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RetailMember2020-12-310001498828HHC：LakeWoodlandsDrive2201成员2020-12-310001498828HHC：OneLakesEdgeMember2020-12-310001498828HHC：TwoLakesEdgeMember2020-12-310001498828Hhc:MillenniumSixPinesApartmentsWoodlandsTxMember2020-12-310001498828HHC：千年水路公寓成员2020-12-310001498828HHC：水路上的车道成员2020-12-310001498828HHC：A8770NewTrailsMember2020-12-310001498828HHC：NewTrails9303成员2020-12-310001498828HHC：技术林业3831名成员2020-12-310001498828HHC：A2025水路大道成员2020-12-310001498828HHC：WaterwayGarageRetailMember2020-12-310001498828HHC：水路广场3号2020-12-310001498828HHC：水路广场4号2020-12-310001498828HHC：Westin At WoodlandsWoodlandsMember2020-12-310001498828HHC：The Woodland Member2020-12-310001498828HHC：The Woodland Ground Lease成员2020-12-310001498828HHC：伍德兰公园会员2020-12-310001498828HHC：伍德兰公园路2000成员2020-12-310001498828Hhc:TheWoodlandsResortAndConferenceCenterMember2020-12-310001498828HHC：The Woodland Warehouse 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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
(标记一)
☒  根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告
截至的财政年度12月31日, 2020
或
☐ 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
在从中国到日本的过渡期内，美国将从欧洲过渡到日本。
佣金档案编号001-34856
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1498828/000162828021003287/hhc-20201231_g1.jpg
霍华德·休斯公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
特拉华州36-4673192
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)

伍德洛克森林大道9950号，1100套房, 林地, 德克萨斯州77380
(主要执行机构地址，包括邮政编码)
 
注册人的电话号码，包括区号 (281)719-6100

根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题是： 交易代码 注册的每个交易所的名称：
普通股，每股面值0.01美元 HHC 纽约证券交易所
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是☒  不是☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。*是☐  不是☒
用复选标记表示注册人(1)是否已在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。是 ☒  不是 ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的所有互动数据文件。是 ☒  不是 ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速滤波器☒加速文件管理器☐新兴成长型公司☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐

如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。他说：☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。他说：☒
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。--是。-是 ☐  不是☒
截至2020年6月30日，注册人的非关联公司持有的注册人普通股的总市值约为$1.610亿美元，基于纽约证券交易所(New York Stock Exchange)报道的收盘价。
截至2021年2月18日，已发行普通股数量，面值0.01美元，为55,114,795.
以引用方式并入的文件
注册人2021年股东年会委托书的部分内容以引用方式并入本10-K表格年度报告第三部分第10、11、12、13和14项。注册人打算在截至2020年12月31日的财政年度的120天内向美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)提交委托书。


目录
财务报表索引
目录页面
第一部分：
第一项。
业务
4
项目1A.
风险因素
12
项目1B。
未解决的员工意见
25
第二项。
特性
26
营运资产
26
总体规划社区
29
海港区
29
策略性发展
30
项目3.
法律程序
32
项目4.
煤矿安全信息披露
32
第二部分：
第五项。
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
32
第6项
选定的财务数据
34
第7项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
35
概述
36
经营成果
43
流动性与资本资源
67
合同现金义务和承诺
70
表外融资安排
70
关键会计政策
70
近期发布的会计公告及发展动态
70
项目7A.
关于市场风险的定量和定性披露
70
第8项。
财务报表和补充数据
72
独立注册会计师事务所报告书
73
财务报表
75
合并资产负债表
75
合并业务报表
76
综合全面收益表(损益表)
77
合并权益表
78
合并现金流量表
79
合并财务报表附注
81
附表III-房地产和累计折旧
123
第9项
会计与财务信息披露的变更与分歧
127
项目9A.
管制和程序
127
项目9B。
其他资料
128
第三部分：
第10项。
董事、高管与公司治理
129
第11项。
高管薪酬
129
第12项。
某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
129
第13项。
某些关系和相关交易，以及董事独立性
129
第14项。
首席会计师费用及服务
129
第四部分：
第15项。
展品，财务报表明细表
130
第16项。
表格10-K摘要
134
签名：
135


目录
财务报表索引
关于前瞻性陈述的警告性声明
 
在本年度报告Form 10-K(年度报告)中，除文意另有所指外，凡提及“公司”、“HHC”、“我们”和“我们”均指霍华德·休斯公司及其合并子公司。本年度报告包含符合1933年《证券法》(Securities Act)第227A节和1934年《证券交易法》(Exchange Act)第21E节的前瞻性陈述。本年度报告中除历史事实陈述外的所有陈述均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述提供了我们对财务状况、经营结果、计划、目标、未来业绩或业务的当前预期。您可以根据与当前或历史事实无关的事实来识别前瞻性陈述。这些陈述可能包括诸如“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“预测”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“实现”、“应该”、“转变”、“将会”以及其他类似表述的词语。不应依赖前瞻性陈述。它们给了我们对未来的期望，而不是保证。

目前，最重要的因素之一是当前流行的新型冠状病毒(新冠肺炎)对我公司、本行业以及全球经济和金融市场的财务状况、经营业绩、现金流和业绩的潜在不利影响。新冠肺炎对我们的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展仍然不确定，也无法充满信心地预测，包括大流行的范围、严重程度和持续时间，为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，以及大流行和相关遏制措施造成的直接和间接经济影响等。此外，您应该将本年度报告中确定的许多风险以及下面列出的风险解读为由于新冠肺炎持续存在的众多不利影响而加剧的风险。前瞻性陈述包括：

–新冠肺炎对我们业务的预计影响，包括我们运营的地区新冠肺炎病例的增加，以及为应对新冠肺炎疫情而出台的众多政府限制和其他命令
–我们的转型计划，包括更换管理领导层、减少管理费用、拟议出售非核心资产以及加快核心总体规划社区(MPC)资产的增长
–我们稳定的创收物业的预期业绩，以及我们最近投入使用或正在建设的物业的业绩和稳定时间
–对香港未来经济表现的预测
–我们的运营所需的预期资本和我们物业的发展机会
–技术对我们运营和业务的影响
–我们细分市场的预期业绩
–物业发展的预计动工和竣工，以及某些物业的销售或租赁时间
–估计我们未来的流动资金、发展机会、发展开支和管理计划；以及
–对前述任何一项所依据的或与之相关的假设的描述

这些陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致我们的实际结果、业绩和成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的任何未来结果、业绩和成就大不相同。可能导致实际结果与前瞻性陈述中明示或暗示的结果大不相同的因素包括：

–新冠肺炎的影响，包括如上所述
–我们无法获得运营和发展资本，包括我们无法从贷款人和资本市场获得债务资本或对债务资本进行再融资
–国民经济长期衰退，住宅建筑、公寓开发、零售、写字楼和酒店业的经济状况不利
–我们无法有效竞争
–我们新任行政长官的成功交接
–我们执行转型计划的能力，包括成功出售我们的非核心资产
–自然灾害、恐怖活动、暴力行为、破坏我们的数据安全、我们的财产被危险或有毒物质污染或其他类似中断，以及未投保或超过适用保险限额的损失。
–我们租赁新的或重新开发的空间的能力
–我们有能力根据涉及多个重叠的监管司法管辖区的广泛权利程序，获得开发物业所需的政府许可和必要的监管批准，这通常需要地方政府酌情采取行动。
–超出我们最初估计的建筑成本、延误或超支、对建筑缺陷的索赔，或其他影响我们开发、重新开发或建造物业能力的因素。
HHC2020 Form 10-K|2

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财务报表索引
–对我们致力于形成和销售公寓的那部分业务进行监管，包括向州政府机构提交的监管文件，在某些情况下将控制权移交给公寓协会董事会的额外权利程序和要求，以及购房者拖欠购买公寓的义务
–区域和地方经济波动、住宅和公寓市场、当地房地产状况、租户租金以及来自竞争对手的零售物业和互联网的竞争
–我们留住关键管理人员的能力
–我们有能力收取租金，吸引租户和顾客入住我们的酒店
–我们的债务，包括2028年到期的7.5亿美元优先债券、2029年到期的6.5亿美元4.125%优先债券、2031年到期的6.5亿美元4.375%优先债券、6.15亿美元的定期贷款和8.5亿美元的转换贷款，就定期贷款和转换贷款而言，这些贷款是以公司某些子公司拥有的不动产的优先担保权益为抵押的，所有这些都含有可能限制我们经营业务能力的限制。
–我们的董事在其他业务中的参与或利益，包括房地产活动和投资
–我们无法控制我们的某些财产，这是由于我们共同拥有这些财产，以及我们无法成功地吸引理想的战略合作伙伴
–灾难性事件或地缘政治条件，如新冠肺炎大流行，可能会扰乱我们的业务和
–第一项所述的其他风险。业务，第1A项。风险因素和第7项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析本年度报告的

任何因素本身或与一个或多个其他因素一起，都可能对我们的业务、运营结果、计划、目标、未来业绩或财务状况产生不利影响。本年度报告中未描述的其他因素也可能导致结果与我们的预期不同。鉴于这些风险和不确定性，谨告诫您不要过度依赖此类前瞻性陈述。这些前瞻性陈述仅代表我们截至本年度报告日期的估计和假设。除法律另有要求外，我们没有义务修改或修改任何前瞻性陈述，以反映本年度报告日期之后发生的事件或情况。

HHC2020 Form 10-K|3
生意场
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财务报表索引
第一部分

第一项：商业银行业务 

概述

我们在四个业务领域开展业务：运营资产、MPC、海港地区和战略发展。这四个部门的结合提供了运营和财务协同效应。我们运营资产部门的绝大多数资产都位于我们的MPC内。这有助于我们实现规模，在大多数情况下达到临界质量，从而在租赁和供应商谈判中获得定价权；提高吸引、聘用和留住最优秀的当地领导层和租赁团队的能力；灵活地满足不断变化的客户需求；以及增强发现和利用新兴机会的能力。在我们的MPC部门，我们规划、开发和管理长期增长基本面强劲的市场中的小城市。这项业务涉及住宅用地的横向开发，并将改善后的面积出售给房屋建筑商，最终将房屋出售给新居民。总体而言，我们的MPC占地面积超过8万英亩，在需求旺盛的地理区域，约有7000英亩住宅用地有待开发和销售。除了住宅用地，我们的MPC部分还包括近3200英亩的土地，指定用于商业开发或向非竞争用户(如医院)出售。这块土地将保留在我们的MPC部门，直到我们确定对新的商业开发的需求，在这一点上，这块土地将过渡到我们的战略发展部门。

将我们的三个主要业务部门(运营资产、MPC和战略开发)结合在一起的运营协同效应创造了一个独特的、持续的价值创造周期。我们将土地出售给MPC的住宅建筑商，他们建造的新房吸引了居民到我们的城市寻找工作和购物的地方。新房主创造了对商业开发的需求，如零售、写字楼、自助仓储和酒店服务。当时机合适时，我们通过Strategic Development建造这些商业地产，利用出售土地给房屋建筑商获得的现金流，这有助于降低开发风险。一旦这些战略开发项目完成并稳定下来，它们将转变为位于美国各地的运营资产，并增加经常性净运营收入(NOI)，进一步为战略开发项目的股本需求提供资金。新的写字楼、零售和其他商业设施使我们的MPC住宅用地对买家更具吸引力，并加快了溢价卖地的速度，超过了更广泛的市场。住宅用地需求的增加带来了更多的货币政策现金流，从而延续了这一周期。我们的第四个商业部分，海港地区，是纽约市为数不多的几个主要由单一业主私人管理的多街区地区之一。这个历史悠久的海滨地区正在重新焕发活力，并作为一个混合使用的社区、烹饪和娱乐目的地而得到加强，重点是独特的产品。

在2020年下半年，我们将公司总部从德克萨斯州的达拉斯搬到了德克萨斯州的伍德兰兹，将办公空间与我们最大的地区办事处整合在一起。我们的资产遍布全美，并于2010年在特拉华州注册成立。通过我们的前辈，我们已经做了几十年的生意。关于我们每个部门的财务信息请参见附注18-分段我们的合并财务报表审计附注。

转型计划
2019年10月，在对战略选择进行审查后，我们宣布打算执行转型计划，该计划由三大支柱组成：(1)每年减少4500万至5000万美元的管理费用，(2)出售约20亿美元的非核心资产，在扣除债务偿还和交易成本后，出售的现金净收益估计为6亿美元，以及(3)我们的核心MPC资产加速增长。

我们在执行转型计划承诺方面取得了重大进展，有意义地减少了管理费用并处置了几项非核心资产。自宣布转型计划以来，我们已经执行了八项非核心资产的出售，在偿还债务后产生了约213.8美元的净收益。新冠肺炎(Sequoia Capital)的流行使得更多非核心资产出售的执行变得更具挑战性，我们预计这种情况将持续到2021年。考虑到我们社区强劲的潜在房屋销售，我们继续在我们的MPC中进行横向发展，以跟上房屋建筑商的需求。此外，我们已经开始投资于我们核心MPC的下一个垂直开发机会的前期开发工作。
HHC2020 Form 10-K|4
生意场
目录
财务报表索引
高管换届

2020年9月17日，保罗·莱恩先生辞去首席执行官一职，辞去公司董事会(董事会)职务。与此同时，公司总裁兼首席财务官大卫·奥赖利先生被任命为临时首席执行官。2020年12月1日，公司宣布任命O‘Reilly先生为首席执行官，自2020年12月1日起生效。此外，公司董事会任命O‘Reilly先生为董事会董事，自2020年12月1日起生效。O‘Reilly先生在董事会的服务将不会获得任何报酬，并将继续担任公司的首席财务官，直到他的继任者具备适当资格并由董事会任命为止。

此外，在2020年12月1日，公司宣布董事会任命L.Jay Cross为公司总裁。克罗斯先生将负责监督公司总体规划社区和综合用途开发项目组合的发展。克罗斯先生在担任Related Hudson Yards总裁后加入霍华德·休斯公司。在担任这一职务期间，他领导了曼哈顿西区一个耗资200亿美元、占地28英亩的项目的开发。此前，克罗斯曾担任纽约喷气机队(New York Jets)主席，并领导了耗资13亿美元的大都会人寿体育场(MetLife Stadium)的开发，这是该队与纽约巨人队(New York Giants)的合资企业。在纽约地区工作之前，克罗斯先生曾担任美国职业篮球联赛迈阿密热火的商业运营总裁，负责美国航空公司竞技场的开发。

新冠肺炎大流行的影响
2020年新冠肺炎爆发导致全球经济活动放缓，包括全球旅行限制、非必要工作活动禁止、企业中断和关闭以及全球金融市场更大的不确定性，所有这些都导致新冠肺炎在2020财年对我们的财务业绩产生影响。由于这场流行病持续并继续对全球经济活动产生影响，新冠肺炎对我们未来的业务运营、财务业绩和运营结果的不利影响程度将取决于许多公司无法控制的因素。关于新冠肺炎的风险、不确定性、影响和采取的行动的进一步讨论，请参见项目1A。风险因素和第7项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析.

我们的竞争优势

我们认为，我们通过以下竞争优势使自己有别于其他房地产公司：

–有创造价值记录的管理团队自2011年以来，我们已经完成了超过710万平方英尺的写字楼和零售运营物业、3447个多户单元和909个招待钥匙的开发。撇除我们拥有的土地，我们已在这些发展项目上投资约26亿元，预计这些发展项目会带来9.5%的成本收益，在稳定下来后，每年会带来2.435亿元的噪音收益。以今天的市值计算，这意味着为我们的股东创造了超过10亿美元的价值。自成立以来，我们在开发项目中的现金股本投资约为6.763亿美元，按不包括土地的总成本减去相关建筑债务计算，假设债务成本为4.5%，预计将产生23.5%的现金股本回报率，这接近我们的加权平均成本。这些投资和回报不包括公寓开发以及海港区等在建项目。我们不包括公寓发展项目，因为它们不会导致经常性的噪音，而我们不包括正在发展的项目，因为预计这些项目在稳定后会产生更广泛的噪音。在沃德村，我们已经开业或在建的公寓单元有2,697个，截至2020年12月31日已售出约91.0%的单元，目标利润率(不包括土地成本)为27.9%或9亿美元。

–独特、多样化的产品组合我们拥有一个投资组合，拥有分布在9个州的许多不同的市场领先资产，既有稳定的现金流，又有长期的价值创造机会。

–重大的价值创造机会。*我们拥有世界上最卓越的开发管道之一，我们的投资组合中仍有超过5000万平方英尺的垂直权益。这大约是我们在过去十年中交付的710万平方英尺的7倍，而无需购买其他开发地点或外部资产，我们认为这是相对于其他房地产开发公司的显著竞争优势。

–灵活的资产负债表截至2020年12月31日，我们的总债务约相当于我们总资产账面价值的46.9%，我们认为这明显低于我们的市值。我们的净债务，包括房地产和其他附属公司减去现金和特别改善区(SID)和市政公用事业区(MUD)应收账款的债务份额，约占我们总企业价值的40.3%。房地产和其他关联公司指的是
HHC2020 Form 10-K|5
生意场
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财务报表索引
主要用于房地产资产开发和经营的合伙企业或合资企业。今年年底，我们手头有10亿美元的现金。我们强劲的资产负债表为潜在的经济低迷提供了很大的隔离能力，并为我们评估新的房地产项目机会提供了灵活性。

–自筹资金的商业计划书我们的一个关键优势是，我们有能力为我们新开发的很大一部分项目自筹资金，而不必处置我们最近完成的开发项目。我们的住宅土地销售、经常性NOI和公寓单元销售的利润产生了大量的自由现金流，这些现金流用于为执行我们的许多发展机会所需的股本提供资金。 此外，我们不需要支付股息，也不受限制投资于任何资产类型、设施或服务，与许多其他房地产公司相比，我们提供了更大的灵活性，这些公司的活动受到限制，因为它们选择作为房地产投资信托基金(REIT)征税。我们相信，我们的结构目前提供了巨大的财务和运营灵活性，使我们的房地产投资组合的价值最大化。

环境、社会和治理(ESG)

概述霍华德·休斯公司致力于减少我们的环境足迹，培育繁荣的社区，同时为我们的投资者提供持续的财务回报。我们的ESG项目由首席执行官、董事会和ESG委员会监督。2020年，我们的ESG领导层连续第三年获得GRESB绿色之星称号。

HHC致力于建立领先的可持续发展计划，并实施了行业标准目标和绩效目标，以提高我们投资组合的环境绩效。我们的目标包括承诺减少能源和水资源消耗、废物和碳排放。我们的目标也是改善室内环境质量，并在可行的情况下获得绿色建筑认证。有关更多详情，请参阅我们最新的ESG年度报告中的目标和业绩部分，该部分可在公司网站www.howardhughes.com/hhsustability上找到。

环境绩效HHC通过在我们的物业中推出全面的环境可持续发展政策和计划，系统地提高了我们投资组合的环境绩效。我们执行战略效率项目，以减少对环境的影响并降低运营费用。此外，我们还为选定的开发和运营物业寻求绿色建筑认证，包括LEED、能源之星、BOMA 360和绿球奖(Green Globes)。2020年，我们与DNV GL Business Assure USA，Inc.合作，对我们的能源消耗、用水量、温室气体排放和废物数据进行了外部确认。

复原力2019年，我们对运营资产进行了物业级风险评估。这项评估分析了60多个与自然、社会和气候相关的过渡风险，包括但不限于自然灾害、监管和市场担忧。2020年，我们更新了部分风险评估，并将在未来几年继续每年更新。我们的其他气候适应性举措包括培训建筑人员了解应急程序，在恶劣天气情况下与我们的物业共享天气警报，纳入干燥气候下的抗旱景观设计，以及跟踪与气候相关的立法等项目。

利益攸关方的参与HHC的利益相关者是我们ESG项目成功不可或缺的一部分。我们以多种方式吸引租户、员工和社区。这包括将绿色租赁条款纳入我们BOMA 360认证的写字楼物业的所有租赁中。此外，我们邀请我们的租户和社区参与年度环境意识活动和地球日活动，通过我们的社交媒体渠道鼓励可持续行为，在我们的租户通讯中分享可持续发展提示，并为租户提供废物管理指南。所有HHC员工都可以通过与我们的ESG咨询公司合作，获得免费的在线可持续发展教育。通过这一合作关系，我们提供可持续发展最佳实践网络研讨会，主题包括能源效率、水效率和室内环境质量。此外，我们的员工还可以参加LEED绿色助理考试培训。最后，所有员工都会收到我们半年一次的ESG时事通讯，其中包括绿色建筑认证、ESG报告、可持续发展意识活动和可持续发展奖等主题的最新信息。


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人力资本

截至2020年12月31日，我们约有600名员工，其中约90人受雇于拉斯维加斯棒球场，其中包括支持正在进行的棒球场活动和销售运营所需的季节性员工。截至2019年12月31日，我们约有1500名员工，其中约800人受雇于我们的酒店物业、海港区和拉斯维加斯棒球场。截至2020年12月31日，我们的员工人数大幅减少，主要是因为我们将我们在伍德兰的三家酒店和海港地区的餐厅的业务运营外包给了两家第三方管理公司，此外，由于我们在2019年底宣布的转型计划，我们的一般和行政员工人数减少了约80人。

作为社区创建者，霍华德·休斯公司承认人是我们公司的命脉。我们支持我们的人民，鼓励他们探索新的工作和生活方式，过上幸福健康的生活。我们提供有竞争力的健康计划，以支持我们的员工及其家人，包括医疗福利、401K、12周全薪产假和四周的儿童保育假，无论是孩子的出生还是将孩子安置给员工领养或寄养。我们也为自己是一个对母亲友好的工作场所感到自豪，为哺乳母亲提供了一个支持性的环境和必要的设施。我们鼓励团队成员的个人发现，并通过学费报销、学生债务管理资源和用于非工作相关培训的个人成长基金，倡导个人和职业成长。

应对新冠肺炎大流行由于新冠肺炎的流行，从2020年3月开始，我们为工作职责有利于在家工作的员工制定了持续的远程工作场所战略。我们继续采用深思熟虑、有分寸和战略性的方法，其中包括以下协议：
–执行危机小组(ECT)成立并正式成立了欢迎回归工作队，并与区域主席举行每周一次的常设会议，分享有关这一流行病影响的最新情况。协作会议协调了维护我们员工、客户和财产安全的责任，同时还分配了后续任务，并确保正在考虑以明确定义的、全组织范围的统一方法应对流行病的最佳实践。
–工作队领导层定期向所有员工通报我们的数据驱动型返回办公室触发器的状态。欢迎回任专责小组所作决定的基本指引，一向是先考虑员工的健康和福祉，谨慎行事，同时尊重所有员工的个人情况，并在他们觉得安全的情况下，给予他们合理的弹性，让他们可以重返办公室。
–欢迎回来工作队制定了重新开放的指导方针，处理与清洁、个人防护设备、社会距离、修改工作区域、标牌和安全有关的政策和程序。当办事处重新开放时，工作队将严格执行这些指导方针，并可能根据大流行的发展情况而变化。

我们对平等就业机会的承诺 我们相信，确保所有雇佣活动在公平的情况下进行，是每个官员、经理和主管的责任。我们致力于根据与工作相关的资格，不分种族、宗教、肤色、信仰、国籍、性别、年龄、残疾、性取向、退伍军人身份或法律禁止的任何其他原因，招聘、聘用、培养和提拔最优秀的个人。我们不容忍差别待遇，我们认为，任何可能妨碍员工或应聘者履行这一职责的做法都会阻碍我们所有人。我们根据《美国残疾人法》和其他适用法规的法律要求，为符合条件的残疾人士提供合理的便利。性骚扰或任何其他类型的工作场所骚扰在HHC是不能容忍的，任何从事歧视性行为或工作场所骚扰的员工都将受到纪律处分，包括解雇。

多样性和包容性多样性、公平和包容性(DEI)问题一直很重要，但2020年的事件将它们置于近代史上比以往任何时候都更需要解决的社会问题的前沿。HHC立即采取行动，扩大我们在多元化、招聘和牢固的伙伴关系方面的现有努力。

慈善事业HHC非常了解我们如何影响我们社区内的人们的生活，我们通过捐赠和志愿服务来支持300多项当地慈善事业。2020年，我们通过我们的企业社会责任项目霍华德·休斯·关爱(HHCares)捐赠了200多万美元。我们为所有全职员工提供每年24小时的志愿者服务，对他们选择的慈善机构的财政捐款和行使投票权的时间1：1匹配，所有这些都反映了我们对维持我们生活和工作的社区的承诺。

专业发展我们让员工在职业生涯的每个阶段都能成长。全职员工每年有资格获得最高1万美元的职业发展补偿，包括继续高等教育和专业认证。此外，鼓励参加整个公司的会议和研讨会，以促进网络、学习和第一手行业经验。多年来，我们的员工参与了
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数百次会议，包括国际购物中心理事会(ICSC)区域会议和西南偏南(SXSW)会议。

道德合规培训我们相信，强大的、成熟的道德是我们文化的一个关键信条。在霍华德·休斯工作期间，所有员工都需要接受有关我们的商业行为和道德准则的培训。我们的培训指导员工做出合乎道德的商业决策，识别不道德行为，并在必要时报告。2020-2021年的培训将在2021年第一季度内由所有员工完成。

健康和福祉我们执行最高标准的建筑操作，以保护我们的员工、租户、居民和游客的健康、福祉和安全。我们致力于通过开发拥有健康的居住、工作、放松和社交空间的物业来提高生活质量。我们还相信，吸引和留住最优秀的人才意味着我们必须努力提供一个包容的工作环境，让员工感到有价值和安全感。

我们致力于为员工提供负担得起的福利。2021年，我们将重点为员工带来更多虚拟医疗服务，包括虚拟行为健康福利。我们还与一家新的健康和健康供应商合作，提供整体福利，这将为我们的员工提供一系列折扣和福利。

2019年，我们批准并实施了一项全产品组合的健康和福祉指南，该指南提供了提高室内环境质量(IAQ)的最佳实践，例如使用无毒的饰面和材料(油漆、地毯和家具)和低挥发性有机化合物(VOC)，并为居住者提供自然采光和景观。此外，2019年，我们通过了一项绿色清洁指南，鼓励在我们所有管理的物业使用绿色清洁产品和程序。

职业健康与安全我们正在不断发展，以实施改善职业健康和安全实践的流程。我们的风险管理部至少每月与所有运营领导就员工的健康问题和风险举行讨论。该部门还至少每年为所有员工举办一次关于风险管理原则(包括安全和安保)的面对面/现场培训。风险管理部和保险经纪顾问全年内经常巡视每个HHC地点，进行内部安全检查。此外，我们的区域团队通过Case Global报告任何安全和安保事件，并与风险管理团队共享这些报告。

业务细分概述

下面进一步描述了我们的四个业务部门，并提供了组成这些部门的资产的一般描述。请参阅第2项。特性为 个别物业的其他详细信息，包括按可报告部门、地理位置和2020年12月31日的主要用途划分的资产。阅读第7项时应参考这些章节。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析，其中包含有关我们业务部门的财务结果和经营业绩的信息。

营运资产自2010年公司成立以来，我们在我们的运营资产部门开发了许多资产。截至2020年12月31日，我们拥有76项经营性资产，包括我们在合资企业和其他资产的投资，包括15家零售、33家写字楼、12家多户、3家酒店和13家其他经营性资产和投资。不包括在建项目，我们的酒店资产拥有大约1040万平方英尺的零售和办公空间，3840个多户住宅单元和909个房间。

收入主要来自租赁和接待服务，并直接受到租金和入住率以及运营成本趋势的影响。当运营资产不能补充我们现有的物业或不再符合我们目前的战略时，我们也会偶尔出售该资产。我们相信，我们运营资产的长期价值是由它们集中在我们的MPC中推动的，在MPC中，我们拥有独特的控制水平和竞争优势。我们相信，这些资产通过提高租金、吸收剩余空置和改变零售中心的租户组合来改善租户的销售毛收入，从而提高租金，从而具有未来增长的潜力。

对于某些资产，我们认为有机会通过重新开发或重新定位来改善经营业绩。这些资产的再开发计划可能包括办公、零售或住宅空间、购物中心、电影院、停车场或空地。重建计划可能要求我们获得各方的许可、执照、同意和/或豁免。这些机会需要新的资本投资，复杂程度和规模各不相同。重建机会不一而足，既有对物业影响最小的重建机会，也有需要部分或全部拆卸现有构筑物以进行新建筑的机会。我们在决定是否重新发展或重新定位一项资产时所评估的因素包括：(1)物业周围现有及预测的人口统计资料；(2)与现有及/或其他用途有关的竞争；(3)物业的现有权利及我们更改这些权利的能力；(4)实际选址与建议用途的兼容性；及(5)环境考虑因素、交通模式及进入物业的通道。

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当我们关闭物业的运营和/或开始重新开发项目时，我们通常会将正在重新定位或重新开发的运营资产转移到我们的战略开发部门。在开发或重建项目的建设或翻新完成后，该资产将全部或部分投入使用，并转回我们的运营资产部门。

总体规划社区自.起 2020年12月31日，我们拥有拉斯维加斯的Summerlin的MPC；休斯顿地区的Woodland、Woodland Hills和Bridgeland；以及马里兰州的哥伦比亚。我们的MPC部门包括住宅和商业用地的开发和销售，主要是大型、长期项目。这些发展往往需要数十年的投资，并继续关注围绕这些社区不断变化的市场动态。我们相信，我们的物业管理公司的长期价值仍然强劲，这是因为它们在各自的市场上具有竞争力，我们在不同土地用途规划方面的深入经验，以及我们已经基本完成了我们大部分社区的权利程序。

我们的MPC在设计卓越和社区贡献方面获得了无数奖项。在截至2020年12月31日的一年里，萨默林和布里奇兰再次被罗伯特·查尔斯·莱塞公司(Robert Charles Liser&Co.，LLC)评为全国第三和第九大最畅销的总体规划社区。参见第7项的MPC部分。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析有关授予我们的MPC的额外荣誉的详细信息。

我们期望凭借具竞争力的地位、理想的地理位置和土地开发专业知识，推动我们的物业管理公司的长远增长。截至2020年12月31日，我们的MPC覆盖了超过80,000英亩的土地，包括大约10,151英亩剩余的可销售土地。住宅销售主要来自向住宅建筑商和开发商出售已完工的地块和未开发的超级地块，包括指定用于独立和附着式独户住宅的标准和定制地块，范围从入门级到豪华住宅。SuperPad地块通常是20至25英亩的未经改良的地块，我们在这里开发和建设主要的公用事业设施(供水、下水道和暴雨排水)和通往地块边界的道路，房屋建筑商完成现场公用事业、道路和完工地块。收入也是通过与房屋建筑商参与价格来产生的。

当我们认为土地的用途不会与我们现有的物业或我们的发展策略竞争时，我们也会偶尔出售或出租土地作商业发展之用。商业销售包括指定用于零售、写字楼、酒店、高密度住宅项目(例如，公寓和公寓)、服务和其他营利性活动的地块，以及指定供政府、学校和其他非营利实体使用的地块。

海港区海港区占地45.3万平方英尺(约合453,000平方英尺)，有几个街区，包括17号码头、锡制大厦、历史街区和水街250号停车场。我们的海港区段是一部分不稳定的经营性资产，一部分是开发项目，一部分是经营性业务。海港地区的业务包括房东运营、管理的企业和活动以及赞助类别。由于我们拥有许多业务，无论是完全拥有还是合资拥有，海港地区的噪声和稳定都比我们的运营资产部门更难预测。

锡楼的Jean-Georges市场是海港地区目前剩余的重建项目。由于与新冠肺炎相关的影响，建设出现了延误，但假设我们及时获得必要的批准，预计大楼将在2021年第四季度基本完工，预计2022年初开业。截至2020年12月31日，海港地区目前在建项目的预计总成本为1.433亿美元，有待我们支出和资助。

策略性发展 我们的策略性发展部分由18个发展或重建项目组成，其中大部分项目都需要在大规模和长远发展方面有广泛的规划和专业知识，才能最大限度地发挥其最大的作用。战略过程是复杂的，对每项资产都是独一无二的，需要在开始建设之前对不断变化的市场动态进行持续评估。我们必须研究每个当地市场，确定土地的最高和最佳用途，以及对该地区进行必要的改善，获得权利和许可，完成建筑设计和施工图，确保租户承诺，并获得和承诺资金来源。

我们正处于根据市场状况对其中许多资产的战略计划进行预开发或执行的不同阶段。截至2020年12月31日，我们有4个在建物业尚未投入使用。截至2020年12月31日，我们在建物业上剩余的估计总项目成本为5.977亿美元，其中7780万美元仍由我们提供资金，其余部分将由现有债务提供资金。我们通常会获得建筑融资，以支付与开发这些资产相关的大部分成本。


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竞争

我们竞争的性质和程度取决于所涉及的物业类型。就我们的运营资产和海港区域而言，我们主要竞争的是零售和写字楼租户以及酒店客人。我们还在我们的运营资产部门争夺住宅租户。我们认为零售商在做出租赁决策时考虑的主要因素包括：(1)消费者人口结构；(2)物业的年龄、质量、设计和位置；(3)邻近已经开发的或我们或其他公司未来可能开发的房地产项目；(4)零售商和购物中心地点的主要租户的多样性；(5)管理和运营专长；以及(6)租金。影响我们写字楼租户租赁决策的主要因素包括：(1)租金；(2)吸引人的景观；(3)适合步行的零售店；(4)通勤时间；(5)空间效率；(6)可用劳动力的人口统计数据。 对于我们的运营资产部门中的多户物业的住宅租户，我们认为影响他们决定居住地点的因素是：(1)步行/靠近工作地点；(2)便利设施；以及(3)最物有所值。我们的好客通常会根据以下因素来决定他们更喜欢的酒店：(1)旅行的性质和意图；(2)品牌忠诚度；或(3)城市或开放式度假体验的位置和便利性。

关于我们的MPC部门，我们主要在内华达州拉斯维加斯、德克萨斯州大休斯顿地区以及马里兰州巴尔的摩/华盛顿特区市场的物业开发方面与其他土地所有者以及住宅和商业地产开发商展开竞争。我们认为，使我们能够在这一业务中有效竞争的重要因素包括：
–我们MPC的大小和范围
–多年的服务经验和行业内的良好声誉
–我们社区内可用的娱乐和文化设施
–社区中的商业中心，包括我们拥有和/或经营或可能开发的物业
–我们与房屋建筑商的关系
–我们的债务相对于总资产的水平
–我们的发展项目毗邻主要大都会地区

至于我们的策略发展部分和海港地区部分的若干可发展资产，包括田田大厦和水街250号，我们的直接竞争对手包括其他商业地产发展商和其他从事类似业务的商业地产业主。在我们的策略发展部分，我们也与住宅共管公寓开发商竞争。与我们市场上的许多竞争对手相比，我们拥有大量现有的权利，我们已经拥有和控制了相当大的发展面积，或者对其有重大影响，因此我们在市场上拥有优势。在我们的许多市场上，我们还拥有每种产品类型的大部分平方英尺。

监管事项

我们的一部分业务致力于公寓的开发和销售。共管公寓通常由其所在州或销售共管公寓的州的机构管理。在我们开发和出售公寓单位的过程中，我们必须向各个州机构提交监管文件，并参与一个权利程序，通过这个程序，拥有一种所有权的不动产将转换为单独的单位。对我们公寓备案的回应或评论可能会推迟我们及时或根本无法在某些州和其他司法管辖区出售公寓的能力。此外，批准开发房地产有时需要政治支持，通常需要涉及多个重叠监管管辖区的广泛权利程序，而且往往需要地方政府酌情采取行动。房地产项目通常必须符合当地的土地开发法规，并可能需要遵守州和联邦法规。我们因遵守法律和法规要求而产生巨额成本。

有关建筑、健康和安全、场地和建筑设计、环境、分区、销售和类似事项的各种地方、州和联邦法规、条例、规则和条例适用于和/或影响房地产开发行业。我们获得或续签许可或批准的能力，以及已经授予或已经获得的许可的持续有效性取决于我们无法控制的因素，例如联邦、州和地方政策、规则和条例的变化及其解释和应用。

在联邦、州和地方各级，与能源和气候变化相关的各种立法正在制定中，或正在考虑颁布。这项立法涉及二氧化碳排放控制和实施能效标准的建筑法规等项目。新的建筑法规要求强制执行更严格的能源效率标准，这可能会大大增加我们建造建筑物的成本。随着人们对气候变化的担忧不断增加，这种性质的立法和法规预计将继续下去，遵守的成本也会变得更高。由于当地环境或适用法律的变化，我们可能需要申请额外的批准或修改我们现有的批准。与能源相关的倡议影响着美国和世界各地的各式各样的公司，因为我们的
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由于我们的业务严重依赖木材、钢铁和混凝土等大量原材料，如果我们的材料制造商和供应商背负着昂贵的限额交易和类似的能源相关税收和法规，它们可能会对我们的运营和盈利产生间接不利影响。政府监管还影响销售活动、抵押贷款活动和与消费者的其他交易。此外，政府机构经常启动对我们业务实践的审计、审查或调查，以确保遵守适用的法律和法规，这可能会导致我们的业务产生成本或造成其他重大中断。我们可能会遇到延误和费用增加，因为对我们提议的社区提出的法律挑战，无论是由政府当局还是私人团体提出的。

根据各种联邦、州和地方法律和法规，房地产所有者有责任支付修复某些有害物质的费用，包括石油和此类房地产上的某些有毒物质(统称为危险物质)。这些法律经常强加这种责任，而不考虑所有者是否知道或对这种危险物质的存在负有责任。补救此类物质的成本可能很高，而此类物质的存在或未能补救此类物质，可能会对业主出售此类房地产或以此类房地产作为抵押品获得融资的能力产生不利影响。其他联邦、州和地方法律、条例和法规要求在拆卸或某些翻新或改建时减少或移除含有石棉的材料，这对某些重建项目来说可能是一笔巨大的费用，还规定了空气中石棉纤维的排放和暴露。联邦和州法律也对地下储罐的操作和拆除进行了监管。就我们对某些物业的所有权、运营和管理而言，我们可能需要承担与这些受管制物质或储罐或相关索赔相关的补救行动的费用。

我们几乎所有的物业都接受了第三方第一期环境现场评估(ESA)，该评估旨在评估勘测的物业和周围物业的环境状况。这包括我们在2018年6月购买的海港地区水街250号物业。欧空局第一阶段确定了该物业的历史填充物和两个可能的地下汽油储罐，以及该物业和该地区的历史工厂和其他工业用途(包括一个汽油加油站和温度计工厂)。对水街250号进行了有限的第二阶段环境现场勘测(ESI)，确认存在典型的历史填埋物；与地下石油储油罐和相关的有限石油影响区域一致的异常；以及土壤中汞含量高于既定可接受本底水平的某些地区。这处房产目前被用作停车场，目前不需要补救。该物业属于纽约州棕地清理计划(BCP)，公司作为志愿者(一个不对污染负责的实体)，将根据BCP在未来的再开发活动之前或同时根据BCP进行必要的补救。因此，截至2020年12月31日，无论是华特街250号的ESA或ESI，还是我们其他物业的已完工ESA，都没有披露我们认为会对我们的整体业务、财务状况或运营业绩产生重大不利影响的任何已知环境责任。然而，这些评估可能没有揭示所有的环境责任，或者自评估编制以来(通常是在购买财产或债务负担之前)条件发生了变化。此外，不能保证未来的法律, 条例或规例不会向我们施加任何重大环境责任，或我们物业的现有环境状况不会因物业的租户和住户、物业附近物业的状况或与我们无关的第三方而受到不利影响。

可用的信息

我们的网址是www.howardhughes.com。我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及其他公开存档的文件(包括所有存档的证物)均可查阅，并可在这些文件提交至SEC或提交给SEC(www.sec.gov)后，在合理可行的情况下尽快通过SEC网站的投资者栏目免费获取。我们网站的投资者部分还提供了我们的董事和高管在表格3、4和5上提交的报告，以及对这些报告的修正。我们的网站及其包含或链接的信息不包含在本10-K表格年度报告中。我们不时将我们的网站作为向投资者、媒体和其他对我们感兴趣的人披露公共信息的额外手段。

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危险因素
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第1A项风险因素 

下面描述的风险和不确定性是我们目前认为的重大风险，并不代表我们面临的所有风险。我们目前不知道的或我们目前认为不重要的其他风险和不确定性在未来可能会变得重要，并损害我们的业务运营。如果实际发生以下任何风险，我们的业务可能会受到实质性的损害，我们的财务状况和经营业绩可能会受到实质性的不利影响。我们的业务、前景、财务状况或经营结果可能受到以下因素的重大不利影响：

与我们的行业、市场和客户相关的风险

我们的业绩和我们证券的市值受到与我们对房地产资产的投资和房地产行业趋势相关的风险的影响。

我们的经济表现和房地产资产的价值，以及公司证券的市场价值，都面临着我们的物业可能产生的收入不足以支付我们的运营费用或其他义务的风险。这种性质的不足将对我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们证券的报价交易价格以及我们履行偿债义务的能力造成不利影响。

房屋市场的低迷或整体经济状况的下降，可能会对我们的业务、财务状况和运作造成不利影响。

我们相信，新房销售是未来对我们的SuperPad地块、地块和公寓单元需求的一个重要指标。新房需求对就业水平、消费者信心、消费者收入、融资可获得性和利率水平等经济状况的变化非常敏感。之前的经济低迷严重影响了我们的MPC中可以出售的房屋数量和房屋建筑商可以出售的价格。我们无法预测房地产市场何时会再次出现经济低迷。如果房屋市场或整体经济情况再次出现经济衰退，对新居和公寓单位的需求可能会下降，对我们的业务、财务状况和经营业绩可能会产生重大的不利影响。

我们的公寓销售对利率和消费者获得抵押贷款的能力很敏感。

公寓的最终买家是否有能力为他们的购买提供资金，通常取决于他们的个人储蓄和第三方融资的可用性。因此，对公寓的需求将受到利率上升、无法获得抵押贷款、住房成本上升和失业水平的不利影响。公寓购买者可获得的收入和储蓄水平，包括退休储蓄，可能会受到资本市场下跌的影响。抵押贷款利率的任何大幅增加或可用信贷的减少都可能减少消费者对住房的需求，并导致公寓销售减少，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。

购房者可能会拖欠购买公寓的义务。

我们签订了公寓单位的销售合同，一般规定，当公寓单位准备交付和入伙时，在成交时支付相当大一部分的销售价。购买公寓单位的合同从签订到成交之间可能会有相当长的一段时间。由于新冠肺炎对购房者的个人财务造成负面影响，违约率可能会从历史水平上升。如果购房者拖欠合同规定的公寓单位销售价格的任何剩余部分，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。

租户业务的低迷可能会减少我们的收入和现金流.
写字楼或零售租户的业务可能出现不景气，这可能会削弱其财务状况，导致其无法及时支付租金或导致我们的租约违约。由于租户的业务受到新冠肺炎疫情的负面影响，违约率可能会从历史水平上升。如果租户违约，我们可能会在执行房东权利方面遇到延误，并可能在保护我们的投资方面招致巨额成本。

我们可以 BE 受到锚店整合或关闭的负面影响。

我们的许多混合用途物业都是由“大盒子”租户提供的。如果这些或其他锚店合并、关闭或破产，我们可能会受到不利影响。考虑到目前的经济环境，可以肯定的是
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对于零售商来说，锚店关闭或破产的风险很高。任何现有租户破产造成的任何损失都可能对我们的财务状况产生不利影响。即使我们拥有锚地，我们也可能无法重新租赁这一区域，或者无法以可比的条件重新租赁。这些收入的损失可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响。此外，暂时或永久失去任何锚点可能会减少零售中心的客户流量，这可能会导致其他零售店的销售额下降。从其他租户取得的租金，可能会因租约中的合租条款而受到负面影响。这些因素中的一个或多个可能导致零售中心无法满足偿债要求。锚店的整合也可能对租赁谈判以及当前和未来的开发项目产生负面影响。

我们可能无法续订租约或重新租赁可用空间.

我们不能保证现有的租约将会续约，可用空间将会重新出租，或我们的租金将等于或高于当前的租金。由于新冠肺炎对租户业务造成负面影响，现有租约的延迟付款和违约率较历史水平有所上升。如果我们物业的平均租金下降，现有租户不续约，或可用空间不再出租，我们的财务状况、经营业绩、现金流、我们证券的报价交易价格以及我们在受影响物业履行偿债义务的能力可能会受到不利影响。

激烈的竞争可能会对我们的业务产生不利影响。

我们面临的竞争的性质和程度取决于财产的类型。在我们的物业管理公司方面，我们与其他土地业权人，以及住宅和商业物业发展商，在各自的物业管理公司区域内进行物业发展的竞争。很多住宅和商业发展商，其中一些拥有较大的财政和其他资源，与我们竞争寻找发展资源，以及潜在的买家和租户。来自其他房地产开发商的竞争可能会对我们吸引购房者和销售住宅和商业房地产、出售未开发的农村土地、吸引和留住有经验的房地产开发人员、或获得建筑材料和劳动力的能力产生不利影响。这些竞争条件可能会使我们很难以合理的价格出售土地，并可能对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。

我们有很多购物设施，与我们经营的零售物业竞争，以吸引零售商租用地方。此外，这些物业的零售商面临着来自其他零售商的持续竞争，包括互联网零售商、其他区域购物中心、直销商场和其他折扣购物中心的零售商、折扣购物俱乐部和目录公司。这种类型的竞争可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。此外，我们还与其他拥有大量资本的主要房地产投资者竞争有吸引力的投资和开发机会。这些竞争对手包括REITs和私人机构投资者。

与我们的组织结构和战略相关的风险

我们的业绩可能会受到管理层换届的负面影响，我们将继续依赖其他高级管理层和关键员工的服务和业绩。

2020年9月17日，保罗·莱恩(Paul Layne)从我们的首席执行官职位上退休。我们的总裁兼首席财务官大卫·奥赖利(David O‘Reilly)同意额外担任我们的临时首席执行官。从2020年12月1日起，David O‘Reilly被任命为首席执行官，L.Jay Cross被任命为总裁，O’Reilly先生同意在寻找永久继任者期间继续担任我们的临时首席财务官。我们未来的业绩将在一定程度上取决于奥赖利先生担任我们的新任首席执行官、克罗斯先生担任我们的总裁以及接替奥赖利先生担任首席财务官的成功交接。如果我们不能成功管理这些过渡，我们的客户、员工或投资者可能会对此持负面看法，并可能对我们的业务产生不利影响。我们未来的业绩也将继续依赖于我们其他高级管理层和关键员工的服务和贡献，以执行我们的转型计划，并发现和追求新的机会。

拟出售我们的非核心资产受到各种风险和不确定性的影响，可能无法按目前预期的条款或时间表完成(如果有的话)。

2019年10月21日，我们宣布有意出售非核心资产。我们无法保证涉及此类资产的任何交易的条款、时间或结构，我们是否能够以有利的条款或根本找出这些资产的买家，或者是否会进行任何此类交易。此外，任何此类交易都会受到风险和不确定性的影响，包括意想不到的事态发展、监管部门的批准或许可以及金融市场的不确定性，这些都可能会推迟或阻止任何此类交易的完成。


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拟议出售我们的非核心资产可能无法实现部分或全部预期收益。

执行我们拟出售的非核心资产将需要我们产生成本，并需要我们的高级管理层和关键员工的时间和注意力，这可能会分散他们运营我们的业务、扰乱运营并导致商机流失，每一项都可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。在销售悬而未决和销售完成后，我们在吸引、留住和激励关键员工方面也可能会遇到更大的困难，这可能会损害我们的业务。即使建议的出售完成，我们也可能无法从出售中获得部分或全部预期利益，而出售事实上可能会对我们的业务造成负面影响。

我们的财产集中在某些州可能会使我们的收入和资产价值容易受到当地经济状况不利变化的影响。

我们拥有的许多物业都位于相同或数量有限的地理区域，包括德克萨斯州、夏威夷、内华达州、纽约和马里兰州。我们在这些州的物业运营通常会受到各种我们无法控制的因素的显著波动，例如地区和当地经济，这些因素可能会受到居民搬迁、行业放缓、工厂关闭、失业率上升、缺乏消费信贷、消费债务水平、住房市场状况、不利天气条件、自然灾害和其他因素以及当地房地产状况的负面影响，例如零售空间或零售商品、酒店房间和可获得的信用状况供过于求或需求减少。在这些情况下，我们在这些州的物业运营通常会受到我们无法控制的各种因素的显著影响，这些因素可能会受到居民搬迁、行业放缓、工厂关闭、失业增加、消费信贷不足、消费债务水平、住房市场状况、不利天气条件、自然灾害和其他因素以及当地房地产状况的负面影响，例如零售空间或零售商品、酒店房间以及可获得和信誉的供应和信誉。

此外，我们的一些物业还受到这些地理区域特有的各种其他因素的影响。例如，旅游业是夏威夷和内华达州当地经济的主要组成部分。位于夏威夷檀香山的沃德村和位于内华达州拉斯维加斯的萨默林可能会受到当地和全球旅游业的影响。这些物业容易受到任何影响夏威夷和拉斯维加斯相关旅行和旅游的因素的影响，包括航空服务的成本和可用性，以及任何扰乱往返这些地区航空旅行的事件的影响。此外，这些房产可能会受到恐怖主义行为和自然灾害等风险的影响，包括重大火灾、洪水和地震，以及恶劣或恶劣的天气，这也可能减少拉斯维加斯或夏威夷的旅游活动。

此外，Summerlin在某种程度上依赖于博彩业，这可能会受到消费者趋势和偏好的变化以及我们无法控制的其他因素的不利影响。博彩业的特点是大量参与者之间的竞争越来越激烈，包括河船赌场、码头赌场、陆上赌场、视频彩票、抽奖和扑克机，其中许多都位于拉斯维加斯以外。此外，来自互联网彩票、抽奖和其他互联网博彩服务的竞争可能会对拉斯维加斯地区的人口产生负面影响。互联网博彩、抽奖和其他互联网博彩服务允许客户在各种各样的体育赛事上下注，并在家里或非赌场环境下玩拉斯维加斯风格的赌场游戏。互联网博彩在其他司法管辖区(无论合法还是非法)的扩张可能会进一步与拉斯维加斯的博彩业竞争，这可能会对拉斯维加斯当地的经济产生负面影响，并对Summerlin和Summerlin市中心造成不利影响。

我们位于马里兰州哥伦比亚市的物业周围的市场和当地经济深受政府支出和活动的影响。政府在这一市场的支出的减少通常会减少这一地理区域对住房和零售空间的需求。

得克萨斯州休斯敦地区的伍德兰兹、伍德兰兹丘陵和布里奇兰严重依赖能源部门。我们的成功在很大程度上取决于德克萨斯州休斯敦及其周边的商业活动、人口、收入水平、就业趋势和房地产活动。如果油价下跌并持续低迷，对伍德兰、布里奇兰和伍德兰山的住房和商业空间以及我们在伍德兰的酒店客房的需求可能会减少。

如果上述任何或所有因素发生，并导致我们无法出售或租赁我们的住宅和商业物业，或无法在我们的酒店物业预订足够数量的酒店房间，在任何这些地理区域，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。

我们的商业模式包括与战略合作伙伴达成合资安排，我们的战略合作伙伴可能与我们有不同的利益。

我们目前已经并打算建立合资伙伴关系。这些合资伙伴可能会带来当地的市场知识和关系、发展经验、行业专长、财务资源、融资能力、品牌认知度和信誉或其他竞争优势。在未来，我们可能没有足够的资源，
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寻找理想合作伙伴的经验和/或技能。我们也可能无法吸引那些想要在我们的物业所在地区开展业务的合作伙伴，这些合作伙伴拥有能够优化我们发展机会的资产、声誉或其他特征。

