附件：99.1
汉密尔顿公园大厦有限责任公司
财务报表-未合并的重大合资企业
截至2022年12月31日(未经审计)和2021年(已审计)
以及截至2022年12月31日(未经审计)、2021年(已审计)和2020年(未经审计)的年度
汉密尔顿公园大厦有限责任公司
(未合并的重要合资企业)
资产负债表
| | 12月31日， |
| ||||
|
| 2022 |
| 2021 |
| ||
资产 | | | (未经审计) | | | (经审计) | |
出租物业 | | $ | 75,907,107 | | $ | 78,755,698 | |
现金和现金等价物 | |
| 3,866,113 | |
| 2,070,558 | |
应收租金 | |
| 106,165 | |
| 175,213 | |
预付费用和其他资产 | |
| 2,288,330 | |
| 2,102,717 | |
总资产 | | $ | 82,167,715 | | $ | 83,104,186 | |
负债及会员资本 | | | | | | | |
应付按揭票据 | | $ | 124,649,959 | | $ | 124,585,336 | |
应付账款和应计费用 | |
| 2,012,851 | |
| 670,624 | |
预付租金和保证金 | |
| 2,950,161 | |
| 2,522,719 | |
总负债 | |
| 129,612,971 | |
| 127,778,679 | |
承付款和或有负债(附注7) | | | | | | | |
会员资本 | |
| (47,445,256) | |
| (44,674,493) | |
总负债和成员资本 | | $ | 82,167,715 | | $ | 83,104,186 | |
会员资本-NERA 40% | | $ | (18,978,102) | | $ | (17,869,798) | |
请参阅财务报表附注。
1
汉密尔顿公园大厦有限责任公司
(未合并的重要合资企业)
运营说明书
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| |||||||
|
| 2022 |
| 2021 |
| 2020 |
| |||
收入 | | | (未经审计) | | | (经审计) | | | (未经审计) | |
租金收入 | | $ | 15,136,724 | | $ | 12,866,983 | | $ | 14,607,212 | |
洗衣费和杂费收入 | |
| 135,607 | |
| 97,781 | |
| 78,361 | |
| |
| 15,272,331 | |
| 12,964,764 | |
| 14,685,573 | |
费用 | | | | | | | | | | |
行政性 | |
| 218,772 | |
| 205,460 | |
| 181,332 | |
折旧及摊销 | |
| 3,768,367 | |
| 3,742,118 | |
| 3,696,822 | |
管理费 | |
| 316,813 | |
| 274,882 | |
| 294,565 | |
运营中 | |
| 1,167,733 | |
| 1,023,732 | |
| 1,021,479 | |
租房 | |
| 91,041 | |
| 460,718 | |
| 309,112 | |
维修和保养 | |
| 1,694,941 | |
| 1,814,342 | |
| 1,562,154 | |
税收和保险 | |
| 2,503,801 | |
| 2,426,021 | |
| 2,286,872 | |
| |
| 9,761,468 | |
| 9,947,273 | |
| 9,352,336 | |
先于其他收入的收入 | |
| 5,510,863 | |
| 3,017,491 | |
| 5,333,237 | |
其他收入(亏损) | | | | | | | | | | |
利息支出 | |
| (5,081,626) | |
| (5,055,677) | |
| (5,069,899) | |
利息收入 | | | — | | | 1,222 | | | — | |
| |
| (5,081,626) | |
| (5,054,455) | |
| (5,069,899) | |
净(亏损)收益 | | $ | 429,237 | | $ | (2,036,964) | | $ | 263,338 | |
NERA-40% | | $ | 171,695 | | $ | (814,786) | | $ | 105,335 | |
请参阅财务报表附注。
2
汉密尔顿公园大厦有限责任公司
(未合并的重要合资企业)
会员资本变动表
|
| 哈密尔顿 |
| |
| | 公园大厦有限责任公司 |
| |
余额，2020年1月1日(未经审计) | | $ | (40,250,867) | |
分发给会员 | |
| (2,250,000) | |
净收入 | |
| 263,338 | |
余额，2020年12月31日(未经审计) | | $ | (42,237,529) | |
分发给会员 | |
| (400,000) | |
净额(亏损) | |
| (2,036,964) | |
