于二零一五年四月十六日左右，业主与租客就该物业订立标准租赁协议(“租赁”)，该物业俗称为加利福尼亚州森尼维尔水星道501号，约有25,051平方尺可租单位。

2018年4月27日左右，房东和租客签订了转让同意书，房东批准了其中提到的交易。

业主及租客希望根据下列条款及条件修订租约。

独奏会。上面的叙述在此并入，就好像在此完全阐述一样。

延长租赁期。兹将租赁期延长至2027年12月31日(自2023年1月1日起至2027年12月31日止(包括2027年12月31日止))。

基本租金。延长租期内的基本租金为：

原封不动。除第一修正案明确规定外，房东没有义务对房屋进行任何改善，也没有义务向租户提供与第一修正案相关的任何改善津贴。根据本第一修正案的规定，承租人目前占用该房屋，并接受该房屋的当前状况。

扣减租金。房东特此同意免除2023年1月1日至2023年3月31日期间到期的基本租金。除上述基本租金外，租约项下欠业主的任何款项均不得豁免。如果承租人在任何适用的通知和补救期限之后发生租约中定义的金钱违约，则在此之后到期的基本租金不得被免除。基本租金豁免总额不得超过25万1762美元/100美元(251,762.60美元)。

保证金。条件是：(A)在任何适用的通知和补救措施到期后，不存在租客违约事件；以及(B)房东未向租客提供书面违约通知，违约仍未治愈；自2022年12月31日起，保证金应降至11万3241 91/100美元(113,241.91美元)，房东应在2023年1月31日前将房东持有的18万6758 09/100美元(186,758.09美元)的原始保证金的剩余部分返还给租客。如果截至2022年12月31日(B)款规定的条件仍未满足，房东接受房客对该违约的补救措施，且房东接受(A)和(B)款规定的条件，房东接受该补救措施时，承租人有权获得本节规定的保证金的部分退还。

续订选项。修订租约第64条，以规定根据租约第64节所载的所有条款及条件，续期选择权应于延长期限届满及首个延期选择权期限届满时开始生效。

外部区域存储。承租人有权在整个租赁期内在毗邻大楼的外部区域安装和维护一个非永久性室外储物容器(“储物容器”)。存储集装箱的大小、位置和规格需得到业主的合理批准，承租人应在本租约期满或提前终止之前移走存储集装箱，并修复因存储集装箱或其移走而造成的任何损坏。

豁免修复某些内部改建。承租人不应被要求拆除承租人对建筑物内部进行的任何承租人改进(如租约附件F所定义)或承租人在本第一修正案日期之前对建筑物内部进行的任何需征得同意的更改(如租约第13.1节所界定)，也不应要求承租人将建筑物内部恢复到安装该等承租人改善措施之前的状况，且该同意需要进行更改。房东保留房东在租约中拥有的所有其他权利，要求拆除和恢复租户的改善和任何改动。

遵纪守法。本租约第4.2节修订为“承租人应自费迅速遵守所有适用的法律、条例、规则、规例、命令、占用证明书、有条件使用或其他许可证、变更、契诺、条件、限制、地役权、业主工程师或其他顾问的合理建议，以及任何现正生效或以后可能生效的火险保险商、评等局或政府机构的要求，不论这些规定是否反映出在本租约有效期内或本租期的任何部分内，以任何方式与以下各项有关或由以下各项引发的政策上的改变：承租人对房屋的具体用途、承租人的改善和/或任何改建，如果和在任何适用的管理机构要求的范围内。承租人应自费遵守适用于房屋的州和联邦法律、《加州法规》第24章(包括但不限于《2013建筑能效标准》)(《第24章》)的所有无障碍要求，以及所有管理职业安全和健康的联邦、州和地方法律法规(如果任何适用的管理机构要求)；然而，业主(而非租客)应被要求进行与该等要求、法律和法规有关的任何结构改进或外部改进，费用和费用由业主自负，除非该等改进以任何方式与租户的特定用途、租户的改进和/或任何改动有关或由其引发(在这种情况下，如果任何适用的管理机构要求，租户必须进行该等结构改进或外部改进)。根据前一句规定，不属于承租人责任的任何结构改进或外观改进

