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写字楼租赁

本办公室租赁(“租赁”)的日期为以下“基本租赁信息摘要”(“摘要”)第(1)节所述的日期，由摘要第(2)节所述的“房东”和摘要第(3)节所述的“租户”(“租户”)根据本租赁条款第(1)至(30)条的所有条款、契诺、条件和规定订立，所有这些条款、契诺、条件和规定均并入本文。

租赁基本信息摘要

房东和租客于上述日期签署本租约，特此为证。

第一条

房舍、建筑物、项目和公共区域

1.1预置、建筑、项目和公共区域。

1.1.1房舍。房东特此出租给租客，租客特此向房东出租房屋。双方在此同意，物业的租赁是基于并受制于本文所述的条款、契诺和条件，以及租户契诺，作为本租赁遵守和履行其将遵守和履行的每一和所有该等条款、契诺和条件的重要代价，并且本租赁是在履行该等条款、契诺和条件的条件下签订的。承租人应接受房屋和建筑物的现状，除下文第8.6节特别规定外，房东没有义务提供或支付与改善房屋有关的任何改善工程或服务。承租人也承认，除本租约明确规定外，房东或房东的任何代理人均未就房屋、建筑物或项目的状况或上述任何项目是否适合承租人开展业务作出任何陈述或保证。租客接管该处所，即可确证该处所及建筑物当时状况良好，卫生状况良好，并得到维修。尽管如上所述，在构成房屋的每一阶段交付之日，房东应在空置、免费和没有任何租户、分租户或其他占用者的情况下交付该阶段(“交付条件”)，包括但不限于现有租户和现有分租户(该等术语在下文第2.2节中定义)。

1.1.2大楼和项目。房舍是大楼的一部分。该建筑是该项目的一部分。“项目”指(I)建筑物和公共区域，(Ii)建筑物和公共区域所在的土地(通过环境美化、地面停车设施和其他改善而得到改善)，以及(Iii)业主酌情决定在项目之外增加的任何不动产、面积、土地、建筑物或其他改善。

1.1.3公共区域。承租人应享有与项目中其他租户共同使用的非独家权利，并在符合本租约条款第5条所述规则和规定的情况下，不时提供供业主、租客和项目任何其他租户共同使用的项目部分(该等区域连同业主酌情指定的该等项目其他部分，包括指定为某些租户专用或由业主和某些租户共用的某些区域，在此统称为“公用区域”)。公共区域包括但不限于供承租人员工使用的运动设施(“运动设施”)、棒球和足球场、海滨公园和周边步行/自行车试验项目，以及业主可能不时指定、安装或提供给承租人与其他人共同使用的其他部分或额外或不同的设施。公共区域的维护和运营方式应由业主自行决定(但业主应至少将公共区域保持在与本租赁之日一样的良好状态)，公共区域的使用应受业主不时制定的规则、法规和限制的约束；但在本租赁日期后首次影响项目的规则、法规和限制不得对租户拥有、使用或享用允许使用的房产造成重大不利影响，也不得对租户在本租约下的停车权产生重大不利影响。业主保留暂时关闭、更改或增加项目和公共区域要素或更改其位置的权利，前提是业主应尽商业上合理的努力，尽量减少对承租人的业务开展和本租约项下承租人停车权的任何干扰(受下文第28条的限制)。

1.2房屋和建筑物的可出租平方英尺的核实。就本租赁而言，房屋的“可出租平方英尺”应被视为摘要第4.3节所述，建筑物的可出租平方英尺应被视为摘要第4.1节所述，房东和租客特此确认并同意不对其进行重新测量或修改。

1.3体育设施会员资格。在租赁期内，承租人及其员工有权获得若干会员资格，计算方法是乘以分数，分数的分子是当时交付给承租人的所有阶段的总可出租面积，分母是项目内的总可出租面积(但在任何情况下，分母不得大于[***]就此计算而言)，由[***]会员资格应使这些会员有权免费使用运动设施及其所有便利设施；然而，只要承租人承认运营和维护运动设施的成本将包括在运营费用中。未经房东同意，承租人可在其与任何被允许的分租客(该术语在第14.9节中定义)之间转让会员资格，只要该被允许的分租客转租房屋内的空间即可。

第二条

租期

2.1租赁期限。本租赁的条款和规定自本租赁之日起生效。“租赁期”自第一阶段租赁开始之日起算，至租赁期满之日终止，除非本租赁按下文规定提前终止。在每一阶段的租赁开始日期之后，应业主的要求，承租人应签署一份商业合理的通知，确认该阶段的租赁开始日期和租金开始日期、适用于该阶段和已交付给承租人的所有先前阶段的累计基准租金、适用于该阶段的阶段解除期、租赁期满日期以及业主合理要求的任何其他事项。

2.2现有租客和分租客。承租人确认该处所目前是与现有租客(“现有租客”)订立的现有租契(“现有租契”)的标的，而该现有租客已就该处所的部分订立多个分租契(统称为“现有分租契”及其下的分租客，称为“现有分租客”)。现有租约及现有分租契将于2021年12月31日或之前届满。房东应尽商业上合理的努力，促使现有租客和现有分租客在2021年12月31日或之前腾出并将房产交还给房东，但须遵守下文第2.2节和第2.3节以及第2.4节的条款和条件。如果房东因现有租客或任何现有分租客的搁置或房东无法合理控制的任何其他原因而延迟将房产交付给租客，则房东不会因此而对租客承担任何责任，且不影响本租约的有效性或承租人在本租约项下的义务。尽管有上述规定，如影响某一阶段的现有租客及现有分租客于该阶段适用的租约开始日期当日或之前仍未腾出及交出该阶段予业主，则该阶段的租赁开始日期应延展至业主将该阶段交付予租客之日，且不受现有租客及现有分租客影响。

2.3交付第一期。尽管现有租约及影响第一期的现有分租契，第一期目前仍处于空置状态，租户希望在本租约日期后尽快入伙第一期。房东应尽商业上合理的努力，在本租赁之日后尽快终止影响第1期的现有租约和现有分租；但房东没有义务招致与上述相关的任何费用，也没有义务开始或起诉任何针对现有租户和现有分租户的非法扣留行为，除非第2.3节有明确规定。如果房东在2022年1月1日之前将第一阶段交付给租户，且没有现有租户和现有分租户的参与，则第一阶段租赁开始日期应加速为交付之日。

如果第一阶段租赁开始日期在2022年6月30日或之前没有发生(该日期应延长至承租人或其任何代理人、员工、承包商或受邀者造成的任何延误，或不可抗力造成的任何延误(但就本条而言，现有租户或现有分租人未能腾出并交出第一阶段租赁不应被视为不可抗力)，则作为承租人的唯一和排他性补救措施。承租人有权在第一阶段外交付日期后三十(30)天或之前向业主递交书面通知终止本租约(自业主收到通知后三十(30)天起生效)(“承租人解约权”)；然而，如果房东在终止租约的生效日期之前向租户交付第一阶段，并且没有现有租户和现有分租户，则租户终止的选择应被视为无效，本租赁仍应完全有效。

如果业主根据其商业上合理的酌情决定权，决定有必要对现有租客和现有分租客采取任何非法扣留行为，以达到第一阶段的交付条件(“非法扣留行为”)，则房东应就此向租客提供书面通知(“非法扣留行为意向通知”)。承租人应在此后五(5)个工作日内选择放弃承租人解约权，如果承租人未能在该五(5)个工作日内送达该通知，则承租人应被视为已放弃承租人解约权。如果租客选择(或被视为已选择)放弃租客终止权，则房东应开始并努力起诉此类非法扣留行为，租客无权行使租客终止权。如果承租人选择不放弃承租人的终止权，那么房东没有义务开始或起诉任何非法的扣留者行为。

本节的规定仅适用于第一阶段的交付，不适用于其他阶段。

2.4阶段租赁开始日期的触发器。如承租人于该阶段的适用租赁开始日期前将该阶段的全部或部分租约(包括但不限于根据下文第14.9节向任何获准分租客)分租予该阶段，则即使本租契有任何相反规定，受该分租影响的整个阶段的租赁开始日期(即使该分租只针对该阶段的一部分)应被视为自承租人根据该分租约将适用的分租物业交付予该分租客之日起开始(惟给予该分租客的任何提早入伙期限不得被视为提早开始租赁日期)。此外，如承租人于该阶段的适用阶段宽限期届满前将该阶段的全部或部分分租予分租户(包括但不限于根据下文第14.9节向任何获准分租户出租)，则就计算转让溢价(定义见下文第14.3节)而言，自该分租客开始缴交租金之日起至该阶段的适用阶段宽限期届满为止的期间内，该阶段的基本租金应被视为等于适用于该阶段的初始基本租金(即使该等基本租金尚未到期并根据本租约须予支付)。

2.5选择期。

2.5.1选择权。房东特此授予本租约中指定的租户(“原租客”)一(1)个延长租期五(5)年的选择权(“选择权期限”)，该选择权只能通过租客向房东递交书面通知的方式行使，前提是截至该通知交付之日，租客在本租约规定的适用通知和补救期限之后不会违约，且之前不会超过本租赁规定的适用通知和补救期限一次以上。于适当行使该选择权以延长租期后，并假若在业主选择下，于紧接选择权期限前一日，租客在本租约下的违约情况并未超过本租约所规定的适用通知及补救期间，且租客以前的违约情况并未超过本租约所规定的适用通知及补救期间一次以上，则租赁期应获延长，一如其适用于该物业，则租客无权再延长租赁期(但承租人无权延长租赁期)。第2.5节所包含的权利应是原始租户的个人权利，只有在原始租户和/或允许分租户共同占据整个物业至少75%(75%)的情况下，原始租户或任何允许受让人(如下文第14.8节所定义)(但不包括任何其他受让人、转租人或承租人在本租约中的权益的其他受让人)才可行使该权利。

2.5.2可选租金。租户在期权期限内应支付的租金(“期权租金”)应等于公平市场租金(包括额外租金，并考虑适用于此的任何“基准年”或“费用止损”)，包括所有升级，即在期权期限开始时，续期租户将面积、位置和质量与该期权期限相当的非转租、无担保、非股权空间租赁给该房地，期限与该期权期限相同，该可比空间位于项目或项目附近楼龄和质量相当的一流写字楼内(“可比交易”)。只考虑以下优惠：(A)给予该等租户与该等可比较空间有关的租金减免优惠(如有的话)，及(B)在考虑及扣除物业现有改善设施的价值后，就该等可比较空间而提供或将提供的租客改善或津贴，该等价值将根据该等改善设施的楼龄、品质及布局及租户可利用该等改善设施的程度而厘定，而该等改善设施是基于该物业内已有的租户改善措施特别适合租户的事实而厘定的。[***]选择权租金还应包括一项商业上合理的决定，即租户是否必须在选择权期限内为租户的租金义务向业主提供财务担保，如保证金、信用证或担保，如果必须，则在何种程度上。有关厘定应透过检讨当时财务状况及信贷历史相若的租户对租户当时的财务状况及信贷历史的可比交易所施加的财务保证程度(并作出适当调整，以计及租户与该等其他租户当时现有财务状况的差异)而作出。

2.5.3执行选择权。第2.5节所载的选择权应由租客行使，如果有的话，且只能以下列方式行使：(I)租客应在初始租赁期限届满前不超过十七(17)个月或不少于十五(15)个月向业主交付书面通知，不可撤销地行使租客当时租赁的整个物业的选择权；(Ii)业主在收到租户的通知后，应在初始租赁期限届满前不少于十三(13)个月向租客交付通知(“选择权租金通知”)，列出选择权租金；但在期权租金通知发出之日起十五(15)个工作日内，承租人可选择反对期权租金通知中所载的期权租金，在这种情况下，双方应遵循以下第2.5.4节所述的程序并确定期权租金。

2.5.4期权租金的终止。如果承租人及时和适当地反对期权租金，房东和租客应尝试以合理、诚信的努力就期权租金达成一致。如果房东和租客未能在租户及时和

如果各方对期权租金(“外部协议日期”)提出适当的异议，则各方应在外部协议日期后十(10)个工作日内单独确定期权租金，该等决定应根据下文第2.5.4.1至2.5.4.7节的规定提交仲裁。

2.5.4.1业主和租客应各自指定一名仲裁员，其职业为房地产估价师，在截至任命之日的五(5)年内积极参与房屋所在城市的商业物业评估，但业主选择的仲裁员在前三(3)年期间不得为业主或业主的任何关联公司工作或向其提供仲裁或评估服务，由租客选择的仲裁员在前三(3)年期间不得为租户或承租人的关联公司工作或提供仲裁或评估服务。仲裁员的决定应仅限于业主或租客提交的期权租金是否最接近仲裁员确定的实际期权租金的问题，仅考虑本租约第2.5条的要求(即，仲裁员只能选择业主或租户的决定，无权作出折衷决定)。每名此类仲裁员应在外部协议日期后十五(15)个工作日内指定。

2.5.4.2如此指定的两(2)名仲裁员应在最后一名指定的仲裁员任命后十(10)个工作日内商定并指定第三(3)名仲裁员，该仲裁员应符合上文所述的最初两(2)名仲裁员的资格标准。

2.5.4.3三(3)名仲裁员应在任命第三(3)名仲裁员后三十(30)天内就双方是否使用业主或租客提交的选项租金作出决定，并应将此通知业主和租客。

2.5.4.4三(3)名仲裁员中多数人的裁决对房东和租客均有约束力。

2.5.4.5如果房东或租客中的任何一方未能在外部协议日期后十五(15)个工作日内指定仲裁员，则由其中一方指定的仲裁员应作出裁决，并将此决定通知房东和租客，该仲裁员的决定对房东和租客均具有约束力。

2.5.4.6如果两(2)名仲裁员未能就第三(3)名仲裁员达成一致并指定一名仲裁员，或双方均未能指定一名仲裁员，则第三(3)名仲裁员或任何一名仲裁员的任命应被撤销，待裁决的事项应立即根据美国仲裁协会的规定提交仲裁，但须遵守第2.2.5节规定的指示。

2.5.4.7仲裁费用应由双方平均分摊。

第三条

基本租金

自适用的租金开始之日起，租户应在没有事先通知或要求的情况下，向房东或房东的代理人，或房东不时以书面指定的其他地点，以支票形式向房东或房东的代理人支付房租，支票在付款时为美国私人或公共债务的法定货币，按以下规定计算的适用阶段的基本租金(“基本租金”)，在租期内每个日历月的第一天或之前按月平均预付，不得有任何抵销或扣减。如任何租金缴交日期(包括任何租金生效日期)适逢该月的第一天以外的某一天，或如任何缴交租金的期间少于一个月，则自该日历月完结或租赁期结束之日起，任何零碎月份的租金应按日计算，按相当于适用年租金的1/365计算。根据本租赁条款需要进行的所有其他付款或调整，如需要按时间分摊，则应按同样的基准分摊。

基本租金的计算方法如下：

基本租金应根据交付给承租人的阶段内的累计可出租平方英尺计算(以适用的租金开始日期为准)，但任何阶段的基本租金应在符合概要第6.2节和第6.3节的条款和条件的情况下递减。

第四条

额外租金

4.1一般术语。除支付本租约第三条规定的基本租金外，承租人还应支付本租约第4.2.1节和第4.2.2节分别定义的年度“直接费用”中的“承租人份额”。承租人支付的该等款项，连同承租人根据本租约条款须向业主支付的任何及所有其他款项，以下统称为“额外租金”，而基本租金及额外租金在本文中统称为“租金”。根据本条第(4)款应支付的所有额外租金应与基本租金的期间和方式相同。在不限制承租人在租赁期限届满后的其他义务的情况下，承租人支付本条第(4)款规定的额外租金的义务应在租赁期限届满后继续存在。除承租人在直接费用中的份额外，承租人还应向业主支付与承租人在直接费用中的份额相同的额外租金-管理费(无论是由独立管理公司、由业主或由业主的任何关联公司提供)(以下简称管理费)，但对于每个支出年度，管理费不得超过[***]适用费用年度的基本租金。

4.2与额外租金有关的关键术语的定义。如本条第(4)款所用，下列术语应具有以下所述含义：

4.2.1“承租人份额”应指概要第7节中规定的交付给承租人的所有阶段的适用累计金额。

4.2.2“直接费用”指“营业费用”和“税费”。

4.2.3“开支年度”指租赁期的任何部分所属的每个历年，包括租期届满的历年，但业主可在通知租客后，不时将开支年度更改为任何其他连续十二(12)个月的期间，如有任何该等更改，承租人的直接开支份额须按任何该等更改所涉及的任何开支年度公平调整。

4.2.4“营运开支”是指业主在任何开支年度内，因或与项目或其任何部分的拥有权、管理、保养、保安、维修、更换、翻新、恢复或营运有关而支付或累积的所有开支、成本及各种性质的金额。在不限制前述一般性的情况下，运营费用具体包括以下任何和所有费用：(I)供应所有公用事业的成本，运营、修理、更换、维护、翻新和恢复公用事业、电话、机械、卫生、暴雨排水和电梯系统的成本，以及与此相关的维护和服务合同的成本；(Ii)许可证、证书、许可证和检查的成本，以及与可能影响运营支出的任何政府法规竞争的成本，以及与政府规定的交通系统管理计划或类似计划相关的成本；(Iii)由业主合理厘定的与项目有关的所有保险的费用，包括但不限于任何商业上合理的免赔额或与之相关的自保保留额；然而，如果项目因地震而受损，如果业主维持地震保险(或自保此类风险)，且业主因此而应支付的免赔额或自保保证金超过250,000美元。00，则可扣除或自保保留的总金额应按业主根据健全的房地产管理和会计惯例、一贯适用的合理确定的期间内的利率摊销；(Iv)景观美化、重新开垦以及用于项目运营、维修和维护的所有用品、工具、设备和材料的成本，或其任何部分；(V)与为该项目提供服务的停车区有关的费用，以及为方便使用公共交通工具而为该项目提供任何穿梭服务而招致的费用(但承租人须可使用该等穿梭服务)；(6)所有承包商和顾问与项目的管理、运营、维护、更换、翻新、维修和恢复有关的费用和其他费用，包括奖励费、咨询费、律师费和会计费(但不包括与收取租金或项目的销售、租赁或融资有关的法律费用，不包括任何管理费，管理费除外，根据上文第4.1节应支付的管理费除外)；(7)根据任何设备租赁协议支付的款项和任何管理办公空间的公允租金价值；(Viii)在符合以下(F)项的前提下，所有从事项目运营、维护和安全工作的人员的工资、薪金和其他补偿和福利，包括对此征收的税款；(Ix)与任何“基础文件”(该术语在下文第5.2节中定义)有关的费用；(X)项目所有系统和设备及其部件的运营、维修、维护、翻新、更换和恢复；(Xi)公共地方的清洁工、警报、保安和其他服务、更换、翻新、修复和修理墙壁和地板覆盖物、公共区域的天花板瓷砖和固定装置、维修、更换、翻新、修理和恢复路缘和人行道、修理屋顶和屋顶膜和重铺屋顶的费用；。(Xii)在业主合理决定的一段时间内摊销(包括按未摊销成本的利率计算的利息)，用于项目或其任何部分的个人财产的购置费用或租金开支；。(Xiii)与工程项目有关的资本改善或其他费用：(A)合理地旨在节省工程项目或其任何部分的营运或维修，或减少目前或未来的营运开支，或加强工程项目或其占用人的安全或保安；(B)为符合目前或合理预期的保育计划所需；(C)为更换或改装位于公共区域内的非结构项目，以保持公共区域的良好秩序或状况；(D)截至本租约之日未颁布或已颁布但未生效或不适用于项目的任何政府法律或法规所要求的；(E)项目或其任何部分获得或保持美国绿色建筑委员会在能源和环境设计方面的领导力(“LEED”)，或其他适用的认证机构，与业主对项目的可持续性实践有关(因为此类可持续性实践将由业主不时以其唯一和绝对的酌情决定权确定)，或(F)与项目的安全或安保有关的；然而，任何资本支出应在其使用年限(Y)的较短时间内按利息摊销，因为业主应按照一贯适用的健全的房地产管理和会计惯例合理地确定，或(Z)对于上述(A)项下的项目，其回收/回收期应由业主根据一贯适用的健全的房地产管理和会计惯例合理确定；(Xiv)任何联邦、州或地方政府强加给业主的消防和警察保护、垃圾清除、社区服务或不构成下文第4.2.5节所定义的“税费”的其他服务的费用、费用、收费或评估；(Xv)业主合理确定的租户关系计划的费用；(Xvi)业主在租赁开始之日未向项目提供但此后由业主为其审慎管理项目提供的任何额外服务的费用；(Xvii)

