美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区,20549
表格
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告 |
截至本财政年度止
佣金文件编号
(注册人的确切姓名载于其章程)
(法团或组织的州或其他司法管辖区) |
(国际税务局雇主身分证号码) |
(主要执行办公室地址) |
(邮政编码) |
注册人的电话号码,包括区号(
根据该法第12(B)条登记的证券:
根据该法第12(B)条登记的证券:
每个班级的标题 |
交易符号 |
注册的每个交易所的名称 |
根据该法第12(G)条登记的证券:无。
如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人,请用复选标记表示。是的☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。是的☐
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告,以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅的定义“大型加速文件服务器、“加速文件管理器,““交易法第12b-2条中的“较小的报告公司”和“新兴成长型公司”:
大型加速文件服务器 |
☐ |
☒ |
非加速文件服务器 |
☐ |
|
规模较小的报告公司 |
|
|
新兴成长型公司 |
如果是一家新兴的成长型公司,用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告,证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编,第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估,该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。
如果证券是根据该法第12(B)条登记的,用复选标记表示登记人的财务报表是否包括在
这份文件反映了对之前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对基于激励的薪酬进行恢复分析
登记人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条☐收到的
用复选标记表示登记人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)。是,☐不是
2022年6月30日,也就是注册人最近完成的第二季度的最后一个工作日,注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值约为#美元。
截至2023年3月6日,注册人拥有以下已发行普通股:
班级 |
|
未偿还股份 |
A类实益普通股,每股面值0.01美元 |
|
|
B类实益普通股,每股面值0.01美元 |
|
|
实益权益的C类普通股,每股面值0.01美元 |
|
以引用方式并入的文件
Seritage Growth Properties在其2023年年度股东大会上的委托书部分通过引用并入本年度报告的Form 10-K的第III部分。
Seritage生长特性
表格10-K的年报
2022年12月31日
目录
|
|
|
|
页面 |
第一部分 |
|
|
|
|
第1项。 |
|
业务 |
|
1 |
第1A项。 |
|
风险因素 |
|
6 |
项目1B。 |
|
未解决的员工意见 |
|
26 |
第二项。 |
|
属性 |
|
27 |
第三项。 |
|
法律诉讼 |
|
36 |
第四项。 |
|
煤矿安全信息披露 |
|
37 |
第II部 |
|
|
|
|
第五项。 |
|
注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 |
|
38 |
第六项。 |
|
已保留 |
|
40 |
第7项。 |
|
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 |
|
41 |
第7A项。 |
|
关于市场风险的定量和定性披露 |
|
53 |
第八项。 |
|
财务报表和补充数据 |
|
53 |
第九项。 |
|
会计与财务信息披露的变更与分歧 |
|
53 |
第9A项。 |
|
控制和程序 |
|
53 |
项目9B。 |
|
其他信息 |
|
54 |
项目9C。 |
|
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 |
|
54 |
第三部分 |
|
|
|
|
第10项。 |
|
董事、高管与公司治理 |
|
55 |
第11项。 |
|
高管薪酬 |
|
55 |
第12项。 |
|
某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 |
|
55 |
第13项。 |
|
某些关系和相关交易,以及董事的独立性 |
|
55 |
第14项。 |
|
首席会计费及服务 |
|
55 |
第四部分 |
|
|
|
|
第15项。 |
|
展品和财务报表时间表 |
|
56 |
|
|
签名 |
|
60 |
i
关于前瞻性陈述的警告性声明
Seritage Growth Properties的这份Form 10-K年度报告(“年度报告”)包含符合联邦证券法定义的前瞻性陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。您可以通过使用“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“形式”、“估计”或“预期”等前瞻性术语来识别前瞻性陈述,或使用这些词语和短语的反义词或类似的词语或短语来预测或指示未来事件或趋势,这些词语或短语与历史事件或趋势无关。如果有关当前状况的陈述暗示当前状况将继续存在,那么这些陈述也可能是前瞻性的。你还可以通过对战略、计划或意图的讨论来识别前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性,您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于可能不正确或不准确的假设、数据或方法,我们可能无法实现这些假设、数据或方法。除其他因素外,以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中陈述或预期的大不相同:
虽然前瞻性陈述反映了我们的真诚信念,但它们并不是对未来业绩的保证。除法律要求外,我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述,以反映新信息、数据或方法、未来事件或其他变化的基本假设或因素的变化。关于可能影响我们未来结果、业绩或交易的这些因素和其他因素的进一步讨论,请参阅“项目1A”。风险因素。
II
标准杆T I
项目1.B有用性
“公司”(The Company)
Seritage Growth Properties(“Seritage”)(纽约证券交易所股票代码:SRG)是一家成立于2015年6月3日的马里兰州房地产投资信托基金,根据美国国税法(“准则”)第856(C)节的定义,从成立至2021年12月31日,作为完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)运作。2022年3月31日,Seritage撤销了其REIT选举,成为应税C公司,自2022年1月1日起生效。Seritage的资产由特拉华州有限合伙企业Seritage Growth Properties,L.P.直接或间接持有,其业务主要通过该有限合伙企业(“营运合伙企业”)进行。根据经营合伙企业的合伙协议,Seritage作为唯一普通合伙人,在经营合伙企业的管理和控制方面拥有独家责任和酌情决定权。除另有明文规定或文意另有所指外,“公司”及“Seritage”指Seritage、营运合伙企业及其拥有及控制的附属公司。
在采纳公司的销售计划(定义见下文)之前,Seritage主要从事美国各地多元化零售和综合用途物业的所有权、开发、重新开发、管理、销售和租赁。Seritage将继续积极管理每个地点,直到每个物业售出为止。截至2022年12月31日,该公司的投资组合包括97个物业的权益,其中包括约1350万平方英尺的可出租总面积(“GLA”)或建筑对西装租赁面积,约157英亩为开发或在开发中持有,约610万平方英尺或约498英亩待出售。该投资组合包括由80个全资拥有物业(该等物业,“综合物业”)持有的约1,080万平方尺总楼面面积及由17个未合并实体(该等物业,“未合并物业”)持有的260万平方英尺总楼面面积。
公司的使命是根据销售计划为股东创造最大价值。
背景
本公司于二零一五年七月七日开始运作,此前本公司向西尔斯控股有限公司(“西尔斯控股”或“西尔斯”)的股东配股购买Seritage的普通股,以部分资助以27亿美元收购西尔斯控股若干自有物业及其于三间根据总租赁协议同时租回予西尔斯控股的合营公司的50%权益(分别为“原总租赁”及“合营公司原有总租赁”)。
2018年10月15日,西尔斯控股及其部分关联公司根据《美国法典》第11章第11章向纽约南区美国破产法院(以下简称破产法院)提交了自愿救济请愿书。其后,本公司及ESL Investments,Inc.的联属公司Transform Holdco LLC(“Holdco”)的若干联属公司就51综合物业签订总租约(“Holdco Master Lease”),该总租约于破产法院发出命令批准驳回原来的主租约后生效。
截至2022年12月31日,本公司并无任何剩余物业于终止剩余综合物业后租赁予Holdco或Sears Holdings。
爱德华·S·兰伯特是拥有Holdco的ESL Investments,Inc.的董事长兼首席执行官。Lampert先生于退休前亦为Seritage主席,自2022年3月1日起生效,并在Holdco主租约终止前控制各租户实体。
校董会事宜
2022年3月1日,公司宣布Lampert先生辞去董事长一职,并于2022年3月1日辞去董事会职务。2022年3月30日,公司选举Adam Metz先生为董事会成员。2022年4月26日,公司选举米切尔·萨布森先生、塔利亚·内沃-哈科恩女士和马克·威尔斯曼先生为董事会成员,并宣布David·法沃先生和托马斯·斯坦伯格先生辞去董事会职务。
对战略选择的回顾
2022年3月1日,该公司宣布,其董事会已开始审查一系列战略选择,以提高股东价值。董事会设立了董事会的一个特别委员会(“特别委员会”)来监督这一过程。特别委员会已聘请巴克莱资本公司(“巴克莱”)担任其财务顾问。公司寻求股东投票批准一项拟议的出售我们的资产和解散的计划(“出售计划”),该计划将允许我们的董事会出售我们的所有资产,将净收益分配给股东并解散公司,该销售计划可被董事会暂停。
- 1 -
在我们于2022年9月14日向美国证券交易委员会(SEC)提交最终委托书后,2022年10月24日召开了2022年10月24日的股东年会,当时出售计划得到了股东的批准。有关销售计划的其他资料,请参阅本年度报告表格10-K第四部分第15项内的附注1--合并财务报表附注的组织。随着公司执行销售计划,战略审查过程仍在进行中。不能保证审查过程将导致任何交易,也不能保证公司将成功地全面执行销售计划。见“第1A项。风险因素--与我们的业务和运营相关的风险--不能保证我们对战略备选方案的审查会在此时导致任何交易或任何战略变化。“
市场动态
过去数月,本公司连同整个商业地产市场,经历并继续经历更具挑战性的市况,原因包括利率持续上升、机构买家所需回报门槛提高、债务资本可用(包括商业银行在潜在衰退风险及资产负债表限制下愿意放贷)、持续通胀导致发展所需的建筑及劳工成本上升(其中包括令发展计划中的成本估计更具挑战性)、写字楼发展需求下降(关注对写字楼的长期需求,包括:但不限于,持续的在家工作趋势),以及由于潜在的经济衰退担忧而放缓的租金增长预期。这些条件已经并将继续对我们所有的资产施加下行定价压力。到目前为止,我们出售的资产通常受这些不利市场趋势的影响较小。在决定是否以及何时对公司的每一项剩余资产进行交易时,公司将考虑各种因素,包括但不限于买家的广度、宏观经济状况、融资的可获得性和成本,以及持有资产所需的公司、运营和其他资本支出。如果这些具有挑战性的市场状况持续下去,我们预计它们将影响我们资产的出售收益计划以及向股东分配的金额和时机。
商业战略
公司的主要目标是通过根据销售计划将公司资产货币化,为股东创造价值,该计划可由董事会暂停。此外,我们已经确定了各种我们认为有需求和人口特征的地点,以支持其他用途,如住宅、生物技术、办公室和其他用途。鉴于我们对这些物业的收费所有权以及对停车场和外围地块的控制,我们相信这些地点处于有利地位,可以创造这样的价值机会。此外,我们还将寻求进一步租赁我们已建成的零售用地,并通过增加三重网(“NNN”)或地面租赁用地来致密任何多余的土地,这些土地是独立的土地,可以在其上为租户建造或租赁定制空间,只要我们相信这些行动将增加股东价值。
为实现目标,公司拟实施以下战略:
该公司寻求股东投票批准出售计划。2022年年度股东大会于2022年10月24日召开,此前我们于2022年9月14日向美国证券交易委员会提交了最终委托声明。在会议上,出售计划得到了股东的批准。
- 2 -
新冠肺炎大流行
新冠肺炎疫情已经并将继续对美国房地产行业造成重大影响,包括公司的物业。
由于这种情况的流动性,公司预计这些情况在未来时期可能会发生重大变化,而截至2022年12月31日的年度业绩可能不能表明新冠肺炎疫情对公司未来时期业务的影响。因此,公司无法合理估计新冠肺炎在可预见的未来对其财务状况、经营业绩或现金流的影响。
截至2022年12月31日,公司已收取截至2022年12月31日年度租金收入的99.6%。虽然本公司打算执行其租约下的合同权利,但不能保证租户将履行其未来义务或不需要额外的租金修订协议。
重要租户
管理层相信,公司的投资组合是合理多元化的,不包含任何重大的信用风险集中。截至2022年12月31日,本公司有一个租户的年化基本租金为14%,其他租户均未超过年化基本租金的10%。该公司的80个综合物业和17个非综合物业的投资组合按地点分布在28个州。
竞争
我们目前与我们资产所在市场的其他物业竞争,无论是从运营角度还是在我们资产的处置方面都是如此。我们不能保证我们面临的竞争压力不会对我们的业务产生实质性的不利影响。
我们与REITs、房地产合伙企业和其他房地产公司、私人个人、投资公司、私募股权和对冲基金投资者、主权基金、养老基金、保险公司、贷款人和其他投资者竞争潜在租户,包括可能关闭门店和采取类似房地产战略的零售运营商。此外,我们物业的收入取决于我们的租户和运营商的竞争能力。
作为房东,我们在房地产市场上与无数开发商和业主竞争,包括我们物业所在的购物中心。我们的一些竞争对手拥有更大的规模经济,与由这些竞争对手拥有或运营的多个物业的国家租户建立了关系,获得了比我们更多的资源和更高的知名度。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格或低于我们目前收取的租金提供空间,或者以包括多个物业的位置的条款和条件提供空间,我们可能会失去现有和/或潜在的租户,我们可能会被迫降低租金或提供大幅租金减免、租户改善津贴、提前解约权或低于市场的续约选项,以便赢得新租户并在租约到期时留住租户。
至于我们的资产处置,我们的竞争能力还受到国家和地方经济趋势、可供选择的投资项目、资金的可获得性和成本、建设和翻新成本、现有法律和法规、新立法和人口趋势的影响。
环境问题
我们的物业受环境法律监管,其中包括空气排放、废水排放以及废物的处理和处置。其中一些物业是在含有石棉的建筑材料被常规安装在住宅和商业结构中的时候建造的。此外,我们从西尔斯控股收购的大部分物业目前包括或以前包括汽车维修中心设施和零售加油设施,并且正在或曾经受到法律法规的约束,这些有害物质包含在汽车维修中心设施中使用或销售的一些产品或材料中(如机油、液压升降机中的液体、防冻液和溶剂和润滑油)、电池和轮胎的回收/处置、空气排放、废水排放和废物管理。除了这些产品或材料外,在这些物业使用或以前使用的设备,如服务设备、汽车升降机、油/水分离器和储油罐,除其他外,还受到与危险材料的储存、处理、使用、处置和运输有关的越来越多的环境法规的约束。我们的租约包括,或预计将包括条款,规定运营商有义务遵守适用的环境法,并在运营商不遵守规定导致我们因其入住期间首次产生的环境问题而对我们提出损失或索赔时赔偿我们。运营商不遵守规定可能会导致罚款和处罚,或被要求采取纠正行动,这可能会给运营商带来巨额成本,从而对他们履行对我们的义务的能力造成不利影响。
- 3 -
根据美国联邦、州和地方环境法律和法规,房地产的现任或前任所有者或经营者可能被要求调查、移除和/或补救在此类财产中或从此类财产中释放的危险物质或其他受管制物质。此外,在某些情况下,这些不动产所有人或经营者可能被要求对这种释放造成或引起的财产损害、人身伤害和/或自然资源损害承担责任。这些法律中的某些法律被解释为连带的,除非损害是可分割的,并且有合理的责任分配基础。根据这些法律的某些规定,我们也可能对在我们拥有财产之前或在我们发送废物进行处置的地点发生的损害承担责任。未能妥善补救物业也可能对我们出租、出售或出租物业或以物业作为抵押品借入资金的能力造成不利影响。
根据Holdco总租约,Holdco须在向Holdco出租任何该等综合物业之前或期间,就该等综合物业的若干环境责任向我们作出弥偿,包括拆除及补救构成汽车护理中心设施的所有受影响设施及设备。此外,在公司成立的同时,还为环境储备提供了大约1,200万美元的资金。截至2021年12月31日,环境准备金余额约为950万美元,计入合并资产负债表中的应付账款、应计费用和其他负债。作为解决第3项所述诉讼的结果,本公司不再有义务补偿Holdco所进行的补救工作,本公司不再需要维护环境储备。在2022年12月31日终了的年度内,950万美元的负债已记入杂项收入,截至2022年12月31日的负债为0美元。
对于我们现在或过去的财产以及我们未来可能获得的任何财产的所有权,我们可能在法律上对与在该财产或从该财产释放危险物质或其他受管制材料有关的环境责任或费用负责。我们没有意识到任何预计会对我们物业的运营产生实质性影响的环境问题。然而,我们不能保证发现以前未知的环境条件或未来的法律、条例或法规不会给我们带来重大的环境责任,或者我们物业的当前环境状况不会受到租户、我们物业附近的土地或作业条件(如地下储油罐的泄漏)或与我们无关的第三方的影响。
保险
对于我们的物业组合,我们有全面的责任、财产和租金损失保险。我们认为这种保险提供了足够的承保范围。
房地产投资信托基金资格
2022年3月31日,本公司宣布,其董事会根据特别委员会的建议,批准了一项计划,从2022年1月1日起终止本公司的REIT地位,成为应纳税的C公司。因此,公司不再需要根据REIT规则运营,包括要求将至少90%的REIT应税收入分配给其股东,这为公司提供了更大的灵活性来使用其自由现金流。自2022年1月1日起,该公司的应纳税所得额应按适用税率缴纳联邦和州所得税,并且不再有权对支付的股息进行减税。本公司于2021年税务年度及之前的税务年度以房地产投资信托基金形式运作,现有的房地产投资信托基金要求及限制,包括本公司组织文件所确立的要求及限制,直至2021年12月31日仍然有效。请参阅本年度报告第四部分表格10-K所载综合财务报表附注的附注7-所得税。
行业细分的财务信息
我们目前在一个单一的可报告部门运营,包括房地产的所有权、开发、重新开发、管理、销售和租赁。我们逐一审查每一处物业的经营和财务结果。因此,我们将我们所有的物业汇总为一个可报告的部门,因为它们在物业、租户和运营流程的性质和经济性方面相似。
人力资本
我们相信,员工是我们最重要的资产。截至2022年12月31日,我们拥有32名全职员工,全部位于美国,其中大部分位于纽约。我们努力留住我们的顶尖人才,我们相信我们的业务为个人提供了一个独特的成长和学习机会。在采用销售计划的同时,公司向其员工提供了留用协议,以确保其拥有执行销售计划的人才。
在2022年期间,我们的首要任务是我们团队、我们的家人和亲人、我们的社区和我们的合作伙伴的健康和安全,包括我们的租户、承包商和其他利益相关者。我们理解员工的心理、身体和社会健康和福祉的重要性,并采取行动促进良好的健康,例如提供精神健康假期。
- 4 -
我们的核心原则指导我们如何行动,如何应对我们面临的挑战和机遇。我们的核心原则是:
我们认为,本组织各级的多样性和包容性对我们今后的成功至关重要。这意味着,每天把真实的自己带到工作中被视为一种资产。我们将多元化和包容性的努力集中在员工招聘、员工参与度、咨询活动、社区推广以及与志同道合的组织的合作上。截至2022年12月31日,我们的组织由41%的女性和31%的有色人种组成。我们的管理团队被定义为高级副总裁及以上,包括担任这些职位的顾问,由44%的妇女组成。我们的董事会有四名不同的成员。我们在评估供应商选择时也会考虑多样性。我们定期审查我们的薪酬做法,以确保来自代表性不足群体的员工的薪酬不会低于其他从事相同或类似工作的员工。所有雇员都接受有关预防和举报工作场所的性骚扰、歧视和虐待行为的培训。
由于我们员工的参与度很重要,我们鼓励营造一个促进跨部门和跨级别协作的工作环境。我们为能够让团队中的最新成员与我们最资深和最资深的高管并肩工作而感到自豪。我们相信,这鼓励了创造力,创造了改进和提高效率的机会,并加强了我们的团队。我们定期征求员工的反馈意见,并采取旨在提高员工敬业度的行动。
我们依赖我们的员工在我们的投资组合和公司中创造价值。我们为员工及其家属提供有吸引力的薪酬和全面的福利。
可用信息
我们的办公室位于纽约第五大道500号,邮编:10110,电话号码是(212)355-7800。我们的网站地址是Www.seritage.com。根据交易法第13(A)或15(D)节,我们以电子方式向美国证券交易委员会提交或提供的报告可在我们以电子方式提交或提供此类报告后,在合理可行的情况下尽快通过本网站免费访问。这些文件也可以在美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上查阅。我们的网站还包含我们的公司治理准则和商业行为和道德准则的副本,以及我们的审计、薪酬和提名委员会以及公司治理委员会的章程。我们网站上的信息不是我们向美国证券交易委员会提交的本报告或任何其他报告的一部分。
- 5 -
第1A项。钻探SK因素
某些因素可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生实质性的不利影响。除了本年度报告中包含的其他信息,包括我们的综合财务报表和相关附注外,您应该仔细考虑以下描述的风险和不确定因素。下面描述的风险和不确定性并不是我们面临的唯一风险和不确定性。我们没有意识到或我们目前认为不是实质性的其他风险和不确定性也可能成为对我们的业务产生不利影响的重要因素。如果实际发生以下任何风险,我们的业务、财务状况、经营结果和未来前景都可能受到实质性的不利影响。在这种情况下,我们的实益普通股的交易价格可能会下降,您可能会损失部分或全部投资。
风险因素摘要
以下是使我们的证券投资具有投机性或风险性的主要因素的摘要。
与我们的业务和运营相关的风险
- 6 -
与我们的税务状况有关的风险
与我们证券所有权相关的风险
- 7 -
与我们的业务和运营相关的风险
不能保证我们能够在特别委员会满意的条件下完成任何战略交易或战略变化。
2022年3月1日,我们宣布董事会已开始审查一系列战略选择,以提高股东价值。董事会设立了一个特别委员会来监督这一过程。战略审查进程仍在进行中。公司寻求股东投票通过出售计划,允许我们的董事会出售我们所有的资产,将净收益分配给股东并解散公司。要批准出售计划,至少需要获得公司所有已发行普通股的三分之二的赞成票。2022年年度股东大会于2022年10月24日召开,此前我们于2022年9月14日向美国证券交易委员会提交了最终委托声明。在会议上,出售计划得到了股东的批准。
本公司前主席Edward Lampert订立一项表决及支持协议,根据该协议,他以A类普通股交换其于经营合伙公司的股权,并同意投票赞成出售计划。截至2023年1月4日,在实施其经营合伙权益交换后,Lampert先生拥有公司约27.6%的已发行A类普通股,Seritage是所有已发行经营合伙权益的唯一所有者。
此外,当吾等开始实施销售计划时,可能会劝阻可能有兴趣透过合并交易或其他方式收购本公司整体的各方不要寻求该等收购,并可能排除本公司董事会尚未确定的其他可能行动方案。战略审查过程仍在进行中,公司仍对寻求价值最大化的替代方案持开放态度,包括可能出售公司。不能保证这一进程是否成功。
我们经历了越来越具挑战性的市场状况,不能保证这些挑战将会减弱,我们预计这将对我们的资产销售收益净额产生不利影响。
过去几个月,我们和整个商业地产市场经历并继续经历更具挑战性的市况,原因包括利率持续上升、机构买家所需的回报门槛提高、债务资本的可获得性(包括商业银行在潜在的衰退风险和资产负债表限制下愿意放贷)、持续的通胀导致开发建筑和劳动力成本上升(其中包括使开发计划中的成本估算更具挑战性)、写字楼开发需求下降(对写字楼的长期需求感到担忧,包括,但不限于,持续的在家工作趋势),以及由于潜在的经济衰退担忧而放缓的租金增长预期。这些具有挑战性的市场状况已经并将继续对我们所有的资产施加下行定价压力。尽管我们迄今出售的与出售计划相关的资产是那些通常受这些不利市场趋势影响较小的资产,但不能保证这些挑战将会减少。在决定是否及何时对我们的每项剩余资产进行交易时,我们将考虑各种因素,包括但不限于买方的广度、宏观经济状况、融资的可获得性和成本,以及持有资产所需的公司、运营和其他资本支出。如果这些具有挑战性的市场状况持续下去,我们预计它们将影响我们资产的出售收益计划以及向我们的股东分配的金额和时机。
我们不能向我们的股东保证,他们将在出售计划下的股东分配中获得多少金额,或者他们将在什么时候收到这些金额。
出售计划将随着时间的推移(直接或通过清算信托或其他清算实体)分配给我们的A类股东的净收益将基于一系列因素,包括:(A)出售我们资产的实际收益;(B)偿还我们的定期贷款安排;。(C)赎回本公司已发行的A系列优先股;。(D)清偿若干财务义务;。(E)偿还及赎回A系列优先股之前的偿债及派息;。(F)与出售本公司资产有关的费用及开支;。(G)在出售本公司资产前将会招致的开支及资本开支、将从本公司物业产生的收入,以及一般行政开支的估计。(H)本公司的清盘成本及(I)本公司的税项及其他负债。最初编制并包括在吾等最新年度委托书内有关吾等可能就出售计划作出的股东分派金额的估计,是基于许多估计及假设(该等估计及假设是根据公司管理层及顾问于2022年6月或之前审阅的数据及资料而得出),其中一项或多项可能被证明是不正确的及/或,如上所述,可能会受到自编制该等估计以来已发生变化的市况及其他情况的不利影响。因此,股东分派的实际金额可能低于我们最初的估计,和/或支付的时间可能晚于我们的预期。
- 8 -
我们还注意到,如果我们的负债(包括但不限于税负和合规成本)大于我们目前的预期,或者如果我们资产的销售价格低于我们的预期,股东目前拥有的每股普通股的分配将少于我们最初的估计。此外,这种估计的股东分配不反映与未决和任何未来诉讼有关的估计成本或负债。
如果我们不能及时或以我们预期的销售价格为我们的资产找到买家,我们根据出售计划进行的股东分配可能会被推迟或减少。
在计算我们估计的总股东分配时,我们假设我们将能够根据我们估计的房地产销售总价范围(基于公司管理层和顾问截至2022年6月初或之前审查的数据和信息)为我们的所有资产找到买家。然而,我们可能高估了我们最终能够为这些资产获得的销售价格,和/或如上所述,自编制该等估计以来的几个月中,市场状况和其他情况发生了变化。例如,为了及时找到买家,我们可能被要求将要价降低到低于我们目前估计的资产市值的低端。如果我们不能及时为这些资产找到买家,如果我们高估了我们将收到的销售价格,和/或如果市场状况继续恶化,我们向股东的股东分配将被推迟或减少。
此外,房地产销售价格不断变化,并随着利率、供求动态、入住率、租赁率、合适买家的可获得性、租约收入的感知质量和可靠性以及当地和全国其他一些因素的变化而波动。此外,交易费和支出或未知负债(如果有)可能会对我们的资产销售收益净额产生不利影响。
我们依赖于我们主要租户的能力,成功地运营他们的业务。我们的租户未能成功经营其业务,或发生对我们任何主要租户的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的事件,可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响。
我们租赁的物业有很大一部分是出租给我们的主要租户的。因此,我们投资的成功,至少在短期内,在很大程度上取决于我们主要租户的财务状况。在任何时候,我们的租户都可能经历各自业务的低迷,这可能会显著削弱他们的财务状况,特别是在经济不稳定的时期。这种不确定性可能会由于经济条件的实际变化而加剧,包括市场动态、消费者收入趋势、能源价格上涨、利率上升、关税或贸易争端、自然灾害或人为灾害,包括流行病或大流行性疾病,或者对这种变化的恐惧对消费者行为的影响。因此,我们的租户可能会推迟租约的开始,在租约到期时拒绝续期或续签,未能在到期时支付租金,关闭许多地点或宣布破产。
我们的任何主要租户无力或不愿意履行租金义务和其他义务可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响,包括可用于支付我们融资项下的利息、本金和其他成本和支出的运营现金流减少,或支付我们优先股(包括A系列优先股)的现金股息。
此外,我们的某些租赁协议要求我们的租户支付与租赁物业相关的某些保险、税费、水电费以及维护和维修费用,并就与其各自业务相关的各种索赔、诉讼和责任对我们进行赔偿、辩护和使我们不受损害,但须按比例分担费用和某些其他限制。我们面临主要租户支付的租金作为我们租金收入的物质来源的风险,这可能会限制我们执行与这些租户签订的租赁协议所规定的权利的能力。
在我们根据主租约将多个物业出租给一个租户的情况下,主要租户财务失败或拖欠付款的风险被放大,我们在执行此类协议下的权利方面的能力可能受到限制。在这种情况下,我们可能根本无法以类似的租金和其他义务及时为个别物业找到合适的总承租人或承租人,这将导致我们的租金收入减少。
我们不能保证我们的主要租户未来的表现会如何。我们目前没有预见到的结果可能会发生,任何结果都可能对我们的业务、运营结果和财务状况产生重大和不利的影响。
- 9 -
如果我们的任何租户未来破产或资不抵债,可能会导致该租户的租约终止,并给我们造成重大损失。
这个 未来我们的任何租户破产或资不抵债,可能会减少我们从该物业获得的租金收入,或者可能会因为破产的租户违约或拒绝租约而迫使我们收回租户空间。任何针对破产租户的未付未来租金的索赔都受到法律的限制,这可能会导致我们收到的租金收入大大低于根据他们的租约欠我们的合同规定的租金,或者根本没有付款。此外,我们对过去未付租金的任何索赔可能不会得到全额支付。联邦法律可能禁止我们仅根据租户最近的破产申请(或在租户破产或资不抵债的情况下驱逐租户)来驱逐租户。我们也可能无法重新租赁已终止或被拒绝的空间,或以类似或更优惠的条款重新租赁。如果我们真的重新租赁被拒绝的空间,我们可能会产生经纪、营销和租户费用。
破产法为租户提供了某些保护,这可能也会影响主租约的处理。在受到某些限制的情况下,主租约的租户通常被要求作为一个整体接受或拒绝主租约,而不是逐个财产地作出决定。这防止了承租人仅采用性能较好的物业并终止关于性能较差的物业的主租约。
我们可能无法续签租约或重新租赁我们物业的空间,物业空置可能会导致巨额资本支出。
当我们物业的租约到期或终止时,物业可能不会及时或根本不获转租,或转租条款,包括向租户提供津贴和优惠的成本,可能较当时的租赁条款优惠。因租约到期或其他情况而失去租户可能需要我们花费(除其他重租费用外)大量资本来翻新物业,然后才适合新租户,并导致我们产生以物业维护、税收、保险和其他费用的持续费用形式的重大成本。我们签订或获得的许多租约可能是针对特别适合在该等物业上经营的租户的特定业务的物业。由于这些物业是为特定租户设计或实际改装的,如果当前租约终止或不续签,我们可能需要以高昂的成本翻新物业、降低我们收取的租金或提供其他优惠以重新租赁物业。此外,由于该物业可能是为特殊目的而设计或改装的,我们可能难以将其出售给租户以外的其他方。这种潜在的流动性不足可能会限制我们快速调整投资组合的能力,以应对经济或其他条件的变化,包括租户需求。此外,我们可能无法将新物业出租给适当的租户组合,或以符合我们预期的租金出租。如果我们的租赁计划未能实现或我们因物业空置而产生重大资本支出,我们的业务、经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响。
我们和我们的租户都面临着广泛的竞争,这可能会影响我们的盈利运营能力。
无论是我们的房产还是租赁我们房产的企业,竞争对手的存在都会影响我们租赁空间的能力和我们可以获得的租金水平。我们的物业在与其他零售物业竞争的地点运营,也与其他形式的零售竞争,如目录和电子商务网站。竞争也可能来自脱衣舞中心、直销中心、生活方式中心和购物中心,以及现有和未来的开发项目。竞争地点的新建、翻新和扩建也可能对我们的物业产生负面影响。此外,我们还与其他零售物业公司争夺租户和合格的管理。这些其他零售地产公司可能与我们没有的租户有关系,因为我们的经营历史有限,包括可能是理想租户的全国性连锁店。如果我们不能成功竞争,我们的业务、经营业绩和财务状况可能会受到实质性的不利影响。另见“项目1.业务--竞争”。
此外,零售业务竞争激烈,如果我们的零售租户未能差异化他们的购物体验、创造有吸引力的价值主张或执行他们的商业策略,他们可能会终止、违约或无法与我们续约,我们的经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响。此外,我们认为,数字和移动技术使用的增加加快了从实体地点购物向基于网络购物的过渡速度,我们的租户可能会受到这些不断变化的消费者消费习惯的负面影响。如果我们的租户未能成功调整他们的业务,并因此终止、违约或未能与我们续签租约,我们的经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响。
- 10 -
我们有持续的资本需求,可能无法以可接受的条件获得额外融资或其他资金来源。
截至2022年12月31日,我们的未偿债务总额为10.3亿美元。我们现有的债务可能需要很大一部分现金流来支付利息和本金。偿债对我们现金资源的需求将减少我们可用于支付优先股股息的资金,包括A系列优先股,进行资本支出或执行我们业务战略的其他方面。我们的负债也可能限制我们快速适应不断变化的市场状况的能力,使我们更容易受到一般不利的经济和行业状况的影响,并为我们创造与其他债务水平相对较低的公司相比的竞争劣势。未来偿债义务的增加可能会限制我们的运营灵活性,包括我们为物业融资或再融资、向合资企业贡献物业或根据需要出售物业的能力。
我们现金的主要用途包括支付物业营运及其他开支,包括一般及行政开支及偿债,以及物业的再投资及重新发展。由于我们收回空间作重建用途,以及行使原总租约及Holdco主租约项下的终止权,导致入住率下降,作为营运现金流来源的物业租金收入,并不足以支付截至2022年12月31日止年度的物业营运及其他开支。我们的资产出售是我们现金流的主要来源。物业营运及其他开支预计将继续超过物业租金收入,直至有更多租户开始缴交租金为止,而我们计划在继续投资于投资组合的重新发展时,招致额外的发展开支。虽然我们目前没有足够的流动资金为预计物业及其他开支及计划发展开支提供全额资金,但我们预期会透过多种资金来源为这些现金用途提供资金,包括但不限于出售综合物业、出售非综合物业权益及潜在的信贷及资本市场交易,但须遵守若干条件及/或取得我们定期贷款安排下贷款人的同意。
截至2022年12月31日,我们没有遵守管理我们定期贷款安排的协议中适用于我们的某些财务指标。此外,根据抵押和抵押品要求,贷款人有权要求抵押我们的资产。截至2022年12月31日,应贷款人要求,所有资产均有抵押。
定期贷款机制还提供4亿美元的增量融资机制(“增量融资机制”)。我们获得增量融资机制的能力取决于:(I)我们在增量融资机制产生日期之前结束的财政季度(在实施预计将在12个月内开始支付租金的SNO租约生效后)从非西尔斯控股租户获得的年化租金收入不少于2亿美元,(Ii)我们善意地预测,在随后连续四个财政季度(从进入增量融资机制的会计季度开始),来自非西尔斯控股租户的租金收入(在实施SNO租约后,预计将在12个月内开始支付)将不少于2亿美元,及(Iii)经营合伙企业偿还修订定期贷款协议(定义见下文)所容许的任何递延利息,详情如下。截至2022年12月31日,公司尚未达到使用增量融资机制的要求。
在2022年12月31日之后,该公司就定期贷款安排支付了2.3亿美元的自愿预付款。这笔预付款使定期贷款的未偿还余额达到8亿美元。根据定期贷款安排的条款,通过将未偿还本金余额减少至8亿美元,定期贷款安排的到期日延长了两年,至2025年7月31日。
截至2023年3月6日,该公司根据合同拥有的资产预期收益为3.663亿美元,并已接受报价,目前正在谈判约980万美元的最终买卖协议。本公司继续使用出售资产所得款项,以进一步减少定期贷款的未偿还余额。有关持续经营的讨论,请参阅本年度报告表格10-K第IV部分第15项所载的综合财务报表附注1-持续经营事项。
房地产相关税收可能会增加,如果这些增加不转嫁到租户身上,我们的收入就会减少。
由于我们收购和/或重新开发物业,一些当地房地产税评估员可能会寻求重新评估我们的一些物业。一般来说,我们的物业税会不时随着物业价值或评估率的变化或评估师认为相关的其他原因而增加。为征收房地产税而增加物业的评估估值,将导致该物业的相关房地产税增加。虽然有些租约可能容许我们把增加的税项转嫁给租户,但我们不能保证续期租约或未来的租约会以同样的基础谈判。没有转嫁到租户身上的涨幅会减少我们的收入。
- 11 -
建筑和/或分区法律的变化可能要求我们更新物业或阻止我们在发生重大伤亡损失时完全修复物业,和/或要求我们满足额外或更严格的建筑要求。