虽然我们通常参与共同拥有的财产和资产的决策，但在特定资产方面，我们可能并不总是与合作伙伴有相同的目标，并且我们可能无法正式解决出现的任何问题。此外，合作伙伴的行为可能会使合资企业拥有的财产承担比合资企业协议预期的更大的责任，违反我们的指示或要求，或导致不良后果。我们无法控制任何可能损害我们利益的决定的最终结果。

我们任何合资伙伴的破产或(程度较轻)财务困境可能会对相关财产造成重大不利影响。如果发生这种情况，我们将被禁止在未经法院事先批准的情况下采取一些影响其他投资者的财产的行动，这在大多数情况下都需要事先通知其他各方并举行听证会。至少，获得法院批准的要求可能会延误我们将会或可能想要采取的行动。如果我们投资物业的相关合资企业产生了追索权义务，其他合伙人之一的破产解除可能会导致我们对这些义务中的更大部分承担最终责任，而不是其他情况下所需的责任。

由于房地产缺乏流动性，我们可能无法在最符合我们利益的情况下出售房产。

一般来说，房地产投资，特别是像我们开发和建设的大型写字楼和混合用途物业，往往不能很快出售。出售物业的资本化率可能会高于历史比率，从而减少我们潜在的出售收益。因此，我们可能无法根据经济或其他条件的变化迅速改变我们的投资组合。所有这些因素都降低了我们对投资业绩变化的反应能力，并可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。

我们的一些财产受到潜在的自然灾害或其他灾难的影响。

我们的许多物业位于易受自然灾害或其他灾害影响的地区，包括飓风、洪水、地震和漏油。我们无法预测这种不利天气事件可能造成的损害程度，这取决于我们无法控制的各种因素。我们的一些物业，包括休斯顿地区的MPC、沃德村、海港区和Riverway的奥特莱斯收藏品，位于沿海地区，可能会受到海平面上升、飓风和热带风暴的频率或严重程度或环境灾难的影响，无论此类事件是由全球气候变化还是其他因素引起的。此外，不利的天气事件可能造成广泛的财产损失，严重抑制公司经营所在的当地经济，并对公司的业务、财务状况和运营产生不利影响。

与我们的业务运营和基础设施相关的风险

我们的MPC部门高度依赖房屋建筑商。

我们高度依赖我们与房屋建筑商的关系，在我们的MPC上购买SuperPad网站和地块。如果住宅建筑商不将我们的MPC视为住宅建设业务的理想地点，或者由于需求变化、我们无法实现某些定价安排或总体市场状况下降，我们的业务将受到不利影响。此外，一些房屋建筑商可能不愿意或无法完成之前承诺的地块购买，因为我们未能满足协议中的某些条件或其他条件。因此，我们可能会卖出更少的批次，在某些情况下，还会暂停我们的任何MPC开发项目。这会导致卖地收入减少，对我们的财政状况和经营业绩造成不良影响。

海港区的经营业绩波动很大，这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。

海港区的经营业绩起伏不定。波动性增加的主要原因是：(I)季节性；(Ii)潜在的赞助收入；(Iii)潜在的活动收入；以及(Iv)来自各种初创企业的业务运营风险。我们拥有海港区的几家初创企业，无论是全资还是通过合资企业，在某些情况下，我们还经营着几家初创企业。因此，这些业务的收入和支出直接影响海港区的净营业收入，这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。这与我们的其他零售物业形成对比，在这些物业中，我们通常从独立租户那里获得租金支付，不一定会受到其基础业务的经营业绩的影响。

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我们可能需要大量的资本支出来维护我们的酒店物业，我们进行的任何酒店重建或开发活动的成本都可能比我们预期的要高。

我们的酒店不时需要翻新和其他资本改善，包括更换家具、固定装置和设备。我们酒店的经理或特许经营商还需要根据我们与他们签订的管理协议或作为维持特许经营许可证的条件，定期改善资本状况。一般来说，我们负责这些资本改善的费用。作为我们长期增长战略的一部分，我们还可能开发酒店物业、分时度假单元或部分现有物业的其他替代用途，包括开发零售、写字楼或公寓，包括通过合资企业。这类翻新和发展涉及重大风险，包括但不限于：
–经营中的酒店的经营中断和收入转移，包括正在装修的客房、餐厅或会议室停止服务时损失的收入
–为翻新或开发项目提供资金的成本，以及无法以有吸引力的条件获得融资
–我们在这些未达到预期的资本改善或开发项目上的投资回报
–政府对项目性质或规模的限制，或无法获得所有必要的分区、土地使用、建筑、占用和建筑许可
–与特许经营人或物业经理就遵守相关特许经营协议或管理协议发生纠纷

此外，酒店入住率以及对酒店产品和服务的需求也受到了新冠肺炎疫情的负面影响。上述任何风险或我们目前未知的任何其他风险的发生可能会对某些酒店物业造成负面影响，并对我们的财务状况和经营业绩造成重大不利影响。

我们面临着与我们物业的开发、再开发或建设相关的风险。

我们的发展、重建和建造活动使我们面临以下风险：
–无法获得用于物业开发或重建的建设融资
–由于材料、劳动力或其他成本的增加，项目的建筑成本超过了我们最初的估计，这可能会降低项目的完成利润，因为市场租金或公寓价格的增长可能不足以弥补增加的建筑成本。
–施工延误，可能会增加项目开发成本
–物业开发后对建筑缺陷的索赔
–我们的任何合资伙伴或我们所依赖的其他第三方业绩不佳或不履行；
–健康安全事故和工地事故
–地役权限制，可能会影响我们的开发成本和时机
–遵守建筑规范和其他地方法规
–无法获得支持商业项目所需的租户

如果上述任何风险发生在我们物业的开发、重新开发或建设过程中，可能会对项目的成功产生重大负面影响，并对我们的财务状况或运营业绩造成重大不利影响。

我们的发展项目可能会使我们承担一定的责任。

我们可以聘请和监督第三方承包商，为我们持有股权的独资开发项目或房地产开发项目提供建筑、工程和其他各种服务。其中某些合同的结构是这样的：我们是委托人而不是代理人。因此，我们可能会在项目过程中承担责任，并因我们所聘用的第三方的建筑缺陷、疏忽履行工作或其他类似行为而受到索赔或承担法律责任。

纠纷或诉讼的不利结果可能会对我们的业务、经营结果和财务状况产生负面影响，特别是如果我们没有限制我们可能承担的损害程度，或者如果我们的负债超过了我们所投保的保险金额。此外，我们的租户和公寓业主可能会因为我们的角色而要求我们对承包商的行为负责，即使我们在技术上放弃了法律责任，在这种情况下，我们可能会决定有必要参与财务和解，以维护租户或客户关系或保护我们的公司品牌。作为委托人也可能意味着我们在我们的租户偿还我们或从购房者那里收到公寓单元的全部购买价格之前向承包商付款。这使我们在破产、资不抵债或公寓购买者违约的情况下面临额外的催收风险。相反的情况也可能发生，我们已经支付了破产保护文件的承包商，或者在我们已经部分或全部资助的项目完成之前就用资金进行了欺诈。

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举例来说，我们正直接支付维修沃德村威雅公寓楼某些损毁的费用，并会设法向总承建商及其他责任方收回这些费用。2018年，Waiea确认了一笔1340万美元的窗户维修费用。我们随后与Waiea业主协会签订了和解协议，根据该协议，我们同意支付修复塔楼某些建筑缺陷的费用。作为这份和解协议的结果，我们承认了另一项2020年第一季度的费用为9790万美元。我们认为总承包商对缺陷负有最终责任，并期望从总承包商、其他责任方和保险金额中收回我们的维修费用；但我们不能保证将收回全部或部分这些费用。

违反本公司的隐私或信息安全系统，或我们的供应商或其他第三方的隐私或信息安全系统，可能会危及我们的信息并使我们承担责任，这将导致我们的业务和声誉受损。

保护租户、业务合作伙伴、员工和公司数据对我们至关重要。在我们的正常业务过程中，我们收集和存储敏感数据，包括知识产权、我们的专有业务信息以及我们的租户和业务合作伙伴的信息，以及我们网络上员工的个人身份信息。个人身份信息的收集和使用受联邦和州法律法规的管辖。隐私和信息安全法律在不断演变，可能在不同的司法管辖区之间不一致。遵守所有这些法律法规可能会增加公司的运营成本，并对公司营销公司物业和服务的能力产生不利影响。

我们和我们的供应商实施的安全措施不能提供绝对的安全性，我们和我们的供应商使用的信息技术基础设施可能容易受到刑事网络攻击或数据安全事件的攻击，包括因员工错误、渎职或其他漏洞而导致的数据赎金，例如但不限于租户、业务合作伙伴和/或员工信息。任何此类事件都可能危及我们的网络或我们供应商的网络(或为我们的业务活动或供应商的业务活动提供便利的第三方网络或系统)，我们或我们的供应商存储的信息可能被访问、误用、公开披露、损坏、丢失或被盗，从而导致欺诈，包括与我们的资产相关的电信欺诈或其他损害。此外，如果数据安全事件或漏洞影响了我们的系统或供应商的系统，无论是通过我们的系统的漏洞或第三方系统的漏洞，或导致未经授权发布个人身份信息，我们的声誉和品牌可能会受到重大损害，我们可能面临损失或诉讼的风险和可能的责任，包括但不限于与我们的供应商的协议或供应商的财务状况可能不允许我们收回与网络入侵有关的所有成本的损失，而这些网络漏洞只由我们自己负责或由我们负责。这可能会对我们的业务、经营业绩和财务状况造成实质性的不利影响。

近年来，由于勒索软件等新技术的激增，以及网络攻击肇事者的复杂程度和活动增加，隐私和信息安全风险普遍增加。鉴于风险增加，我们已投入大量额外的费用、人力和时间资源来加强我们计算机系统的安全。将来，我们可能会花费额外的资源来继续加强我们的信息安全措施和/或调查和补救任何信息安全漏洞。尽管采取了这些措施，但不能保证我们未来不会遭遇重大数据安全事件，不能保证未经授权的各方不会访问存储在我们系统上的敏感数据，也不能保证任何此类事件都会被及时发现。我们的信息安全系统、第三方服务提供商的信息安全系统或其他第三方系统的任何故障或破坏，最终由于网络攻击或信息安全漏洞而影响我们的运营或信息安全系统，都可能对我们的业务和运营结果造成广泛的潜在严重损害。此外，犯罪分子用来未经授权访问敏感数据的技术，如网络钓鱼和其他形式的人类工程学，正在变得越来越复杂，而且往往是新颖的或经常变化的；因此，我们可能无法预见这些技术或实施足够的预防措施。

我们的一些董事涉及其他业务，包括房地产活动以及公共和/或私人投资，因此可能与我们有竞争或冲突的利益。

我们的某些董事已经并可能在未来拥有其他房地产业务活动的权益，并可能对这些活动拥有控制权或影响力，或可能担任投资顾问、董事或高级管理人员。这些利益和活动，以及由这些利益和活动引起的对第三方的任何责任，可能会转移这些董事对我们业务的注意力。此外，我们的某些董事从事投资和其他活动，在这些活动中，他们可能会以非董事的身份了解房地产和其他相关机会。根据特拉华州公司法(DGCL)第122(17)条的许可，我们适用于我们董事的商业行为和道德准则明确规定，我们的非雇员董事没有义务限制他们以非董事身份从事的利益或活动，或将可能出现的任何机会通知我们，即使这些机会是对我们的业务的补充或竞争。因此，我们不期望能够了解或参与这样的机会。如果任何潜在的商业机会明确地呈现给
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如董事仅以董事身份担任董事，则未经本公司董事会独立成员批准，董事不得直接或间接通过董事拥有所有权权益的受控联营公司寻求机会。

潘兴广场将有能力影响我们的政策和运营，它的利益可能并不是在所有情况下都与其他股东一致。

截至2021年1月11日，潘兴广场实益拥有我们已发行普通股的24.5%。此外，潘兴广场创始人兼首席执行官威廉·阿克曼先生是我们的董事会主席。因此，潘兴广场将有能力影响我们的政策和运营，包括任命管理层、未来发行我们的普通股或其他证券、向我们的普通股支付股息(如果有的话)、我们产生或修改债务、修订和重述我们的公司注册证书、修订和重述公司章程以及达成非常交易，其利益可能在所有情况下都与其他股东的利益一致。

金融风险

我们的负债可能会对我们的业务、前景、财务状况或经营结果产生不利影响，并使我们无法履行优先票据和贷款协议规定的义务。

我们有大量的债务。截至2020年12月31日，我们的合并债务总额约为43亿美元(不包括我们循环融资项下1.85亿美元的未提取余额)，其中23亿美元追索本公司或其一家子公司。此外，截至2020年12月31日，我们还有1.452亿美元的追索权担保，与未提取的建筑融资承诺相关。截至2020年12月31日，根据我们的经济所有权，我们在非合并合资企业(房地产和其他附属公司)债务中的比例份额为2.745亿美元，其中100.6美元向本公司追索。

根据管理2028年到期的7.5亿美元5.375%优先票据、2029年到期的6.5亿美元4.125%优先票据和2031年到期的6.5亿美元4.375%优先票据(统称优先票据)的契约中包含的限制，我们将于2023年9月18日到期的6.15亿美元定期贷款和8,500万美元Revolver协议(统称为贷款协议)中包含的限制，以及我们其他债务协议的任何限制，我们可能需要不时产生大量额外债务。如果我们承担更多的债务，与我们的债务水平相关的风险可能会加剧。具体地说，负债水平的增加可能会产生重要的后果，包括：
–使我们更难就我们的债务履行义务，包括高级票据和贷款协议
–限制我们获得额外融资的能力，以资助未来的营运资金、资本支出、偿债要求、执行我们的业务战略或为其他一般公司要求提供资金
–要求我们进行非战略性资产剥离，特别是在资本市场融资有限的情况下，这可能会对销售价格产生不利影响。
–要求我们的大部分现金流用于偿还债务，而不是用于其他业务目的，从而减少了可用于营运资本、资本支出、收购、股息和其他一般公司目的的现金流。
–使我们更容易受到一般不利的经济和行业情况的影响，包括利率上升，特别是考虑到某些债务以浮动利率计息
–限制我们把握商机、再投资和发展物业，以及对竞争压力和政府法规的不利变化作出反应的能力
–使我们与其他杠杆率较低的竞争对手相比处于劣势
–限制我们为债务再融资的能力，或增加成本
–如果我们不能履行我们债务项下的义务，就会导致违约，违约可能导致我们的全部或部分债务立即到期和支付，就我们的担保债务而言，可能会允许贷款人取消我们担保这类债务的资产的抵押品赎回权。

管理我们高级票据的契约、贷款协议和我们的其他债务协议包含可能限制我们经营业务的能力的限制。

管理我们高级票据的契约包含某些限制，这些限制可能会限制我们的操作能力。此外，贷款协议载有这类贷款协议的惯常表述及契诺，包括与维持某些按揭物业的整体利息保障比率及按揭成数有关的财务契诺。贷款协议还包含惯例违约事件，其中某些事件
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都会经历治愈期。这些限制限制了我们或我们某些子公司的能力，其中包括：
–负债或发行股票
–设立某些留置权
–支付股息、赎回或回购股本或进行其他限制性付款
–进行投资
–产生的义务限制了我们的子公司向我们支付股息或其他款项的能力
–整合、合并或转让我们的全部或几乎所有资产
–未经同意订立或修订租约或其他协议或交易
–替换抵押品(如果适用)，原因是产品和地理集中度
–与我们的关联公司进行交易
–创建或指定不受限制的子公司

此外，我们的某些债务协议还包含各种限制性公约，包括最低净值要求、分配的最高派息率、最低债务收益率比率、最低固定费用覆盖率、最低利息覆盖率和最高杠杆率。 契约和/或其他债务协议下的限制可能会限制我们为未来的运营或资本需求提供资金、进行收购或寻求可用的商业机会的能力。

我们可能被要求采取行动减少我们的债务，或采取与我们的业务目标和战略不一致的方式来满足这些比率，并满足我们债务协议中的公约。我们无法控制的事件，如经济和商业状况的变化，或者新冠肺炎带来的波动性和不确定性，可能会影响我们做到这一点的能力。我们可能无法满足我们债务协议中的比率或契约，我们也不能保证我们的贷款人会放弃任何未能做到这一点的行为。根据我们的债务协议，违反任何契约，或我们无法维持所需的财务比率，都可能导致此类债务协议下的违约，这可能会加速债务的本金和利息支付，如果此类债务得到担保，将导致我们某些担保此类债务的资产丧失抵押品赎回权。如果我们违反了债务协议中的任何契约，或者我们无法维持债务协议所要求的财务比率，我们也将无法根据包括循环信贷安排在内的此类协议借入更多资金。根据我们的任何债务协议，违约可能反过来导致其他债务违约，并导致其他债权人加快偿还其他债务，并取消担保此类债务的资产(如果有的话)的抵押品赎回权。任何此类违约都可能严重损害我们的财务状况和流动性。此外，如果我们任何债务协议或其他义务下的贷款人加快了这些债务的到期，我们不能保证我们将有足够的资产来履行票据或其他债务下的义务。

如果没有足够的资本或资金，我们可能无法开发和扩大我们的物业。

我们的业务目标包括发展和重建我们的物业，特别是我们的策略发展部门的物业，如果我们没有、不能从MPC土地销售或运营中获得或不能从MPC土地销售或运营中获得足够的资本、从贷款人或资本市场获得债务资本或政府激励措施(如增税融资)，以继续进行计划中的开发、重新开发或扩张活动，我们可能无法做到这一点。由于新冠肺炎带来的市场波动性和不确定性，我们可能无法获得或获得融资。我们可能无法获得任何此类开发、重新开发或扩建所需的锚店、抵押贷款机构和房地产合作伙伴的批准。我们可能会放弃已经进行的重建或扩建活动，因为我们无法获得额外的资金来资助这些活动，而我们无法完成这些活动。这可能会导致对以前资本化的成本进行冲销。此外，如果重建、扩建或再投资项目不成功，对该等项目的投资可能无法从未来的运营或销售中收回全部或部分，从而产生减值费用。

我们可能会受到LIBOR报告做法、LIBOR确定方法或替代参考利率使用变化的不利影响。

截至2020年12月31日，我们大约有19亿美元的抵押贷款、票据和应付贷款与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩。2017年7月，负责监管伦敦银行间同业拆借利率的英国监管机构宣布，打算在2021年底之前逐步取消伦敦银行间同业拆借利率。另类参考利率委员会(ARRC)是一个由美国大型金融机构组成的指导委员会，该委员会提议用一个由短期回购协议计算的新指数-有担保隔夜融资利率(SOFR)取代美元-LIBOR。目前，对于什么利率或哪些利率可能成为LIBOR的可接受替代方案，还没有达成共识，也无法预测银行是否会继续向LIBOR管理人提供LIBOR提交，以及在多大程度上，LIBOR利率是否会在2021年之前或之后停止发布或支持，或者英国或其他地方是否会制定任何额外的LIBOR改革。这些发展以及确定libor的方法的任何其他法律或监管变化，或从libor向后续基准的过渡，可能会导致libor突然或长期增加或减少，推迟libor的发布，以及规则或方法的变化。
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这可能会阻碍市场参与者继续管理或参与LIBOR的决定，在某些情况下，可能会导致LIBOR不再被确定和公布。如果公布的美元LIBOR利率在2021年之后不可用，我们抵押票据(与LIBOR挂钩)的利率将使用各种替代方法确定，其中任何一种方法都可能导致利息义务超过或不与如果美元LIBOR以当前形式提供时对此类债务的支付随着时间的推移而相关。此外，可能导致美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)不可用的相同成本和风险可能会使一种或多种替代方法无法或不可行地确定。这些建议或后果中的任何一项都可能对我们的融资成本产生实质性的不利影响，从而影响我们的财务状况、经营业绩和现金流。

我们要承受与套期保值安排相关的风险。

我们订立利率掉期协议及其他利率对冲合约，包括上限及现金结算远期开始掉期合约，以减轻或减少我们对利率波动的风险，或满足贷款人的要求。这些协议让我们面临额外的风险，包括这些对冲和掉期协议的交易对手将无法履行的风险。履行我们在对冲协议下的义务也可能涉及大量成本和现金需求。此外，我们的对冲活动可能不会对利率敞口产生预期的有利影响，并对我们的业务、财务状况和经营业绩产生负面影响。

我们可能没有意识到我们纳税资产的价值。

如果我们的控制权发生变化，国内税法的某些条款可能会限制我们充分利用某些税收资产的能力。如果发生这样的事件，我们原本可能获得的现金流好处可能会减少。截至2020年12月31日，我们有大约5.804亿美元的联邦净营业亏损结转，不受控制限制规则变化的影响。

通货膨胀可能会对我们产生不利影响，因为它会使成本增加，超出我们通过价格上涨所能收回的范围。

通货膨胀会增加土地、材料和劳动力的成本，从而对我们产生不利影响。此外，严重的通货膨胀往往伴随着更高的利率，这对我们MPC的住房需求和我们的公寓项目的需求，以及我们以优惠条件为现有债务进行再融资的能力，或者根本没有影响。在通胀环境下，视乎房屋建造业和其他经济情况，我们可能无法把地价提高至足以追上通胀率，因为通胀率可能会大大减低我们的利润率。近几年来，劳动力和物资价格的涨幅一直高于一般通货膨胀率。我们无法通过价格上涨来收回因通胀而增加的成本，这可能会对我们的运营业绩、财务状况和现金流产生重大不利影响。

一些潜在的损失没有投保。

我们为我们所有的物业投保综合责任险、火灾险、水灾险、地震险、恐怖主义险、延保险和租金损失险。我们相信这些保单的保单规格和保险限额是足够和适当的。有一些类型的损失，包括租赁和其他合同索赔，通常不投保。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失全部或部分投资于物业的资本，以及预期的物业未来收入。如果发生这种情况，我们可能仍然有义务偿还任何抵押债务或其他与房产相关的财务义务。

监管、法律和环境风险

我们公寓的开发、建造和销售都受国家规定的约束，可能会受到每个项目的公寓业主协会的索赔。

我们的一部分业务致力于公寓的开发和销售。共管公寓通常由其所在州或销售共管公寓的州的机构管理。在我们开发和出售公寓单位的过程中，我们必须向各个州机构提交监管文件，并参与一个权利程序，通过这个程序，拥有一种所有权的不动产将转换为单独的单位。对我们公寓备案的回应或评论可能会推迟我们及时或根本无法在某些州和其他司法管辖区出售公寓的能力。此外，一旦我们触发了几个法定门槛中的一个，我们将被要求转移对共管公寓协会董事会的控制权，最有可能的触发因素是将不少于大多数的单位出售给第三者业主。控制权的转移可能会导致共管公寓协会和/或第三方共管公寓单位业主就营运资金和储备不足、建筑缺陷和其他与共管公寓有关的事宜提出索赔。这些领域的任何实质性索赔都可能带来负面影响。
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影响我们在公寓开发方面的声誉，并最终对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

物业的开发需要一个漫长、不确定和昂贵的权利过程。

批准房地产开发有时需要政治支持，通常需要一个涉及多个重叠监管管辖区的广泛权利程序，而且往往需要地方政府酌情采取行动。房地产项目通常必须符合当地的土地开发法规，并可能需要遵守州和联邦法规。我们因遵守法律和法规要求而产生巨额成本。法律和监管要求的增加可能会导致我们招致大量的额外成本，或者在某些情况下导致我们确定该物业不适合开发。此外，我们的竞争对手和当地居民可能会挑战我们为获得物业发展的权利和许可证所做的努力。遵守这些规定的过程通常是漫长和昂贵的，可能不会导致我们寻求的批准，预计会对我们的开发活动产生实质性影响。

具体地说，我们在海港区内沃特街250号的整个街区的空置停车场的重建计划需要得到纽约市地标保护委员会的批准，而且按照目前的提议，需要经过统一的土地使用审查程序，需要得到纽约市规划委员会和纽约市议会的批准。如果我们不能取得这些批准，将会对我们在水街250号的重建计划，以及海港地区的其他相关发展计划造成负面影响。

政府法规和法律挑战可能会推迟我们社区发展的开始或完成，增加我们的开支，或者限制我们的房屋建设或其他活动。

有关建筑、健康和安全、场地和建筑设计、环境、分区、销售和类似事项的各种地方、州和联邦法规、条例、规则和条例适用于和/或影响房地产开发行业。此外，我们获得或续签许可或批准的能力以及已经授予或已经获得的许可的持续有效性取决于我们无法控制的因素，例如联邦、州和地方政策、规则和条例的变化及其解释和应用。

市政当局可能会限制或暂停提供公用事业设施，如自来水和下水道水龙头。如果我们运营的城市采取这样的行动，可能会造成延误、增加成本或限制我们在这些城市运营的能力，从而对我们的业务产生不利影响。这些措施可能会降低我们在受影响的市场开设新的MPC以及建设和销售其他房地产开发项目的能力，包括我们可能已经拥有的土地，并产生额外的成本和管理要求，这反过来可能会损害我们未来的销售、利润率和收益。

此外，联邦、州和地方各级正在制定或考虑制定各种与能源和气候变化有关的立法。这项立法涉及二氧化碳排放控制和实施能效标准的建筑法规等项目。新的建筑法规要求强制执行更严格的能源效率标准，这可能会大大增加我们建造建筑物的成本。例如，这样的环境法可能会影响我们如何管理暴雨径流、废水排放和灰尘；我们如何在湿地、濒危物种、文化资源或受保护法约束的地区等资源上开发或运营资产或影响这些资源；以及我们如何解决污染问题。随着人们对气候变化的担忧不断增加，这种性质的立法和法规预计将继续下去，遵守的成本也会变得更高。此外，美国国会或联邦机构和某些州立法机构可能会通过某种形式的扩大能效立法，尽管随着时间的推移逐步实施，但这可能会显著增加我们建造MPC的成本和对买家的销售价格，并对我们的销售量产生不利影响。由于当地环境或适用法律的变化，我们可能需要申请额外的批准或修改我们现有的批准。

与能源相关的举措影响到美国和世界各地的多家公司，由于我们的业务严重依赖木材、钢铁和混凝土等大量原材料，如果我们的材料制造商和供应商背负着昂贵的限额交易和类似的能源相关税收和法规，它们可能会对我们的业务和盈利产生间接不利影响。我们不遵守环境法可能会导致罚款和处罚，有义务补救，允许撤销和其他制裁。

政府监管不仅影响建筑活动，还影响销售活动、抵押贷款活动和与消费者的其他交易。此外，政府机构经常启动对我们业务实践的审计、审查或调查，以确保遵守适用的法律和法规，这可能会导致我们的业务产生成本或造成其他重大中断。此外，我们可能会遇到延误和费用增加的结果，因为我们提议的社区受到法律挑战，无论是由政府当局还是私人团体提出的挑战。
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我们可能要承担遵守环境法的潜在成本。

未来的发展机会可能需要额外的资本和其他支出，以遵守与环境保护有关的法律和法规。根据各种联邦、州或地方法律、条例和法规，房地产的现任或前任业主或经营者可能被要求调查和清理在物业中释放的危险或有毒物质，并可能被要求对政府实体或第三方负责财产损坏或人身伤害，以及各方与污染有关的调查和清理费用。这些法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对危险或有毒物质的释放负有责任。污染的存在或未能补救污染可能会对业主出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力产生不利影响。其他联邦、州和地方法律、条例和法规要求在拆卸或某些翻新或改建时减少或移除含有石棉的材料，这对某些重建项目来说可能是一笔巨大的费用，还规定了空气中石棉纤维的排放和暴露。联邦和州法律也对地下储罐的操作和拆除进行了监管。就我们对某些物业的所有权、运营和管理而言，我们可能需要承担与这些受管制物质或储罐或相关索赔相关的补救行动的费用。

我们无法肯定地预测与环境合规有关的任何支出的规模或对我们运营的长期影响(如果有的话)。遵守这些法律在过去并没有对我们的经营业绩或竞争地位产生实质性的不利影响，但可能会对我们未来的经营业绩和竞争地位产生这样的影响。

遵守“美国残疾人法案”对我们来说可能是一笔巨大的代价。

经修订的1990年《美国残疾人法》(ADA)要求，所有公共住宿和商业设施，包括办公楼，都必须符合与残疾人进入和使用有关的某些联邦要求。遵守反兴奋剂机构的要求可能涉及拆除某些残疾人入口的结构性障碍，这可能会对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。其他联邦、州和地方法律可能要求修改或限制与此类通道相关的我们物业的进一步翻新。违反美国反兴奋剂机构或类似或相关的法律或法规可能会导致美国政府对我们处以罚款或向私人诉讼当事人支付损害赔偿金。此外，更改现有要求或制定新要求可能需要大量支出。此类成本可能会对我们的业务、财务和运营结果产生不利影响。

气候变化可能会对我们的业务产生不利影响。

由于气候变化，我们可能会经历极端天气以及降水和温度的变化，所有这些都可能导致物理损害或对我们位于受这些条件影响地区的物业的需求减少。如果气候变化的影响是实质性的或持续很长一段时间，我们的财政状况或经营业绩都会受到不利影响。

一般风险

新冠肺炎扰乱了我们的业务，对我们的业务、财务业绩和状况、经营业绩和现金流产生了实质性的不利影响。

新冠肺炎已经扰乱了我们的业务，对我们的业务、财务业绩和状况、经营业绩和现金流产生了实质性的不利影响，并将继续对我们的业务、财务业绩和状况、经营业绩和现金流造成实质性的不利影响和干扰。会对我们在新冠肺炎或另一场大流行期间和之后成功运营的能力产生负面影响的因素包括：
–我们有能力继续以诱人的价格向我们的MPC中的住宅建筑商和开发商出售土地，这将导致我们的MPC部门的土地销售收入下降，如果这些房屋建筑商继续看到对其消费者的新房销售下降，或者如果用于支持这类房屋建筑商的贷款减少，那么我们将有能力继续以有吸引力的价格向住宅建筑商和开发商出售土地，这将导致我们的MPC部门的土地销售收入下降。
–我们有能力在不减价或其他优惠的情况下，及时或根本不减租地继续收取多户和写字楼物业的租金(截至2019年12月31日的一年，这些物业的收入占我们收入的13%)
–考虑到当前和潜在的政府限制，以及新冠肺炎导致的旅行大幅减少，我们有能力保持酒店营业，即使是有限的容量也是如此(我们酒店物业的收入占我们截至2019年12月31日的年度总收入的7%.)
HHC2020 Form 10-K|22
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–我们有能力向大多数零售租户关闭业务的零售租户收取租金(包括几乎所有萨默林、沃德村和河滨的零售租户)(截至2019年12月31日的一年，我们零售物业的收入占我们收入的8%)
–租客的个人财务状况和商业业务(包括零售店、餐馆和活动景点，如海港地区的商铺)的不景气导致租赁空间需求减少和/或租约违约，部分原因是采取了遏制措施，如旅行限制、强制政府关闭、隔离、“就地避难所”命令和社会距离，以及对经济和租户行业(包括能源行业)的整体影响。
–由于我们的AAA职业棒球队拉斯维加斯飞行员队2020赛季取消而造成的收入损失(截至2019年12月31日的一年，拉斯维加斯飞行员队的收入占我们收入的2%)
–区域和地方经济、住宅和公寓市场、当地房地产状况和租户租金的波动
–考虑到对整体经济的影响，以及消费者在经济不明朗时期不愿做出重大的资本决定，特别是在这些消费者的贷款减少的情况下，我们有能力继续在夏威夷销售公寓和在我们的MPC进行土地销售，这是考虑到对整体经济的影响，以及消费者在经济不确定时期不愿做出重大资本决定的情况，我们有能力继续销售夏威夷的公寓和我们的MPC的土地
–我们有能力通过与社会距离较远的活动和节目吸引人们来到海港地区，并在2021年恢复海港地区夏季音乐会系列活动，从历史上看，海港地区夏季音乐会的收入和赞助对我们的年度收入做出了有意义的贡献
–我们和我们的租户按计划继续或完成施工的能力，或建筑所需材料或劳动力供应的延误
–人员的持续服务和可用性，包括我们的管理团队中的高管和其他领导，以及我们招聘、吸引和留住技术人员的能力，如果我们的管理人员或人员受到大流行或流行病爆发的大量或其他重大影响，并且无法或不允许进行工作的话
–如果我们的运营连续性计划无效或在中断期间实施或部署不当，我们确保业务连续性的能力
–由于政府行为或其他原因，我们的一个或多个MPC或公司总部完全或部分关闭，或出现其他运营问题
–延迟或我们有能力在预期的期限或时间内完成我们的“转型计划”
–很难以有吸引力的条件获得债务和股本，或者根本不能获得债务和股权资本，以及全球金融市场的严重混乱和不稳定，或者信贷和融资状况的恶化，这些都可能影响我们获得为业务运营提供资金或处理到期债务所需的资金。

新冠肺炎大流行对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度的不确定性，无法充满信心地预测，包括大流行的范围、严重程度和持续时间，为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，以及大流行和遏制措施的直接和间接经济影响等。尽管许多城市和州已经取消了为应对新冠肺炎疫情而实施的限制措施，但我们无法预测这些限制措施是否会恢复以及在多大程度上会恢复，是否会有更多的城市和州实施类似的限制措施，或者目前实施的限制措施将于何时到期。除了政府的限制外，我们无法预测我们的客户何时会再次感到舒适，可以经常光顾零售和酒店业，或者在办公室工作。

限制对我们运营的影响，包括未来的限制和远程工作安排的延长，可能会给我们的业务连续性计划带来压力，带来运营风险，包括但不限于网络安全风险，并削弱我们管理业务的能力。这种情况的快速发展和流动性排除了对新冠肺炎大流行的全面不利影响的任何预测。新冠肺炎疫情给我们的财务状况、运营结果、现金流和业绩带来了重大的不确定性和风险。此外，这里列出的许多风险因素应该被解释为由于新冠肺炎大流行的影响而增加的风险。

关键人员的流失可能会对我们的业务和运营产生不利影响。

我们依靠主要执行人员的努力。失去任何关键管理人员的服务都可能对我们的业务和运营产生不利影响。虽然我们相信我们有适当的继任计划，并有信心在必要时吸引和培训新的人员，但这可能会增加额外的成本，并阻碍我们的业务战略。我们行业对人才的争夺十分激烈。


HHC2020 Form 10-K|23
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可能的恐怖主义活动或其他暴力行为可能会对我们的财务状况和行动结果产生不利影响。

未来在美国发生的恐怖袭击或其他暴力行为可能会导致经济活动下降，这可能会损害对租户提供的商品和服务的需求以及我们物业的价值，并可能对我们证券投资的价值产生不利影响。随之而来的零售需求下降可能会导致很难以等于或高于历史利率的租赁率续租或转租物业。恐怖活动或暴力也可能通过损坏、破坏或损失直接影响我们的财产(包括海港区等知名财产)的价值，而此类行为的保险或一般保险的可获得性可能更低或成本更高，这可能会增加我们的运营费用，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。如果租户受到未来袭击的影响，他们的业务也可能受到同样的不利影响，包括他们继续履行现有租约义务的能力。这些行为可能会侵蚀企业和消费者的信心和支出，并可能导致国内和国际金融市场和经济的波动性增加。这些事件中的任何一个都可能减少对房地产的需求，减少或推迟新的或重新开发的物业的入住率，并限制获得资金的机会或增加资金成本。

我们的股票价格可能会继续波动。

我们普通股的交易价格可能会继续波动，因为股票市场通常会出现大幅或极端的波动。这种波动往往与包括我们在内的特定公司的经营业绩无关或不成比例。影响我们交易价格的因素包括以下几点：
–运营结果与证券分析师和投资者的预期不同，包括我们在海港地区项目融资和取得运营成功的能力
–对我们未来财务表现的预期变化，包括证券分析师和投资者的财务估计和投资建议
–我们或我们的竞争对手宣布新的重大房地产开发、收购、合资企业、其他战略关系或行动，或资本承诺，或对这些事件的回应
–整体经济或市况的变化，包括加息，或行业或市场的趋势
–未来出售我们的普通股或其他证券
–我们新高级管理人员的成功交接，以及我们其他高级管理层和关键员工的服务和贡献，以执行我们的转型计划并发现新的机会
–我们向公众提供的指南(如果有)、本指南的任何更改，或我们未能满足本指南的要求；
–发展和持续发展活跃的股票交易市场
–会计原则的变化
–自然灾害引起的事件或因素
–其他事件或因素，包括由战争、恐怖主义行为或对这些事件的反应引起的事件或因素

这些广泛的市场和行业波动可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响，无论我们的实际经营业绩如何。此外，如果我们普通股的公开流通股和交易量较低，价格波动可能会更大。在过去，在市场波动之后，股东会提起证券集体诉讼。如果我们卷入证券诉讼，无论诉讼结果如何，都可能造成巨额费用，并将资源和行政管理人员的注意力从我们的业务上分流出去。

我们的公司证书、我们的章程、特拉华州法律、股东权利协议和某些其他协议中的条款可能会阻止或推迟对我们的收购，这可能会降低我们普通股的交易价格。

我们的公司证书和章程有以下限制：
–我们的股东不能在书面同意的情况下采取行动
–对股东召开特别会议的能力的限制，该股东在没有一般有权在我们的董事选举中投票的已发行和已发行股份的投票权为15%或更多的情况下召开特别会议
–有关股东可如何在股东大会上提交建议书或提名董事以供选举的规则
–我国董事会在未经股东批准的情况下发行优先股的权利
–一项要求，在法律允许的最大范围内，针对我们或我们的董事或高级管理人员的某些诉讼或涉及我们或我们的董事或高级管理人员的某些诉讼必须完全在特拉华州的衡平法院提起
–只有在一般有权在董事选举中投票的普通股股份中，至少有662/3%的股份投赞成票，才能修改某些条款。

此外，我们是特拉华州的一家公司，DGCL第203条适用于我们。一般而言，第203条禁止有利害关系的股东在下列日期后的三年内与我们进行某些业务合并
HHC2020 Form 10-K|24
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除某些例外情况外，该人成为有利害关系的股东。法规一般将利益股东定义为拥有15%或以上已发行有表决权股票的任何人，或者是我们的联属公司或联营公司，并在紧接决定日期之前的三年内的任何时间拥有15%或以上已发行有表决权股票的任何人。

吾等已豁免潘兴广场资本管理有限公司、PS Management GP，LLC及潘兴广场董事会主席William A.Ackman(统称潘兴广场)豁免本公司第203条条文的适用范围，使潘兴广场可将其在本公司普通股中的持仓增加至流通股的40%，而不受第203条对业务合并的限制。因此，潘兴广场有能力积累比第203条所允许的更多的普通股，有能力成为大股东，从而能够影响需要公司股东批准的事项，包括选举董事和批准合并或其他企业合并交易。董事会亦修订了本公司的企业管治指引，以反映在董事会的受信责任及适用法律的规限下，董事会将豁免任何股东根据DGCL第203条的适用范围，在该股东的要求下收购本公司最多40%的已发行有表决权股票。

这些反收购条款可能会使第三方更难收购我们，即使第三方的出价可能被我们的许多股东认为是有益的。因此，我们的股东获得股票溢价的能力可能会受到限制。这些条款可能会限制投资者未来可能愿意为我们的普通股支付的价格。我们的普通股也可能因行使未偿还认股权证而稀释，这可能会对市场价格产生重大不利影响，并对持有者的投资产生负面影响。

项目1B：收集未解决的工作人员意见
没有。
HHC2020 Form 10-K|25
特性
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项目2.房地产项目 

在2020年下半年，我们将公司总部搬到了德克萨斯州的伍德兰兹。我们预计，将达拉斯公司总部与我们在伍德兰地区最大的地区办事处合并将大大节省成本，提高协同效应。我们还在全国范围内的某些物业设有办事处，包括夏威夷的檀香山、纽约的纽约、马里兰州的哥伦比亚和内华达州的拉斯维加斯，为所有细分市场的业务提供服务。我们相信我们现有的设施足以支持我们的运营。

营运资产

在我们的运营资产部门，我们拥有多种资产类型，包括零售、写字楼、多户、酒店和其他资产和投资。我们的投资组合包括大约1040万平方英尺的零售和写字楼物业，3840个全资和部分拥有的多户住宅单元，909个全资拥有的酒店物业的组合钥匙，以及全资和部分拥有的其他物业和投资。除了其他几个地点外，我们在这一细分市场的资产主要位于德克萨斯州的伍德兰兹、伊利诺伊州的芝加哥、马里兰州的哥伦比亚、内华达州的拉斯维加斯和夏威夷的火奴鲁鲁及其周边地区。

下表汇总了截至2020年12月31日我们运营资产部门内办公资产的某些指标：
办公资产位置可出租平方英尺/单位租赁百分比年化
基本租金
(千人)
(a)		每平方英尺年化基本租金
(a)		生效日期
年租金
(千)(B)		生效日期
每平方英尺的年租金是多少？
(b)		建成年份/
收购/最后一次翻新
林地
One Hughes Landing德克萨斯州伍德兰197,71997%$5,241 $28.75 $8,150 $44.71 2013
两位休斯·兰丁德克萨斯州伍德兰197,71483%5,458 33.09 8,434 51.13 2014
三休斯登陆德克萨斯州伍德兰320,81590%7,860 27.76 11,591 40.94 2016
休斯登陆大道1725号德克萨斯州伍德兰331,17696%7,934 25.19 11,282 35.81 2015
休斯登陆大道1735号德克萨斯州伍德兰318,170100%7,728 24.29 11,233 35.31 2015
2201湖林地大道德克萨斯州伍德兰24,119100%469 19.46 785 32.54 1994
湖滨北德克萨斯州伍德兰258,05882%5,445 25.86 8,402 39.90 2018
8770条新路线(c)德克萨斯州伍德兰180,000100%— — — — 2020
9303条新步道德克萨斯州伍德兰97,96780%1,601 20.37 2,445 31.11 2008
科技森林大道3831号德克萨斯州伍德兰95,078100%2,301 24.20 3,329 35.01 2014
航道广场3号德克萨斯州伍德兰232,02196%5,918 26.47 8,814 39.43 2013
4航道广场德克萨斯州伍德兰218,551100%6,508 29.78 9,174 41.98 2010
航道上的林地塔德克萨斯州伍德兰1,401,61170%25,498 26.28 38,358 39.54 2019
1400伍德洛克森林德克萨斯州伍德兰95,66748%1,441 31.29 1,460 31.70 1981
3,968,666
哥伦比亚
哥伦比亚企业中心10-70号马里兰州哥伦比亚市898,05487%18,947 27.53 19,024 27.64 2012 / 2014
哥伦比亚写字楼物业马里兰州哥伦比亚市62,03868%1,371 32.55 1,406 33.37 1969 / 1972
One Mall North马里兰州哥伦比亚市96,97796%2,802 30.59 2,812 30.70 2016
一张梅里韦瑟的票马里兰州哥伦比亚市206,63297%7,087 35.29 7,198 35.85 2017
两杯梅里韦瑟马里兰州哥伦比亚市127,42291%4,158 35.93 4,188 36.19 2017
6100梅里韦瑟(d)马里兰州哥伦比亚市319,00263%— — — — 2019
1,710,125
夏令营
贵族(c)拉斯维加斯，NV181,534100%— — — — 2018
一次夏令营拉斯维加斯，NV206,27996%7,476 38.57 7,638 39.41 2015
两个夏日系列拉斯维加斯，NV144,615100%4,917 34.00 5,087 35.17 2018
532,428
芝加哥
110北瓦克(d)伊利诺伊州芝加哥1,492,94077%— — — — 2020
总计7,704,159
(a)年化基本租金的计算方法为该物业于2020年12月31日的每月基本最低租金乘以12。每平方英尺的年化基本租金为该物业于2020年12月31日的年化基本租金除以平均占用平方英尺。
(b)有效年租金包括基本最低租金和公共区域维修回收收入，每平方英尺有效年租金为有效年租金除以平均占用平方英尺。
(c)8770 New Trails和Aristcrat是完全由单一租户租用的定制项目。因此，由于竞争原因，年化基本租金和有效年租金细节已被排除在外。
(d)截至2020年12月31日，租金指标没有意义，因为这些房产仍处于租赁期。

HHC2020 Form 10-K|26
特性
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下表汇总了截至2020年12月31日我们运营资产部门内零售物业的某些指标(不包括我们多户或写字楼资产中的任何零售平方英尺)：
零售物业位置可出租平方英尺/单位租赁百分比年化基本租金
(千)(A)		每平方英尺年化基本租金(A)建造/购置/上次翻新年份
林地
溪边公园西德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)72,97762%$1,108 $24.37 2019
小溪边的村庄绿地德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)74,67080%1,963 32.68 2015
休斯登陆零售店德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)125,79885%3,479 32.42 2015
1701年罗宾斯湖德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)12,376100%542 43.79 2014
莱克·伍德兰兹十字路口零售店德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)60,26187%1,570 29.80 2018
水路大道20/25号德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)50,06276%1,441 37.93 2007 / 2009
水路车库零售店德克萨斯州新泽西林地(The New Woodland，TX)21,51378%627 37.59 2011
2000年林地公园大道德克萨斯州伍德兰7,900100%247 31.25 1996
425,557
布里奇兰
布里奇兰的莱克兰村中心德克萨斯州赛普拉斯67,94768%1,471 32.72 2016
哥伦比亚
哥伦比亚地区大厦马里兰州哥伦比亚市89,199100%2,668 29.91 2014
梅里威瑟地区3区独立餐厅(b)马里兰州哥伦比亚市10,700100%— — 2020
99,899
夏令营
夏日市中心(c)拉斯维加斯，NV801,03192%18,454 24.85 2014
沃德村
沃德村零售-待重建檀香山580,12984%10,917 22.50 2002
沃德村--新建或翻新檀香山451,85495%17,062 39.74 2012 - 2020
1,031,983
其他
河滨步行街的奥特莱斯收藏品(d)新奥尔良，洛杉矶264,47387%5,378 24.89 2014
总计2,690,890
(a)年化基本租金的计算方法为该物业于2020年12月31日的每月基本最低租金乘以12。每平方英尺的年化基本租金为该物业于2020年12月31日的年化基本租金除以平均占用平方英尺。
(b)Merriweet区3区独立餐厅于2020年第三季度从Strategic Development转移过来，但截至2020年12月31日，租户尚未入驻。这个项目完全由一个租户租用。因此，由于竞争原因，年化基本租金和有效年租金细节已被排除在外。
(c)不包括381,767平方英尺的锚地和41,606平方英尺的额外办公空间，高于我们的零售空间。
(d)在我们是土地承租人的情况下，整个物业都受土地租约的约束。
HHC2020 Form 10-K|27
特性
目录
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下表汇总了截至2020年12月31日我们的多户家庭、酒店和其他运营资产的某些指标：
多家族资产位置经济上的
拥有率：%		数量单位数零售店面积英国“金融时报”租赁单位百分比平均月租平均月租每平方英尺建造/购置/上次翻新的年份
林地
小溪公园公寓德克萨斯州伍德兰100%292—97%$1,546 $1.58 2018
千禧六松公寓德克萨斯州伍德兰100%314—83%2,016 2.10 2014
千禧航道公寓德克萨斯州伍德兰100%393—89%1,673 1.86 2010
一条湖边德克萨斯州伍德兰100%39022,97182%2,343 2.37 2015
两湖边德克萨斯州伍德兰100%38611,44846%2,457 2.46 2020
水路小巷德克萨斯州伍德兰100%163—4%2,576 2.34 2020
布里奇兰
湖畔排德克萨斯州赛普拉斯100%312—91%1,579 1.61 2019
哥伦比亚
杜松公寓马里兰州哥伦比亚市100%38256,68362%2,150 2.41 2020
哥伦比亚大都会市中心马里兰州哥伦比亚市50%38013,59196%2,044 2.16 2015
M.扁平/TEN.M马里兰州哥伦比亚市50%43728,02698%1,998 2.25 2018
夏令营
星座公寓拉斯维加斯，NV100%124—95%2,327 2.08 2016
塔纳格公寓拉斯维加斯，NV100%267—99%1,961 2.01 2019
总计3,840132,719
酒店业资产位置经济上的
拥有率：%		密钥数量2020年日均房价2020年每间可用客房收入建造年份/收购/上次翻新
林地
休斯着陆的大使馆套房德克萨斯州伍德兰100%205$162 $81.12 2015
林地的威斯汀德克萨斯州伍德兰100%302196 54.42 2016
伍德兰兹度假村和会议中心德克萨斯州伍德兰100%402200 53.67 2014(a)
(a)伍德兰兹度假村和会议中心建于1974年，2002年扩建，2014年翻新。
其他资产位置经济上的
拥有率：%		资产类型SQ。英尺/英亩/单位/空间租赁百分比建造年份/收购/上次翻新
林地
休斯·兰丁托儿所德克萨斯州伍德兰100%日托10,000 平方英国“金融时报”100%2019
HHC 242自助式存储德克萨斯州伍德兰100%存储629 单位92%2017
HHC 2978自助式存储德克萨斯州伍德兰100%存储727 单位92%2017
斯图尔特得克萨斯州蒙哥马利县称号德克萨斯州伍德兰50%产权公司不适用不适用—
伍德兰兹的土地租约德克萨斯州伍德兰100%土地租赁不适用不适用2011
林地Sarofim#1德克萨斯州伍德兰20%工业129,790 平方英国“金融时报”75%20世纪80年代末
林地仓库德克萨斯州伍德兰100%货仓125,801 平方英国“金融时报”100%2019
夏令营
曲棍球场地租赁拉斯维加斯，NV100%土地租赁不适用不适用2017
拉斯维加斯飞行员拉斯维加斯，NV100%美国职业棒球小联盟棒球队不适用不适用2017
拉斯维加斯棒球场拉斯维加斯，NV100%大球场不适用不适用2019
萨默林医院医疗中心拉斯维加斯，NV5%医院不适用不适用1997
沃德村
凯瓦洛盆地港檀香山土地租赁玛丽娜55英亩不适用—
其他
停车场(A)五花八门100%车库6,533 不适用2008 - 2018
(a)停车场由伍德洛克森林车库、水路广场车库、休斯码头车库、沃德村商店车库、艾奥车库和湖滨停车场组成。
HHC2020 Form 10-K|28
特性
目录
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下表汇总了我们的运营资产部门租赁到期情况：
$(以千计)
年份即将到期的租约数量总计平方英尺即将到期折合成年率的基数总额
租金即将到期		年租金总额的%将到期
2021234 (a) 834,534 $11,619 4.4 %
2022217 1,827,384 23,216 8.8 %
2023154 919,264 18,606 7.0 %
2024142 853,043 20,469 7.8 %
2025245 1,398,537 30,570 11.6 %
202681 465,936 13,246 5.0 %
202771 753,788 21,146 8.0 %
202866 510,308 17,133 6.5 %
202961 732,305 13,601 5.2 %
203050 537,422 18,046 6.8 %
2031+238 2,693,962 76,339 28.9 %
总计1,559 11,526,483 $263,991 100.0 %
(a)包括95份专业租约，总计154,331平方英尺，在365天内到期。

总体规划社区

我们的MPC位于得克萨斯州休斯顿、内华达州拉斯维加斯和马里兰州哥伦比亚及其周边地区。下表汇总了截至2020年12月31日的我们的MPC，所有MPC都是全资拥有的：
剩馀预计平均值未打折/
总计保持畅销每英亩平均地价2英亩畅销社区现金未膨胀的现金价值
毛大约不是。英亩(B)(千)(B)住宅售罄日期保证金(D)(百万)(E)
社区位置英亩(A)居民住宅商品化住宅商品化地段(C)住宅商品化住宅住宅商品化
布里奇兰德克萨斯州赛普拉斯11,506 15,500 2,770 1,375 $451 $615 13,270 2035204587%$1,084 $846 
哥伦比亚马里兰州哥伦比亚市16,450 112,000 — 96 不适用580 — 不适用2023不适用— 56 
夏令营内华达州拉斯维加斯22,500 116,000 2,864 831 743 1,012 34,719 (f)2039203975%1,587 841 
林地德克萨斯州伍德兰28,505 119,000 27 721 1,402 987 73 2023203497%37 712 
伍德兰斯山(The Woodland Hills)德克萨斯州康罗市2,055 750 1,292 175 286 515 4,118 2030203086%318 90 
总计81,016 363,250 6,953 3,198 52,180 $3,027 $2,544 
(a)包括位于总体规划社区边界内的所有土地，包括已售出的地块、可出售的地块和不可出售的区域，如道路、公园和娱乐区、保育区和年内收购的地块。
(b)剩余的可出售住宅地块是估计值，仅包括拟出售或合资的地块。我们剩余的可销售和可开发英亩土地的预期用途组合主要基于关于剩余项目的权利和分区的假设，随着总体规划的完善，可能会随着时间的推移而改变。
(c)每英亩平均价格是在该公司的2021年土地模型中估计的每英亩未膨胀的加权平均地价。
(d)剩余的可出售住宅地块是估计值，仅包括拟出售或合资的地块。我们剩余的可销售和可开发英亩土地的预期用途组合主要基于关于剩余项目的权利和分区的假设，随着总体规划的完善，可能会随着时间的推移而改变。
(e)平均现金利润率代表总的预计现金利润(总的预计现金销售减去剩余的预计现金开发支出，不包括土地成本)除以总的预计现金销售。它是根据未来收入和未来预计的无偿开发成本、资本化间接费用、资本化税金和资本化利息计算的。
(f)未贴现/未膨胀价值表示剩余的可销售英亩数乘以平均每英亩价格，再乘以平均现金利润率。
(g)金额代表剩余的权利，而不一定是最终可能开发和销售的地块数量。

峰会

在我们的Summerlin MPC内部，一个名为The Summit的专属奢侈品社区正在通过与奢侈品社区和私人俱乐部的领先开发商Discovery Land Company(Discovery)的合资企业进行开发和管理。这个占地555英亩的社区预计将包括大约272套住宅，其中包括32套共管公寓，外加汤姆·法齐奥(Tom Fazio)为居民设计的18洞高尔夫球场和其他便利设施。见项目7中的进一步讨论。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析.


