附件10.14

租赁

按和 之间

SNH医疗办公室财产信托，

一家马里兰州房地产投资信托基金，

作为房东，

和

赛特克生物科学公司

特拉华州一家公司，

作为租户

湖景大道47215/47211号，

加利福尼亚州弗里蒙特，94538

目录表

				页面
第1条参考数据					1
1.1		引言和所提到的主题。			1
1.2		陈列品			4
第二条房舍；期限；延期选择；停车					4
2.1		房舍。			4
2.2		学期。			4
2.3		扩展选项			5
2.4		停车。			7
第三条房舍的状况					8
第四条租金、附加租金、保险费和其他费用					9
4.1		年度固定租金。			9
4.2		额外租金。			9
4.3		个人财产税和销售税			14
4.4		保险。			14
4.5		公用事业。			15
4.6		逾期缴交租金。			15
4.7		保证金。			16
第五条地主契诺					17
5.1		修理			17
5.2		中断			17
5.3		进入大楼。			18
5.4		房东保险			18
5.5		法律合规性			18
5.6		赔偿			18
第六条承租人的附加契诺					19
6.1		平权契约。			19
6.2		消极契约			22
第七条伤亡或夺取					27
7.1		终止。			27
7.2		修复。			28
7.3		奖品。			28
第8条违约					28
8.1		租户的默认设置。			28
8.2		补救措施。			29
8.3		累积的补救措施。			31
8.4		房东有权解决违约问题。			31
8.5		等待			31
8.6		免除失责的效力。			31
8.7		不得放弃等			31
8.8		没有一致和满意			31
第九条抵押权人或者土地出租人的权利					32
第十条杂项规定					33
10.1		通告			33
10.2		宁静的享受和房东改建的权利。			33
10.3		放弃陪审团审判。			34
10.4		租赁不得记录；租赁条款的保密性。			34

i

10.5		业主责任的限制。			34
10.6		房东违约。			35
10.7		经纪业务。			35
10.8		故意遗漏的。			35
10.9		准据法与法律解释			36
10.10		不可抗力			36
10.11		加州的具体条款			37

II

租赁

第一条

参照 数据

1.1引言和所提及的主题。

这是马里兰州房地产投资信托SNH医疗办公物业信托与特拉华州公司(承租人)Cytek Biosciences，Inc.之间签订的租约(本租赁)。

本租赁中对下列任何术语或短语的引用应解释为包含第1.1节中所述的相应定义。

本租约日期：		2020年11月20日。
建筑：		这座大楼位于加利福尼亚州弗里蒙特湖景大道47215/47211号，邮编94538。
物业：		大楼、为大楼服务的停车设施(停车设施)、大楼和停车设施所在的地块，以及任何建筑物、车道和未来在其上的补充或改善。
房舍：		整栋楼。
房屋可出租面积：		大约99,378平方英尺。
原条款：		九十(90)个月，自生效日期起至下午5：00止。加州时间90号前一天(90这是) 开始日期(租赁期满日期)的月份周年日，可根据本租赁的规定进行调整并提前终止。
开业日期：		开工日期为：(A)2021年3月1日和(B)交付日期(如下所述)中较晚的日期。
年固定租金：		日期		平方英尺 用于 租金 计算		每月 评级PSF		每月 固定租金		年度固定 租金
		1-6个月(租金减免期 )		59,000		$1.40		$82,600.00		$991,200.00

1

		日期		正方形 素材 用于 租金 计算		每月 评级PSF		每月 固定租金		年度固定 租金
		7-12个月		59,000		$1.40		$82,600.00		$991,200.00
		13-24个月		99,378		$1.45		$144,098.10		$1,729,177.20
		25-36个月		99,378		$1.50		$149,067.00		$1,788,804.00
		37-48个月		99,378		$1.55		$154,035.90		$1,848,430.80
		49-60个月		99,378		$1.60		$159,004.80		$1,908,057.60
		61-72个月		99,378		$1.65		$163,973.70		$1,967,684.40
		七十三至八四月份		99,378		$1.70		$168,942.60		$2,027,311.20
		85-90个月		99,378		$1.75		$173,911.50		$2,086,938.00
		只要租户不发生违约(定义见下文)，租金减免期间的每月固定租金应予以全额减免。如租客在租金宽减期届满前拖欠租金，则自租客拖欠租金之日起及之后，租客将不再有权根据本段获得年度固定租金扣减；然而，倘若租客因租客拖欠租金而未能 收到任何该等扣减，则租客有权于租客补救该等拖欠租金之日收取因租客拖欠租金而未能获得的扣减。
预租金额：		本租约签订后，承租人应向房东支付8.26万美元(82,600.00美元)，用于支付本租约规定的第一笔每月固定租金。
租户的百分比：		百分之百(100%)；但在本租期的前十二(12)个月内，承租人的百分比应为59.37%。
许可用途：		一般办公用途、购买和生产仪器、仓储、质量保证、实验室空间、技术支持以及与之相关的其他合法用途，但须遵守第(Br)6.1.2节的规定。

2

商业一般责任保险限额：		财产损失、人身伤害和死亡的每次事故(合并单一限额)5,000,000美元(可能符合商业一般责任保险单(或同等保险)、 超额责任险和/或伞形责任险的任何组合)。
房东原地址：		SNH医疗办公室物业信托基金 C/o The RMR Group LLC 西三街8631号，301E套房 加利福尼亚州洛杉矶，邮编90048 注意：西区副总裁 将副本复制到： SNH医疗办公室物业信托基金 C/o The RMR Group LLC 两个牛顿广场 华盛顿大街255号，300号套房 马萨诸塞州牛顿，02458 注意：詹妮弗·B·克拉克
租户原始地址：		赛特克生物科学公司 46107登陆点 加州弗里蒙特，邮编：94538 将副本复制到： Cooley LLP 11951自由大道，1500号套房 弗吉尼亚州雷斯顿，邮编：20190 发信人：约翰·G·拉沃
缴交租金的地址：		SNH医疗办公室物业信托基金 C/o The RMR Group LLC 部门#700 邮政信箱31001-2125号 加利福尼亚州帕萨迪纳，91110-2125号 或以电子方式汇款至： PNC银行 部门表格700 帐号8026300366 阿坝031207607号
保证金：		$173,911.50

3

1.2展品。

本节中列出的展品作为参考包含在本租约中，并将被解释为本租约的一部分。

附件A		业主与租客就生效日期作出的声明
附件B		房东改善
附件C		规章制度

第二条

房产；术语；延期选项；停车

2.1房产。房东特此出租给租客，租客特此租赁

房东，在本租约的条款、契诺、条件和条款的约束下，不包括外墙、电梯井、管道、电线和附属设备的外部表面。

2.2租期。 本租约的期限应自生效日期起计，并按照本租约的规定持续至原租期及其任何延期，除非按下文规定提前终止。本租赁期的起止日期确定后，房东和租客应以本合同附件附件A形式的文件予以证明，并相互交付，但房东和租客未能签署或交付该文件对该日期不起作用。根据本租约的规定，原始条款及其任何延期在下文中称为本租约的条款。

尽管如上所述，如果在2021年6月30日(A)由于承租人、其代理人或员工没有作为或不作为，以及(B)由于不可抗力延迟(定义如下)以外的任何原因，交付日期(下文定义)仍未发生，则承租人有权在交付日期之前的每一天享受一天的年度固定租金减免 。任何此类减税都应增加到租金减免期限内。就本协议而言，不可抗力延误是指房东改造工程开工或大幅完工的实际延误，或由于劳工罢工或劳工停工、无法及时获得材料、异常交通延误、骚乱、洪水、冲刷、爆炸、地震、火灾、房东改造施工进度计划未考虑到的异常天气状况、天灾、公敌行为(包括恐怖行为)、战争和叛乱、任何流行病或大流行而导致的向租户交付房屋的实际延误。因任何不可抗力事件、地方政府当局延迟发放许可证、政府批准、许可证、变更、同意、授权或证书(包括任何入住证)、地方政府当局延误进行基本完工所需的检查，或房东或房东的任何代理人或雇员无法合理地 预期或控制的类似事项而导致的政府要求关闭；但是，不可抗力延误不包括因房东疏忽或故意行为不当造成的任何延误。

4

承租人应在预计开工日期(根据业主对开工日期的估计)前三十(30)天进入房屋，仅用于在房屋内安装固定装置、家具和设备以及迁入活动，前提是租户 不干扰业主改善工程的完成，并且在任何此类进入之前，承租人向房东提交：(I)其房产保险证书的副本(符合本条款)，将房东和房东的代理人RMR集团有限责任公司列为额外的受保人；(Ii)保证金；及(Iii)预租金额。在这样的提前使用期间，承租人不得使用该房屋在该房屋内开展任何业务。该等使用权须受本章程所有条文规限(除非在生效日期前不会产生任何年度固定租金或额外租金)，而该等提前使用权不应提早租约期满日期。

2.3扩展选项。尽管如上所述，只要本租赁仍然完全有效，并且在符合以下各项条件的情况下，房东可以随时酌情放弃，但只能通过书面通知承租人，承租人有权将原来的租期延长一(1)个额外的五年 (5)年(延长期)。延长的期限自原期限届满的次日起算，截止于延长期限开始五(5)周年的前一天。延长租期的条款和条件与本租约其他地方规定的条款和条件相同，但(A)承租人没有进一步延长本租约期限的权利 ，(B)房东没有义务在房屋内安装改善设施，以及(C)延长租期的年度固定租金，按月分期付款，延长期限的第一年的金额应等于(I)紧接延长期限开始前十二(12)个月期间的年固定租金的103%(103%)和(Ii)房产在延长期限开始时的市场利率(如下文定义) (延长期限每增加一年，应增加一个市场百分比(如下定义))中的较大者。房东在收到房东的租客选举通知(如下所述)后第三十(30)天或之前向租客发出的书面通知(房东通知)中指定的一切。如果承租人选择行使上述选择权，应在原租期届满前不迟于十二(12)个月但不早于十五(15)个月向房东递交关于其选择的书面通知(承租人的选举通知)。如承租人未能及时向业主发出承租人的选择通知，本租约的期限将不迟于租约期满日期自动终止，承租人无权进一步选择延长本租约的期限 ，双方同意，就发出承租人的选择通知而言，时间至关重要。如承租人根据本条款延长本租约期限，则该等续期将自动生效(除非满足条件，除非业主放弃)，而无需签署任何额外文件，但承租人应应业主的要求，签署一份协议，确认延长租期的年度固定租金。这些条件是，在行使该续约选择权时以及在延长期限开始时，不存在本租约项下的租户违约，或在发出通知的情况下，时间的推移或两者都可能到期为本租约项下的租户违约的条件。

5

如本文所用，(X)市场租金应指当时公平的延长租期内房产的市场年租金，与位于加利福尼亚州弗里蒙特的可比楼盘中类似大小的房产当时收取的固定年租金相称，以及考虑到所有相关因素后租赁类似期限的房产的扩建质量。和(Y)市场百分比是指(I)自物业所在市场的延长租期开始时，每年租金上涨的典型百分比 和(Ii)3%(3%)中较大的一个。如果承租人不同意房东指定的市场汇率和/或市场百分比，则承租人应在收到房东通知后二十(20)天内向房东发出书面通知(未在构成租户接受房东通知中规定的市价和市场百分比的二十(20)天期限内提供不同意的通知)；如果双方在房东发出通知后三十(30)天内未能就市场价格和/或市场百分比达成一致，则市场价格和/或市场百分比(如适用)应提交评估如下：在该三十(30)天期限届满后十五(15)天内，房东和租户应各自向另一方发出通知，说明各自选择的评估师的名称和地址。如此选出的两名评估师应在任命第二名评估师后十(10)天内会面，如果在任命第二名评估师后二十(20)天内，两名评估师不应根据第2.3节的下列规定就市场费率和/或市场百分比的确定达成一致，他们应共同任命第三名评估师。如果只选择一位评估师 ，该评估师的姓名和地址应在该十五(15)天内提供给另一方，并应具备下文规定的资格，则该唯一评估师应作出如上所述的决定。