由于适用的建筑和分区法律、条例和守则等方面的变化可能会影响我们在物业初始建设后生效的某些物业,某些物业可能不完全符合当前的建筑和/或分区法律,包括电力、消防、卫生和安全法规、用途、地块覆盖范围、停车和后退要求,但可能符合允许的不符合要求的用途。建筑和分区法律的这种变化可能需要更新与我们重新征收、翻新和/或重新开发物业相关的建筑物的各种现有物理条件。此外,建筑和分区法律的这种变化可能会限制我们或我们的租户在物业发生重大伤亡损失时将物业恢复到以前的状况的能力,或整修、扩建或翻新该物业以保持合规的能力,或增加建筑成本以符合建筑或分区法规和法规的变化。如果我们在重大伤亡损失后无法恢复物业以前的使用,或需要遵守更严格的建筑或分区法规和法规,我们可能无法以类似的有效租金重新租赁空间或以可接受的价格出售物业,这可能会对我们造成重大和不利影响。
我们的房地产资产可能要计入减值费用。
我们必须定期评估是否有任何指标显示我们的房地产资产和其他投资的价值可能受到影响。如果确认了减值指标,只有当管理层考虑到预期和概率加权持有期后,对当前和预计的营运现金流(未贴现和未杠杆化)的估计低于物业的账面价值时,物业的价值才被视为减值。在我们对现金流预测的估计中,我们考虑了预期的未来营业收入、趋势和前景、需求的影响、竞争和其他因素。如果我们正在评估一项资产的潜在出售,未贴现的未来现金流根据当前计划、预期持有期和现有市场信息考虑资产负债表日期最有可能的行动方案。我们被要求对我们的房地产资产和其他投资的价值是否存在减值做出主观评估。这些评估可能会对我们的收益产生直接影响,因为计入减值费用会导致收益立即出现负调整。我们未来可能会计入与我们的资产减值相关的减值费用,任何未来的减值都可能对我们在计入减值费用期间的经营业绩产生重大不利影响。
我们投资组合中的物业可能会受到土地租约的约束;如果我们被发现违反了这些土地租约或无法续期,我们可能会受到实质性的不利影响。
我们目前在合并投资组合中有一处物业位于土地租赁的土地上。因此,我们只拥有该物业下一块土地的长期租赁权,并且我们只在土地租赁期内拥有其改进的土地。如果我们被发现违反了土地租约,我们可能会失去物业的使用权,也可能会向土地出租人承担损害赔偿的责任。此外,除非我们能在本租约到期前购买相关土地的收费权益或延长本租约的期限(我们可能无法做到这一点),否则我们将在租约期满后失去对该物业的经营权和我们在改善工程中的权益。吾等行使延长土地租约年期的选择权的能力,须视乎我们在行使该等选择权时根据土地租约条款并无违约的条件而定,届时我们可能无法行使选择权。此外,我们可能无法在土地租约到期时续签(在行使所有续期选项后)。如果我们因土地租约违约或不续期或最终到期而失去物业的使用权,我们将无法从该物业获得收入,这可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩产生重大和不利影响。
- 12 -
我们投资组合中的某些物业受互惠地役权协议、经营协议或类似协议的限制,其中一些协议包含以第三方为受益人的购买选择权或优先购买权或优先要约权。
我们投资组合中的许多物业须遵守根据土地租约、限制性契诺或条件、互惠地役权协议或营运协议(统称为“物业限制”)而施加的使用限制及/或营运要求,这些限制或要求可能会对我们重新开发物业或将空间出租予第三方或出售物业的能力造成不利影响。这些物业限制可能包括,例如,对物业的改建、更改、扩建或重新配置的限制;对物业使用的限制,包括仅用于零售用途;影响停车要求的限制;对外部或内部标志或立面的限制;或进入相邻商场的限制等。在某些情况下,在更改、重新配置、扩建、重新开发或重新租赁物业时,可能需要得到此类协议的另一方或各方的同意。如果在必要时未能获得此类同意,可能会损害我们执行租赁、重新开发或扩张战略的能力,从而可能对我们的业务、财务状况或运营结果产生不利影响。在某些情况下,第三方可以拥有购买选择权或优先购买权或第一要约权,该购买选择权或优先购买权或第一要约权因财产的出售或转让或用途或经营的改变而激活,包括关闭西尔斯的经营或停止对设押财产的经营。这些限制可能会影响我们出售出售计划中所设想的资产的能力。我们不时涉及与此类财产限制有关的纠纷或法律程序,这可能会导致法律费用和管理资源被挪用来解决。
经济状况、更高的利率和可能的经济衰退可能会对我们的业务和/或出售我们资产的可用净收益产生重大不利影响。
我们的业务受到许多因素的影响,这些因素在很大程度上超出了我们的控制范围,但仍可能对我们和销售计划产生重大负面影响。这些因素包括但不限于:
此外,通货膨胀或通货紧缩等经济状况可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。通货紧缩可能会对我们偿还债务的能力产生影响。通货紧缩可能会延迟消费,从而削弱租户的销售,这可能会降低我们的租户支付租金的能力。零售商面临的通货紧缩压力可能会削弱他们租用我们空间的能力,并降低我们以优惠条件重新出租空间的能力。
美国经济目前正在经历,而且可能会继续经历比前几个时期更高的通胀。在通货膨胀时期,利率在历史上是上升的。我们的一般和行政开支的增幅,预计亦会高於我们收取的租金。此外,通胀可能会对租户的租约产生不利影响,明示的租金涨幅可能低于任何给定时间的通胀涨幅。通胀也可能对消费者支出产生不利影响,这可能会影响租户的销售,进而影响我们自己的经营业绩。
任何经济放缓,包括可能的经济衰退,都可能削弱我们出售房产的能力。利率上升,除了可能降低市场对我们房产的胃口外,还可能导致潜在的经济衰退,这可能会影响出售计划中设想的我们资产的出售。此外,利率上升将使我们房产潜在买家的任何计划融资变得更加昂贵,这可能会降低我们出售房产的能力和/或我们可能出售房产的价格。
限制贷款的做法可能会对我们的租户获得信贷的能力产生负面影响。消费者需求的减少可能会对我们的租户和我们收到的租金产生直接影响。
- 13 -
不断上升的支出可能会减少现金流。
如果任何物业没有全部占用或全部或部分空置,或所支付的租金不足以支付运营成本和开支,我们可能需要就该物业支出运营费用。我们的物业将面临税率和纳税评估、公用事业成本、保险费、维修、维护和行政费用以及其他运营费用的增加。我们还可能由于延迟维护我们已经购买的物业而产生重大支出(取决于为支付其中某些费用而预留的资金)。如果我们无法以三重净值租赁的方式出租物业,或要求租户支付全部或部分此类费用,或者如果租户未能支付所需的税款、水电费和其他附加费以及其他运营费用,我们可能需要支付这些费用。
我们可能面临与大宗商品和劳动力价格波动相关的风险和成本增加,或者供应链或采购中断的结果,这可能会对我们建设项目的状况产生不利影响。
由于外部因素,包括但不限于第三方供应商和承包商的表现;整体市场供求;政府监管;国际贸易;供应链中断;以及一般商业、经济或政治条件的变化,我们建筑项目的大宗商品和熟练劳动力的价格可能会出现不可预测的上涨。因此,完成我们的发展和重建项目所需的原材料和熟练劳动力的成本可能会不时大幅波动。
虽然我们的大部分材料和熟练劳动力并不依赖于任何一家供应商或供应商,但我们可能会遇到从供应商或供应商那里获得必要材料的困难,这些供应商的供应链可能会受到经济或政治变化的影响,或者在劳动力市场趋紧的情况下,很难从第三方承包商那里获得足够的熟练劳动力。我们是否能够及时或完全不招致重大成本或延误地获得基本商品、用品、材料和熟练劳动力,这是不确定的,特别是在我们无法控制的事件导致的经济不确定时期。我们可能被迫寻找新的第三方供应商或承包商,我们过去从未与他们合作过。
在2021年期间并持续到2022年,某些建筑材料的行业价格经历了大幅上涨,原因是低库存;美国经济从新冠肺炎的影响反弹推动需求飙升;对进口外国钢铁征收关税,包括对欧盟和中国的主要竞争对手的产品征收关税;以及某些钢铁生产公司的整合导致美国钢铁生产格局发生重大变化。随着我们的项目进行施工,建筑材料价格的飙升可能会导致我们的整体建筑成本相应增加。
此外,截至2022年12月31日,美国继续经历严重的供应链中断,原因是大量积压的集装箱船试图在西海岸和东海岸的主要港口卸货,港口和卡车运输劳动力短缺、铁路物流问题以及受影响港口附近仓库空间短缺导致或加剧了延误。供应链的限制已经影响了某些材料交付的成本、可用性和时间。如果不解决,这些积压和相关的物流问题可能会导致项目延误,并增加我们的建筑活动和美国经济的总体成本。
遵守《美国残疾人法》可能要求我们进行对现金流产生不利影响的支出。
美国残疾人法案(ADA)对“公共设施”和“商业设施”有不同的合规要求,但一般要求建筑物必须为残疾人提供无障碍通道。遵守反兴奋剂机构的要求可能需要消除准入障碍,而不遵守可能会导致美国政府对私人诉讼当事人处以罚款或判决损害赔偿,或者两者兼而有之。虽然根据法律或租约,承租人一般有义务遵守适用于向他们出租的物业的ADA条款,但如果所需的变更涉及不出租给此类租户的其他物业,如果所需的变更包括比预期更大的支出,或者如果变更的速度必须比预期更快,则这些租户的支付成本的能力可能会受到不利影响。此外,某些其他租约可能要求房东遵守ADA关于建筑物整体和/或租户空间的规定。由于上述任何一种情况,我们可能需要花费资金来遵守ADA的规定,这可能会对我们的运营结果和财务状况产生不利影响。
- 14 -
环境、健康、安全和土地使用法律和法规可能会限制或限制我们的一些业务,或以其他方式导致我们产生巨额成本。
作为各种不动产和设施的所有者或经营者,我们必须遵守各种联邦、州和地方环境、健康、安全和土地使用法律法规。我们和我们的物业受有关使用、储存、处置、排放和释放危险和非危险物质、员工健康和安全以及分区限制的法律和法规的约束。本公司相当大一部分财产目前包括或以前包括汽车维修中心设施和零售加油设施,和/或地面或地下储油罐,并且现在或曾经受到法律法规的约束,管辖搬运、储存和处置在汽车维修中心设施中使用或销售的某些产品或材料中所含的危险物质(如汽油、机油、液压升降机中的液体、防冻剂、溶剂和润滑油)、电池和轮胎的回收/处置、空气排放、废水排放和废物管理。除这些产品外,在这些物业使用或以前使用的设备,如服务设备、汽车升降机、油/水分离器和储油罐,除其他外,还受到与危险材料的储存、搬运、使用、处置和运输有关的越来越多的环境监管。此外,还有联邦、州和地方法律、法规和条例,管理在某些物业发生泄漏、升级或重新开发时地下储油罐的使用、拆除和/或更换。这类法律以及普通法标准可对与地下储罐有关的任何有害物质泄漏规定赔偿责任,并可规定第三方要求此类财产的所有人或经营者赔偿与此类泄漏有关的损害。如果有害物质从我们任何物业的地下储罐中泄漏,我们可能会受到实质性和不利的影响。在一些州,某些类型的场地的转让是以清理污染为条件的。如果我们的任何物业受到此类污染,我们可能需要支付巨额清理费用,以便出售或以其他方式转移物业。
作为房地产的所有者或经营者,我们也可能因各种建筑条件而承担责任。例如,我们目前拥有或经营的或我们将来收购或经营的物业上的建筑物和其他构筑物含有、可能含有或可能含有含有石棉的材料(或“ACM”)。环境、健康和安全法律要求对ACM进行适当的管理和维护,并可对不遵守这些要求的业主、经营者或雇主处以罚款或处罚。这些要求包括特殊的预防措施,如在维修、翻新或拆除建筑物期间,ACM会受到干扰,可能会导致大量费用,如拆除、消减或空气监测。此外,由于接触ACM或将ACM释放到环境中,我们可能要承担人身伤害或财产损失的责任。此外,如果我们的任何物业存在严重的霉菌或其他空气传播污染物,我们可能需要进行代价高昂的补救计划,以控制或移除霉菌或其他空气传播污染物,或增加通风和/或使我们在发生财产损坏或人身伤害时承担租户、租户员工或其他人的责任。
此外,未来可能通过的额外法律,或发现违反现有法律或根据现有法律承担责任,可能会要求我们和/或一个或多个未合并实体进行巨额支出,并以其他方式限制或限制我们或其某些业务,这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。
与我们拥有的房地产的污染相关的环境成本和责任可能会对我们产生实质性的不利影响。
根据与人类健康和环境有关的各种联邦、州和地方法律法规,我们的财产可能要承担已知和未知的环境责任。其中某些法律和条例可能规定某些法定类别的人,包括现任和前任业主或经营者承担调查或补救受污染财产的费用的连带责任。这些法律和法规适用于物业过去和现在的经营活动,包括危险物质或废物的使用、储存、搬运和回收或处置。我们可能面临与调查和清理我们的任何财产相关的费用,无论我们是否知道污染、污染的时间、污染的原因或污染的责任方,无论我们是否知道危险物质或其他受管制物质的释放或威胁释放,或我们已安排处置危险物质的任何第三方场所。
除了这些可能超过财产价值的费用外,我们还可能对某些其他费用负责,包括政府罚款以及对人员、财产或自然资源的伤害。此外,一些环境法规定了对受污染场地的留置权,以支持政府赔偿损害和政府因此类污染而产生的费用。任何此类成本或留置权都可能对我们的业务或财务状况产生实质性的不利影响。此外,污染的存在或未能补救污染可能会对我们出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力产生不利影响。
虽然现有和未来的租约一般会要求租户就他们入住期间不遵守环境法律的行为赔偿我们,但这些租户通常不会被要求就他们入住前发生的环境违规行为赔偿我们。在这种情况下,我们可能会根据此类租约或法律问题招致成本和开支。任何环境责任的数额可能超过第三方需要赔偿我们(或适用的未合并实体)的数额或他们这样做的财政能力。
- 15 -
每个未合并实体均面临与环境合规成本及与其未合并物业相关的负债相关的类似风险,这可能会减少我们在一个或多个未合并实体的投资或向我们进行的分配的价值,或要求我们向一个或多个未合并实体作出额外的资本贡献。
我们的业务面临与自然灾害、恶劣天气条件和气候变化以及相关法律法规相关的潜在风险,这可能会对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。
气候变化可能会增加自然灾害和恶劣天气条件的不可预测性和频率,并对未来的趋势和风险带来更多的不确定性。我们的某些物业位于易受自然灾害和恶劣天气条件影响的地区,如飓风、干旱、暴风雪、洪水和火灾。随着时间的推移,气候变化或自然灾害的影响可能会延误新的开发和再开发项目,如果需要包括应对气候相关风险的弹性措施,则会增加此类项目的成本,增加修复或更换受损物业的投资成本,增加运营成本,创造额外的投资成本来改善现有物业,以符合气候变化法规,增加未来的财产保险成本,并以其他方式负面影响租户对空间的需求。此外,与气候变化相关的联邦、州和地方立法和法规的变化,如“绿色建筑法规”,可能会导致提高我们酒店能效的运营费用和资本支出增加,或可能因违反规定而被罚款。我们可能无法有效地将这些成本转嫁给我们的租户。此外,任何此类法律和法规可能会给我们的租户带来巨额成本,从而影响我们租户的财务状况以及他们履行租赁义务和租赁或转租我们物业的能力。
可能的战争行为、恐怖活动或其他暴力行为可能会对我们的财务状况和行动结果产生不利影响。
战争行为、恐怖袭击或其他暴力行为可能会导致经济活动下降,这可能会损害我们租户提供的商品和服务的需求以及我们物业的价值,并可能对我们证券投资的价值产生不利影响。由此导致的零售需求下降,可能会使我们难以以等于或高于历史利率的租赁率续订或重新租赁我们的物业。战争、恐怖主义活动或暴力也可能通过损坏、破坏或损失直接影响我们的财产价值,为这些行为提供保险,或一般情况下,保险的可获得性可能更低或成本更高,这可能会增加我们的运营费用,并对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。如果我们的租户受到未来袭击的影响,他们的业务也可能受到不利影响,包括他们继续履行现有租约规定的义务的能力。这些行为可能会侵蚀企业和消费者的信心和支出,并可能导致国家和国际金融市场和经济的波动性增加。这些事件中的任何一个都可能减少对房地产的需求,减少或推迟我们重新开发的物业的入住率,并限制我们获得资金的机会或增加我们筹集资金的成本。
网络安全事件可能会扰乱我们的运营,泄露机密信息,损害我们的业务关系,所有这些都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生负面影响。
我们容易受到网络安全风险的影响,这些风险包括:盗窃、未经授权的监控、发布、滥用、丢失、破坏或损坏机密和高度受限的数据;拒绝服务攻击;未经授权访问相关系统、对网络或设备造成危害;或我们的信息系统的有形基础设施或操作系统的运作中断或故障。我们的信息系统对我们的业务运作和我们执行日常业务的能力至关重要,包括保密和个人信息的安全处理、存储和传输。我们必须不断监测和发展我们的系统,以保护我们的技术基础设施和数据不被挪用、腐败和破坏。网络安全风险还可能影响我们代表客户和这些物业的租户投资的物业,这可能会导致我们客户的投资价值损失。此外,由于我们与第三方服务提供商和与我们有业务往来的其他实体相互连接,如果他们中的任何一个受到成功的网络事件的影响,我们可能会受到不利影响。尽管我们和我们的服务提供商已实施流程、程序和控制来帮助降低这些风险,但不能保证这些措施将有效或不会发生安全漏洞或中断。这些事件的结果可能包括运营中断、数据丢失或被盗用的责任、被盗资产或信息、网络安全保护和保险成本增加、合规成本增加、诉讼、监管执法行动以及对我们的声誉或业务关系的损害。
- 16 -
我们可能会产生抵押贷款债务和其他借款,这可能会增加我们的业务风险。
我们可能会产生抵押债务,并将我们的全部或部分房地产质押,作为这些债务的担保,为新收购的物业或向合资企业出资,或为保留和重新开发项目提供资金。自2019年12月31日以来,我们被要求根据我们的定期贷款安排为我们投资组合的大部分向贷款人提供抵押贷款。抵押贷款,连同定期贷款工具的其他条款,限制了我们使用此类财产作为抵押品获得额外担保融资的能力。在2022年12月31日之后,我们自愿预付了2.3亿美元的定期贷款安排,使我们的未偿还余额减少到8亿美元。根据定期贷款安排的条款,通过将未偿还本金余额减少至8亿美元,定期贷款安排的到期日延长了两年,至2025年7月31日。此外,产生抵押债务会增加损失的风险,因为以财产为抵押的债务违约可能会导致贷款人发起止赎行动。在这种情况下,我们可能会失去担保违约贷款的财产。如果任何抵押贷款包含交叉抵押或交叉违约条款,单个房产的违约可能会影响多个房产。如果任何财产因违约而被取消抵押品赎回权,我们向股东支付现金分配的能力可能会受到不利影响。
我们定期贷款机制中的条款可能会限制我们的运营灵活性,而违约或违约可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。
我们的定期贷款安排包括某些财务指标,以规范协议中规定的某些抵押品和契约例外情况,包括:(I)从截至2018年9月30日的财政季度到2022年12月31日的财政季度开始的每个财政季度的固定费用总覆盖率不低于1.00到1.00,之后每个财政季度的固定费用覆盖率不低于1.20到1.00;(Ii)自截至2018年9月30日的财政季度起至2022年12月31日止的每个财政季度的未设押固定费用覆盖率不低于1.05至1.00,其后每个财政季度的未设押固定费用覆盖率不低于1.30至1.00;(Iii)总杠杆率不超过65%;(Iv)未设押比率不超过60%;以及(V)最低净资产至少12亿美元。任何未能满足这些财务指标的情况都将限制我们通过出售或合资企业处置资产的能力,并引发我们向贷款人提供抵押抵押品的要求,但不会导致违约、强制性摊销、现金流清偿或类似拨备。自截至2019年12月31日的年度以来,我们一直违反上述一项或多项财务指标,因此我们被要求根据定期贷款安排向贷款人提供关于我们投资组合的大部分的抵押贷款。此外,我们定期贷款机制下的贷款人有权同意通过出售资产和成立新的合资企业来处置财产。这种同意权可能会限制我们处置财产的能力,无论是出于战略原因还是为我们的运营筹集流动性。定期贷款融资还包括与以下活动有关的某些限制:出售资产或合并、合并或转让我们的全部或几乎所有资产;产生额外债务;产生某些留置权;订立、终止或修改某些重大租约和/或我们物业的重大协议;进行某些投资(包括对合资企业的限制)和其他限制性付款;支付我们的股本分派或回购我们的股本;以及与关联公司进行某些交易。
定期贷款机制还规定了增量融资机制。我们获得增量融资的能力取决于:(I)我们在增量融资融资产生日期之前结束的财政季度(在实施预计将在12个月内开始支付租金的SNO租约生效后)从非西尔斯控股租户获得的年化租金收入不少于2亿美元,(Ii)我们善意地预测,在随后连续四个财政季度(从进入增量融资融资的会计季度开始),来自非西尔斯控股租户的租金收入(在实施预计将在12个月内开始支付租金后)将不少于2亿美元,及(Iii)经营合伙企业偿还定期贷款协议修订所容许的任何递延利息。截至2022年12月31日,我们还没有从非西尔斯控股租户那里获得这一水平的租金收入。
我们的权利和我们股东对我们的受托人和高管采取行动的权利是有限的。
在马里兰州法律允许的情况下,公司的信托声明限制了其受托人和高级管理人员对Seritage及其股东的金钱损害的责任,但由下列原因引起的责任除外:
此外,我们的信托声明授权我们和我们的章程有义务赔偿我们现任和前任受托人和高级管理人员以这些身份采取的行动,并在马里兰州法律允许的最大限度内在诉讼最终处置之前支付或偿还他们的合理费用,我们已经与我们的受托人和执行人员签订了赔偿协议。因此,公司和我们的股东对我们的受托人和高级管理人员的权利可能比没有我们的信托声明和章程的规定或其他公司可能存在的权利更有限。因此,如果我们的任何受托人或高级管理人员采取的行动可以免除或免除责任,或得到赔偿,但这阻碍了我们的业绩,公司和我们的股东向该受托人或高级管理人员追讨损害赔偿的能力将受到限制。
- 17 -
我们的信托声明和章程以及马里兰州法律包含的条款可能会推迟、推迟或阻止A类普通股的收购或控制权的变更。
公司的信托声明和章程以及马里兰州法律包含许多条款,这些条款的行使或存在可能会延迟、推迟或阻止可能涉及我们股东溢价或以其他方式符合股东最佳利益的交易或控制权变更,包括:
董事会已通过决议,豁免我们与(I)西尔斯控股或其联营公司或(Ii)ESL或Fairholme Capital Management L.L.C.(“FCM”)和/或FCM的某些客户或其各自联营公司之间的所有业务合并,以及(B)我们与任何其他人士之间的所有业务合并,但在后一种情况下,业务合并须首先得到受托人委员会的批准(包括我们的大多数受托人,他们不是该人的联营公司或联营公司)。此外,我们的章程包含一项条款,选择退出马里兰州控制股份收购法案。
- 18 -
董事会通过决议,豁免我们与(I)西尔斯控股或其联营公司或(Ii)ESL或Fairholme Capital Management L.L.C.(“FCM”)和/或FCM的某些客户或其各自联营公司之间的所有业务合并,以及(B)我们与任何其他人士之间的所有业务合并,前提是在后者的情况下,业务合并首先得到受托人委员会的批准(包括我们的大多数受托人,他们不是该人的联营公司或联营公司)。此外,我们的章程包含一项条款,选择退出马里兰州控制股份收购法案。
我们可能会遇到未投保或投保不足的损失,或者我们可能无法获得保险收益,这可能会导致我们在物业上投资的资本遭受重大损失,减少预期的未来收入或导致我们产生意想不到的费用。
虽然我们现有的许多租约都要求租户对其房产进行全面的一般保险和危险保险,并且我们已经就我们的财产购买了意外保险,但某些类型的损失,通常是灾难性的,如地震、飓风和洪水,可能无法投保或在经济上不能投保,预计新的租赁协议也将要求承保。保险覆盖范围(扣除免赔额)可能不是有效的,或者不足以支付损失的全部当前市场价值或当前重置成本。通货膨胀、建筑和分区守则和条例的变化、环境考虑因素以及其他因素也可能使财产在受损或被毁后使用保险收益来恢复或替换是不可行的。在这种情况下,收到的保险收益可能不足以恢复该等财产的经济地位,或不足以遵守我们的抵押贷款和财产限制的要求。此外,任何按揭债务的持有人可要求将部分或全部财产保险收益用于减少此类债务,而不是用于恢复财产。
如果我们遇到未投保或超过保单承保范围的损失,我们可能会损失投资于受损财产的资本以及这些财产预期的未来现金流。此外,如果受损财产受到追索权债务、财产限制或土地租赁的影响,即使这些财产受到不可挽回的损害,我们也可能继续对债务承担责任或要求损害赔偿。
此外,即使我们的财产损失在保险范围内,意外事故对我们或我们的租户造成的业务中断也可能导致业务和/或租户的损失。我们或我们的租户承保的业务中断保险可能无法完全补偿我们因意外事件造成的中断而造成的业务或租户损失。此外,如果我们的一个租户有保险,但保险不足,该租户可能无法履行其与我们的租约规定的付款义务或其他付款或其他义务。
金融市场的混乱可能会使评估保险公司的稳定性、净资产和资本,以及任何保险公司履行其理赔义务的能力变得更加困难。如果保险公司未能在保险单承保的损失、超出我们的保单承保范围的损失或因意外事故导致我们的业务或租户的业务中断时向我们作出赔偿,可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩造成不利影响。
每个未合并实体也可能遭遇未保险或保险不足的损失,还面临与保险相关的其他风险,这些风险与我们面临的风险类似,这可能会减少我们在一个或多个未合并实体的投资或向我们分配的价值,或要求我们向一个或多个未合并实体作出额外的资本贡献。
兰伯特先生可能对我们施加重大影响,他的利益可能与我们其他股东的利益不同或发生冲突。
兰伯特先生拥有我们已发行的A类普通股约27.6%。兰伯特先生曾担任西尔斯控股公司董事会主席兼首席执行官,并曾担任Seritage董事会主席。在任何影响我们的事项上,兰伯特先生的利益可能与我们其他股东的利益不同或有冲突。
- 19 -
2022年3月1日,兰伯特先生向美国证券交易委员会提交了一份附表13D/A,披露他支持我们的董事会探索和追求战略选择的努力,以及他打算探索他在公司的投资选择,其中可能包括与可能有兴趣收购我们的部分或全部资产的第三方参与,以及在公开市场交易中买卖股票。如果发生任何此类交易,兰伯特先生及其关联公司的利益可能与我们其他股东的利益不同或与之冲突。
我们对物业的投资或重新开发可能不成功或达不到我们的预期。
历史上,我们通过对物业的投资、收购或开发,包括重新获得和重新开发我们许多物业的空间,实现了我们的业务增长。然而,我们的行业竞争激烈,我们面临着来自REITs、投资公司、私募股权和对冲基金投资者、主权基金、贷款人和其他投资者的竞争,其中一些投资者的规模要大得多,拥有更多的资源和更低的资金成本。这项竞争使我们更具挑战性地成功把握符合我们投资目标的重建机会。如果我们不能以商业上有利的条件为重建机会提供资金,我们的业务、财政状况或经营业绩可能会受到重大不利影响。我们的业务一般涉及与房地产投资相关的风险,包括(但不限于)以下风险,如本节其他部分所述:
物业的再开发一般涉及与房地产开发活动相关的风险。如果我们不能成功地重建物业或以可接受的条款将重建物业出租给第三方,我们的业务、经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响。
目前和未来的重建项目可能不会产生预期的回报。
我们目前正在进行涉及我们物业的再开发和再投资项目。这些项目面临许多风险,包括(但不限于):
- 20 -
如果在任何项目过程中的任何时间发生上述任何事件,项目总成本可能大大超过最初的成本估计,这可能导致此类投资的回报或损失减少。此外,我们可能没有足够的流动资金来资助这些项目,而发展项目的延误可能会让不同的租户有权退出物业。
如果我们的管理团队成员终止了对我们的雇佣,或者我们无法留住有才华的员工,我们的财务业绩和/或销售计划可能会受到不利影响。
我们的业务在很大程度上依赖于我们的管理团队以及更广泛地说,我们的员工的持续服务。我们的高管在我们的行业中拥有丰富的经验。2022年期间,为了激励和留住我们的人员,我们与Matthew Fernand先生和Eric Dinenberg先生签订了留任协议,这些协议与Andrea Olshan女士的雇佣协议同时终止。保留协议的结构是为了激励高管和员工继续受雇,直到保留期结束,但这些高管中的每一位都可以随时选择终止各自的协议。尽管如此,失去一名或多名管理团队成员的服务,或者我们未能留住有才华的员工,可能会损害我们的业务和我们的前景,并可能对销售计划产生不利影响
新冠肺炎疫情仍在持续,未来其他高传染性或传染性疾病的爆发可能会对租户的业务产生重大不利影响,并对我们的业务、收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、前景和偿还债务的能力产生重大或不利影响。
2020年3月,世界卫生组织宣布新冠肺炎为全球大流行。新冠肺炎疫情已经在地区和全球经济和金融市场产生了影响,未来可能还会发生其他流行病。新冠肺炎在包括美国在内的多个国家和地区爆发,对全球经济活动、美国经济和我们的物业所在的当地经济产生了重大负面影响,并导致金融市场大幅波动和负面压力。
由于新冠肺炎疫情的长期存在和威胁,或未来的大流行,美国经济持续低迷,消费者支出减少,实体商业机构的消费活动减少,可能会导致美国经济放缓或衰退,这可能会由于经营业绩不佳、缺乏流动性或其他原因而影响租户履行租赁义务的能力,从而减少我们物业产生的收入或我们物业的价值。我们租赁空间以及谈判和维持优惠租金的能力也可能受到美国经济长期衰退的负面影响。此外,在美国经济大幅低迷期间,我们物业的租赁空间需求可能会大幅下降,这可能会使我们难以以等于或高于历史利率的租赁率续订或重新租赁我们的物业,并导致我们产生巨额再租赁成本。
新冠肺炎疫情还导致许多国家的制造设施和配送中心完全或部分关闭,并中断了租户的供应链,否则可能会推迟我们租户运营所需的库存或其他商品的交付。如果新冠肺炎在我们的员工内部爆发或以其他方式扰乱他们的管理,我们的租户也可能受到负面影响。
- 21 -
新冠肺炎大流行或未来的大流行也可能对我们成功运营的能力以及我们的财务状况、运营结果、流动性和现金流产生实质性的不利影响,原因包括:
与我们的税务状况有关的风险
如果我们经历了守则第382条所述的“所有权变更”,我们利用我们的净营业亏损和净资本亏损结转以及某些内在亏损来减少我们未来的应税收入的能力可能是有限的,这可能会增加我们必须缴纳公司税的应纳税净收入,并可能对我们的流动性产生不利影响,而我们希望保留我们的净营业亏损和净资本亏损结转可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会。
如果我们经历了“所有权变更”,我们未来利用我们的净营业亏损和净资本亏损结转来减少我们的应税收入的能力可能会受到守则某些条款的限制。具体地说,该准则限制了经历“所有权变更”的公司利用其净营业亏损和净资本亏损结转以及某些内在亏损来抵消所有权变更后数年的应税收入的能力。如果在三年测试期内,一家公司超过50%的股份被一个或多个直接或建设性地拥有该公司5%或以上股份的人(或某些群体)收购,则发生所有权变更。所有权变更可能是公开发行股票的结果,也可能是通过二级市场购买我们的股票和某些类型的重组交易。一般情况下,当发生所有权变更时,年度使用净营业亏损、结转净资本亏损和某些固有亏损的限额等于适用的长期免税率与紧接所有权变更前的公司股票价值的乘积。我们有大量的净营业和净资本损失结转,我们已经使用,并将继续使用,以抵消我们的应税收入。
- 22 -
如果我们经历所有权变更,我们的所得税负担可能会大幅增加。此外,如果我们进行所有权变更,我们的净营业亏损和结转净资本亏损可能会受到额外限制,这可能导致我们承担比没有经历过这种所有权变更时更大的税负。确定所有权是否已经发生或将发生变化是复杂的,取决于股东的股权百分比的变化。此外,我们可能会在未来决定是否有必要或为了我们的利益采取某些可能导致所有权变更的行动。因此,不能保证将来是否会发生所有权变更。此外,所有权变更带来的限制的潜在负面后果可能会阻止我们赎回股票或发行额外的普通股来筹集资本或收购企业或资产。因此,我们希望保留我们的净营业亏损和净资本亏损结转可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会。
如果我们没有资格在2021年前的任何纳税年度作为REIT纳税,我们将作为普通公司缴纳美国联邦所得税,并可能面临巨额纳税义务,这将减少可用于分配给我们股东的现金数量。
出于美国联邦所得税的目的,我们选择在2021纳税年度和之前的纳税年度作为REIT对待,我们的运营方式旨在使我们有资格在这些年份成为美国联邦所得税目的REIT。然而,作为房地产投资信托基金的资格涉及应用守则中高度技术性和复杂的条款,只有有限数量的司法和行政解释。即使是技术上或无意中的违规行为也可能危及我们在2021年之前的REIT资格。到2021年,我们是否有资格成为REIT取决于是否满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求。此外,不能保证国税局在我们打算成为房地产投资信托基金的几年内不会挑战我们作为房地产投资信托基金的资格。尽管我们相信我们在每一年都有资格成为房地产投资信托基金,但如果美国国税局成功挑战我们以前的房地产投资信托基金地位,我们将遭受如下所述的不利税收后果。
如果我们在2021年之前的任何纳税年度都没有资格成为房地产投资信托基金,并且没有适用可用的减免条款,我们将按常规公司税率对我们的应税收入缴纳美国联邦所得税(截至2017年12月31日至2021年,税率为21%),以及美国州和地方所得税,我们在计算应税收入时将不能扣除支付给我们股东的股息。任何由此产生的公司税负担都可能是巨大的,并将减少可供分配给我们股东的现金数量,这反过来可能对我们普通股的价值产生不利影响。
我们可能会受到不利的立法或监管税收变化的影响,这可能会增加我们的纳税义务,降低我们的经营灵活性,并降低我们普通股的价格。
参与立法程序的人员以及美国国税局和美国财政部一直在审查涉及美国联邦所得税的规则。税法或其解释的变化,无论是否具有追溯力,都可能对我们的投资者或我们产生实质性的不利影响。我们无法预测税法的变化可能会如何影响我们的投资者或我们。任何此类变化都可能对对我们股票的投资、对我们资产的市值或转售潜力产生不利影响。我们敦促您就立法、法规或行政发展和建议的现状及其对投资我们股票的潜在影响咨询您的税务顾问。
- 23 -
与我们证券所有权相关的风险
我们证券的市场价格和交易量可能会波动。
我们证券的市场价格可能会波动,我们证券的交易量可能会波动,导致价格发生重大变化。可能对我们证券的市场价格产生负面影响或导致证券价格或交易量波动的一些因素包括:
我们已经发行了A系列优先股,这些优先股与未来发行的债务或优先股证券一起,在分配或清算时优先于我们的普通股,可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
我们已经发行了2,800,000股A系列累计可赎回优先股,这些优先股在分派或清算时优先于我们的普通股。A系列优先股可能会限制我们向普通股持有人进行分配的能力。
未来,我们可能会尝试通过发行额外的债务或优先股证券来增加我们的资本资源,包括中期票据、信托优先证券、优先或次级票据和优先股。清算后,我们债务证券、A系列优先股和任何额外优先股的持有者以及与其他借款有关的贷款人可以优先于我们普通股的持有者获得我们可用资产的分配。任何额外的股票发行都可能稀释我们现有股东的持股,或者降低我们普通股的市场价格,或者两者兼而有之。我们普通股的持有者无权享有优先购买权或其他防止稀释的保护措施,也将没有与发行这些证券相关的投票权。我们的A系列优先股,以及任何额外发行的受益优先股,优先于清算分配或优先于分配付款,这可能限制我们向普通股持有人进行分配的能力。由于我们在未来任何发行中发行证券的决定将在一定程度上取决于市场状况和其他我们无法控制的因素,我们无法预测或估计我们未来发行的金额、时间或性质。因此,我们的股东承担了我们未来发行普通股的风险,降低了我们普通股的市场价格,稀释了他们对我们的持股。
未来可供出售的股票数量可能会对A类普通股的市场价格产生不利影响。
我们无法预测未来发行A类普通股或在公开市场上可供转售的A类普通股是否会降低A类普通股的每股市场价格。在公开市场上出售大量A类普通股,或认为可能发生此类出售,可能会对A类普通股的市场价格产生不利影响。
- 24 -
A系列优先股尚未评级。
A系列优先股没有,也可能永远不会被任何国家认可的统计评级机构评级,这可能会对其市值和您出售此类股票的能力产生负面影响。然而,一家或多家评级机构可能会独立确定对A系列优先股的评级,或者我们可能会选择在未来获得A系列优先股的评级。此外,我们可能会选择发行其他证券,我们可能会寻求获得评级。如果未来对A系列优先股分配任何评级,或者如果我们发行其他具有评级的证券,如果这些评级低于市场预期,或者随后被下调或撤回,可能会对A系列优先股的市场或市值产生不利影响。评级只反映一个或多个发行评级机构的意见,发行评级机构可随时向下修订或完全撤回评级。任何此类下调或撤回评级的行为都可能对A系列优先股的市场价格产生不利影响。此外,评级并不是建议购买、出售或持有任何特定证券,包括A系列优先股。此外,评级并不反映市场价格或证券对特定投资者的适宜性,A系列优先股的任何未来评级可能不会反映与我们和我们的业务有关的所有风险,或A系列优先股的结构或市值。
活跃的交易市场可能不会为A系列优先股发展,或者即使它发展了,也可能不会持续,这可能会对我们A系列优先股的市值以及我们A系列优先股持有人转让或出售其股票的能力产生负面影响。
由于A系列优先股没有规定的到期日,寻求流动性的投资者将仅限于在二级市场出售他们的股票。A系列优先股在纽约证券交易所上市,代码为“SRG PRA”,但不能保证纽约证券交易所A系列优先股的活跃交易市场将会发展或持续下去,在这种情况下,A系列优先股的市场价格可能会受到实质性和不利的影响,转让或出售A系列优先股的能力将受到限制。股票的市场价格将取决于许多因素,包括:
A系列优先股在支付权利上从属于我们现有和未来的债务,A系列优先股持有人的利益可能会因发行额外的优先股(包括额外的A系列优先股)和其他交易而被稀释。
A系列优先股的排名低于我们所有现有和未来的债务,以及我们对我们的其他非股权债权和我们可用来满足对我们的债权的资产,包括破产、清算或类似程序中的债权。我们未来的债务可能包括对我们向优先股东支付股息的能力的限制。截至2022年12月31日,我们的总债务为10.3亿美元。此外,我们未来可能会招致额外的债务。我们的信托声明目前授权发行一个或多个类别或系列的最多10,000,000股优先股。我们的董事会有权对未发行的普通股和优先股重新分类,并修改我们的信托声明,而无需我们的股东采取任何行动,以增加我们被授权发行的任何类别或系列的实益权益股份总数,包括优先股。于发生任何清盘、解散或清盘时,按与A系列优先股平价或优先于A系列优先股发行额外优先股以支付股息及分配资产,将稀释A系列优先股持有人的权益,而任何发行A系列优先股或额外债务的优先股均可能对吾等派发股息、赎回或支付A系列优先股的清算优先权的能力造成不利影响。除赋予A系列优先股持有人可能因控制权变更而产生的有限转换权外,所有与A系列优先股有关的条文均不包含任何有关或限制吾等负债的条文,或在发生高杠杆或其他交易(包括合并或出售、租赁或转让吾等全部或几乎所有资产或业务)时为A系列优先股持有人提供保障,而该等交易可能会对A系列优先股持有人造成不利影响,只要A系列优先股持有人的权利不受重大不利影响。
