黑石抵押贷款信托公司黑石抵押贷款信托公司黑石抵押贷款信托公司2023年第一季度业绩 2023年4月26日

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 1 BXMT 亮点注意：除非另有说明，否则本演示文稿中的信息截至2023年3月31日。所表达的观点仅反映了截至材料中出现之日BXMT的当前观点，并基于BXMT对当前市场环境的看法，该观点可能会发生变化。BXMT 的经理是黑石集团的子公司。(1) 代表每股可分配收益。有关GAAP净收益的定义和对账，请参阅附录。(2) 反映了第一季度可分配收益的同比变化。GAAP净收益对账见附录，同期增长了15％。(3) 反映了截至2023年3月31日的三个月中每股可分配收益与每股申报的股息的比率。有关GAAP净收益的定义和对账，见附录。▪ 稳定的投资组合表现使GAAP每股收益为0.68美元，可分配每股收益（1）为0.79美元；强劲的收益提供了强劲的股息覆盖范围并支撑了账面价值 ▪ 凭借多元化的资产负债表、充足的流动性来应对波动性可靠的当前收益稳定资产负债为0美元结构良好、资金匹配的负债具有充足的流动性收入支持股息和账面value 高级浮动利率投资组合创造了强劲的收益 127% 第一季度股息覆盖率 (3) 31 个季度持续支付每股0.79美元的股息 0.79 美元第一季度可分配每股收益 (1) +27% 第一季度可分配收益同比增长 (2) 16亿美元流动性

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 2 第一季度业绩 (1) GAAP净收益的定义和对账见附录。(2) 股息收益率基于截至2023年4月25日16.90美元的股价。股息覆盖范围反映了截至2023年3月31日的三个月中每股可分配收益与每股申报的股息的比率。有关GAAP净收益的定义和对账，见附录。（3）包括17亿美元的非合并优先权益。（4）反映了截至BXMT发起或收购投资之日的加权平均贷款价值比（“LTV”）。（5）净贷款敞口（236亿美元）反映了扣除银团和CECL储备金后的总贷款敞口。有关定义，请参见附录。收益 ▪ 第一季度公认会计准则每股基本收益为0.68美元，每股可分配收益（1）为0.79美元 ▪ 支付了第一季度每股0.62美元的股息，相当于年化股息收益率为14.7％；（2）可观的股息覆盖率（2）为127％ ▪ 账面价值增至每股26.28美元，原因是留存超额收益抵消了CECL储备投资组合的温和增长 ▪ 267亿美元优先贷款投资组合（3）机构质量的房地产，加权平均发行额LTV（4）为64％ ▪ 投资组合仍然投资良好，还款额为5.94亿美元略高于4.44亿美元的融资；3亿美元的办公贷款偿还额 ▪ 美国办事处占BXMT净贷款敞口的25％，（5）拥有超过50％的2015年后年份或Sunbelt抵押品 Credit ▪ 稳定的匹配融资结构，没有资本市场按市值计价条款 ▪ 在3月份偿还2.2亿美元可转换票据后，流动性状况强劲，达到16亿美元；在2026年之前没有公司债务到期 ▪ 多元化资本结构，有15项信贷额度交易对手，几乎所有全球顶级银行资本化和流动性 ▪ 信贷表现稳定，第一季度利息收取率为100％，无违约；成本回收会计贷款仅占投资组合的3％（5）▪ 第一季度升级了10笔贷款，下调了7笔贷款的评级；稳定的加权平均风险评级为2.9 ▪ CECL储备金为3.52亿美元，为去年同期水平的2.7倍；根据5级办公贷款设立了大量储备，平均占未偿本金余额的20％以上

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 反映了每个时期每股可分配收益与每股申报的股息的比率。有关GAAP净收益的定义和对账，请参阅附录。(2) 反映每股可分配收益。有关GAAP净收益的定义和对账，同期增长了15％，见附录。3 收益 ▪ 在投资充足的投资组合、持续的业绩和更高的基准利率的推动下，可分配收益同比增长27％ ▪ 第一季度实现了127％的可观股息覆盖率（1）股息覆盖率（1）每股收益（2）GAAP每股收益0.680.59美元第一季度0.62美元 2022 2023 年第一季度 100% 127% 2023 年第一季度股息覆盖率 0.62 美元股息 +27% 可分配每股收益

