附录 99.1

Seritage Growth Properties 公布了 2022 年第四季度和全年经营业绩

纽约——2023年3月14日——零售、住宅和混合用途物业的全国所有者和开发商Seritage Growth Properties（纽约证券交易所代码：SRG）（“公司”）今天公布了截至2022年12月31日的年度财务和经营业绩。

“我们最近在2023年第一季度取得的最重要成就是将公司的定期贷款延长了两年，至2025年7月31日。这之所以成为可能，是因为我们采取了果断行动，以释放公司多元化和高质量投资组合的价值，造福Seritage的股东。自去年启动出售计划以来，我们在处置方面取得了重大进展，出售了65处全资房产和8项合资资产，2022年的总收益为7.397亿美元，今年迄今为止的资产出售额为2.386亿美元。我们已使用销售收益将公司的定期贷款余额从16亿美元减少到8亿美元。我们正在巩固势头，拥有超过4.5亿美元的资产，要么已签订合同，要么已接受报价。未来的销售将使我们能够在2023年继续减少债务。除了剥离资产外，我们还继续通过租赁、开发和权益活动推动价值增长。尽管市场条件充满挑战，但我们继续谨慎地推进出售计划，以最大限度地为股东创造价值。” 首席执行官兼总裁安德里亚·奥尔山说。

促销亮点：

财务要点：

在截至2022年12月31日的年度中：

其他亮点

1

投资组合

下表汇总了截至2022年12月31日按计划用途划分的公司房产：
 

（以千计，租赁数量和面积数据除外）

(1) 平方英尺按公司比例分配。

(2) 基于截至2022年12月31日签署的租约。

(3) 平方英尺代表已建成的辅助零售空间，而面积代表零售和住宅面积。

(4) 代表公司先前指定出售的资产。

多租户零售

在截至2022年12月31日的三个月中，公司在其多租户零售物业上投资了370万美元。多租户零售投资组合中剩余的资本支出主要包括租户改进。

下表汇总了截至2022年12月31日所有多租户零售签署的租约，包括按公司比例分配的未合并实体：

(1) SNO = 已签署但尚未开启的租约。

2

2022 年，该公司签署了总面积约为 15.8 万平方英尺的零售物业的新租约，平均基本租金为每平方英尺 17.81 美元，净额稳定。该公司还上线了总面积约为51.3万平方英尺的租约，平均租金为每平方英尺13.27美元，稳定的净租金每年产生约680万美元的基本租金。此外，该公司还开发了超过10万平方英尺的租赁管道。该公司的租赁面积为340万平方英尺，约14.1万平方英尺已签约但尚未开业。Seritage的多租户零售物业的总入住率为81.0％。截至2022年12月31日，还有大约84.2万平方英尺可供出租。

高级混合用途

该公司有两个处于活跃租赁阶段的顶级综合用途项目，其中包括我们在佛罗里达州阿文图拉和加利福尼亚州圣莫尼卡的房产。截至2022年12月31日，公司有6.6万平方英尺的就地租赁平方英尺（共享面积为4.3万平方英尺），已签约但未开业的30.2万平方英尺（共享面积为21.9万平方英尺），还有18.3万平方英尺可供出租（共享面积为13.1万平方英尺）。

下表汇总了截至2022年12月31日Premier资产的所有已签署租约，包括按公司比例分配的未合并实体：

(1) SNO = 已签署但尚未开启的租约。

总理-零售

(1) 代表目前以专业租赁或与租户谈判的修正案为代表的短期租赁。

总理-办公室

在截至2022年12月31日的三个月中，公司在其合并开发和运营物业上投资了1,620万美元，并向其未合并实体额外投资了40万美元。

3

Aventura：

2022 年第四季度，该公司继续在佛罗里达州阿文图拉的项目中推进混合用途激活面积 21.6 万平方英尺。该公司继续推进Aventura的建设，并有望在2023年第二季度向公众开放首批租户，此后将滚动开放。

在截至2022年12月31日的季度中，公司签署了三份总面积为九千平方英尺的新租约，平均基本租金为每平方英尺59.48美元，净租金为59.48美元，已签署但尚未开放。该公司的出租率为63.0％，有8万平方英尺可供出租，其中8,000平方英尺正在谈判中，另外还有超过7.2万平方英尺的租赁活动。

财务摘要

下表汇总了公司截至2022年12月31日的三个月和年度的财务业绩：

截至2022年12月31日的年度和季度：

NOI 总额包括：

截至2022年12月31日的财年，该公司收取了基本租金的99.6％。

截至2022年12月31日，该公司的手头现金为1.449亿美元，其中包括1150万美元的限制性现金。该公司预计将利用这些流动性来源，以及未来的销售和/或潜在的债务和资本市场交易，来偿还其融资义务并为其运营和发展活动提供资金。通过出售资产、合伙企业以及信贷或资本市场交易获得的资金取决于各种条件，无法保证此类交易会完成。有关我们流动性状况的更多信息，包括持续经营分析，请参阅我们的10-K表年度报告第四部分第15项中包含的合并财务报表附注。

