2023 年 4 月投资者推介会

2 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 公司简介 股票市值 2.47 亿美元 企业总价值 (TEV) 4.34 亿美元 每平方英尺 TEV 125 美元隐含上限利率 8.1% 净负债至 TEV1 43% 年化股息收益率 7.0% 普通股 OP 未偿单位3 158M 净租赁物业数量 138 拥有房产的州数 34 投资组合总平方英尺 350 万 当前入住率 99.4% 年化基本租金 (ABR) 3700 万美元 来自信用评级租户的 ABR% 2 82% % 来自除非另有说明，否则截至2023年4月14日，MSA 超过一百万人4 53％ 的ABR来自投资等级租户2 58％ 。 1。净负债占企业总价值的比例是公司的未偿债务减去公司的现金、现金等价物和限制性现金，占公司企业价值的百分比。 2。信用评级或投资等级的租户（评级为 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指获得标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会 (NAIC) 信用评级的租户或租户的母公司。 3。截至2023年4月20日；包括第三方在公司运营合作伙伴关系Alpine Income Property OP，LP中持有的1,703,494个运营单位（“运营合伙企业” 或 “OP”）。 4。根据美国管理和预算办公室的规定，MSA（大都市统计区）是区域的正式定义，该区域由一个由社会和经济因素联系在一起的城市和周边社区组成。 为增长做好准备 100% 零售净租赁投资组合

3 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Investment Highlights Investment Highlights 带来有意义的估值上行空间 增值资产回收推动投资组合指标的改善 Pure play，通过以有吸引力的价格对主要是 非投资级资产进行增值再投资，再投资侧重于投资 等级租户。 通过低于重置成本的投资来保护通货膨胀 PINE的企业总价值（TEV）为每平方英尺125美元，这使股东能够以低于重置成本的方式将 投资于植根于美国主要市场 更高增长的投资组合。 Peer Group 的重大折扣 PINE 的交易价格与以投资级别为重点的同行相比大幅折扣， 意味着估值有可观的上行空间。 稳定且有吸引力的股息 自2020年初以来，PINE的季度股息增长了37.5％，现在 的股息收益率是其净租赁同行中最高的股息收益率之一。 除非另有说明，否则自2023年4月20日起生效。 $ 以百万计。 1。所有股息收益率、派息率和2023E FFO倍数均基于2023年4月14日的收盘价，使用Stifel Triple-Net房地产投资信托基金2023年4月16日综合表中对同行净租赁公司的当前年化分红和每股FFO估计。PINE的每股FFO反映了2023年4月20日提供的指导的中点。 2。基于 Esri 提供的 2022 年平均家庭收入（5 英里）和 2022 年总人口（5 英里）数据。 派息率% 72% 7.0% O ADC SRC PINE NTST NNN EPRT 2023E FFO 派息率股息收益率 16.4x 15.7x 15.6x 13.8x 13.2x 10.3x 10.3x ADC FCPT NTST O EPRT NTN PINE SRC 2023E FFO Multiple 1 企业总价值为每平方英尺 125 美元 99,450 美元总投资组合加权平均值 5 英里平均家庭收入2 119,350 个投资组合加权平均值 5 英里总人口2 1 1 PINE的前十名租户现在包括投资 等级行业领导者，例如：

4 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 鉴于截至2023年3月31日的近期股票表现，有吸引力的切入点 ，除非另有说明。 Citadel Securities的 “房地产投资信托基金行业” 报告提供的总回报数据。 (16.0%) (12.0%) (8.0%) (4.0%) 0.0% 8.0% 2023 年 1 月 2023 年 2 月 PINE ADC EPRT PINE 2023 年第一季度的股票 为 投资者提供了历史上有吸引力的切入点 由于公司 完全有能力通过其资本 回收战略推动 经风险调整后的丰厚回报 ADC 11.3% 3.5% (2.3%) EPRT 41.2% (14.6%) 7.1% NFCPT 3.4% (7.2%) 4.9% NNN 23.0% (0.1%) NTST (16.8%) 0.8% O 24.1% (7.4%) 1.0% SRC 26.6% (11.6%) 1.5% Peer Avg. 21.6% (7.7%) 1.5% PINE 41.4% 0.9% (10.4%) 2023 年第一季度总回报率 2021 Total Return 2022 Total 2023 年第一季度总回报率

