P R E S S S R E L E A S E

沃尔纳多公布2023年第一季度财务业绩

纽约市 | 2023 年 5 月 1 日

沃尔纳多房地产信托基金（纽约证券交易所代码：VNO）今天报道说：

截至2023年3月31日的季度财务业绩

截至2023年3月31日的季度，归属于普通股股东的净收益为5,168,000美元，摊薄每股收益为0.03美元，而去年同期为26,478,000美元，摊薄每股收益为0.14美元。经下表所列影响各期可比性的项目调整后，截至2023年3月31日的季度，经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的净收益为237.3万美元，摊薄每股收益为0.01美元，上一季度为31,682,000美元，摊薄每股收益为0.16美元。

截至2023年3月31日的季度，归属于普通股股东的运营资金（“FFO”）加上假设转换率（非公认会计准则）为119,083,000美元，合摊薄每股0.61美元，而去年同期为154,908,000美元，摊薄每股0.80美元。经下页表格中列出的影响各期可比性的项目调整后，截至2023年3月31日的季度，归属于普通股股东的FFO加上假设转换率（非公认会计准则）为116,288,000美元，摊薄每股0.60美元，上一季度为152,313,000美元，摊薄每股0.79美元。

下表对归属于普通股股东的净收益与调整后归属于普通股股东的净收益（非公认会计准则）进行了对账：

下表核对了归属于普通股股东的FFO加上归属于普通股股东的假设转换（非公认会计准则）再加上调整后的假设转换（非公认会计准则）：

FFO，作为调整后的桥梁——2023 年第一季度与 2022 年第一季度

下表将截至2022年3月31日的三个月中归属于普通股股东的FFO加上调整后（非公认会计准则）的假设转换与截至2023年3月31日的三个月中归属于普通股股东的FFO加上假设转换（非公认会计准则）联系起来：

截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO的对账加上假设转换率（非公认会计准则），见第9页。上文提供了归属于普通股股东的FFO的对账加上归属于普通股股东的假设转换为FFO加上经调整后的假设转换。

股息/股票回购计划：

2023年4月26日，Vornado宣布将把普通股的分红推迟到2023年底，届时，在最终确定其2023年应纳税所得额（包括资产出售的影响）后，它将根据董事会的决定，以（i）现金或（ii）现金和证券的组合形式支付2023年的股息。

沃尔纳多还宣布，其董事会已授权根据新制定的股票回购计划回购高达2亿美元的已发行普通股。股息或资产出售中留存的现金将用于减少债务和/或基金份额回购。

公园大道 350 号：

2023年1月24日，我们和鲁丁家族（“鲁丁”）与Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）和Citadel创始人兼首席执行官（“KG”）的子公司完成了与公园大道350号和东52街40号有关的一系列交易的协议。

根据协议，Citadel master在 “原样” 的基础上租赁了占地58.5万平方英尺的曼哈顿公园大道350号办公楼，为期十年，初始年净租金为36,000万美元。根据租赁条款，没有提供租户补贴或免费租金。Citadel还将主租赁鲁丁位于东52街40号（39万平方英尺）的邻近房产。

此外，我们还与鲁丁（“Vornado/Rudin”）成立了一家合资企业，以4000万美元的价格收购了东51街39号，在成立下文所述的KG合资企业后，我们将把该物业与公园大道350号和东52街40号合并，创建一个首屈一指的开发用地（统称为 “场地”）。此次收购预计将于2023年第二季度完成。

从 2024 年 10 月到 2030 年 6 月，KG 可以选择以下任一选项：

•收购与Vornado/Rudin合资企业60％的权益，该合资企业的估值将达到12亿美元（给沃尔纳多9亿美元，给鲁丁3亿美元），并根据东中城街区划建造一座新的170万平方英尺的办公大楼（“项目”），由沃尔纳多/鲁丁担任开发商。KG将拥有合资企业60％的股份，Vornado/Rudin将拥有40％的股份（沃尔纳多拥有36％的股份，鲁丁拥有合资企业4％的股份以及沃尔纳多/鲁丁合资企业的2.5亿美元优先股权益）。

◦在合资企业成立时，Citadel或其关联公司将在该项目中为其位于纽约市的主要办公室签订一份为期15年的锚定租约，并附有续订选项，该租约占地约850,000平方英尺（具有扩建和收缩权）；

◦Citadel空间的租金将由基于项目总成本的百分比回报（根据实际资本成本进行调整）的公式确定；

◦主租赁将在预定的拆除开始时终止；

•或者，行使以14亿美元（10.85亿美元给沃尔纳多，3.15亿美元给鲁丁）收购网站的选择权，在这种情况下，Vornado/Rudin将不会参与新的开发。

此外，从2024年10月到2030年9月，Vornado/Rudin可以选择以12亿美元（向沃尔纳多出售9亿美元，向鲁丁出售3亿美元）将该网站出售给KG。在任何看跌期权成交后的十年内，除非看跌期权是应KG组建合资企业的请求而行使的，或者KG支付了2亿美元的终止金，否则如果KG继续开发本网站，Vornado/Rudin将有权按照上述条款与KG投资合资企业。

