附件10.13

航空商业地产协会

标准工商业多租户租赁网

1.	基本规定(基本规定)。

1.1当事人：本租约(租赁)日期仅供参考，日期为2015年7月24日 由佳洁士地产有限责任公司(出租人)和Cytoville，Inc.、特拉华州一家公司(承租人)(统称为当事人，或单独为当事人)签订。

1.2(A)物业：项目的该部分(定义见下文)，包括项目内或出租人根据本租约条款提供的所有改善措施，通常称为46107 Landing Parkway的街道地址，位于加利福尼亚州阿拉米达县弗里蒙特市，邮政编码为 94538，如附件A所示(物业)，一般描述为(简要描述物业的性质)：约11,780平方英尺的办公/研发空间，是较大的 平方英尺建筑的一部分。除承租人有权使用和占用以下规定的房屋外。承租人对包含该房屋的建筑物(建筑物)的任何公用设施通道和公共区域(如下文第2.7段所界定)拥有非专有权，但对建筑物的屋顶或外墙或项目中的任何其他建筑物没有任何权利。房地、大楼、公共区域、它们所在的土地以及所有其他建筑物及其改进，在此统称为项目。(另见第2段)

1.2(B)停车：45个非预留车位。(另见第2.6段)

1.3任期：5年和5年¹⁄₂自2015年8月15日(生效日期)起至2021年1月31日(到期日)止的月(原期限)。(另见 第3段)

1.4提前占有：如果房产可用，承租人可以从2015年8月1日(提前占有日)开始非独占占有房产。(另见第3.2及3.3段)

1.5基本租金：每月9,528.40美元(基本租金)，自2016年2月1日起每个月的第一天支付。(另见第4段)

如果选中此框，则本租约中有 调整基本租金的条款。见第50条

1.6承租人在公共区域运营费用中的份额：25%(25%)(承租人的份额)。如果房屋和/或项目的面积在本租赁期内发生变化，出租人应重新计算承租人的份额，以反映这种变化。

1.7签约时支付的基本租金和其他款项：

(A)基本租金：2016年1月16日至2016年2月15日期间的9 528.40美元。

(B)公共区域业务费用：2016年1月16日至2016年2月15日期间为2 066.40美元。

(C)押金：14,000.00美元(押金)。(另见 第5段)

(D)其他：N/A的$N/A

(E)签立本租约时的到期总额：25,594.80美元。

1.8商定用途：办公室、研发/实验室、存储和分发。(另见 第6段)

1.9保险方。出租方为投保方。(另见第8段)

1.10房地产经纪人：(另见第15段和第25段)

(A)代表：此交易中存在以下房地产经纪人(经纪人)和经纪关系(勾选适用框)：

☐ 仅代表出租人(出租人的经纪人)；

☐仅代表承租人 (承租人的经纪人)；或

Lee&Associates Oakland同时代表出租人和承租人 (双重代理)。

(B)向经纪支付：在双方签署并交付本租约后，出租人应向经纪支付在另一份书面协议中商定的经纪费用(或如果没有该等协议，则支付经纪提供的经纪服务的总和或基本租金的 %)。

1.11担保人。承租人在本租赁项下的义务由 (担保人)担保。(另见第37条)

1.12附件。随函附上以下内容，所有这些内容都是本租赁的一部分：

由第50至52段组成的增编；

描述该场所的场地平面图；

☐描述项目的现场平面图；

☐项目现行的一套规章制度；

☐业主协会通过的一套现行规章制度；

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☐a Work Letter；
☐Other(指定)；

2.

房舍。

2.1出租。出租人特此将房屋租赁给承租人，承租人特此向出租人出租房屋，租期、租金以及本租赁中规定的所有条款、契诺和条件。尽管物业的大约平方英尺可能已用于物业的营销，以供比较，但此处所述的基本租金并非与平方英尺挂钩，如果确定实际面积不同，则不会进行调整。注：建议承租人在签订本租约前核实实际大小。

2.2条件。出租人应在开工日期或较早的占有日期(以先发生者为准)向承租人交付房屋的该部分，且只要承租人获得下述7.1(B)段所述且在开工日期后30天内生效的所需服务合同，保证现有的电气、管道、消防喷头、照明、供暖、通风和空调系统(暖通空调系统)、装载门、排污泵(如果有)以及机组中的所有其他部件，除由承租人建造的设备外，该设备在上述日期应处于良好的运行状态，该设备的屋顶、承重墙和基础的结构构件应没有材料缺陷，并且该设备不包含任何根据适用的州或联邦法律被定义为有毒的有害水平的霉菌或真菌。如果在开始日期存在不符合此类保修的情况，或者如果此类系统或要素之一在适当的保修期内发生故障或故障，出租人应作为出租人对该事项的唯一义务，除本租赁另有规定外，在收到承租人的书面通知后立即进行整改，并详细说明此类不符合、故障或故障的性质和程度，费用由出租人承担。保修期为：(I)暖通空调系统6个月。和(2)关于该股其余系统和其他要素的30天。如果承租人没有在适当的保修期内向出租人发出所需的通知，则纠正任何此类不符合规定、故障或故障应由承租人承担全部费用和费用(消防喷水灭火系统、屋顶、基础和/或承重墙的维修除外-请参阅第7段)。出租人还保证，除非另有书面规定，出租人不知道(I)任何影响该房屋的任何记录的违约通知；(Ii)该房屋担保的任何贷款项下的任何拖欠款项；及(Iii)任何影响该房屋的破产程序。

2.3合规性。出租人保证 就其所知，房屋的改善符合建筑规范、适用法律、契诺或记录限制、法规和条例(适用要求)，这些规定在建造每个改善或其部分时有效。上述担保不适用于承租人将使用房屋的用途、《美国残疾人法》或任何类似法律可能要求的因承租人使用(见第49段)而进行的修改，或承租人进行或将要进行的任何更改或公用设施安装(见第7.3(A)段)。注：承租人负责确定适用的要求 ，特别是分区是否适合承租人的预期用途，并承认可能不再允许过去使用该房屋。如果该房屋不符合上述保证。除另有规定外，出租人应在收到承租人的书面通知后，立即进行纠正，具体列出此类不遵守的性质和程度，费用由出租人承担。如果承租人在开始日期后6个月内没有书面通知出租人不遵守本保修，则承租人有义务纠正该不符合规定，费用由承租人承担。如果此后更改适用要求，要求在本租赁期内对单元、房屋和/或建筑进行增建或改建，对任何有害物质进行补救，或对单元、房屋和/或建筑进行加固或其他物理修改(资本支出)，出租人和承租人应按如下方式分配工程费用：

(A)除下文第2.3(C)段另有规定外，如果由于承租人对房屋的特殊和独特的使用而需要此类资本支出，则承租人应承担全部费用，但如果此类资本支出是在本租赁的最后两年内需要的，并且其成本超过6个月的基本租金，则承租人可以终止本租赁，除非出租人书面通知承租人：在收到承租人终止通知后10天内，出租人已选择支付其实际成本与相当于6个月基本租金的金额之间的差额。如果承租人选择终止，承租人应立即停止使用需要此类资本支出的房屋，并在至少90天后向出租人发出书面通知，说明终止日期。然而，在任何情况下，终止日期不得早于承租人在不开始资本支出的情况下合法使用该房屋的最后一天。

(B)如该等资本支出并非因承租人对物业的特定及独特用途(例如，政府规定的抗震改建)所致，则出租人应支付该等资本支出，而承租人只有责任在本租约剩余期间或其任何延期期间，于基本租金到期之日，每月支付相当于该物业合理应占该等成本部分的1/144的款额。承租人应当支付余额的利息，但可以随时预付其债务。然而，如果在本租赁的最后两年内需要此类资本支出，或者出租人合理地确定支付其应占份额在经济上不可行，出租人有权提前90天书面通知承租人终止本租赁，除非承租人在收到出租人终止通知后10天内以书面形式通知出租人承租人将支付该等资本支出。如果出租人没有选择终止，并且没有提供其在任何此类资本支出中的份额，承租人可以垫付该等资金，并将其连同利息从租金中扣除，直到出租人应承担的该等费用全部支付为止。如果承租人无法为出租人的份额提供资金。或者，如果本租赁剩余部分的到期和应付租金余额不足以在抵销的基础上全额偿还承租人，承租人有权在30天内书面通知出租人终止本租赁。

(C)尽管有上述规定，有关资本支出的规定仅适用于非自愿、意外和新的适用要求。如果资本支出是由承租人由于实际或拟议的使用改变、使用强度的改变或对房屋的修改而触发的，则在这种情况下，承租人应：(I)立即停止该改变的使用或使用强度和/或采取必要的其他步骤以消除对该资本支出的要求，或(Ii) 自费完成该资本支出。承租人无权终止本租约。

2.4确认。承租人承认：(A)承租人已有机会检查和测量房屋，(B)出租人和/或经纪人建议其对房屋的大小和状况(包括但不限于电气、暖通空调和消防喷水系统、安全、环境方面，以及对适用要求和《美国残疾人法》的遵守情况)感到满意，及其是否适合承租人的预期用途，(C)承租人已参考此类事项进行了其认为必要的调查，并承担与房屋占用有关的一切责任。(D)不依赖于经纪商或出租人就物业面积所作的任何陈述，(E)物业的面积对承租人决定租赁物业及支付本租约所述租金并无重大影响，及(F)出租人、出租人的代理人或经纪商并无就本租约所述以外的事项作出任何口头或书面陈述或保证。此外，出租人承认：(I)经纪人并无就承租人履行租约的能力或占用物业的适当性作出任何陈述、承诺或保证，及(Ii)调查所有建议租客的财务能力及/或适当性是出租人的唯一责任。

2.5承租人为先前所有人/占用人。出租人在第2款中所作的保证，如果在开工日期之前承租人是房屋的所有人或占用人，则无效。在这种情况下，承租人应负责任何必要的纠正工作。

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2.6车辆停放。承租人有权在出租人不时指定用于停车的公共区域部分使用第1.2(B)款规定的停车位数量。承租人使用的停车位不得超过上述数量。该停车位用于停放不超过全尺寸乘用车或皮卡的车辆，在此称为许可大小车辆。出租人可以采用第2.9款规定的规章制度来规范车辆的装卸。未经出租人事先书面许可，除许可大小车辆外，其他车辆不得停放在公共区域。此外，还有：

(A)承租人不得允许或允许属于承租人或承租人的雇员、供应商、托运人、客户、承包商或受邀者的任何车辆在出租人指定用于此类活动的区域以外的区域装卸或停放。

(B)承租人不得在公共区域维修或存放任何车辆。

(C)如果承租人允许或允许第2.6款所述的任何违禁活动，则出租人除其可能拥有的其他权利和补救措施外，有权在不经通知的情况下移走或拖走所涉车辆，并向承租人收取费用，该费用应在出租人要求时立即支付。

2.7公共区域--定义。公共区域是指出租人不时提供和指定供出租人、承租人和项目其他承租人及其各自的员工、供应商、托运人、客户、承包商和受邀者使用的所有区域和设施，包括停车场、装卸区、垃圾区、道路、人行道、车道和园林区，供出租人、承租人和其他承租人及其各自的员工、供应商、托运人、客户、承包商和受邀者使用。

2.8公共区域-承租人的权利。出租人授予承租人在本租赁期内为承租人及其员工、供应商、发货人、承包商、客户和受邀者的利益，与其他有权使用公共区域的人一样，在本租赁期限内使用公共区域的非专属权利，公共区域不时存在，但受出租人根据本合同条款或根据管理项目使用的任何规则和法规或限制条款保留的任何权利、权力和特权的约束。在任何情况下，本协议授予的使用公共区域的权利不得被视为包括在公共区域临时或永久存储任何财产的权利。任何此类存放必须事先征得出租人或出租人指定代理人的书面同意，该书面同意可随时撤销。如果发生任何未经授权的储存，出租人有权在没有通知的情况下，除其可能拥有的其他权利和补救措施外，移走财产并向承租人收取费用，该费用应在出租人要求时立即支付。

2.9公共区域--规章制度。出租人或出租人可能指定的其他人应拥有公共区域的专有控制权和管理权，并有权不时建立、修改、修订和执行合理的规章制度(规章制度)，以确保场地的管理、安全、护理、清洁、车辆的停放和卸货以及维护良好秩序，并方便大楼和项目的其他住户或租户及其受邀者。承租人同意遵守并遵守所有此类规章制度，并应尽最大努力促使其员工、供应商、托运人、客户、承包商和受邀者遵守和遵守。出租人对本项目其他承租人不遵守上述规章制度不负责任。

