Two Harbors 投资公司公布2023年第一季度财务业绩

人民币抵押贷款利差过大和MSR预付款速度缓慢，未来有诱人的机会

纽约，2023年5月1日——机构RMBS + MSR房地产投资信托基金（REIT）Two Harbors Investment Corp.（纽约证券交易所代码：TWO）今天公布了截至2023年3月31日的季度财务业绩。

季度摘要

•公布的每股普通股账面价值为16.48美元，并宣布第一季度普通股分红为每股0.60美元，相当于账面价值的季度经济回报率（3.6）％。（1）

•蒙受了6,320万美元的综合亏损，合每股加权平均基本普通股亏损0.69美元。

•报告的可供分配收益（EAD）为830万美元，合每股加权平均基本普通股0.09美元。(2)

•不包括市场驱动的价值变化（IXM）产生的收入为每股加权平均基本普通股0.59美元。(3)

•通过承销发行1,000万股普通股，净收益约为1.756亿美元，主要用于收购MSR。

•通过一次批量收购收购了MSR的107亿美元未付本金余额（UPB），并承诺通过另外三次批量收购购买147亿美元的UPB，总市值约为2.9亿美元。

Two Harbors总裁兼首席执行官比尔·格林伯格表示：“在第一季度，由于利率波动增加了对冲成本和利差迅速扩大，我们的账面价值下降了。”“重要的是，RMBS和MSR的资金都保持稳定并得到良好的支持，而且我们有充足的流动性。我们致力于构建机构RMBS和MSR的投资组合并对此充满信心，并相信随着时间的推移，该战略将带来有吸引力的经风险调整后的长期回报。”

Two Harbors首席投资官尼克·莱蒂卡表示：“在许多通常是买家的银行处于观望状态的环境下，有机供应的回升以及联邦存款保险公司指导的RMBS的销售带来了挑战性的供需动态，我们认为RMBS利差在第一季度扩大，我们认为RMBS利差可能会超过历史标准。”“此外，我们的MSR的预付款仍然缓慢，我们预计拖欠额不会大幅增加。总而言之，我们认为这些动态有利于我们配对的RMBS + MSR战略。”

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(1) 账面价值的经济回报率定义为给定期间开始到结束时每股普通股账面价值的增加（减少），加上该期间申报的股息，除以该期初的账面价值。

(2) 可供分配的收益（EAD）是一项非公认会计准则指标。有关EAD的定义以及GAAP与非GAAP财务信息的对账，请参阅第11页。

(3) 不包括市场驱动的价值变化（IXM）的收入是一项非公认会计准则指标。有关IXM的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第12页。

经营业绩 (1)

下表总结了公司2023年第一季度和2022年第四季度的GAAP和非公认会计准则收益指标和关键指标：

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(1) 2022 年 11 月 1 日，公司完成了对已发行普通股的四比一反向股票拆分。根据公认的会计原则，此处列出的所有普通股和每股普通股金额均已追溯调整，以反映反向股票拆分。

(2) 可供分配的收益（EAD）是一项非公认会计准则指标。有关EAD的定义以及GAAP与非GAAP财务信息的对账，请参阅第11页。

(3) 不包括市场驱动的价值变化（IXM）的收入是2022年第四季度首次推出的一项非公认会计准则指标。有关IXM的定义以及GAAP与非公认会计准则财务信息的对账，请参阅第12页。

(4) 股息收益率是根据给定时期内申报的股息的年化除以期末的收盘价计算得出的。

(5) 账面价值的经济回报率定义为给定期间开始至末每股普通股账面价值增加的（减少），加上该期间申报的股息，除以期初的账面价值。

(6) 不包括2023年第一季度610万美元和2022年第四季度170万美元的非现金股权薪酬支出以及2023年第一季度的540万美元和2022年第四季度的1,080万美元非经常性支出。

投资组合摘要

截至2023年3月31日，该公司的投资组合由121亿美元的机构RMBS、MSR和其他投资证券及其相关的名义债务对冲组成。此外，该公司持有37亿美元的债券等值净多头待公布证券（TBA）。