如果上述两位评估师不能在该二十(20)天期限届满后十(Br)天内就第三位评估师的任命达成一致，则任何一方均可代表双方并在通知另一方的情况下，要求由当时的总裁房地产委员会(或任何类似或继任者组织)根据其当时的通行规则为加利福尼亚州弗里蒙特次市场指定第三位评估师。如果上述总裁在提出上述请求后十(10)天内未能指定上述第三鉴定人，则任何一方当事人均可代表双方并经通知另一方，请求美国仲裁协会(或任何后续组织)根据其当时的现行规则指定上述鉴定人。如果三位评估师未能在选出第三位评估师后十(10)天内就市场评级和/或市场百分比达成一致，则每位评估师应将其对市场评级和/或市场百分比的指定以书面形式提交给另外两位评估师；市场评级和/或市场百分比应通过计算所确定的两个数值最接近的两个数值的平均值(或如果数值相等，则为所有三个数值)的平均值来确定。

根据本协议的规定，每位被选中的评估师应具有至少十(10)年在加利福尼亚州弗里蒙特子市场担任商业房地产经纪人的经验， 处理与大楼相同类型和质量的物业，并且不应是当时代表本合同任何一方的评估师。每一方应支付其选择的鉴定人的费用和费用以及自己的律师的费用。每一方应支付第三名评估师(或唯一评估师，如果适用)的费用和费用的一半(1/2)以及评估的所有其他费用。评估师的决定和裁决应以书面形式作出，并为最终决定和裁决。

6

各方均有定论，副本应同时送交房东和租客。对鉴定人的裁决可在任何有管辖权的法院进行。

评估师应确定延长期限内房屋的市场价格和/或市场百分比，并在任命第二名评估师后二十(20)天内，(B)任命第三名评估师后二十(20)天内，或(C)指定唯一评估师后十五(15)天内(视属何情况而定)，向房东和租户作出关于其确定的决定和裁决。在做出该决定和裁决时，评估师应假定(I)房东和潜在租客都不是迫不得已租房的，房东和租客通常都有动机、知情和明智的想法，各自都是按照自己的最佳利益行事的；(Ii)房产适合立即占用和使用，就像 一样；以及(Iii)如果房产在延长期限开始之前因火灾或其他事故而受损，它们已得到完全修复。评估师还应考虑大楼所在中心的可比空间以及加利福尼亚州弗里蒙特次市场的可比楼盘在可比时间段内的租约中包含的租金。

如果双方之间关于市场利率和/或市场百分比的争议在承租人根据市场利率和/或市场百分比的确定支付年度固定租金的义务开始之前尚未得到解决，则承租人应根据房东在业主通知中指定的市场利率和市场百分比支付本租赁项下的年度固定租金，直至双方就市场利率和/或市场百分比(视情况而定)达成一致或评估师做出决定为止，届时，承租人应向房东支付少付的年度固定租金，或房东应将多付的年度固定租金退还给租户。

房东和租客 特此放弃在评估师面前举行证据听证会的权利，并同意评估不应是仲裁，也不受与仲裁有关的州或联邦法律的约束。

2.4停车。在本租约及其任何延期期间，承租人有权免费使用停车设施中的停车位，如下所示：

(A)租户有权与业主和物业的其他居住者一样，使用每1,000平方英尺可出租单位中的3.43个停车位(即340个停车位)，并将其四舍五入为最接近的整数。在另行通知之前，所有停车位均为未预留、未分配的。

(B)承租人只可使用泊车设施停泊载客车辆。

(C)房东保留实施和修改系统以规范进入和使用停车设施的权利，包括但不限于停车证、停车贴纸和卡钥匙通道，或房东在书面通知租户后合理指定的任何其他系统。

7

(D)承租人承认房东不需要为停车设施提供任何保安或保安服务。承租人特此赔偿并同意使房东免受因承租人及其员工和受邀者使用停车设施而产生的一切索赔、损失、成本或损害。

(E)房东保留改变停车场设施内出入口和交通流量的权利，以及在任何程度上改变停车设施的权利，但此类改变不得对承租人在第2.4节中的权利造成实质性的不利影响。

(F)承租人应促使其员工和受邀者遵守房东不时制定并以书面形式提供给承租人的有关停车设施的任何合理规则和规定。

第三条

处所的状况

承租人特此承认，截至本租约之日，房屋状况良好，在整个租赁期内适合其使用和占用 ，房东没有义务对其进行任何改动或改善。然而，房东只需一次，由房东自负费用和费用，对房舍进行以下改进(统称为房东改善)：(A)促使对房舍进行交钥匙式的改善，该计划由AP+I Design编制，日期为2020年9月9日，其副本作为附件B(该计划)，以及(B)确保屋顶和所有建筑系统和部件(建筑系统和部件)处于良好的工作状态和维修状态，包括门和现有的电力、管道、消防、安全、照明、供水、安全、照明、供水和维修。燃气、天花板和暖通空调(定义见下文)系统。

房东应以勤奋和诚信的态度完成房东的改进。业主改善工程开始后，业主应立即向承租人提供施工进度表，列出预计完工日期，并说明承租人在施工期间必须采取的任何行动的最后期限，业主可在业主改建工程施工期间不时修改该进度表。业主改造应按照所有适用法律的计划和要求进行安装和施工，并应以良好的 工艺进行。承租人有权要求更改平面图，并经房东以其合理的酌情权批准。房东根据本租约条款基本完工后，房东实际将房产交付给租户的日期为交付日期。

除房东改进外，房东没有义务提供或支付房屋的任何其他改善。承租人承认，房东或房东的代理人或雇员(过去或现在)均未就房屋目前或未来是否适合承租人开展业务作出任何陈述或担保。承租人还承认，除本租约规定外，房东或房东的代理人或雇员(过去或现在)均未就房屋的实际状况或情况作出任何陈述或保证，房东特此拒绝任何陈述或保证

8

安装或包含的任何东西(包括但不限于房东改进)，包括但不限于对适居性、适销性或特定用途适用性的任何明示或默示保证。

如本租约中所使用的，“实质完工”一词是指业主已完成改善工程，但可在入住后完成而不会对租客的使用造成不适当干扰的工程项目除外(即，业主已完成改善工程 ，但清单项目或类似的纠正工作除外)。在房东装修基本完成之日起三十(30)天内，承租人应与房东一起对房屋进行巡查，并向房东提交一份列出任何清单项目的文件。此后，房东应在上述三十(30)天期限届满后的合理期限内(不得超过三十(30)天)努力完成这些清单项目。

第四条

租金、额外租金、保险费及其他费用

4.1年度固定租金。承租人应向房东支付年度固定租金，或房东另有书面指示，不得抵扣、减税(第7条规定除外)、扣除或索要。每年的固定租金应按月平均预付，在本租赁期限内的每个日历月的第一天，通过电子方式将立即可用资金转移到第1.1节规定的账户，通过从国内银行开出的支票寄到第1.1节规定的地址，或以其他方式，或房东不时通过书面通知租户指定的其他账户。任何部分月份的年度固定租金将按日(以365天为基准)按比例分摊，如果年度固定租金开始于日历月的第一天以外的某一天，租户应向业主支付的第一笔付款应在年度固定租金开始之日支付，并应等于该按比例计算的金额加上下一个日历月的年度固定租金分期付款。

4.2额外租金。承租人应向房东支付第4.2.1节和第4.2.2节中规定的承租人税费(如下文定义)和运营成本(如下文定义)的百分比，以及承租人应支付或应付给房东的所有其他费用和金额(本句子中提到的所有金额均为附加租金)，作为额外租金支付给房东。

4.2.1房地产税。承租人应向房东支付额外租金 (承租人的税收份额)，相当于承租人在本租赁期限内为房东设定的任何12个月期间(经营 年)应缴(或估计应由政府当局支付)的税款的百分比。除紧随其后的段落另有规定外，承租人应至少在任何一年内的任何一个或多个日期前十(10)天向房东支付承租人的税收份额 本合同条款规定，承租人的税款或其任何零碎份额应到期并支付给负责收取税款的任何政府当局(如在至少应缴任何此类税款前三十(30)天向承租人发出的通知中所述)，该通知应合理详细地规定支付方式

9

(Br)计算任何租户应缴的税款)，但如该等通知是在上述到期及应付的日期前三十(30)日之后发出的，则该等款项须于向租户发出该通知后十(10)天内支付予业主。

在房东选择时，租户应在租期内每个日历月的第一天向房东支付额外租金，但以规定的支付年度固定租金的方式向房东支付因租户的税收份额而估计的款项， 该等月度金额足以在房东应缴或房东将支付税款时向房东提供相当于房东不时合理估计的本经营年度租户的税额份额。在本租赁期限内的每个经营年度开始之前，或之后的一段合理时间内，房东应以书面形式向承租人提供对该经营年度承租人税收份额的合理估计(房东随后可能会改变该估计)，承租人应每月向房东支付承租人每月固定租金分期付款的十二分之一(1/12)(按期限开始或结束时的任何部分月份按比例计算)，但如果房东未能向承租人提供任何经营年度承租人纳税份额的修订估计数，承租人应根据业主对承租人纳税份额的最新估计，继续向业主支付额外租金 承租人的纳税份额，直到房东给租户一个新的估计为止。在期限内每个营业年度结束后的一段合理时间内(但房东应努力在营业年度结束后一百二十(120)天内提供)，房东应向租户发出书面通知，列出上一营业年度的税额 并合理详细地计算租户的纳税份额。如果租户在任何经营年度因承租人的税收份额而每月的汇款总额大于租户在该经营年度的税收份额，则房东应将该多付款项抵扣租户因税收而产生的后续义务(如果本租赁期限已经结束，承租人对房东没有进一步的义务，则应在三十(30)天内退还该多付款项)； 如果此类汇款总额低于该经营年度的租户税额份额，则承租人应在接到房东的通知后三十(30)天内向房东支付差额。

如果开始日期发生在任何经营年度内，或者本租赁期限将在任何经营年度内到期或终止，或者 如果经营年度或房地产税课税期间发生变化或超过或少于一(1)年，或者由于 物业和/或房屋的可出租面积或其他原因(视情况而定)而在任何经营年度内修改承租人的百分比，则根据本第4.2.1节的规定，承租人可能应支付的承租人税额份额应以365天营业年度为基础按日按比例分摊。

？税项是指任何政府当局对或针对或就物业、房东或房东使用或代表房东使用的个人财产征收、评估或征收的任何种类或性质的一般或特殊、普通或非常、可预见或不可预见的所有税项、评估、消费税和其他收费，或代替其征收的税项，以及因法律规定的限制而补充房地产税的附加税种。如果在任何时间对房东征收或评估任何租金或其他税的税或消费税，无论如何描述，全部或

10

作为对物业评估或征收的房地产税的部分替代或补充，租金或其他税的此类税或消费税应包括在税中；但是，税不应包括特许经营税、转让、赠与遗产、遗产、继承税、资本税、收入(仅对租金收入而不是其他类型的收入征收收入税，然后仅从物业产生的租金收入征收)、对房东征收的超额利得税，或房东不允许迟交任何税款的罚款或利息。税金还应包括所有法庭费用、合理的律师、顾问和会计师费用、成本和支出，以及房东在分析和抗辩税金(包括所有上诉)时发生的其他费用。税金应包括房东因某一财政税期而支付的任何预付款，而截至该预估税期之日，政府当局尚未确定该期间的实际税额和最终税额。

4.2.2运营成本。承租人应向业主支付相当于承租人在任何经营年度支付或发生的经营成本(见下文定义)的百分比的金额(承租人的经营成本份额)作为额外租金。除下一段另有规定外，承租人应在房东向承租人提供分项书面声明之日起二十(20)天内向房东支付承租人的运营成本分摊，该书面声明应根据当时弗里蒙特地区房地产行业的普遍习俗和惯例进行准备、分配和计算，并始终如一地适用。房东关于经营成本的任何年终声明(每月估算发票除外)应为最终声明，并对租户 具有约束力，除非租户在收到声明后六十(60)天内向房东发出通知，说明每一项争议项目及其原因，对其中的任何项目提出异议。