HHC2020 Form 10-K|29
特性
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海港区

海港区位于曼哈顿下城的东河上，包括几个城市街区(包括历史区域/高地、17号码头和锡制建筑)，将总共提供约453,000平方英尺的创新烹饪、时尚、娱乐和文化体验。亮点包括翻修后的17号码头，占地1.5英亩的屋顶上有一家餐厅、户外酒吧和举办特殊活动的场所，该码头于2018年开业。此外，约53,000平方英尺与正在重建的锡楼有关。

下表汇总了截至2020年12月31日海港区的部分指标：
房地产
营运(业主)(A)		受管
企业(B)		活动、赞助及饮食业(F)
$(以千计)历史街区和17号码头多户家庭(C)历史街区及17号码头(D)TIN大楼(E)2020年总计
项目状况不稳定稳定下来不稳定在建不稳定
可出租面积英国“金融时报”/单位
总面积英国“金融时报”/单位333,89913,000/2144,85453,00021,077
租赁面积英国“金融时报”/单位(g)118,489—/2044,85453,00021,077
租赁或占用百分比(g)35%—%/95%100%100%100%
发展(h)
发生的开发成本$538,513 $— $— $107,147 $— $645,660 
预计总成本(不包括土地)594,368 — — 194,613 — 788,981 
(a)房地产运营(房东)是指由HHC开发和拥有并租赁给第三方的实物房地产。
(b)托管业务代表HHC全资或通过合资企业拥有并运营的零售和食品饮料业务，包括许可证和管理协议。
(c)Multiple-Family代表南大街85号，其中除了住宅单元外，还包括底层零售店。
(d)包括我们从Bar Wayō获得的90%的噪音份额。
(e)代表让-乔治的市场。锡楼的建设预计将在2021年第四季度基本完成，预计2022年初开业。
(f)活动、赞助和餐饮业务包括私人活动、餐饮、赞助、系列音乐会和其他屋顶活动。
(g)历史街区和17号码头业主运营的租赁百分比包括期限不到一年的协议，不包括与我们管理的企业的租赁。
(h)发生的开发成本和估计的总成本(不包括土地)扣除保险收益后的净额约为6470万美元。

战略发展

我们继续规划、开发、持有或寻求独特物业的开发权，主要位于沃德村、伍德兰、布里奇兰、萨默林、哥伦比亚和Landmark Mall。我们继续执行我们的战略计划，开发这些资产中的几个，建设要么正在积极进行，要么正在进行中。当资产投入使用并增加经常性现金流时，战略开发将转移到我们的运营资产部门。

我们战略发展部门目前在建项目的预计总成本中，大部分与我们在檀香山沃德村的项目有关。沃德村是全球公认的城市总体规划共管公寓社区，提供与当地文化的融合、通往公园和公共设施的通道、独特的零售体验、卓越的住宅和理想的劳动力住房。请参阅海港区段，了解该区段目前在建项目的详细情况。


HHC2020 Form 10-K|30
特性
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下表汇总了截至2020年12月31日的我们的战略发展项目：
$(以千计)位置大小/玻璃大小大小：
(英亩)		预计总成本开工建设预计完工预计稳定日期
正在建设中的战略发展
林地
小溪边小树林公园(A)德克萨斯州伍德兰360台14$57,472 Q3 2019Q2 20212023
布里奇兰
布里奇兰的八哥德克萨斯州赛普拉斯358台1558,072 Q4 202020222024
沃德村(B)
在建
‘a’ali‘i檀香山750个单位/11570平方英尺2411,900 Q4 2018Q4 2021不适用
Kō‘Ula檀香山565个单位/36,787平方英尺2487,039 Q3 20192022不适用
已完成
阿纳哈檀香山317个单位/16,048平方英尺2402,797 Q4 2014打开不适用
瓦伊亚(Waiea)檀香山177个单位/7716平方英尺2566,256 Q2 2014打开不适用
阿奥(Ae‘o)檀香山465个单位/70,800平方尺3429,603 Q1 2016打开不适用
柯基洛哈纳檀香山423个单位/28,386平方英尺1217,483 Q4 2016打开不适用
未来战略发展权或待建项目
哥伦比亚
滨湖区(C)马里兰州哥伦比亚市200万平方英尺
马洛(Marlow)马里兰州哥伦比亚市472个单位/32,000平方尺4
夏令营
拥有时装秀航权80%的权益拉斯维加斯，NV——
坦纳格二号(E)拉斯维加斯，NV295个单位—
1700馆(E)拉斯维加斯，NV267,000平方英尺—
沃德村
维多利亚广场檀香山349个单位2
其他
世纪公园(F)德克萨斯州休斯顿1,302,597平方英尺63
地标商城弗吉尼亚州亚历山大市—33
毛伊岛牧场土地毛伊岛，HI—20
帝王之城德克萨斯州艾伦—230
商业用地
林地
林地商业用地(G)德克萨斯州伍德兰—13
哥伦比亚
梅里威瑟区(H)马里兰州哥伦比亚市—15
病房
沃德商业用地(一)檀香山—10
(a)小溪公园公寓二期更名为小溪公园小树林。
(b)沃德村平方英尺代表零售空间，而沃德村单位代表在每座塔楼内建造的公寓单元。四座开放式公寓楼的零售空间已经投入使用。
(c)我们目前已获批约2,000,000平方英尺的净新综合用途发展项目，包括写字楼、零售及剩余资产。这个未来的开发区还包括与Ridgely Building、Sterrett Place和American City Building相关的4英亩土地，这些土地都已被拆除。
(d)马洛是一个未来的多户开发项目，已经获得董事会批准，预计将于2021年第一季度开始建设。
(e)未来的多户型开发项目Tanager 2和未来的写字楼开发项目1700 Pavilion已经获得董事会批准，预计将于2021年第二季度开工建设。这两个开发项目都将位于萨默林市中心。截至2020年12月31日，与这些项目相关的面积仍包括在夏季货币政策委员会(Summerlin MPC)中，并将在2021年开工前转让。
(f)我们预计将对这项2019年收购的资产进行再营销。
(g)代表2013年转让给战略发展部门的4英亩土地和2019年从西方石油公司收购的9英亩土地。这块土地将用于林地的未来发展。
(h)代表2015年转让给战略发展部门的土地，用于马里兰州哥伦比亚市梅里威瑟地区的未来发展，不包括与我们运营资产部门目前正在使用的资产相关的面积。
(i)代表已转让至策略发展部分的土地，供沃德村未来发展之用，但不包括与‘A’ali‘i，Ae’o，Anaha，Ke Kilohana，Kō‘ULA，Victoria Place及Waiea有关的土地面积。

HHC2020 Form 10-K|31
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项目3.第三项法律诉讼

作为我们正常业务活动的一部分，我们是许多法律程序的当事人。管理层根据可获得的最新信息，定期评估我们与这些事项相关的负债和或有事项。吾等披露根据美国证券交易委员会规则尚待进行的法律程序的重大事项，以及吾等认为适当的其他待决事项。截至2020年12月31日，管理层认为，在任何法律程序最终裁决后，我们可能受到的任何索赔或潜在索赔的任何金钱责任或财务影响，都不会对我们的财务状况或我们的运营结果产生重大影响。然而，与Waiea达成和解的成本可能会在有限的一段时间内影响我们的现金流。见附注10-承诺和或有事项以供进一步讨论。

第四项：煤矿安全信息披露
 
不太适用。

第二部分

第五项：登记人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

市场信息

我们的普通股在纽约证券交易所(NYSE)交易，代码是HHC。2020年或2019年没有宣布或支付任何股息。任何与我们的股息政策有关的未来决定将由我们的董事会酌情决定，并将取决于许多因素，包括未来的收益、资本要求、债务协议下的限制、财务状况和未来前景以及董事会可能认为相关的其他因素。

纪录持有人数目

截至2021年2月18日，我们普通股的登记股东有1,594人。


HHC2020 Form 10-K|32
其他信息
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财务报表索引
性能图表

下面的业绩图表将我们普通股股东累计总回报的年度美元变化与纽约证券交易所综合指数、晨星房地产综合指数和摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金指数的累计总回报进行了比较。该图表是在假设股息在初始投资之后进行了再投资的基础上制作的。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1498828/000162828021003287/hhc-20201231_g2.jpg
HHC2020 Form 10-K|33
其他信息
目录
财务报表索引
发行人购买股权证券

普通股回购

2019年10月31日，霍华德·休斯公司董事会批准了一项股份回购计划，根据该计划，董事会授予回购授权，以收购本公司普通股股份，每股面值0.01美元，在公开市场交易中总价值高达1亿美元。这类回购的日期和时间将视市场情况而定。所有回购都将遵守联邦证券法，并在联邦证券法允许的时间进行，并可能在任何时候暂停或停止。本公司在截至2019年12月31日的财年回购了496,000股股票。

以下是有关公司员工、董事和顾问在2020年12月31日可获得的股权薪酬计划的信息：

(a)
行使未偿还期权、认股权证及权利时须发行的证券数目(1)		(b)
未偿还期权、权证和权利的加权平均行权价		(c)
根据股权补偿计划未来可供发行的证券数量(不包括(A)栏反映的证券)
计划类别
证券持有人批准的股权补偿计划(2)2,426,096 $120.65 1,199,794 
未经证券持有人批准的股权补偿计划50,125 $112.08 — 
总计2,476,221 $120.48 1,199,794 
(1)上表(A)及(B)栏所列金额不包括根据本公司2020年股权激励计划及其前身修订及重订的2010年激励计划(2010年激励计划)授予的409,110股已发行普通股(所有股份均受限制，并受归属要求规限)，详情见附注11-基于股票的薪酬计划在合并财务报表附注中。
(2)反映了根据公司2020年股权激励计划和2010年激励计划授予的股票期权。在我们的股东通过2020年股权激励计划后，不再根据2010年激励计划发放赠款。(A)栏还包括O‘Reilly、Weinreb和Herlitz先生持有的认股权证，如附注13所进一步描述-认股权证合并财务报表附注(就Weinreb先生和Herlitz先生而言，该附注得到证券持有人的批准)。

以下是有关该公司在2020年第四季度回购其普通股的信息：

购买的股份总数(A)每股平均支付价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数根据计划或计划可能尚未购买的股票的大约美元价值
期间
2020年10月1日至31日
— $— — $— 
2020年11月1日至30日
— $— — $— 
2020年12月1日至31日
17,423 $78.93 — $46,100,000 
总计17,423 $78.93 — 
(a)于2020年第四季度，回购了17,423股与本公司收到的股票相关的股票，用于支付基于股票的薪酬计划下员工股票发行的应缴预扣税。有关其他资料，请参阅附注11-基于股票的薪酬计划在项目8下的合并财务报表附注中。财务报表和补充数据.

第六项：精选财务数据
不适用。
HHC2020 Form 10-K|34
管理层的讨论与分析
目录
财务报表索引
第七项企业管理层对财务状况和经营成果的讨论分析

以下讨论应与我们的合并财务报表和作为本年度报告一部分提交的相关附注一起阅读。本讨论包含前瞻性陈述，涉及风险、不确定性、假设和其他因素，包括第一部分第1A项中描述的因素。。风险因素以及本年度报告的其他部分。这些因素和我们目前不知道的其他因素可能会导致我们在2020年和随后的会计年度的财务结果与那些前瞻性陈述中表达或暗示的结果大不相同。提醒您不要过度依赖这些信息，因为这些信息仅说明了本报告的日期。我们没有义务根据新信息、未来事件或其他原因更新此信息，除非法律另有要求。

凡提及编号附注，均指本年度报告所包括的本公司综合财务报表的特定附注，其说明已纳入适用的回应，以供参考。本管理人员在《财务状况和经营结果讨论与分析》(MD&A)中使用但未定义的大写术语的含义与该附注中的相同。

索引页面
概述
36
经营成果
43
营运资产
44
总体规划社区
51
海港区
57
策略性发展
60
公司收入、费用和其他项目
65
流动性与资本资源
67
表外融资安排
70
关键会计政策
70
近期发布的会计公告及发展动态
70

HHC2020 Form 10-K|35
管理层的讨论与分析
概述
目录
财务报表索引
概述

请参阅第一项。业务关于我们的业务战略、竞争优势的一般讨论，以及我们四个业务部门和项目2中包含的资产的一般描述。特性有关我们各种物业的资产类型、大小、位置和关键指标的详细信息。

以下重点介绍了本公司和我们每个业务部门在2020年内的重要活动。虽然新冠肺炎的影响影响到我们所有的业务部门，但我们在下半年看到了显著的业绩改善。我们每个业务部门的业绩将在下文中得到更全面的描述(除非另有说明，否则所有项目均为税前)。

2019年第四季度，我们宣布打算执行转型计划，以减少4500万至5000万美元的年度管理费用，出售约20亿美元的非核心资产，并加快我们核心MPC资产的增长。我们在执行转型计划承诺方面取得了重大进展，有意义地减少了管理费用并处置了几项非核心资产。自宣布转型计划以来，我们已经执行了八项非核心资产的出售，在偿还债务后产生了约213.8美元的净收益。新冠肺炎(Sequoia Capital)的流行使得更多非核心资产出售的执行变得更具挑战性，我们预计这种情况将持续到2021年。考虑到我们社区强劲的潜在房屋销售，我们继续在我们的MPC中进行横向发展，以跟上房屋建筑商的需求。此外，我们已经开始对核心MPC的下一个垂直开发机会的前期开发工作进行适度投资。

新冠肺炎大流行

2020年初，新冠肺炎的爆发影响了全球经济活动，并造成金融市场显着波动和负面压力。新冠肺炎的影响以及政府发布的各种控制措施，包括紧急状态、要求的企业和学校关闭、就地避难令和旅行限制，导致我们在2020年的财务业绩受到负面影响，特别是在我们的运营资产和海港地区部门。许多州在2020年第二季度末开始放宽检疫协议，允许我们的大多数零售和酒店恢复运营。虽然新冠肺炎的影响影响了我们上半年的所有业务部门，但我们在下半年看到了显著的业绩改善和显著的销售势头。关于新冠肺炎影响的风险和不确定因素的讨论，请参见项目1A。风险因素。

按细分市场划分的新冠肺炎影响

营运资产

办公室和多家庭在整个疫情期间，我们看到我们的办公室和多个家庭的资产持续走强。我们正在密切监测我们的租金收入，根据第二季度到年底的收入，我们已经收集了96.7%的写字楼投资组合账单，97.8%的多户投资组合账单和83.8%的其他投资组合账单。此外，由于资产在2020年和2019年下半年投入使用，我们写字楼和多户物业的收入在截至2019年12月31日的一年中占我们总收入的13.1%，在截至2020年12月31日的一年中增长了38.5%。

零售在截至2019年12月31日的一年中，我们酒店的零售点占我们收入的8.2%，受到疫情的严重负面影响。从2020年4月开始，我们暂时关闭了萨默林、休斯顿和沃德村的所有非必需品零售店，并完全关闭了Riverway的奥特莱斯收藏店。我们的几个租户能够恢复有限的运营，从2020年5月和6月开始分阶段重新开放，到第三季度末，我们的大多数租户已经重新开放。由于这些关闭，截至2020年12月31日的一年中，零售收入下降了23.2%，在截至2020年6月30日的三个月里，我们的零售组合账单收入降至49.7%的低点。我们对收款的分析确定，不可能为某些零售租户全数收回未付的应收账款。因此，于二零二零年，我们在综合经营报表中确认的总影响为2,460万美元，包括从租金收入中扣除1,870万美元及从坏账拨备(收回)中扣除590万美元。请参阅注1-重要会计政策摘要请参阅公司合并财务报表，了解更多详情。

HHC2020 Form 10-K|36
管理层的讨论与分析
概述
目录
财务报表索引
尽管有这些负面影响，我们看到我们零售资产的表现在第四季度有了显著的改善。截至2020年12月31日的三个月，我们零售账单的收款增加到72.6%，净营业收入(NOI)环比增长44.2%，从截至2020年9月30日的三个月的690万美元增加到截至2020年12月31日的三个月的1000万美元，这主要是由于收款增加和第四季度假日季节的积极影响。

好客在疫情爆发之初，我们的三家酒店的入住率大幅下降和取消，这三家酒店在截至2019年12月31日的一年中占我们收入的6.8%，并于2020年3月暂时关闭了我们的所有三家酒店。伍德兰兹度假村于2020年5月重新开放，54%的客房可用，大使馆套房于2020年6月重新开放，100%的客房可用。到2020年底，这两家酒店都继续以这一初始可用客房百分比运营。在伍德兰的威斯汀酒店，我们在当地的指导下于2020年4月重新开放了酒吧和餐厅，并于2020年7月1日重新开放了100%的客房。由于这些重新开放，入住率自2020年第二季度以来有所上升，然而，与疫情影响之前的水平相比，2020年的总入住率有所下降，导致截至2020年12月31日的一年，我们酒店物业的总收入下降了59.9%。

正如6月下旬宣布的那样，2020年的小联盟棒球赛季被取消，这影响了我们的AAA职业棒球队拉斯维加斯飞行员队，该队在截至2019年12月31日的一年中占我们收入的1.9%。2021年2月，美国职业棒球大联盟宣布对美国职业棒球小联盟的组织和运营进行重组。我们正在分析这种新结构可能对我们棒球资产的价值和盈利能力产生的影响。请参阅附注10-承诺和或有事项请参阅公司合并财务报表，了解更多详情。

MPC为应对新冠肺炎疫情，我们在2020年第一季度采取措施削减开支和节约现金，包括停止开发未签订销售合同或对关闭后没有要求的MPC土地，以及减少或推迟自愿资本支出。此外，房屋建筑商还通过增加互动平面图的3D虚拟游览、与销售人员的实时聊天功能以及在其网站上增加有助于社交距离和卫生建议的照片，实现了新的样板住宅实践。

对于我们的MPC部门，作为土地销售领先指标的新房销售在4月份由于在家工作的订单而大幅下降，但随着当地经济开始重新开放，5月份至12月份出现了大幅回升。作为回应，我们重新启动了横向开发，以保持足够的地块和超级公寓供应，以跟上强劲的房屋销售。总体而言，2020年，伍德兰兹山庄的新房销售增长了80.2%，布里奇兰增长了18.1%，萨默林增长了8.1%。尽管受到新冠肺炎的影响，伍德兰兹丘陵和布里奇兰的土地销售收入有所改善，这是因为更高的成交量和每英亩的价格。与上一季度相比，Summerlin的土地销售收入有所下降，但这是由于Superpad关闭的时间，而不是房屋建筑商对我们土地的需求减少。

海港区为了应对疫情，我们在3月中旬完全关闭了海港区，并停止了锡楼的建设。社交距离限制也导致我们的海港夏季音乐会系列被取消。该市在7月份逐渐放松了限制，用餐仅限于户外空间。9月下旬，室内就餐恢复了最低容量，但由于年底新冠肺炎案件激增，与室内就餐相关的限制在12月重新实施。海港地区内的许多企业在2020年第三季度恢复了有限的运营，包括富尔顿，科布尔公司(Fulton，Cobble&Co.)和马里布农场(Malibu Farm)。锡楼的建设于5月份恢复，预计将于2021年第四季度基本完工，2022年初开业，重点将扩大到面对面用餐、零售购物、移动订购和送货。

今年8月，我们在17号码头的天台推出了一种名为“绿地”(The Greens)的新概念，取代了夏季音乐会系列，允许最多8人的团体保留自己的社交距离的迷你草坪空间。我们接待了超过55000名客人，平均等待名单超过2万人，截至10月份创造了140万美元的收入。11月，草坪空间被改造成单独的餐厅，供客人在整个冬季享用。每个客舱长12英尺，宽10英尺，最多可容纳10人。在11月和12月期间，我们接待了超过2.4万名客人，平均排队人数超过4000人，创造了130万美元的收入。这些概念极大地增加了海港地区在社交和媒体平台上的曝光率，显著增加了新的社交追随者和媒体印象。这个概念还帮助我们履行了赞助协议下的义务，如果没有夏季系列演唱会，赞助协议可能会大幅减少。

HHC2020 Form 10-K|37
管理层的讨论与分析
概述
目录
财务报表索引
我们正在密切监测我们的收入，根据第二季度到年底的收入，我们已经收集了96.4%的写字楼投资组合账单和30.7%的零售投资组合账单。根据我们对全年收款的分析，我们确定不可能全额收回某些租户的未付应收账款。因此，在2020年期间，公司在综合经营报表中确认了总计320万美元的影响，其中包括310万美元的租金收入费用和10万美元的坏账拨备(收回)费用。请参阅注1-重要会计政策摘要请参阅公司合并财务报表，了解更多详情。

策略性发展鉴于这一新环境带来的挑战，我们启动了数字销售努力，包括在夏威夷销售公寓的虚拟之旅，我们将一直保持这一活动，直到取消社交距离建议。我们还通过增加互动平面图的3D虚拟游览、与销售人员的实时聊天功能以及在其网站上增加有助于社交距离推荐的照片，实施了新的示范住宅实践。因此，截至2020年12月31日，我们共管公寓项目的整体进展依然强劲，我们最新的项目维多利亚广场(Victoria Place)预售了77%。

除了上文所述的田田大厦短暂延误外，我们目前的建设并未因新冠肺炎而出现任何延误。我们按计划建成后投入使用了6项资产，2020年将170万平方英尺的写字楼和零售空间以及931套多户住宅转移到运营资产部门。在第三季度，随着强劲的房屋销售和持续的市场需求，我们开始对前期开发工作进行适度投资，并于12月在布里奇兰(Bridgeland)破土动工，这是布里奇兰(Bridgeland)的一个豪华多户住宅开发项目。此外，我们预计将于2021年第一季度开工建设哥伦比亚市中心梅里韦瑟地区的一座新住宅楼和沃德村的下一座住宅楼，并于2021年第二季度开始在萨默林市中心建设一座写字楼和豪华公寓楼。


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资本和融资活动

如上所述，大流行对我们开展业务的大多数地区的经济产生了负面影响，并直接影响了酒店业、零售业和体育企业等历史上对HHC有重要贡献的行业。针对史无前例的新冠肺炎疫情及其对我们四大业务部门以及整个经济和资本市场的影响，我们采取了增加流动性的措施。因此，我们能够保持强劲的资产负债表，并确保我们保持必要的财务灵活性和流动性，为未来的增长提供资金。

2020年，我们通过成功发行普通股，产生了593.6美元的收益，以及发行了7.5亿美元的高级票据，提高了我们的流动性状况。该公司利用发行债券的净收益，加上手头的现金，偿还了约807.9美元的现有债务。此外，该公司在年内出售了四项非核心资产，总共产生了1.023亿美元的净收益，并获得了与2019年出售West Windsor和Cottonwood Mall相关的额外4450万美元。年内，通过获得约4.02亿美元的新建筑融资和1.77亿美元的其他融资，我们的流动资金进一步增强。截至2020年12月31日，我们有10亿美元的现金和现金等价物，我们信贷安排的左轮手枪部分的可用能力为185.0美元，根据延长的到期日，2021年到期的债务约为3.217亿美元。

2021年2月2日，该公司发行了6.5亿美元2029年到期的4.125%优先债券和6.5亿美元2031年到期的4.375%优先债券。根据2021年1月宣布的投标要约，该公司将使用此次发行的净收益以及手头可用现金回购2025年到期的所有10亿美元5.375%的优先票据，外加任何应计和未支付的利息；偿还2021年6月到期的1201Lake Robbins和Woodland Warehouse贷款项下的所有约2.8亿美元未偿还款项；以及支付与上述相关的所有保费、费用和开支。2021年2月2日，该公司回购了其10亿美元5.375的优先票据中的5.125亿美元，并打算在2021年3月15日回购剩余的这些票据。2021年2月，该公司偿还了2021年6月到期的1201 Lake Robbins和Woodland Warehouse贷款下的约2.8亿美元未偿还款项。

如上所述，新冠肺炎疫情导致该公司的一些运营资产暂时关闭，主要是零售和酒店业。由于中期经营业绩下降，本公司于年内未能达到其部分债务工具的偿债覆盖率，其后通过偿还相关债务工具或修改债务工具的现有条款来解决这些问题。截至2020年12月31日，本公司未达到高级担保信贷安排615.0美元定期贷款部分的偿债覆盖率，因此，标的物业偿债后的超额现金流受到限制。受限制的现金不能用于一般公司目的，但可以继续用于为标的资产的运营提供资金。现金限制不会对我们的运营产生实质性影响。除高级担保信贷安排的定期贷款部分外，截至2020年12月31日，本公司遵守了管理其债务的协议中包括的所有剩余财务契约。请参阅注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额在我们的合并财务报表附注中作进一步讨论。

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*2020年亮点

截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较

营运资产
–净营业收入(NOI)减少2600万美元，原因是我们的酒店物业减少了2590万美元，零售物业减少了2250万美元，其他物业减少了780万美元，但部分被我们写字楼物业增加的2950万美元所抵消。这些减少主要是由于与我们的零售物业相关的租金延期和收款储备、我们的酒店入住率下降以及拉斯维加斯飞行员2020年棒球赛季的取消，所有这些都是新冠肺炎疫情的结果。写字楼物业的增加主要与2020年和2019年底投入使用的新资产有关。
–零售资产NOI环比增长44.2%，从截至2020年9月30日的三个月的690万美元增加到截至2020年12月31日的三个月的1000万美元，这主要是由于收藏量增加和第四季度假日季节的积极影响。
–我们继续看到对我们新落成的多户资产的强劲需求，这些资产的租赁达到或超过了我们的预期。

MPC
–分部税前收益(EBT)减少5440万美元，主要原因是Summerlin的土地销售收入下降，原因是Superpad的销售减少和SID债券假设，但布里奇兰的土地销售收入因销售英亩数和每英亩价格的增加而部分抵消。2020年超级公寓销量的下降主要是因为房屋建筑商和购房者的需求增加，导致进入2019年的销售加速。
–作为未来土地销售的领先指标，新屋销售在伍德兰兹山增长了80.2%，布里奇兰增长了18.1%，萨默林增长了8.1%。
–布里奇兰出售了169.1英亩住宅英亩，而2019年为150.3英亩。每英亩住宅的平均价格上涨了3.1万美元，达到每英亩43.9万美元。

海港区
–分部EBT减少4,070万美元，主要是由于关闭业务和取消与新冠肺炎相关的活动导致分部收入和运营费用减少，以及2020年8月海港地区2.5亿美元贷款偿还债务造成的1,160万美元亏损。
–海港地区NOI减少150万美元，主要是因为我们的活动、赞助和餐饮业务减少了250万美元，但我们管理的业务实体增加了150万美元，部分抵消了这一减少。噪声指数的下降主要是由于关闭企业和取消与新冠肺炎大流行相关的活动。
–海港区段的总噪声损失减少了50.1%截至2020年12月31日的三个月亏损320万美元，而截至2020年9月30日的三个月亏损610万美元，主要原因是第四季度重新开业后确认的运营和赞助收入增加。

策略性发展
–分部EBT增加7670万美元，主要是由于110 North Wacker的解除合并带来2.675亿美元的收益，这可归因于解除合并时保留股权法投资的初始公允价值增加，以及之前取消的110 North Wacker开发费用在解除合并时因取消110 North Wacker开发费用而在解除合并时确认的额外1540万美元，由2020年的9,790万美元费用与我们预计提供资金以纠正Waiea所谓的建筑缺陷有关，以及公寓权利和单位销售额(扣除成本)在公寓关闭时间的推动下减少了7840万美元。该公司于596凯基洛哈纳(Ke Kilohana)和艾奥(Ae‘o)的公寓将于2019年完工，2020年没有新的共管公寓大楼完工。
–尽管受到新冠肺炎疫情的影响，我们在沃德村的公寓销售强劲，2020年我们签约销售的302套公寓就是明证。维多利亚广场是我们最新的项目，于2019年12月开始公开预售，占年内签约单位的268套，截至2020年12月31日预售了76.8%。我们预计维多利亚广场将于2021年第一季度开工建设。
–于二零二零年内，我们在基本竣工后投入使用以下资产：(I)8770 New Trails，位于伍德兰的写字楼；(Ii)110 North Wacker，位于芝加哥的写字楼；(Iii)Two Lake Edge，位于伍德兰的公寓楼；(Iv)Juniper Apartments，位于哥伦比亚的多户物业；(V)Merriweet District 3区独立餐厅，为Merriweet‘s Area 3的零售康乐设施的一部分。
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哥伦比亚；以及(Vi)沃特韦小巷，这是林地的一处多户住宅。因此，我们在2020年将170万平方英尺的写字楼和零售空间以及931套多户住宅转移到运营资产部门。

税前收益

除了使用GAAP进行必要的陈述外，我们还使用某些非GAAP业绩衡量标准，因为我们相信这些衡量标准提高了对我们经营业绩的理解，并使同行公司之间的经营业绩比较更有意义。管理层不断评估我们报告的非GAAP业绩衡量标准的有用性、相关性、局限性和计算性，以确定如何最好地向公众提供相关信息，因此此类报告的衡量标准可能会发生变化。

由于我们的运营资产、MPC、海港区和战略发展四个部门是分开管理的，因此我们使用不同的运营衡量标准来评估运营业绩并在其中分配资源。用于评估我们业务部门的运营结果的一个常用运营指标是EBT。EBT与每个业务部门相关，代表每个部门的收入减去费用，包括利息收入、利息支出、折旧和摊销以及房地产和其他附属公司收益中的股本。EBT不包括公司费用和其他不可分配给部门的项目。有关更多详细信息，请参阅此处关于公司收入、费用和其他项目的讨论。我们公布每个部门的EBT，是因为我们在内部使用这一衡量标准来评估我们资产的核心运营业绩。

EBT不应被认为是可归因于普通股股东的GAAP净收入或GAAP净收入的替代方案，因为它作为一种分析工具有局限性，不应单独考虑，或作为根据GAAP报告的我们业绩分析的替代品。EBT的一些限制是它不包括在我们的计算中的以下内容：
–现金支出，或资本支出或合同承诺的未来需求
–公司一般和行政费用
–我们公司债务的利息支出
–我们可能被要求缴纳的所得税
–替换全额折旧或摊销资产所需的任何现金
–对从我们的房地产和其他附属公司向我们转移收益的限制或与此相关的成本

分部经营结果如下：

千人营运资产分部(A)MPC网段海港区段战略发展细分市场总计
截至2020年12月31日的年度
总收入$372,057 $283,953 $23,814 $19,407 $699,231 
总运营费用(185,480)(128,597)(46,112)(135,160)(495,349)
分部营业收入(亏损)186,577 155,356 (22,298)(115,753)203,882 
折旧及摊销(162,324)(365)(41,602)(6,545)(210,836)
利息收入(费用)，净额(91,411)36,587 (12,512)6,312 (61,024)
其他收入(亏损)，净额540 — (2,616)2,165 89 
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益(7,366)17,845 (9,292)269,912 271,099 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)38,232 — — 21,710 59,942 
清偿债务所得(损)(1,521)— (11,648)— (13,169)
减值准备(48,738)— — — (48,738)
分段EBT$(86,011)$209,423 $(99,968)$177,801 $201,245 
公司收入、费用和其他项目(204,418)
净收益(亏损)(3,173)
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(22,981)
普通股股东应占净收益(亏损)$(26,154)
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千人营运资产分部(A)MPC网段海港区段战略发展细分市场总计
截至2019年12月31日的年度
总收入$400,131 $386,781 $55,645 $457,948 $1,300,505 
总运营费用(187,322)(183,472)(77,872)(391,848)(840,514)
分部营业收入(亏损)212,809 203,309 (22,227)66,100 459,991 
折旧及摊销(115,499)(424)(26,381)(5,473)(147,777)
利息收入(费用)，净额(81,029)32,019 (12,865)11,321 (50,554)
其他收入(亏损)，净额1,142 601 (22)831 2,552 
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益3,672 28,336 (2,592)1,213 30,629 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)— — (6)27,119 27,113 
销售类租赁的销售利润13,537 — — — 13,537 
清偿债务所得(损)— — 4,851 — 4,851 
分段EBT$34,632 $263,841 $(59,242)$101,111 $340,342 
公司收入、费用和其他项目(266,047)
净收益(亏损)74,295 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(339)
普通股股东应占净收益(亏损)$73,956 
截至2018年12月31日的年度
总收入$348,242 $309,451 $32,632 $374,212 $1,064,537 
总运营费用(164,445)(163,517)(49,716)(290,806)(668,484)
分部营业收入(亏损)183,797 145,934 (17,084)83,406 396,053 
折旧及摊销(103,293)(243)(12,466)(3,307)(119,309)
利息收入(费用)，净额(71,551)26,919 6,291 12,476 (25,865)
其他收入(亏损)，净额(7,107)18 102 3,015 (3,972)
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益1,994 36,284 (705)2,364 39,937 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)(4)— — — (4)
分段EBT$3,836 $208,912 $(23,862)$97,954 $286,840 
公司收入、费用和其他项目(229,114)
净收益(亏损)57,726 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(714)
普通股股东应占净收益(亏损)$57,012 
(a)总收入包括截至2020年12月31日的年度的3520万美元的酒店收入，截至2019年12月31日的年度的8790万美元，以及截至2018年12月31日的年度的8200万美元。总运营费用包括截至2020年12月31日的年度的酒店运营成本3230万美元，截至2019年12月31日的年度的6020万美元，以及截至2018年12月31日的年度的5920万美元。
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截至2019年12月31日的一年，普通股股东的净收益(亏损)与2019年同期相比减少了100.1美元，与2018年同期相比增加了1,690万美元。

截至2020年12月31日的年度：
与去年同期相比，总部门EBT减少了1.391亿美元，主要原因如下：
–运营资产EBT较低，主要原因是与我们的零售物业相关的延期租金和收款储备导致运营收入下降，我们最近重新开业的酒店入住率下降，以及新冠肺炎疫情导致拉斯维加斯飞行员2020年棒球赛季取消
–较低的MPC EBT主要是由于MPC土地销售收入较低，受Summerlin Superpad销售时机的推动
–海港EBt下降主要是由于部门收入和运营费用减少，主要是因为关闭企业和取消与新冠肺炎疫情相关的活动
–因提前清偿海港和经营性贷款而产生的债务清偿损失
–更高的战略发展EBT主要是由于解除合并时保留权益法投资的初始公允价值增加，以及在解除合并时确认之前取消的110 North Wacker开发费，部分抵消了110 North Wacker解除合并的收益，部分抵消了2020年与我们预计为纠正Waiea所谓的建筑缺陷而支付的费用相关的费用，以及公寓权利和单位销售额(扣除成本)下降(扣除成本)，这是由于公寓关闭的时间
与公司收入、支出和其它项目相关的净支出比去年同期减少6160万美元，主要原因如下：
–一般和行政费用减少，主要是因为作为降低经常性间接费用的总体计划的一部分，裁员导致劳动力成本降低，以及由于新冠肺炎旅行限制而降低的差旅和娱乐成本
–所得税费用(福利)的减少主要是由于所得税前收入的减少
–公司利息支出增加，净额主要是由于2020年发行7.5亿美元的优先票据

截至2019年12月31日的年度：
总部门EBT比去年同期增加5350万美元，主要原因如下：
–较高的MPC EBT主要是因为Summerlin的超级Pad销量较高，以及Bridgeland、Woodland和Woodland Hills的拍品组合较高
–运营资产EBT增加主要是因为我们的写字楼、零售和多户物业的运营收入因2018年下半年和2019年初投入使用而增加，以及我们的写字楼、多户和酒店物业增加，以及由于拉斯维加斯棒球场在2019年投入使用而增加了其他土地、租金和物业收入
–更高的战略开发EBT主要是由于2019年出售或处置房地产和其他资产的收益(净亏损)增加，与2019年西温莎和棉木购物中心销售收益相关的净收益被2019年出售薄荷山合资企业Bridges的亏损以及扣除成本后的共管公寓权利和单位销售额下降(扣除成本)部分抵消，原因是与2018年相比，劳动力大厦Ke Kilohana于2019年关闭
–较低的海港EBT主要是因为与收购沃特街250号相关的债务利息支出增加，2019年第二季度关闭的海港地区定期贷款，以及2018年期间正在开发但后来投入使用的资产的利息减少，以及运营成本的增加，主要是因为新业务开业的启动成本以及与我们业务收入增加直接相关的成本
与公司收入、支出和其它项目相关的净支出比去年同期增加3690万美元，主要原因如下：
–一般和行政费用增加，主要原因是公司重组费用以及技术和数据集成项目的咨询费
–所得税支出(收益)增加，主要原因是税前收入增加
–部分抵消了拆迁成本的下降，主要是由于2018年北瓦克110号和锡楼的成本没有在2019年重现，以及公司其他收入的增加，这些收入与收到超级风暴桑迪(Sandy)相关的保险收益有关

有关上述更改的更多详细信息，请参阅章节讨论。
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营运资产

分段EBT 下表列出了截至12月31日的年度营业资产的分部EBT：
运营资产部门EBT2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
租金收入$315,730 $269,392 $245,755 $46,338 $23,637 
其他土地、租金和财产收入56,327 130,739 102,487 (74,412)28,252 
总收入372,057 400,131 348,242 (28,074)51,889 
运营成本(133,877)(155,137)(130,701)21,260 (24,436)
租赁财产房地产税(45,739)(32,563)(28,706)(13,176)(3,857)
坏账拨备(追讨)(5,864)378 (5,038)(6,242)5,416 
总运营费用(185,480)(187,322)(164,445)1,842 (22,877)
分部营业收入(亏损)186,577 212,809 183,797 (26,232)29,012 
折旧及摊销(162,324)(115,499)(103,293)(46,825)(12,206)
利息收入(费用)，净额(91,411)(81,029)(71,551)(10,382)(9,478)
其他收入(亏损)，净额540 1,142 (7,107)(602)8,249 
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益(7,366)3,672 1,994 (11,038)1,678 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)38,232 — (4)38,232 4 
销售类租赁的销售利润— 13,537 — (13,537)13,537 
清偿债务所得(损)(1,521)— — (1,521)— 
减值准备(48,738)— — (48,738)— 
分段EBT$(86,011)$34,632 $3,836 $(120,643)$30,796 

截至2020年12月31日的年度：

营业资产部门EBT与去年同期相比减少了1.206亿美元，主要原因如下：
–Riverway的奥特莱斯收藏品减值拨备增加4870万美元，这部分被2020年第一季度与出售德克萨斯州伍德兰兹100联谊大道有关的房地产销售或处置的收益(亏损)增加所抵消。请参阅注3-收购和处置及注4-损损请参阅公司合并财务报表，了解更多详情。
–我们其他土地、租金和物业收入以及相关运营费用净减少，主要是因为我们最近重新开业的酒店入住率下降，以及拉斯维加斯飞行员2020年棒球赛季取消，所有这些都是新冠肺炎疫情的结果。
–租金收入及相关营运开支净减少，主要是由于与零售物业有关的延迟租金及收取储备所致
–销售类型租赁的销售利润减少，这可归因于2019年第三季度我们100联谊会大道物业的租赁开始
–折旧和摊销费用、租赁财产房地产税、利息支出、净额和营业费用的增加，部分被最近购置或投入使用但仍处于租赁期的写字楼和多户资产的租金收入所抵消

截至2019年12月31日的年度：

营业资产部门EBT比去年同期增加3080万美元，主要原因如下：
–租金收入增加的主要原因是我们的写字楼、零售和多户物业增加，原因是2018年下半年将贵族、两个Summerlin、两个Merriweet和Lakefront North写字楼物业和Lake Woodland Crossing零售物业投入使用，2019年河滨公园公寓投入使用，以及千禧水道公寓、Three Hughes Landing、1725 Hughes Landing、2201 Lake Woodland Drive、50 Columbia Corporation的入住率增加和持续稳定
–其他土地、租金和物业收入增加，主要原因是拉斯维加斯棒球场将于2019年开业
–运营成本增加，主要原因是与2019年拉斯维加斯棒球场开业相关的成本，以及2019年或2018年末各种写字楼、零售和多户物业投入使用的成本
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–折旧和摊销增加，主要是由于拉斯维加斯棒球场、6100 Merriweet、100联谊大道、Tanager公寓和Hughes Landing Daycare在2019年或2018年末从战略开发项目转移到运营资产
–利息收入(支出)增加，主要是由于拉斯维加斯棒球场、两个Summerlin、Aristcrat、Lakefront North、Creekside Park Apartments和三个Hughes Landing将于2019年或2018年底投入使用

净营业收入 我们相信，NOI是衡量我们运营资产和海港地区部门业绩的有用补充指标，因为它提供了一个业绩衡量指标，当与去年相比时，它反映了与拥有和运营房地产直接相关的收入和支出，以及租金、入住率和运营成本趋势对运营的影响，因为NOI年度之间的差异通常是由于租金、入住率、租户组合和运营费用的变化造成的。我们将NOI定义为运营收入(租金收入、租户回收和其他收入)减去运营支出(房地产税、维修和维护、营销和其他财产支出)。NOI不包括直线租金和租户奖励的摊销，净额；利息支出，净额；地租摊销；拆除成本；其他收入(亏损)；摊销；折旧；与开发相关的营销成本；出售或处置房地产和其他资产的收益，净额；房地产和其他附属公司收益中的减值和股权拨备。我们使用NOI在逐个物业的基础上评估我们的经营业绩，因为NOI使我们能够评估租赁结构、租赁率和租户基础等物业特定因素对我们的运营业绩、毛利率和投资回报的影响。

预计的年度稳定NOI最初是根据市场假设在资产开发之前预测的，并随着市场状况的发展在资产的使用期限内进行修订。在季度的基础上，将每项资产的年化NOI与其预计的稳定NOI和稳定日期以及预测数据进行比较，以确定是否需要进行调整。当资产的长期表现被认为极有可能和永久性的变化时，就会对资产的稳定噪声进行调整。当资产被认为在最初假设的时间之前或之后达到其稳定的NOI时，预计的稳定日期将进行调整。

尽管我们认为NOI向投资者提供了有关我们的运营资产和海港地区部门表现的有用信息，但由于上述排除因素，NOI只应用作衡量此类资产财务表现的额外指标，而不应用作GAAP净收入的替代方案。下表显示了运营资产部分EBT与运营资产NOI的对账。有关海港区段EBT与海港区NOI的对账，请参阅海港区段。

运营资产噪声2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
营业资产总额分部EBT$(86,011)$34,632 $3,836 $(120,643)$30,796 
折旧及摊销162,324 115,499 103,293 46,825 12,206 
利息(收入)费用净额91,411 81,029 71,551 10,382 9,478 
房地产和其他附属公司的权益(收益)损失7,366 (3,672)(1,994)11,038 (1,678)
(收益)房地产和其他资产的出售或处置损失，净额(38,232)— 4 (38,232)(4)
债务清偿损失(收益)1,521 — — 1,521 — 
销售类租赁的销售利润— (13,537)— 13,537 (13,537)
减值准备48,738 — — 48,738 — 
直线租金的影响(7,630)(9,007)(12,427)1,377 3,420 
其他99 671 7,312 (572)(6,641)
运营资产噪声$179,586 $205,615 $171,575 $(26,029)$34,040 

下表显示了按物业类型划分的运营资产NOI：

按物业类型划分的营运资产噪声指数2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
办公室$115,314 $85,773 $67,530 $29,541 $18,243 
零售40,019 62,568 63,835 (22,549)(1,267)
多户住宅18,798 18,062 15,206 736 2,856 
好客2,927 28,843 25,371 (25,916)3,472 
其他2,528 10,369 (367)(7,841)10,736 
运营资产噪声$179,586 $205,615 $171,575 $(26,029)$34,040 
HHC2020 Form 10-K|45
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下表按物业类型和物业列出了营业资产NOI，并分别列出了重新开发和处置：
 
按物业类型按物业划分的营运资产噪声指数2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
办公室
林地
One Hughes Landing$5,795 $6,968 $6,263 $(1,173)$705 
两位休斯·兰丁4,128 5,573 5,862 (1,445)(289)
三休斯登陆7,780 5,546 1,804 2,234 3,742 
休斯登陆大道1725号6,262 5,665 5,002 597 663 
休斯登陆大道1735号8,193 7,887 7,512 306 375 
2201湖林地大道450 455 (87)(5)542 
湖滨北(A)3,754 (161)(993)3,915 832 
8770条新路线(B)341 — — 341 — 
9303条新步道1,325 941 1,043 384 (102)
科技森林大道3831号2,442 2,346 2,316 96 30 
航道广场3号5,711 6,466 6,824 (755)(358)
4航道广场6,974 6,768 6,730 206 38 
航道上的林地塔(A)
26,901 189 — 26,712 189 
1400伍德洛克森林599 1,369 1,878 (770)(509)
哥伦比亚
哥伦比亚企业中心10-70号13,282 14,400 13,288 (1,118)1,112 
哥伦比亚写字楼物业420 1,104 1,325 (684)(221)
One Mall North1,811 1,786 1,844 25 (58)
一张梅里韦瑟的票5,280 3,728 2,418 1,552 1,310 
两杯梅里韦瑟(A)1,803 967 (889)836 1,856 
6100梅里威瑟(A)(2,563)(215)— (2,348)(215)
夏令营
贵族(A)(C)4,280 4,133 — 147 4,133 
一次夏令营6,243 5,702 5,510 541 192 
两个Summerlin(A)3,092 1,942 (120)1,150 2,062 
总办公室噪音114,303 83,559 67,530 30,744 16,029 
零售
林地
小溪公园西(甲)$441 $2 $— $439 $2 
小溪边的村庄绿地1,886 2,051 2,025 (165)26 
休斯登陆零售店3,635 4,329 4,301 (694)28 
1701年罗宾斯湖508 540 515 (32)25 
莱克伍德兰斯零售(A)1,449 1,297 104 152 1,193 
一湖边零售店766 1,048 962 (282)86 
两湖边缘零售298 — — 298 — 
水路大道20/25号1,317 1,573 1,942 (256)(369)
水路车库零售店372 573 703 (201)(130)
2000年林地公园大道400 79 81 321 (2)
布里奇兰
布里奇兰的莱克兰村中心1,257 1,869 1,190 (612)679 
哥伦比亚
哥伦比亚地区大厦2,272 2,198 2,101 74 97 
杜松零售(131)— — (131)— 
梅里威瑟地区3区独立餐厅(B)(3)— — (3)— 
夏令营
夏日市中心15,521 21,585 20,842 (6,064)743 
沃德村
沃德村零售店(A)9,385 19,387 22,795 (10,002)(3,408)
其他
河滨步行街的奥特莱斯收藏品646 6,037 6,285 (5,391)(248)
总零售噪音40,019 62,568 63,846 (22,549)(1,278)
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按物业类型按物业划分的营运资产噪声指数2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
多户住宅
林地
滨河公园公寓(A)$2,403 $1,654 $— $749 $1,654 
千禧六松公寓3,114 4,207 3,869 (1,093)338 
千禧航道公寓3,245 3,890 3,423 (645)467 
一条湖边4,950 5,762 5,623 (812)139 
两湖边(B)(488)— — (488)— 
水道里(B)(D)(117)— — (117)— 
布里奇兰
湖畔排(A)
696 (88)— 784 (88)
哥伦比亚
杜松公寓(B)307 — — 307 — 
夏令营
星座公寓1,912 1,980 2,291 (68)(311)
塔纳格公寓(Tanager Apartments)(A)
2,776 657 — 2,119 657 
多家庭噪音合计18,798 18,062 15,206 736 2,856 
好客
林地
休斯着陆的大使馆套房$1,271 $5,612 $5,262 $(4,341)$350 
林地的威斯汀(132)9,553 7,736 (9,685)1,817 
伍德兰兹度假村和会议中心1,788 13,678 12,373 (11,890)1,305 
总酒店业噪音2,927 28,843 25,371 (25,916)3,472 
零售业、写字楼、多户家庭和酒店业的总体噪音176,047 193,032 171,953 (16,985)21,079 
其他
林地
伍德兰兹的土地租约$1,868 $1,778 $1,589 $90 $189 
林地仓库1,052 6 — 1,046 6 
夏令营
拉斯维加斯棒球场(A)(E)(3,577)8,135 (509)(11,712)8,644 
沃德村
凯瓦洛盆地港1,080 612 241 468 371 
其他
停车场(F)(1,539)(1,286)(957)(253)(329)
其他属性(A)3,644 1,129 (218)2,515 1,347 
其他噪音合计2,528 10,374 146 (7,846)10,228 
营业资产NOI，不包括已售出或正在重新开发的物业$178,575 $203,406 $172,099 $(24,831)$31,307 
重建项目
其他
110北瓦克(B)$— $(5)$(513)$5 $508 
总营运资产重建噪音— (5)(513)5 508 
性情
其他
联谊路100号(A)$1,011 $2,214 $— $(1,203)$2,214 
红木广场— — (11)— 11 
总运营资产处置噪声1,011 2,214 (11)(1,203)2,225 
营业资产总额NOI-合并$179,586 $205,615 $171,575 $(26,029)$34,040 
(a)2018年或2019年投入使用的物业。有关详细信息，请参阅下面的其他已转移属性部分。
(b)2020年投入使用的物业。有关更多详细信息，请参见下面的内容。
(c)大楼已投入使用，租户于2018年12月底入驻，因此2018年该物业的NOI没有意义。
(d)千禧三期公寓更名为水路小巷。
(e)包括拉斯维加斯飞行员队。
(f)包括伍德兰兹、哥伦比亚和沃德村的停车场。
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Office属性 我们的办公物业位于内华达州拉斯维加斯的萨默林、马里兰州的哥伦比亚和得克萨斯州的伍德兰。与我们的写字楼物业相关的租约通常是伍德兰的三重净租约、萨默林的毛租和哥伦比亚的修改后的毛租。

