索引
						页面
			财务亮点和业务发展			3			-			6
			债务和资本化
			无抵押票据契约比率和信用评级			7
			流动性和资本化			8
			调整后净负债占息税折旧摊销前利润 /债务快照			9
			对冲工具			10
			合并债务到期日			11			-			12
			财产统计
			前 15 名租户			13
			租约到期			14
			开发活动
			宾夕法尼亚大学区活跃开发/重建摘要			15
			附录：定义和非公认会计准则对账			i			-			vi

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，该术语的定义见经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条。前瞻性陈述不能保证业绩。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，受到许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩存在重大差异。你可以通过在本补充包中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 等词语来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和再开发项目而言，预计完工日期、估计项目成本、预计增量现金收益率、稳定日期和完成成本；未来资本支出、普通股和优先股股东分红和运营合伙企业分配的估计，包括2023年任何股息支付的形式，以及潜在股票回购和/或资产出售的金额和形式。决定这些陈述和其他前瞻性陈述结果的许多因素是我们无法控制或预测的。目前，一些因素包括利率和通货膨胀率的上升，以及 COVID-19 疫情对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的持续影响，以及这些因素已经和可能继续对我们的租户、全球、国家、地区和地方经济和金融市场以及整个房地产市场产生的影响。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅 “第1A项。风险因素” 载于我们截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告第一部分。对于这些陈述，我们声称保护1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述的安全港。提醒您不要过分依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅代表截至本补充一揽子计划发布之日。随后归因于我们或任何代表我们行事的人的书面和口头前瞻性陈述均受本节包含或提及的警示陈述的全部明确限定。我们没有义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本补充包发布之日之后发生的事件或情况。该补充一揽子计划包括某些非公认会计准则财务指标，并附有Vornado Realty Trust及其子公司（“公司”）认为根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）计算和列报的最直接可比的财务指标。其中包括运营资金（“FFO”）、可供分配的资金（“FAD”）、净营业收入（“NOI”）和房地产利息、税项、折旧和摊销前的收益（“eBitdare”）。本补充一揽子计划中提供了最直接可比的GAAP财务指标与所列非公认会计准则财务指标之间差异的量化对账。这些非公认会计准则财务指标的定义以及管理层认为非公认会计准则指标为投资者提供有关公司财务状况和经营业绩的有用信息的原因的陈述，以及管理层使用这些指标的目的（如果适用），可在附录第一页的本补充一揽子计划的定义部分中找到。

本补充包应与公司截至2023年3月31日的季度10-Q表季度报告和公司截至2023年3月31日的季度补充运营和财务数据包一起阅读，两者均可在公司网站www.vno.com上查阅。

2023 年第一季度财务摘要

截至2023年3月31日的季度归属于普通股股东的净收益为5,168,000美元，摊薄每股收益为0.03美元，而去年同期为26,478,000美元，摊薄每股收益为0.14美元。经影响同期可比性的项目调整后，截至2023年3月31日的季度，经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的净收益为237.3万美元，摊薄每股收益为0.01美元，上一季度为31,682,000美元，摊薄每股收益为0.16美元。

截至2023年3月31日的季度，经调整后（非公认会计准则）的息税折旧摊销前利润为254,115,000美元，而去年同期为253,996,000美元。

流动性

截至2023年3月31日，我们有32亿美元的流动性，包括10亿美元的现金和现金等价物和限制性现金，2.77亿美元的美国国库券投资以及25亿美元循环信贷额度的19亿美元可用流动性。

宾夕法尼亚大学地区发展

截至2023年3月31日，我们已经花费了8.79亿美元的现金，估计还有4.21亿美元用于宾夕法尼亚大学1、宾夕法尼亚大学2号和宾夕法尼亚大学全区改善工程。无法保证这些项目能够按计划或在预算范围内完成、完成。