2.10公共区域--更改。出租人有权随时由出租人自行决定：

(A)对公共区域作出改变，包括但不限于改变车道、入口、停车位、停车区、装卸区、出入口、交通方向、园林区、人行道和公用设施跑道的位置、大小、形状和数量；

(B)为维修目的暂时关闭任何公共区域，只要仍有合理通道可进入该场所。

(C)将项目边界以外的其他土地指定为公共区域的一部分；

(D)增加公共区域的楼房和改善设施；

(E)在对工程项目或其任何部分进行额外改善、修理或改动时，使用公共区域；及

(F)作出及执行出租人在行使稳健的商业判断下可能认为适当的有关公共区域及项目的其他作为及作出该等其他更改。

3.术语。

3.1条款。本租约的开始日期、期满日期和原租期如第1.3段所述。

3.2早期控球。本合同中允许承租人提前占有房产的任何条款 均以房产在生效日期之前可供提前占有为条件和条件。任何提前占有权的授予只意味着占有该房产的非专有权。如果承租人在开工日期之前全部或部分占用了房屋，则在该早期占有期间，支付基本租金的义务将被免除。本租赁的所有其他条款(包括但不限于向承租人支付公共区域运营费用份额、房地产税和保险费以及维护房产的义务)应在此期间有效。任何这种提前占有不应影响到期日。

3.3控球延迟。出租人同意尽其最大的商业合理努力，在开工日期前将房屋的占有权交付给承租人。如果出租人未能在上述日期前交付租赁物，出租人不承担任何责任，也不影响本租约的效力或更改到期日。然而，承租人不得这样做。承租人有义务支付租金或履行其其他义务，直至出租人交付对房屋的占有权，否则承租人本应享有的任何租金减免期应从交付占有权之日起计算，并持续相当于承租人根据本条款本应享有的期间，但减去因承租人的行为或不作为而导致的任何延迟天数。如果在开工日期后60天内未按双方签署的任何工作书的条款延长租赁期，承租人可选择在60天期限结束后10天内以书面通知取消本租赁，在此情况下，双方应解除本租赁合同项下的所有义务。如果出租人在上述10天内未收到书面通知，承租人取消合同的权利将终止。如果开工之日起120天内仍未交付租赁物，除非出租人与承租人以书面形式达成其他协议，否则本租约终止。

3.4承租人合规。在承租人履行其提供保险证据的义务(第8.5段)之前，出租人不应被要求将房屋的占有权交给承租人。在提交此类证据之前，承租人应被要求从开始日期起及之后履行其在本租赁项下的所有义务，包括支付租金，尽管出租人选择在收到此类保险证据之前暂不占有。此外，如果承租人被要求在开始日期之前或与开始日期同时履行任何其他条件，开始日期应发生 ，但出租人可以选择扣留占有权，直到这些条件得到满足。

4.

房租。

4.1租金已定义。根据本租赁条款，承租人对出租人的所有货币义务(保证金除外)均视为租金(租金)。

4.2公共区域运营费用。 承租人在本租赁期限内的每个日历年度内，除基本租金外，还应向出租人支付承租人在本租赁期限内的所有公共区域运营费用中的份额(见第1.6款规定)。

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(A)就本租赁而言，公共区域运营费用被定义为与项目所有权和运营有关的所有成本，包括但不限于：

(I)在整洁、清洁、良好的状态下进行操作、维修和保养，如有必要，应更换以下设备：

(Aa)公共区域和公共区域改善，包括停车场、上落客货区、垃圾区、道路、公园小路、人行道、车道、园林区、保险杠、灌溉系统、公共区域照明设施、栅栏和大门、电梯、屋顶、建筑物外墙、建筑系统和屋顶排水系统。

(Bb)外部标志和任何租户名录。

(Cc)任何消防喷洒系统。

(Dd)在项目外部边界内但在房舍和/或承租人占用的任何其他空间之外的所有其他区域和改善。

(Ii)为公共区域和任何未单独计量的公用事业提供服务的水、气、电和电话费用。

(Iii)垃圾处理、虫害防治服务、物业管理、保安服务、业主协会会费和费用、重新粉刷任何建筑物外部的费用以及任何环境检查的费用。

(4)预留用于维护、修理和/或更换公共区域改善和设备的储备。

(5)不动产税(定义见第10段)。

(6)出租人根据第8款维持的保险费的费用。

(Vii)与建筑物或公共区域有关的保险损失的任何可扣除部分。

(Viii)审计师、会计师和律师费以及与项目运营、维护、维修和更换有关的费用。

(Ix)第2.3款规定的条款未涵盖的建筑物或项目的任何基本建设费用；然而，出租人应在12年内分摊任何此类基本建设费用，承租人在任何给定月份支付的基本建设费用不得超过承租人在该项基本建设费用中所占份额的1/144。

(X)出租人 将提供的任何其他服务的成本，这些服务在本租约的其他地方列为公共区域运营费用。

(B)任何公共区域运营费用和不动产税应完全分配给该单位、建筑物或项目中的任何其他建筑物或其运营、维修和维护。但是，任何公共区域运营费用和房地产税，如果不是专门归属于该建筑或任何其他建筑或其运营、维修和维护，应由出租人 公平地分配给项目中的所有建筑。

(C)列入第4.2(A)款所述的改善、设施和服务不应被视为向出租人施加义务，要求出租人提供或提供该等改善或设施或提供该等服务，除非项目已有该等改善或设施，出租人已提供服务，或出租人已同意在本租约的其他地方提供相同或部分改善或设施。

(D)承租人在公共区域中的份额 在本合同规定的基本租金到期的同一天按月支付运营费用。此类付款的金额应以出租人对公共区域年度运营费用的估计为基础。在提出书面请求后60天内(但每年不得超过一次)，出租人应向承租人提交一份合理详细的报表，说明承租人在上一年度实际公共区域运营费用中所占的份额。如果承租人在该年度的付款超过承租人的 份额。出租人应将多付的款项记入承租人未来付款的贷方。如果承租人在该年度的付款少于承租人的份额，承租人应在出租人向承租人交付对账单后10天内向出租人支付欠款 。

(E)公共区域运营费用不应包括任何承租人直接向第三方支付的任何费用，或出租人以其他方式由任何第三方、其他承租人或保险收益偿还的任何费用。

4.3付款。承租人应促使出租人在租金到期之日或之前收到美国合法货币的租金，不得抵销或扣除(本租约特别允许的除外)。所有货币金额应四舍五入为最接近的整数美元。如果出租人开具的发票不准确，不构成免责声明，承租人有义务支付本租约规定的金额。本合同期限内少于一个完整日历月的任何期间的租金，应根据该月的实际天数按比例计算。租金应按出租人在本合同中规定的地址或出租人不时以书面指定的其他人或地点支付给出租人。接受少于当时到期金额的付款 不应视为放弃出租人对该租金余额的权利，无论出租人是否背书任何如此声明的支票。如果承租人向出租人开出的任何支票、汇票或其他付款工具因任何原因而被拒付，承租人同意向出租人支付除滞纳金外的25美元，出租人可根据其选择要求以本票支付所有未来租金。支付将首先用于应计滞纳金和律师费，其次用于应计利息，然后用于基本租金和公共区域运营费用，任何剩余金额将用于任何其他未支付的费用或成本。

5.保证金。承租人应在本合同签署后向出租人交存保证金，作为承租人忠实履行本租赁义务的担保。如果承租人未能支付租金，或在本租赁下违约，出租人可以使用、运用或保留上述保证金的全部或任何部分，用于支付出租人已经到期的任何金额，以及未来将到期的租金，和/或偿还或赔偿出租人可能因此而遭受或招致的任何责任、费用、损失或损害。如果出租人使用或运用了全部或部分保证金，承租人应在提出书面要求后10天内向出租人支付足以将保证金恢复到本租赁所要求的全部金额的保证金。如果基本租金在本租赁期内增加，承租人应应出租人的书面要求向出租人交存额外款项，以便押金总额在任何时候都应与增加的基本租金的比例与初始保证金利息与初始基本租金的比例相同。如果修改协议用途以适应承租人业务的重大变化或满足转租人或受让人的需要，出租人有权根据出租人的合理判断，在必要的范围内增加保证金，以应对因此而增加的房屋损耗。如在本租赁期间发生承租人控制权的变更，且在发生该变更后，承租人的财务状况在出租人的合理判断下将大幅减少。承租人应向出租人交存足以使保证金处于基于财务状况变化的商业合理水平的额外款项 。出租人不应被要求将保证金与其一般账户分开保存。在本租赁期满或终止后90天内，出租人应退还出租人未使用或使用的保证金部分。保证金的任何部分不得被视为以信托形式持有、计息或作为承租人根据本租赁支付的任何款项的预付款。

6.

使用。

6.1使用。承租人只能将房屋用于约定用途，或与之合理比较的任何其他合法用途，不得用于其他目的。承租人不得使用或允许以非法、造成损害、浪费或

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滋扰或扰乱邻近房屋或财产的居住者或造成损害的行为。除导盲犬、导盲犬和导盲犬外，承租人不得在房屋内饲养或允许任何宠物、动物、鸟类、鱼类或爬行动物。出租人不得无理地拒绝或推迟同意任何书面修改协议用途的请求，只要该书面请求不会损害建筑物或其中的机械或电气系统的结构完整性，和/或不会显著增加项目的负担。如果出租人选择拒绝同意，出租人应在提出请求后7天内发出书面通知，其中应包括出租人对协议用途变更的异议的解释。

6.2有害物质。

(A)须申报的用途须征得同意。本租赁中使用的术语危险物质 是指其存在、使用、制造、处置、运输或释放的任何产品、物质或废物，其存在、使用、制造、处置、运输或释放本身或与预计将在场所内的其他材料一起存在：(I)可能损害公共健康、安全或福利、环境或场所，(Ii)受到任何政府当局的监管或监督，或(Iii)出租人根据任何适用法规或普通法理论对任何政府机构或第三方承担潜在责任的基础。危险物质应包括但不限于碳氢化合物、石油、汽油和/或原油或任何产品、副产品或其馏分。未经出租人明确书面同意并及时遵守所有适用要求(由承租人承担费用)，承租人不得在房屋内从事构成应报告的危险物质使用的任何活动。可报告的使用是指(I)安装或使用任何地上或地下储罐，(Ii)产生、拥有、储存、使用、运输或处置需要获得许可的危险物质，或需要向任何政府当局提交报告、通知、登记或商业计划。和/或(Iii)场所内存在有害物质，而任何适用的 要求必须向进入或占用该场所或邻近物业的人发出通知。尽管有上述规定，承租人仍可使用在约定的正常使用过程中合理要求使用的任何普通和习惯材料，即普通办公用品(复印机碳粉、液体纸、胶水等)。和普通家用清洁材料，只要这种使用符合所有适用的要求，不属于应报告的使用，并且不会使房屋或邻近财产面临任何有意义的污染或损坏风险，也不会使出租人承担任何责任。此外，出租人在获得出租人合理地认为必要的额外保证以保护其自身、公众、房屋和/或环境免受损害、污染、伤害和/或责任，包括但不限于安装(以及在租赁期满或终止之时或之前拆除)保护性改装(如混凝土围栏)和/或增加保证金时，出租人可对任何须报告的用途提出同意条件。

(B)通知出租人的责任。如果承租人知道或有合理理由相信，危险物质存在于房屋内、之上、地下或周围，而不是出租人事先同意的，承租人应立即向出租人发出书面通知，并向出租人提供其掌握的有关该危险物质存在的任何报告、通知、索赔或其他文件的副本。

(C)承租人补救。承租人不得导致或允许任何有害物质在房屋内、之上、地下或周围泄漏或释放(包括通过管道或卫生下水道系统)，并应立即由承租人承担费用，遵守所有适用的要求，并采取所有合理建议的调查性和/或补救行动，无论是否正式下令或要求，以清理由承租人造成的任何污染，并维护、安全和/或监测由承租人造成或造成重大影响的房屋或邻近财产。或关于或涉及在本租赁期内由承租人或为承租人或任何第三方带入房屋的任何有害物质。

