雷克斯福德工业公布2023年第一季度财务业绩

加利福尼亚州洛杉矶——2023年4月19日——专注于通过在南加州填充市场投资和运营工业地产来创造价值的房地产投资信托基金（“REIT”）Rexford Industrial Realty, Inc.（“公司” 或 “雷克斯福德工业”）（纽约证券交易所代码：REIT）今天公布了2023年第一季度的财务和经营业绩。

2023 年第一季度财务和运营亮点：

•归属于普通股股东的净收益为5,790万美元，摊薄每股收益为0.30美元，而上一季度为4,390万美元，摊薄每股收益为0.27美元。

•公司在核心FFO中的份额为1.027亿美元，与上一季度相比增长了34.0％。

•公司摊薄后每股核心FFO的份额为0.52美元，与上一季度相比增长8.3％。

•合并投资组合净营业收入（NOI）为1.423亿美元，与上一季度相比增长32.8％。

•与上一季度相比，相同房地产投资组合的NOI增长了7.3％，相同房地产投资组合的现金净收益增长了10.7％。

•相同物业组合的平均入住率为98.0％。

•按公认会计原则计算，180万平方英尺的新租和续订租约的可比租金与先前的租金相比增长了80.2％，按现金计算增长了59.7％。

•完成了七项收购，总收购价为8.043亿美元，其中包括在季度末之后关闭的房产。

•本季度末的低杠杆资产负债表，以净负债与企业价值比率为13.6％衡量。

“我们的团队在第一季度取得了优异的业绩，证明了雷克斯福德工业房地产投资组合的高质量以及我们差异化商业模式的优势，在我们利用动态的市场条件的同时，创造了可观的价值。公司联席首席执行官迈克尔·弗兰克尔和霍华德·施维默表示，我们继续看到租户需求保持健康水平，而南加州是美国需求最高的工业市场，也是世界第四大工业市场，市场规模仅次于美国、中国和日本的整个国家。“在本季度，与去年相比，我们的团队将核心FFO增加了34％，摊薄后每股核心FFO增加了8％。我们执行了180万平方英尺的新租约和续订租约，按公认会计原则和现金计算的特殊租赁利差分别为80％和60％。今年迄今为止，我们已经完成了8.043亿美元的投资，其中85％是在场外或轻度市场的基础上收购的，从而实现了大大高于市场的投资回报。公司有望实现良好的内部和外部增长，到2024年，将有1150万平方英尺的到期租约，按净有效和现金计算，嵌入式按市值计价估计分别为78％和63％，再加上预计将在未来24个月内启动的360万平方英尺的重新定位和重建项目，预计总投资将产生6.4％的未偿现金收益率。此外，我们的专有、事件和数据驱动的收购采购计划目前包括合同或已接受报价下的约1.2亿美元投资，预计合计稳定未偿现金收益率为6.0％，受惯例成交条件的约束。我们的投资等级、低杠杆资产负债表和有针对性的价值创造战略使公司能够继续推动股东的增值增长。”

财务业绩：

该公司报告称，第一季度归属于普通股股东的净收益为5,790万美元，摊薄每股收益为0.30美元，而上一季度为4,390万美元，摊薄每股收益为0.27美元。第一季度的净收入包括1,210万美元的房地产销售收益，而上一季度的房地产销售收益为850万美元。

该公司公布的第一季度核心FFO为1.027亿美元，与上一季度的7,660万美元相比增长了34.0％。该公司报告称，核心FFO为摊薄后每股0.52美元，与上一季度的摊薄每股0.48美元相比增长了8.3％。

在第一季度，公司按公认会计原则和现金计算的合并投资组合净资产收益均与上一季度相比增长了32.8％。

在第一季度，受相同房地产投资组合租金收入增长6.1％和相同房地产投资组合支出增长2.3％的推动，该公司的相同房地产投资组合NOI与上一季度相比增长了7.3％。与上一季度相比，相同房地产投资组合的现金净利润增长了10.7％。

