附件10.13

本文档中包含的某些机密信息，标有[***]，已被省略，因为它既不是实质性的，又是SENTI Biosciences，Inc.被视为私人或机密的。

研究与开发

和实验室

租赁协议

在两者之间

1430港湾Pkwy LLC

作为房东

和

森蒂生物科学公司。

作为租户

日期

2021年6月3日

目录

租赁基本信息

此基本租赁信息附在业主与租客之间的租赁合同上，并以此作为参考，定义如下。

业主地址：

对于所有通知： 世邦魏理仕公司 加利福尼亚州大街150号，400号套房 加利福尼亚州旧金山，邮编：94111 收信人：塔妮·沙利文 电子邮件：Tawni.sullivan@cbre.co

将副本复制到： 1430港湾Pkwy LLC 景顺地产C/o 罗斯大道2001号，套房3400 德克萨斯州达拉斯，邮编75201 注意：南北环路资产经理 电话：(415)445-3341 以及一份副本，以供： Shartsis Friese LLP 海洋广场一号，18楼 加利福尼亚州旧金山，邮编：94111 注意：斯科特·施奈德

上述基本租赁资料并入并成为上述租赁的一部分。如果任何基本租赁信息与租赁之间存在任何冲突，则以租赁为准。

研发和实验室租赁协议

本研究开发和实验室租赁协议(以下简称“租赁”)于2021年6月3日在特拉华州有限责任公司(“业主”)1430 Harbor Bay Pkwy LLC和特拉华州公司(“承租人”)旗下的Sent i Biosciences，Inc.之间签订。

1.定义和基本规定。由房东和租客同时签署的《基本租赁信息》(以下简称《基本租赁信息》)中所载的定义和基本规定在此并入作为所有目的的参考。此外，本租赁中使用的术语应具有以下含义：“附属公司”是指通过一个或多个中介机构直接或间接控制、控制、控制或与当事人共同控制的任何个人或实体；“建筑物的结构”是指建筑物的外墙、屋顶、电梯井(如果有)、基础、基础、承重墙的结构部分、结构楼层和次楼板以及结构柱和梁；“建筑物的系统”是指建筑物和建筑物的暖通空调、生命安全、管道、电气和机械系统；“工作日”指每周的星期一至星期五，不包括节假日；“节假日”指元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节和任何其他国家或地区认可的节假日；“包括”包括但不限于；“法律”系指所有联邦、州和地方法律、条例、规则和条例、所有法院命令、政府指令和政府命令以及对前述的所有解释，以及影响项目的所有契诺、条件、限制和地役权(统称为“CC&R”)，包括1985年4月30日修订后的Plaza Six Harbor Bay商业园的某些契诺、条件、限制和地役权的声明，而“法律”指上述任何内容；(Q)“继承人”指：(I)承租人、其法人团体继承人或受让人按照有关法团合并或合并的适用法律条文而合并或合并的法团，但前提是根据法律的施行或合并或合并文书所载的有效条文，参与合并或合并的法团的法律责任由合并后幸存的法团承担，或由合并后成立的法团承担，而合并后幸存的法团有意继续在有关处所经营租客的业务；(Ii)租客按照适用的合伙或有限责任公司合并的法定条文而合并的任何合伙或有限责任公司，但前提是尚存的实体有意继续在处所内经营租客的业务，并以书面同意已为业主的利益无条件承担租客在本租契下的所有义务和法律责任；及(Iii)取得承租人在本租约项下的租赁权益及承租人或其继承人的实质所有其他财产及资产的任何公司、合伙企业或有限责任公司，但前提是该等实体有意继续在物业内经营承租人的业务，并以书面同意其已为业主的利益无条件承担承租人在本租约项下的所有义务及法律责任。承租人或其继承人收购几乎所有资产，以及承担任何公司的全部或几乎所有义务和债务，就本租赁而言，应被视为将该公司合并为承租人；“承租人的场外设备”指可能位于项目上或项目周围的任何承租人设备或其他财产(物业内除外)；“承租人一方”指下列任何人：承租人；通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的任何受让人；通过、通过或在承租人之下提出索赔的任何分承租人、

通过承租人或承租人；以及他们各自的任何代理人、承包商、雇员和受邀者。

2.租约批出。在本租约条款的规限下，业主向租客出租，租客向业主出租物业(定义见基本租赁资料)。此外，承租人有权将大楼的装货码头(“装货码头”)用作机械堆场，以及其他法律允许的附带用途，以及项目的其他区域。在本租约适用于物业的条款及业主可能不时颁布的规则及规例的规限下，租客及各租户均可使用装货码头装卸及进出物业，以供上述基本租赁资料所载的许可用途。承租人使用装货码头的风险自负，房东不对因盗窃、碰撞、破坏或任何其他原因造成的任何人身或财产的伤害或任何车辆或其内容物的任何损失或损坏负责，除非完全是由于房东的严重疏忽或故意不当行为造成的。承租人应在每个工作日结束时安排其工作人员和访客将其车辆从装货码头移走。装卸码头的运营和维护费用由承租人支付。

3.管有权的提供。

(A)预计交货日期；交货延迟。业主和租客目前预计，租赁日将按原状将房产的占有权交付给租户。在第一阶段房屋的开工日期和第二阶段房屋的第二阶段开始日期之前，承租人有权分别进入第一阶段房屋和第二阶段房屋，目的仅为根据本合同所附的工作协议(附件D)在其中建造和安装最初的租户改进。如果房东不能在租赁日交付对房屋的占有，则：(1)本租约的有效性不会因此而受到影响或损害；(2)房东不应违约或对此承担任何损害责任；以及(3)当房东将对该阶段房产的占有交付给租客时，租客应接受对该阶段的占有。尽管有上述规定，如果房东未能在租赁之日起十四(14)天内将房产交付给租户，则从第十五(15)天开始，每延迟交付房产一天，租户有权享受一(1)天的每月基本租金减免。除须支付经常性租金的条款外，第一期租户在开工日期前的入住率和第二期租户在第二期开工日之前的租户入住率应受本租约所有条款的约束。

(B)业主延误。尽管本合同有任何相反规定，业主每延迟一天(如《工作协议》所定义)，外部开工日期应延长一(1)天。

(C)确认书。应房东的要求，租户应立即签署并向房东递交一份或多份基本上以本合同附件G的形式提交的信件，以确认：(1)开工日期、第二期房屋开工日期、初始期限届满日期以及房东合理要求确认的任何其他日期；(2)租户已接受房屋；然而，双方未能

签署该信函不得推迟开工日期或二期房屋开工日期或以其他方式使本租约无效。承租人在收到房东提供的文件后十(10)天内未签署该文件，应视为承租人同意该文件的内容。

(D)“原样”的处所。承租人承认：(I)业主、业主经纪人和承租人经纪人(如有)已告知它，要就房产的状况(包括但不限于建筑物的系统、建筑物的结构及其安全和环境方面)、装货码头、项目的其他区域以及房产目前和未来是否适合承租人的预期用途确定自己是否满意；(Ii)承租人已就该等事宜作出其认为必要的视察及调查，并承担与承租人占用物业及项目用途有关的一切责任；及。(Iii)除本租约所特别列明的事项外，业主或任何业主代理人并无就物业或项目的状况、适宜性或适合性作出任何口头或书面陈述或保证。承租人接管房屋及其每一阶段以进行承租人的改善，应被视为已接受该房屋及其每一阶段的当时的“原样”状态，但须遵守所有适用法律。

尽管有上述第3(D)条的规定，业主保证，除承租人建造或更改的部分外，建筑物的系统、建筑物的结构和装货码头(“承保项目”)在拥有物业和每一阶段交付给承租人之日，应处于良好的运行状态。如果在交付占有时存在不遵守保修的情况，或者如果在将适用阶段的房产的占有权交付给承租人后一百八十(180)天内，其中一个承保物品发生故障或不合格，则承租人仍应被视为在本租赁所要求的条件下接受了该阶段的房产，但房东应在收到承租人的书面通知后，作为房东对该事项的唯一义务，在收到合理详细说明此类不符合、故障或不合格的性质和程度的书面通知后，立即房东负责整修(“房东保修工作”)。如果承租人在将适用阶段的房产的占有权交付给承租人后一百八十(180)天内没有向房东发出所需的通知，房东不应就该保证承担任何义务。

4.租金。

(A)承租人应及时向房东支付租金(定义见《租赁基本信息》)，包括本合同附件C所列金额，无需通知、索要、扣除或抵销(除非本合同另有明确规定)，支付时应附有所有适用的州和地方销售税、使用税和/或毛收入税。除非法律另有禁止，承租人应通过自动清算所(ACH)信用转账(相对于直接借记)支付处理来支付租金。承租人向房东支付基本租金(见基本租赁信息)和其他款项的义务和本租赁项下房东的义务是独立的义务。基租按本合同规定调整后，按月预付。第一(1)个月的基本租金为344,662.50美元，应在承租人签署本租约并交付给业主的同时支付；此后应支付基本租金

自适用的偿还期(定义如下)之后的第二(2)个完整日历月的第一(1)日开始的每个月的第一(1)天。月初任何部分月份的基本租金应等于部分月份有效的年基本租金的1/365(或如果是闰年，则为1/366)与部分月份的天数的乘积，并应在开始日期到期。期末任何部分日历月的基本租金的支付应按类似比例计算。本租约旨在就业主而言为所谓的“三重净值”租约，除本租约可能特别列明外，本租约项下的基本租金(X)由租户绝对扣除与业主拥有及营运项目及综合物业有关的所有成本及开支后支付，及(Y)不得直接或间接因承租人或其他人士根据本租约支付的与物业、项目、综合物业及/或商业园区或其任何部分相关的任何成本、收费或支出而减少、抵销或减少。附件中附件C的规定旨在将房东对房产、项目和/或综合体的所有权和运营相关的所有费用和开支转嫁给承租人。承租人应同时以与基本租金相同的方式支付额外的租金、税金和保险费(如附件C所述)。

(B)尽管本第4节前述条文有相反规定，只要不存在违约事件，承租人即有权获得减免：(X)第一阶段物业基本租金只适用于生效日期后首六(6)个完整历月(“第一阶段物业宽减期”)，及(Y)第二阶段物业基本租金只适用于第二阶段物业开始日期后首六(6)个完整历月(“第二阶段物业宽减期”)。第一期及第二期楼宇解约期分别统称为“解除期”及统称为“解除期”。第一阶段物业租赁期结束后紧接的日期称为“第一阶段物业租金生效日期”，而紧接第二阶段物业租赁期结束后的日期称为“第二阶段物业租金生效日期”。减除期间递减的基本租金总额在本文中称为“递减租金”。如果在期限内的任何时间发生货币或重大非货币违约事件(即超过任何适用的通知和补救期限的违约)，则(I)根据房东的选择，先前计入租户的所有当时未摊销部分(假设在期限内直线摊销递减租金)应到期并应支付给房东；以及(Ii)如果货币或重大非货币违约事件(即超出任何适用的通知和补救期限的违约)发生在免除期限届满之前，则从该违约事件发生起及之后，不得根据本第4(B)条进一步减免基本租金，除非租客纠正该违约事件，并且业主接受该补救措施以代替行使本租约第18(A)或第18(B)条下的补救措施(在这种情况下，租金减免期限不会因此而暂停或延长)，但承租人应有权获得自承租人治愈违约事件之日起的原计划解除期的任何剩余部分，且房东接受)。业主依据上述第(I)款收回减租，不构成对任何租客违约事件或业主选择补救措施的放弃。为免生疑问，除第一期基本租金外，所有租金在第一期物业清偿期间仍须缴交，且不会被扣减，而除第二期物业基本租金外，所有租金仍须在第二期物业清盘期间支付，不会被扣减。

5.拖欠款项；手续费。本合同要求承租人支付的所有逾期付款(滞纳金除外)应自到期之日起计息，直至按年利率10%或最高合法利率(该较低金额在本文中称为“违约率”)支付为止；此外，房东除了可获得的所有其他权利和补救措施外，还可以向租户收取相当于拖欠款项的5%(5%)的费用，以补偿房东因租户拖欠所造成的费用和不便，但房东应在租户支付逾期款项后三(3)个工作日内的任何十二(12)个月期间，免除对首次逾期付款征收的任何此类滞纳金。任何逾期的费用和利息支付应作为本租约项下的额外租金支付，不应被视为业主对租户在本租约项下的任何违约行为的豁免，应在要求时立即支付。但是，在任何情况下，在适用法律下被视为利息的范围内，根据本条款5或本租赁的其他地方允许的费用不得超过最高合法利率。

6.信用证

(A)概括而言。在双方签立并交付本租约后五(5)个工作日内，承租人应向房东交付一份备用的、无条件的、不可撤销的、因承租人未能遵守本租约的一项或多项规定(包括任何适用的通知和治疗期)而可能遭受(或房东合理估计可能遭受)的损失和损害的抵押品，作为承租人全面履行本租约项下所有义务的抵押品，(由承租人负责支付开证行所收取的任何转让费或收费，定义如下)可转让信用证(“信用证”)，以附件M的形式，包含本合同要求的条款，初始面额为$。[***](“初始信用证金额”)，指定房东为受益人，由房东可接受的金融机构(“开证行”)开具(或经房东合理酌情确认)，允许从旧金山、加利福尼亚州或纽约曼哈顿(或以房东可接受的方式通过隔夜快递或传真方式提取)的多次和部分付款，以及房东可接受的其他形式。承租人应在承租人首次申请支付承租人改善津贴之前(以及作为条件)，将信用证金额从最初的信用证金额增加至2,760,000.00美元(“信用证金额”)，但在任何情况下不得晚于2021年10月1日(“全额信用证金额截止日期”)。将信用证金额从最初的信用证金额增加到信用证金额应通过承租人向房东提供替代信用证或对现有信用证的全额修改来实现；承租人在信用证金额全额截止日期之前或之后未能做到这一点，在房东唯一选择的情况下，将被视为本租赁项下的违约事件，没有任何通知或治疗期。信用证应为即期“可兑付”信用证，允许开出部分汇票和多次提交汇票和汇票，否则应受国际备用惯例--ISP98、国际商会出版物#590和加利福尼亚州法律的约束。如果承租人转让其在本租赁中的权益(无论转让是否需要房东同意)，房东接受来自

受让人应经业主事先书面批准，不得无理扣留、附加条件或拖延，只要这种替换或替代信用证满足本第6款的要求。承租人应使信用证持续有效(无论是通过替换、修改、(X)预定期限届满后六十(60)日及(Y)承租人迁出物业并完成任何修复或维修责任后六十(60)日，两者中以较迟发生者为准。为进一步说明上述情况，房东和租客同意信用证应包含所谓的“常青树条款”，即信用证将自动续期，除非开证行提前至少六十(60)天书面通知房东不续期；但信用证中确定的最终到期日不得早于信用证的最终到期日，超过该日期信用证不得自动续期。承租人不得转让或拖累信用证或其任何部分。房东或其继承人或受让人不受租客违反本节规定的任何转让、产权负担、转让企图或产权负担的约束。如果房东持有的信用证在最终到期日之前到期(无论是因为规定的到期日，还是由于开证行发出的终止或不续期通知)，租户应在房东持有的信用证到期或终止前三十(30)天内向房东交付新的或修订的信用证或续期或延期证书。任何续签、修改或更换信用证应符合本第6条的所有规定。租户不得进入房屋，房东不得支付任何租户改善津贴，除非租户已将信用证交付给房东。承租人未能在双方签署和交付本租约后五(5)个工作日内将信用证交付给房东，在房东自行选择的情况下，将被视为本租约项下的违约事件，没有任何通知或补救期限。

(B)根据信用证提款。房东或其当时的管理代理人，在不损害本租约或法律规定的任何其他补救措施的情况下，如果发生或适用以下任何情况，有权提取金额至信用证面值：(I)根据本租约的条款和条件，该金额应支付给房东；或(Ii)承租人违约，或(Iii)承租人已根据美国破产法或任何州破产法(统称“破产法”)提交自愿请愿书，或(Iv)已根据破产法对承租人提出非自愿请愿书，或(V)承租人为债权人的利益执行转让，或(Vi)承租人被接管或托管，或根据联邦或州法律接受类似程序，或(Vii)开证行已通知房东信用证将不会续期或延长至最终信用证到期日，或(Viii)承租人未能根据上文第6(A)节倒数第二句(上文第(Iii)、(Iv)、(V)和(Vi)款所述事件，统称为“破产事件”)及时提供替换信用证。在任何这样的抽签之后，房东可以使用本第6条规定的全部或任何部分收益。

(C)业主对收益的使用。从信用证提取的任何收益，如不用于支付房东实际遭受的损害(“未使用收益”)，应构成房东唯一和单独的财产(而不是房客的财产或房客破产财产的财产)，不需要与房东的任何其他资金分开。承租人(I)同意(A)承租人在任何此类提取所得收益中没有任何财产权益，(B)该等收益不得被视为或被视为《证券保证金法》(定义见下文)下的“保证金”，以及(Ii)放弃任何一方现在或将来可能具有的与证券保证金法律相关或由其产生的所有权利、义务和义务。任何未使用的收益应由房东在收到全部金额的替代信用证后支付给租户(X)，该替代信用证应在各方面符合本第6款的要求，或(Y)在最终信用证到期日期后三十(30)天内；然而，如果在最终租约期满日期之前，租户根据《破产法》提出了自愿申请，或租户的任何债权人提出了针对租户的非自愿申请，则房东没有义务支付未使用收益的金额，直到与本租约下付款有关的所有优先权问题在该破产或重组案件中得到解决，或该破产或重组案件已被驳回，在任何情况下，根据不受上诉的最终法院命令或任何暂缓上诉的情况。

(D)额外的租客契诺。

(I)如果开证行不再令房东满意，则更换信用证。如果在期限内的任何时候，房东确定(A)开证行因任何原因(无论是联邦存款保险公司(“FDIC”)、任何其他政府机构或其他原因)关闭，或(B)开证行未能满足以下三项评级标准中的任何一项：(X)穆迪投资者服务公司或其继任者的“A2”或更好的评级标准；(Y)标准普尔评级服务或其继任者的“A”或更好的评级标准；或(Z)被惠誉评级或其继任者评为“A”或更好，或(C)根据FDIC的“迅速纠正行动”规则(如开证行的条件和收入报告(通常称为“催缴报告”)或其他方式披露)，开证行不再被视为资本充足，或(D)开证行已被FDIC接管，或已进入任何其他形式的监管或政府接管、托管或其他类似的监管或政府程序，或被FDIC或其他政府当局以其他方式宣布破产或降级(任何前述，在房东通知承租人后三十(30)个日历日内，承租人应向房东提交符合本条款第6款规定的新信用证，在此情况下，房东应将先前持有的信用证退还给承租人。如果承租人未能及时向房东交付补发信用证，应视为本租约项下承租人的违约事件，无需额外通知或通过额外的宽限期，房东有权使用信用证。

(2)信用证在开立时更换。如果由于房东申请或使用全部或部分信用证，加上房东先前提取的、未按照上述第6(C)条使用的任何现金收益，信用证的金额应少于信用证金额，承租人应在五(5)年内

此后几天，向房东提供金额等于差额的额外信用证(或在信用证总金额中替换或修改的信用证)，任何此类额外的(或替换或修改的)信用证应遵守本第10条的所有规定；尽管本租赁中有任何相反规定，但如果承租人未能及时遵守上述规定，则构成本租赁项下承租人违约的事件，无需额外通知或通过额外的宽限期。

(E)信用证的性质。房东和租客(1)承认并同意，在任何情况下，信用证或其任何续期或替代或其任何收益都不应被视为或根据适用于商业保证金的任何法律(包括但不限于《加州民法典》1950.7条)将其视为或视为“保证金”，该条款现已存在，或以后可能被修订或继承(“保证金法律”)，(2)承认并同意信用证(包括其任何续期或替代或其任何收益)不打算用作保证金，及(3)放弃上述任何一方现在或将来可能具有的与证券保证金法律有关或产生的任何及所有权利、责任及义务。在不限制前述一般性的前提下，承租人特此同意，房东可以要求房东赔偿上述第6(C)节规定的金额和/或补偿房东因租户或租客违反本租约的行为或不作为而造成的任何实际损失或损害(包括房东在本租约终止后实际遭受的任何损害)和/或赔偿房东因本租约终止而产生或实际发生的任何和所有损害，包括但不限于《加州民法典》1951.2节明确规定的损害。

(F)减少信用证金额。如果减值条件(定义如下)在减值日期(定义见下文)和租户提出适用的减值请求的日期较晚时得到满足，则在租户提出书面请求时，信用证的面值可减至$[***]截至减少日期(定义见下文)。任何信用证金额的减少应通过承租人向房东提供一份替代信用证或修改现有信用证金额来完成。在任何情况下，信用证金额均不得低于$[***]在学期中。如本文所用，“减少条件”应指(1)当时不存在违约事件，(2)当时不存在开证行信用事件，(3)当时不存在破产事件，(4)先前没有发生过违约事件，并且在适用的通知和救治期间之后继续发生，并且在适用的通知和救治期间之后没有发生过破产事件，以及(5)在通知、时间流逝或两者兼而有之的情况下，不存在构成违约事件的事件。如本文所用，“减租日期”应指公历月的最后一天，该日历月发生在第二阶段房产租金开始之日四十八(48)个月的周年纪念日。