在任何适用的管理机构要求的范围内，应由房东履行。承租人承认，它将负责遵守当前和未来的法律和法规(如果和在任何适用的管理机构要求的范围内)，即使这种遵守要求承租人对房屋进行重大维修或修改(包括结构修改)，但须遵守前一句话的条款。尽管有上述规定，承租人遵守此类法律的义务不应包括房东根据第66条执行的改进措施的任何遵守义务。承租人不得允许任何令人不快或令人不快的气味、烟雾、灰尘、气体、噪音或震动从房屋散发出来，或采取任何其他行动，构成滋扰、造成危险情况，或会干扰、无理干扰或危及业主。承租人应自费获得在该房屋经营其业务所需的任何许可证或其他政府授权。房东不对任何其他租户或个人未能遵守本节的要求或以其他方式遵守适用的法律和法规承担责任，租户不得因此而免除履行本租约项下的义务。

营业费用修改。房东不得在运营费用中计入下列费用：(A)在任何四十八(48)个月期间，重铺和/或重划停车场的费用超过一次；但上述限制并不限制房东将普通维护和维修费用计入运营费用的权利；此外，如果上述限制不适用于因租户、其员工、代理人、承包商或受邀者不当使用停车场或超出正常和正常使用范围而需要重铺和/或重划停车场的情况；以及(B)每六十(60)个月期间对建筑物外部进行一次以上的重新粉刷；但是，如果需要进行这种重新粉刷是由于建筑物的正常和正常用途以外的用途，则上述限制不适用。

承租人的维修--承租人的义务。本租约第12.1条修改为：“除下文第12.2条另有规定外，承租人应自负费用，保持和保持房屋所有部分处于良好和卫生的状态，迅速进行所有必要的维修和更换，包括但不限于窗户、玻璃和平板玻璃、门、天窗、屋顶膜、任何特殊的商店门面或办公室入口、墙壁和终饰工程、地板和地板覆盖物、供暖和空调系统、基底板、保险杠、板材、密封件、水平和灯光、管道工程和固定装置(包括定期回流测试)、电气系统、照明设施和灯泡、自动喷水灭火系统、警报系统、生命安全系统、火灾探测系统、消灭白蚁和虫害、租户标牌、屋顶覆盖和薄膜，以及定期清除垃圾和杂物。房东有权合理批准承包商承租人对房屋内的屋顶、暖气、通风和空调系统(“暖通空调”)、管道系统、电气系统、自动喷水灭火系统、火灾警报系统或火灾探测系统进行任何维修或维护。未经业主事先书面同意，承租人不得粉刷或以其他方式改变建筑物的外观，业主可酌情给予或拒绝给予或拒绝事先书面同意。承租人不得破坏任何墙壁提供的完整性和支撑力。尽管本条款有任何相反规定，但如果房东合理地确定第12.1节中描述的物品需要更换以代替维修，则房东应更换该物品，其成本应计入运营费用中，但前提是该运营费用已资本化，承租人可随时预付其义务。如果租客没有保持房屋的良好状态和维修，房东在向租户提供书面选择通知后，可以进行任何必要的维修，但没有义务。如果房东进行这样的维修，房东可以向租户收取修缮费用作为额外租金，房客应在房东提出要求后二十(20)天内支付额外租金，外加10%的管理费。

屋顶修理费。尽管租约第12.1条(经本第一修正案修订)另有规定，业主须自行支付成本及开支，而非作为营运开支，(A)根据现有屋顶保修建议及业主以其他合理方式厘定的建议，于2022历年重新密封现有屋顶；及(B)在整个租赁期内维修及保养屋顶的结构元素。除前一句所述外，维修及保养屋面的责任应为本租约所述，包括但不限于包括在营运开支内的任何成本及开支。