5 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 增值资产回收 5.8% 5.5% 5.8% 6.5% 6.1% 2022年第三季度2022年第三季度2022年第四季度零售处置上限率 截至2023年3月31日已售出的零售物业 。 PINE 一直表现出以有吸引力的估值出售零售物业的能力，无论租户信贷质量如何 ，推动对以投资等级为主的租户的增量收购，零售处置率和零售收购上限率之间的平均正利差超过 120 个基点

6 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 有机会以低于重置成本进行投资 高质量投资组合的估值上行空间 PINE 的企业总价值 (TEV) 为每平方英尺 125 美元，允许 股东以低于估计的重置成本为基础的投资组合， 投资组合植根于更高的增长， 美国各大市场的租户与以投资级别为重点的净租约相当同行。 Stickier Tenants 可以提高安全边际 每平方英尺的平均现金租金为10.55美元，鉴于 建筑成本的通货膨胀压力，PINE 投资组合租户的入住成本 明显低于市场上所能获得的水平，这表明租户在到期时更有可能行使 续订期权。 给同行集团带来巨大估值折扣 相似的租户风险敞口和可比或更好的市场， 每平方英尺的标的房地产估值比同行 的平均水平低54％。 通过资本回收实现价值 PINE 提高了处置指导，以便以 私募市场估值获利，在大多数情况下，私募市场估值优于其当前隐含的公开市场估值。 1。价值基于每家同行净租赁公司的企业总价值，来自Stifel Triple-Net 房地产投资信托基金2023年4月16日Comp Sheets报告。 2。投资组合规模基于总平方英尺，来自每家公司截至2023年4月19日可通过每家公司网站发布的信息中的可用信息。PINE的投资组合信息截至2023年3月31日。 FCPT NNN EPRT O ADC NTST SRC PINE $0 100 200 300 $400 500 50 100 150 250 Value 2 投资组合规模（平方英尺）2 人均价 270 美元

7 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 显著的隐含估值上行空间 16.4x 15.7x 13.8x 10.3x 10.3x ADC FPT NNN SRC 2023E FFO Multiply 1 PINE 的交易价格比以 投资等级为导向 的同行平均水平高出 5.6倍 倍数折扣， 意味着 估值有很大的上行空间 以投资等级为中心的同行平均值 15.9x 68% 61% 63% 58% 不 披露了截至2023年4月20日的41％ 18％ 。 $ 以百万计。 1。所有股息收益率、派息率和2023E FFO倍数均基于2023年4月14日的收盘价，使用Stifel Triple-Net房地产投资信托基金2023年4月16日综合表中对同行净租赁公司的当前年化分红和每股FFO估计。PINE的每股FFO反映了2023年4月20日提供的指导的中点。 2。基于 Esri 提供的 2022 年平均家庭收入（5 英里）和 2022 年总人口（5 英里）数据。 IGRATED IGRATED

8 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 相对超额就地股息收益率 1。所有股息收益率和派息率均基于2023年4月14日的收盘价，使用Stifel Triple-Net房地产投资信托基金2023年4月16日综合表中对同行净租赁公司的当前年化分红和每股FFO的估计。PINE的2023E FFO 反映了2023年4月20日提供的指导的中点。 83% 75% 73% 72% 72% 70% 68% 5.3% 5.3% 4.4% 7.0% 5.2% 4.6% O ADC PINE NTST NNN EPRT 2023E FFO 派息率分红收益率 Peer Average br} PINE 的股息得到了保守派息率和高度关注房地产 房地产基本面和长期稳定的投资组合的有力支持。

9 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 纪律投资策略 强调有吸引力的供需市场动态 以全国为重点，重点关注表现出有吸引力的 人口趋势、商业友好型政策和强劲的潜在供需基本面 房地产基础和分析驱动的承保 利用消费者位置数据分析进行以房地产为导向的承保，竞争 , 市场租金基准和综合风险评估 行业领先的租户和表现良好的运营行业 专注于与在关键业务领域运营的租户保持一致，显示稳定且 有弹性的运营趋势和/或具有前瞻性思维的全渠道战略 通过长期关系进行相对资产价值投资 以及管理层在 高度分散的交易市场中发现高质量风险调整机会的能力

