附录 99.1

全球医疗房地产投资信托基金公布2023年第一季度 财务业绩

马里兰州贝塞斯达——2023年5月3日——（BUSINESS WIRE）— 全球医疗房地产投资信托公司（纽约证券交易所代码：GMRE）（“公司” 或 “GMRE”），一家拥有和收购医疗设施并将这些设施出租给医生团体和区域 和国家医疗保健系统的净租赁医疗办公室实际 房地产投资信托基金（REIT）今天公布了截至3月的三个月的财务业绩 2023 年 31 日。

董事长、首席执行官办公室 兼总裁杰弗里·布希表示：“与2022年下半年一样，在2023年第一季度，我们依靠投资组合的质量和租户 基础的弹性，继续应对充满挑战的收购和利率环境。我们将继续密切关注收购市场以寻找增值机会，到2023年迄今为止， 完成了一项收购，收购价为670万美元，这笔收购主要由我们发行每单位11.00美元的OP Units提供资金。我们继续将 的重点放在续订即将到期的租约和租赁空置空间上，我对我们在这些领域取得的进展感到满意。凭借充足的 流动性以及与卖家社区的持续对话，我们相信，当 市值利差恢复到有吸引力的水平且市场恢复正常时，我们完全有能力加强收购活动。我要感谢整个团队的集体努力 和对这些结果的贡献。”

2023 年第一季度亮点

财务业绩

2023年第一季度的租金收入同比增长13.7％，达到3620万美元，反映了公司投资组合的增长。2023 年第一季度的租金收入包括 520 万美元的净租赁费用回收额，而去年同期为 400 万美元。

第一季度的总支出为3,450万美元，而去年同期为2760万美元，这主要反映了利息、运营、 折旧和摊销支出的增加，这是由于自去年同期以来公司投资组合的增长以及持续的高利率环境。

第一季度的利息支出为830万美元，而去年同期为480万美元。这一变化反映了与去年同期相比，平均借款增加和 提高利率的影响。

第一季度归属于普通股股东 的净收益总额为70万美元，摊薄每股收益为0.01美元，而去年同期 为270万美元，摊薄每股收益为0.04美元。

该公司报告称，2023年第一季度的FFO为1,510万美元，合每股和单位0.22美元，AFFO为1,600万美元，合每股和单位0.23美元，相比之下，FFO 为1,600万美元，合每股和单位0.23美元，AFFO为1,680万美元，合每股和单位0.24美元。

投资活动

在2023年第一季度，公司 没有完成任何收购，而是出售了位于佛罗里达州杰克逊维尔的一栋医疗办公楼，总收益为440万美元，收益为50万美元。

2023 年 4 月 17 日，公司完成了对加利福尼亚州雷丁两栋医疗办公大楼 的收购，收购价为 670 万美元，主要由我们以每单位价格发行 的 OP Units 提供资金。

投资组合更新

截至2023年3月31日，该公司的投资组合 的占用率为97.0％，包括490万平方英尺的可租赁面积，年化基本租金为1.149亿美元。截至2023年3月31日， 公司投资组合的加权平均租赁期为6.0年，加权平均年租金上涨率为2.1％， ，公司的投资组合租金覆盖率为4.1倍。

资产负债表和资本

截至2023年3月31日，未偿债务总额，包括信贷额度 未偿借款和应付票据（均扣除未摊销的债务发行成本），为6.922亿美元， 公司的杠杆率为47.4％。截至2023年3月31日，该公司的债务的加权平均利率为4.28％ ，加权平均剩余期限为3.7年。

截至2023年5月3日，公司在信贷额度下的借款 能力为2.445亿美元。

在2023年第一季度或从2023年4月1日到2023年5月3日，该公司没有根据其自动柜员机计划发行任何普通股 股。

分红

2023年3月10日，董事会（ “董事会”）宣布向截至2023年3月24日的普通股股东和单位持有人发放每股0.21美元的现金分红， 已于2023年4月11日支付，代表公司2023年第一季度的股息支付。董事会还宣布向截至2023年4月15日的公司A系列优先股的登记持有人派发每股 0.46875美元的现金分红，该股息已于2023年5月1日支付。该股息代表了公司在 2023 年 1 月 31 日至 2023 年 4 月 29 日期间的 A 系列优先股的季度分红。