知识产权和所有权相关事宜。承租人代表并保证，Orthofix US LLC是特拉华州的有限责任公司Orthofix，Inc.，特拉华州的Orthofix公司(“Orthofix”)是承租人的唯一成员，并且是Orthofix脊柱植入物公司的合并继承人，Orthofix脊柱植入物公司是特拉华州的公司，Blackstone Medical，Inc.，Inc.，马萨诸塞州的公司(“Blackstone”)。承租人声明并保证承租人是所附附件A所列若干注册商标和注册专利(“IP”)的所有者，自生效日期以来，该IP的任何重要部分均未转让或转让给Blackstone、Orthofix、Blackstone或Orthofix的任何母公司、子公司或附属公司，或任何第三方(与融资相关的抵押品转让除外)。如果承租人打算或希望将涵盖承租人业务重要部分的任何IP转让给Blackstone、Orthofix或Blackstone或Orthofix的任何母公司、子公司或附属公司或任何第三方(与融资相关的抵押品转让除外)，承租人应首先促使Orthofix(或具有类似或更好信誉的另一方，经房东批准，同意不得无理扣留或推迟此类批准)，为房东的利益提供租赁担保，作为附件B。该租赁担保应由担保方在知识产权转让之日之前签署并交付。然而，承租人可以在承租人的正常业务过程中许可或取消承租人的任何此类注册商标或注册专利，而无需通知房东，也无需提供租赁担保。承租人未能及时提供本节所要求的已签立租赁担保或通知，即构成本租约的即时违约，除业主对承租人违约所享有的权利和补救措施外，房东还应允许房东有权要求承租人在业主书面通知后将保证金增加到30万美元(300,000.00美元)。

没有提供保险。承租人承认，如果其未能获得或维持本合同所要求的保险，将使房东面临风险，并可能导致房东产生租约未考虑的费用，其程度将非常难以确定。因此，在任何一个月或其部分时间内，租客没有维持所需的保险和/或没有向业主提供所需的活页夹或证明存在所需保险的证书，并且在租客收到房东的通知后持续10个工作日，说明租客的保险范围和/或租客向房东提交的保险活页夹或保险证书据称存在缺陷或遗漏，基本租金应自动增加，而不需要进一步通知租户，增加的金额相当于当时每月基本租金的10%或100美元，两者以较大者为准。双方同意，基本租金的增加是对房东因租户未能维持所需保险而产生的额外风险/费用的公平合理的补偿。在任何情况下，基本租金的增加均不构成对承租人因未能维持此类保险而违约的放弃，不妨碍行使本合同项下授予的任何其他权利和补救措施，也不免除承租人维持租赁中规定的保险的义务。

免除业主的法律责任。现将本租约第20节最后一句修改为：“承租人作为本合同项下向房东支付的对价的重要部分，承担因任何原因(包括房东或房东任何一方的重大疏忽或故意不当行为除外)在本项目内、本项目上或本项目周围造成租客财产或业务受损或人员受伤的一切风险，承租人特此放弃就此向房东各方索赔。”

房东的责任。现将租约第21节第二句修改为：“承租人同意，如果发生此类转让，房东将自动免除此后在本租约项下产生的所有责任；承租人特此同意，自转让之日起，仅由房东受让人履行房东在本租约项下的义务。”

SNDA。本第一修正案生效之日后，房东应立即向持有本项目担保权益的房东当前的抵押权人申请一份符合该抵押权人标准格式的从属、不干扰和委托承租人协议，房东应采取商业上合理的努力，促使该抵押权人签署此类从属、不干扰和委托协议，并交付给承租人；然而，如果房东不能促使抵押权人签署并向租客交付这种从属、互不干扰和委托协议，这既不是本第一修正案生效的条件，也不是房东在本条款下的违约，前提是房东已迅速要求提供该文件，并如本款所述，采取了商业上合理的努力来获得该文件。

屋顶和建筑外部的使用。尽管租约第30节或租约的任何其他部分有任何相反规定，未经承租人事先书面同意，业主不得使用楼顶或建筑物的其他外部部分或外部区域的任何部分作为标牌(承租人标牌、与项目销售或租赁有关的经纪标牌、与项目施工有关的标牌、安保、安全和物业管理标牌，以及适用法律、保险提供商或持有项目担保权益的贷款人要求的标牌或通知)或其他广告展示，不得无理拒绝同意。