《成本与责任法案》(Xviii)项下的评估、收费和费用包括与运动设施有关的成本和费用；以及(Xix)根据下文第7.2.1节的规定，业主维修义务的费用应包括在运营费用中。尽管有上述规定，但就本租赁而言，运营费用不应包括：

(A)费用，包括法律费用、空间规划师费用、广告及推广费用(上文另有规定者除外)，以及与工程项目原来的建造或发展或原来或将来的租赁有关而招致的经纪费用，以及与安装为工程项目内其他租户或占用人所作的租户改善工程而招致的费用，或为项目内其他租户或占用人翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装饰空置空间而招致的费用(但不包括与工程项目的任何公用地方或停车场设施有关的费用)；

(B)除上文第(十一)、(十二)、(十三)和(十四)项所述外，抵押贷款的利息和本金支付以及其他债务费用(如有的话)、罚款和利息；

(C)业主由工程项目的任何租客或占用人，或由任何担保人或任何其他人，或以报废收益，或由承运人或承租人的承运人或任何其他人以保险方式偿还的费用(商业上合理的免赔额或自保的保留额除外，在上述范围内应列为营运开支)，以及任何租客直接与当地公共服务公司订立合同的电费；

(D)任何(1)坏账损失、租金损失或坏账准备金或租金损失准备金，或(2)与公共区域以外的工程项目部分有关的准备金，其数额超过商业上合理的数额；

(E)与组成业主的合伙企业或实体的业务运作有关的成本，因为这些成本有别于项目的运作成本(具体包括但不限于与项目运作有关的会计成本)。与组成业主的合伙企业或实体的业务运营相关的成本包括合伙企业会计和法律事务的成本，与任何抵押权人的诉讼辩护的成本(承租人的诉讼可能存在争议)，出售、辛迪加、融资、抵押或抵押业主在项目中的任何权益的成本，以及与业主与其雇员之间、业主与项目管理层之间、或业主与其他租户或租户之间的任何纠纷有关的成本；

(F)没有将其大部分受雇时间投入项目的任何雇员的工资和福利，除非这些工资和福利按比例反映了运营和管理项目所花费的时间，而不是花费在与运营和管理项目无关的事务上的时间；但在任何情况下，本租约的运营费用都不包括项目经理以上人员的工资和/或福利；

(G)业主就工程项目或其任何部分支付的作为地租的款额，或与任何该等地租相关而招致的费用；

(H)支付给业主或业主的附属公司或关联公司的间接费用和利润增量，用于项目中的服务，但超出符合条件的一流非关联第三方在竞争基础上提供此类服务的成本；

(I)支付给业主经营的商业特许权内的文员、服务员或其他人的任何补偿(具体而言，不包括泊车设施)，但支付给项目内任何门房的任何补偿，须作为营运开支计算；

(J)租赁空调系统、升降机或其他设备所招致的租金及其他有关开支，而该等设备的成本一经购买，即不会作为资本成本从营运开支中扣除，但不包括并非附连于工程项目的用以提供清洁或类似服务的设备，此外，为补救或改善工程项目内的紧急情况而租用或租赁的设备，亦不包括在内；

(K)项目中承租人或任何其他承租人偿还房东的所有物品和服务，或房东有选择地向一个或多个租客(租客除外)提供而不补偿的所有物品和服务；

(L)从本租约其他地方的营运开支中明确扣除的任何成本；

(M)项目管理人员占用的任何办公空间的租金，只要这种办公空间的面积或租金超过大楼附近可比建筑物的管理人员占用的办公空间的面积或公平市场租金价值，并酌情根据适用项目的规模进行调整；

(N)因业主或其代理人、雇员、供应商、承包商或材料或服务提供者的严重疏忽或故意不当行为而产生的费用；

(O)与项目承租人或其他占用人进行谈判或发生纠纷而产生的律师费和其他费用及开支(包括因承租人违反租约条款和条件而产生的费用)，或与项目融资、出售或辛迪加有关的任何律师费；

(P)因房东未能及时支付其在本租约下的任何义务而产生的利息、罚款或其他费用，包括但不限于房东未能及时支付包括在直接费用中的任何项目，除非这种不能及时支付是由于租户在根据本租约到期时未能支付任何租金所致；

(Q)仅标明项目内另一租户的任何标志的费用；

(R)任何慈善或政治捐款；

(S)纠正工程项目任何部分的初步设计或建造的欠妥之处的费用，或纠正建筑物底部、外壳或核心的欠妥之处所引致的欠妥之处的费用；

(T)艺术品，除非政府机构另有要求；

(U)专门针对可租用的建筑物或空间的清洁服务，而不是公共区域；

(V)业主依据业主的任何弥偿义务而招致的费用、债务或其他款额；

(W)(I)在第一阶段租赁开始日期之前，或(Ii)在第一阶段租赁开始日期之后，业主或项目的任何其他租户在项目内部或附近带来、保留或使用有害物质的清理、移除、调查和/或补救所产生的费用；

(X)截至本租约日期不构成工程项目的新的或额外的建筑物或其他额外构筑物的成本；及

(Y)折旧。

如果房东没有向承诺执行该工作或服务的租客提供任何特定的工作或服务(如果由房东执行，其成本将计入运营费用)，则运营费用应被视为增加了相当于房东在此期间合理地发生的额外运营费用的数额，如果房东自费向该租户提供该等工作或服务的话。如果项目在任何费用年度的全部或部分时间内没有至少100%(100%)被占用，业主可选择对该年度的运营费用构成进行适当调整，以确定如果项目100%(100%)被占用时将发生的运营费用的金额；如此确定的金额应被视为该年度的运营费用的金额。

4.2.5税费。

4.2.5.1税费“是指所有联邦、州、县或地方政府征收的各种税、费、收费或其他任何种类和性质的征税，无论是一般、特别、普通还是非常，(包括但不限于房地产税、一般和特别评估、运输税、租赁税或基于租金收入的税收，包括适用于租金收入的毛收入或销售税，除非承租人要求支付，对与项目有关的固定装置、机械、设备、仪器、系统和设备、附属设施、家具和其他个人财产征收的个人财产税，或其任何部分)，因项目或其任何部分的所有权、租赁和运营或与之相关，应在任何支出年度(不考虑该政府或市政当局使用的任何不同的会计年度)支付或累算。

4.2.5.2税费应包括但不限于：(I)对本项目或其任何部分的租金、租赁权或其他收入，或对租赁本项目或其任何部分的业务征收的任何税款；(Ii)除先前包括在不动产税定义内的任何评税、税项、费用、征款或收费以外，或部分或全部取代任何评税、税项、费用、征款或收费，租客及业主承认第13号建议已获加利福尼亚州选民在1978年6月的选举中采纳(“13号建议”)，而政府机构可就消防、街道、人行道及道路维修、垃圾清除及以前免费向物业拥有人或占用人提供的其他政府服务征收评税、税项、费用、征款及收费，及进一步认识到第13号提案降低了政府服务和便利设施的水平和质量，税务支出还应包括任何政府或私人评估，或项目对政府或私人费用分摊协议的贡献，目的是增加或改进政府机构通常提供的服务和便利设施的质量；(Iii)任何可由处所的面积分摊或量度的评税、费用、征款或收费，或根据本条例须缴付的租金，包括但不限于就收取该等租金，或因租客管有、租赁、经营、管理、保养、改建、修葺、使用或占用处所或其任何部分而征收的任何营业税或总入息税或消费税；。(Iv)因这项交易或租客作为其中一方而产生或移转该处所的权益或产业权的任何文件而作出的任何评税、税项、费用、征款或收费；。以及(V)对建筑物征收的所有房地产税和评估，以及对构成项目的土地和改善工程征收的所有房地产税和评估。

4.2.5.3试图抗诉、减少或尽量减少税项开支而产生的任何成本和开支(包括但不限于合理的律师费和顾问费)，应计入发生该等开支的开支年度的税项开支内。退还税项支出，不论何时收到，均应根据退款适用的支出年度退还租户，但在任何情况下，退还给租户的任何该等支出年度的金额不得超过承租人根据本条第(4)条就该支出年度支付的税项支出总额。如果租赁期内或其任何延期期间的任何期间的税费在支付后因任何原因(包括但不限于适用的政府或市政当局的错误或重估)而增加，承租人应应要求向房东支付承租人应承担的任何此类增加的税费。尽管本租约有任何相反规定，只有房东才可提起诉讼以减少税费支出，租户未经房东同意提出任何此类诉讼将构成租户根据本租约违约的事件。尽管如此，房东没有义务提交任何申请或提起任何诉讼，以寻求减少税费。

4.2.5.4尽管第4.2.5节有任何相反规定(除上文第4.2.5.2节所述外)，税费中应排除(I)所有超额利得税、特许经营税、赠与税、股本税、继承税、遗产税、联邦和州所得税，以及适用于房东一般收入或净收入(与项目运营的租金、收入或收入相对)的其他税种，(Ii)包括作为运营费用的任何项目。(Iii)承租人根据本租约第4.5条支付的任何项目；及(Iv)因房东未能及时支付其在本租赁项下的任何义务而产生的利息、罚款或其他费用，包括但不限于房东未能及时向税务机关支付任何税款，除非该等不履行是由于承租人在根据本租赁到期时未能支付任何租金造成的。

4.3直接费用的分配。

4.3.1分配方式。双方承认，该大楼是一个多栋大楼项目的一部分，与该项目相关的费用和支出(即直接费用)应由该大楼的租户和该项目中其他大楼的租户分摊。因此，如上文第4.2节所述，直接费用(包括业务费用和税收

直接费用的一部分应由业主在公平的基础上确定，该部分应分配给建筑物(相对于项目中的任何其他建筑物)，该部分应为本租约的直接费用。分配给建筑物的这部分直接费用应包括完全属于建筑物的所有直接费用和可归因于整个项目的公平部分直接费用。

4.3.2成本池。业主有权根据业主的合理决定权，不时将项目的部分或全部直接费用公平地分配给项目的不同部分或占有者(“成本池”)。该等成本池可包括但不限于项目或项目建筑物的写字楼租户，以及项目或项目建筑物的零售空间租户。每个此类成本池内的直接费用应以公平的方式分配并向该成本池内的租户收取。

4.4额外租金的计算和支付。承租人应按照下文第4.4.1节规定的方式向房东支付相当于承租人的直接费用份额的额外租金。

4.4.1实际直接费用及承租人付款报表。房东应尽力在每个支出年度结束后向租户提供一份报表(“报表”)，其中应说明上一支出年度发生或应计的直接费用，并说明承租人在直接费用中所占的份额。在收到租赁期内开始或结束的每个支出年度的报表后，承租人应在下一期基本租金到期时，全额支付承租人在该支出年度的直接费用份额，减去该术语在下文第4.4.2节定义的费用年度内支付的“估计直接费用”金额(如果有)，如果承租人支付的估计直接费用超过实际承租人在直接费用中的份额，承租人应获得抵免，抵免承租人在本租赁项下下一次到期租金中多付的金额。业主未能及时提交任何支出年度的报表，不影响业主或租客执行本条第(4)款规定的权利。即使租赁期限已满，租客已腾出房产，当本租赁终止的支出年度最终确定租客应承担的直接费用份额时，租户应立即向业主支付直接费用份额，如果租客支付的估计直接费用超过实际承租人应承担的直接费用份额，房东应在三十(30)天内交付应付给租客的多付金额的支票。第4.4.1节的规定在租赁期限期满或提前终止后继续有效。

4.4.2估计直接费用报表。此外，房东应努力在每年4月1日前向租户提供年度费用估算表(“估算表”)，其中应列出房东对当时费用年度的直接费用总额的合理估计(“估计”)以及估计的租客在直接费用中的份额(“估计的直接费用”)。房东未能及时提交任何费用年度的估算表，不应妨碍房东行使其根据第(4)款收取任何估计直接费用的权利，也不得禁止房东在必要的程度上修改之前提交的任何估算表或估计直接费用。此后，在下一期基本租金到期时，承租人应支付当时支出年度估计直接费用的一小部分(减去根据本节最后一句支付的任何金额(4.4.2))。该分数应以本支出年度内已过去的月数为分子，包括付款月份在内，并以十二(12)作为其分母。在提供新的估算表(房东有权随时交付给租客)之前，租户应每月支付相当于房东提交给租客的上一份估算表中所列估计直接费用总额的十二分之一(1/12)的金额，并按月支付基本租金分期付款。

4.5承租人直接负责的税费和其他费用。

4.5.1承租人应负责并应在拖欠前支付对承租人的设备、家具、固定装置和位于房屋内或周围的任何其他个人财产征收的税款。如果对租客的设备、家具、固定附着物和任何其他个人财产征收任何该等税项，或如果业主财产的评估价值因计入该等设备、家具、固定附着物或任何其他个人财产的价值而增加，而业主是根据增加的评税而缴税，则业主有权不论其有效性而缴税，但只有在租客提出适当抗辩时，租客才应应要求向业主退还因评税增加而向业主征收的税款或该等税款的比例(视属何情况而定)。

4.5.2如物业内的租客改善工程，不论是由业主或租客安装及/或支付费用，亦不论是否附贴于不动产上以成为不动产的一部分，则就不动产税而言，其估价高于评估建筑物内其他地方符合业主“建筑标准”的租客改善工程的估价，则向业主或

因该等超额评估估值而产生的财产，应被视为向承租人的个人财产征收的税款，并须受上文第4.2.1节的规定所管限。

4.5.3尽管本合同有任何相反规定，承租人应在拖欠之前支付任何(I)租金或销售税、毛收入税、服务税、转让税或增值税，或本租约的租金或服务的任何其他适用税，或与本租赁有关的任何其他适用税；(Ii)对承租人占有、租赁、运营、管理、维护、改建、维修、使用或占用房产或项目任何部分，包括项目停车设施，以及因任何类型的投票措施而产生的税收或评估，在拖欠之前支付任何(而不是直接费用的一部分)。包括选民或地方机构通过的倡议，或选民批准的州提案；或(Iii)对这笔交易或承租人作为创设或转让该房产的权益或产业权的一方的任何文件所评估的税款。

4.6%的房东记录。如果承租人在收到特定支出年度的报表后不超过九十(90)天提出书面请求，并且如果承租人在本租约规定的适用通知和补救期限之后没有违约，特别是包括但不限于及时支付额外租金(无论是否为本合同拟进行的审计的对象)，房东应向承租人提供承租人可能合理要求的与上述直接费用相关的合理证明文件。房东应在租户提出书面要求后六十(60)天内向租户提供上述文件。在收到承租人的报表后一百八十(180)天内(“审核期”)，如果承租人对报表中所列的直接费用金额有争议，独立的注册会计师(A)是国家或地区认可的注册会计师事务所的成员，并且具有审计写字楼业主财务运营记录的经验，(B)应尚未向租户提供主要会计和/或租赁管理服务，并且在过去三(3)年内不得向租户提供主要会计和/或租赁管理服务，(C)不是以或有费用为基础的(即，租户必须根据注册会计师事务所在执行审计时发生的实际时间和材料来计费)，以及(D)根据租户当时的实际了解，该另一租户对直接费用的审查或审计目前不会向建筑物和/或项目中的另一租户提供会计和/或租约管理服务(应理解，租户没有独立的查询义务来确定当时向该等其他租户提供该等会计和/或租约管理服务的任何一方)。由租客指定并支付的，可在向业主发出合理通知后，在合理时间，在业主公司办公室审计业主关于该报表的记录，前提是(I)租客当时没有拖欠本租约(超出本租约规定的适用通知期和治愈期)，(Ii)租户已支付适用的概算报表和报表项下要求支付的所有金额，以及(Iii)在审计开始之前，租户与其特定注册会计师事务所之间的审计协议副本已交付房东，但承租人可在将该协议中的任何机密或专有信息交付给房东之前对其进行编辑。在这种审计中，承租人和承租人的注册会计师事务所必须事先同意遵守房东关于上述房东记录审计的合理规则和程序，并应签署关于这种审计的商业上合理的保密协议。承租人应尽商业上合理的努力，使任何由承租人的注册会计师事务所(“承租人的会计师”)编制的审计报告在审计期内基本上同时交付给业主和租户。承租人未能在审核期内审核任何报表中所列的直接费用金额，应视为承租人对该报表的批准，此后，承租人放弃审核该报表中所列金额的权利或能力。如果在审计后，承租人仍对直接费用提出异议，则应由房东选择并经承租人合理批准的独立注册会计师(“会计师”)进行审计，以确定适当的金额，费用由承租人承担；但如果会计师的审计证明特定报表中列出的直接费用被夸大了超过[***]，则与该项审计有关的会计师的商业合理费用应由业主支付，租客应报销租户会计师的商业合理费用费用。如果上述审计和审查过程确定承租人在前一段时间内多付了债务，则多付的金额(加上利率利息)应计入承租人随后支付额外租金的分期付款义务中，或者，如果本租约已终止或到期，则在确定多付房款后三十(30)天内以合法资金支付给承租人。如该等结果显示承租人已少付前一期间的债务，则承租人应在确定少付租金后三十(30)日内，向业主支付少付的款额(加上按利率计算的利息)，以及下一期额外租金的分期付款义务，或如本租约已终止或期满，则以合法款项支付。承租人特此承认，承租人唯一有权审核房东的记录和对承租人应支付的直接费用金额提出异议的权利应如第4.6节所述，承租人特此放弃根据适用法律审计该等记录和/或对承租人应支付的直接费用金额提出异议的任何和所有其他权利。