在业主选择时，租户应在租期内每个日历月的第一天向业主支付额外租金，但 以规定的支付年度固定租金的方式向业主支付因租户的运营成本份额而估计的款项，该等每月金额足以在每个运营年度结束时向业主提供相当于房东不时估计的该运营年度租户运营成本份额的款项。在本租赁期限内的每个经营年度开始之前，或之后的一段合理时间内，房东应 以书面形式向承租人提供承租人在该经营年度的经营成本分摊的合理估计(该估计可能随后发生变化)，承租人应每月向房东支付承租人每月支付的固定租金，即最近一次估计的十二分之一(1/12)(按租期开始或结束时的任何部分月份的比例计算)，但条件是：如果房东未能向租户提供任何运营年度租户运营成本份额的修订估计，承租人应根据房东对租户运营成本份额的最新估计，继续向房东支付额外租金，因为租户的运营成本份额是基于房东对租户运营成本份额的最新估计，直到房东给租户一个新的估计为止。在期限内每个经营年度结束后的一段合理时间内(但房东应努力在经营年度结束后一百二十(120)天内提供)，房东应向租户提供一份明细报表，列出上一运营年度的运营成本金额，并根据当时大弗里蒙特地区房地产行业的普遍习俗和惯例，编制和计算承租人的运营成本份额。房东关于运营成本的任何此类年终报表应为最终报表，且

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除非承租人在收到后六十(60)天内对其中的任何项目提出异议，否则应向房东发出通知，说明每一项争议项目及其理由。如上所述，在因承租人的经营成本分摊而按月分期付款的每个经营年度结束时，如果每月汇款的总额大于承租人在该经营年度的经营成本分摊，房东应将多付的款项计入承租人随后因经营成本而承担的义务(或在本租赁期限已结束且承租人对房东没有进一步义务的情况下，在三十(30)天内退还多付的款项)；如果汇款总额低于承租人在该经营年度的经营成本份额，承租人应在接到房东书面通知后三十(30)天内将差额支付给房东。

如于任何营运年度内发生开始生效日期或本租约期限将届满或终止，或任何营运年度内因物业及/或物业的可出租面积或其他原因(视属何情况而定)而导致租户的租金百分比有所变动，则根据第4.2.2款的规定，承租人可能须支付的营运成本份额按每日比例按比例计算，以365天营运年度为基准。

？运营成本应为物业或其任何部分或组成部分的运营、清洁、管理、维护、保险、维修、更换、装修、维护、保护和安全所支付或发生的所有成本和支出，以及相当于总租金3%(3%)的管理费。

运营成本不应包括以下各项：

(A)成本，包括营销费、律师费、空间规划师费用和与物业原来的建造和发展或物业最初或将来的租赁有关的经纪费用，以及为物业的新租户安装租户改善设施或为物业的租户或其他占用者(或准租客或住客)的空置可出租空间进行翻新或改善、装修、粉刷或重新装修而招致的费用，包括许可证、许可证和检查费用及津贴和其他费用；

(B)资本支出成本，除非本协议另有明文规定；

(C)折旧、支付抵押贷款的利息和本金，以及除利息因数外的其他债务成本，但按本规定可列入经营成本的资本支出的年度冲销中包括的利息因素除外；

(D)业主由物业的任何租客或占用人(根据经营成本条款除外)或由其承运人或承租人的承运人或任何其他第三方通过保险分别报销的费用，以及任何租户直接与当地公用事业公司签订合同的电费；

(E)任何坏账损失、租金损失、坏账准备金或租金损失；

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(F)作为业主物业的地租而支付的任何款额；

(G)租客或物业中的任何其他租客分别向业主报销的所有物品和服务，或业主有选择地向一个或多个租客(但不向租客)提供而不报销的所有物品和服务；

(H)拆除或补救由业主或业主的代理人、承包商或雇员在物业内、物业上或物业下放置或释放的危险材料(定义见下文)的费用；

(I)房东的慈善或政治捐款所产生的费用；

(J)除本租约另有规定外，业主就该物业的货品或服务向其关联公司支付的任何款项的金额，超过竞争性价格；

(K)与财产的融资、再融资、按揭、出售或变更所有权有关的费用，包括经纪佣金、顾问、律师和会计师的费用、结案费用、业权保险费、转让税和利息费用；

(L)与构成房东的实体的业务经营有关的所有费用，区别于财产经营所发生的费用(例如雇员的安置费用、公司会计和雇员培训费用)；

(M)因业主或业主的疏忽或故意行为不当而产生的费用

业主的代理人或雇员；以及

(N)自开工之日起，业主为纠正违反任何适用法律的建筑物或物业的任何状况而产生的费用。

业主或业主的管理代理人在购买与建筑物谨慎运营相关的任何商品、公用事业或服务时，应通过所有现金折扣、交易折扣或数量折扣来减少运营成本。在计算本合同项下的任何费用时，不言而喻，任何费用不得超过一次。

如果业主在本租赁期内进行任何资本支出，其总成本不应计入作出该资本支出的经营年度的经营成本，但业主可在该经营年度的经营成本及其后每一经营年度的经营成本中计入该项资本开支的年度撇账；该等支出必须(I)符合建筑物建成后首次颁布的任何法律、规则、规例、命令或条例，或其任何修订或解释，或(Ii)为保障物业住客的健康和安全，或(Iii)为更换破旧或陈旧的物品或使物业保持一流的状况，或 (Iv)旨在降低营运成本。年度冲销应通过将原始资本支出加上一个利息系数来确定，该系数由房东合理地确定为机构贷款人当时收取的长期抵押贷款的利率。

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物业所在地区内的物业，按资本支出进行的改善、维修、改建或更换的使用年限计算；由业主合理厘定。

4.3个人财产税和销售税。承租人应支付对承租人的个人财产征收、评估或征收的所有税款，以及承租人在房产内或房产上销售库存、商品和任何其他商品的所有税款。

4.4保险。

4.4.1保险单。承租人应自费在本租赁期内购买并维护下列保险：

4.4.1.1承租人被指定为被保险人、房东和房东代理人的商业一般责任保险(按发生情况计算，包括但不限于广泛的合同责任、人身伤害、财产损失、火灾法律责任、产品和完成的经营范围)RMR集团有限责任公司(以及不时在通知中规定的房产或财产抵押的持有人)被指定为额外的承保人，其金额在本条款开始时应至少等于商业一般责任保险限额。 并且，在期限内，应不时为业主确定的在房产所在地区通常携带的更高限制(如有的话)，其物业与房产相当，并用于类似的 用途；但是，房东同意，在原保险期限内，房东不得要求提高商业一般责任保险限额；

4.4.1.2工人补偿保险，法定限额涵盖所有在该场所工作的承租人雇员，每次事故限额不低于1,000,000美元；

4.4.1.3所谓的特殊形式财产保险，以重置成本为基础，并附有商定价值背书，涵盖租户和承租人携带到房屋的所有家具、家具、固定装置和设备及其他个人财产，以及由租户自费对房屋进行的所有改善和改善；以及

4.4.1.4所谓的营业收入和额外费用保险，涵盖12个月的收入损失和业务中断。

4.4.2要求。所有此类保单应包含一项条款，确认此类保单及由此证明的保险范围对于房东承保的任何保险单应是主要的，应从有资格开展业务且在加利福尼亚州信誉良好的负责任公司获得，并应具有至少A-VIII级的一般保单持有人评级。保险人的证书，证明该保单已签发并已全额支付，提供本节要求的保险范围，并包含本条款中规定的条款，应在本租赁期限开始前交付给房东，续订时，保修期满前不少于三十(30)天。在没有至少三十(30)天的事先书面通知的情况下，每一份此类保单不得取消，也不得对房东和该财产的抵押权人的利益进行实质性改变。

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4.4.3放弃代位权。房东和租客各自应努力在其获得的每份财产损害保险单中获得适当的条款或背书，承保建筑物、房产或其中或其上的个人财产、固定装置和设备，根据该条款，各自的保险公司放弃代位权，并允许被保险人在发生任何损失之前与第三方达成协议，放弃其可能对上述第三方提出的任何索赔。放弃代位权或放弃前述任何索赔的许可 适用于每一方的代理人及其员工，对于承租人，也应适用于由承租人、通过承租人或承租人之下占用或使用房产的所有其他个人和实体。

在符合本第4.4.3款前述条款的前提下，并在其承保的财产保险单的条款允许的范围内，任何一方就其财产的任何损失或损害可能对另一方提出的任何索赔免除另一方的责任，前提是此类损害实际承保或本应由本租赁双方承保的财产保险单 承保。此外，每一方同意在对另一方提起诉讼之前用尽对其保险公司的所有索赔，以赔偿本合同项下任何一方必须承担的保险所涵盖的损失。

4.5公用事业。承租人应自行安排安装和提供与房屋有关的所有公用事业，包括但不限于电力(包括运行房屋供暖、通风和空调设备的电力)，房东没有义务安装除本租赁之日已有的公用事业系统之外的任何公用事业系统，或向房屋提供任何公用事业。提供给房屋的所有公用设施应单独计量，安装、维护和维修每个单独计量装置的费用应由承租人承担。承租人应直接为提供给房屋的每项公用事业服务签订合同 ，并应在到期时支付上述公用事业的所有费用。如果承租人的用电量在整个或部分租期内没有单独计量，承租人应在房东开出书面发票后三十(30)天内，补偿房东因向未单独计量的部分供电而产生的费用(包括任何相关费用和开支)。除本合同另有明确规定外，房东对承租人因电力、水或任何其他公用事业的供应或性质的任何改变、故障、干扰、中断或缺陷，或任何公用事业公司的数量或性质不再提供或不再适合承租人的要求而可能遭受或招致的任何损失、损害或费用，不负任何责任，且该等改变、故障、缺陷、不可用或不适合不构成实际或推定的全部或部分驱逐。或给予承租人任何租金减免的权利，或免除承租人在本租约下的任何义务。承租人承认，年度固定租金不包括向房屋提供此类公用事业和服务的成本。

4.6逾期支付租金。如果任何 年固定租金分期付款或任何额外租金在到期之日或之前没有支付，应从以下日期起计收利息(作为额外租金)

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以默认汇率(如第8.4节所定义)支付的截止日期。此外，如果任何固定年租金或额外租金的分期付款在到期后超过五天仍未支付，租户应向房东支付相当于拖欠金额的100美元(100美元)或10%(10%)的滞纳金。尽管有上述规定，承租人不应对本租赁期间首次逾期付款的利息或 逾期付款承担责任，除非承租人未能在业主书面通知逾期付款后三(3)天内付款(但不需要就本租赁期限内任何后续的逾期付款 进行此类通知)。双方同意，该滞纳金的金额是对房东在处理和管理租户拖欠的每一笔款项时所产生的成本和支出的合理估计，但支付该滞纳金并不能为租户在本租约项下的任何违约开脱或补救。如无特别规定，所有额外租金应在房东提出书面要求后整整三十(30)天内到期并支付。

4.7保证金。本租约签订后，承租人应向房东交押金。房东应持有保证金，以保证承租人忠实履行本租约的所有条款。承租人不得将押金抵押、转让、转让或抵押，承租人的任何此类行为均无法律效力，对房东不具约束力。承租人应保证保证金在整个保证期内的保证金金额为1.1节中规定的金额。

如果根据本租约应支付的年度固定租金或额外租金在任何适用的通知和/或治愈期限(如有)之后逾期未付，或者房东应代表租户支付任何款项，或者租户在任何适用的通知和/或治愈期限(如果有)之后未能履行本租约的任何条款，或由于租客在本租约下的任何其他 违约或违约，则房东可在不发出通知或损害房东可能因此而采取的任何其他补救措施的情况下，挪用及运用全部保证金或补偿房东所需的保证金，以支付年度固定租金、额外租金或其他款项，或房东因承租人违约而蒙受的损失或损害(包括但不限于逾期及其后的应缴租金)，承租人应应要求立即将保证金恢复至第1.1节所述的金额。尽管如上所述，在房东申请支付全部或部分保证金(无论是否通知租户)，以补偿房东因租户未能在到期时支付任何年度固定租金或额外租金或履行本协议项下的任何其他义务，以及直到租户将保证金恢复到第1.1节要求的金额为止，租户应被视为拖欠本章第8.1(A)节所规定的额外租金。承租人特此放弃承租人根据《加州民法典》第1950.7(C)条可能拥有的有关保证金的任何权利。只要承租人在任何适用的通知和/或治愈期(如有)之后不拖欠本租约项下的义务，房东应在本租约期满或提前终止、租客将房产的占有权交还给 后三十(30)天内，向租户退还押金，或按第4.7条的条款适用的保证金(减去房东估计应在年终调整经营成本和税款后应由租客支付的金额)。