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 4 收益稳定账面价值（每股美元）CECL Reserve（百万美元）▪ 超额收益的保留抵消了CECL储备金的增加；账面价值稳定 ▪ CECL储备金在第四季度大幅增加155美元190美元之后，同比增长了3％，为155美元 190美元 12/31/2022 3/31/2023 年通用储备资产特定储备金343 352美元，占5级贷款的20％ 12/31/2022 3/31/2023 26.2826.26

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. HI，2% DC 1% TX 6% NY 14% NV 3% IL 3% GA 3% FL 7% CA 12% VA，2% AZ 2% CO 2% PORTFOLIO ▪ 199 笔优先贷款投资组合，由跨行业和市场的多元化机构资产担保 (1) 不包括占贷款组合总额1％的州和国家。(2) 基于净贷款敞口（236 亿美元），反映了扣除贷款组合后的贷款总敞口辛迪加和CECL储备。有关定义，请参见附录。抵押品多元化 (2) 主要市场焦点 (1) (2) ES 5% IE、5% 英国、14% SE、2% 澳大利亚 6% NC、1% DEU 1% 美国办公室 25% 非美国办公室 9% 多户家庭 27% 酒店业 9% 零售 4% 生命科学/工作室 2% 其他财产 5% Sunbelt 26% 东北 20% 西北 1% 其他西欧 14% 英国 14% 澳大利亚 6%

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 6 投资组合信用加权平均风险评级 (1) 99% 99% 97% 3/31/2022 6/30/2022 12/31/2023% 表现平均 100 万 SOFR 0.16% 2.45% 3.88% 4.62% ▪ BXMT 的贷款投资组合通过市场波动和利率的迅速提高表现表现出了弹性；97% 的表现没有反映出违约情况整体信贷质量强劲 ▪ 稳定的加权平均风险评级为2.9，因为大多数资产继续显示积极的商业计划表现，抵消了有限的局面更具挑战性的情况（1）基于净贷款敞口（236亿美元），反映了扣除银团和CECL储备金后的总贷款敞口。定义见附录。2.8 2.8 2.8 2.9 2.9 2.9 3/31/2022 6/30/2022 9/30/2022 12/31/2022 3/31/2023 加权平均风险评级1 2 3 4 5

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 7 资本化信贷额度银团证券化债务公司债务到期日 (2)（百万美元）37% 信贷 MTM 仅 63% 非MTM (1) 0% 资本市场 MTM (1) 包括没有按市值计价条款的融资和对违约资产的信用额度有限的信贷额度。(2) 不包括每股 2,200 万美元定期贷款下的定期摊销年额 B. ▪ 结构良好的资产负债表有能力承受波动，为16亿美元流动性，没有资本市场按市值计价条款，信贷按市值计价有限，公司债务在2026年之前到期 ▪ 由15个信贷额度对手组成的多元化信贷额度交易对手，几乎所有全球顶级银行结构良好的债务（占未偿债务总额的百分比）300美元 1,303 780 美元 2023 2024 2025 2026 2027 2028 + 可转换票据定期贷款 B 优先担保票据