补充信息

有关这些业绩的详细信息可在公司网站 “投资者关系” 部分的 补充财务一揽子计划中找到，网址为 http://investors.globalmedicalreit.com/。

电话会议和网络直播信息

公司将于美国东部时间2023年5月4日星期四上午 9:00 举办网络直播和电话会议 。网络直播位于 公司网站的 “投资者关系” 部分，网址为 http://investors.globalmedicalreit.com/。

要通过电话参与，请执行以下操作：

在开始时间前至少五分钟拨打电话 并参考环球医疗房地产投资信托基金公司

国内：1-877-704-4453

国际：1-201-389-0920

重播：

电话会议的音频重播将发布在公司网站上 。

非公认会计准则财务指标

普通的

管理层认为某些非公认会计准则财务 指标是衡量公司经营业绩的有用补充指标。对于公司而言，非公认会计准则指标包括房地产扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益 （“ebitdare” 和 “调整后的息税折旧摊销前利润”）、FFO 和AFFO。非公认会计准则财务指标通常被定义为旨在衡量财务业绩、财务状况 或现金流的指标，但不包括或包括根据公认会计原则 确定的最具可比性的衡量标准中不会进行如此调整的金额。公司之所以报告非公认会计准则财务指标，是因为管理层认为这些指标也是房地产投资信托基金行业和行业分析师用来评估房地产投资信托基金的 最主要的指标之一。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计准则财务指标是适当的。

由于并非所有房地产 公司都使用相同的定义，因此此处提出的非公认会计准则财务指标不一定与其他房地产公司提出的相同。这些指标不应被视为净收益的替代方案，也不应被视为衡量公司财务业绩的指标，也不应将其视为衡量公司流动性的经营活动现金流的替代方案， 也不一定表示有足够的现金流来满足公司的所有需求。管理层认为， 为了便于清楚地了解公司的历史合并经营业绩， 应将这些指标与本文其他地方列出的净收入和运营现金流一起进行审查。

FFO 和 AFFO

FFO和AFFO是美国证券交易委员会（“SEC”）规则所指的 所指的非公认会计准则财务指标。该公司认为FFO和AFFO 是衡量其经营业绩的重要补充指标，并认为证券分析师、投资者、 和其他利益相关方在评估房地产投资信托基金时经常使用FFO，其中许多房地产投资信托基金在报告业绩时都会出现 FFO。根据 全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）的定义，FFO是指根据公认会计原则（OP）和LTIP单位持有人在扣除非控股权益之前计算的净收益或亏损，不包括财产和特殊物品销售 的收益（或亏损）、减去优先股股息，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括 债务发行的摊销）成本和高于和低于市场租约的摊销），以及未合并合伙企业的调整后 和合资企业。由于FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销（债务发行成本的摊销 以及高于和低于市场租赁摊销支出的摊销费用除外），因此公司认为，FFO提供的绩效衡量标准与同期比较，反映了入住率、租金率、运营成本、开发活动 和利息成本趋势对运营的影响，从最接近的公认会计原则衡量标准来看，这一视角尚不明显，净收入或亏损。

AFFO是许多投资者 和分析师使用的一项非公认会计准则指标，通过消除未反映正在进行的 房地产运营的项目的影响，来衡量房地产公司的经营业绩。管理层通过修改NAREIT对FFO的计算方法来计算AFFO，方法是针对某些现金和非现金 项目以及某些经常性和非经常性项目进行调整。对于公司而言，这些项目包括：（a）经常性收购和处置成本， （b）清偿债务损失，（c）经常性直线递延租金收入，（d）经常性股票薪酬支出， （e）高于和低于市场租赁的经常性摊销，（f）债务发行成本的经常性摊销，（g）经常性租赁佣金， 和（h）其他项目。

管理层认为，除了向FFO报告 之外，还向AFFO报告 是投资界在比较基础上评估公司经营业绩时使用的有用的补充衡量标准。

息税折旧摊销前利润（ebitdare）

我们计算息税折旧摊销前利润回复根据 符合 NAREIT 制定的标准并定义息税折旧摊销前利润回复根据公认会计原则计算的净收益或亏损加上折旧 和摊销、利息支出、出售投资物业的收益或亏损以及减值损失（如适用）。

