Cohen & Steers Quality Income Realty Fund, Inc.

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格N-CSR

已登记的经核证的股东报告

管理投资公司

Investment Company Act File Number: 811-10481

Cohen&Steers优质收入房地产基金公司。

(注册人的确切姓名，如宪章中所规定的 )

纽约公园大道280号，邮编：10017

(主要行政办公室地址)(邮政编码)

戴娜·A·德维沃

Cohen&Steers资本管理公司

公园大道280号

纽约，纽约 10017

(服务代理的名称和地址 )

注册人的电话号码，包括区号：(212) 832-3232

Date of fiscal year end: December 31

Date of reporting period: December 31, 2022

项目1.向股东报告。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

致我们的股东：

我们愿与您分享我们截至2022年12月31日的年度报告。Cohen&Steers Quality Income Realty Fund，Inc.(该基金)及其比较基准的总回报为：


	六个月完2022年12月31日			截至的年度 2022年12月31日
按资产净值计算的Cohen&Steers优质收益房地产基金^a		–8.56	%		–26.83	%
按市值计算的Cohen&Steers优质收益房地产基金^a		–10.57	%		–31.18	%
富时NAREIT全股票REITs指数 ^b		–7.14	%		–24.95	%
混合基准指数：80%富时NAREIT全股票REITs指数/20%ICE BofA REIT 优先证券指数^b		–7.82	%		–24.96	%
标准普尔500指数^b		2.31	%		–18.11	%

引用的业绩数据代表过去的业绩。过去的表现不能保证未来的结果。投资回报和投资的本金价值将会波动，股票如果出售，价值可能会高于或低于其原始成本。当前业绩可能低于或高于所引用的业绩数据。业绩结果反映了信贷协议下的借款所产生的杠杆效应。基金目前的总申报表可浏览我们的网站cohenandsteers.com。基金的回报假设所有股息和分配按基金的股息再投资计划获得的价格进行再投资。指数表现并不反映任何费用、税项或开支的扣除。投资者不能直接投资于指数。业绩一年以下的业绩数据不按年率计算。

托管分发策略

根据从美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)收到的豁免命令并经董事会(董事会)批准，基金通过了管理分配政策，根据该政策，基金打算在适用情况下将长期资本收益作为每月定期向股东分配现金的一部分( 计划)。该计划使基金在实现长期资本收益和按月定期分配这些收益方面具有更大的灵活性。根据该计划，该基金目前按月分配每股0.08美元。

基金可支付超过基金投资公司应税收入和已实现净收益的分配。这一超出部分将是从基金资产分配的资本的返还。

^a	作为一个对于封闭式投资公司，基金交易所交易股票的价格将由市场力量确定，并可能偏离基金每股资产净值。

^b	FTSE NAREIT All Equity REITs指数包含所有符合税务条件的REITs，其总资产的50%以上属于符合条件的房地产资产，但以房地产担保的抵押贷款也符合最低规模和流动性标准。ICE BofA REIT优先证券指数跟踪在美国国内市场发行的以美元计价的固定利率优先证券的表现，包括所有REITs。标准普尔500指数是由500只大盘股组成的非管理型指数，经常被用作衡量美国股市表现的一般指标。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

资本分配减少了基金的总资产，因此可能会提高基金的费用率。此外，为了进行这些分配，基金可能不得不在不太合适的时候出售有价证券。

股东不应根据这些分派的金额或基金计划的条款对基金的投资业绩作出任何结论。基金按资产净值计算的总回报载于上表以及综合财务摘要表。

该计划规定，董事会可在不事先通知基金股东的情况下随时修订或终止该计划；然而，目前并无合理可预见的情况可能导致终止。终止该计划可能产生产生交易折扣(如果基金股票的交易价格等于或高于资产净值)或扩大现有交易折扣的效果。

市场评论

在在截至2022年12月31日的12个月期间，房地产证券与金融资产一起普遍下跌。经济放缓，通货膨胀率攀升至40年来的最高水平，原因是供应链问题挥之不去，俄罗斯入侵乌克兰导致食品和能源价格显著上涨，经济不确定性加剧。在有记录以来最糟糕的债券熊市之一，债券收益率大幅上升。为了减少需求以抑制居高不下的通胀，美联储积极提高基准贷款利率，并将政策转向量化紧缩。

年内利率的大幅上调尤其令REITs感到不安，尽管房地产没有出现重大投机或激进的杠杆，但它们经历了估值重置。虽然所有房地产行业都经历了负总回报，但大多数房地产类型的基本面仍然健康，需求上升和有限的新供应(数据显示高入住率)允许房东提高租金。尽管考虑到对经济衰退的预期，房地产投资信托基金的收益预计会减速，但现金流预计在2023年仍将具有弹性，特别是与广泛的股票市场相比。

基金业绩

基金在该期间的总回报率为负，在资产净值和市场价格基础上的表现均逊于其混合基准。

尽管存在通胀逆风，但以零售为重点的REITs表现优异，因为强劲的就业市场和下半年油价下跌提振了消费者的可自由支配支出。投资者被独立REITs吸引是因为其相对较低的倍数；这些公司还具有防御性现金流特征，这有助于在充满挑战的宏观环境中。在入住率和租金上涨的推动下，购物中心也得到了很好的保护。独立REITs中有利的增持配置有助于基金的相对业绩，但在很大程度上被该部门不利的证券选择所抵消。地区性购物中心行业有益的增持也起到了作用，尽管购物中心的减持抵消了这一影响。

酒店REITs表现突出，受到休闲和商务旅行需求上升的支撑。此外，酒店属于租期较短的物业类型，这一特点使该行业能够在通胀环境下迅速调整租金。基金对酒店/博彩业的安全选择有助于相对业绩。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

自助式仓储公司略逊于基准指数，尽管需求健康(尽管它们的租期较短，可以在通胀条件下快速调整)，因为经济放缓可能会抹去该行业在大流行期间的入住率增长。自助存储板块的股票选择有助于相对表现；该投资组合青睐该指数最大的存储成分，投资者普遍将其视为避风港。接近年底时，该公司报告称，由于空间不足(而不是搬迁)而寻求存储的客户比例更大，平均停留时间有所增加。

医疗保健的表现略好于其他公司。老年住房入住率的提高转化为向现有租户收取的更高费率，但该行业也面临着劳动力问题和针对生命科学的风险资本的下降(这可能会拖累未来的实验室空间需求)。该投资组合在医疗保健方面的增持配置有助于相对业绩，尽管该部门的不利安全选择抵消了这一积极因素。

在利率压力下，更注重增长的房地产板块落后于基准指数。数据中心被卷入了更广泛的科技行业抛售。尽管业绩良好，但数据中心的需求和定价能力依然强劲，预计2023年入住率将增加，利润率将扩大。数据中心的选股影响了业绩，尽管该行业有利的减持配置部分抵消了这一影响。

工业REITs也落后于今年，尽管预计2023年租金将继续高增长。在短期增长面临挑战的情况下，基础设施建设滞后，包括利息支出上升、外汇逆风和更高的国际流动性。基金在工业部门的证券选择部分由于增持了一家正在复苏的冷藏公司和一家被私有化的房地产投资信托基金的头寸而产生了相对回报。投资比重偏低和对基础设施的选择也为基金的相对回报做出了贡献。

住宅物业公司落后于对租金和租赁费率走软的担忧。尽管同店收入好于预期，但制造业住宅REITs表现落后，部分得益于季节性和暂时性的高房车销售。由于对资产价值的担忧，以及公司在一些州面临不断上升的财产税，独栋住宅表现不佳。然而，在负担能力问题的背景下，租金要价有所上升待售住宅市场，预计这将继续支持该行业的租赁强劲。公寓落后于沿海市场较疲软的租金，以及预计与技术相关的工作岗位减少。该投资组合对独栋住宅的增持配置和选择阻碍了相对表现。公寓和人造住宅的股票选择也略有下降。

考虑到租户灵活的工作安排，写字楼在未来对空间需求的质疑中表现不佳。写字楼的人口仍然低于大流行前的水平。由于大型科技公司裁员，资产集中在沿海市场的写字楼公司受到的打击尤其严重。基金对写字楼部门的配置偏低是相对业绩的原因。

基金在由少数几家经营不同业务的公司组成的专业部门的配置偏低，影响了相对业绩。该投资组合没有对博彩净租赁公司或数据和记录管理房地产投资信托基金进行投资，这两家公司在此期间的表现都有意义地好于其他公司。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

在此期间，基金对私人房地产进行了适度的指数外投资，这提供了诱人的收益，并获得了经常被上市房地产公司忽视的投资。基金对私人房地产的分配对相对业绩作出贡献。

房地产债务和优先证券在增长放缓、高通胀和利率上升的情况下举步维艰。投资组合在优先选项和超出索引对REIT债务的分配对相对业绩做出了贡献。

杠杆对基金业绩的影响

该基金将杠杆作为提高收益战略的一部分。杠杆可以在上涨的市场中增加总回报 (正如它可以在下跌的市场中产生相反的效果一样)，这大大削弱了基金在#年的业绩截至2022年12月31日的12个月期间。

衍生品对基金业绩的影响

基金买入和卖出单一股票期权，目的是提高总回报和降低总体波动性。这些合同对基金#年的总回报没有实质性影响。截至2022年12月31日的12个月期间。

在使用杠杆方面，基金根据其信贷协议的条款，根据浮动利率为其部分借款支付利息。为了减少利率上升可能对基金在这些借款方面的业绩产生的影响，基金利用利率互换将部分浮动利率换成了固定利率。基金对掉期的使用对基金#年的总回报有很大贡献。截至2022年12月31日的12个月期间。

基金还使用远期外汇兑换合同来管理以外币计价的某些基金头寸的货币风险。货币远期对年内基金的总回报并无重大影响。截至2022年12月31日的12个月期间。

真诚地




W伊利亚姆F·S卡佩尔		J自动交换光网络 Y阿布隆
投资组合经理		投资组合经理

LOGO

MATHEW KIRSCHNER

投资组合经理

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

前述评论中的观点和意见如有更改，恕不另行通知，并截至报告日期。不能保证评论中提出的任何市场预测都会实现。本材料代表对特定时间点的市场环境的评估，不应作为投资建议使用，也不打算预测或描述任何投资的表现。

访问Cohen&Steers网站：cohenandsteers.com

有关Cohen&Steers共同基金家族的更多信息，请访问cohenandsteers.com。在这里，您将找到基金资产净值、基金概况和投资组合亮点，以及教育资源和及时的市场更新。

我们的网站还提供有关Cohen&Steers的全面信息，包括我们的最新新闻稿、我们的高级投资专业人员的简介以及他们对每种资产类别的投资方法。Cohen&Steers共同基金系列专注于流动房地产资产，包括房地产证券、上市的基础设施和自然资源股权，以及优先证券和其他收益解决方案。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

绩效审查(未经审计)

10,000美元投资的增长

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截至2022年12月31日期间的平均年总报税额


	1年			5年			10年			《盗梦空间》以来^c
资产净值基金		–26.83	%		5.90	%		9.13	%		8.97	%
按市价计算的基金		–31.18	%		6.06	%		9.20	%		8.47	%

引用的业绩数据代表过去的业绩。过去的表现并不能保证未来的结果。投资回报会有所不同，投资的本金价值也会波动，如果出售，股票的价值可能会高于或低于其原始成本。目前的业绩可能低于或高于所引用的业绩数据。业绩结果反映了信贷协议下使用借款所产生的杠杆效应。基金目前的总申报表可浏览我们的网站cohenandsteers.com。基金的回报假设所有股息和分配按基金的股息再投资计划获得的价格进行再投资。业绩图表不反映扣除经纪佣金或扣除股东因基金分配或出售基金股份而支付的税款。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

业绩审查(未经审计)(续)

^a	关联混合基准由截至2019年3月31日由80%的富时NAREIT股权REITs指数和20%的ICE BofA REIT优先证券指数组成的混合基准和由80%的富时NAREIT所有股权REITs指数和20%的ICE BofA REIT优先证券指数组成的混合基准的表现表示。

关联基准由截至2019年3月31日的富时NAREIT股权REITs指数和此后的富时NAREIT所有股权REITs指数的表现代表。

富时NAREIT股票REITs指数包含所有符合税收条件的房地产投资信托基金(REITs)，木材和基础设施REITs除外，其总资产的50%以上是符合条件的房地产资产，但以房地产担保的抵押贷款也符合最低规模和流动性标准。FTSE NAREIT All Equity REITs指数包含所有符合纳税条件的REITs，其总资产的50%以上是符合条件的房地产资产，但以房地产担保的抵押贷款也符合最低规模和流动性标准。ICE BofA REIT优先证券指数跟踪在美国国内市场发行的固定利率美元计价优先证券的表现，包括所有REITs。

^b	比较指数不会进行调整，以反映美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)要求在基金业绩中反映的费用或其他费用。指数表现并不反映任何费用、税项或开支的扣除。投资者不能直接投资于指数。基金的业绩假设股息和分配按基金的股息再投资计划获得的价格进行再投资。

^c投资运作将于2002年2月28日开始。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

我们的杠杆战略

(未经审计)

我们目前的杠杆策略利用1940年《投资公司法》允许的最高借款为基金提供额外资本，目标是增加股东可获得的净收入。截至2022年12月31日，杠杆率占基金管理资产的30%。

通过浮动利率和固定利率融资相结合的方式，基金在2027年前锁定了这笔额外资本中相当大一部分的利率(我们有效地减少了浮动利率债务，并锁定了各种期限的固定利率债务)。锁定我们很大一部分杠杆成本旨在保护基金的派息能力。杠杆的使用增加了基金资产净值在上行和下行市场的波动性。然而，我们认为，锁定不同期限的基金部分杠杆成本可以部分保护基金的支出不受短期利率上升的影响。

利用事实^a，b


杠杆率(占管理资产的百分比)		30%
%浮动利率融资		19%
可变利率		5.2%
%固定利率融资^c		81%
固定融资加权平均利率		1.8%
固定融资加权平均期限		3.6年