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房东根据本租约的条款。房东持有保证金期间，房东无义务支付保证金利息，并有权将保证金与房东的其他资金混合。如果房东根据本租约转让房东的权益，房东应将保证金或之前未使用的保证金的任何部分移交给房东的承租人，承租人应 根据本条款第4.7条的条款，仅向承租人寻求妥善使用保证金，并根据本协议返还保证金。房产抵押的持有人不应对租户退还或申请保证金负责，无论其是否继承了本协议规定的房东地位，除非该保证金实际收到保证金。

第五条

业主契诺

5.1修理。在本租赁期内，除非本合同另有明文规定，业主应对建筑物的外墙、楼板和其他结构组件及围护结构，以及建筑物的外部地面和环境进行必要的维修和更换，使其保持良好的维修和状况 (不包括承租人安装的设备和根据本合同第6.1.3节规定由承租人进行的维修，以及因承租人、其佣人、代理人、客户、承包商、雇员、受邀者或被许可人的任何行为或疏忽而造成的维修或更换)。尽管本租赁中有任何相反规定，但在本租赁期限的前九(9)个月内，在承租人书面通知业主任何建筑系统和部件需要维修或更换后，业主应自行承担费用和费用(且该等费用不得计入运营成本)，以维修或更换业主合理确定的未处于良好工作状态和维修状态的任何建筑系统和部件。

5.2中断。对于任何服务、设施、公用事业、维修或更换的故障、中断、不充分、缺陷或不可用，或因损坏、事故、火灾、洪水或其他伤亡、罢工或其他劳动麻烦、任何政府当局的命令或规定、恶劣天气、维修、无法获得或缺乏公用事业、用品、劳动力或材料、战争、内乱或其他紧急情况、交通困难或由于租户或租户的佣人、代理人的任何行为或疏忽而导致的任何未能或无法提供通道或履行本租约项下的任何其他义务，房东不对租户负责或承担责任。员工或被许可人或房东无法合理控制的任何其他原因，房东不对租户因任何此类故障、中断、不充分、缺陷或不可用而遭受的任何间接或后果性损害负责；且房东因本段所列任何理由未能或遗漏提供任何租约，不得被解释为驱逐租客，无论是实际的还是推定的，也不得被解释为租户有权享受租金减免，房东也不得承担损害赔偿责任，也不得免除租户履行其在本租约项下的任何契诺的义务。

业主有权拒绝进入大楼，并在因意外或紧急情况而不时需要时中断大楼内暖通空调、管道、电气或其他机械系统或设施的服务，或在业主的合理判断下进行维修、改动、更换或改善，或

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在此类维修、改建、更换或改进完成之前，必须使用。房东应尽合理努力将任何此类中断的持续时间降至最低，如果服务中断，除紧急情况外，应至少通知租户三(3)天。

尽管有上述规定，但如果由于房东违约(A)承租人在收到承租人的通知后连续十(10)个工作日内无法使用房屋或其任何部分，原因是(I)缺少水、下水道、通道或电力，或(Ii)房东未能进行房东根据本租约条款有义务进行的维修，以及(B)承租人应在发出通知的同时，停止使用因此而无法使用的房屋或其部分(不包括零星用途，如打捞，作为承租人的唯一补救办法，自该十(10)个营业日届满至该物业(或该部分)恢复可用之日起至该期间内，因营运成本及税项而变得不能使用的物业的年度固定租金及额外租金应公平地扣减。如果超过50%(50%)的房屋无法使用，如果承租人腾出整个房屋，则上述减值应为完全减值。承租人根据本款第一句 发出的任何通知应明确说明，如果房东未能及时纠正任何声称的违约行为，承租人将享有租金减免的权利。

5.3大楼通道。在本租赁期内，除非本租赁期内另有规定，承租人应可随时进入 房产，但须遵守规则和规定(如下所述)。承租人确认，承租人因任何原因进入房屋后，承租人有责任为房屋提供安全保障，并负责为位于房屋内的人员提供安全保障。

5.4业主保险。作为运营成本的一部分，在本租赁期限内，业主应始终 以商业上合理的费率和条款，对建筑物进行全面有效的财产保险，其金额不低于建筑物的全部重置价值(受合理免赔额的限制，不包括基座和基础以及租户进行的任何租赁改进或改进)和(B)商业一般责任保险单(或同等保单)、超额责任保单和/或伞形责任保单的任何组合，金额为300万美元(3,000,000美元)，或在一次事故中一人或多人死亡。

5.5法律合规性。作为运营成本的一部分，房东应在实施任何所谓的祖父母条款后，在使用和享用房产所必需的范围内，保持建筑物和财产的结构、公共区域和系统符合适用于该建筑的所有法律、建筑法规和法规(包括美国残疾人法)(前提是租户应遵守第6.1.3和6.1.4节规定的义务)。业主应在开工之日将建筑物的公共区域和设施交付给承租人，符合适用政府当局的所有适用法律、法规和法规。

5.6赔偿。受本租约中包含的所有限制、豁免、排除和条件的约束(在发生任何冲突或不一致的情况下，这些限制、豁免、豁免和条件均由 控制

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房东应赔偿租客，并使租客免受任何第三方或其代表因下列原因而提出的任何和所有索赔、责任或处罚：(A)房东违反了房东在本租约项下的义务，或(B)房东或其代理人、承包商或雇员在本租约期限内的疏忽或其他不当行为；如果因任何此类索赔而对租户提起的任何诉讼或诉讼，房东应在接到租客的通知后并由房东承担费用，抵制或抗辩此类诉讼或诉讼。

第六条

租客的附加契诺

6.1肯定的契约。承租人应履行下列义务：

6.1.1履行义务。承租人应迅速履行本租约规定的承租人的所有义务，并在到期时支付 年固定租金和额外租金以及根据本租约条款应由承租人支付的所有其他金额。

6.1.2使用。 承租人在本租赁期内应仅将房产用于许可的用途，并购买和维护所有必要的许可证和许可证，以及在房产内进行的任何其他用途或活动，费用由承租人自理。许可用途应明确排除公用事业公司办公室、职业介绍所、政府或半政府办公室的使用。

6.1.3维修保养。承租人应在本租赁期间保持房屋整洁有序， 应购买和安装(根据建筑标准)房屋内照明设备的所有灯管、灯泡、启动器和镇流器，并应对房屋和所有固定装置、系统和设备(包括承租人的设备和其他个人财产以及为整个或部分房屋提供服务的任何暖通空调设备)进行所有日常清洁和所有维修，以保持其良好和清洁的工作状态、外观和状况。合理使用和磨损以及因火灾或不可避免的伤亡造成的损坏除外，并应将处所窗户和门上的任何损坏或破碎的玻璃(建筑物外墙的玻璃除外)更换为与损坏或破碎的玻璃质量相同的玻璃。承租人应在房东提出书面要求后五(5)天内，向房东提供位于房屋内或为其提供服务的任何设备的所有服务记录和服务合同的副本。

尽管本租赁有任何相反规定，在本租赁期限内，承租人还应负责(A)建筑物屋顶和(B)建筑物的暖通空调系统的定期维护和维修，费用和费用由承租人承担。尽管如上所述，在本租赁期内，如果(I)房东选择的独立工程师合理地确定需要更换屋顶，房东应自行承担费用(且该费用不得计入运营成本)更换该屋顶，只要该更换不是由于承租人根据第6.2.5款使用该屋顶或承租人没有根据第6.1.3款的条款维护该屋顶而需要更换的，并且(Ii)该暖通空调系统需要进行任何维修(或更换)，由房东合理确定，这样的维修(或更换)费用会更高

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超过5000美元($5,000)的房东应自行承担维修(或更换)该暖通空调系统的费用(且该等费用不应计入运营成本)，只要该等暖通空调系统的维修(或更换)不是因承租人未能按照本第6.1.3款的规定定期维护和维修该暖通空调系统而造成的。

6.1.4遵守法律。在本租赁期限内，承租人应根据任何法律或条例或任何公共当局的任何命令或法规对房屋进行所有维修、改建、增建或更换，确保房屋安全并配备所需的所有安全设备，并遵守和执行所有政府当局关于分区、建筑、消防、卫生和其他法规、法规、条例或法律适用于房屋或适用于建筑物或物业其他部分的命令和法规所要求的所有维修、改建、增加或更换。尽管有上述规定，承租人只负责因承租人对物业的任何特定用途或使用方式 或因承租人进行的任何工作而引起的维修、改建、增建、更换或安全装置的需要 。

6.1.5赔偿。承租人不应、也不应试图要求业主或其雇员、业主代理人或其雇员对业主、其雇员、业主代理人及其雇员的任何和所有要求、索赔、诉讼理由、罚款、处罚、损害、责任、判决和费用(包括但不限于，自掏腰包律师费、费用和支出)业主实际招致的或 原因：(A)租客或任何在租客下声称的人对房产的使用或占用，或使用或占用的方式或占用；(B)在租期内在房产内发生的任何事情；(C)租客或在租客下提出索赔的任何人，或承租人、代理人、雇员、受邀者、租客或任何此等人士的任何作为、不作为或疏忽；(D)承租人或根据承租人或雇员提出索赔的任何人或承租人的代理人、承包商、受邀者或访客违反、违反或不履行本租约的任何条款、契诺或规定或任何种类的法律、条例或政府规定；(E)经纪人或其他人要求佣金或其他赔偿，因实际或拟转租物业的任何部分，或转让租客在本租约下的权益，或业主拒绝同意或行使业主在第6.2.1节下的任何其他 权利；以及(F)对承租人、其雇员、代理人、承包商、受邀者、访客或根据承租人的明示或默示邀请进入物业的任何其他人的人身、财产或业务造成的任何伤害或损害。如果因任何此类索赔而对业主或其雇员或业主代理人或其雇员提起任何诉讼或诉讼，承租人应在业主书面通知后，在业主合理满意的情况下，由承租人承担费用进行辩护。尽管有上述规定，但在任何情况下，本第6.1.5节均不得要求承租人赔偿或保护业主或其雇员、业主代理人或其 雇员因业主或其雇员、业主代理人或其雇员的严重疏忽或故意不当行为而产生的任何损失、成本、损害、责任、索赔或费用。

6.1.6业主有权进入。在本租赁期内，承租人应允许房东及其代理人和受邀者以合理的价格进入并检查房屋

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次，并向潜在贷款人、合作伙伴和买家以及对该物业拥有真正权益的其他人展示该物业，并进行业主合理决定进行或执行的维修、改建和改善以及 测试和调查。此外，业主可在本租约期满前十二(12)个月内(或租客违约期间的任何时间)，向准承租人展示物业，并在合适的地方张贴物业可供使用的通知。除对生命或财产构成迫在眉睫的威胁外，在所有情况下，除房东履行第5条规定的例行义务外，房东应在进入房屋前不少于二十四(24)小时通知租客。

6.1.7支付业主的强制执行费用。承租人应在提出书面要求后三十(30)天内支付房东的费用，包括但不限于因履行承租人在本租赁项下的任何义务而产生的合理律师费、费用和支出。

6.1.8收益率上升。承租人应在本租赁期限届满或提前终止时：交出房屋的所有钥匙； 移走其在房屋内的所有贸易固定装置和个人财产；拆除房东要求的安装(包括布线和布线)、由租客或其代表进行的更改和改进(或如果适用，恢复任何被移除的物品)(如果租客进行的更改需要并得到房东的事先同意，则租户不应被要求移除该等更改，或保留在房东同意该等更改时要求移除的权利)和所有租户的标志；根据房东的要求，拆除房屋内的所有实验室设备和特殊用途设备；修复因该移除而造成的所有损坏；并腾出及交出物业(包括由承租人或代表承租人作出的所有装置、改建及改善，但业主要求承租人迁出的除外)、扫帚清洁，并保持物业于本租期开始时交付予承租人时的良好状况及 维修。任何未被移走的财产应被视为被遗弃，并可由房东以房东决定的方式移走和处置，租客应向房东支付搬走和处置所产生的全部费用和费用。