下表汇总了公司截至2023年3月31日和2022年12月31日的投资组合：

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（1）基于下级服务商延迟一个月报告的MSR所依据的贷款，并根据当月的购买量进行了调整。

(2) 代表 TBA 头寸的债券等值价值。债券等值值定义为名义金额乘以市场价格。根据公认会计原则，作为衍生工具入账。

(3) 平均投资组合收益率包括机构和非机构投资证券的利息收入、扣除估计摊销和服务费用后的MSR服务收入，以及TBA美元滚动收益的隐含资产收益部分。MSR估计摊销额是指MSR公允价值变动中主要归因于投资组合预期现金流（决胜）实现的部分，由于公司决定按公允价值核算MSR，这被视为非公认会计准则指标。TBA美元滚动收入等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS的非公认会计准则。

(4) 平均融资成本包括回购协议（不包括美国国债抵押的借款）下借款的利息支出和递延债务发行成本摊销、循环信贷额度、应付定期票据和可转换优先票据、利差收入/支出以及签订利率互换协议时支付或收到的预付款的摊销、美国国债期货收入以及美元滚动收入的隐含融资收益/成本部分 AS。TBA美元滚动收入等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS的非公认会计准则。美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

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(1) 加权平均成本基础仅包括机构本金和利息RMBS，并利用账面价值进行加权。

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注意：该公司不直接为抵押贷款提供服务，而是与获得适当许可的下级服务商签订合同，以附属服务商的名义为公司MSR所依据的贷款处理几乎所有服务职能。

(1) 指标不包括该公司指定服务管理人的证券化信托中的住宅抵押贷款。UPB 以外的投资组合指标表示由 UPB 加权的平均值。

(2) FICO代表抵押贷款行业认可的借款人信用评分。

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(1) 根据公认会计原则，作为衍生工具入账。

融资摘要

下表汇总了截至2023年3月31日和2022年12月31日公司的融资指标和未偿回购协议、循环信贷额度、定期票据和可转换优先票据：

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(1) 根据反向回购协议有效借入的美国国债。

(2) 不包括美国国债抵押的回购协议。

(3) 无抵押可转换优先票据。

(4) 定义为向机构和非机构投资证券和MSR提供资金的借款总额除以总权益。

(5) 定义为为机构和非机构投资证券和MSR提供资金的借款总额，加上按待结算净成本计算的隐含债务和未结算的RMBS的应付净额（应收账款），除以总权益。自2022年12月31日起，未结算的RMBS的应付净额（应收账款）现已包含在经济债务与权益的计算中。前一时期的指标已更新，以符合当前期间的方法。

(6) 包括债务发行成本的摊销。

(7) 为降低与公司未偿借款相关的利率风险而持有的利率互换的融资成本包括利差收入/支出以及签订利率互换协议时支付或收到的预付款的摊销，以平均借款余额为分母计算。

(8) 为降低与公司未偿借款相关的利率风险而持有的美国国债期货的融资成本以平均借款余额为分母计算。美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资最便宜的相关美国国债或债券。

(9) TBA的美元滚动收入的隐含融资收益/成本是使用TBA的平均成本基础作为分母计算的。TBA美元滚动收入等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS的非公认会计准则。根据公认会计原则，TBA被视为衍生工具。

电话会议

Two Harbors Investment Corp. 将于美国东部时间 2023 年 5 月 2 日上午 9:00 举行电话会议，讨论2023年第一季度的财务业绩和相关信息。电话会议将进行网络直播，可在公司网站www.twoharborsinvestment.com/investors的 “投资者” 部分观看。要参加电话会议，请在上述开始时间前大约 10 分钟拨打免费电话 (877) 502-7185。对于无法参加的人，将从美国东部时间 2023 年 5 月 2 日下午 12:00 开始，直到 2023 年 5 月 16 日美国东部时间下午 12:00 提供电话回放。拨打 (877) 660-6853，会议代码 13737269 即可观看回放。电话会议还将存档在公司网站的 “新闻与活动” 部分。