2023 年业务发展

股息/股票回购计划

2023年4月26日，Vornado宣布将把普通股的分红推迟到2023年底，届时，在最终确定其2023年应纳税所得额（包括资产出售的影响）后，它将根据董事会的决定，以（i）现金或（ii）现金和证券的组合形式支付2023年的股息。

沃尔纳多还宣布，其董事会已授权根据新制定的股票回购计划回购高达2亿美元的已发行普通股。股息或资产出售中留存的现金将用于减少债务和/或基金份额回购。

有关GAAP与非公认会计准则指标的对账情况，请参阅附录。

2023 年业务发展-续

公园大道 350 号

2023年1月24日，我们和鲁丁家族（“鲁丁”）与Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel创始人兼首席执行官（“KG”）的子公司完成了与公园大道350号和东52街40号有关的一系列交易的协议。

根据协议，Citadel master在 “原样” 的基础上租赁了占地58.5万平方英尺的曼哈顿公园大道350号办公楼，为期十年，初始年净租金为36,000万美元。根据租赁条款，没有提供租户补贴或免费租金。Citadel还将主租赁鲁丁位于东52街40号（39万平方英尺）的邻近房产。

此外，我们还与鲁丁（“Vornado/Rudin”）成立了一家合资企业，以4000万美元的价格收购了东51街39号，在成立下文所述的KG合资企业后，我们将把该物业与公园大道350号和东52街40号合并，创建一个首屈一指的开发用地（统称为 “场地”）。此次收购预计将于2023年第二季度完成。

从 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以选择以下任一选项：

•收购与Vornado/Rudin合资企业60％的权益，该合资企业的估值将达到12亿美元（给沃尔纳多9亿美元，给鲁丁3亿美元），并根据东中城街区划建造一座新的170万平方英尺的办公大楼（“项目”），由沃尔纳多/鲁丁担任开发商。KG将拥有合资企业60％的股份，Vornado/Rudin将拥有40％的股份（沃尔纳多拥有36％的股份，鲁丁拥有合资企业4％的股份以及沃尔纳多/鲁丁合资企业的2.5亿美元优先股权益）。

◦在合资企业成立时，Citadel或其关联公司将在该项目中为其位于纽约市的主要办公室签订一份为期15年的锚定租约，并附有续订选项，该租约占地约850,000平方英尺（具有扩建和收缩权）；

◦Citadel空间的租金将由基于项目总成本的百分比回报（根据实际资本成本进行调整）的公式确定；

◦主租赁将在预定的拆除开始时终止；

•或者，行使以14亿美元（10.85亿美元给沃尔纳多，3.15亿美元给鲁丁）收购网站的选择权，在这种情况下，Vornado/Rudin将不会参与新的开发。

此外，从2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin可以选择以12亿美元（向沃尔纳多出售9亿美元，向鲁丁出售3亿美元）将该网站出售给KG。在任何看跌期权成交后的十年内，除非看跌期权是应KG组建合资企业的请求而行使的，或者KG支付了2亿美元的终止金，否则如果KG继续开发本网站，Vornado/Rudin将有权按照上述条款与KG投资合资企业。

处置活动

亚历山大公司（“亚历山大”）

2023 年 3 月 8 日，亚历山大达成协议，以 71,060,000 美元的价格出售位于纽约皇后区的 Rego Park III 地块，其中包括棕地税收优惠的对价以及迄今为止的计划、规格和改进费用报销。亚历山大预计将在2023年第二季度完成出售，并将确认约5.4亿美元的财务报表收益。出售完成后，我们将确认我们在净收益中所占的约16,000,000美元。

2023 年业务发展-续

融资活动

参与西 34 街 150 号贷款

2023 年 1 月 9 日，我们在西 34 街 150 号的2.05亿美元抵押贷款中参与的1.05亿美元抵押贷款得到偿还，这使合并资产负债表上的 “其他资产” 和 “应付抵押贷款净额” 减少了1.05亿美元。剩余的1亿美元抵押贷款余额的利息为SOFR加1.86％，受利率上限安排的约束，SOFR执行率为4.10％，将于2024年5月到期。