第五条

处所的使用

5.1允许使用。承租人应将房屋仅用于《概要》第8节规定的许可用途，未经房东事先书面同意，承租人不得使用或允许将房舍或项目用于任何其他目的或任何目的，房东可全权酌情扣留。

5.2预留用途。承租人进一步约定并同意，承租人不得将房屋或其任何部分用于任何用途或目的，或违反附件A所列规则和法规的规定，或违反美利坚合众国法律、加利福尼亚州法律、当地市或县管理机构或对项目有管辖权的其他合法当局的条例、法规或要求)，包括但不限于与危险材料或物质有关的任何法律、条例、法规或要求，这些法律、条例、法规或要求由现在或未来有效的适用法律定义，或任何地役权，许可证、运营协议、声明、限制性契诺或针对项目的记录，包括但不限于影响项目的任何契诺、条件和限制、影响项目的任何互惠地役权协议、任何停车许可证以及与影响项目的运输机构达成的任何协议(统称为“基础文件”)。承租人违反规则及规例应被视为本条第5条下的失责行为。承租人不得在物业内或附近作出或容许任何事情以任何方式损害工程项目的声誉或妨碍或干扰建筑物其他租户或住客的权利，或伤害或骚扰他们，或使用或容许物业被用作任何不正当、非法或令人反感的用途，租户亦不得在物业之内、之上或附近造成、维持或准许任何滋扰。承租人应遵守、承租人在租约下的权利和义务以及承租人对处所的使用应服从和从属于现在或以后影响项目的所有记录的地役权、契诺、条件和限制，只要在本租约日期后首先影响项目的任何该等记录的地役权、契诺、条件和限制不会对承租人管有、使用或享用允许使用的处所造成重大不利影响，或对承租人在本租契下的停车权产生重大不利影响。

5.3CC&R。承租人应遵守目前影响项目的所有已记录的契诺、条件、限制和限制，包括但不限于，2000年7月21日记录为加利福尼亚州圣马特奥县正式记录第2000-089122号文件的某些太平洋海岸中心商业计划开发的契诺、条件、限制、地役权和收费声明，经2006年12月7日记录为加利福尼亚州圣马特奥县正式记录的第2006-185322号文件的太平洋海岸中心商业计划开发的某些第一修正案修订。《太平洋海岸中心商业计划开发的契诺、条件、限制、地役权和收费申报的若干第二修正案》于2007年4月11日作为第2007-055324号文件记录在加利福尼亚州圣马特奥县的正式记录中，以及《太平洋海岸中心商业计划开发的契诺、条件、限制、地役权和收费宣言的若干第三修正案》于2014年10月24日作为第2014-097194号文件记录在加利福尼亚州圣马特奥县的正式记录(统称为《现行CC&R》)中。此外，承租人承认，项目可能会受到房东认为合理必要或适宜的任何未来契约、条件、限制和/或对当前CC&R(在任何情况下，称为“未来CC&R”)的修订的约束，承租人同意本租约应受制于和从属于当前CC&R和该等未来CC&R(统称为“CC&R”)，只要在本租赁日期之后首次影响项目的任何未来CC&R不会对承租人的占有造成实质性不利影响，使用或享用该房屋作准许用途，或对承租人在本租约项下的停车权造成重大不利影响。

第六条

服务和公用事业

6.1服务和公用事业。承租人应负责直接与任何适用的公用事业公司或第三方供应商签订合同，在到期时及时支付在租赁期限内直接提供给承租人或由承租人使用的水、气、电、电话、下水道服务、废物收集和任何其他公用事业、材料和服务的所有费用，包括但不限于(I)水表、使用费和/或连接费、转接费或备用费用，以及(Ii)停止服务的罚款。承租人的用电量不得超过本项目的馈线或立管或布线装置的容量。尽管有上述规定，承租人仍有权提升该等容量，费用由承租人自行承担，以配合承租人于租赁期内任何时间使用物业；惟承租人的任何此等提升应根据本租约细则第(8)条的条款及条件进行。任何

因任何原因造成的公用事业中断或停止，包括根据本租约进行的任何维修，以及项目任何区域的任何翻新、重新装修或修复，房东不得对个人或财产的损害或租户业务的中断或损失承担责任，也不得解释为驱逐租户，也不得减免租金的任何部分，也不得免除租户履行本合同的任何契约或协议；但如原因是业主未能遵守或履行业主在本租约下的义务，而该项不履行对租客管有、使用或享用处所作准许用途造成重大不利影响，或对租客根据本租约而享有的停车权造成重大不利影响，则业主须在合理可能的范围内，在接获租客的不履行通知后，立即采取补救行动，而业主在收到通知后，须在可能的范围内，竭尽所能地进行补救，直至补救完毕。

承租人承认，房东未来可能会被要求向某些第三方披露有关承租人能源使用情况的信息，包括但不限于大楼的潜在买家、贷款人和租户(“承租人能源使用情况披露”)。承租人应就任何承租人的能源使用披露与房东进行合理合作。在不限制前述一般性的情况下，承租人应在房东提出要求后十(10)天内，向房东披露房东合理要求的与该租户能源使用披露相关的所有非专有、非机密信息，包括但不限于，该等公用事业的电表在租户名下的用电量或其他公用事业的消耗量、在物业内工作的员工人数、租户在物业内营业的营业时间，以及租户在物业内操作的设备的类型和数量。承租人承认这些信息应在非保密基础上提供，房东可能会向适用的公用事业提供商、加州能源委员会(和其他有管辖权的政府实体)以及房东需要向其披露租户能源使用情况的任何第三方提供这些信息。承租人特此(A)同意所有此类承租人能源使用披露，并且(B)承认房东不需要通知承租人任何承租人能源使用披露。承租人同意，根据下文第10.1节中的定义，任何“房东各方”均不对与任何承租人能源使用披露有关、产生和/或产生的任何和所有损失、成本、损害、费用和责任承担责任，承租人特此免除房东各方的责任。此外，承租人向房东表示，据承租人所知，承租人根据本段向房东提供的任何和所有信息在所有重要方面都应真实无误，承租人承认房东应依赖这些信息。本款条款在本租约期满或提前终止后继续有效。

6.2屋顶。承租人有权安装设备，包括但不限于电缆、电线、屋顶天线和其他与承租人使用建筑物有关的设备(“屋顶设备”)，安装在通道、竖井、立管、跑道、电话柜、服务区以及进出建筑物的公用设施连接和入口中，以满足建筑物内承租人的需要。根据本租约第8条的条款和条件，并遵守所有适用的法律、条例、法规和要求，任何此类安装应由承租人承担全部费用和费用。承租人应将所有此类屋顶设备保持在良好的状态、状况和维修状态，费用由承租人自行承担。承租人安装屋顶设备的方式不应使建筑物内现有的任何屋顶保修无效(如果因承租人安装任何屋顶设备而导致任何此类保修无效，则承租人应赔偿房东，并使其不受业主的损害，只要该等成本或损失可归因于该保修的撤销)。承租人应负责修复因安装任何屋顶设备而对建筑物造成的任何损坏，包括屋顶和屋顶膜，费用和费用由承租人自行承担。在本租约到期或提前终止时，承租人应拆除由承租人或代表承租人安装的任何屋顶设备，并修复因承租人安装或拆除屋顶设备而对屋顶或屋顶膜造成的任何损坏。

6.3电信服务。承租人应直接与一个或多个电信服务提供商安排电话、数据交易、视频和其他电信服务(“电信服务”)，并应独自负责支付该等电信服务的费用。承租人可能希望的所有电信服务连接以及所有电线和光纤的位置应在安装之前首先得到业主的书面批准(此类批准不得无理扣留、调整或延迟)，与此相关的工作应由业主批准的承包商进行(批准不得被无理扣留、限制或延迟)。在向租户发出合理的事先通知后，房东有权在以下情况下暂时中断或关闭此类电信服务：(I)在紧急情况下，(Ii)在与项目的维护、维修或建设相关的必要情况下，但租户应收到合理的事先书面通知，且房东应采取商业上合理的努力，尽量减少对租户业务的任何干扰，或(Iii)由于租户的提供商违反了对房东的任何义务。

第七条

修理

7.1承租人的义务。

7.1.1承租人的维修义务。承租人应在适用的租赁开始日期之后，自负费用和费用，(A)按需维护、维护、修理和更换该阶段及其每个部分，使其保持良好的维护、维修和更换标准，并保持良好的卫生状况；(B)按照所有适用的法律、条例、法规和要求((A)项和(B)项，在此统称为“承租人的维修义务”)维护该阶段，包括但不限于：(1)室内玻璃和窗户；(2)室内和室外门、门框和闭门器；(3)室内照明(包括但不限于灯泡和镇流器)；(4)物业的水管、下水道、排水、电力、消防、电梯、自动扶梯、人命安全及保安系统及设备、现有的暖气、通风及空调(“暖通”)系统，以及所有其他机械、电力及通讯系统及设备(统称为“楼宇系统”)，包括(I)由租户安装或为租户安装的任何专用或辅助建筑系统；及(Ii)所有电气设施及设备，包括照明装置、灯具、风扇及任何排气设备及系统、电机及位于物业之内、之上或附近的所有其他各类及性质的用具及设备；(5)为该处所提供服务的所有通讯系统；。(6)在该处所内、周围或为该处所提供服务的所有租客保安系统；。(7)租客的标牌；及。(8)室内消火墙和隔板(包括油漆和墙面覆盖物)、设备、地面，以及任何卷帘门、坡道和船坞设备。承租人还应负责提供所有消耗品，包括灯泡、纸制品和肥皂，并在房东以书面形式通知租户其不再安排此类监控的范围内，由房东书面批准的监控或保护服务公司监控房产的火灾警报系统(不得无理扣留、调节或拖延)。承租人应享有房东可获得的有关暖通空调系统和设备的所有合同保修的非专有利益。

7.1.2管理标准。房东和租客特此确认，租户的内部设施管理部门(统称为“设施团队”)由训练有素、专业的设施维护、维修和管理人员组成。承租人应使其设施团队在整个租赁期内继续保持与该设施团队在本租赁之日的水平实质上一致的能力和专业水平，并在满足承租人维修义务的合理需要下将该设施团队应用于物业。

7.1.2.1专业管理。承租人应按照业主及其他机构业主和管理公司所遵循的标准(“管理标准”)管理和运营物业，并履行本租约项下的职责，该等机构业主和管理公司在项目内和项目附近管理类似楼龄和质量的办公大楼。

7.1.2.2服务协议。所有建筑系统，包括暖通空调、电梯、主要电气、管道和消防/生命安全系统，应由承租人进行维护、维修和更换：(I)处于商业上合理的一流状态；(Ii)根据与此类建筑系统的任何特定组件相关的任何适用制造商规格；(Iii)根据适用的法律、法规和要求。承租人应与有资质、经验丰富的专业第三方服务公司签订合同，履行本合同项下有关暖通空调系统(应包括但不限于更换过滤器、机械的加油和润滑、部件更换、传动皮带的调整、更换机油和其他预防性维护，包括管道工程的年度维护、内部机组排水管和金属板材的填塞以及插座和通风口的重新填塞)、建筑消防/生命安全系统以及电气和管道系统(每个均为服务合同)的维护、维修和更换义务。承租人应在服务合同生效之日起三十(30)天内将每份服务合同的完整副本交付房东。此外，承租人应根据商业上合理的标准，定期生成和维护与每栋建筑的机械和主要电气系统有关的预防性维护记录，包括生命安全、电梯和中央设备(“预防性维护记录”)。此外，应房东的要求，租户应向房东提交所有现行服务协议的副本和/或预防性维护记录的副本。

7.1.2.3害虫防治；看守义务。承租人还应负责房屋和大楼内的所有虫害控制，以及在房屋和大楼内外的所有清洁和垃圾清除和处置。

7.1.2.4业主履行承租人维修义务的权利。承租人应在履行影响基地建筑的承租人维修义务(如下文第8.2节所述)前至少三十(30)天以书面形式通知业主(《基地建筑施工通知》)。房东在收到租客的通知后，根据下文第7.1.2.5节的规定，有权(I)在收到租客通知后三十(30)天内向租户递交选择通知，以履行租客的维修义务，租户应向房东支付维修费用(包括房东的合理监管费[***])在收到发票后三十(30)天内，或(Ii)要求承租人履行承租人的维修义务，费用和费用由承租人自行承担；但本合同中的任何规定均不限制房东的维修义务。如果承租人未能在房东合理确定的合理时间内履行承租人的维修义务(包括但不限于影响基地建筑的任何承租人的修缮义务)，则房东可以但不需要在向租户交付这种选择的通知后，要求承租人承担承租人的修缮义务，租户应向房东支付维修费用(包括房东的合理监管费[***])在收到发票后三十(30)天内。

7.1.2.5某些建筑系统的更换。如果《基础建筑工程通知》发现，在第一阶段租赁开始之日，物业内存在的任何建筑系统(且不是由承租人安装或为承租人安装的)需要更换，或者如果承租人需要根据在本租赁日期后首次就物业颁布或生效的适用法律更换任何现有建筑系统(且此类更换要求不是由任何阶段工程、任何改建、将建筑物用作一般办公用途以外的其他用途、下文第24条所述的“CASP”检查，或承租人或其任何代理人的疏忽或故意不当行为)，员工、承包商、分租户或被邀请者)，并且如果承租人没有违反本租约中规定的与该建筑系统有关的任何义务(包括但不限于维护适用的服务合同)，则在收到承租人的书面通知(基地建筑施工通知可能构成该书面通知)后，房东应立即开始进行更换，并努力完成，费用和费用由房东自负；然而，该等重置成本须按业主根据稳健的房地产管理及会计实务合理厘定的利率于其使用年限内摊销，并须一致适用，而承租人须按每月平均分期向业主支付摊销金额作为额外租金，并须与本租赁项下的基本租金同时及以相同方式支付。如果本租赁因房东违约、意外事故或谴责以外的任何原因终止，则承租人应立即有义务向房东一次性支付剩余的每月摊销分期付款，如果没有如此终止，该分期付款应归因于租赁期的剩余部分。

7.1.3满足要求。

7.1.3.1维护会议。应业主或租客的书面要求(“MM请求”)，双方应安排在双方合理和方便的时间和地点，就本租约项下双方需要进行的维护、维修和其他工作的状况进行会面和协商(每次，一次维护会)；但在任何情况下，房东或租客在租赁期限内的任何一个日历季度内均不需要参加一次以上的维护会，除非因紧急情况或事件而需要召开此类维护会。

7.1.3.2 M&R报告。在任何此类维护会议期间和之前，如果请求方的MM请求包括对维护和维修报告、文件和备份材料的请求，响应方应迅速交付与本租赁项下要求该方执行的维护、维修和其他工作有关的任何维护和维修报告、文件和备份材料，只要这些维护和维修报告是由其设施团队(统称为M&R报告)定期和习惯地生成和维护并由其拥有的；但条件是，答辩方也可就请求方所保存的此类M&R报告迅速提出书面请求，在这种情况下，此类请求也应在相应的维护会议之前得到满足。

7.1.3.3书籍和记录。承租人应保存与承租人管理和运营有关的所有资金的完整、详细和准确的记录、账簿和账目(承租人内部的工资支付除外)，包括所有M&R报告。承租人同意将上述所有文件(统称为“图书和记录”)保存在安全、可用的位置，并与与房屋无关的任何记录分开。承租人不得处置任何此类账簿或记录，直至其至少三(3)岁。

7.1.4承租人的风险管理义务。承租人应迅速调查并及时向房东报告租户所知的所有据称的事故和/或租户所知的与房屋有关的所有损害索赔，包括对房屋的任何损坏或破坏。房东和

承租人应立即通知对方任何威胁或悬而未决的谴责、重新分区或其他涉及房屋的政府命令、诉讼或诉讼。

7.1.5房屋管理终止时承租人的责任。当本租约到期或因任何原因提前终止时，承租人应立即将下列物品交付给房东或房东的指定代理人(除非任何此类物品已交付给房东)。

7.1.5.1最近一个完整历年的预防性维护记录的副本。

7.1.5.2最近一个完整日历年和其后任何部分日历年的账簿和记录副本。

7.1.5.3承租人拥有的与改善房屋和承租人维护的任何建筑系统有关的任何第三方担保、担保和操作手册(在合理可接受的情况下)。

7.1.5.4所有与电话柜、清洁室、电气柜、储藏室、储物区、屋顶接入点以及所有其他承租人有限制进入的区域有关的钥匙。

7.1.5.5证明承租人根据本租约第15.3节的条款及条件，已按照本条款第7条及第23及24条的条款及条件，维持须由承租人维修的建筑物及处所的部分。

承租人交付前述条款的义务在租赁期满或提前终止后继续有效。

7.2业主的义务。

7.2.1业主维修义务。在符合本合同第11条和第13条的规定的情况下，业主同意按要求进行保养、维修和更换，并保持良好的状态(但至少与本租赁之日的状况一样好)(“业主维修义务”)(A)由业主自负费用和费用，只维修屋顶的结构部分(特别不包括屋顶膜或覆盖物)和建筑物的基础，以及(B)作为运营费用的一部分，(I)外部玻璃和窗户(包括天窗)，(Ii)建筑物屋顶的非结构部分，包括屋顶隔膜(包括但不限于任何第三方服务合同下的屋顶维护、维修和更换所产生的所有费用)，以及(Iii)承重和外墙的例行维护，包括但不限于该等墙壁的任何油漆、密封、修补和防水。尽管本节7.2.1中有任何相反的规定，但因租客或通过租客索赔的其他人的疏忽或故意不当行为而对业主根据7.2.1节要求维修的建筑物部分的任何损坏，应由业主修复，租客应向业主支付费用，包括业主参与此类维修和更换所产生的任何实际自付费用或费用，以及业主的合理监管费[***]，在收到发票后三十(30)天内。在符合本协议其他条款和条件(包括但不限于本协议第27条)的情况下，房东可以(但不应被要求)在事先通知租客的情况下进入房产，对房产或位于房产内的任何设备进行房东希望或认为必要的维修、改建、改善或增加，或政府或准政府当局或法院命令或法令要求房东这样做。在上述情况下，房东应尽商业上合理的努力，尽量减少对租户业务的任何干扰。

7.3怀弗。承租人特此放弃1932年第1932节第1款以及《加州民法典》1941年和1942年节，或现在或今后生效的任何类似法律、法规或条例下的任何和所有权利和利益。