余额，2021年12月31日(经审计) | | $ | (44,674,493) | |
分发给会员 | |
| (3,200,000) | |
净收入 | |
| 429,237 | |
余额，2022年12月31日(未经审计) | | $ | (47,445,256) | |
2022年分配给新英格兰房地产协会有限合伙企业 | | | | |
所有权百分比 | |
| 40 | % |
已收到的分发 | | $ | (1,280,000) | |
净收入 | | $ | 171,695 | |
会员资本 | | $ | (18,978,102) | |
请参阅财务报表附注。
3
汉密尔顿公园大厦有限责任公司
(未合并的重要合资企业)
现金流量表
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| |||||||
|
| 2022 |
| 2021 |
| 2020 |
| |||
经营活动产生的现金流 | | | (未经审计) | | | (经审计) | | | (未经审计) | |
净(亏损)收益 | | $ | 429,237 | | $ | (2,036,964) | | $ | 263,338 | |
将净收入与经营活动提供(用于)的现金净额进行调整： | | | | | | | | | | |
折旧及摊销 | |
| 3,768,367 | |
| 3,742,118 | |
| 3,696,822 | |
递延融资成本摊销 | | | 64,623 | | | 64,623 | | | 64,623 | |
经营性资产和负债变动情况： | | | | | | | | | | |
应收租金减少(增加) | |
| 69,048 | |
| 340,198 | |
| (472,038) | |
增加(减少)应付帐款和应计费用 | |
| 1,342,227 | |
| (5,147) | |
| (124,178) | |
(增加)预付费用和其他资产减少 | |
| (185,613) | |
| (631,583) | |
| 101,531 | |
预付租金和保证金增加(减少) | |
| 427,442 | |
| 306,626 | |
| (560,895) | |
调整总额 | |
| 5,486,094 | |
| 3,816,835 | |
| 2,705,865 | |
经营活动提供的现金净额 | |
| 5,915,331 | |
| 1,779,871 | |
| 2,969,203 | |
投资活动产生的现金流 | | | | | | | | | | |
改善租住物业 | |
| (919,776) | |
| (1,734,398) | |
| (479,962) | |
净现金(用于)投资活动 | |
| (919,776) | |
| (1,734,398) | |
| (479,962) | |
融资活动的现金流 | | | | | | | | | | |
分发给成员 | |
| (3,200,000) | |
| (400,000) | |
| (2,250,000) | |
(用于)融资活动的现金净额 | |
| (3,200,000) | |
| (400,000) | |
| (2,250,000) | |
现金及现金等价物净增(减) | |
| 1,795,555 | |
| (354,527) | |
| 239,241 | |
年初的现金和现金等价物 | |
| 2,070,558 | |
| 2,425,085 | |
| 2,185,844 | |
年终现金及现金等价物 | | $ | 3,866,113 | | $ | 2,070,558 | | $ | 2,425,085 | |
补充现金流量表信息： | | | | | | | | | | |
支付利息的现金 | | $ | 4,987,500 | | $ | 4,987,500 | | $ | 4,987,500 | |
缴纳州税的现金 | | $ | 1,100 | | $ | 2,022 | | $ | 1,688 | |
请参阅财务报表附注。
4
汉密尔顿公园大厦有限责任公司
(未合并的重要合资企业)
财务报表附注
2022年12月31日(未经审计)、2021年(已审计)和2020年(未经审计)
注1.重大会计政策
业务范围：汉密尔顿公园大厦有限责任公司(“合资企业”或“物业”或“合伙企业”)于2009年在马萨诸塞州成立。该合资企业拥有并运营着位于马萨诸塞州布鲁克林的409个住宅公寓单元。截至2021年12月31日及截至2021年12月31日的年度，该合资企业由New England Realty Associates Limited Partnership(NERA)拥有40%的股份，是根据S-X法规第3-09条要求独立财务报表的“重大未合并子公司”。到2022年，合资企业不再被视为重要的子公司。
准备依据：按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表之日报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和费用。因此，实际结果可能与这些估计不同。