7.服务；公用事业；公共领域。

(A)服务。除本租约明确规定的房东的赡养义务外，房东没有义务向租客提供任何服务。

(B)公用事业。承租人应直接从提供房屋的公用事业公司获得房屋的所有水、电、排污、燃气、电话和其他公用设施。与之相关的任何仪表的安装费用应由承租人自行承担。承租人应支付所有公用事业押金和费用，以及在本租赁期内专门为物业提供的水、电、污水、天然气、电话和任何其他公用事业服务的所有月度服务费。如果任何此类公用事业在开工之日没有单独计量，则在该等服务单独计量之前，承租人应支付房东承租人合理而公平地确定的该等服务费用的公平份额。如果出于任何原因，任何公用事业的使用是以指示租户和综合体的其他租户的使用情况的计量器来衡量的，租户和其他租户应在他们之间分摊该公用事业的成本，并各自负责支付其可分配份额。尽管有相反的规定，但在符合成本池(如表C所定义)的前提下，承租人仍有义务支付承租人在根据表C向公共区域(如第7(C)节所定义)提供的任何公用事业或服务中所占的比例份额(如基本租赁信息中所定义)。房东不对任何中断负责，承租人也无权因任何公用事业或其他服务或因未能进行任何维修或进行任何维护而获得租金减免。因维修、改建、改善或因事故、罢工、条件或其他事件而导致的此类公用事业和服务的临时中断或故障，不得被视为驱逐租户或解除租户在本租约项下的任何义务。在任何情况下，对于因任何管道或其他管道(包括但不限于自来水、蒸汽和/或制冷剂管路)、洒水器、水箱、排水沟、饮水机或洗脸台或其他原因在房产、项目或综合体或其上或周围爆裂、破裂、泄漏或溢出而对租户造成的对房产或租户财产的任何损坏或业务损失或任何损坏或伤害，业主均不承担任何责任。尽管如上所述，如果根据上述第7条提供的任何公用事业或服务的中断或中断(I)是由于业主、其代理人或员工的疏忽(而不是公用事业公司或其他服务提供商的任何过失、第26(C)条所述的任何事项和/或承租人或承租人的雇员、代理人、被邀请者或承包商的任何作为或不作为造成的)，(Ii)在承租人向业主交付书面通知之日后三(3)个营业日之后，(Iii)对承租人在物业或其任何重要部分经营业务的能力造成重大及不利影响，及(Iv)由于该等干扰或干扰，承租人停止在物业或其任何部分经营业务，租金应自送达上述通知后第四(4)个营业日起按比例递减，并持续至承租人仍不能(及事实上没有)在该物业或其该部分经营业务为止。

承租人不得安装任何超过或超过为房屋提供服务的公用设施的能力的设备。

(C)公共区域。就本租约的所有目的而言，“公用区域”一词的定义为供所有租户共同使用的项目及/或综合大楼的一部分，包括除其他设施外(可适用于综合大楼)、公共停车场、私家街道及小巷、环境美化、路缘、装载区、人行道、商场及海滨长廊(围封或其他地方)、照明设施、饮水机、会议室、公厕等，但不包括：(I)建筑物(现时或以后存在)内指定作出租用途的商业用地，视乎不时存在而定；(Ii)

由公共当局维护的街道和小巷；(Iii)建筑群内可能不时不归业主所有的区域(除非符合惠及该区域(包括该区域)的交叉准入协议)；以及(Iv)出租给单一用途用户的限制进入的区域。业主保留随时更改公共区域的尺寸和位置，以及建筑群中任何建筑、标志或其他改进的尺寸、身份、位置和类型的权利。承租人、其雇员和客户，在根据本租约的规定获得正式授权后，其分租户、特许持有人和特许经营商应享有非独占权利，以不时构成的公共区域与业主、建筑物和/或综合体中的其他租户以及业主允许的其他人共同使用，并受政府当局的权利、地役权、其他记录限制以及业主不时规定的关于使用的合理规则和条例的约束。例如，在不限制房东制定管理公共区域所有方面的规章制度的一般性的情况下，承租人同意如下：

(I)承租人不得在公共区域内招揽业务，也不得采取任何会干扰他人使用公共区域的权利的行动。

(Ii)业主可暂时封闭公共区域的任何部分一段时间，以进行修葺或改建，或防止公众取得法定权利。

8.改动；修理；保养；标志。

(A)更改。承租人根据本合同所附《工作协议》(附件D)的规定对房屋进行最初的承租人改进后，未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改建、增加或改善(统称为“改建”)，只要任何拟议的改建不会对建筑结构、建筑系统或商业园的任何其他部分造成不利影响，则不得无理拒绝、附加条件或推迟同意；但安装独立的、可移动的工装设备除外，该等设备可在不打孔、切割或以其他方式破坏房屋的情况下安装。在下列情况下，承租人应向业主提供完整的平面图和规格供业主批准：(I)可能影响建筑物的系统或结构；(Ii)需要向任何政府或半政府机构或当局提交图则和规格；(Iii)费用超过20万美元(200,000.00美元)；或(Iv)需要建筑许可证或类似的政府批准才能进行。在取得业主同意并开始改建之前，承租人应向业主提交适用法律所要求的任何建筑许可证和已签署的施工合同的副本。承租人应在提交账单后十(10)天内偿还业主与任何变更相关的所有实际自付费用，包括业主或代表业主为审查和批准承租人的计划和规格以及监督变更施工而产生的所有管理、工程、外部咨询和建筑费用，每个项目不超过1万美元(10,000美元)。如果业主同意进行任何更改，则该更改应由租户自行承担费用，并且

由业主书面批准的承包商的费用，此类批准不得无理扣留、附加条件或拖延。承租人应要求其承包商按房东要求的金额和形式投保。未经业主事先书面同意，承租人不得使用公共区域的任何部分，无论是在项目或综合体内或之外，如果适用，进行任何更改。如果承租人导致施工的变更导致业主被要求对项目或综合体的其他部分进行任何变更和/或改进，以符合任何适用的法律，则承租人应在业主提出要求后三十(30)天内偿还业主因进行此类变更和/或改进而产生的所有费用和开支。租客所做的任何更改在安装后应成为业主的财产，并应在本租约期满或更早终止时保留并与房产一起交还，除非作为房东同意更改的一部分，房东指定将要求在租约期满或更早终止时拆除和修复此类更改。如果房东要求拆除该等改动，承租人应立即并尽一切应尽努力(但无论如何不得迟于租赁期满或提前终止后十(10)天)拆除房东指定拆除的所有或任何部分由承租人进行的任何改动(包括但不限于楼梯、银行拱顶和电缆，如果适用)，并以良好和熟练的方式修复和恢复房屋，使其与原来的状况基本相似，合理的损耗和因适用法律的改变而造成的修改除外。承租人在物业内进行的所有建筑工程，应以良好及熟练的方式进行，采用一流品质的新材料或类似新材料、免留置权及符合所有法律，并须尽可能减少对项目或综合体内进行中的其他建筑工程及业务处理的干扰。承租人同意根据本合同第11(D)节的规定，就此类工作造成的任何损失、责任或损害赔偿、辩护并使房东不受损害，如果房东提出要求，承租人应就任何此类损失、责任或损害提供令房东满意的保证书或其他担保。上述赔偿在本租赁期满或提前终止后继续有效。房东同意或批准任何改建、增建或改善(或其平面图则)，不构成房东的陈述或保证，也不构成房东的接受，即其符合良好的建筑和/或工程实践或所有适用法律，承租人应单独负责确保所有此类遵守。承租人或其承包商在大楼内安装的所有语音、数据、视频、音频和其他低压控制传输系统布线和/或电缆束应(A)符合NFPA 70/国家电气规范的正压送风等级和/或具有适合其环境用途的组成组成；(B)每隔3米贴上承租人名称以及起始点和目的点的标签；(C)按照所有EIA/TIA标准和国家电气规范安装；(D)按照布线图安装和布线，该布线图显示电缆通道的“建成”或“已安装”配置、插座标识编号、所有墙壁、天花板和地板贯通的位置、立管电缆布线和导管布线(如适用)，以及业主合理要求的其他信息。应要求，业主及其代理人可在大楼内获得路线计划。

(B)修理；保养。

(I)由业主支付。房东应保留基础、外墙(平板玻璃除外；窗户、门等)，但须根据附件C报销

外部开口；门窗、门框、饰条、闭合装置、锁和五金；特殊店面；照明、供暖、空调、管道和其他电气、机械和电动装置、设备和固定装置；招牌、标语牌、装饰品或任何类型的其他广告媒体；以及内部油漆或其他外墙处理)、装货码头(但仅供大楼租户共同使用)和屋顶状况良好和维修良好。然而，房东不应被要求对租户、其代理人、承包商、员工、分租户、受邀者、客户、被许可人和特许人的行为或疏忽造成的任何维修(包括但不限于因租户安装空调设备或任何其他屋顶穿透或放置而导致的屋顶泄漏)；并且明确承认前一句的规定受本租约的伤亡和处罚条款的约束。如果房屋需要业主根据本合同规定进行维修，租户应立即向业主发出书面通知，业主在收到该书面通知后应有一段合理的时间进行维修。根据业主在本租约项下的权利和义务，业主不对承租人因在房屋或建筑群内进行的任何工作而造成的任何租户业务中断或不便承担任何责任。此外，房东应维护项目或综合体的停车区和公共区域(视情况而定)，但须按附件C所述报销。在法律允许的范围内，承租人放弃根据《加利福尼亚州民法典》第1941和1942节由房东支付费用进行维修的权利，以及根据《加利福尼亚州民法典》第1932(1)节以及现在或今后生效的任何其他类似进口的法律、法规或法令终止租赁的权利。

(Ii)租客。承租人应保持房屋和装货码头(除非它与大楼的其他租户共同使用)处于良好、清洁和宜居的状态，并应自费使其没有泥土、垃圾、冰雪、昆虫、啮齿动物、害虫和其他害虫，并进行所有必要的维修和更换，包括更换破裂或破碎的玻璃，但要求业主进行的维修和更换除外。在不限制前一句话的覆盖范围的情况下，理解为租户的责任包括按照所有适用的法律对所有照明、供暖、空调、管道和其他电气、机械和电动装置、设备和固定装置进行维修和更换，还包括所有管道、管道、管道和线路的公用设施维修，以及位于建筑物内或以其他方式专门为建筑物服务的任何下水道停工，无论缺陷或其他维修或更换原因是何时发生或如何发生或变得明显的，但如果损坏是由于业主或综合体的其他租客的严重疏忽或故意不当行为造成的，则租户无义务维修或更换任何物品。承租人应自费与业主批准的维修承包商签订定期预防性维护/服务合同，维修物业的所有暖通空调系统和设备(并应向业主提供一份副本)。服务合同必须包括设备制造商在操作/维护手册中建议的所有服务，并且必须在承租人接管房屋之日起三十(30)天内生效；但是，如果承租人未能签订或维持房屋内暖通空调设备的维护和维修合同，业主应可以选择直接与暖通空调服务公司签订所有此类工作的合同，并向租户收取所有费用。如果房东向租户发出书面通知后十(10)天内(该期限不受第17(F)条的通知和补救规定的约束)，房东在向租户提供通知后，

租户可自行选择进行该等维修，而无须就因该等维修而对其存货或业务造成的任何损失或损坏向承租人负责，而承租人应在房东要求租金后十(10)天内向房东支付该等修缮的费用及违约率利息，该利息自房东付款之日起持续至租客偿还为止。尽管如此，房东有权在发生实际或表面紧急情况时，或如果该等维修与房屋外部有关时，无须通知租客而进行该等维修。本租约期满后，承租人应交出状况良好的房屋，但房东要求修复的合理损耗和损失除外。承租人的所有个人财产，包括货物、货物、商品、库存、贸易固定装置和其他个人财产，由承租人自行承担储存的风险。如因潮湿或任何其他因由，或任何其他租客或租客的高级人员、代理人、雇员、承建商或住客的作为或疏忽，引致火警、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、气体、电力、水或雨水从建筑群的任何部分或其内的喉管、装置或水管工程渗漏，或从屋顶、街道或地下渗漏，业主或其代理人对任何人或财产所引致的任何损失或损害概不负责。一般认为，霉菌孢子基本上无处不在，霉菌几乎可以在任何潮湿的地方生长。适当地强调防潮和良好的内务管理和通风做法。承租人认识到保持清洁、通风和控制湿度的必要性(特别是在厨房、看门人的壁橱、浴室、休息室和外墙周围)，以防止霉菌。在签署本租约时，承租人首先检查了房屋，并证明没有观察到房屋内有霉菌、霉菌或湿气。承租人同意，如果观察到霉菌/霉变和/或潮湿状况(来自任何来源，包括泄漏)，立即通知房东，并允许房东评估和提出建议和/或采取适当的纠正措施。承租人免除房东因房屋潮湿或霉菌或霉菌的生长或发生而造成或与之相关的任何人身伤害或财产损坏的责任。此外，签订本租约意味着承租人承认控制湿度和防霉是其租赁义务不可或缺的一部分。承租人应采用并执行本合同附件L中规定的湿度和霉菌控制指南。

(三)工作表现。本第8条所述的所有工作只能由业主书面批准的承包商和分包商进行，这种批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延。承租人应促使所有承包商和分包商向业主合理要求的公司购买并维持对此类风险的保险，但在任何情况下不得低于：(I)商业一般责任保险，保险金额以事故为基础，金额不低于1,000,000美元，每次人身伤害和财产损失的限额不低于1,000,000美元，每个人或组织的人身伤害和广告伤害限额不低于1,000,000美元，(每个项目)总金额2,000,000美元，完成的产品运营总额2,000,000美元，指名房东、房东物业管理公司和景顺顾问，公司(“景顺”)作为ISO附加保险表格CG 20 10 10 01和CG 20 37 10 01或替代等价物上的附加保险人；(2)按法规和雇主责任规定的数额的工人赔偿保险，限额不低于1,000,000美元。承包商的CGL保单不应包含对分包商的基本保险的绝对保证，也不应包含对承包商或承包商雇员的伤害，或对未投保或投保不足的承包商所做工作的排除；(Iii)以事故为基础的商业汽车责任保险，金额不低于1,000,000美元，指定房东、房东的财产

保险单包括：(1)保险单/超额责任险，包括一份或多份保单，每次发生人身伤害和财产损失的限额不少于1,000,000美元，以及1,000,000美元的年度总额和产品及已完成业务的总额，但对从事景顺风险类别明细表定义的中等和高风险工作的承包商，要求更高的伞/超额责任限额。保险单应超出主要商业一般责任、雇主责任和商务汽车责任的承保范围，并应以下列形式书写，或者以至少与主要保险单一样广泛的形式提供保险；(V)承包商污染责任保险对于任何进行补救、清除有毒物品废物或使用化学品的承包商，必须证明每次事件和年度总额至少为1,000,000美元，涵盖污染损失，包括但不限于承包商作业和已完成作业造成的人身伤害、财产损失和经济损失，以及承包商履约造成的突发性和渐进性污染，将房东、房东物业管理公司和景顺列为额外的保险人；(6)为提供专业服务的任何承包商提供专业责任保险(错误和疏漏)，限额为每项索赔不少于1,000,000美元和每年1,000,000美元的总额，涵盖因在提供专业服务过程中犯下的错误和不作为而造成的财务损失和人身伤害和财产损失。保险单应包括或有人身伤害和财产损失保险，不受任何升华的影响；和(Vii)为承包商保留损失风险的财产提供保险的财产保险，包括承包商自己的设备(固定或移动)、工具(包括员工工具)、用品、材料或承包商拥有或租赁的任何其他财产。如果承包商选择对本节所述的任何财产进行自我保险，双方同意，承包商应保证业主、业主的物业管理公司和景顺对该财产的任何损失或损坏不造成损害。所有保险应为房东、房东物业管理公司和景顺公司购买的主要和非缴费保险。所有保险还应提供以房东、房东物业管理公司和景顺为受益人的代位权豁免。承租人应在开工前向业主提供此类承包商和分包商的保险证明。承租人应在开始施工前向业主提供所有从事工作或提供材料的人员的身份、邮寄地址和电话号码，业主可根据适用法律在房屋及其周围张贴不负责任的通知。所有此类工作应按照所有法律进行，并以良好和熟练的方式进行，以免损坏建筑物(包括房地、建筑物的结构和建筑物的系统)。在业主的选择下，所有可能影响建筑物结构或建筑物系统的此类工程，必须由业主的通常承包商或业主批准的承包商进行。所有影响建筑物屋顶的工程必须由业主的屋顶承包商或业主批准的承包商进行，如果这会使屋顶的保修无效或减少保修，则不允许进行此类工程。

(C)机械师的留置权。承租方完成的所有工作、提供的材料或承担的义务应视为仅由承租人授权和命令，承租人不得允许任何机械师的留置权针对与此相关的房屋或项目。完成任何此类工作后，承租人应向业主提交所有承包商、分包商和执行该工作的物料工的最终留置权豁免。如果该留置权已提交，则承租人应在房东将其提交通知后十(10)天内(或必要的较早时间段)

为防止房屋、项目或业主在其中的任何权益被没收或被处以民事或刑事罚款)，(1)支付留置权金额并使留置权解除记录；或(2)努力抗辩此类留置权并向房东交付合理令房东满意的保证金或其他担保。如果承租人未能及时采取任何一项行动，房东可以支付留置权索赔，任何支付的金额，包括费用和利息，应在房东向租户开具发票后十(10)天内支付给房东。房东和租客承认并同意，他们的关系是并将完全是“房东-租客”的关系(因此排除了“业主-承包商”、“业主-代理人”或其他类似关系)。因此，所有物质工人、承包商、工匠、机械师、劳工以及现在或以后与承租人、承租人的任何承包商或分包商或任何其他承租方签订合同，提供与房屋任何部分有关的任何劳动力、服务、材料、用品或设备的任何人，从本合同之日起至本合同期末的任何时间，均应在此向承租人发出通知，他们只希望承租人获得付款。本条款不得视为业主同意对因承租人或为承租人进行的任何工作而对房产、项目或业主在其中的权益施加任何留置权，或被视为给予任何承包商、分包商或物料工在业主所持有的任何资金中的任何权利或利益，以补偿承租人该等工作的任何部分费用。承租人应赔偿业主、其物业经理、景顺公司、上述公司的任何附属公司或附属公司，以及他们各自的高级职员、董事、股东、合伙人、雇员、经理、承包商、律师和代理人(统称为“受赔人”)，使其免受因承租方未能支付承租方所完成的任何工作、所提供的材料或应承租方的要求而产生的或与之相关的任何索赔、要求、诉讼理由、诉讼、判决、损害和费用(包括律师费)。上述赔偿在本租约终止或期满后仍然有效。

(D)标志。未经业主事先书面批准，承租人不得在(I)楼顶或(Ii)公共区域放置或允许放置任何标志，由业主自行决定。承租人有权根据本第8(D)条的规定，自行承担费用和费用，在房屋内安装室内和室外标牌。所有标牌必须与商务园区的标牌计划(“标牌计划”)保持一致，并遵守适用法律。从建筑物外部可见的任何标牌均须事先获得业主的书面批准，业主不会无理扣留、限制或延误标牌，前提是此类标牌符合标牌程序并符合适用法律。应业主要求，承租人应立即拆除已放置或允许放置在任何门或窗的外部或内表面上或建筑物内任何位置或建筑物外部的任何位置的任何标志、广告材料或文字，如果与建筑物的任何清洁、维护或维修有关，或与标牌程序的规定不一致，则承租人应立即拆除；如果承租人不这样做，业主可免责拆除，费用由承租人承担。承租人应遵守业主不时颁布的管理项目、综合体或商业园区内所有承租人的标志、广告材料或文字的规定(如适用)。承租人在房屋空置后，或因任何原因拆除或更改其标牌时，应负责维修、粉刷或更换建筑物的标牌表面或标牌所在的其他部分。如果租户不这样做，房东可以要求拆除标志，拆除费用加上10%(10%)的管理费应由租户在发票开出后十(10)天内支付。