第八条

增加和改建

8.1业主同意改建。承租人未事先取得书面许可，不得对处所、建筑物或与处所或建筑物有关的任何机械、管道或暖通空调设施或系统(统称为“改动”)进行任何改善、改动、增加或更改。

业主同意此类更改，租户应在更改开始前不少于三十(30)天请求同意，同意应在书面请求后三十(30)天内批准或拒绝，业主不得无理拒绝、附加条件或拖延，但业主应被视为合理地拒绝同意任何对基地建筑造成不利影响或从建筑物外部可见的更改(“重大更改”)。尽管有上述规定，租户应被允许在向房东发出十(10)个工作日的通知后进行更改(包括移除和重新安排更改)，但未经房东事先同意，这些更改(A)不是重大更改，(Ii)不需要建筑许可证，以及(Iii)合理估计(连同根据本判决在通知之日结束的12个月期间未经房东同意进行的任何其他更改)成本低于$[***](“准许更改”)。承租人可在根据第8条要求房东同意任何变更时，或在任何允许的变更开始之前，要求房东表明房东是否应要求租户在租赁期限结束时拆除此类变更(房东不回应该请求应被视为房东选择要求拆除)。如果业主对此要求作出回应，并以书面形式表示在租赁期限结束时不需要移除任何此类变更，则此类变更在本文中称为“不可拆卸变更”。本合同所称变更应明确包括在建筑物停车区内(如下文第28条所述)安装一个或多个电动汽车快速充电站。

8.2施工图。作为同意对房屋或其周围进行任何和所有改动或维修的条件，房东可在其合理的酌情决定权下提出业主认为合适的要求，包括但不限于要求租户仅为此目的使用由租客从房东提供并批准的名单中挑选的承包商、分包商、材料、机械师和材料工人，以及应房东的要求，租户应在租约期满或任何提前终止时，由租户承担费用，移除这些变更。房东还可以要求，作为同意任何变更的条件，承租人在与此类变更相关的情况下聘用的任何建筑师必须是下面第24条中定义的“CASP”，并且在完成此类变更后，该建筑师应根据加州民法典第55.53节的规定，证明该场所符合所有适用的与建筑相关的无障碍标准。承租人应按照任何和所有适用的联邦、州、县或市政法律、法规，并根据建筑物所在城市颁发的有效建筑许可证，以良好和熟练的方式进行此类改造和维修；但在开始施工任何改造之前，承租人应与业主会面，讨论业主的设计参数和法规遵从性问题。如果承租人对房屋进行了任何改动，需要或引起政府要求对下面定义的“基地建筑”进行更改，则房东应由租户自费对基地建筑进行此类改动。“基地建筑”应包括建筑的结构部分、建筑基础、公共卫生间、电梯、出口楼梯间和建筑系统。承租人在进行任何该等改建工程时，应以不妨碍任何其他承租人进入工程项目或其任何部分的方式进行工程，并不得妨碍业主或其他承租人在工程项目中的业务。承租人不得使用(房东通知后应停止使用)承包商、服务、工人、劳动力、材料或设备，因为房东合理判断，这会扰乱在大楼或公共区域内或周围从事其他工作、劳动或服务的劳动力或行业的劳动关系。除承租人根据本租赁条款第9条承担的义务外，在完成任何改建后，承租人同意根据《加州民法典》第8182条或任何后续法规，在大楼所在县的记录员办公室记录竣工通知，并在记录后向房东提供一份副本，承租人应向项目施工经理提交一份可复制的改建竣工图纸以及任何政府机构发布的与改建相关的所有许可证、批准和其他文件。

8.3改进的报酬。如果承租人直接向承包商付款，承租人应(I)遵守业主关于最终释放留置权的要求，以及与承租人向承包商支付工作费用相关的豁免，以及(Ii)签署业主标准的商业合理的承包商规章制度，前提是，对于任何变更，房东应同时向租户提供此类规章制度，并书面同意进行此类变更或在此之前。无论租客是否直接向房东订购任何工程，租客应向房东支付相当于房东当时的标准费用的金额，以补偿房东与任何改建([***]受制于下文关于阶段工程的第8.6节(“监理费”)。此外，承租人应补偿房东合理的、实际的、自付的费用，以及与房东审查任何变更相关的实际费用。根据业主的选择，在任何改建工程开始施工之前，承租人应向业主提供合理的预期费用，业主应在施工期间根据业主标准、商业上合理的支付程序支付该费用。

8.4建筑保险。除本租赁条款第10条的要求外，如果承租人进行任何变更，在该等变更开始之前，承租人应向房东提供证据，证明承租人为该等变更的施工投保了业主合理批准的“建筑商一切险”保险，以及业主合理要求的其他保险，但应理解并同意，所有该等变更应在完成后立即由承租人根据本租赁条款第10条投保。此外，业主可在其商业上合理的酌情决定权下，要求承租人获得留置权和完工保证金或某种令房东满意的替代担保形式，金额足以确保该等变更的无留置权完成，并将业主指定为共同债权人，但不需要与本阶段工程相关的担保或担保。

8.5房东的财产。在物业内或其周围不时安装或放置的所有改建、改善、固定装置、设备及/或附属设施，均须由租客自行承担费用，除非下文另有明文规定，否则均为业主的财产。尽管有上述规定，且业主未发出任何相反的书面通知，在租赁期限结束或本租赁提前终止之前，承租人应自费拆除任何由承租人或为承租人进行的非常规和常规办公室改善的改建和/或改善和/或系统和设备(不包括任何不可拆卸的改建)，并应修复因此而对房屋和建筑物造成的任何损坏，并将受影响的部分归还给房东合理确定的改善状况的建筑标准租户；但业主可在租期结束前向租客发出书面通知，通知租客部分或全部该等改动及/或改善及/或系统及设备仍保留在物业内，在此情况下，租客并无义务或权利将其移走。如果租客未能完成拆除和/或修复因拆除任何该等改建和/或改善和/或系统和设备而造成的损坏，并将受影响的部分归还给业主合理确定的经改善的建筑标准租户，(I)业主可以这样做，租户应偿还业主为此产生的实际自付费用，外加业主的合理监管费([***])，及(Ii)承租人应被视为留任，直至搬迁及修复完成为止(因此，本租约第16条的条款在该期间适用)。承租人特此保护、维护、赔偿房东，使其免受任何与安装、安置、拆除或融资任何此类改建、改善、固定装置和/或设备有关的责任、费用、义务、费用或留置权索赔，承租人的义务应在本租约到期或提前终止后继续存在。承租人可随时和不时地将其任何财产从房屋中移走，包括行业固定装置和可移动的家具、库存和未连接到建筑物上的设备，前提是承租人必须及时修复因此而造成的所有损坏。

8.6租户改善津贴。自某一阶段的适用租赁开始日期起，承租人可根据并受本条第8条的条款及条件(视情况而定，称为“阶段工程”)在该阶段进行租户改善工程。就本租赁的所有目的而言，本阶段工程应被视为“变更”。即使本租约有任何相反规定，承租人仍有权获得适用阶段工程的实际自付费用的承租人改善津贴(如适用，“承租人改善津贴”)。承租人改善津贴只能由承租人用于支付适用阶段工程的硬成本、与适用阶段工程相关的建筑、工程和许可费用，以及上文第8.3节就适用阶段工程向业主支付的所有费用([***])。在任何情况下，租户改善津贴不得用于支付与租户搬家费用相关的任何费用、任何家具、固定装置、设备或任何其他个人财产项目，或与将处所任何部分分租相关的任何费用。如果承租人在本租赁条款下没有违约(超出任何适用的通知和补救期限)，房东应在下列日期(“支付期限”)之前偿还承租人允许的费用(不超过适用的承租人改善津贴)：(I)项目工程师或建筑师出具的竣工证明证明的适用阶段工程完成后四十五(45)天；(Ii)房东收到承租人的相关费用发票，以及证明此类费用的发票、收据和单据，以及承租人支付承租人所有此类费用的证据，(Iii)业主收到业主可接受的所有在适用阶段工作的承包商和分包商提供的最终无条件留置权豁免，(Iv)业主收到适用管理当局批准的适用阶段工程所需程度的最终许可副本，以及(V)业主收到根据本条款第8条要求的适用阶段工程所需的所有文件。在任何情况下，付款截止日期不得早于适用的租金开始日期。房东没有义务为任何超出适用租户改善津贴的阶段工程支付费用，租户在完成适用阶段工程后无权获得适用租户改善津贴中任何未使用的部分，除非下文明确规定。适用的租户改善津贴只在适用的租金开始日期至其后十八(18)个月的日期(如适用，“津贴截止日期”)期间供租户使用，如租客未能完成适用的阶段工程，并在津贴截止日期前满足所有其他条件，租户将放弃使用适用的租户改善津贴中任何未使用部分的权利。尽管有上述规定，如果有

适用的租户改善津贴的任何未使用部分在适用的阶段工程完成后仍未使用，且该等剩余部分的适用津贴截止日期尚未发生，则该等剩余部分可适用于根据本租约的条款及条件交付给承租人的下一阶段。此外，如承租人已使用前一阶段任何阶段工程的所有承租人改善津贴，而该阶段工程的总成本超过适用的承租人改善津贴(“超额前期工程费用”)，则承租人亦可使用任何较后阶段的承租人改善津贴支付额外的前期工程费用。

第九条

反对留置权的契约

承租人应使项目和房产不受因承租人或代表承租人所进行的工作、所提供的材料或承担的义务而产生的任何留置权或产权负担，并应保护、辩护、赔偿和使房东不受由此产生或与之相关的任何索赔、责任、判决或费用(包括但不限于合理的律师费和费用)的伤害。承租人应在房屋开始施工前至少十(10)个工作日(或根据适用法律可能需要的额外时间)通知业主，让业主有机会张贴和记录适当的不负责任通知。承租人应在房东通知后十(10)个工作日内以抵押或其他方式解除任何此类留置权或产权负担，如果房客不这样做，房东可支付解除此类留置权或产权负担所需的金额，而不负责调查其有效性。如此支付的金额应被视为本租约项下应按要求支付的额外租金，但不限于业主根据本租约可获得的其他补救措施。本租约中包含的任何内容不得授权承租人做出任何行为，使业主对建筑物或处所的所有权受到任何留置权或产权负担的影响，无论是通过法律的实施还是明示或默示合同的要求。任何与上述工程有关的对建筑物或处所的留置权或产权负担的申索，或与并非由业主进行或并非应业主要求进行的处所有关的申索，均属无效，或业主可选择只以租客在处所的权益为抵押，并在各方面从属于业主对工程项目、建筑物及处所的所有权。

第十条

保险

10.1赔偿和豁免。承租人特此承担因任何原因(包括但不限于因在建筑物内、建筑物上或建筑物周围滑倒和跌倒而造成的任何人身伤害)的财产损失或人员受伤的所有风险，并同意房东、其合伙人、次合伙人及其各自的高级人员、代理人、佣人、雇员和独立承包商(统称为“房东各方”)不对租户或通过租户索赔的其他人对人身或财产造成的任何损害或因其失去使用而造成的任何损害承担责任，并在此免除任何责任。承租人还承担所有风险，并同意业主和业主各方不对因未经CASP检查房产而遭受的任何和所有损失、成本、损害、费用和责任(包括但不限于法院费用和合理的律师费)承担任何责任。承租人应赔偿、辩护、保护房东各方，使其免受与物业之内、之上或周围的任何原因(包括但不限于滑倒)、承租人或通过承租人或在承租人之下索赔的任何人、承租人、代理人、佣人、雇员、受邀者、客人或被许可人(统称“承租人”)有关或引起的任何和所有损失、费用、损害、费用和责任(包括但不限于法庭费用和合理的律师费)、在租赁期限届满之前、期间或之后，对项目或关于项目的任何违反本租赁条款的行为，但上述赔偿条款不适用于房东或房东各方的疏忽或故意不当行为。承租人特此承认并同意，第10.1节规定的承租人赔偿义务应包括与未经CASP检查的房产有关或因此而产生的任何和所有索赔。如果房东在任何与租客占用房产有关或因租客占用房产而引起的针对租户的诉讼中被列为被告，租户应向房东支付在该诉讼中发生的费用和开支，包括但不限于其实际的专业费用，如合理的评估师费用、会计师费用和律师费。第10.1节的规定在本租约期满或更早终止时继续有效，涉及在本租约期满或终止之前发生的任何事件所产生的任何索赔或责任。

10.2房东保险。房东应承保基地大楼的“一切险”财产保险。该保险应包括全部重置成本，并应包括房东不时合理决定的公司投保的保险，以及按其他条款和条件投保的保险。在房东的选择下(房东有唯一和绝对的酌情权)，该保险可包括下列风险：

地震、恐怖主义和/或洪水破坏。房东还应投保商业上合理的商业一般责任保险，以及房东可能不时合理确定的其他保险。房东可选择自行承保上述一项或多项保险。

10.3Tenant‘s保险。承租人应按下列金额维持下列保险。

10.3.1商业一般责任保险承保被保险人因承租人的经营活动而对人身伤害、人身伤害和财产损失(包括损失使用)提出的索赔，以及合同责任(承租人履行其赔偿协议)，包括承租人履行本租约的保险条款和承租人履行本租约第10.1节规定的赔偿协议的广泛形式背书，责任限额不低于：

10.3.1.1

10.3.2“一切险”财产保险承保(I)由承租人安装、为承租人安装或由承租人承担费用的物业上的所有办公家具、商业及贸易固定装置、办公设备、独立橱柜、可移动隔板、商品及承租人财产的所有其他项目；(Ii)于适用租约开始日期某一阶段存在的任何改善(不包括基地大楼)(“原来的改善”)；及(Iii)为承租人或代表承租人而对物业进行的所有其他改善、改动及增建。此类保险应为新保险的全部重置成本(受合理的免赔额限制)，不扣除承保物品的折旧，金额应符合保险单的任何共同保险条款，并应包括火灾或其他危险造成的损害或其他损失，包括但不限于破坏和恶意破坏、盗窃、任何类型的水损害，包括洒水器泄漏、管道破裂或堵塞、爆炸，并提供为期一年的业务中断保险。

10.3.3根据所有适用的州和地方法规规定的工人补偿；以及雇主的责任，每次发生的限额为1,000,000美元。

10.3.4业务中断、收入损失及额外开支保险，金额足以支付租客开支及由审慎的租客通常承保的危险所引致的收入损失，或可归因于因该等危险而阻止进入物业所致的收入损失。

10.4政策形式。本租约要求承租人投保的最低保单限额，在任何情况下均不限制承租人在本租约项下的责任。此类保险应(I)将房东和房东指定的任何其他方指定为额外的被保险人，包括房东的管理代理人(如果有)；(Ii)明确承保租户在本租约项下承担的责任，包括但不限于本租约第10.1节规定的租户义务；(Iii)由保险公司出具评级不低于Best‘s Insurance Guide中的A-X或房东可以接受并获准在加利福尼亚州经营的保险公司的保险；(Iv)应是所有索赔的主要保险，并规定房东承保的任何保险是超额的，对租客的任何保险要求没有贡献；(V)形式和内容应为房东合理接受；及(Vi)除非提前三十(30)天书面通知房东和房东的任何抵押权人，否则不得取消或更改保险范围。承租人应在租赁开始日或之前，至少在租赁到期日前三十(30)天，向业主交付该等保单、保单或证书(租户未能在租赁开始日或该日之前交付任何该等保单、保单或证书，不会影响或以任何方式影响承租人在本租赁项下支付租金的义务)。如果承租人未能购买此类保险，或未能交付此类保单或证书，房东可自行选择代为购买此类保单，其费用应在向租户交付账单后五(5)天内支付给房东。

10.5代位权。房东和租客打算在上述规定的范围内由合理的保险公司承担各自的财产损失风险，并且，除任何适用的免赔额外，房东和租客特此同意，在财产损失的情况下，仅向其各自的保险公司寻求赔偿，只要双方同意根据本协议提供或实际由该方承保。双方特此放弃对对方的一切权利和要求。

损失(任何适用的免赔额除外)和该当事人自行承保的任何损失(任何适用的自我保险留成金额除外，该金额不得超过如果该当事人选择向保险公司投保此类风险在商业上合理的免赔额)，并放弃其各自保险人的所有代位权，但此种代位权的放弃不影响被保险人根据该保险获得赔偿的权利。双方同意，他们各自的保险单现在或将被背书，因此，放弃代位权不影响被保险人根据代位权获得赔偿的权利，只要不收取实质性的额外保费。

10.6附加保险义务。承租人应在整个租赁期内自行承担及维持根据本细则第10条规定承租人须承保的增加的保险金额，以及业主可能合理要求的其他合理类型的保险范围及涵盖物业及租客在其内的经营的合理金额，但在任何情况下不得超过与大厦及其附近相若的楼宇的业主当时所要求的保险金额及种类。

第十一条

损坏和破坏

11.1.房东对房产的损坏。如因火灾或其他人员伤亡造成房屋损坏，承租人应立即通知房东。如果房屋或为房屋或大楼停车场提供服务或通道的任何公共区域因火灾或其他伤亡事故而受损，房东应在保险调整或其他超出房东合理控制范围的合理延误的情况下，并在符合本条款第11条所有其他条款的情况下，迅速和勤奋地修复基地建筑和该等公共区域(不包括由租户或为租户所做的任何改动)。这种修复应与事故发生前基本建筑和公共区域的状况基本相同，但分区和建筑法规及其他法律要求的修改，或建筑物或项目抵押的持有人要求的修改，或业主认为适宜的公共区域的任何其他修改，均应符合项目的性质，但不得实质上损害进入房产、停车场和为房产提供服务的任何洗手间。一旦房屋发生损坏，房东向租客发出通知(房东维修通知)后，房东(或房东指定的任何一方)应将本租约第10.3.2(Ii)节规定的租户保险项下应支付给租客的所有保险收益分配给房东(或房东指定的任何一方)，仅限于原来的改进，房东应修复对安装在房屋中的原有改进的任何损坏或损坏，并应将该等原始改进恢复到其原始状态；但如果房东的修缮费用超过房东从承租人的保险承保人那里获得的保险金额，承租人应在房东开始修理损坏之前向房东支付该修理费。如果房东在得知事故发生之日起六十(60)天内没有送达房东维修通知书，租户应自费修复安装在房屋内的任何损坏或损坏，并应将该等原来的改善恢复到原来的状态。无论房东是否发出房东维修通知，在开始施工之前，承租人应向房东提交所有与此相关的平面图、规格和施工图，以供房东审查和批准(不得无理扣留、限制或拖延)，房东应选择承包商进行此类改善工作。对于因该等损坏或维修而对租客或其访客造成的任何不便或烦扰，或对租客业务造成的任何伤害，业主概不负责；但如该等火灾或其他伤亡事件已损坏租客占用的处所或公用地方，而租客并无因此而占用该处所，则在该期间及在该处所不宜占用的范围内，租金须按不适宜用作本租约所准许用途的该处所的可出租平方英尺与该处所的可出租平方英尺总面积的比例递减；此外，如果火灾或其他伤亡事故损坏了大楼停车区，业主应尽商业上合理的努力，为项目其他地方的租户提供替代临时停车位，直到损坏被修复为止。如果房东不递送房东维修通知书，租客根据前一句话获得租金减免的权利应自房东合理确定为租客应完成房屋修缮的日期起终止，假设租客已就此进行了合理的尽职调查。