该基金寻求通过杠杆提高其股息收益率。杠杆的使用是一种投机性技术，存在与杠杆相关的特殊风险和成本。基金股票的资产净值可能会因杠杆的发行和持续成本而减少。只要基金能够投资于投资收益大于杠杆总成本的证券，杠杆策略就会为股东带来更高的当前净投资收益。另一方面，如果杠杆的总成本超过通过使用这种杠杆获得的增量收入，股东将实现较低的净投资收入。除了对净利润的影响外，杠杆的使用还将对股东产生放大资本增值或贬值的效果。具体地说，在高端市场，与IMF不使用杠杆相比，杠杆通常会产生更大的资本增值。相反，在低迷的市场中，使用杠杆通常会导致比没有杠杆的基金更大的资本折旧。如果基金被要求或选择降低其杠杆率，基金可能需要清算投资，包括在可能导致资本损失的不利经济条件下可能会减少股东的回报。不能保证杠杆战略在其实施的任何时期都会成功。

^a	截至2022年12月31日的数据。信息可能会发生变化。

^b	见合并财务报表附注7。

^c	代表浮动利率借款的固定支付方利率掉期合约。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

2022年12月31日

十大控股公司^a

(未经审计)


安防	价值		管理的百分比资产

Prologis，Inc.	$	197,021,941		8.4
美国铁塔公司		149,511,085		6.3
WellTower公司		122,711,239		5.2
房地产收入公司		120,080,792		5.1
邀请之家，Inc.		108,172,455		4.6
西蒙地产集团有限公司		106,849,000		4.5
数字房地产信托公司		95,743,110		4.1
公共存储		94,579,255		4.0
Equinix，Inc.		82,047,748		3.5
中美洲公寓社区， Inc.		77,359,177		3.3

^a	前十大持有量(不包括短期投资和衍生工具)是根据所持单个证券的价值确定的。基金亦可持有上述公司发行的其他证券的仓位。有关此类其他职位的其他详细信息，请参阅《投资综合计划表》。

行业细分^b

(基于托管资产)

(未经审计)

LOGO

不包括衍生工具。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资时间表

2022年12月31日


		股票		价值
C守护神 S托克	110.1%
C纪念章—T猫头鹰	13.3%
美国塔公司。^a，b			705,707	$	149,511,085
皇冠城堡，公司^a，b			515,989		69,988,748

					219,499,833

REAL E状态	96.8%
DATA C进入	10.8%
数字房地产信托， Inc.^a，b			954,853		95,743,110
Equinix， Inc.^a，b			125,258		82,047,748

					177,790,858

H健康 C是	11.3%
医疗保健房地产信托公司，A类^a，b			2,541,774		48,979,985
Ventas， Inc.^a，b			313,371		14,117,363
WellTower， Inc.^a			1,872,025		122,711,239

					185,808,587

H奥特尔	2.2%
东道主酒店及度假村公司^a，b			2,281,092		36,611,527

I北极星	15.6%
美国冷房地产信托公司， Inc.^a，b			1,664,605		47,124,967
BG LLH，LLC(世系物流)^c			142,519		13,432,416
Prologis， Inc.^a			1,747,733		197,021,941

					257,579,324

N外星人 L轻松	11.1%
NETSTREIT公司			713,226		13,073,433
房地产收入公司。^a，b			1,893,123		120,080,792
精神房地产资本， Inc.^a，b			859,157		34,306,139
Vici Properties， Inc.^a，b			487,911		15,808,316

					183,268,680

O菲菲	1.5%
堂兄弟地产公司			384,226		9,717,076
海伍德地产公司			510,337		14,279,229

					23,996,305

R居民区	22.7%
A舱室	12.1%
公寓收入REIT Corp.^a，b			508,083		17,432,328

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		股票		价值
卡姆登财产信托^a			321,802	$	36,003,208
埃塞克斯财产信托，公司^a			63,415		13,438,907
中美洲公寓社区， Inc.^a，b			492,765		77,359,177
UDR， Inc.^a，b			1,428,942		55,342,923

					199,576,543

M无结构的 H奥姆	2.9%
太阳社区， Inc.^a，b			329,580		47,129,940

S单调 F艾米丽	7.7%
美国住宅4租房，A类^a			603,171		18,179,574
邀请之家， Inc.^a，b			3,649,543		108,172,455

					126,352,029

T奥托尔 R居民区					373,058,512

S精灵 STORAGE	10.1%
额外空间存储，公司^a			484,313		71,281,187
公共存储 ^A、b、d			337,554		94,579,255

					165,860,442

S跳跃 C进入	9.0%
C社区 C请输入	2.5%
金茂房地产公司			1,960,612		41,525,762

R区域 M全	6.5%
Simon Property Group， Inc.^a，b			909,508		106,849,000

T奥托尔 S跳跃 C进入					148,374,762

SPECIALTY	1.9%
拉玛尔广告公司，A类^a			337,410		31,851,504

T印记	0.6%
韦尔豪斯公司^a，b			307,815		9,542,265

T奥托尔 REAL E状态					1,593,742,766

T奥托尔 C守护神 S托克 (已确定成本1,471,773,603美元)					1,813,242,599

P已提交 S成绩单—$25 PAr V价值	11.0%
B安克斯	1.3%
美国银行，6.00%，系列GG^e			224,608		5,372,623
摩根大通，5.75%，DD系列^e			75,000		1,754,250
摩根大通，4.75%，GG系列^e			172,000		3,312,720

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		股票		价值
摩根大通，4.625%，系列片^e			124,812	$	2,351,458
KeyCorp., 6.20% to 12/15/27^E、f			40,800		1,000,824
Truist Financial Corp.，4.75%，系列R^e			80,200		1,531,018
富国银行，4.70%，AA系列^A、E			88,000		1,618,320
富国银行，4.25%，DD班^A、E			69,325		1,141,783
富国银行，4.75%，Z系列^A、E			208,044		3,811,366

					21,894,362

E电学	0.6%
CMS Energy Corp.，5.625%，将于1978年3月15日到期			32,705		711,988
CMS Energy Corp.，5.875%，将于1979年3月1日到期			166,310		3,725,344
DTE能源公司，5.25%，将于2017年12月1日到期，E系列			134,351		2,848,241
美国南方公司，4.95%，将于2020年1月30日到期			100,000		1,964,000

					9,249,573

F财务状况	0.1%
KKR集团财务公司IX LLC，4.625%，将于61年4月1日到期			50,000		837,500

I网格化 T电子通信 S服务	0.7%
AT&T, Inc., 5.625%, due 8/1/67^a			145,567		3,304,371
AT&T，Inc.，5.00%，首轮^e			124,144		2,278,042
AT&T，Inc.，4.75%，C系列^A、E			210,000		3,662,400
美国蜂窝公司，5.50%，将于2010年6月1日到期			168,545		2,437,161

					11,681,974

PIPELINES	0.2%
Energy Transfer LP，7.60%至5/15/24，E系列^E、f			147,000		3,217,830

REAL E状态	8.0%
DATA C进入	1.4%
Digital Realty Trust，Inc.，5.85%，系列K^e			161,925		3,693,509
Digital Realty Trust，Inc.，5.20%，系列L^e			110,691		2,237,065
DigitalBridge Group，Inc.，7.15%，系列I^e			404,770		7,593,485
Digital Bridge Group，Inc.，7.125%，J系列^e			404,788		7,597,871
KKR房地产金融信托公司，6.50%，首轮^e			120,248		1,984,092

					23,106,022

DIVERSIFIE	1.4%
Armada Hoffler Properties，Inc.，6.75%，A系列^A、E			375,000		7,871,250
EPR属性，9.00%，E系列(可转换)^e			57,085		1,468,797
EPR属性，5.75%，G系列^e			132,002		2,216,313

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		股票		价值
ISTAR，Inc.，7.65%，G系列^e			34,871	$	855,386
列克星敦房地产信托，6.50%，C系列(面值50美元)^A、E			92,192		4,379,120
Urstadt Bdle Properties，Inc.，6.25%，H系列^e			157,556		3,441,023
乌尔施塔特·比德尔地产公司，5.875%，K系列^e			159,900		3,274,752

					23,506,641

H奥特尔	1.3%
Pebblebrook Hotel Trust，6.30%，F系列^e			140,000		2,492,000
Pebblebrook Hotel Trust，6.375%，G系列^e			188,800		3,436,160
Pebblebrook Hotel Trust，5.70%，H系列^e			160,000		2,640,000
RLJ Lodging Trust，1.95%，首轮^e			153,045		3,640,941
Summit Hotel Properties，Inc.，6.25%，E系列^e			226,000		4,131,280
顶峰酒店地产公司，5.875%，F系列^e			137,693		2,358,681
Sunstone Hotel Investors，Inc.，6.125%，H系列^e			114,000		2,211,600

					20,910,662

I北极星	0.0%
雷克斯福德工业地产公司，5.625%，C系列^e			30,000		638,400

N外星人 L轻松	0.7%
Agree Realty Corp.，4.25%，首轮^e			138,455		2,230,510
SPIRIT房地产资本公司，6.00%，首轮^A、E			435,071		9,680,330

					11,910,840

O菲菲	1.0%
Arbor Realty Trust，Inc.，D系列，6.375^e			51,200		883,712
Brookfield Property Partners LP，5.75%，A系列^e			154,000		2,083,620
Brookfield Property Partners LP，6.375%，A2系列^e			126,056		1,917,312
Brookfield Property Pirst LP，6.25%，将于81年7月26日到期			150,000		2,125,500
城市写字楼房地产投资信托基金公司，6.625%，系列A^e			61,000		1,152,290
哈德逊太平洋地产公司，4.75%，C系列^e			301,200		3,774,036
SL Green Realty Corp.，6.50%，系列I^A、E			88,446		1,788,378
沃纳多房地产信托，5.25%，N系列^A、E			158,108		2,567,674

					16,292,522

R居民区	0.8%
A舱室	0.2%
CenterSpace，6.625%，系列 C^e			98,959		2,498,715

M无结构的 H奥姆	0.2%
Green Brick Partners，Inc.，5.75%，首轮^e			72,172		1,404,467

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		股票		价值
UMH Properties，Inc.，6.375%，D系列^e			115,000	$	2,558,750

					3,963,217

S单调 F艾米丽	0.4%
美国房屋4出租，5.875%，G系列^e			80,782		1,790,129
美国住宅4租金，6.25%，H系列^A、E			228,349		5,303,611

					7,093,740

T奥托尔 R居民区					13,555,672

S精灵 STORAGE	0.6%
National Storage Affiliates Trust，6.00%，A系列^e			192,080		4,293,949
公共存储，4.875%，系列I^e			24,856		500,848
公共存储，4.75%，K系列^e			18,000		363,060
公共存储，4.625%，系列L^e			30,610		584,957
公共存储，4.00%，系列P^e			230,138		3,827,195

					9,570,009

S跳跃 C进入—C社区 C请输入	0.8%
金茂房地产公司，M类^e			181,358		3,690,635
金茂房地产公司，5.125%，系列L^e			24,619		487,949
索尔中心公司，6.125%，D系列^e			101,300		2,117,170
索尔中心公司，6.00%，E系列^e			111,000		2,185,590
Site Center Corp.，6.375%，A类^A、E			200,000		4,440,000

					12,921,344

T奥托尔 REAL E状态					132,412,112

U瓷砖	0.1%
Sempra Energy，5.75%，将于1979年7月1日到期			89,854		1,943,542

T奥托尔 P已提交 S成绩单—$25 PAr V价值(已确定的成本为221,215,702美元)					181,236,893


		本金金额
P已提交 S成绩单—C大写字母 S成绩单	15.7%
B安克斯	4.6%
美国银行，6.10%至3/17/25，AA系列^{A、b、e、f}		$	4,000,000		3,862,780
美国银行，6.125%至27年4月27日，TT系列^A、E、F			4,640,000		4,564,600
美国银行股价下跌6.25%，至2004年9月5日，X系列^{A、b、e、f}			6,000,000		5,777,165
美国银行，6.30%至3/10/26，DD系列^E、f			2,000,000		1,995,147

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
纽约梅隆银行/The，3.75%至12/20/26，第一季^{A、b、e、f}		$	3,877,000	$	3,132,449
花旗集团，3.875%，至26年2月18日^E、f			2,500,000		2,137,500
花旗集团，4.00%至12/10/25，系列W^{A、b、e、f}			6,000,000		5,241,720
花旗集团，4.15%至11/15/26，Y系列^E、f			2,100,000		1,719,751
花旗集团，Inc.，5.95%至1/30/23，0系列^E、f			2,140,000		2,124,485
花旗集团，5.95%至5/15/25，系列P^E、f			2,000,000		1,803,900
花旗集团，6.25%至8/15/26，T系列^E、f			2,140,000		2,081,150
高盛，4.125%至11/10/26，第五季^E、f			2,500,000		2,084,134
摩根大通，6.10%至10/1/24，X系列^E、f			2,160,000		2,103,613
摩根大通，6.125%至4/30/24，U系列^E、f			2,850,000		2,783,700
摩根大通，6.75%至2/1/24，S系列^E、f			9,000,000		8,970,885
PNC金融服务集团/The，6.00%至5/15/27，系列U^E、f			2,270,000		2,138,617
PNC金融服务集团/The，6.20%至9/15/27，系列V^E、f			5,000,000		4,898,750
PNC金融服务集团/The，8.118%(3个月美国伦敦银行间同业拆借利率 +3.678%)，O系列(FRN)^E、G			1,000,000		1,000,998
SVB金融集团，4.00%至5/15/26，C系列^A、E、F			5,130,000		3,392,315
SVB金融集团，4.25%至11/15/26，D系列^E、f			4,280,000		2,815,914
富国银行，3.90%至3.15/26，BB系列赛^A、E、F			10,000,000		8,758,900
富国银行，5.875%至25年6月15日，U系列^A、E、F			2,000,000		1,935,000

