用于立即发布

SABRA 公布了 2023 年第一季度业绩

加利福尼亚州尔湾，2023年5月3日——Sabra Health Care REIT, Inc.（“Sabra”，“公司” 或 “我们”）（纳斯达克股票代码：SBRA）今天公布了其2023年第一季度的经营业绩。

2023 年第一季度业绩和近期事件

•2023年第一季度摊薄后每股普通股业绩如下：

•净亏损：美元 (0.04)

•FFO：0.32 美元

•标准化 FFO：0.33 美元

•AFFO：0.33 美元

•标准化 AFFO：0.34 美元

•EBITDARM 保险摘要：

•熟练护理/过渡护理：1.63 倍

◦1.55倍（不包括提供者救济基金 “PRF”）——高于上一季度的1.48倍

•老年人住房-已出租：1.14x

•行为健康：1.71 倍

•专科医院及其他：6.40x

•在2023年第一季度，我们完成了对一个养老住房管理社区的收购，以330万美元的价格收购了一个养老住房租赁社区，估计稳定现金收益率为8.0％。此外，我们以1,890万美元的价格收购了一个加拿大高级住房管理社区85％的权益，估计稳定现金收益率为8.0％。

•在2023年第一季度，我们通过处置七个熟练护理机构（包括一个以销售型租赁给租户的机构）和两个老年人住房社区创造了1.9亿美元的总收益。

•2023年4月4日，CMS发布了一项关于2024财年熟练护理机构医疗保险费率的拟议规则，与2023财年相比，估计净增长3.7％。拟议的付款率将于2023年10月1日生效。

•截至2023年3月31日，我们的净负债与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.52倍。我们预计，随着我们的投资组合继续恢复运营以及未来任何处置活动的收益，杠杆率将降低。我们继续致力于在不进入资本市场的情况下维持强劲的资产负债表。

•2023年5月3日，我们的董事会宣布每股普通股的季度现金分红为0.30美元。股息将于2023年5月31日支付给截至2023年5月16日营业结束时的登记在册的普通股股东。

首席执行官兼董事长里克·马特罗斯在评论第一季度的业绩时说：“我们投资组合的复苏仍在继续。与上一季度相比，我们的熟练护理和三网老年人住房投资组合的入住率连续增长。劳动力挑战仍然阻碍着复苏的速度，但是我们看到劳动力趋势有所改善，尽管进展缓慢。在过去的十二个月和过去的三个月中，我们的熟练护理投资组合中不包括PRF的EBITDARM覆盖范围均比上一季度连续增加，实际上在过去的三个月基础上有所增加。我们仍然预计短期内投资活动将保持清淡，但我们仍然乐观地认为，无论我们在今年剩余时间内的投资活动水平如何，我们都将在2024年恢复收益增长。自 5 月 1 日起，我们退出并辞去了 Enlivant 合资企业的成员资格。在适当的时候，我们预计将我们拥有的目前由Enlivant运营的11处高级住房物业过渡到新的运营商。总而言之，我们预计今年将相对平静，随着行业继续从疫情中复苏，我们有能力建设性地向前迈进。我们相信，今年我们投资组合的持续多元化将是创造长期价值的另一个因素，我们的熟练护理风险敞口创下新低。”

流动性

截至2023年3月31日，我们的流动性约为9.540亿美元，包括3,350万美元的无限制性现金和现金等价物以及循环信贷额度下的9.204亿美元可用借款。截至2023年3月31日，我们在自动柜员机计划下还有5亿美元的可用资金。

电话会议和公司信息

将于太平洋时间2023年5月4日星期四上午 10:00 举行电话会议，同时进行网络直播，讨论2023年第一季度业绩。网络直播的网址是 https://events.q4inc.com/attendee/528327157。美国参与者的拨入号码为 (888) 880-4448。对于美国以外的参与者，拨入号码为 (646) 960-0572。会议 ID 号为 1382596。电话会议的数字重播将在公司网站www.sabrahealth.com上播出。公司第一季度的补充信息包也将在公司网站的 “投资者” 部分公布。