10 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 周到投资执行 47 $75 99 117 220 275 377 442 486 564 2020年第一季度 2021 年第二季度第三季度 2021 年第 3 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 3 季度第 2022 季度第 3 季度首次公开募股 2021 年第 4 季度以来累计投资活动 IPO 2022 PINE 谨慎地将资金投资于具有吸引力的基础房地产和强劲的人口结构的稳定租户。 截至 2023 年 3 月 31 日。 2023

11 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 自2023年3月31日起提高投资组合规模、多样性和质量 。 1。信用评级或投资等级（“IG”）评级的租户（评级为 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指获得标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会信用评级的租户或租户的母公司。 2019（IPO） 净租赁物业数量 20 48 113 148 138 拥有房产的州数量 12 18 32 34 34 总投资组合平方英尺 900 万 160 万 330 万 330 万美元 370M 年化基本租金 (ABR) 1330 万美元 210 万美元 3690 万美元 3700 万美元 最大租户占比 ABR 21% 富国银行 (标准普尔：A+) 15% 富国银行（标准普尔：A+） 8% 富国银行（标准普尔：A+） 11% 沃尔格林（标准普尔：BBB） 占比 21% 的顶级行业 金融服务 15% 普通商品 br} 12% 家居摆设 13% 体育用品 15% SportingGoods 在 ABR 中所占百分比最高的州 26% 佛罗里达 21% 佛罗里达 18% 德克萨斯州 10% 来自信用评级租户的 ABR% 1 89% 89% 83% 74% 82% % 来自 IG 评级租户的 ABR 1 36% 46% 45% 54% 8% % 的 ABR 来自办公物业 43% 27% 8%-% 2020 2021 2022 2023

12 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 主要市场净租赁投资组合 ▪ 专注于主要市场的地域多元化投资组合受益于 的人口变化和有吸引力的供需动态 ▪ 53% 的 ABR 来自人口超过一百万的大都市统计区1 ▪ 24% 的 ABR 来自德克萨斯州、佛罗里达州、北卡罗来纳州等高增长州和 Georgia 宾夕法尼亚州费城 6% 密歇根州底特律 6% 德克萨斯州休斯顿 5% 乔治亚州亚特兰大 5% 纽约州罗切斯特 5% 俄亥俄州坎顿 3% 佛罗里达州坦帕 3% 纽约州纽约 3% 西弗吉尼亚州洛根 2% 塔尔萨，OK 2% 德克萨斯州达拉斯 2% 马里兰州巴尔的摩 2% 里诺，俄亥俄州代顿 2% 马萨诸塞州波士顿 2% 表示人口超过一百万的 MSA； 粗体表示 a 各州排名前 30 位的 ULI 市场2 年化基本租金的百分比 5%-7% > 7% 2%-5%

13 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 优秀的投资组合人口统计 宾夕法尼亚州费城 6% 密歇根州底特律 6% 乔治亚州亚特兰大 5% 伊利诺伊州芝加哥 3% 佛罗里达州纽约 3% 纽约州 3% 西弗吉尼亚州洛根 2% 俄克拉何马州塔尔萨 2% 德克萨斯州达拉斯 2% 明尼苏达州德卢斯 2% 内华达州里诺 2% 俄亥俄州代顿 2% 表示人口超过一百万的 MSA； 粗体表示前 30 名 ULI Market2 投资组合加权平均值 5 英里家庭平均收入 999 美元 ,450 3 总计截至2023年3月31日，投资组合加权平均值 5 英里总人口 119,350 3。 1。根据美国管理和预算办公室的规定，MSA（大都市统计区）是区域的正式定义，该区域由一个由社会和经济因素联系在一起的城市和周边社区组成。为了便于参考，已将 的名称缩短了。 2。正如城市土地研究所和普华永道在 “2023年房地产新兴趋势” 出版物中排名的那样。 3。基于 Esri 提供的 2022 年平均家庭收入（5 英里）和 2022 年总人口（5 英里）数据。 ▪ 40% 的投资组合 ABR 来自排名前十的 msaS1，其中 50% 以上 来自费城、休斯顿、亚特兰大、坦帕和纽约等需求旺盛的市场 ▪ 排名前十的房产的加权平均 5 英里家庭平均收入 为 115,8003 美元 ▪ 3