11.2房东有权进行维修。尽管有本租约第11.1节的规定，房东仍可选择不重建和/或修复房屋、建筑和/或项目，而是终止本租约，方法是在发现损坏之日后六十(60)天内以书面通知租户终止租约，该通知包括给租户六十(60)天的终止日期，但只有在建筑物或项目因火灾或其他事故或原因而受损时，房东才可这样选择，无论房产是否受到影响，并且存在以下一种或多种条件：(I)根据房东的合理判断，在发现损坏之日起一百八十(180)天内不能合理地完成修理。

(Ii)建筑物或工程项目的任何按揭的持有人，或与该建筑物或工程项目有关的土地出租人，须要求将保险收益或其任何部分用来清偿按揭债务，或终止土地租约(视属何情况而定)；。(Iii)业主的保险单不能完全承保损毁；。(Iv)业主决定重建该建筑物或公用地方，使其在结构或建筑上有重大不同；。(V)损坏是否发生在租赁期的最后十二(12)个月内；或(Vi)除业主外，项目任何其他部分的业主不打算修复该部分的损坏；但是，如果房东没有根据上述规定的房东终止权选择终止本租约，并且房东合理地认为维修不能在开始后一百八十(180)天内完成，则承租人可以选择不早于损坏日期后六十(60)天且不迟于房东书面通知租户按照房东的合理意见不能在开始后一百八十(180)天内完成维修(“维修估计”)，以书面方式通知房东终止本租赁，自通知中指定的日期起生效，该日期不得早于租户发出通知之日起三十(30)天，也不得超过通知之日后六十(60)天。此外，如果房东和租客都没有选择按照本合同的规定终止租赁，并且在维修概算规定的期限内(因不可抗力造成的延误以及承租人或其任何代理人、员工、承包商或受邀者造成的延误而延长的期限，即“预计完工日期”)，业主的维修工作仍未基本完成，则承租人有权在预计完工日期后五(5)个工作日内通知业主终止本租赁(“终止损坏通知”)。自《终止损害通知》规定的日期起生效(但不得早于《终止损害通知》之日起三十(30)天)(“终止损害日期”)；但是，如果维修在损坏终止日期之前基本完成，则损坏终止通知应被视为撤销和取消，本租赁应继续完全有效。如果在租期最后一天前十二(12)个月内因火灾或其他意外事故损坏或毁坏，承租人可提前三十(30)天书面通知房东终止本租约。

11.3法律规定的范围。本租约的条款，包括第11条，构成房东和租客之间的明示协议，涉及对房屋、建筑物或项目的全部或任何部分的任何和所有损坏或破坏，以及加利福尼亚州的任何法规或法规，包括但不限于《加利福尼亚州民法典》1932(2)和1933(4)节，涉及双方之间未达成明示协议的有关损坏或销毁的任何权利或义务，以及现在或今后生效的任何其他法规或法规，不适用于本租约，也不适用于对处所、建筑物或工程项目的全部或任何部分的任何损坏或破坏。

第十二条

不放弃

本租赁的任何条款均不应被视为本租赁的任何一方放弃，除非在其签署的书面文件中明确放弃。本协议任何一方对本协议所包含的任何条款、约定或条件的任何违反行为的放弃，不应被视为对任何后续违反本协议所包含的相同或任何其他条款、约定或条件的放弃。业主随后根据本租约接受租金，不应视为放弃租客先前违反本租约的任何条款、契诺或条件，但租客未能支付如此接受的特定租金除外，不论业主在接受该租金时是否知悉先前的违反。接受低于本合同规定的租金不应被视为放弃房东收取全部到期款项的权利，在任何支票或付款上的任何背书或声明或该支票或付款附带的任何信件也不得被视为同意和满意，房东可以接受此类支票或付款，但不损害房东收回全部到期款项的权利。业主在本租约终止后向租客收取任何款项，不得以任何方式改变租期的长短或租客在本租约下的占有权，或在发出任何通知后，恢复、继续或延长租客在收到该等款项前发出的任何通知，双方同意，在通知送达或诉讼开始后，或在对处所的占有权作出最终判决后，业主可收取及收取任何到期租金，而上述租金的支付并不放弃或影响上述通知、诉讼或判决。

第十三条

谴责

如果该房产、建筑物或项目的全部或任何部分被征用权接管或被任何主管当局谴责用于任何公共或准公共用途或目的，或者如果任何毗邻的财产或街道被当局以要求使用、重建或改建该房产、建筑物或项目的方式重新配置或腾出，或者如果业主批准了契据

或其他文书代替这种征用权或谴责，房东有权选择终止本租约，自要求向当局交出占有权之日起生效。如果超过25%(25%)的房屋可出租平方英尺被占用，或者如果进入房屋或使用或进入大楼停车场的通道受到严重损害，在每种情况下超过一百八十(180)天，承租人应有权终止本租约，自要求向当局交出占有权之日起生效。承租人不得因为这种取得而向房东或任何赔偿当局主张任何索赔，房东有权获得与此相关的全部赔偿或付款，但承租人有权就租客自费改进租赁的未摊销费用的损失提出单独索赔，只要此类索赔不会减少房东可获得的补偿，以及在租赁期限届满后承租人的个人财产和租客可根据本租约条款拆除的任何个人财产和固定装置的任何拿走，其土地出租人就该建筑物或项目或其抵押权人而提出的索偿，而该等索偿须另行支付予承租人。所有租金应自终止之日起分摊。如果物业的任何部分将被征收，而本租约不应如此终止，租金应按比例递减，业主应尽商业合理努力，将建筑物和处所恢复到业主就此而获得的奖励范围内的基本原状；但如果业主不大幅恢复建筑物和处所的可用面积至其以前的状况，则租客有权终止本租约。承租人特此放弃根据《加州民事诉讼法典》第1265.130节的规定可能拥有的任何和所有权利。即使本条第13条有任何相反规定，如暂时租用全部或任何部分物业为期180天或更短时间，则本租约不会终止，但基本租金及额外租金应在收取期间按物业可出租平方英尺与物业可出租总面积的比例递减。房东有权获得与任何此类临时征用有关的全部赔偿金。

第十四条

转让和分租

14.1传输。未经房东事先书面同意，承租人不得转让、抵押、质押、抵押、扣押或允许任何留置权附加或以其他方式转让本租赁或本租赁项下的任何权益，不得允许根据法律的实施对本租赁或本租赁项下的任何权益进行任何转让或以其他方式转让、转租房屋或其任何部分。或订立任何许可证或特许协议，或以其他方式准许承租人及其雇员及承建商以外的任何人士占用或使用物业或其任何部分(以上所有事项有时统称为“转让”，任何获转让或寻求转让的人士有时称为“受让人”)。如果承租人希望得到房东的同意，租客应书面通知业主，其中应包括(I)转让的建议生效日期，该日期不得早于转让通知交付之日后三十(30)天或不超过一百八十(180)天，(Ii)对要转让的房屋部分的描述(“主题空间”)，(Iii)建议转让的所有条款及其对价，包括“转让地价、“根据下文第14.3节对该术语的定义，关于这种转让，建议的受让人的名称和地址，以及与建议的转让有关的所有现有的已签立和/或建议的文件的副本，包括所有现有的执行文件，以证明这种转让或附带或与这种转让有关的协议；(4)建议的受让人过去两(2)年的当前财务报表，包括资产负债表、损益表和商业信用报告，每一份都由其高级管理人员、合伙人或所有者核证；建议受让人的商业信誉度、个人背景和历史，以及业主合理要求的任何其他资料，使房东能够确定建议受让人的财务责任、性质和声誉、受让人的业务性质和主题空间的拟议用途，以及(V)业主可接受的格式的租户签立的禁止反言证书。任何未经房东事先书面同意的转让，在房东的选择下都是无效的，无效的，并且在房东的选择下，构成租户在本租约中的违约。无论房东是否同意任何提议的转让，承租人应在房东提出书面请求后三十(30)天内，向房东偿还审查任何同意请求所涉及的合理的、实际的、自付的费用(包括但不限于合理的律师费、会计师费、建筑师费、工程师费和咨询费)。

142房东同意。房东不得无理地拒绝、拖延或附加条件同意按照转让通知中规定的条款将主题空间转让给受让人的任何建议。房东应在收到转让通知后三十(30)天内，以书面形式答复租客根据本协议提出的同意请求。在不限制拒绝同意的其他合理理由的情况下，双方特此同意，在以下一项或多项适用的情况下，根据本租约和任何适用法律，房东拒绝同意任何拟议的转让是合理的：

14.2.1受让人的品格、声誉或所从事的业务与建筑物或项目的质量不符；

14.2.2受让人打算将主题空间用于本租约不允许的用途；

14.2.3受让人是政府机构或其机构或非营利组织；或

14.2.4考虑到在请求同意之日与转让有关的责任，受让人不是具有合理财务价值和/或财务稳定性的一方。

如果房东同意根据本租约第14.2节的条款进行任何转让(并且不行使房东根据本租约第14.4节可能拥有的任何收回权利)，承租人可在房东同意后六(6)个月内，但不迟于所述六个月期满后，按照与租客根据本租约第14.1节向房东提交的转让通知中规定的基本相同的条款和条件，进行房产或其部分的转让。如果转让通知的条款和条件与转让通知中规定的条款和条件有任何变化，(I)业主最初有权根据本条款第14.2条拒绝同意转让，或(Ii)如果提议的转让比租户原始转让通知中规定的条款更有利于受让人，则租户应再次将转让提交给业主批准并根据本条款第14条采取其他行动(包括业主根据本租约第14.4条收回土地的权利，如果有)。即使本租约有任何相反规定，如果承租人或任何拟议的受让人声称房东根据第14.2条无理拒绝或推迟其同意，或根据第14条以其他方式违反或采取不合理行为，他们唯一的补救措施应是要求合同损害赔偿(损害或干扰承租人业务的损害除外，包括但不限于利润损失，无论如何发生)的诉讼，或宣告性判决和寻求救济的禁令，承租人特此放弃所有其他补救措施，包括但不限于，任何法律或衡平法上代表其终止本租赁的权利，并在所有适用法律允许的范围内，代表建议的受让人。

14.3转保费。如果房东同意转让，作为双方在此同意的合理条件，或者如果租客根据下文第14.9节与任何允许的分租客签订了分租协议，承租人应向房东支付第14.3节中定义的租客从该受让人那里收到的任何“转让保险费”的100%(100%)。“转让溢价”指受让人就转让而应支付的所有租金、额外租金或其他代价，超过租金，以及在转让期间租客根据本租约按每可出租平方英尺计算的额外租金(如转让的物业少于全部)，扣除租客因转让而招致的合理开支(I)租客因转让而招致的任何公平市场经纪佣金，(Ii)租客因转让而招致的合理律师费，及(Iii)与转让有关的物业的任何更改、改建及改善。“转让溢价”还应包括但不限于受让人向承租人支付的与转让相关的关键款项、奖金或其他现金代价，以及承租人向受让人提供服务或承租人向受让人转让与转让相关的资产、固定装置、库存、设备或家具的任何超出公平市价的付款。房东适用的转让地价份额的确定应按租户根据转让收到的租金或其他代价按月确定。

14.4业主对主题空间的选择权。即使本条第14条有任何相反规定，如承租人考虑转让全部或部分物业，承租人应就该项预期转让(不论预期受让人或该项预期转让的条款是否已确定)向业主发出通知(“转让意向通知”)。转让意向通知书须指明租客拟转让的物业的可出租平方英尺租金的部分及金额(“预期转让空间”)、预期开始转让的日期(“预期生效日期”)及该预期转让的预计期限，并须指明该等转让意向根据第14.4节送交业主，以便让业主选择收回该预期转让空间。此后，房东有权在收到转让通知后十五(15)个工作日内向租户发出书面通知，收回预期的转让空间。该等收回将于预期生效日期起，就该预期转让空间取消及终止本租约。如业主收回本租约，而本租约在少于整个物业的范围内被取消，则本租约保留的租金应按承租人保留的可出租平方英尺与物业内可出租的平方英尺按比例分摊，而经如此修订的本租约在此之后将继续完全有效，并在任何一方提出要求时，双方应签署书面确认。如果房东拒绝在本协议下收回这种预期的转让空间

第14.4节，则在符合本条第14条其他条款的情况下，从该三十(30)天期间的最后一天开始的九(9)个月期间(“九个月期间”)内，房东无权就在九个月期间内进行的任何转让收回预期的转让空间，但任何此类转让实质上是按照转让通知意向中规定的条款进行的，如该等转让未能在九个月期间内完成(或如转让完成，则在该九个月期间内完成该等预期转让空间的任何转让期限届满后)，承租人应再次被要求就任何拟进行的转让向业主提交新的转让意向，如上文第14.4节所述。如果房东收回任何计划转让的空间，房东应自费立即建造、粉刷和配备任何隔断，以将计划中的转让空间与租户保留的剩余房产隔开，并安排单独的水电费计量和修复因隔断造成的任何损坏(租户或其任何代理人、员工、承包商和受邀者造成的损害除外)。

14.5转移效应。如果房东同意转让，(I)本租约的条款和条件不得被视为已被放弃或修改，(Ii)这种同意不应被视为同意任何租户或受让人的任何进一步转让，(Iii)租户应在签约后立即以房东合理接受的格式向房东交付与转让有关的所有文件的签立原件；(Iv)应房东的要求，租户应提供经独立注册会计师或租户首席财务官核证的完整报表，(V)不论是否经业主同意，任何与本租约有关的转让或与其订立的协议，均不解除租客或租约的任何担保人在本租约下的任何责任，包括但不限于与主题空间有关的责任。业主或其授权代表有权在任何合理时间审计与任何转让有关的租客账簿、记录和文件，并有权复印这些账簿、记录和文件。如果发现任何转让的转让保费被少报，承租人应在要求后三十(30)天内支付不足的部分，如果少报了超过[***]，承租人应支付业主的审计费用。此外，在业主的选择下，租户少报转让溢价将构成租户对本租约的不可纠正的违约，而无需任何书面通知或通过任何治疗期。

14.6其他转账。就本租赁而言，“转让”一词还应包括(I)如果承租人是合伙企业，则在十二(12)个月内自愿、非自愿或根据法律的实施，退出或变更50%(50%)或更多的合伙人，或转让50%(50%)或更多的合伙企业权益，或解散合伙企业而不立即重组；(Ii)如果承租人是少数人持股的公司(即，其股票不是公开持有的，也不是通过交易所或场外交易的)，(A)在解散之前，租户的合并、合并或其他重组，或(B)在十二(12)个月内出售或以其他方式转让合计50%(50%)或以上有表决权的承租人股份(因赠与或死亡给直系亲属除外)，或(C)在十二(12)个月内出售、抵押、质押或质押合计占承租人未设押资产价值50%(50%)或以上的股份。

14.7发生违约。本合同项下的任何转让应服从于本租约的规定，如果本租约在任何转让期间终止，房东有权：(I)将转让视为取消，并通过任何合法手段收回主题空间，或(Ii)要求受让人委托房东并承认其为任何此类转让的房东。如果租户违约超过了本租约规定的适用通知和补救期限，房东有不可撤销的授权，指示任何受让人直接向房东支付转让项下或与转让相关的所有款项(房东应对租户在本租约项下的义务适用)，直至违约得到纠正。该受让人应依赖房东对租客违约的任何陈述，超过本合同规定的适用通知和补救期限，而不需要租客对此进行确认。在任何转让后，受让人应以书面形式承担承租人此后根据本租约履行或遵守的所有义务和契诺。业主向任何受让人收取或接受租金，不应被视为放弃本条第14条的任何规定或任何受让人的批准或免除租客在本租约下的任何义务，不论是在此之前或之后产生的。在任何情况下，房东对任何受让人强制执行本租约的任何条款，不得被视为放弃了房东对租户或任何其他人强制执行本租约任何条款的权利。如果承租人在本合同项下的义务已得到保证，则除非担保人也同意转让，否则房东对转让的同意不会生效。

14.8不转让。即使本条第14条有任何相反规定，将房产的全部或部分转让或转租给承租人的关联公司(由承租人控制或共同控制的实体)，或因与承租人合并或重组而产生的任何实体(或由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体)，或向获得承租人的全部或基本上所有权益或承租人(或由承租人控制或共同控制的实体)的全部或实质所有资产的任何个人或实体

与承租人(统称为“允许受让人”)的转让不应被视为本条第14条下的转让，前提是(A)承租人将任何该等转让或转租通知业主，并迅速向业主提供业主就该转让或转租或该附属公司合理要求的任何文件或资料，以及(B)该转让或转租不是承租人逃避其在本租赁项下义务的诡计。本节第14.8节中使用的“控制”是指直接或间接拥有任何个人或实体至少51%(51%)的有投票权证券，或在其事务的正常方向上拥有至少51%(51%)的投票权。任何转让或分租给获准受让人，均不解除租户或租约的任何担保人在本租约下的任何责任，包括但不限于与主题空间有关的责任。作为承租人在本租赁中的全部权益的受让人的许可受让人在本文中被称为“许可受让人”。

14.9获准分租客。只要原租户是本租约的承租人，承租人就可以随时不经业主同意，(A)与第一虚拟集团(“FVG”)和/或Thomas and Stacey Siebel Foundation(“TSSF”)签订一份或多份分租合同；合计而言，“获准分租客”)可占用及使用物业内合共20,000(20,000)可出租平方英尺(总计计算)，其条款及条件由承租人自行决定，包括但不限于作出该等改动(须受上文第8.1至8.4节的条款及条件规限)，以分开出租由承租人自行决定的空间，但前提是(I)承租人仍须对本租约所述范围内获准分租客的行为及不作为负责，(Ii)获许可分租户须维持上文第13条所载对租户的相同保险，及(Iii)该等分租须受本租约所有条款及条件所规限，及(B)FVG应获准允许TSSF随时及不时按FVG全权酌情决定的条款，使用FVG向租户转租的任何空间的一部分，惟TSSF须维持上文第(13)条所载对承租人所规定的相同责任保险。承租人或承租人在本租约下的任何责任，包括但不限于与主题空间有关的责任，不得转租给获准的分租人。