					75,323,473

B安克斯—F外邦	3.9%
Banco Bilbao Vizcaya阿根廷银行，6.50%至3/5/25，第9系列(西班牙)^{A、b、e、f、h}			4,000,000		3,840,023
桑坦德银行(Banco Santander SA)，7.50%，至2/8/24(西班牙)^{E、F、H、I}			2,000,000		1,959,880
丰业银行/The，8.625%至10/27/27，到期10/27/82(加拿大)^f			1,000,000		1,041,347
巴克莱公司，8.00%至6/15/24(英国)^{A、E、F、H}			2,200,000		2,143,033
巴克莱银行，8.00%至3/15/29(英国)^{A、E、F、H}			3,000,000		2,812,500
法国巴黎银行，6.625%至3/25/24,144A(法国)^{A、e、f、h、j}			4,650,000		4,509,272
法国巴黎银行股价下跌7.75%，至8/16/29,144A(法国)^{A、e、f、h、j}			3,800,000		3,762,000
法国农业信贷银行，6.875%至9/23/24,144A(法国)^{E、f、h、j}			3,000,000		2,878,650
法国农业信贷银行，8.125%至12/23/25,144A(法国)^{E、f、h、j}			5,000,000		5,081,000

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
瑞士信贷集团股价下跌5.25%，至2/11/27,144A(瑞士)^{E、f、h、j}		$	1,900,000	$	1,241,045
瑞士信贷集团股价下跌7.50%，至7/17/23,144A(瑞士)^{A、e、f、h、j}			2,000,000		1,603,239
瑞士信贷集团股价上涨9.75%，至6/23/27,144A(瑞士)^{E、f、h、j}			2,000,000		1,747,135
德意志银行(Deutsche Bank AG)，7.50%至4/30/25(德国)^E、F、H			3,200,000		2,991,751
荷兰ING Groep N.V.，5.75%至11/16/26(荷兰)^E、F、H			2,800,000		2,487,016
ING Groep N.V.，6.50%至4/16/25(荷兰)^{A、b、e、f、h}			4,200,000		3,980,710
莱斯银行集团(Lloyds Banking Group PLC)，7.50%至6/27/24(英国)^E、F、H			4,000,000		3,886,000
莱斯银行集团(Lloyds Banking Group PLC)，7.50%至9/27/25(英国)^E、F、H			4,100,000		3,965,549
NatWest Group PLC，6.00%至12/29/25(英国)^E、F、H			1,400,000		1,296,325
NatWest Group PLC，8.00%至8/10/25(英国)^E、F、H			3,400,000		3,352,655
法国兴业银行，7.875%至12/18/23,144A(法国)^{E、f、h、j}			3,600,000		3,572,347
法国兴业银行，8.00%至9/29/25,144A(法国)^{E、f、h、j}			1,800,000		1,803,375
多伦多-道明银行/The，8.125%至10/31/27，到期10/31/82(加拿大)^f			1,000,000		1,042,500
瑞银集团股价上涨7.00%，至1/31/24,144A(瑞士)^{E、f、h、j}			2,800,000		2,761,705

					63,759,057

E电学	0.2%
美国电力公司，5.75%，将于27年11月1日到期			1,015,000		1,043,629
南加州爱迪生公司，5.85%，将于27年11月1日到期			2,150,000		2,216,771
Southern Co./The, 3.75% to 6/15/26, due 9/15/51, 系列21-A^f			700,000		566,966

					3,827,366

E电学—F外邦	0.3%
Electricite de France SA，6.00%至1/29/26，系列EMTN(法国)^E、F、I			2,500,000		2,723,523
Emera, Inc., 6.75% to 6/15/26, due 6/15/76, 系列16-A(加拿大)^f			3,000,000		2,891,910

					5,615,433

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
F财务状况	0.8%
CREDIT CARD	0.2%
美国运通，3.55%至9/15/26，D系列^A、E、F		$	3,508,000	$	2,890,592

I投资 B安克/B罗克	0.6%
嘉信理财，4.00%至12/1/30，H系列^E、f			2,500,000		1,996,750
嘉信理财，4.00%至6/1/26，第一系列^A、E、F			6,750,000		5,864,062
嘉信理财，5.375%至25年6月1日，G系列^E、f			2,550,000		2,506,650

					10,367,462

T奥托尔 F财务状况					13,258,054

I北极星	0.2%
通用电气，8.099%(3个月美国伦敦银行同业拆借利率+3.33%)，D系列(FRN)^{A、B、E、G}			4,000,000		3,944,770

I保障	1.5%
LIFE/H健康 I保障	0.8%
Corebridge Financial，Inc.，6.875%至27年9月15日，将于52年12月15日到期，144A^F、j			4,140,000		3,844,779
大都会人寿资本信托IV，7.875%，到期12/15/37,144A(Trups)^A、j			2,000,000		2,165,216
保诚金融公司，5.625%至23年6月15日，将于43年6月15日到期^f			2,956,000		2,908,290
保诚金融，Inc.，6.00%至6/1/32，将于52/1/9到期^f			1,700,000		1,647,953
福亚金融公司，6.125%至23年9月15日，A系列^A、E、F			2,500,000		2,440,691

					13,006,929

LIFE/H健康 I保障—F外邦	0.1%
第一生命保险株式会社，4.00%至7/24/26,144A(日本)^E、f、j			2,200,000		2,053,991

M溃疡-LINE—F外邦	0.2%
苏黎世保险有限公司的阿根廷荷兰BV，5.125%至28年6月1日， 48年6月1日到期(瑞士)^F、I			2,800,000		2,547,048

P罗伯蒂 CASUALTY	0.2%
Markel Corp.，6.00%，至 6/1/25^E、f			2,650,000		2,567,187

P罗伯蒂 CASUALTY—F外邦	0.2%
QBE保险集团有限公司，6.75%至12/2/24，12/2/44到期(澳大利亚)^F、I			4,052,000		3,957,239

T奥托尔 I保障					24,132,394

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
I网格化 T电子通信 S服务—F外邦	0.8%
沃达丰集团(Vodafone Group PLC)，4.125%至3/4/31，将于81/6/4到期 (英国)^A、f		$	5,710,000	$	4,245,792
沃达丰集团(Vodafone Group PLC)股价下跌6.25%至7/3/24，到期时间为10/3/78 (英国)^F、I			5,500,000		5,283,025
沃达丰集团(Vodafone Group PLC)股价上涨7.00%至29年1月4日，将于79年4月4日到期 (英国)^A、b、f			3,354,000		3,376,774

					12,905,591

O伊 & GAS—F外邦	0.1%
BP Capital Markets PLC，4.375%至25年6月22日 (英国)^E、f			2,750,000		2,633,125

PIPELINES	0.3%
Energy Transfer LP，6.50%至11/15/26，H系列^E、f			1,480,000		1,276,500
能量转移LP，7.125%至5/15/30，G系列^E、f			3,825,000		3,203,438

					4,479,938

PIPELINES—F外邦	0.3%
Enbridge，Inc.，6.00%至27年1月15日，截止日期为77年1月15日，系列16-A(加拿大)^A、b、f			1,750,000		1,609,424
Enbridge, Inc., 7.375% to 10/15/27, due 1/15/83 (Canada)^f			2,610,000		2,543,322
Enbridge, Inc., 7.625% to 10/15/32, due 1/15/83 (Canada)^f			1,000,000		991,611

					5,144,357

REAL E状态	2.0%
F保险金	0.2%
Boston Properties LP，2.45%，将于2013年10月1日到期			625,000		451,279
Boston Properties LP，6.75%，于27年12月1日到期			810,000		836,623
Digital Realty Trust LP，5.55%，28年1月15日到期			1,250,000		1,260,515
Tanger Properties LP，2.75%，截止日期9/1/31			1,225,000		889,734

					3,438,151

H健康 C是	0.0%
Sabra Health Care LP，3.20%，12/1/31到期			500,000		373,176

I北极星	0.1%
Agree LP, 4.80%, due 10/1/32^a			1,250,000		1,160,216

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
N外星人 L轻松	0.3%
Essential Properties LP，2.95%，7/15/31到期		$	1,473,000	$	1,074,499
Vici Properties LP，5.125%，到期5/15/32^a			2,675,000		2,482,066
Vici Properties LP，5.625%，到期5/15/52			1,765,000		1,563,816

					5,120,381

O菲菲	0.2%
Brandywin Operating Partnership LP，7.55%，将于28年3月15日到期			1,500,000		1,473,609
写字楼物业收入信托，2.40%，于27年2月1日到期			1,350,000		987,840
Vornado Realty LP，2.15%，6月1日到期^a			1,050,000		888,540

					3,349,989

R居民区	0.1%
AvalonBay社区，Inc.，5.00%，截止日期为2/15/33^a			1,825,000		1,801,537

R电子邮件—F外邦	0.6%
Scenter Group Trust 2，4.75%至6/24/26，到期时间为9/24/80,144A(澳大利亚)^A、F、J			4,300,000		3,856,025
SCentre Group Trust 2，5.125%至6/24/30，到期时间为9/24/80,144A(澳大利亚)^A、F、J			7,600,000		6,378,300

					10,234,325

S精灵 STORAGE	0.2%
Life Storage LP，4.00%，29年6月15日到期			2,700,000		2,424,732

S跳跃 C进入	0.3%
Kite Realty Group Trust，4.75%，9月15日至30日到期^a			6,112,000		5,396,408

T奥托尔 REAL E状态					33,298,915

U瓷砖	0.7%
E电学	0.2%
NextEra Energy Capital Holdings，Inc.，5.00%，将于2012年7月15日到期			1,575,000		1,549,500
Sempra Energy, 4.125% to 1/1/27, due 4/1/52^f			3,000,000		2,337,734

					3,887,234

E电学—F外邦	0.5%
阿尔冈昆电力和公用事业公司，4.75%至27年1月18日，将于82年1月18日到期(加拿大)^A、f			2,600,000		2,109,757

见合并财务报表附注。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
Enel SpA, 8.75% to 9/24/23, due 9/24/73, 144A (Italy)^A、F、J		$	5,250,000	$	5,266,818

					7,376,575

T奥托尔 U瓷砖					11,263,809

T奥托尔 P已提交 S成绩单—C大写字母 S成绩单 (已确定的成本为286,141,396美元)					259,586,282

COrporate公司 B秒	2.1%
C纪念章—T猫头鹰	0.1%
SBA Communications Corp.，3.125%，将于29年2月1日到期			714,000		594,937
SBA Communications Corp.，3.875%，将于27年2月15日到期			2,075,000		1,878,318

					2,473,255

E电学—F外邦	0.1%
Enel Finance America LLC，7.10%，到期时间为10/14/27,144A(意大利)^j			600,000		621,463
Enel Finance International NV，7.50%，10/14/32,144A(意大利)^j			400,000		423,915

					1,045,378

F财务状况—I投资 B安克/B罗克	0.1%
梯子资本金融控股有限责任公司/梯子资本金融公司，4.75%，到期时间为6/15/29,144A^j			2,520,000		2,038,252

I网格化 T电子通信 S服务	0.3%
AT&T, Inc., 2.875% to 3/2/25, Series B^E、f			5,000,000		4,811,713

REAL E状态	1.5%
DIVERSIFIE	0.3%
Nessence Retail REIT，Inc./The/American Finance运营伙伴LP， 4.50%，到期时间144A/9/30^A、j			4,600,000		3,387,762
SPIRIT Realty LP，3.40%，截止日期为1/15/30			1,840,000		1,536,738

					4,924,500

F保险金	0.1%
纽马克集团，Inc.，6.125%，将于23年11月15日到期			2,000,000		1,984,284

H健康 C是	0.1%
多元化医疗信托，9.75%，到期6/15/25			1,000,000		959,715

N外星人 L轻松	0.9%
Global Net Lease，Inc./Global Net Lease Operating Partnership LP，3.75%， 12/15/27,144A^j			1,500,000		1,242,625
Vici Properties LP/Vici Note Co.，Inc.，3.75%，到期时间144A/2/15^j			2,763,000		2,512,603

见合并财务报表附注。

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综合投资明细表(续)

2022年12月31日


		本金金额		价值
Vici Properties LP/Vici Note Co.，Inc.，4.125%，到期日期为8/15/30,144A^j		$	3,616,000	$	3,170,672
Vici Properties LP/Vici Note Co.，Inc.，4.25%，到期日期为12/1/26,144A^j			2,525,000		2,361,187
Vici Properties LP/Vici Note Co.，Inc.，5.75%， due 2/1/27, 144A^A、j			5,050,000		4,929,108

					14,216,195

O菲菲	0.1%
Hudson Pacific Properties LP，5.95%，将于28年2月15日到期			1,975,000		1,847,304

T奥托尔 REAL E状态					23,931,998

T奥托尔 COrporate公司 B秒 (已确定的成本为38,455,438美元)					34,300,596


		所有权百分比*
P撕裂的 REAL E状态—O菲菲	1.6%
传统网关合资公司，普莱诺，德克萨斯州^k			56.5%		26,560,429

T奥托尔 P撕裂的 REAL E状态 (已确定的成本为23,637,405美元)					26,560,429


		股票
S短小的-TERM I投资	3.4%
M奥尼 M市场 FUNDS
道富机构国债货币市场基金，Premier Class，3.79%^l			56,093,315		56,093,315

T奥托尔 S短小的-TERM I投资 (已确定的成本为56,093,315美元)					56,093,315

PURCHASE D OPTION C独一无二的 (保费已支付56,349美元)	0.0%				39,450

T奥托尔 I投资在……里面 S成绩单 (已确定的成本为$2,097,373,208)	143.9%				2,371,059,564
W里顿 OPTION C独一无二的 (保费收到921,397美元)	(0.0)				(522,256	)
S连锁店甲丙无人驾驶 P已提交 S托克, 在… L智慧化 V价值	(0.0)				(125,000	)
L可信性在……里面 EXCESS 的 O在那里 ASSETS	(43.9)				(722,973,654	)

N外星人 ASSETS(按已发行普通股134,332,953股计算，相当于每股12.26美元)	100.0%			$	1,647,438,654

见合并财务报表附注。

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综合投资明细表(续)

2022年12月31日

交易所交易期权合约

购买的选项



描述	练习价格	期满日期		数量合同			概念上的金额^m			保费已支付			价值
Call v房地产收入公司	$65.00		1/20/23		789			$5,004,627			$56,349			$39,450