4

分红

2022 年 2 月 16 日，公司董事会宣布每股 A 系列优先股的优先股股息为 0.4375 美元。优先股股息于2022年4月15日支付给2022年3月31日的登记持有人。

2022 年 4 月 26 日，公司董事会宣布每股 A 系列优先股的优先股股息为 0.4375 美元。优先股股息于2022年7月15日支付给2022年6月30日的登记持有人。

2022 年 7 月 26 日，公司董事会宣布每股 A 系列优先股的优先股股息为 0.4375 美元。优先股股息于2022年10月17日支付给2022年9月30日的登记持有人。

2022 年 11 月 1 日，公司董事会宣布每股 A 系列优先股的优先股股息为 0.4375 美元。优先股股息于2023年1月16日支付给2022年12月30日的登记持有人。

2023年2月15日，公司董事会宣布每股A系列优先股的优先股股息为0.4375美元。优先股息将于2023年4月17日支付给2023年3月31日的登记持有人。

在定期贷款额度全额偿还之前，公司董事会预计不会宣布普通股股息。

战略审查

在2022年10月24日的2022年年度股东大会上，Seritage股东批准了公司的出售计划。在公司执行销售计划期间，战略审查过程仍在进行中，公司对寻求价值最大化替代方案（包括可能出售公司）仍然持开放态度。无法保证该进程的成功与否。

市场更新

在过去的几个月中，公司以及整个商业房地产市场经历了并将继续面临越来越具挑战性的市场状况，其原因包括利率持续上升、机构买家所需的回报障碍增加、债务资本的可用性（包括商业银行在潜在的衰退风险和资产负债表限制下愿意贷款）、持续的通货膨胀导致开发的建筑和劳动力成本上升（除其他外，其影响是使开发计划中的成本估算更具挑战性），办公开发需求减少（对办公空间的长期需求的担忧，包括但不限于持续的在家办公趋势），以及由于潜在的经济衰退担忧，租金增长预期放缓。这些条件已经适用并将继续对我们的所有资产施加向下的定价压力。迄今为止，我们出售的资产通常是受这些不利市场趋势影响较小的资产。在决定是否以及何时交易公司的每项剩余资产时，公司将考虑各种因素，包括但不限于买方范围的广度、宏观经济状况、融资的可用性和成本，以及持有该资产所需的公司、运营和其他资本支出。如果这些充满挑战的市场条件持续下去，那么我们预计它们将影响我们资产的出售计划收益以及向股东分配的金额和时间。

西尔斯破产诉讼

2022年4月6日，经各方同意，法院在合并诉讼中下达了一项命令，规定对诉讼进行调解。双方和法院多次将调解期延长至8月，直到达成下述和解。

2022年8月9日，调解后，诉讼的所有当事方和股东诉讼的某些当事方（Seritage不是该协议的被告）签订了一项和解协议，根据该协议，被告向西尔斯遗产支付了1.75亿美元（其中Seritage被告出资约3,500万美元），以换取合并诉讼中所有索赔的全部和最终偿还和解除（就Seritage被告而言，包括任何以及西尔斯破产程序中Seritage被告与西尔斯遗产之间的所有索赔）。

2022 年 9 月 2 日，美国纽约南区破产法院下令批准和解，2022 年 10 月 18 日，诉讼被驳回。尽管公司认为诉讼中对Seritage被告的索赔没有法律依据，但该公司在不承认任何过失或不当行为的情况下达成和解，以避免继续收取法律辩护费用、分散注意力以及任何诉讼固有的不确定性和风险。

5

公司根据公司对诉讼和解的缴款保留了上述和解金额。在截至2022年9月30日的九个月中，这一估计值被记录为合并运营报表中的诉讼准备金。公司于2022年10月支付了上述和解金额。

2021 年 3 月 2 日，该公司在特拉华州法院对昆士兰保险公司、耐力美国保险公司、安联环球风险美国保险公司和大陆意外伤害公司提起诉讼，这两家公司均为该公司（“D&O 保险公司”）的 D&O 保险提供商。除其他外，该公司的诉讼寻求宣告性救济和金钱赔偿，这是由于某些D＆O保险公司拒绝支付与上述诉讼辩护有关的某些费用和开支。从保险公司收到的任何款项都将抵消Seritage被告的缴款。在2022年第四季度，公司与两家D&O保险公司达成和解协议，总收益为1,270万美元。2022年12月31日之后，公司与另外两家D&O保险公司达成和解协议，总收益为1160万美元。

补充报告

补充报告将在公司网站的 “投资者” 部分公布， www.seritage.com.