14 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 极好的租户信用透明度 58% 未评级 18% 体育用品 15% Dollar Stores 14% 家居装修 8% 杂货 6% 娱乐 5% General 商品 5% 消费类电子产品 4% 便利店 4% 其他 16% 100% ABR% 截至 2023 年 3 月 31 日。 1。信用评级或投资等级（“IG”）评级的租户（评级为 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指获得标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会信用评级的租户或租户的母公司。 ▪ 82% 的 ABR 来自租户或 获得信用评级的租户的父母1 ▪ 80% 的 ABR 来自租户或 公开交易的租户的父母 ▪ 3% 的 ABR 来自 PINE 拥有 土地的地面租赁资产，租户在 改进 领域进行了有意义的投资

15 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 强大而稳定的顶级租户基础 Credit Rating1 BB 13% BB 13% BB 13% BB 8% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB+ 4% BB br} 100% ABR% 其他 1% 6% 2% 3% 8% 8% 13% 租赁展期表 百分比 加权 截至 2023 年 3 月 31 日剩余的平均租期 。 1。信用评级或投资等级的租户（评级为 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指获得标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会 (NAIC) 信用评级的租户或租户的母公司。

16 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 高品质顶级租户群 披露了截至2023年3月31日投资级租户的租金百分比1,2 rated 68% 63% 63% 61% 58% 20% ，除非另有说明。 1。信用评级或投资等级（“IG”）评级的租户（评级为 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高）是指获得标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会信用评级的租户或租户的母公司。 2。根据截至2023年4月19日每家公司网站上发布的信息，排名前十的租户以及与投资等级租户相关的租金百分比。 没有 已披露 43%

17 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 持续股息增长 ▪ 2023 年指导方针当前的中点意味着 2022 年每股 FFO 的股息支付率为 72% ▪ 自首次公开募股以来增加了七次 ，在过去两年中增加了四次 ▪ 季度现金分红增长37.5％ 除非另有说明，否则自2020年初以来，截至2023年4月14日，每股年化现金分红收益率为1.10美元 7.0% 。 1. 根据2023年4月20日发布的PINE的每股FFO的2022E，是指引的中点。 0.060 0.200 0.200 0.200 0.220 0.240 0.250 0.255 0.270 0.270 0.270 0.275 0.275 2019年第一季度 2020 年第 3 季度 2020 年第 4 季度 2021 年第 3 季度 2022 年第 4 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第 3 季度 2022 年第一季度 2022 年第 4 季度首次公开募股 2019 年第 4 季度每股已派息 2021 2022 2023

18 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 研究报道 独立分析师评为近乎一致买入或跑赢大盘 Baird Wes Golladay 跑赢大盘 22.00 美元 B Riley Craig Kucera 买入 23.50 美元 BIG Mike Gorman 买入 23.00 美元高力牛津买入 25.00 美元 EF Hutton Gaurav Mehta 买入 23.00 美元 Janney Stevenson 买入 19.00 美元琼斯杰森·斯图尔特买入 24.00 美元雷蒙德·詹姆斯 RJ Milligan 跑赢大盘 20.00 美元 Stifel Simon Yarmak 买入 21.25 美元 Truist Anthony Hau 持有总计 19.00 美元/平均 90% 21.98 38% 隐含价格 截至2023年4月19日的机构覆盖分析师评级目标价格 。