书面期权

描述	锻炼价格	期满日期		数量合同			概念上的金额^m			保费已收到			价值
Call v房地产收入公司	$70.00		1/20/23		(789	)		$(5,004,627	)		$(6,771	)		$(3,945	)
美国塔	230.00		2/17/23		(228	)		(4,830,408	)		(141,035	)		(64,980	)
致电皇冠城堡公司。	150.00		2/17/23		(380	)		(5,154,320	)		(102,979	)		(45,600	)
调用v序号	125.00		2/17/23		(509	)		(5,737,957	)		(120,962	)		(58,535	)
致电Vici Properties	32.50		2/17/23		(1,515	)		(4,908,600	)		(309,934	)		(174,225	)
放置？Realty Income Corp.	57.50		1/20/23		(789	)		(5,004,627	)		(46,220	)		(9,468	)
Put？Digital Realty Trust， Inc.	90.00		2/17/23		(535	)		(5,364,445	)		(121,754	)		(110,745	)
					(4,745	)		$(36,004,984	)		$(849,655	)		$(467,498	)

非处方药期权合同

书面期权



描述	交易对手	锻炼价格		期满日期		数量合同			概念上的金额^m			保费已收到			价值
PUT？Healthcare房地产信托公司	摩根士丹利		$17.00		2/17/23		(2,174	)		$(4,189,298	)		$(71,742	)		$(54,758	)

集中清算的利率互换合约



概念上的金额		固定费率应付			固定付款频率	浮动汇率应收账款 (每月重置)	漂浮付款频率	到期日	价值		预付费用收据 (付款)			未实现欣赏 (折旧)
	$200,000,000		0.670	%	每月	4.353%ⁿ	每月	9/15/25	$	18,353,006	$	—		$	18,353,006
	69,000,000		1.280	%	每月	4.185%ⁿ	每月	2/3/26		5,783,616		(7,736	)		5,775,880
	115,000,000		0.762	%	每月	4.318%ⁿ	每月	9/15/26		12,851,636		—			12,851,636
	190,000,000		1.237	%	每月	4.387%ⁿ	每月	9/15/27		21,283,411		—			21,283,411
									$	58,271,669	$	(7,736	)	$	58,263,933

上表所列所有利率掉期合约的总额代表了截至2022年12月31日的年度内该衍生工具类型的交易量。

见合并财务报表附注。

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综合投资明细表(续)

2022年12月31日

远期外汇合约



交易对手	与发货人签订合同		在Exchange中为		安置点日期		未实现欣赏 (折旧)
布朗兄弟哈里曼	欧元	4,634,637	美元	4,797,192		1/4/23	$	(163,953	)
布朗兄弟哈里曼	英镑	2,161,567	美元	2,588,109		1/4/23		(25,118	)
布朗兄弟哈里曼	英镑	131,293	美元	158,280		1/4/23		(446	)
布朗兄弟哈里曼	美元	4,946,826	欧元	4,634,637		1/4/23		14,319
布朗兄弟哈里曼	美元	2,758,356	英镑	2,292,860		1/4/23		13,597
布朗兄弟哈里曼	欧元	4,592,902	美元	4,911,879		2/2/23		(14,043	)
布朗兄弟哈里曼	英镑	2,316,572	美元	2,788,805		2/2/23		(13,943	)
							$	(189,587	)

投资组合缩略语词汇


EMTN		欧元中期票据
欧元		欧元货币
FRN		浮动利率票据
英镑		大英镑
伦敦银行同业拆借利率		伦敦银行间同业拆借利率
房地产投资信托基金		房地产投资信托基金
TruPS		信托优先证券
美元		美元

见合并财务报表附注。

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综合投资明细表(续)

2022年12月31日

注：所示百分比是根据基金净资产计算的。

^*	所有权百分比代表在推广结构影响之前基金在合资企业中的合同所有权。Legacy Gateway JV LLC拥有一座甲级写字楼，位于德克萨斯州普莱诺达拉斯公园路北6860号，邮编75024。

^a	全部或部分担保作为与基金循环信贷协议有关的抵押品。共有1,444,440,450美元被质押作为抵押品。

^b	已就基金的循环信贷协议对部分证券进行再质押。共有626,189,254美元进行了再抵押。

^c	受限的安全措施。总持有量相当于基金净资产的0.8%。该证券是在2020年8月3日以8,757,813美元的价格收购的。安全值是根据不可观察到的重要输入确定的(级别3)。

^d	全部或部分证券质押于交易所交易的书面期权合约。总计26,858,173美元已被质押作为抵押品。

^e	永久的安全。永久证券没有规定的到期日，但可能会被发行人赎回/赎回。

^f	在指定的固定利率息票期限过后，证券转换为浮动利率。

^g	可变利率。所示汇率于2022年12月31日生效。

^h	或有资本证券(COCO)。CoCos是债务或优先证券，具有吸收损失的特点，为发行人的利益而纳入证券条款。总持有量为61,675,210美元，占基金净资产的3.7%(占基金管理资产的2.6%)。

ⁱ	根据1933年证券法S规则豁免注册的证券。这些证券受转售限制。总持有量为16,470,715美元，占基金净资产的1.0%，其中0.0%为非流动资产。

^j	根据1933年证券法第144A条豁免注册的证券。这些证券只能转售给合格的机构买家。总持有量为73,212,484美元，占基金净资产的4.4%，其中0.0%为非流动资产。

^k	安全值基于不可观察到的重要输入确定(级别3)。

^l	报价的利率代表年化的七天期收益率。

^m	表示合同数量乘以名义合同规模乘以基础价格。

ⁿ	基于1个月伦敦银行同业拆息。表示在2022年12月31日生效的汇率。

见合并财务报表附注。

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合并资产负债表

2022年12月31日


资产：
证券投资，价值 ^a(已确定的成本为$2,097,373,208)	$	2,371,059,564
现金		306,709
为利率互换合约质押的现金抵押品		14,021,767
外币，按价值计算(已确定成本为12,216美元)		12,420
应收账款：
股息和利息		10,676,634
出售的投资证券		89,245
远期外汇合约的未实现升值		27,916
其他资产		14,571

总资产		2,396,208,826

负债：
书面期权合同，按价值计算(收到的保费为921,397美元)		522,256
远期外币兑换合约未实现贬值		217,503
应付款对象：
信贷协议		710,000,000
宣布的股息和分配		32,313,542
利息支出		2,885,931
投资管理费		1,753,673
行政管理费		123,789
利率互换合约变动保证金		63,341
董事酬金		598
其他负债		764,539

总负债		748,645,172

A系列累计优先股(优先股)(125股授权股份，发行价格为每股1,000美元)(附注8)		125,000

适用于普通股的净资产总额	$	1,647,438,654

适用于普通股股东的净资产包括：
实收资本	$	1,281,204,152
可分配收益合计/(累计亏损)		366,234,502

	$	1,647,438,654

普通股每股资产净值：
(1,647,438,654美元×134,332,953股已发行普通股)	$	12.26

每股普通股市场价格	$	11.50

市价相对于每股普通股资产净值的溢价(折价)		(6.20	)%

^a	包括认捐的1,444,440,450美元，其中626,189,254美元已经与基金的信贷协议有关的再抵押，如附注7所述。

见合并财务报表附注。

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合并业务报表

截至2022年12月31日止的年度


投资收益：
股息收入(扣除外国预扣税净额17,743美元)	$	72,502,017
利息收入		12,707,341
再抵押收入		791,665

总投资收益		86,001,023

费用：
投资管理费		22,909,038
利息支出		19,946,045
行政管理费		1,798,147
股东报告费用		847,583
专业费用		300,687
托管费及开支		164,628
董事费用和开支		67,826
转会代理费和开支		34,140
杂类		210,322

总费用		46,278,416

净投资收益(亏损)		39,722,607

已实现和未实现净收益(亏损)：
已实现净收益(亏损)：
证券投资		67,512,778
书面期权合同		3,257,621
利率互换合约		2,734,524
远期外币兑换合约		891,389
外币交易		(21,424	)

已实现净收益(亏损)		74,374,888

未实现增值(折旧)净变化如下：
证券投资		(810,853,723	)
书面期权合同		463,761
利率互换合约		51,011,469
远期外币兑换合约		(54,993	)
外币折算		8,898

未实现升值(折旧)净变化		(759,424,588	)

已实现和未实现净收益(亏损)		(685,049,700	)

经营净资产净增(减)		(645,327,093	)

支付给A系列累计优先股股东的分配(注： 8)		(14,084	)

适用于普通股股东的净资产因运营而净增加(减少)	$	(645,341,177	)

见合并财务报表附注。

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适用于普通股的合并净资产变动表


	为一年的结束 2022年12月31日			对于截至的年度 2021年12月31日
适用于普通股股东的净资产变动：
来自运营部门：
净投资收益(亏损)	$	39,722,607		$	21,859,778
已实现净收益(亏损)		74,374,888			179,002,276
未实现升值(折旧)净变化		(759,424,588	)		612,826,692
支付给首轮累计优先股股东的分配		(14,084	)		—

运营导致适用于普通股股东的净资产净增加(减少)		(645,341,177	)		813,688,746

分配给普通股股东		(160,769,727	)		(128,873,500	)

股本交易：
基金份额交易净资产增加(减少)		1,181,844			229,508
净资产因发行优先股而减少的发售费用		(19,400	)		—

股本交易净资产净增(减)额		1,162,444			229,508

适用于普通股股东的净资产合计增加(减少)		(804,948,460	)		685,044,754
适用于普通股股东的净资产：
年初		2,452,387,114			1,767,342,360

年终	$	1,647,438,654		$	2,452,387,114

见合并财务报表附注。

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合并现金流量表

截至2022年12月31日止的年度


现金增加(减少)：
经营活动的现金流：
经营所致净资产净增(减)*	$	(645,327,093	)
对业务产生的净资产净增加(减少)与业务活动提供的现金净额进行调整：
购买长期投资		(888,793,176	)
长期投资的销售收益和到期日		877,534,794
短期投资的净买入额、卖出额和到期日		(11,481,576	)
证券投资溢价净摊销		2,601,328
股息和应收利息及其他资产净减少		748,942
应付利息费用、应计费用和其他负债净增加		1,662,669
利率掉期合约的应付变动保证金净减少		(254,872	)
从书面期权合同收到的保费净增加		553,435
书面期权合同未实现增值净变化		(463,761	)
证券投资未实现折旧净变化		810,853,723
远期外汇合同未实现折旧净变化		54,993
证券投资已实现净收益		(67,512,778	)

经营活动提供的现金		80,176,628

融资活动的现金流：
循环信贷协议提款		37,500,000
A系列累计优先股支付的分配(扣除分配后的净额 )		(14,084	)
发行A系列累积优先股所得款项		125,000
发行A系列累积优先股的发行成本		(19,400	)
已支付的股息和分配		(127,503,841	)

用于融资活动的现金		(89,912,325	)

增加(减少)现金和限制性现金		(9,735,697	)
年初现金和限制性现金(含外币)		24,076,593

年终现金及限制性现金(含外币)	$	14,340,896

补充披露现金流量信息：

截至2022年12月31日的年度，支付的利息为18,136,100美元。

在截至2022年12月31日的一年中，股息再投资为1,181,844美元。

*	不包括支付给A系列累计优先股股东的分配。

见合并财务报表附注。

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合并现金流量表(续)

截至2022年12月31日止的年度

下表提供了合并资产负债表中报告的现金和限制性现金的对账情况，这些现金和限制性现金合计为合并现金流量表上显示的这类金额的总额。


现金	$	306,709
受限现金		14,021,767
外币		12,420

现金流量表上显示的现金总额和限制性现金	$	14,340,896

限制性现金包括存放于经纪商的现金，并已质押以支付基金根据衍生工具合约承担的抵押品或保证金义务。在综合资产负债表中，作为利率互换合同质押的现金抵押品进行了报告。

见合并财务报表附注。

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综合财务亮点

下表包括每年已发行普通股的精选数据和来自财务报表的其他业绩信息。阅读时应结合财务报表及其附注。


	截至12月31日止年度，
每股营业数据：	2022^a			2021^a			2020			2019			2018
年初普通股每股资产净值		$18.27			$13.17			$14.81			$11.73			$13.59

投资业务收益(亏损)：

净投资收益 (亏损)^b		0.30			0.16			0.24			0.27			0.31
已实现和未实现净收益(亏损)		(5.11	)		5.90			(0.64	)		3.82			(1.21	)^c
支付给首轮累计优先股股东的分配		(0.00	)^d		—			—			—			—

来自适用于普通股的投资操作的总额		(4.81	)		6.06			(0.40	)		4.09			(0.90	)

减少普通股股东的股息和分配：

净投资收益		(0.21	)		(0.20	)		(0.23	)		(0.28	)		(0.32	)
已实现净收益		(0.99	)		(0.76	)		(0.73	)		(0.73	)		(0.64	)

向普通股股东支付的股息和分配总额		(1.20	)		(0.96	)		(0.96	)		(1.01	)		(0.96	)

配股要约的摊薄效果		—			—			(0.28	)		—			—

每股普通股资产净值净增(减)		(6.01	)		5.10			(1.64	)		3.08			(1.86	)

每股普通股资产净值，年终		$12.26			$18.27			$13.17			$14.81			$11.73

每股普通股市值，年终		$11.50			$18.22			$12.40			$14.88			$10.36



总资产净值回报^e		–26.83	%		47.66	%		–3.12	%		35.80	%		–6.32	%^c

总市值回报^e		–31.18	%		56.40	%		–9.22	%		54.49	%		–11.11	%

见合并财务报表附注。

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综合财务亮点(续)


	截至12月31日止年度，
比率/补充数据：	2022^a			2021^a			2020			2019			2018
适用于普通股股东的净资产，年终(百万)		$1,647.4			$2,452.4			$1,767.3			$1,618.6			$1,280.6

与平均每日净资产的比率：

费用		2.33	%^f		1.91	%		2.22	%		2.15	%		2.17	%^c

费用(不包括利息费用)		1.33	%^f		1.28	%		1.30	%		1.26	%		1.32	%

净投资收益(亏损)		2.00	%^f		1.05	%		1.92	%		1.94	%		2.47	%

费用与平均每日管理资产的比率^g		1.72	%		1.45	%		1.67	%		1.66	%		1.63	%

投资组合流动率		31	%		38	%		54	%		51	%		26	%

信贷协议

信贷协议的资产覆盖率		332	%		465	%		378	%		452	%		378	%


信贷协议每1,000美元的资产覆盖率		$3,320			$4,647			$3,783			$4,519			$3,784


未偿还贷款金额(单位：百万)		$710.0			$672.5			$635.0			$460.0			$460.0

优先股

A系列清算价值累计优先股，年终(2000年年)		$125.0			—			—			—			—


A系列累计优先股的资产覆盖率		332	%		—			—			—			—


资产覆盖范围，A系列累计优先股每股1,000美元清算值		$3,320			—			—			—			—

见合并财务报表附注。

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综合财务亮点(续)

综合(见附注1)。

^b	根据平均流通股计算。

^c	在本报告所述期间，基金解决了对基金以前持有的证券的一个发行人提出的法律索赔。因此，每股投资的已实现和未实现净收益(亏损)包括从和解收到的收益。如果没有这些收益，每股投资的已实现和未实现净收益(亏损)将为1.22美元。此外，费用比率还包括与直接行动相关的非常费用。如果没有这些费用，费用与平均每日净资产的比率将为2.16%。不包括来自的收益和与和解有关的费用，按资产净值计算的总回报为-6.37%.

