附件10.31

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租约延期日期为2022年5月6日由出租人Hegan Lane Partnership和承租人Lulu‘s Fashion Lounge，LLC.承租人 物业地址：加利福尼亚州B CHICO Hegan Lane 2812号，邮编：95928本租约续期一年，从2023年1月1日至2023年12月31日。Hegan Lane Partnership允许Hegan Lane Partnership销售和租赁该单位。 如果Hegan Lane Partnership能够在一年期限结束前出租给新租户，Hegan Lane Partnership同意向Lulu‘s Fashion Lounge，LLC发出90天 通知。Lulu‘s Fashion Lounge，LLC将合作向潜在租户提供大楼的展示。LLC同意保留至少50个隔间、10张桌子和10把椅子的家具。 延长租期内的基本租金将在前一年基本租金的基础上增加3%，如下所示。 01.01.2023：每月6980美元 上述租赁的所有其他条款和条件均完全有效。 _日期： _有限责任公司Hegan Lane Partnership -​- ​-​-

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2022年12月27日由出租人Hegan Lane Partnership，出租人和承租人Lulu‘s Fashion Lounge，LLC.，Lulu’s Fashion Lounge，LLC. Hegan Lane Partnership，LLC.，承租人 物业地址：2812 Hegan Lane，C+F CHICO，CA 95928本次租约延期三年，从2023年1月1日至12月31日，2025年。 延长后的基本租金将在前一年基本租金的基础上增加2% 如下。 单位C： 01.01.2023：$31,748.00/月 01.01.2024：$32,383.00/月 01.01.2025：$33,030.00/月 单位F： 01.01.2023：$3,548.00/月 01.01.2024：$3,619.00/月 01.01。2025年：每月3,691.00美元 根据租约，在这三个时期内，两个单元都将收取CAM费用，如下所示。 单位C： 01.01.2023-12.31.2025：每月805.00美元 单位F： 01.01.2023-12.31.2025：每月90美元 上述租赁的所有其他条款和条件均完全有效。 _日期： _有限责任公司Hegan Lane Partnership -​- ​-​-

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2022年12月27日由出租人Hegan Lane Partnership，出租人和Lulu‘s Fashion Lounge，LLC.，Lulu’s Fashion Lounge，LLC.，Lulu‘s Fashion Lounge，LLC. Hegan Lane Partnership，LLC.，Lulu’s Fashion Lounge，LLC.，承租人 物业地址：2812 Hegan Lane，E CHICO，CA 95928本次租约延期三年，从2023年1月1日至12月31日，2025年。 延长后的基本租金将在前一年基本租金的基础上增加2% 如下。 单位E： 01.01.2023：$3,022.00/月 01.01.2024：$3,082.00/月 01.01.2025：$3,144.00/月 根据租约，该单位在这三个时期内将收取该单位的CAM费用。如下所示。 单位E： 01.01.2023-12.31.2025：每月150.00美元 上述租赁的所有其他条款和条件均完全有效。 _Br}_有限责任公司Hegan Lane Partnership -​- ​-​-

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December 27, 2022 EXTENSION TO LEASE DATED September 4, 2020 BY AND BETWEEN: Hegan Lane Partnership, Lessor and Lulu’s Fashion Lounge, LLC., Lessee Property Address: 2812 Hegan Lane, G Chico, CA 95928 This extension of the above-mentioned lease is for one additional three year period from January 1, 2023 to December 31st, 2025. Base rent during the extended term shall be increased by 3% above the prior year base rent as laid out below. Unit G: 01.01.2023: $2,575.00 per month 01.01.2024: $2,652.00 per month 01.01.2025: $2,732.00 per month All other terms and conditions of the above-mentioned lease are in full force and effect. ___________________________ ____________________________ DATE DATE ___________________________ ____________________________ Lulu’s Fashion Lounge, LLC. Hegan Lane Partnership ---​- ​- ​-