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新闻稿

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联系人：马修·M·帕特里奇

高级副总裁、首席财务官兼财务主管

(407) 904-3324

mpartridge@alpinereit.com

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佛罗里达州温特帕克——2023年4月20日——Alpine Income Property Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：PINE）（“公司” 或 “PINE”）今天公布了截至2023年3月31日的季度经营业绩和收益。

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选择亮点

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首席执行官评论

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“我们从去年年底停下来的2023年开始，强调机会主义的资产回收利用。Alpine Income Property Trust总裁兼首席执行官约翰·奥尔布赖特表示，在第一季度处置房地产之后，我们现在有超过10％的资产是现金和限制性现金，可以利用市场混乱的机会，因为我们希望再投资于在强劲的零售领域以诱人的风险调整后收益率运营的高绩效信贷租户。“我们已经建立了一条优先考虑投资等级租户的高质量渠道，将这些租户添加到我们投资组合目前的租户构成中，我们预计到第二季度末，我们的总体投资等级租赁将超过60％。当我们将这种租户信贷质量与我们的资产负债表相结合时，我们的资产负债表目前没有浮动利率敞口，在2026年之前没有债务到期，我们就完全有能力在持续动荡的经济环境中提供稳定的现金流和庞大的、收益充足的股息。”

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季度经营业绩摘要

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下表汇总了公司截至2023年3月31日的季度经营业绩（以千计，每股数据除外）：

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处置

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在截至2023年3月31日的三个月中，公司出售了10处房产，总处置量为5,620万美元，加权平均退出现金上限率为6.1％，总收益为450万美元。

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房地产投资组合

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截至2023年3月31日，该公司的投资组合包括以下内容：

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任何差异都是四舍五入的结果。

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截至2023年3月31日，该公司的投资组合包括以下顶级租户，占公司年化基本租金总额的2.0％或以上：

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任何差异都是四舍五入的结果。

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截至2023年3月31日，该公司的投资组合包括以下行业：

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任何差异都是四舍五入的结果。

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截至2023年3月31日，该公司的投资组合包括以下州的房产：

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任何差异都是四舍五入的结果。

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资本市场和资产负债表

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在截至2023年3月31日的季度中，公司完成了以下值得注意的资本市场活动：

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下表汇总了公司截至2023年3月31日的长期债务：

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截至2023年3月31日，公司持有公司运营合伙企业Alpine Income Property OP，LP的89.2％权益（“运营合伙企业” 或 “OP”）。截至2023年3月31日，第三方持有的已发行OP单位为1,703,494股，公司已发行普通股为14,064,114股，第三方持有的已发行普通股和运营单位总额为15,767,608股。

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截至2023年3月31日，公司的净负债占Pro Forma EBITDA的6.4倍，根据公司信贷协议的定义，公司的固定费用覆盖率为3.4倍。截至2023年3月31日，该公司的净负债占企业总价值的比例为41.3％。公司将企业总价值计算为净负债与公司已发行普通股和运营单位的市值之和，就好像运营单位已转换为普通股一样。

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分红

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2023年2月22日，公司宣布2023年第一季度每股0.275美元的现金分红，将于2023年3月31日支付给截至2023年3月9日营业结束时的登记股东。第一季度

2023年现金分红比去年同期季度股息增长1.9％，派息率为公司2023年第一季度摊薄后每股FFO和摊薄每股AFFO的76.4％。

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2023 年展望

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公司修订了2023年的展望，以考虑公司第一季度的业绩，并修改了对公司投资活动和预测的资本市场交易的预期。公司对2023年的展望和指导假设经济活动稳定或改善，与我们的每位租户相关的积极潜在业务趋势以及其他重要假设。

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公司修订后的2023年展望如下：

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2023 年第一季度财报电话会议和网络直播

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公司将于美国东部时间2023年4月21日星期五上午 9:00 举行电话会议，公布截至2023年3月31日的季度经营业绩。

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电话会议的网络直播将在公司网站的投资者关系页面www.alpinereit.com上播出，或通过以下活动详情中提供的链接播出。要通过电话接听电话，请访问下方活动详细信息中提供的链接，您将获得拨号详细信息。

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网络直播：https://edge.media-server.com/mmc/p/ctt3g3pc

拨入：https://register.vevent.com/register/BIb052b58feb734833b52949642bab8dbe

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我们鼓励参与者在预定开始时间前至少十五分钟拨打电话会议。财报电话会议的重播将存档，并可通过公司网站www.alpinereit.com的投资者关系部分在线观看。

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关于 Alpine Income 房地产信托公司

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Alpine Income Property Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：PINE）是一家上市房地产投资信托基金，旨在通过投资、拥有和运营单租户净租赁商业收益物业的投资组合，提供诱人的风险调整后回报和可靠的现金分红，这些物业主要出租给高质量的公开交易和信用评级租户。