6.1.9规章制度。在本租赁期内，承租人应遵守并遵守附件C所列物业的规章制度(该等规章制度可能会不时予以修订、修订或补充)，但不得对该等规章制度作出修订、修订或补充(除非为符合适用法律、法规或规章制度的规定)，以对承租人将物业用作准许用途造成实质干扰。承租人还应对承租人的员工、佣人、代理人和来访者遵守规章制度负责。

6.1.10禁止反言证书。承租人应在房东提出书面要求后十(10)天内签署、确认并向房东提交一份令房东满意的书面声明，证明本租约未经修改且完全有效，承租人对其支付年度固定租金、额外租金和任何其他费用以及履行本租约项下其他契诺的义务没有抗辩、抵销或反索赔。

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(或，如果有任何修改，本租约在修改后完全有效，并说明修改，如果有任何抗辩、抵消或反索赔，请合理详细地阐述)、支付年度固定租金、额外租金和其他费用的日期，以及与本租约有关的任何其他事实事项。物业的任何潜在买家或抵押权人，或该抵押权的任何潜在受让人，均可信赖根据本第6.1.10款交付的任何此等陈述。

6.1.11业主的交通费用。承租人应在房东提出书面要求后，立即将房东因此而产生的一切合理的法律、工程和其他专业服务费用作为额外租金退还给房东。

6.1.12财务信息。承租人应在提出书面请求后十五(15)天内，向业主(在本租赁期限内每个历年不得超过两次)提供承租人的最新财务报表以及承租人的组织结构确认，证明其为业主或建筑物任何合理抵押的持有人。所有向业主或建筑物任何按揭持有人提供的租客财务资料均须保密，业主或建筑物任何按揭持有人不得以任何方式或方式直接或间接向业主雇员或代理人(包括顾问、顾问、会计师及律师)以外的任何人披露资料，除非取得承租人事先书面同意；但是，如果房东被合理要求向其贷款人或潜在顾问、商业合作伙伴或买家披露本租赁条款(只要此等各方同意以与房东被要求以同样的方式保密)，或由于任何主管公共机构的命令，则不需要得到承租人的同意。

6.1.13数据义务。租户应在提出书面要求后三十(30)天内，但频率不得超过每半年一次，向房东提交任何废物管理、回收、能源和水耗数据，包括租户收到的任何水电费账单上的使用量和费用，其格式和涵盖时间应为房东合理接受。房东应在房客提出要求后三十(30)天内，每半年向房东提供与物业能源和水消耗、废物管理和回收有关的非专有最新信息。

6.2消极公约。承租人不得执行以下 操作。

6.2.1转让和转租。除非本合同另有明文规定，承租人不得转让、按揭、质押、抵押、阻碍或以其他方式转让本租赁或本租赁中的任何权益或分租(该条款应被视为包括授予特许权和许可证等)全部或任何部分，或容受或允许本租赁或本租赁下产生的任何其他权利全部或部分转让、转让、抵押、质押、质押或抵押，无论是自愿、非自愿还是通过法律的实施，或 允许承租人以外的任何人使用或占用本租赁，除非事先征得业主书面同意，否则业主不得无理拒绝、附加条件或拖延。

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任何交易或一系列交易，无论是通过合并、股票转让、合伙 权益、会员权益或其他衡平和/或实益权益，或其他方式(不包括通过国家认可的证券交易所进行的股票转让、合伙权益、会员权益或其他衡平和/或实益权益)导致控制权变更(如下所述)，均应被视为本租赁的转让。？控制权变更是指(A)超过50%(50%)的有表决权股票、合伙企业权益、会员权益或承租人的其他衡平法和/或实益权益的直接或间接所有权的任何变更，(B)选举承租人董事多数的直接或间接权力(无论是否行使)的任何变更，或(C)转让所有或基本上所有承租人资产。

尽管如上所述，受制于附属公司转让条件(如下文所定义)，承租人可将其在本租赁中的权益转让给任何实体(附属公司)，而该实体是Cytek Biosciences，Inc.的直接或间接子公司或母公司(或母公司的直接或间接子公司)。附属公司转让条件是：(I)承租人应在转让或转租生效日期前第十(10)天或之前向业主提供有关转让或转租的书面通知，而无需业主同意。(Ii)自该转让或转租生效之日起，本租约下不存在任何租户违约，或在发出通知后，随着时间推移或两者同时发生而可能演变为本租约下租户违约的事件或条件，(Iii)此类转让的主要目的不是转让租户在本租约中的权益(除非此类转让是出于有效的联盟内业务目的，且不是为了规避本第6.2.1节的规定)，以及(Iv)承租人应： 在转让或转租的同时，向业主提供该转让或转租的完全签立副本，其中应包括由受让人以合理令业主满意的形式达成的协议，受本租赁所有条款的约束。

任何转租或转让均不得以任何方式损害承租人在本合同项下的持续主要责任，在特定情况下，对任何转租或转让的同意不得被视为放弃在任何其他转租或转让的情况下获得房东书面批准的义务。承租人应在书面要求其合理的律师费、费用和与证明房东同意任何转让或转租相关的支出后，立即偿还房东。

6.2.2造成滋扰。承租人不得：伤害、污损或以其他方式损害房产；造成任何滋扰；允许在房产内使用任何易燃液体或化学品(标准办公设备使用的易燃液体或化学品除外)；允许任何需要特别排气的烹饪；允许排放任何令人不快的噪音或气味；允许或忍受任何浪费；使用房产进行任何不适当、令人反感或违反任何法律或条例的使用，或将使房东的任何保险无效或增加保费，或有责任对房产进行必要的 任何更改或增加；或者进行任何拍卖、解雇、破产或破产出售。

6.2.3地面负荷；重型设备。承租人不得在房产的任何楼层上放置超过该楼面设计承载能力或法律允许的楼面承载能力较小的楼面承载能力的负荷物。房东保留 规定重量和

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包括保险箱在内的所有重型业务机器和设备的放置位置，应使重量分散。造成振动或噪音的业务机器和机械设备应由承租人在足以吸收和防止振动、噪音和骚扰的环境中放置和维护，费用由承租人承担。

6.2.4电力。承租人不得连接到为房屋提供服务的配电系统，总负荷不得超过该系统的容量或适用的政府法规不时允许的最大负荷。为物业提供服务的配电系统的容量应为(A)专为物业提供服务的系统分支的容量或(B)为整个物业提供服务的系统的容量分配给物业时，业主和租户同意在物业的整个可出租面积上平均分配该容量的较小者。

6.2.5安装、改建或增加。承租人不得对房屋进行任何安装、改动或增建，也不得允许在墙壁、隔断、天花板或地板上打洞，除非每次都事先征得业主的同意，然后才能按照业主事先批准的计划和规格进行。对于符合建筑标准的安装、更改、增建或改善，不得无理拒绝、限制或拖延业主的同意， 不影响建筑的管道、暖通空调、机械、电气或生命安全系统或建筑的结构元素，从房屋外部看不到，不需要建筑许可证，也不增加运营成本或 税，也不要求业主对建筑进行任何工程。尽管如上所述，如(A)不影响建筑结构或建筑系统和部件，且(B)不需要许可证或其他政府批准进行任何更改，则重新粉刷、重新铺设和/或进行任何更改均不需要事先获得业主的书面同意，但承租人应事先通知业主。根据第6.2.5款的规定，在本租赁期内，承租人有权在建筑物的 屋顶安装和操作太阳能电池板、卫星天线或类似天线以及其他电信设备，费用和费用由承租人自行承担。承租人对房屋进行的所有工作应(I)由业主事先批准的承包商以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的分区、建筑、消防、卫生和其他法规、法规、条例和法律，(Ii)由承租人独自承担费用和费用，并按业主不时指定的合理时间和方式进行，以及(Iii)成为房产和业主财产的一部分，而不被视为出于税收目的的额外租金。房东和租客同意租户应被视为业主，直到本条款期满或提前终止，但受房东根据第6.1.8节要求承租人在本条款期满或提前终止之前将其移走的权利的约束。为免生疑问，尽管有上述规定，房东应被视为房东改进的税收目的的所有者。租户应在任何工程到期时及时支付房屋的全部费用，使房屋、建筑物和财产在任何时候都不受劳力和材料的留置权的影响，并应在房东的书面要求下，向房东提供房东可以接受的保证金或其他担保，保证任何此类工程将按照房东此前批准的计划和规格完成，并保证房产将保持不受任何机械和留置权或其他可能产生的负担。

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从这样的工作中产生。在任何该等工程开始前，以及在工程完成之前，承租人应维持或安排维持业主合理要求的承保范围。根据租客或任何通过租客索赔的人的任何行为，只要任何机械师或物料工的留置权已针对物业提出申请，租户应在房东通知租客的三(3)个工作日内采取担保、押金或付款的行动，以解除或满足留置权。

6.2.6标志。承租人不得油漆或放置任何标志或放置任何窗帘、百叶窗、百叶窗、遮阳篷、天线等， 从房屋外可见；但是，承租人应被授予安装标牌(包括在纪念碑和建筑物正面标牌上)的独家权利，以与大楼所在中心内目前存在的任何现有标牌程序 一致(但此类标牌须事先得到业主和弗里蒙特市政府的书面审查和批准，业主的批准不得无理扣留、调整或 拖延)。与购买、安装、维护和最终拆除此类标牌相关的费用(如果业主在业主批准该标牌时提出要求，则在本租约期满后)应由承租人独家承担。所有标牌应符合所有适用法律。

6.2.7油类和危险材料。未经业主事先书面同意，承租人不得 将任何危险物质(如下定义)引入或转移到房屋或财产；不得将任何危险物质倾倒、冲洗或以其他方式处置到为房屋或财产提供服务的排水、污水或废物处理系统中；不得在房屋或财产内或之上产生、储存、使用、释放、溢出或处置任何危险物质，或将任何危险材料从房屋或财产转移到任何其他地点；或在房屋或财产内实施或容受任何行为，要求根据适用于财产或危险材料的任何现在或未来的法规、法律、法规、条例、规则或条例向任何政府机构报告或提交任何通知。承租人同意，如果房东允许，承租人在房屋或财产内或之上使用、产生或储存有害物质应遵守所有环境法(如下所述)。尽管有上述规定，承租人应被允许在房屋内使用和储存数量最少的清洁剂、办公用品以及通常用于一般办公用途的类似物质和材料，这些物质和材料可能被归类为危险材料，只要这些物质和材料的使用、储存和移除符合所有环境法。

除非房东另有许可，承租人同意，如果其产生、储存、释放、泄漏、处置或转移任何危险物质至房屋或财产，则应立即以所有适用环境法规定的方式自行承担费用和费用将其清除，无论何时发现此类危险物质。此外，承租人 应支付任何政府机构对任何此类危险材料施加的任何罚款、罚款或其他评估，并应立即维修和恢复因移走任何此类危险材料而扰乱的房屋或财产的任何部分，使其恢复到承租人扰乱之前的状况。

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承租人同意将从任何政府机构或官员收到的关于违反任何环境法或与影响房屋或财产的任何有害物质有关的任何通知、命令或类似文件 迅速交付给房东。此外，承租人应在收到后十(10)天内， 准确填写房东的任何问卷或其他与承租人使用房屋有关的信息请求，特别是关于承租人在房屋内、向房屋内或从房屋中使用、产生、储存和/或处置有害材料的问卷。

承租人应赔偿、辩护(由房东满意的律师)，保护房东免受任何和所有索赔或威胁索赔，包括但不限于对任何人的伤亡或任何财产的损坏、诉讼、行政诉讼(无论是正式或非正式的)、判决、损害赔偿、惩罚性损害赔偿、责任、罚款、费用、税金、评估、没收、损失、费用、自掏腰包直接或间接(A)承租人使用、分析、储存、运输、处置、释放、威胁释放、排放或产生有害物质的行为，或(B)承租人未能遵守任何环境法所产生的全部或部分直接或间接引起的律师费、费用和支出、咨询费和专家费。承租人在本协议项下的义务应包括但不限于，无论是可预见的还是不可预见的，与现场条件的任何调查或监测、维修、清理、遏制、补救、拆除或恢复工作、或场所的排毒或除污，以及与此相关的任何关闭、补救行动或其他所需计划的准备和实施有关的所有成本(包括但不限于资本、运营和维护成本)。就本第6.2.7节而言，承租人或其次级承租人或受让人或其雇员、代理人或承包商的任何行为或不作为(无论其是否疏忽、故意、故意或非法)均应归因于承租人。