19 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Financial Strength PINE 已证明可以获得资金，专注于维持合理的杠杆率，并已完全修复其 有吸引力的债务成本。 股票市值1 2.47亿美元 未偿净负债 1,2 1.87 亿美元 企业总价值 (TEV) 1 4.34 亿美元 资本充足的资产负债表 2023 年第一季度 41% 6.4x 2022 年第四季度 47% 2022 年第四季度 50% 2021 年第四季度 8.1x 没有短期资本市场敞口 提高杠杆率 50 美元 100 美元 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2028 2029 2030 循环信贷额度无抵押定期贷款 Welletgered 债务到期日表 净负债到 Pro forma EBITDA4 未偿债务 1 5 ▪ PINE 在 2026 年 5 月之前没有债务到期 ▪目前没有浮动利率敞口 ▪ 除非另有说明，否则截至2023年3月31日，通过现金、限制性现金 和未提取的循环信贷额度承诺获得的潜在流动性超过2.6亿美元1。 $ 以百万计；任何差异都是四舍五入的结果。 1。截至2023年4月14日。 2。未偿净债务是公司的未偿债务，减去公司的现金、现金等价物和限制性现金。 3。净负债对TEV（企业总价值）是公司的未偿债务减去公司的现金、现金等价物和限制性现金，占公司企业价值的百分比。 4。有关净收益与非公认会计准则财务指标的讨论和对账，请参阅本演示文稿末尾的 “非公认会计准则财务信息” 部分和表格。 5。反映了公司2.5亿美元优先无抵押循环信贷额度下的5,000万美元未偿还额；该公司的高级无抵押循环信贷额度将于2027年1月到期，包括为期一年的延期期权，但须满足某些 条件；所反映的到期日假设公司行使一年延期期权。

20 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 2023 指导区间 收购 1 亿美元——1.5 亿美元 —— 处置 2,500 万美元——5,500 万美元 —— 摊薄后每股 1.52 美元 — AFFO 摊薄后每股 1.52 美元-1.57 1.52 美元-1.57 美元 — — 摊薄后加权平均值 已发行股数 1,600 万股-1,640 万股 1,580 万股-1,630 万-(020) 万 Low High 公司 2023 年修订后的指导方针采取考虑了公司年初至今的业绩，以及对公司投资活动、预测的资本市场交易以及其他 重要假设的修订后的 预期。 2023 年指导方针是在公司 2023 年 4 月 20 日提交的 2023 年第一季度经营业绩新闻稿中提供的。 Low High Low High 先前指导修订后的指导方针增加（减少）

21 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 企业责任 Alpine Income Property Trust 通过其外部经理致力于可持续发展、强有力的公司治理、 和有意义的企业社会责任计划。 Commited Focus 致力于维护具有环保意识的文化，使用 环保和可再生产品，促进可持续业务 实践 与具有强大可持续发展计划和 举措的环保租户保持一致 社会责任 环境责任公司治理 ▪ 独立董事会主席和 6 名董事中的 5 名董事 被归类为独立的 ▪所有董事的年度选举 ▪ 董事会年度评估 ▪ 所有董事的股票所有权要求 ▪ 禁止套期保值和质押 Alpine Income Property Trust 股票 ▪ 批准关联方 交易的严格政策和程序 ▪ 选择退出《马里兰州通用公司法》中的业务合并和控制股权收购法规 ▪ 所有团队成员都遵守全面的守则 of 商业行为和道德政策 包容性和支持性的公司文化 致力于于包容性和支持性的办公环境充满了不同的背景 和视角，对财务、心理和身体健康做出了明确的承诺 值得注意的社区外联项目 众多多样的社区宣传计划，为社区中的环境、艺术、公民 和社会组织提供支持

22 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 外部管理调整 截至 2023 年 2 月 9 日。 Aligned Ownership CTO 目前拥有 PINE 约 15% 的权益，这意味着其利益与 PINE 股东保持一致 独立董事会 PINE 拥有自己的独立董事会，无需相应的 G&A 支出，即可在由 26 名成员组成的首席技术官团队中实现显著的规模经济 Shadow Pipeline for Externator Growth PINE 凭借其优先权，在 CTO 投资组合中拥有潜在的影子管道拒绝所有 CTO 单租户净租赁资产销售 Horizon Internatization 预计未来当公司接近或超过临界质量时，PINE 的管理将实现内部化 合作机会 PINE 审查了 CTO 收购工作所产生的交易机会 和关系 福利和外部管理调整 重要管理协议条款 初始期限为五年（最初于 2024 年 11 月到期），之后有为期一年的延期选项 ▪ 季刊 ▪管理费为0.375％，按净值计算，扣除股票回购和发行成本 ▪ 可终止，一次性支付前24个月年化平均管理费的3倍 Alpine Income Property Trust由CTO Realty Growth（纽约证券交易所代码：CTO）根据一项协议， 结合首席技术官在PINE的所有权，提供了规模经济、显著的股东协调和 灵活/可折叠结构。

