附录 99.1

致我们的股东

截至2022年12月31日的财年，归属于普通股的净收益/（亏损）为（4.086亿美元），摊薄后每股收益/（2.13美元），而去年同期为1.011亿美元，摊薄每股0.53美元。

截至2022年12月31日的财年，经调整后的运营资金（对我们的持续业务进行逐一比较，剔除某些一次性资金）为6.089亿美元，摊薄每股3.15美元，而去年同期为5.499亿美元，摊薄每股2.86美元，每股增长0.29美元。第5页详细介绍了这一增长。

截至2022年12月31日的财年，运营资金（苹果对橙子，包括一次性）为6.389亿美元，摊薄每股3.30美元，而去年同期为5.711亿美元，摊薄每股2.97美元。有关报告的运营资金与调整后的运营资金的对账情况，请参阅第 5 页。

以下是我们按业务部门划分的财务业绩（以净营业收入格式显示）：

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，该术语的定义见经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条。前瞻性陈述不能保证业绩。它们代表我们的意图、计划、期望和信念，并受许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩、财务状况和业务存在重大差异。决定这些陈述和我们的其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。目前，其中一些因素是利率和通货膨胀的上升，以及 COVID-19 疫情对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的持续影响，以及这些因素已经并将继续对我们的租户、全球、国家、地区和地方经济以及金融市场和整个房地产市场产生的影响。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅 “第1A项。风险因素” 载于我们截至2022年12月31日的10-K表年度报告的第一部分，该报告的副本随信附于本函或可在www.vno.com上查看。对于这些陈述，我们声称保护了1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述的安全港。本节包含或提及的警示性陈述对随后归因于我们或任何代表我们行事的人的所有书面和口头前瞻性陈述均作了明确限定。我们不承担任何义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本信函发布之日之后发生的事件或情况。

下表对报告的运营资金与调整后的运营资金进行了对账：

经调整后，运营资金在2022年增加了5,900万美元，合每股0.29美元，增长了10.1％。以下是细节：

成绩单

自从我从1980年开始经营Vornado以来，股东总回报率为每年10％，但最近低于标准水平。股息占Vornado年回报率的2.9个百分点。

下表显示了截至2022年12月31日的各个时期以及2023年迄今为止，Vornado与以纽约为中心的同行和Office REIT指数相比的股东总回报率：

最近的回报受到了COVID的负面影响。如果我们在疫情之前的2019年12月31日完成这张表，那么 “二十年” 线上的数字将分别为569.9％、—％和468.9％。

在去年的信中以及前几年的信中，我们附上了一张图表，戏剧化了我们的股价与资产价值（NAV）之间的脱节。不知何故，今年似乎并不那么重要。

十年收益记录

按照我们的惯例，我们在下表中列出了以绝对美元和每股金额计算的十年记录：

            

1 由以纽约市为中心的同行组成：SL Green、帝国房地产信托基金和派拉蒙集团。

2 所有年份仅包括2022年底拥有的房产，不包括宾夕法尼亚酒店。

收购/处置

这是为期十年的收购和处置时间表。

在过去的十年中，我们的处置总额为179亿美元，净卖方为141亿美元。自2020年以来，随着价格的飙升，我们的活动有所下降。

2019年的处置包括零售合资企业的26.65亿美元，上限利率为4.5％，收益为12.05亿美元。（3）2017年的处置包括JBG SMITH分拆的59.97亿美元，2015年的处置包括Urban Edge Properties分拆的37.0亿美元。这些分拆并未确认任何收益。

这里的行动在我们的收购/处置团队所在的45楼举行。感谢迈克尔·佛朗哥、执行副总裁迈克尔·施尼特、企业法律顾问史蒂夫·博伦斯坦、高级副总裁克里夫·布罗瑟、布莱恩·坎特雷尔、亚当·格林和贾里德·图斯曼以及副总裁塔蒂亚娜·梅拉梅德。

            

3 我们公布的财务报表中报告的GAAP收益为25.71亿美元，差额是资产留存部分的公允价值基础有所提高。其中大部分收益被2020年4.091亿美元和2022年4.830亿美元的减值费用所逆转。