COVID-19 疫情

冠状病毒（“COVID-19”）疫情对美国房地产行业造成了重大影响，包括公司的房地产。

由于围绕这种情况的发展、流动性和不确定性，公司预计，这些情况可能会在未来发生重大变化，截至2022年12月31日的三个月和十二个月的业绩可能并不表明 COVID-19 疫情对公司未来业务的影响。因此，公司无法合理估计 COVID-19 在可预见的将来对其财务状况、经营业绩或现金流的影响。

非公认会计准则财务指标

公司提到了NOI和总NOI，这些财务指标包括对美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）的调整。

NOI和总NOI都不是以下指标：(i) 代表公认会计原则所定义的运营现金流；(ii) 表示可用现金来满足包括分配能力在内的所有现金流需求；(iii) 是衡量流动性的现金流的替代方案；或 (iv) 应被视为净收入（根据公认会计原则确定）的替代方案，以评估公司的经营业绩。本新闻稿附表中提供了这些指标与公司认为最具可比性的相应GAAP指标的对账情况。

净营业收入（“NOI”）和总NOI

NOI的定义是房地产运营收入减去房地产运营费用。其他房地产公司可能使用不同的方法来计算NOI，因此，该公司对NOI的描述可能无法与其他房地产公司相提并论。该公司认为，NOI提供了有关Seritage、其财务状况和经营业绩的有用信息，因为它仅反映了在房地产层面产生的收入和支出项目。

该公司还使用总净资产净值，其中包括其在未合并财产中所占的比例份额。鉴于公司拥有使用权益法按公认会计原则核算的未合并财产的所有权，这种陈述形式可以深入了解整个公司的财务业绩和状况。

该公司还认为，NOI和总NOI是衡量其经营业绩的有用补充指标，因为它在NOI中排除了解雇费收入等可变项目，以及直线租金和租赁无形资产摊销等非现金项目。

6

前瞻性陈述

本文件包含联邦证券法所指的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及期望、信念、预测、未来计划和战略、预期事件或趋势以及与非历史事实有关的事项的类似表达。在某些情况下，您可以使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，例如 “可能”、“应该”、“期望”、“打算”、“计划”、“预期”、“相信”、“估计”、“预测” 或 “潜力”，或者这些单词和短语或类似词组的否定词，这些词语或短语是预测或表明未来事件或趋势且不仅与历史问题有关的。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性、假设和突发事件，其中许多是公司无法控制的，这可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中表达的结果存在显著差异。可能导致或促成此类差异的因素包括但不限于：零售、房地产和总体经济状况的恶化；COVID-19 疫情对公司租户和业务业务的影响、收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、前景、偿还公司债务的能力以及向股东支付股息和其他分配的能力；与重建活动有关的风险；租金开始时的突发情况租赁；的条款公司的债务和公司须遵守的其他法律要求；未能在预计的时间范围内或根本没有达到预期的入住率和/或租金水平；持续的负运营现金流对公司为运营和持续发展提供资金的能力的影响；公司获得或获得足够融资来源来满足公司流动性需求的能力；公司作为运营公司的历史相对有限；以及环境、健康、安全和土地使用法律以及法规。有关这些风险和其他适用的风险、假设和不确定性的更多讨论，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的文件中包含的 “风险因素” 和前瞻性陈述披露，包括公司截至2022年12月31日的10-K表年度报告。尽管公司认为其预测和假设是合理的，但该公司警告说，实际结果可能存在重大差异。除非法律要求，否则公司希望这些前瞻性陈述仅代表当时的情况，并且不承诺在获得更多信息时对其进行更新或修改。

关于 Seritage 增长属性

Seritage主要从事美国各地零售和混合用途物业的所有权、开发、重建、管理和租赁。截至2022年12月31日，该公司的投资组合包括97处房产的权益，包括约1,350万平方英尺的总可租赁面积（“GLA”）或量身定制的租赁面积，约157英亩待开发或待处置的面积约为610万平方英尺（约498英亩）。投资组合包括80处全资物业（此类物业，“合并物业”）持有的约1,080万平方英尺的GLA和17个未合并实体持有的260万平方英尺的GLA（此类房产，“未合并房产”）。

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合并资产负债表

（以千计，股票和每股金额除外）

（未经审计）

8

Seritage 增长特性

合并运营报表

（以千计，每股金额除外）

（未经审计）

9

净亏损与NOI和NOI总额的对账（以千计）

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