处置：

亚历山大公司（“亚历山大”）

2023 年 3 月 8 日，亚历山大达成协议，以 71,060,000 美元的价格出售位于纽约皇后区的 Rego Park III 地块，其中包括棕地税收优惠的对价以及迄今为止的计划、规格和改进费用报销。亚历山大预计将在2023年第二季度完成出售，并将确认约5.4亿美元的财务报表收益。出售完成后，我们将确认我们在净收益中所占的约16,000,000美元。

融资：

参与西 34 街 150 号贷款

2023 年 1 月 9 日，我们在西 34 街 150 号的2.05亿美元抵押贷款中参与的1.05亿美元抵押贷款得到偿还，这使合并资产负债表上的 “其他资产” 和 “应付抵押贷款净额” 减少了1.05亿美元。剩余的1亿美元抵押贷款余额的利息为SOFR加1.86％，受利率上限安排的约束，SOFR执行率为4.10％，将于2024年5月到期。

融资-续：

利率套期保值活动

在截至2023年3月31日的三个月中，我们签订了以下利率互换协议。有关我们的利率互换和上限安排的更多详情，请参阅我们截至2023年3月31日的季度补充运营和财务数据包的第28页。

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(1) 无抵押定期贷款将于2027年12月到期，在2027年8月之前受各种利率互换安排的约束，详情见下文：

截至2023年3月31日的三个月的租赁活动：

以下租赁活动和相关统计数据基于在此期间签署的租约，无意与根据公认会计原则开始租金收入相吻合。第二代转租空间代表空置超过九个月的平方英尺，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。

•77.7万平方英尺的纽约办公空间（每股77.1万平方英尺），初始租金为每平方英尺101.02美元，加权平均租赁期为9.5年。第二代空间677,000平方英尺的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正8.5％和1.7％。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺2.48美元，占初始租金的2.5％。

•25,000平方英尺的纽约零售空间（每股20,000平方英尺），初始租金为每平方英尺373.07美元，加权平均租赁期为6.8年。第二代空间7,000平方英尺的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为正2.9％和2.4％。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺26.54美元，占初始租金的7.1％。

•THE MART占地79,000平方英尺（全部共享），初始租金为每平方英尺56.44美元，加权平均租赁期为6.8年。第二代空间51,000平方英尺的GAAP和现金按市值计价租金的变化分别为负1.5％和负7.9％。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺8.04美元，占初始租金的14.2％。

•位于加利福尼亚街555号的4,000平方英尺（每股3,000平方英尺），初始租金为每平方英尺156.96美元，加权平均租赁期为7.0年。4,000 平方英尺是第一代空间。租户装修和租赁佣金为每年每平方英尺39.07美元，占初始租金的24.9％。

同店每股净营业收入（“NOI”）：

以下是我们的纽约分部THE MART和加利福尼亚街555号的同店净资产净值和同店净资产净值的增长（下降）百分比——现金基础。

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(1) 同一门店的股票净资产净值和同一家门店的股净资产净值——现金基础对账见第11至14页。

NOI At Share：

截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月以及2022年12月31日的三个月中，我们的纽约和其他国家净资产净值的要素汇总如下。

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请参阅下面的注释。

每股净资产收益率——现金基础：

截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，以及2022年12月31日的三个月，我们的纽约和其他国家净资产净值——现金基础的要素汇总如下。

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(1) 包括截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月以及2022年12月31日的建筑维护服务净利润分别为6,289美元、5,782美元和8,305美元。

宾夕法尼亚大学区-截至2023年3月31日的活跃开发/重建摘要

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(1) 不包括债务和股权套利。

(2) 物业的地面租赁期至2098年，已完全展期。公允市场价值重置发生在2023年、2048年和2073年。13.2％的预计回报率是在2023年6月重置地租之前，这可能很重要。

(3) 预计将在重建前租赁的有效期内实现，平均剩余期限约为3.4年。

无法保证上述项目将按计划或在预算范围内完成、完成。此外，无法保证公司会按预期的时间表或假设的租金成功租赁房产。

电话会议和音频网络直播

正如先前宣布的那样，公司将在美国东部时间（ET）2023年5月2日星期二上午 10:00 举办季度财报电话会议和音频网络直播。拨打833-816-1409（国内）或412-317-0502（国际）并要求运营商加入Vornado Realty Trust电话会议即可参加电话会议。电话会议的网络直播将在Vornado的网站www.vno.com的 “投资者关系” 部分播出，电话会议结束后将在网站上提供网络直播的在线播放。