9.使用。承租人应继续占用和使用房屋，仅用于许可用途(如基本租赁信息所述)，并应遵守与房屋的使用、状况、通道和占用有关的所有法律，不得浪费、使建筑结构或建筑系统超载，或使房屋进行任何可能损害房屋或项目的用途。在不限制前述规定的一般性的原则下，承租人应遵守所有地役权、契诺、条件和限制，以及类似的文书，以及不时对其作出的任何和所有修订，并且每一项都已记录在或此后记录在建筑物所在县的正式记录中。承租人应自费获得并在有效期内保持有效的所有许可、执照和其他授权，以允许承租人根据适用法律使用和占用房屋用于许可用途。尽管本租约中有任何相反规定，但房东和租客之间：(A)承租人应承担遵守1990年《美国残疾人法》第三章、管理残疾人通道或建筑障碍的任何州法律、以及根据该等法律颁布的所有规则、法规和指导方针的风险，这些法律在项目中不时修订(“残疾人法案”)；和(B)房东应承担在公共区域和建筑群其他部分遵守《残疾人法》的风险(按附件C所述报销)，但因租户对物业的特殊使用或因租户进行的任何更改或增加而必须遵守的风险除外(这些风险和责任由租户独自承担)。场所不得用于产生强烈、不寻常或令人反感的气味、烟雾、灰尘或蒸气的任何目的；不得用于因间歇、节拍、频率、尖叫声或响度而发出令人反感的噪音或声音的任何目的；不得用于与不雅或色情事务有关的任何目的；或涉及政治或道德问题(如堕胎问题)。承租人应开展业务并相互控制承租方，以避免在其对建筑物的管理中造成任何滋扰或不合理地干扰其他租户或业主。承租人应将所有垃圾和垃圾存放在房屋内或房东批准的垃圾箱或类似容器中，包括类型、位置和筛选；承租人应安排定期收集此类垃圾和垃圾，费用由承租人承担(除非房东认为有必要提供此类服务，在这种情况下，承租人应向所有使用该服务的租户收取总费用的公平部分)。货物和商品的接收和交付以及垃圾和垃圾的清除，只能在业主规定的方式和区域内进行。承租人不得在项目或综合体内操作焚烧炉或焚烧垃圾或垃圾。承租人不得明知而在处所内进行或准许在处所内进行任何活动，或在处所或建筑物内或附近放置任何设备，而该等活动或设备会使有效的保险范围失效或增加处所或建筑物的火险或其他保险费率。如果火灾保险或其他保险的承保范围失效或增加，或受到任何保险公司的威胁，原因是在建筑物内进行的活动，或由于承租人、其代理人、雇员、代表或承包商的任何作为或不作为，则该声明或威胁应是确凿的证据，证明提高保险费率是由于承租人的上述行为或建筑物内或周围的内容或设备造成的，因此，承租人应对增加的费用负责，而增加的费用应被视为根据本租约应支付的下一个月基本租金分期付款的额外租金。房东接受这一数额并不放弃房东的任何其他权利。在任何情况下，承租人不得将任何危险、有害或爆炸性物质引入或允许在建筑物内存放或带入建筑物。

此外，附件E列出了一般适用于承租人使用处所以及承租人将处所的部分用于实验室和研究开发目的(“实验室用途”)的附加规定。

10.转让及分租。

(A)转让。未经房东事先书面同意，承租人不得：(1)直接或通过法律实施，转让、转让或扣押本租约或本租约中的任何财产或权益；(2)允许任何其他实体通过合并、合并或其他重组成为本合同项下的承租人；(3)如果承租人是其股票公开交易的公司以外的实体(无论是在租赁之日，还是由于承租人的股票随后在全国公认的证券交易所首次公开发行)，允许转让承租人的所有权权益，以改变目前对承租人的控制；(4)转租房产的任何部分；(5)授予房产任何部分的任何许可证、特许权或其他占有权；或(6)允许租户以外的任何一方使用房产(第10(A)(1)至第10(A)(6)条所列任何事件均为“转让”)。

(B)同意标准。房东不得无理地拒绝、限制或拖延对房产的任何转让或转租的同意，前提是租户当时没有违约超过租约规定的适用通知和补救期限，以及建议的受让人：(1)信誉良好；(2)在商界享有良好声誉；(3)将房产用于允许的用途，并且不会以任何与房东与项目或综合体的任何其他租户签订的专用协议或其他类似协议相冲突的方式使用房产；(4)不会以会大幅增加前往该房产、项目或综合体的行人或车辆流量的方式使用该房产、项目或综合体；(5)不是政府实体，或其分支或机构；(6)不是该建筑物或综合体的另一占用者；以及(7)不是当时与业主(或业主的任何关联公司)有联系的个人或实体，或在租客寻求进行转让或转租、谈判租赁建筑物或综合体(视情况而定)中的空间之前的六个月期间内，或与任何该等个人或实体的任何关联公司；但就第(6)和(7)项而言，只有当业主(或业主的关联公司)已经或合理地相信，在建议的转让生效日期或转租开始日期的九十(90)天内，其将有足够的空间满足建议的受让人的空间、期限和建筑要求，并由建议的受让人传达给业主(或其关联公司)(所有前述第10(B)(1)至第10(B)(7)条被认为是拒绝同意的合理依据)；否则，房东可全权酌情拒绝同意。

(C)请求同意。如果承租人请求房东同意转让，则至少在提议的转让生效日期前三十(30)天，承租人应向房东提供拟议转让的所有条款和条件的书面描述、拟议的相关文件的副本以及关于拟议受让人的以下信息：名称和地址；关于其商业和商业历史的合理令人满意的信息；其拟议的房产用途；银行、金融和其他信用信息；以及足以使房东确定拟议受让人的信用和品格的一般参考资料。承租人还应立即偿还房东

在考虑任何转让请求所产生的合理律师费时，每个请求不超过5,000美元；但是，如果租户或受让人要求对房东的标准同意书进行重大更改(由房东合理酌情决定)，或者如果有与此相关的重大谈判(由房东合理酌情决定)，上述限制也不适用。

(D)同意的条件。如果房东同意转让，则建议的受让人应向房东提交一份书面协议，明确承担承租人在本协议项下的义务；然而，任何少于房屋内所有空间的受让人只对本租约项下可在转让期间适当分配给转让空间的义务负责。转让不得解除承租人在本租赁下的义务，但承租人及其受让人应对此承担连带责任。房东对任何转让的同意不应被视为同意随后的任何转让。如果在房产或其任何部分被转让时发生违约事件，则房东除可采取其他补救措施外，还可直接向受让人收取所有应付给租客的租金，并将该等租金用于支付租金。承租人授权其受让人在收到房东的通知后直接向房东支付租金，该通知发生在本合同项下违约事件发生后。在任何情况下，受让人或分租客支付给承租人的所有租金应由承租人以信托形式代表房东收取，并应转发给房东，不得抵消或减少任何形式的租金。承租人应支付因建议的转租或转让而需进行的任何去死墙或其他改善工程的费用(但前述规定不得放弃业主根据本租约另一条款对该等改善工程可能拥有的任何批准权)。

(E)分租客的委托书。租客在本租约项下的每一次分租，均须服从和从属于本租契及本租契所属或应属的事宜，而每名分租客订立分租契约后，即被视为已同意，如业主根据本租契终止、收回或没收租客，业主可自行选择终止分租，或接管承租人在该分租契下作为分地主的所有权利、所有权及权益，而该分租客须由业主选择，根据该分租契当时的执行条款，委托业主代为办理。但房东不承担下列责任：(1)承租人以往的任何作为或不作为均不承担责任；(2)受该分租客可能对租客提出的任何反申索、抵销或抗辩的规限；。(3)受该分租契先前的任何修改，或受该分租客可能已向租客支付超过当月的任何租金或额外租金或预付租金的约束(除非房东已实际从租客处收取)，而即使有预付款，所有该等租金仍须到期及欠下；。(4)受该分租客未交付或支付予业主的任何保证或预付租金按金的约束，而该分租客只须向租客寻求退款或补偿；。或(5)有义务在转租空间内进行任何工作或为入伙做好准备，在与该转租有关的情况下，分租人应签署并向房东交付房东合理要求的任何文件，以作为证据并确认该转租。每个转租人或承租人的被许可人在占用或使用房屋或其任何部分时，应自动被视为已同意受本第10(E)条规定的条款和条件约束，并作为其占用或使用该房屋或其任何部分的条件。本第10(E)条的规定应自行实施，不需要其他文书即可实施本规定。

(F)取消。房东可在提交租客书面请求后三十(30)天内，就拟转租或转让之处所拟转租或转租之日起三十(30)日内取消本租约，但如房东希望就拟转租或转让之部分终止租约，则租客有权(如有的话，必须在收到房东收回通知后五(5)日内行使)撤销该建议转让或转租，并继续租约之全部效力。如果房东取消了本租约，而租客没有撤销建议的转让或分租，则该部分的租约将终止，租户应向房东支付与建议转让所涵盖的房产部分相关的截至取消日期的所有租金，租金应根据房产中剩余的平方英尺按比例减少。此后，房东可以将该部分房产出租给未来的受让人(或任何其他人)，而不对租户承担责任。

(G)额外补偿。承租人在实际收到租金后，应立即向房东支付承租人因转让租金而获得的全部补偿的50%(50%)，该部分可分配给所涵盖的房屋。

(H)豁免。承租人特此放弃现在或将来对房东提起的诉讼的任何担保抗辩，包括现在或以后修订的《加州民法典》第2787至2856条、第2899条和第3433条所包含的抗辩，或类似的重要法律。

(I)准许转让。尽管有第10(A)至10(F)条的规定，租户仍可转让本租约或转租房屋的全部或配置合理的部分，而无需业主事先同意：(I)最初命名的租客的任何关联公司，或(Ii)租户的继承人；但：(A)在转让前至少三十(30)天，租户向房东交付受让人或继承人的财务报表或其他财务和背景信息，如其他转让所需的；(B)如转让属转让，承让人须全数承担承租人在本租契下的义务(或如属分租，则部分处所或租期的受让人须全数承担承租人对此的义务)；(C)受让人或继承人在紧接转让后的一天，其有形净值(定义见下文)应至少等于租户在租赁日的有形净值，如果租户实体在转让后仍未存活，则有形净值至少等于租户在租赁日或转让生效日前一天的有形净值，或承租人或继承人的有形净值足以履行房东善意确定的本租约规定的承租人或继承人的义务；(D)除非承租人实体未能幸免于转让，否则承租人仍须根据本租约承担全部责任；及(E)本租约所载物业的用途保持不变。在此使用的“有形净值”是指总资产超过总负债，在每种情况下都是按照一贯适用的公认会计原则(“GAAP”)确定的，但在确定总资产时不包括根据GAAP将被归类为“无形”资产的所有资产，包括商誉、许可证、专利、商标、商号、版权和特许经营权。符合本条款第10(I)款要求的交易在本文中被称为“允许转让”。

11.保险；豁免；代位权；弥偿。

(A)租客保险。自下列日期中较早者起生效：(1)承租人进入或占用房屋之日；或(2)开始之日，并持续至整个租期，承租人应维持下列保险单：

(I)商业一般责任保险，每次发生人身伤害和财产损失不少于5,000,000美元，每个人或组织人身伤害和广告伤害不少于5,000,000美元，总金额不少于5,000,000美元，包括：(A)房地/运营责任，(B)产品/完成运营责任，(C)个人和广告伤害责任，(D)独立承包商责任，以及(E)广泛形式的合同责任。此类保险单应：(1)对租客、业主、业主物业管理公司和景顺公司维持的有关房产的使用和占用的任何保险或自我保险，包括在其上进行的所有业务，是主要的和非供款的；(2)包括权益的可分割性或交叉责任条款；(3)批注增加业主、业主物业管理公司和景顺公司作为额外的保险人，使用保险服务处(“ISO”)表格CG 20 26 07 04和(如适用)20 37 07 04，或业主书面批准的替代同等表格；(4)包括恐怖主义保险，最高可达保单规定的每次事件的全部保险和总限额(TRIA可接受)；(5)不排除爆炸、坍塌和地下(XCU)，以及(6)承保房东认为必要的其他活动，如酒类责任保险。可以通过维持主要政策和综合政策的组合来满足限制。承租人可以在多个地点的基础上维持这种保险，条件是每份保单的总限额或升华专用于房舍，从而不会受到其他地点发生的索赔的稀释。

(Ii)涵盖任何汽车或汽车设备的所有权、维护和运营的汽车责任保险，无论该汽车是拥有的、租用的还是非拥有的。承租人应维持人身伤害和财产损失的综合保险限额，每次事故不低于相当于1,000,000美元的限额。可以通过维持主要政策和综合政策的组合来满足限制。这种保险应涵盖承租人因人身伤害(包括由此造成的死亡)和意外造成他人财产损失的索赔，无论此类操作是由承租人、承租人的代理人或由他们中的任何人直接或间接雇用的任何人进行的。政策应包括MCS-90背书，以满足运输安排的需要。承租人的汽车责任保险应注明增加房东、房东物业管理公司和景顺作为额外的保险人。只有在承租人的潜在汽车责任构成了根据良好风险管理实践通常会投保的风险的范围内，承保人才应要求承保。

(3)商业财产保险，按重置成本价全额承保下列财产：(A)库存；(B)家具、固定装置和设备(独立家具、固定装置和设备)；(C)承租人进行的改建、改善和改造，包括但不限于所有永久固定固定装置和设备；(D)承租人保留损失风险的任何其他财产，包括电子数据处理设备、雇员个人财产或承租人拥有或租赁的其他财产。这种财产保险应包括：(1)投保通常包括在特殊损失原因表中的危险，不排除风雹、破坏和恶意破坏，并背书增加地震、洪水和恐怖主义的危险；(2)业务收入保险，规定在不少于12个月的实际损失的基础上，全额收回租金损失和持续费用；(3)免除任何共同保险要求的“商定金额”背书；以及(4)规定租客、房东和房东的抵押权人(如下文定义)为租金损失保险保单上的损失收款人的应付损失背书。本文所用的“完全重置价值”是指任何财产的维修、更换或恢复(包括拆除)的成本，其材料的种类和质量与任何法律或建筑条例相符合(且不排除适用)，该法律或建筑条例规定在损失发生时进行维修或建造，且不扣除实物、会计或任何其他折旧，其金额足以满足任何适用的共同保险条款的要求，并防止承租人成为共同保险人。

建筑商风险保险，以“一切险”的形式，不排除洪水、地震和恐怖主义的危险，按完成价值投保建筑物内的所有工程以及与建筑活动有关的建筑物内或周围的所有材料和设备，如果承租人通知业主其打算对现有结构进行重大重建，且业主确定有必要投保此类保险。承保范围和条款由房东在接到租户通知后确定。

(V)涵盖房舍所在州法定福利的工人补偿保险。该保单应包括“其他州”保险，以便包括除垄断州以外的所有未列在保险单声明页上的州。根据任何适用的州法规，无论是否有资格获得免保或免保，承租人都必须购买本保险。此类保险应包括雇主的责任保险部分，对于意外造成的身体伤害，其限额为每次事故不少于1,000,000美元，对于每名雇员，其限额为1,000,000美元，对于疾病造成的身体伤害，则为保单限额。

(Vi)环境清理和责任保险，包括但不限于第三方人身伤害和财产损失、辩护费用和补救/清理费用，每次事故的金额不低于2,000,000美元，并指定房东、房东物业管理公司和景顺顾问公司作为主要和非缴费基础上的附加被保险人，并提供代位权豁免。承保范围可写在索赔承保表格上，并应在本租赁协议终止后保持不少于三(3)年的期限，或必须包含延长报告期限的条款。

(Vii)业主或业主的任何抵押权人或出租人可不时合理地要求的其他保险或本合同规定的保险的任何更改或批注，包括增加承保范围。

承租人的商业一般责任保险、汽车责任保险和所有其他保险单，如果这些保险单允许房东作为额外的被保险人投保，则应向房东提供主要保险，当向房东开具的任何保单提供重复或类似的保险时，房东的保险单应向房东提供主要保险，并且不要求房东提供任何保险，在这种情况下，房东的保险单将超过租户的保险单。承租人应在每次续保前，至少在生效日期或承租人进入或入住房屋之日前十(10)天，向房东提交此类保险的证书，并在适用的情况下，连同表格CG 20 26 07 04和(如适用)20 37 07 04(或房东书面批准的其他同等表格)中的附加承保批注，以及令房东满意的其他证明，证明已维持本协议规定的所有保险范围，承租人应至少在取消、不续期或重大变更前三十(30)天通知房东。所有此类保单应符合格式，并由获得许可在房产所在州开展业务的公司出具，由AM Best评级为财务实力评级为A-或更好，财务规模类别为“IX”或更高，或以其他方式令房东合理满意。如果承租人未能遵守前述保险要求，或未能向房东提交本合同所要求的保险证书或证明，房东除根据本租约或其他规定可获得的任何其他补救措施外，可以但没有义务获得此类保险，租客应应要求向房东支付保费费用，外加该费用的10%(10%)的行政费。双方明确理解并同意，上述承租人保险的最低责任限额和承保范围不应减少或限制承租人按照本租约的规定赔偿房东的义务。此处要求的所有保单应使用基于事件的表格。与提供本合同所要求的保险范围的保单相关的任何和所有保费、免赔额和自保保留额应由承租人承担，并由承租人承担全部风险。

(B)业主保险。在整个租赁期间，房东应至少维持以下保险单：(1)建筑物重置价值的财产保险(不包括租户要求投保的财产，双方同意房东没有义务为此类财产提供保险)，减去商业上合理的免赔额，如果房东这样选择的话；以及(2)商业一般责任保险，每次发生人身伤害和财产损失不低于300万美元，每个人或组织不少于300万美元的人身和广告伤害，一般总金额为300万美元，以及产品和完成的运营总计不低于300万美元。可以通过维持主要政策和综合政策的组合来满足限制。房东可以，但没有义务，维持其认为必要的其他保险和附加保险。承租人应按比例支付房东承保的与本项目或综合体有关的所有保险的费用，如附件C所示。房东承保的上述保险单和任何其他保险应仅为房东的利益，并在房东的完全控制下，承租人无权或要求获得任何收益或任何其他权利。

(C)放弃代位权。尽管本协议有任何相反规定，但在法律允许的范围内，在不影响本协议规定的保险覆盖范围的情况下，房东和租客双方应同意放弃根据第11(A)(I)至(Vi)款(包括第(1)款)至第(Vi)款(包括第(1)款和第(6)款)对另一方(以及另一方的代理人、高级职员、董事和雇员)可能对另一方(以及对方的代理人、高级职员、董事和雇员)提出的任何和所有索赔，放弃向对方(以及对方的代理人、高级职员、董事和雇员)索赔的权利。并在适用于此类索赔的保险范围内变现收益。本租赁中描述的每一份保险应包含一份代位权放弃背书，该背书规定放弃任何追偿权利不应以任何方式使保单无效。

(D)弥偿。在符合第11(C)款的情况下，承租人应赔偿、辩护并使业主和受保人免受以下情况的影响：(1)任何人的伤害或死亡、任何财产的损坏或失窃、毁坏、丢失或失去使用(“损失”)，以及因任何承租方使用本项目的公共区域、停车场或任何其他区域或设施而引起的一切索赔、要求、责任、诉讼原因、诉讼、判决、损害以及合理和实际费用(包括合理的律师费)。操作、维护、维修或拆除承租人的任何场外设备；或(2)承租人未能履行其在本租约下的任何义务，即使在每一种情况下，即使是由于房东或其代理人的疏忽或过错(房东或其代理人的单独或重大疏忽引起的损失除外)，即使任何此类索赔、诉讼或诉讼是基于或被指控基于房东或其代理人的严格责任。这一赔偿旨在赔偿房东及其代理人在房东或其代理人与租客共同或同时存在过失的情况下，因上文规定的疏忽或过错而产生的后果。仅因房东、其代理人、雇员或承包商的严重疏忽或故意不当行为而造成的任何人员伤亡或公共区域内或公共区域上的任何财产的损坏，房东应保护、赔偿、使租客和租客各方免受任何和所有损失、费用、损害、责任或合理和实际费用(包括合理的律师费)。第11(D)款规定的赔偿在本租约终止或期满后仍然有效，不得因本租约任何条款下的租金减免或分摊而终止或被放弃、减少或以任何方式影响。如果提起了本协议规定需要赔偿的任何诉讼，赔偿一方同意在提出请求时，利用非赔偿一方唯一但合理的酌情决定权满意的律师，在该诉讼中为另一方辩护，费用由其独自承担。

12.居次次序；授权书；通知业主抵押权人。

(A)从属地位。本租赁应从属于任何信托契约、抵押或其他担保工具(每一份不时续订、修改和/或延长的抵押)，或任何土地租约、主租约或主要租约(每一份经续订、修改、

及/或不时延展的“主要租契”)，而该主要租契现时或以后涵盖物业的全部或任何部分(任何该等按揭下的承按人、任何该等信托契据下的受益人，或任何该等主要租契下的出租人，在此称为“业主的按揭承租人”)。任何房东的抵押权人可在任何时候单方面选择以书面形式通知承租人，使本租约优于其按揭、主要租赁或房屋的其他权益。本节的规定应自行生效，不需要其他从属文书；但是，为了确认这种从属关系，承租人应在提出书面要求后十(10)天内签署文件并将其归还给业主(或房东指定的其他一方)。房东的抵押权人可以合理地要求证明本租约从属于该房东的抵押权或主要租约(包括从属、不干扰和代理协议)，或者，如果房东的抵押权人如此选择，则该房东的抵押权人的抵押权或主要租赁权的从属关系。