租赁... 租赁... 租赁

我们业务的使命是通过增加精心挑选的房产来扩大我们的资产基础，并通过集约和高效的管理增加价值，为股东创造价值。我们的运营平台是橡胶与道路交汇的地方，租赁是主要活动。

按照我们的惯例，我们在下面列出了我们业务的租赁和入住统计数据。

2022 年零售业的市值为负值是由霍利斯特在第五大道666号续订租约的租金减少所推动的。不包括这笔交易，我们的零售GAAP和市值现金计价将分别为正33.5％和23.4％。

感谢我们的租赁队长：格伦·魏斯和海姆·切拉。还要归功于纽约办公室租赁机器：执行副总裁乔什·格里克、爱德华·里瓜迪、贾里德·西尔弗曼、贾里德·所罗门、瑞安·利维、安东尼·库吉尼和乔丹·多诺休；以及零售业执行副总裁埃德·霍根、杰森·莫里森和詹妮尔·戴维斯；感谢在超市和加州街 555 号同时经营租赁的副总裁保罗·海宁；以及THE 的托尼·麦金托什和拜伦·莫顿玛特。我们还感谢我们的内部法律团队及其领导人、执行副总裁帕姆·卡鲁索和埃拉娜·巴特勒。

资本市场

年底，我们有34亿美元的即时流动性，包括10亿美元的现金和限制性现金、4.72亿美元的美国国库券以及25亿美元循环信贷额度的19亿美元可用资金。今天，我们有32亿美元的即时流动性。我们还有超过80亿美元的未支配资产。

自2022年1月1日以来，我们已经执行了五笔资本市场交易，总额为33亿美元。我们的资本市场团队又度过了强劲的一年。特别感谢副总裁塔蒂亚娜·梅拉梅德和高级副总裁贾里德·图斯曼。

6月，我们完成了对西33街100号的4.8亿美元再融资，这是一座110万平方英尺的建筑，由85.9万平方英尺的办公空间和25.5万平方英尺的零售空间组成。截至2024年3月，纯息贷款的利率为SOFR加1.65％，此后将提高到SOFR加1.85％。截至2024年3月，该贷款的利率已转换为5.06％的固定利率，在2027年6月之前转换为5.26％。该贷款将于2027年6月到期，有两个为期一年的延期选项，具体取决于还债覆盖率和贷款价值测试。该贷款取代了之前的5.8亿美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加1.55％，计划于2024年4月到期。

6月，我们完成了占地120万平方英尺的曼哈顿办公楼百老汇770号的7亿美元再融资和扩建工程。纯息贷款的利率为SOFR加2.25％，将于2024年7月到期，有三个为期一年的延期选项（2027年7月已全面延期）。截至2027年7月，该贷款的利率已转换为4.98％的固定利率。该贷款取代了之前的7亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加1.86％，计划于2022年7月到期。

6月，我们修改并延长了两项循环信贷额度中的一项。经修订的12.5亿美元贷款利率为SOFR加1.15％。该设施的期限从2024年3月延长至2027年12月，并已全面延长。设施费为25个基点。2022年8月16日，在2027年8月之前，从该融资机制提取的5.75亿美元的利率转换为3.88％的固定利率。我们的其他12.5亿美元循环信贷额度将在2026年4月到期，经全面延期，利率为SOFR加1.19％，融资费为25个基点，并且已完全可用。

6月，我们将8亿美元的无抵押定期贷款从2024年2月延长至2027年12月。延期贷款的利率为SOFR加1.30％，并转换为4.05％的固定利率。

8月，拥有西34街330号土地费用利息的合资企业完成了1亿美元的再融资，我们持有该土地34.8％的权益。纯息贷款的利息固定利率为4.55％，将于2032年9月到期。在再融资方面，我们实现了1,050万美元的净收益。该贷款取代了之前的5,020万美元贷款，该贷款的固定利率为5.71％。

