正案”），以及该租赁的某些第五修正案截至2022年11月28日的协议（“第五修正案”；连同原始租约、第一修正案、第二修正案、第三修正案和第四修正案，即 “租约”），其中房东向租户租赁了位于马里兰州贝尔茨维尔弗吉尼亚庄园路8000号140套房的约63,576平方英尺（“现有房屋”）20705，详见租约。

B. 房东和租户希望修改租约，除其他外，允许以现金形式而不是信用证形式支付保证金，并规定第一修正案中规定的某些行政租金将由租户支付给房东，不从第一修正案或第三修正案规定的任何租户改善补贴中扣除该金额。

协议

因此，现在，考虑到上述叙述、此处包含的共同承诺和条件，以及其他良好而有价值的考虑，特此确认其收据和法律充分性，房东和租户特此同意对租约进行如下修订：

1. 定义；演奏会。本第六修正案中使用但未另行定义的术语应具有租约（经修订）中规定的含义。叙述构成本第六修正案不可分割的一部分，特此以引用方式纳入。

2.现金押金。租户已以信用证的形式向房东交付了金额为39,292.70美元的保证金。租户希望用现金形式的保证金取代信用证，房东愿意接受这种替换。因此，房东应在房东收到39,292.70美元的信用证后的15个工作日内通过以下方式将信用证退还给租户：(a) 应付给房东的良好支票或 (b) 通过Fedwire或ACH向房东书面指定的账户进行电汇。

3.对原始租赁第6节的修正。自房东收到金额为39,292.70美元的现金押金之日起，特此对原始租约第6节进行修订，将其全部删除，取而代之的是以下新条款：

6。保证金。保证金应由房东持有，无需支付利息，作为租户履行本租约义务的担保。押金不是预付租金押金，也不是衡量房东在租户违约时遭受的损害的标准。每次出现默认值时（如中所定义）

第 20 节），房东可以使用全部或部分保证金来支付根据本租约到期的拖欠款项，以及此类违约造成的任何损害、伤害、费用或责任的费用，但不影响本协议提供或法律规定的任何其他补救措施。在使用全部或任何部分保证金后，租户应按要求向房东支付一笔款项，使保证金恢复到原始金额。在涉及租户的破产或其他债务人-债权人诉讼中，应将保证金视为首先用于支付在提起此类诉讼之前应付房东的租金和其他费用。房东对保证金的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务；不产生任何利息。保证金应为房东的财产，但应在租户在本租约下的义务完全履行后支付给租户。如果房东将其在项目或本租约中的权益转让，房东应 (a) 将房东当时持有的任何保证金转移给承担房东在本第 6 条下的义务的个人或实体，或 (b) 向租户退还房东当时持有并在本协议允许的扣除后剩余的任何保证金。向此类受让人进行此类转让或将保证金退还给租户后，房东对保证金没有进一步的义务，租户退还保证金的权利仅适用于房东的受让人。租户特此放弃现行或将来生效的任何法律的规定，这些规定房东只能从保证金中索取保证金，以补救租户拖欠租金、修复租户造成的损坏或清理房屋，此外，房东可以申请这些合理必要的款项，以补偿房东因租户或任何官员的作为或不作为而造成的任何其他可预见或不可预见的损失或损害，雇员，代理人或租户的受邀者。保证金或其任何余额（即从中扣除房东根据本租约条款有权获得的所有款项后）应在本租约到期或提前终止后的90天内退还给租户（或由房东选择，退还给租户在本协议下权益的最后受让人）。

4. 扩建房舍行政租金。根据作为第一修正案附录的扩建场所工作信函应缴的行政租金总额为2,455.82美元（“扩建场所行政租金”），相当于基础扩建场所TI补贴的1％。租户特此同意通过联邦电汇向房东以书面形式指定的账户向房东支付扩建场所管理租金，而不是租户根据扩建场所工作信函使用额外扩建场所的TI补贴来支付扩建场所管理租金。租户应在生效日期后的5个工作日内汇出此类款项。因此，扩建场所行政租金不得从租约下向租户提供的任何租户改善补贴中扣除，包括额外扩建场所TI补贴或2022年基本扩建场所TI补贴。

杂项。

a. 完整协议。经本第六修正案修订的租约是双方就本协议主题达成的完整协议，取代了先前和同期的所有口头和书面协议和讨论。经本第六修正案修订的租约只能通过本协议双方签署的书面协议进行修改。

b. 绑定效果。本第六修正案对本协议各方、其各自的代理人、员工、成员、代表、高级职员、董事、部门、子公司、关联公司、受让人、继承人、利益继承人和股东具有约束力，并应为其利益提供保障。

c. 经纪人。房东和租户各自声明并保证，它没有就本第六修正案与任何经纪人、代理人或其他人（统称为 “经纪人”）打过交道，也没有经纪人提出本第六修正案。房东和租户均同意就任何经纪人因与租户或房东打过交道（如适用）而要求佣金或其他形式补偿而提出的任何索赔向另一方提供赔偿并使对方免受损害

适用于本第六修正案。

d. 对应方。本第六修正案可以在 2 个或多个对应文件中执行，每个对应方均应视为原件，但所有这些文件共同构成同一份文书。对应文件可以通过传真、电子邮件（包括 pdf 文件或任何符合 2000 年美国联邦 ESIGN 法案的电子签名流程，包括 DocuSign）或其他传输方式交付，以这种方式交付的任何对应文件均应被视为已按时有效交付，对所有目的均有效。就本第六修正案及与之有关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有相同的法律效力。

e. 批准；冲突。除非经本第六修正案修正和/或修改，否则特此批准和确认租约，租约的所有其他条款应保持完全效力，不受本第六修正案的修改和修改。如果本第六修正案的条款与租约的条款之间存在任何冲突，则以本第六修正案的规定为准。无论本第六修正案是否特别修订，特此对租约的所有条款和条款进行必要的修订，以实现本第六修正案的目的和意图。

[签名出现在下一页]

自上述书面日期和第一年起，本协议各方已密封执行本第六修正案，以昭信守。

租户:

nextcure, inc.，

特拉华州的一家公司

迈克尔·里奇曼 /s/

作者：迈克尔·里奇曼（海豹突击队）

是：总裁兼首席执行官 _

X 我特此证明上面的签名、姓名和标题是我的签名、姓名和标题。

房东：

ARE-8000/9000/10000 弗吉尼亚庄园有限责任公司

特拉华州一家有限责任公司

作者：亚历山大房地产股票，L.P.

特拉华州有限合伙企业，

管理成员

作者：are-QRS CORP.，

一家马里兰州的公司，

普通合伙人

Gregory Kay /s/

作者：____________________（海豹）

姓名：_Gregory Kay__________

标题：__SVP — 房地产法律事务