(B)委托书。承租人应应任何一方的请求，通过购买、止赎、代替止赎的契据、销售权、终止租赁或其他方式，委托承租人在房产中获得业主的权益，并应签署该当事人可能合理要求的确认委托的协议，但此种委托不得在最小程度上增加承租人的义务或责任或减少其在本合同项下的权利。

(C)发给业主抵押权人的通知。对于房东的任何违约，承租人不得寻求执行任何补救措施，除非首先通过挂号信、要求的回执、合理详细地说明违约的任何房东抵押权人，并给予该房东的抵押权人合理的机会履行本协议项下的义务，否则不得寻求强制执行其可能具有的任何补救措施。

(D)业主抵押权人保障条文。如果房东的抵押权人继承了房东在本租约下的权益，房东的抵押权人不应：(1)对任何先前出租人(包括房东)的任何行为或不作为负责；(2)受租客可能提前一个(1)个月向任何先前的出租人(包括房东)支付的任何租金或额外租金或预付租金的约束，除非该等金额实际上已存入房东的抵押权人处，而且即使预付，所有该等租金仍应到期并欠下；(3)受租客未交付或支付给房东抵押权人的任何抵押或预付租金定金的约束；(4)受未经房东抵押人同意和书面批准而终止、修改或修改本租约的约束；(5)受房东与房东抵押权人之间的贷款文件条款允许的未经房东抵押权人同意的终止、修改或变更的约束；(5)受租客可能对任何先前出租人(包括房东)的抗辩；及(6)除(A)本租约明文规定的抵销权外，(B)与业主抵押权人收购建筑物后的一段时间有关，以及(C)租客已向业主抵押权人提供书面通知，并向业主抵押权人提供合理机会，以补救导致该抵销事件的事件，但租客可能与任何先前出租人(包括业主)的抵销权相抵销。业主抵押权人在不再拥有该建筑物的权益后，不再根据或依照本租约条款或其他条款承担任何责任或责任。本租约中的任何条款不得解释为要求房东的抵押权人负责

任何贷款收益的应用，以及本协议中所列的承租人协议，不应因任何证明和担保任何贷款的文件的任何修改而受到损害。

(E)SNDA。业主声明，于租赁日，除PGIM房地产(“现持有人”)外，并无其他抵押对项目构成拖累。应租客的书面要求，房东将以真诚和商业上合理的努力，为租客的利益从当前持有人和任何未来的房东抵押权人那里获得从属、互不干扰和委托协议(“SNDA”)，根据该协议，房东房东的抵押权人同意在该房东抵押权人持有的抵押贷款被止赎的情况下，承认租客在本租约项下的权利，这是该房东的抵押权人当时的标准协议形式。房东的“诚信和商业上合理的努力”不应要求房东为获得该协议而招致任何费用、费用或责任，双方同意租户应负责房东抵押权人收取的任何费用或审查费用。房东未能为租客获得SNDA不应影响房东和租客的权利、义务和责任，也不应被视为房东在本合同项下的违约。

13.规章制度。承租人应遵守作为附件F所附的建筑物的规章制度。房东可不时为建筑物及相关设施的安全、护理或清洁而更改该等规章制度，但该等更改须适用于建筑物的所有租客，不得无理干扰承租人对建筑物的使用，并由业主以非歧视的方式强制执行，并以书面形式提供给承租人。承租人应对各承租方遵守该等规章制度负责。

14.谴责。

(A)总摄入量。如果整栋建筑物或房产被征用或以征用权的形式转让(“征用”)，本租约应自征用之日起终止。

(B)部分征收--承租人的权利。如果建筑物的任何部分被征用，而该项征用将阻止租户在物业内以与紧接征用前合理可比的方式开展业务超过一百八十(180)天，则租户可在被征用后三十(30)天内以书面通知业主终止本租约，租金应自被征用之日起分摊。如果承租人不终止本租约，则租金应在合理的基础上减免因被征用而无法承租的部分。

(C)部分征收--房东权利。如果建筑物的任何重要部分(但不是全部)需要被征收，或者如果房东被要求向房东的抵押权人支付征收所产生的任何收益，则房东可以在被征收后三十(30)天内向租户交付书面通知来终止本租约，租金应自征收之日起分摊。如果业主不终止本租约，则本租约将继续，但如果房屋的任何部分已被占用，租金应按第14(B)节最后一句的规定减租。

(D)奖励。如果发生任何征用，则房东将获得所采取的土地、建筑和其他改进措施的全部赔偿或其他补偿；但是，租户可以单独就租户根据本租约有权转移的租户个人财产的价值、搬家费用、商业损失和其他索赔向申诉者提出索赔(在不减少房东赔偿的范围内)。

(E)修理。如果租约未终止，业主应尽合理努力将物业和大楼的剩余部分基本恢复到原来的状态，以构成一个完整和可出租的物业和大楼。在任何情况下，房东的花费不得超过房东因维修而收到的罚款。

(F)豁免。本第14条所包含的权利应是承租人在发生征收或谴责时的唯一和排他性的补救措施。房东和房客各自放弃《加州民事诉讼法》1265.130和1265.150节的规定，以及任何继承法或其他类似重要法律的规定。

15.火警或其他伤亡事故。

(A)修理概算。如果房屋或建筑物因火灾或其他事故(“意外事故”)而受损，房东应在事故发生后六十(60)天内真诚地向租户交付一份善意估计(“损失通知”)，说明修复该事故造成的损坏所需的时间。

(B)承租人的权利。如果物业的一大部分因意外事故而受损，以致租户无法以与紧接意外事故发生前合理地相若的方式在物业内经营业务，而业主估计因此而造成的损坏无法在维修开始后一百八十(180)天内修复(“修理期”)，则承租人可向业主递交书面通知，告知业主其选择在损坏通知送达租客后三十(30)天内终止本租约。

(C)业主权利。如果伤亡事故损坏了房屋或建筑物的重要部分，并且：(1)房东估计房屋的损坏在修理期内无法修复；(2)房屋的损坏超过业主估计的重置成本的50%(50%)(不包括基础和基座)，并且这种损坏发生在期限的最后两(2)年；或(3)房东被要求向房东的抵押人支付因意外事故而产生的任何保险收益，然后房东可以在损坏通知交付给租户后三十(30)天内通过书面通知终止本租约。

(D)修理义务。如果任何一方在发生意外事故后选择终止本租约，则业主应在事故发生后的一段合理时间内开始修复房屋，并应继续以合理的努力将建筑物的结构和建筑系统恢复到紧接事故发生前的基本相同状态。房东不应被要求修理或更换对或在

房屋(应由租客以应有的努力由租客自负费用和费用迅速修复和修复)或房屋或建筑物内的租客或其他人的任何家具、设备、贸易装置或个人财产，以及房东维修或修复房产的义务，应限于房东实际收到的有关伤亡保险赔偿的范围。如果本租约根据本条款第15条的规定终止，房东有权获得承保房屋内所有改建、改善和改善的保险单的全部收益(如果承租人没有按照本租约的要求为这些物品投保，承租人应向房东支付相当于如果承租人按本租约的要求为该等物品投保的话房东将获得的收益)，但不包括家具、设备、贸易装置或承租人或建筑物内其他人的个人财产的任何收益。

(E)租金减免。如果房屋因意外事故而损坏，因损坏而无法租用的部分的租金应从损坏之日起减至业主完成维修为止(或至房东或租客按上述规定终止本租约之日为止)，除非是租户一方造成的损坏，在此情况下，承租人应继续支付租金而不减收租金。

(F)豁免。在发生意外事故时，本第15条所包含的权利应是承租人的唯一和唯一的补救措施。承租人特此放弃《加州民法典》第1932(2)和1933(4)节的规定，以及任何后续法律或其他类似法律的规定。

16.租客须缴付的其他税项。除支付承租人按比例分摊的税款外，承租人还应在拖欠之前支付在租期内由承租人(或房东直接或间接)征收或评估并应缴纳的任何和所有税款，无论这些税款是否现在是惯例或在本合同各方的考虑范围内，这些税款是基于、由房东衡量或以其他方式计算的：(I)房东在本租约项下的租金收入总额或净额，包括由任何税务机关征收或由任何选民倡议或投票通过的任何税收总额。或由任何税务机关征收的或任何选民倡议或投票措施就收到本协议下应支付的租金而征收的任何其他所得税或消费税，除非房东自行酌情选择将上述任何一项包括在税收中；(Ii)租客位于物业内的设备、家具、固定附着物或其他个人财产的价值；。(Iii)租客对物业或其任何部分的管有、租赁、营运、管理、保养、改建、修理、使用或占用；。(Iv)任何租客改善或改建的价值，不论该等改善、改建或增建的所有权是否属于租客或业主；及。(V)这项交易或任何文件，而租客是设定或转让物业的权益或产业权的一方。

如果租客有责任对房东或房东的财产征收或评估任何税款，而房东选择支付这些税款，或者如果房东的财产的评估价值因计入此类个人财产、家具或固定装置而增加，并且房东选择根据这种增加缴纳税款，则租客应在提出书面要求后三十(30)天内向房东支付根据本协议承租人主要负有责任的部分税款。

17.失责事件。下列事件中的每一次都应为“违约事件”：

(A)拖欠款项。承租人在租金到期后五(5)个日历日内不支付租金；

(B)遗弃。承租人放弃房屋或其任何主要部分，或未能在房屋内继续经营业务，放弃被定义为承租人连续十四(14)天或更长时间的休假，以及未能履行一(1)或更多租赁义务；

(C)禁止反言书/财务报表/生效日期函。承租人未能提供：(I)房东根据第26(E)条提出书面要求后的任何禁止反言证明；(Ii)房东根据第26(Q)条提出书面要求后的任何财务报表；或(Iii)按照第3条的要求以证据G的形式确认开工日期，并且在房东向租户发出第二次(2)书面通知后的五(5)个历日内仍未提供；

(D)保险。承租人未能按照第11(A)条的要求获取、维护并向房东交付保险单和承保范围的证据；

(E)机械师的留置权。承租人未能在第8(C)节规定的时间内，按照第8(C)条的要求，就承租人所完成的任何工作、所提供的材料或承担的任何义务，支付和公布记录，或努力抗辩和约束针对房屋或项目提交的任何机械师留置权；

(F)其他违约行为。承租人未能履行、遵守或遵守本租赁项下承租人的任何其他协议或义务，并在房东向承租人交付书面通知后三十(30)个历日或更长时间内继续不履行该等协议或义务，该通知应取代而不是补充第1161条及以下规定所要求的任何通知。《加州民事诉讼法典》；以及

(G)破产。由承租人或针对承租人提交请愿书(“承租人”一词，就本条款第17(G)条而言，应包括承租人义务的任何担保人)：(1)在任何破产或其他破产程序中；(2)根据任何州或联邦债务人救济法寻求任何救济；(3)为承租人的全部或基本上所有财产或承租人在本租约中的权益指定清算人或接管人；或(4)重整或修改承租人的资本结构；但是，如果此类请愿书是针对承租人提出的，则此类请愿书的提交不应成为违约事件，除非承租人未能在提交请愿书后六十(60)个日历日内驳回由该请愿书发起的诉讼。

18.补救办法。在任何违约事件发生时，房东除根据本合同或法律或衡平法赋予房东的所有其他权利和补救措施外，还可采取下列任何一项或多项行动：

(A)租约终止。以书面方式通知承租人终止本租约，在此情况下，承租人应立即将房屋交还房东。如果房东选择终止本租约，则房东可向租客追回：

(I)在判给终止时已赚取的任何未缴租金在判给时的价值；

(Ii)在判给租出时，在终止租约后至判给租出时本应赚取的未缴租金超过租客经合理证明本可避免的租金损失的款额的价值；

(Iii)判给时的价值，即判给后一段期间的未付租金超出租客证明可合理避免的租金损失的款额；

(Iv)补偿业主所需的任何其他款项，以补偿租客未能履行其在本租约下的义务而直接造成的一切损害，或在正常过程中相当可能因此而导致的损害，包括根据第19(A)条应付的所有款项；加上

(V)在房东选择时，加州适用法律不时允许的其他金额，作为前述款项的补充或替代。

如上文第(一)和第(二)分段所用，“授标时的价值”是按违约利率计算的。如上文第(3)分段所用，“授予时的价值”是按照授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加上百分之一(1%)的折现率计算的。

房东在发生违约时不执行本合同规定的一种或多种补救措施，不得被视为或被解释为放弃违约。承租人特此放弃承租人和所有根据承租人提出索赔的人在本租约终止后通过任何法院的命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人对房产的占用权的所有现在或未来的权利。

(B)终止管有。在不终止本租约的情况下，终止租客对本租约的所有权，并向租客发出书面通知，在此情况下，租客应向房东支付：(1)截至终止占有之日为止的所有租金和其他金额；(2)第19(A)条规定的不时到期的所有金额；以及(3)租客在剩余期限内根据本条款规定须支付的所有租金和其他净额，减去房东在此期间通过重新出租房产而收到的任何净额，扣除房东因重新出租房产而产生的所有费用。根据上述第18(B)(3)条规定到期的任何款项应按月计算和支付。如果房东

如果房东选择根据第18(B)条的规定行事，房东可以将租客的所有财产从房屋中移走，并将其存放在公共仓库或其他地方，费用由租户承担，而不对由此可能造成的任何损失或损害承担责任。如果适用法律要求，在适用法律要求的范围内，房东应采取商业上合理的努力，以房东自行决定的条款(包括与条款不同的条款、租金优惠、对房产的改造和改善)重新出租房产；但是，房东没有义务花费与重新出租房产相关的资金，也没有义务在租赁建筑物或综合体的其他部分之前重新出租房产，并且房东没有义务接受租户提出的任何未来租户，除非该被提议的租户符合房东的所有租赁标准。房东不承担责任，也不会因房东没有重新出租房屋或收取因此而到期的租金而减少租客在本协议下的义务。承租人无权获得因转租而获得的超过本合同项下到期租金的任何对价。房东重新进入房屋不应影响租客在剩余期限内的义务；相反，房东可以不时对租客提起诉讼，以收取租客应支付的金额，而无需房东等到租期届满。除非房东向租户发出书面通知，明确表示它已选择终止本租约，否则房东采取的所有驱逐或排除租户的行动应被视为根据本第18(B)条采取的行动。如果房东选择根据第18(B)条继续进行，它可以随时选择根据第18(A)条终止本租约；

(C)继续有效的租契。除了房东在本租约中和法律规定的所有其他权利和补救措施外，房东应拥有加州民法典1951.4条款中描述的补救措施(房东可以在租户违约和被遗弃后继续租约，并在租户有权转租或转让租约时追回到期租金，但受合理限制)；

(D)代表租客作出作为。承租人有义务以承租人的名义和代表承租人履行本租约条款下的任何行为(如有必要，并进入与此相关的房屋)，不对任何损害索赔负责，承租人应在房东提出要求后十(10)天内偿还房东因履行本租约规定的租客义务而实际产生的任何费用(包括但不限于收取费用和合理的法律费用)，外加按违约率计算的利息；

(E)更改锁。此外，在法律允许的范围内，在通知或不通知的情况下，房东可以改变房屋的锁或其他出入控制装置，以剥夺租客进入该房屋的权利，房东不需要向租户提供新的钥匙或进入的权利；或

(F)律师费。如果房东或租客提起诉讼以强制执行本协议的条款或宣布本协议下的权利，则胜诉的一方或就此提起上诉的一方有权获得法院在同一或单独的诉讼中确定的由败诉方支付的合理律师费和法庭费用，无论该诉讼是否由法院作出裁决或判决。律师费奖励不应按照任何法庭费用表计算，但应全额偿还所有律师费和法庭费用。

合理发生的。房东有权获得合理的律师费，以及在准备和送达违约通知以及与之相关的咨询时发生的所有其他费用和开支，无论随后是否就该违约提起法律诉讼。

19.租客付款；不获豁免；累积补救

(A)租客付款。一旦发生违约事件，承租人应向房东支付房东实际发生的一切费用(包括法院费用和合理的律师费和开支)：(1)取得对房屋的占有权；(2)移走和存放租客或任何其他居住者的财产；(3)对房屋进行必要的修缮或修复；(4)如果租客被处置，但本租约未终止，则重新出租全部或部分房屋(包括经纪佣金和其他附带的合理费用)；(5)履行租客未能履行的义务；以及(6)强制执行房东因违约而产生的权利、补救措施和资源，或向房东提供建议。在法律允许的最大范围内，房东和租客同意房屋所在州的联邦法院和州法院对与本租约相关或由此产生的任何事宜以及双方在本租约项下的权利和义务拥有专属管辖权。

(B)没有豁免。房东在违约事件后接受租金，不应放弃房东对该违约事件的权利。房东对任何违反或违反本条款的行为的放弃，不应放弃房东对未来违反该条款的权利。业主接受部分租金的支付，不应放弃业主对应付租金剩余部分的权利，无论在任何支付租金的文书上的任何批注或其他声明或与此相关的任何文字；因此，业主接受部分租金的支付不应构成对应付租金的全额的协议和清偿。

(C)累积补救。本租约中规定的任何和所有补救措施：(1)是房东在法律上或衡平法上享有的任何和所有其他补救措施的补充；(2)应是累积的；(3)可以由房东选择先后或同时进行。房东行使任何补救措施不应被视为选择补救措施或阻止房东在未来行使任何其他补救措施。

(D)没有指定。如果租客拖欠租金，租客放弃将租客支付的任何款项记入贷方的权利，房东可以将租客支付的任何款项应用于房东认为合适的项目，而无论租户对任何此类付款应贷记的项目的任何指定或要求。

(E)无反申索。租客不得在业主为收回对处所的管有而启动的任何简易程序中提出任何反申索(强制反申索除外)，亦不得寻求将该程序与租客或任何其他人或实体可能已经或将会提起的任何诉讼合并。

20.业主留置权。除现行或以后颁布的任何法定业主留置权外，为确保履行租客在本合同项下的义务，承租人向业主授予位于房产或项目内或与房产或项目相关的所有租客财产及其所有收益(在正常业务过程中出售的商品除外)的担保权益(统称为“抵押品”)，在未经业主事先书面同意的情况下，不得将抵押品移出房产或项目，直到租户的所有义务完全履行。因此，这种担保人格具体包括为本第20款的目的而进行的所有贸易和其他固定装置以及库存、设备、合同权、应收账款及其收益。在违约事件发生时，除所有其他补救措施外，房东可在没有通知或要求的情况下，行使根据房屋所在州(“UCC”)的“统一商法典”赋予担保当事人的权利。如果UCC要求房东就任何行为或事件向租户发出通知，并且该通知不能在违约发生前有效放弃，则提前五(5)天发出的书面通知应为该行为或事件的合理通知。为了完善这种担保权益，房东可以向州和县统一商法典备案办公室提交任何融资报表或其他必要的工具，费用由承租人承担。承租人授权房东签署并提交任何必要的融资声明或其他文件，以完善根据本条款第20条规定的房东担保权益，该授权书与权益相结合，且在期限内不可撤销。房东也可以提交一份本租约的副本作为融资声明，以完善其抵押品的担保权益。在提出书面要求后十(10)日内，承租人应执行融资声明并备案，以完善房东对抵押物的担保权益。房东的留置权在租约期满或提前终止后继续有效，直至租客的所有义务全部履行。

21.交回处所。业主的任何作为均不得当作接受物业的交还，而接受物业交还的协议除非是由业主签署的书面协议，否则无效。本租约期满或终止时，承租人应向房东交付房屋，其内部的所有装修均处于良好维修和状态，在租期内没有放置在房屋上的有害物质，清洁、合理的磨损(以及第14条和第15条所控制的谴责和伤亡损害除外)，并应将房屋的所有钥匙交付给房东。只要承租人已履行其在本协议项下的所有义务，承租人可移走租客放置在房产内或建筑物内其他地方的所有独立的固定装置、家具和个人财产(但除非业主要求，否则租客不得移走由业主支付全部或部分费用的任何此类物品或任何电线或电缆)。此外，根据业主的选择，承租人应(不迟于租赁期满或提前终止后十(10)天)拆除业主可能要求的改建、增建(包括楼梯和银行拱顶)、装修、贸易固定装置、个人财产、设备、电线、管道、电缆和家具(包括承租人的场外设备)。承租人应修复因此而造成的所有损坏。所有未如此移走的物品，在房东的选择下，应被视为已被租客抛弃，房东可在通知租客后，由房东自费调拨、出售、储存、销毁或以其他方式处置这些物品，但没有义务对这些物品进行解释；任何此类处置不应被视为严格的止赎或以其他方式行使房东对根据第20条授予的担保权益的权利。本第21条的规定在租赁期满或提前终止后继续有效。