Blackstone |Blackstone 抵押贷款信托公司附录 8

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 9 附录 (1) 贷款由我们发放或收购的日期，以及截至该日期的LTV。发放日期随后会更新，以反映贷款的重大修改。（2）包括17亿美元的非合并优先权益。（3）加权平均现金息票和全押收益率以相关浮动基准利率的利差表示。不包括按成本回收法核算的贷款。(4) 最大到期日假设所有延期期权均已行使；但是，浮动利率贷款通常可以在最终到期之前偿还而不会受到处罚。投资组合详情（百万美元）发放本金总额净账面每项发放贷款类型的最大房地产贷款日期 (1) 贷款 (2) 余额 (2) 价值到期日 (4) 地点类型 SQFT /Unit/Key LTV (1) 贷款 1 高级贷款 8/148 美元 1,037 美元 1,033 美元 + 3.78% 12/23/2024 都柏林 IE 混合用途 353 美元/平方英尺 74% 贷款 2 2018 年 4 月 9 日 1,487 977 + 4.41% + 5.65% 6/9/2025 纽约办公室 524 美元/平方英尺 48% 贷款 3 高级贷款 6/24/2022 884 877 + 4.75% + 5.07% 6/21/2029 多元化——澳洲酒店业 402 美元/平方英尺 59% 贷款 4 高级贷款 (2) 12/9/2021 770 712 409 + 2.65% + 2.82% 12/9/2026 纽约混合用途 214/平方英尺 50% 贷款 5 高级贷款 (2) 2019 年 8 月 7 日 746 685 138 + 3.12% 3.61% 9/9/2025 洛杉矶办公室 463 美元/平方英尺 59% 贷款 646 646 646 645 + 3.25% + 3.31% 3/15/多元化——西班牙混合用途 n/a 71% 贷款 7 高级贷款 2021 年 3 月 30 日 478 478 475 + 3.20% + 3.41% 5/15/2026 多元化——SE Industrial 89 美元/平方英尺 76% 贷款 8 高级贷款 (2) 2021 年 12 月 17 日 448 440 88 + 3.95% + 4.35% 2026 多元化——美国其他 13,716 美元/单位 61% 贷款 9 高级贷款 2021 年 7 月 23 日 500 425 420 + 4。00% + 4.45% 8/9/2027 纽约多人 569,804 美元/单位 58% 贷款 10 高级贷款 8月22日 363 363 363 363 + 3.42% 毛伊岛酒店 471,391 美元/key 61% 贷款 11 高级贷款 (2) 2019 年 11 月 22 日 470 361 + 3.70% + 4.17% 2025 洛杉矶办公室 662 美元/平方英尺 69% 贷款 12 高级贷款 2019 年 9 月 23 日 379 351 350 + 3.00% + 3.23% 8/15/2024 多元化——西班牙酒店业 124,697 美元/key 62% 贷款 13 高级贷款 2018 年 4 月 11日 355 345% + 3.10% 纽约办公室 437 美元/sqft 71% 贷款 10/25/2021 301 301 299 + 4.00% 4.32% 10/25/2024多元化——AU Hospitality 148,263 美元/key 56% Loan 15 高级贷款 2020 年 2 月 27 日 303 302 302 302 + 2.70% + 2.94% 纽约多元化 795,074 美元/单位 59% 贷款 16-199 高级贷款 (2) 各种 21,479 18,106 + 3.58% + 3.65% 各种各样 65% CECL 储备金 (337) 总额/Wtd. 平均值 30,757 美元 26,743 美元 24,560 美元 + 3.38% + 3.77% 2.9 yrs 64% 现金全押券收益率 (3)