- 25 -
我们优先股的股息,包括A系列优先股,是可自由支配的。我们不能保证我们将来能够支付股息,或者未来任何时期的实际股息将是多少。
我们优先股的未来分红,包括A系列优先股,将由我们的董事会授权,并由我们的董事会酌情宣布,并将取决于我们的运营结果、运营现金流、财务状况和资本要求、任何偿债要求以及董事会认为相关的任何其他因素。因此,我们不能保证我们将能够对我们的优先股进行现金股息,或者未来任何时期的实际股息将是多少。然而,在我们宣布支付并支付或分配A系列优先股的应计股息之前,我们支付普通股和无投票权股票(包括赎回)的股息和其他分配的能力将受到A系列优先股条款的限制。
A系列优先股的持有人将拥有有限的投票权。
A系列优先股的持有者投票权有限。我们的A类普通股和我们的非经济股是目前我们公司仅有的具有完全投票权的实益权益股份。A系列优先股持有人的投票权主要是关于在A系列优先股支付的六个季度股息(无论是否连续)拖欠的情况下选举两名额外受托人进入我们的董事会的权利,以及关于我们对与A系列优先股有关的我们的信托声明或补充条款的修订进行投票,这将对A系列优先股持有人的权利产生重大和不利的影响,或者在发生任何清算事件时,在支付股息和分配资产方面产生比A系列优先股更高的额外类别或系列的我们的股票,解散或结束我们的事务。除非在有限的情况下,A系列优先股的持有者将没有任何投票权。
项目1B。未解决问题教育署职员评论
截至本年报发布之日,美国证券交易委员会工作人员没有未解决的意见。
- 26 -
项目2.新闻操作员
截至2022年12月31日,该公司的投资组合包括97个物业的权益,其中约1350万平方英尺的GLA或成套建筑租赁面积,其中约260万平方英尺由未合并物业组成,约157英亩为待开发或在开发中,约610万平方英尺或约498英亩待出售。下表列出了截至2022年12月31日我们基于已签署租约的综合物业和未合并物业的某些信息,包括已签署但尚未开放的租约(“SNO”或“SNO租约”):
|
|
|
|
|
|
|
|
|
GLA(1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
城市 |
|
状态 |
|
计划中的 |
|
总计 |
|
|
租赁 |
|
|
不 |
|
|
土地面积 |
|
|
重要租户(1) |
|
租赁 (1) |
|
||||||
|
1 |
|
|
凤凰城(4) |
|
AZ |
|
多租户零售 |
|
|
151,200 |
|
|
|
151,200 |
|
|
|
— |
|
|
|
11 |
|
|
在家 |
|
|
100.0 |
% |
|
2 |
|
|
El Cajon |
|
钙 |
|
多租户零售 |
|
|
227,300 |
|
|
|
184,400 |
|
|
|
43,000 |
|
|
|
20 |
|
|
阿什利家具,Bob‘s折扣家具,伯灵顿商店,额外空间存储 |
|
|
81.1 |
% |
|
3 |
|
|
Temecula |
|
钙 |
|
多租户零售 |
|
|
126,500 |
|
|
|
120,700 |
|
|
|
5,800 |
|
|
|
10 |
|
|
第一轮娱乐,迪克的体育用品 |
|
|
95.4 |
% |
|
4 |
|
|
千棵橡树 |
|
钙 |
|
多租户零售 |
|
|
172,000 |
|
|
|
113,700 |
|
|
|
58,300 |
|
|
|
11 |
|
|
Dave&Buster,DSW,Nordstrom Rack |
|
|
66.1 |
% |
|
5 |
|
|
克利尔沃特 |
|
平面 |
|
多租户零售 |
|
|
212,900 |
|
|
|
75,500 |
|
|
|
137,300 |
|
|
|
14 |
|
|
Whole Foods,Nordstrom货架 |
|
|
35.5 |
% |
|
6 |
|
|
奥兰多 |
|
平面 |
|
多租户零售 |
|
|
107,600 |
|
|
|
96,600 |
|
|
|
11,000 |
|
|
|
13 |
|
|
Aspen Dental,Floor&Décor |
|
|
89.8 |
% |
|
7 |
|
|
圣彼得堡 |
|
平面 |
|
多租户零售 |
|
|
125,700 |
|
|
|
125,700 |
|
|
|
— |
|
|
|
13 |
|
|
Dick‘s Sports Goods,Five Below,PetSmart,Verizon |
|
|
100.0 |
% |
|
8 |
|
|
隆巴德(4) |
|
伊 |
|
多租户零售 |
|
|
139,300 |
|
|
|
139,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
8 |
|
|
垃圾场 |
|
|
100.0 |
% |
|
9 |
|
|
北河畔(4) |
|
伊 |
|
多租户零售 |
|
|
214,700 |
|
|
|
183,600 |
|
|
|
31,100 |
|
|
|
13 |
|
|
第一轮娱乐,Aldi,Blink Fitness,Amita Health |
|
|
85.5 |
% |
|
10 |
|
|
斯普林菲尔德(4) |
|
伊 |
|
多租户零售 |
|
|
119,400 |
|
|
|
119,400 |
|
|
|
— |
|
|
|
5 |
|
|
Binny‘s饮料仓库、Burlington商店、Marshalls |
|
|
100.0 |
% |
|
11 |
|
|
英国“金融时报”韦恩(4) |
|
在……里面 |
|
多租户零售 |
|
|
84,100 |
|
|
|
82,900 |
|
|
|
1,200 |
|
|
|
19 |
|
|
以下五款,HomeGoods,Bob‘s折扣家具 |
|
|
98.5 |
% |
|
12 |
|
|
梅里维尔(4) |
|
在……里面 |
|
多租户零售 |
|
|
171,300 |
|
|
|
164,600 |
|
|
|
6,800 |
|
|
|
9 |
|
|
在家里,美元树 |
|
|
96.1 |
% |
|
13 |
|
|
布伦特里 |
|
体量 |
|
多租户零售 |
|
|
85,100 |
|
|
|
85,100 |
|
|
|
— |
|
|
|
34 |
|
|
Nordstrom Rack,Ulta Beauty |
|
|
100.0 |
% |
|
14 |
|
|
科尔尼(4) |
|
Ne |
|
多租户零售 |
|
|
64,900 |
|
|
|
64,900 |
|
|
|
— |
|
|
|
8 |
|
|
罗斯的衣服便宜,五件以下,马歇尔的 |
|
|
100.0 |
% |
|
15 |
|
|
曼彻斯特 |
|
氨 |
|
多租户零售 |
|
|
105,700 |
|
|
|
80,400 |
|
|
|
25,300 |
|
|
|
11 |
|
|
迪克体育用品公司、戴夫和巴斯特公司 |
|
|
76.1 |
% |
|
16 |
|
|
Watchung |
|
新泽西州 |
|
多租户零售 |
|
|
124,900 |
|
|
|
124,900 |
|
|
|
— |
|
|
|
12 |
|
|
Cinemark、HomeGoods、Sierra Trading Post、Ulta Beauty、Chick-Fill-A、City MD |
|
|
100.0 |
% |
|
17 |
|
|
奥尔巴尼 |
|
纽约 |
|
多租户零售 |
|
|
232,500 |
|
|
|
59,600 |
|
|
|
172,900 |
|
|
|
21 |
|
|
全食超市,伊森·艾伦 |
|
|
25.6 |
% |
|
18 |
|
|
东诺斯波特(4) |
|
纽约 |
|
多租户零售 |
|
|
179,800 |
|
|
|
167,600 |
|
|
|
12,100 |
|
|
|
18 |
|
|
24小时健身,AMC,在家 |
|
|
93.2 |
% |
|
19 |
|
|
广州(4) |
|
噢 |
|
多租户零售 |
|
|
192,300 |
|
|
|
138,300 |
|
|
|
54,000 |
|
|
|
19 |
|
|
Dick‘s Sports Goods,Dave&Buster |
|
|
71.9 |
% |
|
20 |
|
|
《普鲁士国王》(2)(5) |
|
帕 |
|
多租户零售 |
|
|
208,700 |
|
|
|
174,500 |
|
|
|
34,200 |
|
|
|
14 |
|
|
迪克体育用品,Primark,澳拜客牛排馆,Yardhouse |
|
|
83.6 |
% |
|
21 |
|
|
查尔斯顿 |
|
SC |
|
多租户零售 |
|
|
106,200 |
|
|
|
52,900 |
|
|
|
53,400 |
|
|
|
15 |
|
|
伯灵顿百货公司 |
|
|
49.8 |
% |
|
22 |
|
|
孟菲斯(4) |
|
TN |
|
多租户零售 |
|
|
116,000 |
|
|
|
110,000 |
|
|
|
6,000 |
|
|
|
11 |
|
|
La Fitness,Hopdoddy,Nordstrom Rack,Ulta Beauty |
|
|
94.8 |
% |
|
23 |
|
|
奥斯汀(4) |
|
TX |
|
多租户零售 |
|
|
52,700 |
|
|
|
45,000 |
|
|
|
7,700 |
|
|
|
13 |
|
|
AMC |
|
|
85.4 |
% |
|
24 |
|
|
埃尔帕索(4) |
|
TX |
|
多租户零售 |
|
|
107,800 |
|
|
|
99,100 |
|
|
|
8,700 |
|
|
|
11 |
|
|
DD折扣,罗斯连衣裙,低于5英镑,伯灵顿百货公司 |
|
|
91.9 |
% |
|
25 |
|
|
休斯顿(4) |
|
TX |
|
多租户零售 |
|
|
134,000 |
|
|
|
134,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
11 |
|
|
在家 |
|
|
100.0 |
% |
|
26 |
|
|
圣安东尼奥(4) |
|
TX |
|
多租户零售 |
|
|
164,600 |
|
|
|
158,200 |
|
|
|
6,400 |
|
|
|
17 |
|
|
Tru Fit,床上沐浴及其他用品,买婴儿用品 |
|
|
96.1 |
% |
|
27 |
|
|
莱顿 |
|
UT |
|
多租户零售 |
|
|
82,700 |
|
|
|
67,500 |
|
|
|
15,200 |
|
|
|
7 |
|
|
VASA健身 |
|
|
81.6 |
% |
|
28 |
|
|
费尔法克斯 |
|
弗吉尼亚州 |
|
多租户零售 |
|
|
212,700 |
|
|
|
154,400 |
|
|
|
58,300 |
|
|
|
15 |
|
|
Dave&Buster,Dick‘s体育用品 |
|
|
72.6 |
% |
|
29 |
|
|
沃伦顿 |
|
弗吉尼亚州 |
|
多租户零售 |
|
|
71,500 |
|
|
|
62,400 |
|
|
|
9,100 |
|
|
|
9 |
|
|
HomeGoods,Ulta,以下五个 |
|
|
87.3 |
% |
|
30 |
|
|
格林德尔(4) |
|
无线 |
|
多租户零售 |
|
|
217,600 |
|
|
|
133,700 |
|
|
|
83,900 |
|
|
|
19 |
|
|
迪克的体育用品,第一轮娱乐,TJ Maxx |
|
|
61.4 |
% |
|
31 |
|
|
麦迪逊(4) |
|
无线 |
|
多租户零售 |
|
|
110,600 |
|
|
|
110,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
17 |
|
|
Dave&Buster,Total Wine&More,Hobby Lobby |
|
|
100.0 |
% |
|
32 |
|
|
阿文图拉 |
|
平面 |
|
总理 |
|
|
216,100 |
|
|
|
136,200 |
|
|
|
79,900 |
|
|
|
13 |
|
|
细条纹,勤奋 |
|
|
63.0 |
% |
|
33 |
|
|
博卡拉顿 |
|
平面 |
|
总理 |
|
|
4,200 |
|
|
|
4,200 |
|
|
|
— |
|
|
|
19 |
|
|
追逐 |
|
|
100.0 |
% |
|
34 |
|
|
希克斯维尔 |
|
纽约 |
|
总理 |
|
|
7,600 |
|
|
|
7,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
30 |
|
|
Chipotle |
|
|
100.0 |
% |
|
35 |
|
|
达拉斯 |
|
TX |
|
总理 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
23 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
36 |
|
|
雷德蒙德 |
|
瓦 |
|
总理 |
|
|
7,500 |
|
|
|
7,500 |
|
|
|
— |
|
|
|
15 |
|
|
不适用 |
|
|
100.0 |
% |
|
37 |
|
|
Riverside-零售店 |
|
钙 |
|
住宅 |
|
|
33,200 |
|
|
|
33,200 |
|
|
|
— |
|
|
|
5 |
|
|
美国银行,阿尔迪 |
|
|
100.0 |
% |
|
38 |
|
|
西科维纳-零售业 |
|
钙 |
|
住宅 |
|
|
11,000 |
|
|
|
11,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
7 |
|
|
VinFast |
|
|
100.0 |
% |
|
39 |
|
|
Riverside-Resi |
|
钙 |
|
住宅 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
14 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
40 |
|
|
西科维纳-雷西 |
|
钙 |
|
住宅 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
8 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
- 27 -
|
|
|
城市 |
|
状态 |
|
计划中的 |
|
总计 |
|
|
租赁 |
|
|
不 |
|
|
土地面积 |
|
|
重要租户(1) |
|
租赁 (1) |
|
||||||
|
41 |
|
|
北小石城 |
|
Ar |
|
非核心 |
|
|
177,300 |
|
|
|
13,000 |
|
|
|
164,200 |
|
|
|
15 |
|
|
Aspen Dental,长角牛排餐厅 |
|
|
7.4 |
% |
|
42 |
|
|
格伦代尔 |
|
AZ |
|
非核心 |
|
|
125,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
125,000 |
|
|
|
9 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
43 |
|
|
台地 |
|
AZ |
|
非核心 |
|
|
136,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
136,000 |
|
|
|
5 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
44 |
|
|
凤凰城 |
|
AZ |
|
非核心 |
|
|
144,500 |
|
|
|
— |
|
|
|
144,500 |
|
|
|
5 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
45 |
|
|
尤马 |
|
AZ |
|
非核心 |
|
|
90,100 |
|
|
|
— |
|
|
|
90,100 |
|
|
|
15 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
46 |
|
|
埃尔森特罗 |
|
钙 |
|
非核心 |
|
|
9,700 |
|
|
|
9,700 |
|
|
|
— |
|
|
|
1 |
|
|
不适用 |
|
|
100.0 |
% |
|
47 |
|
|
弗雷斯诺 |
|
钙 |
|
非核心 |
|
|
201,800 |
|
|
|
43,400 |
|
|
|
158,400 |
|
|
|
13 |
|
|
罗斯连衣裙便宜,dd打折 |
|
|
21.5 |
% |
|
48 |
|
|
默塞德 |
|
钙 |
|
非核心 |
|
|
92,700 |
|
|
|
5,600 |
|
|
|
87,100 |
|
|
|
9 |
|
|
辣椒 |
|
|
6.1 |
% |
|
49 |
|
|
圣贝纳迪诺 |
|
钙 |
|
非核心 |
|
|
264,700 |
|
|
|
— |
|
|
|
264,700 |
|
|
|
20 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
50 |
|
|
桑顿 |
|
公司 |
|
非核心 |
|
|
193,700 |
|
|
|
61,700 |
|
|
|
132,000 |
|
|
|
23 |
|
|
VASA健身 |
|
|
31.9 |
% |
|
51 |
|
|
沃特福德 |
|
CT |
|
非核心 |
|
|
149,200 |
|
|
|
— |
|
|
|
149,200 |
|
|
|
11 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
52 |
|
|
多拉尔 |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
195,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
195,600 |
|
|
|
13 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
53 |
|
|
英国“金融时报”迈尔斯 |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
146,800 |
|
|
|
— |
|
|
|
146,800 |
|
|
|
12 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
54 |
|
|
Hialeah |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
153,200 |
|
|
|
— |
|
|
|
153,200 |
|
|
|
15 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
55 |
|
|
莱克兰 |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
156,200 |
|
|
|
— |
|
|
|
156,200 |
|
|
|
12 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
56 |
|
|
巴拿马城 |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
134,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
134,300 |
|
|
|
15 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
57 |
|
|
彭萨科拉 |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
7,900 |
|
|
|
7,900 |
|
|
|
— |
|
|
|
14 |
|
|
布巴33岁 |
|
|
100.0 |
% |
|
58 |
|
|
种植园 |
|
平面 |
|
非核心 |
|
|
204,100 |
|
|
|
49,800 |
|
|
|
154,300 |
|
|
|
18 |
|
|
不适用 |
|
|
24.4 |
% |
|
59 |
|
|
雪松急流 |
|
IA |
|
非核心 |
|
|
146,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
146,300 |
|
|
|
12 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
60 |
|
|
芝加哥 |
|
伊 |
|
非核心 |
|
|
175,900 |
|
|
|
17,200 |
|
|
|
158,800 |
|
|
|
9 |
|
|
Chuck E奶酪 |
|
|
9.8 |
% |
|
61 |
|
|
奥兰公园(4) |
|
伊 |
|
非核心 |
|
|
202,800 |
|
|
|
— |
|
|
|
202,800 |
|
|
|
16 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
62 |
|
|
斯蒂格 |
|
伊 |
|
非核心 |
|
|
101,700 |
|
|
|
— |
|
|
|
101,700 |
|
|
|
3 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
63 |
|
|
鲍伊 |
|
国防部 |
|
非核心 |
|
|
126,400 |
|
|
|
— |
|
|
|
126,400 |
|
|
|
11 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
64 |
|
|
Edgewater |
|
国防部 |
|
非核心 |
|
|
122,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
122,000 |
|
|
|
14 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
65 |
|
|
伯恩斯维尔 |
|
锰 |
|
非核心 |
|
|
167,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
167,300 |
|
|
|
15 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
66 |
|
|
枫木 |
|
锰 |
|
非核心 |
|
|
175,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
175,000 |
|
|
|
14 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
67 |
|
|
圣保罗 |
|
锰 |
|
非核心 |
|
|
201,900 |
|
|
|
100 |
|
|
|
201,800 |
|
|
|
17 |
|
|
不适用 |
|
|
0.1 |
% |
|
68 |
|
|
拉斯维加斯 |
|
内华达州 |
|
非核心 |
|
|
132,600 |
|
|
|
42,500 |
|
|
|
90,100 |
|
|
|
11 |
|
|
第一轮娱乐 |
|
|
32.0 |
% |
|
69 |
|
|
里诺 |
|
内华达州 |
|
非核心 |
|
|
174,900 |
|
|
|
59,300 |
|
|
|
115,600 |
|
|
|
3 |
|
|
第一轮娱乐 |
|
|
33.9 |
% |
|
70 |
|
|
罗切斯特 |
|
纽约 |
|
非核心 |
|
|
139,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
139,600 |
|
|
|
14 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
71 |
|
|
约克敦高地 |
|
纽约 |
|
非核心 |
|
|
153,200 |
|
|
|
38,500 |
|
|
|
114,600 |
|
|
|
12 |
|
|
24小时健身 |
|
|
25.2 |
% |
|
72 |
|
|
代顿 |
|
噢 |
|
非核心 |
|
|
13,400 |
|
|
|
13,400 |
|
|
|
— |
|
|
|
5 |
|
|
内地牛排馆 |
|
|
100.0 |
% |
|
73 |
|
|
门托 |
|
噢 |
|
非核心 |
|
|
215,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
215,300 |
|
|
|
20 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
74 |
|
|
米德尔堡高地 |
|
噢 |
|
非核心 |
|
|
369,500 |
|
|
|
— |
|
|
|
369,500 |
|
|
|
19 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
75 |
|
|
俄克拉荷马城 |
|
好的 |
|
非核心 |
|
|
147,500 |
|
|
|
— |
|
|
|
147,500 |
|
|
|
14 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
76 |
|
|
欢乐谷 |
|
或 |
|
非核心 |
|
|
139,800 |
|
|
|
45,000 |
|
|
|
94,800 |
|
|
|
12 |
|
|
迪克的体育用品 |
|
|
32.2 |
% |
|
77 |
|
|
科尔多瓦 |
|
TN |
|
非核心 |
|
|
160,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
160,600 |
|
|
|
12 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
78 |
|
|
休斯敦 |
|
TX |
|
非核心 |
|
|
201,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
201,600 |
|
|
|
12 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
79 |
|
|
英格拉姆 |
|
TX |
|
非核心 |
|
|
169,900 |
|
|
|
— |
|
|
|
169,900 |
|
|
|
12 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
80 |
|
|
欧文(5) |
|
TX |
|
非核心 |
|
|
107,400 |
|
|
|
12,500 |
|
|
|
94,900 |
|
|
|
18 |
|
|
CareNow,Chick-Fill-A |
|
|
11.6 |
% |
|
|
|
合计-合并属性 |
|
|
10,829,300 |
|
|
|
4,200,000 |
|
|
|
6,629,300 |
|
|
|
1,060 |
|
|
|
|
|
38.8 |
% |
|||||
|
平均值-综合物业 |
|
|
135,400 |
|
|
|
52,500 |
|
|
|
82,900 |
|
|
|
13 |
|
|
|
|
|
38.8 |
% |
- 28 -
未合并的属性 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
GLA(1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
城市 |
|
状态 |
|
计划中的 |
|
总计 |
|
|
租赁 |
|
|
未租赁 |
|
|
合资企业 |
|
土地面积 |
|
|
重要租户(1) |
|
租赁 (1) |
|
||||||
|
1 |
|
|
圣莫尼卡 |
|
钙 |
|
总理 |
|
|
51,500 |
|
|
|
— |
|
|
|
51,500 |
|
|
马克302合资公司 |
|
|
3 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
2 |
|
|
圣地亚哥 |
|
钙 |
|
总理 |
|
|
106,200 |
|
|
|
106,200 |
|
|
|
— |
|
|
UTC合资公司 |
|
|
13 |
|
|
CB2 |
|
|
100.0 |
% |
|
3 |
|
|
亚历山德里亚 |
|
弗吉尼亚州 |
|
总理 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
福尔格·普拉特/霍华德·休斯 |
|
|
41 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
4 |
|
|
阿尔塔蒙特温泉 |
|
平面 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
93,500 |
|
|
|
4,700 |
|
|
|
88,800 |
|
|
GGP II合资企业 |
|
|
17 |
|
|
不适用 |
|
|
5.0 |
% |
|
5 |
|
|
那不勒斯 |
|
平面 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
36,300 |
|
|
|
36,300 |
|
|
|
— |
|
|
GGP II合资企业 |
|
|
12 |
|
|
CMX电影小酒馆,胡里奥叔叔的 |
|
|
100.0 |
% |
|
6 |
|
|
韦恩 |
|
新泽西州 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
132,700 |
|
|
|
105,200 |
|
|
|
27,500 |
|
|
GGP II合资企业 |
|
|
41 |
|
|
Cinemark、Dave&Buster、Yardhouse、BJ‘s Wholesale |
|
|
79.3 |
% |
|
7 |
|
|
旧金山 |
|
TX |
|
其他未合并的属性 |
|
|
87,500 |
|
|
|
6,000 |
|
|
|
81,500 |
|
|
GGP I合资企业 |
|
|
11 |
|
|
不适用 |
|
|
6.9 |
% |
|
8 |
|
|
圣罗莎 |
|
钙 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
82,700 |
|
|
|
— |
|
|
|
82,700 |
|
|
西蒙合资公司 |
|
|
7 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
9 |
|
|
Nanuet |
|
纽约 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
110,700 |
|
|
|
— |
|
|
|
110,700 |
|
|
西蒙合资公司 |
|
|
14 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
10 |
|
|
奥斯汀 |
|
TX |
|
其他未合并的属性 |
|
|
82,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
82,300 |
|
|
西蒙合资公司 |
|
|
16 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
11 |
|
|
钱德勒 |
|
AZ |
|
其他未合并的属性 |
|
|
70,300 |
|
|
|
37,500 |
|
|
|
32,800 |
|
|
马塞里奇合资公司 |
|
|
10 |
|
|
凡尔斯通 |
|
|
53.3 |
% |
|
12 |
|
|
Cerritos |
|
钙 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
138,800 |
|
|
|
— |
|
|
|
138,800 |
|
|
马塞里奇合资公司 |
|
|
20 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
13 |
|
|
丹伯里 |
|
CT |
|
其他未合并的属性 |
|
|
88,000 |
|
|
|
88,000 |
|
|
|
— |
|
|
马塞里奇合资公司 |
|
|
12 |
|
|
Primark,Target |
|
|
100.0 |
% |
|
14 |
|
|
永久保有权 |
|
新泽西州 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
68,800 |
|
|
|
32,700 |
|
|
|
36,100 |
|
|
马塞里奇合资公司 |
|
|
10 |
|
|
Primark,Bob‘s折扣家具 |
|
|
47.5 |
% |
|
15 |
|
|
波特兰 |
|
或 |
|
其他未合并的属性 |
|
|
114,300 |
|
|
|
— |
|
|
|
114,300 |
|
|
马塞里奇合资公司 |
|
|
4 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
16 |
|
|
奥斯汀 |
|
TX |
|
其他未合并的属性 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
研发合资企业 |
|
|
11 |
|
|
不适用 |
|
|
0.0 |
% |
|
17 |
|
|
林伍德 |
|
瓦 |
|
住宅 |
|
|
48,600 |
|
|
|
30,400 |
|
|
|
18,200 |
|
|
GGP I合资企业 |
|
|
12 |
|
|
Dave&Buster,芝士蛋糕工厂 |
|
|
62.6 |
% |
|
|
|
合计-未合并属性 |
|
1,312,200 |
|
|
|
447,000 |
|
|
|
865,200 |
|
|
|
|
|
254 |
|
|
|
|
|
34.1 |
% |
||||||
|
|
|
平均值-未合并属性 |
|
77,200 |
|
|
|
26,300 |
|
|
|
50,900 |
|
|
|
|
|
15 |
|
|
|
|
|
34.1 |
% |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
(1)基于截至2022年12月31日的已签署租约,包括SNO租约。 |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||
(二)租赁或者土地租赁的财产。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
(3)计划使用可能会受到权利的限制。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
(4)2022年12月31日之后出售的资产。 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||
(5)2022年12月31日之后部分出售的资产。 |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
总计-所有属性 |
|
|
12,141,500 |
|
|
|
4,647,000 |
|
|
|
7,494,500 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
38.3 |
% |
||||||
|
|
|
总计-所有属性(按共享) |
|
|
11,485,400 |
|
|
|
4,423,500 |
|
|
|
7,061,900 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
38.5 |
% |
- 29 -
计划使用量 |
|
总计 |
|
建成SF/面积(1) |
|
租赁SF(1)(2) |
|
|
平均种植面积/场地 |
|
|
||
合并属性 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
多租户零售 |