22.等待。如果租客在租期结束时仍未迁出，则租客应为忍耐的租客，除房东有权获得的所有其他损害赔偿和补救外：(A)除其他租金外，租客还应支付相当于(I)租期结束前六十(60)天的基本租金，相当于(1)在期限最后一个月期间应支付的基本租金的150%(150%)，以及(Ii)此后在期限最后一个月期间应支付的基本租金的150%(150%)的基本租金，或(2)类似空间的建筑物现行租金的150%；以及(B)承租人应继续承担本租约项下的所有承租人义务。本第22条的规定不应被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果承租人在本租约终止或期满后没有交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，承租人还应保护、捍卫、赔偿房东，使其不受因此而造成的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任，包括任何后续租客因未交还而提出的任何索赔，以及因此而给房东造成的任何利润损失；但此赔偿仅在房东向租客提供至少六十(60)天的书面通知后才适用，即房东正在与新租客谈判(或已与新租客达成协议)，以获得全部或部分房产，以及租客因与该新租户或房东或该新租客为此而准备的全部或部分房产发生冲突而持有的房产。尽管如上所述，如果租户在业主明确书面同意下继续租约，则租户应为按月租户，租户除支付其他租金外，还应支付相当于最后一个月应支付基本租金的125%(125%)的基本租金。

23.业主保留的某些权利。房东享有下列权利：

(A)建筑行动。在工程项目或综合体(视何者适用而定)或其任何部分之内或附近进行装饰及进行检查、修葺、改动、加建、更改或改善，不论是结构上或其他方面；进入处所(在给予租户至少二十四(24)小时通知后，该通知可以是口头通知，但实际或表面上紧急情况下则无须通知)，并在任何该等工程继续进行期间，暂时关闭建筑物内的门、入口、公共空间及走廊；中断或暂时暂停楼宇服务及设施；更改建筑物的名称(但业主应支付与显示建筑物新地址或名称的租户文具相关的合理费用)；以及更改建筑物的入口或通道、门和门道、走廊、电梯、楼梯、卫生间或其他公共部分的布置和位置。在行使其权利执行第23(A)条规定的任何工作时，房东应尽商业上合理的努力，尽量减少对承租人在房屋内的业务运营的干扰。

(B)出入管制。采取业主认为可取的合理出入管制措施(然而，任何该等出入管制措施均为业主本身的保护，而租客承认业主并非任何承租人的保安或安全的保证，而该等保安事宜由租客负责)；包括因正当理由、可疑理由或演习目的而疏散建筑物；暂时拒绝进入建筑物；及(如建筑物为多租户)在正常营业时间及星期日及假日关闭建筑物，但须受租客进入的权利所规限

当大楼在正常营业时间后根据业主不时规定的合理规定关闭时。

(C)维修及保养。在任何合理的时间进入房屋，以履行业主的维修和保养义务以及租赁合同规定的权利。

(D)未来的购买者和贷款人。在任何合理时间进入该处所，向潜在买家或出借人展示该处所。

(E)准租户。在期限的最后十二(12)个月内的任何时间(或更早，如果承租人已书面通知房东，其不希望续订期限)，或在违约事件发生后的任何时间，在所有合理时间进入房产，向潜在租户展示房产。

(F)房舍通道。房东应保留房屋所有房门的钥匙，房客的金库、保险箱和文件除外。房东有权在明显或实际的紧急情况下使用任何和所有手段打开房屋的门，以便进入房屋，而不对租户承担责任。业主以上述任何方式或以其他方式进入处所，不得解释或视为强行或非法进入或扣留处所，或将租客逐出处所或其任何部分，或将租客部分逐出或推定驱逐，亦不得解除租客在本条例下的义务。

24.危险材料。在签订本租约之前，承租人已向业主交付了房东承租人签署的初始危险物质披露证书(“初始危险物质暴露证书”)，该证书的副本作为附件H附在本租约之后，承租人契约表明并向房东保证，初始危险物质证书中的信息真实、正确并准确地描述了承租人将在房屋内制造和/或使用的危险材料(如本合同第25(J)节所定义)的用途。承租人应在房东要求后十(10)天内(在任何情况下不得超过一次)向房东提交一份已执行的危险材料披露证书(“危险物质证书”)，描述租户当时在房屋内使用危险材料的情况，以及房东要求的任何其他合理必要的文件。本合同所要求的危险物质证书应基本上采用本合同附件H所示的形式。

(A)本租约关于危险材料的条款，以及危险材料在场所内和场所外的存在、使用、储存、搬运和处置，载于本租约附件E。

(B)业主应自行承担费用，而不是以额外租金的形式，负责移走、清理或以其他方式补救或减少租赁日房屋内存在的任何危险材料，除非该等危险材料是由承租人或承租人的任何雇员、代理人或承包商携带的，且根据适用的危险材料法，该等危险材料在租赁日期被列为危险材料。业主有权决定任何此类补救或减少的形式和范围，只要它符合适用的危险材料法律。

25.其他。

(A)业主过户。业主可以转让该建筑物的任何部分及其在本租约项下的任何权利。如果房东转让了其在本租约项下的权利，则房东在转让之日后应被解除在本租约项下的任何进一步义务，前提是受让人以书面形式承担房东在本租约项下的义务。

(B)业主的法律责任。业主(及其合伙人、股东或成员)对租客(或通过租客、透过租客或租客提出申索的任何个人或实体)根据本租约条款提出的任何失责，或与占用或使用楼宇及/或建筑物或综合体的其他地方有关或引起的任何事宜，对租客(或其合伙人、股东或成员)的责任仅限于租客因此而造成的实际直接(或其他推测)损害，并只能从业主在建筑物内的权益中获得赔偿，而业主(及其合伙人、股东或成员)不对任何不足之处承担个人责任。此外，在法律允许的范围内，承租人特此放弃其对房东或其资产(包括但不限于大楼)的任何法定留置权。

(C)不可抗力。除承租人在本租约项下的义务可以通过支付款项(例如，支付租金和维持保险)以及承租人根据本合同附件D履行的义务外，只要本合同规定任何一方应采取行动的时间段，该方对因罢工、骚乱、天灾、劳动力、设备或材料短缺、停工、战争、恐怖主义行为、政府法律、法规、命令或限制而造成的任何延误不负责任或负责，且不应计算在内。或任何类型的、超出该一方控制的任何其他原因。

(D)经纪业务。除基本租赁信息所述外，业主和租客均未就本租赁的谈判或签约与任何经纪人或代理进行交易。承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何费用、开支、律师费、留置权和其他佣金或其他赔偿责任的损害，这些费用、费用、律师费、留置权和其他责任是由承租人、通过承租人或承租人索赔的。上述赔偿在租赁期满或提前终止后继续有效。

(E)禁止反言证书。在房东提出要求后十(10)天内，租户应不时向房东指定的任何一方提供一份由房客签署的证书，确认并包含房东可能合理要求的、据房客实际了解的关于本租约的事实证明和陈述。除非业主的抵押权人或建筑物的潜在购买者或抵押权人另有要求，否则由承租人签署的禁止反言证书的初始格式应基本上与本文件所附的附件I的格式相同。

(F)通知。根据本租约发出的所有通知和其他通信应以书面形式进行，并应：(1)通过头等邮寄、美国邮寄、预付邮资、认证、要求回执并按基本租赁信息中指定的地址寄给合同各方；(2)亲手递送到预期收件人；(3)通过全国公认的夜间快递服务寄送；或(4)在正常营业时间内通过传真发送，然后以另一种允许的方式发送该通知的副本。

如下所示。所有通知应在实际收到的较早日期、全国公认的夜间快递服务寄存后一(1)个工作日或寄送到美国邮件后三(3)天生效。本合同双方可根据本规定向对方发出通知，更改其地址。

(G)可分离性。如果本租赁的任何条款或条款在现行或未来法律下是非法、无效或不可执行的，则本租赁的其余部分不应因此而受到影响，作为本租赁的一部分，应添加一项条款或条款作为本租赁的一部分，该条款或条款在可能的情况下与非法、无效或不可执行的条款或条款类似，并且是合法、有效和可执行的。

(H)修订；具有约束力。除非业主和租客签署书面文件，否则本租约不得修改。除非房东以书面形式签署放弃本租约的任何条款，否则不应视为房东放弃本租约的任何条款，并且双方在执行本租约条款时可能形成的任何习惯或惯例都不应放弃或削弱房东坚持要求租户严格按照本租约条款履行的权利。除本租约另有明确规定外，本租约所载的条款及条件对本租约双方及其各自的权益继承人及法定代表人均有利，并对其具有约束力。本租赁仅供房东和租客使用，除房东抵押权人外，任何第三方不得被视为本租约的第三方受益人。

(I)安静的享受。如果承租人已经履行了本租约项下的所有义务，承租人应在符合本租约条款和条件的情况下，在不妨碍房东或通过房东、通过房东或在房东之下提出要求的任何一方的情况下，和平、安静地持有和享用房产。

(J)没有合并。如同一人直接或间接取得或持有本租约或本租约的任何权益，以及租赁物业的收费产业或该等收费产业的任何权益，则在此设立的租赁产业不得与该物业或其任何部分的收费产业合并。

(K)没有要约。向承租人提交本租约不应被解释为要约，除非房东签署了本租约的副本并将其交付给承租人，否则承租人不享有本租约项下的任何权利。

(L)整个协议。本租赁构成房东和租客之间关于本租赁标的的完整协议，并取代所有与此相关的口头声明和先前的书面声明。除本租约所载者外，房东或租客并未就本租约或房东或租客就本租约或与此相关的义务向另一方作出陈述、保证或协议。任何不明确之处应由起草方解决的正常解释规则不适用于对本租约或对本租约的任何证物或修改的解释。

(M)放弃陪审团审讯。在法律允许的最大范围内，房东和租客特此在知情的情况下，自愿和故意放弃由陪审团就以下事项进行审判的权利

因本租约、本租约项下或与本租约相关的任何文件或任何行为过程、交易过程、声明(无论是口头或书面的)或任何一方因本租约引起或以任何方式与本租约相关的行为而引起的诉讼(包括但不限于任何撤销或取消本租约的诉讼或声称本租约是以欺诈方式诱使的或以其他方式无效或可撤销的任何索赔或抗辩)。本免责书是房东签订并接受本租约的物质诱因。房东和租客同意并打算根据《加州民事诉讼法典》第631(D)(2)条的规定，以书面形式同意放弃由陪审团进行审判。双方在此授权并授权另一方向任何有管辖权的法院的书记员或法官提交本第26(M)条和本租约，作为放弃陪审团审判的书面同意。

(N)适用法律。本租约应受房屋所在州(“州”)的法律管辖和解释。

(O)录制。未经房东事先书面同意，承租人不得记录本租约或本租约的任何备忘录，房东可根据其唯一和绝对的酌情决定权拒绝或拒绝同意，承租人的任何记录都是对本租约的实质性违反。承租人授予房东一份授权书，授权业主签署并记录一份发布任何此类记录文件的授权书，该文件是在未经房东事先书面同意的情况下记录的，该授权书与利息相结合，并且在期限内不可撤销。

(P)连带责任。如果承租人由不止一(1)方组成，则每一方应对承租人在本租赁项下的义务承担连带责任。承租人在租期结束时未完全履行的所有未履行义务，包括与租金有关的付款义务，以及与房屋状况和维修有关的所有义务，在期限结束时仍然有效。

(Q)财务报告。在业主提出要求后十五(15)天内，承租人应向业主提交最近一份经审计的财务报表(包括向其提供的任何附注)，或者，如果没有准备该等经审计的报表，则提交由独立注册会计师编制的其他财务报表(及其附注)，如果没有，则提交承租人的内部编制的财务报表。如果承租人是一家上市公司，承租人可以通过向房东承租人提供最新的年度和季度报告来履行其在本协议下的义务。房东不会向房东披露租客指定为保密的租客财务报表的任何方面，除非：(1)向房东的抵押权人或潜在的抵押权人或购房者披露；(2)向房东的顾问和顾问披露；(3)在房东和租客之间的诉讼中；以及(4)如果法院命令需要的话。承租人不得被要求在任何十二(12)个月期间提交本条款第26(Q)条规定的财务报表一次以上，除非业主的抵押权人或建筑物的潜在买家或贷款人提出要求或违约事件发生。所有在此提供的财务报表应由房东严格保密，并仅向房东的员工、律师、会计师、银行家、投资者、贷款人或潜在客户披露

买方或贷款人有必要了解情况，而谁又应同意遵守本保密条款。

(R)业主费用。当承租人要求房东采取本租约要求或允许的任何行动或给予任何同意时，承租人应在房东向承租人提交此类费用的报表后三十(30)天内，偿还房东应支付给第三方的合理的自付费用，以及房东在审查拟议的行动或同意时实际发生的费用，包括合理的律师费、工程师费或建筑师费。无论房东是否同意任何此类建议的行动，租户都有义务进行补偿。承租人根据第26(R)条规定的补偿房东的义务不应超过5,000美元；但是，如果承租人要求对本租约进行实质性修改(由房东根据房东的合理决定权决定)，或者如果有与此相关的实质性谈判(由房东根据房东的合理酌情权确定)，则上述限制也不适用。

(S)电讯。未经业主事先书面同意，承租人及其电信公司，包括当地交换电信公司和替代接入供应商服务公司，无权进入和在建筑物内安装和操作电信系统，包括语音、视频、数据、互联网和通过有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统(“电信服务”)提供的任何其他服务，用于承租人在建筑物内的部分或全部电信以及从建筑物到任何其他位置的通信。应要求所有电信服务提供商遵守建筑物的规章制度、适用法律以及业主对建筑物的政策和做法，并应以书面形式规定。承租人承认，房东无需提供或安排任何电信服务，且房东不对任何承租方承担安装、运营或维护电信服务或与之相关的任何设备或设施的责任。承租人应自费并自行承担获得所有电信服务的责任。

(T)申述及保证。

(I)承租人向房东表示，并向房东保证，承租人或其任何组成业主或附属公司目前或在本合同期限内的任何时间都不会或在任何时候违反与恐怖主义或洗钱有关的任何法律(统称为“反恐怖主义法”)，包括但不限于第13224关于资助恐怖主义的2001年9月24日生效，涉及阻止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易(“行政命令”)和/或2001年“通过提供拦截和阻挠恐怖主义所需的适当工具团结和加强美国法”(公法第107-56号)(“美国爱国者法”)。

(二)承租人与业主订立的契约，规定承租人或其任何组成业主或附属公司在本条例所述期间不是或将不是“违禁人士”，其定义如下：(A)附件所列的个人或实体，或

(B)行政命令附件所列任何人或实体所拥有或控制的个人或实体，或为其行事或代表其行事的个人或实体，这些个人或实体列于行政命令附件中，或以其他方式受行政命令的规定约束；(C)任何反恐怖主义法，包括但不限于《行政命令》和《美国爱国者法》禁止房东与其进行交易或以其他方式从事任何交易的个人或实体；(D)实施、威胁或合谋实施或支持《行政命令》第3(D)节所界定的“恐怖主义”的个人或实体；(E)在美国财政部外国资产管制办公室在其官方网站http://www.treas.gov/offices/eotffc/ofac/sdn/t11sdn.pdf，或任何替换网站或此类名单的其他替换官方出版物上公布的最新名单上被指名为“特别指定的国家和被封锁的人”的个人或实体；和(F)与上文(A)至(E)项所列个人或实体有关联的个人或实体。

(Iii)在租期内的任何时间和不定期，承租人应在收到书面要求后十(10)天内向房东提交书面证明或房东合理接受的其他证据，证明并确认承租人遵守本第26(T)条。

(U)保密。承租人承认，本租约的条款和条件为房东的利益保密，未经房东事先书面同意，承租人不得以任何方式或方式直接或间接向任何人披露。房东对任何披露的同意，不应被视为房东放弃任何未来不得披露的禁令。

(V)主管当局。承租人(如果是公司、合伙企业或其他商业实体)特此向房东保证，承租人是正式成立的、有资格在房屋所在州开展业务的现有实体，承租人完全有权签署和交付本租约，并且每个代表承租人签字的人都有权这样做。

(W)邻近的挖掘工程。如挖掘工程须在建筑物毗邻的土地上进行，或获授权进行挖掘工程，则租客须让进行挖掘工程的人(或获授权安排挖掘工程的人)进入处所，以便进行该人认为必需的工程，以保存或保护建筑物或其任何部分，使其免受伤害或损坏，并以适当的地基予以支撑，但在任何情况下，均不得向业主提出任何损害赔偿或弥偿，亦不得向业主索偿，亦不得减收或减收租金。

(十)现场加油。如果承租人希望在房屋内为发电机、叉车、卡车或其他车辆或设备加油，则在开始任何此类加油之前，承租人应遵守本第26(X)款规定的规定。在任何情况下，在没有业主事先书面同意的情况下，不得在房屋外和/或房屋内部进行任何加油，业主可在合理的酌情决定权下拒绝同意。承租人特此立约并同意，其应始终遵守所有适用的联邦、州和地方法律、条例、规则和条例、所有法院命令、政府指令和政府命令以及上述各项的所有解释，包括但不限于燃料储存、分配或转移设施(包括但不限于车辆、设备、发电机或其他便携式加油操作)的二次密封

符合40 CFR第112部分(“SPCC”)中包含的泄漏预防、控制和对策计划要求。

(I)除第11(A)条规定的保险范围外，承租人还应购买并维持环境清理和责任保险(每次事故不少于2,000,000美元)和污染责任保险(每次事件不少于2,000,000美元)，并指定业主、业主物业管理公司和景顺为额外被保险人，并在其他方面遵守第11(A)条的要求。上述保险是在第8(B)(Iii)节中更详细地描述的在项目中执行工作的任何承包商或分包商所要求的保险之外的保险。在开始任何加油活动之前，应向房东提供保险证书的复印件。

(Ii)承租人应向业主提供一份正式的泄漏管理计划(“SMP”)，供业主审查和书面批准。此类SMP必须至少包括：(A)将在场地使用和/或储存的燃料的类型和数量；(B)将进行加油的设备和/或车辆的类型和数量；(C)将进行加油的承包商的名称以及与该承包商的合同副本；(D)一份保险证书，证明除第8(B)(3)节所述的保险范围外，每个此类承包商还按事故投保污染责任保险，每次保险金额不少于2,000,000美元，并将租户、房东、业主物业管理公司和景顺公司列为额外保险人；(E)进行加油的日期和时间，以及指定在房舍内进行加油活动的地点；(F)承租人将时刻备有的遏制用品清单；以及(G)泄漏的应急计划。承租人应根据房东的要求对SMP进行更改。在业主以书面形式批准租户的SMP之前，不得进行加油活动。房东对SMP的批准并不代表房东对SMP的任何用途足够或符合SPCC或任何其他法律的陈述或保证，而仅应是房东对此的同意。承租人应遵守，并应促使其每个承包商遵守业主批准的最终SMP。如果与承租人或其承包商的活动有关的场所或项目发生泄漏，承租人应立即以书面形式通知业主。

(Iii)燃料只能在柴油阻性衬底(如混凝土)上进行，如果发生泄漏，应使用适当的控制径流的方法，该控制应符合SPCC，且不低于业主批准的SMP。如果在房屋内加油可能危及或可能使房屋或项目的雨水许可证失效，承租人应执行所需的工作(包括但不限于在租户自费的地点和按照房东事先书面批准的计划在加油作业周围安装围栏)，以使许可证不会受到不利影响，许可证保持有效和良好。

(Iv)任何及所有义务(包括撤职及补救行动)、损失、申索、诉讼、判决、法律责任、罚则、损害赔偿(包括后果性及惩罚性损害赔偿)、费用及开支(包括合理的律师费及顾问费及开支)，以及任何种类或性质的费用及开支(包括合理的律师费及顾问费)，而该等责任、损失、申索、诉讼、判决、法律责任、罚则、损害赔偿(包括相应及惩罚性损害赔偿)、费用及开支(包括合理的律师费及顾问费)，以及任何种类或性质的费用及开支，在任何时间可能招致、施加于或施加于或

因房屋或项目的加油作业而对业主或被保险人提出的索赔，应受附件E的赔偿条款的约束。

(Y)证物清单。本文所附的所有展品和附件均通过引用并入本文。

附件A-房舍概要

附件B--土地描述。

附件C--额外租金、税费和保险费

附件D--合同工作协议

附件E--补充使用规定--实验室使用

附件F--《建筑规章制度》

附件G--开工日期确认书表格

附件H：《危险物质披露证书》

附件一--承租人禁止反言证书表格

附件J-更新选项列表

附件K--享有优先购买权

附件L-水份和霉菌控制说明书

证物：经批准的信用证格式。

(Z)卸弃。房东和租客明确拒绝对该房产适合于租客预期的商业用途的任何默示担保，租客在本协议项下支付租金的义务不取决于房产状况或房东履行本协议规定的义务，除本协议另有明确规定外，租户应继续支付租金，不得减税、索要、抵销或扣除，即使房东违反了本协议规定的义务或义务，无论是明示的还是默示的。

(Aa)对应方；电子签名。本租约可签署多份副本，每份副本均被视为正本，但共同构成一份相同的文书。本租约可以“pdf”格式签订，每一方都有权依赖另一方签署的本租约的pdf副本，就像这一方一样。