第十五条

交回处所；拥有权及
移走固定附着物

15.1移交房产。业主或业主的任何代理人或雇员在租赁期内作出的任何行为或事情，均不得视为业主接受交出物业，除非业主以书面明确承认此意图。向业主或业主的任何代理人或雇员交付该处所的钥匙，并不构成退回该处所或终止本租约，不论该钥匙其后是否由业主保留，而即使该租客已交付该钥匙，租客仍有权在任何合理时间应要求退还该等钥匙，直至本租约已妥为终止为止。租客自愿或以其他方式交出本租约，无论房东是否接受，或双方终止本租约，均不适用于合并，而房东可选择将影响物业的所有分租或分租转让予业主，或终止任何或所有该等分租或分租。

15.2承租人移走承租人的财产。在租赁期限届满或本租赁提前终止时，承租人应在符合本条第15条的规定的情况下，退出并将物业的占有权交还业主，其状况与承租人接管时并经业主和/或租客改善、合理的损耗(受制于上文第7.1节规定的承租人的维修义务)和维修在本合同下明确由业主负责的情况相同。期满或终止时，承租人应自行决定移走或安排移走所有杂物、垃圾、家具、设备、商业及贸易固定装置、独立橱柜、可移动隔断及其他由承租人拥有或安装或放置在物业内的个人财物，以及房东自行决定要求移走的任何其他以承租人名义提出要求的类似物品，并须自费修复因移走而对物业及建筑物造成的所有损坏。

第十六条

等待

如果承租人在租赁期限届满或提前终止后，无论是否得到房东的明示或默示同意，该租赁应仅按月进行，不构成本合同的续签或任何进一步期限的延期，在这种情况下，租金应按相当于[***]在本租约租期的最后一个租赁期内适用的租金。是这样的

按月租赁应受本合同所包含的所有其他适用条款、契约和协议的约束。本条款第16条的任何规定均不得解释为业主同意承租人的任何保留，业主明确保留在本租约期满或以其他方式终止时要求承租人将物业的占有权交还给业主的权利。本条第16款的规定不应被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果租客在本租约终止或期满后没有交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，租户还应保护、捍卫、赔偿房东不受由此造成的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任的伤害，包括(在不限制前述一般性的情况下)任何后续租客因未能交出房产而提出的任何索赔以及由此而给房东造成的任何利润损失。

第十七条

禁止反言证书

在房东提出书面请求后十五(15)天内，承租人应签署、确认并向房东交付一份由房东交付并可接受的格式的禁止反言证书(或项目的任何潜在抵押权人或买家或其任何部分可能要求的其他格式)，(I)如果属实，则证明本租约未经修改且完全有效(或，如果修改，则说明此类修改的性质，如属实，则证明本租约经如此修改后完全有效)以及预付租金和其他费用的日期(如果有的话)。以及(Ii)承认(如果属实)据租客实际所知，业主方面并无任何尚未纠正的违约，或指明该等违约(如有的话)，及(Iii)证明业主或业主的承按人或准承按人可能合理地要求提供的其他资料。任何潜在的抵押权人或项目全部或任何部分的购买者都可以依赖任何此类证书。承租人未能及时签立、确认和交付禁止反言证书或其他文书，即构成对房屋的接受，并无一例外地承认禁止反言证书中所包含的陈述是真实和正确的。房东将在房客向房东提出书面要求后三十(30)天内不时向房客提供类似的声明。

在租赁期间的任何时候，房东可以要求租户向房东提供当前财务报表(包括资产负债表、损益表和商业信用报告)以及本财务报表年度前两(2)年的财务报表。该等报表应按照公认会计原则编制，如果这是承租人的正常做法，则应由独立注册会计师审计。尽管有上述规定，如在租赁期内的任何时间，承租人为公开财务报表的上市公司，且承租人遵守适用法律下所有适用的报告及披露要求，则该等财务报表应履行本段所载义务。

第十八条

从属关系

本租契须受制及从属于该建筑物或项目所有现有及未来的土地或相关租契，以及针对该建筑物或项目或其任何部分(如有)现时或以后有效的任何按揭、信托契据或其他产权负担的留置权，以及该等按揭、信托契据或其他产权负担的一切续期、扩展、修改、合并及替换，以及以该等按揭或信托契据为抵押而作出或将会作出的所有垫款，除非该等按揭、信托契据或其他产权负担的持有人或该土地租契或相关租契下的出租人以书面要求本租契优于该等按揭、信托契据或其他产权负担。承租人立约并同意，在任何要求止赎任何该等按揭或代替按揭的契据(或如任何土地租契终止)的诉讼中，在任何该等止赎出售或代替按揭的售卖或契据(或土地出租人)提出要求时，授权留置权持有人或购买者或其任何继承人(或土地出租人)不作任何扣减或抵销，并承认该购买者或留置权持有人或土地出租人为本租约项下的出租人，但该留置权持有人或买方或土地出租人应同意接受本租约，且不得干扰承租人的占用。只要承租人及时支付租金，并遵守和履行本租赁的条款、契诺和条件，承租人就可以遵守和履行。房东在此的权益可随时转让给任何留置权人作为担保。承租人应在房东提出要求后十(10)天内签署房东合理地认为必要的进一步文书或保证，以证明或确认本租约相对于任何该等抵押、信托契约、土地租约或基础租约具有从属或优先地位。

尽管有本第18条的前述规定，承租人同意本租约从属于在本租约日期后首次签订的建筑物或项目的土地或基础租约或留置权

在本租约日期后首次对建筑物或项目作出的任何按揭、信托契据或其他产权负担，除非业主已向租客提供适用土地出租人、出租人或该等按揭、信托契据或其他产权负担持有人的商业上合理的不干扰协议，否则该等按揭、信托契据或其他产权负担将不会生效。房东特此声明并向租户保证，自本租约之日起，任何土地租约、基础租约、按揭或信托契约均不会妨碍本大厦、业主拥有的公共区域或楼宇停车区。

承租人放弃任何现行或未来法规、规则或法律的规定，这些法律、规则或法律可能赋予或声称给予承租人任何权利或选择权，以终止或以其他方式对本租约以及承租人在发生止赎程序或出售时的义务产生不利影响。

第十九条

违约；补救措施

19.1违约事件。承租人如有下列情形之一，即构成本租约违约：

19.1.1租户未能在到期时支付本租约规定须支付的任何租金或任何其他费用或其任何部分；但在任何连续十二(12)个月期间的首次逾期付款，只要该十二(12)个月期间的首次逾期付款是在房东发出通知后5天内作出的，则不构成违约；或

19.1.2除非对承租人在本租约中的履行另有规定，在这种情况下，承租人未能在该时间段内履行合同应为承租人根据本节19.1.2的违约，承租人未能遵守或履行本租约的任何其他条款、契诺或条件，且房东向承租人发出书面通知后仍持续三十(30)天；但如该失责行为的性质是不能在三十(30)天期限内合理地予以补救，则承租人如在该期限内努力开始补救，并在其后努力进行纠正和补救该失责行为，则不得当作失责行为；或

19.1.3承租人将房屋的全部或很大一部分没收；或

19.1.4承租人未能遵守或履行本租约第(5)、(14)、(17)或(18)条的规定，且在房东发出通知后持续两(2)个工作日以上。

本协议规定的通知期限是法律规定的任何通知期限的替代，而不是补充。

19.2违约时的补救措施。一旦发生任何租户违约事件，房东除了在法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施(所有这些补救措施都应是不同的、单独的和累积的)外，还可以选择寻求以下任何一种或多种补救措施，每一种和所有这些补救措施都应是累积的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

19.2.1终止本租约，在此情况下，租客应立即将房产交还业主，如果租客不这样做，业主可在不损害其可能因占有或拖欠租金而获得的任何其他补救措施的情况下，进入并接管房产，并驱逐或驱逐租客和任何其他可能占用房产或其任何部分的人，而无需对此提起诉讼或提出任何索赔或损害赔偿；房东可向租客追讨以下款项：

(I)在判给未付租金时的价值，而该等租金是在终止合约时赚取的；加上

(Ii)在判给租出时，在终止租约后至判给租出时本应赚取的未付租金的价值，超过承租人所证明本可合理避免的租金损失的款额；

(Iii)批出租赁期后未付租金超出租客证明本可合理避免的租金损失的款额在批出时的价值；

(Iv)补偿业主因承租人未能履行其在本租约项下的义务而直接造成的所有损害所需的任何其他款项，或在一般情况下

由此可能产生的后果，具体包括但不限于产生的经纪佣金和广告费用、为新租户改建房产或其任何部分的费用，无论是为了相同或不同的用途，以及为获得新租户而作出的任何特别优惠；以及

(V)在业主选择时，适用法律不时允许的其他数额，以补充或代替前述款项。

19.2节所用的“租金”一词，应被视为指根据本租约条款要求租户支付的所有各类款项，无论是支付给房东还是其他人。如上文第19.2.1(I)节和(Ii)节所用，“授予时的价值”应按下列利率计算：[***]每年，但在任何情况下，不得超过法律允许的此类利息的最高金额。如上文第19.2.1(Iii)节所用，“授予时的价值”应按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率+贴现率计算。[***].

19.2.2房东应享有《加州民法典》第1951.4节所述的补救措施(如果承租人有权转租或转让，则出租人可在承租人违约和遗弃后继续租赁，并在到期时追回租金，但仅受合理限制)。因此，如果房东因租户违约而没有选择终止本租约，房东可不时在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约下的所有权利和补救措施，包括在到期时追回所有租金的权利。

19.2.3除适用法律另有规定外，业主在任何时候均有权寻求任何声明、强制令或其他衡平法救济，并明确执行本租约，或限制或责令违反或违反本租约任何条款，而无需事先要求或通知。

19.3承租人的分租权。无论房东是否因租客违约而选择终止本租约，如本条第19条所述，房东均有权终止租客订立并影响物业的任何及所有分租、许可证、特许权或其他双方同意的占有权安排，或在房东全权酌情决定下，继承租客在该等分租、许可证、特许权或安排中的权益。如果房东选择继承租客在任何该等分租、特许、特许权或安排中的权益，自房东通知该选择之日起，租客将不再享有根据该等选择而收取的租金或其他代价的进一步权利或权益。

19.4Efforts to Relet。除非房东已向租客发出明确的书面通知，否则任何收回或收回、维修、保养、更改、改建及增建、重新出租、委任接管人以保障业主权益，或业主的任何其他行动或不作为，均不得解释为业主选择终止本租约或租客的占有权，或接受交还物业，亦不得完全或部分免除租客在本租约下的任何义务。承租人特此不可撤销地放弃任何法律规定的赎回或恢复本租约的权利。

19.5房东违约。如果房东未能履行本租约项下的任何义务，并且在租户向房东递交书面通知后三十(30)天内仍未履行义务，房东将处于违约状态；但如果房东不能在三十(30)天内合理地纠正违约，只要房东在三十(30)天内开始补救，并努力完成补救，房东将不会在本租约中违约。

第二十条

宁静享受之约

业主契诺，承租人于支付租金、收取服务费用及其他预留款项后，并在遵守、遵守及履行承租人须遵守、遵守及履行的所有其他条款、契诺、条件、条款及协议时，在租期内，应在符合本条款、契诺、条件、条款及协议的情况下，和平及悄悄地拥有、持有及享用物业，而不受任何透过业主或透过业主提出合法申索的人士的干扰。前述契约取代任何其他明示或默示的契约。

第二十一条

信用证

在承租人签署本租约的同时，承租人应向房东交付一份无条件的、干净的、不可撤销的信用证(“信用证”)，信用证金额为“提要”第(9)节所述的初始信用证金额，信用证应受本合同附件B所列条款和条件的约束。

第二十二条

故意遗漏

第二十三条

标志

231室内标牌。承租人可自行承担费用，在楼宇内任何地方安装识别标志，包括在楼宇的任何电梯大堂，但该等标志(A)须按照上文第(8)条的规定安装，以及(B)不得从建筑物外部看见。

23.2禁止标牌和其他物品。安装在建筑物外部且未经业主单独批准的任何标志、通知、徽标、图片、名称或广告，业主可在不另行通知的情况下拆除，费用由租户承担。除本租约另有明文规定外，承租人不得在建筑物、项目或公共区域的外部或屋顶安装任何标志。任何标志、窗帘或百叶窗(即使它们位于业主批准的大楼窗帘后面)或从房屋或大楼外部可见的其他物品，应事先获得业主的批准，并由业主自行决定。

23.3外立式、纪念性和指导性标志。在租赁期内，承租人有权在(A)1400A塔楼和1400B塔楼的外部，在每个情况下，在承租人选择的位置，展示其名称和标志，并在承租人选择的情况下，在(A)1400A塔楼和1400B塔楼的外部，(B)列在专为大楼服务的纪念碑标志的单独线条上，以及(C)在项目的所有其他指示标志上列出项目的一个或多个许可分租人的名称和标志，条件是可供项目所有租户使用(统称为所有该等大楼，在CC&R和所有适用的法律、条例、法规和要求允许的范围内。尽管有上述规定，在任何情况下，任何标牌均不得描绘房东的任何竞争对手的名称或标志，但不得限制原始租户(即C3.AI，Inc.)不得在任何标牌上包含其名称或徽标。标牌的材料、字体、图形格式和比例，以及标牌的准确位置，应事先得到业主的书面批准，批准不得被无理扣留、延迟或附加条件；但截至本租约之日，所有显示承租人和/或任何允许分租人的名称和标志的项目和建筑标牌的材料、字体、图形格式和比例均应视为业主预先批准。承租人应自费负责获得所有适用政府机构对标牌的所有批准，并负责获得和安装标牌，但房东保留安装纪念碑和定向标牌的权利，费用由承租人承担。承租人未能获得批准不应免除承租人在本租约项下的任何义务。任何经批准的标牌应严格符合CC&R和所有适用的法律、条例、法规和要求，并应由承租人自费安装和拆除。承租人应自费在租赁期内将标牌保持在良好状态并进行维修，作为承租人根据上文第7.1节规定的维修义务的一部分。在本租约到期或提前终止之前，承租人应自费拆除所有标牌，并修复因标牌和/或标牌从建筑和项目中移除而对建筑和项目造成的任何和所有损坏(包括褪色或变色)。

第二十四条

遵守法律

承租人不得在处所或工程项目内或附近作出或容受任何事情，而该等事情或事情会以任何方式与现行有效或日后可能制定或颁布的任何法律、法规、条例或其他政府规则、规例或规定抵触。承租人应自负费用，及时遵守所有此类政府措施。如果现在或以后由州、联邦或地方政府机构对房东或房客施加任何标准或法规，该机构负责为雇主、雇员、房东或房客建立、管理和执行职业、健康或安全标准，则房客

同意自负费用和费用，迅速遵守此类标准或规定。承租人应负责按照上文第7.1.2.5节所述的政府规则、法规、要求或标准对房屋进行一切必要的改动，费用和费用由承租人承担。任何有管辖权的法院的判决或在任何司法诉讼中接纳租客的决定，无论房东是否为诉讼一方，该房客是否违反了上述任何政府措施，在房东和房客之间，应是该事实的决定性事实。就《加利福尼亚州民法典》第1938(A)节而言，房东特此向租户披露，租户特此确认，该房屋未经过认证为认证访问专家(CASP)的人员的检查。此外，根据《加州民法典》第1938(E)节的规定，特此提供以下通知：“认证接入专家(CASP)可以检查主题场所，并确定该主题场所是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。关于该通知及与该通知相关的事项：(I)承租人在阅读该通知并理解承租人有权要求和获得CASP检查并咨询律师意见后，特此选择不获得CASP检查，并在目前或今后有效的适用法律允许的范围内永远放弃其获得CASP检查的权利；以及(Ii)如果上文第(I)款所述的豁免根据现在或今后有效的适用法律不能强制执行，则房东和租客特此达成如下协议(构成双方就前述通知最后一句所述事项的共同协议)：(A)租户有权要求并获得CASP检查，该要求必须在租约开始日期后三十(30)天内由租户向房东提交的书面通知中提出；(B)承租人要求的任何CASP检查应在(1)上午9：00之间进行。和下午5：00在任何营业日，(2)仅在提前十(10)天向业主书面通知CASP检查日期后，(3)由业主指定的CASP以专业方式进行，且未进行任何会以任何方式损坏房屋、建筑物或项目的测试，(4)根据适用于承租人施工合同的本租约的所有规定，以及(5)承租人自负费用，包括但不限于承租人支付此类CASP检查的费用，CASP准备的与此类CASP检查相关的任何报告和/或证书(统称为“CASP报告”)的费用以及与此相关的所有其他成本和费用；(C)房东应是租户与CASP合同的明示第三方受益人，任何CASP报告应同时向房东和租户发送；(D)租户应在收到任何CASP报告后两(2)个工作日内向房东交付一份副本；(E)承租人不得向(I)承包商、分包商和/或承租人的顾问以外的任何人披露由CASP检查产生的和/或包含在CASP报告中的任何信息，这些承包商、分包商和/或承租人的顾问在每一种情况下都需要知道这些信息，并以书面形式同意不进一步披露这种信息，或(Ii)法律或监管或司法程序要求披露的任何政府实体、机构或其他人；(F)承租人应自负费用，负责对房屋或内部进行任何改善、改建、修改和/或维修，以纠正违反与施工有关的无障碍标准的行为，包括但不限于CASP检查所披露的任何违规行为；和(G)如果CASP检查发现有任何必要的改进、改动、修改和/或维修，以纠正违反与建筑和/或项目相关的建筑无障碍标准的行为，而这些违反建筑和/或项目的项目是业主在租约中规定的维修义务，则房东应在适用法律要求的范围内进行此类改进、改动、修改和/或维修，以纠正此类违规行为，并且承租人应在收到房东的发票后十(10)个工作日内向业主补偿此类改进、改动、修改和/或维修的费用。

第二十五条

滞纳金

如果房东或房东指定人在房租到期之日仍未收到房租分期付款或房客应支付的任何其他款项，则房客应向房东支付相当于[***]房东因租客未按本合同规定支付租金和/或其他费用而产生的任何合理律师费和逾期未付的金额。任何连续十二(12)个月内的首次逾期付款，只要是在房东发出通知后5天内首次逾期付款，均不收取滞纳金。逾期收取的费用应被视为额外租金，要求它的权利应是房东根据本协议或法律享有的所有其他权利和补救措施之外的权利，不得解释为违约金或以任何方式限制房东的补救措施。

第二十六条

业主补救违约的权利；租客付款

26.1地主之药。承租人根据本租约须遵守或履行的所有契诺及协议，均须由承租人自行承担费用及开支，且不会减租，除非本租约另有明文规定。如果承租人不履行本租约项下的任何义务，并且这种不履行将持续超过上文第19.1.2节所允许的时间，除非本租约另有规定，否则房东可以(但没有义务)支付任何该等款项或执行任何承租人方面的任何该等行为，而不因承租人的任何违约而放弃其权利，也不免除承租人在本租约项下的任何义务。