经营业绩：

2023 年第一季度的租赁活动表明，雷克斯福德工业的目标南加州填充市场租户需求基本面强劲：

截至2023年3月31日，该公司的相同物业投资组合的入住率为98.0％。第一季度相同物业投资组合的平均入住率为98.0％。截至2023年3月31日，公司的合并投资组合（不包括增值再定位资产）占用率为97.4％，租赁率为97.6％，公司的合并投资组合，包括增值重新定位资产，已占用93.8％，租赁率为94.2％。

截至2023年3月31日，2023年剩余时间的租赁到期总计430万平方英尺，约占投资组合可出租平方英尺的9.8％。据估计，剩余的2023年到期租约的净有效租约和现金按市值计价分别约为75％和60％。据估计，按净有效计算，整个投资组合的市值为66％，按现金计算为52％。

交易活动：

在2023年第一季度，公司完成了五项收购，涉及七处房产，占地99英亩，建筑面积为180万平方英尺，总收购价为7.622亿美元。这些投资产生的加权平均未解除初始收益率为5.2％，总投资的预计加权平均初始稳定收益率为5.9％。此外，该公司以1,700万美元的销售价格出售了一处房产，产生了16.8％的未偿还投资内部收益率。

继2023年第一季度之后，公司完成了两次收购，总收购价为4,210万美元。

•奇诺本森大道13925号位于内陆帝国西部子市场内，通过场外交易，价格为2750万美元，合每平方英尺95美元。这块占地6.6英亩的工业区有盖土地需要进行为期两年的售后回租，租金每年增长4％。租约到期后，公司打算将该场地重建为A级物流仓库。该投资产生的初始未释放现金收益率为5.0％，预计总投资额为6.3％，将增长至未释放的稳定现金收益率。根据世邦魏理仕的数据，截至2023年第一季度末，3.36亿平方英尺的内陆帝国—西部子市场的空置率为1.8％。

•多明格斯牧场南圣达菲大道19301号，位于洛杉矶-南湾子市场内，售价1460万美元，合每平方英尺168美元。短期租约到期后，公司打算将这2.0英亩的土地重新定位为工业室外存储场地。预计该投资将在总投资额中产生6.1％的无限稳定现金收益率。根据世邦魏理仕的数据，截至2023年第一季度末，2.06亿平方英尺的洛杉矶-南湾子市场的空置率为1.1％。

资产负债表：

该公司在第一季度末拥有2.536亿美元的手头现金和10亿美元的无抵押循环信贷额度。截至2023年3月31日，公司有23亿美元的未偿债务，平均利率为3.6％，平均到期期限为5.3年。该公司在2024年之前没有可观的债务到期日。

2023年第一季度，公司通过以下股权交易发行了11,504,656股普通股，净收益总额为6.530亿美元：

•执行其上市股票发行计划（“ATM计划”），通过销售代理直接出售449,227股普通股，加权平均价格为每股60.84美元，总收益为2730万美元。

•执行其自动柜员机计划，以每股60.85美元的加权平均价格出售2,126,824股受远期股票销售协议约束的普通股，总价值为1.294亿美元。公司发行了2763,708股普通股，总净收益为1.632亿美元，从而解决了这些远期股权销售协议和2022年以来未兑现的自动柜员机远期股票出售协议。

•通过发行8,291,721股普通股，结算公司2022年第四季度公开发行中未兑现的远期股权销售协议，总净收益为4.628亿美元。

截至2023年3月31日，自动柜员机计划的剩余容量约为11亿美元。

2023 年 3 月，公司完成了 2028 年到期 5.000% 优先票据的公开发行，本金为 3.000 亿美元（“票据”）。这些票据的定价为本金的98.975％，将于2028年6月15日到期。票据的收益将用于一般管理活动，可能包括为未来的收购提供资金、为重建或重新定位活动提供资金或偿还未偿债务。

2023 年 3 月，公司签署了一系列利率互换协议，以管理其受与浮动利率债务相关的SOFR变化的影响。该公司执行了四项与其4亿美元定期贷款有关的利率互换协议，这些协议于2023年4月3日生效，并于2025年6月30日到期，并将每日SOFR固定为加权平均利率为3.97％，因此全部固定利率为4.83％。该公司还执行了与其6000万美元有担保定期贷款有关的利率互换协议，该协议于2023年4月3日生效，并于2026年7月30日到期，并将1个月期限的SOFR定为3.71％，因此全部固定利率为5.06％。在执行利率互换交易后，该公司没有浮动利率债务敞口。