已经收到了一份原始的副本。双方同意并同意，本租约可以使用电子签名技术(例如，通过DocuSign或类似的电子签名技术)签署和/或传输，并且该签名的电子记录将是有效的，并且与带有该方手写签名的纸质副本一样，对签字方具有约束力。双方进一步同意并同意：(1)在使用电子签名技术签署本租约的范围内，通过点击“签署”，该方即以电子方式签署本租约，(2)出于有效性、可执行性和可采纳性的目的，本租约上的电子签名将被视为与手写签名相同。

本租约的签订日期如下所述，但为参考起见，本租约的日期应为上文第一次写明的日期。如果签约日期为空，则本租约自上文第一次写明的日期起视为签约。

[如承租人为法团，承租人应在下列类别中各派一名高级职员代表承租人：(A)总裁、副总裁或董事局主席及(B)秘书、助理秘书、首席财务官或助理司库(除非租约连同指明单一获授权签署人的公司决议案一并交回)。]

附件A

处所的轮廓

附件B

对土地的描述

[***]

附件C

额外的房租、税金和保险费

1.额外租金。

承租人应向业主承租人按比例支付项目或综合体(如适用)的年度公共区域维护费用(定义见下文)(统称为“额外租金”)。房东可以善意地估计租客在任何日历年或该日历年的部分时间内应支付的额外租金。在每个日历年或部分日历年，承租人应在每月支付基本租金的同时，提前向房东支付相当于该日历年或部分日历年的估计额外租金除以该日历年的月数的金额。业主可不时(但在一历年内不得超过两次)评估及重新评估租客应缴的额外租金，并将评估或重新评估的副本送交租客。此后，租户每月应支付的额外租金分期付款应根据估计值进行适当调整，以便在有关历年结束时，租户应已支付房东估计的全部额外租金。根据这种估算支付的任何金额，在每个日历年的实际公共区域维护费用可用时，应按本文规定进行调整。

2.公共区域维护费。公共区域维护费用“一词应指业主根据一贯适用的稳健会计原则确定的与项目或综合体的所有权、运营和维护(如适用)有关的所有费用和支出(符合以下规定的限制)，包括以下成本：(A)参与项目或综合体的管理、运营、维护或维修的所有现场员工的工资和薪金(如适用)，或对进入该项目或综合体的控制(在每种情况下，连同业主对提供与运营相关的部分服务的非现场员工的费用的合理分配，适用的项目或综合体的维护或安全)，包括与此相关的税收、保险和福利；(B)营运、保养、修理或更换工程项目或综合体，或控制通往该等工程项目或综合体的所有供应品及物料(如建筑物租客共用，则包括装载码头及公用地方)；(C)在承租人租用物业期间对工程项目或综合体(如适用)所作的改善费用，该等费用虽然属资本性质，但预期(I)将减少工程项目或综合体(如适用)的正常公用地方维修费用(包括所有公用设施费用)，并在业主合理估计的期间内，以商业上合理的利率摊销，以收回有关费用，而业主须考虑业主根据其善意及商业上合理的判断而厘定的预期节省的成本，以及(Ii)为遵守任何法律而进行的资本改善，(I)以商业合理利率按业主按其合理酌情决定权厘定的改善工程的可用经济年限摊销；及(Iii)为改善建筑物及其住客的健康、安全及福利而进行的资本改善工程，按业主按其合理酌情决定权厘定的该等改善工程的可用经济年限摊销的商业合理利率摊销；及(Iv)属资本性质的物业修葺及重置，按下列厘定的物业修葺及更换工程的可用经济年限按商业合理利率摊销

(D)公共区域使用的所有公用设施的费用；(E)项目或综合体的维修、更换和一般维护(视情况而定)；(F)管理费(或管理费，如果业主提供自己的管理服务，不超过总租金的3%)，以及与建筑物或综合体的管理办公室有关的公平市场租金和其他费用(如果有)；(G)与独立承包人签订的服务、维护和管理合同，酌情用于项目或综合体的运营、维护、管理、修理或更换，或控制出入，包括公共区域。

公共区域维护费用不应包括下列费用：(1)由保险收益或由承租人或其他第三方直接支付的维修、更换和一般维护费用；(2)贷款给房东的利息、摊销或其他付款；(3)折旧；(4)租赁佣金；(5)服务的法律费用，但对项目或综合体租户有利的服务除外(例如，税务纠纷)；(6)翻新或以其他方式改善项目或综合体的租赁房地，或适用的项目或综合体中的空置空间；(7)根据下文第3节和第4节分别支付的税款和保险费；(8)对业主从项目或综合体的运营中获得的收入征收的或以其衡量的联邦所得税；(9)出售给任何租户(包括租户)或其他居住者的任何服务的成本，房东有权在与该租户签订的租约中支付的基本租金、升级、CAM和/或运营费用之外的额外费用或租金；(10)项目的初始开发或改善或项目或综合体的任何新建筑或翻新所产生的成本；(11)不提供或提供给承租人但提供给项目或综合体的另一承租人或占用人的服务或其他福利所产生的费用；(12)支付给业主子公司或附属公司的间接利润增量，用于对建筑物或对建筑物的管理或其他服务，或用品或其他材料的成本，如果服务、用品或材料的成本超过服务、用品或材料由非关联方在竞争基础上提供时应支付的成本；(13)付给业主的利息、摊销或其他贷款付款、根据任何土地或相关租约应付的所有租金(但如该等租金付款包括税项或提供货物及/或服务，而该等税款或服务如由业主提供，则可包括在公共区域维修费用内)，以及租赁设备所产生的租金及其他有关开支，而租赁设备的成本，将不包括在公共区域维修成本内，但不包括并非附连于建筑物以提供清洁或类似服务的设备，亦不包括为补救或改善项目的紧急情况而租用或租赁的该等设备；(14)在业主经营的商业特许权内支付给店员、服务员或其他人员的任何补偿；(15)广告和促销费用(区别于商业园方向指示牌等)；(16)因业主违反任何法律而产生的罚款或罚款性质的费用；(17)业主因(A)业主严重疏忽或故意行为不当或(B)业主违反建筑群的任何租约而产生的费用；(18)慈善或政治捐款或专业费用；(19)因火灾、风暴或其他伤亡事故而引起的维修和其他工程费用，前提是业主已收到保险，或业主已选择为此类危险自行投保；(20)纠正任何建筑规范或在租赁日之前违反规定的其他违规行为的费用；(21)控制、移除或以其他方式补救项目或综合体(包括下面的土地和地下水)受到任何有害物质污染的费用，而此类污染不是由承租人和/或任何承租人造成或释放的

(22)购买雕塑、油画或其他艺术品的费用(然而，艺术品的维护、维修和保险费用可能会转嫁)。

3.税收。

承租人还应为租期内的每一年和部分年度缴纳承租人按比例分摊的税款。承租人应按上文规定的方式支付承租人按比例分摊的税款，以支付承租人按比例分摊的公共区域维护费用。“税收”是指税收、评估和政府收费或收费，无论是联邦、州、县还是市，也无论是通过向目前征税或由其他人征税的地区或当局征税、随后设立或以其他方式征税，以及任何其他税收和评估(包括未被视为公共区域维护成本一部分的任何限制性契约和其他私人协议下的公共费用的非政府评估，包括与商业园或其适用部分有关的所有CC&R和其他文书和协议)现在或以后归因于项目或综合体(或其运营)，但不包括罚款和利息、联邦和州税收入。特许经营税、赠与税、股本税、遗产税和继承税(但是，如果现行征税方法发生变化，除全部或部分任何税项外，直接对房东征收资本税，或对由此收取的租金征收特许税、评估或费用，或根据项目或综合体的该等租金(视情况而定)全部或部分征收特许经营税、评估或费用，则所有该等税项、评估或收费，或其部分，在本文中应视为包括在“税”一词中)。税收应包括出于诚意努力降低税收而聘请的顾问的成本，如果税收如此降低，则包括因争议任何税收或寻求降低项目的税收估值而产生的所有成本。出于财产税的目的，在法律允许的范围内，承租人放弃对房产以及项目和综合体的评估价值提出抗议或上诉的所有权利，以及接受重新评估通知的所有权利。

4.保险。

承租人应支付承租人在该期限内的每一年和部分年度的按比例分摊的保险。承租人应按上文规定的方式支付承租人按比例分摊的保险费，以支付承租人按比例分摊的公共区域维护费用。“保险”是指房东承保的所有财产、责任和其他保险，包括但不限于免赔额和风险保留计划，以及由房东和/或其附属公司维护的一揽子保单部分费用的分摊。

5.公共区域维护、税务和保险报表。在每个日历年的5月1日之前，或在合理可行的情况下，房东应尽快向租户提供上一年的公共区域维护费用、税收和保险报表，并根据本附件第6节的规定进行调整(“公共区域维护、税收和保险报表”或“房东报表”)。如果承租人在《公共区域维护费用、税收和保险单》所涵盖年度的公共区域维护费用、税金或保险费的估计付款超过了《公共区域维护、税收和保险报表》中所列项目的承租人份额，则房东应立即扣除或补偿租户超出的部分；同样，如果承租人在本附件C项下的公共区域维护、税收和保险的估计付款

在该年度内，租户在公共区域维护、税收和保险声明中所列的此类项目中所占的份额低于租户的份额，则租户应立即向房东支付差额，即使租期已满且租户已迁出。房东对拖欠承租人按比例分摊的公共区域维护费用、税收和保险的补救措施与拖欠基本租金的补救措施相同。

6.令人恶心。就任何历年或部分历年而言，如建筑物或综合体(视何者适用而定)未被占用100%其可出租面积，或业主未向其100%可出租面积提供服务，则就本条例而言，该期间的公共区域维护费用应增加至假设该建筑物或综合体(如适用)被占用至其可出租面积100%且业主向其100%可出租面积提供服务时应产生的数额。

7.成本池。业主和业主的关联方有权在业主的合理决定权下，在综合体的不同项目、建筑物、部分和居住者之间公平分配部分或全部公共区域维护成本、税收和/或保险成本(“成本池”)，以便与综合体相关的公共区域维护成本、税收和/或保险成本在项目和综合体中的其他项目、建筑物、部分和居住者之间适当和公平地分摊。

8.承租人的审计权。承租人有权根据下列条款和规定对与公共区域维护费用有关的业主账簿和记录进行审计，每次业主声明不得超过一次，前提是承租人在收到业主声明后九十(90)天内提交审计意向的书面通知，并在房东向租户提供业主账簿和记录之日起三十(30)天内完成审计：

(I)不存在违约事件。

(Ii)承租人有权让承租人的雇员或合格的审计师(定义见下文)在业主办公室检查业主的会计记录。

(Iii)承租人的雇员或合资格的核数师均不得全部或部分按应急原则聘用或聘用。

(4)在开始审计之前，承租人和审计师应：(A)如果审计师不是承租人的雇员，应向房东提供证据，证明审计师来自国家认可的会计师事务所，并且执行审计的个人是注册会计师(“合格审计师”)；(B)各自签署一份由房东提供的保密信；以及(C)向房东提供审计师和租客之间费用安排的证据。

(V)审计应仅限于确认业主声明中报告的公共区域维护费用与本租约的条款一致。审计师不得对任何费用和/或项目的合理性作出任何判断

除非本租约明确规定某一特定项目必须是合理的，否则公共区域维护总成本也不应受到此类合理性的审查。

(Vi)如果承租人的审计师在房东声明中发现错误或多收房客希望追究的费用，则在上述期限内，承租人应书面通知房东，具体提及所声称的错误和多收费用，以及取消此类费用的相关租赁条款。业主应有合理的机会与承租人的审计师(以及下文选定的任何第三位审计师，如果适用)会面，以解释其公共区域维护成本的计算。如果房东同意上述调查结果，应向租户支付适当的回扣或费用。如果业主不同意，业主应聘请自己的审计师审查租客审计师的调查结果和业主的账簿和记录。然后，两(2)名审计员和双方应举行会议，以解决审计之间的任何分歧。

(Vii)如果在此后两(2)周内不能达成协议，则审计师应共同选择第三位审计师(该审计师应是与任何一方或其关联方无关且不为任何一方或其关联方提供服务的合格审计师)，每个审计师应在最终报告中迅速向其提交其调查结果，并将副本同时提交给前两(2)位审计师、租户和业主。在收到调查结果后两(2)周内，第三审核员应确定两份报告中哪一份最符合本租赁条款，该报告应成为“最终调查结果”。第三名审计师不得在前两名审计师的审计结果之间选择折衷方案，也不得作出任何其他发现。

(Viii)如最终裁定房东向租客多收租金，房东应将该多收租金的金额贷记给租客，以支付根据本租约下一次到期及应付的额外租金。如果最终调查结果确定租户少收了房费，则在最终调查结果后二十(20)天内，租客应向房东退还少收房租的金额。

(Ix)如果最终调查结果确定房东在接受审计的日历年度夸大公共区域维护成本超过5%(5%)，房东应支付自己的审计费用并补偿租户与上述审计相关的费用，每次审计补偿租户的费用上限为7,500美元。在所有其他情况下，每一方应支付自己的审计费用，包括第三名审计师费用的一半(1/2)。

附件D

工作协议

[***]

附件E

附加使用规定--实验室使用

本附件E的规定补充了租约第9节的规定，并列出了一般适用于承租人使用处所以及承租人将处所的部分用于实验室和研究开发目的(“实验室用途”)的附加规定。如果本附件的任何规定与本租约其他地方包含的任何规定相冲突或不一致，应以本附件E的规定为准。

1.实验室和研究开发用途。根据业主不时生效的要求，以及本附件E的规定，承租人可将部分房屋用作实验室用途。

当前良好的制造规范。为实验室用途而建造厂房、在厂房内安装和维护实验室设备和设施以及在厂房内进行承租人实验室使用的所有方面，应始终按照满足并符合联邦食品和药物管理局现行不时生效的良好制造规范(“cGMP”)要求的程序和要求进行和执行。承租人应根据承租人在房屋内进行的实验室用途，在整个租赁期内始终取得并保持有效的cGMP认证。

生物安全级别。本协议所允许的实验室用途不得超过国家卫生研究院不时指定的生物安全二级实验室或任何同等的后续指定(承租人应应业主的合理要求不时证明在房产内的实验室用途不超过生物安全二级)。

不能进行动物试验。在任何情况下，不得将任何类型的活体动物测试作为实验室使用的一部分，不得在处所的任何部分内建造或设置隔膜或其他活体动物测试设施。

2.遵守法律；最佳做法。

(A)适用的实验室使用法。承租人对场所的允许实验室使用应始终严格遵守所有适用法律以及所有政府和半政府机构以及对承租人实验室使用的任何方面具有监管管辖权的机构(包括但不限于联邦卫生与公众服务部、食品和药物管理局(包括cGMP要求)、疾病控制和预防中心、国家卫生研究院以及适用的州和地方政府当局)的所有适用法律和规则、法规、要求和指导方针。承租人还应遵守(并应房东的合理要求不时证明遵守)国家研究委员会和美国国务院发布的指导方针

卫生与公众服务部、国家卫生研究院和疾病控制中心或其后继者，视情况而定。

(B)行业标准和最佳做法。承租人应遵守承租人允许实验室使用的适用行业标准和最佳实践(“行业标准和最佳实践”)，包括但不限于FDA的cGMP要求。

(C)许可证。承租人应获得并维护任何必要的许可证、执照、证书和批准，以适当或必要地使用、搬运、储存和处置承租人在厂房或建筑群内处理的任何危险材料。业主有权继续审查和检查任何和所有此类许可证、执照、认证和批准，以及承租人的任何危险材料业务计划、安全数据表(“SDSS”)、应急计划和应急程序。

3.实验室改善和设备。

(A)实验室改进。承租人应根据《工作协议》的条款和适用的实验室使用法，对用于实验室用途的房屋的任何部分进行改进，包括安装任何实验室设备。

(B)安装。所有实验室设备必须适当绝缘，以最大限度地减少噪音或振动传播到厂房外的综合体部分。如果建筑群的其他租户或居住者投诉不合理的噪音或震动，租户将负责减少任何此类噪音或震动，费用由租户承担。任何财产损坏，包括但不限于因任何实验室设备泄漏或任何故障而对综合体或任何其他租户空间造成的损坏，均由租户独自承担责任。

(C)使用高效空气过滤器。承租人应根据适用的实验室使用法、行业标准和最佳实践，在实验室专用部分的排气设备中根据需要使用高效微粒空气(HEPA)过滤器。

(D)退役。在不限制承租人根据下文第4(L)条承担的义务的情况下，在租赁期限届满或提前终止之前，承租人应(I)以符合适用的实验室使用法和危险材料法的方式对所有实验室设备进行净化和退役，使其处于符合适用的实验室使用法和危险材料法的状态，以及(Ii)提供由独立第三方退役和检测代理出具的证明，证明实验室已根据适用的实验室使用法和危险材料法进行了充分的净化和退役。

(E)移走实验室设备。除根据租赁条款可能需要的任何承租人改进外，在租期届满或任何较早终止租赁时，承租人经业主选择，应将位于处所内的与实验室相关的设备、固定装置和家具，包括但不限于实验室长椅和通风柜，从处所中拆除。

4.危险材料。

(A)定义。就本附件E而言，下列术语应具有以下含义：

(I)“生物危险材料”指根据任何危险材料法律定义或称为“医疗废物”、“生物废物”、“生物危险废物”、“生物危险材料”或任何其他类似进口术语的任何和所有物质和材料，包括(但不限于)“加州健康与安全法典”第25100节及其后、“加州健康与安全法典”第117600及后续章节，以及根据其颁布并不时修订的任何法规。

(Ii)“环境状况”是指在建筑群(包括但不限于场所)内、之上、之上、之下、穿过建筑群或其周围释放任何有害物质。

(Iii)“环境损害赔偿”指因任何环境状况或与任何环境状况有关而引起或与之有关的所有申索、诉讼、判决、损害赔偿、损失、罚款、债务、产权负担、留置权、费用及开支，不论种类或性质、或有或有、到期或未到期、可预见或不可预见，包括但不限于：(A)人身伤害、人身伤害或个人财产的损害或损坏，或其任何部分，包括但不限于(1)由任何人或其代表提出的任何索赔，(2)任何损失、失去使用，建筑群或其任何部分的公平市场价值或公平市场租金的损坏或减少；(3)任何联邦、州或地方政府机构或政治分区所要求的任何调查、补救、拆除、减少、遏制、关闭、恢复或监测工作的费用，或为保护公众健康或安全而合理需要的其他费用，无论是在综合体上还是在综合体外；(B)律师、顾问、承包商、专家和实验室因准备任何可行性研究、调查或报告或执行上述任何工作而产生的合理费用；(C)任何第三人或政府机构就上述(A)或(B)款所述任何项目所支出的费用或产生的责任赔偿该人或机构的任何责任；及(D)一方当事人被要求支付或产生的任何罚款、损害或费用的金额，如果没有适用的环境条件，该方当事人应合理预期支付或招致的任何罚款、损害或费用。

(Iv)“处理”、“处理”或“处理”，在用于任何物质或材料时，包括(但不限于)该物质或材料的任何接收、储存、使用、产生、释放、运输、处理或处置。

(V)“危险材料”是指任何和所有化学、爆炸、生物危险、放射性或其他有毒或危险材料或危险废物，包括但不限于任何含石棉的材料、多氯联苯、氯氟烃、石油及其衍生物、放射性材料、生物危险材料、危险废物、根据任何危险材料法定义或列出的或符合危险物质特性的任何其他物质、危险材料、危险废物、有毒物质、生物废物、生物废物、医疗废物、辐射、放射性物质、放射性废物或根据任何法律、法规、条例、规章、任何公职人员或政府或半政府当局为保护环境或人类健康而制定、颁布或发布的任何现行或今后有效的规则、条例、指令、命令、条件或其他书面要求，和/或含有上述一类以上材料、物质或废物的任何混合材料、物质或废物。

(Vi)“危险材料法”是指(A)1980年的“全面环境反应、赔偿和责任法”，42“美国法典”第9601-9657条，(B)1975年的“危险材料运输法”，49“美国联邦法典”第1801-1812条，(C)1976年的“资源保护和回收法”，42“美国联邦法典”第6901-6987条(连同对该法的任何修正案、其下的任何规章和对任何此类规章的不时生效的修正案，“RCRA”)。(D)经1977年《清洁水法》修订的《联邦水污染控制法》，(E)1976年《有毒物质控制法》，第14篇《美国法典》第2601节及以后，(F)1986年《紧急规划和社区知情权法》，第42篇《美国法典》第11001节及以下，(G)《清洁空气法》，第42篇《美国法典》第7401节及其后，(H)《安全饮用水法》，第42篇《美国法典》第(I)《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠剂法案》，《美国法典》第7编第136节及以后，(J)《加州木匠--普雷斯利-坦纳危险物质帐目法案》，《加州健康与安全法典》25300节及以后，(K)《危险材料释放反应计划和库存法》，《加州健康与安全法典》25500节及以后，(L)《加州危险废物控制法》，《加州健康与安全法典》25100节及以后。(连同对其的任何修正案、其下的任何法规以及对任何此类法规的任何不时生效的修正案)，(M)《加州健康与安全法典》25015-25027.8条，(K)《医疗废物管理法》、《加州健康与安全法典》117600条及其后，(N)不时通过或颁布的对上述任何条款的任何修订或后续法规，(O)根据上述任何条款不时颁布的任何法规或修正案，(P)与生物危险材料有关的任何法律，包括(但不限于)与危险材料的运输、使用、净化和处置有关的任何法规或要求，以及(Q)现在或今后任何时候有效地规范、与任何危险材料有关的责任或施加任何危险材料的责任或行为标准的任何其他法律，包括(但不限于)根据任何政府或准政府当局不时发布或批准的任何命令、许可证、许可证、注册或运营计划的条款施加的任何要求或条件，这些要求或条件与在场所或综合体内、之上或周围处理危险材料有关。