(D)承租人弥偿。承租人应赔偿出租人、其代理人、员工、贷款人和地面出租人(如果有)不受租金和/或损害、责任、判决、索赔、费用、罚款以及因承租人或为承租人或任何第三方带进房屋的任何有害物质引起或涉及的律师和顾问费的任何和所有损失的损害(但在本租约项下，承租人对非承租人引起或促成的任何有害物质从房屋地下迁移不承担任何责任)。承租人的义务应包括但不限于对承租人造成或遭受的任何人员、财产或环境的污染或伤害的影响，以及调查、迁移、补救、恢复和/或减少的费用，并在本租赁期满或终止后继续存在。出租人和承租人签订的任何终止、取消或释放协议均不应免除承租人在本租约项下关于危险物质的义务，除非出租人在签订该协议时明确书面同意。

(E)出租人弥偿。除第8.7款另有规定外，出租人及其继承人和受让人应赔偿、辩护、补偿和保护承租人、其员工和贷款人免受任何和所有环境损害，包括补救费用，这些损害包括补救费用，这些损害是承租人在承租人占有之前因房屋内的有害物质直接造成的，或者是由于出租人、其代理人或员工的严重疏忽或故意不当行为造成的。当适用要求要求时，出租人的义务应包括但不限于调查、清除、补救、恢复和/或减少的费用，并应在本租赁期满或终止后继续存在。

(F)调查和补救。出租人应保留责任，并支付在承租人占有之前，有管辖权的政府实体就房屋中是否存在有害物质而要求进行的任何调查或补救措施，除非因承租人使用房屋(包括下文第7.3(A)段定义的改建)而需要采取补救措施，在此情况下，承租人应负责支付此类费用。承租人应应出租人的要求在任何此类活动中充分合作，包括允许出租人和出租人的代理人在合理时间合理进入房屋，以履行出租人的调查和补救责任。

(G)出租人终止选择权。如果在本租赁期内发生有害物质状况(见第9.1(E)款)，除非承租人对此负有法律责任(在这种情况下，承租人应根据适用要求对其进行调查和补救，本租赁应继续全面有效，但受出租人根据第6.2(D)款和第13款享有的权利的约束)，出租人可根据出租人的选择，(I)在必要时尽快调查和补救此类有害物质状况，费用由出租人承担， 在这种情况下，本租赁应继续全面有效。或(Ii)如果补救该状况的估计成本超过当时每月基本租金的12倍或100,000美元(以较大者为准)，则在出租人收到该危险物质状况发生的消息后30天内，向承租人发出书面通知，表明出租人希望在该通知发出之日后60天终止本租赁。如果出租人选择发出终止通知，承租人可在此后10天内向出租人发出书面通知，说明承租人承诺支付的此类有害物质状况补救费用超过相当于当时每月基本租金的12倍或100,000美元的金额，以金额较大者为准。承租人应在承诺后30天内向出租人提供上述资金或其令人满意的担保。在这种情况下，本租赁应继续完全有效，且在所需资金到位后，出租人应在合理可能的情况下尽快进行补救。如果承租人未在规定的时间内发出通知并提供所需资金或担保，本租赁应自出租人终止通知中规定的日期起终止。

6.3承租人遵守 适用要求。除本租赁中另有规定外，承租人应由承租人自行承担费用，严格遵守所有适用要求、任何适用的火灾保险承保人或评级机构的要求以及出租人的工程师和/或顾问的建议，这些要求以任何方式与房屋有关，无论上述适用要求是现在有效还是在开始日期之后生效，由承租人自行承担。承租人应在收到后10天内

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出租人的书面请求，向出租人提供所有许可证和其他文件的副本，以及证明承租人遵守出租人规定的任何适用要求的其他信息，并应在收到后立即以书面形式通知出租人关于或涉及承租人或房屋未能遵守任何适用要求的任何威胁或实际索赔、通知、引证、警告、投诉或报告。同样，承租人应立即向出租人发出书面通知：(I)房屋的任何水损坏和任何可疑的渗漏、积水、潮湿或其他有利于霉菌产生的条件；或(Ii)任何可能表明房屋内存在霉菌的霉味或其他气味。

6.4检查；合规性。出租人和出租人的贷款人(定义见第30段)和顾问有权在紧急情况下或在合理通知后的任何时间进入房屋，以检查房屋的状况并核实承租人对本租赁的遵守情况。任何此类检查的费用应由出租人支付，除非发现违反适用要求或危险物质条件(见第9.1款)存在或迫在眉睫，或政府当局要求或下令进行检查。在这种情况下，只要检查与违规或污染有合理关系，承租人应根据要求向出租人补偿检查费用。此外，承租人应在收到书面要求后10天内向出租人提供所有相关材料安全数据表(MSD)的副本。

7. 维护；维修、公用设施安装；行业固定装置和改建。

7.1承租人的义务。

(A)概括而言。在符合第2.2段(条件)、2.3段(合规)、6.3段(承租人遵守适用要求)、7.2段(出租人的义务)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(废止)的规定下，承租人应自行承担费用，保持房屋、公用设施(无论位于何处，仅供承租人使用)和改建处于良好状态、状况和维修状态(无论需要维修的部分或维修方法是否合理或随时可供承租人使用，包括但不限于所有设备或设施，如管道、暖通空调设备、电气设备、照明设施、锅炉、压力容器、固定装置、内墙、外墙内表面、天花板、地板、窗户、门、平板玻璃和天窗，但不包括根据第7.2段出租人应负责任的任何项目。承租人在保持房屋的良好秩序、状况和维修时，应实行和执行良好的维护做法，特别是包括采购和维护下文第7.1(B)段 所要求的服务合同。承租人的义务应包括必要时的修复、更换或更新，以保持房屋及其全部或部分改善处于良好状态、状况和维修状态。

(B)服务合同。承租人应由承租人自行承担费用，采购并维护合同，合同的副本应以惯常的形式和实质交给出租人，并与专门从事下列设备和改进(如有)维护经验丰富的承包商签订：(I)暖通空调设备，(Ii)锅炉和压力容器，以及(Iii)澄清器。但是，出租人保留在通知承租人后购买和维护任何或全部此类服务合同的权利，承租人应在出租人提出要求时偿还其费用。

(三)不履行的。如果承租人未能履行本条款第(Br)7.1款规定的承租人义务，出租人可以在提前10天书面通知承租人后进入房屋(紧急情况除外，不需要通知)，代表承租人履行该义务，并使房屋处于良好的秩序、状况和维修状态，承租人应立即向出租人支付相当于房屋费用115%的款项。

(D)更换。根据以下第8.7段所述承租人对出租人的赔偿，以及在不免除承租人因承租人未能行使和执行良好维护做法而产生的责任的情况下，如果第7.1(B)段所述物品的维修费用超过更换该物品的费用的50%，则该物品应由出租人更换，其费用应由出租人按比例分摊，承租人每月只有义务在本租赁剩余时间内支付基本租金到期之日，相当于这种更换费用乘以分数的乘积，分数的分子是1，分母是144(即每月费用的1/144)。承租人应支付未摊销余额的利息，但可随时提前偿还债务。

7.2出租人的义务。根据第2.2段(条件)、2.3段(合规)、4.2段(公共区域运营费用)、6段(使用)、7.1段(承租人的义务)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定，出租人应保持基础、外墙、内部承重墙、外墙、内部承重墙、外墙、消防喷水系统、公共区域火灾警报和/或烟雾探测系统、消防栓、停车场、人行道、公园通道、车道、景观、为公共区域及其所有部分提供服务的围栏、标志和公用设施系统，以及根据第4.2款的规定提供公共区域运营费用的服务。出租人 没有义务粉刷外墙的外表面或内表面，出租人也没有义务维护、维修或更换房屋的窗户、门或平板玻璃。承租人明确放弃现在或以后生效的任何法规的利益，只要该法规与本租赁条款不一致。

7.3公用设施安装； 行业固定装置；改建。

(A)定义。公用事业安装是指场所内或场所内的所有地板和窗户覆盖物、空气和/或真空管、配电盘、配电、安全和消防系统、通信电缆、照明设备、暖通空调设备、管道和围栏。贸易固定装置一词是指承租人可以在不对房屋造成实质性损害的情况下移走的机器和设备。术语？更改是指对改进的任何修改，而不是公用设施安装或行业固定装置，无论是通过添加还是删除。承租人拥有的改建和/或公用设施安装是指承租人根据第7.4(A)款进行的尚未由出租人拥有的改建和/或公用设施安装。

(B)同意。未经出租人事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改动或公用设施安装。但是，承租人可以在未经出租人同意的情况下对房屋内部(不包括屋顶)进行非结构改建或公用设施安装 ，但在通知出租人后，只要从外部看不到，不涉及穿透、搬迁或拆除屋顶或任何现有墙壁，不会影响电力、管道、暖通空调和/或生命安全系统 ，且延长租期内的累计成本不超过相当于3个月基本租金总额或相当于任何一年一个月基本租金的总和。尽管有上述规定。未经出租人事先书面批准，承租人不得进行或允许任何屋顶穿透和/或在屋顶上安装任何东西。出租人可以要求承租人使用出租人选择和/或批准的承包商，作为给予批准的前提条件。承租人希望进行的任何改建或公用设施安装，如需出租人同意，应以书面形式提交出租人，并附上详细计划。同意应被视为以以下条件为条件： (I)获得所有适用的政府许可证，(Ii)在工程开始前向出租人提供许可证以及计划和规格的副本，以及(Iii)以迅速和迅速的方式遵守上述许可证的所有条件和 其他适用要求。任何改装或公用设施安装应以工匠般的方式进行，并使用良好和充足的材料。完成后，承租人应立即向出租人提供竣工平面图和规格书。对于成本超过一个月基本租金的工程，出租人可以在承租人提供相当于该改建或公用设施安装估计成本的150%的留置权和竣工保证金和/或承租人向出租人提交额外保证金的情况下表示同意。

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(C)留置权；债权证。承租人应在到期时支付为承租人提供或声称已提供给承租人或为承租人提供在房屋内或在房屋上使用的劳动力或材料的所有索赔，这些索赔是或可能由任何机械师或物料工对房屋或其任何权益的留置权担保的。承租人应在房屋内、房屋上或房屋周围开工前不少于10天通知出租人，出租人有权张贴不负责任的通知。如果承租人对任何该等留置权、索偿或索偿的有效性提出异议，则承租人应自费为自己、出租人和房屋进行辩护和保护，并应在执行判决之前支付并履行可能对其作出的任何不利判决。如果出租人提出要求，承租人应提供金额相当于该有争议的留置权、债权或索偿金额的150%的担保保证金，以补偿出租人对该留置权、债权或索偿的责任。如果出租人选择参与 任何此类行动。承租人应向出租人的律师支付费用和费用。

7.4所有权；移除； 交出；和修复。

(A)所有权。在以下规定的出租人有权要求拆除或选择所有权的前提下，承租人进行的所有改建和公用设施安装应为承租人的财产，但应被视为房屋的一部分。出租人可在任何时候以书面方式选择成为承租人自有改建和公用设施设施的全部或任何指定部分的所有者。除非本合同第7.4(B)款另有指示，否则在本租赁期满或终止时，承租人拥有的所有改建和公用设施安装应成为出租人的财产，并由承租人与房屋一起交出。

(B)移走。出租人向承租人发出不早于90天、不迟于本租赁期限结束前30天的书面通知后，出租人可要求承租人在本租赁期满或终止前拆除任何或所有承租人拥有的改建或公用设施安装。出租人可要求在未经许可的情况下，随时拆除承租人所有的改建或公用设施安装的全部或任何部分。

(C)移交；复辟。承租人应在到期日或任何较早的终止日期前交出房屋，其所有装修、部件和表面清洁、无杂物，并处于良好的运行状态、状况和维修状态，普通磨损除外。？正常的磨损不应包括本可以通过良好的维护实践防止的任何损坏或恶化。尽管有上述规定，如果本租期为12个月或更短时间，承租人应在租期开始之日将房屋以与交付时相同的状态交还给承租人，不包括普通损耗。承租人应修复因安装、维护或拆除行业固定装置、承租人拥有的改建和/或公用设施安装、家具和设备以及拆除承租人安装或为承租人安装的任何储罐而造成的任何损坏。承租人还应将由承租人或为承租人或任何第三方带进房屋的任何和所有危险物质(通过地下迁移从项目以外区域沉积的危险物质除外)移出房屋，达到适用要求中规定的水平。行业固定装置应保留为承租人的财产，并由承租人移走。承租人的任何个人财产在到期日或之前或更早的终止日期仍未移走，应视为承租人已放弃，并可由出租人按出租人的意愿处置或保留。承租人未经出租人明确书面同意而未按照第7.4(C)款及时腾出房屋的，应构成下文第26款规定的暂缓。