关于 SABRA

截至2023年3月31日，Sabra的投资组合包括持有的396处待投资房产（包括（i）258处熟练护理/过渡护理机构，（ii）47个老年人住房社区（“老年住房——租赁”），（iii）59个由第三方物业经理根据物业管理协议（“管理的老年住房”），（iv）17个行为健康设施和（v）15个专科医院和其他设施), 13项应收贷款投资 (包括两笔抵押贷款和11笔其他贷款)，六项优先股权投资和三项对未合并合资企业的投资。截至2023年3月31日，萨布拉持有的待投资房地产包括39,264张床位/单元，分布在美国和加拿大。

前瞻性陈述安全港

本新闻稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》中定义的 “前瞻性” 陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。这些陈述可以无限制地通过使用 “期望”、“相信”、“打算”、“应该” 或类似术语或其否定词来识别。前瞻性陈述的示例包括所有关于我们对近期和待定投资和处置的预期的陈述；我们对劳动力趋势的预期；我们对短期内投资活动将缓和的预期；我们预计Enlivant运营的老年人住房设施将在适当的时候过渡到新的运营商；我们对今年投资组合的持续多元化将创造长期价值的预期；我们预计2023年将是相对平静的一年对我们公司而言；我们对疫情持续复苏和2024年潜在收益增长的预期；以及我们对未来财务状况、经营业绩、现金流、流动性、业务战略、增长机会、潜在投资和处置以及未来运营和融资活动的计划和目标的其他预期。

由于各种因素，我们的实际业绩可能与我们的前瞻性陈述的预测或设想存在重大差异，其中包括：流行病或流行病，包括 COVID-19，以及对租户、借款人和老年人住房管理社区的相关影响；劳动力成本增加和失业率处于历史最低水平；市场利率和通货膨胀上升；我们的养老住房——管理社区的运营风险；我们行业的竞争状况；关键损失管理人员；影响我们财产的未投保或投保不足的损失；与我们的资产会计相关的潜在减值费用和调整；2016-02 年会计准则更新（“ASU”），租赁导致我们报告的租金和相关收入的潜在变动，如

经随后的华硕修订；与我们在未合并合资企业中的投资相关的风险；灾难性天气和其他自然或人为灾害、气候变化对我们财产的影响以及未能实施可持续和节能措施；运营成本增加以及租户、借款人和老年住房管理社区的竞争；医疗保健监管和执法加强；我们的租户对政府和其他第三方付款人计划报销的依赖；我们的租户的影响，宣布破产或破产的运营商或借款人；我们寻找替代租户的能力以及购置新房产时不可预见的成本的影响；诉讼和保险成本上涨对租户业务的影响；医疗保健物业转让所需的监管批准的影响；与我们拥有的房地产相关的环境合规成本和负债；我们的租户、借款人或运营商未能遵守适用的隐私和数据安全法，或对我们的重大违规行为或者我们的租户、借款人或运营商的信息技术；我们专注于医疗房地产行业，尤其是熟练护理/过渡护理机构和老年人住房社区，这使得我们的盈利能力比投资多个行业更容易受到特定行业下滑的影响；大量债务和偿还债务的能力；债务协议中可能限制我们支付股息、投资、承担额外债务和租赁能力的契约为债务融资优惠条款；我们信用评级的不利变化；我们使股息分配达到预期水平的能力；我们通过股权和债务融资筹集资金的能力；宏观经济状况的变化和不确定性以及金融市场的混乱；与我们在美国境外拥有财产相关的风险，包括货币波动；房地产投资的流动性相对较差；我们在联邦税法下维持房地产投资信托基金（“REIT”）地位的能力；遵守房地产投资信托基金与我们的房地产投资信托基金地位相关的要求和某些税收和税收监管事项；影响房地产投资信托基金的税法和法规的变化；我们的管理文件和马里兰州法律中的所有权限制和收购防御措施，这可能会限制控制权变更或业务合并机会；以及我们章程中的专属论坛条款。

有关可能影响我们业务的风险和不确定性的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件，包括我们截至2022年12月31日的10-K表年度报告的第一部分第1A项。除非法律要求，否则我们无意更新任何前瞻性信息以反映本新闻稿发布之日之后的事件或情况或反映意外事件的发生，我们也没有义务这样做。