23 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 董事会 我们的董事会观点和经验非常均衡，并维持相关政策，确保 股东一致、风险管理、企业监督和最高道德标准。 Andrew C. Richardson 董事会主席、独立董事 现任 RMC Living 的首席执行官。 Waypoint Real Estate Investments前首席运营官、iStar, Inc.（纽约证券交易所代码：STAR）首席财务官兼土地和 开发总裁、霍华德 休斯公司（纽约证券交易所代码：HHC）首席财务官兼NorthStar Realty Finance Corp. 董事会主席兼审计委员会主席。 Mark O. Decker Jr 独立董事 现任 Centerspace （纽约证券交易所代码：CSR）的高级顾问兼董事会成员。CenterSpace前总裁、首席执行官兼首席投资官 ，BMO Capital Markets前董事总经理兼美国房地产 投资和企业银行业务负责人。 审计和治理委员会成员。 Jeffrey S. Yarckin 独立董事 现任 TriGate Capital, LLC 的创始人、总裁兼首席运营官。欧力士资本市场有限责任公司前联席总裁兼首席执行官。孤星基金前 创始合伙人。 薪酬委员会主席兼治理 委员会成员。 John P. Albright 总裁兼首席执行官 现任 Alpine Income Property Trust （纽约证券交易所代码：PINE）和 CTO Realty Growth（纽约证券交易所代码：CTO）的总裁兼首席执行官。高盛旗下Archon Capital前联席主管兼董事总经理 ；摩根士丹利 商业银行——投资管理执行董事；Crescent Real Estate（纽约证券交易所代码：CEI）管理董事 。 Rachel Elias Wein 独立董事 现任 WeinPlus 的创始人兼首席执行官。曾任森布勒公司开发 高管，安永会计师事务所 房地产咨询业务高级合伙人。 审计委员会和薪酬委员会成员。 M. Carson Good 独立董事 现任 Good Capital Group 总裁。仲量联行（纽约证券交易所代码：JLL）前董事总经理兼佛罗里达州唱片经纪人，现任大奥兰多机场管理局（GOAA） 董事会主席。 治理委员会主席兼薪酬 委员会成员

24 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Key Takeaways 向同行集团提供大幅折扣 这是有意义的上行机会，因为PINE是其净租赁同行群体中2023年度FFO倍数最低的国家之一。 稳定且不断增长的股息 自2020年初以来，PINE的季度股息增长了37.5％，目前有效率的2023E FFO1隐含派息率约为72％。 小型资产基础是实现超大规模增长的机会 小资产分母意味着管理层相对于净租赁同行可以推动超额增长。 纪律投资策略 房地产和以信贷为重点的承保，目标投资表现出强劲的人口趋势，租赁给高质量、行业领先的租户。 高质量、透明且不断增长的投资组合 100% 的零售投资组合植根于公开交易/信用评级的租户，更大的市场意味着有高质量、稳定的资产基础， 有机会增加各种新租户、市场和行业。 金融稳定 资产负债表具有充足的流动性且没有短期债务到期日，可提供金融稳定性和灵活性。 Aligned 赞助与管理 由CTO Realty Growth（纽约证券交易所代码：CTO）外部管理，CTO Realty Growth（纽约证券交易所代码：CTO）是一家拥有PINE15％股份的上市房地产投资信托基金，并承诺在达到临界质量后将 管理层内部化。 除非另有说明，否则自2023年4月20日起生效。 1. PINE的每股FFO为2023E，这是2023年4月20日提供的指导的中点。