^d	金额不到0.005美元。

^e	总资产净值回报衡量的是所示年度内每股净资产价值的变动。总市值回报是根据基金的每股市场价格计算的，不包括经纪佣金的影响。就该等计算而言，股息及分派假设按基金股息再投资计划所得的价格再投资。

^f	按普通股股东平均净资产计算。比率不反映向A系列累计优先股股东支付股息的影响。

^g	日均管理资产为净资产加上信贷协议的未偿还余额。比率不反映向首轮累计优先股股东支付股息的影响。

见合并财务报表附注。

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合并财务报表附注

附注1.组织结构和重大会计政策

Cohen&Steers Quality Income Realty Fund，Inc.(本基金)于2001年8月22日根据马里兰州法律注册成立，并根据1940年投资公司法(1940 Act)注册为多元化、封闭式管理投资公司。该基金的主要投资目标是通过投资房地产证券获得较高的当期收入。基金的次要投资目标是资本增值。

Cohen&Steers RQI Trust(REIT子公司)是该基金的全资子公司，根据马里兰州法律于2021年7月9日成立，为法定信托，于2021年11月30日开始运营。房地产投资信托基金附属公司作为基金的投资工具，代表基金进行某些投资，以符合基金的投资目标和政策。该基金预期，透过投资于房地产投资信托基金的附属公司，其在私人房地产投资方面的风险敞口将占相当大的比例。房地产投资信托基金子公司可以使用全资有限责任公司来遏制个人私人房地产投资的风险。与基金不同，房地产投资信托基金的子公司可以不受限制地投资于私人房地产。对房地产投资信托基金附属公司的投资不得超过基金总资产的25%。投资综合表包括基金及房地产投资信托基金附属公司的头寸。财务报表已合并，并包括基金和房地产投资信托基金附属公司的账目。所有重要的公司间余额和交易均已在合并中冲销。

以下是基金在编制合并财务报表时一贯遵循的重要会计政策摘要。该基金是一家投资公司，因此遵循财务会计准则委员会会计准则编纂(ASC)专题946“投资公司”的投资公司会计和报告指南。基金的会计政策符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。根据公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响合并财务报表日期的资产和负债额以及报告期内的收入和支出。实际结果可能与这些估计不同。

投资组合估值：除以下说明外，在纽约证券交易所(NYSE)上市的证券的投资按纽约证券交易所营业日收盘时反映的最后销售价格进行估值，该价格的价值正在确定。如果在这一天没有卖出，证券的估值以收盘报价的平均值和当天的要价计算，如果没有要价，则按出价计价。中央清算利率掉期按相关交易所或票据交换所确定的价格进行估值。远期外币兑换合约按现行远期汇率每日计价。交易所交易的期权按估值日适用交易所的期权交易收盘时的最后销售价格进行估值。在这一天没有最后销售价格的情况下，期权根据第三方定价服务提供的价格进行估值。非处方药 (场外)选项根据第三方定价服务或交易对手提供的价格进行估值。

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合并财务报表附注(续)

未在纽约证交所上市但在其他国内外证券交易所(包括纳斯达克)上市的证券按类似方式进行估值。在多个证券交易所交易的证券按交易所收盘时反映的最后销售价格进行估值，该交易所代表该证券在确定其价值的营业日的主要市场。

如果在外国市场收盘后，但在证券估值当天收盘前，市场状况发生了重大变化，根据董事会制定的程序，可能会对非美国股权进行公允估值。

在场外交易市场交易的可随时出售的证券，包括Cohen&Steers Capital Management，Inc.(投资管理人)认为其一级市场为场外交易的上市证券，是根据第三方定价服务或第三方经纪自营商提供的价格进行估值的，根据董事会的授权，投资经理认为此类价格反映了此类证券的公允价值。

固定收益证券是根据第三方定价服务或第三方经纪自营商提供的价格进行估值的如果投资经理根据董事会的授权认为该价格反映了此类证券的公允价值。定价服务或经纪自营商使用多种估值技术来确定公允价值。在存在足够市场活动的情况下，定价服务或经纪自营商可以采用以市场为基础的方法，通过这种方法使用做市商的报价来确定公允价值。在市场活动可能不足或有限的情况下，定价服务或经纪自营商也会使用专有估值模型，该模型可能会考虑可比证券的市场交易和证券之间的各种关系，以确定公允价值和/或特征，如基准收益率曲线、期权调整利差、信用利差、估计违约率、票面利率、预期还本时间、基础抵押品和其他独特的证券特征，然后使用这些特征来计算公允价值。

到期日为60天或以下的短期债务证券按公允价值的摊余成本进行估值。在以下方面的投资开放式共同基金以资产净值(NAV)估值。

基金利用独立估值服务公司(独立估值顾问)协助投资经理确定基金附属公司持有的私人房地产投资的基金公允价值。有限范围评估按月编制，通常包括有限可比销售额和完全贴现现金流分析。每年完成一份全面、详细的评估报告，其中通常包括市场分析、成本法、销售比较法和包含贴现现金流分析的收益法。全程报告由第三方评估公司编写。投资经理(包括通过与独立估值顾问沟通)监测投资经理认为可能会对此类私人房地产投资的最新估计公允价值产生重大影响的重大事件。然而，迅速变化的市场状况或重大事件可能不会立即反映在基金或房地产投资信托基金子公司的每日资产净值中。投资经理与独立估值顾问一起，使用其认为最合适且符合行业最佳实践和市场状况的估值方法对私人房地产投资进行估值。投资经理希望使用的主要方法是

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评估私人房地产投资将是收益法。与行业惯例一致，收益法纳入了实际合同租赁收入、关于可比租金和运营费用数据的专业判断、资本化或折现率以及基于适当市场证据对未来租金和费用的预测，以及其他主观因素。其他也可以用来评估房产价值的方法包括销售比较法和成本法。私人房地产评估是在自由和明确的基础上报告的(即可能存在的任何物业债务不计入估值)。财产性债务按照公认会计准则单独计价。

董事会已根据规则指定投资经理为基金的估值指定人。《1940年法令》下的2a-5。作为估值指定人，投资经理有权在董事会的监督下做出公平的估值决定。投资经理已成立估值委员会(估值委员会)，根据董事会每年批准的政策和程序，管理、实施和监督公平的估值过程。除其他外，这些程序允许基金利用独立的定价服务、证券和金融工具交易商的报价和其他市场来源来确定公允价值。

无法获得市场价的证券，或投资经理认为出价和/或要价或交易对手估值不能反映市场价值的证券，将根据基金董事会批准的程序，按估值委员会真诚确定的公允价值进行估值。无法获得市场价格的情况包括但不限于，当证券交易暂停时，证券交易所在的交易所意外关闭或中断，或主要交易证券的交易所收盘后发生重大事件。在这种情况下，基金根据其认为适当的任何信息或因素，以公平反映证券在估值日的市场价值的方式确定公允价值。这些可能包括但不限于最近的可比证券交易、与特定证券有关的信息和市场发展。

对于股权证券，包括可观察到的投入有限的受限证券，使用关于市场活动和风险的假设，这些证券将被归类为层次结构中的第二级或第三级，具体取决于估值投入的相对重要性。对于没有可观察到的投入的证券，包括私募或其他受限制的证券，使用替代估值方法进行估值，包括市场法、收益法和成本法，并被归类为层次结构中的第三级。市场法考虑因素，包括最近投资于相同或类似证券的价格或可比证券的财务指标。收益法考虑的因素包括预期的未来现金流、特定于证券的风险和相应的贴现率。成本法考虑了各种因素，包括证券相关资产和负债的价值。

基金使用公允价值定价可能会导致基金份额的资产净值与使用市场报价计算的资产净值有所不同。公允价值定价涉及主观判断，为证券确定的公允价值可能与出售该证券时可能实现的价值大不相同。

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公允价值被定义为基金在出售一项投资时预期收到的价格或预期支付的价格，以便在主要市场或在没有主要市场的情况下，在投资或负债的最有利市场与独立买家进行有秩序的交易时转移负债。在确定基金投资的公允价值时使用的投入等级概述如下。

•

第1级：相同投资在活跃市场的报价

•

第2级：其他重要的可观察到的投入(包括类似投资的报价、利率、信用风险等)

•

第三级：重大不可观察的投入(包括基金自己在确定投资公允价值时的假设)

用于评估投资的投入或方法可能是或可能不是与这些投资相关的风险的指示。估值技术的变化可能导致转入或转出披露层次结构内的指定水平。

以下是截至2022年12月31日在评估基金按价值结转的投资时使用的投入摘要：


	报价活跃市场：雷同投资 (1级)		其他意义重大可观察到的输入量 (2级)		意义重大看不见输入量 (3级)			总计
普通股：
房地产业	$	244,146,908	$	—	$	13,432,416	^a	$	257,579,324
其他行业		1,555,663,275		—		—			1,555,663,275
优先证券票面价值25美元		181,236,893		—		—			181,236,893
优先证券：首创证券		—		259,586,282		—			259,586,282
公司债券		—		34,300,596		—			34,300,596
私人房地产--办公室		—		—		26,560,429	^b		26,560,429
短期投资		—		56,093,315		—			56,093,315
购买的期权合同		39,450		—		—			39,450

证券投资总额 ^c	$	1,981,086,526	$	349,980,193	$	39,992,845		$	2,371,059,564

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	报价活跃市场：雷同投资 (1级)			其他意义重大可观察到的输入量 (2级)			意义重大看不见输入量 (3级)		总计
利率互换合约	$	—		$	58,263,933		$	—	$	58,263,933
远期外汇合约		—			27,916			—		27,916

衍生品总资产 ^c	$	—		$	58,291,849		$	—	$	58,291,849

书面期权合同	$	(467,498	)	$	(54,758	)	$	—	$	(522,256	)
远期外汇合约		—			(217,503	)		—		(217,503	)

衍生品负债总额 ^c	$	(467,498	)	$	(272,261	)	$	—	$	(739,759	)

^a	在可观察到的投入有限的情况下，受限证券已由估值委员会根据基金的公允价值程序进行公允估值，并归类为3级证券。

^b	在可观察到的投入有限的情况下，私人房地产已由估值委员会根据基金的公允价值程序进行公允估值，并被归类为3级证券。见注1：投资组合估值。

^c	投资组合持有量在《投资综合明细表》中单独披露。

以下是在确定公允价值时使用了重大不可观察投入(第3级)的投资的对账：


	普通股价格房地产业工业类股			私房地产业办公室
截至2021年12月31日的余额	$	14,310,333		$	—
购买		—			51,112,025
资本分配的回报		—			(27,474,620	)
未实现升值(折旧)变动		(877,917	)		2,923,024

截至2022年12月31日的余额	$	13,432,416		$	26,560,429

2022年12月31日拥有的证券的未实现增值(折旧)变动为2,045,107美元，这些证券是使用重大不可观察投入(第3级)进行估值的。

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下表汇总了用于公允价值层次结构第三级投资的量化投入和假设。


	2022年12月31日的公允价值	估值技术	看不见输入量	金额	估值影响从增长中在输入中^a
普通股？房地产？行业？	$13,432,416	市场可比性公司	企业价值/ EBITDA^b多重	21.2x	增加

私人房地产遗产价值办公室	$26,560,429	贴现现金流动	贴现率航站楼资本化率	7.50% 6.50%	减少量减少量

^a	表示3级投资的公允价值的方向性变化，这些公允价值可能因截至年底的相应投入的增加而产生。减少不可观察到的投入将产生相反的效果。这些投入的重大变化可能会导致公允价值计量大幅提高或降低。

^b	未计利息、税项、折旧及摊销前收益。

证券交易和投资收益：证券交易记录在交易日。已售出投资的已实现损益按确认成本入账。利息收入，包括摊销保费和增加折扣，按权责发生制入账。股息收入记录在除息日期，但外国证券的某些股息除外，一旦基金在除息日期后接到通知，就立即记录这些股息。房地产投资信托基金(REITs)的分配根据房地产投资信托基金(REITs)报告的信息和管理层基于历史信息对此类金额的估计，记录为普通收入、已实现资本净收益或资本回报。当房地产投资信托基金披露实际分配来源且实际金额可能与估计金额不同时，这些估计数将进行调整。

外币折算：基金的账簿和记录是以美元保存的。以外币计价的投资证券和其他资产和负债根据估值日的现行汇率换算成美元。以外币计价的投资证券和收入及支出项目的买卖，根据相关交易日期的现行汇率换算成美元。基金没有将因投资汇率波动而产生的业务成果与因所持证券市场价格变化而产生的波动分开。这种波动包括在已实现和未实现的投资净收益或亏损中。

净已实现外币交易损益源于出售外币(不包括远期外币兑换合约的损益，如有的话)证券交易交易日和结算日之间实现的货币损益，以及基金账面上记录的股息、利息和外汇预扣税金额与实际收到或支付金额的美元等值之间的差额。未实现外币折算净收益和损失因的变化而产生