租户和借款人信息

本新闻稿包括有关向我们和借款人租赁房产的某些租户的信息，其中大多数不受美国证券交易委员会报告要求的约束。本新闻稿中提供的与我们的租户和借款人相关的信息由此类租户和借款人提供或源自这些租户和借款人提供的信息。我们尚未独立验证此信息。我们没有理由认为此类信息在任何实质性方面都是不准确的。我们提供的这些数据仅供参考。

关于非公认会计准则财务指标的说明

本新闻稿包括美国证券交易委员会定义为非公认会计准则财务指标的以下财务指标：调整后的息税折旧摊销前利润、净负债与调整后息税折旧摊销前利润、净营业收入（“NOI”）、现金净收益率、年化现金净收益率、运营资金（“FFO”）、标准化AFFO、摊薄后每股普通股标准化FFO、AFFO 摊薄后每股普通股和摊薄后每股普通股的标准化AFFO。这些指标可能与其他公司使用的非公认会计准则财务指标不同，这些指标的列报无意孤立地考虑，也不能替代根据美国公认的会计原则编制和列报的财务信息。对这些非公认会计准则财务指标的解释包含在本新闻稿的 “报告定义” 下，这些非公认会计准则财务指标与我们认为最具可比性的GAAP财务指标的对账包含在我们网站的 “投资者” 部分，网址为 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results。

联系

投资者和媒体查询：(888) 393-8248 或 investorinquiries@sabrahealth.com

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并（亏损）收益表

（千美元，每股数据除外）

(1) 有关租金和相关收入的更多详细信息，请参阅第 5 页。

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并（亏损）收益表——补充信息

（以千计）

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并资产负债表

（以千美元计，每股数据除外）

 

 

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

合并现金流量表

（以千计）

SABRA HEALTH CARE REIT, INC.

运营资金（FFO），标准化FFO，

调整后的运营资金（AFFO）和正常化的AFFO

（千美元，每股数据除外）

(1) FFO和AFFO的其他正常化项目包括扣除回收后的三净运营费用。

调整后的息税折旧摊销前利润*

调整后的息税折旧摊销前利润按扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“EBITDA”）计算，不包括合并相关成本、公司长期股权奖励计划下的股票薪酬支出和贷款损失准备金的影响。调整后的息税折旧摊销前利润是衡量经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。

年化现金净营业收入（“年化现金净收益率”）*

公司认为，公认会计原则所定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为年化现金净资产收益率是一项重要的补充指标，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。公司将年化现金净资产收益定义为年化收入减去运营支出和非现金收入和支出。年化现金净收益不包括净收益中包含的所有其他财务报表金额。

年化收入

根据截至报告期末的投资金额和适用条款，租赁项下的年度合同租金收入以及公司应收贷款和其他投资产生的利息和其他收入。年化收入不包括租户收回的款项或额外租金，经调整为：(i) 反映了在截至相应期限结束的十二个月内收到的不再按应计制核算的租赁的实际付款，(ii) 不包括公司与Genesis签订的2017年谅解备忘录规定的先前资产出售中应向Sabra支付的剩余租金；(iii) 反映了自2022年2月1日起生效的Avamere年度基本租金的下降。

行为健康

包括为精神健康问题、化学依赖或药物成瘾患者提供住院和门诊护理的行为医院以及提供化学依赖和药物成瘾治疗服务的成瘾治疗中心，其中可能包括住院护理、门诊护理、医疗排毒、治疗和咨询。

现金净营业收入（“Cash NOI”）*

公司认为，公认会计原则所定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为现金净资产收益是一项重要的补充指标，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。公司将现金净资产收益定义为总收入减去运营支出和非现金收入和支出。现金净收益不包括净收益中包含的所有其他财务报表金额。