双港投资公司

马里兰州的一家公司Two Harbors Investment Corp. 是一家房地产投资信托公司，投资住宅抵押贷款支持证券、抵押贷款服务权和其他金融资产。Two Harbors 总部位于明尼苏达州圣路易斯公园。

前瞻性陈述

本演讲包括1995年《美国私人证券诉讼改革法》安全港条款所指的 “前瞻性陈述”。实际结果可能与预期、估计和预测不同，因此，读者不应依赖这些前瞻性陈述来预测未来事件。诸如 “期望”、“目标”、“假设”、“估计”、“项目”、“预算”、“预测”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能”、“应该”、“相信”、“预测”、“潜力”、“继续” 等词语旨在识别此类前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及重大风险和不确定性，可能导致实际业绩与预期结果存在重大差异，其中包括我们截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告以及随后任何标题为 “风险因素” 的10-Q表季度报告中描述的风险和不确定性。可能导致实际业绩差异的因素包括但不限于：信贷市场和总体经济状况；利率和资产市场价值的变化；目标资产基础抵押贷款的预还款率变化；目标资产基础抵押贷款的违约率或回收率下降；房价下跌；我们建立、调整和维持适当对冲投资组合风险的能力；目标资产的可用性和成本资产；的可用性和成本融资；我们行业竞争格局的变化；我们有效执行战略交易和举措并从中受益的能力；我们认识到即将收购RoundPoint Mortgage Serving Corporation的好处的能力；我们决定终止与PRCM Advisers LLC的管理协议以及与此类终止相关的持续诉讼；我们管理与业务相关的各种运营风险和成本的能力；中断或我们的通信和信息技术系统的损害；我们收购MSR并成功运营卖方服务子公司和监督我们的下属服务的能力；第三方服务或止赎做法中的任何缺陷以及取消抵押品赎回权的相关延误的影响；我们面临的法律和监管索赔的风险；影响我们业务的立法和监管行动；新的或修改后的政府抵押贷款再融资或本金削减计划的影响；我们维持房地产投资信托基金资格的能力；和由于我们的房地产投资信托基金地位和1940年《投资公司法》规定的豁免地位，我们的业务受到限制。

提醒读者不要过分依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至发表之日。Two Harbors不承担或接受任何义务公开发布任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映其预期的任何变化或任何此类声明所依据的事件、条件或情况的任何变化。有关这些和其他风险因素的其他信息包含在Two Harbors向美国证券交易委员会（SEC）提交的最新文件中。随后所有关于Two Harbors或归因于Two Harbors或任何代表其行事的人的事项的书面和口头前瞻性陈述均受上述警示陈述的明确全部限制。

非公认会计准则财务指标

除了披露根据美国公认会计原则（GAAP）计算的财务业绩外，本新闻稿和随附的投资者陈述还介绍了非公认会计准则财务指标，例如不包括市场驱动的价值变化的收入、可供分配的收益以及相关的每股基本普通股指标。公司提出的非公认会计准则财务指标提供了补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。但是，由于这些指标不是根据公认会计原则计算的，因此不应将其视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。应仔细评估公司的GAAP财务业绩以及根据这些业绩得出的对账结果。参见本新闻稿第 11 页和第 12 页的 GAAP 与非 GAAP 对账表。

附加信息

Two Harbors的股东和其他感兴趣的人士可以在www.twoharborsinvestment.com、美国证券交易委员会的互联网站点www.sec.gov上找到有关该公司的更多信息，或者直接向以下地址提出请求：Two Harbors Investment公司，收件人：投资者关系，明尼苏达州圣路易斯公园尤蒂卡大道南1601号，900套房，55416，电话（612）453-4100。

联系我们

玛格丽特·卡尔，Two Harbors Investment Corp. 投资者关系主管，(612) -453-4080，Margaret.Karr@twoharborsinvestment.com

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(1) MSR摊销是指MSR公允价值变动中主要归因于投资组合预期现金流（决胜）实现的部分，由于公司决定按公允价值核算MSR，这被视为非公认会计准则指标。