(Vii)“危险废物”是指(A)任何被列为或符合“危险废物”所指的“危险废物”或类似进口条款所确定的特征的任何废物，(B)任何符合中国海关总署所规定的“危险废物”、“极端危险废物”或“受限危险废物”所指的特征的废物，和/或(C)任何和所有

根据任何危险材料法被定义或称为“危险废物”或其他类似进口术语的其他物质和材料。

(Viii)“放射性材料”系指(A)任何和所有物质和材料的处理需要获得核管理委员会的批准、同意、许可或许可证，(B)任何和所有物质和材料的处理需要来自加利福尼亚州的放射性材料许可证或其他类似的批准、同意、许可或许可证，以及(C)根据任何危险材料法律被定义或称为“辐射”、“放射性材料”或“放射性废物”或任何其他类似进口术语的任何和所有其他物质和材料，包括(但不限于)标题17加州法规30100节，以及由核管理委员会管理、执行或颁布的任何法规、法规或其他法律。

(Ix)“释放”是指任何意外或故意的泄漏、泄漏、抽水、倾倒、排放、排放、注入、逃逸、淋滤、迁移、倾倒或处置到空气、土地、地表水、地下水或环境中(包括但不限于丢弃或丢弃装有任何有害物质的容器)。尽管有上述规定，泄漏不应包括不是由承租人或任何承租方的行为或不作为引起或不是由承租人或任何承租方的行为或不作为引起的任何危险物质的泄漏或排放。

(X)“承租人的污染”是指承租人和/或任何承租方在房屋或建筑群的其他部分上或附近释放的任何有害物质。

(Xi)未在本文中定义的其他大写术语应具有租赁中指定的含义。

(B)危险物质的处理。所有承租方在房屋和建筑群内处理危险材料应始终遵守并遵守租赁和所有危险材料法律的所有规定。在不限制前述一般性的情况下，承租人应始终遵守适用于承租人使用房屋和建筑群的任何方面的所有危险材料法律，以及承租人在房屋和建筑群及其周围的操作和活动，并应始终确保承租人在房屋或建筑群及其周围处理危险材料不违反(X)适用于建筑群或建筑群或承租人处理其中任何危险材料的任何政府许可证或许可的条款，或(Y)与建筑群和建筑群的占用分类有关的任何适用的要求或限制。

(C)有害物质的处置。承租人不得在房屋或综合体内处置任何危险材料，除非经许可，否则应安排以承租人自己的名义和EPA废物产生者编号(或任何其他政府当局发布或规定的关于放射性材料、生物危险材料或任何其他危险材料的其他类似识别信息)的非现场处置，并由承租人独自承担费用，符合所有适用的规定

危险材料法、所有适用的实验室使用法以及所有其他适用的联邦、州和地方法律和法规要求。

(D)关于危险材料的信息。根据《租约》第25(A)节的规定，承租人已按租约附件H的格式填写并向房东提交了关于租户使用该房屋的有害物质披露证书；承租人应向房东提供上述第25(A)节所规定的证明。此外，在租赁期间，承租人应根据业主的要求，并在承租人的危险材料库存或涉及危险材料的业务操作中发生任何重大变化(如下文第(Xi)款所定义)时，向业主提供业主合理要求的有关承租人使用危险材料的信息和/或文件，包括但不限于以下内容：

(I)承租人打算或确实不时接收、使用、处理、产生、运输、储存、处理或处置的所有危险材料的清单，或在编制此等清单时建议或预期不时使用、处理、产生、运输、储存、处理或处置的所有危险材料。该清单应包括但应单独标识上述说明所涵盖的任何危险废物、生物危险材料和放射性材料。

(Ii)由任何政府或半政府当局签发的授权任何承租方在房舍或建筑群内、之上或周围处理危险材料的所有现有许可证、许可证、登记和其他类似文件的副本。

(Iii)根据《加州法规》第8章第5194条或第42篇《美国法典》第11021节或其任何修正案，不时要求完成的与租户在场所的操作有关的所有SDSS，以及SDSS随附的任何危险材料库存表。

(Iv)承租人就其在该处所的经营而不时须填写的所有危险废物舱单。

(V)根据《加州健康与安全法规》第25500条及以后的规定，或与承租人向旧金山市申请营业执照相关的规定，或与承租人向旧金山市申请营业执照有关的任何《危险材料商业计划》的副本。如果适用的实验室使用法或危险材料法不要求承租人准备危险材料商业计划，承租人应在上述时间以上述方式向房东提供通常包含在危险材料商业计划中的信息，包括关于承租人危险材料库存的信息。双方承认，危险材料商业计划通常包括应急计划，无论适用的实验室使用法或危险材料法是否要求承租人准备危险材料商业计划，房东在其

合理的酌情决定权可以选择为该综合体或其部分(包括该场所)准备协调的应急响应计划。

(Vi)根据适用的实验室使用法、危险材料法、加利福尼亚州法规第22章66264.50节及其后的任何修正案、加州法规第22章66264.70及以下章节所要求的与租户在场所的运营相关的任何《应急计划和应急程序》，以及不时对其进行的任何修正案。房东可在其合理的酌情权下，选择为该综合体或其部分(包括房屋)准备应急计划和应急程序，在这种情况下，如果适用的实验室使用法或危险材料法适用的法律不要求承租人为其在房屋内的运营准备应急计划和应急程序，则承租人应在上述时间以上述方式向房东提供通常包含在应急计划和应急程序中的信息。

(Vii)根据适用法律，根据《加州法规法典》第66264.70节及以后的第22章，不时向加州卫生服务部提交或要求提交的任何两年一次或其他定期报告的副本。以及与任何危险材料有关的任何修正案。

(Viii)与租客在处所内的运作有关而不时发给租客或由租客持有的任何工业废水排放许可证的副本。

(Ix)承租人以其他方式被要求准备并向任何政府或准政府当局提交的与承租人在房屋内的操作有关的任何其他危险材料或危险材料中包括的任何子类别材料的清单、报告、研究或清单的副本，包括(但不限于)承租人向联邦食品和药物管理局或任何其他监管机构提交的主要与房屋内存在(或不存在)任何“选择试剂”或其他生物危险材料有关的报告，以及存档证明。为免生疑问，本条款不要求承租人向房东食品和药物管理局披露与危险材料或危险材料中包括的任何子类别材料无关的备案文件。

(X)房东不时以书面形式合理要求的任何其他信息，涉及(A)房东监测(在房东合理的酌情决定权下)和执行承租人在本节项下的义务，以及与任何承租方在房屋或建筑群内处理或释放危险材料有关的适用危险材料法律的遵守情况，(B)任何政府当局根据任何危险材料法律或任何其他与承租方在房屋或建筑群内存在或处理危险材料有关的法律进行的任何检查或执法行动，和/或(C)房东准备(在房东合理的酌情决定权下)和执行与租户或任何租户在房屋或建筑群内存在或处理危险材料有关的任何合理规则和程序，包括(但不限于)上述任何应急计划或应急计划。

(Xi)此处使用的“重大变化”是指承租人在使用、存在或处理危险材料方面的任何变化，这些变化将(A)合理地预期会对场所或建筑群产生重大影响，(B)违反任何政府或半政府机构发布的授权承租方在场所或建筑群内、之上或周围处理危险材料的任何现有许可、许可证、注册和其他类似文件的遵守或规定，或(C)导致环境调查问卷中提供的信息在任何重大方面变得不真实或不准确。尽管如此，承租人不需要向房东提供此类文件中包含专有信息的任何部分，这些信息本身并不包含任何危险材料或危险活动。本节的目的不是向业主提供可能损害租户业务的信息，如果这些信息被租户的竞争对手掌握。

(E)弥偿；通知业主。承租人应对以下直接或间接造成的环境损害负责并赔偿、辩护和使房东不受损害：(I)任何承租方在建筑物或建筑群内、上或周围处理危险材料；(Ii)任何承租方违反本节规定的承租人义务或任何危险材料法；或(Iii)任何承租方在建筑物或建筑群内、之上或周围造成任何承租人的污染，包括但不限于任何搬运，清理或修复工作以及必要的材料，以使位于建筑群内或周围的建筑群或任何性质的改善恢复到任何承租方处理场所或建筑群内、上或周围的危险材料之前的状态。如果任何租户在房屋或建筑群的任何其他部分内、上或附近受到污染，租户应立即向房东发出书面通知(无论释放的来源或数量如何)。尽管有上述规定，承租人没有义务报告已控制和清理的常规泄漏，这些泄漏是承租人操作中的意外事件，并且不会对场所和/或综合体造成环境损害。此外，承租人应(A)当承租人了解到任何个人或实体在房屋内、房屋内、房屋之上、房屋附近、房屋周围或附近与任何危险材料有关的任何重大索赔时，应立即通知业主，无论是关于损坏、贡献、成本回收、赔偿、损失或伤害，以及(B)当租客发现房屋内、房屋内、房屋下面或房屋周围发生任何事件或状况时，应立即以书面通知业主，该事件或状况会合理地使房东或业主承担任何责任，或根据任何危险材料法律对房屋或综合体的所有权、占有率、可转让性或使用进行限制。承租人不得就涉及危险材料的任何索赔进行任何法律程序或其他行动、和解、同意法令或其他妥协，除非首先通知房东租客的意图，并允许房东有机会作为一方加入并参与此类程序，如果房东选择这样做，则在任何情况下，房客不得在事先获得房东书面同意的情况下签订任何对房东或房东、房产或建筑群具有约束力的协议。尽管本协议有任何相反规定，本第4(E)节的任何规定不得被解释为要求承租人对截至开工之日存在于房屋内的任何有害物质负责，或因任何承租方的过错而通过空气、水或土壤迁移至该房屋，或由房东、该建筑物、项目或综合体的另一租户或非承租方的任何其他第三方介绍。房东应赔偿、辩护并使租客免受任何及所有费用、责任、要求、索赔、民事或刑事诉讼、诉讼理由、民事或刑事处罚、罚款、损失、留置权、

评估、损害、债务、费用、支出、支出或任何性质的费用(包括但不限于所有清理费用和律师费)，可在任何时间强加给业主或租客，或主张或判给房东或租客：(I)在租户入住之前存在于综合体、建筑物或房产上或之内的有害物质造成的；(Ii)由于业主或业主代表的疏忽或故意不当行为造成的；或(Iii)由房东带入房产的。

(F)政府公告。承租人应立即向房东提供承租人从任何政府当局收到的与承租人或承租方在厂房或建筑群任何其他部分内、上或周围实际、威胁或声称释放危险材料有关的所有通知的副本(无论任何实际、威胁或声称释放的来源或数量如何)，包括但不限于任何联邦、州或地方政府当局或官员就任何承租方在厂房或建筑群任何其他部分内或附近实际、威胁或声称释放危险材料而发出的任何调查、检查、程序、违规通知、责任通知或行动要求。尽管有上述规定，承租人没有义务向房东报告任何常规的、受控制的、与承租人的运营有关的、不会对房屋和建筑群造成环境损害的日常轻微泄漏，如果承租人没有被要求向任何政府当局报告此类泄漏的话。

(G)业主的视察。除(但不限于)业主在租约项下的权利外，承租人应在业主提出合理的事先请求后，允许业主及其顾问以及对房屋或承租人使用该房屋的任何方面具有管辖权的任何政府当局在合理时间(但在任何情况下不得少于两(2)个工作日的通知，并遵守承租人的安全程序，包括但不限于执行有利于承租人的保密协议)进入房屋，以检查承租人在房屋内、房屋上和周围处理有害材料的情况。而业主不会因此而对租客负上任何法律责任，或被视为扰乱租客对处所的使用或管有；但房东应尽合理努力，尽量减少这种进入对租客使用房产的干扰。房东应承担与任何此类检查有关的所有费用(以下第(H)款另有规定的除外)，并应遵守租客在进入房屋期间合理施加的任何安全预防措施。尽管业主有权根据本节规定检查和审查与承租人处理危险材料有关的文件、材料和实际情况，但业主没有义务或义务执行任何此类检查或审查或以任何方式监测与承租人处理危险材料有关的任何文件、材料、物理条件或对任何有害材料法律的遵守情况，且任何第三方不得因本节的规定而依赖房东进行任何此类检查、审查或监控。

(H)业主的监管。房东有权通过房东聘请的顾问，在房东合理地认为租户可能违反本附件E的实质性要求的任何时间，监督租户可能违反本附件E的实质性要求的任何时间：(X)租户一方在租期内从房屋中排放的所有水分和大气排放，(Y)租户遵守与建筑物占用分类有关的要求和限制(包括但不限于租户的有害材料库存水平)，以及(Z)租户遵守本

一节。房东产生的任何此类费用应在房东不时提出书面要求后十五(15)天内由租客向房东报销，并附上合理证明报销费用的证明文件。

(一)打扫卫生。如果房东、租客或任何政府或准政府机构发现租户一方在租期内违反本节规定从房屋中释放任何物质，或者如果房东或租客准备的任何环境报告表明存在任何有害物质，表明承租人根据租约负有拆除或补救义务，或者如果房东发现任何其他违反本节规定的承租人义务的行为，则在收到房东的书面通知后，或在租户获得有关适用排放、排放或违规的实际知识的较早时间，自费的租户应(X)在违反任何环境法的情况下进行释放，停止适用的排放或排放，并补救排放或排放的任何持续影响，直到承租人向房东合理地证明，该适用的排放或排放符合所有危险材料法律和任何其他适用的法规要求，使对排放具有管辖权的适当政府机构满意为止，以及(Y)如果有任何其他违反承租人本节义务的情况，采取房东合理书面要求的纠正措施，以便尽快修复或消除违反规定，并补救违反规定的任何持续影响。在不限制前述规定的情况下，承租人应自费立即遵守根据任何和所有危险材料法实施的所有报告要求，并采取房东合理酌情认为必要的额外调查、补救和纠正措施，以使房产和建筑群得到补救，恢复到放行前的状况。如果在首次发现需要清理或补救的事项后三十(30)天内，承租人未能启动释放的补救措施，或如果承租人此后未能尽力而为地尽快完成清理或补救，则房东有权(但没有义务)在不放弃租约规定的任何其他权利的情况下，实施适用环境报告建议或适用政府当局要求的任何补救措施，并向承租人追回所有费用和费用，作为租金，应在收到书面要求后十五(15)天内支付。在任何清理或补救期间，承租人应继续支付所有租金，并且在任何该等清理或补救期间，承租人无权获得本租约项下到期或累积的任何租金的任何减免、抵销或延期。

(J)环境研究。不迟于期满或任何提前终止期限前三十(30)天，承租人应自费获得并向房东提交一份环境研究报告，由一名专家进行，使房东合理满意，评估任何租户在房屋和建筑群内、上和周围是否存在污染。此类研究应基于对厂房和建筑群周围部分(如果适用)进行的合理和谨慎的测试和调查，测试应不早于到期日期前四十五(45)天进行。如果该环境研究显示，根据承租人根据租约负责的任何危险材料法律需要进行补救，承租人应向业主提交由该专家准备的补救计划，并自费迅速开始并勤奋地完成所需的补救行动。

(K)放射性物质。在不限制本节任何其他适用条款的情况下，如果承租人处理或提议处理房屋内或周围的任何放射性材料，承租人应向房东提供承租人许可证或许可证的副本，以及适用法律要求的或承租人不时采用的与承租人处理该等放射性材料相关的所有辐射防护计划和程序的副本。此外，承租人应遵守业主不时发布的关于在综合体上处理放射性材料的任何和所有规则和程序(例如但不限于，对运往普通垃圾的腐烂废物实施标签污损计划的规则和/或关于在综合体上运输和存储放射性材料的规则)。

(L)移交。在租约到期或终止之前，承租人应(A)完成租约条款所要求的任何补救或清理工作，(B)获得并向房东提交监管政府当局的信函或其他书面决定，确认已根据该政府当局的要求完成任何补救或清理工作，并且不需要采取任何形式的进一步回应行动，以不受限制地使用房产(“封闭函”)。租赁期满或提前终止后，承租人也有义务根据适用的危险材料法关闭承租人或任何承租方使用危险材料所获得的所有许可。

(M)当作暂住占用。尽管租赁有任何其他规定，如果在租赁期满或提前终止之日或之前，承租人未能将承租方处理的所有危险材料从房屋或建筑群中移除，或未能完成任何补救或移除承租人的污染和/或完全补救，符合租赁的要求，并符合所有适用的危险材料法律和任何其他适用的联邦、州和地方法律，承租人处理和/或释放(如果适用)任何此类危险材料，和/或未收到关闭通知书，关闭所有适用的许可证，并获得根据危险材料法律关闭设施所需的任何其他政府批准，则只要此类情况继续存在，承租人应被视为在未经房东同意的情况下继续占用房屋(即使该租期已终止或期满)，并应被要求根据租约继续支付租金和其他费用，直到根据租约的要求以及所有适用的危险材料法律和其他任何其他适用的联邦、州和地方法律完全解决所有该等情况为止。

(N)债务的存续。承租人在本附件E项下的义务应在租约期满或提前终止后继续存在，并在业主将其在房屋中的权益进行任何转让后继续有效。本节的规定以及房东对本条款所包含的任何权利和补救措施的任何行使，不应影响房东根据租约或适用法律就任何环境条件和/或任何有害材料可能享有的任何其他权利和补救措施。业主在任何时间或不时行使或不行使本附件E中授予的任何或全部权利，不得以任何方式向业主施加任何责任，或将租客根据本租约或根据

危险材料法律、环境条件和/或遵守任何适用的联邦、州或地方法律。

附件F

建筑规章制度

下列规章制度适用于该处所、建筑物、停车场及其附属设施：

1.人行道、门道、前厅、大厅、楼梯及其他类似地方不得被租客阻塞，亦不得被任何租客用作进出其各自租用的处所及由建筑物的一个部分通往另一个部分以外的其他用途。

2.水管、固定附着物及用具只可用作设计用途，不得在其内投掷或堆放清扫物、垃圾、碎布或其他不适合的物料。承租人或其代理人、雇员或受邀人误用任何该等固定装置或用具所造成的损失，应由该承租人赔偿。

3.未经业主事先书面同意，不得将标志、广告或告示(在处所外不可见的标志、广告或告示除外)涂上或张贴在建筑物的任何窗、门或其他部分。

4.业主须在每名租客租用的处所内提供所有门锁，费用由租客承担，而未经业主事先书面同意，租客不得在其租用的处所内加装门锁。业主须向每名租客提供合理数目的钥匙，以开启该租客租用的处所，费用由该租客承担，租客不得复制该钥匙。

5.如建筑物为多租户，则将家具或办公设备移入或移出建筑物，或由租客发送或接收任何需要使用升降机或楼梯的笨重物料、商品或物料，或在建筑物入口或大堂内移动，均须在业主的监督下，按业主合理规定的时间及方式进行。每一租户均承担因为该租户提供这项服务而造成的物品损坏及对参与或不参与该等活动的人士或公众(包括业主的设备、财产及人员)造成的一切损坏或伤害的一切风险及责任。

6.业主可订明重量限制及决定保险箱及其他重型设备或物品的位置，而保险箱及其他重型设备或物品在任何情况下均须放置在建筑物内，以便以业主可接受的方式分配重量，包括使用业主所要求的支持装置。凡因安装或移走租客的任何财产而对建筑物造成的损坏，或由租客的财产在建筑物内造成的损坏，均须由该租客承担修葺费用。

7.走廊门如不使用，须保持关闭。不得将任何物品扫入或扔进走廊、大厅、电梯井或楼梯。任何禽鸟或动物(导盲犬除外)不得带进或饲养在租客租用的处所之内、之上或附近。租客出租的处所的任何部分，在任何时间均不得用作或占用作住宿或住宿之用。

8.租客不得在建筑物内制造或容许任何震动或不适当、令人不快或难闻的噪音或气味，或以其他方式干扰其他租客或与他们有业务往来的人。

9.未经业主事先书面同意，租客不得在其出租的土地上操作任何类型的机器(正常办公设备除外)，也不得在建筑物内使用或存放任何易燃或爆炸性液体或物质(典型的办公用品除外)[例如复印机调色剂]依照所有法律使用)。