分红：

2023年4月14日，公司董事会宣布2023年第二季度派发每股0.38美元的股息，将于2023年7月17日以现金支付给截至2023年6月30日的普通股股东和普通单位持有人。

2023年4月14日，公司董事会宣布向截至2023年6月15日登记在册的优先股股东派发每股0.367188美元的季度股息，C系列累积可赎回优先股的季度股息为每股0.351563美元，于2023年6月30日以现金支付。

指导

公司正在更新其2023年全年指引，如下所示。核心FFO指南仅提及公司截至2023年4月19日的现有投资组合，不包括任何尚未结束的额外收购、处置或相关资产负债表活动的假设。请参阅公司的补充信息包，以获取完整的指导清单和2023年指南展期。

(1) 2023年指引代表截至2023年4月19日的现有投资组合，不包括任何尚未结束的潜在收购、处置或相关资产负债表活动的假设。

(2) 2023年相同物业投资组合的期末入住率预计约为98.0％。

(3) 2023年一般和管理支出指导包括估计的3200万美元非现金股权薪酬支出。非现金股权薪酬包括限制性股票、基于时间的LTIP单位和绩效单位，这些单位与公司的整体业绩挂钩，可能根据实际业绩实现，也可能不实现。

许多因素可能会影响公司根据其指导取得业绩的能力，包括但不限于与利率、通货膨胀、经济、工业房地产的供需、公司或潜在房地产收购者的融资可用性和条款以及撤资和投资的时机和收益率相关的潜在影响。无法保证公司能够取得这样的业绩。

补充信息和投资者简报：

公司的补充财务报告一揽子计划以及最新的投资者简报可在公司的投资者关系网站www.ir.rexfordindustrial.com上查阅。

财报发布、投资者会议网络直播和电话会议：

与高级管理层的电话会议将于美国东部时间2023年4月20日星期四下午 1:00 举行。

要参加实时电话会议，请在开始时间前至少五分钟拨打以下拨入号码。

1-877-407-0789（适用于国内来电者）

1-201-689-8562（适用于国际来电者）

电话会议回放将持续到 2023 年 5 月 20 日，可使用以下号码和密码 13734481 进行观看。

1-844-512-2921（适用于国内来电者）

1-412-317-6671（适用于国际来电者）

电话会议的网络直播和重播也将在www.ir.rexfordIndustrial.com上播出。

关于雷克斯福德工业：

Rexford Industrial通过在南加州投资、运营和再开发工业地产来创造价值。南加州是世界第四大工业市场，也是需求最高、供应量最低的主要市场。该公司的高度差异化战略通过其专有的价值创造和资产管理能力为内部和外部的增长机会提供了机会。Rexford Industrial的高质量、不可替代的投资组合包括364处房产，其中约有4,400万平方英尺的可出租平方英尺，由稳定而多样的租户群占用。雷克斯福德工业是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金（REIT），股票代码为 “REXR”，是标准普尔MidCap 400指数的成员。欲了解更多信息，请访问 www.rexfordIndustrial.com。

前瞻性陈述：

本新闻稿可能包含联邦证券法所指的前瞻性陈述，这些陈述基于当前的预期、预测和假设，涉及可能导致实际结果和结果存在重大差异的风险和不确定性。前瞻性陈述涉及预期、信念、预测、未来计划和战略、预期事件或趋势以及有关非历史事实的类似表述。在某些情况下，您可以使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，例如 “可能”、“将”、“应该”、“期望”、“打算”、“计划”、“预期”、“相信”、“估计”、“预测” 或 “潜在”，或者这些单词和短语的否定词或类似的词语或短语，这些词语或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，而不仅仅与历史问题有关。尽管前瞻性陈述反映了公司的真诚信念、假设和预期，但它们并不能保证未来的业绩。此外，由于包括上述因素在内的各种因素，对我们未来业绩以及我们运营所在行业未来业绩的预测、假设和估计必然会受到高度的不确定性和风险的影响。这些因素和其他因素可能导致结果与我们的估计和信念以及独立各方编制的估算中表达的结果存在重大差异。有关可能导致公司未来业绩与任何前瞻性陈述存在重大差异的这些因素和其他因素的进一步讨论，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的报告和其他文件，包括公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告以及向美国证券交易委员会提交的其他文件。公司不承担任何义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，以反映基本假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化的变化。