(2) TBA美元滚动收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS。

(3) 美国国债期货收入在经济上等同于使用短期回购协议持有和融资相关最便宜交割的美国国债或债券。

(4) EAD是一项非公认会计准则指标，我们将其定义为归属于普通股股东的全面（亏损）收益，不包括总投资组合的已实现和未实现的损益、回购优先股的损益、信贷亏损（逆转）准备金、MSR的陈述和担保义务准备金、与限制性普通股相关的非现金补偿支出以及其他非经常性支出。根据定义，EAD包括净利息收入、衍生品的应计和利息结算、TBA的美元滚动收入、美国国债期货收入、服务收入、扣除MSR的估计摊销额以及与经常性现金相关的运营支出。EAD提供补充信息，以协助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。EAD是我们董事会为确定普通股申报的股息金额而考虑的几项指标之一，不应将其视为我们的应纳税所得额的指标，也不应被视为我们可能申报的股息金额的代表。

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(1) RMBS和其他机构证券市场驱动的价值变化是指RMBS和其他机构证券的利息收入、已实现和未实现的损益之和，减去RMBS和其他机构证券现金流的实现总和，其中包括实际预付款、RMBS和其他机构证券应计利息的变化以及模拟价格变动。模型价格变动每天根据 “已实现远期” 方法进行测量，该方法包括假设计入前一日收盘公允价值的利差、远期利率和波动率保持不变。RMBS和其他机构证券包括反向纯息机构RMBS，根据公认会计原则，这些证券被视为衍生工具。

(2) MSR市场驱动的价值变化是指服务收入、服务支出、MSR已实现和未实现损益的总和，减去MSR现金流的实现总和，其中包括实际预付款、经常性服务收入和服务费用以及模型价格变动。模型价格变动每天根据 “已实现远期” 方法进行测量，该方法包括假设计入前一日收盘公允价值的利差、远期利率和波动率保持不变。

(3) 互换和互换市场驱动的价值变化是指利率互换和互换协议的净利差以及已实现和未实现的损益，减去等于前一天期末公允价值的掉期每日IXM乘以隔夜SOFR和互换每日IXM，等于前一天期末公允价值乘以已实现远期利率。

(4) TBA市场驱动的价值变化是指已实现和未实现的总收益和亏损，减去每日零波动率OAS减去隐含的回购利差，乘以前一天的期末公允价值。

(5) 非经常性登机费与 MSR 的一次性转账相关。

(6) 不包括市场驱动的价值变化（IXM）的收入是一项非公认会计准则指标，定义为归属于普通股股东的综合收益总额，不包括市场驱动的总投资组合价值变化、与市场驱动的价值变动相关的所得税准备金、非经常性运营支出以及优先股回购和退出收益。根据定义，IXM包括投资组合现金流的实现，其中包括实际预付款、投资组合应计利息的变化、经常性服务收入和服务费用以及某些建模价格变化。这些建模价格变动是基于 “已实现远期” 方法每天衡量的，该方法包括假设计入前一日收盘公允价值的利差、远期利率和波动率保持不变。利差、远期利率、波动率和前一天收盘公允价值的假设包括适用的市场数据、来自第三方经纪商和定价供应商的数据以及管理层的评估。这适用于RMBS、MSR和衍生品（如适用），并扣除与IXM相关的所有经常性运营支出和所得税准备金。IXM 提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营业绩，并有助于与行业同行进行比较。IXM是公司董事会为确定公司普通股申报的股息金额而考虑的几项措施之一，不应将其视为应纳税所得额的指标或公司可能申报的股息金额的代表。

(7) 确定建模价格变动的方法可以根据两种常见假设情景中的任何一种来计算：已实现远期合约和不变的期限结构。不变的期限结构方法假设收益率曲线的期限结构每天保持不变。已实现远期方法假设某一天收益率曲线的期限结构由根据前一天收益率曲线的期限结构确定的单日远期利率给出。在2022年第四季度，最初使用不变期限结构方法报告的IXM为每股加权平均基本普通股0.73美元。从2023年第一季度开始，IXM使用已实现远期方法进行计算，此处提供的2022年第四季度比较数据已更新以反映这一变化。根据已实现远期方法重报的 2022 年第四季度的 IXM 每股加权平均基本普通股也为 0.73 美元。