以下讨论总结了我们最近建成或收购的写字楼物业，这些物业已于2020年投入使用：

林地

8770条新路线这座为西装而建的办公楼于2020年第一季度投入使用。我们在2019年第一季度与国家健康和福利福利管理公司Light Solutions达成了这项针对西装的构建安排。这座100%出租的建筑是一座四层楼高、18万平方英尺可出租的写字楼。大约4600万美元的总开发成本由3550万美元的建筑贷款提供部分资金。我们预计到2021年，稳定的噪声年增长率将达到440万美元。

其他

110北瓦克这座占地1,492,940平方英尺的写字楼于2020年第三季度投入使用。这引发了一次复议事件，导致110 North Wacker解除合并，并以公允价值确认留存权益法投资。权益法投资已从战略发展分部转移至营运资产分部，但上表未披露权益法投资的NOI。截至2020年12月31日，该资产租赁比例为77%。

零售物业 一些与我们零售物业相关的租赁是三重净租赁，这通常要求租户按比例支付他们按比例分摊的物业运营成本，如房地产税、水电费和保险，以及他们租赁空间的直接成本。我们还签订了某些租赁，要求租户支付每平方英尺固定费率的公用面积成本报销，该成本根据租赁条款每年增加。鉴于我们许多零售物业的独特性质，在截至12月31日的一年中，租户协议和相关租赁条款的组合，

以下讨论总结了我们在2020年完成并从战略发展项目转变为经营性资产的零售物业：

哥伦比亚

梅里威瑟地区3区独立餐厅2020年第三季度，这个位于梅里韦瑟第三区的独立餐厅项目100%预租给了服务生和诗人，并投入使用。这个项目是两个独立的零售建筑之一，另一个是独立的售货亭。这两个项目将为第三区的居民和上班族提供便利设施，并使我们进入下一阶段，将第三区改造成一个城市、综合用途的地区性景点。独立餐厅项目的总开发成本约为560万美元。我们预计在2021年上半年达到每年40万美元的稳定噪声。

多族属性 以下是在截至2020年12月31日的年度内从策略性发展项目转移至营运资产的多户物业：

哥伦比亚

杜松公寓这座位于哥伦比亚的七层、有382个单元的多户住宅于2020年第一季度投入使用。这座建筑包括一楼566.83万平方英尺的零售面积，一个停车场，一个健身中心和瑜伽馆，一个带户外露台和游泳池的俱乐部扫帚，以及其他便利设施。总开发成本约为1.164亿美元，部分资金来自8570万美元的建设贷款。我们预计到2023年底，稳定的噪声年增长率将达到920万美元。

林地

水路小巷这个多户住宅开发项目于2020年第四季度投入使用。该项目是千禧公寓投资组合的第三阶段，此前千禧水路和千禧六松项目取得了成功。该社区包括163套豪华单元，占地1.67英亩(约合1.67公顷)，有一居室、两居室和三居室单元，以及联排别墅。总开发费用约为4500万美元，其中部分资金来自3070万美元的建筑贷款。我们预计到2022年，稳定的噪声年增长率将达到350万美元。

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两湖边这个八层的A级多户型开发项目于2020年第二季度投入使用，共有386个单元。林地的综合开发项目是我们在休斯·兰丁的第二个公寓楼。该项目包括一楼11448平方英尺的零售和餐厅空间，以及社区设施，其中包括一个度假式游泳池和俯瞰伍德兰湖的户外娱乐区，一个天空休息室，一个内置的酒库，一个带大瑜伽室和户外健身草坪的健身中心。开发总成本约为1.077亿美元，其中部分资金来自7400万美元的建筑贷款。我们预计到2024年，稳定的噪声年增长率将达到850万美元。

其他在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我们的运营资产NOI和EBT表中包括的其他物业包括拉斯维加斯棒球场、凯瓦洛盆地港、HHC 242自助存储、HHC 2978自助存储、休斯登陆日托、伍德兰仓库，以及我们在Summerlin市中心的NHL曲棍球练习设施的土地租赁。与2019年同期相比，截至2020年12月31日的一年中，其他物业的噪声指数有所下降，主要是由于新冠肺炎大流行导致拉斯维加斯飞行员2020年棒球赛季取消。与2018年同期相比，截至2019年12月31日的年度NOI增加，主要与拉斯维加斯棒球场、凯瓦洛盆地港和休斯登陆日托等资产投入使用以及各种资产的持续稳定有关。

其他已转移的属性 以下讨论总结了我们在2019年和2018年从战略开发公司转移到经营性资产或收购的物业：

布里奇兰

湖畔排2019年第四季度，我们在布里奇兰开设了第一个多户住宅开发项目。总开发成本约为4560万美元。我们预计在2022年底达到每年稳定的噪声约390万美元。

林地

溪边公园西我们在2019年第四季度将这个零售中心投入使用。总开发成本约为2080万美元。我们预计在2022年达到每年约220万美元的稳定噪声。

小溪公园公寓2018年第三季度，该公寓的会所和某些建筑隆重开业和竣工。2019年，我们开放了所有剩余的建筑。总开发成本约为4050万美元。

休斯·兰丁托儿所我们于2019年第三季度将这个量身定做的日托中心投入使用。总开发成本约为290万美元。

湖滨北我们于2018年9月购买了这座由四层和六层组成的校园。

莱克·伍德兰兹十字路口零售店2018年第四季度，我们将这个位于伍德兰兹小镇中心的大型零售中心投入使用。总开发成本约为1230万美元。

联谊大道100号2019年第三季度，我们开放了这座量身定做的医疗楼。总开发成本约为6100万美元。截至2019年12月30日，该大楼100%租赁并稳定，并于2020年第一季度售出。见注3-收购和处置有关此处置的其他信息，请参阅。

航道上的林地塔2019年12月30日，我们收购了两座AAA级写字楼。我们把一座塔楼100%租给了现在的租户西方石油公司，租期13年。此外，我们在2020年将公司总部搬迁到另一座大楼，并将租赁剩余的空间。

哥伦比亚

M.扁平/TEN.M我们拥有这一新的多户物业约50%的所有权权益，其m.公寓部分于2018年第一季度完工。

两份梅里韦瑟的这座甲级写字楼位于梅里韦瑟区，于2018年投入使用。总开发成本约为4090万美元。

HHC2020 Form 10-K|49
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6100梅里韦瑟这座甲级综合用途写字楼于2019年第三季度投入使用。总开发成本约为1.382亿美元。我们预计在2023年底达到预计的稳定噪声年约920万美元。

夏令营

贵族这个包括两座写字楼的套装项目于2018年第三季度投入使用。总开发成本约为3770万美元。

拉斯维加斯棒球场这个棒球场是拉斯维加斯飞行员三A职业棒球队的主场，于2019年3月投入使用。总开发成本约为1.278亿美元。拉斯维加斯棒球场，包括体育场运营和拉斯维加斯飞行员的结果，预计每年将为我们的NOI贡献约810万美元。由于新冠肺炎大流行导致拉斯维加斯飞行员2020年棒球赛季取消，2020年没有实现这一预期的噪声污染

两个夏日系列这座甲级写字楼于2018年第三季度竣工，总开发成本约为5090万美元。

塔纳格公寓2019年第四季度，我们在萨默林市中心开设了这个多户住宅开发项目。总开发成本约为5930万美元。我们预计到2022年第一季度，稳定的年噪声指数预计将达到约440万美元。

沃德村

凯瓦洛盆地港檀香山凯瓦洛盆地港的现代化努力于2019年第四季度完成，重点是实现市场领先的游艇设施，以推动入住率。

沃德村零售店2019年第四季度，一家全球全方位服务药店在科基洛哈纳开业。2018年第二季度，全食超市火奴鲁鲁旗舰店在艾奥开业。
HHC2020 Form 10-K|50
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总体规划社区
 
分段EBT 下表列出了截至12月31日的年度MPC资产的分部EBT：

MPC段EBT布里奇兰哥伦比亚夏令营林地伍德兰斯山(The Woodland Hills)总MPC
除百分比外的千元202020192018202020192018202020192018202020192018202020192018202020192018
卖地(A)$76,040 $61,401 $50,150 $— $— $— $113,336 $214,793 $168,311 $26,290 $42,846 $34,551 $17,378 $11,106 $8,893 $233,044 $330,146 $261,905 
建筑商参与价格(B)1,841 920 569 — — — 34,687 34,355 26,245 362 290 250 182 116 21 37,072 35,681 27,085 
其他土地收入96 150 1,207 — — 327 13,432 12,830 11,996 309 7,966 6,444 — 8 487 13,837 20,954 20,461 
总收入77,977 62,471 51,926 — — 327 161,455 261,978 206,552 26,961 51,102 41,245 17,560 11,230 9,401 283,953 386,781 309,451 
销售成本--土地24,790 22,781 16,097 — — — 55,100 93,590 87,229 15,011 20,600 16,563 6,604 4,881 4,325 101,505 141,852 124,214 
卖地行动5,195 7,162 6,809 1,054 1,281 1,541 9,564 11,422 10,436 9,099 19,266 18,161 2,180 2,489 2,313 27,092 41,620 39,260 
坏账拨备— — 33 — — — — — 10 — — — — — — — — 43 
总运营费用29,985 29,943 22,939 1,054 1,281 1,541 64,664 105,012 97,675 24,110 39,866 34,724 8,784 7,370 6,638 128,597 183,472 163,517 
营业收入47,992 32,528 28,987 (1,054)(1,281)(1,214)96,791 156,966 108,877 2,851 11,236 6,521 8,776 3,860 2,763 155,356 203,309 145,934 
折旧及摊销133 133 127 — (20)(51)97 176 31 135 135 136 — — — 365 424 243 
其他(收入)损失— (223)— — (311)— — 5 — — (72)(18)— — — — (601)(18)
利息(收入)费用净额(C)(16,578)(15,639)(13,035)— — (151)(21,838)(20,736)(17,514)2,913 5,497 4,656 (1,084)(1,141)(875)(36,587)(32,019)(26,919)
房地产和其他附属公司收益中的权益(D)— — — — — — (17,845)(28,336)(36,284)— — — — — — (17,845)(28,336)(36,284)
分部EBT(E)$64,437 $48,257 $41,895 $(1,054)$(950)$(1,012)$136,377 $205,857 $162,644 $(197)$5,676 $1,747 $9,860 $5,001 $3,638 $209,423 $263,841 $208,912 
(GAAP基础)住宅毛利率%67.4 %62.9 %67.6 %NMNMNM51.4 %56.4 %48.4 %42.9 %51.9 %54.4 %62.2 %56.1 %51.4 %56.5 %57.0 %52.9 %
(GAAP基础)商业毛利率%(F)67.4 %74.9 %75.9 %NMNMNMNMNM32.8 %NMNM(4.7)%NMNMNM67.4 %74.9 %38.3 %
(a)卖地包括上一期已完成且符合本期确认标准的卖地递延收入。
(b)建筑商参与价格的收入是基于房屋建筑商支付给我们的成交房屋销售价格相对于基本成交价的商定百分比。这一收入根据有资格获得建筑商价格参与付款的成交房屋的数量和价格而波动。
(c)利息支出，净额反映在项目层面资本化的利息金额。负利息支出金额与分配给我们运营资产部门的债务和公司债务相关的资本化利息有关。
(d)房地产和其他附属公司的收益股本反映了我们在Summit合资企业中的收益份额。
(e)2020、2019年和2018年哥伦比亚MPC部门EBT为负，原因是房地产税和行政费用。
(f)2018年Woodland的商业土地销售包括一块1.6英亩的土地，该土地于2014年以市值收购，由于原始买家没有进行建设，我们的持有成本超过了2018年的销售价格。
NM-没有意义

HHC2020 Form 10-K|51
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货币政策委员会的收入在不同时期根据经济状况和几个因素而有所不同，这些因素包括地点、可供出售的土地、开发密度以及住宅或商业用途。每个MPC的毛利率将根据所售土地的位置和与开发所售土地相关的相关成本而在不同时期有所不同。报告结果与实际产生的现金流有很大差异，主要是因为GAAP用途的销售成本是根据账面价值、预计未来改善和其他资本化项目成本(与预计未来土地销售收入相关)计算的利润率得出的。账面价值通常代表收购和开发成本减去之前的任何减值费用。发展支出是资本化的，一般不反映在本期业务报表中。因此，销售土地成本包括根据我们的MPC中每个村庄和邻里的地块或地块的相对销售价值分配的实际和估计的未来成本。

截至2020年12月31日的年度：

在截至2020年12月31日的一年中，货币政策公司部门的EBT减少了5,440万美元，至209.4美元，主要是由于货币政策公司的以下业绩：

布里奇兰
–住宅土地销售收入增加了1290万美元，主要是由于销售英亩和每英亩价格的增加。布里奇兰出售了169.1英亩住宅英亩，而2019年为150.3英亩。每英亩住宅的平均价格上涨了3.1万美元，达到每英亩43.9万美元。
–与2019年没有商业用地销售相比，商业土地销售增加了220万美元，销售面积为16.6英亩。

夏令营
–土地销售收入减少1.01亿美元，主要原因是SuperPad销售下降和SID债券假设，但部分被定制地块销售的增加所抵消。土地销售收入的减少被相关MPC销售成本3800万美元的减少部分抵消。2020年超级公寓销量下降的主要原因是房屋建筑商和购房者的需求增加导致进入2019年的销售加速。
–定制地块销售收入增加，原因是尽管定制地块的平均价格下降，但售出的地块数量有所增加，2020年的平均价格约为每平方英尺34.50美元，而2019年为每平方英尺39.00美元。
–萨默林的住宅土地销售总额为126.9英亩，而2019年同期为319.4英亩。由于出售的地块组合，今年SuperPad地块的平均价格比2019年同期上涨了9万美元，达到每英亩73.8万美元。
–首脑会议的股本收益下降，原因是预计的便利设施成本增加，以及2020年的销售包括更多的建成单元，这些单元的利润率低于定制批量销售。

林地
–土地销售收入减少了1660万美元，主要原因是随着社区接近完工，土地供应导致出售的英亩减少。伍德兰夫妇售出了24.6英亩的住宅英亩，而2019年为60.9英亩。每英亩住宅的平均价格上涨了38.4万美元，达到每英亩110万美元，这主要是因为伍德兰兹社区高端、专有地段的土地销售增加，相比之下，每英亩产生的价值要高得多。

伍德兰斯山(The Woodland Hills)
–由于销售英亩和每英亩价格的增加，土地销售收入增加了630万美元。伍德兰兹山庄售出了56.1英亩的住宅英亩，而2019年为40.2英亩。每英亩的平均价格上涨了3.4万美元，达到每英亩31万美元。

截至2019年12月31日的年度：

在截至2019年12月31日的一年中，MPC部门的EBT增加了5500万美元，达到2.638亿美元，这主要是由于MPC的以下业绩：

布里奇兰
–土地销售收入增加1,130万美元，原因是住宅土地销售增加和确认前几个季度递延的收入。
–住宅用地销售较高，原因是出售的英亩数和每英亩的价格都有所增加。在截至2019年12月31日的一年中，布里奇兰售出了150.3英亩住宅英亩，而2018年为125.3英亩。由于合同价格上涨，每英亩住宅的平均价格上涨了23000美元，达到每英亩408000美元。
–商业土地销售下降，因为没有商业用地销售，而2018年只有一块商业用地以每英亩583,000美元的平均价格出售，总面积为2.4英亩。
HHC2020 Form 10-K|52
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–建筑商价格参与率增加61.7%，因成交房屋数量增加。
–由于地役权销售没有再次发生，其他土地收入减少了110万美元。

夏令营
–由于SuperPad销售增加，以及与2019年第四季度成立的新SID的债务相关的SID债券假设，土地销售收入增加了4650万美元。定制批量销售的平均价格从2018年的每批1,414,000美元下降到2019年的每批744,000美元，部分抵消了这些增长。定制地块平均价格的下降是2019年出售较小地块的结果，2019年的平均价格为每平方英尺39.00美元，而2018年为每平方英尺47.34美元。
–萨默林的住宅土地销售总额为319.4英亩，而2018年同期为244.8英亩。与2018年同期相比，今年SuperPad地块的平均价格每英亩上涨了8.2万美元，达到每英亩64.8万美元，原因是出售的地块组合。
–2019年没有商业土地出售，2018年该公司以每英亩39.9万美元的价格出售了一块5.9英亩的教堂用地。
–截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度，建筑商参与价格收入分别增长了30.9%和20.8%，这主要是由于新房价格和相关期权、升级和地块溢价的上涨。

林地
–土地销售收入增加830万美元。住宅土地销售收入增加到970万美元，这主要是由于出售的地块的数量和组合，其中包括3.9英亩的超级公寓销售。由于本年度没有商业地块销售，商业土地销售减少了140万美元。
–2019年，伍德兰夫妇售出了60.9英亩的住宅英亩，而2018年为53.7英亩。2019年，独户地块的每英亩住宅均价上涨了7.1万美元，达到每英亩68.9万美元，而SuperPad地块的平均价格在2019年为每英亩92.3万美元。每英亩住宅价格的上涨主要是由于产品结构的原因。
–2018年，伍德兰夫妇以每英亩85万美元的价格出售了一块1.6英亩的商业零售用地。每英亩价格较高的原因是地处一条主干道上。
–建筑商参与价格的收入增长了16.0%，因为我们与房屋建筑商的合同条款进行了调整，以与目前的休斯顿市场保持一致。

伍德兰斯山(The Woodland Hills)
–由于出让地块的数量和产品组合，土地销售收入增加了220万美元。
–伍德兰兹山庄售出了4020万英亩的住宅英亩，而2018年上半年为324万英亩。
–其他土地收入减少了50万美元，原因是2018年收到的建设地役权资金在2019年没有再次出现。

峰会
土地开发始于2015年第二季度的峰会，这是我们与Discovery Land的合资企业，开发工作仍在继续推进。高尔夫球场和相关设施于2017年10月建成并向高尔夫俱乐部成员开放。俱乐部大厦套房于2019年3月破土动工，按计划将于2021年完工。会所的建设已经开始，预计将于2022年交付。拍品交易从2016年第二季度开始，截至2020年12月31日，共有158件拍品以5.771亿美元的价格成交。在截至2020年12月31日的一年里，29个住宅地块以155.7美元的价格成交，相比之下，2019年有20个住宅地块以7,640万美元的价格成交，2018年峰会上有32个地块以1.048亿美元的价格成交。峰会提供定制地块、独栋住宅和会所套房，由合资企业出售。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我们确认收益中的权益为1,780万美元、2,830万美元和3,630万美元，现金分配分别为600万美元、1,610万美元和1,000万美元。请参阅注2-房地产和其他关联公司在我们的合并财务报表附注中，我们需要对合资企业进行描述和进一步讨论。

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下表详列截至十二月三十一日止年度的住宅及商业用地销售情况：
住宅MPC成交土地成交汇总表
土地出让已售出的英亩土地三个地段/单位数目每英亩10英亩的价格每件拍品的价格为美元
除百分比外的千元202020192018202020192018202020192018202020192018202020192018
布里奇兰
单户家庭$74,180 $61,320 $48,200 169.1 150.3 125.3 856 773 620 $439 $408 $385 $87 $79 $78 
变化12,860 13,120 18.8 25.0 83 153 31 23 8 1 
%变化21.0 %27.2 %12.5 %20.0 %10.7 %24.7 %7.6 %6.0 %10.1 %1.3 %
哥伦比亚
禁止出售住宅用地— — — — — — — — — — — — — — — 
夏令营
SuperPad网站89,461 204,647 136,246 121.2 315.9 240.8 593 1,862 786 738 648 566 151 110 173 
定制批次8,563 5,952 8,485 5.7 3.5 4.0 14 8 6 1,502 1,701 2,121 612 744 1,414 
总计98,024 210,599 144,731 126.9 319.4 244.8 607 1,870 792 772 659 591 161 113 183 
变化(112,575)65,868 (192.5)74.6 (1,263)1,078 113 68 48 (70)
%变化(53.5)%45.5 %(60.3)%30.5 %(67.5)%136.1 %17.1 %11.5 %42.5 %(38.3)%
林地
单户家庭26,290 39,246 33,189 24.5 57.0 53.7 112 240 215 1,073 689 618 235 164 154 
SuperPad网站— 3,600 — — 3.9 — — 30 — — 923 — — 120 — 
总计26,290 42,846 33,189 24.5 60.9 53.7 112 270 215 1,073 704 618 235 159 154 
变化(16,556)9,657 (36.4)7.2 (158)55 369 86 76 5 
%变化(38.6)%29.1 %(59.8)%13.4 %(58.5)%25.6 %52.4 %13.9 %47.8 %3.2 %
伍德兰斯山(The Woodland Hills)
单户家庭17,378 11,107 8,893 56.1 40.2 32.4 280 171 146 310 276 274 62 65 61 
变化6,271 2,214 15.9 7.8 109 25 34 2 (3)4 
%变化56.5 %24.9 %39.6 %24.1 %63.7 %17.1 %12.3 %0.7 %(4.6)%6.6 %
(A)期内完成的住宅用地成交总额$215,872 $325,872 $235,013 376.6 570.8 456.2 1,855 3,084 1,773 
(a)不包括上一期结账和递延确认的符合本期确认标准的收入。请参阅MPC土地销售结算至GAAP土地销售收入表，下面是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的住宅和商业土地销售总额与土地销售收入的对账。

商业MPC成交土地成交汇总表
土地出让已售出的英亩土地每英亩10英亩的价格
除百分比外的千元202020192018202020192018202020192018
布里奇兰
非营利组织$2,164 $— $— 16.6 — — $130 $— $— 
中国和其他国家— — 1,398 — — 2.4 — — 583 
总计2,164 — 1,398 16.6 — 2.4 130 — 583 
变化2,164 (1,398)16.6 (2.4)130 (583)
%变化— %(100.0)%— %(100.0)%— %(100.0)%
哥伦比亚
医疗— — —— — — — — — 
变化— — — — — — 
%变化NMNMNMNMNMNM
夏令营
非营利组织— — 2,356 — — 5.9 — — 399 
其他— — — — — — — — — 
总计— — 2,356— — 5.9 — — 399 
变化— (2,356)— (5.9)— (399)
%变化— %(100.0)%— %(100.0)%— %(100.0)%
林地
零售— — 1,362 — — 1.6 — — 851 
其他— — — — — — — — — 
总计— — 1,362 — — 1.6 — — 851 
变化— (1,362)— (1.6)— (851)
%变化— %(100.0)%— %(100.0)%— %(100.0)%
(A)期内完成的商业用地成交总额$2,164 $— $5,116 16.6 — 9.9 
(a)不包括上一期结账和递延确认的符合本期确认标准的收入。请参阅截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的MPC土地销售结算至GAAP土地销售收入表，该表对截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的住宅和商业土地销售总额进行调节。

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虽然我们的业务不涉及房屋的销售或转售，但我们相信，新屋净销售额是未来对我们的SuperPad地块和完工地块需求的一个重要指标。因此，我们在这里讨论MPC操作结果时，会在相关的地方使用此统计数据。净新屋销售反映的是房屋建筑商的房屋销售，减去了取消订单的数量。取消购房通常发生在购房者签署了购房合同，但后来没有资格获得住房抵押贷款或无法提供足够的首付来完成房屋销售时。
补充资料
新屋销售净额房屋销售价格中值
除百分比外的千元202020192018202020192018
布里奇兰873 739 495 $372 $371 $383 
变化134 244 1 (12)
%变化18.1 %49.3 %0.3 %(3.1)%
夏令营1,397 1,292 1,276 565 578 575 
变化105 16 (13)3 
%变化8.1 %1.3 %(2.2)%0.5 %
林地236 319 343 614 525 465 
变化(83)(24)89 60 
%变化(26.0)%(7.0)%17.0 %12.9 %
伍德兰斯山(The Woodland Hills)218 121 35 316 297 325 
变化97 86 19 (28)
%变化80.2 %245.7 %6.4 %(8.6)%
哥伦比亚-没有新房销售不适用不适用不适用不适用不适用不适用

MPC卖地收入与GAAP卖地收入的对账 下表将截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日止年度完成的住宅及商业用地销售总额与各自期间的卖地收入进行核对。已确认(递延)净收入总额包括当期确认的与上一期已结清销售相关的收入，被本期已结清销售的递延收入所抵消。
千人202020192018
二月份住宅用地成交总额$215,872 $325,872 $235,013 
期间完成的商业用地成交总额2,164 — 5,116 
确认(递延)净收入：
布里奇兰(305)81 553 
夏令营5,019 (19,290)7,049 
已确认(递延)收入净额4,714 (19,209)7,602 
特别改善地区收入10,294 23,483 14,174 
卖地$233,044 $330,146 $261,905 

人口增长，加上抵押贷款利率较低，导致萨默林和休斯顿市场对新房的需求持续不减。Summerlin被评为全国第三大最畅销的总体规划社区，并被RCLCO评为“拉斯维加斯最畅销的MPC”。布里奇兰是美国第九大最畅销的总体规划社区，也被RCLCO评为2020年德克萨斯州最畅销的MPC。我们预计，随着2021年高质量郊区社区的房屋销售继续增长，需求将继续增长。

MPC净贡献除了MPC部门的EBT外，我们认为某些投资者根据他们对流动性的贡献和可供投资的资本来衡量这一部门的资产价值。MPC净贡献被定义为MPC部门EBT，加上MPC销售、折旧和摊销成本以及SID债券和市政公用事业区(MUD)应收账款的净收入，减去MPC开发支出、土地收购和房地产和其他附属公司收益中的权益，扣除分配净额。MPC净贡献不是基于GAAP的运营指标，不应用来衡量MPC资产的经营业绩，作为此类业绩的GAAP指标的替代，也不应用作与其他可比业务的比较指标。分部EBT与MPC净贡献的对账如下所示。

HHC2020 Form 10-K|55
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下表列出了截至12月31日年度的货币政策净捐款：
2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
MPC段EBT(A)$209,423 $263,841 $208,912 $(54,418)$54,929 
另外：
销售成本--土地101,505 141,852 124,214 (40,347)17,638 
折旧及摊销365 424 243 (59)181 
MUD和SID债券收藏，净额(B)51,247 24,047 37,401 27,200 (13,354)
来自房地产和其他附属公司的分配6,000 16,051 10,000 (10,051)6,051 
更少：
MPC开发支出(229,065)(238,951)(195,504)9,886 (43,447)
MPC土地征用— (752)(8,826)752 8,074 
房地产及其他附属公司的权益(收益)亏损(17,845)(28,336)(36,284)10,491 7,948 
MPC净贡献$121,630 $178,176 $140,156 $(56,546)$38,020 
(a)有关我们的MPC细分EBT的详细信息，请参阅注释18-分段在我们的合并财务报表附注中。
(b)SID收藏品显示的是在各个时期向买家转移的SID净额。

截至2020年12月31日的年度，MPC净贡献下降，主要是由于上文EBT部分解释的土地销售变化，但被较高的MUD和SID债券收入、净MPC开发支出和较低的MPC开发支出部分抵消。截至2019年12月31日的年度，MPC净贡献增加，主要是由于上文EBT部分解释的土地销售变化。布里奇兰和萨默林的MPC开发支出在2019年有所增加，以适应预计的土地销售。

下表列出了2019年和2020年的货币政策委员会土地清查活动：
千人布里奇兰哥伦比亚夏令营林地这个
林地丘陵		总计：MPC
余额2018年12月31日$473,851 $16,634 $829,908 $204,281 $117,986 $1,642,660 
收购752 — — — — 752 
发展支出(A)115,135 — 98,303 10,978 14,535 238,951 
MPC销售成本(22,781)— (93,590)(20,600)(4,881)(141,852)
MUD可报销费用(B)(82,636)— — (1,483)(7,568)(91,687)
转至策略性发展— — — (6,426)— (6,426)
其他(C)2,993 9 10,819 23 (568)13,276 
余额2019年12月31日487,314 16,643 845,440 186,773 119,504 1,655,674 
收购— — — — — — 
发展支出(A)106,839 — 100,177 6,148 15,901 229,065 
MPC销售成本(24,790)— (55,100)(15,011)(6,604)(101,505)
MUD可报销费用(B)(72,539)— — (377)(10,379)(83,295)
转至策略性发展(1,511)— — — — (1,511)
其他(C)(8,446)(18)(1,563)(192)(690)(10,909)
余额2020年12月31日$486,867 $16,625 $888,954 $177,341 $117,732 $1,687,519 
(a)发展支出包括资本化利息和财产税。
(b)MUD可偿还费用是指转入MUD应收账款的土地开发支出。
(c)主要包括应付发展支出的变化。

HHC2020 Form 10-K|56
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海港区

曼哈顿下城继续成为媒体和娱乐中心，我们的海港地区包括沿东河海滨的几个城市街区，包括(I)历史区域/高地，位于罗斯福大道以西，由大约187,000平方英尺的零售空间组成，包括105,000平方英尺的富尔顿市场大楼(Fulton Market Building)，其中一部分于2016年第四季度投入使用，以及(Ii)位于17号码头的约213,000平方英尺的体验式零售、工作室和创意办公空间。

海港片区是部分不稳定的经营性资产、部分开发项目和部分经营性业务。因此，海港地区比我们的其他项目有更大范围的可能结果。更大的不确定性在很大程度上是由于(I)季节性；(Ii)潜在的赞助收入；(Iii)潜在的赛事收入；以及(Iv)来自各种初创企业的业务运营风险。我们通过许可协议或合资企业直接运营和拥有海港地区的许多租户，包括萨拉·杰西卡·帕克(Sarah Jessica Parker)的SJP等零售店和让-乔治的富尔顿(The Fulton)、Bar Wayō、马里布农场(Malibu Farm)、安德鲁·卡尔梅里尼(Andrew Carmellini)的两个概念车(R17)和让-乔治(Jean-Georges)运营的市场。因此，这些业务的收入和支出，以及影响这类业务的潜在市场状况，将直接影响海港地区的噪声指数。这与我们的其他零售物业形成对比，在这些物业中，我们主要收到租赁付款，不会受到基础业务运营业绩的直接影响。这导致海港地区的财务结果和最终稳定的收益率比我们其他采用传统租赁结构的经营性房地产资产更难预测。此外，随着我们开设新的运营业务，无论是完全拥有的还是与第三方合作的，我们预计在这些业务稳定之前，我们将产生开业前的费用和运营亏损，而这可能在海港地区达到其提供的临界数量之前不会发生。我们预计，海港地区稳定的时间将主要由锡楼Jean-Georges市场的施工、内部完工和稳定工作推动。由于与新冠肺炎相关的影响, 锡楼的建设出现了延误，但建设仍在按部就班地进行，预计2021年第四季度完工，重点将扩大到包括面对面用餐、零售购物、移动订购和送货在内的体验。由于新冠肺炎的原因，我们预计企稳至少需要18个月的时间。鉴于上述因素和不确定性，再加上与新冠肺炎相关的潜在未来影响，我们目前不会就海港地区的预期噪声产生率和稳定日期提供指导。随着我们接近在海港地区开设大量产品，当不确定性和可能结果的范围变得更加明确时，我们将重新确立成本收益率和稳定日期的目标。

我们主要将海港区段的业务分为三类：房东运营、管理的业务和活动以及赞助。房地产运营(房东)是指我们独资或通过合资企业开发和拥有的实物房地产，包括我们的写字楼、零售和多户物业。托管业务代表HHC完全或通过与第三方合作拥有并运营的零售和食品饮料业务，包括许可证和管理协议。在截至2020年12月31日的一年中，我们管理的业务包括富尔顿、莎拉·杰西卡·帕克(Sarah Jessica Parker)的SJP、R17、Cobble&Co.和马里布农场(Malibu Farm)。2020年7月，海港与Jean-Georges公司旗下创意烹饪管理公司LLC(Creative Culinary)签订管理协议，管理和运营富尔顿、R17、Cobble&Co.和Malibu农场的食品和饮料业务。创意烹饪负责雇用和监督所有员工，为餐饮运营、餐厅以及日常运营提供服务，并对餐饮运营进行核算。

我们的活动和赞助业务历来包括我们的音乐会系列、冬季滑冰和酒吧、活动餐饮、私人活动和赞助。随着2020年夏季系列演唱会和冬季滑冰酒吧的取消，我们在17号码头的屋顶推出了一个名为绿地(The Greens)的新概念，允许最多八人的团体保留自己的社交距离的迷你草坪空间。11月，草坪空间被改造成单独的餐厅，供客人在整个冬季享用。格林夫妇创造了对户外场地的高客户需求，并帮助履行了我们赞助协议下的义务，如果没有系列演唱会，赞助协议将大幅减少。
HHC2020 Form 10-K|57
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分段EBT 下表列出了截至12月31日的年度海港地区的分部EBT：
2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
租金收入$6,894 $8,582 $9,962 $(1,688)$(1,380)
其他土地、租金和财产收入16,920 47,063 22,670 (30,143)24,393 
总收入23,814 55,645 32,632 (31,831)23,013 
运营成本(44,515)(76,527)(47,715)32,012 (28,812)
租赁财产房地产税(1,452)(1,366)(1,019)(86)(347)
坏账拨备(追讨)(145)21 (982)(166)1,003 
总运营费用(46,112)(77,872)(49,716)31,760 (28,156)
分部营业收入(亏损)(22,298)(22,227)(17,084)(71)(5,143)
折旧及摊销(41,602)(26,381)(12,466)(15,221)(13,915)
利息收入(费用)，净额(12,512)(12,865)6,291 353 (19,156)
其他收入(亏损)，净额(2,616)(22)102 (2,594)(124)
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益(9,292)(2,592)(705)(6,700)(1,887)
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)— (6)— 6 (6)
清偿债务所得(损)(11,648)4,851 — (16,499)4,851 
分段EBT$(99,968)$(59,242)$(23,862)$(40,726)$(35,380)

截至2020年12月31日的年度：

海港区段EBT与去年同期相比减少了4070万美元，主要原因如下：
–部门收入的减少被部门运营费用的减少所抵消，这主要是由于关闭企业和取消与新冠肺炎大流行相关的活动造成的
–2020年8月，海港地区2.5亿美元的贷款在偿还债务时出现1160万美元的损失
–公司对C海港的股权投资减值600万美元。参考注4-损损 请参阅公司合并财务报表，了解更多详情。
–由于2020年第一季度10家Corso Como零售店和咖啡馆永久关闭，在其他收入(亏损)、净额和建筑装修以及折旧和摊销项下记录的其他资产共计1410万美元的零售库存核销总额为310万美元，在2020年第一季度记录的折旧和摊销中记录的其他资产总额为1410万美元，原因是10家Corso Como零售店和咖啡馆在2020年第一季度永久关闭
–部分被其他收入(亏损)增加160万美元所抵消，这是由于清算销售10个Corso Como零售库存而产生的净额

截至2019年12月31日的年度：

海港区段EBT与去年同期相比减少了3540万美元，主要原因如下：
–分部收入的增加主要是由于现有业务，包括Cobble&Co.、Garden Bar和10 Corso Como Retail and Café，以及新业务的开设，如Fulton和Malibu Farm
–运营成本的增加主要是由于启动成本以及与我们的业务收入增加直接相关的成本，这些业务包括花园酒吧、瞭望台、马里布农场、富尔顿和我们的夏季系列演唱会
–折旧和摊销增加，主要原因是将瞭望台、马里布农场和富尔顿等资产从战略发展区转移到海港地区
–利息支出增加，净额主要是由于与收购水街250号有关的债务，2019年6月20日结束的海港区定期贷款，以及2018年期间正在开发但已投入运营的资产的利息减少
–2019年因折价收购沃特街250号贷款而获得的债务清偿收益490万美元

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净营业收入海港区段EBT与海港区NOI的对账如下：
海港地区噪音2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
海港区段总EBT$(99,968)$(59,242)$(23,862)$(40,726)$(35,380)
折旧及摊销41,602 26,381 12,466 15,221 13,915 
利息(收入)费用净额12,512 12,865 (6,291)(353)19,156 
房地产和其他附属公司的权益(收益)损失9,292 2,592 705 6,700 1,887 
(收益)房地产和其他资产的出售或处置损失，净额— 6 — (6)6 
债务清偿损失(收益)11,648 (4,851)— 16,499 (4,851)
直线租金的影响2,801 1,634 (433)1,167 2,067 
其他(收入)损失，净额(A)5,639 5,595 11,937 44 (6,342)
海港地区噪音$(16,474)$(15,020)$(5,478)$(1,454)$(9,542)
(a)包括与发展有关的杂项项目，以及2020年第一季度10 Corso Como零售店和咖啡厅永久关闭导致的库存注销相关损失，以及2020年第三季度与库存清算销售相关的收入。

下表按类别列出海港地区噪声指数：
按类别划分的海港地区噪音2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
历史街区和17号码头-业主$(8,526)$(8,147)$(2,039)$(379)$(6,108)
多户住宅290 394 553 (104)(159)
好客(12)41 143 (53)(102)
历史街区和17号码头-管理的企业(5,638)(7,172)(4,985)1,534 (2,187)
活动、赞助和餐饮业(2,588)(136)850 (2,452)(986)
海港地区噪音$(16,474)$(15,020)$(5,478)$(1,454)$(9,542)

与2019年相比，截至2020年12月31日的一年，海港区噪声指数有所下降，主要原因是企业关闭和取消了与新冠肺炎大流行相关的活动。与2018年相比，截至2019年12月31日的年度海港区NOI有所下降，主要原因是如上所述新业务的开业以及对海港区发展的持续投资，特别是与零售、食品和饮料及其他运营资产相关的启动成本的融资。

包括受管理的企业、活动、赞助、餐饮和田氏大厦在内，海港区约有52%是租赁的。我们可能会继续产生超过租金收入的运营费用，而剩余的可用空间仍在出租中。此外，从我们拥有和经营的业务中赚取的租金收入在合并中被剔除。我们预计，在纽约的企业能够安全地满负荷重新开业、经济从新冠肺炎疫情的经济影响中复苏以及海港地区达到临界量之前，我们的房东运营、受管理的业务实体以及活动和赞助都将出现运营亏损。

以下为截至2020年12月31日我司海港区重大建设项目情况：

TIN大楼  2017年1月，我们与纽约市签署了土地租约修正案，将锡业大厦纳入我们租赁的房产，并修改了其他相关条款。该项目包括为市场空间建造一个交钥匙的内部装修，由Jean-Georges Vongerichten的一家合资企业租赁，将以各种新鲜特色食品、海鲜、非凡的就餐体验和其他产品为特色。作为资产再开发的一部分，重要的历史元素在大楼的拆除过程中被抢救和编目。我们已完成重建田氏大厦旧址的月台码头，而该建筑物的修复工程亦正在进行中。由于与新冠肺炎相关的影响，锡楼的建设出现了延误，但预计建设将在2021年第四季度基本完成。
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水街250号 我们在2018年第二季度收购了水街250号。这块占地一英亩的土地目前被用作停车场，位于海港区的入口处，包括一个完整的城市街区，以派克斯皮特(Peck SLIP)、珍珠街、沃特街和比克曼街为界。2019年11月19日，我们以1.00亿美元的票据成交于沃特街250号。见注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额了解更多细节。2020年10月，本公司宣布该公司已就该地块提交了全面建议书，并向纽约市地标保护委员会提交了计划，其中包括将这个未得到充分利用的整条街的地面停车场改造成一个综合用途的发展项目，其中将包括经济适用房、共管公寓单元、面向社区的空间和办公空间。虽然公司正在推进规划，并继续寻求LPC和政府对这一战略地点的额外批准，但它将继续用作停车场。

策略性发展

我们的战略发展资产通常需要在未来进行实质性的发展，才能使其价值最大化。除了我们的共管公寓物业外，这一细分市场中的大多数物业和项目都不会产生收入。我们与这些资产相关的支出主要涉及与建造资产、销售公寓相关的成本、与我们的战略发展相关的营销成本、包括但不限于物业税和保险在内的成本，以及与维持资产当前状况相关的其他持续成本。如果我们决定重新开发或开发策略发展公司的资产，我们预计，除了我们公寓项目的住宅部分外，在开发完成后，该资产很可能会在资产投入使用时重新分类为运营资产，而NOI将成为衡量其运营业绩的有意义的指标。这里讨论的所有开发成本都不包括土地成本。

分段EBT 下表列出了截至12月31日的年度战略发展的EBT分部：
战略发展部门EBT2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
租金收入$446 $832 $1,591 $(386)$(759)
共管产权和单位销售1,143 448,940 357,720 (447,797)91,220 
其他土地、租金和财产收入17,818 8,176 14,901 9,642 (6,725)
总收入19,407 457,948 374,212 (438,541)83,736 
共管产权与销售单位成本(108,229)(369,759)(262,562)261,530 (107,197)
运营成本(21,307)(19,172)(25,771)(2,135)6,599 
房地产税(5,624)(2,932)(2,458)(2,692)(474)
坏账拨备(追讨)— 15 (15)(15)30 
总运营费用(135,160)(391,848)(290,806)256,688 (101,042)
分部营业收入(亏损)(115,753)66,100 83,406 (181,853)(17,306)
折旧及摊销(6,545)(5,473)(3,307)(1,072)(2,166)
利息收入(费用)，净额6,312 11,321 12,476 (5,009)(1,155)
其他收入(亏损)，净额2,165 831 3,015 1,334 (2,184)
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益269,912 1,213 2,364 268,699 (1,151)
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)21,710 27,119 — (5,409)27,119 
分段EBT$177,801 $101,111 $97,954 $76,690 $3,157 

截至2020年12月31日的年度：

战略部门EBT比去年同期增加7670万美元，主要原因如下：
–房地产及其他联营公司的收益(亏损)股本增加，主要是由于110 North Wacker的解除合并带来2.675亿美元的收益，这是由于解除合并时保留权益法投资的初始公允价值增加所致。请参阅注2-房地产和其他关联公司请参阅公司合并财务报表，了解更多详情。
–其他土地、租金和物业收入的增长主要是由于在解体后确认了之前取消的110北瓦克开发费中的1540万美元。

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这些增长被以下项目部分抵销：
–公寓权和单位销售成本的增加主要是由2020年第一季度的费用为9790万美元，与我们预计提供资金以纠正Waiea所谓的建筑缺陷有关。详情请参阅本公司合并财务报表附注10-承诺及或有事项。
–受公寓关闭时间的影响，公寓净销售额(公寓单位销售额扣除公寓销售成本)减少7840万美元。该公司在2019年完成了596个单位，主要是在Ke Kilohana和Ae‘o，没有新的共管公寓大楼计划于2020年完工。如下所示，沃德村的整体销售速度依然强劲，截至2020年12月31日，我们已经签订了我们两座在建塔楼82.1%的单元合同。
–增加公寓权和单位销售成本760万元，原因是某些公寓楼单位的估计销售净价(包括剩余的顶层公寓库存)下调，以使预期价格与最近签订的最终销售价格更好地保持一致
–出售或处置房地产和其他资产的收益(亏损)减少，净额为540万美元，原因是2020年的活动，包括收到与2019年出售West Windsor有关的800万美元终止付款，以及出售Elk Grove获得的1370万美元收益，与2019年与出售Cottonwood Mall，West Windsor和Bridges at Mint Hill有关的活动相比，净收益(亏损)减少了540万美元，其中包括与2019年出售West Windsor有关的800万美元终止付款和与出售Elk Grove有关的1370万美元

截至2019年12月31日的年度：

与去年同期相比，战略区段EBT增加了320万美元，主要原因如下：
–房地产和其他资产出售或处置的净收益(亏损)增加，这是由2019年的活动推动的，其中包括出售Cottonwood Mall获得2410万美元的收益和出售West Windsor获得1200万美元的收益，与2018年没有出售资产相比，出售薄荷山大桥(Bridges At Mint Hill)的亏损880万美元部分抵消了这一增长
–由于2019年第二季度开始的Ke Kilohana的关闭，共管公寓权利和单位销售额的增加，部分被2018年第四季度开始的Ae‘o的较低关闭所抵消。在截至2019年12月31日的财年中，我们完成了约596套公寓单元的销售，而截至2018年12月31日的财年，我们完成了315套公寓的销售。
–共管公寓权利和销售单位成本的增加主要是与Ke Kilohana确认的收入相关的开发、建设和销售成本，该收入于2019年第二季度开始关闭，部分被2018年第四季度开始的Ae‘o关闭减少所抵消。

策略性发展项目 以下介绍了截至2020年12月31日我们的主要建设项目和宣布的战略发展项目的状况。对于已经建设了很长一段时间并即将完工的项目，请参阅下面的在建项目表格，了解项目的各个指标和相关完工时间表的最新情况。有关我们项目的建造融资情况，请参阅附注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额在我们的合并财务报表附注中。

哥伦比亚市中心重建区

2020年，我们继续在哥伦比亚市中心重新开发区执行我们的重建战略。哥伦比亚市中心的总体规划和分区于2017年修订，允许整个哥伦比亚市中心的总面积约为1400万平方英尺，并为未来的发展提供了高达6200个住宅单元、430万平方英尺的商业办公空间、130万平方英尺的零售空间和640个酒店客房的密度。大部分物业将在我们控制的原始土地、地面停车场和其他资产上开发。根据2018年与该县签署的《发展权利和责任协议》，现有的总体规划、分区和项目审批程序在30年内不能修改。此外，根据2010年的开发协议，我们有优先的住宅和写字楼开发契约，该契约为我们提供了哥伦比亚购物中心环路内新的住宅和办公空间开发密度的优先出价权利。该公约将于2030年到期。

我们目前正专注于梅里韦瑟和湖滨地区的重建工作。在Merriweet区，我们于2020年完成了包含382个单元的多户住宅Juniper Apartments和Merriweet区3区独立餐厅的建设，预计2021年第一季度将在拥有472个单元的多户住宅Marlow开工建设。在湖滨区，我们在2019年收到了约200万平方英尺的净新综合用途开发项目的最终批准，其中将包括写字楼、零售和住宅资产。这个未来的开发区还包括与Ridgley Building、Sterret Place和American City Building相关的三英亩土地，这些土地都已被拆除。


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布里奇兰

布里奇兰的八哥布里奇兰的雏鸟是布里奇兰多家庭发展的第二阶段。该项目将是一个358个单元的豪华开发项目，占地约15.2英亩，由一居室、两居室和三居室组成。总开发成本预计约为5810万美元，部分资金将由3860万美元的建设贷款提供，我们预计这笔贷款将在2021年第一季度末或第二季度初完成。我们于2020年12月开工建设，预计项目将于2022年第二季度完工。我们预计到2024年，稳定的噪声年增长率将达到440万美元。

林地

Creekside Park The Grove小树林小溪公园是小溪公园多户住宅开发的第二阶段。该项目将是一个拥有360个单元的豪华开发项目，占地约14.0英亩，将由一居室、两居室和三居室组成，每个单元的平均面积为973平方英尺。总开发成本预计约为5750万美元，部分资金将由4340万美元的建设贷款提供，该贷款于2020年1月7日结束。我们于2019年第三季度开工建设，预计项目将于2021年第二季度完工。我们预计到2023年，稳定的噪声年增长率将达到470万美元。

其他

世纪公园2019年12月30日，我们收购了世纪公园(Century Park)，这是一个占地63英亩、面积1302597平方英尺的校园，在西休斯顿能源走廊(West Houston Energy Corridor)拥有17座写字楼，作为以5.65亿美元收购水路伍德兰兹大厦(Woodland Towers)交易的一部分；德克萨斯州伍德兰兹(Woodland)的一个仓库空间和9.3英亩土地。我们计划重新推销世纪公园。见注3-收购和处置了解有关此次收购的更多信息。

沃德村

我们继续将沃德村改造成一个充满活力的社区，提供独特的零售体验、餐饮和娱乐，以及位于开放公共空间和步行友好街道之间的特殊住宅和劳动力住房。我们相信，我们已经在檀香山市场找到了公寓开发的价位和产品的最佳组合，下面讨论的公寓项目的需求证明了这一点。我们的混合用途公寓项目正在进行和完成的建设包括171,307平方英尺的零售面积，以服务于我们的新居民和整个社区。此外，2017年下半年，我们拆除了226,466平方英尺的陈旧零售空间，为重建做好准备。占用这些地点的许多租户被重新安置在沃德村内。随着总体规划(最终预计建成后的商业空间总面积约为1,000亿平方英尺)的建设进度，我们将定期重新开发、重新定位或替换现有的零售空间，作为新的综合用途项目的一部分。

公寓收入在公寓大楼建设完成且单位销售结束时确认，从而导致确认的收入在不同时期之间存在差异。由于可用库存大幅下降，我们在截至2020年12月31日的年度内完成了零套公寓单元的交易，而截至2019年12月31日的年度为596套公寓单元。然而，正如下面讨论的那样，我们公寓项目的整体进展依然强劲。

共管公寓的销售合同有30天的解约期，买家通常需要在签署时支付初始定金，并在30天后支付额外定金，届时他们的全部定金将无法退还。买家通常被要求在收到第二笔定金后大约90天内支付最后一笔定金。某些买家须在每个共管公寓项目的买卖合约中订明的预定预售日期，缴交剩余的售价。以下披露的合同金额代表超过30天解约期的销售。

已建成的共管公寓截至2020年12月31日，我们已完工的四座塔楼已售出99.6%，仅有五套在Waiea待售，一套在Anaha待售。Ae‘o和Ke Kilohana都被完全卖出了。2021年1月，我们完成了Waiea的两个合同单元，2021年2月又完成了另外两个单元的销售，导致截至2021年2月19日，Waiea只剩下三个单元待售。此外，2021年2月，阿纳哈剩余的未售出单元根据合同关闭。截至2021年2月19日，最后一个单元仍处于合同状态。

在建公寓截至2020年12月31日，我们在建的两座大楼‘A’ali‘i和Kō’Ula的82.1%的单元已经签约。我们于2018年1月启动了‘A’ali‘i的公开销售，并于2018年10月破土动工。’A‘ali’i将是一个42层、750个单元的综合用途公寓项目，位于皇后大街旁边的艾奥(Ae‘o)附近，将包括工作室、一居室和两居室住宅以及150个劳动力单元。我们启动了第六个项目的公开销售。
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Kō‘ULA项目于2019年1月开工，2019年7月破土动工。Kō’ULA将是一个位于奥阿希街的41层、565个单元的多用途公寓项目，将包括工作室、一居室、城镇和三居室住宅。

开发前共管公寓由于‘A’ali‘i和Kō’ULA的销售显示出强劲的需求，我们于2019年12月启动了我们的第七个共管公寓项目的公开销售。维多利亚广场(Victoria Place)将是一个约40层、349个单元的共管公寓项目，位于奥阿希街(Auahi Street)和阿拉莫阿纳大道(Ala Moana Boulevard)之间，紧靠韦亚以西，毗邻维多利亚沃德公园(Victoria Ward Park)。该项目将包括一居室、两居室和三居室住宅，单位面积从大约77.5亿平方英尺到185万平方英尺不等。此外，还将有大约15600平方英尺的地面开放空间，以及6.4万平方英尺的室内和室外娱乐空间。截至2021年2月19日，我们已签订合同约281套，占总套数的80.5%。

以下是截至2020年12月31日沃德村的更多详细信息：
已关闭的单位合同单位总单位数已完成或正在签订合同的单位总数百分比已关闭或签约的住宅平方英尺的总百分比完工
日期
已完成
瓦伊亚(Waiea)(a)170 2 177 97.2 %95.2 %Q4 2016
阿纳哈(a)315 1 317 99.7 %98.7 %Q4 2017
阿奥(Ae‘o)(b)465 — 465 100.0 %100.0 %Q4 2018
柯基洛哈纳(a)423 — 423 100.0 %100.0 %Q2 2019
在建
‘a’ali‘i(c)— 640 750 85.3 %80.7 %Q4 2021
Kō‘Ula(d)— 439 565 77.7 %80.1 %2022
前期开发
维多利亚广场— 268 349 76.8 %79.5 %不适用