合伙公司定期及持续评估其估计，包括与收购、发展及评估其房地产的账面价值及对合营企业的投资及垫款有关的估计。该伙伴关系的估计是基于历史经验、当前市场状况和各种其他被认为在当时情况下是合理的假设。然而，由于无法确定未来发生的事件及其影响，因此确定估计数需要作出判断。伙伴关系的关键会计政策是那些要求对高度不确定的这类事项作出假设的政策。不同的估计可能会对伙伴关系的财务结果产生实质性影响。影响这些政策和估计的应用的判断和不确定性可能会导致在不同条件和情况下报告的金额大不相同。
收入确认：来自住宅和商业物业的租金收入在相关租赁期内确认。对于住宅租户，60天的欠款从收入中扣除。当局会按个别情况评估商户的情况。商业物业的某些租约规定增加阶梯最低租金，在租赁期内按直线计算。对住宅租赁作出的让步也是按直线计算的。
所购物业的高于市价及低于市价的租赁值最初是根据(I)根据每份原地租约须支付的合约金额与(Ii)管理层估计的各相应原址租约的公平市场租赁率之间的差额的现值(使用反映所收购租约相关风险的贴现率)而记录的，该等差额在相当于高于市价的租约的剩余租期及低于市价的租约的初始期限加任何低于市价的固定利率续期选择权的期限的期间内计算。资本化的高于市值的租赁金额计入各自租约剩余期限内基本租金收入的减少，资本化低于市值的租赁价值计入剩余初始期限的基本租金收入的增加加上各自租赁的任何低于市值的固定利率续期期权的条款。
根据这一标准，伙伴关系评估非租赁组成部分(包括公共区域维修服务的租赁安排)和相关租赁组成部分(租赁收入)。如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同，则租赁组件是主要组件。伙伴关系选择了一个允许的实际权宜之计。对于(I)包括公共区域维护服务的涉及房地产的经营租赁安排以及(Ii)包括房地产税和保险费在内的所有房地产安排，我们在综合收益表中将这些金额计入租赁收入。我们记录承租人在发生相关费用期间偿还的金额。
出租物业：租赁物业按成本减去累计折旧列报。维护和维修在发生时计入费用；改善和增加改善或延长资产寿命的项目计入资本化。当资产被报废或以其他方式处置时，资产的成本和相关的累计折旧从账目中注销，处置的任何收益或损失都计入收益。全额折旧的资产从账目中移出。租赁物业在其估计使用年限内按直线折旧和加速折旧。对长期租赁的重大收购进行评估，以确定购买价格的一部分是否可分配给非市价租金等无形资产。
5
于收购租赁物业时，合营公司估计所收购有形资产的公允价值，包括土地、楼宇及装修，以及确认所承担的无形资产及负债，一般包括(I)高于及低于市场租约、(Ii)就地租赁及(Iii)租户关系的公允价值。合营公司按其公允价值将购买价格分配给所收购的资产和承担的负债。如果收购的净资产/承担的负债超过交易的购买对价，合营企业记录商誉或廉价购买的收益(如有)。在估计所收购有形及无形资产的公允价值时，合营公司会考虑其尽职调查及营销及租赁活动所取得的有关每项物业的资料，并采用各种估值方法，例如利用适当折现率及资本化率估计现金流量预测、估计扣除折旧后的重置成本，以及现有的市场资料。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
收购的其他无形资产包括原址租约价值及租户关系价值的金额，该等价值乃根据管理层对各租户租约的具体特点及合营企业与各自租户的整体关系的评估而厘定。管理层在分析原址租约价值时须考虑的因素包括在假设预期租赁期内考虑当前市场情况的入账成本估计，以及执行类似租约的成本。在估计持有成本时，管理层包括房地产税、保险及其他营运开支，以及按市场价格估计预期租赁期内的租金损失，视乎当地市场情况而定。在估计执行类似租赁的成本时，管理层考虑租赁佣金、法律和其他相关费用。管理层在评估租户关系时考虑的因素包括合营企业与租户现有业务关系的性质及程度、与租户发展新业务的增长前景、租户的信贷质素及对租约续期的期望。原址租约的价值在各自租约的剩余初始期限内摊销至费用。租户关系无形资产的价值在关系的预期寿命内摊销为费用。
如果事实和情况表明出租物业的账面价值可能会减值，则应准备一份价值分析。估计的未来未贴现现金流量与资产的账面价值进行比较，以确定是否需要减记至公允价值。
租赁费：租赁费用在相关租赁期限内按直线原则资本化和摊销。当相应费用不再适用时，未摊销余额将计入费用。
递延融资成本：获得融资所产生的成本在相关债务期限内资本化和摊销。递延融资成本在资产负债表中列示为直接从与递延融资成本相关的债务负债账面价值中扣除。在所有情况下，此类成本的摊销都包括在利息支出中，截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度约为65,000美元。
所得税：编制财务报表的依据是合资企业有权作为合伙企业享受税务待遇。因此，没有记录所得税准备金。(见附注10)
现金等价物：合资公司将现金等价物视为购买的期限为三个月或以下的所有高流动性工具。
综合收入：全面收益被定义为成员权益的变化，不包括与所有者的交易(如出资和股息)。合资公司于2022年、2021年或2020年除报告的净收入外，并无任何全面收入项目。
信用风险和金融工具的集中度：合资物业位于马萨诸塞州布鲁克林，面临与之相关的一般经济风险。在2022年、2021年或2020年，没有一个单一租户的收入占比超过5%。合资企业与高信用质量的金融机构进行临时现金投资。截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，分别约有3,616,000美元和3,235,000美元的现金和现金等价物，以及预付费用和其他资产中包括的保证金超过了联邦保险金额。