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 10 附录合并资产负债表（千美元，每股数据除外）2023 年 3 月 31 日资产现金及现金等价物 515,808 美元291,340 应收贷款 24,8966,364 25,880 当前预期的信用损失准备金（336,137）应收贷款，净额为 24,559,773 美元 1,724,697 美元 43 其他资产 310,086 370,902 总资产 25,385,667 美元 25,353,985 美元负债和股权有担保债务，净额 14,029,486 美元13,528,164 美元证券化债务债务，净额 2,664,208 2,664,010 笔特定资产债务，净额 817,444已售出942,503份贷款份额，净229,003 224,232定期贷款，净2,111,232 2,114,549张优先担保票据，净395,461 395,1666张可转换票据，净294,888 514,257 其他负债 283,246 426,904 总负债 20,824,968 美元20,809,785 美元承诺和意外开支 — — 股权 A 类普通股，0.01 美元面值 1,723 美元 1,717 美元额外实收资本 5,483,740 5,475,804 累计其他综合收益 7,828 10,022 累计赤字 (958,064) (968,749) 黑石抵押贷款信托公司股东权益总额 4,535,227 美元 4,518,794 美元控股权益 25,472 25,406 总权益 4,560,699 美元4544,200 负债和权益总额 25,385,667 美元25,353,985 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 11 附录合并运营报表（千美元，每股数据除外）2022 年贷款和其他投资收入利息及相关收入491,384 美元234,432 美元减去：利息及相关费用 317,197 100,714 贷款和其他投资收入，净额 174,187 美元 133,718 美元其他费用管理和激励费 31,050 美元23,486 美元一般和行政费支出 12,865 12,360 其他支出总额 43,915 美元 35,846 美元（增加）当前预期的信用损失准备金（9,823）减少 2,537所得税前收入120,449美元100,409美元所得税准备金1,893 146净收入118,556美元100,263美元归属于非控股权益的净收益 (799) (576) 归属于黑石抵押贷款信托公司的净收益117,757美元每股99,687美元每股净收益信息（基本）普通股每股净收益，基本0.68美元已发行普通股加权平均值为172,72美元 598,349 169,254,059每股信息（摊薄）普通股每股净收益，摊薄后0.67美元加权平均已发行普通股0.58美元，摊薄后180美元，869,409 175,602,905 截至 3 月 31 日的三个月

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 12 附录 (1) 表示归属于黑石抵押贷款信托公司的净收益。(2) 主要代表本季度从非美元投资中获得的净利息收入汇回。转换为美元之日此类收入的价值与我们在此类收入中的累计基准之间的差额不包含在GAAP净收益中，而是作为合并资产负债表上其他综合收益的一部分。季度每股计算（以千计，每股数据除外）截至2023年3月31日的三个月可分配收益对账账面价值每股收益2022年12月31日的三个月股东权益 4,535,227 美元 4,518,794 股 A 类普通股 172,284 171,696 个递延股票单位 316 411 已发行总额 172,601 172,107 每股账面价值 26.28 美元截至2023年12月31日的三个月 2022 年 31 日净收益（亏损）(1) 117,757 美元（47,540 美元）加权平均已发行股数，基本每股 172,598 美元 171,605 美元，基本每股 0.68 美元（0 美元）.28) 摊薄后收益121,313美元（合47,540美元）加权平均已发行股数，摊薄后每股180,869股171,605美元，摊薄后0.67美元（0.28美元）截至2023年3月31日的三个月净收益（亏损）(1) 117,757 美元（47,540 美元）当前预期信用损失准备金增加 9,823 188,811 非现金补偿支出 7,655 8,128 已实现套期保值和外币收益（亏损），净 (2) 889 (511) 归属于非控股权益的调整，净 (29) (268) 其他项目 18 (25) 可分配收益 136,113 美元加权平均股 148,595 股未偿还，基本172,598 171,605 每股可分配收益，基本每股收益为0.79美元 0.87 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. (1) 代表归属于黑石抵押贷款信托公司的净收益。(2) 主要代表本季度从非美元投资中获得的净利息收入汇回。转换为美元之日此类收入的价值与此类收入的累计基准之间的差额不包含在公认会计准则净收益中，而是作为合并资产负债表上其他综合收益的一部分。13 附录净收益与可分配收益的对账（以千计，每股数据除外）截至2023年3月31日2022年12月31日2022年9月30日2022年6月30日净收益（亏损）（1) 117,757 美元（47,540 美元）103,246 93,250 美元 99,687 美元当前预期的信用损失准备金增加（减少）9,823188,811 12,248 12,983 (2,537) 非现金补偿费用 7,655 8,128 8,219 8,418 8,650 已实现的套期保值和外币收益（亏损），净 (2) 889 (511) (1,698) (829) (200) 归属于非控股权益的调整，净额 (29) (268) (43) (46) (4) 其他项目 18 (25) (25) 10) (65) (30) 可分配收益 136,113 美元 148,595 美元121,962 113,711 105,566 加权平均已发行股份，基本 172,598 170,672 170,666 169,254 每股净收益（亏损），基本每股净收益 0.68 美元（0.28 美元）0.55 0.59 美元每股可分配收益 0.79 美元 0 美元.71 0.67 0.62 美元