|
31 |
|
4422 SF/429英亩 |
|
|
3,581 |
|
|
|
13.8 |
|
|
住宅(3) |
|
4 |
|
44 SF/35英亩 |
|
|
44 |
|
|
|
8.6 |
|
|
高级混合使用 |
|
5 |
|
235 SF/99英亩 |
|
|
156 |
|
|
|
19.7 |
|
|
非核心(4) |
|
40 |
|
6127 SF/498英亩 |
|
|
420 |
|
|
|
12.5 |
|
|
未合并的属性 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
其他实体 |
|
13 |
|
1,106 SF/185英亩 |
|
|
311 |
|
|
|
14.2 |
|
|
住宅(3) |
|
1 |
|
49 SF/12英亩 |
|
|
30 |
|
|
|
11.7 |
|
|
高级混合使用 |
|
3 |
|
158 SF/57英亩 |
|
|
106 |
|
|
|
19.0 |
|
|
(1)正方形胶片按公司的比例份额列报。
(2)基于2022年12月31日签署的租约。
(3)面积代表已建成的附属零售空间,而面积则代表零售和住宅面积。
(4)代表公司先前指定出售的资产。
多租户零售产品组合
地域多元化
下表列出了截至2022年12月31日基于已签署租约的多租户零售投资组合的地域多样化信息,包括按公司比例份额呈报的未合并物业以及即将终止后的情况:
状态 |
|
数量 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
租金 |
|
||||
加利福尼亚 |
|
|
3 |
|
|
$ |
7,474 |
|
|
|
12.3 |
% |
|
$ |
17.85 |
|
佛罗里达州 |
|
|
3 |
|
|
|
6,389 |
|
|
|
10.5 |
% |
|
|
21.45 |
|
伊利诺伊州 |
|
|
3 |
|
|
|
5,252 |
|
|
|
8.6 |
% |
|
|
11.88 |
|
德克萨斯州 |
|
|
4 |
|
|
|
4,974 |
|
|
|
8.2 |
% |
|
|
11.40 |
|
宾夕法尼亚州 |
|
|
1 |
|
|
|
4,890 |
|
|
|
8.0 |
% |
|
|
28.02 |
|
纽约 |
|
|
2 |
|
|
|
4,679 |
|
|
|
7.7 |
% |
|
|
20.59 |
|
维吉尼亚 |
|
|
2 |
|
|
|
4,614 |
|
|
|
7.6 |
% |
|
|
21.28 |
|
威斯康星州 |
|
|
2 |
|
|
|
3,882 |
|
|
|
6.4 |
% |
|
|
15.89 |
|
新泽西 |
|
|
1 |
|
|
|
3,846 |
|
|
|
6.3 |
% |
|
|
30.78 |
|
田纳西州 |
|
|
1 |
|
|
|
3,187 |
|
|
|
5.2 |
% |
|
|
28.98 |
|
合计前10名 |
|
|
22 |
|
|
$ |
49,187 |
|
|
|
80.8 |
% |
|
$ |
18.27 |
|
其他(1) |
|
|
9 |
|
|
|
11,678 |
|
|
|
19.2 |
% |
|
|
13.15 |
|
总计 |
|
|
31 |
|
|
$ |
60,865 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
17.00 |
|
- 30 -
租户概述
下表汇总了截至2022年12月31日基于已签署租约的多租户零售投资组合的年度基本租金,包括按公司比例份额列报的未合并物业以及即将终止后的年度基本租金:
(除租赁数量和PSF数据外,以千为单位) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
数 的 |
|
|
租赁 |
|
|
的百分比 |
|
|
年毛收入 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
年毛收入 |
|
||||||
租客 |
|
租契 |
|
|
玻璃 |
|
|
总玻璃 |
|
|
基本租金 |
|
|
年租金 |
|
|
租金PSF |
|
||||||
就地租约 |
|
|
137 |
|
|
|
3,439 |
|
|
|
77.8 |
% |
|
$ |
57,510 |
|
|
|
94.5 |
% |
|
$ |
16.72 |
|
Sno租约(1) |
|
|
15 |
|
|
|
141 |
|
|
|
3.2 |
% |
|
|
3,355 |
|
|
|
5.5 |
% |
|
|
23.79 |
|
总计 |
|
152 |
|
|
|
3,580 |
|
|
|
81.0 |
% |
|
$ |
60,865 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
17.00 |
|
(1)SNO=已签署但尚未开放的租约。
顶级租户
下表根据截至2022年12月31日的已签署租约,列出了我们的多租户零售组合中的最大租户,包括按公司比例份额呈现并使即将终止的租约生效的未合并物业:
(千美元) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
租客 |
|
数量 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
概念/品牌 |
|
|
|
|
|
|
|||
迪克的体育用品 |
|
|
7 |
|
|
$ |
8,335 |
|
|
|
13.7 |
% |
|
|
||||||
Dave&Buster‘s |
|
|
5 |
|
|
|
5,017 |
|
|
|
8.2 |
% |
|
|
||||||
诺德斯特龙货架 |
|
|
4 |
|
|
|
3,280 |
|
|
|
5.4 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
第一轮娱乐 |
|
|
3 |
|
|
|
2,889 |
|
|
|
4.7 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
AMC |
|
|
2 |
|
|
|
2,803 |
|
|
|
4.6 |
% |
|
|
||||||
在家 |
|
|
4 |
|
|
|
2,692 |
|
|
|
4.4 |
% |
|
|
||||||
伯灵顿百货公司 |
|
|
4 |
|
|
|
2,138 |
|
|
|
3.5 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
TJX |
|
|
7 |
|
|
|
1,981 |
|
|
|
3.3 |
% |
|
TJ Maxx,Marshalls,HomeGoods,HomeSense,Sierra Trading Post |
||||||
Primark |
|
|
1 |
|
|
|
1,837 |
|
|
|
3.0 |
% |
|
|
||||||
地板与装饰 |
|
|
1 |
|
|
|
1,520 |
|
|
|
2.5 |
% |
|
|
||||||
全食超市 |
|
|
2 |
|
|
|
1,258 |
|
|
|
2.1 |
% |
|
|
||||||
亚马逊 |
|
|
1 |
|
|
|
1,215 |
|
|
|
2.0 |
% |
|
|
||||||
影院标志 |
|
|
1 |
|
|
|
1,204 |
|
|
|
2.0 |
% |
|
|
||||||
乌尔塔沙龙 |
|
|
4 |
|
|
|
1,200 |
|
|
|
2.0 |
% |
|
|
||||||
Bob‘s折扣家具 |
|
|
2 |
|
|
|
1,115 |
|
|
|
1.8 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
垃圾场 |
|
|
1 |
|
|
|
1,114 |
|
|
|
1.8 |
% |
|
|
||||||
床浴及更上一层楼 |
|
|
2 |
|
|
|
852 |
|
|
|
1.4 |
% |
|
Bed Bath&Beyond,BuyBuyBaby,Cost Plus World Market,等等! |
||||||
以下五个 |
|
|
5 |
|
|
|
838 |
|
|
|
1.4 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
La Fitness |
|
|
1 |
|
|
|
816 |
|
|
|
1.3 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
PetSmart |
|
|
2 |
|
|
|
789 |
|
|
|
1.3 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
- 31 -
租约期满
下表列出了截至2022年12月31日我们的多租户投资组合的已签署租约(包括SNO租约)的租约到期摘要时间表,包括按公司比例呈现的未合并物业并生效即将终止的租约。表中列出的信息假设没有其他租户行使续订选择权或提前解约权:
(除租契数目外,以千计) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
年 |
|
数量 |
|
|
租赁 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|||||
逐月 |
|
|
3 |
|
|
|
16 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
$ |
201 |
|
|
|
0.3 |
% |
2023 |
|
|
6 |
|
|
|
173 |
|
|
|
4.8 |
% |
|
|
2,135 |
|
|
|
3.5 |
% |
2024 |
|
|
6 |
|
|
|
179 |
|
|
|
5.0 |
% |
|
|
770 |
|
|
|
1.3 |
% |
2025 |
|
|
4 |
|
|
|
84 |
|
|
|
2.3 |
% |
|
|
1,754 |
|
|
|
2.9 |
% |
2026 |
|
|
8 |
|
|
|
211 |
|
|
|
5.9 |
% |
|
|
2,676 |
|
|
|
4.4 |
% |
2027 |
|
|
5 |
|
|
|
157 |
|
|
|
4.4 |
% |
|
|
1,652 |
|
|
|
2.7 |
% |
2028 |
|
|
16 |
|
|
|
328 |
|
|
|
9.2 |
% |
|
|
7,951 |
|
|
|
13.1 |
% |
2029 |
|
|
25 |
|
|
|
556 |
|
|
|
15.5 |
% |
|
|
10,438 |
|
|
|
17.1 |
% |
2030 |
|
|
9 |
|
|
|
167 |
|
|
|
4.7 |
% |
|
|
2,113 |
|
|
|
3.5 |
% |
2031 |
|
|
15 |
|
|
|
534 |
|
|
|
14.9 |
% |
|
|
8,299 |
|
|
|
13.6 |
% |
2032 |
|
|
19 |
|
|
|
430 |
|
|
|
12.0 |
% |
|
|
5,740 |
|
|
|
9.4 |
% |
此后 |
|
|
21 |
|
|
|
604 |
|
|
|
16.9 |
% |
|
|
13,781 |
|
|
|
22.7 |
% |
斯诺租约 |
|
|
15 |
|
|
|
141 |
|
|
|
3.9 |
% |
|
|
3,355 |
|
|
|
5.5 |
% |
总计 |
|
|
152 |
|
|
|
3,580 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
60,865 |
|
|
|
100.0 |
% |
高级产品组合
地域多元化
下表介绍了截至2022年12月31日签署的租约基础上主要投资组合的地域多样化信息,包括按公司比例份额呈报的未合并物业以及即将终止后的情况:
(除财产计数和PSF数据外,以千为单位) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
状态 |
|
数量 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
租金 |
|
||||
佛罗里达州 |
|
|
2 |
|
|
$ |
9,380 |
|
|
|
53.6 |
% |
|
$ |
66.78 |
|
加利福尼亚 |
|
|
2 |
|
|
|
7,404 |
|
|
|
42.3 |
% |
|
|
69.69 |
|
纽约 |
|
|
1 |
|
|
|
527 |
|
|
|
3.0 |
% |
|
|
69.27 |
|
华盛顿 |
|
|
1 |
|
|
|
190 |
|
|
|
1.1 |
% |
|
|
25.33 |
|
维吉尼亚 |
|
|
1 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
德克萨斯州 |
|
|
1 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
总计 |
|
|
8 |
|
|
$ |
17,501 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
66.80 |
|
- 32 -
租户概述
下表提供了基于截至2022年12月31日签署的租约的主要投资组合的年度基本租金摘要,包括按公司比例份额呈现的未合并物业以及在即将到来的终止生效后:
(除租赁数量和PSF数据外,以千为单位) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
数 的 |
|
|
租赁 |
|
|
的百分比 |
|
|
年毛收入 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
年毛收入 |
|
||||||
租客 |
|
租契 |
|
|
玻璃 |
|
|
总玻璃 |
|
|
租金 |
|
|
年租金 |
|
|
租金PSF |
|
||||||
就地租约 |
|
|
16 |
|
|
|
43 |
|
|
|
10.9 |
% |
|
$ |
2,561 |
|
|
|
14.6 |
% |
|
$ |
59.56 |
|
Sno零售租赁(1) |
|
|
27 |
|
|
|
111 |
|
|
|
28.2 |
% |
|
|
8,612 |
|
|
|
49.2 |
% |
|
|
77.59 |
|
Sno写字楼租赁(1) |
|
|
4 |
|
|
|
108 |
|
|
|
27.4 |
% |
|
|
6,328 |
|
|
|
36.2 |
% |
|
|
58.59 |
|
总计 |
|
47 |
|
|
|
262 |
|
|
|
66.5 |
% |
|
$ |
17,501 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
66.80 |
|
(1)SNO=已签署但尚未开放的租约。
住宅产品组合
地域多元化
下表列出了有关截至2022年12月31日已签署租约的住宅投资组合地域多样化的信息,包括按公司比例份额列报的未合并物业以及即将终止后的情况:
状态 |
|
数量 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
总种植面积 |
|
||||
华盛顿 |
|
|
1 |
|
|
$ |
1,193 |
|
|
|
72.1 |
% |
|
|
12 |
|
加利福尼亚 |
|
|
4 |
|
|
|
461 |
|
|
|
27.9 |
% |
|
|
35 |
|
总计 |
|
|
5 |
|
|
$ |
1,654 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
|
47 |
|
- 33 -
非核心产品组合
地域多元化
下表列出了截至2022年12月31日基于已签署租约的非核心投资组合地域多样化的信息,包括按公司比例份额列报的未合并物业以及即将终止后的情况:
状态 |
|
数量 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
租金 |
|
||||
内华达州 |
|
|
2 |
|
|
$ |
1,926 |
|
|
|
26.2 |
% |
|
$ |
18.92 |
|
佛罗里达州 |
|
|
7 |
|
|
|
1,146 |
|
|
|
15.6 |
% |
|
|
19.87 |
|
俄勒冈州 |
|
|
1 |
|
|
|
765 |
|
|
|
10.4 |
% |
|
|
17.00 |
|
科罗拉多州 |
|
|
1 |
|
|
|
699 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
11.31 |
|
加利福尼亚 |
|
|
4 |
|
|
|
682 |
|
|
|
9.3 |
% |
|
|
11.62 |
|
纽约 |
|
|
2 |
|
|
|
648 |
|
|
|
8.8 |
% |
|
|
16.80 |
|
俄亥俄州 |
|
|
3 |
|
|
|
382 |
|
|
|
5.2 |
% |
|
|
28.60 |
|
阿肯色州 |
|
|
1 |
|
|
|
346 |
|
|
|
4.7 |
% |
|
|
26.56 |
|
德克萨斯州 |
|
|
3 |
|
|
|
270 |
|
|
|
3.7 |
% |
|
|
21.61 |
|
伊利诺伊州 |
|
|
3 |
|
|
|
255 |
|
|
|
3.5 |
% |
|
|
14.83 |
|
合计前10名 |
|
|
27 |
|
|
$ |
7,119 |
|
|
|
96.9 |
% |
|
$ |
16.97 |
|
其他(1) |
|
|
13 |
|
|
|
229 |
|
|
|
3.1 |
% |
|
不适用 |
|
|
总计 |
|
|
40 |
|
|
$ |
7,348 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
17.51 |
|
其他未合并的属性
地域多元化
下表列出了根据截至2022年12月31日签署的租约,按公司的比例份额并在即将结束的合同生效后,其他合并物业的地理多样化情况:
状态 |
|
数量 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
租金 |
|
||||
新泽西 |
|
|
2 |
|
|
$ |
3,331 |
|
|
|
54.6 |
% |
|
$ |
24.14 |
|
佛罗里达州 |
|
|
2 |
|
|
|
1,156 |
|
|
|
18.9 |
% |
|
|
28.15 |
|
康涅狄格州 |
|
|
1 |
|
|
|
918 |
|
|
|
15.0 |
% |
|
|
10.43 |
|
亚利桑那州 |
|
|
1 |
|
|
|
554 |
|
|
|
9.1 |
% |
|
|
14.77 |
|
德克萨斯州 |
|
|
3 |
|
|
|
120 |
|
|
|
2.0 |
% |
|
|
20.00 |
|
加利福尼亚 |
|
|
2 |
|
|
|
25 |
|
|
|
0.4 |
% |
|
|
— |
|
纽约 |
|
|
1 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
俄勒冈州 |
|
|
1 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
总计 |
|
|
13 |
|
|
$ |
6,104 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
19.63 |
|
- 34 -
租户概述
下表根据截至2022年12月31日签署的租约,按公司的比例份额提供了其他未合并物业的年度基本租金摘要,并在即将到来的终止生效后:
(除租赁数量和PSF数据外,以千为单位) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
数 的 |
|
|
租赁 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
每年一次 |
|
||||||
租客 |
|
租契 |
|
|
玻璃 |
|
|
租用的玻璃 |
|
|
租金 |
|
|
年租金 |
|
|
租金PSF |
|
||||||
就地租约 |
|
|
16 |
|
|
|
207 |
|
|
|
18.7 |
% |
|
$ |
5,057 |
|
|
|
82.8 |
% |
|
$ |
24.43 |
|
Sno零售租赁(1) |
|
|
4 |
|
|
|
104 |
|
|
|
9.4 |
% |
|
|
1,047 |
|
|
|
17.2 |
% |
|
|
10.07 |
|
总计 |
|
20 |
|
|
|
311 |
|
|
|
28.1 |
% |
|
$ |
6,104 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
19.63 |
|
(1)SNO=已签署但尚未开放的租约。
租约期满
下表列出了截至2022年12月31日我们的其他未合并物业的已签署租约(包括SNO租约)的租约到期简表,按公司的比例份额提供,并使待定终止生效。表中列出的信息假设没有其他租户行使续订选择权或提前解约权:
(除租契数目外,以千计) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
年 |
|
数量 |
|
|
租赁 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
每年一次 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|||||
逐月 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
$ |
— |
|
|
|
0.0 |
% |
2023 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
2024 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
2025 |
|
|
1 |
|
|
|
5 |
|
|
|
1.5 |
% |
|
|
93 |
|
|
|
1.5 |
% |
2026 |
|
|
2 |
|
|
|
50 |
|
|
|
16.1 |
% |
|
|
1,292 |
|
|
|
21.2 |
% |
2027 |
|
|
1 |
|
|
|
8 |
|
|
|
2.4 |
% |
|
|
43 |
|
|
|
0.7 |
% |
2028 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
2029 |
|
|
1 |
|
|
|
5 |
|
|
|
1.6 |
% |
|
|
75 |
|
|
|
1.2 |
% |
2030 |
|
|
2 |
|
|
|
2 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
|
113 |
|
|
|
1.8 |
% |
2031 |
|
|
3 |
|
|
|
15 |
|
|
|
4.9 |
% |
|
|
407 |
|
|
|
6.7 |
% |
2032 |
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
0.7 |
% |
|
|
70 |
|
|
|
1.1 |
% |
此后 |
|
|
5 |
|
|
|
120 |
|
|
|
38.8 |
% |
|
|
2,964 |
|
|
|
48.6 |
% |
斯诺租约 |
|
|
4 |
|
|
|
104 |
|
|
|
33.4 |
% |
|
|
1,047 |
|
|
|
17.2 |
% |
总计 |
|
|
20 |
|
|
|
311 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
6,104 |
|
|
|
100.0 |
% |
- 35 -
项目3.法律法律程序
2019年4月18日,在西尔斯控股、西尔斯控股、西尔斯、罗巴克公司、西尔斯发展公司、凯马特公司和华盛顿凯马特公司董事会重组委员会重组小组委员会的指示下,有限责任公司向纽约南区美国破产法院(以下简称破产法院)提起诉讼(以下简称诉讼),其中包括:Edward S.Lampert,ESL Investments,Inc.及其部分附属公司和投资者,Fairholme Capital Management,L.L.C.,Sears Holdings董事会的某些成员,以及本公司,经营合伙公司及我们的若干联属公司及附属公司(本公司、经营合伙公司及我们的若干联属公司及附属公司统称为“Seritage被告”)。诉讼是双重标题的,如Re:Sears Holdings Corporation等人,案件编号18-23538(Rdd)和Sears Holdings Corporation等人,v.Lampert等人,案件编号19-08250(Rdd)。诉讼称,除其他事项外,西尔斯控股自2011年以来进行的某些交易构成了西尔斯控股的实际和/或推定欺诈性转移和/或非法股息。受到质疑的交易包括2015年7月催生Seritage的交易、与西尔斯控股签署原始主租赁协议,以及从西尔斯控股收购房地产。诉讼称,Seritage于2015年7月从西尔斯控股公司手中收购的房地产价值比支付的收购价至少高出649至7.49亿美元。除其他事项外,诉讼寻求的救济包括声明性救济、避免据称的实际和/或推定欺诈性转让,以及(I)撤销2015年从Sears Holdings向Seritage转让房地产并返还Sears Holdings与Seritage之间交易的收益,或(Ii)Seritage向Sears Holdings支付至少等于转让财产价值的损害赔偿金。
2019年10月15日,破产法院作出命令(《确认令》),确认西尔斯控股及其关联债务人修改后的第二次修订联合破产法第11章计划(《破产法第11章计划》)。根据确认令的条款,自本章计划生效之日起,清算信托将形成,诉讼将归属于清算信托。确认令还规定,在破产法第11章计划的生效日期和清算信托成立之前,诉讼将由Sears Holdings和无担保债权人委员会(“UCC”)选定的五名诉讼指定人控制。有关更多信息,请参阅第11章计划、确认令和清算信托协议,每一项都已向破产法院公开提交。
2019年11月25日,债权人委员会向破产法院提交了第一份修订后的起诉书(“修改后的起诉书”),将我们和我们的某些关联公司,以及ESL和西尔斯控股的关联公司,以及某些其他第三方列为被告。经修订的起诉书指控(其中包括)Sears Holdings自2011年以来进行的若干交易(包括导致Seritage的交易、与Sears Holdings执行主租赁(“原总租赁”)及从Sears Holdings收购房地产)构成Sears Holdings的实际及/或推定欺诈性转让及/或非法股息,而Seritage于2015年7月从Sears Holdings收购的房地产价值比支付的购买价高出数亿美元。修改后的起诉书进一步声称,应避免向Seritage和某些其他被告提供与2017年在特拉华州衡平法院提起的西尔斯控股衍生品诉讼有关的某些豁免,和/或宣布无效,作为实际和/或推定的欺诈性转让。修正后的诉状寻求救济,除其他事项外,包括宣告救济、避免所谓的实际和/或推定的欺诈性转移、交还、追回被欺诈性转移的财产或以另一种方式追回数额不详的补偿性损害赔偿,数额不详的补偿性损害赔偿将在审判中确定,公平从属关系和驳回被告作为债权人的索赔,对任何故意不当行为的惩罚性和惩罚性损害赔偿,以及合理的律师费、费用和费用。
2020年2月21日,Seritage被告提交了一项部分动议,要求驳回诉讼中与Sears Holdings衍生品诉讼中收到的释放、不当得利和衡平从属关系有关的执行申诉中的索赔。
2021年3月15日,法院将诉讼与标题为西尔斯控股公司等人的案件合并。诉Andrew H.Tisch等人,案件编号20-07007(Rdd)(“股东诉讼”,与诉讼一起称为“综合诉讼”)。股东诉讼是由UCC、西尔斯控股公司和西尔斯·罗巴克公司对西尔斯控股或其关联公司的某些股东提起的。在股东诉讼中,Seritage并未被列为被告,诉讼指控(其中包括)Sears Holdings自2014年以来进行的某些交易(包括导致Seritage的2015年7月交易、与Sears Holdings执行原始主租赁以及从Sears Holdings收购房地产)构成实际和/或推定欺诈性转让和/或非法股息。
2022年4月6日,经双方当事人同意,法院在综合诉讼中发布了一项命令,规定调解诉讼。双方和法院数次延长调解时间至8月,直至达成下文所述的和解为止。
- 36 -
2022年8月9日,调解后,诉讼的所有各方和股东诉讼的某些各方(Seritage不是被告)达成和解协议,根据该协议,被告向西尔斯遗产支付1.75亿美元(其中Seritage被告支付约3500万美元),以换取综合诉讼的驳回,以及综合诉讼中所有索赔的全部和最终清偿和释放(包括在Seritage被告的情况下,Seritage被告和Sears遗产之间在Sears破产程序中的任何和所有索赔)。
2022年9月2日,美国纽约南区破产法院下令批准和解,2022年10月18日,诉讼被驳回。尽管本公司认为诉讼中针对Seritage被告的索赔没有法律依据,但本公司在不承认任何过错或不当行为的情况下达成和解,以避免继续施加法律辩护费用、分散注意力以及任何诉讼固有的不确定性和风险。
根据公司对诉讼和解的贡献,公司支付了3,550万美元的和解款项。这笔款项在截至2022年12月31日的年度内作为诉讼和解记录在综合经营报表中。
2021年3月2日,本公司在特拉华州法院对QBE保险公司、耐力美国保险公司、安联全球风险美国保险公司和大陆保险公司提起诉讼,这四家公司均为本公司的D&O保险提供商(以下简称D&O保险公司)。除其他事项外,该公司的诉讼正在寻求声明性救济和金钱损害赔偿,原因是某些D&O保险公司拒绝支付与上文讨论的诉讼辩护有关的某些费用和开支。从保险公司收到的任何金额将抵消Seritage被告的缴费。该公司与两家D&O保险公司达成和解协议,总收益为1270万美元。在2022年12月31日之后,该公司与另外两家D&O保险公司达成和解协议,总收益为1160万美元。
除上述诉讼外,本公司亦不时面对在正常业务过程中及因当前环境而引起的各种法律诉讼及索偿。虽然不能肯定地预测该等事项的解决情况,但根据目前掌握的资料,管理层相信该等事项的最终结果不会对本公司的综合财务状况、经营业绩、现金流或流动资金产生重大影响。截至2022年12月31日和2021年12月31日,除了上述3550万美元的和解付款外,公司没有记录任何诉讼或其他事项的金额。
项目4.地雷安全信息披露
不适用。
- 37 -
部分第二部分:
项目5.注册人普通股的市场,相关的STOCKHOLDER Matters和发行人购买股权证券
该公司的A类普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)上市和交易,代码为“SRG”。
下图比较了从2017年12月31日到2022年12月31日,投资于公司A股每股100美元的累计总股东回报(假设股息再投资)、标准普尔(S&P)500指数和摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金指数(MSCI US REIT Index),该指数是公开交易的房地产投资信托基金的行业指数。
索引 |
|
|
12/31/2017 |
|
12/31/2018 |
|
12/31/2019 |
|
12/31/2020 |
|
12/31/2021 |
|
12/31/2022 |
|
||||||
连续体生长特性 |
累计金额 |
|
|
100 |
|
|
80 |
|
|
99 |
|
|
36 |
|
|
33 |
|
|
29 |
|
|
返还% |
|
|
|
|
(20 |
) |
|
(1 |
) |
|
(64 |
) |
|
(67 |
) |
|
(71 |
) |
|
标准普尔500指数 |
累计金额 |
|
|
100 |
|
|
94 |
|
|
121 |
|
|
140 |
|
|
178 |
|
|
144 |
|
|
返还% |
|
|
|
|
(6 |
) |
|
21 |
|
|
40 |
|
|
78 |
|
|
44 |
|
|
MSCI美国房地产投资信托基金指数 |
累计金额 |
|
|
100 |
|
|
91 |
|
|
110 |
|
|
98 |
|
|
136 |
|
|
99 |
|
|
返还% |
|
|
|
|
(9 |
) |
|
10 |
|
|
(2 |
) |
|
36 |
|
|
(1 |
) |
- 38 -
普通股和经营合伙单位
2023年3月6日,我们在纽约证券交易所公布的A类普通股每股收盘价为10.78美元。
截至2023年3月6日,已发行和已发行的A类普通股共有56,059,530股,由大约127名登记在册的股东持有。登记在册的股东数量不反映以被提名人或“街道”名义持有其股份的个人或实体。
截至2023年3月6日,除本公司外,除本公司外,并无其他未清偿营运合伙单位(“营运单位”)由有限合伙人持有。运营单位一般可以在一对一的基础上交换为A类普通股。Seritage及其合并子公司是所有未偿还运营伙伴关系权益的唯一所有者。
B类非经济普通股拥有投票权,但没有经济权利,因此不收取股息,也不包括在每股收益计算中。
C类无投票权普通股有经济权利,但没有投票权。当一股C类无投票权普通股转让给该股持有人的关联方以外的任何人时,该股将自动转换为一股A类普通股。截至2023年3月6日,无B类非经济类普通股流通股,无C类无投票权普通股流通股。
基于股份的薪酬
下表提供了截至2022年12月31日公司股权薪酬计划的相关信息:
|
|
要发行的证券数量 |
|
|
加权平均 |
|
|
证券数量 |
|
|
|||
计划类别 |
|
(a) |
|
|
(b) |
|
|
(c) |
|
|
|||
股权薪酬计划获批 |
|
|
535,650 |
|
(1) |
不适用 |
|
(2) |
|
2,192,838 |
|
(3) |
|
总计 |
|
|
535,650 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,192,838 |
|
|
股息和分配
所有分配的时间、金额和组成将由公司董事会酌情决定。这种分配将取决于财务状况、经营结果、现金流、资本要求、债务契约、适用法律和Seritage董事会认为相关的其他因素。
公司宣布2019年第一季度公司A类和C类普通股分红,此后一直没有宣布公司A类和C类普通股分红。
房地产投资信托基金选举
2022年3月31日,本公司宣布,其董事会根据特别委员会的建议,批准了一项计划,从2022年1月1日起终止本公司的REIT地位,成为应纳税的C公司。因此,公司不再需要根据REIT规则运营,包括要求将至少90%的REIT应税收入分配给其股东,这为公司提供了更大的灵活性来使用其自由现金流。自2022年1月1日起,该公司的应纳税所得额应按适用税率缴纳联邦和州所得税,并且不再有权对支付的股息进行减税。本公司于2021年纳税年度及之前各年度以房地产投资信托基金形式运作,现有的房地产投资信托基金要求及限制,包括本公司组织文件所确立的要求及限制,直至2021年12月31日仍然有效。请参阅本年度报告表格10-K第四部分第15项所载综合财务报表附注的附注7-所得税。
- 39 -
项目6.保留
- 40 -
项目7.管理层的讨论和分析F财务状况和业务成果
本节包含涉及风险和不确定因素的前瞻性陈述。由于各种因素的影响,我们的实际结果可能与前瞻性陈述中讨论的结果大不相同,这些因素包括但不限于“风险因素”中阐述的那些因素以及本年度报告中阐述的其他事项。请参阅“关于前瞻性陈述的告诫声明”。
有关本年度报告中未包括的2020年项目的讨论以及2021年与2020年的同比比较,请参阅我们于2022年3月16日提交给美国证券交易委员会的截至2021年12月31日的财政年度报告中的项目7-财务状况和运营结果的管理讨论和分析。
凡提及编号附注,均指本年度报告所包括的综合财务报表的特定附注。您应结合我们的综合财务报表、其附注以及本年度报告中其他部分包含的其他财务信息来阅读本讨论。我们的财务报表是根据美国公认的会计原则(“GAAP”)编制的。本管理人员在《财务状况和经营结果讨论与分析》(“MD&A”)中使用但未定义的大写术语的含义与该附注中的相同。
概述
在采纳销售计划之前,我们主要从事美国各地多元化零售和混合用途物业的所有权、开发、再开发、管理、销售和租赁。截至2022年12月31日,我们的投资组合包括97处物业的权益,其中包括约1350万平方英尺的GLA或成套建筑租赁面积,约157英亩为开发或在开发中持有的土地,约610万平方英尺或约498英亩的待处置土地。该投资组合包括约1,080万平方英尺的GLA由80个合并物业持有,260万平方英尺的GLA由17个Unsolated Properties持有。
对战略选择的回顾
2022年3月1日,该公司宣布,其董事会已开始审查一系列战略选择,以提高股东价值。董事会设立了董事会的一个特别委员会(“特别委员会”)来监督这一过程。特别委员会保留了巴克莱银行作为其财务顾问。本公司寻求股东投票批准一项拟议的出售我们的资产和解散的计划(“出售计划”),该计划将允许我们的董事会出售我们的所有资产,向股东分配净收益并解散公司。