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在估值之日因汇率变化而产生的资产和负债的价值，但不包括对证券的投资。根据美国联邦所得税规定，包括在已实现和未实现损益中的某些外币收益/损失包括在普通收入中，或者是为联邦所得税目的而减少的。

远期外汇合约：基金订立远期外币兑换合约，以对冲与其某些业务有关的货币风险非美元计价的证券。远期外币兑换合同是双方在未来某一天以确定的价格购买或出售外币的承诺。远期外币兑换合约的市场价值随着外币汇率的变化而波动。这些合同每天按市价计价，基金将价值变化记录为远期外汇合同的未实现升值和/或贬值。已实现损益等于开盘时合约价值与关闭时合约价值之间的差额，计入远期外汇合约的已实现损益净额。

远期外汇兑换合同涉及超出综合资产负债表所反映金额的市场风险因素。基金承担合同所依据的外汇汇率发生不利变化的风险。在签订这些合同时，交易对手可能无法履行其合同条款也可能产生风险。对于这些合同，证券可根据各自合同的条款被确定为抵押品。

期权合同：本基金可购买及买卖证券、股票指数及其他金融工具的交易所上市及场外卖权或看涨期权以作对冲之用，以提高投资组合回报及/或降低整体波动性。

当基金出具(出售)期权时，相当于基金收到的溢价的数额在合并资产和负债表中记为负债。该负债的金额随后为按市值计价以反映期权的当前市场价值。当期权到期时，基金在收到的溢价范围内实现期权收益。已行使或成交的认购期权所收取的保费，会加进或抵销在交易中支付的收益或金额，以确定已实现的损益。如果对证券行使看跌期权，溢价将降低基金购买证券的成本基础。如果行使看涨期权，则将溢价加到所售证券的收益中，以确定已实现的收益或损失。本基金作为期权的作者，承担标的投资价格发生不利变化的市场风险。其他风险包括期权市场流动性不足的可能性或交易对手无法履行合同规定的义务。

购买的看跌期权和看涨期权的入账方式与投资组合证券相同。购买期权到期支付的保费被视为已实现亏损。为行使或成交的购买期权而支付的保费，会与已支付的金额相加，或与相关投资交易的收益相抵销，以确定执行相关交易时的已实现收益或亏损。与购买期权相关的风险是，无论是否行使期权，基金都会支付溢价。此外，如果对手方不履行合同，基金承担保费损失和市场价值变化的风险。

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集中清算利率掉期合约合约：基金根据其信贷协议，在借款时使用利率互换。利率互换旨在通过抵消短期利率上升可能因信贷协议所欠利息的浮动利率结构而对基金股份表现产生的影响，从而降低利率风险。当达成利率互换时，基金同意向利率互换的另一方(称为交易对手)支付固定利率付款，以换取交易对手同意向基金支付浮动利率付款，该浮动利率付款旨在接近基金对信贷的浮动利率支付义务协议，其应计费用将于未来某个特定日期(生效日期)开始计提。支付义务是基于掉期的名义金额。根据一般利率状况，利率互换的使用可能会提高或损害基金的整体业绩。掉期是按市值计价每日及价值变动记为未实现增值 (折旧)。

在互换协议签署后，互换协议立即续期给中央交易对手(CCP)，而基金在互换协议上的交易对手成为CCP。基金须通过经纪人与CCP接轨。在达成中央清算掉期后，基金须以现金或证券的形式向经纪商存入初始保证金，保证金的数额根据特定掉期的规模和风险状况而有所不同。作为初始保证金存放的证券于综合投资附表内指定，而存放的现金则在综合资产负债表中作为利率掉期合约的质押现金入账。中央结算掉期的每日估值变动在综合资产负债表中记为利率掉期合约的应收或应付变动保证金。在订立掉期协议时支付或收到的任何预付款将分别作为资产或负债在综合资产负债表中入账，并在掉期期间摊销或增加，并在综合经营报表中作为已实现收益(亏损)入账。在互换协议的期限内或在终止时，从交易对手收到或支付给交易对手的付款在综合经营报表中记为已实现收益(亏损)。

掉期协议在不同程度上涉及市场和交易对手风险的因素，以及超过综合资产负债表中反映的相关金额的损失。此类风险包括：这些协议可能没有流动性市场，协议的对手方可能违约或对协议中合同条款的含义存在分歧，以及利率可能出现不利的变化。

对股东的股息和分配：净投资收入和资本收益分配的股息是根据美国联邦所得税规定确定的，这可能与公认会计准则不同。来自净投资收入的股息(如果有的话)通常按季度申报，按月支付。净已实现资本收益通常至少每年分配给股东，除非被任何可用资本亏损结转抵消。对股东的股息和分配记录在除股息日期外，将根据基金的再投资计划自动再投资于基金的全部和零碎股份，除非股东已选择以现金支付。

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根据美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)发布的豁免救济，该基金有管理的分销政策。该计划给予基金更大的灵活性，以实现全年的长期资本收益，并更定期地将这些收益分配给股东。因此，全年的按月定期分配可能包括估计的已实现长期资本收益的一部分，以及净投资收入、短期资本收益和资本回报，这是免税的。根据《计划》，基金必须遵守某些条件才能在一年内分配长期资本收益。在截至2022年12月31日的年度，基金从净投资收入和已实现净收益中支付了分派。

12月后的分发 31, 2022:以下分配已由基金董事会宣布，应在本报告期末后支付。


前日期	记录日期	应付日期		金额
12/27/22	12/28/22		1/9/23	$	0.237
1/17/23	1/18/23		1/18/23		$0.080
2/14/23	2/15/23		2/15/23		$0.080
3/14/23	3/15/23		3/15/23		$0.080

对A系列累计优先股持有人的分配按日累计，每半年支付一次，并按附注8所述确定。向基金A系列累计优先股持有人支付的款项视为股息或分配。

所得税：基金的政策是继续符合受监管投资公司(RIC)的资格，只要这种资格符合股东的最佳利益，遵守适用于受监管投资公司的《国内收入法》M分章的要求，并将其大部分应纳税所得额分配给其股东。此外，为了避免支付任何联邦消费税，基金将按日历年度分配其几乎所有的净投资收入和已实现净收益。因此，无需为联邦所得税或消费税拨备。所持股份的股息及利息收入非美国证券是在扣除已缴纳的非美国税款后入账的。管理层分析了基金在联邦和适用的州所得税申报单上的纳税头寸，以及在其交易的所有开放纳税年度在非美国司法管辖区的纳税头寸，并得出结论，截至2022年12月31日，基金的合并财务报表中不需要额外的所得税拨备。对于适用的诉讼时效尚未到期的纳税年度，基金的纳税状况将受到国税局、州税务局和外国税务机关的审查。

房地产投资信托基金附属公司拟根据守则第M分章选择作为房地产投资信托基金征税。房地产投资信托基金附属公司的资格及作为房地产投资信托基金的税务事宜，视乎房地产投资信托基金附属公司是否有能力透过实际经营结果持续进行守则所载的若干资格测试。这些资格测试涉及其从特定来源获得的收入的百分比，其资产属于特定类别的百分比，其股份所有权的多样性，以及REIT子公司分配的应纳税所得额的百分比。作为REIT，REIT子公司通常将被允许扣除支付给其股东的股息，因此，只要REIT子公司每年分配给其股东的普通收入和净资本利得部分，REIT子公司将不需要缴纳美国联邦所得税

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子公司满足守则规定的最低分销要求。REIT子公司打算根据需要定期进行分配，以避免缴纳重大的美国联邦所得税，并遵守REIT的分配要求。

就本未结课税年度及所有主要司法管辖区而言，房地产投资信托基金附属公司的管理层已分析并得出结论，并无不确定的税务状况需要在基金的综合财务报表中确认。房地产投资信托基金子公司在适用诉讼时效尚未到期的纳税年度的纳税状况受到国税局、州税务部门和外国税务机关的审查。

注2. 投资管理费、行政费和与关联公司的其他交易

投资管理费： 根据一项投资管理协议(投资管理协议)，Cohen&Steers Capital Management，Inc.担任该基金的投资管理人。根据投资管理协议的条款，投资管理人向基金提供日常工作在董事会的监督下，根据基金的既定政策作出投资决定，并一般管理基金的投资。

对于向基金提供的服务，投资管理人按基金日均管理资产的0.85%收取按日累算、按月支付的费用。管理资产等于净资产加上用于未偿杠杆的任何借款的金额。

行政费：基金已与投资管理人订立管理协议，根据该协议，投资管理人为基金履行若干行政职能，并收取按日累算及按月支付的费用，按基金每日平均管理资产的0.06%计算。截至2022年12月31日的年度，基金根据本管理协议产生了1,617,109美元的费用。此外，该基金向道富银行和信托公司支付基金会计和管理协议下的共同管理人。

董事和高级职员费用：基金的某些董事和高级职员也是投资经理的董事、高级职员和/或雇员。基金不向与投资经理有关联的董事和高级管理人员支付报酬，但首席合规干事除外，他们从投资经理那里获得补偿，基金在2022年12月31日终了年度偿还了17 232美元。

附注3. 证券买卖

截至2022年12月31日的年度，不包括短期投资的证券买卖总额分别为837,808,987美元和826,786,055美元。

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注4.对的投资非综合有限责任公司

根据法规的要求根据S-X规则3-09和4-08(G)，基金根据规则将其未合并子公司评估为重要子公司，因此，以下是基金截至2022年12月31日按历史成本对未合并有限责任公司的投资的财务信息摘要。本基金按公允价值陈述其于非综合有限责任公司的所有权权益。


	传统网关合资有限责任公司^a
资产负债表：
资产：
房地产净额(总成本)	$	88,192,957
现金		5,398,316
其他流动资产		1,426,797

总资产	$	95,018,070


负债和权益：
应付按揭票据	$	52,000,000
应计费用和应付帐款		1,777,765
租户保证金		65,447
其他负债		558,604

总负债		54,401,816

权益		40,616,254


负债和权益总额	$	95,018,070


收益表
收入	$	8,726,007
费用		6,869,321

净收入	$	1,856,686

^a	代表Legacy Gateway JV LLC的摘要财务信息，这是一座A级写字楼，位于德克萨斯州普莱诺达拉斯公园路6860N，邮编75024，其中包括有限责任公司的100%所有权权益。

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附注5.衍生工具投资

下表显示了截至2022年12月31日持有的衍生品价值和截至2022年12月31日的年度内持有的衍生品的影响，以及各自在合并财务报表中的位置。

资产和负债合并报表


	资产			负债
衍生品	位置	公允价值		位置	公允价值
股权风险：
购买期权合同交易所交易^a	有价证券投资	$	39,450	—	$	—
书面期权合同交易所交易^a	—		—	按价值计算的书面期权合同		467,498
书面期权合同--非处方药	—		—	书面期权按价值计算的合同		54,758

外币兑换风险：
远期外汇合约^b	未实现的增值		27,916	未实现折旧		217,503

利率风险：
利率掉期合约^a	—		—	利率互换合约变动保证金的应付金额		58,263,933	^c

^a	不受主净额结算协议或其他类似安排的约束。

^b	与Brown Brothers Harriman签订的远期外汇兑换合约不受主净额结算协议或其他类似安排的约束。

^c	金额是指投资综合时间表中报告的利率掉期合约的累计净增值。综合资产负债表仅反映应付予经纪的当日变动保证金。

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合并业务报表


衍生品	位置	RealedGain(亏损)		更改中未实现欣赏 (折旧)
股权风险：
购买选项合同^a	已实现和未实现净收益(亏损)	$	516,128	$	(16,899	)
书面期权合同	已实现和未实现净收益(亏损)		3,257,621		463,761
利率风险：
利率互换合约	已实现和未实现净收益(亏损)		2,734,524		51,011,469
外币兑换风险：
远期外汇合约	已实现和未实现净收益(亏损)		891,389		(54,993	)

^a	购买的期权合同计入证券投资的已实现净收益(亏损)和未实现变动增值(折旧)。

截至2022年12月31日，基金按类型分列的衍生资产和负债(按类型划分)受总净额结算协议约束如下：


衍生金融工具	资产		负债
股权风险：
书面期权场外交易合同	$	—	$	54,758

下表列出了截至2022年12月31日，基金按交易对手分列的衍生资产和负债净额，即根据总净额结算协议可抵销的金额，以及基金收到和质押的相关抵押品(如有)的净额：


交易对手	总金额负债的比例已提交在整合中陈述式资产的数量和负债		金融仪器和衍生品可用对于偏移		抵押品已承诺^a		净额衍生品的负债^b
摩根士丹利	$	54,758	$	—	$	—	$	54,758

^a	收到或质押的抵押品以衍生资产净额或衍生负债净额为限。实际收到或质押的抵押品金额可能高于上述金额。

^b	净额代表交易对手的应收账款净额或在违约情况下应付交易对手的净额。

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以下汇总了截至2022年12月31日的年度基金期权合同和远期外汇合同活动的数量：


	购买的选项合同^a，b		书面期权合同^a，b		正向外来货币兑换合同
平均名义金额	$	6,782,077	$	52,658,634	$	8,217,771

^a	平均名义金额是指基金在月底有期权未清合同的所有月份的平均数。在此期间，购买期权合同为10个月，书面期权合同为12个月。

^b	名义金额的计算方法是合同数量乘以名义合同规模乘以标的价格。

注6.所得税信息

支付的股息和分配的纳税性质如下：


	截至该年度为止十二月三十一日，
	2022		2021
普通收入	$	84,480,420	$	37,222,271
长期资本利得		76,289,307		91,651,229

股息和分配总额	$	160,769,727	$	128,873,500

截至2022年12月31日，所持投资的累计收益、联邦税收成本和未实现净增值(折旧)的税基组成部分如下：


用于联邦所得税目的的证券投资成本	$	2,126,638,546

未实现投资增值总额	$	485,354,723
投资未实现折旧总额		(182,235,803	)