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 14 定义可分配收益：黑石抵押贷款信托公司（“BXMT”）在本演讲中披露了可分配收益。可分配收益是一种财务指标，其计算和列报的方法不符合美利坚合众国公认的会计原则（“GAAP”）。可分配收益是一种非公认会计准则指标，我们将其定义为GAAP净收益（亏损），包括未以其他方式包含在GAAP净收益（亏损）中的已实现收益和亏损，不包括（i）非现金股权薪酬支出，（ii）折旧和摊销，（iii）未实现收益（亏损）和（iv）某些非现金项目。根据公认会计原则的变化以及我们的经理确定的某些其他非现金费用，也可以不时调整可分配收益，以排除一次性事件，但须经我们大多数独立董事的批准。我们认为，除了根据公认会计原则确定的经营活动的净收入和现金流外，可分配收益还提供了有意义的信息供考虑。这项调整后的指标有助于我们评估业绩，不包括某些交易和公认会计原则调整的影响，我们认为这些交易和公认会计原则调整不一定代表我们当前的贷款组合和运营。我们认为，对于A类普通股的现有和潜在未来持有者来说，可分配收益是一个有用的财务指标，因为从历史上看，可分配收益一直是衡量我们每股分红的有力指标。可分配收益反映了我们经理与我们之间的管理协议的条款，用于计算我们的激励费支出。可分配收益不代表经营活动产生的净收入或现金，也不应被视为公认会计准则净收入的替代方案，也不应将其视为我们运营中产生的GAAP现金流的指标、流动性的衡量标准或可用于我们现金需求的资金的指标。此外，我们计算可分配收益的方法可能与其他公司用于计算相同或相似的补充绩效指标的方法不同，因此，我们报告的可分配收益可能与其他公司报告的可分配收益不可比较。非合并优先权益：发放和向第三方银团发放的贷款的优先权益。这些无追索权贷款参与被排除在公认会计原则资产负债表之外，构成了额外的融资能力，并包含在贷款组合的讨论中。净贷款敞口：反映扣除银团和CECL储备金后的总贷款敞口。银团包括（i）非合并优先权益，（ii）出售的贷款参与以及（iii）期限匹配、无追索权、非按市值计价的资产特定债务。1M SOFR：代表1个月期限SOFR，这是基于担保隔夜融资利率（SOFR）的利率，计算和公布的期限为1个月。

Blackstone |Blackstone Mortgage Trust, Inc. 15份前瞻性陈述和重要披露信息除非上下文另有特别要求，否则此处提及 “黑石抵押信托”、“公司”、“我们” 或 “我们的”，是指黑石抵押贷款信托公司及其子公司。所表达的观点仅反映了截至本文档中出现之日BXMT的当前观点，并基于BXMT对当前市场环境的看法，该观点可能会发生变化。无法保证本文所述的任何趋势将继续下去或不会逆转。过去的事件和趋势并不暗示、预测或保证，也不一定代表未来的事件或结果。本演示文稿可能包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述，这些陈述反映了BXMT目前对其运营和财务业绩、业务计划以及包括利率变化在内的当前宏观经济环境的影响的看法。你可以使用 “展望”、“目标”、“指标”、“相信”、“期望”、“潜力”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期” 等词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述受各种风险和不确定性的影响。因此，存在或将有一些重要因素可能导致实际结果或结果与这些陈述中指出的结果存在重大差异。BXMT认为，这些因素包括但不限于其截至2022年12月31日财年的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分中描述的因素，因为这些因素可能会在向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的定期文件中不时更新，这些文件可在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上查阅。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本陈述和文件中包含的其他警示声明一起阅读。BXMT 没有义务更新或补充因后续事件或情况而变得不真实的前瞻性陈述。