广告费：广告在发生时计入费用。2022年的广告费用约为2.3万美元，2021年为3.9万美元，2020年为5.9万美元。
利息资本化：合资企业遵循的政策是，当建筑时间超过一年时，将利息作为租赁物业成本的一个组成部分。在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度内，没有资本化的利息。
重新分类：为符合本期列报，对上期数额进行了某些重新分类。
6
后续活动：合资企业评估了截至2023年3月13日的后续事件，也就是财务报表发布之日。
注2.出租物业
出租物业包括以下内容：
| | 截至十二月三十一日止的年度： | | | | |
| ||||
|
| 2022 |
| 2021 |
| 有用的生活 |
| ||||
土地、改善和停车场 | | $ | 30,471,238 | | $ | 30,471,239 |
| 15 | – | 40 | 年份 |
建筑物和改善措施 | |
| 72,751,302 | |
| 72,731,909 |
| 15 | – | 40 | 年份 |
厨房橱柜 | |
| 2,630,454 | |
| 2,383,044 |
| 5 | – | 10 | 年份 |
地毯 | |
| 310,750 | |
| 562,533 |
| 5 | – | 10 | 年份 |
空调 | |
| 11,515 | |
| 11,515 |
| 5 | – | 10 | 年份 |
洗衣设备 | |
| 4,719 | |
| 4,719 |
| 5 | – | 7 | 年份 |
电梯 | |
| 2,123,645 | |
| 2,093,364 |
| 20 | – | 40 | 年份 |
装备 | |
| 8,446,473 | |
| 8,224,568 |
| 5 | – | 30 | 年份 |
栅栏 | | | 6,381 | | | 6,381 | | 5 | – | 15 | 年份 |
家具和固定装置 | |
| 590,059 | |
| 836,007 |
| 5 | – | 7 | 年份 |
| |
| 117,346,536 | |
| 117,325,279 | | | | | |
减去累计折旧 | |
| (41,439,429) | |
| (38,569,581) | | | | | |
| | $ | 75,907,107 | | $ | 78,755,698 | | | | | |
待办事项 |
| 汉密尔顿公园 |
| |
| | Towers for LLC |
| |
以成本价出租物业： | | | | |
平衡，2020年1月1日 | | $ | 115,936,755 | |
加法 | |
| 479,962 | |
报废资产核销 | | | (252,909) | |
平衡，2020年12月31日 | |
| 116,163,808 | |
加法 | |
| 1,734,398 | |
报废资产核销 | | | (572,926) | |
平衡，2021年12月31日 | |
| 117,325,280 | |
加法 | |
| 919,776 | |
报废资产核销 | |
| (898,519) | |
平衡，2022年12月31日 | | $ | 117,346,537 | |
累计折旧： | | | | |
平衡，2020年1月1日 | | $ | 31,956,477 | |
年度折旧 | |
| 3,696,822 | |
报废资产核销 | | | (252,909) | |
平衡，2020年12月31日 | |
| 35,400,390 | |
年度折旧 | |
| 3,742,118 | |
报废资产核销 | | | (572,926) | |
平衡，2021年12月31日 | |
| 38,569,582 | |
年度折旧 | |
| 3,768,367 | |
报废资产核销 | |
| (898,519) | |
平衡，2022年12月31日 | | $ | 41,439,430 | |
账面净值 | | $ | 75,907,107 | |
附注3.关联方交易
合营公司的物业由一般合伙公司的大股东拥有的实体(“管理公司”)管理，管理费在哈密尔顿公园大厦相当于租金收入和洗衣收入的毛收入的2%。2022年、2021年和2020年支付的管理费总额分别约为317,000美元、275,000美元和295,000美元。
2022年，管理公司还收到了大约12 000美元的建筑监理费和建筑费、19 000美元的维修服务费和15 000美元的行政服务费。
7
2021年，管理公司还收到了约55000美元的建筑监理费和建筑费、16000美元的维修服务费和5000美元的行政服务费。
2020年，管理公司还收到了大约11000美元的建筑监理费和建筑费、12000美元的维修服务费和5000美元的行政服务费。
附注4.其他资产
截至2022年12月31日和2021年12月31日，约有2,076,000美元和1,827,000美元的安全存款分别包括在预付费用和其他资产中。保证金和托管账户是受限制的现金。
附注5.应付按揭票据
于2022年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日，应付按揭以附注2所述物业的第一按揭作为抵押。于2021年12月31日，贷款利率为3.99%，在2028年6月1日前按月分期付款，包括利息在内，总额约为416,000美元。抵押贷款要缴纳提前还款罚金。