12月，位于第五大道697-703号的4.5亿美元无追索权抵押贷款到期但尚未偿还，当时贷款机构宣布了违约事件，我们通过第五大道和时代广场合资公司持有44.8％的利息。12月，贷款人从本金余额中使用了2900万美元的房地产级资金，截至2022年12月31日，贷款余额为4.21亿美元。该合资企业正在与贷款机构就重组进行谈判，但无法保证这些谈判的时机和最终解决方案。迄今为止确认的减值费用使我们的权益基础降至我们在4.21亿美元无追索权贷款余额中所占的份额，因此，我们认为不会有任何进一步的减值费用。

在这一年中，我们进行了20亿美元的利率互换，并延长了5亿美元的互换，使我们的浮动利率债务占债务总额的百分比从47％降至27％。明年，22亿美元的利率上限缓解了我们对LIBOR/SOFR的敞口因28亿美元的未置换浮动利率债务而增加。我们超过10亿美元现金的利息收入是自然的对冲工具。

以下是我们截至2022年、2021年和2020年12月31日的资产负债表的右侧。

与COVID相关的收入减少和更高的利率对我们的信用统计数据产生了负面影响。这导致标准普尔下调至BBB-，穆迪下调至Baa3。（4）随着收入的恢复和提高，随着可变业务的持续复苏，我们的入住率回升至历史上的97％，以及PENN 2的租金上升，我们的目标是重新获得评级。

固定利率债务占债务的73％，加权平均利率为3.6％，加权平均期限为4.4年；浮动利率债务占债务的27％，加权平均利率为5.9％，加权平均期限为2.8年。考虑到利率上限，27％降至6％。我们的上限和互换期限比我们的贷款到期日短。

Vornado仍然致力于维持我们的投资等级评级。

            

4 我们所有的纽约同行和大多数中央商务区办公房地产投资信托基金都在同一条船上。

零售

零售业已经触底。租户活动正在从没有兴趣和没有旅行到现在相当活跃的市场，但仍处于最低限度的定价。我们预计，从现在开始，活动和定价将加速。

我们的交易份额超过了应得的份额——例子是芬迪、贝鲁蒂、丝芙兰、Whole Foods、Wegmans、Canada Goose、Chase、Duane Reade、Bond Street Sushi、Stefano Ricci、Five Below、DSW Shoes、Hollister...

无论是个人还是集体，我们都拥有大量资产... 由56处房产组成的投资组合，260万平方英尺的旗舰街零售区域集中在最好的大街——第五大道、时代广场、宾夕法尼亚区和苏活区。请访问 www.vno.com 了解作品集的详细信息和图片。以下是我们零售业务的数学运算：

为了便于比较，应调整零售合资企业、其他销售和服务外资产的2018年和2019年现金基础NOI为3.242亿美元和2.677亿美元，使调整后的现金基础NOI分别达到1.78亿美元和1.94亿美元。

我们预计，2021年现金基础净资产收益将不低于1.35亿美元，2022年将不低于1.75亿美元。我们 “比” 2021年的预期高出2500万美元，比2022年的预期高出1400万美元。

下面，我们按子市场细分零售业务：

宾夕法尼亚区

我们是宾夕法尼亚区最大的业主，占地900万平方英尺。宾夕法尼亚区的时代已经到来。PENN DISTRICT与我们的其他办公资产不同... 它是一个大型的多栋建筑群，它是长期的，以开发为重点（开发和长期是ReitLand中最肮脏的两个词）。宾夕法尼亚区是我们投资组合中增长机会最高的区域。

我在过去几年给股东的信中概述了我们对Farley、PENN 1和PENN 2的发展计划。图片、预算、退货 (5) 和交货日期都在我们的网站上。这三个令人兴奋的大型项目中有两个现已开放，第三个是PENN 2，计划在年底之前完成。建成后，这三个总面积达520万平方英尺，将构成我们对宾夕法尼亚区愿景的首次亮相。以下是更新：

•备受赞誉的 Moynihan Train Hall 向公众开放，我们的 Moynihan Food Hall 也是如此。我们在火车大厅的零售租赁进展顺利，已执行了31份租约。在法利的西半部，我们正在开发90,000平方英尺的零售空间，它将作为连接曼哈顿西部和哈德逊广场、我们的西部邻居和东部的莫伊尼汉/宾夕法尼亚车站综合大楼之间的连接线。这家零售店围绕着32街走廊（阅读购物中心）展开，我们预计该走廊将充当渠道，我们预计将吸引成千上万往返宾夕法尼亚车站的办公室工作人员。