(a)这些项目的零售部分100%出租，并已投入使用。
(b)该项目的零售部分主要由5.7万平方英尺的旗舰全食超市(Whole Foods Market)组成，97.9%已出租，并已投入使用。
(c)作为该项目的一部分，将有大约12000平方英尺的新街面零售空间。
(d)作为该项目的一部分，将有大约3.7万平方英尺的零售空间。在截至2020年12月31日的一年中，有两名购房者拖欠购买公寓的义务。

在建项目 下表汇总了截至2020年12月31日我们的在建项目和运营资产、海港地区和战略开发中持有的相关债务。如果项目剩余的估计成本超过100万美元，则在运营资产或海港区段已投入使用的项目将包括在下表中。通常，这些金额代表预算中的租户津贴，这是使资产达到稳定入住率所必需的。租户建设成本占运营资产和海港区段以下物业剩余成本的很大一部分：
–溪边公园西
–两湖边
–梅里威瑟地区3区独立餐厅
–6100梅里韦瑟
–17号码头

估计费用和支付的总费用是以现金为基础编制的，以反映项目的预期现金需求总额。此表不包括尚未开工建设的项目。我们预计能够通过现有和预期的建筑贷款、公寓买家押金、我们的运营资产和MPC部门的自由现金流、公寓销售的净收益以及我们现有的现金余额来满足我们的现金融资需求。
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千人*估计总数
讼费(A)
截至2020年12月31日支付的费用(B)
*估计剩余的费用要花掉*剩余的买家押金/扣款待提取待提取的债务(C)*尚待支付的费用，扣除债务和买方按金/扣款后的净额(C)估计数
完工
日期
营运资产(A)(B)(A)-(B)=(C)(D)(E)(C)-(D)-(E)=(F)
哥伦比亚
6100梅里韦瑟$138,221 $108,360 $29,861 $— $27,805 $2,056 (d)打开
杜松公寓116,386 95,325 21,061 — 19,849 1,212 打开
梅里威瑟地区3区独立餐厅6,530 3,050 3,480 — — 3,480 (D)(E)打开
林地
溪边公园西20,777 18,997 1,780 — 3,281 (1,501)(D)(F)打开
水路小巷45,033 35,232 9,801 — 8,533 1,268 (g)打开
两湖边107,706 95,314 12,392 — 7,837 4,555 (d)打开
总营运资产434,653 356,278 78,375 — 67,305 11,070 
海港区资产
17号码头及海港地区历史地区/高地659,018 603,163 55,855 — — 55,855 (D)(H)打开
TIN大楼194,613 107,147 87,466 — — 87,466 (f)Q4 2021
海港地区总资产853,631 710,310 143,321 — — 143,321 
策略性发展
林地
Creekside Park The Grove57,472 29,890 27,582 — 26,919 663 (i)Q2 2021
布里奇兰
布里奇兰的八哥58,072 1,039 57,033 — — 57,033 2022
沃德村
‘a’ali‘i411,900 268,117 143,783 7,803 139,099 (3,119)(f)Q4 2021
阿纳哈402,797 400,182 2,615 — — 2,615 打开
柯基洛哈纳217,483 215,811 1,672 — — 1,672 打开
Kō‘Ula487,039 117,698 369,341 54,568 291,518 23,255 2022
瓦伊亚(Waiea)566,256 431,836 134,420 — — 134,420 (j)打开
总体战略发展2,201,019 1,464,573 736,446 62,371 457,536 216,539 (k)
截至2020年12月31日的合计
$3,489,303 $2,531,161 $958,142 $62,371 $524,841 $370,930 
布里奇兰融资公司(Bridgeland Finding)$(38,607)(l)
假设估计融资结束，则为融资净额提供资金的估计成本$332,323 
(a)总估计成本是指项目将发生的所有成本，包括建筑成本、拆迁成本、营销成本、资本化租赁、工资或项目开发费用、递延融资成本和从贷款人那里获得的某些应计成本的垫款，但不包括分配给项目的土地成本和资本化公司利息。沃德村和哥伦比亚资产的总估计成本不包括沃德村和梅里威瑟地区的总体规划基础设施和便利设施成本。
(b)上述(A)项所包括的费用，已支付至2020年12月31日。
(c)就我们的公寓项目而言，剩余的债务将通过用于建筑的押金来减少。有关每笔贷款的更多信息，请参阅注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款净额。
(d)最终完工取决于租赁和租户扩建。
(e)梅里韦瑟第三区独立餐厅已经投入服务，但在租户扩建完成之前不会开业。
(f)负余额是指收到的现金超过估计的剩余支出。这些项目主要与2020年12月的费用有关，这些费用由我们支付，但我们的贷款人尚未偿还。我们预计未来将从贷款人那里获得资金，用于支付这些费用。
(g)千禧年第三期更名为水路小巷。
(h)17号码头和海港区历史区/高地截至2020年12月31日支付的总估计成本和成本，包括17号码头和历史区/高地所需的成本，并未扣除迄今收到的保险收益。
(i)小溪公园公寓二期更名为小溪公园小树林。
(j)总估数包括1.154亿美元用于保修所必需的。不过，我们预期日后会收回大量这些成本，而这些成本并未反映在本附表内。请参阅附注10-承诺和或有事项以获取更多信息。
(k)110北瓦克在2020年第三季度投入使用。自2020年9月30日起，该合资企业被解除合并，并从该表中删除。请参阅注2-房地产和其他关联公司以获取更多信息。
(l)布里奇兰Starling的融资预计将在2021年第一季度末或第二季度初完成。

HHC2020 Form 10-K|64
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公司收入、费用和其他项目
 
下表包含某些与公司相关的项目和其他与分部活动无关的项目，这些项目没有以其他方式包括在分部分析中。与NOI或EBT中包含的收入和支出相关的差异在前面的部分讨论中进行了解释。未包括在NOI或EBT中的合并项目的重大差异如下所述。

2020-20192019-2018
千人202020192018变化变化
企业收入$258 $34 $— $224 $34 
一般和行政(109,402)(162,506)(110,582)53,104 (51,924)
企业利息支出，净额(68,865)(45,023)(47,677)(23,842)2,654 
债务清偿损失— (210)— 210 (210)
公司其他收入(亏损)，净额41 7,597 (1,546)(7,556)9,143 
出售或处置房地产和其他资产的公司损益(净额)— (4,751)— 4,751 (4,751)
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益— — 17 — (17)
企业折旧及摊销(6,631)(8,021)(7,256)1,390 (765)
拆迁费— (855)(17,329)855 16,474 
与开发相关的营销成本(8,166)(23,067)(29,249)14,901 6,182 
所得税(费用)福利(11,653)(29,245)(15,492)17,592 (13,753)
公司总收入、费用和其他项目$(204,418)$(266,047)$(229,114)$61,629 $(36,933)

截至2020年12月31日的年度：

与去年同期相比，公司收入、费用和其他项目受到以下有利影响：
–一般和行政费用减少，主要是因为裁员降低了劳动力成本(这是降低经常性间接费用的总体计划的一部分)，以及差旅和娱乐成本降低(这可归因于新冠肺炎旅行限制)
–所得税(费用)收益的减少主要是由于所得税前收入的减少
–与发展有关的营销成本减少，主要是由于正在开发的项目数量减少

公司收入、费用和其他项目与上年同期相比受到以下不利影响：
–公司利息支出增加，净额主要是由于2020年8月发行7.5亿美元优先票据，以及利率下降导致利息收入减少
–公司其他收入(亏损)减少，2019年第二季度收到超级风暴桑迪(Sandy)保险收益，2020年未再发生

截至2019年12月31日的年度：

与去年同期相比，公司收入、费用和其他项目受到以下有利影响：
–拆除费用减少，主要与2018年北瓦克和锡厂110号楼的费用有关，这些费用在2019年没有发生
–公司其他收入(亏损)增加，净额主要是因为收到了与我们2019年超级风暴桑迪索赔相关的保险收益
–与开发相关的营销成本的降低主要是由于海港地区和部分沃德村(包括‘A’ali‘i)的成本降低所致

公司收入、费用和其他项目与上年同期相比受到以下不利影响：
–一般和行政费用增加，主要原因是公司重组费用以及技术和数据集成项目的咨询费
–所得税(费用)收益的增加主要是由于所得税前收入的增加
–出售或处置房地产和其他资产的公司亏损增加，净额为2019年出售我们的公司飞机时确认的亏损

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所得税
除百分比外的千元202020192018
所得税费用(福利)$11,653 $29,245 $15,492 
所得税前收入(亏损)$8,480 $103,540 $73,218 
实际税率137.4 %28.2 %21.2 %

公司的有效税率通常受到不可抵扣的高管薪酬和其他永久性差异以及州所得税的影响，这导致公司的有效税率偏离联邦法定税率。

本公司截至2020年12月31日止年度的实际税率为137.4%，而截至2019年12月31日止年度的实际税率为28.2%。增加的主要原因是出售本公司于Circle T Ranch and Power Center的50%权益法投资所产生的资本亏损获得470万元的估值津贴(参阅附注3-收购和处置更多详情)，我们慈善捐款结转的180万元估值免税额，以及因出售我们在C海港的权益而重新获得联邦和州历史保护抵免的170万元税项支出(请参阅附注3-收购和处置有关更多详细信息)，由与110 North Wacker解固收益的非控股权益份额相关的480万美元税收影响抵消(请参阅注2-房地产和其他关联公司了解更多详细信息)。

本公司截至2019年12月31日的年度的实际税率为28.2%，而截至2018年12月31日的年度的实际税率为21.2%。这一增长主要与股票薪酬扣除和不可扣除高管薪酬相关的永久性差异有关。截至2018年12月31日的年度也受到与我们在C海港的权益相关的联邦和州历史保护抵免税收优惠的影响。

有关所得税的其他资料，请参阅附注12-所得税在项目8下的合并财务报表附注中。财务报表和补充数据.

资本化内部成本 下表按部门列出了截至12月31日的年度的资本化内部成本：

资本化内部成本资本化的内部成本与以下项目相关
补偿和费用
百万202020192018202020192018
运营资产部门$— $0.2 $0.2 $— $0.2 $0.2 
MPC段7.7 9.4 9.6 6.9 7.3 7.6 
海港区段3.5 2.8 6.0 3.3 2.5 5.2 
战略发展细分市场13.8 24.1 24.1 12.9 21.5 21.2 
总计$25.0 $36.5 $39.9 $23.1 $31.5 $34.2 

与2019年12月31日相比，截至2020年12月31日的年度资本化内部成本(包括薪酬成本)下降，主要与战略发展部门的裁员有关。海港部门的资本化内部成本增加，原因是租户增加了建筑和锡楼的工程升级。在MPC领域，由于我们较新的MPC开发活动水平的波动，2020年资本化内部成本下降。

与2018年12月31日相比，截至2019年12月31日的年度资本化内部成本(包括薪酬成本)有所下降，主要原因是本年度海港区段在建项目减少。在MPC部门，由于我们较新的MPC开发活动水平的波动，截至2019年12月31日的年度资本化内部成本下降。

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针对史无前例的新冠肺炎疫情及其对我们四大业务部门以及整个经济和资本市场的影响，我们采取了增加流动性的措施。因此，我们能够保持强劲的资产负债表，并确保我们保持必要的财务灵活性和流动性，为未来的增长提供资金。

正如之前报道的那样，我们在2020年第一季度从普通股发行中获得了5.936亿美元的收益。在2020年第二季度，我们达成了一项协议，延长现有的市中心Summerlin贷款和为水道和Woodland Warehouse的Woodland Towers提供的过桥贷款。2020年8月18日，该公司发行了7.5亿美元，利率为5.375的优先债券，2028年8月到期。这些优先票据是本公司的无抵押优先债务，由本公司的某些子公司担保。2020年第三季度，该公司将此次发行的净收益连同手头现金用于偿还约8.079亿美元的现有债务，以延长我们债务的平均到期日。年内，通过获得约4.02亿美元的新建筑融资和1.77亿美元的其他融资，我们的流动资金进一步增强。此外，该公司在年内出售了四项非核心资产，总共产生了1.023亿美元的净收益，并获得了与2019年出售West Windsor和Cottonwood Mall相关的额外4450万美元。截至2020年12月31日，我们有10亿美元的现金和现金等价物，我们信贷安排的左轮手枪部分的可用能力为1.85亿美元，根据延长的到期日，2021年到期的债务约为3.217亿美元。

2021年2月2日，该公司发行了6.5亿美元2029年到期的4.125%优先债券和6.5亿美元2031年到期的4.375%优先债券。根据2021年1月宣布的投标要约，该公司将使用此次发行的净收益以及手头可用现金回购2025年到期的所有10亿美元5.375%的优先票据，外加任何应计和未支付的利息；偿还2021年6月到期的1201Lake Robbins和Woodland Warehouse贷款项下的所有约2.8亿美元未偿还款项；以及支付与上述相关的所有保费、费用和开支。2021年2月2日，该公司回购了其10亿美元5.375的优先票据中的5.125亿美元，并打算在2021年3月15日回购剩余的这些票据。2021年2月，该公司偿还了2021年6月到期的1201 Lake Robbins和Woodland Warehouse贷款下的约2.8亿美元未偿还款项。

我们的主要现金来源包括来自MPC土地销售的现金流、我们的运营资产产生的现金、公寓关闭、公寓销售的保证金(仅限于为相关开发项目的建设提供资金)、股票发行、以我们的资产和公司债券市场为抵押的第一按揭融资。出售我们的非核心资产还可能为我们的经营或投资活动提供额外的现金收益。我们现金的主要用途包括营运资金、管理费用、偿债、物业改善、收购和开发成本。现金的使用还包括与搬迁费用、留任和遣散费相关的一次性费用。我们相信，我们的现金来源，包括手头现有的现金，将提供足够的流动性来履行我们的现有义务，并至少在未来12个月内支付预期的普通课程运营费用，即使在考虑到上文讨论的新冠肺炎大流行的后果后也是如此。营运资产及策略性发展项目的发展及再发展机会属资本密集型项目，如获落实，将需要大量额外拨款。任何额外的资金，如果有的话，都将通过建设、桥梁和长期融资的组合来筹集，方法是达成合资安排，在适当的时候出售非核心资产，最后是未来的股本筹集。我们不能保证我们物业的融资安排将以有利的条件进行或根本不会发生，这可能会对我们的流动性和资本资源产生负面影响。此外，我们通常必须向贷款人提供完工担保，以便他们为我们的项目提供融资。我们还向纽约市提供了17号码头和田园大厦重建工程的竣工保证。, 以及夏威夷社区发展局(Hawai Community Development Authority)，用于沃德村的预留公寓单元。他说：

截至2020年12月31日，未偿债务总额为43亿美元。某些抵押贷款可能需要还款才能履行合同延期条款。请参阅注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额在我们的合并财务报表中，有一个表格显示了我们的债务到期日。截至2020年12月31日，我们在房地产和其他附属公司债务中的比例份额总计2.745亿美元。除了与北瓦克110亿美元有关的100.6美元外，所有这些债务对公司都没有追索权。下表汇总了截至2020年12月31日我们的附属公司债务和现金份额。

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2020年12月31日
千人公司在关联债务中的份额公司在关联公司现金中的份额
营运资产
110北瓦克$189,306 $718 
哥伦比亚大都会市中心35,000 2,411 
斯图尔特得克萨斯州蒙哥马利县称号— 460 
林地Sarofim#1831 219 
M.扁平/TEN.M43,587 813 
总体规划社区
峰会5,808 101,584 
海港区
Bar Wayō— 56 
策略性发展
HHMK开发— 10 
KR控股公司— 333 
总计$274,532 $106,604 

下表汇总了截至2020年12月31日的我们的净债务。净债务被定义为抵押贷款、票据和应付贷款，净额，包括我们在我们房地产和其他关联公司债务中的所有权份额，减去流动性来源，以满足诸如我们在现金和现金等价物以及SID、MUD和TIF应收账款中的所有权份额等义务。虽然净负债是非公认会计准则的财务指标，但我们认为这些信息对我们的投资者和财务报表的其他用户是有用的，因为净负债及其组成部分是我们整体流动性、资本结构和财务状况的重要指标。然而，它不应该被用来替代我们根据公认会计准则计算的债务。

千人运营中
资产
(a)		大师
计划
社区(B)		海港区
(c)		战略
发展(D)		线段
总计		非
线段
金额		2020年12月31日
应付按揭、票据及贷款$2,039,359 $179,982 $99,074 $236,038 $2,554,453 $1,732,916 $4,287,369 
房地产及其他关联公司的抵押、票据和应付贷款268,724 5,808 — — 274,532 — 274,532 
更少：
现金和现金等价物(86,171)(109,478)(8,517)(1,289)(205,455)(809,231)(1,014,686)
房地产和其他关联公司的现金和现金等价物(4,621)(101,584)(56)(343)(106,604)— (106,604)
特别改善区应收账款— (54,770)— — (54,770)— (54,770)
市政公用事业区应收账款净额— (314,394)— — (314,394)— (314,394)
TIF应收账款— — — (893)(893)— (893)
净债务$2,217,291 $(394,436)$90,501 $233,513 $2,146,869 $923,685 $3,070,554 


现金流

 截至十二月三十一日止的年度，
千人202020192018
经营活动提供(用于)的现金$(72,868)$207,732 $210,520 
用于投资活动的现金(428,546)(1,232,897)(841,771)
融资活动提供的现金1,124,278 921,085 391,166 

经营活动考虑到我们发展重点的变化性质，每个部门在经营活动中对我们现金流的相对贡献可能每年都会有很大不同。除我们的公寓物业外，我们战略开发部门的大多数物业和项目都不会产生收入，现金流和收益可能会有所不同。从合同单位收到的公寓押金被与公寓开发和销售活动相关的其他各种现金使用所抵消，这是我们2020年经营活动的主要部分。
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在截至2020年12月31日的一年中，运营现金继续用于为我们的战略发展、海港地区和MPC部门的持续开发支出提供资金，与前几年保持一致。

MPC业务的现金流和收益的波动可能比我们的运营资产波动更大，因为MPC业务的收入来自土地销售，而不是来自运营租赁的经常性合同收入。MPC土地销售占我们经营活动现金流的很大一部分，并被与土地销售业务和最终打算开发和销售的土地收购相关的开发成本部分抵消。

新冠肺炎大流行对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度的不确定性，无法充满信心地预测，包括大流行的范围、严重程度和持续时间，为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，以及大流行和遏制措施的直接和间接经济影响等。

与2019年相比，2020年经营活动提供的净现金减少2.806亿美元，主要是由于时间安排导致共管公寓权利和单位销售成本减少2.692亿美元，但这部分被出售应收租赁和收到的共管公寓押金的收益所抵消。与2018年相比，2019年运营活动提供的净现金减少了280万美元，这主要是由于MPC开发支出的时机和公寓押金的接收。

投资活动 在截至2020年12月31日的一年中，投资活动中使用的现金4.285亿美元主要用于与110 North Wacker、海港地区和6100 Merriweet正在进行的开发活动相关的房地产开发支出。与2019年相比，房地产开发支出减少2.437亿美元，主要原因是新冠肺炎大流行导致建筑活动暂时关闭。

在截至2019年12月31日的一年中，用于投资活动的现金为12亿美元，主要原因是6.742亿美元的开发支出和5.566亿美元的资产收购活动。截至2018年12月31日的年度，用于投资的现金为8.418亿美元，主要原因是573.0美元的房地产开发支出和2.35亿美元的资产收购活动。与2018年相比，房地产开发支出增加1.013亿美元，主要与北瓦克110号、海港区、梅里韦瑟6100号和联谊大道100号正在进行的开发活动有关。2019年5.56亿美元的资产收购包括两座AAA级写字楼、一个仓库空间、德克萨斯州伍德兰兹的9.3英亩土地、一个占地63英亩、面积130万平方英尺的园区，在西休斯顿能源走廊(West Houston Energy Corridor)有17座写字楼。235.0美元的资产收购包括湖滨北区、两座甲级写字楼和海港区一英亩停车场水街250号。

融资活动截至2020年12月31日的年度，新贷款借款和再融资活动的净收益超过了我们债务的本金支付，用于为我们的开发项目的开发活动提供部分资金，以增加流动性和收购资产。融资活动提供的现金还包括发行普通股的5.936亿美元收益。

截至2019年12月31日的年度，新贷款借款和再融资活动的净收益超过了我们债务的本金支付，并用于为我们的开发项目的开发活动和资产收购提供部分资金。融资活动提供的现金还包括与发行110北瓦克项目非控股权益有关的8490万美元。用于融资活动的现金包括5390万美元用于购买库存股。

截至2018年12月31日的年度，新贷款借款和再融资活动的净收益超过了我们债务的本金支付，并用于为我们的发展项目的开发活动提供部分资金。融资活动提供的现金还包括与发行110北瓦克项目非控股权益有关的9960万美元。用于融资活动的现金包括5870万美元用于购买库存股。

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合同现金义务和承诺

下表汇总了截至2020年12月31日我们的合同现金义务和承诺：

千人20212022202320242025此后总计
应付按揭、票据及贷款(A)$321,712 $77,689 $1,091,049 $430,490 $1,136,625 $1,262,601 $4,320,166 
利息支付(B)182,862 176,740 163,137 127,829 74,650 230,763 955,981 
土地租赁和其他租赁承诺3,951 4,325 4,371 4,419 4,468 249,941 271,475 
总计$508,525 $258,754 $1,258,557 $562,738 $1,215,743 $1,743,305 $5,547,622 
(a)基于最终到期日，包括延期期权。2021年2月，该公司发行了6.5亿美元2029年到期的优先票据和6.5亿美元2031年到期的优先票据，并用所得资金偿还了2021年到期的约2.8亿美元未偿还贷款以及2025年到期的10亿美元优先票据。
(b)利息是根据目前未偿还的借款和当前的浮动利率计算的。

我们向第三方租赁某些物业的土地或建筑物。租金支付在发生时计入，并在适用的范围内，在租赁期内一直是直线支付的。截至2020年12月31日的年度，合同租赁费用(包括参与租金)为720万美元，截至2019年12月31日的年度为850万美元，截至2018年12月31日的年度为970万美元。合同租金金额中包括的高于和低于市值的地面租约和直线租金的摊销并不显著。

表外融资安排

我们没有任何实质性的表外融资安排。尽管我们在拥有非合并项目的某些物业中拥有权益，截至2020年12月31日，这些项目的抵押融资总额为5.45亿美元，但除了与110 North Wacker相关的1.06亿美元外，这些融资对我们没有追索权。

关键会计政策

关键会计政策是指既对我们的财务状况和经营结果的整体呈现具有重要意义，又要求管理层作出困难、复杂或主观判断的政策。有关本公司重要会计政策的进一步讨论，请参阅附注1-重要会计政策摘要在我们的合并财务报表附注中。

最近发布的会计公告和发展

请参阅注1-重要会计政策摘要有关新会计声明的更多信息，请参阅我们的合并财务报表附注。


HHC2020 Form 10-K|70
市场风险
数量和质量披露
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第7A项。关于市场风险的定量和定性披露 

我们的浮动利率融资面临利率风险，因为利率上升会增加我们在这些浮动利率下的支付。关于固定利率融资，利率上升可能会使到期的此类债务更难再融资。我们通过使用利率掉期、利率上下限和上限来管理一部分可变利率敞口。截至2020年12月31日，在我们19亿美元的可变利率未偿债务中，6.499亿美元被转换为固定利率。我们可能会签订利率上限合同，以减轻我们对利率上升的风险。我们为伍德兰和布里奇兰提供的250.0美元的主信贷安排签订了上限合同，其中1.5亿美元目前未偿还，7,500万美元目前已封顶。随着房产投入使用并变得稳定，我们通常会用长期固定利率债务为可变利率债务进行再融资。

截至2020年12月31日，浮动利率每增加1.00%，年息成本将增加约1300万美元。一般来说，由于我们目前正在开发的资产水平，我们的利息支出有很大一部分是资本化的；因此，当前利率变化对我们的综合业务表和综合全面收益表(亏损)的影响将小于总变化，但我们将产生更高的现金支付，我们资产的开发成本将更高。有关我们债务的更多信息，以及管理层如何根据公认会计准则(GAAP)的要求得出我们债务的公允价值，请参阅项目7的流动性和资本资源部分。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析，附注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额及附注9-衍生工具与套期保值活动在我们的合并财务报表中。

下表汇总了截至2020年12月31日我们债务的本金现金流和按预期到期日划分的相关加权平均利率：
合同合同到期日
千人20212022202320242025此后总计
应付按揭、票据及贷款(A)$321,712 $77,689 $1,091,049 $430,490 $1,136,625 $1,262,601 $4,320,166 
加权平均利率3.93 %4.18 %4.21 %4.39 %4.96 %4.12 %
(a)基于最终到期日，包括延期期权。2021年2月，该公司发行了6.5亿美元2029年到期的优先票据和6.5亿美元2031年到期的优先票据，并用所得资金偿还了2021年到期的约2.8亿美元未偿还贷款以及2025年到期的10亿美元优先票据。
HHC2020 Form 10-K|71
财务报表
索引
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财务报表索引
项目8.财务报表及补充数据

合并财务报表和财务报表明细表索引页面
合并财务报表
独立注册会计师事务所报告：
73
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
75
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的综合营业报表
76
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合全面收益(亏损)表
77
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的综合权益报表
78
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
79
合并财务报表附注
81
注1.主要会计政策摘要
81
注2.房地产及其他附属公司
91
注3.收购和处置
95
注4.减损
96
附注5.其他资产和负债
97
注6.无形资产
99
附注7.抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额
100
附注8.公允价值
105
注9.衍生工具和套期保值活动
107
附注10.承付款和或有事项
109
注11.股票薪酬计划
110
注12.所得税
112
注13.手令
114
附注14.累计其他综合收益(亏损)
115
注15.每股收益
116
附注16.收入
117
注17.租约
118
注18.分段
121
附表三-房地产和累计折旧
123
HHC2020 Form 10-K|72
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独立注册会计师事务所报告书
致本公司股东及董事会
霍华德·休斯公司

对财务报表的意见
我们已审计所附Howard Hughes Corporation(本公司)截至2020年12月31日及2019年12月31日的综合资产负债表，截至2020年12月31日止三年内各年度的相关综合经营报表、全面收益(亏损)、权益及现金流量，以及列于指数第15(A)项的相关附注及财务报表附表(统称综合财务报表)。我们认为，合并财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司在2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的运营结果和现金流，符合美国公认会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2021年2月25日发布的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指已传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
HHC2020 Form 10-K|73
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总体规划社区(MPC)销售成本估算
对该事项的描述
正如综合财务报表附注1所述，于出售已开发住宅或商业用地时，销售成本包括实际产生的成本及根据相对销售价值对未来发展成本的估计(按相对销售价值计算)，该等成本对出售物业有利(fi)。为分配开发成本，全年将重新评估对未来收入和开发成本的估计，并对剩余可供销售的地块进行前瞻性调整。
 
MPC销售成本估计具有很高的判断性，因为它们对成本上升、销售价格上升和批次吸收非常敏感，这些都受到判断的影响，并受到对未来市场或经济状况的预期的影响。
我们是如何在审计中解决这一问题的
我们了解并评估了影响MPC销售成本的估算过程中公司内部控制的设计和运营有效性。这包括对管理层监测和审查关键假设的控制，包括公司验证用于确定估计的数据的完整性和准确性的程序。
   
我们对公司MPC销售成本估算的测试包括，除其他程序外，评估管理层估算未来成本和收入的方法，测试与成本上升、销售价格上涨和批次吸收相关的重要假设，评估管理层使用的基础数据，以及对某些MPC开发项目进行实地考察，以将开发项目的整体状况与开发成本模型中反映的情况进行比较。我们请内部专家协助将估计的未来成本、批次吸收率和销售价格上涨的样本与市场数据进行比较，评估相反的信息，并获得用于得出估计的支持证据。我们还评估了管理层估计的历史准确性，并对重大假设进行了敏感性分析，以评估假设变化导致的销售成本估计的变化。

/s/安永律师事务所
自2013年以来，我们一直担任本公司的审计师。
休斯敦，得克萨斯州
2021年2月25日


HHC2020 Form 10-K|74
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综合资产负债表
十二月三十一日，
数千人，除面值和分享金额外20202019
资产
房地产投资：
总体规划社区资产$1,687,519 $1,655,674 
建筑物和设备4,115,493 3,813,595 
减去：累计折旧(634,064)(507,933)
土地363,447 353,022 
发展动态1,152,674 1,445,997 
净资产和设备6,685,069 6,760,355 
对房地产和其他附属公司的投资377,145 121,757 
房地产净投资7,062,214 6,882,112 
应收租赁净投资2,926 79,166 
现金和现金等价物1,014,686 422,857 
受限现金228,311 197,278 
应收账款净额7,437 12,279 
市政公用事业区应收账款净额314,394 280,742 
应收票据净额622 36,379 
递延费用，净额112,097 133,182 
经营性租赁使用权资产净额56,255 69,398 
预付费用和其他资产，净额341,390 300,373 
总资产$9,140,332 $8,413,766 
负债
应付抵押、票据和贷款，净额$4,287,369 $4,096,470 
经营租赁义务68,929 70,413 
递延税项负债187,639 180,748 
应付账款和应计费用852,258 733,147 
总负债5,396,195 5,080,778 
承付款和或有事项(见附注10)— — 
可赎回的非控股权益29,114 — 
股权
优先股：$0.01票面价值；50,000,000授权股份，无已发布
— — 
普通股：$0.01票面价值；150,000,000授权股份，56,042,814已发出，并已发出54,972,256截至2020年12月31日的未偿还债务，以及43,635,893已发行及已发行的股份42,585,633截至2019年12月31日的未偿还款项
562 437 
额外实收资本3,947,278 3,343,983 
累计赤字(72,556)(46,385)
累计其他综合损失(38,590)(29,372)
国库股，按成本价计算，1,070,558和1,050,260截至2020年12月31日和2019年12月31日的股票
(122,091)(120,530)
股东权益总额3,714,603 3,148,133 
非控制性权益420 184,855 
总股本3,715,023 3,332,988 
负债和权益总额$9,140,332 $8,413,766 

请参阅合并财务报表附注。
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合并业务报表
截至十二月三十一日止的年度，
除每股收益外，数千美元的总金额202020192018
收入
共管产权和单位销售$1,143 $448,940 $357,720 
总纲规划社区卖地233,044 330,146 261,905 
租金收入323,182 278,806 257,308 
其他土地、租金和财产收入105,048 206,966 160,519 
建筑商价格参与37,072 35,681 27,085 
总收入699,489 1,300,539 1,064,537 
费用
共管产权与销售单位成本108,229 369,759 262,562 
总体规划社区销售成本101,505 141,852 124,214 
运营成本226,791 294,486 248,029 
租赁财产房地产税52,815 36,861 32,183 
拨备(追讨)呆账6,009 (414)6,078 
拆迁费— 855 17,329 
与开发相关的营销成本8,166 23,067 29,249 
一般和行政109,402 162,506 110,582 
折旧及摊销217,467 155,798 126,565 
总费用830,384 1,184,770 956,791 
其他
减值准备(48,738)— — 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)59,942 22,362 (4)
其他收入(亏损)，净额130 12,179 (936)
总计其他11,334 34,541 (940)
营业收入(亏损)(119,561)150,310 106,806 
销售类租赁的销售利润— 13,537 — 
利息收入2,368 9,797 8,486 
利息支出(132,257)(105,374)(82,028)
清偿债务所得(损)(13,169)4,641 — 
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益271,099 30,629 39,954 
所得税前收入(亏损)8,480 103,540 73,218 
所得税费用(福利)11,653 29,245 15,492 
净收益(亏损)(3,173)74,295 57,726 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(22,981)(339)(714)
普通股股东应占净收益(亏损)$(26,154)$73,956 $57,012 
每股基本收益(亏损)$(0.50)$1.71 $1.32 
每股摊薄收益(亏损)$(0.50)$1.71 $1.32 
请参阅合并财务报表附注。
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综合全面收益表(损益表)
截至十二月三十一日止的年度，
千人202020192018
净收益(亏损)$(3,173)$74,295 $57,726 
其他综合收益(亏损)
利率互换(A)(23,070)(21,184)(63)
资本化掉期利息(费用)收入(B)— (73)30 
退休金调整(C)(84)11 759 
采用ASU 2018-02(D)— — (1,148)
采用ASU 2017-12(E)— — (739)
110北瓦克(F)的解固12,934 — — 
被投资方其他综合收益份额(G)1,002 — — 
其他综合收益(亏损)(9,218)(21,246)(1,161)
综合收益(亏损)(12,391)53,049 56,565 
可归因于非控股权益的综合(收益)损失(22,981)(339)(714)
普通股股东应占综合收益(亏损)$(35,372)$52,710 $55,851 
(a)金额显示的是扣除递延税收优惠#美元后的净额。5.3截至2020年12月31日的年度，百万美元6.2截至2019年12月31日的年度为4.5亿美元，0.3截至2018年12月31日的一年为100万美元。
(b)递延税收影响对截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度没有意义。
(c)递延纳税影响对截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度没有意义。金额是扣除递延税费$的净额。0.5截至2018年12月31日的一年为100万美元。
(d)公司采用了会计准则更新(ASU)2018-02，损益表-报告全面收入(主题220)：从累积的其他全面收入中重新分类某些税收影响，截至2018年1月1日。
(e)公司采用ASU 2017-12，衍生品和套期保值(主题815)：有针对性地改进套期保值活动的会计核算，截至2018年1月1日。
(f)这一数额代表了与110北瓦克债务利率领相关的其他全面收益(亏损)的取消确认，扣除递延税费后显示为净额#美元。1.02000万。
(g)2020年的数额是扣除递延税项支出#美元后的净额。0.32000万。

请参阅合并财务报表附注。

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霍华德·休斯公司
合并权益表
累计
其他内容其他总计
除股份外的千元普通股实缴累计全面库存股股东的非控制性总计
股票金额资本赤字(亏损)股票金额权益权益(A)权益
余额，2018年1月1日43,300,253 $433 $3,302,502 $(109,508)$(6,965)(29,373)$(3,476)$3,182,986 $5,565 $3,188,551 
净收入—— — 57,012 — — — 57,012 714 57,726 
代表子公司支付优先股息—— — — — —— — (11)(11)
利率掉期，扣除税后净额为#美元342
—— — — (63)— — (63)— (63)
养老金调整，扣除税后净额为#美元467
—— — — 759 — — 759 — 759 
资本化掉期利息，税后净额为#美元8
—— — — 30 — — 30 — 30 
采用ASU 2014-09(B)—— — (69,732)— — — (69,732)— (69,732)
采用ASU 2017-12—— — 739 (739)— — — — — 
采用ASU 2018-02—— — 1,148 (1,148)— — — — — 
限制性股票活动—— — — — (14,556)(1,447)(1,447)— (1,447)
普通股回购—— — — — (475,920)(57,267)(57,267)— (57,267)
对合资企业的贡献—— — — — — — — 99,646 99,646 
股票计划活动211,220 3 19,931 — — — — 19,934 — 19,934 
余额，2018年12月31日43,511,473 $436 $3,322,433 $(120,341)$(8,126)(519,849)$(62,190)$3,132,212 $105,914 $3,238,126 
净收入—— — 73,956 — — — 73,956 339 74,295 
利率掉期，扣除税后净额为#美元6,161
—— — — (21,184)— — (21,184)— (21,184)
养老金调整，扣除税后净额为#美元41
—— — — 11 — — 11 — 11 
资本化掉期利息，税后净额为#美元20
—— — — (73)— — (73)— (73)
股权投资的解除合并— — — — — — — — (3,750)(3,750)
解除单位业主联会的合并— — — — — — — — (2,538)(2,538)
限制性股票活动927 — — — — (34,411)(4,417)(4,417)— (4,417)
普通股回购— — — — — (496,000)(53,923)(53,923)— (53,923)
对合资企业的贡献—— — — — — — — 84,890 84,890 
股票计划活动123,493 1 21,550 — — — — 21,551 — 21,551 
余额，2019年12月31日43,635,893 $437 $3,343,983 $(46,385)$(29,372)(1,050,260)$(120,530)$3,148,133 $184,855 $3,332,988 
净收益(亏损)，不包括#美元22,881可归因于可赎回的非控股权益
—— — (26,154)— — — (26,154)100 (26,054)
利率掉期，扣除税后净额为#美元5,260
—— — — (23,070)— — (23,070)— (23,070)
养老金调整，扣除税后净额为#美元87
— — — (84)— — (84)— (84)
将可赎回的非控股权益重新分类为临时股权—— — — — — — — (6,091)(6,091)
被投资方其他综合收益的份额，扣除税后净额为#美元285
— — — — 1,002 — — 1,002 — 1,002 
取消对北瓦克110号的确认，扣除税金净额为$951 (c)
—— — 1 12,934 — — 12,935 (178,444)(165,509)
采用ASU 2016-13(D)— — — (18)— — — (18)— (18)
普通股发行12,270,900 123 593,493 — — — — 593,616 — 593,616 
股票计划活动136,021 2 9,802 — — (20,298)(1,561)8,243 — 8,243 
平衡，2020年12月31日56,042,814 $562 $3,947,278 $(72,556)$(38,590)(1,070,558)$(122,091)$3,714,603 $420 $3,715,023 
(a)不包括可赎回的非控股权益，这反映在临时股本中。见注3-收购和处置。
(b)与采用ASU 2014-09相关，来自与客户的合同收入(主题606)及其截至2018年1月1日的所有相关修订。
(c)与北瓦克110号的解固有关。请参阅注3-收购和处置以获取更多信息。
(d)与通过ASU 2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)及其截至2020年1月1日的所有相关修正案有关。

请参阅合并财务报表附注。
HHC2020 Form 10-K|78
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合并现金流量表
 截至十二月三十一日止的年度，
千人202020192018
经营活动的现金流
净收益(亏损)$(3,173)$74,295 $57,726 
对净收益(亏损)与经营活动提供(用于)现金的调整：
折旧198,556 143,698 113,518 
摊销18,200 10,684 13,047 
递延融资成本摊销13,301 11,726 9,347 
非就地租赁的无形资产摊销680 788 1,681 
直线式租金摊销(14,204)(5,652)(12,584)
递延所得税10,827 27,818 16,195 
限制性股票和股票期权摊销5,983 19,502 12,128 
出售物业的净收益(13,710)(22,669)— 
出售权益法投资的净收益(1,076)— — 
出售应收租赁净收益(38,124)— — 
出售应收租赁收益64,155 — — 
销售类租赁的销售利润— (13,537)— 
债务清偿损失(收益)9,604 (4,851)— 
减损费用62,384 — — 
房地产和其他附属公司的权益(收益)亏损，扣除分配后的净额(264,416)(9,585)(24,809)
坏账拨备21,403 3,920 6,078 
总体规划的社区土地征用— (752)(3,565)
社区发展总计划开支(228,402)(238,806)(195,504)
总体计划社区销售成本91,383 119,429 113,282 
公寓开发支出(244,642)(211,617)(289,084)
共管产权和单位销售成本100,584 369,759 262,562 
净变化：
应收账款和票据78,647 24,519 26,209 
预付费用和其他资产(31,467)3,147 (6,942)
已收到的公寓按金115,090 (68,842)108,061 
递延费用(23,289)(52,503)(17,697)
应付账款和应计费用(1,162)27,261 20,676 
其他，净额— — 195 
经营活动提供(用于)的现金(72,868)207,732 210,520 
投资活动的现金流
财产和设备支出(1,611)(6,951)(4,485)
运营性能改善(39,863)(55,524)(47,750)
物业发展及重建(430,498)(674,244)(572,966)
收购资产— (565,552)(234,541)
出售物业所得收益24,373 67,110 — 
增税融资项下的报销6,703 6,883 22,651 
向房地产、其他关联公司和第三方发行的票据— — (3,795)
来自房地产和其他附属公司的分配16,232 1,437 1,732 
房地产和其他附属公司的投资，净额(3,882)(6,056)(2,617)
用于投资活动的现金(428,546)(1,232,897)(841,771)
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截至十二月三十一日止的年度，
千人202020192018
融资活动的现金流
来自按揭、票据和应付贷款的收益1,403,923 1,292,083 1,172,622 
应付按揭、票据和贷款的本金支付(867,935)(386,489)(838,462)
发行普通股所得款项593,574 — — 
购买库存股— (53,922)(58,715)
专项改善地区债券基金从托管中释放(持有)10,151 6,077 8,051 
递延融资成本和债券发行成本，净额(17,844)(19,639)(15,833)
行使股票期权和归属限制性股票所缴纳的税款(2,229)(5,449)(3,995)
掉期平仓收益— — 16,104 
行使的股票期权4,638 3,535 11,748 
发行非控制性权益— 84,889 99,646 
融资活动提供的现金1,124,278 921,085 391,166 
现金、现金等价物和限制性现金净变化622,864 (104,080)(240,085)
期初现金、现金等价物和限制性现金620,135 724,215 964,300 
期末现金、现金等价物和限制性现金$1,242,999 $620,135 $724,215 
补充披露现金流量信息
支付的利息$179,355 $168,925 $149,693 
利息资本化70,258 73,002 77,918 
已缴纳(退还)的所得税，净额(2,409)(2,138)70 
非现金交易
ASC 842营业租赁ROU资产的初步确认493 72,106 — 
对ASC 842经营租赁义务的初步确认493 71,888 — 
累算物业改善、发展及重建(92,383)14,454 — 
与卖地有关的特别改善区债券转让10,122 22,423 10,937 
建筑贷款借款应计利息9,743 10,154 7,584 
收购低于市价的无形租赁— — 1,903 
资本化股票薪酬1,158 1,443 2,434 
由第三方托管的特别改善区债券— 9,686 — 
请参阅合并财务报表附注。
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1.主要会计政策摘要

一般信息 霍华德·休斯公司是特拉华州的一家公司，成立于2010年7月1日。HHC与其附属公司(这里称为HHC或本公司)一起开发总体规划社区(MPC)和住宅共管公寓，将纽约市一个主要由私人管理的多街区地区改造成一个生活方式目的地(海港区)，以有权和未有权的土地和其他开发权(战略开发)的形式投资于其他战略房地产机会，并拥有、管理和运营目前产生收入的房地产资产(运营资产)，这些资产可能会不时重新开发或重新定位。

2019年和2018年运营结果中的某些金额已重新分类，以符合当前的列报方式。具体地说，该公司将最低租金、租户回收和销售型租赁的利息收入重新归类为租赁收入；将招待费收入、其他土地收入和其他租金和物业收入重新归类为其他土地、租金和物业收入；将总体规划的社区运营、其他物业运营成本、租赁物业维护成本和酒店运营成本重新归类为运营成本。此外，以前在货币政策委员会财产运营成本中显示的某些劳动力成本被重新分类为公司一般和行政费用。

新冠肺炎大流行2020年新冠肺炎爆发导致全球经济活动放缓，包括全球旅行限制、禁止非必要工作活动、业务中断和关闭以及全球金融市场更大的不确定性，所有这些都导致新冠肺炎对公司2020财年的财务业绩产生影响。随着这场流行病持续并继续对全球经济活动产生影响，新冠肺炎对公司未来业务运营、财务业绩和运营结果的不利影响程度将取决于许多公司无法控制的因素。这种影响的重要性、程度和持续时间在很大程度上仍然不确定，并取决于无法准确预测的未来事态发展。未来的发展包括但不限于：(1)新冠肺炎在美国和该公司开展业务的其他地区的持续严重性、持续时间、传播率和地理蔓延；(2)所采取的控制措施的程度和有效性，以及疫苗的分销和持续效力；(3)整体经济、金融市场和人口，特别是在该公司开展业务的地区的反应。

合并原则和列报依据 随附的合并财务报表是根据美国公认会计原则(GAAP)编制的，所有公司间余额均已冲销。该报告包括本公司的账目和HHC拥有控股权的实体的账目。公司还根据财务会计准则委员会(FASB)的会计准则编纂(ASC)810合并了某些可变利息实体(VIE)整固(ASC 810)。本公司控制的若干实体的外部股权在合并财务报表中作为非控制权益反映。

预算的使用 按照公认会计原则编制财务报表需要管理层做出估计和假设。这些估计和假设影响报告期间资产和负债的报告金额、财务报表日期的或有资产和负债的披露以及报告期间的收入和费用报告金额。该等估计及假设包括但不限于开发成本资本化、所得税拨备、用于减值分析的未来现金流量和用于减值计算的公允价值、应收账款和递延税项资产的可收回金额、收购的有形和无形资产的初始估值以及折旧和摊销所依据的资产的相关使用年限。对未来的收入和成本，以及已授予的权证、债务和期权的公允价值也进行了估计和假设。特别是，MPC销售成本估计具有很高的判断性，因为它们对成本上升、销售价格上升和批次吸收非常敏感，这些都受到判断的影响，并受到对未来市场或经济状况的预期的影响。实际结果可能与这些和其他估计不同。由于新冠肺炎疫情引发的事件和环境的快速发展和流动性，这些估计值有可能在短期内发生变化。

分段 部门信息的编制与管理层为运营决策目的审查信息的基础相同。管理层单独评估HHC的每项房地产资产或投资的表现，并根据其经济特征和收入来源类型将该等资产聚合为细分市场。该公司在以下地区运营四业务类别：(I)营运资产；(Ii)MPC；(Iii)海港地区；及(Iv)策略性发展。

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房地产投资

总体规划的社区资产、土地、建筑物和设备房地产资产按成本减去减值准备列报。对公司资产进行重大改善的支出被资本化。与本公司经营资产相关的租户改进将在其较短的经济寿命或租赁期内资本化并折旧。维护费和维修费在发生时计入费用。
 
本公司定期审核物业的预计使用年限。折旧或摊销费用是根据以下估计使用寿命使用直线法计算的：
资产类型年数资产负债表位置
建筑物及改善工程
7 - 40
建筑物和设备
设备和固定装置
5 - 20
建筑物和设备
计算机硬件和软件，以及车辆
3 - 5
建筑物和设备
租户改进租期或使用年限较短建筑物和设备
租赁成本相关租期预付费用和其他资产，净额

本公司可能会不时重新评估某些楼宇及改善工程的发展策略，从而导致本公司对其剩余使用年限的估计有所改变。本公司没有确认截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的重大额外折旧费用。

发展动态开发成本(主要包括与特定开发物业相关的资产投入使用相关的直接成本)作为正在开发的物业的一部分进行资本化。与发展新物业或重新发展现有物业有关的建造及改善成本，在投入服务前会先资本化。成本包括规划、工程、设计、直接材料、人工和分包成本。房地产税、水电费、与销售特定单位有关的直接法律和专业费用、利息、保险费和建设期间发生的某些员工成本也都资本化了。资本化从开发活动开始时开始，到项目完成、搁置或公司决定不推进项目之日停止。与HHC已决定不继续推进的项目相关的资本化成本如果被视为不可收回，则计入费用。资本化利息成本以符合条件的支出和建设期间的利率为基础。与重建相关的拆迁成本按已发生的费用计入，除非拆迁已包括在公司的发展计划中，且于收购资产之日迫在眉睫。一旦这些资产投入使用，它们就会根据HHC的政策进行折旧。如果管理层不再具有完成开发的能力或意图，则对先前资本化的成本进行减值评估。

截至12月31日，事态发展包括以下几类：
千人20202019
土地及改善工程$407,926 $423,520 
开发成本744,748 1,022,477 
总发展项目$1,152,674 $1,445,997 

房地产和其他关联公司 在正常业务过程中，HHC主要为开发和运营房地产资产而建立合伙企业或合资企业，这些资产被称为房地产和其他附属公司。该公司在成立之初就对其合资企业进行评估，以确定是否有符合VIE资格的合资企业。在以下情况下，HHC认为合伙或合资企业是一种竞争：(A)股权投资总额不足以允许实体在没有额外从属财务支持的情况下为其活动提供资金；(B)缺少控股财务权益的特征(要么是通过投票或其他权利做出决定的能力，要么是承担实体预期损失的义务，要么是获得实体预期剩余回报的权利)；或(C)股权持有人的投票权与其承担实体预期损失的义务和/或获得实体预期剩余收益的权利不成比例，并且实体的几乎所有活动都涉及或代表投票权极少的投资者进行。一旦发生ASC 810中概述的某些事件，本公司将重新评估其对合伙企业或合资企业是否为VIE的初步确定。

该公司还对每个VIE进行定性评估，以确定HHC是否为主要受益者。根据ASC 810，如果公司同时拥有(A)指导实体重大经济活动的权力和(B)承担可能对VIE产生重大影响的实体的损失或从实体获得利益的义务，则公司得出结论认为它是主要受益者，并合并VIE。本公司在决定公司是否为主要受益人时，会考虑界定有关各方的所有权结构、损益分配、风险、责任、负债、投票权及董事会代表的合约协议。
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根据ASC 810的要求，管理层对本公司是否为VIE的主要受益者的评估是持续进行的。

本公司核算其不被视为主要受益人但使用权益法有重大影响的VIE，以及使用成本法对HHC对合资企业的运营和财务政策没有重大影响的VIE的投资。本公司对其拥有非控股权益的合资企业的投资采用权益法核算。对于本公司对合营企业的经营和财务政策几乎没有影响的合资企业的投资，本公司选择了另一种计量选择，即按发行人相同或相似投资的有序交易中可观察到的价格变化加上或减去证券的成本减值(如果有的话)。未按权益法入账的权益证券必须按公允价值报告，未实现损益在综合全面收益(亏损)表中报告为通过收益以公允价值计量的工具的未实现净收益(亏损)，除非该证券没有易于确定的公允价值。

根据权益法，投资成本自投资之日起根据本公司在该等房地产联属公司的收益或亏损中所占权益进行调整，并按收到的分派减去。一般来说，《关于房地产和其他关联公司的运营协议》规定，资产、负债和融资义务按照HHC的所有权百分比分摊。本公司一般亦会按照各自的持股百分比，分享与其房地产及其他联属公司有关的损益、现金流及其他事宜。对于某些权益法投资，当清算权和优先权的利润分享偏好与所有权百分比不同时，HHC考虑ASC 970并应用假设的清算账面价值(HLBV)米方法。根据这一方法，本公司根据截至报告日的假设清算基础上合资企业净资产的基础份额的变化确认收益或亏损。 

物业收购 该公司根据ASC 805企业合并(ASC 805)对房地产的收购进行会计处理。这一方法要求收购的资产和承担的负债在收购之日按其公允价值入账。

与资产收购直接相关的成本被视为购买价格的增加，并增加了房地产投资的成本基础。与收购企业相关的收购成本在发生时计入费用。

所收购物业(包括土地、楼宇及装修)的有形资产的公允价值，是按物业空置时的估值厘定，然后根据管理层对该等资产的公允价值的厘定，将犹如空置的价值分配给土地、楼宇及装修。假设空置值来自若干来源，这些来源纳入了在公允价值层次中被归类为第3级投入的重大不可观察投入，主要包括基于最近可比市场交易(如有)使用折现率和资本化率进行的贴现现金流分析。

收购无形资产(包括原址租赁、高于市价租赁和低于市价租赁)的公允价值是根据各种考虑因素记录的，其中一些考虑因素包括重大不可观察投入，这些投入在公允价值层次中被归类为第三级投入。原址租赁考虑因素包括但不一定限于：(1)与避免产生收购的原址租赁成本相关的价值(即执行租赁的市场成本，包括租赁佣金和租户改善)；(2)与假设租赁期内发生的租户可偿还运营成本相关的收入损失(即房地产税、保险和某些其他运营费用)相关的价值；以及(3)与假设租赁期内现有租赁的租金收入损失相关的价值。高于市价及低于市价的租赁按现值估值，折现率反映所取得租赁的相关风险，差额为(1)根据原地租赁须支付的合约金额；及(2)管理层对当前市场租赁率的估计，按剩余的不可撤销租赁期(包括任何低于市价的续期选择期)计算。