25 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 免责声明 本演示文稿可能包含 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括可能用 “可能”、“可能”、“可能”、 “将”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“相信”、“估计”、“期望”、“继续”、“项目” 等词语识别的陈述，或者通过包含 预测或预测来识别。前瞻性陈述基于公司当前对资本市场状况、公司 业务、经济和其他未来状况的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来有关，因此就其性质而言，它们受固有的不确定性、风险 和难以预测的情况变化的影响。因此，公司的实际业绩可能与前瞻性 陈述所设想的业绩存在重大差异。可能导致实际业绩与前瞻性陈述中存在重大差异的重要因素包括一般商业和经济状况 、信贷市场和更广泛的金融市场的持续波动和不确定性、房地产业务固有的风险，包括租户违约、 与环境问题有关的潜在责任、房地产投资的流动性不足和自然灾害造成的潜在损失、COVID-19 疫情 及其变体对公司业务的影响以及租户的业务及其对美国经济和总体市场状况的影响，影响公司或其租户业务的超出公司或其租户控制范围的其他因素，以及公司 截至2022年12月31日的10-K表年度报告中 “风险因素” 下列出的因素以及公司向美国提交的文件中不时讨论的其他风险和不确定性。 证券交易委员会。本演示文稿中的任何前瞻性陈述仅代表其发表之日。公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。 本演示文稿中的参考文献： 1.除非另有说明，否则所有信息均截至2023年3月31日。 2。年化直线基本租金（“ABR” 或 “租金”）和基于ABR的统计数据是根据我们截至2023年3月31日的当前投资组合计算得出的。 3。股息由董事会设定并按季度申报，无法保证未来分红的可能性或金额。 4。信用评级或投资等级的租户（评级为 BBB-、Baa3 或 NAIC-2 或更高的租户）是标普全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会 (NAIC) 信用评级 的租户或租户的父母。 5。合同基本租金（“CBR”）代表根据所述当时的租赁协议条款应向公司支付的款项。

26 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com non-GAAP 财务信息 我们报告的业绩是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）列报的。我们还披露了 运营资金（“FFO”）、调整后的运营资金（“AFFO”）和扣除利息、税项、折旧和摊销前的预计收益（“Pro Forma EBITDA”），所有这些都是非公认会计准则财务指标。我们认为这些非公认会计准则财务指标对投资者有用，因为它们是 分析师和投资者用来比较房地产投资信托基金经营业绩的广泛接受的行业指标。 FFO、AFFO 和 Pro Forma EBITDA 不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金； 因此，不应将它们视为作为绩效指标的净收入或运营现金流的替代品，正如我们在现金流量表中报告的 流动性衡量标准，应考虑作为公认会计原则财务指标的补充而不是代替 GAAP 财务指标。 我们根据全国房地产投资信托协会（NAREIT）理事会采用的定义计算 FFO。NAREIT 将FFO定义为经调整后的GAAP净收益或亏损，不包括特殊项目（定义见公认会计原则）、出售折旧房地产资产的净收益或亏损、与折旧房地产资产相关的 减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司此类调整的比例份额 。 为了得出AFFO，我们修改了NAREIT对FFO的计算，将与非现金收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整包括在内，例如 清偿债务的损失、超市和低于市场租赁相关无形资产的摊销、直线租金收入、递延融资成本摊销、非现金 薪酬以及其他非现金收入或支出。此类项目可能会导致净收入的短期波动，但对运营现金流或长期 经营业绩没有影响。在制定企业目标时，我们使用AFFO作为衡量我们绩效的标准之一。 为了得出预计息税折旧摊销前利润，对GAAP净收益或亏损进行了调整，以排除特殊项目（定义见GAAP）、出售折旧房地产 资产的净收益或亏损、与折旧房地产资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司的 调整的比例份额、非现金收入和直线租金等支出收入、递延融资成本摊销、 清偿债务造成的损失，高于市场和低于市场与租赁相关的无形资产、非现金薪酬和其他非现金收入或支出。现金利息支出也不包括在Pro Forma EBITDA中，GAAP净收益或亏损根据收购、处置和其他类似活动的年化影响进行了调整。管理层、投资者和分析师使用 FFO 来促进对不同时期和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，这主要是因为 它排除了房地产折旧和摊销的影响以及净收益或亏损对销售的影响，后者基于历史成本，隐含地假设 房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值，而不是根据现有市场状况波动。我们认为，AFFO是投资者可以考虑的另一项有用的补充措施 ，因为它将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到其他非现金收入或支出造成的扭曲。我们 还认为，Pro Forma EBITDA是投资者可以考虑的另一项有用的补充指标，因为它可以更好地评估我们的经营业绩 ，而不会出现其他非现金收入、支出或公司资本结构对我们经营业绩的某些影响所造成的扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA可能无法与其他公司采用的类似标题的指标相提并论。