投资未实现净增值(折旧)	$	303,118,920

未分配的普通收入	$	16,076,148

未分配的长期资本利得	$	42,135,480

截至2022年12月31日，基金有暂时性账面/税项差异，主要归因于投资组合证券的清洗销售、跨境递延和某些REIT股息，以及主要归因于某些固定收益证券和REIT子公司的永久性账面/税项差额。为反映因永久性差异而产生的重新分类，实收资本记入194705美元，可分配收益/(累计亏损)总额记入贷方194705美元。净资产不受这一重新分类的影响。

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附注7.借款

根据信贷协议的一项修正案，基金已与法国巴黎银行大宗经纪公司(BNP Paribas Prime Brokerage)(BNPP)签订了修订和重述的信贷协议(信贷协议)，根据信贷协议的修正案，基金每月支付一笔融资费用，其基础是2022年6月30日之前基于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的浮动和固定利率、基于有担保隔夜融资利率(SOFR)的浮动和固定利率的组合，以及2022年12月28日生效的基于SOFR的浮动利率。信贷协议的承诺额为7.1亿美元。基金可为信贷协议的任何未使用部分支付0.45%的年费。除非经过360天的通知，否则BNPP不得更改信贷协议的某些条款。此外，如果基金违反某些条件，信贷协议可能会被终止。基金必须将投资组合证券和/或现金作为抵押品，金额最高为未偿还贷款余额的两倍(或更多，视信贷协议条款而定)，并已对质押给BNPP的证券授予担保权益，作为未偿还贷款余额的担保。如果基金未能满足某些要求或维持信贷协议要求的其他财务契约，基金可能被要求立即、部分或全部偿还信贷协议下未偿还的贷款余额，从而有必要在可能不合时宜的时候出售投资组合证券。信贷协议也允许，但受某些条件的限制, BNPP对基金质押的组合证券进行再抵押，最高可达未偿还贷款余额的金额，基金将获得BNPP因组合证券再抵押而赚取的费用的一部分。基金继续收取再抵押证券的股息和利息。根据信贷协议，基金还有权应要求从BNPP召回再抵押证券。如果BNPP未能及时交付召回的证券， BNPP将赔偿与失败交付相关的任何费用或损失，或者，如果BNPP没有归还召回的证券，基金在通知BNPP后，可以将未偿还的贷款余额减去未能归还的召回证券的金额。

截至2022年12月31日，基金的未偿还借款为7.1亿美元，利率为5.2%。借款的账面价值接近公允价值。借款在公允价值层次结构中被归类为第二级。在截至2022年12月31日的年度内，基金平均每日借款余额为709,691,781美元，加权平均借款成本为2.8%。

注8.A系列累计优先股

2022年1月27日，基金的全资子公司REIT完成125股A系列累计12.0%股份的私募。无投票权优先股(优先股)，总收益为125,000美元。优先股的清算优先权为每股1,000美元，外加等同于应计但未支付的股息的金额(清算优先权)。优先股股息以每年12.0%的利率累积，并可在某些条件下由REIT附属公司赎回，或在未能满足某些覆盖范围要求时强制赎回，赎回价格相当于清算优先股。

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注9.股本

该基金被授权以每股0.001美元的面值发行3亿股普通股。

在截至2022年12月31日的一年中，基金发行了77,051股普通股，价格为1,181,844美元，用于股息的再投资。在截至2021年12月31日的一年中，基金发行了12,673股普通股，价格为229,508美元，用于股息的再投资。

2021年12月7日，董事会批准继续授予管理层权力，以根据管理层的酌情决定权，根据市场条件和投资考虑，回购自2022年1月1日起至2022年12月31日期间最多10%的基金已发行普通股(股票回购计划)。

于截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度内，基金并无进行任何回购。

2022年12月13日，董事会批准继续实施股份回购计划，从2023年1月1日起至2023年12月31日，回购至多占基金已发行普通股的10%。

注10.其他

在正常业务过程中，基金订立提供一般赔偿的合同。基金在这些安排下的最大风险敞口取决于未来可能对基金提出的索赔，因此无法估计；然而，根据经验，此类索赔造成重大损失的风险被认为是微乎其微的。

附注11.新会计公告

2021年1月，财务会计准则委员会(FASB)发布了最新会计准则第2021-01号(ASU 2021-01)，参考率改革(主题848)。此外，2022年12月，FASB发布了会计准则更新号2022-06(ASU 2022-06)，参考利率改革(主题为848)。ASU 2022-06和ASU 2021-01是对ASU 2020-04的更新，这是为了回应对银行间同业拆借利率结构性风险的担忧，特别是伦敦银行间同业拆借利率停止的风险，以及监管机构为确定更易观察或基于交易且较不容易受到操纵的替代参考利率而采取的参考利率改革举措。ASU 2020-04在一段有限的时间内提供了可选的指导，以减轻在核算(或认识到)参考汇率改革对财务报告的影响方面的潜在负担。ASU 2020-04是选择性的，在满足某些标准的情况下，适用于所有具有合同、套期保值关系和其他交易的实体，这些交易参考了LIBOR或另一个因参考利率改革而预计将停止的参考利率。ASU 2021-01更新澄清了主题848中关于合同修改和对冲会计的某些可选权宜之计和例外适用于受贴现过渡影响的衍生品。ASU 2022-06更新将编制者可以使用参考汇率改革救济指导的时间延长了两年。ASU 2022-06将主题848的日落日期从2022年12月31日推迟到2024年12月31日，之后实体将不再被允许应用主题848中的浮雕。这些更新中的修改生效

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截至2024年12月31日，适用于所有实体。管理层预计ASU2021-01或ASU 2022-06对财务报表产生实质性影响。

注12.后续事件

管理层已对截至综合财务报表发布之日的2022年12月31日之后发生的事件和交易进行了评估，并确定不需要在综合财务报表中进行额外披露。

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独立注册会计师事务所报告

致本公司董事会及股东

Cohen&Steers优质收入房地产基金公司。

对财务报表的几点看法

我们审计了Cohen&Steers Quality Income Realty Fund，Inc.及其子公司(The Fund)截至2022年12月31日的资产负债表(包括投资时间表)、截至2022年12月31日的年度相关运营和现金流量表、截至2022年12月31日的两个年度的净资产变动表(包括相关的附注)以及截至2022年12月31日的五个年度的财务要点(统称为财务报表)。我们认为，财务报表按照美国公认的会计原则，从各重要方面公平地反映了基金截至2022年12月31日的财务状况、截至2022年12月31日止年度的营运结果及现金流量、截至2022年12月31日的两个年度内各年度的净资产变动，以及截至2022年12月31日止五年内每年的财务摘要。

意见基础

这些财务报表由基金管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对基金的财务报表发表意见。我们是一家在公共公司会计监督委员会(美国)(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与基金保持独立。

我们按照PCAOB的标准对这些财务报表进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。

我们的审计包括执行程序，以评估财务报表重大错报的风险，无论是由于错误还是欺诈，并执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评估使用的会计原则和管理层作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们的程序包括通过与托管人、转让代理、非公开发行证券的发行人和经纪人通信确认截至2022年12月31日拥有的证券。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

/s/普华永道会计师事务所

纽约，纽约

2023年2月27日

自1991年以来，我们一直担任Cohen&Steers共同基金家族中一家或多家投资公司的审计师。

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(以下页面未经审计)

税务信息-2022年

在截至2022年12月31日的日历年度，基金将13,607,944美元指定为符合降低税率资格的股息收入，76,289,307美元指定为长期资本收益分配，55,621,790美元指定为短期资本收益分配，28,755,912美元指定为合格业务收入。此外，对于公司纳税人，支付的普通股息中有8.64%符合收到的股息扣除(DRD)的条件。

再投资计划

基金有一项股息再投资计划，通常称为选择退出计划(再投资计划)。参与再投资计划的每个普通股股东将由ComputerShare作为代理人(计划代理人)自动将所有股息和资本收益(股息)再投资于额外的普通股。选择不参与再投资计划的股东将获得所有现金股息，通过支票由计划代理直接邮寄给登记在册的股东(或如果股票以街道或其他代名人的名义持有，则邮寄给代名人)，作为股息支付代理。以经纪人或代理人的名义持有普通股的股东应与经纪人或代理人联系，以确定他们是否以及如何参与再投资计划。

计划代理人在管理再投资计划时作为股东的代理人。在基金宣布分红后，计划代理将作为股东的代理人：(I)接收现金支付，并将其用于在公开市场、纽约证券交易所或其他地方为参与者的账户购买普通股，或(Ii)代表参与者分配新发行的基金普通股。

如果在股息支付日，每股资产净值超过每股市场价加上估计的经纪佣金，计划代理人将从基金获得现金，用于在公开市场购买普通股。如果在股息支付日，每股市场价格加上估计的经纪佣金等于或超过基金在该日的每股资产净值，则计划代理人将获得基金新发行普通股的股息。将发行的股份数目将按每股收市价的较大者(br}(I)资产净值或(Ii)支付日每股收市价的95%)计算。

如果每股市价低于股息支付日的资产净值，则计划代理人将在普通股下一个除股息日之前的最后一个营业日之前，但在任何情况下不得超过股息支付日(视情况而定，购买期)后30天，将股息金额投资于在公开市场购买中获得的股票。如果在计算资产净值的购买期内的任何一天交易结束时，资产净值等于或低于每股市场价格加上估计的经纪佣金，则计划代理人将停止进行公开市场购买，而此类股息的未投资部分将通过从基金以紧接前一段规定的价格发行新的普通股来填补。

再投资计划的参与者可在通知计划代理人后退出再投资计划。如果在股息记录日期之前不少于10天收到，这种提取将立即生效；否则，将对随后的所有股息生效。如果任何参与者选择让计划代理人出售他或她的全部或部分股份并汇出收益，计划代理人有权扣除15美元的费用外加每股0.10美元的经纪佣金。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

计划代理人处理股息再投资的费用将由基金支付。然而，每个参与者将按比例支付与股息再投资有关的计划代理人公开市场购买所产生的经纪佣金。股息的自动再投资不会免除参与者可能因此类股息而应缴纳或被要求预扣的任何所得税。

基金保留修改或终止再投资计划的权利。有关再投资计划的所有信件，请致电800-432-8224与计划代理人联络。

其他信息

基金用来确定如何投票与投资组合证券有关的代理人的政策和程序的说明可通过以下方式获得：(I)应要求免费致电866-227-0757；(Ii)在我们的网站上 (cohenandsteers.com)；(Iii)在美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)网站上(http://www.sec.gov.)。此外，基金最近一年的代理投票记录截至6月30日的12个月期限将于每年8月31日前免费提供：(I)免费，如有请求，请致电866-227-0757；或(Ii)登录美国证券交易委员会网站：http://www.sec.gov.

基金的全部持有量必须每月在N-Port表格中披露，每隔三个月由美国证券交易委员会在基金财政季度结束后60天向公众公布。基金的表格N-端口可以(I)免费，如有要求，可致电866-227-0757或(Ii)在美国证券交易委员会的网站上 http://www.sec.gov.

请注意，基金支付给股东的分配因税务目的而须重新定性，并应按基金的投资公司应纳税所得额和已实现收益净额征税。超过基金投资公司应税收入和已实现净收益的分配是从基金资产分配的资本的回报。如果发生这种情况，基金登记在册的股东将被告知每一次此类分配向股东返还的估计资本金额，这一信息也将在cohenandsteers.com上获得。所有分派的最终税务处理应报告给股东1099-DIV表格，在每个日历年结束后邮寄。资本分配减少了基金的总资产，因此可能会提高基金的费用率。此外，为了进行这些分配，基金可能不得不在不到个适当的时间出售投资组合证券。

特此根据以下规定发出通知规则23c-1根据《1940年法令》，基金可不时在公开市场购买其普通股。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

本年度股东报告中的以下信息是关于基金的某些信息的摘要。此信息可能不会反映您购买基金以来发生的所有更改。

基金目前的投资目标、主要投资政策和主要风险

此处包含的信息仅供参考，并不构成买卖基金股票的要约邀约。

投资目标

Cohen&Steers Quality Income Realty Fund，Inc.(该基金)是一家多元化、封闭式投资公司根据1940年修订的《投资公司法》(《1940年法案》)注册的管理投资公司。基金的主要投资目标是通过投资房地产证券获得较高的当期收入。资本增值是次要投资目标。基金的投资目标被认为是根本的，未经股东批准不得改变。

投资策略

在就基金购买的证券作出投资决定时，投资经理依赖于对每家公司的基本分析。对证券进行评估的是其提供有吸引力的分布水平的潜力。它们的资本增值潜力也得到了评估。投资经理根据总体经济和行业趋势，以及公司的管理质量、财务状况、业务计划、行业和部门市场地位、分销覆盖率和环境、社会或治理(ESG)因素，评估每家公司的成功潜力。投资经理采用价值导向的方法，根据可分配现金流倍数、可分配现金流增长率和分配收益率等指标的相对价格来评估每家公司的估值。

在2022年3月31日营业结束前，基金的非基本政策(前政策)是在正常市场条件下，将基金总资产的至少80%投资于由优质房地产投资信托基金(REITs)发行的创收股权证券。优质REITs是指在基金投资经理看来，提供高于平均水平的收入和收益增长前景的公司。

自2022年3月31日收盘时起，原政策将全部由以下新的非基本面投资政策取代：在正常市场条件下，基金总资产的至少80%投资于可产生收入的普通股和房地产公司发行的其他证券，如房地产投资信托基金(REITs)。房地产证券包括普通股、优先股以及房地产公司发行的其他股权和债务证券，包括房地产投资信托基金和类似的房地产投资信托基金实体。

基金对房地产公司证券的投资也可能包括私人房地产投资。私人房地产投资包括对拥有或管理房地产的私人房地产运营公司的债务或股权投资、私人发行的房地产投资信托基金、以商业或住宅房地产为抵押的抵押贷款、房地产公司在首次公开募股前发行的证券、对公共股本(PIPE)的私人投资以及投资住宅和商业房地产的合资企业。

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庄园。基金预期透过一间或多间私人全资拥有的房地产投资信托基金附属公司(每间附属公司为一间房地产投资信托基金附属公司)，直接或间接投资于某些房地产及与房地产有关的投资。基金的私人房地产投资可由基金(一般通过房地产投资信托基金子公司)与房地产运营商合作的房地产合资企业组成。这些投资可能包括零售、写字楼、酒店、医疗保健、多户住宅、工业和其他物业。投资经理认为，房地产投资信托基金子公司将使其获得比其他情况下更具吸引力的投资机会。