损损每当事件或环境变化显示账面值可能无法收回时，HHC便会检讨其长期资产(包括由其房地产及其他联属公司持有的资产)的潜在减值指标。如果一项资产的账面金额无法收回并超过其公允价值，则确认减值损失。对预期现金流的评估具有很高的主观性，部分基于对未来经济状况的假设，例如入住率、租金、资本需求和销售价值，这些假设可能与未来期间的实际结果大不相同。若存在减值指标，且预期资产产生的未贴现现金流少于其账面值，减去出售成本(如资产被分类为持有以供出售)，则计入减值准备以将资产的账面金额减记至其公允价值。
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HHC的资产或项目的减值指标是单独评估的，包括但不限于销售速度或平均售价的大幅下降，预期土地开发和建设成本或注销比率的大幅上升，以及预期未来销售的预期亏损。MPC资产具有可能持续的延长生命周期20至40三年或更长时间，几乎没有长期合同现金流。此外，由于MPC资产的清算特性，其残值通常很小，甚至没有。货币政策委员会的发展阶段通常发生在几个经济周期中。预期物业开发及销售时机、最佳发展密度及销售策略等主观因素会影响预期未来现金流量及公允价值的时机及金额。

营运资产的减值指标针对每个物业进行评估，包括但不限于净营业收入大幅下降、入住率大幅下降、持续低入住率和重大净营业亏损。

海港地区的减损指标包括但不限于，预计完工日期、运营收入或现金流、开发成本、持续的低入住率以及市场因素的重大变化。

策略发展项目中资产的减值指标按项目评估，包括但不限于预计完工日期、收入或现金流、开发成本、市场因素、可比物业销售价格大幅下降和可行性的重大变化。

用于确定可回收性和估计公允价值的现金流估计本身都是判断的，反映了租金、入住率、定价、开发成本、销售速度和资本化率以及适用资产的估计持有期的当前和预测趋势。虽然某些资产的估计公允价值可能会被账面金额超过，但只有当一项房地产资产的账面金额预计不会通过估计的未来未贴现现金流收回时，该资产才被视为减值。在需要减值准备的情况下，资产的账面价值超过其估计公允价值的部分计入运营费用。此外，减值准备按比例分配，以调整资产的账面金额。经调整的账面金额(代表资产的新成本基准)在资产的剩余使用年限内折旧，或对于MPC，在出售土地时作为销售成本支出。已经减值的资产在未来将有较低的折旧和销售费用成本。减值不会对现金流产生影响。

关于HHC对房地产和其他附属公司的投资，标的资产的一系列运营亏损或其他因素可能表明发生了非临时性的价值下降。对每个房地产和其他附属公司的投资定期进行评估，并被认为是非临时性的可回收性和估值下降所必需的。如果房地产和其他附属公司的投资价值下降被认为是非临时性的，HHC的投资将减少到其估计公允价值。除了对投资的标的资产进行特定于物业的减值分析外，公司还考虑所有权、分配偏好、限制以及出售和回购其所有权权益的权利。

自每年10月1日起，所有寿命不定的无形资产每年都要进行减值测试，或者如果事件或情况变化表明资产更有可能减值，就会更早进行减值测试。无限期无形资产的量化减值测试是将资产的公允价值与其账面价值进行比较。如果无形资产的账面价值超过其公允价值，本公司将确认与超出金额相等的减值损失，调整后的无形资产账面金额将成为新的会计基础。

HHC记录的减值为#美元48.7在截至2020年12月31日的一年中，该公司的销售额为3.6亿美元。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度，HHC评估其任何资产是否存在减值指标，并得出结论不是损伤。请参阅附注4-损损以获取更多信息。

现金和现金等价物 现金和现金等价物包括在购买之日到期日为三个月或更短的高流动性投资，包括注册货币市场共同基金，这些基金投资于美国国库券，在每个期间结束时按基金相关股票的资产净值估值，以及在美国各地主要银行的存款。这类存款超过了FDIC的限额，并存放在高质量的机构，以最大限度地减少交易对手信用风险的集中。

受限现金 限制性现金反映的是以公司名义划入第三方托管账户的金额，主要涉及买家的托管公寓押金，以及与税收、保险和法律限制的保证金和租赁成本相关的其他金额。

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经营租赁可回收性管理层每季度审查租户租金、租户回收和直线租金资产的可收集性。根据ASC 842的要求-租契，这一分析包括对逾期账户的审查，并考虑了租户的信用质量、当前的经济状况和客户付款趋势的变化等因素。当不可能全额收回应收租赁款或未来租赁付款时，应收账款余额的准备金将从租金收入中扣除，未来租金收入将按现金原则确认。由于新冠肺炎对租户应收账款可收集性的影响，本公司完成了对其收款的分析，并确定一些零售租户不可能全数收回未支付的租户租金和收回的租金。此外，本公司决定根据ASC 450项下的估计亏损准备金-偶然事件是必需的，因为金额是可能的，并且可以合理地估计。

因此，在截至2020年12月31日的年度，本公司确认的总影响为27.8合并业务报表中的100万美元，其中包括$21.8从与ASC 842相关的租赁收入中收取100万美元和一美元6.0为(收回)与ASC 450有关的可疑账户拨备(收回)100万英镑的费用。在截至2019年12月31日的一年中，该公司确认了一项费用为$6.380万美元，用于与ASC 842相关的租赁收入。

应收账款净额 应收账款包括租户租金、租户收回款项和其他应收账款。应收账款扣除坏账准备净额为#美元。24.0截至2020年12月31日，15.6截至2019年12月31日，为100万。

应收票据净额 应收票据，净额包括未在活跃市场报价的具有固定或可确定付款的非衍生金融资产。经初步确认后，按摊余成本减去ASC 326规定的减值准备入账-金融工具--信贷损失。有关2020年采用ASC 326的相关信息，请参阅下面的讨论。

市政公用事业区应收账款，净额 在得克萨斯州休斯敦，某些开发成本可通过创建市政公用事业区(MUD)来偿还，也称为水控制和改善区，这是德克萨斯州宪法第59条第16条授权的独立政治区，由德克萨斯州环境质量委员会(TCEQ)管理。MUDS的形成是为了向那些目前无法通过常规城市服务获得的地区提供市政用水、废水、排水服务、娱乐设施和道路。通常情况下，开发商会为设施的建设预付资金，这些设施必须按照休斯顿市和TCEQ的要求进行设计、投标和建造。

MUD董事会授权并批准所有MUD开发合同，MUD债券销售收益用于偿还开发商的建设成本(包括利息)。在支出发生之日，公司确定其认为有资格获得报销的成本，并将其确认为MID应收账款。作为报销过程的一部分，MUD工程师将根据开发合同对这些支出进行资格审查。泥浆应收账款被质押为与布里奇兰和伍德兰MPC有关的债务安排下的债权人的担保。

预付费用和其他资产，净额 预付费用和其他资产的主要组成部分净额包括直线租金资产、公寓库存、特别改善区(SID)应收账款、各种无形资产和与公司物业相关的预付费用。直线租金资产显示的是扣除坏账准备的净额#美元。9.0截至2020年12月31日的100万美元，以及1.0截至2019年12月31日，为100万。

SID应收账款是与公司Summerlin MPC相关的SID债券到期的金额。SID债券的收益由第三方托管，用于偿还公司在Summerlin发生的部分开发成本。SID应收账款为$54.8截至2020年12月31日的100万美元，以及43.0截至2019年12月31日，百万美元。

增税融资(TIF)应收账款是公司向马里兰州霍华德县报销的金额，连同根据该县2017年10月发布的TIF立法和特别义务债券条款规定的哥伦比亚梅里威瑟地区内关键道路和基础设施工程的开发成本。TIF应收账款为$0.9截至2020年12月31日的100万美元，以及3.9截至2019年12月31日，100万。

该公司的无形资产包括原址租赁资产和高于市场的租赁资产(其中HHC是出租人)、与MPC有关的商标/商号无形资产，以及与在以前的房地产交易中获得的物业和企业有关的其他不确定的在世无形资产。未摊销和低于市价的地面租赁余额被重新分类为经营性租赁使用权资产，在通过ASU No.2016-02后为净额，即租赁余额(主题842)。本公司按相关租赁期或资产的估计使用年限直线摊销有限年限无形资产减去任何剩余价值(如适用)。使用寿命不确定的无形资产，主要是
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可归因于收购合资伙伴在拉斯维加斯飞行员棒球队的权益，不摊销。本公司审查任何可能导致重新考虑的业务变化，即生命是有限的，应该进行摊销。

所得税 本公司采用资产负债法核算所得税。根据这一方法，递延税项资产和负债是根据资产和负债的财务报表账面金额与税基之间的差额确定的，采用现行税率，预计暂时性差额将在这些年度内逆转。递延所得税也反映了营业亏损和税收抵免结转的影响。

该公司定期评估其递延税项资产的变现情况。如果本公司得出结论认为，部分递延税项资产很可能无法变现，则该税项资产将减去估值免税额。本公司在评估未来实现递延税项资产的可能性时会考虑许多因素，包括对未来应纳税所得额的预期、本公司可用于纳税申报的结转期、各种所得税策略以及其他相关因素。此外，如有必要，与不确定税种有关的利息和罚金将在所得税费用中确认。

在本公司的MPC中，无论是商业用途还是独栋住宅的土地销售收益，出于税收目的，都是按照修订的权责发生制或完工百分比法报告的。根据完工百分比法，收益在纳税时确认，因为成本是为了履行合同义务而产生的。

递延费用，净额 递延费用主要包括租赁成本。递延租赁成本在相关租赁期内采用直线法摊销为摊销费用。递延费用显示为累计摊销净额#美元。39.7截至2020年12月31日的百万美元和31.7截至2019年12月31日，100万。

营销与广告 作为其开发、品牌、租赁或销售计划的一部分，该公司的每个部门都会产生各种营销和广告成本。这些费用包括特殊活动、广播、直邮以及在线数字和社交媒体节目，并在发生时计入费用。

金融工具的公允价值 现金及现金等价物、有价证券、托管、应收账款、应付账款、应计费用及其他资产及负债的账面价值均为对其公允价值的合理估计，因为这些工具的到期日较短。

衍生工具与套期保值活动 衍生品工具和套期保值活动要求管理层对其衍生品的性质及其作为套期保值的有效性做出判断。该等判断决定衍生工具的公允价值变动是在综合经营报表中作为净收益的一部分报告，还是在综合资产负债表的权益中作为全面收益的一部分报告。尽管管理层认为自己的判断是合理的，但衍生品作为对冲工具的有效性发生变化，可能会对费用、净利润和股本产生重大影响。本公司对其他全面收益(亏损)中有效对冲的公允价值变动进行核算，随后将其他全面收益(亏损)中的余额重新分类为在对冲交易影响收益期间的收益。本公司将无效对冲的公允价值变动直接计入收益。 

基于股票的薪酬本公司适用ASC 718的规定股票薪酬这要求所有以股份为基础的付款必须根据其公允价值在综合经营报表中确认。公司授予各类股票奖励，包括股票期权、限制性股票奖励和业绩奖励。股票期权奖励的公允价值是使用Black-Scholes期权定价模型确定的。限制性股票奖励使用授予日公司普通股的市场价格进行估值。对于以业绩为基础的奖励，奖励的市况部分的公允价值采用蒙特卡洛模拟方法计量，业绩状况部分以授予日公司普通股的市场价格计量。本公司在规定的服务期限内记录基于股票的补偿奖励的补偿成本。如果满足了必要的服务期限，则除非奖励包含绩效条件，否则不会调整补偿成本。如果奖励包含业绩条件，则只确认最终归属于授予日按每股公允价值计算的那些股票的费用。本公司在没收发生时予以确认。看见注11-基于股票的薪酬计划以获取更多信息。

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收入确认及相关事项

共管产权与房屋销售出售公寓项目中单个单位的收入在HHC满足建造公寓项目并将已建成单位的控制权移交给买方的单一履约义务时(即成交时)确认。交易价格，即公司在向买方交付已建成的公寓单元时收到的对价金额，被分配给这一单一义务，并在成交时减去之前支付的任何按金。

本公司以托管公寓押金的形式从已经根据HHC的公寓购买协议合同中确定的账单时间表签约购买公寓单元的客户那里收到现金付款。在根据第三方托管协议并经HHC贷款人批准为项目建设成本提供资金之前，这些金额将以受限现金记录，直至从第三方托管中释放。相应的公寓合同保证金责任在收到之日确定，代表HHC在每个报告日期未履行的履约义务的一部分。

这些保证金，连同合同价值的余额，在HHC履行履行义务并将所有权转让给买方后，在成交时确认。与共管公寓项目直接相关的房地产项目成本，即HHC履行与共管公寓买家的合同的成本，被资本化，而所有其他成本在发生时计入费用。预计项目总成本包括直接成本，如土地账面价值、场地规划、建筑、建设和融资成本，以及间接成本分摊。拨款包括明显与特定项目有关的成本，包括对项目和其他项目都有利的某些基础设施和康乐设施成本，并根据单位的相对销售价值计算。根据ASC 340-40对出售公寓单元产生的成本进行资本化评估，只有在获得和履行合同的增量成本直接与具体确定的合同相关、增加资源以履行未来的履约义务并有望收回的情况下，才将其资本化。

总规划社区卖地卖地收入于卖地结束程序完成时确认。交易价格一般分为固定价格和变动价格，固定价格在合同中约定，代表单一履行义务。有关可变组件的讨论，请参阅下面的建筑商参与价格(BPP)。固定交易价，即向买方转让土地所有权时收到的全部代价金额，分配给这一单一义务，并在卖地结束时收取减去之前支付的任何按金金额。

本公司从已签约购买本公司MPC内土地的房屋建筑商或其他商业买家收取土地购买保证金形式的现金付款，HHC根据合同条款以限制性现金或现金和现金等价物持有任何代管保证金。如本公司已完成已开发地块或超级地块的关闭，并已全额支付代价，但HHC与土地增值有关的部分履行义务仍未履行，则与HHC义务相关的收入将随着时间的推移予以确认。本公司仅确认根据成本输入法完全满足改善的改善卖地部分。分配给未清偿债务的交易价格总额记为递延卖地，并在应付账款和应计费用中列示。该公司根据截止日期的剩余成本与总成本之比来衡量HHC未履行义务的完成情况。

当已开发的住宅或商业用地出售时，销售成本包括实际发生的成本和对未来开发成本的估计，使出售的物业受益。根据ASC 970-360-30-1，在出售已开发土地时，根据相对销售价值将成本分摊到每个已售出的超级公寓或地块。为分配开发成本，全年将重新评估对未来收入和开发成本的估计，并对剩余可供销售的地块进行前瞻性调整。对于某些地块，包括本公司不打算开发或在收购日已完成开发的已收购地块，采用特定的识别方法来确定销售成本。

建筑商价格参与BPP是总体规划社区土地销售交易价格的可变组成部分。当开发商从HHC那里获得土地，并以高于预定临界点的价格开发房屋并将其出售给最终用户时，就可以赚取BPP。超出中断点的部分在房屋销售结束时由HHC和开发商根据之前商定的百分比分摊。本公司的结论是，截至2020年12月31日，BPP受到限制，如下所述，因此，本公司没有确认可变对价的估计。该公司的结论基于以下因素：
–BPP很容易受到HHC影响之外的因素的影响，如失业率和利率
–从将土地出售给房屋建筑商到完成一套房屋的成交可能需要长达三年的时间。
–当谈到预测未来房价时，历史经验没有什么价值。
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该公司在每个报告期评估与住宅建筑商签订的有关BPP的合同，以确定事实和环境的变化是否消除了这一限制，并将记录BPP收入的估计(如果适用)。

对于共管公寓权利和单位销售、总体规划社区土地销售和建筑商价格参与，公司选择了实际的权宜之计，当承诺资产转让和付款之间的期间预计为一年或更短时，不调整承诺的对价金额，以考虑重大融资部分的影响。

租金收入与公司经营资产相关的收入包括最低租金、代替固定最低租金的百分比租金、收回租户和超额租金。

最低租金收入于合理确保可收集性且承租人已拥有或控制租赁资产的实际用途时，按相关租赁条款按直线基准确认。以百分比租金代替固定最低租金的确认，因为销售是从租户那里报告的。综合经营报表中报告的最低租金收入还包括与收购物业的高于和低于市场的租户租赁相关的摊销。

向租户收回款项乃于租约中订明，一般按与房地产税、保险及其他房地产营运费用有关的公式计算，并一般确认为相关成本产生期间的收入。

一旦租户销售额超过租约中包含的合同门槛，超额租金就按应计制确认，计算方法是将超过最低金额的租户销售额乘以租约中定义的百分比。

如果租约提供租户改进，公司将确定租户改进是由租户所有还是由HHC拥有。当房委会是租户改善工程的业主时，租金收入从改善工程基本完成时开始。当承租人是承租人改善项目的业主时，由本公司资助的任何承租人津贴将被视为租赁激励，并作为租赁期内租金收入的调整摊销。

其他土地、租赁和物业收入-随时间和时间点的变化随着时间的推移，其他确认的土地收入包括地面维护收入、业主协会管理费收入，以及为社区租户和业主的利益在公司的MPC上提供专属有线和互联网服务的收入。随着时间的推移，这些收入会随着时间的推移而确认。对价金额和期限按照相关协议的规定是固定的，是一项单一的履行义务。

其他土地收入还包括二手出售MPC房屋的转让费、没收HHC公寓单位买家的保证金和其他杂项项目。这些项目是在房地产结算过程完成或HHC有权收取相应费用或押金的时间点确认的。

与客户合同相关的其他租赁和物业收入通常包括与棒球相关的门票销售、零售业务、食品销售、广告和赞助。随着比赛的进行，季票销售会随着时间的推移而得到确认。单张门票和零售业务的总净销售额在销售时确认，也就是在收到付款和顾客拥有商品的时候确认。在所有情况下，交易价格都是固定的，在门票、合同或产品中规定，在每一种情况下都是单一履行义务的代表性。与事件相关的服务收入在客户获得服务收益时记录。

酒店业收入根据每项相关服务的模式在某个时间点确认。住宿是按日递增确认的，而食品和饮料等零售服务是在销售点确认的。交易价格是固定的，明确规定的，在所有情况下都代表着单一的履行义务。与HHC的酒店、住宿和相关服务客户签订的所有合同的期限一般都很短。

与棒球相关的赞助和其他赞助通常涵盖一个赛季或合同期限，相关收入通常随着时间的推移以直线方式确认，除非赞助合同中存在特定的履行义务，其中发生了时间点交付，并且在特定的表演或交付日期确认更合适。允许第三者在HHC的场地展示其广告和产品一段时间的广告和赞助协议涉及单一履行义务，这些服务的对价条款在每一份协议中都是固定的，HHC一般会随着时间的推移以直线方式确认相关收入。

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非控股权益截至2020年12月31日，非控股权益与沃德村房主协会(HOA)相关。所有与HOA相关的收入和支出都可归因于非控股权益，不影响普通股股东的净收入。截至2019年12月31日，非控股权益与HOA相关，以及110 North Wacker合资企业的非控股权益。见注3-房地产和其他关联公司有关110北瓦克所有权结构的详细信息。

可赎回的非控股权益截至2020年12月31日，可赎回非控股权益涉及当地开发商在110 North Wacker项目中的权益。如果110 North Wacker在特定日期前没有出售或再融资(向当地开发商和公司分配的资金足以偿还所有出资额)，该非控股股东有权要求公司购买其权益。由于这项认沽权利的行使不在本公司的控制范围内，因此非控制性权益在综合资产负债表中作为股东权益以外的可赎回非控制性权益列示。见注2-房地产和其他关联公司以获取更多信息。

企业重组在截至2019年12月31日的第四季度，该公司启动了一项计划，对其业务的某些方面进行战略调整和精简，包括出售约2.0数十亿美元的非核心资产，减少了管理费用，并将公司总部迁往别处。收费$34.32019年记录了与留任和遣散费相关的1.8亿美元，以及#2.62020年，这一数字达到了1.8亿。该公司预计将产生额外的$0.2600万至300万美元0.52021年与搬迁、留任和遣散费相关的1.6亿美元。重组成本计入附注18的公司收入、费用和其他项目-分段.

截至2020年12月31日的年度计划活动详情如下：
千人重组成本
2019年12月31日的余额
$9,685 
收费(A)2,650 
已付/已付费用(A)(12,035)
2020年12月31日的余额
$300 
(a)费用涉及搬迁、保留和遣散费，并包括在随附的综合经营报表中的一般和行政费用中。
高管换届2020年9月17日，保罗·莱恩(Paul Layne)辞去首席执行官一职，同时同意辞去公司董事会职务。公司总裁兼首席财务官大卫·奥赖利被任命为临时首席执行官。

根据莱恩先生与公司之间的离职协议，公司同意继续向莱恩先生支付基本工资，并允许他在2020年11月16日之前继续参加公司福利计划，并在该日之前为计算包括在遣散费中的按比例分配的目标奖金而计入莱恩先生的贷方。在2020年9月，公司确认了$1.4截至2020年11月16日，与莱恩的工资和福利、现金遣散费、限制性股票加速、按比例分配的奖金和丧失的期权相关的支出为100万美元。

2020年12月1日，公司宣布任命O‘Reilly先生为首席执行官，自2020年12月1日起生效。此外，公司董事会任命O‘Reilly先生为董事会董事，自2020年12月1日起生效。O‘Reilly先生在董事会的服务将不会获得任何报酬，并将继续担任公司的首席财务官，直到他的继任者具备适当资格并由董事会任命为止。

此外，在2020年12月1日，公司宣布董事会任命L.Jay Cross为公司总裁。克罗斯先生将负责监督公司总体规划社区和综合用途开发项目组合的发展。克罗斯先生在担任Related Hudson Yards总裁后加入霍华德·休斯公司。在这一角色中，他领导了一个美元的开发20该项目位于曼哈顿西侧，占地28亿英亩。在此之前，克罗斯先生曾担任纽约喷气机队的总裁，并领导了美元的开发1.320亿大都会人寿体育场，这是球队与纽约巨人队的合资企业。在纽约地区工作之前，克罗斯先生曾担任美国职业篮球联赛迈阿密热火的商业运营总裁，负责美国航空公司竞技场的开发。

新会计准则对金融工具--信用损失的影响2016年6月，财务会计准则委员会(FASB)发布了ASU 2016-13，金融工具--信贷损失(ASC 326)。该标准修改了包括贸易应收账款和贷款在内的大多数金融资产的减值模型，并要求对按摊销成本计量的工具使用“预期损失”模型。在此模型下，实体是
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估计该等工具的终身预期信贷损失并记录拨备以抵销该金融资产的摊余成本基准，从而净列报该金融资产的预期收入额。随后，FASB发布了ASU 2018-19，对主题326“金融工具--信贷损失”的编纂改进，修订了ASU 2016-13年的范围，并澄清了经营性租赁产生的应收账款不在该标准的范围内，应继续按照租赁标准(主题842)进行会计处理。

本公司对所有按摊销成本计量的金融资产采用修改后的追溯法，采用ASU 2016-13年度。从2020年1月1日开始的报告期的结果在ASU 2016-13年度中列报，而上期金额继续根据以前适用的GAAP报告。该公司记录的留存收益净减少了#美元。18.0截至2020年1月1日的1000美元，用于2016-13年采用ASU的累积效果。

本公司因向本公司客户出售商品和服务而面临信用损失。本公司持有的应收账款主要涉及短期贸易应收账款和融资应收账款，包括MID应收账款、SID债券、TIF应收账款、租赁应收账款净投资和应收票据。该公司根据历史收集经验和按投资组合细分的未来预期评估其信用损失敞口。本公司每季度评估一次历史收集经验。

下表汇总了截至2020年12月31日按应收账款类型划分的融资应收账款摊余成本基础：
千人泥浆应收账款(A)SID应收款TIF应收款应收租赁净投资应收票据总计
截至2020年12月31日的期末余额$314,394 $54,770 $893 $2,943 $1,178 $374,178 
(a)应计利息#美元15.7截至2020年12月31日的3.8亿美元，以及17.3截至2019年12月31日，2.5亿美元计入公司综合资产负债表上的市政公用事业区应收账款。

下表按应收账款类型列出了截至2020年12月31日的年度融资应收账款信贷损失准备的活动情况：
千人泥浆应收账款SID应收款TIF应收款应收租赁净投资应收票据应收贸易账款(A)
截至2020年1月1日的期初余额$— $— $— $17 $209 $— 
本期预期信贷损失拨备— — — — (52)99 
核销— — — — (1)(59)
截至2020年12月31日的期末余额$— $— $— $17 $156 $40 
(a)应收贸易账款列示在应收账款内，在合并资产负债表上为净额。应收账款，净额还包括与经营租赁有关的应收账款。营运租赁到期款项的可收回性及相关拨备乃根据ASC 842及ASC 450的指引进行评估。与经营租赁应收账款相关的准备金不包括在上表中。

融资应收账款一旦逾期就被视为逾期。30根据协议条款，合同逾期天数。该公司目前没有大量逾期或非应计状态的融资应收账款。

本期融资应收账款没有重大核销或收回先前核销的金额。

近期发布的会计准则以下是最近发布的和其他与公司业务相关的重要会计声明的摘要。
ASU 2020-04，参考汇率改革本次更新中的修订提供了可选的权宜之计和例外，用于在满足某些标准时将GAAP应用于合同、套期保值关系和其他受参考汇率改革影响的交易。本次更新中的修订仅适用于参考伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)或其他参考利率(预计将因参考利率改革而停止)的合约、套期保值关系和其他交易。修正案提供的权宜之计和例外不适用于合同变更和套期保值关系
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在2022年12月31日之后签订或评估的，但截至2022年12月31日存在的套期保值关系除外，实体对其应用了某些可选的权宜之计，并保留到套期保值关系结束。本更新中的修订自2020年3月12日起生效，截止日期为2022年12月31日。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。在2020年第一季度，本公司已选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假定未来对冲交易所依据的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。实体可以选择从2020年3月12日或之后的过渡期开始的任何日期起，或从包括2020年3月12日或之后的过渡期内的某个日期开始，到财务报表发布之日，按主题或行业子主题应用合同修改修正案。
ASU 2019-12，所得税(主题740)：简化所得税会计本次更新中的修订通过删除ASC 740中的某些例外，简化了所得税的会计处理。此外，本次更新中的修订还简化了所得税的会计，要求实体将部分基于收入的特许经营税(或类似税)确认为以收入为基础的税收，要求实体评估商誉计税基础的提高何时应被视为业务合并的一部分，以及其他有针对性的变化。修正案的生效日期是财政年度，以及这些年度内的过渡期，从2020年12月15日之后开始。该公司预计，采用这一ASU不会对其合并财务报表产生实质性影响。

2.房地产及其他联营公司

截至2020年12月31日，本公司不是以下所列任何投资的主要受益者，因为它没有权力指导对合资企业的经济业绩影响最大的活动。因此，本公司按照权益法报告其权益。截至2020年12月31日，大约545.0百万美元的债务是由公司的房地产和其他附属公司拥有的财产担保的，公司在这些财产中的份额为#美元。274.5以经济所有制为基础的百万美元。除#美元外，所有这些债务对公司都没有追索权。100.6与110北瓦克相关的1.8亿美元。

房地产和其他附属公司的股权投资报告如下：
 经济/法律所有权账面价值每股收益/股息的份额
 十二月三十一日，十二月三十一日，十二月三十一日，十二月三十一日，截至十二月三十一日止的年度，
除百分比外的千元2020201920202019202020192018
权益法投资
营运资产
110北瓦克(A)见下文见下文$261,143 $— $(13,896)$— $— 
哥伦比亚大都会市中心(B)50.0 %50.0 %— — 765 694 467 
斯图尔特得克萨斯州蒙哥马利县称号50.0 %50.0 %3,924 4,175 1,250 1,105 573 
林地Sarofim#120.0 %20.0 %3,120 2,985 125 125 94 
M.扁平/TEN.M50.0 %50.0 %1,247 2,431 666 (1,875)(2,478)
总体规划社区
峰会(三)见下文见下文96,300 84,455 17,845 28,336 36,284 
海港区
C海港先生(D)— %35.0 %— 7,650 (6,900)(1,980)(465)
巴威酒店(Bar Wayō)(莫莫福库)(C)见下文见下文7,101 7,469 (2,392)(612)— 
策略性发展
T圈牧场和电力中心(E)— %50.0 %— 8,207 2,463 950 1,534 
HHMK开发50.0 %50.0 %10 10 — — — 
KR控股公司50.0 %50.0 %347 422 (69)263 830 
C海港先生(D)— %35.0 %— — — — (240)
110北瓦克(A)见下文见下文— — 267,518 — — 
373,192 117,804 267,375 27,006 36,599 
其他股权投资(F)3,953 3,953 3,724 3,623 3,355 
对房地产和其他附属公司的投资$377,145 $121,757 $271,099 $30,629 $39,954 
(a)在2020年第三季度，110北瓦克建成并投入使用。这引发了一次复议事件，导致110 North Wacker解除合并，并以公平市价确认留存权益法投资。$267.5战略发展部门录得百万美元的解除合并收益。权益法投资从战略发展部门转移到运营资产部门。有关其他详细信息，请参阅下面的讨论。
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(b)哥伦比亚市中心处于赤字状态，赤字为1美元。5.0截至2020年12月31日，百万美元，以及$4.7截至2019年12月31日，由于运营现金流的分配超过基数，收入为100万美元。这些赤字余额在2020年12月31日和2019年12月31日的应付账款和应计费用中列示。
(c)有关所有权结构的详细信息，请参阅下面的讨论。
(d)在截至2018年9月30日的三个月内，C Seaport先生从战略开发部门调入运营资产。于截至二零二零年九月三十日止三个月内，本公司完成出售其35%的股权投资。
(e)该公司完成了对其50.02020年12月对T圈牧场和电力中心的股权投资比例。见注3-收购和处置以获取更多信息。
(f)其他权益投资是指未在权益法下计入的权益投资。由于这些投资没有容易确定的公允价值，公司选择了计量备选方案。见注1-重要会计政策摘要以获取更多信息。这些证券的账面金额在2020年本年度或累计期间没有减值，也没有向上或向下调整。

房地产及其他联营公司的重大活动及相关会计考虑因素如下所述。

C海港先生于2019年12月31日，C Seaport可变利息实体(VIE)在没有额外财务支持的情况下没有足够的风险股本为其运营提供资金，本公司投资的账面价值在综合资产负债表上分类为房地产和其他关联公司投资。在截至2020年6月30日的三个月内，公司确认了一美元6.0其在C海港的股权投资减值100万美元。于截至二零二零年九月三十日止三个月内，本公司完成出售其35C海港先生的%股权投资。请参阅注3-收购和处置及注4-损损以获取更多信息。

110北瓦克该公司于2017年第二季度与当地一家开发商(The Partnership)建立了合作伙伴关系。2018年第二季度，合伙企业与美国农业部签署了一项关于110 North Wacker(合称当地开发商和USAA为合作伙伴)的协议，以建造和运营位于110 North Wacker(合资企业)的大楼。

合伙企业被确定为VIE，由于公司有权指导合伙企业对其经济表现影响最大的活动，本公司被认为是主要受益者，并合并了合伙企业。此外，如果合资企业尚未出售或再融资(分配给当地开发商和公司的资金足以偿还所有出资额)，非控股股东有权要求本公司购买其在合伙企业中的权益，时间以(1)项目入住证颁发三周年或(2)合伙企业有限责任公司协议生效五周年为准。因此，当地开发商在合伙企业中的可赎回非控股权益在合并资产负债表中作为临时权益列示。截至2020年12月31日，尚未达到时间限制，本公司认为认沽期权赎回的可能性不大。因此，可赎回非控股权益按初始账面值加上应占非控股权益的净收入(亏损)计量，不会调整为公允价值。

下表列出了可赎回非控股权益的变化：
千人可赎回的非控股权益
截至2019年12月31日的余额
$— 
将可赎回的非控股权益重新分类为临时股权6,091 
可归因于非控股权益的净收益(亏损)22,881 
被投资方其他综合收益份额142 
截至2020年12月31日的余额
$29,114 

合资企业于2018年第二季度签约时，本公司贡献了账面价值为#美元的土地。33.6百万美元，商定的公允价值为$85.0百万美元，当地开发商贡献了$5.0百万美元现金，美国航空公司贡献了$64.0百万现金。美国航空航天局被要求提供高达1美元的资金。105.6在最初捐款的基础上再增加100万美元。HHC和当地开发商也有额外的现金资金需求，并贡献了$9.8百万美元和$1.12018年分别为100万。本公司与其合伙人订立建造贷款协议，详情见附注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额。当2019年5月23日建筑贷款增加时，合作伙伴关系的任何进一步现金资金需求都被取消。在增加建设贷款的同时，美国航空航天局同意提供额外的资金。8.8100万美元，总承诺额为$178.4百万美元。本公司或合作伙伴在建筑贷款协议项下的权利并无任何变动。

公司的结论是，合资企业属于VIE模式的范围，在项目的开发阶段，它是合资企业的主要受益者，因为它有权指导对合资企业的经济业绩影响最大的活动，然而，在大楼建成后，公司预计将根据权益法确认投资。作为VIE的主要受益人，在
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在发展阶段，自2018年第二季度以来，公司已整合了110个北瓦克及其相关实体。在2020年第三季度，110北瓦克建成并投入使用，引发了一场重新考虑的事件。开发完成后，本公司得出结论，它不再是主要受益者，因此，不应再合并合资企业。由于与当地开发商的合伙关系的结构和控制没有变化，公司将继续巩固合伙关系。

截至2020年9月30日，本公司取消确认与合资企业相关的所有资产、负债和非控股权益，这些资产、负债和非控股权益以前是合并的，并确认了一项权益法投资，金额为#美元。273.6100万美元，基于其在北瓦克110的权益的公允价值。该公司确认了一项#美元的收益。267.5应归因于解除合并时的初始公允价值增加而产生的百万美元，包括在综合经营报表上房地产和其他关联公司的收益(亏损)权益中，并在截至2020年12月31日的年度的战略发展分部中报告。该公司利用第三方评估师在当前市场假设的基础上，使用贴现现金流法和销售比较法，于2020年9月30日按现状计量110北瓦克的公允价值。此外，由于解除合并，该公司额外确认了#美元。15.42百万美元可归因于确认先前已取消的开发管理费，该费用包括在综合经营报表上的其他土地、租金和物业收入中，并在截至2020年12月31日的年度的战略发展分部中报告。由于110北瓦克现已投入使用，权益法投资从战略开发部门转移到运营资产部门。

鉴于合营公司资本结构的性质和资产清算拨备，本公司在合营公司创收活动中的份额按账面价值(HLBV根据该方法，本公司根据其于报告日期的假设清算基础上所占合营公司净资产份额的变动，确认房地产及其他联营公司收益中的权益收益或亏损。在USAA收到9.0%优先出资率，合伙企业有权从合资企业获得现金分配，直到收到9.0资本项目回报率，按初始土地出资额$计算85.0百万美元和现金捐助$5.0100万美元，加上随后的现金捐助和较少的后续现金分配。随后，USAA有权获得等同于以下金额的现金分配11.11分配给合伙企业的金额的%导致9.0%回报。此后，合作伙伴关系和USAA有权获得分销平价通行证他们的利润所有权利益90%和10%。

截至2019年12月31日，当合资企业为合并VIE时，与合资企业运营相关的资产的账面价值为$393.31000万美元，相关负债的账面价值为#美元。186.52000万。合营公司的资产仅限于合营公司使用，不能用于公司的一般业务。

Bar Wayō于2016年第一季度，本公司与陌陌福库餐饮集团的附属公司陌陌码头有限责任公司(MOMOFOKU)成立了17号码头餐厅C101有限责任公司(Bar Wayō)，以在海港地区的17号码头建造和运营一家餐厅和酒吧。根据协议条款，该公司将为89.75餐厅建设费用的10%，剩下的部分由陌陌福库出资。10.25%.

截至2020年12月31日和2019年12月31日，Bar Wayō被归类为VIE，因为股权持有人作为一个群体缺乏控股权的特征。截至2020年12月31日，Bar Wayō的账面价值为$7.1在综合资产负债表中被归类为房地产投资和其他关联公司。公司因这些投资而面临的最大损失仅限于投资的总账面价值，因为公司没有提供任何担保或以其他方式坚定承诺代表本VIE提供资金。

在每个成员收到10.0其出资额的优先回报率，将分配可用现金75.0%给公司，并且25.0%到Momofuku，直到每个成员的未归还资本账户减少到零为止。任何剩余的现金都将被分配50%给每个成员。鉴于Bar Wayō的资本结构的性质和资产清算的规定，本公司在Bar Wayō的创收活动中的份额是根据高负债折旧法确认的。

峰会2015年第一季度，本公司与Discovery Land Company(Discovery)组建了DLV/HHPI Summerlin，LLC(The Summit)。该公司贡献了账面价值为$的土地。13.4与该土地有关的百万和转让SID债券，账面价值为$1.3以商定的出资价值#美元向首脑会议提供100万美元125.4百万美元，或美元226,000每英亩20美元。探索公司被要求提供的资金最高可达$30.0公司将不再承担任何额外的资本义务，并将支付100万美元现金作为其出资额，本公司没有进一步的资本义务。贡献土地的收益在房地产和其他附属公司的收益中确认，因为峰会卖出了很多东西。

在公司收到其出资#美元后125.4百万和一个5.0%的优先回报率，Discovery有权获得现金分配，直到收到二乘以其股权出资。任何进一步的
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现金分配是平均分配的。鉴于首脑会议资本结构的性质和资产清算的规定，本公司在首脑会议创收活动中的份额根据HLBV方法。

财务信息摘要 下表包括截至12月31日所有权益法投资的相关汇总财务报表信息：

千人峰会(A)(B)110北瓦克(C)其他投资(D)
资产负债表
2020
总资产$306,541 $634,274 $247,742 
总负债207,152 415,452 166,418 
总股本99,389 218,822 81,324 
2019
总资产$221,277 $— $324,926 
总负债136,314 — 208,991 
总股本84,963 — 115,935 
收益表
2020
收入$147,680 $5,333 $36,450 
毛利率27,064 不适用不适用
营业收入不适用(3,148)17,100 
净收益(亏损)20,426 (8,236)11,220 
2019
收入$120,337 $— $42,778 
毛利率32,205 不适用不适用
营业收入不适用— 16,085 
净收益(亏损)26,298 — 5,162 
2018
收入$102,559 $— $36,613 
毛利率42,338 不适用不适用
营业收入不适用— 14,495 
净收益(亏损)36,697 — 6,250 
(a)峰会通过了ASU 2014-09，与客户签订合同的收入(主题606)使用修改后的追溯过渡法，于2019年第四季度生效。因此，2019年，分配给首脑会议每项业绩义务的收入是根据进展情况的投入衡量标准随着时间的推移予以确认的。上期金额未作调整，按完成百分比确认。峰会通过的ASU 2014-09年度并未对公司的合并财务报表产生实质性影响。
(b)2018年至2020年峰会毛利率下降的主要原因是每年销售的产品结构不同。与去年同期相比，房屋销售的利润率低于地块销售，在2020年和2019年的收入中所占比例都更高。此外，由于预计福利成本增加，2019年至2020年毛利率下降。
(c)110 North Wacker的损益表金额仅包括截至2020年12月31日的三个月的活动，以符合权益法下的会计期间。该期间的亏损是由于该资产仍处于租赁期。
(d)其他投资包括哥伦比亚大都会市中心、斯图尔特标题公司、伍德兰兹·萨罗菲姆#1公司、M.Flats/TEN.M公司、Bar Wayō公司、C海港先生、Circle T牧场和电力公司、HHMK开发公司和KR控股公司。由于公司在2020年出售了C Seaport先生和Circle T Ranch and Power的权益，损益表金额仅包括截至出售日期的活动，资产负债表金额不包括截至2020年12月31日这些资产的余额。

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以前合并的VIE截至2018年12月31日，本公司是铸币山大桥和Ke Kilohana、Anaha、Waiea和Ae‘o Unit Owner Association(AOUO)的主要受益者，这些实体均不是关联方，并在其财务报表中合并了这些实体。本公司于截至2019年12月31日止年度解除对Ke Kilohana、Anaha、Waiea及Ae‘o AOUO的合并，因为本公司不再控制该等实体，因此，该等实体不再符合VIE的定义。该公司于2019年12月出售了铸币山的桥梁。见注3-收购和处置以获取更多信息。

3.收购和处置

收购2020年期间没有任何收购。2019年12月30日，公司收购了二AAA级写字楼，包括1,401,611平方英尺，它已重新命名为水道的伍德兰兹大厦，125,801平方英尺的仓库空间和9.3德克萨斯州伍德兰的英亩土地价格为$565.0百万美元，外加租赁佣金$19.3百万美元，总额为$584.3在一次资产收购中有一百万美元。这笔交易还包括收购世纪公园，一家63-英亩，1,302,597占地1平方英尺的校园内有17西休斯顿能源走廊的写字楼。本公司已100%租赁了805,993平方英尺的塔楼和125,801平方英尺的仓库给目前的租户西方石油公司，用于13几年来，它正在重新营销世纪公园。在2020年内，公司将其达拉斯总部迁至595,618位于林地的一座平方英尺的塔楼，将租用剩余的空间。下表汇总了使用收入法计算采购价格的方法：
资产购置日期公允价值
千人
航道上的林地塔林地仓库航道用地世纪公园总计
建房$377,308 $4,198 $— $24,585 $406,091 
租户改进58,869 — — — 58,869 
就地租约49,511 1,410 — — 50,921 
土地11,044 4,480 11,511 19,816 46,851 
租赁佣金18,599 720 — — 19,319 
场地改善1,384 190 — 667 2,241 
法律和营销成本16 3 — — 19 
总计(A)$516,731 $11,001 $11,511 $45,068 $584,311 
(a)总额包括资产收购价格以及成交时支付的租赁佣金。

2018年9月7日，公司收购湖滨北，二以前由CB&I占用的甲级写字楼，紧挨着Hughes Landing开发项目。该公司购买了这两栋四层和六层的建筑，总计约258,000可出租的平方英尺，以及12.9几英亩地的价格是$53.0百万美元。

2018年6月8日，本公司收购了位于水街250号的物业，约一-海港地区一英亩的停车场。该公司以#美元的价格购买了该网站。180.0百万美元，外加结账费用，包括首期付款#美元53.1百万澳元129.7百万张应付票据。在收购时，贷款的初始免息期限为六个月初始到期日为2018年12月8日，以及三, 六个月期扩展期权的费率为6.00%。请参阅附注7-按揭、票据及应付贷款净额，以了解此项债务的清偿及其后订立的新债务安排的详情。

性情

2020年12月18日，本公司完成向其合资伙伴出售其50对Circle T Ranch和Power Center的%股权法投资，这是一家与Westlake Retail Associates成立的合资企业，价格为#美元13.02000万。该资产在出售时的账面价值约为$。11.91000万美元，公司确认销售收益为#美元。1.12000万美元，包括在合并经营报表上房地产和其他附属公司的收益(亏损)权益中。

2020年11月20日，公司完成了其Elk Grove资产a64-麋鹿城(Elk City)一英亩的地块
加利福尼亚州格罗夫，售价1美元24.62000万。该资产在出售时的账面价值约为$。10.81000万美元，公司确认销售收益为#美元。13.72000万美元，计入出售或处置房地产和其他资产的收益(亏损)，净额为综合经营报表。

2020年7月16日，本公司完成向其合资伙伴出售其35C Seaport先生的股权投资百分比，a66-客房精品酒店位于纽约州派克斯利普33号，靠近海港地区，
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$0.82000万。出售时的账面价值接近销售价格。请参阅注2-房地产和其他关联公司及注4-损损以获取更多信息。

于2020年6月29日，本公司订立一项协议，终止于2019年10月发生的西温莎出售合同中所载的参与权，如下所述。作为对价，该公司收到了一美元8.0在截至2020年12月31日的年度合并经营报表中，计入房地产和其他资产的出售或处置损益(亏损)的2020年终止付款为1000万美元。

于2020年3月13日，本公司完成出售其位于安大略省联谊路100号的物业。13.5-英亩地块和203,257-平方英尺的按需建造的医疗大楼，约有550德克萨斯州伍德兰兹(Woodland)的地面停车位，总售价为$115.02000万。100联谊会大道的出售带来了额外的收益$38.32020年第一季度，包括在出售或处置房地产和其他资产的收益(亏损)中，净额为综合经营报表。这一收益是在#美元之外的另一项收益。13.5截至2019年12月31日在合并经营报表上确认的销售型租赁的销售利润为3.8亿美元。本公司先前已于2019年11月与该物业订立租赁协议，于租赁开始时，本公司取消确认$63.72000万美元来自开发项目，并记录了初始净投资于应收租赁款#美元75.9综合资产负债表上的1.6亿美元

应收租赁净投资的账面价值约为#美元。76.1在销售时为100万美元。销售收益的计算方法是购买价格与购买价格之间的差额。115.02000万美元，资产的账面价值，较少的相关交易成本约为$0.22000万。在销售的同时，公司贷记给买方大约$0.6运营账户资金和买方承担相关负债的费用为1000万美元。出售后，本公司不再继续参与本租约。在偿还了与房产相关的债务后，这笔交易产生了大约$64.2净收益2000万美元，在截至2020年12月31日的年度合并现金流量表中作为经营活动的现金流入列示。

2019年12月20日，本公司出售其90.5在北卡罗来纳州夏洛特市东南部开发购物中心的合资企业薄荷山布里奇斯(Bridges At Mint Hill)的%股份，价格为美元。9.5百万美元。在出售之前，该公司将其在薄荷山的Bridges的投资作为一家合并的合资企业进行了核算，该投资属于战略开发部门。买方收购并从公司财务报表中解除合并的资产的账面价值合计为$22.0百万美元；承担和解除合并的负债没有意义；从公司财务报表解除合并的非控股权益总额为#美元。3.8百万美元。该公司确认税前亏损为#美元。8.8出售或处置房地产及其他资产的收益(亏损)中计入综合经营报表净额的百万欧元。

2019年10月29日，该公司完成了对西温莎(West Windsor)的出售658-位于新泽西州西温莎(West Windsor)的一块占地2英亩的地块，售价为美元40.0百万美元。购买者取得的资产的账面价值合计为$。27.5100万美元；没有承担任何责任。作为出售的结果，公司记录了$12.0百万美元税前收益，计入出售或处置房地产和其他资产的收益(亏损)中，并计入综合经营报表中的净额。

2019年9月16日，本公司完成了对红木商城的出售，196,975平方英尺的建筑和54-犹他州霍拉迪(Holladay)的一英亩地块。该公司以总售价#美元出售了这项资产。46.0100万美元，税前收益为$24.1出售或处置房地产及其他资产的收益(亏损)中计入综合经营报表净额的百万欧元。购买者取得的资产的账面价值合计为$。21.5100万美元；没有承担任何责任。作为对价，该公司收到了一美元10.0从购房者那里支付了100万美元的首付款，并记录了一笔$36.0销售时剩余的应收票据百万美元。应收账款随后在截至2020年12月31日的年度内收回。


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4.损害

每当事件或环境变化显示账面金额可能无法收回时，本公司就审查其长期资产的潜在减值指标。根据美国会计准则第360条对长期资产的减值或处置要求，如果存在减值指标，且资产在预期持有期内产生的预期未贴现现金流低于其账面金额，则应计入减值准备，将资产的账面金额减记至其公允价值。减值分析没有考虑未来现金流的时机，以及资产预期的回报率是高于市场还是低于市场。

在2020年第一季度，该公司录得48.7300万美元的减损费用，用于Riverway的奥特莱斯收集273,270-位于路易斯安那州新奥尔良市中心密西西比河沿岸的城市高档直销中心，面积为1平方英尺。该公司确认了减值，原因是估计的未来现金流减少，原因是管理层计划剥离非核心运营资产导致持有期短于预期的影响，新冠肺炎的影响导致需求减少和对实体零售的兴趣减少，以及用于评估未来现金流的资本化率由于新冠肺炎的影响而增加。$46.8Riverway的Outlet Collection在减值后的百万账面净值，代表减值评估时于2020年3月31日的估计公平市价。该公司使用折现现金流分析，资本化率为10%来确定公允价值。不能保证该公司最终会通过出售收回这笔款项。

注2中讨论的对房地产和其他关联公司的每项投资-房地产和其他关联公司定期评估非临时性的可回收性和估值下降。如果对房地产和其他关联公司的投资价值的下降被视为非临时性的，则对该房地产和其他关联公司的投资将减少到其估计公允价值。在截至2020年6月30日的三个月内，公司录得6.0其在C Seaport先生的股权投资减值100万美元66-客房精品酒店位于派克斯利街33号，非常靠近海港地区。本公司确认因预期持有期改变而产生的减值，因本公司订立出售其35将C Seaport先生的股权投资%出售给其风险合作伙伴，价格为#美元0.82000万。2020年7月，本公司完成出售其在C先生海港的权益。看见注3-收购和处置有关此次销售的更多详细信息，请访问。减值损失在房地产和其他关联公司的收益(亏损)权益中列示。不是于截至2019年12月31日止年度，房地产及其他联属公司的投资录得减值费用。

本公司定期评估每个物业的战略选择，并可能不时修订战略，包括长期持有资产的意图或潜在资产处置的时机。例如，公司可能决定出售持有以供使用的财产，销售价格可能低于账面价值。因此，战略的变化可能会导致未来几个时期的减值费用。

除上述减值外，于2020年内，本公司调低某些公寓单位的估计销售净价，包括剩余的顶层公寓存货，以使预期价格与最近的最终销售价格更一致，导致亏损#美元。7.6在截至2020年12月31日的一年中，包括在共管公寓权利和单位销售成本中的百万美元。

下表汇总了上述项目对综合经营报表的税前影响：

 2020年12月31日
千人运营报表行项目
运营资产：
河滨步行街的奥特莱斯收藏品减值准备$48,738 
股权投资：
C海港先生房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益$6,000 
其他资产：
公寓库存共管产权和单位销售$7,644 



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5.其他资产和负债

预付费用和其他资产下表汇总了截至12月31日的预付费用和其他资产的重要组成部分：
千人20202019$CHANGE
直线租金$59,289 $56,223 $3,066 
公寓库存55,883 56,421 (538)
特别改善区应收账款(A)54,770 42,996 11,774 
就地租赁(B)49,161 54,471 (5,310)
担保、第三方托管和其他存款(C)48,576 17,464 31,112 
无形资产32,595 33,275 (680)
预付费用(D)17,455 13,263 4,192 
其他11,781 9,252 2,529 
租户奖励和其他应收账款9,612 7,556 2,056 
餐饮和生活方式清单1,060 4,310 (3,250)
TIF应收账款893 3,931 (3,038)
高于市价的租户租约315 556 (241)
应收联邦所得税— 655 (655)
预付费用和其他资产，净额$341,390 $300,373 $41,017 
(a)SID债券的收益由第三方托管，用于偿还公司的部分开发成本。特别改善区应收账款的增加主要归因于2020年第三季度在Summerlin发行的SID债券。
(b)本地租约减少主要是由于例行摊销所致。
(c)安保、第三方托管和其他存款的增加主要归因于水道的伍德兰兹大厦的利率锁定和安保存款。
(d)预付费用的增加主要是由于保险和财产税预付的时间，以及投入使用的资产。