•长岛铁路大厅的宽度翻了一番，高度翻了一番，达到宽60英尺，高18英尺，现已完成。任何认为不搬迁麦迪逊广场花园（极不可能而且价格昂贵）就无法将宾夕法尼亚车站变成世界一流设施的人都应该看看这个宏伟的大厅。我们拥有LIRR大厅两侧的零售店。

•沃尔纳多很荣幸成为莫伊尼汉火车大厅和LIRR大厅公私合作伙伴关系的主要负责人。

•在Farley，Meta（前身为Facebook）已根据为期15年的租约占用了其73万平方英尺的面积。

•在PENN 11，我们的主要租户已扩大到40万平方英尺。

•在PENN 1，我们全新的大堂和多层便利设施已建成并开放。我们这里的便利设施种类繁多（我们认为这是迄今为止该市最大的便利设施套餐），而且独特，专为租户的劳动力群体量身定制，并受到租户和经纪人的好评。

•在PENN 1的七楼，我们的体验和租赁中心开放而繁忙。这座占地 14,000 平方英尺的设施配有多个比例模型和从天花板到墙的视频，生动地说明了我们对宾夕法尼亚区将成为的建筑、餐厅、零售、便利设施、生活方式和工作方式的愿景和规划，并将其变为现实。

•在 PENN 2 上，Bustle 完成了。幕墙的重覆已完成 85%。Loggia的施工正在进行中，大堂建设已经开始。Bustle 底部的 LED 照明已经完成了大约一半，非常壮观——看一看。

•在宾夕法尼亚酒店，建筑物拆除已降至七楼，预计将于年底完工。

我们的宾夕法尼亚大学区开发团队由巴里·兰格领导，包括大卫·贝尔曼、朱迪·凯斯勒、艾伦·里根、桑迪·里斯、布莱恩·汤普森、妮可·多索、亚历杭德罗·诺波夫、安德鲁·亨特和摩根·曼。特别向格伦·魏斯、巴里·兰格、乔什·格里克和布拉德·齐兹莫尔致以敬意，他们是创建 PENN 1 独特的食物、聚会和社交空间的指路明灯。而且，感谢丹·香农在 PENN 2 上所做的出色而富有创造性的作品。

            

5 我们每年审查预算和回报。今年，我们将法利的预期增量现金收益率从6.4％更新至6.2％，PENN 2从9.0％更新至9.5％，PENN 1从12.2％更新至13.2％，将这三者的加权平均回报率从8.0％提高到8.3％。

一些想法，2022 年版本

部分重印了去年的内容。

•首先，我要向我们在纽约、帕拉默斯、芝加哥和旧金山的Vornado人大喊大叫，他们在租赁、开发、45楼、Paramus、运营和BMS等领域非常有才华，他们都是班主A+。

•2022 年是美好的一年。参考第4页，我们的每个利润中心都比上年有所改善，总计增加了1.286亿美元，或12.4％。但是，短期内将更具挑战性。

•我们现在正接近经济风暴的焦点，我预计情况会变得更糟。美联储正在发挥通货膨胀对抗者的作用，利率和股市正在重新评级，经济正在放缓，裁员正在开始。在这个周期中，全国范围内的中央商务区办公大楼是共同的敌人。在业内一些最大的公司的带动下，违约和 “归还钥匙” 已经开始。没有新的债务可供办公，所以没有买房，没有卖房，没有新房。当贷款到期时，唯一可用的再融资（以及有争议的再融资）来自现有的贷款机构。仅有少量股权以窃取交易的价格出现。这一切持续了多长时间和深度是不可知的，因此流动性是主要事件。

我们的资产负债表策略是主要依赖（70％）项目层面的无追索权债务（老式抵押贷款），这些债务由我们估计总公允价值为106亿美元（贷款价值占74％）的资产作为抵押。我们有超过80亿美元的未抵押房地产资产。我们的债务中只有25％（6）是追索权。以下是追索权债务的细节：