26.2Tenant的报销。除非本租约另有明确规定，承租人应在房东向租客提交报表后向房东支付：(I)相当于房东根据第26.1节的规定合理地支付的与房东补救租客违约有关的义务的款项；(Ii)相当于本租约第(10)条所指的所有损失、费用、债务、损害和费用的款项；及(Iii)相当于业主因收取或试图收取租金或强制执行或试图强制执行业主根据本租约或根据法律而享有的任何权利而产生的所有开支和义务，包括但不限于所有合理的法律费用和如此支出的其他金额。承租人根据本条款第26.2条承担的义务应在租赁期限期满或更早终止后继续存在。

第二十七条

房东进入

房东保留在所有合理时间内，在向租客发出合理通知后，但在任何情况下，在不少于四十八(48)小时前发出书面通知的情况下(紧急情况除外，不需要书面通知)进入房产的权利，以便(I)检查房产；(Ii)向潜在买家、当前或未来的抵押权人、地面或基础出租人或保险公司，或在租赁期限的最后十二(12)个月内，向未来租户展示房产；(Iii)张贴不负责任的通知；(Iv)改建、改善或修葺楼宇或楼宇，或对楼宇或楼宇的系统及设备进行结构更改、修葺或改善；或。(V)提供业主所需的服务。即使本条第27条有任何相反规定，业主仍可随时进入物业以(A)以本租约规定的任何方式因任何违反本租约而接管物业；及(B)履行承租人未能履行的任何租客契诺(受本租约的条款及条件规限)。除本租约另有规定外，房东可在不减免租金的情况下进行任何此类入账，并可采取所需的合理步骤来实现所述目的。承租人特此放弃对损害或对承租人业务的任何伤害、不便或干扰、利润损失、任何入住率损失或场所的宁静享受的任何索赔，以及由此造成的任何其他损失。对于上述每个目的，房东应始终拥有一把钥匙，用来打开房屋内的所有门，租户的金库、保险箱和租户事先指定的特殊安全区除外。在紧急情况下，房东有权使用房东认为适当的任何方式来打开房屋的门。业主以上述方式进入处所，不得当作是强行或非法进入处所，或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分。除业主另有明确同意外，本租约的任何条款均不得解释为业主有义务进行任何维修、改动或装饰。房东应尽商业上合理的努力，尽量减少在任何此类进入期间对承租人业务行为的任何干扰。

房东进入房屋须遵守租客在商业上合理的安全要求。房东承认并同意房客可以要求房东在房东进入房屋期间由租客的雇员陪同。尽管有上述规定，房东在发生紧急情况时可以立即进入房屋，而不考虑此类要求。如果房东为了履行本租约项下的任何义务而合理地需要进入房屋，并且如果由于租户的安全要求或房客要求房东由租户的雇员陪同而没有及时向房东提供进入房产的通道，则(A)房东不应对房东因此而未能履行该义务或在此期间造成的任何损害对租客承担责任，(B)租户特此放弃因房东的不履行或在此期间发生的任何损害而在法律上或衡平法上向房东提出的所有索赔，以及(C)租户应保护、辩护、赔偿房东在此期间发生的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任，并使其免受损害。

第二十八条

租户停车

在租期内，承租人有权以先到先得的方式，非独占地使用本合同附件C所示的项目停车设施(以下简称为大楼停车区)，用于停放汽车；但承租人对项目停车设施的使用不得超过业主合理确定的承租人对可用停车位的公平分配，但在任何情况下不得低于[***](“泊车率”)。作为承租人停车权的一部分，承租人有权使用[***]在1400A大楼入口处正前方的大楼停车区内预留停车位(位于房东和租客双方都能接受的位置)(“租户预留停车位”)，预留停车位应标记为租户员工和客人专用，包括但不限于一个租户主席和首席执行官的停车位(租户自负费用)。承租人应承担任何政府当局因承租人使用停车设施而征收的全部税款。承租人应遵守为停车设施的有序运营和使用而不时制定的所有规章制度(包括业主建立的任何贴纸或其他识别系统以及禁止在项目的停车设施内进行车辆维修和保养活动)，承租人应合理配合，确保承租人的员工和访客也遵守该等规章制度；但任何该等规章制度在承租人收到书面通知后对承租人有效，且不会对承租人在本租约项下的停车权造成实质性不利影响。承租人使用项目停车设施的风险完全由承租人承担，承租人承认并同意房东对承租人、其雇员和/或访客车辆的损坏，或与本协议授予的停车权或任何承租人、其雇员和/或访客使用停车设施有关或相关的其他人身伤害或财产损坏或盗窃，不承担任何责任。承租人在本协议项下的权利受制于任何基础文件的条款。业主明确保留随时更改项目停车设施的大小、配置、设计、布局和所有其他方面的权利，承租人承认并同意，业主可在不对承租人承担任何责任和不减免本租约下的任何租金的情况下，不时暂时关闭或限制进入项目停车设施，以允许或便利任何此类建设、更改或改善，但如果任何此类临时关闭或限制导致大楼停车区的可用停车位低于停车比率，则业主应允许租户使用其他项目停车设施(由业主合理选择)。将可供租户使用的停车位恢复到停车率。房东可以将其在本协议项下的责任委托给停车运营商，在这种情况下，该停车场运营商应拥有本协议赋予房东的所有控制权。根据第28条授予租户的停车权仅提供给租户自己的人员(以及FVG、TSSF和任何允许受让人的人员，在适用的房屋占有权条款内，受上文第14条的限制)，未经房东事先批准，租户不得转让、转让、转租或以其他方式转让此类权利(房东唯一和绝对的酌情决定权，除非与转让有关，在这种情况下，房东的批准不得无理扣留、附加条件或推迟)。

第二十九条

杂项条文

29.1Terms；标题。此处所用的“房东”和“租客”一词应包括复数和单数。为使本规定适用于公司或合伙企业或个人、男性或女性(视情况需要而定)所需的必要语法更改，在所有情况下均应假定为在每种情况下均已充分表达。文章和章节的标题仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或改变该等文章和章节的含义。

29.2捆绑效应。除本租约的所有其他条文另有规定外，本租约的每一契诺、条件及条文均适用于业主及租客，以及他们各自的继承人、遗产代理人、继承人或受让人的利益，并应(视情况需要而定)对他们具有约束力或使其受益，但本条款不得准许租客作出任何违反本租约第14条的规定的转让。

29.3没有航权。本租约不授予承租人对任何财产的任何观景权或采光权或空气权，无论该财产是否属于房东或任何其他人。如果在任何时间，由于工程项目内或周围的维修、改善、保养或清洁，导致处所的任何窗户暂时变暗或遮挡窗户的光线或视野，则不对业主承担任何责任，也不会减少或减少租户在本租约下的义务。

29.4租赁的修改。如果建筑物或项目的任何当前或未来的抵押权人或土地出租人需要修改本租约，该修改不会导致成本增加或

向承租人支付费用或以任何其他方式使承租人在本合同项下的权利和义务发生实质性和不利变化时，承租人同意可以对本租约进行这样的修改，并同意签署任何合理需要的文件，并在提出要求后十(10)个工作日内将文件交付给房东。应房东或任何抵押权人或土地出租人的要求，承租人同意签署一份简短的租赁表格，并在提出要求后十(10)个工作日内将其交付给房东。

29.5转让业主权益。承租人承认房东有权转让其在项目或建筑物以及本租约中的全部或部分权益，承租人同意，如果发生任何此类转让，房东将自动免除本租约项下的所有责任，承租人同意在转让日期后完全由受让人履行房东在本租约项下的义务，受让人应被视为已完全承担并对房东履行本租约的所有义务负责，承租人应委托受让人履行。

29.6禁止录制。除本租约第29.4节另有规定外，租客或任何透过租客、承租人或代表租客行事的人，均不得记录本租约或任何与此有关的备忘录、誓章或其他书面文件。

29.7地主头衔。房东的所有权一直是租客所有权的至高无上的地位。本条例并不授权承租人作出任何可能、将会或可能会妨碍业主所有权的行为。

29.8当事人之间的关系。本租约双方或任何第三方不得将本租约中包含的任何内容视为或解释为建立委托代理关系、合伙关系、合资企业关系或房东与租户之间的任何关系。

29.9付款的运用。房东有权使用根据本租约从承租人那里收到的付款，而不考虑租户对此类付款的指定，以履行承租人在本租约项下的任何义务，其顺序和金额由房东自行决定。

29.10关键时刻。就履行本租赁的每一条款而言，时间是至关重要的，其中履行时间是一个因素。

29.11部分无效。如果本租约中包含的任何条款、条款或条件在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款、条款或条件对无效或不可强制执行的条款、条款或条件以外的个人或情况的应用不应因此而受到影响，并且本租约的每一个其他条款、条款和条件应在法律允许的最大可能范围内有效和可强制执行。

29.12不提供任何担保。在签署和交付本租约时，承租人不依赖于任何陈述，包括但不限于关于构成额外租金的任何项目的金额或额外租金总额的任何陈述，或房东在完全、相同水平或相同基础上向其他租户提供相同服务的任何陈述，或未在本租约中或在本租约所附的一个或多个展品中陈述的房东的任何保证或任何声明。

29.13地主无罪。业主或业主对租客的任何违约，如因业主根据本租约或因本租约而产生，或与业主的经营、管理、租赁、维修、翻新、更改或任何其他与工程项目或物业有关的事宜有关，则业主或业主对租客所负的法律责任，仅限于相等于(A)业主在建筑物的权益或(B)如果建筑物由第三方债务负担，数额为建筑物价值的80%(80%)(该价值由业主厘定)中较小者的数额。但在任何情况下，上述法律责任均不适用于业主或业主各方就工程项目、建筑物或处所而收取的任何销售或保险收益。房东或房东双方均不承担任何个人责任，承租人特此代表其本人和所有通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的人明确放弃并免除此类个人责任。第29.13节所载的责任限制应有利于房东和房东双方目前和未来的合伙人、受益人、高级管理人员、董事、受托人、股东、代理人和员工，以及他们各自的合伙人、继承人、继承人和受让人。在任何情况下，业主的任何现在或未来的合伙人(如果业主是合伙企业)、受托人或受益人(如果业主或业主的任何合伙人是信托)，都不会为履行业主在本租约下的义务承担任何责任。尽管本协议有任何相反的规定，房东和房东双方在任何情况下都不对房东及其代理人、承包商、分包商、雇员、被邀请者和被许可人承担责任，特此放弃对租户业务的任何伤害或损坏或干扰以及任何间接、后果性或惩罚性损害的索赔，包括

但不限于利润损失、租金或其他收入损失、商业机会损失、商誉损失或使用损失，无论如何发生。

29.14最终协议。双方理解并承认，本租赁双方之间没有任何口头协议影响本租赁，本租赁构成双方关于租赁物业的完整协议，并取代和取消双方之间或业主向租户展示的任何和所有先前的谈判、安排、小册子、协议和谅解(如果有)，且不得用来解释或解释本租赁。除非双方以书面形式签署，否则不得修改、删除或增加本租赁的任何条款、契诺、条件或条款。

29.15租赁权。业主保留在项目中签订其他租约的绝对权利，这是业主根据其唯一的商业判断确定的，以最大限度地促进建筑物或项目的利益。承租人不依赖于任何特定的承租人或类型或数量的承租人在租赁期内占用建筑物或项目中的任何空间的事实，房东也不代表。

29.16不可抗力。由于罢工、停工、劳资纠纷、天灾、战争行为、恐怖行为、无法获得服务、劳动力或材料或合理替代品、政府行为、民众骚乱、火灾或其他伤亡，以及其他超出有义务履行义务的一方的合理控制的原因而造成的任何预防、延误或停工(统称为“不可抗力”)，无论本租赁中包含任何相反的规定，均应免除该当事人在与任何此类预防相同的一段时间内的履行义务。延迟或停止，因此，如果本租赁规定了任何一方履行义务的期限，则该期限应延长该一方因不可抗力导致的任何履行延迟的期限。

29.17承租人的赎回权。承租人特此放弃承租人及所有根据承租人提出申索的人士在本租约终止后透过任何法院命令或判决或任何法律程序或令状赎回承租人占用物业的任何及所有权利。

29.18个节点。根据本协议或法律，任何一方向另一方发出或要求发出的所有通知、要求、声明、指定、批准或其他通信(统称为“通知”)应以书面形式发出，应(A)通过美国挂号信或挂号信、邮资预付、要求的回执(“邮件”)发送，(B)通过传真(仅在摘要中规定了该方的传真或传真号码)发送，前提是此类传真之后立即通过邮寄发送通知，(C)由国家认可的夜间快递递送，或(D)亲自递送。任何通知应发送、传输或交付(视情况而定)到《概要》第11节规定的适当地址的承租人，或承租人在向房东发出的通知中不时指定的其他地点，或按《概要》第12节规定的地址向业主发送、传送或递送，或向业主在向承租人发出的通知中不时指定的其他地点发送、传输或交付。任何通知将被视为在收到交付之日、拒绝接受交付之日或首次尝试交付之日发出，但由于地址变更而无法发出，且未发出通知。

29.19联合和多个。如果有一个以上的承租人，本租约对承租人施加的义务应是连带的。

29.20主管当局。如果承租人是公司、信托或合伙企业，代表承租人签署本租约的每个人在此声明并保证承租人是正式成立的、有资格在加州开展业务的现有实体，承租人有完全的权利和权力签署和交付本租约，代表承租人签署的每个人都有权这样做。在这种情况下，承租人应在本租约签订后十(10)天内向房东提交该授权的令人满意的证据，如果业主要求，公司还应向房东提交令人满意的证据，证明(I)在承租人注册状态下的良好信誉和(Ii)在加州开展业务的资格。

29.21律师费。尽管本合同有任何相反规定，但如果合同双方之间就本租赁的任何条款或任何个人或实体的权利或义务提出任何索赔、诉讼或诉讼(为免生疑问，包括对索赔、诉讼或诉讼的任何上诉)，每一方应承担自己的费用和费用(包括但不限于律师费、会计费、专家证人费、咨询费、法庭费用和所有其他费用)，但以起诉或辩护该索赔、诉讼或诉讼所产生的费用为限。本节的任何规定均不得解释为限制一方当事人有义务赔偿另一方当事人的任何费用或费用(包括但不限于律师费、会计费、专家证人费、咨询费、法庭费用和所有其他费用)，除非受赔方一方因执行本合同项下的此类赔偿条款而对赔偿方提起诉讼。

29.22执法会；会场。本租约受加利福尼亚州法律管辖，并根据加利福尼亚州法律进行解释。因本租约引起的任何诉讼应在加利福尼亚州圣克拉拉县有管辖权的法院进行，如果那里没有有管辖权的法院，则下一个最近的有管辖权的法院。

29.23提交租约。提交本文书供承租人检查或签署并不构成对租赁的保留、选择权或选择权，在房东和租客双方签署和交付之前，本文书不作为租约或其他方式有效。

29.24名经纪人。房东及租客谨此保证，除《概要》第(12)节所列的房地产经纪或代理外，并无与任何房地产经纪或代理人就本租赁的谈判进行任何交易，且彼等并不知悉任何其他房地产经纪或代理有权收取与本租赁有关的佣金。每一方都同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和费用(包括但不限于合理的律师费)的损害，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、费用和支出(包括但不限于合理的律师费)被指控因与任何房地产经纪人或经纪人(经纪人除外)的任何交易而欠下的任何租赁佣金或同等补偿，由补偿方、通过补偿方或在补偿方之下发生。房东应支付因执行本租约而产生的所有经纪佣金。

29.25独立公约。本租约应被视为房东和租客之间的契诺是独立的和非从属的，租户在此明确放弃任何相反的法规的利益，并同意，如果房东未能履行本租约中规定的义务，租客无权进行任何维修或执行本租约项下的任何行为，费用由房东承担，或抵销房东的租金或其他欠房东的款项。

29.26项目或建筑物名称和标牌。业主有权随时更改项目或建筑物的名称，并有权在业主自行决定的情况下，在项目或建筑物的外部和内部安装、粘贴和维护任何和所有标志。未经业主事先书面同意，承租人不得在广告或其他宣传中使用项目或建筑物的名称或使用项目或建筑物的图片或插图，或将其用作承租人在处所内开展业务的地址以外的任何目的(不得无理拒绝、限制或拖延)。

29.27对应。本租约可以一式两份签署，其效力与本租约双方签署相同文件的效力相同。双方副本应一并解释，并应构成一份租约。

29.28保密。承租人承认本租约中规定的经济条款低于物业的公平市场租金，房东只有在承租人同意对本租约内容和任何相关文件严格保密的情况下才愿意签订本租约，但承租人应被允许仅向其财务和法律顾问披露本租约内容和任何相关文件，或根据法律或法规的要求或根据法院或监管机构的有效命令披露本租约的内容，或(如果可通过查阅公共记录获得此类信息)，包括但不限于与承租人遵守适用证券法所需的公开文件有关的信息。承租人承认，未经授权披露本租约的内容和任何相关文件，特别是本租约的经济条款，将给房东造成实质性损害，并剥夺房东在签订本租约时的交易利益。因此，如果承租人违反本条款第29.28条的规定，业主有权追溯(从违反规定之日起)并预期至租期结束，向承租人收取每月基本租金，费率为$[***]每月每平方英尺的租金(该金额应在本租约签订之日起每年按年递增[***])(“公平市场租金”)，承租人承认这可能代表目前按三重净值计算的房舍公平市场租金。如果房东通知租户租户违反了第(29.28)节的条款，承租人承认并同意承租人有义务支付公平的市场租金，直到裁决租户没有违反第(29.28)节的条款。承租人寻求的任何此类救济必须由承租人在收到房东的通知后九十(90)天内提出，即承租人违反了本条款第29.28条并负责支付公平市场租金；否则，承租人应被视为永远放弃了对违反本条款第29.28条的行为提出抗辩的权利。尽管有上述规定，承租人仍可向租约的潜在及实际分租客及受让人提供租约副本，惟在披露前，承租人已以业主的标准表格向业主递交一份由该等分租人或受让人正式签署及接受的保密及保密协议，而本租约的所有经济条款(包括但不限于基本租金及租户改善津贴的金额)应从租约中删除。