我们定义调整后的息税折旧摊销前利润回复按息税折旧摊销前利润回复加上 非现金股票补偿费用、与高于和低于市场租约相关的非现金无形摊销、收购前费用 和其他正常化项目。管理层考虑息税折旧摊销前利回复和调整后的息税折旧摊销前利回复重要的措施，因为它们 提供了更多信息，使管理层、投资者以及我们的当前和潜在债权人能够评估和比较我们的核心 经营业绩和偿还债务的能力。

租金覆盖率

为了计算我们的投资组合加权平均值 EBITDARM 覆盖率（“租金覆盖率”），我们排除了财务 报表未提供或不够详细的信用评级租户或其子公司。这些比率仅基于最新的可用信息。大多数租户 财务报表未经审计，我们尚未独立验证任何租户财务信息（已审计或未经审计），因此， 我们无法向您保证此类信息的准确或完整。某些其他租户（约占我们投资组合的20％） 被排除在计算之外，原因是（i）缺乏可用的财务信息或（ii）租户规模小。此外，在未申报的租户中，有20％的 包括Pipeline Healthcare, LLC，该公司于 2022 年 10 月申请了第 11 章的破产保护。 此外，我们的租金保险比率增加了医生的分配和补偿。管理层认为所有调整都是合理的 且是必要的。

年化基本租金

年化基本租金等于 2023 年 3 月的月基本租金 乘以 12（或租赁总额房产的扣除年化支出的基本租金）。因此，该方法 计算的是截至某个时间点的年化金额，但没有考虑到未来 (i) 合同租金费率的上涨、(ii) 租赁活动或 (iii) 租赁到期。此外，在现金收取基础上核算的租赁不包含在 年化基本租金中。

资本化率

收购的资本化率（“上限率”） 是通过将当前的年化基本租金除以合同购买价格计算得出的。对于投资组合资本化 比率，对合同购买价格进行了某些调整，包括对后续投资资本的调整。

前瞻性陈述

根据1995年《私人证券诉讼改革法》，此处包含的某些陈述可能被视为 所指的 “前瞻性陈述”， 公司的意图是任何此类陈述都受到由此建立的安全港的保护。这些前瞻性 陈述是通过使用诸如 “预期”、“相信”、“可以”、“预期”、“打算”、“可能”、“打算”、“可能”、“应该”、“计划”、“预测”、“项目”、“将”、“继续” 等术语和短语来识别的，包括 对未来结果假设和预测的引用。除历史信息外，此处列出的报表包括但不限于有关我们的收益、流动性、租户向我们支付租金的能力、 预期财务业绩（包括与新租户或现有房产扩建相关的未来现金流）、 未来分红或其他财务项目的报表；与我们对 未来运营和未来投资组合入住率的计划、战略、目标和预期的任何其他陈述，我们的收购机会渠道以及预期的收购活动， ，包括任何收购的时间和/或成功完成以及这些房产的预期租金收入，我们预期的 处置活动，包括任何处置的时间和/或成功完成以及由此产生的收益的预期用途 ，以及任何关于未来经济状况或业绩的陈述，均为前瞻性陈述。这些 前瞻性陈述基于我们当前的预期、估计和假设，受某些风险和 不确定性的影响。尽管公司认为其前瞻性 陈述中反映的预期、估计和假设是合理的，但实际业绩可能与公司任何 前瞻性陈述中的预测或假设存在重大差异。有关我们和我们的业务的其他信息，包括可能 对我们的财务业绩产生重大不利影响的其他因素，包括但不限于第一部分第1A项——风险 因素、我们的10-K表年度报告、我们的10-Q表季度报告以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中描述的风险。 提醒你不要过分依赖前瞻性陈述。公司不打算也不承担任何义务 更新任何前瞻性陈述。

投资者关系联系人：

斯蒂芬·斯威特

stephen.swett@icrinc.com

203.682.8377

环球医疗房地产投资信托公司

简明合并资产负债表

（未经审计，以千计， 面值除外）

环球医疗房地产投资信托公司

运营简明合并报表

（未经审计，以千计， 除每股金额外）

环球医疗房地产投资信托基金公司

净收入与FFO和AFFO的对账

(未经审计，以千计，每股 和单位金额除外)

环球医疗房地产投资信托基金公司

净收益与息税折旧摊销前利润的对账回复 和调整后的息税折旧摊销前利润回复

（未经审计， 以千计)