房东表示，据房东所知，(I)未使用、产生、制造、生产、 储存、释放、排放或处置有害材料，或将有害材料转移至物业或从物业转移到物业或从物业转移，除非材料符合环境法，以及(Ii)业主未收到任何政府当局的通知，表明有害材料存在于物业内、物业上或物业下，违反了环境法。房东在经营物业时应遵守所有环境法律。只要不是由承租人或承租人的任何分承租人或其任何代理人、承包商、员工或受邀者造成的，房东应以符合所有环境法的方式移除、运输和处置任何有害物质，并对 场所、建筑物和财产进行所有必要的补救和清理，使财产在所有实质性方面都符合环境法。除承租人或承租人的任何分承租人或其任何代理人、承包商、雇员或受邀者以外，承租人不对业主在开工日期前完成改造期间在房屋上、楼下或周围发现的任何有害物质的清除或补救负责。

危险材料一词是指任何环境法或环境法的任何司法或行政解释中定义、确定或确定的任何油类、石油产品、石棉、放射性、生物、医疗或传染性废物或材料，以及任何其他有毒或危险废物、材料和物质。

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环境法一词是指任何和所有联邦、州和市法规、法律、法规、条例、规则、判决、命令、法令、守则、计划、禁令、许可证、特许权、授权权、特许经营权、许可证、协议或其他政府限制，与环境或与向环境排放、排放或释放污染物、污染物、石油或石油产品、医疗、生物、传染病、有毒或危险物质或废物，包括但不限于环境空气、地表水、地下水或土地，或与制造、加工、分配、使用、处理、储存、处置有关的其他限制有关。运输或处理污染物、污染物、石油或石油产品、医疗、生物、传染病、有毒或有害物质或废物，或对其进行清理或其他补救。

第七条

伤亡或被夺走

7.1终止。如果房屋或财产或其任何重要部分因火灾或伤亡而被烧毁或损坏，或被任何公共当局占用或用于任何公共用途，或因任何公共当局的行动而受到谴责，则本租约的期限可由房东选择终止。即使房东的全部权益可能已被剥离，该选择仍可通过房东向租客发出不迟于取得或死亡之日起一百二十(120)天内的通知而作出。

如果房屋的任何重要部分由于任何公共当局的接管或谴责而无法用于承租人的业务(暂时性的除外，期限少于一百八十(180)天)，则在选择承租人时，租户可以在接管或谴责之日起六十(60)天内通知房东，终止本租约的期限。如果房屋的任何重要部分被摧毁或损坏，或因火灾或其他意外事故而无法进入或无法租用(房东未根据前款选择终止本租约的期限)，则在此类意外损坏发生后的一段合理时间内，房东应向租户发出通知(修复通知)，告知租户房东是否打算恢复房屋和进入与紧接损坏前基本相同的条件(受当时现行法律、规则、条例和条例，并且不包括由承租人或其代表对房屋进行的任何改善)，以及如果业主打算这样做，则由业主选择的建筑师或总承包商合理地估计基本完成该等工程所需的时间。如果《修复通知书》表明：(A)房东不得按照上述规定修复房屋，或(B)房东基本上完成该等修复工作所需的预计时间将超过自该等伤亡损害发生之日起180(180)天，或截至 日起，该伤亡构成本租约剩余期限一半以上的天数，以较短的期间为准，则租客可选择在房东发出《修复通知》之日起不迟于三十(30)天内通知房东终止本租约的期限。承租人亦可选择终止

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如果房东没有在《修复通知》中确定的修复日期后三十(30)天或之前导致修复工程基本完成，则本租赁应在不可抗力事件延期的情况下终止，因此本租赁期限应在该通知日期后三十(30)天终止，除非房东在该三十(30)天内基本上完成修复工作，在这种情况下，终止通知应无效。尽管有上述规定，承租人无权因火灾或其他意外事故而终止本租约的期限，如果其原因是由于承租人或承租人的任何分租人、承租人的任何代理人或雇员或其分租人的严重疏忽或故意行为不当。

7.2恢复。如果任何一方根据第7.1节的条款选择终止本租赁，本租赁应继续有效，并且(只要损害不是由承租人或其员工、代理人、承包商或受邀者的疏忽或其他不当行为造成的)每年固定租金和额外租金的合理比例以及税收和运营成本， 应暂停或取消，直到业主将物业(不包括由承租人自费对物业进行的任何改善)或可能剩余的部分置于适当的使用状态，业主契诺以合理的勤勉行事，以所追回的保险净收益或因该等毁坏、征用或谴责而判给的损害赔偿所允许的范围为限，并受当时存在的分区和建筑物法律或条例所规限。？收回的保险净收益或判给的损害赔偿是指房东实际获得的此类保险或损害赔偿的总金额(未被任何高级出租人(定义如下)或高级抵押权人(定义如下)保留)减去与收集此类保险或损害赔偿相关的房东的合理费用，包括但不限于法律和评估服务的合理费用和支出。

7.3奖。无论法律规定的赔偿形式如何，在任何情况下，因火灾或其他伤亡或被征用或被没收而要求赔偿的所有权利均属于房东。承租人特此授予房东所有权利，如房东不时提出要求，承租人有权获得损害赔偿和赔偿以及交付进一步转让的契诺。本协议不得解释为阻止承租人在任何判决程序中提起搬迁费用索赔，但此类诉讼不得影响业主可向征收当局索偿的赔偿金额。

第八条

默认设置

8.1租户违约。(A)如果承租人在到期时拖欠其支付年度固定租金或额外租金或本租约项下任何其他费用的义务，或在履行本租约第6.1.11款下的义务时违约，并且如果任何此类违约在业主书面通知指定该违约后五(5)天内继续存在，或(B)如果业主向租户发出书面通知，说明除第(A)款所述的违约以外的任何违约或违约，则在任何情况下，在业主向租户发出书面通知后三十(30)天内，租户仍未纠正违约或违约，或如果这种违约的性质是无法治愈的

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如果承租人在三十(30)天内没有在该三十(30)天内并在此后勤奋地继续进行补救直至尽快完成补救，但在任何情况下不得迟于房东向租客发出指明违约的通知之日起六十(60)天内，则在本条款第(Br)(A)和(B)款所述的任何情况下(集体和个别地，租户违约)，房东可以通过其员工采取行动，作为对任何先前违约行为的任何补救措施的补充而不是减损，代理人或佣人应立即或在其后的任何时间以第10.1节规定的方式通知承租人终止本租约，并有权立即重新进入和收回该房屋， 届时，本租约的期限和承租人在本租约下的所有权利和特权将到期并终止，但承租人仍应承担下文规定的责任。

8.2补救措施。如果房东应根据第8.1条选择重新入伙，或在 房东应根据法律程序或法律规定的任何通知接管房产的情况下，如果房东选择终止本租约，房东可向租客追回：

(A)在判给租客在终止合约时欠业主的未付年度固定租金、额外租金及根据本协议须缴付的其他费用时的价值；及

(B)在判给时，(I)在终止合约后至判给时本应赚取的未缴年度固定租金、额外租金及根据本协议须缴付的其他费用的价值，超过(Ii)承租人证明 本可合理避免的期间的租金损失的款额；及

(C)在授予租赁权时，(I)在授予租赁权后，根据本合同应支付的未付年度固定租金、额外租金和其他费用的价值超过(Ii)承租人证明可以合理避免的期间的租金损失金额；和

(D)补偿业主所需的所有其他款项，以补偿因租客未能履行本租约所规定的义务而直接造成的所有损害，或在正常情况下相当可能因此而造成的损害，包括但不限于收回对处所的管有、将人或财产从处所中移走、维修、经纪人费用、广告和与重新出租处所有关的处所改动的所有费用(包括合理的律师费、费用和支出)；和

(E)在房东选择时，适用法律不时允许的其他数额，以补充或代替上述规定。

房东根据(A)、(B)和(D)条款可收回的金额的所有价值计算应按按违约利率计息的方式计算。房东根据上述(C)条款可收回的赔偿金的价值，应按照旧金山联邦储备银行的贴现率加上百分之一(1%)的折现率计算。

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如果房产或房产的任何部分被腾出或放弃(除非得到业主的事先书面同意或与根据第6.2.5节批准的任何改建有关)，或者如果业主根据法律程序或根据适用法律规定的任何通知接管房产，并且如果业主不选择终止本租约，业主可不时在不终止本租约的情况下，收回到期的所有固定年租金、额外租金和根据本合同到期应支付的其他费用，并在房东选择时，按下列条款重新出租房产或房产的任何部分：租金按业主凭其全权酌情决定权认为适宜的条件及期间而定。房东亦有权在物业内进行业主认为合宜及必需的改建、修葺及装饰，以重新出租物业；而该等改建、修葺及装饰不得 如上所述地运作或解释为免除租客在本协议下的责任。在扣除所有与此相关的费用，包括但不限于所有收回成本、经纪佣金、法律费用、律师费、律师费、费用和支出、广告、员工开支、改建费用和为房屋重新出租做准备的费用后，房东应对房东在本协议项下应支付的任何未付款项适用房东任何重新出租的净收益(如果有)。承租人特此放弃收取任何此类转租净收益的全部或任何部分的权利。房东在任何情况下都不会对未能重新出租该房产或在该房产被重新出租的情况下未能收取该重新出租的租金承担任何责任。

在租户违约的情况下，房东可选择执行其在本租约项下的所有权利和补救措施，包括追回年度固定租金、额外租金和根据本租约到期应支付的其他费用的权利。此外，房东应有权向租户追回所有维护和维护房屋的费用，以及包括自掏腰包律师费、费用和支出，以保护房屋和业主在本租赁项下的利益。

在租客违约后的任何时候，房东可以重新进入房屋，并将所有人和财产从房屋中移走；这些财产可以被移走并储存在公共仓库或其他地方，费用由租户承担。除非向租客发出书面通知，否则业主根据本款重新进入物业不得解释为选择终止本租约。

在法律允许的最大范围内，承租人特此明确放弃因承租人违反本租赁的任何契诺和条件而被驱逐或驱逐的情况下，承租人在此明确放弃根据 加州民事诉讼程序1174和1179条或任何其他现行或未来法律规定的任何和所有赎回或没收的权利，或者如果房东获得对物业的占有权。

本租约中包含的任何内容均不限制或损害房东在因本租约终止而进行的破产或无力偿债程序中证明并获得相当于在证明损害赔偿时有效的任何法规或法律规则所允许的最高金额的权利，无论该金额是否大于、等于或低于上述损失或损害赔偿的金额。

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8.3累积补救。除第8.2节另有明确规定外， 房东根据本租约可能享有的任何和所有权利和补救措施(包括但不限于直接、间接、特殊和后果性(可预见和不可预见)损害的法律诉讼)应是累积的，不应被视为相互抵触，且在法律允许的范围内，任何两项或更多此类权利和补救措施可以同时行使。

8.4房东有权补救违约。在有通知或无通知的任何时候，房东有权(但不需要)支付因承租人未能或忽视履行其在本租约项下的任何义务而可能是必要或适当的款项或采取任何需要支出款项的行为(无论这种义务是否已演变为租客的违约)，如果房东行使这种权利，承租人同意在提出书面要求后立即向房东支付所有该等款项，包括合理的律师费、费用和支出，连同利息，利率(违约率)等于10%(10%)。

8.5等待。未经房东事先书面批准，租户在租期届满或提前终止后持有的任何租约，应视为每日租赁，租金相当于紧接租期届满或提前终止前有效的年固定租金总和的50%(150%)，外加本合同规定的额外租金和其他费用(按日计算)。承租人还应向房东支付因任何此类延期而遭受的所有直接和/或后果性(可预见和不可预见)的损害，但承租人不对由此造成的损害负责，除非承租人延期超过四十五(45)天。否则，承租人在本租赁期限内适用的所有契诺、协议和义务均应在保留期内适用并由承租人履行，就像该期限是本租赁期限的一部分一样。

8.6违约豁免的效力。房东对租客的任何作为或不作为的任何同意或允许，不得被视为房东对任何其他类似或不同的作为或不作为的同意或许可，在任何情况下，任何此类同意或许可在任何其他情况下均不得被视为同意或许可。