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我们鼓励您查看我们最新的投资者演讲，该演讲可在我们的网站 http://www.alpinereit.com 上查阅。

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安全港

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本新闻稿可能包含 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括可能用 “可能”、“可能”、“将”、“可能”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“估计”、“期望”、“继续”、“项目” 等词语来识别的陈述，也可以通过包含预测或预测来识别。前瞻性陈述基于公司当前对资本市场状况、公司业务、经济和其他未来状况的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来有关，因此就其性质而言，它们受到难以预测的固有不确定性、风险和情况变化的影响。因此，公司的实际业绩可能与前瞻性陈述所设想的业绩存在重大差异。可能导致实际业绩与前瞻性陈述中存在重大差异的重要因素包括总体商业和经济状况、信贷市场和整个金融市场的持续波动和不确定性、房地产业务固有的风险，包括租户违约、与环境问题有关的潜在责任、房地产投资的流动性不足和自然灾害造成的潜在损失、流行病或流行病（例如 COVID-19 疫情及其变体）对公司的影响业务及其租户的业务以及此类流行病或流行病对美国经济和总体市场状况的影响，公司或其租户无法控制的影响公司业务或租户业务的其他因素，以及公司截至2022年12月31日的10-K表年度报告中 “风险因素” 下列出的因素以及公司文件中不时讨论的其他风险和不确定性与美国证券交易委员会合作。本新闻稿中的任何前瞻性陈述仅代表其发布之日。公司没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。

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非公认会计准则财务指标

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我们报告的业绩是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）列报的。我们还披露了运营资金（“FFO”）调整后的运营资金（“AFFO”）和扣除利息、税项、折旧和摊销前的预计收益（“Pro Forma EBITDA”），所有这些都是非公认会计准则财务指标。我们认为这些非公认会计准则财务指标对投资者有用，因为它们是分析师和投资者用来比较房地产投资信托基金经营业绩的广泛接受的行业指标。

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FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于为现金需求提供资金的现金；因此，不应将它们视为作为绩效指标的净收益或作为流动性衡量标准在现金流量表中报告的运营现金流的替代品，应考虑作为公认会计原则财务指标的补充而不是代替公认会计原则财务指标。

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我们根据全国房地产投资信托协会（NAREIT）理事会通过的定义计算FFO。NAREIT将FFO定义为经调整后的GAAP净收益或亏损，不包括特殊项目（定义见公认会计原则）、出售折旧房地产资产的净收益或亏损、与折旧房地产资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司此类调整的按比例份额。

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为了得出AFFO，我们修改了NAREIT对FFO的计算，将与非现金收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整包括在内，例如债务清偿损失、与市场上和低于市场租赁相关的无形资产的摊销、直线租金收入、递延融资成本摊销、非现金薪酬以及其他非现金收入或支出。此类项目可能会导致净收入的短期波动，但对运营现金流或长期经营业绩没有影响。在制定企业目标时，我们使用AFFO作为衡量我们绩效的标准之一。

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为了得出预计息税折旧摊销前利润，对GAAP净收益或亏损进行了调整，以排除特殊项目（定义见GAAP）、出售折旧房地产资产的净收益或亏损、与之相关的减值减记

折旧的房地产资产和与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司此类调整的按比例份额、非现金收入和支出，例如直线租金收入、递延融资成本摊销、债务清偿损失、与市场上和低于市场租赁相关的无形资产、非现金薪酬以及其他非现金收入或支出。现金利息支出也被排除在Pro Forma EBITDA中，GAAP净收益或亏损根据收购、处置和其他类似活动的年化影响进行了调整。

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管理层、投资者和分析师使用FFO来促进对不同时期之间和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，这主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益或亏损对销售的影响，后者基于历史成本，隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值，而不是根据现有市场状况波动。我们认为，AFFO是投资者可以考虑的另一项有用的补充指标，因为它将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到其他非现金收入或支出造成的扭曲。我们还认为，Pro Forma EBITDA是投资者可以考虑的另一项有用的补充指标，因为它可以更好地评估我们的经营业绩，而不会出现其他非现金收入、支出或公司资本结构对我们经营业绩的某些影响所造成的扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA可能无法与其他公司采用的类似标题的指标相提并论。

Alpine Income 房地产信托有限公司

合并资产负债表

（以千计，股票和每股数据除外）

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Alpine Income 房地产信托有限公司

合并运营报表

（未经审计）

（以千计，股票、每股和股息数据除外）

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Alpine Income 房地产信托有限公司

非公认会计准则财务指标

运营资金和调整后的运营资金

（未经审计）

（以千计，每股数据除外）

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Alpine Income 房地产信托有限公司

非公认会计准则财务指标

净负债与预计息税折旧摊销前利润的对账

（未经审计）

（以千计）

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