附件 10.10

对标准进行第二次 修改

工业/商业 单租户租赁-毛收入

航空商业地产协会标准工业/商业土地租约第二次修订--总(第二次修订)于2023年1月31日由两家兄弟公司(出租人)和极地电力公司(承租人)在参考以下事实后签订：

R E C I T A L S

答：出租人和承租人签订了该航空商业地产协会标准工业/商业土地租约-总租约日期为2014年11月7日，经2019年3月25日的《租约第一修正案》修订，租约一般称为加州卡森市加德纳大道249号，邮编：90248。

(此处连同所有修订和附录统称为“租赁”)

B.根据本第二修正案，承租人和出租人希望延长租赁期限并对租赁进行进一步修订，并在此同意如下所述的变更。

现在 因此，考虑到前述陈述和本协议中所载的相互契诺和承诺，并为了其他善意和有价值的对价--在此确认已收到并得到充分的对价--双方同意如下：

1. 延长期限。本租赁期自2023年3月1日起延长三(3)年，至2026年2月28日(“延长期”)届满。

2. 基本租金。延展期间的每月基本租金如下：

3. 维修和改进积分。出租人应向承租人提供不超过27,900.00美元的租金抵免(“租金抵免”)，用于下列维修和改善，这是承租人 有义务和责任促使其履行和完成的：

作为出租人向承租人提供任何租金抵免的条件，承租人应在签订任何合同或开始 第3a项所述工作之前。和3b.上述(I)从信誉良好的许可承包商处获得至少两份待完成工程的估算，以及(Ii)将待完成材料和工程的估算和合同副本提供给出租人，供出租人事先 书面批准。

在出租人批准的待完成工程满意完成后，承租人应向出租人提交上述第3A项和第3B项已完成工程的付款凭证给出租人和/或供应商，此后出租人应立即检查完成的工程，一旦出租人批准，出租人应贷记承租人向完成工程的承包商或供应商支付的金额 不得超过以上就同意完成的3a和3b项工程规定的金额。

尽管有任何与本合同相反的规定，出租人仍保留获得上述3a和3b项工程估计数的权利，并可根据其选择要求其承包商完成工程。出租人也打算通过为3a中所述工作提供补贴的其他机构向南加州爱迪生寻求补偿。承租人同意与出租人合作调查并 寻求这些可能的来源以补贴成本和费用。

6.禁止反言。承租人声明并保证：(I)自2015年1月1日起，出租人一直占有物业；且(Ii)截至本第二修正案之日，出租人已履行租赁规定出租人的所有义务；不存在任何抵销、反索赔、承租人在租赁项下的违约索赔或抗辩；也未发生因时间推移或发出通知而构成对出租人的抵消、反索赔、违约索赔或抗辩的任何事件。

7. 对应方。本修正案可在一个或多个对手方签署，每个对手方均应视为原件，所有这些对手方共同构成一份相同的文书。

8. 不做进一步修改。除本修正案所载者外，经修订的租约的所有条款及条文均适用，并保持不变及完全有效。

兹证明，本修正案自上述第一年之日起生效。