删除过时的信用证条款。现将本租约第68条全部删除。

服务犬。尽管租约中有任何相反规定，承租人应被允许携带(或允许其员工携带)非侵略性的、完全驯养的、完全接种过疫苗的服务犬(如《美国残疾人法》标题III和《加州民法典》第54.1(B)(6)(C)(Iii)条所定义)(“租户服务犬”)。租户服务犬必须由要求将租户服务犬带进房屋的人所有。承租人有义务向房东核实该动物是否符合《美国残疾人法》第三章和《加州民法典》第54.1(B)(6)(C)(Iii)条所规定的合格服务犬。房东保留向租户索要租户服务犬健康记录副本的权利，该记录表明该犬健康状况良好，无寄生虫，并已接种/接种疫苗。租户服务犬必须拴在皮带上，处于控制之下，并由其主人随时陪伴。承租人必须遵守与服务动物为残障人士工作或执行任务相关的适用法律和法规。租户服务犬如患病或染上可能威胁任何租客或住客的健康或福祉的疾病(包括但不限于狂犬病、钩端螺旋体病和莱姆病)，则不得带进该处所。承租人不得

允许任何令人不快的与狗有关的气味从该处所发出，在任何情况下，任何租户服务犬不得在该处所过夜。租户服务犬在物业内或附近产生的所有身体排泄物，须迅速移走并弃置在业主指定的垃圾桶内，而受该等废物影响的任何处所区域，均须由租客进行清洁及以其他方式消毒。如果租户服务犬以前曾表现出危险的攻击性行为，则不得允许该租户服务犬进入该房屋。如果房东收到任何其他租户或租户的口头或书面投诉，投诉涉及与房客服务犬的存在有关的健康问题，房东和租客应立即举行会议，真诚地确定适当的缓解措施，以消除此类投诉的原因(缓解措施可能包括但不限于，在房产、暖通空调系统或房产的其他地方安装额外的和/或不同的空气过滤器)，租户应立即采取此类措施，费用或费用自负。欲了解有关合格服务犬的更多信息，请访问https://www.ada.gov/regs2010/service_animal_qa.html.租户服务犬应接受单独培训，以便为包括身体、感官、精神、智力或其他精神残疾在内的残疾人士的利益进行工作或执行任务，包括但不限于最低限度的保护工作、救援工作、拉轮椅或取走掉落的物品。这一定义将不包括1990年《美国残疾人法》未涵盖的动物，包括但不限于“情感支持动物”。

关于无障碍检查的披露。租约第4.3节修改为：“该房屋没有经过认证出入专家(”CASP“)的检查，以确定该房屋是否符合加州民法典第55.51节所规定的所有与建筑相关的无障碍标准。序列号。因此，根据《加州民法典》第1938(E)条，房东在此进一步声明：“认证通道专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。房东有权(但没有义务)从CASP获得报告，如果房东这样做了，并且该报告规定项目符合规定(或任何不符合规定的问题得到纠正)，则在房东和租客之间(无论索赔是由任何第三方提出的，包括承租人或承租人)，该报告在交付给租户时，应认定房东已根据《加州民法典》第55.52条和第55.53条履行了与CASP所涵盖事项相关的任何交付义务(不包括承租人所做的任何改进)。房东和租客同意，如果租户要求或执行CASP对房屋、建筑或项目的检查，则(I)租户应支付此类检查的费用，(Ii)租户应在要求时向房东偿还为纠正违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用；以及(Iii)如果租户委托CASP进行检查，除非房东明确提出书面要求，否则租户(A)不会向房东提供该报告的副本；(B)应对委托进行该等检查所产生的任何及所有后果负责，包括但不限于，实施、管理及进行与处理及/或纠正该等检查所披露的任何违规行为有关的处所、建筑物、项目或外部区域的任何及所有维修、改善及/或改动；及。(C)就任何及所有损失、法律责任、损害赔偿、为业主辩护及使业主免受损害。

任何一方声称房东知道该房屋、建筑、项目或外部区域因此类检查而不符合适用法律的情况下，可能向房东提出的费用和索赔。尽管有前一句(B)款的规定，房东可以选择要求租户实施、管理和/或进行此类维修、改善和/或修改，而不是要求租户进行此类维修、改善和/或修改，并要求租户补偿要求租户实施、管理和/或进行此类维修、改善和/或修改，在这种情况下，租户应在房东提出要求后二十(20)天内偿还与此相关的所有费用和开支。如果承租人委托CASP进行检查，并将其副本交给房东，除非房东明确提出书面要求，否则将是无法治愈的重大违约。