10.房东对租客租用的物业或公共或公共区域的个人财物、金钱或珠宝的遗失或被盗概不负责，无论该等遗失是在该区域被锁上或未锁上时发生的。

11.除供承租人雇员使用的售货机或自动售货机外，未经业主事先书面许可，不得在任何出租的处所内设置任何类型的自动售货机或自动售货机。

12.承租人不得在处所或建筑物上或其周围进行任何会吸引纠察队、示威者等的活动。

13.所有车辆目前均须领有牌照，操作状况良好，停泊作与租客在处所内经营的业务有关的商业用途，并停泊在指定的泊车位内，每个泊车位一辆。承租人不得在停车区停放不超过全尺寸乘用车或皮卡/运动型多功能车的车辆，除非承租人事先获得房东的书面同意。任何车辆不得以广告牌形式停放在停车区内。任何停放不当的车辆都可能被拖走。承租人、承租人的代理人、雇员、摊贩和顾客未按要求操作或停放车辆的，车辆应被拖走，费用由车主或司机承担。房东可以在车辆上放置一只“靴子”来固定它，并可能收取50美元的费用来拆除“靴子”。承租人应赔偿、扣留并免除房东因拖拽或启动属于承租方的任何车辆而产生的任何责任。房东不负责向第三方强制执行租客的停车权。

14.除非业主或大厦经理陪同，否则租客不得进入大楼的电话室、电机室、机械室或其他服务区。

15.承租人不得允许其员工、受邀者或客人在建筑物内或大堂、通道、走廊、电梯、自动售货室、休息室、楼梯或与大楼内其他租户共有的任何其他区域吸烟。承租人也不得允许其员工、被邀请者或客人出于吸烟的目的在大楼入口处游荡。业主可以，但不应被要求，在建筑物外指定吸烟区。

16.禁止在房产或房产内或附近拉票、拉票或兜售，承租人应合作阻止此类行为。

17.承租人不得以房屋或项目为地址发布招聘临时工的广告，也不得在房屋或项目内的地点向临时工支付工资。

18.承租人不得将拖车和其他超大车辆停放在业主指定用于停放拖车或超大车辆的区域内。

19.除非业主书面同意，否则承租人不得将房屋或项目用作室外储存。禁止在户外存放的物品包括但不限于设备、材料、车辆、露营车、拖车、船只、桶、托盘和垃圾(商业垃圾收集商提供的定期收集的容器除外)。

20.该处所不得用作任何有损声誉或可能招致抗议的用途。

附件G

生效日期确认

, 202__

回复：a(“业主”)与a(“承租人”)之间日期为202_年的租赁协议(“租赁”)。此处使用但未定义的大写术语应按本租赁中赋予它们的含义。

女士们、先生们：

房东和租客协议如下：

1.处所的状况。承租人已根据租约接受对该房产的占有权。租约条款规定业主须作出的任何改善，均已完成，令租客在各方面完全满意。此外，承租人确认该处所适合作准许用途。

2.生效日期。租约的起始日为_年。第二阶段开工日期为202_年。

3.有效期。该期限计划于该期限的_个完整日历月的最后一天到期，日期为203_。

4.联系人。租客在物业内的联络人为：

5.批准。承租人特此批准并确认其在租约项下的义务，并向房东表示并保证其对此没有任何抗辩。此外，承租人进一步确认及批准，于本协议日期，(A)租约状况良好且完全有效，及(B)承租人并无因租约或以任何方式与租约有关或因业主与租客之间的任何其他交易而对业主提出任何索偿、反索偿、抵销或抗辩。

6.约束力；执法性。除经修改外，本租约将继续完全有效，本函件对房东、租客及其各自的继承人和受让人具有约束力。如果本信函的条款与租赁条款之间存在或出现任何不一致之处，应以本信函的条款为准。这封信应受住所所在州的法律管辖。

请在下面的空白处签署这封信，并将已签署的原件退还给我们，以表明您对上述事项的同意。

真诚地

1430港湾Pkwy LLC，特拉华州一家有限责任公司

发信人：

姓名：

标题：

同意并接受：

森蒂生物科学公司，特拉华州的一家公司

发信人：

姓名：

标题：

附件H

危险材料披露证书

[***]

证物一

承租人禁止反言证书的格式

以下签署人是租约(定义如下)下的租户，a为房东，下签人为租客，位于研究与开发大楼的楼层上，通称为，现证明如下：

1.租约由租客与业主于2021年签订的租约正本组成[他的前任的利益]及下列修订或修改(如无，请注明“无”)：

.

上述文件在本文中统称为“租赁”，代表双方之间关于房屋的完整协议。此处使用但未定义的所有大写术语应被赋予本租赁中赋予它们的含义。

2.本租赁完全有效，除上文第1款规定外，未以任何方式修改、补充或修改。

3.租期由年月日起计，年月日届满(不包括任何续期选择权)，租客无权选择购买全部或部分处所或建筑物，亦无权选择终止或取消租契，但租契明文规定者除外。

4.承租人目前占用租约中所述的房产，承租人没有转让、转让或转租该房产的任何部分，也没有与之签订任何许可证或特许协议，但下列情况除外(如果没有，请注明“无”)：

5.基本租金的所有每月分期付款、所有额外租金及估计额外租金的所有每月分期付款已于到期时缴付。目前的基本租金每月分期付款为$。

6.业主履行租约所需的所有条件均已符合，而据租客实际所知，业主并无违约。此外，承租人没有向房东递交任何关于房东在本合同下违约的通知。

7.截至本合同日期，没有现有的抗辩或补偿，或据承租人实际所知，承租人对房东提出的索赔或任何索赔依据，也没有发生任何事件，也不存在任何条件，随着通知的发出或时间的推移，或两者兼而有之，将构成租约项下的违约。

8.除租约规定外，未预付超过30天的租金，也未向房东交付保证金。

9.如果承租人是公司、合伙企业或其他商业实体，代表承租人签署本禁止反言证书的每一名个人在此声明并保证，承租人是正式成立的、有资格在房屋所在州开展业务的现有实体，该承租人有完全的权利和权力签署和交付本禁止反言证书，代表承租人签署的每一人都有权这样做。

10.根据美国或任何州的任何破产法或类似法律，没有针对租户的待决诉讼。

11.除非经业主书面批准，并依照所有适用法律使用，以及在正常使用过程中附带使用，否则签名者未在该房产内使用或储存任何有害物质。

12.本租约下的签字人因任何租户改善工程而应得的所有补偿及津贴已悉数支付。

租户确认本禁止反言证书可交付给业主、业主的抵押权人、准抵押权人或准购买者，以及他们各自的继承人和受让人，并承认业主、业主的抵押权人和/或准抵押权人或准买家在发放贷款垫款或发放新贷款或收购房产时将依赖本证书所载的声明，而业主收到本证书是发放贷款垫款或发放贷款或收购房产的条件。

签立日期为202__。

森蒂生物科学公司，特拉华州的一家公司

发信人：姓名：标题：

附件J

续订选项

如果承租人在租期内的任何时间没有发生违约事件，而本租约中最初指定的承租人(即Senti Biosciences，Inc.)(“原承租人”)在选择时正在占用整个物业，原始承租人只能在不早于当时的租期届满前十二(12)个月或不迟于当时的租期届满前九(9)个月向房东提交关于行使租约的不可撤销的书面通知，续订本租约两(2)个月，每次五(5)年。于该延长租期内，每月应付的基本租金应为该延长租期开始时有关建筑物或综合设施(如适用)内同等质量、大小、实用及位置的空间续期的现行租金(“现行租金”)，而延长租期的长短及租户的信用状况须予考虑。在收到租户续租通知后三十(30)天内，房东应向租户递交关于当前租金的书面通知，并应将基本租金所需的调整(如有)以及所提供的其他条款和条件通知租户。承租人应在收到房东通知后十(10)天内，以书面形式通知房东是否接受或拒绝房东对现行租金的决定。如果承租人及时通知房东，承租人接受房东对现行租金的确定，则在延长租期开始之日或之前，房东和租客应按本租约规定的相同条款签署本租约修正案，但下列条款除外：

(A)基本租金应调整为现行租金税率；

(B)承租人不得再有续约选择权(在第二续约选择权之后)，除非业主在业主全权酌情的情况下以书面明文给予租客；

(C)业主须将处所当时的状况租给租客，而业主不得向租客提供任何津贴(例如搬家津贴、建筑津贴等)或其他租客诱因；及

(D)如适用，承租人应就其有权使用的停车位按延长期间向停车区和/或与大楼相关的任何其他停车区的顾客不时收取的费率(加上所有适用的税项)支付费用。

如果租客未能及时书面通知业主接受或拒绝业主对现行租金的厘定，租客将被视为拒绝业主对现行租金的厘定。

如果租户拒绝(或被视为拒绝)房东对现行租金的确定，房东和租户应真诚合作，在适用的续订期限内就物业的现行租金达成一致。如在租客拒绝(或被视为拒绝)业主对现行租金的厘定之日起三十(30)天内，业主与租客未能就现行租金达成协议(“协商期”)，则现行租金将按下述仲裁程序厘定。

如果(1)本租赁或承租人对物业的占有权终止，(2)承租人转让其在本租赁中的任何权益或转租物业的任何部分，但由于许可转让以外的原因，(3)承租人未能及时行使其在本附件下的选择权，这对于承租人的行使是至关重要的，或(4)房东以其唯一但合理的酌情权确定，自本租赁之日起，承租人的财务状况或信用状况已大幅恶化，则承租人在本附件下的权利应终止。

就本次展览中的所有日期和截止日期而言，时间至关重要。

仲裁程序。

(I)房东和租客在谈判期届满后五(5)个工作日内，应同时用密封信封向对方提交其对适用续期期间房地现行租金的诚意估计(统称为“估计”)。如该等估计的较高者不超过该等估计的较低者的105%，则现行租金应为该两个估计的平均值。如果现行租金不能通过交换估价解决，则在估价交换后十四(14)天内，房东和租客应各自选择一家房地产经纪人，以确定两个估价中哪一个最能反映适用续期期间物业的现行租金。被选中的每一位这样的房地产经纪人应至少有十(10)年的房地产经纪人经验，在阿拉米达地区租赁在类型、位置、空间和质量上与项目相似的空间，并具备当前租金和做法的实际知识。

(Ii)一旦选定，业主和租客的经纪人应真诚地合作，就两个估计值中最能反映物业当时租金的那一个达成一致。经纪人选择的估价对房东和租客都有约束力。如果房东或租客在上述十四(14)天期限内未能指定经纪人，则另一方指定的经纪人应为本合同的唯一经纪人。如果两个经纪人在任命后二十(20)天内不能就两个估算值中的哪一个最能反映当前租金达成一致，则在该二十(20)天期限届满后十四(14)天内，两个经纪人应选择符合上述标准的第三个经纪人。一旦按上述规定选定了第三名经纪人(“仲裁员”)，则仲裁员应在实际可行的情况下尽快在十四(14)天内从两个估计值中选出最能反映现行租金水平的估计值，该决定(及相关估算值)对业主和租客均具有约束力。双方当事人应平均分担仲裁员的费用。然而，业主或租客直接聘用的任何评估师、律师或专家的任何费用，应由聘请该评估师、律师或专家的一方承担。

(Iii)如续期开始日期尚未厘定现行租金，租客应按业主现行租金所载条款及条件缴交基本租金，直至厘定现行租金为止。一经厘定，物业的基本租金须追溯调整至适用的续期开始。如果这种调整导致租户少付基本租金，租户应向房东支付

在确定后三十(30)天内少付的。如果该调整导致租户多付基本租金，房东应将多付的租金计入根据租赁到期的下一期基本租金，并在必要的范围内计入任何后续分期付款，直至该多付的全部金额被计入基本租金。

附件K

优先购买权

(A)概括而言。根据租赁日存在的综合体租户的权利(“高级权利”)，并且仅当Invesco Advisers，Inc.的关联公司(或多个关联公司)同时拥有项目和位于加利福尼亚州阿拉米达港湾公园大道1410号的大楼(“1410号大楼”)时，原始租户仅对整个1410号大楼拥有持续的优先购买权(“优先购买权”)，如果有，应行使优先购买权。如下所述：如果房东有潜在租客(“准租客”)有意租赁整个1410大楼，房东应告知租客(“建议”)房东准备将整个1410大楼租赁给该准租客的条款(如房东对该准租客的建议书作出的书面答复或房东向该准租客提交的书面建议书所记录的)，承租人可根据该条款在建议书发出之日起十(10)天内向房东提供书面行使通知(“行使通知”)，以出租1410大楼。但在下列情况下，承租人无权享有优先购买权，业主无需向承租人提供意见：

(I)在业主以其他方式交付通知时，租契项下已发生失责事件；或

(Ii)该处所或其任何部分是在业主以其他方式交付该意见时转租(租客的相联者除外)；或

(Iii)租客在租契中的权益已在业主以其他方式交付通知的日期前转让(租客的继承人除外)；或

(Iv)租客在业主以其他方式发出通知的日期并未占用全部处所；或

(V)整幢1410号大楼在租期内并非专供租户使用。

(B)条款。1410大楼的租期自意见所述的开始日期起计，而1410大楼随即被视为处所的一部分，但意见所述的所有条款(包括但不限于意见所述的届满日期)须管限租客对1410大楼的租赁，而本租约的条款及条件只在与意见不抵触的范围内适用于1410大楼。承租人应接受1410号楼(包括改进和个性，如有)在承租人接管1410号楼之日或1410号楼期限开始之日(以较早者为准)的状况和竣工配置，除非《建议书》规定业主应在1410号楼进行工程，在这种情况下，业主应在1410号楼进行此类工程。

(C)对优先购买权的限制。除本款其余部分另有规定外，承租人在本合同项下对1410大楼的权利应于下列日期之前终止

(I)承租人未能在上文(A)段所述的十(10)日内行使优先购买权的日期，以及(Ii)如果承租人没有违反上文(A)段所述的一项或多项条件，房东会向承租人提供意见的日期。如果在原承租人拒绝行使优先购买权后一百八十(180)天内，业主仍未将1410大楼出租给展望者，则承租人的优先购买权就未来前景而言将继续有效，但须符合本附件K的条款和条件。此外，尽管有上述规定，如果在原始承租人拒绝行使优先购买权后，房东希望以经济条款(定义见下文)将1410号楼出租给潜在租户，在适用的建议中，房东向原租户提供的经济条款比房东向原租户提供的经济条款优惠15%(15%)以上，房东必须首先向原租户发出通知(“附加建议”)，列出新的经济条款，原租户应在向原租户交付额外建议后十(10)天内按额外建议中规定的条款租赁1410大楼。如果原承租人没有及时接受附加建议的条款来租赁1410大楼，房东应可以自由地按附加建议中规定的经济条款(或任何不超过该条款15%的条款)租赁1410大楼。本文所使用的“经济条款”是指1410号大楼的以下条款按现值计算(使用7%(7%)的年利率)给原始租户或另一方带来的净成本：基本租金费率，由任何具有合理可确定货币价值的租户改善津贴、减租或其他租赁优惠或优惠的金额调整。

(D)1410建筑物修正案。如果租户行使优先购买权，业主应准备一份修正案(“1410号楼修正案”)，将1410号楼按照建议中列出的条款添加到房产中，并反映基本租金、房产的RSF、租户的比例份额和其他适当条款的变化。应(I)在业主收到行使通知后的合理时间内将1410号建筑物修正案的副本发送给承租人，以及(Ii)由承租人签署并在此后十(10)天内退还给业主。

(E)就本展览的所有日期和截止日期而言，时间是至关重要的。

附件L

湿度和霉菌控制说明

由于采取适当的通风和防潮措施将有助于保持租户的舒适感和防止霉菌在房屋内生长，租户同意采用和实施以下指导方针，以避免遮盖过多的水分或霉菌生长：

1.及时向物业经理报告任何涉及水、潮湿条件或霉菌的维护问题，并以防止异常潮湿条件或霉菌生长的方式进行必要的活动。

2.不要阻挡或阻止回流或补充空气进入暖通空调系统。根据物业经理的指示，保持房屋的温度和湿度一致。

3.定期进行清洁活动，特别是在浴室、厨房和清洁空间，以清除霉菌，防止或纠正潮湿的条件。

4.始终保持所有排水口的水。

证据M

批准的信用证格式

编号为_

发行日期：_

开证行：

硅谷银行

塔斯曼大道3003号二楼，

邮件分类HF210，加利福尼亚州圣克拉拉，95054

受益人：

北环3，有限责任公司

C/O景顺房地产

罗斯大道2001号，3400号套房

德克萨斯州达拉斯，邮编75201

注意：南北环路资产管理公司

申请人：

森蒂生物科学公司。

公司大道2号，1楼

加州旧金山，邮编94080

金额：美元、人民币、美元[***]

到期日：*SVB将在此处注明具体发行日期，即此处为1年期发行

到期地点：上述地址的开证行柜台

尊敬的先生/女士：

兹确定我方不可撤销的备用信用证第号。以下单据以您为受益人的_

受益人签署并注明日期的声明如下：

受益人有权根据承租人SENTI Biosciences，Inc.和房东North loop 3，LLC之间的特定研究开发和实验室租赁协议的条款，在本信用证下开立该信用证，该协议经修改、补充或以其他方式修改。签名人在此证明：(I)签名人是业主的授权代表；(Ii)如果根据租约条款，房东被要求发出违约的书面通知并给租客一个补救的机会，房东已根据租约条款向租客发出关于违约的书面通知，且直至信用证开具之日为止，违约仍未得到纠正；(Iii)房东是第由硅谷银行发行的SVBSF_。在此信用证项下开立的金额为_[插入电汇说明(包括受益人的姓名和帐号)].”

允许部分抽签和多次演示。

本信用证应自动延长一年，自当前或每个未来到期日起，除非至少在当前到期日之前六十(60)天，我们通过挂号信或挂号信或隔夜快递服务向您发送通知，通知您本信用证将不会超过当时的到期日。在任何情况下，本信用证不得自动延期至2032年12月31日以后。如果我们发出这种不延期通知，您可以向我们出示您签署并注明日期的声明，声明您已收到硅谷银行关于第#号信用证的不延期通知。_

所有付款要求应在一个工作日向我们的办公室(“银行办公室”)出示所需的文件，并亲手递送隔夜快递服务AT：硅谷银行，3003Tasman Drive，Mail Sort HF210，Santa Clara，CA 95054，在本信用证中使用的“营业日”是指除星期六、星期日或法律授权或要求加利福尼亚州的银行机构关闭的日子以外的任何日子。

传真演示也是允许的。每一份传真应拨打：(408)496-2418或(408)969-6510；并根据同期电话通知：(408)450-5001或(408)654-7176，收件人：全球贸易融资。上述电话通知的缺席不应影响我们履行任何付款要求的义务。

本信用证可以全部转让，但不能一次或多次部分转让，但每次只能转让给作为受让人的一名受益人，并按当时的可用金额转让，前提是此类转让符合当时适用的法律和法规，包括但不限于美国财政部和美国商务部的法规。在转让时，信用证正本和本信用证的所有修改(如有)的正本或副本必须按信用证上注明的我们的地址提交给我们，并附上我们的转让表作为正式签署的证据A。申请人应支付本信用证项下转让金额(最低250.00美元)的百分之一的转让费；但支付该费用不是转让的条件。每一次转让应以(1)我们在信用证背面背书，并将如此背书的信用证正本转发给受让人，或(2)我们向受让人开具替代信用证，其条款和条件与转让的信用证基本相同(在这种情况下，转让的信用证将不再有效)作为证明。

如果本信用证项下开具的任何指示要求通过向您在另一家银行的账户转账的方式付款，我们将仅通过FED电汇向受美国监管的银行支付此类款项，并且我们和/或该其他银行可以依赖此类指示中指定的帐号，即使该帐号标识的个人或实体与预期收款人不同。

本信用证受国际商会第98号出版物《国际备用惯例》的约束。590。

硅谷银行

______________________

授权签名

附件A

转让表

日期：_

致：硅谷银行
3003塔斯曼硬盘			回复：不可撤销备用信用证
加州圣克拉拉，邮编：95054			不是的。_发行人
注意：全球贸易融资			圣克拉拉硅谷银行
备用信用证			信用证金额：_

先生们：

对于收到的价值，下列签署受益人特此不可撤销地转给：

__________________________________________________________________

(受让人姓名或名称)

__________________________________________________________________

(地址)

以下签署的受益人在上述信用证项下提取的所有权利，直至上述转让之日的可用金额为止。

通过这种转让，下列签署受益人在该信用证中的所有权利都转移给了受让人。受让人应享有作为受益人的唯一权利，包括与任何修改有关的唯一权利，无论是增加、延长或其他修改，也无论是现在存在的还是以后进行的。所有修改应直接通知受让人，无需征得下列签署受益人的同意或通知。

现将信用证正本退回，我们要求贵方(1)在信用证背面背书转让，并按惯例将其转给受让人，或(2)按与转让信用证基本相同的条款和条件向受让人开具替代信用证(在这种情况下，转让的信用证将不再有效)。