我们于2022年9月14日向美国证券交易委员会提交了最终委托书,2022年10月24日召开了2022年10月24日的股东年会,当时出售计划得到了股东的批准。有关销售计划的其他资料,请参阅本年度报告表格10-K第四部分第15项内的附注1--合并财务报表附注的组织。随着公司执行销售计划,战略审查过程仍在进行中。不能保证审查过程将导致任何交易,也不能保证公司将成功地全面执行销售计划。见“第1A项。风险因素--与我们的业务和运营相关的风险--不能保证我们对战略备选方案的审查会在此时导致任何交易或任何战略变化。“
不动产资产减值和对未合并实体的投资
2022年第一季度,我们宣布对战略选择进行审查,随后确定实现股东价值最大化的最佳途径是寻求批准出售计划。由于上述原因,我们对某些资产的意图、预期持有期和/或预计现金流发生了变化。这引发了对这些资产在各自持有期的账面价值的可回收性分析。在截至2022年12月31日的一年中,我们确认了1.269亿美元的减值损失,这些损失计入综合经营报表中的房地产资产减值,部分原因是这次投资组合审查。我们继续评估我们的投资组合,包括我们的开发计划和持有期,这可能会导致我们的综合物业和对未合并实体的投资在未来期间出现额外减值。
校董会事宜
2022年3月1日,公司宣布Lampert先生辞去董事长一职,并于2022年3月1日辞去董事会职务。2022年3月30日,公司选举Adam Metz先生为董事会成员。2022年4月26日,公司选举米切尔·萨布森先生、塔利亚·内沃-哈科恩女士和马克·威尔斯曼先生为董事会成员,并宣布David·法沃先生和托马斯·斯坦伯格先生辞去董事会职务。
- 41 -
资产出售和未合并物业
在截至2022年12月31日的一年中,该公司出售了65项全资资产,产生了6.503亿美元的毛收入,并将8处未合并物业货币化,额外产生了6930万美元的毛收入。
截至2023年3月6日,我们已签订合同出售22项资产,预期总收益为3.663亿美元,具体取决于买家的尽职调查和成交条件。
自然灾害的影响
本公司评估截至2022年12月31日的年度内发生的自然灾害的影响,并确定自然灾害对本公司的经营业绩或财务状况没有实质性影响。该公司没有遇到与自然灾害有关的租金支付中断的情况,也没有发生用于修复任何财产损失的物质资本支出。由于气候变化引起的天气模式变化,我们的物业在未来可能经历风暴强度增加和其他自然灾害,因此,我们不能保证自然灾害在可预见的未来不会对我们的财务状况、运营业绩或现金流产生重大影响。
新冠肺炎大流行
新冠肺炎疫情已经并将继续对美国房地产行业造成重大影响,包括公司的物业。
由于这种情况的发展、流动性和不确定性,公司预计这些情况在未来可能会发生重大变化,而截至2022年12月31日的年度业绩可能不能表明新冠肺炎疫情对公司未来业务的影响。因此,公司无法合理估计新冠肺炎在可预见的未来对其财务状况、经营业绩或现金流的影响。
截至2022年12月31日,我们已经收取了截至2022年12月31日的年度租金收入的99.6%。虽然本公司打算执行其租约下的合同权利,但不能保证租户将履行其未来义务或不需要额外的租金修订协议。
- 42 -
经营成果
我们几乎所有的收入都来自我们每个物业现有租约下租户的租金。该等收入一般包括固定基本租金及收回吾等已产生并转拨予个别租户的开支,两者均按各自租约的规定计算。
我们的主要现金支出包括我们的物业运营费用、一般和行政费用、利息费用以及与建设和开发相关的成本。物业经营费用包括:房地产税、维修费、管理费、保险费、土地租赁费和水电费;一般和行政费用包括工资、办公费、专业费和其他行政费用;利息费用是我们定期贷款安排的费用。此外,我们的财产折旧以及无形资产和负债的摊销也产生了大量的非现金费用。
截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较
下表列出了公司截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较结果的精选数据(单位:千):
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|
更改百分比 |
|
|||||||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租金收入 |
|
$ |
|
104,609 |
|
|
$ |
|
115,651 |
|
|
$ |
|
(11,042 |
) |
|
|
-10 |
% |
费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
物业经营 |
|
$ |
|
41,770 |
|
|
$ |
|
45,007 |
|
|
$ |
|
(3,237 |
) |
|
|
-7 |
% |
房地产税 |
|
|
|
23,950 |
|
|
|
|
35,256 |
|
|
|
|
(11,306 |
) |
|
|
-32 |
% |
折旧及摊销 |
|
|
|
41,114 |
|
|
|
|
51,199 |
|
|
|
|
(10,085 |
) |
|
|
-20 |
% |
一般和行政 |
|
|
|
47,634 |
|
|
|
|
41,949 |
|
|
|
|
5,685 |
|
|
|
14 |
% |
诉讼和解 |
|
|
|
35,533 |
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
35,533 |
|
|
|
100 |
% |
房地产销售收益 |
|
|
|
211,936 |
|
|
|
|
221,681 |
|
|
|
|
(9,745 |
) |
|
|
-4 |
% |
出售未合并实体的权益的损失 |
|
|
|
(677 |
) |
|
|
|
— |
|
|
|
|
(677 |
) |
|
|
100 |
% |
房地产资产减值准备 |
|
|
|
(126,887 |
) |
|
|
|
(95,826 |
) |
|
|
|
(31,061 |
) |
|
|
32 |
% |
未合并实体损失中的权益 |
|
|
|
(72,080 |
) |
|
|
|
(9,226 |
) |
|
|
|
(62,854 |
) |
|
|
681 |
% |
利息和其他收入 |
|
|
|
37,753 |
|
|
|
|
9,285 |
|
|
|
|
28,468 |
|
|
|
307 |
% |
利息支出 |
|
|
|
(86,730 |
) |
|
|
|
(107,975 |
) |
|
|
|
21,245 |
|
|
|
-20 |
% |
租金收入
下表列出了2022年12月31日终了年度与2021年同期相比的租金收入结果(单位:千):
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
租金收入 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
租金收入 |
|
|
占总数的百分比 |
|
|
$Change |
|
|||||
多元化租户 |
|
$ |
103,356 |
|
|
|
99 |
% |
|
$ |
108,845 |
|
|
|
94 |
% |
|
$ |
(5,489 |
) |
西尔斯/凯马特 |
|
|
— |
|
|
|
0 |
% |
|
|
4,510 |
|
|
|
4 |
% |
|
|
(4,510 |
) |
直线租金 |
|
|
1,271 |
|
|
|
1 |
% |
|
|
2,269 |
|
|
|
2 |
% |
|
|
(998 |
) |
摊销高于/低于市值的租约 |
|
|
(18 |
) |
|
|
0 |
% |
|
|
27 |
|
|
|
0 |
% |
|
|
(45 |
) |
租金总收入 |
|
$ |
104,609 |
|
|
|
100 |
% |
|
$ |
115,651 |
|
|
|
100 |
% |
|
$ |
(11,042 |
) |
西尔斯或凯马特租金收入减少450万美元,原因是根据Holdco Master Lease租赁给西尔斯或凯马特的物业数量因终止而减少。自2021年3月15日起,西尔斯不再占据任何物业的空间。
2022年多元化租户租金收入减少550万美元,主要是由于物业销售。
2022年期间直线租金收入减少100万美元,主要是由于房地产销售。
物业经营费和房地产税
在截至2022年12月31日的一年中,房地产运营费用减少320万美元,房地产税减少1130万美元,这主要是由于资产出售,但被资本化金额的减少部分抵消。
- 43 -
折旧及摊销费用
在截至2022年12月31日的一年中,折旧和摊销费用减少了1010万美元,这主要是由于销售导致计划折旧净额减少了910万美元。
诉讼和解
在截至2022年12月31日的年度内,本公司记录了与诉讼和解有关的3550万美元诉讼和解,法院于2022年9月2日批准,诉讼于2022年10月18日达成和解。我们在2022年10月支付了上述和解金额。见附注9--承付款和或有事项。
一般和行政费用
一般费用和行政费用包括人事费用,包括按份额计算的薪酬、专业费用、办公室费用和间接费用。
截至2022年12月31日的年度增加570万美元,主要是由于用于执行销售计划的第三方顾问的增加,以及由于销售计划而实施留用奖金以留住员工。因雇员人数减少而导致的其他薪酬开支减少以及2021年第二季度发生的重组费用减少,部分抵消了这一减少额。
房地产销售收益
在截至2022年12月31日的年度内,该公司出售了65处物业,总代价为6.503亿美元,共录得收益2.119亿美元,计入综合经营报表中的房地产销售收益。
在截至2021年12月31日的年度内,公司以3.954亿美元的总代价出售了21处物业,总代价为3.954亿美元,记录的收益总额为1.97亿美元,这些收益计入综合经营报表中的房地产销售收益。该公司还将其位于弗吉尼亚州亚历山大市的财产以3,000万美元的贡献价值贡献给一个未合并的实体,并记录了2,260万美元的收益,该收益包括在综合经营报表中的房地产销售收益中。
出售未合并实体权益的损失
在截至2022年12月31日的年度内,本公司出售了三个未合并实体的权益,并记录了总计70万美元的亏损,这些亏损包括在综合经营报表内的未合并实体权益出售亏损中。在截至2021年12月31日的年度内,并无此类交易。
房地产资产减值准备
在截至2022年12月31日的年度内,该公司确认了42项房地产资产的1.269亿美元减值,这些资产包括在综合经营报表中。这些减值源于公司计划出售这些物业,导致所有物业的持有期缩短,这引发了根据ASC 360、物业、厂房和设备进行减值分析的需要。
于2021年,本公司确认39项房地产资产减值9,580万美元,计入综合经营报表。
未合并实体亏损中的权益
截至2022年12月31日止年度,未合并实体的权益亏损增加6,290万美元,主要是由于三项相关物业录得6,570万美元的减值费用,导致本公司计入总计3,290万美元的减值份额,以及计入我们投资的非暂时性减值3,560万美元。这些减值是由于公司出售这些物业的计划导致其在未合并实体的所有投资的持有期缩短,这引发了根据ASC 323、权益法和合资企业进行减值分析的需要。这一股本亏损的增加被截至2022年12月31日的年度内出售五处物业的未合并实体层面录得的260万美元销售收益部分抵消。在截至2021年12月31日的年度内,并无此类减值。
利息和其他收入
利息和其他收入增加2,850万美元是由于在截至2022年12月31日的一年中,与我们的D&O诉讼有关的1390万美元的历史西尔斯债务和950万美元的环境准备金加上1230万美元的保险净收益。这一增长被截至2021年12月31日的年度内收到的800万美元保险收入部分抵消。
- 44 -
利息支出
截至2022年12月31日的年度利息支出减少2,120万美元,这是由于在截至2021年12月31日的年度内偿还了总计1.6亿美元的部分定期贷款,在截至2022年12月31日的年度内偿还了4.1亿美元。利息进一步减少,原因是前一年发生的抵押贷款记录费用没有在本年度发生。
流动性与资本资源
我们现金的主要用途包括支付物业营运及其他开支,包括一般及行政开支及偿债(统称为“债务”),以及物业的再投资及重新发展(“发展开支”)。物业租金收入是本公司营运现金流的主要来源,但不足以支付截至2022年12月31日止年度发生的债务,本公司录得营运现金净流出1.179亿美元。此外,在截至2022年12月31日的一年中,公司产生了5.861亿美元的投资现金净流入,这是由资产出售推动的,但被开发支出和主要由于偿还定期贷款机制而记录的4.37亿美元的融资现金流出部分抵消。
预计债务将继续超过物业租金收入,我们预计将利用手头现金和一系列资本来源为此类债务和任何开发支出提供资金,包括但不限于定期贷款协议可能要求的任何批准。
在2022年12月31日之后,我们出售了18项资产,总收益为2.386亿美元。截至2023年3月6日,我们在出售合同中有17项资产,预计总收益为3.267亿美元,没有进行或有尽职调查;在出售合同中有5项资产,预期总收益为3960万美元,需要进行惯例的尽职调查。所有资产出售均须遵守成交条件。此外,我们目前正在就我们已经行使的三个看跌期权的定价进行谈判。我们预计,行使看跌期权的收益将至少为9000万美元。
如先前所披露,于二零二零年五月五日,经营合伙公司与伯克希尔哈撒韦公司就定期贷款协议订立修订(“定期贷款修订”),并在经营合伙公司与伯克希尔哈撒韦公司作为初始贷款人及行政代理人之间订立定期贷款协议,准许延迟支付定期贷款协议项下的利息,条件为:(X)经营合伙公司及其附属公司手头的无限制及无抵押(定期贷款协议下产生的留置权除外)现金数额减去(Y)该期间预期必要开支总额(该等款项,可用现金)等于或小于3,000万美元。在该等情况下,营运合伙有责任就每个利息期间支付利息,金额相当于(I)可用现金与(Ii)2,000万美元之间的差额(但该项支付不得超过定期贷款协议项下应付的本期利息金额)。任何递延利息应按当时适用利率的2.0%应计利息,并应于2023年7月31日到期并支付;前提是,经营合伙企业必须从可用现金中支付超过3000万美元的任何递延利息(除非定期贷款协议下的行政代理另有约定)。此外,偿还任何未偿还的递延利息是定期贷款协议下4.0亿美元增量融资机制(“增量融资机制”)下任何借款的一项条件。
此外,定期贷款修正案规定,行政代理和贷款人表示继续支持资产处置,但行政代理有权批准因发生财务指标触发事件而进行的个别交易的条款,该条款在定期贷款协议中定义。
我们的定期贷款融资机制包括4,000,000,000美元的增量融资融资机制(定义见下文),获得该融资机制的条件是非西尔斯控股租户的租金收入至少为200,000,000美元,按年率计算,并在SNO租约生效后开始支付租金,预计将在12个月内开始支付租金,但我们尚未实现这一点。不能保证该公司有能力使用增量融资机制。
- 45 -
于2021年11月24日,经营合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦就经营合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦之间的定期贷款协议订立修订(“第二定期贷款修订”),经营合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦共同同意:(I)高级担保定期贷款协议中的“全盘”条款不适用于预付本金;及(Ii)经上文(I)项修订的高级担保定期贷款协议,如本金已于到期日减至8亿美元,则可于营运合伙选择时由2023年7月31日延长至2025年7月31日(“到期日”)两年。在所有其他方面,定期贷款协议保持不变。
于2022年6月16日,营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦就营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦之间的定期贷款协议订立一项修订(“第三期贷款修订”),营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦共同同意,即使资产出售契约有任何相反规定,母公司、借款人及其各自的附属公司仍可在未经行政代理人同意的情况下,以不低于公平市价的价格出售、转让或以其他方式处置物业(包括但不限于任何附属公司的物业或股权)予非关联第三方。只要借款人将收到的所有净收益存入受控账户,该等净收益的使用将受制于定期贷款协议的条款和条件,包括但不限于限制性付款和投资/贷款契约。
截至2022年12月31日,我们偿还了5.7亿美元的定期贷款本金。截至2022年12月31日,我们的未偿还余额为10.3亿美元。在2022年12月31日之后,我们预付了2.3亿美元的定期贷款安排,使我们截至2023年3月6日的未偿还余额达到8亿美元。根据定期贷款安排的条款,通过将未偿还本金余额减少至8亿美元,定期贷款安排的到期日延长了两年,至2025年7月31日。
除了上述合同项下预计总计3.663亿美元的资产外,我们已接受要约,目前正在就13项资产的最终买卖协议进行谈判,要约约为9.8亿美元,预计行使三项认沽期权的最低收益为9000万美元。
来自上述来源或计划的流动性受到一系列风险和不确定因素的影响,包括“风险因素--我们有持续的资本需求,可能无法以可接受的条件获得额外融资或其他资金来源”中讨论的风险和不确定因素。
定期贷款安排
于2018年7月31日,经营合伙作为借款人及本公司作为担保人,订立一项高级担保定期贷款协议(经修订,“定期贷款协议”),提供一项20亿美元定期贷款安排(“定期贷款安排”),贷款人为内布拉斯加州伯克希尔哈撒韦人寿保险公司(“伯克希尔哈撒韦”),而伯克希尔哈撒韦则为行政代理。定期贷款机制在完成时提供了16亿美元的初始资金(“初始资金”),并包括4亿美元的增量融资机制(“增量资金机制”)。定期贷款工具将于2023年7月31日到期,有能力在满足某些标准的基础上延长期限。
定期贷款机制项下的已拨款额按7.0%的年利率计息,而增量融资机制项下的未拨款额则须缴交1.0%的年费,直至支取为止。本公司在综合经营报表中预付年费并将费用摊销至利息支出。
本公司能否使用递增融资安排须受:(I)本公司在递增融资安排产生日期前结束的财政季度,按年率(在实施预期于12个月内开始支付租金的SNO租约后)从非西尔斯控股租户取得不少于2亿美元的租金收入,(Ii)根据本公司的诚意预测,非西尔斯控股租户的租金收入将不少于2亿美元(于生效预期将于12个月内开始支付租金的SNO租约后)连续四个财政季度(自使用增加贷款的财政季度开始)将不少于2亿美元,及(Iii)经营合伙企业偿还根据定期贷款修订准许的任何递延利息,详情如下。截至2022年12月31日,公司尚未达到使用增量融资机制的要求。
定期贷款由本公司担保,除若干例外情况外,须由经营合伙所有现有及未来的附属公司担保。定期贷款贷款以第一留置权为基础,以经营合伙企业和担保人的直接子公司和担保人的股本作质押,包括其合资企业权益,但此类实体的组织文件或适用于此类实体的任何合资企业协议禁止的除外。
- 46 -
定期贷款安排包括若干财务指标,以规管定期贷款协议所载的新增抵押品要求及若干契约例外情况,包括:(I)每个财政季度的总固定费用覆盖比率不低于1.20至1.00;(Ii)每个财政季度的未作抵押固定费用覆盖比率不低于1.30至1.00;(Iii)总杠杆率不超过65%;(Iv)未抵押比率不超过60%;及(V)最低净值至少为12亿美元。任何未能满足这些财务指标的情况都限制了公司通过出售或合资企业处置资产的能力,并触发了激增的抵押和抵押品要求,但不会导致违约事件。定期贷款融资还包括与以下活动有关的某些限制:出售资产或合并、合并或转让其全部或几乎所有资产;产生额外债务;产生某些留置权;订立、终止或修改本公司物业的某些重大租约和/或重大协议;进行某些投资(包括对合资企业的限制)和其他限制性付款;支付公司股本的分派或回购;以及与关联公司进行某些交易。
定期贷款安排包含常规违约事件,包括(在某些重要性门槛和宽限期的限制下)付款违约、陈述或担保的重大不准确,以及破产或破产程序。如果发生违约事件,贷款人可以宣布全部或部分未偿债务立即到期并支付,行使任何定期贷款工具文件下他们可能拥有的任何权利,并要求公司支付相当于超过当时适用利率2.0%的逾期金额的违约利率。
截至2022年12月31日,该公司不符合上述某些财务指标。因此,本公司之前需要获得伯克希尔哈撒韦公司的同意,才能通过出售或向另一实体出资来处置资产,截至2022年6月16日,伯克希尔哈撒韦公司已为所有提交审批的此类交易提供了此类同意。2022年6月16日生效的《第三次定期贷款修正案》(定义见下文)取消了这一要求。本公司相信其已遵守定期贷款协议的所有其他条款及条件。
本公司产生了210万美元与定期贷款融资相关的债务发行成本,该等成本直接从定期贷款融资的账面金额中扣除,并在定期贷款协议期限内摊销。截至2022年和2021年12月31日,公司债务发行成本的未摊销余额分别为20万美元和70万美元。
于2020年5月5日,营运合伙公司与伯克希尔哈撒韦公司就经营合伙公司与伯克希尔哈撒韦公司作为初始贷款人及行政代理人之间的定期贷款协议订立了一项修订(“定期贷款修订”),准许在下列情况下延迟支付定期贷款协议项下的利息:(X)经营合伙公司及其附属公司手头的无限制及无抵押(根据定期贷款协议设立的留置权除外)的现金金额,减去(Y)该期间预期的必要开支总额(该等款项,可用现金)等于或小于3,000万美元。在该等情况下,营运合伙有责任就每个利息期间支付利息,金额相当于(I)可用现金与(Ii)2,000万美元之间的差额(但该项支付不得超过定期贷款协议项下应付的本期利息金额)。任何递延利息应按当时适用利率的2.0%应计利息,并应于2023年7月31日到期并支付;前提是,经营合伙企业必须从可用现金中支付超过3000万美元的任何递延利息(除非定期贷款协议下的行政代理另有约定)。此外,偿还任何未偿还的递延利息是定期贷款协议下4亿美元增量融资安排下任何借款的一项条件。本公司已支付定期贷款协议项下的所有到期利息,且并无按定期贷款修订的规定递延任何利息。
此外,定期贷款修正案规定,行政代理和贷款人表示继续支持资产处置,但行政代理有权批准因发生财务指标触发事件而进行的个别交易的条款,该条款在定期贷款协议中定义。
于2021年11月24日,经营合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦就经营合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦之间的定期贷款协议订立修订(“第二定期贷款修订”),经营合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦共同同意:(I)高级担保定期贷款协议中的“全盘”条款不适用于预付本金;及(Ii)经上文(I)项修订的高级担保定期贷款协议,如本金已于到期日减至8亿美元,则可于营运合伙选择时由2023年7月31日延长至2025年7月31日(“到期日”)两年。在所有其他方面,高级担保定期贷款协议保持不变。
于2022年6月16日,营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦就营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦之间的定期贷款协议订立一项修订(“第三期贷款修订”),营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦共同同意,即使资产出售契约有任何相反规定,母公司、借款人及其各自的附属公司仍可在未经行政代理人同意的情况下,以不低于公平市价的价格出售、转让或以其他方式处置物业(包括但不限于任何附属公司的物业或股权)予非关联第三方。只要借款人将收到的所有净收益存入受控账户,该等净收益的使用将受制于定期贷款协议的条款和条件,包括但不限于限制性付款和投资/贷款契约。
- 47 -
截至2022年12月31日,公司已支付5.7亿美元用于支付定期贷款的未偿还本金余额。截至2022年12月31日,定期贷款安排下的未偿还本金总额为10.3亿美元。在2022年12月31日之后,公司额外偿还了2.3亿美元的定期贷款安排,使未偿还本金余额减少到8亿美元。根据定期贷款安排的条款,通过将未偿还本金余额减少至8亿美元,定期贷款安排的到期日延长了两年,至2025年7月31日。
该公司目前预计,它将继续利用出售综合物业作为偿还定期贷款本金及其债务的主要资本来源。
优先股
截至2022年12月31日,我们有2,800,000股A系列累计可赎回优先股(“A系列优先股”)流通股。截至2022年12月14日,我们可以每股25.00美元的价格赎回任何或全部A系列优先股,外加任何应计和未支付的股息。
股息和分配
公司董事会在2022年期间没有宣布公司A类普通股的股息。董事会宣布的公司A类和C类普通股的最后一次股息于2019年2月25日,于2019年4月11日支付给2019年3月29日登记在册的股东。
公司董事会还宣布了2023年、2022年和2021年期间公司A系列优先股的以下股息:
申报日期 |
|
记录日期 |
|
付款日期 |
|
优先股 |
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2月15日 |
|
3月31日 |
|
4月17日 |
|
$ |
0.43750 |
|
2022 |
|
|
|
|
|
|
|
|
11月1日 |
|
12月30日 |
|
2023年1月16日 |
|
$ |
0.43750 |
|
7月26日 |
|
9月30日 |
|
10月17日 |
|
|
0.43750 |
|
4月26日 |
|
6月30日 |
|
7月15日 |
|
|
0.43750 |
|
2月16日 |
|
3月31日 |
|
4月15日 |
|
|
0.43750 |
|
2021 |
|
|
|
|
|
|
|
|
10月26日 |
|
12月31日 |
|
2022年1月14日 |
|
$ |
0.43750 |
|
7月27日 |
|
9月30日 |
|
10月15日 |
|
|
0.43750 |
|
4月27日 |
|
6月30日 |
|
7月15日 |
|
|
0.43750 |
|
2月23日 |
|
3月31日 |
|
4月15日 |
|
|
0.43750 |
|
我们的董事会将继续评估公司的投资机会及其对应税收入的预期,以确定未来的分配(如果有的话)。
最低现金要求
我们的合同义务涉及我们的定期贷款安排和我们其中一处物业的地面租赁形式的不可撤销运营租赁,以及我们公司办公室的运营租赁。
截至2022年12月31日,关于我们根据这些贷款和租赁协议的合同未来付款的义务和承诺的信息汇总在下表中(以千为单位):
|
|
|
|
|
按期间到期的付款 |
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
在 |
|
|
|
|
|
|
|
|
之后 |
|
|||||
最低现金要求 |
|
总计 |
|
|
1年 |
|
|
1-3年 |
|
|
3-5年 |
|
|
5年 |
|
|||||
长期债务(1)(2) |
|
$ |
1,075,745 |
|
|
$ |
1,075,745 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
经营租约 |
|
|
8,687 |
|
|
|
1,089 |
|
|
|
3,518 |
|
|
|
2,100 |
|
|
|
1,980 |
|
总计 |
|
$ |
1,084,432 |
|
|
$ |
1,076,834 |
|
|
$ |
3,518 |
|
|
$ |
2,100 |
|
|
$ |
1,980 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
(1)包括预期的利息支付。 |
|
|||||||||||||||||||
(1)由于截至2023年2月2日定期贷款安排减少至8亿美元,到期日延长至2025年7月31日。 |
|
- 48 -
资本支出
在截至2022年12月31日的年度内,公司向我们的综合开发和运营物业投资了9930万美元,并向我们未合并的合资企业额外投资了2550万美元。
该公司还继续推进其先前正在进行的佛罗里达州Aventura、加利福尼亚州圣塔莫尼卡和加利福尼亚州La Jolla的主要项目,以及该公司正在筹备的此类项目,包括之前宣布的华盛顿州雷蒙德和德克萨斯州达拉斯的两个多家庭项目,每个项目都代表着更大的综合用途开发的第一阶段。加利福尼亚州圣地亚哥的一个主要混合用途项目和华盛顿州林伍德的一个多户项目于2021年第四季度开业,这两个项目都位于未合并的实体中。
在截至2022年12月31日的年度内,我们没有产生任何维修资本支出,在截至2021年12月31日的年度内,我们没有产生与保留和重建项目无关的约260万美元。
截至2022年12月31日的年度现金流与2021年12月31日的比较
下表汇总了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的现金流量活动(单位:千):
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|
|
|
||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
用于经营活动的现金净额 |
|
$ |
(117,923 |
) |
|
$ |
(135,996 |
) |
|
$ |
18,073 |
|
投资活动提供的现金净额 |
|
|
586,079 |
|
|
|
260,707 |
|
|
|
325,372 |
|
用于融资活动的现金净额 |
|
|
(436,970 |
) |
|
|
(161,212 |
) |
|
|
(275,758 |
) |
经营活动的现金流
业务活动中使用的现金净额的重要组成部分包括:
投资活动产生的现金流
投资活动提供的现金净额的重要组成部分包括:
融资活动产生的现金流
用于筹资活动的现金净额的重要组成部分包括:
诉讼及其他事宜
根据有关或有亏损的会计准则,本公司就可能发生亏损且金额可合理估计的或有事项计提未贴现负债,并披露应计金额及超过应计金额的合理可能亏损金额,或披露该等亏损范围无法估计的事实。当负债可能发生但金额无法合理估计时,或当负债被认为只是合理可能或遥不可及时,本公司不会记录负债。在这种情况下,我们披露或有事项的性质,以及对可能的损失、损失范围的估计,或者披露无法做出估计的事实。
在西尔斯控股的破产程序中,西尔斯控股无担保债权人官方委员会(“UCC”)和其他机构,包括西尔斯控股董事会重组小组委员会,声称我们与西尔斯控股之间2015年的交易构成欺诈性转让,并表示打算以此为理由和其他理由提起诉讼,挑战2015年的交易。破产法院对Holdco收购的批准明确保留了与我们和西尔斯控股2015年交易相关的债权。
- 49 -
2019年4月18日,在西尔斯控股、西尔斯控股、西尔斯、罗巴克公司、西尔斯发展公司、凯马特公司和华盛顿凯马特公司董事会重组委员会重组小组委员会的指示下,有限责任公司向纽约南区美国破产法院(以下简称破产法院)提起诉讼(以下简称诉讼),其中包括:Edward S.Lampert,ESL Investments,Inc.及其部分附属公司和投资者,Fairholme Capital Management,L.L.C.,Sears Holdings董事会的某些成员,以及本公司,经营合伙公司及我们的若干联属公司及附属公司(本公司、经营合伙公司及我们的若干联属公司及附属公司统称为“Seritage被告”)。诉讼是双重标题的,如Re:Sears Holdings Corporation等人,案件编号18-23538(Rdd)和Sears Holdings Corporation等人,v.Lampert等人,案件编号19-08250(Rdd)。
诉讼称,除其他事项外,西尔斯控股自2011年以来进行的某些交易构成了西尔斯控股的实际和/或推定欺诈性转移和/或非法股息。受到质疑的交易包括2015年7月催生Seritage的交易、与西尔斯控股签署原始主租赁协议,以及从西尔斯控股收购房地产。诉讼称,Seritage于2015年7月从西尔斯控股公司手中收购的房地产价值比支付的收购价至少高出649至7.49亿美元。除其他事项外,诉讼寻求的救济包括声明性救济、避免据称的实际和/或推定欺诈性转让,以及(I)撤销2015年从Sears Holdings向Seritage转让房地产并返还Sears Holdings与Seritage之间交易的收益,或(Ii)Seritage向Sears Holdings支付至少等于转让财产价值的损害赔偿金。
2019年10月15日,破产法院作出命令(《确认令》),确认西尔斯控股及其关联债务人修改后的第二次修订联合破产法第11章计划(《破产法第11章计划》)。根据确认令的条款,自本章计划生效之日起,清算信托将形成,诉讼将归属于清算信托。确认令还规定,在破产法第11章计划的生效日期和清算信托成立之前,诉讼将由Sears Holdings和无担保债权人委员会(“UCC”)选定的五名诉讼指定人控制。有关更多信息,请参阅第11章计划、确认令和清算信托协议,每一项都已向破产法院公开提交。
2020年2月21日,Seritage被告提交了一项部分动议,要求驳回诉讼中与Sears Holdings衍生品诉讼中收到的释放、不当得利和衡平从属关系有关的执行申诉中的索赔。
2021年3月15日,法院将诉讼与标题为西尔斯控股公司等人的案件合并。诉Andrew H.Tisch等人,案件编号20-07007(Rdd)(“股东诉讼”,与诉讼一起称为“综合诉讼”)。股东诉讼是由UCC、西尔斯控股公司和西尔斯·罗巴克公司对西尔斯控股或其关联公司的某些股东提起的。在股东诉讼中,Seritage并未被列为被告,诉讼指控(其中包括)Sears Holdings自2014年以来进行的某些交易(包括导致Seritage的2015年7月交易、与Sears Holdings执行原始主租赁以及从Sears Holdings收购房地产)构成实际和/或推定欺诈性转让和/或非法股息。
2022年4月6日,经双方当事人同意,法院在综合诉讼中发布了一项命令,规定调解诉讼。双方和法院数次延长调解时间至8月,直至达成下文所述的和解为止。
2022年8月9日,调解后,诉讼的所有各方和股东诉讼的某些各方(Seritage不是被告)达成和解协议,根据该协议,被告向西尔斯遗产支付1.75亿美元(其中Seritage被告支付约3500万美元),以换取综合诉讼的驳回,以及综合诉讼中所有索赔的全部和最终清偿和释放(包括在Seritage被告的情况下,Seritage被告和Sears遗产之间在Sears破产程序中的任何和所有索赔)。
2022年9月2日,美国纽约南区破产法院下令批准和解,2022年10月18日,诉讼被驳回。尽管本公司认为诉讼中针对Seritage被告的索赔没有法律依据,但本公司在不承认任何过错或不当行为的情况下达成和解,以避免继续施加法律辩护费用、分散注意力以及任何诉讼固有的不确定性和风险。
根据公司对诉讼和解的贡献,公司支付了3550万美元的和解款项。这笔款项在截至2022年12月31日的年度内作为诉讼和解记录在综合经营报表中。
- 50 -
2021年3月2日,该公司在特拉华州法院对D&O保险公司提起诉讼。除其他事项外,该公司的诉讼正在寻求声明性救济和金钱损害赔偿,原因是某些D&O保险公司拒绝支付与上文讨论的诉讼辩护有关的某些费用和开支。从保险公司收到的任何金额将抵消Seritage被告的缴费。该公司与两家D&O保险公司达成和解协议,总收益为1270万美元。在2022年12月31日之后,该公司与另外两家D&O保险公司达成和解协议,总收益为1160万美元。
本公司不时受到在正常业务过程中出现的各种法律程序和索赔的影响。虽然无法确切预测该等事宜的解决情况,但管理层相信,根据目前掌握的资料,该等一般法律程序及索偿的最终结果不会对本公司的综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大影响。
关键会计估计
在编制综合财务报表时,我们作出了一些估计和假设,这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债的报告金额以及报告期内的收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。请参阅本年报第II部分第8项经审核综合财务报表附注2所载有关本公司会计政策的讨论。
房地产投资
本公司定期评估是否有指标(包括宏观经济状况)显示房地产资产价值可能减值。如果确定了一个指标,管理层将根据预计的经营现金流量(未贴现和非杠杆)估计房地产资产的可回收能力,并考虑预期的持有期和资本化率,以确定未贴现的现金流量是否低于房地产资产的账面价值。如果一项资产的账面价值超过未贴现现金流量,则进行分析以确定该真实资产的估计公允价值。在估计资产的公允价值时,会考虑各种因素,包括预期未来营运收入、趋势和租赁前景,包括需求、竞争的影响,以及其他经济因素,例如折现率和市场可比性。任何估计和/或假设的变化,包括预期的持有期,都可能对预计的经营现金流产生重大影响。如果管理层确定一项房地产资产的账面价值已减值,其账面价值超过其估计公允价值的部分将计入损失。该公司在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度确认了1.269亿美元和9580万美元的减值亏损。
对未合并实体的投资
管理层会定期评估是否有指标,包括相关房地产的经营表现及一般市况(包括宏观经济情况),显示本公司于未合并实体的投资价值可能受损。如果管理层对本公司投资的公允价值的估计低于其账面价值,且该差额被视为非临时性的,则该投资的价值被减值。若已发生减值,则按投资账面金额超过其估计公允价值计量亏损。在截至2022年12月31日的一年中,该公司在非合并实体的投资中记录了3560万美元的非临时性减值亏损。截至2021年12月31日止年度并无确认该等减值亏损。
收入确认
吾等以个别租约为基准评估是否有可能向租户收取所有应付款项,并将营运租约的应收评估变动确认为租金收入的调整。管理层在评估租户应收账款是否可收回时作出判断,并会考虑付款历史、目前的信贷状况、有关租户财务状况的公开资料,以及其他因素。我们对租户应收账款可收回性的评估可能会对我们的综合收益表中确认的租金收入产生重大影响。