联系我们

托马斯·J·萨内利

(212) 894-7000

补充数据

有关运营业绩、物业和租户的更多详细信息可在公司网站www.vno.com上查阅。Vornado Realty Trust是一家完全整合的股权房地产投资信托基金。

此处包含的某些陈述可能构成1995年《私人证券诉讼改革法》所指的 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述不能保证业绩。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，受到许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩存在重大差异。你可以通过在本新闻稿中查找 “近似”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能” 等词语来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和再开发项目而言，预计完工日期、估计项目成本、预计增量现金收益率、稳定日期和完成成本；未来资本支出、普通股和优先股股东分红和运营合伙企业分配的估计，包括2023年任何股息支付的形式，以及潜在股票回购和/或资产出售的金额和形式。有关可能对我们的前瞻性陈述结果以及未来业绩和财务状况产生重大影响的因素的讨论，请参阅我们截至2022年12月31日的10-K表年度报告第一部分第1A项中的 “风险因素”。目前，一些因素包括利率和通货膨胀率的上升，以及 COVID-19 疫情对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的持续影响，以及这些因素已经和可能继续对我们的租户、全球、国家、地区和地方经济和金融市场以及整个房地产市场产生的影响。

VORNADO 房地产信托基金

合并资产负债表

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经营业绩

FFO是根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算的。NAREIT将FFO定义为经调整后的GAAP净收益或亏损，不包括某些房地产资产销售的净收益、房地产减值损失、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目，包括未合并子公司此类调整的按比例份额。FFO和摊薄后每股FFO是管理层、投资者和分析师使用的非公认会计准则财务指标，用于促进对各期之间和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，后者基于历史成本，隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值，而不是根据现有市场状况波动。公司还使用归属于普通股股东的FFO加上假设的转换率，并根据影响同期FFO可比性的某些项目进行了调整，作为确定高级管理层基于绩效的薪酬的几个标准之一。FFO 不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应将其视为绩效衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的现金流的替代方案。FFO 可能无法与其他公司采用的类似标题的措施相提并论。除了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换外，我们还披露了经调整后归属于普通股股东的FFO加上假设的转换情况。尽管这项非公认会计准则指标与NAREIT对FFO的定义明显不同，但我们认为它为运营业绩提供了有意义的表述。下页提供了归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO的对账加上假设的转换。本新闻稿第2页提供了归属于普通股股东的FFO的对账加上归属于普通股股东的假设转换为FFO的对账以及经调整后的假设转换。

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非公认会计准则对账

下表将归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO加上假设的转换进行了核对：

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非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年3月31日和2022年3月31日以及2022年12月31日的三个月的净收益（亏损）与每股净收益和每股净资产收益的对账——现金制。

每股净资产收益代表总收入减去运营支出，包括我们在部分持股实体的份额。每股净收益-现金基础表示经调整后的每股净资产净收益，不包括直线租金收入和支出、低于和超过市场租赁的收购摊销、净额和其他非现金调整。我们认为，每股净资产收益率——现金基础是做出决策和评估各细分市场未释放业绩的主要非公认会计准则财务指标，因为它与总资产回报率有关，而不是杠杆式股本回报率。由于房地产是根据每股净资产收益率-现金基础进行买入和卖出的，因此我们利用这种衡量标准来做出投资决策，并将我们的资产表现与同行的表现进行比较。每股净资产收益和每股净资产收益——现金基础不应被视为净收入或运营现金流的替代方案，也可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准进行比较。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

同一家门店的净资产净收益率代表本年度和上一年度报告期内在役业务的每股净资产净收益率。同一家门店的每股净资产净利润——现金基础是调整后的同一家门店的每股净收益，不包括直线租金收入和支出、低于和超过市场租约的收购摊销、净额和其他非现金调整。我们提出这些非公认会计准则指标是为了（i）便于对我们的房地产和细分市场的运营业绩进行有意义的比较，（ii）就是否购买、出售或再融资房地产做出决定，以及（iii）将我们的房地产和细分市场的表现与同行的表现进行比较。同一家门店的股本净收益和同一家门店的每股净收益——现金基础不应被视为运营净收入或现金流的替代方案，也可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准相提并论。

以下是截至2023年3月31日的三个月中，与2022年3月31日相比，我们的纽约板块、THE MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股净资产净收益与同一家门店的每股净资产净利润对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年3月31日的三个月中，我们的纽约板块、THE MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股净资产净值——现金基础与同一家门店的每股净资产净值——现金基础与2022年3月31日的对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年3月31日的三个月中，与2022年12月31日相比，我们的纽约板块、THE MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股净资产净收益与同一家门店的每股净资产净利润对账情况。

VORNADO 房地产信托基金

非公认会计准则对账——续

以下是截至2023年3月31日的三个月中，我们的纽约板块、THE MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股净资产净值——现金基础与同一家门店的每股净资产净值——现金基础与2022年12月31日的对账情况。