•钢铁、混凝土和幕墙很重要，但在我们的业务中，资本是必不可少的原材料。我们现在正处于美联储紧缩周期的中间，其结果是利率上升（两倍以上），价值下降，CRE资本市场被冻结。尽管美联储的资金为5％，但大多数普通的房地产运营商无法以10％的价格借款，或者根本无法借款。

以下是我们所做的：

o几年前，当我们启动Farley/Facebook、PENN 1和PENN 2项目时，我们投入了超过20亿美元的现金，用于预付100％的开发和施工成本。那时我们还不知道那会有多有先见之明。因此，Farley/Facebook现已完成并已付款，PENN 1差不多如此，PENN 2将在年底之前完成。这三项资产总面积为520万平方英尺，将是免费的、清理的、不受阻碍的... 这是一项了不起的壮举。

OwE 处理了我们2023年的所有债务以及2024年的几乎所有到期债务。

oWe进行了一系列互换和上限，使我们的有效浮动利率敞口降至总债务的6％。这些互换和上限虽然非常有用，但在大多数情况下，与贷款的到期日不符，因此只能提供部分保护。

我可以观察到，对于在不断上升的市场到期的贷款，确实没有任何保护措施。我进一步观察到，股票市场按当时的利率估值，即使长期锁定，也不会给低利率贷款带来任何价值。

o从今年第一季度开始，我们宣布了规模合适（降低）的股息，使我们每年能够保留1.28亿美元的现金。我们的政策是我们的股息反映应纳税收入。

•美联储的紧缩政策以及随之而来的房地产资本市场冻结将创造机会，就像RTC时代一样。麻烦总会创造机会。总的来说，贷款人确实不想拿回钥匙，实际上确实需要将违约的贷款从账面上清除，最初是小幅折扣，最后是以任何能使市场清理的折扣。因此，走出这个循环，许多不错但杠杆过高的建筑物将易手，被剥夺杠杆作用，而第二或第三所有者的基础将低得多。我们拥有一流的操作平台，并打算参与这个死亡和重生周期。

            

6此外，还有三笔总额为5.14亿美元的抵押贷款出于税收目的提供担保。

•在全国范围内，办公公司的股票已被压制。地理位置、投资组合质量甚至资产负债表实力似乎并不重要。股市是否预测办公楼已经过时，会受到厨房桌子和Zoom的干扰？股市是否预测工作的未来、办公室的未来甚至我们城市的未来都将受到挑战？我们不这么认为。

我们认为 WFH 或 WFA 不是生存威胁。尽管各公司仍在努力应对混合工作政策和适当的灵活性，但整体情绪正在转向疫情前的规范。我们看到整个投资组合的返岗率确实有所回升，尤其是周二至周四。利用率接近60％，势头逐月改善。雇主和雇员都认识到，在办公室一起工作可以带来生产力、协作、创造力和文化方面的好处。

在我们的第四季度财报电话会议上，我在回答有关混合办公的问题时说：“我想你可以假设星期五永远都死了。把星期五当作假期... 而星期一就是一触即发。”在去年的信中，我问：“有人认为每周工作九小时四天，休息三天有长处吗？”

•2023年1月，我们与Citadel就公园大道350号建筑完成了一项重要协议，其中包括他们的主租赁整座58.5万平方英尺的建筑（为我们解除了22.5万平方英尺的空置空间）。这笔交易几乎肯定会导致拆除，并在更大的组装场地上新建一座占地170万平方英尺的宏伟塔楼。请参阅我们于 2022 年 12 月 9 日发布的新闻稿。我们在华尔街有很多朋友，我敢说，无论以什么衡量标准（股本回报率、每位员工回报率等），Citadel都处于行业领先地位，非常专注，正在积极发展。这笔交易证实了我们网站、开发团队和纽约的质量。

这里有关于WFH和WFA的教训...有趣的是，肯告诉我，他的公司的一个重要差异化因素是，每个人每天上班，每周五天（我认为他们从早上 7:30 开始）。我认为支持在家办公的公司将被抛在后面。而且我认为认为几年后，数千万美国人将在家工作，独自在厨房的餐桌旁工作，这太荒谬了。那座办公大楼和我们的大城市将空无一人。顺便说一句，Zoom（又名好莱坞广场）可能是一个颠覆者，但其股票从588美元跌至仍然很高的74美元。