应付账款和应计费用下表汇总了截至12月31日的应付帐款和应计费用的重要组成部分：
千人20202019$CHANGE
公寓按金负债(A)$309,884 $194,794 $115,090 
建筑业应付款(B)253,626 261,523 (7,897)
递延收入66,656 63,483 3,173 
利率互换负债(C)51,920 40,135 11,785 
应计房地产税(D)38,863 27,559 11,304 
应计利息(E)37,007 23,838 13,169 
应付账款和应计费用28,589 37,480 (8,891)
应计工资总额和其他雇员负债(F)27,419 44,082 (16,663)
租户及其他按金25,801 24,080 1,721 
其他12,493 16,173 (3,680)
应付账款和应计费用$852,258 $733,147 $119,111 
(a)公寓按金负债增加主要是由于维多利亚广场、Kō‘ULA及’A‘ali’i的公寓单位合约销售增加所致。
(b)建筑业应付款减少的主要原因是减少了#美元。39.5与2020年第三季度110 North Wacker解固相关的1000万欧元(见附注2-房地产和其他关联公司详细信息)，以及减少建筑支出$63.33.6亿美元，主要是由于一些资产在2020年投入使用，以及几个项目接近完成。这些减少被增加#美元部分抵消。97.92020年第一季度，与维修和补救Waiea共管公寓塔楼某些所谓建筑缺陷的费用有关(见附注10-承诺和或有事项(详情请参阅)。
(c)利率互换负债增加，是因为报告期内一个月期伦敦银行同业拆息(LIBOR)远期曲线下降，但因减少#美元而被部分抵销。15.2100万美元与110 North Wacker的解固有关。
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(d)应计房地产税的增加主要与2019年底收购航道的Woodland Towers和2020年投入使用的新资产有关。
(e)应计利息增加主要与2020年签订的新贷款协议有关。
(f)应计工资总额和其他员工负债的减少主要是由于与公司重组相关的搬迁、留任和遣散费费用，这些费用于2019年应计，并于2020年支付。

6.无形资产

下表汇总了该公司的无形资产和负债：
 截至2020年12月31日截至2019年12月31日
总资产(负债)累计(摊销)/累加净账面金额总资产(负债)累计(摊销)/累加净账面金额
 
千人
无形资产：      
无限活生生的无形资产$25,028 $— $25,028 $25,028 $— $25,028 
商誉1,307 — 1,307 1,307 — 1,307 
其他无形资产9,251 (2,991)6,260 10,278 (3,338)6,940 
租户租赁：
内建值63,584 (14,423)49,161 66,606 (12,135)54,471 
高于市场1,985 (1,670)315 2,247 (1,691)556 
低于市场水平(4,839)3,198 (1,641)(7,008)4,912 (2,096)
总的无限期活着的无形资产$26,335 $26,335 
全摊销无形资产$54,095 $59,871 

承租人因房地产收购而产生的现地、高于市价和低于市价的租赁无形资产和低于市价的地面租赁无形资产。租户租赁的原地价值和高于市价的价值计入预付费用和其他资产净值，并在近似相关租赁条款的期间内摊销。低于市价的租户租赁计入应付账款和应计费用，并按各自租约的剩余不可撤销条款摊销。见注5-其他资产和负债有关预付费用和其他资产、净额和应付帐款以及应计费用的更多信息。

这些无形资产和负债的净摊销和增值费用为#美元。5.82020年为100万美元，2.12019年为100万美元，6.02018年将达到100万。

未来净摊销和增值费用估计如下：
千人2021202220232024此后
净摊销和增值费用$5,287 $4,901 $4,481 $4,485 $34,941 

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7.按揭、应付票据及应付贷款，净额

融资活动本公司的借款活动摘要如下：
千人初始/延期到期日(A)利率，利率账面价值
2019年12月31日的余额$4,096,470 
发行：
2028年到期的优先债券2028年8月5.38%(c)750,000 
专项改善区债券2049年10月6.00%22,750 
借款：
左轮手枪贷款2023年9月1.79%(b)67,500 
伍德洛克森林大道9950号2025年3月2.09%(B)、(D)63,500 
A‘eo零售2025年10月2.90%(b)30,640 
Ke Kilohana零售店2025年10月2.90%(b)9,360 
利用现有的抵押贷款、票据和应付贷款556,166 
还款：
左轮手枪贷款2023年9月1.79%(B)、(C)(67,500)
航道上的林地塔2020年6月/2021年6月3.68%(B)、(D)(63,500)
三休斯登陆2020年9月4.33%(B)、(C)(60,766)
两杯梅里韦瑟2020年10月/2021年10月4.23%(B)、(C)(30,557)
联谊大道100号2022年5月3.23%(b)(49,978)
HHC 242自助式存储2021年12月/2022年12月4.33%(B)、(C)(5,499)
HHC 2978自助式存储2021年12月/2022年12月4.33%(B)、(C)(5,395)
夏日市中心2023年6月3.88%(B)、(C)、(E)(255,297)
湖滨北2022年12月/2023年12月3.73%(B)、(C)(40,062)
海港区2024年6月6.10%(c)(250,000)
布里奇兰信贷安排2022年10月/2024年10月4.23%(B)、(C)(50,000)
伍德兰兹主控信贷基金(Woodland Master Credit Facility)2022年10月/2024年10月4.23%(B)、(C)(50,000)
两个夏日系列2022年10月/2025年10月4.25%(B)、(C)(32,803)
偿还现有按揭、票据和应付贷款(20,055)
其他：
特别改善地区债券假设2020年12月/2049年10月
5.00% - 6.00%
(10,122)
110北瓦克的解固2022年4月/2024年4月4.73%(B)、(F)(326,835)
递延融资成本，净额9,352 
2020年12月31日的余额$4,287,369 
(a)提交的到期日代表合同规定的初始到期日和延长或最终到期日。HHC可选择在最初到期日行使延展期，但须受基于当前物业表现预测的延展期所规限。延期条款可能包括最低偿债范围、最低入住率或公寓销售水平(如果适用)以及其他表现标准。在某些情况下，由於物业表现不符合公约的规定，房屋委员会可能须偿还部分贷款才可获得延期。
(b)公布的利率以一个月期LIBOR、三个月期LIBOR或最优惠利率(视乎适用而定)为基准。0.14%, 0.24%和3.25分别为2020年12月31日的1%。与已偿还贷款相关的利率反映了2019年12月31日的利率。
(c)2020年8月18日，该公司发行了美元7502028年8月到期的优先债券(2028年到期的优先债券)，每半年支付一次利息，利率为5.375从2021年2月1日开始，每年8月1日和2月1日支付年息%。2028年到期的优先债券将是本公司的无担保优先债务，并将由本公司的某些子公司提供担保。该公司利用是次发行所得款项净额，连同手头现金，偿还约$的现有债务。807.92000万美元，并记录了一笔约为#美元的债务清偿损失13.22000万。
(d)2020年3月26日，该公司完成了对位于水道的Woodland Towers和Woodland Warehouse的过桥贷款的部分再融资，金额为#美元。137.02000万。连同部分再融资，原来的贷款偿还了#美元。63.52000万和9950 Woodloch Forest Drive Tower被拆分成一笔新贷款。
(e)2020年6月22日，公司修改了现有的市中心Summerlin贷款，将融资期限延长3年，至2023年6月22日，利率为LIBOR加2.15%以换取$的首付33.82000万美元的总承诺额221.52000万。
(f)截至2020年9月30日，该公司取消确认一美元326.8北瓦克110可变利率债务的余额为100万美元，受利率上限的限制。请参阅注2-房地产和其他关联公司以获取更多信息。

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2020年的额外融资活动2020年1月7日，该公司以1美元的价格收盘43.4亿美元建设贷款，用于溪畔公园The Grove的开发。这笔贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加码。1.75%，初始到期日为2024年1月7日，一年期扩展选项。

2020年3月5日，公司修改并延长了美元61.2为Three Hughes Landing提供100万美元贷款。新的$61.0600万美元贷款的利息为一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码2.60%，到期日为2020年9月5日，届时公司有权将Three Hughes Landing贷款延长额外12月份。

2020年3月27日，该公司以1美元的价格收盘356.8100万美元建设贷款，用于Kō的ULA开发。这笔贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加3.00%，初始到期日为2023年3月27日，一年期扩展选项。

2020年5月20日，公司延长了剩余的美元280.3为水道的伍德兰兹大厦和伍德兰仓库提供过桥贷款，为期6个月，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加2.35%，还可以选择额外的六个月期伦敦银行间同业拆借利率PLUS的延期2.90%，将最终到期日延长至2021年6月30日。

2021年的融资活动2021年2月2日，该公司发行了美元6502000万英寸4.1252029年到期的优先债券百分比(2029年债券)和$6502000万英寸4.3752031年到期的优先债券百分比(2031年债券，连同2029年债券，简称债券)。该批债券将由二零二一年八月一日起，每半年支付一次利息，日期为每年二月一日及八月一日。债券将为本公司的无抵押优先债务，并由本公司的若干附属公司担保。

该公司将使用此次发行的净收益以及手头的可用现金回购其全部$11000亿美元5.375根据2021年1月宣布的投标要约，2025年到期的优先票据，加上任何应计和未付利息；偿还全部约$280根据其为2021年6月到期的1201 Lake Robbins和Woodland Warehouse提供的贷款，未偿还的金额为2000万美元；并支付与上述相关的所有保费、费用和支出。2021年2月2日，公司回购了$512.5其300万美元中的400万美元11000亿美元5.375%优先票据，并打算在2021年3月15日回购剩余的这些票据。2021年2月，该公司偿还了所有大约$280根据其为1201湖罗宾斯和伍德兰仓库提供的贷款，未偿还贷款为2021年6月到期。

按揭、应付票据及应付贷款抵押贷款、应付票据和应付贷款(净额)摘要如下：
十二月三十一日，
千人20202019
固定利率债务：
不安全5.3752025年到期的优先债券百分比
$1,000,000 $1,000,000 
不安全5.3752028年到期的优先债券百分比
750,000 — 
抵押按揭、应付票据和应付贷款590,517 884,935 
专项改善区债券34,305 23,725 
可变利率债务：
应付按揭、票据及贷款(A)1,945,344 2,229,958 
未摊销债券发行成本(4,355)(5,249)
未摊销递延融资成本(B)(28,442)(36,899)
应付按揭、票据和贷款总额，净额$4,287,369 $4,096,470 
(a)截至2020年12月31日，美元649.9数以百万计的可变利率债务已被转换为相关债务期限的固定利率。截至2019年12月31日，美元630.1在相关债务的期限内，100万美元的可变利率债务已被转换为固定利率，并额外增加了#美元。184.3数以百万计的可变利率债务受到利率限制。截至2020年12月31日和2019年12月31日，美元75.0100万的可变利率债务的上限是最高利率。见注9-衍生工具与套期保值活动以获取更多信息。
(b)递延融资费用按实际利息法(或与实际利息法相近的其他方法)按各自融资协议的条款摊销为利息支出。

高级担保信贷安排2018年9月18日，本公司若干全资子公司签订了一项700.0100万美元的贷款协议，其中规定615.0百万美元定期贷款(定期贷款)和#美元85.0百万周转贷款(Revolver贷款和连同定期贷款、高级担保信贷安排或贷款)。这些贷款的利息为一个月期伦敦银行同业拆借利率(Libor)加码。1.652023年9月18日到期。借款人有一次性要求增加$的权利。50.0Revolver贷款承诺总额为100万美元。在2018年9月21日提供定期贷款资金的同时，本公司签订了一项掉期协议，以修复100定期贷款未偿还本金的%，总利率等于4.61%。截至2020年12月31日，公司拥有不是Revolver贷款项下的未偿还借款。
HHC2020 Form 10-K|101
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这些贷款以该公司某些物业的优先担保权益为担保。关于贷款，公司代表贷款人向行政代理提供了无追索权分割担保和危险材料赔偿协议。

伍德兰兹和布里奇兰信贷基金(Woodland And Bridgeland Credit Facility)2019年10月17日，该公司以1美元的价格收盘250.0伍德兰和布里奇兰货币政策委员会以土地和某些其他抵押品为担保的100万美元信贷安排。这笔贷款提供了$100.01000万美元定期贷款和1美元150.0300万左轮手枪贷款。这笔贷款的利息为一个月期伦敦银行同业拆借利率加码。2.50%，初始到期日为2022年10月17日，二一年期扩展选项。截至2020年12月31日，该公司拥有50.0贷款的左轮手枪部分项下的未偿还借款1.8亿美元。

特别改善地区债券Summerlin货币政策委员会使用SID债券为某些共同的基础设施改善提供资金。这些债券由市政当局发行，并以土地评估为担保。发行的每笔债券的大部分收益都存放在建设托管中，并在基础设施项目完成、市政当局检查并批准偿还时支付给该公司。因此，SID债券被归类为债务，Summerlin MPC每半年支付一次债券的偿债。由于Summerlin出售土地，买方在成交时承担一定比例的债券义务，住宅销售合同规定偿还公司之前就该比例债券支付的本金金额。截至2020年12月31日的年度，一发行了新的SID债券，债务为#美元。10.1800万人被买家承担。

债务合规性

截至2020年3月31日的季度：
–没有不遵守规定的情况。

截至2020年6月30日的季度：
–在2020年第二季度，新冠肺炎疫情迫使公司的一些运营资产暂时关闭，主要是零售和酒店业。由于其中一些物业的中期经营业绩下降，截至2020年6月30日，本公司未能达到维持未偿还的高级担保信贷安排(Revolver)贷款余额#美元所需的偿债覆盖率。61.32000万。该公司在2020年8月偿还了Revolver贷款，从而解决了这一问题。
–截至2020年6月30日，公司未达到以下年度的偿债覆盖率二与自营仓储经营性资产相关的贷款协议。这两笔贷款总额为#美元。10.9800万美元，已于2020年8月全额偿还。
–截至2020年6月30日，公司未在美元范围内达成半年度经营契约。62.5为伍德兰兹度假村和会议中心提供了100万美元的贷款，随后与贷款人完成了贷款条款的修改，获得了#美元的豁免。24.1700万美元的还款需要治愈。作为修改的一部分，贷款余额成为伍德兰土地开发公司的全部追索权。

截至2020年9月30日的季度：
–截至2020年9月30日，公司未达到美元的偿债覆盖率。615.0因此，本公司随后完成了对贷款条款的修订，解决了这一问题。

截至2020年12月31日的季度：
–截至2020年12月31日，本公司未达到美元的偿债覆盖率。615.0高级担保信贷安排的1百万美元定期贷款部分，因此，相关物业还本付息后的超额现金流受到限制。受限制的现金不能用于一般公司目的，但可以继续用于为标的资产的运营提供资金。
除上文所披露者外，截至2020年12月31日，本公司遵守管理其债务的协议所载的所有财务契诺。
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按财产分列的按揭、票据和应付贷款余额下表列出了该公司的抵押贷款、票据和按财产支付的贷款，按延长到期日的顺序在每个部门内列示：
账面价值
十二月三十一日，
千人初始/延长到期日(A)利率，利率20202019
营运资产
三休斯登陆2020年3月4.33 %(b)$— $59,822 
航道上的林地塔2020年6月3.68 %(B)、(C)— 336,570 
1201号罗宾斯湖2021年6月2.49 %(b)273,070 — 
林地仓库2021年6月2.49 %(B)、(C)7,230 7,230 
夏日市中心2020年9月/2021年9月3.88 %(b)— 259,179 
两杯梅里韦瑟2020年10月/2021年10月4.23 %(b)— 28,216 
河滨步行街的奥特莱斯收藏品2021年10月3.50 %(b)28,679 30,615 
联谊大道100号2022年5月3.23 %(b)— 47,916 
水路大道20/25号2022年5月4.79 %12,855 13,131 
千禧航道公寓2022年6月3.75 %51,946 53,032 
HHC 242自助式存储2021年12月/2022年12月4.33 %(b)— 5,499 
HHC 2978自助式存储2021年12月/2022年12月4.33 %(b)— 5,395 
莱克·伍德兰兹十字路口零售店2023年1月1.94 %(b)12,329 12,163 
湖畔排2022年7月/2023年7月2.39 %(b)31,566 23,958 
高级担保信贷安排2023年9月4.61 %(c)615,000 615,000 
两湖边2022年10月/2023年10月2.40 %(b)66,198 38,214 
伍德兰兹度假村和会议中心2021年12月/2023年12月3.00 %(b)62,500 62,500 
湖滨北2022年12月/2023年12月3.73 %(b)— 32,731 
9303条新步道2023年12月4.88 %10,763 11,196 
4航道广场2023年12月4.88 %31,519 32,789 
溪边公园西2023年3月/2024年3月2.39 %(b)14,719 8,505 
水路小巷2023年8月/2024年8月1.89 %(B)、(D)22,167 1 
6100梅里韦瑟2022年9月/2024年9月2.89 %(b)62,040 36,418 
杜松公寓2022年9月/2024年9月2.89 %(b)65,808 34,610 
塔纳格公寓2021年10月/2024年10月2.50 %(b)39,744 29,165 
伍德洛克森林大道9950号2025年3月2.09 %(b)71,106 — 
两个夏日系列2022年10月/2025年10月4.25 %— 33,183 
爱欧零售2025年10月2.90 %(b)30,532 — 
Ke Kilohana零售店2025年10月2.90 %(b)9,327 — 
科技森林大道3831号2026年3月4.50 %20,686 21,137 
凯瓦洛盆地港2027年9月2.89 %(b)11,562 11,110 
千禧六松公寓2028年8月3.39 %42,500 42,500 
航道广场3号2028年8月3.94 %46,224 47,647 
一条湖边2029年3月4.50 %69,440 69,440 
贵族2029年9月3.67 %37,093 38,055 
小溪公园公寓2029年10月3.52 %37,730 37,730 
One Hughes Landing2029年12月4.30 %50,815 52,000 
两位休斯·兰丁2030年12月4.20 %48,000 48,000 
其他SID债券2030年12月
6.00% - 6.05%
(e)2,785 3,441 
8770条新路线2021年6月/2032年1月4.89 %(f)35,417 15,124 
星座公寓2033年1月4.07 %24,200 24,200 
休斯登陆零售店2036年12月3.50 %34,328 35,000 
哥伦比亚地区大厦2037年2月4.48 %24,244 24,664 
拉斯维加斯棒球场2039年12月4.92 %48,173 51,231 
运营资产合计2,052,295 2,338,317 
总体规划社区     
伍德兰兹主控信贷基金(Woodland Master Credit Facility)2022年10月/2024年10月2.64 %(B)、(G)75,000 107,500 
布里奇兰信贷安排2022年10月/2024年10月2.64 %(B)、(G)75,000 107,500 
萨默林南希德债券2025年6月至2049年10月
5.00% - 6.05%
(h)31,520 20,284 
总体规划社区总数181,520 235,284 
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账面价值
十二月三十一日，
千人初始/延长到期日(A)利率，利率20202019
海港区
水街250号2022年11月/2023年11月3.64 %(b)100,000 100,000 
海港区2024年6月6.10 %— 250,000 
海港地区合计100,000 350,000 
策略性发展
‘a’ali‘i2022年6月/2023年6月4.10 %(b)154,601 30,717 
Kō‘Ula2023年3月/2024年3月3.14 %(b)65,282 — 
110北瓦克2022年4月/2024年4月4.73 %(B)、(I)— 184,300 
Creekside Park The Grove2024年1月/2025年1月1.89 %(b)16,468 — 
战略发展总量236,351 215,017 
2025年到期的优先债券2025年3月5.38 %1,000,000 1,000,000 
2028年到期的优先债券2028年8月5.38 %750,000 — 
未摊销债券发行成本 (4,355)(5,249)
未摊销递延融资成本 (28,442)(36,899)
应付按揭、票据及贷款总额$4,287,369 $4,096,470 
(a)提交的到期日代表合同规定的初始到期日和延长或最终到期日。HHC可选择在最初到期日行使延展期，但须受基于当前物业表现预测的延展期所规限。延期条款可能包括最低偿债范围、最低入住率或公寓销售水平(如果适用)以及其他表现标准。在某些情况下，由於物业表现不符合公约的规定，房屋委员会可能须偿还部分贷款才可获得延期。
(b)公布的利率以一个月期LIBOR、三个月期LIBOR或最优惠利率(视乎适用而定)为基准。0.14%, 0.24%和3.25分别为2020年12月31日的1%。与已还清贷款相关的利率反映了上一年的利率。
(c)100.0美元未偿还本金的%615.0百万定期贷款交换为固定利率，相当于4.61%.
(d)千禧三期公寓更名为水路小巷。
(e)包括与Downtown Summerlin、曲棍球地面租赁公司、Two Summerlin、Tanager公寓和拉斯维加斯棒球场相关的SID债券。
(f)与美元的收盘同时进行35.5本公司于2019年为8770条新径提供百万元建设贷款，并订立利率掉期合约，该合约被指定为现金流对冲。这笔贷款的利息为一个月期伦敦银行同业拆借利率加码。2.45%，但当前交换为等于以下值的固定汇率4.89%.
(g)伍德兰和布里奇兰信贷安排以土地和某些其他抵押作为伍德兰和布里奇兰货币政策委员会的抵押品，合计最高贷款金额为#美元。2502000万。
(h)包括2025年6月至2049年10月的各种到期日的SID债券，利率从5.00%至6.05%.
(i)截至2020年9月30日，该公司取消确认一美元326.8北瓦克110可变利率债务的余额为100万美元，受利率上限的限制。请参阅注2-房地产和其他关联公司以获取更多信息。

该公司的按揭、票据及应付贷款的加权平均利率(不包括利率对冲)为4.34截至2020年12月31日的百分比，以及4.75截至2019年12月31日。

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HHC的按揭、票据及应付贷款以上表所列物业作抵押，除下列物业外，均无追索权：
千人追索权%金额
求助于HHC
2025年到期的优先债券100 %$1,000,000 
2028年到期的优先债券100 %750,000 
1201号罗宾斯湖100 %273,070 
‘a’ali‘i25 %38,650 
水街250号35 %35,000 
杜松公寓25 %16,452 
Kō‘Ula25 %16,320 
6100梅里韦瑟25 %15,510 
河滨步行街的奥特莱斯收藏品50 %14,339 
坦纳格25 %9,936 
湖畔排25 %7,892 
林地仓库100 %7,230 
HHC的总追索权2,184,399 
向林地土地发展公司(TWLDC)求助(a)
伍德兰兹度假村和会议中心100 %62,500 
两湖边25 %16,550 
9950伍德洛克森林20 %14,221 
水路小巷35 %7,759 
莱克·伍德兰兹十字路口零售店50 %6,164 
Creekside Park The Grove25 %4,117 
溪边公园西25 %3,680 
对荃湾土地发展公司的总追索权114,991 
总计$2,299,390 
(a)这笔债务的部分追索权是HHC的全资子公司伍德兰土地开发公司(Woodland Land Development Company)。

本公司的某些贷款包含向贷款人授予代表贷款抵押品的物业的营运现金流的担保权益的条款。某些抵押票据可能是预付的，但要缴纳相当于收益维持溢价、抵押品或贷款余额百分比的预付款罚金。截至2020年12月31日，土地、建筑物、设备和开发项目的账面净值基础为$4.5已有10亿美元作为HHC抵押贷款、票据和应付贷款的抵押品。

预定到期日下表汇总了根据延长的到期日，截至2020年12月31日与公司抵押贷款、票据和应付贷款相关的合同义务：
千人抵押、票据和应付本金贷款
2021$321,712 
202277,689 
20231,091,049 
2024430,490 
20251,136,625 
此后1,262,601 
本金支付总额4,320,166 
未摊销递延融资和债券发行成本(32,797)
应付按揭、票据及贷款总额$4,287,369 


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8.公允价值

ASC 820，公允价值计量强调公允价值是一种基于市场的计量，应该根据市场参与者在为资产或负债定价时使用的假设来确定。该标准建立了一个层次化的披露框架，对按公允价值计量资产或负债时使用的市场价格可观察性水平进行优先排序。市场价格的可观测性受到许多因素的影响，包括投资类型和资产或负债的特定特征。具有现成活跃报价的资产或负债，或其公允价值可根据活跃报价计量的资产或负债，通常具有较高的市场价格可观测性，而用于计量公允价值的判断程度较低。

下表列出了ASC 820规定的按公允价值经常性计量的公司负债的公允价值计量层次水平：
 2020年12月31日2019年12月31日
 公允价值计量和使用公允价值计量和使用
千人总计相同资产在活跃市场的报价
(一级)		重要的其他可观察到的输入
(二级)		不可观测的重要输入
(第三级)		总计相同资产在活跃市场的报价
(一级)		重要的其他可观察到的输入
(二级)		不可观测的重要输入
(第三级)
利率衍生负债$51,920 $— $51,920 $— $40,135 $— $40,135 $— 

利率衍生工具的公允价值是采用市场标准方法确定的，该方法是将贴现的未来固定现金支付和贴现的预期可变现金收入净额计算出来的。可变现金收入是基于从可观察到的市场利率曲线得出的对未来利率的预期。

本公司未按公允价值经常性计量的金融工具的估计公允价值如下：
  2020年12月31日2019年12月31日
千人公允价值等级账面金额估计公允价值账面金额估计公允价值
资产：     
现金和限制性现金1级$1,242,997 $1,242,997 $620,135 $620,135 
应收账款，净额(A)3级7,437 7,437 12,279 12,279 
应收票据净额(B)3级622 622 36,379 36,379 
负债：
固定利率债务(C)2级2,374,822 2,461,155 1,908,660 1,949,773 
可变利率债务(C)2级1,945,344 1,945,344 2,229,958 2,229,958 
(a)应收账款，净额显示为扣除#美元的备用金。24.0截至2020年12月31日，百万美元，以及$15.62019年12月31日为100万。请参阅注1-重要会计政策摘要有关津贴的更多信息，请访问。
(b)应收票据，净额显示为扣除#美元的备用金。0.2截至2020年12月31日，百万美元，以及$0.22019年12月31日为100万。请参阅注1-重要会计政策摘要有关津贴的更多信息，请访问。
(c)不包括相关的未摊销融资成本。

现金和限制性现金、应收账款、应收账款净额和票据的账面价值因这些工具的短期到期日而产生的净公允价值。

公司优先债券的公允价值包括在上表中的固定利率债券中，其公允价值是根据最接近所述期间结束时的交易价格计算的。上表中其他固定利率债务的公允价值是根据未来现金支付贴现模型估算的，该模型包括从当前LIBOR或美国国库券利率得出的风险溢价和无风险利率。请参阅注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额以获取更多信息。贴现率反映了本公司的判断，即如果信贷市场有效运作，并假设债务到期未偿，类似期限和信用质量的贷款或贷款组的当前贷款利率将是多少。

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鉴于利率是可变的，并根据具有类似风险和到期日的工具的当前市场利率进行调整，本公司可变利率债务的账面价值接近公允价值。

下表包括在截至2020年12月31日的年度内导致该财产减值的一项非金融资产，该资产在非经常性基础上按公允价值计量：
公允价值计量和使用
千人公允价值总额计量相同资产在活跃市场的报价
(1级)		重要的其他可观察到的输入
(2级)		不可观测的重要输入
(3级)
运营资产：
河滨步行街的奥特莱斯收藏品(A)$46,794 $— $— $46,794 
(a)公允价值以折现现金流分析为基础，于减值日期计量，资本化率为10.0%，并显示为扣除交易成本后的净额。请参阅附注4-损损以获取更多信息。

9.衍生工具及对冲活动

本公司面临与其可变利率债务相关的利率风险，并通过利用利率衍生品来管理这一风险。该公司利用利率掉期、利率上下限和上限来降低公司对利率变动的风险，从而增加利息成本的稳定性。被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手那里收取可变金额，以换取公司在协议有效期内的固定利率付款，而不交换相关的名义金额。被指定为现金流对冲的利率圈包括，如果利率高于既定的最高利率，则从交易对手那里收取可变金额，如果利率低于既定的最低利率，则向交易对手支付可变金额，以换取预付溢价。除非利率高于或低于既定的上限和下限利率，否则不会在利率上限合同上交换任何付款或收据。被指定为现金流对冲的利率上限涉及，如果利率高于合约的执行利率，则从交易对手那里收取可变金额，以换取预付溢价。该公司的利率上限目前没有被指定为对冲，因此，任何收益或损失都在当期收益中确认。这些衍生品在资产负债表上按公允价值按毛数记录。
对冲效果的评估每季度进行一次，使用回归分析。被指定并符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动记录在累计其他全面收益(AOCI)中，随后重新分类为被对冲的预测交易影响被对冲的同一损益表项目内的收益期间的收益。作为现金流量套期保值的衍生工具在合并现金流量表中与被套期项目归入同一类别。衍生金融工具的损益在综合现金流量表内由经营活动提供(用于)的现金中列报。
如果衍生产品交易对手不履行义务，本公司将面临信用风险。本公司通过监测交易对手的信誉来评估交易对手的信用风险，包括审查债务评级和财务业绩。为降低信用风险，本公司与信用良好的交易对手(如信用评级良好的大型金融机构)签订协议。截至2020年12月31日和2019年12月31日，没有违约事件。
如果衍生品合约在到期前终止，先前记录在AOCI中的金额将在对冲交易影响收益的期间确认为收益。如果对冲关系因预测的交易很可能不会按照原来的策略发生而终止，则以前记录在AOCI中的任何相关金额都将立即在收益中确认。截至2020年12月31日止年度，并无终止事件，截至2019年12月31日止年度，有一项终止事件，如下所述。截至2020年12月31日止年度，本公司录得$3.2与终止掉期摊销相关的利息支出减少100万英镑。本公司已将两项利率掉期协议的公允价值变动的有效部分递延至所附综合资产负债表的累计其他全面亏损，并将在下一年度确认该影响为利息支出的组成部分。7.0和0.7年份，这是最初预测期的剩余时间。
在截至2020年12月31日的年度内，公司做到了不是Idon‘我不会结算任何衍生品。截至2019年12月31日止年度，本公司于一名义金额为#美元的利率上限协议230.0百万，记录的利息收入为$0.22000万美元，并收到了$0.2百万美元。
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在AOCI中报告的与衍生品相关的金额将重新归类为利息支出，因为该公司的可变利率债务需要支付利息。HHC估计，在接下来的12个月里，额外的美元25.1百万美元的净亏损将重新归类为利息支出。
下表汇总了该公司衍生品合约的某些条款：
固定公允价值资产(负债)
概念上的利息有效成熟性十二月三十一日，十二月三十一日，
千人资产负债表位置金额费率(A)日期日期20202019
未被指定为对冲工具的衍生工具：
利率上限(b)预付费用和其他资产，净额75,0005.00%8/31/202010/17/2022$— $— 
公允价值衍生资产总额— — 
指定为对冲工具的衍生工具：
利率项圈(c)应付账款和应计费用193,967
2.00% - 3.00%
5/1/20195/1/2020— (182)
利率项圈(d)应付账款和应计费用354,217
2.25% - 3.25%
5/1/20205/1/2021— (2,074)
利率项圈(d)应付账款和应计费用381,404
2.75% - 3.50%
5/1/20214/30/2022— (4,578)
利率互换(e)应付账款和应计费用615,0002.96%9/21/20189/18/2023(46,613)(31,187)
利率互换(f)应付账款和应计费用34,9184.89%11/1/20191/1/2032(5,307)(2,114)
公允价值衍生负债总额(51,920)(40,135)
总公允价值衍生工具，净额$(51,920)$(40,135)
(a)这些利率代表了HHC的利率互换、上限和领子的执行利率。
(b)在2020年第三季度，本公司签署了一项协议，延长这一上限的到期头寸。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，与本合同相关的综合运营报表中包含的利息收入没有意义。
(c)2020年5月1日，美元194.0百万利率领如期到期。
(d)截至2020年9月30日，该公司解除了110个北瓦克的合并，包括与其利率项圈相关的相关负债。请参阅注3-房地产和其他关联公司以获取更多信息。
(e)在为新的#美元提供资金的同时615.0于2018年，本公司订立此利率掉期合约，被指定为现金流对冲。
(f)与美元的收盘同时进行35.5为8770条新径提供百万建设贷款 2019年，本公司签订了这一被指定为现金流对冲的利率掉期。
 
下表列出了该公司的衍生金融工具对截至12月31日的年度综合营业报表的影响：
 衍生产品在AOCI中确认的损益金额
千人十二月三十一日，
现金流套期保值关系中的衍生工具202020192018
利率衍生品$(32,134)$(19,245)$2,090 
 
 从AOCI重新分类为运营的损益金额
千人十二月三十一日，
损益位置从AOCI改划为运营202020192018
利息支出$(9,064)$1,939 $2,153 

在记录了现金流量对冲影响的经营业绩中列示的利息支出总额
千人十二月三十一日，
营业业绩中列示的利息支出202020192018
利息支出$132,257 $105,374 $82,028 

与信用风险相关的或有特征本公司与若干衍生工具交易对手订有协议，其中载有一项条款，规定倘若本公司拖欠任何债务，包括贷款人未加速偿还债务的违约，则本公司亦可被宣布拖欠其衍生债务。本公司亦与若干衍生工具交易对手订立协议，该等协议包含一项条款，即
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如果贷款人因公司债务违约而加速偿还相关债务，公司可能被宣布拖欠衍生债务。

与这些协议相关的净负债头寸衍生工具的公允价值为#美元，其中包括应计利息，但不包括对不履行风险的任何调整。54.6截至2020年12月31日的100万美元，以及41.6截至2019年12月31日，100万。如果该公司在2020年12月31日违反了这些规定中的任何一项，它可能被要求按照协议的终止价值履行其义务。54.6百万美元。

10.承担及或有事项

在正常业务过程中，该公司不时涉及与其物业的拥有权及营运有关的法律诉讼。管理层认为，可能最终因正常业务过程法律行动或下文讨论的Woodland法律程序而产生的负债(如果有的话)预计不会对公司的综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大影响。

诉讼在……上面2018年6月14日，公司收到了一份请愿书，涉及大约500个人或实体声称他们位于林地Timarron公园附近的财产被洪水破坏，洪水是#年飓风哈维期间哈里斯县及其周边地区前所未有的降雨造成的。2017年8月。这起诉讼是在德克萨斯州哈里斯县的州法院提起的。一般而言，原告指控Timarron公园的开发存在疏忽，违反了德克萨斯州的欺骗性贸易行为法案，并将霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)、伍德兰土地开发公司(Woodland Land Development Company)和参与Timarron公园规划和工程的两家独立各方列为被告。原告要求赔偿他们财产的损害和财产价值的缩水。该公司打算积极为此事辩护，因为它认为这些索赔是没有根据的，而且它对起诉书中的索赔和指控有实质性的法律和事实辩护。根据这件事的现状，本公司认为不太可能发生亏损。因此，本公司没有因这一行动而计入费用。

该公司与Waiea业主协会签订了一项和解协议，涉及公寓大楼的某些建筑缺陷。根据和解协议，公司将支付缺陷修理费。本公司认为，总承包商对缺陷负有最终责任，并期望向总承包商、其他责任方和保险收益追回所有维修费用。在2020年第一季度，该公司录得97.9与此有关的预计维修费用为400万美元，包括在随附的综合业务报表中的共管产权和销售单位成本中，使估计维修费用总额达到#美元。115.4百万美元。自.起2020年12月31日，公司的剩余负债为#美元。111.3与此相关的预计维修费用在建筑应付账款中为百万美元，这笔费用包括在随附的综合资产负债表中的应付账款和应计费用中。

环境问题该公司于2018年6月购买了其位于海港地区的水街250号物业。该幅土地目前用作停车场，而该公司仍在继续进行重建规划。该公司聘请了第三方专家对该物业进行第一阶段环境现场评估(ESA)，ESA发现，除其他发现外，存在汞含量超过监管标准的情况。根据目前的规定，在公司开始重建活动之前，该地块不需要补救。停车场的正常运营不需要对物业进行补救，截至2020年12月31日，公司尚未启动任何再开发活动。因此，潜在的补救措施对截至2020年12月31日的年度没有财务影响。

信用证和担保债券截至2020年12月31日，公司未偿还信用证总额为$5.2百万美元和担保债券，总额为$272.4百万美元。截至2019年12月31日，本公司未偿还信用证总额为$15.4百万美元和担保债券，总额为$200.1百万美元。这些信用证和债券的发行主要与保险要求、特殊房地产评估和建筑义务有关。

经营租约本公司向第三方租赁某些物业的土地或建筑物，这些土地或建筑物记入综合资产负债表上的经营租赁资产、净资产和经营租赁义务。见附注17-租契以供进一步讨论。合同租金费用，包括参与租金，为#美元。7.2截至2020年12月31日的年度，百万美元8.5截至2019年12月31日的年度为百万美元，9.7截至2018年12月31日的一年为100万美元。包括在合同租金金额中的高于和低于市值的地面租约和直线租金的摊销并不显着。

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担保协议该公司已签订担保协议，作为某些开发项目的一部分。在签订海港地契的同时，该公司签署了17号码头和田田大厦重建工程的竣工保证书。公司于2019年第二季度完成了17号码头的竣工保证。田楼的竣工保证是核心和外壳建筑，该建筑已接近完工。

该公司的全资子公司同意完成明确的公共改善，并作为哥伦比亚市中心再开发区TIF债券的一部分，对马里兰州霍华德县的某些事项进行赔偿。根据融资协议，公司对其子公司业绩的担保最高可达$1.05亿美元于2020年10月31日到期。此外，在税收的增加不足以支付TIF债券的偿债费用的范围内，公司的全资子公司有义务支付特别税。管理层得出结论，截至2020年12月31日，不太可能有任何缴纳特别税的义务。

作为公司与夏威夷社区发展局就沃德村的公寓大楼的开发许可的一部分，公司签订了一项担保，要求公司预留20为满足一定最高收入和净值要求的当地居民提供的住宅单位的百分比。这一担保在必要的许可证发放和施工开始后触发，满足了公司的三随着Ke Kilohana大楼的开业，Waiea、Anaha和Ae‘o共管公寓大楼也相继开业，这是一座专门用于履行这一义务的劳动力大楼。对于二由于“A‘ali’i”塔楼的预留单位已包括在大楼内，而Kō‘ULA的预留单位将在场外建造或支付现金替代费来完成，因此，本公司预期未来预留的住宅楼将在盈亏平衡的基础上交付，因此，该公司预计，未来预留的住宅塔楼将在盈亏平衡的基础上交付，因此，本公司预计，未来的预留住房塔楼将在盈亏平衡的基础上交付。

本公司评估这些担保下未来履行的可能性，截至2020年12月31日和2019年12月31日没有记录义务。

小联盟棒球重组2021年2月12日，美国职业棒球大联盟宣布，正在对小联盟棒球的组织和运营进行重组。作为此次重组的一部分，该公司的棒球队拉斯维加斯飞行员队将被要求与美国职业棒球大联盟的一家附属机构签订球员发展许可协议。这一许可协议结构目前正在谈判中，目前尚不清楚它可能对该公司棒球资产的运营和价值产生的影响。HHC正在分析这一新结构可能对该公司棒球资产的价值和盈利能力产生的影响。

11.股票薪酬计划

2020年5月14日，公司股东批准了霍华德·休斯公司2020股权激励计划(简称2020股权计划)。根据2020年股权计划，1,350,000公司普通股预留供发行。2020年股权计划规定授予期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位和其他基于股票的奖励(统称为奖励)。本公司的员工、董事和顾问均有资格获奖。2020年股权激励计划由董事会薪酬委员会(以下简称委员会)管理。

在2020年股权计划通过之前，股权奖励是根据霍华德·休斯公司修订和重新修订的2010年股权激励计划(2010年股权计划)颁发的。2020年股权计划的通过并未影响根据2010年股权计划颁发的奖励的管理，但在2020年股权计划通过后，将不再根据2010年股权计划授予股权奖励。

截至2020年12月31日，最多有1,199,794根据本公司2020年股权计划，可供未来授予的股票。

以下汇总了截至12月31日的年度的基于股票的薪酬支出，扣除资本化到发展项目的金额：
百万202020192018
股票期权(A)(B)$(1.9)$1.4 $2.2 
限制性股票(C)(D)6.5 16.7 7.5 
税前股票薪酬费用$4.6 $18.1 $9.7 
所得税优惠$0.2 $3.7 $1.7 
(a)显示的金额是扣除$后的净额0.22020年投资于发展项目的资金为100万美元，0.42019年投资于发展项目的资金为100万美元，2.42018年投资于发展项目的资金为100万。
(b)截至2020年12月31日的一年的信贷头寸是由于重大没收超过了费用。
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(c)显示的金额是扣除$后的净额0.92020年投资于发展项目的资金为100万美元，1.02019年投资于发展项目的资金为100万美元，1.02018年投资于发展项目的资金为100万。
(d)截至2019年12月31日止年度的薪酬支出较截至2018年12月31日止年度增加，大致与本公司重组有关。

股票期权下表汇总了股票期权活动：
 股票期权加权平均行权价加权平均剩余合同期限(年)聚合内在价值
截至2019年12月31日的未偿还股票期权721,496 $104.55 
授与41,337 $74.65 
行使(A)(106,237)65.91 
没收(253,600)121.63 
过期(30,260)106.39 
截至2020年12月31日的未偿还股票期权372,736 $100.49 4.7$1,908,239 
已授予并预计将于2020年12月31日授予的股票期权369,384 $100.55 4.7$1,899,155 
2020年12月31日可行使的股票期权257,899 $99.18 3.3$1,719,245 
(a)行使的股票期权的总内在价值为$。2.4在2020年间，2000万美元2.42019年为2.5亿美元，12.12018年，基于行权日的市场价和行权价之间的差额。

从股票期权行使中收到的现金为#美元。4.62020年为100万美元，3.52019年为100万美元，11.72018年为100万美元，这些活动带来的税收优惠为0.52020年为2.5亿美元，0.52019年为100万美元，2.62018年为1.2亿。

股票期权奖励的公允价值是根据布莱克-斯科尔斯期权定价模型在以下假设下确定的：
–预期寿命-基于期权的平均归属时间和完整期限
–无风险利率-基于期权预期寿命内的美国国债利率
–预期波动率-基于截至每个授权日的隐含和历史波动性的平均值

授予日的公允价值和Black-Scholes期权定价模型中使用的重要假设如下：
 截止到十二月三十一号，
 202020192018
授予日期公允价值$32.10 $32.51 $48.27 
假设
期权的预期寿命(以年为单位)7.57.58.4
无风险利率0.7 %2.2 %2.7 %
预期波动率40.4 %22.6 %24.7 %
预期年度每股股息— — — 

通常，在必要的服务期内授予的期权到期十年在授权日之后，一般不能行使，直到其对行使的限制在五年期授予日的周年纪念日。

截至2020年12月31日，未摊销股票期权费用余额为$2.4百万美元，预计将在加权平均期间确认3.5好几年了。

限制性股票根据2020年股权计划发布的限制性股票奖励规定，在委员会确定的限制失效之前，不得出售或以其他方式转让授予的股票。除了向某些管理层成员授予限制性股票外，公司还向非雇员董事授予限制性股票，作为其年度聘任的一部分。管理奖项通常授予一系列三至五年，而对非雇员董事股份的限制一般在本公司下一次年度股东大会之日或6月1日失效。ST两者以较早者为准，在每种情况下，一般均可继续服务。

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下表汇总了限制性股票活动：
 限制性股票加权平均授予日期公允价值
截至2019年12月31日已发行的限制性股票406,802$76.27 
授与181,07971.48 
既得(77,276)108.60 
没收(101,495)71.06 
截至2020年12月31日已发行的限制性股票409,110$69.21 

授予日限制性股票的公允价值以授予日普通股的收盘价为基础。对于根据股东回报授予的限制性股票奖励，授予日期公允价值是使用蒙特卡洛方法计算的，该方法模拟了公司在相应归属日期的股票价格。受业绩归属条件约束的限制性股票数量反映在上表的目标业绩水平。

已授予的限制性股票的加权平均授予日每股公允价值为#美元。98.782019年和美元83.092018年。归属的限制性股票的公允价值为#美元。5.62020年间为100万美元，14.92019年为2.5亿美元，5.52018年，基于归属日期的市场价格，为2000万美元。

截至2020年12月31日，未摊销限制性股票费用余额为美元。17.9百万美元，预计将在加权平均期间确认3.1好几年了。

12.所得税

递延所得税采用资产负债法核算。递延税项资产和负债确认为已包括在财务报表或纳税申报表中的事件的预期未来税收后果。根据这一方法，递延税项资产和负债是根据资产和负债的财务报告和税基之间的差异，使用现行现行税率确定的。递延所得税也反映了营业亏损和税收抵免结转的影响。

以下汇总了截至12月31日的年度所得税支出(福利)：
千人202020192018
当前$826 $1,427 $(703)
延期10,827 27,818 16,195 
总计$11,653 $29,245 $15,492 

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如果按美国联邦法定所得税税率计算，所得税支出(福利)与公司报告的截至12月31日年度的所得税支出(福利)的对账如下：
除百分比外的千元202020192018
所得税前收入(亏损)$8,480 $103,540 $73,218 
美国联邦法定税率21.0 %21.0 %21.0 %
按美国联邦法定税率计算的税款$1,781 $21,743 $15,376 
估价免税额净额增加(减少)11,822 4,419 8,033 
州所得税，扣除联邦所得税费用(福利)后的净额(2,608)417 (3,713)
税率的其他变化、前期调整和其他永久性差异带来的税费(收益)2,079 179 (1,442)
股权补偿税费(收益)192 (317)(1,490)
补偿免税额税费1,553 2,804 1,168 
110北瓦克的解固(A)(4,826)— — 
历史性税收抵免的税费(利益)1,660 — (2,440)
所得税费用(福利)$11,653 $29,245 $15,492 
实际税率137.4 %28.2 %21.2 %
(a)该公司在2020年第三季度解除了110北瓦克的合并。请参阅注2-房地产和其他关联公司以获取更多信息。

截至2020年12月31日，用于税收目的的营业亏损、慈善捐款和税收抵免结转的金额和到期日如下：
千人金额到期日
净营业亏损结转-联邦$119,167  2033-2037
净营业亏损结转-联邦461,245 不适用
结转净营业亏损-状态(A)348,027  2021-2040
结转净营业亏损-状态(A)176,197 不适用
资本损失结转-联邦(A)22,866 2025
慈善捐款结转-联邦9,759 2022-2025
税收抵免结转-历史税收抵免630 2038
(a)已就与结转资本亏损及大部分国家净营业亏损结转有关的递延税项利益入账估值拨备。

以下汇总了截至12月31日计入递延税项净负债的暂时性差异和结转的税收影响：
千人20202019
递延税项资产：
经营和战略发展属性，主要是资产和负债基础的差异$51,580 $65,590 
营业亏损和税金结转161,701 132,277 
递延税项资产总额213,281 197,867 
估值免税额(38,065)(29,723)
递延税项净资产总额$175,216 $168,144 
递延税项负债：
与MPC相关的财产，主要是土地资产的计税基础和处理利息及其他成本的差异$(163,836)$(163,024)
经营和战略发展属性，主要是资产和负债基础的差异(100,564)(67,125)
递延收入(98,455)(118,743)
递延税项负债总额(362,855)(348,892)
递延纳税净负债总额$(187,639)$(180,748)

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与该公司MPC相关的递延税项负债主要归因于其前身在收购之日确定的基础和价值之间的差额，该差额根据自那时以来发生的销售进行了调整。这些递延税项负债的确认取决于未来土地销售的时间和售价以及所得税的会计方法。与递延收入相关的递延税项负债代表了所得税会计方法和财务报表会计方法之间的差异，该会计方法是在公司的MPC中对土地的先前销售进行会计处理的。

一般而言，本公司目前接受美国国税局(Internal Revenue Service)和州税务机关根据诉讼时效对截至2017年12月31日至2020年的年度进行审计。该公司认为，该公司已预留足够的税项拨备，以应付须予审查的年度。然而，税务审查和任何相关诉讼的最终裁定可能与报税表上报告的不同。

本公司采用与所得税不确定性会计有关的公认会计原则，该原则规定了税务头寸在财务报表中确认前必须达到的确认门槛，并就取消确认、计量、分类、利息和处罚、中期会计、披露和过渡问题提供指导。

公司确认并报告所得税费用拨备中与未确认税收优惠相关的利息和罚款(如果适用)。该公司拥有不是截至2020年12月31日、2019年或2018年12月31日的年度未确认的税收优惠，因此做到了不是I don‘我不承认任何利息、费用或罚金。


13.手令

2016年10月7日，公司在大卫·R·奥赖利(O‘Reilly Warant)被任命为之前的首席财务官之前，与他签订了一份认股权证协议。在行使他的搜查令后，奥莱利先生可能会获得50,125普通股股票，行使价为$112.08每股。O‘Reilly认股权证是以公允价值发行的，换取了#美元。1.0奥莱利先生的百万现金付款。O‘Reilly认股权证将于2022年4月6日开始行使，但须在控制、分离和终止条款发生某些变化时提前行使，并将于2022年10月2日到期。于2017年6月16日及2017年10月4日，本公司与其首席执行官David R.Weinreb(Weinreb认股权证)及总裁Grant Herlitz(Herlitz认股权证)订立认股权证协议，以收购1,965,409股票和87,951普通股，收购价为$50.0百万美元和$2.0分别为百万美元。Weinreb认股权证将于2022年6月15日开始可行使，行使价为1美元。124.64每股，赫利茨认股权证将于2022年10月3日开始可行使，行权价为1美元。117.01在任何情况下，在控制权、分离和终止条款发生某些变化时，均须提前行使。Weinreb授权将于2023年6月15日到期，Herlitz授权将于2023年10月3日到期。 各自高管为O‘Reilly认股权证、Weinreb认股权证和Herlitz认股权证(符合股权工具资格)支付的购买价格，计入截至2020年12月31日和2019年12月31日的综合资产负债表中的额外实收资本。

2019年10月21日，温瑞布先生和赫利茨先生分别辞去公司首席执行官和总裁职务。本公司及Weinreb先生及Herlitz先生已同意根据各自的雇佣及与本公司订立的认股权证协议，将其终止雇佣视为无故终止。因此，自2019年10月21日起，Weinreb认股权证和Herlitz认股权证可以根据各自认股权证协议中与各自终止雇佣相关的条款行使。认股权证的到期日保持不变。截至2020年12月31日，这两份认股权证均未行使。

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14.累计其他综合收益

下表总结了 按组成部分列出的AOCI变化，所有这些变化均以扣除税后的净值表示：
千人
截至2017年12月31日的余额$(6,965)
重新分类前的其他综合收益(亏损)2,120 
(收益)从累计其他综合亏损重新分类为净收益的亏损(2,153)
2018-02年度与采用ASU相关的调整(1,148)
2017-12年度与采用ASU相关的调整余额(739)
养老金调整759 
当期其他综合收益(亏损)净额(1,161)
截至2018年12月31日的余额(8,126)
重新分类前的其他综合收益(亏损)(19,318)
(收益)从累计其他综合亏损重新分类为净收益的亏损(1,939)
养老金调整11 
当期其他综合收益(亏损)净额(21,246)
截至2019年12月31日的余额(29,372)
重新分类前的其他综合收益(亏损)(32,134)
(收益)从累计其他综合亏损重新分类为净收益的亏损9,064 
养老金调整(84)
被投资方其他综合收益的份额，扣除税后净额为#美元285
1,002 
110北瓦克的解固12,934 
当期其他综合收益(亏损)净额(9,218)
截至2020年12月31日的余额$(38,590)

下表汇总了从AOCI重新分类的金额：
千人金额将从三个月重新归类为
累计其他综合收益(亏损)
累计其他企业综合收入。
(损失)所有组件		在截至的一年中，操作报表中受影响的行项目
20202019
现金流套期保值(收益)亏损$11,356 $(2,855)利息支出
现金流套期保值损失(收益)所得税(2,292)916 所得税费用(福利)
该期间(收入)损失的重新分类总额$9,064 $(1,939)

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15.每股收益

每股基本收益(亏损)的计算方法是将普通股股东可获得的净收益(亏损)除以已发行普通股的加权平均数量。稀释每股收益是在根据所有潜在稀释普通股的影响调整基本每股收益计算的分子和分母后计算的。根据基于股票的补偿计划发行的期权和非既得股票的稀释效应是使用库存股方法计算的。权证的稀释效应是使用IF转换方法计算的。