27 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 运营声明 Alpine Income Property Trust, Inc. 合并运营报表 （以千计，股票、每股和股息数据除外） 截止三个月 2022 年 3 月 31 日收入： 总计 11,166 美元 10,799 美元收入 11,166 10,799 运营费用： 房地产费用 1,434 1,092 一般和管理费用 1,515 1,431 折旧和摊销 6,335 5,672 总运营费用 9,284 8,195 收益资产处置 4,453 — 清偿债务的收益 23 — 运营净收益 6,358 2,604 利息支出 2,613 1,680 净收益 3,745 924 减去：归属于非控股权益的净收益 (406) (118) 每股普通股净收益 3,339 美元 806 美元数据： 净收益 基本0.24美元0.07美元摊薄后0.21美元 0.06加权平均普通股数量： Basic 14,000,553 11,662,697 摊薄后1 15,704,047 13,366,191 已申报和支付的股息 0.275 美元 0.275 美元 1.包括标的运营单位1,703,494股股票的加权平均影响，包括（i）向CTO Realty Growth, Inc.发行的1,223,854股标的OP Units和（ii）向无关第三方发行的479,640股标的运营单位股票。

28 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com 非公认会计准则财务指标对账 截至 2023 年 3 月 31 日净收益 3,745 美元 924 美元折旧和摊销 6,335 572 美元资产处置收益 (4,453) — 运营资金 5,627 美元 6,596 美元调整： 灭火收益 of Debt (23) — 无形资产和负债摊销占租赁收入的比例 (87) (101) 直线租金调整 (165) (294) COVID-19 租金还款 — 23 非现金补偿 80 79 摊销递延融资成本占利息支出 174 125 其他非现金支出 29 24 经常性资本支出 — 调整后的运营资金 5,635 美元 6,452 美元摊薄后每股 0.36 美元 0.49 AFFO 美元 0.36 美元 0.48 AFFO 美元 0.36 美元 0.48 AFFO。 非公认会计准则财务指标 （未经审计） （未经审计） （未经审计） （千人），每股数据除外）

29 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Net Debt-to-EBITDA Pro Forma Reconciliation Alpine Income Property Trust, Inc. Non-GAAP Financial Measures Reconciliation of Net Debt to Pro Forma EBITDA (Unaudited) (In thousands) Three Months Ended March 31, 2023 Net Income $ 3,745 Adjustments: Depreciation and Amortization 6,335 Gains on Disposition of Assets (4,453) Gain on Extinguishment of Debt (23) Straight-Line Rent Adjustment (165) Non-Cash Compensation 80 Amortization of Deferred Financing Costs to Interest Expense 174 Amortization of Intangible Assets and Liabilities to Lease Income (87) Other Non-Cash (Income) Expense 29 Interest Expense, net of Deferred Financing Costs Amortization 2,439 EBITDA $ 8,074 Annualized EBITDA $ 32,296 Pro Forma Annualized Impact of Current Quarter Acquisitions and Dispositions, Net1 (3,072) Pro Forma EBITDA $ 29,224 Total Long-Term Debt 248,957 Financing Costs, Net of Accumulated Amortization 1,450 Cash and Cash Equivalents (4,290) Restricted Cash (59,269) Net Debt $ 186,848 Net Debt to Pro Forma EBITDA 6.4x 1. Reflects the pro forma annualized impact on Annualized EBITDA of the Company’s acquisition and disposition activities during the three months ended March 31, 2023.

Investor Inquiries: Matthew M. Partridge, Chief Financial Officer, (407) 904-3324, mpartridge@alpinereit.com