8.保险；弥偿。

8.1保费的缴付。根据第8.2款(B)项、第8.3款(A)项和第8.3款(B)项的规定，出租人必须承担的保险费应为公共区域经营费用。在本租赁期限之前或之后开始的保单期间的保费应按比例与相应的开始日期或到期日期相一致。

8.2责任保险。

(A)由承租人承运。承租人应获得并保持有效的商业普通责任保险 保护承租人和出租人作为额外的被保险人，防止因房屋及其附属区域的所有权、使用、占用或维护而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失索赔。 此类保险应以事故为基础，提供单次限额保险，每次保险金额不低于1,000,000美元，年总金额不低于2,000,000美元。承租人应通过至少与保险服务组织的附加被保险人管理人或房屋出租人背书一样广泛的背书将出租人添加为附加被保险人。保险单不应包含被保险人或组织之间的任何保险范围内的排除，但应包括承保人履行本租赁项下赔偿义务的保险合同所承担的责任。然而，上述保险的限额不应限制承租人的责任，也不解除承租人在本合同项下的任何义务。承租人应在其责任保单上提供背书，该保单规定其保险应是出租人承保的任何类似保险的主要保险，而不是对出租人承保的任何类似保险的分摊，其保险应仅视为超额保险。

(B)由出租人承保。出租人应按照第8.2(A)款的规定投保责任保险，作为承租人必须投保的保险以外的保险，而不是代替承租人投保的保险。承租人不应被指定为本合同的附加被保险人。

8.3财产保险--建筑、装修和租值。

(A)建筑和改善。出租人应以出租人的名义获得并保持有效的一份或多份保险单，损失应支付给出租人、任何场地出租人和任何承保房屋损失或损坏的贷款人。此类保险的金额应等于房产的全部可保重置成本或任何贷款人所要求的金额，但在任何情况下不得超过其商业上合理和可用的可保价值。承租人拥有的改建和公用设施设施、行业固定装置和承租人的个人财产应由承租人投保，而不是由出租人投保。如果承保范围可用且在商业上合适，则该保险单或该等保险单应投保直接有形损失或损害的所有风险(除非贷款人要求，洪水和/或地震的危险除外)，包括碎片清除险，以及执行因保险损失而要求对房屋的任何部分进行升级、拆除、重建或更换的任何适用要求。 该保险单或该等保险单还应包含商定的估值条款，以代替任何共同保险条款、放弃代位权、以及通胀防范保护，导致每年财产保险金额的增幅不低于美国劳工部针对所有城市消费者的调整后消费者物价指数，该指数针对距离房产所在城市最近的城市。如果此类保险有免赔额条款，每次事故的免赔额不得超过5,000美元。

(B)租值。出租人还应以出租人的名义获得并保持一份或多份保险单，向出租人和任何贷款人支付损失，为一年的全额租金损失提供保险，并延长180天的赔偿期(租金价值保险)。该保险应包含一项商定的估值条款，以代替任何共同保险条款，保险金额应每年调整，以反映承租人在未来12个月内以其他方式应支付的预计租金。

(C)毗邻处所。承租人应支付因承租人的作为、不作为、使用或占用房屋而导致的本项目公共区域或其他建筑物的财产保险保费的任何增加。

(D)承租人的改进。由于出租人是保险方，出租人不应要求出租人为承租人拥有的改建和公用设施安装投保，除非相关物品已根据本租赁条款成为出租人的财产。

8.4承租人财产保险；业务中断保险；工人补偿保险。

(一)财产损失。承租人应为承租人的所有个人财产、行业固定装置和承租人拥有的改建和公用设施设施购买并维护保险。此类保险应为全额重置成本保险，每次事故的免赔额不超过1,000美元。承租人应将此类保险所得款项用于更换个人财产。贸易固定装置和承租人拥有改建和公用设施安装。

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(B)业务中断。承租人应获得并维持 收入损失和额外费用保险，其金额将补偿承租人直接或间接的收入损失，这些收入损失可归因于承租人业务中审慎承租人通常投保的所有危险，或可归因于因此类危险而阻止 进入场地。

(C)工伤补偿保险。承租人应 获得并维持适用要求所要求的金额的工人补偿保险。此类政策应包括放弃代位权背书。承租人应向出租人提供此类背书的副本以及第8.5款要求的保险证书或保险单副本。

(D)没有足够覆盖面的 代表。出租人不表示本合同规定的保险限额或承保形式足以覆盖承租人的财产、业务运营或本租赁项下的义务。

8.5保险单。这里要求的保险应由在保单期限内维持一般投保人评级至少为A-、VII的公司进行，如最新一期《最佳保险指南》所述，或贷款人可能要求的其他评级。承租人 不得做或允许做任何使所需保险单无效的事情。承租人应在开始日期前向出租人交付此类保险的保单或证书的经认证副本，以及所需背书的副本，以证明所需保险的存在和金额。除非提前30天书面通知出租人，否则此类保险单不得取消或修改。承租人应在此类保单到期前至少10天向出租人提供续期证明或证明其续期的保险活页夹，或出租人可订购此类保险并向承租人收取费用，承租人应应要求向出租人支付费用。此类保单的期限至少为一年，或本租赁剩余期限，以较短的时间为准。如果任何一方未能购买和维持其所需投保的保险，另一方可以购买并维持该保险，但不应被要求购买和维持保险。

8.6放弃代位权。不影响 任何其他权利或补救措施。承租人和出租人双方特此免除和解除对方的责任，并放弃就因本合同所要求投保的危险而引起或发生的财产损失或损坏向另一方追讨损害赔偿的全部权利。此类免除和豁免的效果不受承保或要求的保险金额或适用于本协议的任何免赔额的限制。双方同意让各自的财产损失保险承保人放弃此类公司对出租人或承租人(视情况而定)可能享有的任何代位权，只要保险不因此而失效。

8.7赔偿。除出租人的严重疏忽或故意不当行为外，承租人应赔偿、保护、保护出租人及其代理人、出租人的主人或场地出租人、合作伙伴和贷款人，使其免受因承租人使用和/或占用房屋而产生、涉及或与之相关的任何和所有索赔、租金损失和/或损害、留置权、判决、罚款、律师和咨询费、费用和/或债务。如果因上述任何事项而对出租人提起任何诉讼或诉讼 。在收到通知后，承租人应由出租人合理满意的律师进行辩护，费用由承租人承担，出租人应配合承租人进行辩护。出租人无需先支付任何此类索赔即可获得辩护或赔偿。

8.8出租人及其代理人免除责任。尽管出租人或其代理人疏忽或违反本租约，出租人或其代理人在任何情况下均不对以下情况承担责任：(I)对承租人、承租人的员工、承包商、受邀者、客户或房屋内或周围的任何其他人的人身或货物、货物、商品或其他财产的伤害或损坏，无论此类损害或损害是由火、蒸汽、电力、天然气、水或雨水、室内空气质量、霉菌存在或破损、泄漏、堵塞或管道、消防喷头、电线、电器等其他缺陷造成的。(Ii)因出租人的任何行为或疏忽，或出租人或其代理人未能执行项目中任何其他租约的规定而造成的任何损害， 或(Iii)对承租人业务的损害或由此造成的任何收入或利润损失。相反，在发生此类损害或伤害时，承租人的唯一追索权是对承租人 根据第8款的规定必须维持的保险单提出索赔。

8.9没有提供保险。承租人 承认，其未能获得或维持本合同所要求的保险将使出租人面临风险，并可能导致出租人产生本租赁未考虑的费用，其程度将极难确定。因此，对于承租人没有维持所需保险和/或没有向出租人提供所需活页夹或证明存在所需保险的任何月份或部分，基本租金 应自动增加，而无需通知承租人，金额相当于当时现有基本租金的10%或100美元。两者以较大者为准。双方同意，基本租金的这种增加是对出租人因承租人未能维持所需保险而产生的额外风险/成本的公平合理的补偿。基本租金的增加在任何情况下都不构成对承租人因未能维持此类保险、阻止行使本租赁项下授予的任何其他权利和补救措施、或解除承租人维持本租赁中规定的保险的义务而对承租人违约或违约的豁免。

9.损坏或毁坏。

9.1定义。

(A)房屋部分损坏是指房屋的改善设施(承租人拥有的改建和公用设施设施除外)受到损坏或毁坏，可在损坏或毁坏之日起3个月或更短时间内合理修复，其费用不超过6个月的基本租金。出租人应在损坏或毁坏之日起30天内以书面形式通知承租人损失是部分损失还是全部损失。

(B)房屋完全毁坏是指房屋的改善设施受到损坏或毁坏，但承租人拥有的改建和公用设施及行业固定装置除外，自损坏或毁坏之日起3个月或更短时间内无法合理修复，且/或其费用超过相当于6个月基本租金的总和。出租人应在损坏或毁坏之日起30天内以书面形式通知承租人损失是部分损失还是全部损失。

(C)保险损失是指因第8.3(A)款所述保险所需承保的事件造成的对房屋(承租人拥有的改建和公用设施安装及行业固定装置除外)的改善的损坏或破坏，无论涉及的任何免赔额或承保限额如何。

(D)重置成本应指出租人在发生事故时拥有的对其紧接其之前存在的状况的改善的维修或重建费用，包括根据适用要求运行所需的拆除、碎片清除和升级，且不扣除折旧。

(E)危险物质状况是指发生或发现涉及 存在的状况。或被有害物质污染，或在需要修复的场所内、之上或之下。

9，2部分保损损失。如果房屋发生属于保险损失的部分损坏，则出租人 应在合理可能的情况下尽快修复该损坏(但不包括承租人的行业固定装置或承租人拥有的改建和公用设施)，并且本租赁应继续完全有效；但条件是，承租人应根据出租人的选择，对维修总费用不超过10,000美元的任何损坏或破坏进行修复，在此情况下，出租人应为此目的在合理的基础上向承租人提供任何适用的保险收益。尽管有上述规定，如果所要求的保险没有生效，或者保险收益不足以进行该修理，投保方应在完成上述修理所需时，立即给付短缺的保险收益。然而，这种短缺是因为，由于改进的独特性质，全额重置成本保险

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承保范围在商业上不合理且不可用，出租人没有义务赔偿保险金额的短缺或完全修复房屋的独特方面，除非承租人在收到短缺的书面通知和要求后10天内向出租人提供资金以弥补短缺或提供足够的担保。如果出租人在上述10天内收到上述资金或足够的担保，负责修缮的一方应在合理范围内尽快完成修缮，本租约应保持完全效力。如出租人未收到该等资金或担保，出租人仍可在其后10天内以书面通知承租人：(I)在出租人支付任何收益短缺的情况下，进行商业上合理的修复及维修，在此情况下，本租约将维持十足效力，或(Ii)在30天后终止本租约。承租人无权获得承租人为修复任何此类损坏或破坏而提供的任何资金的补偿。房屋因洪水或地震造成的部分损坏应受第9.3款的影响，尽管可能有一些保险承保，但任何此类保险的净收益如由任何一方提供，应可用于维修。

9.3部分损坏--未投保的损失。如果房屋发生非保险损失的部分损坏，除非 因承租人的疏忽或故意行为造成(在这种情况下，承租人应由承租人承担维修费用)，出租人可以：(I)合理地尽快修复损坏(费用由出租人承担)，在这种情况下，本租赁应继续完全有效，或(Ii)在出租人收到此类损坏发生后30天内向承租人发出书面通知终止本租赁。 此类终止应在通知之日后60天内生效。如果出租人选择终止本租赁，承租人有权在收到终止通知后10天内向出租人发出书面通知，表明承租人承诺支付此类损坏的修复费用，而出租人不会退还。承租人应在作出上述承诺后30天内向出租人提供上述资金或其满意的担保。在这种情况下，本租赁应继续完全有效，出租人应在所需资金到位后，尽快进行合理的维修。如果承租人未作出所需承诺，本租赁应自终止通知中指定的日期起终止。