与该公司每股收益计算相关的信息摘要如下：
十二月三十一日，
千股(每股除外)202020192018
净收益(亏损)
净收益(亏损)$(3,173)$74,295 $57,726 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(22,981)(339)(714)
普通股股东应占净收益(亏损)$(26,154)$73,956 $57,012 
股票
加权平均已发行基本普通股-基本52,522 43,136 43,036 
限制性股票和股票期权— 168 201 
认股权证— 4 — 
加权平均稀释后已发行普通股-稀释后52,522 43,308 43,237 
每股普通股净收益(亏损)
每股基本收益(亏损)$(0.50)$1.71 $1.32 
每股摊薄收益(亏损)$(0.50)$1.71 $1.32 

稀释每股收益计算不包括394,008截至2020年12月31日的股票期权股票，379,608截至2019年12月31日的股票，以及425,908截至2018年12月31日的股票，因为它们的纳入将是反稀释的。稀释后的每股收益计算也不包括271,371截至2020年12月31日的限制性股票，235,894截至2019年12月31日的股票，以及205,979截至2018年12月31日的股票，因为限制性股票奖励中规定的业绩条件尚未得到满足。

普通股发行2020年3月27日，该公司提出2,000,000普通股向公众出售，价格为$50.00每股，并授予承销商最多购买额外300,000以相同价格出售的普通股。承销商行使了大部分选择权，并额外购买了270,900股份。同时，本公司与关联方潘兴广场资本管理公司(Pershing Square Capital Management，L.P.)订立购股协议，担任其管理、发行和出售的基金的投资顾问10,000,000定向增发普通股的价格为$50.00每股。债券的总发行量12,270,900股票于2020年3月31日收盘，公司收到$593.6净收益为3.8亿美元。该公司将净收益用于一般公司目的，包括加强公司的资产负债表和增强流动性。

普通股回购在2019年第四季度，公司回购了496,000普通股，面值$0.01每股，in13与非关联实体的交易。这些交易的资金来自手头的现金#美元。53.9百万美元，约合美元108.71每股。2018年2月23日，公司回购475,920普通股，面值$0.01每股，在与一家非关联实体的私人交易中，收购价为$120.33每股，或$57.3总计百万美元。回购交易于2018年2月21日完成，资金来源为手头现金。

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16.收入

ASC 606的核心原理是，从与客户的合同中获得的收入，与客户签订合同的收入(不包括与租赁相关的收入)应在承诺的货物或服务控制权转移给公司客户时确认，金额应反映公司预期有权换取这些货物或服务的对价。根据ASC 606，出售的共管公寓单位的销售收入和成本在施工完成、销售结束和物业所有权转移给买方(时间点)之前不会确认。此外，某些房地产销售成本，如与本公司公寓模型单元相关的成本，要么立即支出，要么作为财产和设备资本化，并在其估计使用年限内折旧。

以下是该公司截至12月31日的年度按收入来源分列的收入：
千人202020192018
与客户签订合同的收入
在某个时间点被识别
共管产权和单位销售$1,143 $448,940 $357,720 
总纲规划社区卖地233,044 330,146 261,905 
建筑商价格参与37,072 35,681 27,085 
总计271,259 814,767 646,710 
在某一时间点或随着时间的推移而被认可
其他土地、租金和财产收入105,048 206,966 160,519 
租赁和租赁相关收入
租金收入323,182 278,806 257,308 
总收入$699,489 $1,300,539 $1,064,537 
按细分市场划分的收入
营业资产收入$372,057 $400,131 $348,242 
总体规划社区收入283,953 386,781 309,451 
海港收入23,814 55,645 32,632 
战略开发收入19,407 457,948 374,212 
公司收入258 34 — 
总收入$699,489 $1,300,539 $1,064,537 

合同资产负债合同资产是指公司有权对已转让给客户的商品或服务进行对价，但不包括作为应收账款列示的任何金额。合同责任是公司向客户转让货物或服务的义务，公司已为其收取对价。

本报告所述期间没有合同资产。合约负债主要涉及托管公寓按金、MPC卖地按金，以及与未令人满意的土地改善有关的延迟MPC卖地。本报告所述期间合同负债和重大活动的期初和期末余额如下：
千人合同责任
截至2018年12月31日的余额$296,496 
期内赚取的代价(490,137)
期内收到的对价439,651 
截至2019年12月31日的余额246,010 
期内赚取的代价(55,696)
期内收到的对价170,102 
截至2020年12月31日的余额$360,416 

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剩余未履行的履约义务该公司剩余的未履行履约是对已执行和正在进行的合同中将要执行的工作的总美元价值的衡量。这些履约责任主要涉及完成公寓建造和将控制权移交给买家，以及完成签约的MPC土地销售和相关的土地改善。这些义务与客户通常在30天后不可取消的合同相关；然而，如果公司选择在一定时间内不建造公寓单元或对公寓单元的设计进行重大改变，公寓单元的购买者有权取消合同。截至2020年12月31日，分配给公司剩余未履行履约义务的交易价格总额为$1.7十亿美元。该公司预计将这笔款项确认为以下时期的收入：
千人不足1年1-2岁3年及以后
剩余未履行的履约债务总额$589,860 $521,957 $628,837 

公司的剩余业绩义务将进行调整，以反映任何已知的项目取消、项目范围和成本的修订以及适当的延期。这些金额不包括受限制的可变对价的估计金额，例如建筑商参与价格。

17.租契

租赁(主题842)要求在资产负债表上确认使用权资产和租赁负债，从而提高了组织之间的透明度和可比性。本公司决定一项安排在开始时是否为租约。经营租赁计入综合资产负债表上的经营租赁使用权资产、净额和经营租赁负债。使用权资产代表公司在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表公司支付租赁产生的租赁款项的义务。经营租赁使用权资产及负债于开始日按租赁期内未来最低租赁付款现值确认。由于本公司的大部分租约均未提供隐含利率，因此本公司根据租赁开始日可获得的信息对递增借款利率进行估计，以确定未来租赁付款的现值。经营租赁使用权资产还包括支付的任何租赁款项，减去任何租赁奖励和产生的初始直接成本。本公司选择实际权宜之计，不将其所有类别相关资产的租赁协议中的租赁部分与非租赁部分分开，包括土地租赁、写字楼租赁和其他租赁。该公司的某些租赁协议包括非租赁部分，如固定公共区域维护费。该公司将租赁(主题842)应用于单个合并租赁组件。截至2020年12月31日，公司没有任何融资租赁。

该公司的承租人协议包括主要用于土地租赁和其他房地产的经营租赁。该公司的租约剩余租期少于一年至52好几年了。大多数租约包括一个或多个续订选项，续订期限可以延长租期二至41几年，其中一些可能包括在以下时间内终止租约的选项一年。本公司在决定何时合理地确定延长或终止租赁条款的选择权是否可以行使时，会考虑其战略计划和关联协议的有效期。初始租期为12个月或12个月以下的租约不计入资产负债表；本公司在租赁期内按直线原则确认这些租约的租赁费用。该公司的某些租赁协议包括基于转租产生的收入的百分比、价格指数和市场费率的变化以及运营、维护和税收产生的其他成本的可变租赁支付。该公司的租赁协议不包含剩余价值担保或限制性契约。该公司将在其土地上建造的某些建筑物和办公空间出租给第三方。

为了应对新冠肺炎疫情，该公司向某些租户提供了延期租金优惠。根据财务会计准则委员会为应对新冠肺炎疫情而提供的会计选择，本公司已选择不评估与新冠肺炎相关的延期是否属于租约修改，并将就延期进行解释，就好像原始租约中考虑到的那样。延期租金被视为可变租赁付款，导致延期期间的直线租金收入减少，并在随后的期间付款时增加收入。新冠肺炎相关的延期租金为$4.8截至2020年12月31日，扣除后续收集的净额为100万美元。

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千人20202019
资产
经营性租赁使用权资产$66,490 $69,398 
河滨步行道损伤(10,235)— 
租赁资产总额$56,255 $69,398 
负债
经营租赁负债$68,929 $70,413 
租赁负债总额$68,929 $70,413 

租赁费用的构成如下：
截至十二月三十一日止的年度，
千人20202019
经营租赁成本$8,720 $9,082 
可变租赁成本958 1,682 
净租赁成本$9,678 $10,764 
截至2020年12月31日的未来最低租赁付款如下：
千人经营租约
2021$6,853 
20226,507 
20236,464 
20246,432 
20255,047 
此后261,805 
租赁付款总额293,108 
减去：推定利息(224,179)
租赁负债现值$68,929 

有关本公司承租人协议的其他资料如下：
千人截至十二月三十一日止的年度，
现金流量信息补充合并报表20202019
为计量租赁负债所包括的金额支付的现金：
营业租赁上的营业现金流$7,235 $6,980 
其他资料20202019
加权平均剩余租赁年限(年)
经营租约37.137.0
加权平均贴现率
经营租约7.8 %7.8 %
该公司从租赁零售、写字楼、多户住宅和其他经营租赁空间以及某些可变租户回收中获得租金收入。此类经营租约的租户种类繁多，剩余平均租期约为五年。租赁条款通常因租户而异，可能包括提前
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终止选项、延期选项和固定租金上调或基于某一指数的租金上调。根据截至2020年12月31日持有的综合物业的经营租约计算的最低租金如下：
截至十二月三十一日止的年度，
千人20202019
最低租金支付总额$213,072 $218,740 

与经营租赁相关的未来最低租金总额如下：
千人总最低租金
2021$221,374 
2022220,296 
2023199,858 
2024187,942 
2025158,817 
此后778,057 
总计$1,766,344 
最低租金收入于合理确保可收集性且承租人已拥有或控制租赁资产的实际用途时，按相关租赁条款按直线基准确认。以百分比租金代替固定最低租金的确认，因为销售是从租户那里报告的。综合经营报表中报告的最低租金收入还包括与收购物业的高于和低于市场的租户租赁相关的摊销。

销售型租赁是指满足下列一项或多项条件的租赁：在租赁期结束时转让所有权，授予承租人合理预期将行使的购买选择权，涵盖资产的大部分经济寿命，租赁付款的净现值等于或超过资产的公允价值，或者资产具有特殊性质，预计在租赁结束时没有出租人的替代用途。在租赁期限结束时，销售类型的租赁是指满足以下一项或多项条件的租赁：转让所有权，授予承租人合理预期将行使的选择权，涵盖资产的大部分经济寿命，租赁付款的净现值等于或超过资产的公允价值，或者资产具有特殊性质，预计在租赁结束时无法替代出租人。在截至2020年12月31日的年度内，该公司出售了100个联谊大道，这是其销售型租约之一。其余销售型租赁的应收租赁净投资、利息收入和未来最低租金并不显著。


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18.分段

该公司已经完成了四提供不同产品和服务的细分业务。HHC的四各个部门被分开管理，因为每个部门都需要不同的运营战略或管理专业知识，并反映了管理层的运营理念和方法。如项目7中进一步讨论的那样。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析此外，用于评估公司业务部门经营业绩的一个常见经营指标是税前收益(EBT)。随着某些物业的开发开始或其他经营或管理方面的变化，公司的部门或这些部门内的资产未来可能会发生变化。所有业务都在美国境内。该公司的可报告部门如下：
–营运资产-由开发或收购的零售、写字楼、酒店和多户物业以及其他房地产投资组成。这些物业目前正在产生收入，可能会进行重新开发、重新定位或出售，以改善部门业绩或循环资本。
–MPC-包括在内华达州拉斯维加斯、得克萨斯州休斯顿和马里兰州哥伦比亚及其周边地区的大型长期社区发展项目中开发和出售土地。
–海港区-由大约453,000餐饮、零售和娱乐物业面积达2平方英尺，位于三纽约的主要地点：17号码头、历史区/高地和锡楼。而后者仍在开发中，将包括大约53,000平方英尺落成后，二经营地点包括第三方租户、由本公司直接或共同拥有和经营的租户以及根据许可协议由本公司拥有和经营的业务。
–策略性发展-包括目前正在开发的住宅共管公寓和商业物业项目，以及所有其他未有实质性运营的待开发物业。

分部经营结果如下：
千人营运资产分部(A)MPC网段海港区段战略发展细分市场总计
截至2020年12月31日的年度
总收入$372,057 $283,953 $23,814 $19,407 $699,231 
总运营费用(185,480)(128,597)(46,112)(135,160)(495,349)
分部营业收入(亏损)186,577 155,356 (22,298)(115,753)203,882 
折旧及摊销(162,324)(365)(41,602)(6,545)(210,836)
利息收入(费用)，净额(91,411)36,587 (12,512)6,312 (61,024)
其他收入(亏损)，净额540 — (2,616)2,165 89 
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益(7,366)17,845 (9,292)269,912 271,099 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)38,232 — — 21,710 59,942 
销售类租赁的销售利润— — — — — 
清偿债务所得(损)(1,521)— (11,648)— (13,169)
减值准备(48,738)— — — (48,738)
分段EBT$(86,011)$209,423 $(99,968)$177,801 $201,245 
公司收入、费用和其他项目(204,418)
净收益(亏损)(3,173)
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(22,981)
普通股股东应占净收益(亏损)$(26,154)
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千人营运资产分部(A)MPC网段海港区段战略发展细分市场总计
截至2019年12月31日的年度
总收入$400,131 $386,781 $55,645 $457,948 $1,300,505 
总运营费用(187,322)(183,472)(77,872)(391,848)(840,514)
分部营业收入(亏损)212,809 203,309 (22,227)66,100 459,991 
折旧及摊销(115,499)(424)(26,381)(5,473)(147,777)
利息收入(费用)，净额(81,029)32,019 (12,865)11,321 (50,554)
其他收入(亏损)，净额1,142 601 (22)831 2,552 
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益3,672 28,336 (2,592)1,213 30,629 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)— — (6)27,119 27,113 
销售类租赁的销售利润13,537 — — — 13,537 
清偿债务所得(损)— — 4,851 — 4,851 
分段EBT$34,632 $263,841 $(59,242)$101,111 $340,342 
公司收入、费用和其他项目(266,047)
净收益(亏损)74,295 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(339)
普通股股东应占净收益(亏损)$73,956 
截至2018年12月31日的年度
总收入$348,242 $309,451 $32,632 $374,212 $1,064,537 
总运营费用(164,445)(163,517)(49,716)(290,806)(668,484)
分部营业收入(亏损)183,797 145,934 (17,084)83,406 396,053 
折旧及摊销(103,293)(243)(12,466)(3,307)(119,309)
利息收入(费用)，净额(71,551)26,919 6,291 12,476 (25,865)
其他收入(亏损)，净额(7,107)18 102 3,015 (3,972)
房地产和其他附属公司收益(亏损)中的权益1,994 36,284 (705)2,364 39,937 
出售或处置房地产和其他资产的净收益(亏损)(4)— — — (4)
分段EBT$3,836 $208,912 $(23,862)$97,954 $286,840 
公司收入、费用和其他项目(229,114)
净收益(亏损)57,726 
可归因于非控股权益的净(收益)亏损(714)
普通股股东应占净收益(亏损)$57,012 
(a)总收入包括酒店业收入#美元。35.2截至2020年12月31日的年度，百万美元87.9截至2019年12月31日的年度为百万美元，82.0截至2018年12月31日的一年为100万美元。总运营费用包括招待运营成本#美元。32.3截至2020年12月31日的年度，百万美元60.2截至2019年12月31日的年度为百万美元，59.2截至2018年12月31日的一年为100万美元。

以下是按部门划分的资产，以及截至12月31日综合资产负债表中部门总资产与总资产的对账情况：
千人20202019
营运资产$3,936,119 $3,476,718 
总体规划社区2,285,896 2,166,472 
海港区924,245 930,067 
策略性发展1,132,231 1,540,161 
部门总资产8,278,491 8,113,418 
公司861,841 300,348 
总资产$9,140,332 $8,413,766 

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附表三--房地产和累计折旧
2020年12月31日
千人  初始成本(B)成本在收购后资本化(C)在期末结转的债务总额(D)   
中心名称：位置中心类型产权负担(A)土地建筑和改善。土地(五)建筑物及改善工程(五)(六)土地建筑物及改善工程(F)总计累计折旧率(G)建造日期获取/完成日期
布里奇兰       
布里奇兰德克萨斯州赛普拉斯MPC$75,000 $260,223 $— $226,644 $4,464 $486,867 $4,464 $491,331 $(508)2004
布里奇兰的莱克兰村中心(H)德克萨斯州赛普拉斯零售14,135 2,404 11,135 — 3,399 2,404 14,534 16,938 (2,035)2016
湖畔排德克萨斯州赛普拉斯多户住宅31,566 812 42,875 — (1)812 42,874 43,686 (1,953)20182019
哥伦比亚     
哥伦比亚马里兰州哥伦比亚市MPC— 457,552 — (440,927)— 16,625 — 16,625 — 2004
10-70哥伦比亚企业中心(H)马里兰州哥伦比亚市办公室99,184 24,685 94,824 — 28,185 24,685 123,009 147,694 (24,724)2012/2014
哥伦比亚写字楼物业马里兰州哥伦比亚市办公室— 1,175 14,913 — (769)1,175 14,144 15,319 (6,095)1969/1972
哥伦比亚地区大厦马里兰州哥伦比亚市零售24,244 — 28,865 — 2,357 — 31,222 31,222 (6,085)2014
杜松公寓马里兰州哥伦比亚市多户住宅65,808 — — 3,923 108,771 3,923 108,771 112,694 (2,973)20182020
滨湖区(一)马里兰州哥伦比亚市发展— 400 80,053 (400)(53,682)— 26,371 26,371 — 2004
梅里威瑟区马里兰州哥伦比亚市发展— — — — 81,654 — 81,654 81,654 — 2015
梅里威瑟地区3区独立餐厅马里兰州哥伦比亚市零售— — — 337 16,268 337 16,268 16,605 (28)20192020
One Mall North(H)马里兰州哥伦比亚市办公室12,425 7,822 10,818 — 1,170 7,822 11,988 19,810 (1,425)2016
一杯梅里韦瑟(Merriweet)(H)马里兰州哥伦比亚市办公室42,008 1,433 58,936 — 15,417 1,433 74,353 75,786 (9,039)2017
两杯梅里韦瑟马里兰州哥伦比亚市办公室— 1,019 4,931 — 33,856 1,019 38,787 39,806 (3,943)2017
6100梅里韦瑟马里兰州哥伦比亚市办公室62,040 2,550 112,669 — — 2,550 112,669 115,219 (3,893)20182019
海港区     
南街85号纽约，纽约州多户住宅— 15,913 8,137 — 2,662 15,913 10,799 26,712 (3,985)2014
海港前期开发纽约，纽约州发展— — 7,641 — 14,536 — 22,177 22,177 — 2013
TIN大楼纽约，纽约州发展— — 8,290 — 98,404 — 106,694 106,694 — 2015
17号码头纽约，纽约州零售— — 468,476 — 3,423 — 471,899 471,899 (44,371)20172018
海港地区历史街区/高地纽约，纽约州零售— — 7,884 — 114,830 — 122,714 122,714 (17,830)20132016
水街250号纽约，纽约州发展100,000 — 179,471 — 370 — 179,841 179,841 — 2018
夏令营     
贵族(贵族)拉斯维加斯，NV办公室37,093 5,004 34,588 — 159 5,004 34,747 39,751 (2,866)20172018
星座公寓拉斯维加斯，NV多户住宅24,200 3,069 39,759 — — 3,069 39,759 42,828 (4,666)2016
萨默林(Summerlin)市中心(J)(K)拉斯维加斯，NV零售业/写字楼2,121 30,855 364,100 — 26,050 30,855 390,150 421,005 (80,563)2014
曲棍球场地租赁(J)拉斯维加斯，NV其他113 — — 6,705 2,198 6,705 2,198 8,903 (183)2017
拉斯维加斯棒球场(拉斯维加斯Ballpark，j)(L)拉斯维加斯，NV其他48,459 — 179 5,318 124,212 5,318 124,391 129,709 (11,484)2019
两个Summerlin(J)拉斯维加斯，NV办公室87 3,037 47,104 — 1,923 3,037 49,027 52,064 (3,844)20172018
夏令营拉斯维加斯，NVMPC31,520 990,179 — (101,227)701 888,952 701 889,653 (354)2004
坦纳格公寓(Tanager Apartments)拉斯维加斯，NV多户住宅39,922 9,633 55,858 — — 9,633 55,858 65,491 (2,813)20172019
林地     
小溪公园公寓德克萨斯州伍德兰多户住宅37,730 729 40,116 — 31 729 40,147 40,876 (3,168)20172018
Creekside Park the Grove(米)德克萨斯州伍德兰发展16,468 — — — 38,771 — 38,771 38,771 — 2019
HHC2020 Form 10-K|123
财务报表明细表
目录
财务报表索引
千人  初始成本(B)成本在收购后资本化(C)在期末结转的债务总额(D)   
中心名称：位置中心类型产权负担(A)土地建筑物及改善工程土地(五)建筑物及改善工程(五)(六)土地建筑物及改善工程(F)总计累计折旧率(G)建造日期获取/完成日期
溪边公园西德克萨斯州伍德兰零售14,719 1,228 17,922 — — 1,228 17,922 19,150 (677)20182019
海滨村果岭(H)德克萨斯州伍德兰零售17,051 2,551 33,822 (1,228)(17,980)1,323 15,842 17,165 (2,978)2015
休斯登陆馆套房(H)德克萨斯州伍德兰好客27,970 — 6,752 1,818 36,503 1,818 43,255 45,073 (7,671)2015
HHC 242自助式存储德克萨斯州伍德兰其他— 878 6,802 — 1,106 878 7,908 8,786 (809)2017
HHC 2978自助式存储德克萨斯州伍德兰其他— 124 5,498 — 2,063 124 7,561 7,685 (740)2017
One Hughes Landing德克萨斯州伍德兰办公室50,815 1,678 34,761 — 394 1,678 35,155 36,833 (10,654)2013
两位休斯·兰丁德克萨斯州伍德兰办公室48,000 1,269 34,950 — (3,899)1,269 31,051 32,320 (7,924)2014
三休斯登陆德克萨斯州伍德兰办公室— 2,626 46,372 — 32,097 2,626 78,469 81,095 (12,324)2016
休斯登陆大道1725号(H)德克萨斯州伍德兰办公室56,772 1,351 36,764 — 38,448 1,351 75,212 76,563 (18,671)2015
休斯登陆大道1735号(H)德克萨斯州伍德兰办公室54,568 3,709 97,651 — (372)3,709 97,279 100,988 (22,033)2015
休斯·兰丁托儿所德克萨斯州伍德兰其他— 138 — — — 138 — 138 — 20182019
休斯登陆零售店德克萨斯州伍德兰零售34,328 5,184 — — 33,103 5,184 33,103 38,287 (7,524)2015
1701罗宾斯湖(H)德克萨斯州伍德兰零售3,658 1,663 3,725 — 459 1,663 4,184 5,847 (711)2014
莱克·伍德兰兹十字路口零售店德克萨斯州伍德兰零售12,329 5,122 11,440 — 65 5,122 11,505 16,627 (938)20172018
2201湖林地大道德克萨斯州伍德兰办公室— 3,755 — — 1,210 3,755 1,210 4,965 (286)1994
湖滨北德克萨斯州伍德兰办公室— 10,260 39,357 — 11,437 10,260 50,794 61,054 (3,366)2018
一条湖边德克萨斯州伍德兰多户住宅69,440 1,057 81,768 — 418 1,057 82,186 83,243 (13,425)2015
两湖边德克萨斯州伍德兰多户住宅66,198 — — 1,870 95,653 1,870 95,653 97,523 (2,826)20182020
千禧六松公寓德克萨斯州伍德兰多户住宅42,500 4,000 54,624 7,225 514 11,225 55,138 66,363 (8,942)2014
千禧航道公寓德克萨斯州伍德兰多户住宅51,946 15,917 56,002 — 2,941 15,917 58,943 74,860 (20,035)2010
水路小巷(N)德克萨斯州伍德兰多户住宅22,167 — — 2,029 39,246 2,029 39,246 41,275 (134)20192020
8770条新路线德克萨斯州伍德兰办公室35,417 — — 2,204 34,989 2,204 34,989 37,193 (1,483)20192020
9303条新步道德克萨斯州伍德兰办公室10,763 1,929 11,915 — 1,322 1,929 13,237 15,166 (3,125)2008
科技森林大道3831号德克萨斯州伍德兰办公室20,686 514 14,194 — 1,813 514 16,007 16,521 (4,824)2014
水路大道20/25号德克萨斯州伍德兰零售12,855 2,346 8,871 — (83)2,346 8,788 11,134 (2,320)2007/2009
水路车库零售店德克萨斯州伍德兰零售— 1,341 4,255 — 997 1,341 5,252 6,593 (1,449)2011
航道广场3号德克萨斯州伍德兰办公室46,224 748 — — 40,386 748 40,386 41,134 (12,926)2013
4航道广场德克萨斯州伍德兰办公室31,519 1,430 51,553 — 6,208 1,430 57,761 59,191 (17,736)2010
“林地的威斯汀”(The Westin At The Woodland)(H)德克萨斯州伍德兰好客41,793 22,473 — (20,520)94,634 1,953 94,634 96,587 (14,750)2016
林地德克萨斯州伍德兰MPC75,000 269,411 9,814 (92,069)7,625 177,342 17,439 194,781 (392)2011
伍德兰兹的土地租约德克萨斯州伍德兰其他— 1,770 — 3,257 — 5,027 — 5,027 — 2011
伍德兰兹停车场德克萨斯州伍德兰其他— 5,857 — 1,529 12,022 7,386 12,022 19,408 (2,173)2008/2009
2000年林地公园大道德克萨斯州伍德兰零售— — — — 655 — 655 655 (118)1997
伍德兰兹度假村和会议中心德克萨斯州伍德兰好客62,500 13,258 37,983 — 78,367 13,258 116,350 129,608 (26,496)2014
航道上的林地塔德克萨斯州伍德兰办公室344,176 11,044 437,561 — 11,860 11,044 449,421 460,465 (14,144)2019
林地仓库德克萨斯州伍德兰其他7,230 4,480 4,389 — — 4,480 4,389 8,869 (179)2019
1400伍德洛克森林德克萨斯州伍德兰办公室— — — 1,570 15,531 1,570 15,531 17,101 (5,206)1981
伍德兰斯山(The Woodland Hills)
伍德兰斯山(The Woodland Hills)德克萨斯州康罗市MPC— 99,284 — 18,448 8 117,732 8 117,740 — 2014
沃德村
‘a’ali‘i檀香山发展154,601 — — — 298,825 — 298,825 298,825 (3,123)2018
HHC2020 Form 10-K|124
财务报表明细表
目录
财务报表索引
千人  初始成本(B)成本在收购后资本化(C)在期末结转的债务总额(D)   
中心名称：位置中心类型产权负担(A)土地建筑物及改善工程土地(五)建筑物及改善工程(五)(六)土地建筑物及改善工程(F)总计累计折旧率(G)建造日期获取/完成日期
阿奥(Ae‘o)檀香山共管公寓— 9,795 85,046 (9,795)(83,884)— 1,162 1,162 (58)20162018
阿纳哈檀香山共管公寓— 5,546 47,450 (5,546)(46,353)— 1,097 1,097 (85)20142017
柯基洛哈纳檀香山共管公寓— 152 12,842 (152)(12,186)— 656 656 (27)20162019
凯瓦洛盆地港檀香山其他11,562 — 24,116 — — — 24,116 24,116 (2,462)20172019
Kō‘Ula檀香山发展65,282 — — — 130,728 — 130,728 130,728 (2,726)2019
瓦伊亚(Waiea)檀香山共管公寓— — 20,812 — (16,849)— 3,963 3,963 (131)20142017
病房前期开发檀香山发展— — 24,069 — 73,443 — 97,512 97,512 (5,071)2013
沃德村零售(Ward Village Retail)(H)檀香山零售285,295 164,007 89,321 (76,252)293,486 87,755 382,807 470,562 (96,682)2002
其他
世纪公园德克萨斯州休斯顿发展— 19,816 36,763 — — 19,816 36,763 56,579 — 2019
地标商城弗吉尼亚州亚历山大市发展— 28,396 67,235 (28,396)(10,218)— 57,017 57,017 (365)2004
帝王之城德克萨斯州艾伦发展— 25,575 — (25,575)28,657 — 28,657 28,657 — 2006
河滨步行街的奥特莱斯收藏品新奥尔良，洛杉矶零售28,679 — 94,513 — (35,328)— 59,185 59,185 (18,575)2014
不包括公司、递延融资成本和未摊销债券发行成本的总额2,570,166 2,570,176 3,372,534 (519,210)1,869,420 2,050,966 5,241,954 7,292,920 (618,122)
公司五花八门1,750,000 885 1,027 (885)25,186 — 26,213 26,213 (15,942)
未摊销债券发行成本不适用(4,355)— — — — — — — — 
递延融资成本不适用(28,442)— — — — — — — — 
总计$4,287,369 $2,571,061 $3,373,561 $(520,095)$1,894,606 $2,050,966 $5,268,167 $7,319,133 $(634,064)
(a)见附注7中对产权负担的描述-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额合并财务报表的财务报表。
(b)正在开发或重新开发的项目的初始成本为开业后第一个完整历年结束时的成本。
(c)对于零售和其他物业，收购后资本化的成本是扣除处置或其他资产减记的成本。对于MPC，收购后资本化的成本是扣除土地销售成本的净额。
(d)出于联邦所得税的目的，土地、建筑和改善工程的总成本约为$。6.2十亿美元。
(e)土地的减少反映了对建筑物的转移和公司内部开发的项目的改善。
(f)包括与发展相关的所有金额。
(g)折旧是根据附注1所列的使用年限计算的-重要会计政策摘要.
(h)财产是高级担保信贷安排的抵押品。见注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额如需更多信息，请参阅合并财务报表。沃德村零售线包括$30.5与Ae‘o Retail相关的百万美元和$9.3与Ke Kilohana零售相关的100万美元，不是高级担保信贷安排的抵押品。
(i)湖滨区包括2016年收购的美国城市大厦、2017年收购的Ridgley Building和2018年收购的Sterrett Place，这些都已被拆除，现在代表着未来的开发权。
(j)保留款余额代表小岛屿发展中国家或包括小岛屿发展中国家。见注7-抵押贷款、应付票据和应付贷款，净额如需更多信息，请参阅合并财务报表。
(k)萨默林市中心包括萨默林一号写字楼(One Summerlin Office Property)，该物业于2015年投入使用。
(l)包括拉斯维加斯飞行员队。
(m)小溪公园公寓二期更名为小溪公园小树林。
(n)千禧三期公寓更名为水路小巷。


 
HHC2020 Form 10-K|125
财务报表明细表
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财务报表索引
中国房地产业的对账报告
千人202020192018
截至1月1日的余额，$7,268,288 $6,163,287 $5,355,409 
土地变更228,402 239,558 199,069 
加法716,614 1,513,888 1,148,826 
减损(48,738)— — 
处置和注销以及土地和公寓销售成本(845,433)(648,445)(540,017)
截至12月31日的余额，$7,319,133 $7,268,288 $6,163,287 
 
累计折旧后的对帐率
千人202020192018
截至1月1日的余额，$507,933 $380,892 $321,882 
折旧费用198,556 143,698 113,518 
处置和注销(72,425)(16,657)(54,508)
截至12月31日的余额，$634,064 $507,933 $380,892 

HHC2020 Form 10-K|126
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财务报表索引
第九项：与会计人员在会计和财务披露方面的变更和分歧

没有。

项目9A.管理控制和程序

披露控制和程序

我们维持信息披露控制和程序(根据“交易法”第13a-15(E)条的规定)，旨在提供合理保证，确保在提交给证券交易委员会的报告中要求披露的信息在证券交易委员会的规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并积累此类信息并将其传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和我们的首席财务会计官(视情况而定)，以便及时做出有关所需披露的决定。

根据SEC规则的要求，我们在包括首席执行官和首席财务会计官在内的管理层的监督下，在管理层的参与下，对截至2020年12月31日，也就是本报告涵盖的期限结束时，我们披露控制程序的设计和运营的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务会计官得出结论，我们的披露控制和程序于2020年12月31日生效。

财务报告的内部控制

自2020年1月1日起，我们采用了ASC 326。在采纳过程中，我们对与金融工具信贷损失计量会计相关的流程和控制进行了某些修改。这些变化包括根据ASC 326中概述的指导制定新的做法、新的信用质量审查要求以及与额外披露要求相关的新程序。

由于新冠肺炎的流行，从2020年3月13日开始，我们为工作职责有利于在家工作的员工制定了持续的远程工作场所战略。我们很大一部分员工远程工作的过渡并没有对我们的财务报告内部控制产生实质性影响。

本报告所涵盖期间，我们的财务报告内部控制并无其他重大影响或合理可能影响我们财务报告内部控制的变化。

管理层关于财务报告内部控制的报告

管理层负责建立和维护财务报告的内部控制系统，旨在提供合理保证，确保交易按照管理层授权执行，并在财务报表中适当记录和报告此类交易，并保持记录，以便根据美国公认会计原则编制财务报表。由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。管理层已利用特雷德韦委员会内部控制-综合框架(2013年框架)赞助组织委员会提出的标准，评估了公司财务报告内部控制的有效性。管理层根据其评估得出结论，霍华德·休斯公司的财务报告内部控制自2020年12月31日起有效。独立注册会计师事务所安永会计师事务所(Ernst&Young LLP)对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，这份报告包含在本Form 10-K年度报告中。


HHC2020 Form 10-K|127
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独立注册会计师事务所报告


致本公司股东及董事会
霍华德·休斯公司

财务报告内部控制之我见
我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年框架)(COSO标准)中建立的标准，审计了Howard Hughes Corporation截至2020年12月31日的财务报告内部控制。我们认为，霍华德·休斯公司(本公司)根据COSO标准，截至2020年12月31日，在所有实质性方面都对财务报告进行了有效的内部控制。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司2020年综合财务报表，我们于2021年2月25日的报告对此发表了无保留意见。

意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对随附的《管理层财务报告内部控制报告》中财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定是否在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及其局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/安永律师事务所
休斯敦，得克萨斯州
2021年2月25日

项目9B：其他信息

没有。
HHC2020 Form 10-K|128
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第三部分

项目10.董事、高管和公司治理

第10项所要求的资料是参考本公司2021年股东周年大会委托书所载的相关资料而编入。

项目11.高级管理人员薪酬

第11项所要求的资料是参考本公司2021年股东周年大会委托书所载的相关资料而编入。

项目12.某些实益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项

第12项所需资料乃参考吾等为本公司2021年股东周年大会所作委托书所载相关资料而编入。

第13项：建立某些关系和相关交易，以及董事独立性

第13项所要求的资料乃参考吾等2021年股东周年大会委托书所载的相关资料而纳入。

项目14.总会计师费用和服务

第14项所要求的资料是参考本公司2021年股东周年大会委托书所载的相关资料而编入。


HHC2020 Form 10-K|129
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第四部分

项目15.所有展品，财务报表明细表

(a)财务报表和财务报表明细表。

第72页本表格10-K索引中列出的综合财务报表和明细表作为本年度报告的一部分提交。由于所需资料不适用、所列金额不足以要求提交附表或所需资料已包含在合并财务报表及其附注中，因此不会列报额外的财务报表附表。

(b)展品。
展品编号：展品说明
3.1
霍华德·休斯公司第二次修订和重新注册的公司注册证书(通过参考2016年5月24日提交的公司当前8-K报表的附件3.1并入)
3.2
修订和重新修订霍华德·休斯公司章程(通过参考2010年11月12日提交的公司当前8-K表格报告的附件3.2并入)
3.3
霍华德·休斯公司修订和重新修订的章程的第1号修正案(通过引用本公司于2016年5月24日提交的当前8-K表格报告的附件3.2而并入)
3.4
A系列初级参与优先股指定证书，于2012年2月29日提交给特拉华州州务卿(通过引用附件3.1并入公司2012年2月29日提交的当前8-K表格报告中)
4.1
契约，日期为2017年3月16日，由霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和富国银行(Wells Fargo Bank，National Association)作为受托人，由霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和富国银行(Wells Fargo Bank，National Association)作为受托人(通过参考2017年3月21日提交的公司当前8-K表格报告的附件4.1合并而成)
4.1.1
第二份补充契约，日期为2020年8月18日，由HHC Warehouse Holdings Company，LLC，HH Warehouse Land Holdings，LLC，The Howard Hughes Corporation和Wells Fargo Bank，National Association作为受托人，在HHC Warehouse Holdings Company，LLC，HH Warehouse Land Holdings，LLC之间签署，日期为2017年3月16日，于2017年6月15日首次补充(通过引用公司于2020年8月21日提交的当前8-K表格报告的附件4.2合并而成)
4.1.2
截至2020年10月2日的第三份补充契约，日期为2017年3月16日的契约，于2017年6月15日首次补充，并于2020年8月18日进一步补充，由Howard Hughes Corporation、HH Woodland Tower Holdings，LLC、API/HHC Lake Robbins Holding Company，LLC和Wells Fargo Bank National Association作为受托人(通过引用公司于2020年10月7日提交的当前8-K表格报告的附件4.2合并而成)
4.1.3
第四份补充契约，日期为2021年2月2日，日期为2017年3月16日的契约，由Howard Hughes Corporation、HHC Warehouse Holdings Company，LLC、HH Warehouse Land Holdings，LLC、HH Woodland Tower Holdings，LLC、API/HHC Lake Robbins Holding Company，LLC和Wells Fargo Bank National Association作为受托人(通过引用公司当前报告8-K表格的附件4.3合并而成
4.2
由Howard Hughes Corporation、HHC Warehouse Holdings Company，LLC、HH Warehouse Land Holdings，LLC和Wells Fargo Bank，National Association作为受托人签署的、日期为2020年8月18日的契约(通过参考2020年8月21日提交的公司当前8-K报表的附件4.1合并而成)
4.2.1
作为受托人的霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)、HH伍德兰兹大厦控股公司(HH Woodland Tower Holdings，LLC)、API/HHC Lake Robbins Holding Company，LLC和富国银行(Wells Fargo Bank，National Association)之间的日期为2020年10月2日的第一份补充契约(通过引用公司于2020年10月7日提交的当前8-K表格报告的附件4.1合并而成)
4.3
由霍华德·休斯公司、HHC Warehouse Holding Company，LLC，HH Warehouse Land Holdings，LLC，HH Woodland Tower Holdings，LLC，API/HHC Lake Robbins Holding Company，LLC和富国银行全国协会(Wells Fargo Bank，National Association)作为受托人签署的、日期为2021年2月2日的契约(通过参考本公司于2021年2月4日提交的当前8-K报表的附件4.1合并而成)
4.4
由霍华德·休斯公司、HHC Warehouse Holding Company，LLC，HH Warehouse Land Holdings，LLC，HH Woodland Tower Holdings，LLC，API/HHC Lake Robbins Holding Company，LLC和富国银行全国协会(Wells Fargo Bank，National Association)作为受托人签署的、日期为2021年2月2日的契约(通过参考公司于2021年2月4日提交的当前8-K表格报告的附件4.2合并而成)
HHC2020 Form 10-K|130
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4.5
高级契约表格(参照公司于2020年3月27日提交的S-3表格注册说明书附件4.3注册成立)
4.6
附属契约表格(于2020年3月27日提交的公司S-3表格注册说明书附件4.4)
4.7
高级注明表格(参照公司于2020年3月27日提交的S-3表格注册说明书附件4.5并入)
4.8
附属票据表格(参照本公司于2020年3月27日提交的S-3表格注册说明书附件4.6并入)
4.9*存款协议格式
4.10*认股权证协议格式
4.11*采购合同协议格式
4.12*单位协议格式
4.13+
注册人的证券说明
10.1
霍华德·休斯公司董事和某些高级管理人员的赔偿协议表(通过参考2010年11月12日提交的公司当前8-K报表的附件10.7并入)
10.2
2010年11月9日，Howard Hughes Corporation与Pershing Square Capital Management L.P.、Blackstone Real Estate Partners VI L.P.、Blackstone Real Estate Partners(AIV)VI L.P.、Blackstone Real Estate Partners VI.F.L.P.、Blackstone Real Estate Partners VI.TE.1 L.P.、Blackstone Real Estate Partners VI.TE.2 L.P.、Blackstone Real Estate Holdings VI L.P.和Blackstone GGP主体交易伙伴L.P.签订的注册权协议(合并内容参考Exhibit2010年11月12日提交)
10.3**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的非雇员董事限制性股票协议表格(通过引用附件10.5并入本公司2019年2月27日提交的10-K表格的当前报告中)
10.4**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)2010年修订和重新确定的激励计划下的高管限时限制性股票协议表格(通过引用附件10.7并入该公司2019年2月27日提交的当前10-K表格报告中)
10.5**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的高管业绩限制性股票协议表格(通过引用附件10.8并入公司2019年2月27日提交的当前10-K表格报告中)
10.6**
霍华德·休斯公司修订和重申的2010年激励计划下的员工限时限制性股票协议表格(通过引用附件10.9并入公司2019年2月27日提交的当前10-K表格报告的附件10.9)
10.7**
霍华德·休斯公司修订和重订的2010年激励计划下的员工业绩限制性股票协议表格(通过引用附件10.10并入公司2019年2月27日提交的当前10-K表格报告中)
10.8**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的高管限时限制性股票协议表格(通过引用本公司2019年5月6日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.2并入)
10.9**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的高管业绩限制性股票协议表格(通过引用本公司2019年5月6日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3而并入)
10.10**
霍华德·休斯公司修订和重订的2010年激励计划下的员工限时限制性股票协议表格(通过引用附件10.4并入公司2019年5月6日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.4)
10.11**
霍华德·休斯公司修订和重订的2010年激励计划下的员工业绩限制性股票协议表格(通过参考2019年5月6日提交的公司季度报告10-Q表的附件10.5并入)
HHC2020 Form 10-K|131
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10.12**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和彼得·F·莱利(Peter F.Riley)之间的雇佣协议，日期为2017年11月6日(通过参考2017年11月9日提交的公司当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.13**
霍华德·休斯公司和大卫·奥赖利之间于2018年2月21日修订和重新签署的雇佣协议(通过参考2018年2月26日提交的公司10-K表格年度报告的附件10.11并入)
10.14**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和彼得·F·莱利(Peter F.Riley)之间的限制性股票协议，日期为2017年11月8日(通过参考2017年11月9日提交的公司当前8-K报表的附件10.2并入)
10.15**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和大卫·R·温雷布(David R.Weinreb)之间的认股权证授予协议，日期为2017年6月16日(通过参考2017年6月20日提交的公司当前报告8-K表的附件10.1并入)
10.16**
霍华德·休斯公司和格兰特·赫利茨公司之间的认股权证授予协议，日期为2017年10月4日(通过参考2017年10月5日提交的公司当前8-K报表的附件10.1并入)
10.17**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和大卫·奥赖利(David O‘Reilly)之间的权证购买协议，日期为2016年10月7日(通过参考2016年10月11日提交的公司当前8-K报表的附件10.3并入)
10.18**
Saul Scherl邀请函，日期为2019年2月21日(通过引用附件10.21并入公司2019年2月27日提交的当前报告Form 10-K中)
10.19
于2011年9月29日由Victoria Ward，Limited及其若干附属公司签订的贷款协议，借款人为Victoria Ward，Limited及其若干附属公司，Wells Fargo Bank，National Association作为行政代理兼牵头贷款人，CIBC、First Hawaian Bank，Hawaii Bank和Central Pacific Bank作为贷款人，Wells Fargo Securities，L.C.作为唯一牵头安排人和唯一簿记管理人(通过引用本公司当前8-K报表的附件10.1合并而成)，该协议由Victoria Ward，Limited和Victoria Ward，Limited的某些子公司共同签署，作为借款人，Wells Fargo Bank，National Association作为行政代理和牵头贷款人，CIBC，First Hawaian Bank，Hawaii Bank和Central Pacific Bank，L.C.
10.20
截至2014年7月15日，由Summerlin North，LP，Summerlin South，LP，Wells Fargo Bank，National Association，作为行政代理和牵头贷款人，U.S.Bank National Association，作为辛迪加代理和贷款人，其他贷款机构，以及富国证券公司(Wells Fargo Securities，L.L.C.)作为唯一牵头安排人和唯一簿记管理人(通过参考公司7月提交的当前8-K报表附件10.1合并而合并)的贷款协议，以及在Summerlin North，LP和Summerlin South，LP，LLC之间签订的贷款协议
10.21
截至2018年9月18日，维多利亚·沃德有限公司、维多利亚·沃德中心有限责任公司、维多利亚·沃德娱乐中心有限责任公司、1240 Ala Moana，LLC、Anaha Retail Holdings，LLC、Waiea Retail Holdings，LLC、10 CCC，LLC、20 CCC，LLC、30 CCC，LLC、10/20/30 CCC Parking Deck，LLC、40 CCC，LLC、40 CCC Parking Deck，LLC、50 CCC，LLC、30 CCC，LLC、10/20/30 CCC Parking Deck，LLC、40 CCC Parking Deck，LLC、50 CCC，LLC新月一区控股有限责任公司；新月区一号停车板有限责任公司；HL冠军控股公司；莱克兰乡村控股公司；沃特韦酒店控股有限责任公司；HL-Hotel Holding Company，LLC；CSPV Holdings，LLC；1701 Lake Robbins，LLC；作为行政代理和贷款人的富国银行全国协会；作为唯一牵头安排人和唯一簿记管理人的富国证券有限责任公司；以及其他贷款机构
10.22**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新启动的奖励计划(通过引用附件10.1并入公司2012年6月14日提交的当前8-K表格报告中)
10.23**
霍华德·休斯公司延期补偿计划表格(通过引用附件99.1并入公司2014年9月17日提交的当前8-K表格中的附件99.1)
10.24**
霍华德·休斯公司管理公司有限责任公司离职福利计划(通过引用附件10.1并入该公司2017年8月16日提交的当前8-K表格报告中)
10.25**
霍华德·休斯公司和保罗·H·莱恩之间的雇佣协议，日期为2019年10月21日(通过引用附件10.1并入公司2019年10月21日提交的当前8-K表格报告的附件10.1)
10.26**
彼得·F·莱利(Peter F.Riley)和霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)于2019年11月13日签署的雇佣协议修正案(通过参考2019年11月14日提交的该公司当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.27**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的高级管理人员限时限制性股票协议表格(引用本公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.1)
HHC2020 Form 10-K|132
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财务报表索引
10.28**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的高管业绩限制性股票协议表格(通过引用附件10.2并入公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.2)
10.29**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的员工限时限制性股票协议表格(通过引用本公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3而并入)
10.30**
霍华德·休斯公司2010年修订和重新确定的激励计划下的员工业绩限制性股票协议表格(通过引用附件10.4并入公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.4)
10.31**
Saul Scherl聘书，日期为2020年2月12日(通过引用附件10.5并入公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.5)
10.32**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和索尔·谢尔(Saul Scherl)之间的基于时间的限制性股票协议，日期为2020年2月12日(通过参考2020年5月11日提交的公司于2010年5月11日提交的季度报告附件10.6并入)
10.33**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和索尔·谢尔(Saul Scherl)之间的基于业绩的限制性股票协议，日期为2020年2月12日(通过引用附件10.7并入公司于2020年5月11日提交的10-Q季度报告中)
10.34**
霍华德·休斯公司和索尔·谢尔之间的、霍华德·休斯公司和索尔·谢尔之间的不合格员工股票期权协议的第1号修正案，日期为2020年2月12日(通过引用公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.8并入)
10.35
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和潘兴广场资本管理公司(Pershing Square Capital Management，L.P.)签订的、日期为2020年3月27日的股份购买协议(通过参考2020年3月31日提交的公司当前8-K报表的附件10.1并入)
10.36**
霍华德·休斯公司和西蒙·特雷西之间签订的、日期为2020年2月8日的离职协议和解除雇佣协议(通过引用该公司2020年5月11日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.10并入)
10.37**
霍华德·休斯公司2020年股权激励计划(通过引用附件10.1并入公司2020年5月20日提交的8-K表格的当前报告中)
10.38**
霍华德·休斯公司和大卫·奥赖利于2020年6月24日修订并重新签署的雇佣协议的第一修正案(通过引用附件10.1并入公司2020年6月25日提交的当前8-K报表的附件10.1)
10.39**
霍华德·休斯公司和大卫·奥赖利于2020年11月4日签署的限制性股票协议的第1号修正案(通过引用公司2020年11月5日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3而并入)
10.40**
霍华德·休斯公司(Howard Hughes Corporation)和彼得·F·莱利(Peter F.Riley)于2020年11月4日签署的限制性股票协议的第1号修正案(通过引用该公司2020年11月5日提交的10-Q表格季度报告的附件10.4而并入)
10.41**
保罗·莱恩和霍华德·休斯公司之间的分居和释放协议(通过引用该公司2020年9月30日提交的当前8-K表格报告的附件10.1并入)
10.42**
霍华德·休斯公司和大卫·奥莱利于2020年12月1日签订的第二次修订和重新签署的雇佣协议(通过引用附件10.1并入该公司于2020年12月2日提交的当前8-K表格报告中)
10.43**
霍华德·休斯公司和L.Jay Cross之间的雇佣协议，日期为2020年12月1日(通过引用附件10.2并入公司于2020年12月2日提交的当前8-K表格报告的附件10.2)
21.1+
附属公司名单
23.1+
安永律师事务所同意
24.1+
授权书
31.1+
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条对首席执行官的认证
31.2+
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条对首席财务官的认证
HHC2020 Form 10-K|133
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财务报表索引
32.1+
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条认证首席执行官和首席财务官
101.INS内联XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.SCH+内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL+内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.LAB+内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE+Linkbase文档的内联XBRL分类扩展演示文稿
101.DEF+内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)

*需要通过对2020年3月27日提交的表格S-3的修正案或表格8-K的当前报告提交。
*签署新的管理合同、补偿计划或安排
随函提交的+*

本报告附件101为以下以iXBRL(内联可扩展商业报告语言)格式编制的文件：(I)截至2020年、2019年和2018年12月31日的综合经营报表，(Ii)截至2020年、2020年、2019年和2018年12月31日的综合全面收益表(亏损)，(Iii)截至2020年和2019年12月31日的综合资产负债表，(Iv)截至2020年12月31日的综合权益表(六)合并财务报表附注。


项目16.表格10-K摘要

不适用。

HHC2020 Form 10-K|134
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财务报表索引
签名

根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签名者代表其签署本报告。
霍华德·休斯公司
/s/大卫·R·奥莱利(David R.O‘Reilly)  
大卫·奥莱利  
首席执行官兼临时首席财务官2021年2月25日
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。
签名标题日期
   
*  董事会主席兼董事。2021年2月25日
威廉·阿克曼  
   
/s/大卫·R·奥莱利(David R.O‘Reilly)首席执行官兼临时首席财务官2021年2月25日
大卫·R·奥莱利(首席行政主任) 
   
/s/大卫·R·奥莱利(David R.O‘Reilly)首席执行官兼临时首席财务官2021年2月25日
大卫·R·奥莱利(首席财务会计官) 
   
*导演2021年2月25日
亚当·弗拉托  
   
*导演2021年2月25日
杰弗里·弗伯  
   
*导演2021年2月25日
贝丝·卡普兰  
   
*导演2021年2月25日
艾伦模型  
   
*导演2021年2月25日
R·斯科特·塞勒斯(R.Scot Sellers)  
   
*导演2021年2月25日
史蒂文·谢普曼  
   
*导演2021年2月25日
玛丽·安·提格  
   
*导演2021年2月25日
安东尼·威廉姆斯
*/s/大卫·R·奥莱利(David R.O‘Reilly) 
大卫·R·奥莱利 
事实律师  
HHC2020 Form 10-K|135