•市场要求最高质量、高度便利化、以交通为基础的空间。我们的投资组合符合要求：宾夕法尼亚区、百老汇770号、法利、美洲大道1290号、加利福尼亚街555号、THE MART、未来的开发用地，公园大道350号和宾夕法尼亚15号等。

•我对宾夕法尼亚地区的兴奋和信念逐季度增长。我仍然认为，制胜策略是让投资者在高增长、以发展为导向的宾夕法尼亚大学区或其他本身就非常棒的PENN DISTRICT、A类传统核心资产或两者兼而有之之间做出选择，而最有效的方法是首先通过追踪器。尽管如此，我们还是决定暂停。这纯粹是内部交易，没有交易对手或截止日期，我认为明智的做法是推迟到COVID和当前的经济风暴得到解决，工人集体返回办公室，施工进一步进行等等。不用着急，让我们把事情做好。

•GPP程序有点争议，正在诉讼中。我在2022年第三季度电话会议上发表了我认为是显而易见的评论，即 “当前环境中的不利因素根本不利于从头开始发展”，这被解释为我们放弃了宏伟的计划，这无意中制造了旋风。没有什么比这更离真相了。经济状况所必需的暂停并不是放弃的。

顺便说一句，我们在宾夕法尼亚区已经取得的成就赢得了胜利... 看看莫伊尼汉火车大厅、LIRR Concourse、Farley 的 Facebook、PENN 1、PENN 2 以及第七大道沿线长达两个街区的喧嚣。

•由于通货膨胀成为当今的话题，应该指出的是，纽约办公楼的重置成本正在急剧上升。重置成本一直是主要指标，预示着我们现有的办公楼库存的价值将增加。

在纽约房地产的历史上，所有的大牛房东市场都经历了一段供应受限的时期，而我们现在在这里。资本市场现在几乎不可能建造新的东西。

•在我们浏览资产组合时，我们在曼哈顿、皇后区有超过六个绝佳的住宅开发/改造机会，在北弗吉尼亚州有一个机会。我们拥有专业知识，我们在220和雷哥公园的亚历山大酒店的成功证明了这一点，并将抓住这些机会，所有这些都涉及发展和耐心。

•我们确实认为今年将出现的一个主题是更加关注房东的素质。许多房东，尤其是私人房东，开始为高杠杆水平而苦苦挣扎，这可能会限制他们在建筑物上投资资本，在某些情况下甚至限制他们保留资产的能力。租户及其经纪人将避开这些建筑物。像沃尔纳多这样强大、资本充足的房东将从中受益。

•我们倾听租户的意见，因此，我坚信他们想要的工作方式正在迅速改变。越来越多的租户拒绝严格、封闭的住宅区模式，转而采用不太正式、更具创造性的西区模式。在纽约的4亿平方英尺中，我猜只有大约一半的空间真正符合未来工作场所的条件。

•我们的 Soundstage 合作伙伴关系继续追求并取得良好进展。

•在这封信中自豪地占据了整整一页和英雄照片多年之后，220号中央公园南方基本完工，现在有了这段简短的段落。迄今为止，总销售额为32.23亿美元。我们的销售额已超过97％，我猜未来剩下的几笔销售还有9000万美元的收入。作为该产品取得巨大成功的指标，转售价格上涨并大幅上涨，我相信220是最近唯一转售价格上涨的开发项目。