利率套期保值活动

在截至2023年3月31日的三个月中，我们达成了以下利率互换安排。有关我们的利率互换和上限安排的更多信息，请参阅第10页：

（金额以千计）

名义金额

全押互换率

互换到期日期

浮动利率利差

加利福尼亚街 555 号（24 年 5 月 24 日生效）

$

840,000

5.92%

05/26

L+193

无抵押定期贷款 (1)（10 月 23 日生效）

150,000

5.13%

07/25

S+130

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(1) 无抵押定期贷款将于2027年12月到期，在2027年8月之前受各种利率互换安排的约束，详情见下文：

截至2023年3月31日的三个月的租赁活动

以下租赁活动和相关统计数据基于在此期间签署的租约，无意与根据公认会计原则开始租金收入相吻合。第二代转租空间代表空置超过九个月的平方英尺，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。

77.7万平方英尺的纽约办公空间（每股77.1万平方英尺），初始租金为每平方英尺101.02美元，加权平均租赁期为9.5年。第二代空间677,000平方英尺的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正8.5％和1.7％。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺2.48美元，占初始租金的2.5％。

25,000 平方英尺的纽约零售空间（每股 20,000 平方英尺），初始租金为每平方英尺 373.07 美元，加权平均租赁期为 6.8 年。第二代空间7,000平方英尺的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正2.9％和2.4％。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺26.54美元，占初始租金的7.1％。

THE MART占地79,000平方英尺（全部为股份），初始租金为每平方英尺56.44美元，加权平均租赁期为6.8年。第二代空间51,000平方英尺的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为负1.5％和负7.9％。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺8.04美元，占初始租金的14.2％。

位于加利福尼亚街555号的4,000平方英尺（每股3,000平方英尺），初始租金为每平方英尺156.96美元，加权平均租赁期为7.0年。4,000 平方英尺是第一代空间。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺39.07美元，占初始租金的24.9％。

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调整后的息税折旧摊销前利润和息税折旧摊销前净负债的定义见附录第二页。参见附录第五页净收益与息税折旧摊销前利润的对账，以及附录第六页调整后的息税折旧摊销前利润与息税折旧摊销前利润的对账。

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参见附录第四页合并债务的对账情况，截至2023年3月31日，合并资产负债表上列报的合并合同债务净额。

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(1) 假设行使权利扩展期权。

(2) 无抵押定期贷款在其期限内受各种利率互换安排的约束。有关详细信息，请参阅第 5 页。

(3) 2023年3月，我们为52.5万美元的公园大道一号抵押贷款设定了远期上限，该贷款将于2025年3月到期，并在现有上限2024年3月到期时生效。远期上限的SOFR行使率为3.89％。

(4) 我们的现金、现金等价物、限制性现金和美国国库券投资的利息收入增加，部分缓解了我们在LIBOR/SOFR指数中的敞口。

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(1) 假设行使权利扩展期权。归类为固定利率的债务包括利率互换安排的影响，该安排可能在债务到期前到期。有关截至2023年3月31日达成的利率互换安排的信息，请参阅上一页。

(2) Vornado Realty L.P. 为800美元的合资企业债务提供担保，其中包括西34街7号的300美元抵押贷款和第五大道和时代广场合资企业中包含的500美元第五大道640号抵押贷款。这800美元不包括在上面列出的时间表中。

(3) 在2027年之后到期的1,310美元浮动利率债务中，645美元归因于非控股权益。

(4) 2023年包括我们在第五大道697-703号抵押贷款中的189美元份额。2022 年 12 月 21 日，第 697-703 号第五大道 450 美元无追索权抵押贷款到期且未偿还，当时贷款机构宣布违约。2022年12月，贷款机构从本金余额中提取了29美元的房地产级资金，截至2022年12月31日，贷款余额为421美元。第五大道和时代广场合资公司正在与贷款人就重组进行谈判，但无法保证这些谈判的时机和最终解决方案。