EBITDARM

在本报告所述期间，特定设施的利息、税项、折旧、摊销、租金和管理费前的收益（“EBITDARM”）应计给该物业的运营商/租户（非公司）。公司使用 EBITDARM 来确定息税折旧摊销前利润覆盖范围。EBITDARM 作为分析工具存在局限性。EBITDARM不反映设施资本支出或合同承诺的历史现金支出或未来现金需求。此外，息税折旧摊销前利润不代表房产的净收入或运营现金流，不应被视为这些指标的替代方案。公司利用息税折旧摊销前利润率（EBITDARM）通过取消管理费来评估物业的核心业务，管理费可能因运营商/租户和运营结构而异，并作为衡量公司运营商/租户和相关担保人创造足够流动性以履行对公司的相关义务的能力的补充衡量标准。

息税折旧摊销前利润覆盖率

代表报告期内自有设施（不包括老年住房——管理社区）的息税折旧摊销前利润与现金租金的比率。EBITDARM 承保范围是衡量物业为运营商/租户（非公司）创造现金流以支付运营商/租户对公司的相关现金租金和其他义务的能力的补充指标。但是，除其他外，其用处受到限制 EBITDARM 用处的相同因素的限制。EBITDARM 覆盖范围仅包括稳定的设施，不包括数据不可用或没有意义的设施。

运营资金（“FFO”）和调整后的运营资金（“AFFO”）*

公司认为，公认会计原则所定义的净收入是最合适的收益衡量标准。公司还认为，根据全国房地产投资信托基金协会（“Nareit”）使用的定义定义定义的运营资金或FFO，以及调整后的运营资金或AFFO（及相关的每股金额）是衡量公司经营业绩的重要非公认会计准则补充指标。由于用于房地产资产的历史成本会计惯例要求直线折旧（土地除外），因此这种会计列报方式意味着

随着时间的推移，房地产资产的价值会以可预见的方式减少。但是，由于房地产价值历来随着市场和其他条件的上涨或下跌，因此使用历史成本核算折旧的房地产投资信托基金的经营业绩陈述可能不那么详细。因此，纳雷特创建了FFO，作为衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标，根据公认会计原则，该信托基金将历史成本折旧和摊销等项目排除在净收益中。FFO的定义是根据公认会计原则计算的净收益，不包括房地产处置的损益和公司在与未合并合资企业相关的房地产处置的收益或损失中所占的份额，加上扣除与非控股权益相关的金额的房地产折旧和摊销份额，加上公司与未合并合资企业相关的折旧和摊销份额以及合并和未合并实体的房地产减值费用减值是直接的归因于该实体持有的折旧房地产价值的减少。AFFO的定义为FFO，不包括合并和收购成本、股票薪酬支出、非现金租金及相关收入、非现金利息收入、非现金利息支出、债务清偿损失的非现金部分、贷款损失和其他储备金、非现金租赁终止收入和递延所得税，以及其他非现金收入和支出项目（包括衍生工具的无效收益/亏损）以及与非现金相关的非现金收入和支出金额控股权益）以及公司的份额与其未合并的合资企业相关的非现金调整。公司认为，使用FFO和AFFO（以及相关的每股金额），加上必要的公认会计原则陈述，可以增进投资者对公司经营业绩的理解，使房地产投资信托基金之间经营业绩的比较更有意义。公司认为FFO和AFFO是审查比较运营和财务业绩的有用指标，因为通过排除上述适用项目，FFO和AFFO可以帮助投资者比较公司不同时期或与其他公司的经营业绩。尽管FFO和AFFO是衡量房地产投资信托基金经营业绩的相关且广泛使用的指标，但它们并不代表公认会计原则所定义的运营现金流或净收益，在评估公司的流动性或经营业绩时，不应将其视为这些衡量标准的替代方案。FFO和AFFO也没有将与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本视为与公司房地产资产相关的成本，也不表示有现金可用于满足公司未来的现金需求。此外，公司对FFO和AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO和AFFO相提并论，这些信托基金没有根据目前的纳雷特定义来定义FFO，也没有对当前纳雷特定义的解释或对AFFO的定义与公司不同。