9.4彻底毁灭。尽管本合同另有规定，如果房屋发生完全毁坏，本租约应在该毁坏后60天内终止。如果损坏或破坏是由于承租人的重大过失或故意不当行为造成的，出租人有权向承租人追讨出租人的损害赔偿金，但第8.6款另有规定的除外。

9.5接近学期末时的伤害。如果在本租赁的最后6个月内的任何时间，损坏的修复成本超过一个月的基本租金，无论是否为保险损失，出租人均可在损坏发生之日起60天内向承租人发出书面终止通知，终止本租赁。尽管如上所述，如果承租人当时拥有延长本租赁或购买物业的可行使选择权，则 承租人可通过(A)行使该选择权和(B)向出租人提供在(I)承租人收到出租人声称终止本租赁的书面通知后10天或(Ii)该选择权期满之日之前所需的任何保险收入短缺(或其足够的担保)以进行维修所需的任何保险收益短缺(或其足够的担保)来保留本租赁。如果承租人在此期间适当行使选择权，并向出租人提供资金(或其充分担保)，以弥补保险收益的任何短缺。出租人应以出租人在商业上合理的费用，在合理范围内尽快修复损坏，本租赁应继续全面有效。如果承租人在此期间未能行使该选择权并提供该资金或担保，则本租赁应在终止通知中指定的日期终止，承租人的选择权将被终止。

9.6租金减免；承租人的补救措施。

(A)取消。如果发生房屋部分损坏或房屋完全毁坏或本租赁项下承租人不承担责任的有害物质情况，承租人在维修、补救或恢复此类损坏所需期间应支付的租金应按承租人对房屋的使用受损程度按比例递减，但不得超过从租金价值保险获得的收益。承租人应履行本合同项下承租人的所有其他义务，除本合同另有规定外，出租人对此类损坏、破坏、补救、修理或恢复不承担任何责任。

(B)补救措施。如果出租人有义务 修缮或修复房屋，但在该义务产生后90天内仍未开始实质性和有意义的修缮或修复，承租人可在该修缮或修复开始前的任何时间，向出租人和承租人实际收到通知的任何贷款人发出书面通知，通知承租人选择在发出该通知后不少于60天的日期终止本租赁。如果承租人发出通知后30天内仍未开始维修或修复，本租约应自通知中规定的日期起终止。如果维修或恢复在该30天内开始，本租赁应继续完全有效。 开始意味着无条件授权编制所需的计划，或开始对该场所进行实际工作，以最先发生的为准。

9.7终止；预付款。根据第6.2(G)段或第9段终止本租约时，承租人应就预付基本租金和承租人向出租人支付的任何其他预付款进行公平调整。此外，出租人还应将出租人未使用或未被要求使用的承租人押金返还给承租人。

10.房地产税。

10.1定义。如本文所用，房地产税一词应包括任何形式的评估；房地产、一般、特别、普通或非常，或租赁税或税(遗产税、个人所得税或遗产税除外)；改善债券；和/或对出租人在项目中的任何法定或衡平法权益、出租人从中获得其他收入的权利和/或出租人的租赁业务征收的许可费，由任何有直接或间接税权的机构征收，且资金是参照项目地址产生的，所产生的收益将由项目所在司法管辖区的市、县或其他地方税务机关使用。房地产税一词还应包括任何税、费、征费、评估或收费，或其中的任何增加：(I)因本租赁期内发生的事件而征收，包括但不限于，项目所有权的变更，(Ii)改善措施的变更， 和/或(Iii)根据本租赁对出租人提供给承租人的机械或设备征收或评估。计算任何历年的房地产税时，应当将该历年的房地产税计入该历年的房地产税，以该历年与纳税年度的天数为准。

10.2纳税。除第10.3款另有规定外，出租人应支付租金！适用于本项目的财产税 ，上述款项应按照第4.2款的规定计入公共区域运营费用的计算。

10.3其他改进。公共区域运营费用不应包括因其他承租人或出租人为其他承租人专享而对项目进行额外改进而导致的、在纳税评估人员的记录和工作表中规定的不动产税。尽管有本合同第10.2款的规定。但是，如果仅由于承租人或应承租人的要求对房屋进行改建、安装或安装公用设施，或由于出租人在双方签订本租赁合同后对房屋进行的任何改建或改善，承租人应在根据第4.2款支付公共区域运营费用时，向出租人支付全部增加的不动产税。

10.4联合评估。如果该建筑物未单独评估，则分配给该建筑物的不动产税应为评估的地块内包括的所有土地和改善工程的不动产税的公平比例，该比例由出租人根据评估者的工作表或其他合理可用的信息中分配的各自估值确定。出租人出于善意作出的合理决定应是决定性的。

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10.5个人财产税。承租人应在拖欠之前支付对承租人拥有的改建和公用设施、贸易固定装置、家具、设备和房屋内承租人的所有个人财产评估和征收的所有税款。在可能的情况下，承租人应将承租人拥有的改建和公用设施、行业固定装置、家具、设备和所有其他个人财产与出租人的不动产分开评估和计费。如果承租人的任何上述财产需要用出租人的不动产进行评估，承租人应在收到书面声明后10天内向出租人支付承租人财产应缴纳的税款。

11.公用事业及服务业。承租人应支付提供给房屋的所有水、气、热、电、电话、垃圾处理和其他 水电费和服务费，以及由此产生的任何税费。尽管有第4.2款的规定，但在出租人自行判断的任何时候，如果出租人确定承租人使用了不成比例的水、电或其他常用的水电费，或者承租人产生了如此大量的垃圾，以至于需要增加垃圾桶的大小和/或每月倒垃圾的次数增加，则出租人可以增加承租人的基本租金，增加的金额与增加的成本相当。不得减免租金，出租人对因骚乱、罢工、劳资纠纷、故障、事故、维修或其他超出出租人合理控制范围或与政府要求或指示合作而导致的任何公用事业或服务的不足、停工、中断或中断，在任何方面均不承担任何责任。

12.转让及分租。

12.1需要得到出租人的同意。

(A)未经出租人事先书面同意，承租人不得自愿或根据法律的规定转让、转让、抵押或扣押(统称为转让或转让)或转租承租人在本租赁或房屋中的全部或任何部分权益。

(B)除非承租人是一家公司，其股票在国家证券交易所公开交易，承租人控制权的变更应构成需征得同意的转让。为此目的，累计转让承租人25%或以上的表决权控制权应构成控制权的变更。

(C)承租人或其资产参与任何交易或一系列交易(通过合并、出售、收购、融资、转让、杠杆收购或其他方式)，不论是否对本租约或承租人的资产进行正式转让或质押，这导致或将导致承租人的净资产减少 ，减幅超过在签立本租赁时或出租人同意的最近一次转让时的净资产的25%，或在紧接上述交易或构成减价的交易(以较大者为准)之前存在，应被视为本租赁的转让，出租人可不予同意。？承租人的净资产是指根据公认会计原则确定的承租人(不包括任何担保人)的净资产。

(D)根据出租人的选择，未经同意的转让或转租属于违约行为，可以在第13.1(D)款规定的通知后予以纠正，也可以是不需要任何通知和宽限期即可纠正的违约行为。如果出租人选择将此类未经批准的转让或转租视为不可纠正的违约行为，出租人可：(I)终止本租赁，或(Ii)在30天书面通知后，将每月基本租金提高至当时基本租金的110%。此外，如果发生这种违约和租金调整，(I)承租人持有的任何购买房产的选择权的购买价格应进行类似的调整，至先前有效价格的110%，以及(Ii)在租赁期剩余时间内安排的所有固定和非固定租金调整应增加至预定调整租金的110%。

(E)承租人对出租人违反第12.1款的补救措施应仅限于补偿性损害赔偿和/或禁令救济。

(F)如果承租人在请求同意时违约，出租人可以合理地拒绝同意建议的转让或转租。

(G)尽管如上所述，允许房屋的最低限度部分，即。20平方英尺或以下，供第三方供应商用于安装自动售货机或投币电话，不构成转租。

12.2适用于转让和分租的条款和条件。

(A)未经出租人同意，任何转让或转租均不得生效；(I)未经承租人或分租人明确的 书面承担承租人在本租约项下的义务，(Ii)解除承租人在本租约项下的任何义务，或(Iii)改变承租人支付租金或履行承租人将履行的任何其他义务的主要责任。

(B)出租人可以接受承租人以外的任何人的租金或履行承租人的义务，以等待转让的批准或不批准。延迟批准或不批准此类转让或接受租金或履约，均不构成对出租人因承租人违约或违约而行使其补救措施的权利的放弃或禁止反言。

(C)出租人对任何转让或转租的同意，不构成对任何后续转让或转租的同意。

(D)在承租人违约或违约的情况下，出租人可以直接起诉承租人、任何担保人或任何其他负责履行承租人在本租赁项下义务的任何人，包括任何受让人或分租人，而无需首先 用尽出租人对出租人负有责任的任何其他个人或实体或出租人持有的任何担保的补救措施。

(E)转让或分租的每份同意请求均应以书面形式提出，并附上与出租人对建议的受让人或分租人的财务和运营责任及适当性的确定有关的资料，包括但不限于对场所的预期用途和/或所需的改装，以及 作为出租人考虑和处理该请求的对价的费用500美元。承租人同意向出租人提供可能合理要求的其他或附加信息和/或文件。(另见第36段)

(F)本租约的任何受让人或本租约下的分租人，应因接受该转让、订立该等分租或接管该处所或其任何部分而被视为已承担并同意遵守及履行本租约中承租人 在该转让或分租期间须遵守或履行的每项条款、契诺、条件及义务，但与出租人以书面明确同意的转让或分租条款相抵触或不一致的义务除外。

(G)出租人对任何转让或转租的同意不得转让给受让人或分租人本租赁授予原承租人的任何选择权，除非出租人以书面明确同意转让。(见第39.2条)

2.3适用于分租的附加条款和条件。以下条款和条件适用于 承租人对全部或部分房屋的任何转租，并应被视为包括在本租约下的所有转租中，无论是否明确包含在其中：

(A)承租人特此将承租人在任何转租中应支付的所有租金中的全部权益转让给出租人，出租人可收取该等租金，并将其应用于本租赁项下承租人的义务；但前提是，在承租人履行其义务时发生违约之前，承租人可收取该租金。如果出租人收取的金额超过承租人当时的未偿债务，则超出的部分应退还给承租人。出租人不得因前述或该等转租的转让或收取租金而被视为因承租人未能履行及履行承租人对该等转租承租人的任何义务而对转租人承担责任。承租人在此不可撤销地授权并指示任何此类转租人，在收到出租人的书面通知后，说明承租人在履行本租赁项下的义务时存在违约行为，向出租人支付转租项下的所有到期租金。转租人应依赖出租人的任何此类通知，并应向出租人支付所有租金 ，没有任何义务或权利询问是否存在此类违约，即使承租人有任何相反的主张。

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(B)如果承租人违约，出租人可以选择要求转租人委托出租人，在这种情况下，出租人应承担转租人在行使选择权之时至转租期满期间的转租人义务；但出租人不对该转租人支付给该转租人的任何预付租金或保证金或该转租人先前的任何违约或违约承担责任。

(C)根据分租契须经转租人同意的任何事项，亦须经出租人同意。

(D)未经出租人事先书面同意，转租人不得进一步转让或转租全部或部分房屋。

(E)出租人应将承租人的任何违约或违约通知的副本送交转租人，转租人有权在通知中规定的宽限期内纠正承租人的违约行为。承租人纠正的任何此类违约，转租人有权从承租人那里获得补偿和补偿。

13.失责；违反；补救。

13.1违约；违约。？违约是指承租人未能遵守或 履行本租赁项下的任何条款、契诺、条件或规章制度。？违约定义为发生以下一项或多项违约，且承租人未能在任何适用的宽限期内纠正此类违约：

(A)放弃房舍；或在没有提供商业上合理的安全水平的情况下腾出房舍，或因此而危及第8.3段所述财产保险的承保范围，或没有提供合理保证将潜在的破坏行为降至最低。

(B)承租人未能支付本合同规定承租人必须支付的任何租金或任何保证金， 是否在到期时向出租人或第三方提供合理的保险或保证担保证据，或履行本租约项下危及或威胁生命或财产的任何义务，如果在书面通知承租人后持续3个工作日。出租人接受部分租金或保证金的支付，不构成对出租人任何权利的放弃。包括出租人收回对房屋的占有权。