定义/讨论非公认会计准则财务指标：

运营资金（FFO）：我们根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）制定的标准计算FFO。FFO 代表净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括出售折旧运营财产的收益（或亏损）、出售我们业务附带资产的收益（或亏损）、折旧运营财产或附带资产的减值损失、与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销和高于/低于市场租赁无形资产的摊销）以及调整后的调整后的收益（不包括递延融资成本的摊销和高于/低于市场租赁无形资产的摊销）未合并的合资企业。管理层使用FFO作为补充绩效衡量标准，因为在不包括与房地产相关的折旧和摊销、财产处置的损益（未合并房地产实体的临时减值以及我们的房地产投资减值除外）时，它提供的绩效衡量标准可以反映入住率、租金率和运营成本的趋势。我们还认为，作为其他房地产投资信托基金使用的广泛认可的业绩衡量标准，FFO可以被投资者用作将我们的经营业绩与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较的基础。但是，由于FFO不包括折旧和摊销，既没有反映因使用或市场状况而导致的房产价值变化，也没有反映维持房产运营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都会产生实际的经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响，因此FFO作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他股票房地产投资信托基金可能无法像我们一样根据NAREIT的定义计算或解释FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他房地产投资信托基金的FFO相提并论。FFO不应被用作衡量我们流动性的指标，也不表示有资金可以满足我们的现金需求，包括我们支付股息的能力。FFO只能被视为对根据公认会计原则计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。下文财务报表和对账部分列出了净收益（与FFO最接近的GAAP等价物）的对账。“FFO的公司股份” 反映了归属于普通股股东的FFO，其中不包括可分配给非控股权益、参与证券和优先股股东的金额。

核心运营资金（Core FFO）：我们通过调整非可比项目的FFO来计算核心FFO，该表位于 “财务报表和对账部分” 中的 “净收益与运营资金对账” 表中。我们认为，核心FFO是一项有用的补充指标，通过调整公司认为不属于其持续经营业绩的项目，可以更有意义和一致地比较公司的同期运营和财务业绩。由于这些调整对我们的财务状况和运营业绩产生了实际的经济影响，因此Core FFO作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他房地产投资信托基金可能无法以一致的方式计算核心FFO。因此，我们的核心FFO可能无法与其他房地产投资信托基金的核心FFO相提并论。核心FFO只能被视为对根据公认会计原则计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。“核心FFO的公司份额” 反映了归属于普通股股东的核心FFO，其中不包括可分配给非控股权益、参与证券和优先股股东的金额。

摊薄后每股归属于普通股股东的净收益指引与摊薄后每股核心FFO指引中公司份额的对账：

以下是公司2023年摊薄后每股归属于普通股股东的净收益指导区间（最直接可比的前瞻性GAAP财务指标）与公司摊薄后每股核心FFO份额的对账情况。

净营业收入（NOI）：NOI是一项非公认会计准则指标，其中包括直接归因于我们房地产的收入和支出。NOI的计算方法是房地产业务的租金收入减去房地产支出（扣除利息支出、折旧和摊销）。我们使用NOI作为补充绩效指标，因为在不包括房地产折旧和摊销费用以及财产处置产生的收益（或损失）时，它提供了一种绩效指标，与同比相比，可以反映入住率、租金率和运营成本的趋势。我们还认为，NOI将对投资者有用，可以作为比较我们的基础

与其他房地产投资信托基金的经营业绩。但是，由于NOI不包括折旧和摊销费用，既没有反映使用或市场状况导致的房产价值变化，也没有反映维持房产运营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平（所有这些都会产生实际的经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响），因此NOI作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他股票房地产投资信托基金可能无法以类似的方式计算NOI，因此，我们的净资产收益可能无法与其他房地产投资信托基金的净资产收益相提并论。因此，NOI只能被视为净收入的补充，以衡量我们的业绩。NOI不应被用作衡量我们流动性的指标，也不表示有资金可用于满足我们的现金需求。