近期会计公告
最近发布的会计公告见合并财务报表附注2。
- 51 -
非GAAP补充财务计量和定义
本公司参考NOI和总NOI,这是包括对GAAP进行调整的财务指标。
净营业收入(“噪声“)和总噪声
NOI的定义是物业运营的收入减去物业运营费用。其他房地产公司可能会使用不同的方法来计算NOI,因此,该公司对NOI的描述可能无法与其他房地产公司进行比较。该公司认为,NOI提供了有关Seritage、其财务状况和经营结果的有用信息,因为它只反映了在物业层面发生的那些收入和支出项目。
该公司还使用总NOI,其中包括其在未合并物业中的比例份额。本公司相信,鉴于我们拥有的未合并物业的所有权,这种列报形式提供了对公司整体财务业绩和状况的洞察,这些未合并物业是根据公认会计原则使用权益法入账的。
该公司还认为NOI和总NOI是衡量其经营业绩的有益补充指标,因为它排除了NOI可变项目,如终止费收入,以及非现金项目,如直线租金和租赁无形资产的摊销。
由于注意到的调整,NOI和总NOI只应用作公司财务业绩的替代衡量标准。
非GAAP财务指标与GAAP财务指标的对账
NOI和总NOI都不是以下指标:(I)代表GAAP定义的经营活动的现金流量;(Ii)表明可用于满足所有现金流量需求的现金,包括分配能力;(Iii)作为衡量流动性的现金流量的替代指标;或(Iv)应被视为净收益(根据GAAP确定)的替代指标,用于评估公司的经营业绩。这些计量与我们认为最具可比性的相应公认会计准则计量的对账,在所有期间的比较基础上如下所示。
下表对截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度的NOI和总NOI与GAAP净亏损进行了核对(以千为单位):
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
噪声和总噪声 |
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
净亏损 |
|
$ |
(120,097 |
) |
|
$ |
(38,985 |
) |
|
$ |
(152,964 |
) |
终止费收入 |
|
|
(369 |
) |
|
|
(3,378 |
) |
|
|
(7,604 |
) |
管理费和其他费用收入 |
|
|
(2,446 |
) |
|
|
(1,032 |
) |
|
|
(293 |
) |
折旧及摊销 |
|
|
41,114 |
|
|
|
51,199 |
|
|
|
95,997 |
|
一般和行政费用 |
|
|
47,634 |
|
|
|
41,949 |
|
|
|
28,849 |
|
诉讼和解 |
|
|
35,533 |
|
|
|
— |
|
|
|
- |
|
未合并财产损失中的权益 |
|
|
72,080 |
|
|
|
9,226 |
|
|
|
4,712 |
|
出售未合并物业权益的亏损(收益) |
|
|
677 |
|
|
|
— |
|
|
|
(1,758 |
) |
房地产销售收益 |
|
|
(211,936 |
) |
|
|
(221,681 |
) |
|
|
(88,555 |
) |
房地产资产减值准备 |
|
|
126,887 |
|
|
|
95,826 |
|
|
|
64,108 |
|
利息和其他收入 |
|
|
(37,753 |
) |
|
|
(9,285 |
) |
|
|
(3,394 |
) |
利息支出 |
|
|
86,730 |
|
|
|
107,975 |
|
|
|
91,316 |
|
所得税 |
|
|
466 |
|
|
|
196 |
|
|
|
252 |
|
直线式租金调整 |
|
|
(1,271 |
) |
|
|
(2,269 |
) |
|
|
4,983 |
|
高于/低于市值租金收入/支出 |
|
|
223 |
|
|
|
176 |
|
|
|
(1,793 |
) |
噪音 |
|
$ |
37,472 |
|
|
$ |
29,917 |
|
|
$ |
33,856 |
|
未合并实体 (1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
未综合物业噪声指数(2) |
|
|
7,785 |
|
|
|
6,942 |
|
|
|
6,122 |
|
直线租金 |
|
|
(1,017 |
) |
|
|
(885 |
) |
|
|
(681 |
) |
高于/低于市值租金收入/支出 |
|
|
24 |
|
|
|
131 |
|
|
|
(713 |
) |
终止费收入 |
|
|
(787 |
) |
|
|
(588 |
) |
|
|
(827 |
) |
总噪声 |
|
$ |
43,477 |
|
|
$ |
35,517 |
|
|
$ |
37,757 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
(1)活动代表公司在未合并实体活动中的比例份额。 |
|
|||||||||||
(2)未合并物业的NOI不包括折旧及摊销、收益、亏损及减值,以及管理及行政成本。 |
|
- 52 -
第7A项。定量与定性IVE关于市场风险的披露
截至2022年12月31日,我们有10.3亿美元的合并债务,所有这些债务都是通过我们的固定利率定期贷款工具借入的,该工具基于固定期限和推定利率,因此两者都不受利率波动的影响。
截至2022年12月31日,我们合并债务的估计公允价值为1.0美元 十亿美元。我们综合债务的估计公允价值是根据当前市场价格和按当前利率折现的现金流量计算的,该利率是在该等债务的剩余期限内向信用评级类似的借款人提供类似贷款的利率。
项目8.财务统计员TS和补充数据
有关所需资料,请参阅F-1页开始的合并财务报表和合并财务报表附表。
项目9.与ACCO的变化和分歧关于会计和财务披露的UNTANTS
没有。
第9A项。控制和程序
信息披露控制和程序的评估
吾等维持披露控制及程序(定义见交易法第13a-15(E)条),旨在提供合理保证,确保吾等根据交易法提交或提交的报告中须披露的信息在美国证券交易委员会的规则及表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总及报告,且此等信息经累积后传达至吾等的管理层,包括首席执行官及首席财务官,以便及时就所需披露作出决定。由于固有的局限性,披露控制和程序,无论设计和运作得多么好,都只能提供合理的、而不是绝对的保证,确保达到披露控制和程序的目标。
我们的管理层在首席执行官和首席财务官的参与下,评估了我们的披露控制和程序的设计和运作的有效性。基于这一评估,我们的首席执行官和首席财务官得出结论,截至本报告所述期间结束时,我们的披露控制和程序是有效的。
管理层关于财务报告内部控制的报告
我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制(如《交易法》第13a-15(F)条所定义)。我们对财务报告的内部控制是在我们的首席执行官和首席财务官的监督下设计的程序,旨在根据美国普遍接受的会计原则,为财务报告的可靠性和为外部报告目的编制财务报表提供合理保证。
截至2022年12月31日,我们利用特雷德韦委员会赞助组织委员会在《内部控制-综合框架(2013)》中提出的标准,基于该框架对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。根据这一评估,管理层认为,截至2022年12月31日,公司对财务报告保持了有效的内部控制。独立注册会计师事务所德勤会计师事务所审计了我们在10-K表格中包含的综合财务报表,该公司发布了一份关于财务报告内部控制的报告,该报告包含在本报告中。
财务报告内部控制的变化
在截至2022年12月31日的季度内,对财务报告的内部控制(根据《交易法》第13a-15(F)条的定义)没有发生重大影响或合理地可能对财务报告的内部控制产生重大影响的变化。
- 53 -
项目9B。其他R信息
没有。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
- 54 -
部分(三)
项目10.董事、高管休会ICERS和公司治理
第10项所要求的信息在此并入我们关于我们2023年股东年会的最终委托书,该委托书将在我们的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
第11项.执行VE补偿
第11项所要求的信息在此并入我们关于我们2023年股东年会的最终委托书,该委托书将在我们的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
项目12.某些受益OW的担保所有权业主和管理层及相关股东事宜
第12项所要求的信息在此并入我们关于我们2023年股东年会的最终委托书,该委托书将在我们的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
第13项所要求的信息在此并入我们关于我们2023年股东年会的最终委托书,该委托书将在我们的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
第14项:本金账户NTING费用和服务
第14项所要求的信息在此并入我们关于我们2023年股东年会的最终委托书,该委托书将在我们的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
- 55 -
标准杆T IV
项目15.展品和国际泳联NCIAL语句调度
合并财务报表和合并财务报表附表所列的合并财务报表和合并财务报表明细表作为本年度报告的一部分提交。
证物编号: |
|
描述 |
|
美国证券交易委员会文献参考 |
|
|
|
|
|
2.1 |
|
认购、分销和买卖协议,日期为2015年6月8日,由Seritage Growth Properties和西尔斯控股公司签署 |
|
我们于2015年6月9日提交的S-11表格注册声明中引用了附件2.1。 |
|
|
|
|
|
3.1 |
|
修订条款和重述条款 |
|
通过引用附件3.1并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
3.2 |
|
补充条款确立和确定7.00%A系列累计可赎回实益优先股的权利和优先权,每股面值0.01美元 |
|
在我们于2017年12月14日提交的8-A表格的注册声明中,通过引用附件3.1并入。 |
|
|
|
|
|
3.3 |
|
修订及重新制定附例 |
|
通过引用附件3.2并入我们于2019年5月3日提交的Form 10-Q季度报告中。 |
|
|
|
|
|
4.1 |
|
Seritage Growth Properties、ESL Investments,Inc.和Seritage Growth Properties,L.P.之间的注册权协议,日期为2015年7月7日 |
|
通过引用附件4.1并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
4.2 |
|
证明7.00%A系列累计可赎回实益优先股的证书样本格式,每股面值$0.01 |
|
在我们于2017年12月14日提交的8-A表格的注册声明中通过引用附件4.1并入。 |
|
|
|
|
|
4.3 |
|
根据1934年《证券交易法》第12条登记的Seritage Growth物业股本说明 |
|
通过引用附件4.3并入我们于2020年3月2日提交的Form 10-K年度报告。 |
|
|
|
|
|
10.1 |
|
西尔斯控股管理公司与Seritage Growth Properties,L.P.签订的过渡服务协议,日期为2015年7月7日 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.2 |
|
修订和重新签署的Seritage Growth Properties,L.P.有限合伙协议,日期为2023年1月4日 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
10.3* |
|
Holdco Master LLC由Seritage SRC Finance LLC、Seritage KMT Finance LLC、Transform SR Operations LLC和Transform KM Operations LLC承租,日期为2019年2月28日 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2019年3月15日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.4* |
|
致Holdco Master Lease的附函,由Seritage KMT Finance LLC、Seritage SRC Finance LLC、Transform SR Operations LLC和Transform KM Operations LLC撰写,日期为2019年2月28日 |
|
通过引用附件10.2并入我们于2019年3月15日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.5 |
|
Seritage SRC Finance LLC、Seritage KMT Finance LLC、Operating Partnership的某些其他子公司、摩根大通银行、National Association和H/2 SO III Funding LLC之间的抵押贷款协议,日期截至2015年7月7日 |
|
通过引用附件10.4并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
- 56 -
|
|
|
|
|
10.6 |
|
对抵押贷款协议的综合修订,日期为2015年9月28日,由Seritage SRC Finance LLC、Seritage KMT Finance LLC、营运合伙企业的某些其他子公司、Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties L.P.、摩根大通银行、National Association和H/2 SO III Funding LLC |
|
通过引用附件10.6并入我们于2017年3月1日提交的Form 10-K年度报告。 |
|
|
|
|
|
10.7 |
|
对抵押贷款协议的第二次修订,日期为2016年11月8日,由Seritage SRC Finance LLC、Seritage KMT Finance LLC、运营合伙企业的某些其他子公司、Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties L.P.和富国银行(Wells Fargo Bank,National Association)共同完成 |
|
通过引用附件10.7并入我们于2017年3月1日提交的Form 10-K年度报告中。 |
|
|
|
|
|
10.8 |
|
Seritage SRC Mezzanine Finance LLC、Seritage KMT Mezzanine Finance LLC、摩根大通银行、National Association和H/2 Special Opportunities III Corp.之间的夹层贷款协议,日期截至2015年7月7日 |
|
通过引用附件10.5并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.9 |
|
夹层贷款协议综合修正案,日期为2015年9月28日,由Seritage SRC Mezzanine Finance LLC、Seritage KMT Mezzanine Finance LLC、Seritage Growth Properties L.P.、摩根大通银行、National Association和H/2 Special Opportunities III Corp. |
|
通过引用附件10.9并入我们于2017年3月1日提交的Form 10-K年度报告。 |
|
|
|
|
|
10.10 |
|
对夹层贷款协议的第二次修订,日期为2016年11月8日,由Seritage SRC Mezzanine Finance LLC、Seritage KMT Mezzanine Finance LLC、Seritage Growth Properties,L.P.和富国银行(Wells Fargo Bank,National Association)共同完成 |
|
通过引用附件10.10并入我们于2017年3月1日提交的Form 10-K年度报告。 |
|
|
|
|
|
10.11 |
|
夹层贷款协议第三修正案,于2017年11月8日生效,于2017年6月30日生效,由Seritage SRC Mezzanine Finance LLC、Seritage KMT Mezzanine Finance LLC、Seritage Growth Properties,L.P.和富国银行(Wells Fargo Bank,National Association)共同签署 |
|
通过引用附件10.11并入我们于2018年2月28日提交的Form 10-K年度报告。 |
|
|
|
|
|
10.12 |
|
Seritage Growth Properties,L.P.,Seritage Growth Properties,JPP,LLC和JPP II,LLC之间的定期贷款安排,日期为2017年2月23日 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2017年2月24日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.13 |
|
优先无担保定期贷款协议,日期为2017年12月27日,贷款人为Seritage Growth Properties,L.P.,Seritage Growth Properties,JPP,LLC,JPP II,LLC和Empyrean Investments,LLC,JPP,LLC作为行政代理 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2017年12月28日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.14 |
|
Seritage Growth Properties 2015股票计划表格 |
|
我们于2015年5月11日提交的S-11表格注册声明中引用了附件10.6。 |
|
|
|
|
|
10.15 |
|
Seritage Growth Properties限制性股份协议 |
|
通过引用附件10.6并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.16 |
|
连环成长物业限制性股份协议格式 |
|
通过引用附件10.14并入我们于2017年3月1日提交的Form 10-K年度报告。 |
|
|
|
|
|
- 57 -
10.17 |
|
系列性成长物业分时授予限售股协议格式 |
|
通过引用附件10.8并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.18 |
|
连环成长物业年度P-RSU限制性股份协议格式 |
|
通过引用附件10.9并入我们于2015年7月10日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.19 |
|
Matthew Fernand和Seritage Growth Properties之间的信函协议,日期为2015年5月15日 |
|
我们于2015年5月26日提交的S-11表格注册声明中引用了附件10.10。 |
|
|
|
|
|
10.20 |
|
Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties,L.P.、ESL Partners,L.P.和Edward S.Lampert签署的交换协议,日期为2015年6月26日 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2015年7月2日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.21 |
|
Seritage Growth Properties和Fairholme Capital Management,L.L.C.之间的交换协议,日期为2015年6月30日 |
|
通过引用附件10.2并入我们于2015年7月2日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.22 |
|
高级担保定期贷款协议,日期为2018年7月31日,由Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties,L.P.和内布拉斯加州伯克希尔哈撒韦人寿保险公司签订 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2018年7月31日提交的当前8-K表格报告。 |
|
|
|
|
|
10.23 |
|
上市公司成长性物业格式-时间授予限制性股票单位协议-2018年激励性RSU |
|
通过引用附件10.4并入我们于2018年8月3日提交的Form 10-Q季度报告。 |
|
|
|
|
|
10.24 |
|
成长性物业业绩-归属限制性股份单位协议-2018年激励P-RSU格式 |
|
通过引用附件10.5并入我们于2018年8月3日提交的Form 10-Q季度报告。 |
|
|
|
|
|
10.25 |
|
Seritage SRC Finance LLC和Seritage KMT Finance LLC对总租约的第一修正案,自2019年10月29日起生效 |
|
通过引用附件10.33并入我们于2020年3月2日提交的Form 10-K年度报告中。 |
|
|
|
|
|
10.26 |
|
对Seritage Growth Properties,L.P.和内布拉斯加州伯克希尔哈撒韦人寿保险公司之间的高级担保定期贷款协议的第1号修正案,日期为2020年5月5日 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2020年5月8日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.27 |
|
总租赁修改和结算协议,日期为2020年6月3日,由Seritage SRC Finance LLC、Seritage KMT Finance LLC、Transform SR Operations LLC和Transform KM Operations LLC之间签署 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2020年6月4日提交的当前8-K表格报告中。 |
|
|
|
|
|
10.28 |
|
由Seritage SRC Finance LLC、Seritage KMT Finance LLC、Transform SR Operations LLC和Transform KM Operations LLC签订的第二份主租赁修改和和解协议,日期为2020年12月2日 |
|
通过引用附件10.36并入我们于2021年3月15日提交的Form 10-K年度报告中。
|
|
|
|
|
|
10.29 |
|
Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties、L.P.和Andrea Olshan之间的雇佣协议,日期为2021年2月7日 |
|
通过引用附件10.1并入我们于2021年2月9日提交的表格8-K的当前报告。 |
|
|
|
|
|
10.30 |
|
对高级担保定期贷款协议的第2号修正案,日期为2021年11月24日,Seritage Growth Properties,L.P.和内布拉斯加州伯克希尔哈撒韦人寿保险公司 |
|
|
|
|
|
|
|
10.31 |
|
雇佣协议修正案,日期为2022年3月15日,在Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties、L.P.和Andrea Olshan之间 |
|
通过引用附件10.39并入我们于2022年5月10日提交的Form 10-Q季度报告 |
|
|
|
|
|
- 58 -
10.32 |
|
Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties,L.P.和Matthew Fernand之间的聘书附录,日期为2022年3月15日 |
|
通过引用附件10.40并入我们于2022年5月10日提交的Form 10-Q季度报告 |
|
|
|
|
|
10.33 |
|
Seritage Growth Properties、Seritage Growth Properties,L.P.和Eric Dinenberg之间的聘书附录,日期为2022年3月15日 |
|
参考附件10.41并入我们于2022年5月10日提交的Form 10-Q季度报告 |
|
|
|
|
|
10.34 |
|
Eric Dinenberg和Seritage Growth Properties于2019年3月14日签署的信函协议 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
21.1 |
|
附属公司名单 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
23.1 |
|
独立注册会计师事务所德勤律师事务所同意 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
31.1 |
|
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条认证特等执行干事 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
31.2 |
|
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条核证首席财务官 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
32.1 |
|
依据《2002年萨班斯-奥克斯利法案》第906条、《美国法典》第18编第1350条对首席执行干事的证明 |
|
随信提供。 |
|
|
|
|
|
32.2 |
|
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条、《美国法典》第18编第1350条对首席财务官的证明 |
|
随信提供。 |
|
|
|
|
|
101.INS |
|
内联XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中,因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.SCH |
|
内联XBRL分类扩展架构文档 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.CAL |
|
内联XBRL分类扩展计算链接库文档 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.DEF |
|
内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.LAB |
|
内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
101.PRE |
|
内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档 |
|
现提交本局。 |
|
|
|
|
|
104 |
|
封面交互数据文件(格式为内联XBRL,包含在附件101中) |
|
现提交本局。 |
*根据保密处理的请求,本展览的部分内容已被省略,并单独提交给美国证券交易委员会。
签订管理合同或补偿计划或安排。
- 59 -
登录解决方案
根据1934年《证券交易法》的要求,注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。
|
|
Seritage生长特性 |
|
|
|
日期:2023年3月14日 |
|
/s/安德里亚·奥尔山 |
根据1934年《证券交易法》的要求,本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
签名 |
|
标题 |
|
日期 |
|
|
|
|
|
/s/安德里亚·奥尔山 |
|
首席执行官兼总裁 (首席行政官) |
|
2023年3月14日 |
安德里亚·奥尔山 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/John Garilli |
|
临时首席财务官 (首席财务会计官) |
|
2023年3月14日 |
约翰·加里利 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/Adam Metz |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
亚当·梅茨 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
约翰·T·麦克莱恩 |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
约翰·T·麦克莱恩 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/莎伦·奥斯伯格 |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
莎伦·奥斯伯格 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/Mitchell Sabshon |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
米切尔·萨布森 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/塔莉亚·内沃-哈科恩 |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
塔莉亚·内沃-哈科恩 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/艾莉森·画眉 |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
艾莉森·画眉 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
/s/马克·威尔斯曼 |
|
受托人 |
|
2023年3月14日 |
马克·威尔斯曼 |
|
|
|
|
- 60 -
Seritage生长特性
合并财务报表索引
和合并财务报表明细表
财务报表
|
|
页面 |
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID |
|
F-2 |
截至2022年和2021年12月31日的合并资产负债表 |
|
F-6 |
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的综合业务报表 |
|
F-7 |
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的综合权益报表 |
|
F-8 |
截至2022年、2021年和2020年12月31日的合并现金流量表 |
|
F-9 |
合并财务报表附注 |
|
F-11 |
财务报表附表 |
|
|
附表三--房地产和累计折旧 |
|
F-35 |
所有其他附表均被省略,因为所需资料没有任何数额,数额不足以要求提交附表,或因为所需资料已列入合并财务报表和相关附注。
F-1
独立注册公众访问报告OunTing公司
致Seritage Growth Properties董事会和股东
对财务报表的几点看法
我们已审核所附Seritage Growth Properties及其附属公司(“贵公司”)于二零二二年十二月三十一日及二零二一年十二月三十一日的综合资产负债表、截至二零二二年十二月三十一日止三个年度各年度的相关综合营运表、权益及现金流量表,以及列于指数第15项的相关附注及附表(统称为“财务报表”)。我们认为,财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况,以及截至2022年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量,符合美国公认的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准,根据特雷德韦委员会保荐组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准和我们2023年3月14日的报告,对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制进行了审计,对公司的财务报告内部控制发表了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所,根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规,我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计,以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证,无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序,无论是由于错误还是欺诈,以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计,以及评价财务报表的整体列报。我们相信,我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的、已传达或要求传达给审计委员会的事项,这些事项(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露,(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见,我们也不会通过传达下面的关键审计事项,就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
流动资金--见财务报表附注1
关键审计事项说明
该公司现金的主要用途包括支付财产运营和其他费用,包括一般和行政费用以及偿债(统称为“债务”),以及某些开发支出。物业租金收入是公司营运现金流的主要来源,但在截至2022年12月31日的一年内并未完全支付债务和某些开发开支。债务和某些开发支出预计将继续超过物业租金收入,公司预计将通过多种资本来源(包括手头现金以及综合和非综合物业的销售)为此类成本提供资金。
F-2
我们认为公司的流动资金披露是一项重要的审计事项,因为管理层在为其义务和某些开发支出提供资金的计划中做出了重大判断。这需要审计师高度的判断,并在执行审计程序时增加努力,以评估管理层的结论,即公司的计划很可能在财务报表发布之日起一年内有效实施,并将提供必要的现金流量,为公司的义务和某些开发支出提供资金。
如何在审计中处理关键审计事项
我们与公司流动性披露相关的审计程序包括以下内容:
房地产投资--减值和对非合并实体的投资--临时减值除外--见财务报表附注2
关键审计事项说明
本公司定期评估是否有指标显示(I)房地产资产的账面价值可能无法收回或(Ii)对未合并实体的投资可能并非暂时减值。
如果为房地产投资确定了一个指标,管理层将根据预计的经营现金流估计房地产资产的可回收程度,以确定未贴现的现金流是否低于房地产资产的账面价值。如果房地产资产的账面价值超过未贴现的现金流量,则进行分析以确定该房地产资产的估计公允价值。如果管理层确定一项房地产资产的账面价值已减值,其账面价值超过其估计公允价值的部分将计入损失。
如果对非合并实体的投资确定了一项指标,而管理层确定其投资并非暂时减值,管理层将确定其投资的估计公允价值。如果管理层对本公司投资的公允价值的估计低于其账面价值,且该差额被视为非临时性的,则该投资的价值被减值。若发生暂时性减值以外的损失,则按投资账面金额超出估计公允价值计量。
本公司在估计公允价值时会作出重大假设,如有需要,包括资本化率、折现率及销售可比数字,以厘定房地产资产及未合并实体投资的估计公允价值。在截至2022年12月31日的一年中,该公司记录了约1.269亿美元的房地产资产减值损失和3560万美元的非临时减值损失。
F-3
当存在减值时,本公司在估计房地产资产和未合并实体投资的估计公允价值时使用的假设是主观的,需要做出判断。对于对未合并实体的投资,本公司也利用判断来确定减值是临时性的还是非临时性的。因此,审计这些假设需要高度的审计师判断和广泛的审计师努力,包括需要我们的公允价值专家参与。
如何在审计中处理关键审计事项
我们的审计程序涉及评估管理层估计的房地产资产公允价值和对未合并实体的投资,其中包括:
/s/德勤律师事务所
纽约,纽约
2023年3月14日
我们一直担任公司的职务’自2015年以来一直是美国审计师.