8.7不得放弃等。房东或租客未能就违反或坚持严格履行本租赁的任何契约或条件寻求补救，不应被视为放弃此类违反，也不应阻止最初构成违反的后续行为具有最初违反的所有效力和效果。房东在知道违反本租约的任何条款的情况下收取租金，不应被视为房东或租客对该违约行为的放弃，除非该放弃是由被控方以书面形式签署的。房东或租客对或违反任何协议或责任的任何明示或默示的同意或放弃，不得解释为放弃或同意任何其他违反相同或任何其他协议或责任的行为。

8.8没有一致和满意。业主接受少于当时到期的固定年租金、额外租金或任何其他费用的金额，不得被视为不是由于该租金或费用的最早到期分期付款，任何背书或

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在任何支票上或任何支票或付款所附信件上的声明，作为租金或其他费用，房东可接受该支票或付款，而不损害房东收回该分期付款余额或在本租约中寻求任何其他补救的权利。

第九条

抵押权人或土地出租人的权利

本租约及承租人在本租约项下的所有权利，均受制于或从属于任何地契或主租约，以及现在或以后可能影响建筑物或物业及/或任何该等租约的任何及所有按揭。这一部分应自行运作，不需要其他从属文书。在确认这种从属关系时，承租人应立即签立、确认并交付业主、任何该等租约下的出租人或任何该等按揭的持有人或其各自的任何权益继承人可合理地要求证明该从属关系的任何商业合理文书。本租赁受制于和从属于本租赁的任何租赁在此称为高级租赁，高级租赁或其权益继承人的出租人在本文中称为高级租赁或其权益继承人。本租赁所属和从属的任何抵押在此称为高级抵押，高级抵押的持有人在此称为高级抵押。尽管有上述相反规定，任何高级出租人或高级抵押权人可选择在作出选择前十(10)日向承租人发出书面通知，使其作为本租约的出租人或持有人的高级租赁或高级抵押处于从属地位，因此，无论签立、交付和记录日期如何，本租赁均应优于该等高级租赁或高级抵押，且不需要任何其他文件来实现该变更。截至本文日期，尚无高级抵押贷款。

如果任何高级出租人或高级抵押权人或任何高级出租人或高级抵押权人的被指定人或指定人将通过占有或止赎行动或交付新的租约或契据或其他方式继承房东在本租约下的权利(前款最后一句除外)，则在继承房东权利的一方(在此称为继任房东)的书面请求下，并在该继任房东书面同意接受租客的代理后，承租人应向该继任房东委托并承认该继任房东为本租约下的租客房东，并应迅速签署并交付该继任房东可合理地要求证明该委托书的任何商业合理文书。经委托后，本租约将继续作为继任房东和租客之间的直接租约，按照本租约中规定的所有条款、条件和契诺继续有效，租户的占有和本租约不得受到干扰，只要租户在任何适用的通知和补救期限后没有违约，但继任房东(除非本租约的前房东) 不应(A)以任何方式对租户的任何行为或不作为负责，房东在本租约项下的疏忽或违约，但补救任何持续的维修和保养违约除外，并且继任房东应被要求 履行本租约项下房东的所有义务，这些义务可归因于继任房东继承房东的利益后的任何时期，(B)负责房东欠下或存放在房客名下的任何款项，但实际交付给继任房东的情况除外，(C)受到任何反索赔或抵销的约束

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在此之前租客对业主应得的权益，(D)受该高级租赁或高级按揭后对本租约的任何修改的约束，或受未经继任业主书面批准的超过一个(1)个月的年度固定租金或额外租金的任何先前预付的约束，(E)对继任业主在物业中的权益以外的租户负有责任，或(F)要求 将占用该物业或其任何部分的任何人驱逐，除非该人通过、通过或在继任业主之下提出索赔。承租人同意随时并不时签署一份商业上合理的文书，以确认承租人与律师的协议，如上所述。

第十条

杂项条文

10.1个通知。除本协议另有明确规定外，本协议双方之间的所有通知、请求、要求、同意、批准或其他通信均应以书面形式进行，并应亲手交付或通过挂号信或挂号信邮寄、要求的回执，或由国家认可的提供收据的快递服务机构，如联邦快递、联合包裹服务公司或美国邮政特快专递公司提供收据，并应注明如下地址：至本租约第1.1节规定的业主原始地址(或业主此后可能不时通过通知租户指定的其他一个或多个地址)；如果打算给承租人，则在本租约第1.1节规定的承租人原始地址寄给承租人，直至生效日期(或承租人此后可能不时通过通知房东指定的其他一个或多个地址)。通知应在根据本租赁要求或允许向其发出或发出通知的一方交付之日(或尝试交付并被拒绝交付的第一日)生效。房东的通知可由房东的代理人(如有)或房东的律师发出。任何年度固定租金或额外租金的账单或发票可以邮寄(不需要登记或认证)，如果这样提供，应视为在邮寄日期后的第三个工作日发出。

10.2宁静的享受和房东有权进行更改。房东同意，在承租人支付租金并履行并遵守协议、条件和其他条款后，承租人应且可以在本租约期限内和平、安静地拥有、占有和享用房产，不受房东或房东下任何索赔人的任何形式的阻碍或骚扰，但须遵守本租约的条款；但条件是，业主保留随时进行业主认为必要或适宜的更改、改建、改善、修理或更换建筑物(包括处所)及其固定装置和设备的权利，且不构成违反业主的安静享受契约或实际或推定的驱逐，也不向承租人招致任何责任或以其他方式影响承租人在本租约项下的义务。及更改建筑物及物业的入口或通道、门及门口、走廊或电梯的安排及/或位置(只要该等更改及更改不会对承租人在本租约项下的权利造成重大不利影响)(前提是租客进入物业的权利不会受到不合理的阻碍，且业主须在实际可行的范围内尽量减少对物业业务进行的任何干扰)。

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10.3放弃陪审团审判。房东和租客特此放弃在他们中的任何一方对另一方提出的与本租赁相关的诉讼、诉讼或反索赔中进行陪审团审判。

10.4租赁不作记录；租赁条款保密。承租人同意不会记录本租约。双方应应其中一方的要求(费用由请求方承担)，以 可接受的形式(如果有)签署并交付本租约的通知或简短表格，以记录负责保存弗里蒙特城市土地记录的政府实体的土地记录。在任何情况下，该文件均不得列出承租人根据本租约应支付的租金或其他费用；任何此类文件应明确声明，该文件是根据本租约中包含的条款签署的，并且无意改变本租约的条款和条件。

未经业主事先批准，承租人不得发布或允许发布关于本租赁的任何新闻稿或其他类似的公开声明，该批准不得被无理拒绝。

10.5业主责任的限制。就业主须履行的契诺或义务而言，业主一词应仅限于指并包括当时业主对该物业的权益，如果该物业的所有权发生任何转让或转让，则业主(如其后有任何转让或转易，则当时的出让人)应同时从转让或转让之日起及之后获得豁免，而无需任何进一步的文书或协议。关于业主履行本租约中所包含的任何契诺或义务的所有责任，在此特此说明，在符合前述规定的情况下，本租约中包含的业主的契诺和义务仅在业主、其继承人和受让人各自拥有该财产的所有权期间内和就其各自的所有权期间对他们具有约束力。 尽管有前述规定，在任何情况下，买方在取得业主在该财产中的权益的同时，不得将业主在该财产中的全部权益租回给业主，因法律的实施或其他原因而被视为房东在本合同项下的义务的承担。承租人应仅向该卖方-承租人及其不时的所有权继承人寻求履行房东在本合同项下的义务。卖方和承租人及其所有权继承人应成为本协议项下的房东，除非买方明确以书面形式承担房东在本协议项下的义务。

承租人不得针对业主在物业中的权益以外的任何资产提出或寻求强制执行任何违反本租约的索赔，承租人同意仅着眼于该等权益，以履行本租赁项下对业主的任何责任或索赔，双方明确同意，在任何情况下，业主 均不对任何此类责任承担个人责任。此外，房东特此通知租客，《房东信托声明》规定，租客同意，房东的受托人、高级管理人员、董事、普通合伙人或有限责任合伙人、会员、 股东、受益人、雇员或代理人(包括不时受聘监督和/或管理房东运营的任何个人或实体)不承担任何责任，

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对于房东、针对房东或与房东有关的任何类型的债务、索赔、要求、判决、判令、法律责任或义务，或因为房东或代表房东采取或不采取任何行动而产生的任何债务、索赔、要求、判决、判令、法律责任或义务，共同或个别地。同样，房东同意，承租人的受托人、高级职员、董事、普通合伙人或有限责任合伙人、成员、股东、受益人、雇员或代理人(包括任何不时受聘监督和/或管理承租人经营的个人或实体)，不对 针对承租人或就承租人或因为承租人或代表承租人采取或不采取任何行动而产生的任何债务、索赔、要求、判决、法令、责任或义务(侵权、合同或其他方式)承担任何共同或个别责任，除非任何此类个人或实体对承租人在本协议项下的付款和履约义务作出任何担保。

10.6房东违约。房东不应被视为违反或不履行本租赁项下的任何义务，除非房东未能履行该义务，并且在租户向房东发出书面通知，说明房东所称违约或违约的性质后，房东应持续三十(30)天，或为纠正任何此类违约或违约而合理需要的额外时间。房东违约时，承租人可根据法律或衡平法或根据本租约条款寻求任何补救措施 (包括但不限于承租人根据本租约第5.2节享有的权利)。房东未能履行本租约项下的任何义务不应被视为驱逐租户(推定或实际)，租户 无权因房东在本租约项下的任何违约或违约而终止本租约，并且对于任何此类违约或违约，无权抵消或反索赔本租约项下的任何到期租金。在任何情况下，房东对租户因任何原因遭受的任何惩罚性损害赔偿或任何业务损失或任何其他间接、特殊或后果性损害，均不承担任何责任。

如本租约规定须征得业主同意，而租客须请求业主同意，而业主未能或拒绝给予或延迟给予同意，则承租人无权因业主拒绝给予同意而获得任何损害赔偿，而租客的唯一补救办法应是要求业主采取行动或强制令，而该补救办法仅适用于明确要求业主不得无理拒绝其同意的情况。

10.7经纪业务。在双方签署本租约后，房东应向高纬物业美国公司(Cushman&Wakefield U.S.，Inc.)支付房东和经纪人在另一份协议中规定的费用，该费用由经纪人向房东和租户提供与签订本租约相关的经纪服务。承租人向房东陈述并向其保证，房东向承租人表示并向承租人保证，除经纪人外，除经纪人外，其未与任何经纪人或发现者就本租约的成交进行交易，且除上一句所述者外。如果针对任何一方或因先前与另一方的交易而产生的任何其他经纪索赔、发现人费用或类似索赔或留置权，该另一方同意为其辩护，并就任何此类索赔对另一方进行赔偿并使其不受损害，并解除任何此类留置权。

10.8故意遗漏。

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10.9适用法律和工程。本租约应受加利福尼亚州法律管辖并根据加州法律进行解释，如果本租约的任何条款在任何程度上无效，则本租约的其余部分不受影响。承租人明确承认并同意房东没有作出任何保证、陈述、承诺或声明，除非在本租赁或双方在签署和交付本租赁的同时可能达成的任何其他书面协议中有明确规定，否则业主在签署和交付本租赁时不会作出、也不会作出、也不依赖于任何担保、陈述、承诺或声明。双方迄今达成的所有谅解和协议均合并于本租约和同时订立的任何其他此类书面协议，该等协议单独完整和完整地表达双方的协议，并在充分调查后签订，双方均不依赖于本租约或同时订立的任何其他此类书面协议中未体现的任何声明或陈述 。只有房东和租客签署的书面文件才能修改本租约，并且可以放弃或修改本租约的条款。本文中包含的几篇文章和章节的标题 仅为方便起见，不得在解释本租约时考虑。提交本文件以供审查和谈判并不构成租赁要约，或对房屋的保留或选择权，在房东和租客双方签署并交付本文件之前，租户无权使用本文件项下的房产。除本合同另有规定外，本合同条款对房东和租客的继承人和受让人具有约束力，并分别有利于房东和租客的继承人和受让人的利益，如果租客是个人，则对其继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和受让人具有约束力。如果两个或两个以上的人或当事人在本租约中被指名为承租人，(A)每个此等个人或当事人应对承租人在本租约项下的义务承担连带责任，房东可以在没有事先对他们中的任何其他人提起诉讼的情况下对任何人提起诉讼，以及(B)承租人根据本租约交付的任何通知、请求、要求、同意、批准或其他通信，如果不是由在本租约中被指名为承租人的每个人或当事人执行的，可能被视为无效，如果业主选择。 租户履行的本租约的每一条款和每一条款应被解释为一份独立的契约，对于行使租客在本租约项下的任何权利而言，条件和时间都是至关重要的。 提及承租人的继承人和受让人并不意味着同意承租人的转让。除本租约另有规定外，承租人的任何义务(包括但不限于租金和其他货币义务、维修和保养义务以及赔偿房东的义务)在本租约期满或提前终止后继续有效。本租约可用电子签名方式签署。