能源消耗报告。房东有权要求承租人在房东提出书面要求后十(10)天内，向房东提供承租人从能源供应商处收到的关于租户在房屋内的能源使用情况的电力、天然气或类似能源供应商(统称“能源供应商”)账单的副本(“能源账单”)。此外，承租人特此授权房东直接从能源供应商那里获得能源账单的副本，租户在此授权每个能源供应商直接向房东提供能源账单和相关使用信息，而无需得到租户的同意。在房东提出要求后十(10)天内，租户应不时签署并向房东提交一份由房东提供的协议，授权能源供应商向房东提供能源账单和其他与租户在房屋内的能源使用有关的信息。

冲突。如果本第一修正案的条款和条件与租赁的条款和条件有冲突，应以本第一修正案的条款和条件为准。经本第一修正案修改后，本租约的条款和条件将继续完全有效。除本修正案另有规定外，本第一修正案中包含的大写术语应与租赁中的大写术语具有相同的含义。承租人特此确认并同意本租约完全有效，据承租人实际所知，房东目前并未在本租约项下违约，且据承租人实际所知，未发生因发出通知或时间流逝或两者兼而有之而导致房东在本租约项下违约的事件。房东在此确认并同意本租约完全有效，据房东实际所知，租客目前并未在本租约中违约，并且，据房东实际所知，未发生因发出通知或时间流逝，或两者兼而有之而导致租客违约的事件。

权威。代表双方执行本第一修正案的人员声明并保证他们有权代表所述各方执行本第一修正案，并且所述各方有权订立本第一修正案。

经纪人。承租人和房东各自声明并向对方保证，除房东经纪人弗兰克·弗里迪奇和承租人经纪人约翰·罗珀、克里斯·谢泼德、马特·泰勒和加勒特·泰勒外，任何人、实体、经纪人或发现者都没有与任何人、实体、经纪人或发现者达成任何交易或达成任何协议，这与本第一修正案的谈判有关，任何其他经纪人、个人或实体无权获得与本第一修正案谈判有关的任何佣金或发现者费用，租户和房东同意赔偿、辩护和保护其他人不受任何索赔的伤害，损害赔偿、费用、费用、律师费或赔偿责任或指控，可由任何该等未具名的经纪、裁判人或其他相类似的一方因作出弥偿的一方的任何交易、行动或协议而申索。

保密协议。承租人承认并同意本第一修正案的条款是保密的，构成房东的专有信息。披露本合同条款可能会对房东就该房产进行其他租赁谈判的能力产生不利影响，并可能损害房东与该房产的其他租户的关系。承租人同意，其及其合伙人、高级管理人员、董事、雇员、经纪人和律师(如果有的话)在未经房东事先书面同意的情况下，不得在自本第一修正案实施之日起一年内向任何其他个人或实体披露本第一修正案的条款和条件，房东可自行决定给予或不披露本第一修正案和租赁的条款和条件，但承租人可披露本第一修正案和租赁的条款和条件(A)根据任何适用法律、法规或法院命令的要求，(B)在涉及房东和租户的任何司法程序中，以及(C)向承租人的律师、会计师、雇员及现有或未来的财务伙伴或贷款人、继承人、受让人或分租人。双方理解并同意，对于租户违反本条款的行为，仅靠损害赔偿是不够的，房东也有权寻求本条款的具体履行，并寻求强制令救济，以防止其违反或继续违反。

对应者。这一第一修正案可以与之相对应地执行。每个副本应被视为正本，所有副本应被视为相同的文书，具有相同的效力，就像本合同的所有各方签署了相同的签字页一样。

交付修订。由房东或房东代理人编制本第一修正案并将其提交给租客，不应被视为房东提出实施本第一修正案。本第一修正案只有在各方完全签署，并且房东已将本第一修正案的完整签署原件交付给租客时，才对房东具有约束力。房东将第一修正案交付给租户并不构成房东诚意协商的协议，房东明确不承担任何诚意协商的法律义务。

通知。修订了租约第1.16节，规定业主和租客的通知地址如下(尽管租约第43节有相反规定)：