F-4
独立注册会计师事务所报告
致Seritage Growth Properties董事会和股东
财务报告内部控制之我见
我们已根据特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准,对Seritage Growth Properties及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的财务报告进行了内部控制审计。我们认为,根据COSO发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准,截至2022年12月31日,本公司在所有重要方面都对财务报告实施了有效的内部控制。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的综合财务报表和我们2023年3月14日的报告,对该等财务报表表达了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制,并负责评估财务报告内部控制的有效性,包括在随附的《管理层财务报告内部控制报告》中。我们的责任是根据我们的审计,对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所,根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规,我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计,以获得合理的保证,以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制,评估存在重大弱点的风险,根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性,以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信,我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序,旨在根据公认的会计原则,为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序:(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录;(2)提供合理的保证,即交易被记录为必要的,以便按照公认的会计原则编制财务报表,公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行;(三)提供合理保证,防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性,财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外,对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险,或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/
2023年3月14日
F-5
Seritage生长特性
合并B配额单
(以千为单位,不包括每股和每股)
|
|
2022年12月31日 |
|
|
2021年12月31日 |
|
||
资产 |
|
|
|
|
|
|
||
房地产投资 |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
建筑物和改善措施 |
|
|
|
|
|
|
||
累计折旧 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
||
在建工程 |
|
|
|
|
|
|
||
房地产净投资 |
|
|
|
|
|
|
||
持有待售的房地产 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
对未合并实体的投资 |
|
|
|
|
|
|
||
现金和现金等价物 |
|
|
|
|
|
|
||
受限现金 |
|
|
|
|
|
|
||
承租人和其他应收款,净额 |
|
|
|
|
|
|
||
租赁无形资产,净额 |
|
|
|
|
|
|
||
预付费用、递延费用和其他资产,净额 |
|
|
|
|
|
|
||
总资产(1) |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
负债和权益 |
|
|
|
|
|
|
||
负债 |
|
|
|
|
|
|
||
定期贷款工具,净额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
售后回租融资义务 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
应付账款、应计费用和其他负债 |
|
|
|
|
|
|
||
总负债(1) |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
*(注9) |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
股东权益 |
|
|
|
|
|
|
||
A类普通股$ |
|
|
|
|
|
|
||
A系列优先股$ |
|
|
|
|
|
|
||
额外实收资本 |
|
|
|
|
|
|
||
累计赤字 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
股东权益总额 |
|
|
|
|
|
|
||
非控制性权益 |
|
|
|
|
|
|
||
总股本 |
|
|
|
|
|
|
||
负债和权益总额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
(1)本公司的综合资产负债表包括综合可变利息实体(“VIE”)的资产和负债。见附注2.截至2022年12月31日的综合资产负债表包括与我们的综合VIE有关的以下金额,不包括经营伙伴关系:
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-6
Seritage生长特性
合并状态经营的各个环节
(以千计,每股除外)
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
租金收入 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
总收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
物业经营 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地产税 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
折旧及摊销 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
一般和行政 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
诉讼和解 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
总费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地产销售收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
(亏损)出售未合并实体的权益所得 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
|
|
房地产资产减值准备 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
未合并实体损失中的权益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
利息和其他收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
利息支出 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
所得税前亏损 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
所得税费用 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
净亏损 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
可归因于 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
可归因于Seritage的净亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
优先股息 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
Seritage普通股的净亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
可归因于Seritage的每股净亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
可归因于Seritage的每股净亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
加权平均A类普通 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
加权平均A类普通 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-7
Seritage生长特性
整合状态股权要素
(以千为单位,每股和单位金额除外)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他内容 |
|
|
|
|
|
非- |
|
|
|
|
||||||||||
|
|
A类常见 |
|
|
B类常见 |
|
|
首选A系列 |
|
|
已缴费 |
|
|
累计 |
|
|
控管 |
|
|
总计 |
|
|||||||||||||||||||
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
资本 |
|
|
赤字 |
|
|
利益 |
|
|
权益 |
|
||||||||||
2020年1月1日的余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||||
净亏损 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
优先股息 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
受限股份单位的归属 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
||
基于股份的薪酬 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
Share类投降 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
操作单元交换 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|||
2020年12月31日余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他内容 |
|
|
|
|
|
非- |
|
|
|
|
||||||||||
|
|
A类常见 |
|
|
B类常见 |
|
|
首选A系列 |
|
|
已缴费 |
|
|
累计 |
|
|
控管 |
|
|
总计 |
|
|||||||||||||||||||
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
资本 |
|
|
赤字 |
|
|
利益 |
|
|
权益 |
|
||||||||||
2021年1月1日的余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||
净亏损 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
优先股息 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
受限股份单位的归属 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
||
基于股份的薪酬 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
||
操作单元交换 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|||
对合并后的合资企业的贡献 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
2021年12月31日的余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他内容 |
|
|
|
|
|
非- |
|
|
|
|
||||||||||
|
|
A类常见 |
|
|
B类常见 |
|
|
首选A系列 |
|
|
已缴费 |
|
|
累计 |
|
|
控管 |
|
|
总计 |
|
|||||||||||||||||||
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
股票 |
|
|
金额 |
|
|
资本 |
|
|
赤字 |
|
|
利益 |
|
|
权益 |
|
||||||||||
2022年1月1日的余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||
净亏损 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
优先股息 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
受限股份单位的归属 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
||
基于股份的薪酬 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
||
操作单元交换 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|||
2022年12月31日的余额 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-8
Seritage生长特性
合并状态现金流入账
(金额以千为单位)
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
经营活动现金流 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
净亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
对净亏损与经营活动中使用的现金净额进行的调整: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
未合并实体损失中的权益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
来自未合并实体的分配 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
||
出售未合并实体权益的损失(收益) |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
房地产销售收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
房地产资产减值准备 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
基于股份的薪酬 |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
||
折旧及摊销 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
递延融资成本摊销 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
高于和低于市场租赁的摊销,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
||
直线式租金调整 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
售后回租融资义务的利息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
||
经营性资产和负债变动 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
租户和其他应收款 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
||
预付费用、递延费用和其他资产 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
应付账款、应计费用和其他负债 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
用于经营活动的现金净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
投资活动产生的现金流 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
对未合并实体的投资 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
处置未合并实体的权益所得净收益 |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
||
来自未合并实体的分配 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地产销售净收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地产开发 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
投资活动提供的现金净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
融资活动产生的现金流 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
偿还定期贷款安排 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
偿还售后回租融资债务 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
售后回租融资义务的收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
购买与股票授予接受者预扣税款有关的股票 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
支付的优先股息 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
其他合伙企业中非控股权益的贡献 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
融资活动提供的现金净额(用于) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
现金、现金等价物和限制性现金净增加(减少) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
期初现金、现金等价物和限制性现金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
现金、现金等价物和受限现金,期末 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
F-9
Seritage生长特性
合并现金流量表(续)
(金额以千为单位)
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|
|||
现金和现金等价物及限制性现金的对账 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
期初现金及现金等价物 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
期初受限现金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
||
期初现金及现金等价物和限制性现金 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
期末现金及现金等价物 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|||
期末受限现金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
期末现金及现金等价物和限制性现金 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
补充披露现金流量信息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
现金支付利息 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
资本化利息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
已缴纳的所得税 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
补充披露非现金投资和 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
以应收账款融资的房地产开发 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
已宣布和未支付的优先股息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地产减少,因非合并财产而产生的净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
房地产,净值 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
租户和其他应收账款,净额 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
租赁无形资产,净额 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
预付费用、递延费用和其他资产,净额 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
应付账款、应计费用和其他负债 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
转让持有以供出售的房地产资产 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
使用权资产的记录(移出) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
记录(解除)租赁负债 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
在合资企业分配中收到的财产 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
合资经销中的非现金财产投资 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-10
Seritage生长特性
合并后的注释财务报表
注1-组织
Seritage Growth Properties(“Seritage”)(纽约证券交易所股票代码:SRG)成立于2015年6月3日,是一家马里兰州房地产投资信托基金,自成立至2021年12月31日为止,按照国内税法(“准则”)第856(C)节的定义,作为一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)运作。2022年3月31日,Seritage撤销了其REIT选举,成为应税C公司,自2022年1月1日起生效。Seritage的资产由特拉华州有限合伙企业Seritage Growth Properties,L.P.直接或间接持有,其业务主要通过该有限合伙企业(“营运合伙企业”)进行。根据经营合伙企业的合伙协议,Seritage作为唯一普通合伙人,在经营合伙企业的管理和控制方面拥有独家责任和酌情决定权。除另有明文规定或文意另有所指外,“公司”及“Seritage”指Seritage、营运合伙企业及其拥有及控制的附属公司。
在采纳公司的销售计划(定义见下文)之前,Seritage主要从事美国各地多元化零售和综合用途物业的所有权、开发、重新开发、管理、销售和租赁。截至2022年12月31日,公司的投资组合由以下权益组成
该公司于2015年7月7日开始运作,此前向西尔斯控股公司(“西尔斯控股”或“西尔斯”)的股东配股购买Seritage的普通股,以筹集部分资金$
截至2021年3月15日,本公司不再有任何剩余物业租赁给Holdco(定义见下文)或西尔斯控股,详情见附注5。
2022年3月1日,该公司宣布,其董事会已开始审查一系列战略选择。董事会已经成立了公司董事会的一个特别委员会(“特别委员会”)来监督这一过程。特别委员会保留了巴克莱银行作为其财务顾问。随着公司根据销售计划进行销售,公司的战略审查过程仍在进行中。不能保证审查过程将导致任何交易,也不能保证公司将成功地全面执行销售计划。
2022年3月31日,本公司宣布,其董事会根据特别委员会的建议,批准了一项终止本公司REIT地位并成为应税C公司的计划,从截至2022年12月31日的年度起生效。因此,该公司不再需要根据REIT规则运营,包括要求至少分发
由于公司自2022年1月1日起将公司结构改为应纳税的C公司,公司产生了约$的一次性非现金递延税收优惠
本公司寻求股东投票批准一项出售本公司资产及解散本公司的建议计划(“出售计划”),该计划将容许董事会出售本公司所有资产、向股东分配所得款项净额及解散本公司。销售计划预计将增加潜在买家的范围,允许Seritage和潜在买家进行并完成价值最大化的交易,而不会使任何此类交易受到与必须寻求和获得股东批准相关的延迟和条件的限制。2022年7月6日,公司前董事长爱德华·兰伯特签署了一项投票和支持协议,根据该协议,他将他在经营伙伴关系中的股权交换为A类普通股,并同意投票支持销售计划。截至2022年12月31日,在实施其运营合伙人权益交换后,Lampert先生拥有约
F-11
投赞成票的至少有本公司所有已发行普通股的所有股份均须批准出售计划。2022年股东年会于2022年10月24日举行,内容如下公司于2022年9月14日向美国证券交易委员会提交了最终委托书。在会议上,出售计划得到了股东的批准。随着公司执行销售计划,战略审查过程仍在进行中。不能保证审查过程将导致任何交易,也不能保证公司将成功地全面执行销售计划。见“第1A项。风险因素--与我们的业务和运营相关的风险--不能保证我们对战略备选方案的审查会在此时导致任何交易或任何战略变化。“
流动性
该公司现金的主要用途包括支付财产运营和其他费用,包括一般和行政费用以及偿债(统称为“债务”),以及某些开发支出。物业租金收入是本公司营运现金流的主要来源,但不足以支付截至2022年12月31日止年度所产生的债务公司录得营运现金净流出#美元。
预计债务将继续超过物业租金收入,公司预计将通过资本来源的组合为此类成本提供资金,包括手头现金以及综合和非综合物业的销售。在2023年1月31日至2023年3月6日期间,公司出售了
持续经营的企业
根据ASC 205-40,财务报表的列报--持续经营,对于每个年度和中期报告期,管理层评估是否有条件和事件使人对公司在财务报表发布之日起一年内继续经营的能力产生重大怀疑。作为此次评估的一部分,该公司考虑了在随后12个月内到期的所有债务,以及手头现金和预期现金收入。管理层已确定,其计划,如流动资金项下所述,很可能在财务报表发布之日起一年内有效实施,这些行动将提供必要的现金流,为本公司在一年期间的债务和发展支出提供资金。
由于定期贷款安排的未偿还余额在财务报表发出之日起12个月内并未到期,本公司的定期贷款安排并未作为流动债务计入本公司的分析中。
出售美元的预期收益
新冠肺炎大流行
冠状病毒(“新冠肺炎”)疫情对美国房地产行业造成重大影响,包括公司的物业。
由于这种情况的发展、流动性和不确定性,公司预计这些情况在未来可能会发生重大变化,而截至2022年12月31日的年度业绩可能不能表明新冠肺炎疫情对公司未来业务的影响。因此,公司无法合理估计新冠肺炎在可预见的未来对其财务状况、经营业绩或现金流的影响。
截至2022年12月31日,
F-12
附注2--主要会计政策摘要
列报依据和合并原则
随附的综合财务报表是根据美国公认会计原则(“公认会计原则”)编制的。综合财务报表包括本公司、经营合伙企业、其各自的合并资产以及它们拥有控股权的所有其他实体的账目。对于符合可变权益实体(“VIE”)定义的实体,当本公司是该实体的主要受益人时,本公司会合并该等实体。当本公司拥有指导对VIE的经济表现产生最重大影响的活动的单方面权力,以及承担可能对VIE产生重大影响的损失或获得可能对VIE产生重大影响的利益的权利时,公司被确定为主要受益者。本公司不断评估其是否有资格成为主要受益人,并在发生复议事件时重新考虑其对实体是否为VIE的决定。截至2022年12月31日,公司整合了
如果该等可变权益属于未按VIE模型评估的实体,本公司将使用有表决权的权益实体模型评估其权益。
截至2022年12月31日、本公司及其全资附属公司持有
预算的使用
按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设。这些估计数和假设影响在财务报表之日报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出。最重要的假设和估计涉及房地产减值评估,以及评估应收账款的可回收性。这些估计数基于历史经验和管理层认为在当时情况下合理的其他假设。管理层持续评估其估计,并随着经验的发展或了解到新的信息而对这些估计和相关披露进行修订。实际结果可能与这些估计不同。
细分市场报告
该公司目前以单一的可报告部门经营,包括房地产的所有权、开发、重新开发、管理、销售和租赁。公司首席运营决策者兼首席执行官对每个物业的运营和财务结果进行单独评估和衡量,不会根据地理位置、规模或类型对物业进行区分或分组。因此,该公司将所有物业汇总为
房地产投资
房地产资产按成本减去累计折旧和摊销入账。
一般维修和保养的支出将在发生时计入费用。改善物业或延长资产使用年限的重大翻新工程,予以资本化。由于房地产正在进行重建活动,所有与项目直接相关和可归因于该项目的金额,包括规划、开发和建设成本、利息成本、直接参与的员工的人员成本以及重建期间发生的其他杂项成本,都将计入资本化。资本期从重新开发活动进行时开始,到项目基本完成时结束。
房地产资产(不包括土地)的折旧是在其估计使用年限内以直线方式确认的,估计使用年限通常在以下范围内:
建筑物: |
|
现场改善: |
|
租户改进: |
较短的预计使用年限或不可撤销的租赁期 |
本公司摊销已确认的无形资产,这些无形资产在预期将直接或间接对所收购物业或业务的未来现金流作出贡献的期间内具有有限寿命,通常为相关租赁的剩余不可撤销期限。
F-13
本公司定期评估是否有指标显示房地产资产价值可能减值。如果确定了一个指标,管理层将根据预计的经营现金流量(未贴现和非杠杆)估计房地产资产的可回收能力,并考虑预期的持有期和资本化率,以确定未贴现的现金流量是否低于房地产资产的账面价值。如果一项资产的账面价值超过未贴现现金流量,则进行分析以确定该真实资产的估计公允价值。在估计资产的公允价值时,会考虑各种因素,包括预期未来营运收入、趋势及租赁前景,包括需求、竞争及其他经济因素的影响,例如折现率及市场可比性。任何估计和/或假设的变化,包括预期的持有期,都可能对预计的经营现金流产生重大影响。如果管理层确定一项房地产资产的账面价值已减值,其账面价值超过其估计公允价值的部分将计入损失。公司确认减值损失为#美元。
房地产处置
当本公司处置全部或部分房地产资产时,将出售房地产的收益或损失确认为账面价值与收到的对价之间的差额。代价包括收到的现金收益,以及在某些情况下,当一项财产用于投资于未合并实体时的非现金对价。处置房地产的损益在本公司的综合经营报表上记为出售房地产的损益。有关本公司未合并实体交易的详情,请参阅附注4。
下表汇总了本公司截至本年度止年度的房地产销售收益净额2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日(单位:百万):
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
对未合并实体的缴款: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
*毛收入: |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||
预计房地产销售收益(亏损),净额 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
对第三方的处置: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
*毛收入: |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
*预计房地产销售收益,净额(1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
缴款和处分收益合计,净额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
持有待售的房地产
当一项房地产资产被管理层确认为持有待售时,本公司停止对该资产进行折旧,并估计其公允价值,扣除出售的估计成本。如果一项资产的估计公允价值(扣除估计销售成本)低于其账面净值,则将进行调整以反映估计公允价值。被归类为持有待售房地产的房产,通常是指根据买卖合同,预计将在一年内关闭的房产。
在评估物业是否符合持有待售准则时,本公司会就可能完成出售的时间点作出决定。鉴于所有房地产销售合同的性质,这类合同允许潜在买家在正式接受合同之前有一段时间对物业进行评估并不少见。此外,对最终销售至关重要的某些其他事项,如融资安排,即使在接受合同后也常常悬而未决。因此,合同下的物业可能不会在预期的时间内关闭,或者根本不会关闭。
截至2022年12月31日,
对未合并实体的投资
本公司对未合并实体的投资采用权益会计方法,因为本公司具有重大影响力,但不拥有控股权。这些投资最初按成本入账,随后根据根据适用协议的条款确认的现金捐助、现金分配和收益进行调整。
F-14
管理层会定期评估是否有指标(包括相关房地产的经营表现及包括宏观经济状况在内的一般市况)显示本公司于未合并实体的投资价值可能减值。如果管理层对本公司投资的公允价值的估计低于其账面价值,且该差额被视为非临时性的,则该投资的价值被减值。若已发生减值,则按投资账面金额超过其估计公允价值计量亏损。
该公司记录了$
受限现金
截至2022年12月31日到2021年,受限现金代表信用证的现金抵押品。
租金收入确认和租户应收账款
租金收入包括基本租金和偿还财产业务费用。当承租人根据几个因素的评估控制租赁资产的实际使用时,公司开始确认租金收入。基本租金按直线基准按相关租约的不可撤销条款确认。对于基本租金有固定及可计量升幅的租约,该等租金收入与根据租约条文应付的现金租金之间的差额记为直线应收租金,并作为租户及其他应收账款的组成部分计入综合资产负债表。物业营运开支的偿还来自租户租约,该租约规定收回有关物业的全部或部分营运开支及房地产税。这笔收入是在发生费用的同一时期应计的。
本公司定期审核其应收账款,并考虑租户的付款历史、租户的财务状况、租户所处行业的商业状况以及物业所在地区的经济状况等因素的变化。应收租户,包括因租金直线上升而产生的应收账款,于管理层认为不可能收回指定租约的几乎所有未来租赁付款时,直接撇账,届时,本公司将开始以实际收到的金额为基础,按现金基础确认收入。任何被视为无法收回的应收账款在公司的综合经营报表中确认为租金收入的减少。如果未来情况发生变化,本公司相信本公司将合理地确定本公司将收取该等租约的所有剩余租金收入,本公司将恢复应计租金收入,并确认对先前注销的应收账款的累计追补。
公司记录的租金收入减少了#美元。
由于新冠肺炎疫情,本公司与某些租户签订了现有租约的修正案(“租金延期协议”),规定推迟支付该租户在受新冠肺炎疫情影响期间到期的全部或部分租金(“延期租金”)。递延租金协议通常规定在递延租金期限结束后6至12个月内偿还递延租金,并在许多情况下,在递延租金尚未清偿时豁免某些有利于本公司的其他条件。如果承租人没有支付最低合同付款或拖欠租约,递延租金通常会立即到期并根据租金递延协议支付。吾等根据财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)于2020年4月发布的“租赁修订问答”确认与“新冠肺炎”大流行有关的租赁优惠,例如租金延迟及减免,让实体可选择就租赁优惠作出会计处理,犹如可强制执行的权利及义务存在于原始租赁一样。因此,本公司未对已递延部分的应计租金收入或与直线法相关的应计租金收入部分进行调整。于偿还递延租金后,本公司将解除租客及其他应收账款的应计款项。
F-15
在租赁租户空间时,公司可以通过租户津贴向承租人提供资金。在核算租户津贴时,公司将确定该津贴是否代表建造租赁改进的资金,并评估此类改进的所有权。如就会计目的而言,公司被视为改善工程的拥有人,则公司将把租户津贴的金额资本化,并按改善工程的使用年限或相关租赁期中较短的一项折旧。如果承租人津贴代表为租赁改善提供资金以外的其他目的的付款,或在公司出于会计目的而不被视为改善的所有者的情况下,该津贴被视为租赁激励,并在租赁期内确认为直线基础上的租金收入减少。
承租人和其他应收款
承租人及其他应收账款包括向承租人支付的未付款项、未来向承租人支付物业开支的应计收入,以及如上所述的租金直线上升所产生的金额。应收租户和其他应收账款还包括为某些未合并实体的利益提供服务的应收管理费。如果对应收管理费的可收性有疑问,应计提坏账准备或直接核销具体应收账款。
管理费和其他费用收入
管理及其他费用收入指物业管理、建筑、租赁及为若干未合并实体的利益而提供服务的发展费用。
物业管理费收入申报金额为
租赁及发展费用最初按相关未合并实体的外部所有权所赚取的收入部分列报。本公司应占租赁及发展费用收入于相关发展项目的使用年限内确认,如为开发费,或于租赁期内确认,因相关资产在同一期间内折旧,并计入综合经营报表中未合并实体的权益收益(亏损)及附注4综合财务数据中的其他开支。
相反,租赁服务被认为是履约义务,在某个时间点得到满足。本公司的租赁费通常在某些合同事件发生时支付,这些事件可能是或有的,收入确认模式可能与支付时间不同。就该等服务而言,一般于租约签订及租户开业日期履行责任,而收入则于履行责任时根据相关协议确认。
基于股份的薪酬
公司一般将给予员工的股权奖励确认为薪酬支出,并在综合经营报表中将此类支出计入一般和行政费用。股权奖励的补偿费用以奖励的授予日期公允价值为基础。对于基于时间归属的奖励和基于市场归属条件(例如股东总回报)的奖励,薪酬支出在归属期间按比例确认。对于绩效归属由公司经营标准确定的奖励,本公司在绩效标准被视为可能实现之日确认薪酬支出,该金额从授予之日起至绩效标准被视为可能实现之日按比例确认,然后从绩效标准被视为可能实现之日起至归属期间剩余时间按比例确认。本公司利用第三方评估公司,采用蒙特卡罗模型,根据基于市场的标准来衡量限制性股票单位奖励的授予日期公允价值。没收是按实际情况记录的。
F-16
信用风险集中
当若干与本公司投资相关的经营者、租户或债务人从事类似的业务活动,或在同一地理区域从事活动,或具有类似的经济特征,导致其履行合同义务的能力(包括对本公司的义务)受到经济状况变化的类似影响时,就会出现信贷风险集中。管理层相信,公司的投资组合是合理多元化的,不包含任何重大的信用风险集中。截至2022年12月31日,该公司拥有
每股收益
该公司有三类普通股。除投票权外,公司A类普通股和C类无投票权普通股持有人的权利,包括清算权和股息权,均相同。由于清算权和股息权相同,未分配收益按比例分配。A类普通股和C类普通股的每股净收益(亏损)数额是相同的,因为每一类普通股的持有者在法律上都有权通过分红或清算获得平等的每股分配。自2018年8月29日起,所有已发行的C类普通股全部置换为A类普通股,目前
B类非经济普通股不包括在每股收益计算中,因为它们没有经济权利。截至2020年12月31日,所有已发行的B类普通股均已交出,目前
所有包含不可没收股息权的已发行非归属股份被视为参与证券,并根据两级法计入计算每股收益,该方法规定,所有包含不可没收分派权的已发行非归属股份支付奖励均被视为参与证券,应计入每股收益的计算中。
近期发布的会计公告
于截至2022年12月31日止年度内,并无采纳任何其他近期颁布的会计准则或未予披露的公告,因该等准则或公告不适用于本公司,或预期不会对本公司的综合财务报表产生重大影响,故未予采纳。
F-17
以下是FASB发布并已被公司采纳的会计准则更新(“ASU”):
ASU |
描述 |
领养日期 |
对财务报表或其他重大事项的影响 |
ASU 2016-13, 金融 工具--信贷损失(主题326)
亚利桑那州2018-19年, 编码化 对主题326“金融工具--信贷损失”的改进 |
ASU 2016-13改变了大多数金融资产和某些其他工具的减值模型,要求使用“预期信用损失”模型,并增加了更多的披露要求。 ASU 2018-19澄清,经营性租赁产生的应收账款减值应按照主题842(租赁)入账。 |
2020年1月1日 |
公司采用ASU 2016-13年度和2018-19年度并未对我们的综合财务报表产生实质性影响。 |
租约修改问答 |
2020年4月,财务会计准则委员会工作人员发布了《租赁修改问答》,重点是将租赁会计准则应用于因新冠肺炎大流行而提供的租赁特许权。根据现行租约指引,本公司须按租约基准厘定租约特许权是否因与租户达成新安排而产生,或租约特许权是否根据现有租赁协议内可强制执行的权利及义务而厘定。契约修订问答允许本公司在符合若干准则的情况下,透过契约分析绕过契约,转而选择应用契约修订会计框架或不应用契约修订会计框架,而该等选择一直适用于具有相似特征及相似情况的契约。 |
2020年4月10日 |
本公司选择对2020年第二季度内修改的所有租约使用契约修订问答中提供的宽免。本公司于#年订立延迟租金协议 |
F-18
附注3-租赁无形资产和负债
下表概述了本公司的租赁无形资产(收购的就地租赁和高于市价的租赁)和负债(低于市价的租赁,计入综合资产负债表上的应付账款、应计费用和其他负债),扣除累计摊销后的净额,截至2022年12月31日和2021年12月31日(单位:千):
2022年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
毛收入 |
|
|
累计 |
|
|
|
|
|||
租赁无形资产 |
|
资产 |
|
|
摊销 |
|
|
天平 |
|
|||
就地租约 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
高于市价的租约 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
总计 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
毛收入 |
|
|
累计 |
|
|
|
|
|||
租赁无形负债 |
|
负债 |
|
|
摊销 |
|
|
天平 |
|
|||
低于市价的租赁 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
总计 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
2021年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
毛收入 |
|
|
累计 |
|
|
|
|
|||
租赁无形资产 |
|
资产 |
|
|
摊销 |
|
|
天平 |
|
|||
就地租约 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
高于市价的租约 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
总计 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
毛收入 |
|
|
累计 |
|
|
|
|
|||
租赁无形负债 |
|
负债 |
|
|
摊销 |
|
|
天平 |
|
|||
低于市价的租赁 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
总计 |
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
摊销已购入的低于市价的租约,扣除已购入的高于市价的租约,产生额外租金收入#美元
|
|
(上)/低于市值租赁,净额 |
|
|
低于市价的租约 |
|
|
就地租约 |
|
|||
2023 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
2025 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
2026 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
2027 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
此后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
F-19
附注4--对未合并实体的投资
该公司通过对未合并实体的投资进行部分物业租赁活动。本公司在这些未合并实体中的合作伙伴是无关的房地产实体或商业企业。本公司及其在这些未合并实体中的合作伙伴向这些未合并实体提供初始和/或持续资本。出资的义务受各未合并实体各自的经营协议和相关管理文件的约束。
自.起2022年12月31日,公司对8个未合并实体的投资如下:
|
|
|
|
|
|
连载百分比 |
|
|
数量: |
|
|
总计 |
|
|
|||
未合并的合资企业 |
|
合资伙伴 |
|
所有权 |
|
|
属性 |
|
|
玻璃 |
|
|
|||||
GS Portfolio Holdings II LLC |
|
Brookfield Properties Retail |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
GS Portfolio Holdings(2017)LLC |
|
Brookfield Properties Retail |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
MS Portfolio LLC |
|
Macerich公司 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
SPS Portfolio Holdings II LLC |
|
西蒙地产集团有限公司 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
马克302合资有限责任公司 |
|
管理的投资基金 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
SI UTC LLC |
|
由以下人员建议的单独帐户 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
Technology Ridge JV Holding LLC |
|
的附属公司 |
|
|
% |
|
|
|
|
|
— |
|
|
||||
地标地产控股有限公司 |
|
地标地产控股有限公司 |
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
— |
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本公司已将若干财产贡献予未合并实体,以换取该等未合并实体的股权。物业对未合并实体的贡献按出售房地产入账,本公司根据未合并实体交易结束时物业的交易价格(“贡献价值”)确认出售的收益或亏损(“损益”)。收益或(亏损)计入合并经营报表上的房地产销售收益。
在某些情况下,缴款价值须按各未合并实体协议的定义进行重估,这可能会导致对已确认的损益进行调整。如供款价值须重估,本公司初步按可能结果范围内的预期金额确认损益,并将按季度重新评估预期金额,直至最终厘定日期。
在重估时,厘定出资价值的主要投入将根据实际结果更新,并可能导致未合并实体合伙人之间的现金结算或资本账户调整,以及对初始损益的调整。
在每个报告期内,公司都会重新分析主要投入,这些投入决定了那些需要重估的未合并实体的贡献价值和损益。
F-20
|
|
|
|
2022年12月31日 |
|
|||||
未合并实体 |
|
投稿日期 |
|
贡献值 |
|
|
得(损) |
|
||
2018 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
标牌302 JV(1) |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
2019 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Cockeysville合资公司(2) |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