根据公认会计原则，NOI不应被用作经营活动现金流的替代品。我们使用NOI来帮助评估整个公司的业绩，以及我们相同房地产投资组合的业绩。下文的 “财务报表和对账” 部分列出了我们相同房地产投资组合的NOI的计算以及相同房地产投资组合的净收益与NOI的对账。

现金净收益：现金净资产收益是一项非公认会计准则指标，我们通过加减净资产净值来计算：（i）公允价值租赁收入和（ii）直线租金调整。我们使用现金净利润和净资产收益作为补充绩效衡量标准。现金净资产收益不应用作衡量我们的流动性，也不表示有资金可用于满足我们的现金需求。现金净收益不应用作根据公认会计原则计算的经营活动产生的现金流的替代品。我们使用Cash NOI来帮助评估整个公司的业绩，以及我们相同房地产投资组合的表现。下文的财务报表和对账部分列出了我们相同房地产投资组合的现金净收益的计算以及相同房地产投资组合的净收益与现金净收益的对账。

相同的房地产投资组合：我们的2023年相同房地产投资组合是我们合并投资组合的一部分，包括我们在2022年1月1日至2023年3月31日期间全资拥有的房产，不包括（i）在2022年1月1日至2023年3月31日期间收购或出售的房产，以及（ii）在2022年1月1日之前收购的被归类为重新定位/重建（当前和未来）或出租的房产在 2022 年和 2023 年进行 aseup，并在 “其他重新定位” 中选择建筑物，我们认为会这样做在比较期间，会显著影响房产的业绩。截至2023年3月31日，我们的2023年相同房地产投资组合包括总面积为32,601,949平方英尺的建筑物，占我们的257处房产。

正在重新定位的物业和空间：通常定义为大量空置空间的物业或单元，其目的是进行资本改进，以改善该空间的功能（不包括基本翻新，即油漆和地毯）、现金流和价值。一旦投资已完全部署或接近完全部署并且物业可供入住，通常认为重新定位已完成。我们认为重新定位的物业应在以下两项中较早的条件下保持稳定：（i）入住率达到90％或（ii）自重新定位施工工作完成之日起一年。

净负债与企业价值：截至2023年3月31日，我们的合并负债为23亿美元，反映出净负债与企业价值的比重约为13.6％。我们的企业价值定义为已发行优先股和优先单位的清算优先权加上不包括非归属限制性股票在内的普通股的市场价值，再加上我们不拥有的普通单位的总价值，再加上我们的净负债价值。我们的净负债定义为我们的合并负债减去现金和现金等价物。

联系人：

investorrelations@rexfordindustrial.com

财务报表和对账：

雷克斯福德工业地产有限公司

合并资产负债表

（除股票数据外，以千计）

雷克斯福德工业地产有限公司

合并运营报表

（未经审计，以千计，每股数据除外）

雷克斯福德工业地产有限公司

相同的物业投资组合入住率、净资产收益率和现金净收益率

（未经审计，千美元）

 

 

(1) 按2023年第一季度和2022年12月每个月末的平均入住率（2023年第一季度）以及2022年第一季度和2021年12月（2022年第一季度）每个月末的平均入住率计算。

雷克斯福德工业地产有限公司

净收益与NOI、现金净收益率、相同房地产投资组合净资产净利润的对账以及

相同的房地产投资组合 Cash NOI

（未经审计，以千计）

(1) 截至2023年3月31日的三个月中，低于市场租赁无形资产的摊销额包括注销1,318美元，这笔注销归因于低于市场的固定利率续订期权，该期权因初始租赁期结束时租赁终止而未行使。

雷克斯福德工业地产有限公司

净收入与运营资金和运营核心资金的对账

（未经审计，以千计，每股数据除外）

 

(1) 非控股权益涉及公司运营合伙企业中的权益，由公司以外的单位持有人拥有的运营伙伴关系中合伙权益的普通单位和优先单位（系列1、2和3CPO单位）代表。

(2) 参与证券包括限制性股票的未归属股份、未归属的LTIP单位和未归属的绩效单位。

(3) 反映了因初始租赁期结束时租赁终止而未行使的低于市场价格的固定利率续订期权的无形租赁部分的注销。