补助金收入

补助金收入由与疫情相关的州或联邦政府专门支付给我们的养老住房——管理投资组合中社区的资金组成，这些资金是在原本为居民提供医疗服务时获得的金额基础上增加的。

净债务*

公司合并财务报表中报告的公司循环信贷额度、定期贷款、优先无抵押票据和有担保债务的本金余额，扣除公司合并财务报表中报告的现金和现金等价物。

净负债占调整后息税折旧摊销前利润*

净负债占调整后息税折旧摊销前利润的计算方法是净负债除以年化调整后的息税折旧摊销前利润，后者是调整后的息税折旧摊销前利润，使在相应时期内完成的收购和处置生效，就好像此类收购和处置在报告所述期间开始时已完成一样。

净营业收入（“NOI”）*

公司认为，公认会计原则所定义的净收入是最合适的收益衡量标准。该公司认为NOI是一项重要的补充指标，因为它允许投资者、分析师及其管理层评估其投资的经营业绩。公司将NOI定义为总收入减去运营支出。NOI 不包括净收入中包含的所有其他财务报表金额。

标准化 FFO 和标准化 AFFO *

标准化FFO和标准化AFFO分别代表FFO和AFFO，根据公司认为不代表其持续经营业绩的某些收入和支出项目进行了调整。公司认为，标准化FFO和标准化AFFO是评估公司不包括这些收入和支出项目的经营业绩的有用指标，可帮助投资者比较公司不同时期或与其他公司的经营业绩。标准化FFO和标准化AFFO不代表运营产生的现金流或净收入，定义如下

在评估公司的流动性或经营业绩时，GAAP 不应被视为这些衡量标准的替代方案。标准化FFO和标准化AFFO也没有考虑与公司房地产资产相关的资本支出相关的成本，也不表示可用于为公司未来的现金需求提供资金。此外，公司对标准化FFO和标准化AFFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金报告的标准化FFO和标准化AFFO相提并论，这些信托基金没有根据当前的纳雷特定义来定义FFO，也没有解释当前的Nareit定义，也没有对FFO和AFFO或标准化FFO的定义与公司不同。

占用百分比

占用百分比代表设施在指定期间的平均运营占用率。百分比的计算方法是将实际人口普查与所示时期的实际人口普查除以同期的可用床位/单位。占用率仅包括稳定的设施，不包括数据不可用或没有意义的设施。

振兴

REVPOR代表所述期间老年人住房管理社区每个已占用单位每月产生的平均收入。其计算方法是居民费用和服务收入（不包括补助金收入）除以每月平均占用单位天数。REVPOR 仅包括稳定的设施。

老年住房

老年人住房社区包括独立生活、辅助生活、持续护理、退休和记忆护理社区。

老年人住房-托管

由第三方物业经理根据物业管理协议运营的老年人住房社区。

熟练混音

Skilled Mix的定义为特定时期内熟练护理/过渡护理机构的医疗保险和非医疗补助管理式护理患者总收入除以熟练护理/过渡护理机构的总收入。Skilled Mix 仅包括稳定的设施，不包括数据不可用或没有意义的设施。

熟练护理/过渡护理

熟练护理/过渡护理机构包括熟练护理、过渡护理、多牌照认证和心理健康机构。

专科医院和其他

包括急性护理、长期急性护理和康复医院、提供寄宿服务的设施（可能包括日常生活活动援助）以及其他未归类为熟练护理/过渡护理、老年人住房或行为健康的设施。

稳定的设施

在收购时，公司将每个设施归类为稳定设施或非稳定设施。此外，收购后，公司可能会将设施归类为不稳定设施。可能导致设施被归类为非稳定设施的情况包括新建的开发项目、正在进行重大翻新或增建的设施、设施被重新定位或过渡到新的运营商，以及租户商业模式的重大过渡。此类设施通常在保持稳定入住率（专业护理/过渡护理机构为85％，老年住房社区为90％）或归类为非稳定设施之日起24个月后被重新归类为稳定设施。稳定设施不包括 (i) 待售设施、(ii) 战略处置候选设施、(iii) 向新运营商过渡的设施、(iv) 从公司租赁过渡到由公司运营的设施，以及 (v) 在本报告所述期间之前的三个月内收购的租赁设施。

*非公认会计准则财务指标

关于本新闻稿中使用的非公认会计准则财务指标的用处和局限性的对账、定义和重要讨论可在 https://ir.sabrahealth.com/investors/financials/quarterly-results 找到。