合资企业已将租户租赁作为这笔贷款的额外抵押品。
截至2022年12月31日的大致年度到期日如下：
|
| 汉密尔顿公园 |
| |
| | Towers for LLC |
| |
2022 | | $ | — | |
2024 | |
| — | |
2024 | | | — | |
2025 | | | — | |
2026 | | | — | |
此后 | | | 125,000,000 | |
| | | 125,000,000 | |
减去：未摊销递延融资成本 | | | 350,000 | |
| | $ | 124,650,000 | |
注6.预付租金和保证金
合营公司的住宅租赁协议可能要求租户预付一个月的租金和/或保证金。截至2022年12月31日和2021年12月31日，预付租金分别约为867,000美元和687,000美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，安全存款分别约为2,076,000美元和1,827,000美元。
附注7.承付款和或有事项
合营企业可能不时涉及其业务所涉及的各种常见的例行诉讼事件。合资企业要么有保险，要么在适当的时候为任何未投保的索赔提供保险。该合营公司并未涉及任何重大待决法律程序。
注8.租金收入
几乎所有租金收入都与租赁一年以下的住宅公寓有关。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，应收租金约为坏账准备净额21,000美元和29,000美元。
附注9.金融工具的公允价值
公允价值经常性计量
截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，我们没有任何重大金融资产或金融负债在我们的财务报表中按公允价值经常性计量。
8
未按公允价值计量的金融资产和负债
于2022年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日，我们若干金融工具的账面值，包括现金及现金等价物、应收账款及应付票据、应付账款及应计开支，因该等工具的短期性质或最近收购该等项目而代表其公允价值。
在2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，当当前报价市场价格可用时，我们根据相同(1级)或类似(2级)问题的报价市场价格估计了我们应支付的抵押贷款的公允价值。我们通过使用我们目前可用于类似条款和期限的债务的利率对未来现金流进行贴现，估计了没有当前市场报价的有担保抵押债务的公允价值(第3级)。我们债务的公允价值与账面价值的差异是由于我们在2022年12月31日、2022年和2021年可获得的利率和/或借款利差与发行或收购债务时的利率和/或借款利差存在差异所致。有担保的抵押债务包含预付罚金或收益维持条款，这可能会使以较低利率为债务再融资的成本超过这样做所带来的好处。
下表反映了我们债务的账面价值和估计公允价值。
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| 结转金额 |
| 估计的公允价值 |
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应付按揭票据 | | | | | | | |
2022年12月31日 | * | $ | 124,649,959 | | $ | 114,298,474 | |
2021年12月31日 | * | $ | 124,520,713 | | $ | 135,497,173 | |
*扣除未摊销递延融资成本后的净额
关于金融工具公允价值的披露是基于管理层截至2022年12月31日和2021年12月31日的相关信息。虽然管理层并不知悉任何会显著影响公允价值金额的因素，但自2022年12月31日以来，该等金额并未就该等财务报表进行全面重估，而目前对公允价值的估计可能与本文所载金额大相径庭。
附注10.应纳税所得额和计税依据
合资企业无需缴纳所得税，因为它提交了一份合伙企业纳税申报单，其收入或亏损由成员报告。
由于无形资产、加速折旧、不同的纳税年限以及与预付租金和津贴相关的时间差异，应纳税所得额或亏损不同于财务报表收入。在截至2022年12月31日的一年中，合伙企业在应纳税所得额中的份额比报表收入高出约178,000美元。于2022年12月31日分配给合伙企业的合营房地产的累计税基比报表基准高出约1,700,000美元，这主要是由于对汉密尔顿公园大厦无形资产的购买价格分配和加速折旧。
该合资企业通过了与ASC 740所得税中不确定税收条款有关的修订条款。由于实施该指引，合营企业确认其税务会计处理并无重大调整。合资企业预计将与不确定的税收状况相关的利息和罚款(如果有的话)确认为所得税费用，并将包括在一般和行政费用中。
在正常业务过程中，合资企业须接受其经营所在的联邦、州和地方司法管辖区的审查(如适用)。截至2022年12月31日，根据诉讼时效仍须由主要税务管辖区审查的纳税年度是从2020年起。
附注11.最近发布的会计准则的影响
没有适用于该伙伴关系的新的会计声明会对该伙伴关系的合并财务报表产生实质性影响。
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