(C)承租人不允许出租人和/或其代理人进入房屋或从事构成公共或私人滋扰的废物、行为或行为，和/或承租人在房屋上的非法活动，如此类行为在书面通知承租人后持续3个工作日。如果承租人再次实施浪费、妨害或违法行为，出租人可以选择将其视为不可纠正的违约行为，而不是违约行为。

(D)承租人未能提供(I)符合适用要求的合理书面证据，(Ii)服务合同，(Iii)未经授权的转让或转租的撤销，(Iv)禁止反言证书或财务报表，(V)请求的从属关系，(Vi)关于任何担保和/或担保人的证据，(Vii)根据第41款要求的任何文件，(Viii)材料数据安全说明书(MSD)，或(Ix)出租人或出租人根据本租赁条款合理要求承租人提供的任何其他文件或信息，如果在书面通知承租人后，此类故障持续10天。

(E)承租人不履行本租赁的条款、契诺、条件或规定或根据本合同第2.9款通过的规则，而不是上文第13.1(A)、(B)、(C)或(D)项所述的条款、契诺、条件或规定，且这种违约在书面通知后持续30天；但是，如果承租人违约的性质是合理地需要超过30天才能得到补救，则如果承租人在上述30天内开始进行补救并在此后勤奋地进行补救直至完成，则不应被视为违约。

(F)发生下列任何事件： (I)为债权人的利益作出任何一般安排或转让；(Ii)成为《美国法典》第11篇第101条或其任何后续法规所界定的债务人(除非在针对承租人提出的请愿书中，该申请在60天内被驳回)；(Iii)指定受托人或接管人接管承租人在房屋内的几乎所有资产或承租人在本租约中的权益，其中 的占有未在30天内归还承租人；或(Iv)扣押、执行或以其他方式司法扣押承租人在房屋内的几乎所有资产或承租人在本租赁中的权益，但此类扣押未在30天内解除；但如果本款的任何规定与任何适用法律相抵触，则该规定不具有效力或效力，且不影响其余规定的有效性。

(G)发现承租人或任何担保人向出租人提供的任何财务报表存在重大虚假。

(H)如果承租人履行本租约项下的义务得到保证：(I)担保人死亡，(Ii)担保人对本租约的责任终止，但不是根据该担保人的条款，(Iii)担保人破产或申请破产，(Iv)担保人拒绝履行担保人的担保，或(V)担保人在预期的基础上违反其担保义务，以及承租人未能在书面通知后60天内提供替代担保或担保，加上承租人当时的现有资源，等于或超过本租约签订时承租人和担保人的财务资源总和。

13.2补救措施。如果承租人未能履行其任何肯定义务或义务，在书面通知后10天内(或在紧急情况下，恕不另行通知)。出租人可以选择代表承租人履行该责任或义务，包括但不限于获得合理要求的债券、保险单或政府许可证、许可或批准。承租人收到发票后，应当向出租人支付相当于出租人在履行合同过程中发生的费用的115%的金额。如果发生违约，出租人可以在不另行通知或要求的情况下，在不限制出租人行使因该违约而可能享有的任何权利或补救措施的情况下：

(A)通过任何合法手段终止承租人对房屋的占有权，在这种情况下，本租约将终止，承租人应立即将占有权交还出租人。在这种情况下，出租人有权向承租人追回：(1)终止时已赚取的未付租金；(2)判给时的价值，即终止后至判给时本应赚取的未付租金超过承租人证明可以合理避免的租金损失的金额；(3)判给时的价值，即在判给时间后的剩余时间内，未付租金超过承租人证明可以合理避免的租金损失的金额；及(Iv)补偿出租人因承租人未能履行其在本租赁项下的义务而直接造成的所有损害或在正常情况下可能因此而产生的所有损害所需的任何其他款项，包括但不限于收回物业占有权的成本、重新出租的费用(包括对物业进行必要的翻新和改动)、合理的律师费，以及出租人就本租赁支付的适用于 本租赁剩余期限的任何租赁佣金部分。前一句第(Iii)款所指金额在授予时的价值，应按授予时房产所在地区的联邦储备银行的贴现率加1%进行贴现计算。出租人努力减轻因承租人违反本租赁而造成的损害，不应放弃出租人追回出租人 以其他方式有权获得的任何损害赔偿的权利。如果本租约的终止是通过对非法扣留人的临时补救措施获得的，出租人有权在该诉讼中追回可追回的任何未付租金和损害赔偿，或者出租人可以 保留在单独的诉讼中追回全部或任何部分的权利。如果先前未发出第13.1款所要求的通知和宽限期，则根据非法扣留者法规向承租人发出的支付租金或迁出、履行或迁出的通知也应构成第13.1款所要求的通知。在这种情况下，适用的

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第13.1款所要求的宽限期和非法扣留者法规应同时生效，承租人未能在两个宽限期中较大者内纠正违约，即构成非法扣留者，也构成违反本租赁，使出租人有权获得本租赁和/或上述法规规定的补救措施。

(B)继续承租人和承租人的占有权，并在租金到期时追回租金，在此情况下，承租人可以转租或转让，但仅受合理限制。赡养、努力转租和/或指定接管人以保护出租人利益的行为，不应构成承租人占有权利的终止。

(C)根据住所所在国家的法律或司法裁决，寻求现在或今后可用的任何其他补救办法。本租约期满或终止和/或承租人占有权利的终止，不解除承租人根据本租约任何赔偿条款就本租约有效期内发生或产生的事项或因承租人占用物业而承担的责任。

13.3诱导再捕获。任何免费或减免租金或其他费用的协议、承租人为出租人支付或履行的改善承租人的费用，或出租人向承租人或为承租人提供或支付承租人签订本租赁的任何现金或其他奖金、奖励或对价的任何协议，均应视为以承租人全面、忠实地履行本租赁的所有条款、契诺和条件为条件的。一旦承租人违反本租约，任何此类诱因条款应自动被视为从本租约中删除，不再具有任何效力或效果，出租人根据该诱因条款给予或支付的任何租金、其他费用、奖金、诱因或对价应立即到期并由承租人支付给出租人，即使承租人随后对上述违约行为进行了任何补救。出租人接受租金或对引发本款实施的违约行为进行补救，不应被视为出租人放弃本款规定，除非出租人在接受时以书面明确说明。

13.4滞纳金。承租人在此承认，承租人逾期支付租金将导致出租人产生本租赁未考虑的费用，其确切金额将非常难以确定。此类成本包括但不限于任何贷款人可能向出租人收取的处理和会计费用以及滞纳金。 因此，如果出租人在该款项到期后5天内未收到租金，则承租人应立即向出租人支付相当于每笔逾期金额的10%或100美元的一次性滞纳金，而无需通知承租人。双方特此同意，逾期付款是对出租人因逾期付款而招致的费用的公平合理的估计。出租人接受此类滞纳金在任何情况下都不构成对承租人对该逾期款项的违约或违约的放弃，也不妨碍行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。如果在本合同项下连续三期支付基本租金的滞纳金 ，无论是否收取，则即使本租约有任何相反的规定，基本租金应在出租人选择的情况下每季度到期并提前支付。

13.5利息本合同项下出租人应支付的任何款项(滞纳金除外)，出租人未收到的，应自到期后第31天起计息。收取的利息应按10%的年利率计算，但不得超过法律允许的最高利率。除第13.4款规定的潜在滞纳金外，还需支付利息。

13.6出租人违约。

(A)违约通知。出租人不应被视为违反本租赁，除非出租人在合理的时间内未能履行出租人应履行的义务。就本款而言，在任何情况下，合理的时间不得少于出租人收到书面通知后30天，而任何贷款人的名称和地址应已为此以书面形式提供给承租人，其中指明出租人未履行该义务的地方；但是，如果出租人的义务的性质是合理地需要超过30天才能履行其义务，则出租人在该30天期限内开始履行并在此后努力完成的情况下不应违约。

(B)承租人代表出租人履行的义务。如果出租人和贷款人在收到上述通知后30天内均未纠正上述违约行为，或如果已开始补救，承租人可选择由承租人承担费用并从租金中扣除实际合理的补救费用，但补偿金额不得超过1个月基本租金或保证金的较大者，承租人有权就超出此类补偿的任何此类费用从出租人处获得补偿。承租人应记录上述治愈费用，并将上述文件提供给出租人。

14.谴责。如果该房屋或其任何部分是在征用权下取得或在行使该权力的威胁下出售(统称谴责)，则本租约自 谴责当局取得所有权或占有权之日起终止，以最先发生者为准。如果超过10%的单位楼面面积或超过25%的停车位被没收，承租人可以在出租人向承租人发出书面通知后10天内(或在没有通知的情况下，在没收当局接管后10天内)终止本租约。承租人可根据承租人的选择，在出租人向承租人发出书面通知后10天内终止本租赁。如果承租人未按照前述规定终止本租约，则本租约对房屋剩余部分应保持十足效力，但基本租金应按因此而导致的房屋使用率下降而按比例降低。退租补偿和/或付款应为出租人的财产，无论该补偿是作为对租赁权减值、所占部分价值的补偿，还是作为遣散费的补偿；但承租人应有权获得由租赁人支付的任何补偿，无论是否根据本款的规定终止本租约。承租人对房屋进行的所有改动和公用设施安装，仅用于谴责目的，应被视为承租人的财产，承租人有权获得因此而应支付的任何和所有赔偿。如果本租约未因处罚而终止，出租人应修复因处罚而对房屋造成的任何损坏。

15.经纪费。

15.1额外佣金。除根据上文第1.10段所欠款项外，除非出租人和经纪人另有书面协议，出租人同意：(A)如果承租人行使任何选择权，(B)如果承租人或与承租人有关联的任何人从出租人处获得出租人和项目内 所拥有的房产或其他房产的任何权利，(C)如果在本租赁期满后，在出租人的同意下，承租人仍然拥有房产，或(D)如果基本租金增加，无论是通过协议或执行本合同中的升级条款 ，出租人应根据租约签订时有效的经纪商费用表向经纪商支付费用。

15.2承担义务。出租人在本租赁中拥有权益的任何买方或受让人应被视为已承担出租人在本租赁项下的义务。经纪人应为第1.10、15、22和31款规定的第三方受益人。如果出租人未能在到期时向经纪人支付任何与本租赁相关的经纪手续费 ，则该等款项应计入利息。此外，如果出租人在到期时未能向承租人的经纪人支付任何款项，承租人的经纪人可以就该未付款一事向出租人和承租人发出书面通知，如果出租人在通知后10天内没有支付该等款项，承租人应向其经纪人支付上述款项，并将该等款项与租金相抵。此外，承租人的经纪人应被视为 和/或出租人与出租人的经纪人之间为收取所欠经纪费用的有限目的而签订的任何佣金协议的第三方受益人。

15.3经纪人关系的陈述和赔偿。承租人和出租人各自代表并向另一方保证，其与任何与本租赁有关的人士、商号、经纪人或发现者(经纪人除外，如有)没有任何交易，除上述被点名的经纪人外，没有其他任何人有权获得与本租赁有关的任何佣金或发现者费用。承租人和出租人在此同意赔偿、保护、辩护并使对方不受任何此类未具名的经纪人、发现者或其他类似方因补偿方的任何交易或行为而可能要求的赔偿或指控的责任，包括与此合理产生的任何费用、费用和律师费用。

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16.禁止反言证明书。

(A)每一方(作为答辩方)应在另一方(请求方)发出书面通知后10天内签署、确认并向请求方提交一份书面声明，声明的形式类似于航空商业地产协会发布的当时最新的禁止反言证书表格，以及请求方可能合理要求的补充信息、确认和/或声明。

(B)如答辩方未能在该10天期限内签立或交付禁止反言证书，要求方可签立禁止反言证书，声明：(I)除请求方所代表外，租约完全有效及有效，未经修改；(Ii)请求方的履约并无未纠正的过失；及(Iii)如出租人为请求方，已预付不超过一个月的租金。潜在的购买者和产权负担人可以依赖请求方的禁止反言证书，并且应禁止响应方否认该证书中所包含的事实的真实性。此外，承租人承认，其未能提供此类禁止反言证书将使出租人面临风险，并可能导致出租人产生本租约未考虑的费用，其程度将极难确定。因此，如果承租人未能及时签立和/或交付所要求的禁止反言证书 ，每月基本租金将自动增加，不需要通知承租人，金额相当于当时现有基本租金的10%或100美元，以租赁剩余时间中较大的金额为准。双方同意，基本租金的增加是对出租人因承租人未能提供禁止反言证书而产生的额外风险/成本的公平合理的补偿。在任何情况下，基本租金的增加都不构成对承租人未能提供禁止反言证书的违约或违约的放弃，也不阻止行使本合同项下授予的任何其他权利和补救措施。