Tech Ridge合资公司(3) |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
下表列出了公司所有未合并实体的综合财务数据(以千为单位):
|
|
2022年12月31日 |
|
|
2021年12月31日 |
|
||
资产 |
|
|
|
|
|
|
||
房地产投资 |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
建筑物和改善措施 |
|
|
|
|
|
|
||
累计折旧 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
||
在建工程 |
|
|
|
|
|
|
||
房地产净投资 |
|
|
|
|
|
|
||
现金和现金等价物 |
|
|
|
|
|
|
||
对未合并实体的投资 |
|
|
|
|
|
|
||
承租人和其他应收款,净额 |
|
|
|
|
|
|
||
其他资产,净额 |
|
|
|
|
|
|
||
总资产 |
|
$ |
|
|
$ |
|
||
法律责任及成员利益 |
|
|
|
|
|
|
||
负债 |
|
|
|
|
|
|
||
应付按揭贷款,净额 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
应付帐款、应计费用 |
|
|
|
|
|
|
||
总负债 |
|
|
|
|
|
|
||
议员的利益 |
|
|
|
|
|
|
||
额外实收资本 |
|
|
|
|
|
|
||
留存收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
会员权益总额 |
|
|
|
|
|
|
||
总负债及会员权益 |
|
$ |
|
|
$ |
|
F-21
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
未合并实体损失中的权益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
总收入 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
物业运营费用 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
折旧及摊销 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
营业亏损 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
其他费用 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
损益(损益)和减值 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
净额(亏损) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
未合并实体损失中的权益(1) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
(1)
本公司在这些未合并实体的损益中所占份额一般按照本公司各自的股权分配。在某些情况下,本公司可能会确认与投资未合并实体有关的损益,而这些损益不同于本公司在该未合并实体的权益。这可能是由于本公司确认的与其投资相关的减值与未合并实体就其资产确认的减值不同、本公司已转移至未合并实体的资产的基础与未合并实体的该等资产或其他项目的基础之间的差异所致。于截至2022年6月30日止季度内,连同出售计划,本公司确认计划有所改变,以减少其于未合并实体的所有投资的持有期,这触发了根据美国会计准则第323条进行减值分析的需要。权益法与合资企业。该公司利用评估和第三方准备的公允价值估计以及协商的要约出售投资以进行减值分析。由于预期持有期的变化和获得的最新评估,非临时性减值#美元
截至2022年12月31日止年度,本公司出售其于
于截至2022年12月31日止年度内,本公司行使其持有的认沽期权
于截至2022年12月31日止年度内,本公司完成出售
非合并实体管理及相关费用
该公司是Mark 302合资公司、UTC合资公司和Tech Ridge合资公司的运营合作伙伴和日常管理人员。本公司有权因向其某些非合并实体提供管理、租赁和施工监督服务而获得一定的费用。本公司的会计政策见附注2。该公司赚取了$
F-22
附注5-租约
出租人的披露
未来最低租金收入,不包括可变付款和租户报销费用,根据截至2022年12月31日大致如下:
(单位:千) |
|
2022年12月31日 |
|
|
2023 |
|
$ |
|
|
2024 |
|
|
|
|
2025 |
|
|
|
|
2026 |
|
|
|
|
2027 |
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
$ |
|
截至该年度的租赁收入的组成部分2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日如下:
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
(单位:千) |
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
固定租金收入 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
可变租金收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
承租人的披露
该公司拥有
公司记录了与租用的公司办公空间有关的租金支出#美元。
此外,公司记录的地租费用约为#美元。
该公司预计将在运营租赁中支付现金#美元。
下表列出了与我们的租赁负债的计量有关的信息2022年12月31日:
(以千为单位的美元金额) |
|
截至12月31日, |
|
|
加权平均剩余租赁年限(年) |
|
|
|
|
加权平均贴现率 |
|
|
% |
|
为经营租赁支付的现金 |
|
$ |
|
F-23
售后回租融资义务
于截至2020年12月31日止年度内,本公司完成其位于佛罗里达州Hialeah的物业之售后回租交易,成交金额为
原始主租约和Holdco主租约
2019年2月28日,本公司及其附属公司Transform Holdco LLC(“Holdco”),ESL Investments,Inc.(“ESL”)的附属公司,签立了Holdco主租约(“Holdco主租约”),该主租约于2019年3月12日生效,当时纽约南区美国破产法院(“破产法院”)发布了一项命令,批准驳回原来的主租约。本公司根据适用的会计指引分析这项交易,并决定终止原来的主租赁及订立Holdco主租赁应作为修订入账。Holdco总租约赋予公司收回承租人在所有物业(五个指定物业除外)占用的空间的权利,并有权收回任何独立的或作为物业的“附属物”附连的汽车护理中心、所有外围地块或露天地块以及停车区和公共区域的某些部分。
截至该年度的Holdco总租赁和原始总租赁的收入2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日情况如下(单位:千):
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
固定租金收入 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
可变租金收入 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
||
租金总收入 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
附注6--债务
定期贷款安排
在……上面
定期贷款机制项下的资金按年利率计息
F-24
本公司能否使用递增融资安排须受:(I)本公司在递增融资安排产生日期前结束的财政季度年化(在实施预期于12个月内开始支付租金的SNO租约后)从非西尔斯控股租户获得的租金收入不少于$
定期贷款由本公司担保,除若干例外情况外,须由经营合伙所有现有及未来的附属公司担保。定期贷款融资以第一留置权为抵押,以营运合伙企业的直接附属公司及担保人的股本作质押,包括其合营企业权益,但该等实体的组织文件或适用于该等实体的任何合营协议所禁止者除外,并载有在违反下述若干财务指标、违约事件的发生及持续以及定期贷款协议所载的若干其他条件时提供按揭及其他惯常抵押品的规定。于2019年,本公司大部分投资组合均录得按揭贷款,而于截至2021年12月31日止年度,除三个地点外,其余未按揭物业均录得按揭贷款。
定期贷款安排包括若干财务指标,以规范定期贷款协议所载的跳跃抵押品要求及某些契约例外情况,包括:(I)总固定收费覆盖比率不低于
定期贷款安排包含常规违约事件,包括(在某些重要性门槛和宽限期的限制下)付款违约、陈述或担保的重大不准确,以及破产或破产程序。如果发生违约事件,贷款人可以宣布全部或任何部分未偿债务立即到期和应付,行使任何定期贷款工具文件下他们可能拥有的任何权利,并要求公司支付相当于以下金额的违约利率
截至2022年12月31日,该公司不符合上述某些财务指标。因此,本公司之前需要获得伯克希尔哈撒韦公司的同意,才能通过出售或向另一实体出资来处置资产,截至2022年6月16日,伯克希尔哈撒韦公司已为所有提交审批的此类交易提供了此类同意。2022年6月16日生效的《第三次定期贷款修正案》(定义见下文)取消了这一要求。本公司相信其已遵守定期贷款协议的所有其他条款及条件。
该公司产生了$
于2020年5月5日,营运合伙公司与伯克希尔哈撒韦公司就经营合伙公司与伯克希尔哈撒韦公司作为初始贷款人及行政代理人之间的定期贷款协议订立了一项修订(“定期贷款修订”),准许在下列情况下延迟支付定期贷款协议项下的利息:(X)经营合伙公司及其附属公司手头的无限制及无抵押(根据定期贷款协议设立的留置权除外)的现金金额,减去(Y)该期间预期的必要开支总额(该等款项,可用现金)等于或小于3,000万美元。在该等情况下,营运合伙有责任就每个利息期间支付利息,金额相当于(I)可用现金与(Ii)2,000万美元之间的差额(但该项支付不得超过定期贷款协议项下应付的本期利息金额)。任何递延利息应按
F-25
此外,定期贷款修正案规定,行政代理和贷款人表示继续支持资产处置,但行政代理有权批准因发生财务指标触发事件而进行的个别交易的条款,该条款在定期贷款协议中定义。
于2021年11月24日,营运合伙、本公司及Berkshire Hathaway就营运合伙、本公司及Berkshire Hathaway之间订立的定期贷款协议订立修订(“第二期贷款修订”),营运合伙、本公司及Berkshire Hathaway共同同意:(I)高级担保定期贷款协议中的规定不适用于本金的预付;及(Ii)经上文(I)项修订的高级担保定期贷款协议可由经营合伙企业选择延长至
于2022年6月16日,营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦就营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦之间的定期贷款协议订立一项修订(“第三期贷款修订”),营运合伙、本公司及伯克希尔哈撒韦共同同意,即使资产出售契约有任何相反规定,母公司、借款人及其各自的附属公司仍可在未经行政代理人同意的情况下,以不低于公平市价的价格出售、转让或以其他方式处置物业(包括但不限于任何附属公司的物业或股权)予非关联第三方。只要借款人将收到的所有净收益存入受控账户,该等净收益的使用将受制于定期贷款协议的条款和条件,包括但不限于限制性付款和投资/贷款契约。
截至2022年12月31日,公司已支付了
附注7--所得税
本公司此前曾选择在2021年12月31日成立时至2021年12月31日作为房地产投资信托基金征税,这一定义根据守则第856(C)节的定义,用于联邦所得税目的。2022年3月31日,公司宣布,其董事会一致通过了一项计划,从2022年1月1日起终止公司的REIT地位,成为应税C公司。因此,该公司不再需要根据REIT规则运营,包括要求至少分发
由于公司在2022财年取消了其房地产投资信托基金地位,公司产生了约$的一次性非现金递延税项利益
本公司的实际税率为
实际税率计算如下(以千为单位):
|
|
|
|
|
|
截至该年度为止 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2022年12月31日 |
|
|
税前账面收益(亏损) |
$ |
( |
) |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
税前账面所得(亏损)税 |
|
( |
) |
||||
|
非控制性权益 |
|
|
|||||
|
对本年度收入、永久性项目征收的国税 |
|
( |
) |
||||
|
递延税项资产积累 |
|
( |
) |
||||
|
估值免税额 |
|
|
|||||
|
递延利率变化 |
|
|
|||||
|
其他 |
|
|
|||||
所得税费用 |
$ |
— |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
实际税率 |
|
% |
F-26
公司递延税项资产和负债的重要组成部分为#美元
截至12月31日,递延税项资产和负债总额由以下部分组成(以千计):
|
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||
递延所得税资产(负债): |
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
亏损结转和贷项 |
$ |
|
|
$ |
— |
|
|||||
|
财产、厂房和设备的账面和计税基础之间的差异 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
直线租金 |
|
( |
) |
|
|
— |
|
||||
|
预付保险 |
|
( |
) |
|
|
— |
|
||||
|
坏账准备 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
合资企业 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
应计奖金 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
股票薪酬 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
预付租金 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
未赚取收入 |
|
|
|
|
— |
|
|||||
|
国家折旧差额 |
|
( |
) |
|
|
— |
|
||||
|
估值免税额 |
|
( |
) |
|
|
— |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
递延所得税净资产 |
$ |
|
|
$ |
— |
|
估值准备是根据“最有可能”的准则记录与递延税项资产有关的减值准备。美国会计准则第740条规定,如果没有足够的可客观核实的证据支持递延税项资产更有可能变现,则应减去估值准备金。这一评估需要重要的判断,这种判断的权重应与证据可被客观核实的程度相称。此外,根据美国会计准则第740条,当有负面证据,如近年来的累计损失时,很难得出不需要估值拨备的结论。鉴于本公司有累积亏损的历史,加上本公司对递延税项资产的运用在很大程度上取决于董事会宣布的一系列战略选择的审查结果,以及未来物业销售的时间和数量的不确定性,我们认为目前无法客观地核实这些资产的实现情况。因此,本公司已将截至2022年12月31日的本公司递延税项资产计提全额估值准备。本公司将每季度对这一状况进行评估,以获得可核实的积极证据,例如资产出售的执行情况,以支持递延税项资产的未来使用。
本公司截至2022年12月31日年度的估值津贴活动摘要如下(单位:千):
|
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
年初余额 |
$ |
— |
|
|||||
|
计入成本及开支(1) |
|
175,328 |
|
||||
|
(贷记)记入其他账户(2) |
|
(12,575 |
) |
||||
年终余额 |
$ |
|
附注8-公允价值计量
ASC 820,公允价值计量定义了公允价值,并建立了公允价值计量框架。公允价值的目标是厘定于计量日期在市场参与者之间的有序交易中出售一项资产或为转移一项负债而支付的价格(“退出价格”)。ASC 820建立了公允价值层次结构,将用于计量公允价值的可观察和不可观察输入划分为三个级别:
1级-在资产或负债计量日期可进入的活跃市场的报价(未调整)
第2级-可观察到的价格,基于活跃市场没有报价,但得到市场数据证实的投入
级别3-当市场数据很少或没有市场数据时,使用不可观察的输入
公允价值层次结构将最高优先级赋予1级投入,将最低优先级给予3级投入。在确定公允价值时,本公司采用估值技术,最大限度地利用可观察到的投入,并尽可能减少使用不可观察到的投入。本公司在评估公允价值时亦会考虑交易对手信用风险。
F-27
按公允价值非经常性基础计量的资产
在我们的综合资产负债表上按公允价值非经常性基础计量的资产包括已减记至估计公允价值并在公允价值层次中被归类为第三级的房地产资产。
关于截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度,根据ASC 360-10,物业、厂房及设备,公司录得减值亏损#美元。
用于确定减值费用的公允价值估计主要根据贴现现金流分析、市场可比数据、第三方评估/估值和/或收到的要约(视情况而定)确定。此类分析中使用的现金流由不可观察的投入组成,其中包括根据市场状况和未来预期估计的收入和支出增长率、贴现率和资本化率。可比数据采用可比销售、上市、销售合同和意向书,该等可比销售、上市、销售合同和意向书取决于对价值物业的可比性的判断。由于这些投入,我们已经确定这些资产的公允价值被归类在公允价值等级的第三级
未按公允价值计量的金融资产和负债
综合资产负债表中未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物和定期贷款安排。定期贷款的公允价值被归类为第二级。现金等价物和限制性现金按成本列账,接近公允价值。债务的公允价值是通过对这些工具的未来合同现金流进行贴现计算的,方法是使用信用评级相似的借款人可获得的当前风险调整利率。截至2022年12月31日至2021年,本公司债务的估计公允价值为
F-28
附注9--承付款和或有事项
保险
该公司维持一般责任保险和所有风险的财产和租赁价值,并对公司每个财产上的洪水和地震等特定危险设置分项限额。该公司还按照将于2027年12月到期的《恐怖主义风险保险计划再授权法案》的规定,继续承保恐怖主义行为。
保险费直接计入每一处房产。本公司将对超出保险范围的免赔额和损失负责,这些损失可能是实质性的。该公司继续监测保险市场的状况以及恐怖主义行为的承保范围和费用。然而,该公司无法预测未来将以商业合理的条款提供哪些保险。
环境问题
根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规,本公司可能被视为不动产的所有者或经营者,或可能已安排处置或处理危险或有毒物质。因此,该公司可能需要承担某些费用,包括拆除、补救、政府罚款以及人身和财产伤害。
根据原来的总租约及Holdco主租约,Holdco须在任何该等综合物业出租予Holdco之前或期间,向本公司就综合物业的若干环境责任作出赔偿,包括拆除及修复构成汽车护理中心的所有受影响设施及设备。此外,在与公司开始运营有关的交易结束时,为偿还Holdco进行的补救工作而设立的环境准备金约为#美元。
诉讼及其他事宜
根据有关或有亏损的会计准则,本公司就可能发生亏损且金额可合理估计的或有事项计提未贴现负债,并披露应计金额及超过应计金额的合理可能亏损金额,或披露该等亏损范围无法估计的事实。当负债可能发生但金额无法合理估计时,或当负债被认为只是合理可能或遥不可及时,本公司不会记录负债。
2019年4月18日,在西尔斯控股、西尔斯控股、西尔斯、罗巴克公司、西尔斯发展公司、凯马特公司和华盛顿凯马特公司董事会重组委员会重组小组委员会的指示下,有限责任公司向纽约南区美国破产法院(以下简称破产法院)提起诉讼(以下简称诉讼),其中包括Edward S.Lampert,ESL及其某些附属公司和投资者,Fairholme Capital Management,L.L.C.,Sears Holdings董事会的某些成员,以及本公司,运营合伙企业,以及我们的某些联属公司和附属公司(本公司、经营合伙企业以及我们的某些联属公司和附属公司统称为“Seritage被告”)。诉讼是双重标题的,如Re:Sears Holdings Corporation等人,案件编号18-23538(Rdd)和Sears Holdings Corporation等人,v.Lampert等人,案件编号19-08250(Rdd)。诉讼称,除其他事项外,西尔斯控股自2011年以来进行的某些交易构成了西尔斯控股的实际和/或推定欺诈性转移和/或非法股息。受到质疑的交易包括2015年7月催生Seritage的交易、与西尔斯控股签署原始主租赁协议,以及从西尔斯控股收购房地产。诉讼称,除其他事项外,Seritage于2015年7月从西尔斯控股公司获得的房地产至少价值美元
2019年10月15日,破产法院作出命令(《确认令》),确认西尔斯控股及其关联债务人修改后的第二次修订联合破产法第11章计划(《破产法第11章计划》)。根据确认令的条款,自本章计划生效之日起,清算信托将形成,诉讼将归属于清算信托。确认令还规定,在破产法第11章计划的生效日期和清算信托成立之前,诉讼将由Sears Holdings和无担保债权人委员会(“UCC”)选定的五名诉讼指定人控制。有关更多信息,请参阅第11章计划、确认令和清算信托协议,每一项都已向破产法院公开提交。
F-29
2020年2月21日,Seritage被告提交了一项部分动议,要求驳回诉讼中与Sears Holdings衍生品诉讼中收到的释放、不当得利和衡平从属关系有关的执行申诉中的索赔。
2021年3月15日,法院将诉讼与标题为西尔斯控股公司等人的案件合并。诉Andrew H.Tisch等人,案件编号20-07007(Rdd)(“股东诉讼”,与诉讼一起称为“综合诉讼”)。股东诉讼是由UCC、西尔斯控股公司和西尔斯·罗巴克公司对西尔斯控股或其关联公司的某些股东提起的。在股东诉讼中,Seritage并未被列为被告,诉讼指控(其中包括)Sears Holdings自2014年以来进行的某些交易(包括导致Seritage的2015年7月交易、与Sears Holdings执行原始主租赁以及从Sears Holdings收购房地产)构成实际和/或推定欺诈性转让和/或非法股息。本公司认为,综合诉讼中针对Seritage被告的索赔是没有根据的。
2022年4月6日,经双方当事人同意,法院在综合诉讼中发布了一项命令,规定调解诉讼。双方和法院数次延长调解时间至8月,直至达成下文所述的和解为止。
2022年8月9日,调解后,诉讼的所有当事人和股东诉讼的某些当事人(Seritage不是被告)达成和解协议,根据该协议,被告向西尔斯遗产支付#美元。
2022年9月2日,美国纽约南区破产法院下令批准和解,2022年10月18日,诉讼被驳回。尽管本公司认为诉讼中针对Seritage被告的索赔没有法律依据,但本公司在不承认任何过错或不当行为的情况下达成和解,以避免继续施加法律辩护费用、分散注意力以及任何诉讼固有的不确定性和风险。
该公司支付了#美元的和解款项。
2021年3月2日,本公司在特拉华州法院对QBE保险公司、耐力美国保险公司、安联全球风险美国保险公司和大陆保险公司提起诉讼,这四家公司均为本公司的D&O保险提供商(以下简称D&O保险公司)。除其他事项外,该公司的诉讼正在寻求声明性救济和金钱损害赔偿,原因是某些D&O保险公司拒绝支付与上文讨论的诉讼辩护有关的某些费用和开支。从保险公司收到的任何金额将抵消Seritage被告的缴费。该公司与两家D&O保险公司达成和解协议,总收益为#美元。
除上述诉讼外,本公司亦不时面对在正常业务过程中及因当前环境而引起的各种法律诉讼及索偿。虽然不能肯定地预测该等事项的解决情况,但根据目前掌握的资料,管理层相信该等事项的最终结果不会对本公司的综合财务状况、经营业绩、现金流或流动资金产生重大影响。截至2022年12月31日,和2021年,公司没有记录任何诉讼或其他事项的金额。
F-30
N
爱德华·S·兰伯特
爱德华·S·兰伯特是拥有Holdco的ESL的董事长兼首席执行官,也是西尔斯控股的董事长。兰伯特先生在2022年3月1日退休之前也是Seritage的董事长。
2022年7月6日,兰伯特先生将其所有剩余的运营合伙单位(“运营单位”)转换为A类普通股。因此,他不再在运营合伙企业中拥有直接权益,他拥有
作为承租人的Holdco的附属公司及作为出租人的本公司的附属公司为Holdco总租约的订约方,而作为承租人的Sears Holdings的附属公司及作为出租人的本公司的附属公司为原始总租约的订约方(见附注5)。
温斯罗普资本顾问公司
2021年12月29日,公司与Winthrop Capital Advisors LLC签订了一项服务协议,为公司提供额外的员工。2022年1月7日,公司宣布任命温思罗普员工约翰·加里利为临时全职首席财务官,自2022年1月14日起生效。该公司每月向温斯罗普支付#美元的费用
未合并实体
若干未合并实体已聘请本公司在未合并实体所拥有的物业提供管理、租赁、施工监督及开发服务。有关公司的重要会计政策,请参阅附注2。
此外,截至2022年12月31日,,公司招致
本公司对未合并实体持有的物业拥有若干认沽权利,这可能要求本公司的合伙人买断本公司在该等物业的投资。截至2022年12月31日止年度,本公司于
附注11--非控股权益
合伙协议
2015年7月7日,Seritage与ESL签订了经营合伙有限合伙协议,该协议于2017年12月14日修订并重述,并于2023年1月4日进一步修订及重述。根据本合伙协议,作为经营合伙企业的唯一普通合伙人,Seritage在其日常管理、决策权力和对经营合伙企业的控制方面行使独家和完全的责任和酌处权,有限合伙人不得解除其普通合伙人的职务。
2022年7月6日,ESL将他所有剩余的经营合伙单位转换为A类普通股。因此,本公司及其全资附属公司持有
附注12-股东权益
A类普通股
截至2022年12月31日,
截至2022年12月31日止年度内,
B类非经济普通股
截至2022年12月31日,有几个
F-31
A系列优先股
2017年12月,本公司发布
于2022年12月14日及之后,本公司可按美元赎回任何或全部A系列优先股
股息和分配
公司董事会在2022年或2021年期间没有宣布公司A类普通股的股息。董事会宣布的公司A类和C类普通股的最后一次股息于2019年2月25日,于2019年4月11日支付给2019年3月29日登记在册的股东。
我们的董事会将在偿还定期贷款安排后决定未来的分配。
公司董事会还宣布了2023年、2022年和2021年期间优先股的以下股息:
申报日期 |
|
记录日期 |
|
付款日期 |
|
优先股 |
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
||||
2022 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
||||
2021 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
||||
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
F-32
注13-每股收益
下表提供了在计算“基本”每股收益(“EPS”)和“稀释”每股收益(包括所有这类股份)时使用的净亏损和普通股数量的对账。“基本”每股收益(“EPS”)使用的是未考虑稀释潜在普通股的已发行普通股的加权平均数。潜在摊薄证券包括非既有限制性股票股份及于营运合伙企业的可赎回非控股权益。
所有包含不可没收股息权的已发行非既有股份被视为参与证券,并根据两级法计入每股收益,该方法规定,所有包含不可没收分派权的已发行非归属股份支付奖励均被视为参与证券,应计入每股收益的计算中。
B类股东没有公布每股收益,因为他们没有经济权利。
|
|
截至十二月三十一日止的年度: |
|
|||||||||
(除每股金额外,以千计) |
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
分子-基本和稀疏 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
净亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
非控股权益应占净亏损 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
优先股息 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
普通股股东应占净亏损--基本亏损和稀释亏损 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
分母-基本型和稀释型 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
加权平均A类已发行普通股 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
加权平均A类已发行普通股-基本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
加权平均A类已发行普通股-稀释 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
每股可归因于A类亏损及 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
每股可归因于A类亏损及 |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
由于本公司产生净亏损,截至2022年、2021年或2020年12月31日止年度的分子没有作出任何调整。在净亏损期间,未分配损失不会分配给参与的证券,因为它们不需要吸收损失。
截至二零二二年十二月三十一日、二零二一年或二零二零年十二月三十一日止年度的分母并无调整,原因是(I)纳入已发行的非既有限制性股份会产生反摊薄作用,及(Ii)计入经营合伙公司的非控股权益亦须将该等权益应占的经营合伙亏损股份计入净亏损,因此不会对每股盈利造成影响。
截至2022年12月31日、2021年和2020年,有
附注14--基于股份的薪酬
2015年7月7日,本公司通过了《Seritage Growth Properties 2015股票计划》(以下简称《计划》)。根据本计划为发行预留的普通股数量为
限售股和股份单位
根据该计划,公司定期授予限制性股票或股份单位。这些授予的归属条款是特定于单个授予的,不同之处在于部分受限股份和股份单位在随后的
F-33
一般来说,参与的员工需要继续受雇才能进行归属(除某些有限的例外情况外)。没有归属的限制性股票和股份单位将被没收。按时间归属的限制性股份和股份单位的股息支付给该等股份和股份单位的持有人,即使标的股份或股份单位最终不归属,也不能返还。有业绩归属的限制性股份及股份单位的股息于宣布时应计,并于初始授出后第三日(在某些情况下为四周年)支付予该等股份的持有人,但须视乎相关股份归属而定。有关授予受市场归属条件规限的奖励的估值资料,请参阅附注2。
下表汇总了截至授权期的限售股活动2022年、2021年和2020年12月31日:
|
|
截至2022年12月31日的年度 |
|
|
截至2021年12月31日的年度 |
|
|
截至2020年12月31日的年度 |
|
|||||||||||||||
|
|
|
|
|
加权的- |
|
|
|
|
|
加权的- |
|
|
|
|
|
加权的- |
|
||||||
|
|
股票和 |
|
|
平均补助金 |
|
|
股票和 |
|
|
平均补助金 |
|
|
股票和 |
|
|
平均补助金 |
|
||||||
|
|
共享单位 |
|
|
日期公允价值 |
|
|
共享单位 |
|
|
日期公允价值 |
|
|
共享单位 |
|
|
日期公允价值 |
|
||||||
期初未归属的限制性股份和股份单位 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
$ |
|
||||||
已授予的限制性股份和股份单位 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
归属的限制性股份和股份单位 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|||
被没收的限售股份和股份单位 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|||
期末未归属的限制性股份和股份单位 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
$ |
|
该公司确认了$
截至2022年12月31日,大约有$
鉴于董事会为启动一系列战略备选方案的审查程序而采取的行动,董事会薪酬委员会(“薪酬委员会”)于2022年3月9日批准了对公司现有绩效薪酬计划的某些修改,以反映公司目前对这一战略过程的关注,并批准了对员工的留任激励,这些员工的努力将对未来几个月战略审查过程的执行至关重要。
这些行动包括:(I)修订公司2021年年度股权奖励计划,根据该计划,计划在2022年进行奖励,以完全包括基于时间的限制性股票单位(而不是基于时间的和基于业绩的限制性股票单位的混合),这些单位将在一段时间内按比例授予
F-34
Seritage生长特性
附表III-房地产及D累计折旧
2022年12月31日
(千美元)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
资本化成本 |
|
|
结转的总金额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
采购成本 |
|
|
收购后(1) |
|
|
在第(2)期结束时 |
|
|
|
|
|
|
|
生活在哪一天 |
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
累计 |
|
|
日期 |
|
折旧 |
|||||||||
城市 |
|
状态 |
|
累赘 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
总计 |
|
|
折旧 |
|
|
后天 |
|
是经过计算的 |
|||||||||
北小石城 |
|
Ar |
|
|
(3 |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
格伦代尔 |
|
AZ |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
梅萨/东区 |
|
AZ |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
凤凰城 |
|
AZ |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
凤凰城-沙漠天空 |
|
AZ |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
尤马 |
|
AZ |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
El Cajon |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
埃尔森特罗 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
弗雷斯诺 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
默塞德 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
里弗塞德 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
里弗塞德 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
圣贝纳迪诺 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
Temecula |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
千棵橡树 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
西科维纳 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
西科维纳 |
|
钙 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
桑顿 |
|
公司 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
沃特福德 |
|
CT |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
博卡拉顿 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
清水/Cntrysd |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
多拉尔(迈阿密) |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
英国《金融时报》迈尔斯 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
Hialeah/Westland |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
莱克兰 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
迈阿密 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
奥兰多殖民地 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
巴拿马城 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
彭萨科拉 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
种植园 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
圣彼得堡 |
|
平面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
雪松急流 |
|
IA |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
F-35
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
资本化成本 |
|
|
结转的总金额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
采购成本 |
|
|
收购后(1) |
|
|
在第(2)期结束时 |
|
|
|
|
|
|
|
生活在哪一天 |
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
累计 |
|
|
日期 |
|
折旧 |
|||||||||
城市 |
|
状态 |
|
累赘 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
总计 |
|
|
折旧 |
|
|
后天 |
|
是经过计算的 |
|||||||||
芝加哥 |
|
伊 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
隆巴德 |
|
伊 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
北河滨 |
|
伊 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
奥兰德公园 |
|
伊 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
斯普林菲尔德 |
|
伊 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
斯蒂格 |
|
伊 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
英国《金融时报》韦恩 |
|
在……里面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
梅里维尔 |
|
在……里面 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
布伦特里 |
|
体量 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
鲍伊 |
|
国防部 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
Edgewater |
|
国防部 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
伯恩斯维尔 |
|
锰 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
枫木 |
|
锰 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
圣保罗 |
|
锰 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
科尔尼 |
|
Ne |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
曼彻斯特 |
|
氨 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
拉斯维加斯(草场) |
|
内华达州 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
里诺 |
|
内华达州 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
奥尔巴尼 |
|
纽约 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
东诺斯波特 |
|
纽约 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
罗切斯特-希腊 |
|
纽约 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
约克镇高温超导 |
|
纽约 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
希克斯维尔 |
|
纽约市 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
Watchung |
|
纽约市 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
坎顿 |
|
噢 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
代顿购物中心 |
|
噢 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
门托 |
|
噢 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
米德尔堡高温超导 |
|
噢 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
奥克拉城/Sequoyah |
|
好的 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
欢乐谷 |
|
或 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
普鲁士国王 |
|
帕 |
|
|
(3 |
) |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||
克莱斯顿/诺斯伍兹 |
|
SC |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
F-36
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
资本化成本 |
|
|
结转的总金额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
采购成本 |
|
|
收购后(1) |
|
|
在第(2)期结束时 |
|
|
|
|
|
|
|
生活在哪一天 |
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
建筑物和 |
|
|
|
|
|
累计 |
|
|
日期 |
|
折旧 |
|||||||||
城市 |
|
状态 |
|
累赘 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
总计 |
|
|
折旧 |
|
|
后天 |
|
是经过计算的 |
|||||||||
科尔多瓦 |
|
TN |
|
|
(3 |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
孟菲斯/白杨 |
|
TN |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
奥斯汀 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
中央公园 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
埃尔帕索 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
休斯敦 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
英格拉姆 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
欧文 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
牧羊人 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
||||||
谷景 |
|
TX |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
|
|
|
- |
|
|
|
(4) |
|||||
莱顿 |
|
UT |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
费尔法克斯 |
|
弗吉尼亚州 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
沃伦顿 |
|
弗吉尼亚州 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
雷蒙德-奥弗莱克PK |
|
瓦 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
格林代尔 |
|
无线 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
麦迪逊-韦斯特 |
|
无线 |
|
|
(3 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
(4) |
|||||||
五花八门 |
|
|
|
|
(3 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
不适用 |
|
(4) |
|||
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
|
|
|
*大楼: |
|
|
*网站改进: |
|
|
*: |
|
F-37
Seritage生长特性
附表III的附注
(千美元)
房地产对账
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
年初余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
加法 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
减值 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
性情 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
核销 |
|
|
(1,881 |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
年终余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
累计折旧对账
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2020 |
|
|||
年初余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||
折旧费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
性情 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
核销 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
年终余额 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
F-38