10.10不可抗力。除本租约另有明文规定外，除支付年度固定租金、额外租金或根据本租约应支付的其他款项外(本第10.10条不适用)，如果本租约规定业主或租客采取任何行动的时间段，房东和租客均不对因任何罢工或其他劳工问题、火灾、洪水或其他伤亡、破损、事故、维修、异常恶劣天气而造成的任何延误承担责任，或将其排除在计算范围之外。与国家或其他公共紧急状态、政府暂停或政府当局不作为(或由此导致的燃料、供应或劳动力短缺)、天灾、公敌行为(包括恐怖行为)、战争或叛乱、流行病或大流行、内乱、劳工或

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运输困难、无法获得物资、新冠肺炎疫情导致的不可能或不可行，或任何其他原因， 无论相似或不同，房东或租户视情况而定；但在任何情况下，一方的经济能力无法履行其义务不得构成不可抗力，且 本款中的任何规定均不得免除或推迟承租人支付任何年度固定租金、额外租金或本租赁项下应支付的其他款项的义务。

10.11加州的具体规定。

(A)承租人特此确认并同意，在此日或之前，承租人已收到房东根据《加州公共资源法规》第25402.10条所要求的披露。

(B)房东特此确认，截至本合同签订之日，该房屋 尚未经过认证接入专家(CASP)检查。承租人特此承认并理解房东已作出上述声明，以履行其根据《加州民法典》1938节规定的披露义务。认证通道专家(CASP)可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有人或出租人不得禁止承租人或租客对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占用情况或潜在占用情况。如果承租人要求对房屋进行CASP检查，承租人应自费保留业主批准的CASP(前提是房东可以指定CASP，由房东选择)，以便在双方商定的时间对房屋进行检查。承租人应向业主提供CASP(CASP报告)出具的任何报告或证书的副本，并且，尽管本租赁中有任何相反规定，承租人应自费及时完成任何必要的修改，以纠正CASP报告中确定的违反与施工相关的无障碍标准的行为。 承租人同意对CASP报告中的信息保密，除非承租人需要完成此类修改。

(以下页面上的签名)

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兹证明，双方已于上文第一次写明的日期签署了本租约。

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附件A

业主与租客就生效日期作出的声明

业主和租客关于生效日期的这份声明(本声明)附在租约上，日期为[ , 20 ](租约)，由马里兰州 房地产投资信托(房东)SNH医疗办公物业信托和特拉华州公司(租户)Cytek Biosciences，Inc.签订，占地约99,378平方英尺，称为位于47215/47211 Lakeview Boulevard，California Fremont，94538的建筑，如租约中进一步描述的那样。使用的初始大写术语和本文中未另行定义的术语应具有租赁中赋予该术语的含义。

以下签署的房东和租客特此证明：(I)本租约的生效日期为 []；及(Ii)租约已全面生效。

双方已于20年月日签署本声明，特此为证。

A-1

附件B

房东改善

(见附件)

B-1

B-2

B-3

附件C

规章制度

承租人应忠实遵守和遵守下列规章制度。房东不对承租人因任何其他租户或占用者的行为或不作为而违反或不履行上述任何规章制度而承担责任。本租约的规章制度与本租约的其他规定如有冲突，以本租约的其他条款为准。

1.未经业主事先书面同意，承租人不得更改任何锁或在房屋的任何门或窗上安装任何新的或额外的锁或螺栓。承租人应承担承租人要求的任何锁具更换或修理的费用。房东将为房屋提供两把钥匙，租客需要的任何额外钥匙必须以合理的价格从房东那里获得，由房东确定。本租约终止后，承租人应归还房东所有储物室、办公室和卫生间的钥匙，无论是提供给承租人的钥匙，还是由承租人购买的钥匙，如果如此提供的钥匙丢失，承租人应向房东支付更换钥匙或更换丢失钥匙开启的一把或多把锁的费用，如果房东认为有必要进行更改的话。

2.除正常进出处所外，所有通往公共走廊的大门须时刻关闭。

3.业主有权规定带进大楼的所有保险箱和其他重物的重量、大小和位置，以及将其移入和移出大楼的时间和方式。如果房东认为有必要，保险箱和其他重物应支撑在适当分配重量所需的厚度上。房东在任何情况下都不对任何此类安全或财产的损失或损坏负责。因移动或维护任何此类安全或其他财产而对建筑物的任何部分、其内容物、居住者或访客造成的任何损害，应由承租人承担全部责任和费用。

4.租户的要求仅在向物业管理处或业主指定的办公地点提出申请时才会得到满足。除业主特别指示外，业主员工不得从事任何非正常职责的工作或做任何事情。

5.未经业主事先书面同意，租客不得在处所或建筑物的任何部分展示、分发、油漆或张贴任何标志、广告、告示或传单。

6.卫生间、尿厕、洗手盆及其他器具不得用作建造用途以外的其他用途，亦不得在其内抛掷任何种类的异物。因违反本规则而造成的任何损坏、停机或损坏的费用应由造成损坏、停机或损坏的承租人或其供应商、承包商、员工、代理人、访客或被许可人承担。

7.未经房东事先书面同意，承租人不得将房屋地面超载，不得标记、钉钉子或螺丝，不得钻入隔板、木制品或石膏板，或以任何方式污损房屋或其任何部分。

C-1

8.除供承租人员工和受邀者专用的自动售货机外，未经业主书面同意，不得安装、维护或操作自动售货机或除部分马力办公室机器外的其他机器。

9.承租人不得在房产、建筑物或物业内使用或保存任何煤油、汽油或其他易燃或易燃液体、化学品、物质或材料。

10.未经房东书面同意，租户不得使用房东提供以外的任何取暖或空调方法。

11.承租人不得使用、保管或准许在处所内或之上使用或保管任何肮脏或有害的气体或物质，或准许或容许因噪音、气味或震动而以令业主反感或反感的方式占用或使用处所，不论是使用任何乐器、收音机、留声机或任何其他方式。承租人不得将任何物品扔到门外、窗户外、天窗外或过道上。

12.承租人不得将任何动物、禽鸟、水族馆带进或饲养在物业、建筑物或处所内，除非在业主指定的区域内，否则不得携带或饲养任何动物、禽鸟、水族馆或其他车辆。

13.不得在处所内进行或准许烹饪，亦不得将处所用作住宿或作任何不适当、令人反感或不道德的用途。尽管有上述规定，经批准的设备和微波炉仍可用于为员工和访客加热食品和冲泡咖啡、茶、热巧克力和类似饮料，但此类使用必须符合所有适用的联邦、州、县和市法律、法规、条例、规则和条例。

14.未经房东明确书面同意，承租人不得占用或允许将房屋的任何部分用作信使式操作或派遣办公室、公共速记员或打字员，或用于制造或销售任何形式的酒、毒品或烟草，或用作医疗办公室，或用作理发店或美甲店，或用作职业介绍所。承租人不得雇用或支付房屋内的任何员工，但在房屋内为该承租人实际工作的人除外，也不得在房屋内刊登招聘劳工的广告。

15.房东保留权利拒绝或驱逐房东判断为醉酒或受酒精或毒品影响的任何人，或以任何方式做出任何违反本规则和规定的任何行为的人。

16.大楼和承租人内部不得有吸烟的烟草产品，其员工和代理人不得在大楼或物业的入口处、走廊、人行道、大堂、法院、大厅、楼梯、电梯、前厅或其他地方闲逛或 用于吸烟或任何其他目的，也不得以任何方式阻碍这些区域，并应仅将其用作场所的出入口。

C-2

17.承租人应将其所有垃圾和垃圾存放在房屋内部。不得将任何材料放置在垃圾箱或容器中，如果此类材料的性质使其不能在建筑物附近以常规和惯常的方式处理垃圾和垃圾，而不会违反管理此类处理的任何法律或法规。所有垃圾、垃圾和垃圾处理应放置在室外垃圾桶或垃圾桶内进行清理，不得将此类垃圾桶或垃圾桶超载，不得将垃圾、垃圾或垃圾放置在该垃圾桶或垃圾桶外面或周围。

18.承租人应遵守房东或任何政府机构制定的所有安全、消防和疏散程序和规定。承租人应与房东合作，将火灾和相关危险造成的损失或风险降至最低。

19.未经业主事先书面同意，不得将遮篷或其他突出物安装在建筑物的外墙上，而除业主标准百叶窗外，不得将窗帘、百叶窗、百叶窗或屏风安装在或悬挂在处所的任何窗户或门上，或用于与该等窗户或门相关的用途。所有悬挂在建筑物周边的建筑物或空间内的天花板电气设备必须是荧光灯和/或房东事先书面批准的质量、类型、设计和暖白色灯泡颜色。未经业主事先书面同意，任何窗户的内部或外部均不得涂抹或以其他方式防晒。承租人应遵守业主关于打开和关闭附在房屋窗户上的窗帘的规定，窗帘可以看到建筑物或物业的任何内部部分。

20.大楼内反射或允许光线和空气进入大厅、通道或其他公共场所的窗框、窗扇、天窗、窗户和门不得被承租人遮盖或阻挡，也不得在窗台上放置任何瓶子、包裹或其他物品。

21.房客必须遵守房东的要求，告知员工房东的重要物品。

22.租户必须遵守加州劳动法6404.5节中规定的加利福尼亚州禁烟法，以及任何不时生效且未被该州法律取代的当地禁烟法。

23.承租人 在此承认房东没有义务为房屋、建筑物或财产的利益提供警卫服务或其他安全措施。承租人特此承担一切责任，保护承租人及其代理人、员工、承包商、受邀者和客人及其财产不受第三方行为的影响，包括锁上门和关闭其他进入房屋的途径，无论房东是否选择为财产或其任何部分提供安全保护。承租人还承担房东自行决定提供的任何安全和安保设备、服务和程序可能无效，或可能发生故障或被未经授权的第三方规避的风险，承租人除承担本租赁项下的其他保险义务外，还应在承租人希望针对与此类事件相关的损失提供保护的范围内获得自己的保险。承租人应配合房东制定或法律要求的任何合理的安全或安保计划。

C-3

24.所有电气或机械性质的办公设备应由承租人放置在业主批准的环境中，以吸收或防止任何振动、噪音和烦扰。

25.承租人不得在大楼的任何空间使用任何手推车，但配备橡胶轮胎和橡胶护栏的手推车除外。

26.没有拍卖、清算、火灾 出售，停业或在未经房东事先书面同意的情况下，在房屋内进行破产出售。

27.任何租客不得使用或准许将处所的任何部分用作居住宿舍、寝室或宿舍。

28.承租人不得使用该房产，从而导致本大楼的保险费高于本大楼的正常保险费。

29.承租人应允许房东和/或房东的供应商和承包商在房屋内和建筑物外部周围使用人造光和电流，以便房东履行其在租赁下的义务。

房东保留 随时更改或废除任何一项或多项这些规章制度的权利，或制定房东判决中可能不时需要的其他和进一步合理的规章制度，以管理、维护和保持房屋、建筑物和财产的安全、护理和清洁，以及维护其中的良好秩序。房东可为任何特定租客的利益放弃任何一项或多项这些规则和法规，但房东的这种放弃不得解释为对任何其他租户的此类规则和法规的放弃，也不得阻止房东此后对物业的任何或所有租户执行任何此类规则或法规。承租人应被视为 已阅读这些规则和规定，并同意遵守这些规则和规定，作为其占用房屋的条件。

C-4