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(1) 假设行使权利扩展期权。

(2) 代表截至期末的有效利率，根据合同重置日期的适当参考利率加上合约利差，酌情根据套期保值工具进行调整。有关截至2023年3月31日达成的利率互换和利率上限安排的信息，请参阅第10页。

(3) 2023年4月，通过实现某些关键绩效指标，我们有资格对2027年12月到期的无抵押定期贷款和12.5亿美元无抵押循环信贷额度进行可持续利润率调整，这将使我们的利率降低0.01％。我们此前有资格将2026年4月到期的12.5亿美元无抵押循环信贷额度减少0.01％。

(4) 归类为固定利率的债务包括利率互换安排的影响，该安排可能在债务到期前到期。有关截至2023年3月31日达成的利率互换安排的信息，请参阅第10页。

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(1) 表示免租金加上租户报销额之前的每月合同基本租金乘以 12。按股计算的年化租金包括已签订但尚未开始的租约或同一空间的空置租户。

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(1) 包括按月租约、滞留租户和在本季度最后一天到期的租约。

___________________

(1) 不包括债务和股权套利。

(2) 物业的地面租赁期至2098年，已完全展期。公允市场价值重置发生在2023年、2048年和2073年。13.2％的预计回报率是在2023年6月重置地租之前，这可能很重要。

(3) 预计将在重建前租赁的有效期内实现，平均剩余期限约为3.4年。

无法保证上述项目将按计划或在预算范围内完成、完成。此外，无法保证公司会按预期的时间表或假设的租金成功租赁房产。

固定收益补贴包括各种非公认会计准则财务指标。这些非公认会计准则指标的描述如下。本补充一揽子计划中提供了这些非公认会计准则指标与最直接可比的GAAP指标的对账情况。

ebitdare——ebitdare（即房地产公司的息税折旧摊销前利润）是全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）制定的一项非公认会计准则财务指标，它可能无法与未根据NAREIT定义计算息税折旧摊销前利润的其他房地产投资信托基金报告的息税折旧摊销前利润相提并论。NAREIT将ebitdare定义为GAAP净收益或亏损，加上利息支出，加上所得税支出，加上折旧和摊销，加上（减去）处置折旧财产的亏损和收益，包括控制权变更的损失，加上合资企业折旧财产价值下降导致的折旧财产和未合并实体投资的减值减记，加上为反映该实体在息税折旧摊销前利润中所占份额而进行的调整未合并实体的DA。公司之所以将ebitdare包括在内，是因为它是其他房地产投资信托基金使用的绩效指标，因此可以为投资者提供有用的信息，将Vornado的表现与其他房地产投资信托基金的表现进行比较。

调整后的净负债与息税折旧摊销前利润的比率——调整后的净负债与息税折旧摊销前利润的比率。净负债的计算方法为（i）公司的合并债务减去非控股权益在合并债务中的份额加上公司在未合并实体债务中的比例份额减去（ii）公司的合并现金和现金等价物、托管中的现金和美国国库券投资减去非控股权益在这些金额中的份额加上公司在未合并实体这些金额中的按比例份额。托管中持有的现金是指根据贷款协议托管的现金，包括用于还本付息、房地产税、财产保险和资本改善，公司无法指导使用这笔现金。不能假设有现金和现金等价物可用于减债，因为公司可能会将其现金和现金等价物用于其他目的。此外，公司可能无法指导使用其按比例分配的未合并实体的现金和现金等价物份额。经调整后，公司披露了ebitdare的净负债，因为管理层认为作为评估公司资产负债表杠杆率的补充衡量标准，这对投资者很有用。经调整后，息税折旧摊销前的净负债可能无法与其他公司采用的类似标题的指标相提并论。