29.29楼房翻新。双方明确理解并同意，业主没有义务也没有承诺对该房屋、大楼或其任何部分进行改建、改造、改善、翻新、维修或装饰，除本合同特别规定外，业主未就该房屋或大楼的状况向租户作出任何陈述。然而，承租人在此承认，业主目前正在进行翻新，或可能在租赁期内对项目(不包括大楼)进行翻新、改善、改动或修改(统称为“翻新”)。承租人特此同意，此类翻新不应构成对承租人的建设性驱逐，也不应使承租人有权享受任何租金减免。房东不承担任何责任，也不对租客因本协议允许的任何装修而对租客的业务造成的任何伤害或干扰负责，租户也无权因因装修而失去对整个或部分房产或租户的个人财产的使用或改善，或因此而造成的任何不便或烦恼而从房东那里获得任何赔偿或损害。尽管有上述规定，如果对大楼停车区的可用停车位进行永久性的改造，使其低于停车比例，则业主应允许租户使用其他项目停车设施(由业主合理选择)，以使可供租户使用的停车位恢复到停车比例。如果项目中的重大发展项目扰乱或租户在行使其善意判断时合理预期扰乱租户使用和享受其在大楼停车区分配的停车位，租户有权提前二十四(24)个月书面通知业主终止租约，但租户应在交付终止通知时向业主支付相当于(I)基本租金减值和(Ii)租户改善津贴(“骚扰终止权”)的终止罚款。举例说明，但不限于，按126个月直线摊销的基本租金减免和租户改善津贴为[***]。干扰终止权在初始租赁期限结束时自动终止，不再具有效力和效力。

29.30无违规行为。承租人特此保证并声明，其在本租约下的签署或履行不得导致承租人违反任何约束承租人的协议、文书、合同、法律、规章制度，承租人应保护、辩护、赔偿房东，并使房东不受因承租人违反本保修和陈述而产生的任何索赔、要求、损失、损害、债务、费用和费用，包括但不限于合理的律师费和费用的影响。

29.31通信和计算机线路。承租人可以安装、维护、更换、移除或使用服务于房屋的任何通信或计算机电线和电缆(统称为“线路”)，但条件是：(I)承租人应事先获得业主的书面同意(不得被无理扣留、限制或延迟)，使用业主书面批准的有经验的合格承包商，并遵守本租约第(7)和(8)条的所有其他规定；(Ii)根据业主的合理意见，应为项目的现有和未来租户维护可接受数量的备用线路和额外线路的空间，(Iii)其线路(包括立管电缆)应适当绝缘，以防止过度的电磁场或辐射，并应由业主合理接受的保护管道包围，并应根据下文所述的“识别要求”进行标识。(Iv)服务于物业的任何新线路或现有线路应符合所有适用的政府法律和法规，(V)作为允许安装新线路的条件，业主可要求租户拆除位于物业内或服务于物业内的现有线路，并修复与拆除相关的任何损坏。以及(Vi)承租人应支付与此相关的所有费用。所有线路均应清楚地标有塑料标签(或用电线固定在此类线路上的塑料标签)，以显示租户的姓名、套房号码、电话号码和在发生紧急情况时的联系人姓名(A)在场所外每隔四英尺(4‘)(具体包括但不限于电气室立管和其他公共区域)，以及(B)在线路的终点处(统称为“识别要求”)。除非房东另有指示(通知承租人)，承租人应在本租约期满或提前终止之前，自行承担费用，拆除位于或服务于房屋内的所有线路(并修复任何由此造成的损坏)。

29.32运输管理。承租人应完全遵守目前或未来旨在管理项目和/或大楼内和周围的停车、交通或交通的所有计划，与此相关，承租人应直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工的交通规划和管理采取负责的行动。此类计划可以包括但不限于：(I)限制租户在高峰时间产生的车辆出行次数；(Ii)增加车辆占有率；(Iii)实施内部拼车计划和员工交通协调员；(Iv)与员工和任何项目、建筑或区域拼车计划经理合作；(V)建立雇主赞助的激励措施(财务或实物)，以鼓励员工拼车；以及(Vi)为员工利用灵活的工作班次。

29.33项目的发展。

29.33.1细分。业主保留进一步分割全部或部分项目的权利。承租人同意应房东的要求，以房东要求的形式签署并交付任何必要的附加文件，以使本租约符合此类拆分所产生的情况。

29.33.2其他改进。如果项目的一部分或与项目相邻的物业(统称为“其他改善”)由业主以外的其他实体拥有，业主可选择与任何或所有其他改善的业主或业主订立协议，以提供(I)项目和其他改善的进入和/或使用的互惠权利，(Ii)共同管理、运营、维护、改善和/或维修项目的全部或任何部分和其他改善，只要承租人在本租约下的权利不受实质性损害，(Iii)将部分直接开支分配给其他改善工程，以及为工程项目的其他改善工程支付营运费用及税项，及(Iv)就其他改善工程及/或工程项目的改善、建造及/或挖掘而使用或改善该等其他改善工程及/或工程项目。本租约中包含的任何内容不得被视为或解释为限制或以其他方式影响业主转让本项目的全部或任何部分或本租约中所述的任何其他业主权利的权利。

29.33.3项目建设及其他改进。承租人承认，在承租人入住房屋后，项目的部分内容和/或其他改进可能会受到拆迁或施工的影响，而且此类施工可能会导致噪音、灰尘、通道受阻等水平超过完全建成的项目。承租人特此免除与该等拆迁或建造有关的任何及所有租金补偿或推定驱逐的索偿。

29.34《美国爱国者法案》。

29.34.1认证。承租人特此向房东证明：

(A)承租人(就本节29.34.1所载证明而言，包括其合伙人、分合伙人、成员、母组织、附属公司、子公司、主要股东和任何其他组成实体，及其各自的高级人员、董事、承包商、代理人、雇员、被许可人和受邀者)没有违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律、行政命令或条例，包括但不限于，9月24日生效的13224号行政命令--阻止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易，2001年10月26日颁布，经修订的2001年《行政命令》和《通过提供拦截和阻挠恐怖主义所需的适当工具来团结和加强美国》(《美国爱国者法》)(《美国爱国者法》)；

(B)根据行政命令、美国爱国者法案或任何其他法律、命令、规则或条例，承租人未被指定为“特别指定的国民和被阻挡的人”或其他被禁止或被阻挠的人、实体、国家或交易，并且承租人不出现在以下任何名单中：(I)美国商务部维护的两(2)份名单(被拒绝的人和实体；被拒绝的人名单可在http://www.bis.doc.gov/DPL/thedeniallist.asp；上找到实体名单可以从http://www.bis.doc.gov/Entities/Default.htm)；(二)和美国财政部维护的名单(特别指定的国民和被封锁的人，可以在http://www.ustreas.gov/ofac/t11sdn.pdf)；上找到)和美国国务院维护的两(2)份名单(恐怖组织和被除名的各方；国务院的恐怖分子名单可以在http://www.state.gov/s/ct/rls/fs/2001/6531.htm；上找到被除名的各方名单可在http://www.pmdtc.org/debar059.htm)；和(Iv)根据美国财政部外国资产管制办公室的任何规则和条例保存的任何其他恐怖分子、恐怖分子、组织或毒品贩子的名单上找到，或由其任何其他政府或机构(任何此类指定或列入名单的个人、实体、国家或交易在本文中称为指定个人或实体)保存；

(C)租户目前遵守并将在租赁期(包括任何延长租期)期间一直遵守《行政命令》、《美国爱国者法案》和美国财政部外国资产管制办公室的规定，以及与此有关的任何法规、行政命令和其他政府行动；以及

(D)承租人并无直接或间接代表任何指定人士或实体进行这项交易，或直接或间接代表任何指定人士或实体怂恿或促成这项交易。

29.34.2赔偿。承租人特此同意赔偿、辩护、保护房东各方，使其不会因任何违反上文第29.34.1节所载认证的任何或相关索赔、损害、损失、风险、债务和费用(包括律师费和费用)而受到伤害。

29.35%的内容被故意删除。

29.36%降息。“利率”是指富国银行(旧金山)或其继任者不时收取的公开宣布的“最优惠利率”，加五(5)个百分点，如果没有该最优惠利率，则按房东选定的任何国家金融出版物发布的美国财政部六个月期市场票据(或债券，如果指定)利率加上八(8)个百分点，但在任何情况下不得超过法律允许的最高利率。

第三十条

有害物质.霉菌条件

30.1禁止使用有害物质。

30.1.1 Tenant的禁酒令。未经业主事先书面同意，承租人不得导致或允许在项目内或附近引入、生产、处理、储存、使用、排放或处置项目内或附近的任何“有害物质”，该术语定义如下：业主可自行决定是否给予或拒绝；然而，在符合适用法律、条例、法规和常规家庭和办公用品的要求的情况下，正常使用不需要业主的同意，例如但不限于温和清洁剂、润滑剂和复印机碳粉、装载和停车区域的车辆、数据和电信设备、电池、燃料储存罐和与紧急或不间断电源设备相关的其他材料，以及与租户在由租户运营的类似或类似设施中使用的其他用品和材料一致的其他用品和材料。承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者在项目内或项目周围处理、运输、储存、处理、处置或使用任何有害物质，应严格遵守所有适用的法律、条例、法规和要求，包括下文所定义的“环境法”。承租人应独自负责获得和遵守维持和运营其业务所需的所有许可证，包括但不限于管理危险物质的使用、搬运、储存、处理、运输、排放和处置的所有许可证。在合理需要的范围内，房东应在不向房东支付任何自付费用的情况下，合理地配合租户获得任何此类许可或类似授权或许可的努力，包括但不限于，执行任何州、联邦或地方政府机构为获得此类许可所需的申请和采取任何其他行动。承租人应赔偿、辩护并使业主和业主不受任何义务、损失、索赔行动(包括任何国王的补救和强制执行行动以及行政诉讼和司法程序、诉讼、命令或判决)、诉讼原因、责任、处罚、损害(包括间接和惩罚性损害赔偿、房屋或项目的价值减值、损失或限制使用或限制使用场所或项目的任何便利设施的损害、因项目中空间营销的任何不利影响而产生的损害，该术语定义如下：“补救工作”)的损害。合称“索赔”，指租户或任何承租方在租赁期内在物业或其周围使用、储存、处理、运输、释放或处置任何有害物质所产生或产生的费用和开支(包括合理的律师费和顾问费及支出)，以及租户或任何承租方在物业以外的项目上或有关项目所产生的费用和开支(统称“索赔”)。

30.1.2业主检查。房东有权在任何日历年内随时但不超过两(2)次(除非房东有合理理由相信租客未能完全遵守本条第30条的规定，或除非任何贷款人或政府机构要求)检查房产和项目，并进行测试和调查，以确定租户是否遵守本条第30条的规定；但是，房东应修复此类检查和测试造成的任何损坏，并应采取商业合理的努力，将对租客使用和享受房产的干扰降至最低。所有此类检查、测试和调查的费用应由房东独自承担。然而，授予房东的上述权利不应产生：(A)房东有义务检查、测试、调查、监测或以其他方式观察房屋或项目或承租人或任何承租方的危险物质活动，包括但不限于承租人的操作、使用或补救；或(B)房东或任何房东方对承租人使用、储存、处理、运输、释放或处置任何有害物质承担责任，但应理解，承租人应独自承担与此相关的所有责任。

30.2房东通知。承租人应立即向业主提供与承租人或本项目的环境问题有关的所有文件、信件和其他书面材料的完整副本，包括但不限于与有害物质的释放、潜在释放、调查、合规、清理和减少有关的文件，以及与此相关的任何索赔、诉讼原因或其他法律文件。在任何未经授权的危险物质释放、泄漏或排放后二十四(24)小时内，承租人应向业主提供详细描述该事件的书面通知。承租人还应向房东提供一份由承租人或代表承租人提交给任何监管机构的任何文件或信件的副本，这些文件或信件是由于任何未经授权的释放、泄漏或解除而引起的或与之相关的。在承租人收到任何警告、违规通知、暂停许可证或类似的纪律措施后二十四(24)小时内，承租人应向房东提供书面通知。

30.3修补性工作。如果租户在本租赁日期后在房屋内发现任何有害物质(霉菌条件除外)，租户应立即通知业主，并与业主协商应遵循的适当程序。如果承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者在处理、使用、储存、处理、运输或处置任何有害物质时，根据任何适用的法律、条例、法规和要求，需要对现场条件进行任何调查或监测，或对有害物质(霉菌条件除外)进行任何清理、遏制、恢复、移除或补救(统称为“补救工作”)，则承租人应按照适用的法律、条例、法规和要求进行或安排进行补救工作。承租人进行的所有补救工作应由一个或多个承包商进行，由承租人选择并经业主事先书面合理批准，并在由承租人选定并经业主事先书面合理批准的咨询工程师的监督下进行。该补救工作的所有费用和开支应由承租人支付，包括但不限于该承包商的费用、咨询工程师和业主的合理律师和专家的费用以及与监督或审查该补救工作有关的费用。尽管本租赁有任何相反的规定，承租人没有义务对在该阶段适用的租赁开始日期之前位于物业任何部分的任何有害物质(霉菌条件除外)进行任何补救工作，且该有害物质没有被放置在上面或里面，也没有受到承租人或任何承租方的损坏或干扰。为避免产生疑问，下文第30.6节中规定了对模具状况的检查和补救。

30.4故意省略。

30.5故意省略。

30.6霉菌。

30.6.1霉菌预防。由于霉菌孢子几乎无处不在，而且霉菌几乎可以在任何潮湿的地方生长，承租人承认有必要在房屋内(特别是厨房区域、洗手间、卫生间、饮水机和其他管道设施和装置、休息室、外墙内和周围、暖通空调系统和相关排水沟内和周围)采取和执行良好的清洁做法、通风和警惕的湿度控制，以防止霉菌(这些措施，防霉做法)。承租人应自行承担费用，根据防霉菌实践保持和维护建筑物的良好状态，并承认下文第30.6.2.1节所定义的湿气控制和“防霉菌条件”的预防是其在本租赁项下义务的组成部分。

30.6.2十项义务。承租人应自行承担成本和费用：

30.6.2.1定期监测建筑物是否有霉菌，以及任何合理预期或可归因于霉菌或真菌的情况，包括但不限于水损坏、冷凝、渗漏、渗漏或任何其他渗水(来自任何内部或外部来源)、霉菌滋生、霉菌滋生、租户雇员或处所任何其他住客反复投诉呼吸系统疾病或眼睛受刺激的情况，或政府机构就有关处所室内空气质素的投诉发出的任何通知(“霉菌情况”)；及

30.6.2.2如果房东观察到、怀疑、有理由相信房屋内的霉菌或霉菌状况，应立即书面通知房东。

30.6.3房东检查。如果怀疑房屋内存在霉菌或霉菌状况，业主可在业主指定的时间内对房屋进行检查，以确定房屋是否存在霉菌状况。

30.6.4模具补救工作。如果承租人观察到、怀疑、有理由相信房屋内的霉菌或霉菌状况，或如果房东向租户提供书面通知，表示其观察、怀疑、有理由相信房屋内的霉菌或霉菌状况，则承租人应立即采取一切行动清理、遏制、恢复、移走和补救此类霉菌状况(统称“霉菌补救工作”)。所有模具修复工作应按照所有适用的法律、条例、法规和要求进行。承租人进行的所有模具修补工作应由一个或多个承包商进行，由承租人选择，并事先得到业主的合理书面批准。该模具修补工程的所有费用和开支应由承租人支付，包括但不限于该承包商和业主的合理律师和专家的费用，以及与监督或审查该模具修补工程有关的费用。为免生疑问，承租人应有义务进行所有的霉菌修复工作，无论房屋内的霉菌或霉菌条件何时出现，前提是承租人可以根据上文第8.6节的规定使用租户改善津贴来支付该等霉菌修复工作的费用

30.7投降。在本租约期满或提前终止时，承租人应将建筑物交还给业主，不得有(I)霉变、杂物、废物和(Ii)承租人或任何承租人在建筑物上、周围或附近放置有害物质，并符合所有环境法和业主为保护建筑物或项目的价值而合理需要的任何额外要求，包括但不限于获得与承租人在建筑物使用有害物质有关的任何关闭许可或其他政府许可或批准。根据本条第30条的规定，承租人的义务和责任应是对本租约中任何其他退还要求的补充，并应在本租约期满或提前终止后继续存在(但对于通过对房产进行合理检查而合理发现的任何条件，房东必须在租客休假并将房产交还给房东之日起六十(60)天内通知租户)。

30.8定义。在本租赁中，下列术语的定义如下：

30.8.1“危险物质”是指(1)任何环境法(定义见下文)中“危险物质”、“危险物质”、“有毒物质”、“污染物”、“污染物”、“危险废物”或“固体废物”的定义所包括的任何物质或材料；(2)石油或石油衍生品，包括原油或其任何馏分、各种形式的天然气、石油产品或副产品或废物；(3)多氯联苯；(4)含石棉及石棉材料(不论是否易碎)；(5)含铅及铅基油漆或其他含铅材料(不论是否易碎)；(6)尿素甲醛；(7)微生物污染物；(8)电池或液体溶剂或类似化学品；(9)氡气；(10)霉菌、真菌、霉菌、细菌及/或其他有机孢子材料，不论是否经空气传播、定植、放大或其他；以及(11)任何额外的物质、材料或废物(A)，如该物质、材料或废物存在于该处所或其周围，(I)需要根据任何环境法作出报告、调查或补救，(Ii)对该处所或任何毗邻区域或财产造成或威胁造成滋扰，或对该处所或任何邻近区域或财产的人的健康或安全构成或威胁构成危害，或(Iii)该物质、材料或废物如从该处所发出或移出，可能构成擅自侵入，或(B)根据任何环境法，现在或以后被分类或视为危险或有毒的。

30.8.2“环境法”是指联邦、州或地方法律(包括规则、条例、条例、法规、判决、命令、法令、合同、许可证、规定、禁令、普通法、法院意见，以及根据这些法律发布、进入、颁布或批准的要求或通知函)中包含或颁布的与污染或环境保护有关的所有法规、条款、条件、限制、限制、标准、禁令、义务、附表、计划和时间表，包括与向环境空气、地表水、地下水或土地或与危险物质的制造、加工、分配、使用、处理、储存、处置、运输或搬运有关的其他方面，包括但不限于：1980年《全面环境反应补偿和责任法》(CERCLA)，经1986年《超级基金修正案和再授权法》修订(Sara)，美国联邦法典第42卷，第9601页及其后；《固体废物处置法》，经1976年《资源保护和回收法》(RCRA)，第42卷，第6901页及以下；《联邦水污染控制法》，第33页，第1251页及以后；《有毒物质控制法》，第15页，第2601页及以后；《清洁空气法》，第42页，第7401页及以下；《安全饮用水法》，第42页，第300页及以后。“环境法”应包括未来制定或发展的有关霉菌、真菌、微生物污染物、霉菌、细菌和/或其他有机孢子材料的任何成文法或普通法。“环境法”不应包括与工业卫生或工人安全有关的法律，除非这类法律涉及石棉和含石棉材料(无论是易碎的还是非易碎的)或铅和铅基油漆或其他含铅材料。

30.9生存。承租人根据本条第30条承担的义务应在本租赁期满或提前终止后继续存在，直至适用的诉讼时效完全、最终和绝对禁止本条款第30条范围内的所有索赔为止。

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