•我们正在与一家运营商交谈，希望在宾夕法尼亚区的一个场地上竞标曼哈顿的博彩牌照。去年，我写了以下关于曼哈顿游戏的文章，这篇文章在今天是双重有效的：

游戏现在无处不在。在曼哈顿的轻松车程内，有多达30个游戏场所。互联网游戏是下一件大事，预计其受众将比实体赌场都要多得多（我知道人们甚至可以押注掷硬币、每次向下或每次罚球）。纽约州已经批准了七张赌场牌照，其中四张已经在州北部颁发了（我知道它们表现不佳），三张下州牌照的起步还有七年。人们越来越多地争论下州许可证的发放将加快，曼哈顿将发挥作用。扬克斯赛道和渡槽赛道有两张下州赛道牌照（仅限老虎机），表现良好。Scuttlebutt 认为，这两人将获得三张完整的下州赌场牌照中的两张，然后第三张会去哪里？在我看来，第三张牌照去长岛或威彻斯特的另一个场地是没有意义的，这样可以将收入与现有的扬克斯或渡槽分开。第三张也是最后一张许可证去曼哈顿是完全合理的。作为万物的中心，曼哈顿将为我们的教育系统创造迄今为止最高的收入；毕竟，我们参与其中不是为了最大限度地提高税收吗？到目前为止，曼哈顿的酒店客房、餐厅、博物馆、旅游景点数量最多，该地区的交通网络是以曼哈顿为枢纽设计的。

•高税收、人口稠密的城市中心与低税/免税、天气通常温暖、欢迎商业的州之间的竞争是当今的话题。在 “这永远不会发生... 但应该如此” 中，一个北方人口稠密的城市州的第一位承认所有这一切并减少税收的州长将被大肆宣扬。

我连续第四年质疑纽约州遗产税是否明智。我在这里重复我之前说过的话：

在纽约州，收入最高的2％的人缴纳了整整50％的个人所得税，因此他们必须继续纳税居民。漏洞出在2％的人身上，他们已经走到了职业生涯的尽头。我认识的大多数人都愿意为在纽约生活的特权缴纳更高的所得税，但讨厌在纽约死亡的特权死亡人数为16％的前景。纽约州的遗产税仅带来该州年度预算的1/150左右。遗产税应该被废除。让我们的最高纳税人走到生命的尽头既是好的经济政策，也是好的政治。顺便说一句，高税收的加利福尼亚州没有遗产税，新泽西州在2018年废除了遗产税。

•一年前，我曾在四个上市公司董事会任职，均为家族成员——Vornado、Alexander's、Urban Edge和JBG SMITH。今天，我在两个董事会任职 —— Vornado 和 Alexander's。

•我们敏锐地意识到，自年初以来，我们的股票已经下跌了25％，跌至难以置信的15美元；其他所有人都在同一条船上这一事实并没有给我带来安慰。这让人想起了回购的话题。我们知道如何进行回购；很久以前，我们在四年内回购了Vornado60％的股票。近年来，当其他人进行回购时，我们一直袖手旁观，而评论员则要求我们缩小众所周知的资产净值差距，这是有充分理由的。在这个波动剧烈且市场封闭的时期，很难估计资产净值，尽管如此，我们目前的股价看起来很有趣。

•我们相信纽约，我们的家乡，美国最重要的城市。纽约是美国的经济和文化之都（自由女神像位于纽约港是有原因的）；它是世界金融中心；它吸引了最优秀和最聪明的人才；它拥有庞大且不断增长的受过高等教育和多元化的劳动力，八支职业运动队、林肯中心和卡内基音乐厅、百老汇、很棒的博物馆、一流的餐厅和夜生活、最好的医院和大学，当然还有最大的集中地财富500强总部，现在是一个不断发展的大型技术中心... 你明白了消息。

环境、社会和治理（“ESG”）

我们的董事会和高级管理层为Vornado在ESG方面的全国领导地位感到自豪，它改善了我们的社区、建筑物和租户体验。我们将继续通过我们强大的ESG计划在2030年愿景和基于科学的目标承诺的基础上再接再厉。我们的完整计划可以在我们的网站www.vno.com/sustainability上找到。

主要成就包括：

•在我们运营的关键市场中，为Vornado直接管理的电力购买了100％的可再生能源积分（REC）。这些可再生能源包括来自位于纽约州和加利福尼亚州的水力发电、太阳能和风能设施的再生能源。

•自2009年以来，我们的在职办公产品组合的总能耗降低了28％

•今年我们的在职办公室投资组合中达到了64％的废物转移率，而我们的长期目标为75％

•获得了多个奖项，以表彰我们在可持续发展方面的持续行业领导地位，包括第12届NAREIT光明领袖奖；能源之星年度持续卓越合作伙伴以及全球房地产可持续发展基准（GRESB）中多元化办公/零售房地产投资信托基金的全球 “行业领导者”，在美国同行中排名第 #1 位