(C)出租人意欲为该处所或其任何部分融资、再融资或出售。承租人和所有担保人应在出租人发出书面通知后10天内向出租人指定的任何潜在贷款人或买方提交该贷款人或买方合理要求的财务报表，包括但不限于承租人过去3年的财务报表。所有此类财务报表应由出租人和该贷款人或买方以保密方式收到，并仅用于本协议规定的目的。

17.出租人的定义。本文中使用的出租人一词是指房屋费用所有权问题中的一名或多名业主，或者，如果这是转租，则指承租人在先前租赁中的权益。如果出租人转让了出租人对房屋或本租赁的所有权或权益，出租人应将出租人持有的任何未使用的保证金(以现金或信用形式)交付给受让人或受让人。如上所述，在转让或转让及交付保证金后，优先出租人应被解除与本租约项下的义务和/或契诺有关的所有责任，并由出租人履行。除上述规定外，本租约中出租人将履行的义务和/或契诺仅对出租人具有约束力，如上文所述 。

18.可分割性。经有管辖权的法院判定，本租赁的任何条款无效，不得影响本租赁的任何其他条款的有效性。

19.天。除非另有相反说明，否则本租赁中使用的天数一词指的是日历日。

20.法律责任的限制。出租人在本租约项下的责任不构成出租人或其合伙人、成员、董事、高级职员或股东的个人责任，承租人不得以房屋及出租人的任何其他资产清偿出租人与本租约有关的任何责任，且不得向出租人的合伙人、成员、董事、高级职员或股东或其任何个人资产追索。

21.关键时刻。对于本租赁项下各方应履行或遵守的所有义务的履行而言，时间至关重要。

22.没有事先或其他协议；经纪人免责声明。本租赁包含双方就本租赁中提及的任何事项达成的所有协议，任何其他先前或同时达成的协议或谅解均无效。出租人和承租人各自向经纪商陈述并保证，出租人和承租人完全依赖其对另一方对本租赁的性质、质量、性质和财务责任以及对房屋的用途、性质、质量和性质的调查。经纪人对此不承担任何责任，也不对任何一方的任何违约或违约负责。

23.通知。

23.1通知要求。本租赁或适用法律要求或允许的所有通知应以书面形式 ，并可亲自递送(亲手或通过快递)，或通过普通、挂号或挂号邮件或美国邮政特快专递、预付邮资、传真或电子邮件发送，如果以本条款第23段规定的方式送达，应视为已发出足够的通知。本租约上一方签字旁边注明的地址应为该方递送或邮寄通知的地址。任何一方可以书面通知另一方 指定不同的通知地址，但在承租人接管房屋后，该房屋应构成承租人的通知地址。向出租人发出的所有通知的副本应同时发送到出租人此后可能不时以书面形式指定的地址。

23.2通知日期。任何以挂号信或挂号信寄出的通知，如要求回执，应视为在收据卡片上显示的投递日期发出，或如果没有显示投递日期，则视为已在收据卡片上加盖邮戳。如果通过普通邮件发送，通知 应视为在按本协议要求填写地址并预付邮资后72小时发出。由美国特快专递或隔夜快递投递的保证第二天投递的通知，应视为在投递至邮政服务或快递后24小时 。以专人或传真或电子邮件方式发送的通知，应视为在实际收到时送达。如果在周六、周日或法定节假日收到通知，则视为在下一个工作日收到通知。

24.免责声明。

(A)出租人对承租人违约或违反任何条款、契诺或条件的放弃，不得视为放弃任何其他条款、契诺或条件，或随后承租人对相同或任何其他条款、契诺或条件的任何违约或违反。出租人对任何行为的同意或批准，不应被视为使承租人对任何后续或类似行为获得出租人同意或批准变得不必要，或被解释为禁止反言的基础，以强制执行本租赁中要求获得同意的一项或多项条款。

(B)出租人接受租金不应是对承租人任何违约或违约的放弃。承租人 的任何付款均可由出租人接受应付出租人的款项或损害赔偿，尽管承租人就此作出了任何限制性声明或条件，除非出租人在付款存入之时或之前明确书面同意，否则该等声明和/或条件不具有任何效力或效果 。

(C)双方同意本租约的条款应适用于与之相关的所有事项，并特此放弃任何现行或未来法规的规定，只要该法规与本租约相抵触。

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25.披露房地产代理关系的性质。

(A)当出租人或承租人与房地产经纪人就房地产交易进行讨论时，出租人或承租人应从一开始就了解其与交易中的一名或多名代理人具有何种类型的代理关系或代表。出租人和承租人承认在本次交易中得到经纪人的建议，如下所示：

(i) 出租人代理人。根据与出租人订立的上市协议，出租人的代理人只担任出租人的代理人。出租人的代理人或次级代理人对出租人负有下列肯定义务：在与出租人的交易中，尽到最大限度的谨慎、诚信、诚实和忠诚的受托责任。承租人和出租人： (A)在履行代理人职责时勤奋地行使合理的技能和谨慎。(B)诚实、公平交易和诚实信用的义务。(C)披露代理人所知的对财产的价值或可取性有重大影响的所有事实的义务，而这些事实是当事人不知道的，或者在当事人的勤奋关注和观察下不知道的。代理人没有义务向任何一方透露从另一方获得的不涉及上述肯定义务的任何机密信息。

(Ii)承租人的代理人。代理人可以同意仅充当承租人的代理。在这些情况下，代理人不是出租人的代理人，即使根据协议，代理人可以从出租人获得全部或部分服务补偿。仅代表承租人行事的代理人负有以下肯定义务。对承租人：在与承租人的交易中尽到最大限度的谨慎、正直、诚实和忠诚的受托责任。承租人和出租人：(A)在履行代理人职责时勤奋地行使合理的技能和谨慎。(B)诚实、公平交易和诚实信用的义务。(C)披露代理人已知的、对财产的价值或可取性有重大影响的所有事实的义务，而这些事实是当事人不知道的，或者在当事人勤奋关注和观察的范围内的。代理人没有义务向任何一方透露从另一方获得的不涉及上述肯定义务的任何机密信息。

(Iii)出租人和承租人双方的代理人。房地产经纪人，无论是直接或通过一个或多个联营许可证行事，都可以合法地成为出租人和承租人在交易中的代理，但前提是出租人和承租人都知道和同意。在双重代理的情况下，代理人对出租人和承租人都有以下肯定的义务：(A)在与出租人或承租人的交易中，最大限度地谨慎、诚信、诚实和忠诚的受托责任。(B)上述第(一)项或第(二)项对出租人和承租人的其他义务。在代表出租人和承租人双方时，未经双方明确许可，代理人不得向另一方披露出租人将接受低于挂牌金额的租金或承租人愿意支付高于所提供租金的金额。代理人在房地产交易中的上述义务并不免除出租人或承租人保护自身利益的责任。出租人和承租人 应仔细阅读所有协议，以确保它们充分表达了他们对交易的理解。房地产经纪人是有资格为房地产提供建议的人。如果需要法律或税务建议，请咨询称职的专业人员。

(B)对于任何一方的任何违约或违约，经纪人不承担任何责任。双方同意，不得在开始日期后超过一年向经纪人提起与本租约有关的任何违反职责、错误或遗漏的诉讼或其他法律程序，并且任何经纪人就任何该等诉讼和/或法律程序所承担的责任(包括诉讼费用和律师费)不得超过该经纪人根据本租约收到的费用；但上述对每位经纪人责任的限制 不适用于该经纪人的任何严重疏忽或故意不当行为。

(C)出租人和承租人同意 向经纪人确认该方认为保密的任何通信或信息为保密信息。

26.没有保留的权利。本租约期满或终止后，承租人无权保留对房屋或其任何部分的占有权。如果承租人继续持有，则基本租金应增加到紧接到期或终止之前适用的基本租金的150%。滞留基租应按月计算。 本合同中的任何规定均不得解释为出租人同意承租人的任何保留。

27.累积补救。本协议项下的任何补救或选择不应被视为排他性的，但在可能的情况下，应与所有其他法律或衡平法补救措施累积。

28.契诺和条件；协议的解释。承租人应遵守或履行的本租赁的所有条款均为契诺和条件。在解释本租约时，所有标题和标题仅为方便双方，不应被视为本租约的一部分。只要上下文要求，单数应包括复数 ，反之亦然。本租约不应被解释为好像是由一方当事人准备的，而是根据其整体的公平含义，就像是双方都准备好了一样。

29.具有约束力；法律的选择。本租约对双方、其遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并受房屋所在国家的法律管辖。合同双方之间关于本租赁的任何诉讼应在房屋所在的县提起。

30.从属；委派；不扰民。

30.1从属关系。本租约及据此授予的任何选择权应受制于现在或以后放置在房屋上的任何理由 租赁、抵押、信托契据或其他质押或安全装置(统称为安全装置)，适用于在其安全方面取得的任何和所有预付款，以及 适用于其所有续订、修改和延期。承租人同意，任何此类安全设备的持有人(在本租赁中统称为贷款人)不承担履行本租赁项下出租人的任何义务的责任或义务。任何贷款人可通过向承租人发出书面通知，选择将本租赁和/或在此授予的任何期权优先于其安全设备的留置权，因此，本租赁和此类选项应被视为先于该安全设备，尽管其文件或记录的相对日期是如此。

30.2律师。如果出租人转让房屋所有权，或者房屋在本租赁所属的担保设备丧失抵押品赎回权或终止时被另一人收购，(I)承租人应在符合第30.3款的不干扰条款的前提下，委托该新业主，并应要求与该新业主签订一份新的租赁，包含本租赁的所有条款和规定，并在剩余期限内与该新业主签订一份新的租赁，或者在新业主的选择下，本租赁将自动成为承租人与该新业主之间的新的 租赁，和(Ii)出租人此后应被免除本合同项下的任何进一步义务，该新所有人应承担出租人的所有义务，但该新所有人不应：(A)对任何先前出租人的任何作为或不作为或就取得所有权之前发生的事件承担责任；(B)受制于承租人对任何先前出租人可能拥有的任何抵销或抗辩，(C)受 预付一个月以上租金的约束，或(D)有责任退还支付给任何先前出租人但未支付或记入该新业主贷方的任何保证金。

30.3无扰动。关于出租人在本租约签订后签订的安全设备，承租人对本租约的从属关系应受制于从贷款人那里收到一份商业上合理的不干扰协议(不干扰协议)，该协议规定承租人对房屋的占有权，并且只要承租人没有违反本租约并向房屋的记录所有者提出要求，本租赁(包括延长本租约期限的任何选择权)将不会受到干扰。此外，在本租约签订后60天内，如果承租人提出要求，出租人应 尽其商业上合理的努力，从房屋所保护的任何先前存在的安全装置的持有者那里获得一份防扰乱协议。如果出租人无法在上述60天内提供不干扰协议，则承租人可根据承租人的选择，直接联系贷款人，并尝试就签署和交付不干扰协议进行谈判。

30.4自动执行。第30款中包含的协议将在不执行任何其他文件的情况下生效；但是，如果出租人或贷款人就房屋的出售、融资或再融资提出书面请求，承租人和出租人应签署合理需要的其他书面文件，以单独记录本协议中规定的任何从属关系、委托和/或不干扰协议。

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31.律师费，如果任何一方或经纪人提起诉讼或诉讼，涉及房屋，无论是基于侵权、合同还是衡平法，或宣布在本协议项下的权利，任何此类诉讼、诉讼或上诉的胜利方(如下文定义)应有权获得合理的 律师费。这些费用可以在同一诉讼中判给，也可以在单独的诉讼中追回，无论该诉讼或诉讼是否寻求裁决或判决。胜利方一词应包括但不限于通过妥协、和解、判决或另一方或经纪人放弃其债权或抗辩而实质上获得或挫败所寻求的救济的一方或经纪人。律师费裁决不应按照任何法庭费用表计算，但应能全额偿还所有合理产生的律师费。此外，出租人有权获得律师在准备和送达违约通知和与之相关的咨询中产生的律师费、成本和开支，无论随后是否就该违约或由此导致的违约启动法律诉讼(200美元是此类服务和咨询的每次合理最低金额)。

32.出租人通道；展示房屋；维修。出租人和出租人的代理人 有权在紧急情况下和在合理的事先通知后的合理时间进入房屋，以便向潜在买家、贷款人或租户展示，并对房屋进行出租人认为必要或合适的改建、维修、改善或增加，以及通过房屋和/或其他房屋安装、使用和维护公用设施、服务、管道和管道，只要 不会对承租人对房屋的使用产生重大不利影响。所有此类活动不得减免租金，也不得免除对承租人的责任。

33.拍卖会。未经出租人事先书面同意，承租人不得在房屋上进行拍卖，也不得允许在房屋上进行拍卖。出租人在决定是否允许拍卖时，没有义务行使任何合理标准。

34.有征兆。出租人可在本合同期限的最后6个月内随时在房屋内放置普通销售标志和普通租赁标志。除只能在房屋上放置的普通转租标志外，未经出租人事先书面同意，承租人不得在项目上放置任何标志。所有标志 必须符合所有适用要求。

35岁。终止；合并。除非出租人另有书面说明，承租人自愿或以其他方式交出本租约、相互终止或取消本租约，或出租人因承租人违约而终止本租约，应自动终止该房屋的任何分租或租赁产业；但条件是，出租人可选择继续任何一个或所有现有的分租。如果出租人在任何该等事件发生后10天内未能通过书面通知任何该等较小权益的持有人作出相反选择，则 应构成出租人选择使该事件构成该等权益的终止。

36.同意。除本合同另有规定外，凡在本租约中要求一方当事人同意另一方当事人或为另一方当事人的行为时，不得无理拒绝或拖延此类同意。出租人因考虑或回应承租人提出的任何出租人同意请求而产生的实际合理成本和开支(包括但不限于建筑师、律师、工程师和其他咨询费)，包括但不限于同意转让、转租或危险物质的存在或使用，应由承租人在收到发票和相关证明文件后支付。出租人对任何行为、转让或转租的同意不应构成对承租人不存在本租赁违约或违约的确认，也不应被视为放弃任何当时存在的违约或违约行为，除非出租人在同意时以书面形式另有明确规定。未在本合同中明确规定出租人同意的任何特定条件，不妨碍出租人在同意时就正在给予同意的特定事项施加当时合理的进一步或其他条件。如果任何一方不同意另一方在本协议项下作出的任何决定，并合理地要求说明作出该决定的理由，确定方应在提出请求后10个工作日内以书面形式提供合理详细的理由。

37.担保人。

37.1执行。担保人(如有)应按航空商业地产协会最近公布的格式签署一份担保书。

37.2默认。如果任何担保人在被要求时未能或拒绝提供：(A)担保人履行担保书的证据，包括代表担保人签署的一方对担保人负有义务的授权，以及(Br)公司担保人的董事会授权作出这种担保的决议的核证副本，(B)当前的财务报表，(C)禁止反言证书，或(D)担保仍然有效的书面确认，则构成承租人的违约。

38.安静的控球。在承租人支付租金并履行承租人根据本租赁须遵守和履行的所有契诺、条件和条款的情况下，承租人在本租赁期间应安静地占有和享受房产。

39.选项。如果承租人被授予如下定义的任何选择权，则应适用以下规定。

39.1定义。B选择权是指：(A)延长、缩短或续订本租赁的权利，或延长、缩短或续订承租人对出租人其他财产的任何租赁的权利；(B)优先选择或优先要约租赁出租人的房产或其他财产的权利；(C)购买、首次提出购买或优先购买出租人的房产或其他财产的权利。

39.2原始承租人的个人选择。本租赁中授予承租人的任何选择权都是原始承租人的个人权利，除上述原始承租人外，任何人不得转让或行使该选择权，仅当原始承租人完全拥有房产和。如果出租人提出要求，承租人须证明承租人无意在此后转让或转租。

39.3多个选项。如果承租人有多个延长或续订本租赁的选择权，除非之前的选择权已有效行使，否则不能行使后一个选择权。

39.4违约对期权的影响。

(A)承租人无权行使以下选择权：(I)在发出任何违约通知开始并持续至该违约得到纠正为止的期间，(Ii)在任何租金未付期间(不论是否已向承租人发出有关通知)，(Iii)在承租人违反本租约期间，或(Iv)在紧接行使选择权之前的12个月期间，承租人已收到3份或3份以上的单独违约通知，不论违约是否已治愈。

(B)不得因承租人因第39.4(A)款的规定而无法行使期权而延长或延长行使期权的期限。

(C)如果(I)承租人在到期后30天内未能支付租金(无需出租人就此发出通知)，或(Ii)承租人违反本租约，则选择权应终止，且不再具有进一步的效力或效力，即使承租人已适当和及时地行使该选择权，但在行使该选择权之后以及在延长租期或购买完成之前，(I)承租人未能在该租金到期后30天内支付该租金。

40.安全措施。承租人在此承认，本合同项下支付给出租人的租金不包括警卫服务或其他安全措施的费用，出租人没有任何义务提供这些费用。承租人承担保护房屋、承租人、其代理人和受邀人及其财产不受第三方行为影响的一切责任。

41.预订部。出租人保留权利：(I)未经承租人同意或加入，授予出租人认为必要的地役权、权利和专用权利，(Ii)记录地块地图和限制，以及(Iii)创建和/或安装新的公用设施通道，只要该等地役权、权利、专用、地图、 限制和公用设施通道不会不合理地干扰承租人使用房屋。承租人同意签署出租人为实现此类权利而合理要求的任何文件。

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42.在抗议下的表演。如果在任何时候，一方根据本协议的规定应向另一方支付的任何金额或款项发生争议，被主张有支付义务的一方有权在抗辩条件下付款，该付款不应被视为自愿付款，并且该方仍有权提起诉讼，要求追回这笔款项。如果判定该缔约方没有支付该款项或其任何部分的法律义务，则该缔约方有权追回其在法律上未被要求支付的款项或部分。一方如未在6个月内提起诉讼，要求追回根据抗诉书支付的款项，应被视为已放弃对该项付款提出抗诉权。

43.权威；多方；执行。

(A)如果本租约的任何一方是公司、信托、有限责任公司、合伙企业或类似实体，则代表该实体签署本租约的每个个人均声明并保证他或她已被正式授权代表其签署和交付本租约。每一方应在提出请求后30天内向另一方提交令人满意的有关授权的证据。

(B)如果本租约由一个以上的个人或实体作为承租人签署，则每个此类个人或实体均应承担本租约项下的连带责任。双方同意，任何一名指定承租人应有权签署对本租约或其他附属文件的任何修订，并对所有指定承租人具有约束力，出租人可以依赖于此，就像所有指定承租人都签署了该文件一样。

(C)本租约可由双方以副本签立，每份副本应被视为原件，所有副本应共同构成一份相同的文书。

44.冲突。本租约的印刷条款与打字或手写条款如有冲突，以打字或手写条款为准。

45.出价。任何一方或其代理人准备本租赁并将其提交给另一方，不应被视为向另一方提出租赁要约。在各方签署并交付本租赁之前，本租赁不具有约束力。

46.修正案。本租赁只能以书面形式修改，并在修改时由有利害关系的各方签署。 只要这些修改不会实质性改变承租人在本租约项下的义务，承租人同意对本租赁进行贷款人在获得房屋正常融资或再融资方面可能合理要求的合理的非货币性修改。

47.放弃陪审团审判。在涉及财产或因本协议引起的任何诉讼或诉讼中，双方特此 放弃各自的由陪审团审判的权利。

48.争议的仲裁。要求仲裁当事人和/或经纪人之间因本租赁☐产生的所有争议的附录未附在本租赁附件中。

49.无障碍；《美国残疾人法》。

(A)房舍：☐没有接受认证接入专家(CASP)的检查。☐已接受认证出入专家(CASP)的检查，并根据加州民法典§55.51及以后的规定，确定该场所符合所有适用的与建筑相关的无障碍标准。☐接受了认证出入专家(CASP)的检查，根据加州民法典§55.51及以后的规定，确定该场所不符合所有适用的建筑相关无障碍标准。

(B)由于《美国残疾人法》(ADA)的遵守取决于承租人对该房屋的具体用途，出租人不对该房屋是否符合ADA或任何类似法律作出担保或陈述。如果承租人使用房屋需要对房屋进行修改或添加以符合ADA要求，承租人同意进行任何必要的修改和/或添加，费用由承租人承担。

出租人和承租人已仔细阅读和审查本租约以及本租约中包含的每一条款和条款，并在签署本租约时表明他们知情和自愿同意本租约。双方特此同意，在签订本租约时，本租约的条款在商业上是合理的，并实现了出租人和承租人对房屋的意图和目的。

注意：航空商业地产协会或任何经纪人未就本租赁或与之相关的交易的法律充分性、法律效力或税收后果作出任何陈述或建议。敦促各方：

1.就本租约的法律及税务后果征询律师意见。

2.聘请适当的顾问来审查和调查房舍的状况。调查应包括但不限于：可能存在的有害物质、房屋的分区、结构完整性、屋顶和操作系统的状况、是否符合《美国残疾人法》，以及房屋是否适合承租人的预期用途。

警告：如果房屋位于加利福尼亚州以外的州，则可能需要修改租约的某些条款，以符合房屋所在州的法律。

本租约双方已于本租约签订日期及地点签署本租约。

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出租人：		按承租人：

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CREST属性有限责任公司				塞托维尔，公司，特拉华州公司
发信人：		/s/陈慧琳		发信人：		/s/蒋文斌
打印的姓名：		陈慧琳		打印的姓名：		蒋文斌
标题：		物主		标题：		首席执行官
发信人：				发信人：
打印的姓名：				打印的姓名：
标题：				标题：
地址：				地址：
电话：()				电话：()
传真：()				传真：()
电子邮件：				电子邮件：
电子邮件：				电子邮件：
联邦身份证号码				联邦身份证号码
经纪人：				经纪人：
Lee&Associates奥克兰				Lee&Associates奥克兰
注意：		克里斯·斯科菲尔德/安德鲁·斯托达德		注意：		克里斯·斯科菲尔德/安德鲁·斯托达德
标题：		委托人/委托人		标题：		委托人/委托人
地址：		第三街520号，105号套房 加利福尼亚州奥克兰 94607		地址：		第三街520号，105号套房 加利福尼亚州奥克兰 94607
电话：		(510) 903-7600		电话：		(510) 903-7600
传真：		(510) 835-2590		传真：		(510) 835-2590
电子邮件：		邮箱：cschfield@lee-Associates.com		电子邮件：		邮箱：cschfield@lee-Associates.com
电子邮件：		邮箱：astoddard@lee-Associates.com		电子邮件：		邮箱：astoddard@lee-Associates.com
联邦身份证号码				联邦身份证号码
经纪人/代理BRE许可证编号：01326198/01844721				经纪人/代理BRE许可证编号：01326198/01844721

注意：这些表格经常被修改，以满足不断变化的法律和行业需求。请始终写信或致电以确保您使用的是最新的表格：Air Commercial Real Estate Association，500 N Brand Blvd，Suite900，Glendale，CA 91203。

电话号码：(213)687-8777。传真号码：(213)687-8616。

©版权所有，航空商业房地产协会1999年。

版权所有。未经书面许可，不得以任何形式复制这些作品的任何部分。

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附录

日期：2014年7月24日

由(出租人)和(出租人)之间		CREST属性有限责任公司
(承租人)		塞托维尔公司，特拉华州的一家公司
处所地址：		46107登陆路
		加州弗里蒙特，邮编：94538

第50-52段

如果本附录的规定与本租赁的印刷条款有任何冲突，本附录以本附录为准。

50美元。基本租金调整

2015年8月15日-2016年1月14日		$0.00 NNN(租户支付操作费)
2016年1月15日-2016年1月31日		4,764.20美元NNN
2016年2月1日-2017年1月31日		NNN$9,528.40
2017年2月1日-2018年1月31日		9,814.25美元NNN
2018年2月1日-2019年1月31日		10,108.67美元NNN
2019年2月1日-2020年1月31日		$10,411.93 NNN
2020年2月1日-2021年1月31日		10,724.28元NNN

51.租户应使用Bay Alarm公司的安全警报器。

52.出租人应可根据需要进入杂物间。

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