我们使用数据来衡量目标的进展情况，使我们的目标与租户保持一致，规划我们的长期项目，并以有意义的方式与利益相关者互动。我们使用碳核算软件、能源审计和模型以及建筑自动化软件来：

•管理我们的整个投资组合中的废物、水和能源减少战略

•为每座建筑创建路线图，以了解如何实现碳中和

•为我们的测量、验证和报告要求提供准确和可操作的数据

通过继续教育和职业发展，我们扩大了服务范围，侧重于一流员工的健康和福祉。通过我们的 Vornado 志愿者计划，我们的员工为当地组织提供了支持，包括人居署、Breaking Ground、中央公园保护协会和西塞罗项目。在宾夕法尼亚区，我们推出了WorkLife，这是Vornado的便利设施生态系统，使我们的租户、员工和社区能够专注于工作和自我护理。我们定期提供思想领袖、娱乐和健康项目，重点是为我们的组织和个人提供支持。

我们的董事会，尤其是我们的提名和治理委员会，负责监督环境、社会和治理，包括气候变化风险。2023 年，作为高管薪酬计划的一部分，我们继续分配 ESG 绩效指标。我们关于公司治理的讨论包含在我们的委托书中，该委托书可在www.vno.com/proxy和我们网站www.vno.com/governance的治理部分上查看。2023年，我们将继续关注美国证券交易委员会在气候披露潜在规则制定方面的进展。我们的 ESG 叙述以透明的方式讲述，并得到数据的支持。所有内容都可以在www.vno.com/可持续性上找到。

感谢领导我们ESG工作的劳伦·莫斯、萨曼莎·本韦努托和史蒂夫·博伦斯坦。

我们通过公司内部的晋升不断扩大我们的领导团队。请和我一起祝贺今年的课程；这是他们应得的。

Paul Heinen 被提升为 THE MART 执行副总裁兼首席运营官

杰拉尔德·科尔斯被提升为宾夕法尼亚州地区营销高级副总裁

杰森·莫里森被提升为零售租赁高级副总裁

毛利克·沙阿被提升为THE MART建筑运营和施工高级副总裁

杰西·伯恩斯被提升为负责福利的副总裁

朱利安·费拉尔多被提升为零售设计副总裁

迈克·利皮茨被提升为能源管理和报告副总裁

拜伦·莫顿被提升为THE MART副总裁兼租赁联席主管

托尼·麦金托什被提升为THE MART副总裁兼租赁联席主管

丹妮尔·欧文被提升为芝加哥集体版和女性版 THE MART 的副总裁

欢迎来到高级副总裁兼首席可持续发展官劳伦·莫斯。

谢谢你，恭喜迈伦·毛尔，他在服役35年后退休。我们会想念他并祝他一切顺利。

我们的运营平台负责人是业内最优秀的。我向我的合伙人迈克尔·佛朗哥、格伦·魏斯、巴里·兰格、海姆·切拉和汤姆·萨内利表示敬意；也向我的长期合伙人大卫·格林鲍姆和乔·麦克诺表示敬意，他们现在是兼职人员。我们杰出的14位分部执行副总裁值得特别认可和感谢。还要感谢我们非常有才华和勤奋的 25 位高级副总裁和 58 位副总裁，他们让列车每天准时运行。

我们的 Vornado 家族发展壮大，今年有 9 次结婚，15 次出生，其中 7 个女孩和 8 个男孩。

我们代表Vornado董事会、高级管理层和3,146名员工，感谢股东、分析师和其他利益相关者的持续支持。

史蒂芬·罗斯

董事长兼首席执行官

2023年3月31日

今年，我再次提议协助股东购买我妻子屡获殊荣的百老汇作品《Pi的生活》的门票。如果我能帮上忙，请致电。

Emi 是 ED d'27 WooHoo

附录

以下是经调整后的净收益（亏损）与净收益（亏损）的对账（2022年底拥有的房产）：

以下是经调整后的净收入（亏损）与FFO和FFO的对账：