私人房地产投资通常比公共房地产投资流动性差，可能涉及复杂的投资结构。此外，私人房地产投资可能有更高的资本金要求，涉及这一资产类别的交易可能比公共房地产投资更复杂。进行私人房地产投资涉及高度复杂，回报取决于投资经理的技能和决策过程，以及当地、地区和国家的市场条件。正如房地产行业中的常见情况一样，基金在私人房地产方面的许多投资将被杠杆化。例如，基金(通过房地产投资信托基金的一家子公司)预计将投资于私人房地产投资，这些投资获得由房地产债务组成的债务融资。房地产层面的债务将由私人房地产投资拥有的房地产来担保。通常，这些投资将完全拥有房地产资产，并将使用所拥有的房地产作为抵押从贷款人那里借款。如果基金的一项投资出现贷款违约，贷款人的追索权将是抵押财产，贷款人通常对基金或其子公司的其他资产没有索取权。此类财产级债务一般对基金没有追索权，为了遵守1940年法令对杠杆的限制，基金不会将这些无追索权借款视为优先证券(定义见1940年法令) ，除非持有此类财产级债务的实体的财务报表与基金的财务报表合并。见追索权融资风险。基金打算管理其投资，以避免将这种无追索权借款视为优先证券。, 虽然不能保证基金会成功地做到这一点，但如果做不到这一点，可能会阻碍基金实现其投资目标的能力，并降低股东的回报。不能保证基金的投资能够以有吸引力的条件或根本不能获得抵押贷款。在某些有限的情况下，财产级债务可向基金追索。该基金的私人房地产投资还可能包括在资本结构高度杠杆化的公司或物业中的直接或间接权益。基金或基金所投资的房地产投资使用杠杆的累积影响可能导致重大损失，超过如果不使用杠杆所产生的损失。由于基金私人房地产投资的杠杆性质，基金对这些投资的经济风险可能大于基金投资于此类投资的总资产的百分比。

房地产公司被定义为至少50%的收入来自商业、工业或住宅房地产的所有权、建设、融资、管理或销售，或至少50%的资产投资于此类房地产的公司。房地产投资信托基金是一家致力于拥有并通常经营创收房地产或为房地产融资的公司。房地产投资信托基金一般不会就分配给股东的收入征税，前提是它们将基本上所有收入分配给股东，并在其他方面遵守经修订的《1986年国内收入法》(该守则)的要求。因此，REITs通常支付相对较高的股息(与其他类型的公司相比)，该基金寻求利用这些REIT股息来努力实现其主要目标，即通过投资于房地产证券来实现高当期收入。

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基金可将高达总资产15%的资金投资于由房地产公司发行或担保的债务证券。基金将不会超过基金总资产的20%投资于评级低于投资级的优先股或债务证券(通常称为垃圾债券)或类似质量的未评级证券。优先股或债务证券如果在投资时具有评级，将被视为投资级证券。标准普尔全球评级(S&P)的BBB-或更高，穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Services，Inc.)的Baa3或更高，或国家公认的统计评级机构的同等评级。基金还可投资于未评级但投资管理人认为具有同等质量的优先股或债务证券。基金可以将其管理资产的最高25%投资于外国证券，包括最高15%的资产投资于新兴市场国家/地区的公司。基金一般不会将超过基金总资产10%的资金投资于某一发行人的证券。

该基金可以投资于抵押贷款证券和资产担保证券。抵押贷款支持证券是由美国政府、其机构和工具发行或担保的抵押贷款相关证券，或由非政府实体。抵押贷款相关证券是指由不同的政府机构以及商业银行、储蓄和贷款机构、抵押贷款银行家和私人抵押贷款保险公司等非政府发行人汇集起来出售给投资者的抵押贷款池。其他资产支持证券的结构类似于抵押贷款支持证券，但与抵押贷款或抵押贷款利息不同，标的资产可能包括机动车分期付款或分期付款贷款合同、各种不动产和个人财产的租赁，以及来自信用卡协议和个人财产销售的应收账款。

基金可以(但不是必须)无限制地使用各种衍生品交易，以寻求产生回报、促进投资组合管理和降低风险。虽然基金的投资顾问可能寻求利用这类交易来推进基金的投资目标，但不能保证它们将实现这一结果。基金可买入(买入或卖出)在交易所上市及非处方药证券(包括投资公司的证券和证券篮子)、指数和其他金融工具的看跌期权和看涨期权；买卖金融期货合约及其期权；进行各种利率交易，如掉期、上限、下限或下限交易或信贷交易；股票指数、总回报和信用违约掉期；远期合约；以及结构性投资。此外，基金可进行各种货币交易，如远期货币合约、货币期货合约、货币掉期或货币或货币期货期权。基金还可以买卖结合了这些工具特点的衍生工具。基金可投资于其他类型的衍生工具、结构性工具和类似工具，这些工具目前尚不存在，但可能在未来开发。

临时防御阵地。出于临时防御目的或为了保持手头现金的充分投资，基金可偏离其投资目标，将其全部或任何部分资产投资于短期债务工具、政府证券、现金或现金等价物，而不考虑发行人是否为房地产公司。在这种情况下，基金可能不会追求或实现其投资目标。

房地产估值：基金拟保留一间独立估值服务公司(独立估值顾问)，以协助投资经理厘定私人房地产投资的基金公允价值，包括由房地产投资信托基金附属公司持有的投资。虽然独立估值顾问将提供房地产投资的估值，但它不负责，也不负责

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不计算，基金或房地产投资信托基金子公司的每日资产净值。基金的估值政策可能会不时更改。

房地产投资信托基金子公司的房地产投资将主要通过与运营伙伴的合资企业进行。经营伙伴将负责(在投资经理的监督下)维护合资企业的正式账簿和记录以及其他相关的信息，这些信息将作为独立估值顾问编制其评估的基础，如下所述。

独立估值顾问预期负责管理房地产投资信托基金附属公司所持投资的房地产估值程序，并负责挑选(有待投资经理批准)及管理与第三方评估公司有关的有关基金房地产投资估值的程序。

对新收购物业的投资预计将最初按成本计价。预计每项财产在购置后约90至120天内由一家独立的第三方评估公司进行估价，此后每年不少于一次。独立估值顾问和估值委员会将审查每一项第三方评估是否合理。

每个月，投资经理将在独立估值顾问的协助下，根据每个不动产的估计月末应计收入，为每个不动产投资的每日价值确定一个应计时间表。基金预期房地产投资信托基金的附属公司将使用该应计表所厘定的每日价值计算其资产净值。该房地产投资信托基金附属公司的房地产投资估值的任何重大变化，以及任何房地产投资的每日应计时间表的相关变化，将反映在资产净值计算中，从修订估值确定并经CNS估值委员会批准后计算的第一个资产净值开始。

投资经理将监测投资经理认为可能会对此类房地产投资的最新估计公允价值产生重大影响的重大事件。此类重大变化的可能例子包括材料租赁的意外终止或续订、空置的重大变化、物业的意外结构或环境事件、资本市场事件、租户破产、最近的财务结果或物业资本结构的变化、恐怖主义事件、自然灾害或其他不可抗力事件、任何影响投资的监管变化，或可能导致房地产价值发生重大变化的重大行业事件或行业前景调整。于发生可能对受影响房地产投资的最新估计价值产生重大影响的重大事件时，倘若投资经理知悉该事件已发生，投资经理将指示独立估值顾问评估该事件对该等投资的公允价值的影响。然而，迅速变化的市场状况或重大事件可能不会立即反映在基金或房地产投资信托基金子公司的每日资产净值中。

投资经理将使用其认为最合适且符合行业最佳实践和市场状况的估值方法对房地产进行估值。投资经理预计，用于评估房地产投资的主要方法将是收益法，即通过确定资产未来现金流的现值来得出价值(例如，贴现现金流分析)。与行业惯例一致，收益法结合了实际合同租赁收入、关于可比租赁的专业判断

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租金和运营费用数据、资本化或折现率以及基于适当市场证据对未来租金和费用的预测，以及其他主观因素。其他可用于评估房产价值的方法还包括销售比较法和成本法。

房地产评估以自由和明确的基础进行报告(即，任何可能处于位置的物业债务不计入估值)。财产性债务将根据公认会计准则单独计价。通过合资企业持有的不动产一般将按照上述方法进行估值。一旦合营企业持有的不动产价值及合营企业的任何其他资产及负债的公允价值确定后，房地产投资信托基金子公司在合营企业中的权益价值将由投资经理使用假设清算计算来确定，以对该REIT子公司在合资企业中的权益进行估值。

杠杆的使用

基金目前寻求通过使用杠杆来提高其分配水平和总回报。基金可利用杠杆，最高可达33%¹⁄₃通过借款，包括来自某些金融机构的贷款和/或发行债务证券(统称为借款)，其管理资产的百分比(紧接该等借款后计算)。根据1940年法案，基金可通过以下方式利用杠杆：(1)借款总额最高可达33¹⁄₃(2)在紧接此类借款后发行总额最高可达基金总资产50%的优先股(优先股)此外，基金可以通过逆回购协议(逆回购协议)利用杠杆，总金额最高可达基金总资产的50%。基金还可以借入资金，作为非常或紧急用途的临时措施，包括支付股息和结算证券交易。

本基金亦可进行各种衍生工具交易，以寻求产生回报、促进投资组合管理及减低风险。某些衍生品交易对基金的投资组合产生某种形式的经济杠杆作用，并可能受到与使用杠杆有关的风险的影响。不能保证基金将利用杠杆作用，或者，如果利用杠杆作用，也不能保证它会成功。基金普通股的资产净值可因任何杠杆的发行或产生成本而减少。参见杠杆风险。

杠杆的影响。

假设借款形式的杠杆将占基金管理资产的30%，并按利率交易设定的年利率5.20%(2022年12月31日的利率)收取利息或涉及支付，则基金投资组合产生的收入(扣除估计费用后)必须超过1.56%，才能支付此类利息或支付率以及与杠杆具体相关的其他费用。当然，这些数字只是估计值，仅用于说明。实际利息或付款率可能经常变化，可能显著高于或低于上述估计的利率。

下表是为响应美国证券交易委员会的要求而提供的。它旨在说明杠杆对普通股总回报的影响，假设投资组合总回报(包括基金投资组合中所持投资的收入和价值变化)分别为10%、5%、0%、5%和10%。这些假定的投资组合收益是假设数字，不是

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必须表明基金预期将获得的投资组合回报。该表假设杠杆率合计相当于基金管理资产的30%。见下面的杠杆风险？


假定投资组合总回报	–10	%	–5	%	0	%	5	%	10	%
普通股总回报	–16.5	%	–9.4	%	–2.2	%	4.9	%	12.1	%

普通股总回报由两部分组成，即基金扣除开支后的投资收入净额，包括上述基金借款的利息支出和基金发行的任何优先股的股息支付，以及基金拥有的证券价值的收益和亏损。根据美国证券交易委员会规则的要求，本表假设基金更有可能出现资本亏损，而不是资本增值。例如，为了假设总回报率为0%，基金必须假设其投资收入完全被这些证券的价值损失所抵消。

基金的主要风险

该基金是一个多元化、封闭式管理投资公司主要设计为长期投资，而不是交易工具。该基金并不是一个完整的投资方案，而且由于所有投资固有的不确定性，不能保证该基金将实现其投资目标。

一般风险

市价与资产净值折价的风险。的股份封闭式投资公司的交易价格经常低于其资产净值。此特征是独立的风险，不同于

资产净值可能因投资活动而减少的风险。投资者是否会在出售股票时实现收益或亏损将不取决于基金的资产净值，而完全取决于出售时股票的市场价格是高于还是低于投资者对股票的买入价。由于股票的市场价格由市场相对供求、一般市场和经济状况以及基金无法控制的其他因素决定，基金股票的交易价格可能为资产净值，也可能高于或低于资产净值。

市场风险.您对基金股份的投资是对基金拥有的房地产投资信托基金股份和其他房地产证券的间接投资。与其他投资一样，这些证券的价值可能会上升或下降，有时会迅速而不可预测。即使在计入基金股息和分派的再投资后，您的基金股票在任何时间点的价值也可能低于您的投资。

投资风险。对本基金的投资受到投资风险的影响，包括您投资的全部本金可能出现的损失。

普通股风险。该基金可以投资于普通股。普通股面临着特殊的风险。尽管普通股在历史上产生的平均回报率高于固定收益证券长期而言，普通股的回报波动性也明显更大。普通股可能更容易受到由于发行人特定事件或股票市场总体走势而导致的市值不利变化的影响。股市下跌可能会压低基金所持普通股的价格。普通股价格波动的原因有很多，包括投资者对发行人或发行人财务状况的看法的变化

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相关股票市场的一般情况，或影响发行人的政治或经济事件的发生。例如，不利事件，如不利的收益报告，可能会压低基金已投资的普通股的价值；发行人的普通股价格可能对股票市场的一般波动特别敏感；或者股市下跌可能会压低基金持有的大部分或所有普通股的价格。此外，如果发行人未能支付预期股息，基金投资组合中发行人的普通股价格可能会下跌，原因包括证券发行人的财务状况下降。就优先于公司收入和资产而言，基金将投资的普通股通常从属于公司资本结构中的优先证券、债券和其他债务工具，因此将面临比该等发行人的优先证券或债务工具更大的风险。此外，随着资本成本上升和借贷成本增加，普通股价格可能对利率上升很敏感。

房地产市场风险。该基金不会直接投资于房地产，而是投资于房地产公司发行的证券。然而，由于基金的政策是集中投资于房地产行业公司的证券，基金还面临与直接拥有房地产相关的风险。这些风险包括：

•

房地产价格下跌；

•

与一般和局部经济状况有关的风险；

•

可能缺乏可用的抵押贷款资金；

•

过度建设；

•

物业的延长空置期；

•

竞争加剧；

•

增加财产税和营业费用；

•

区划法律的变化；

•

因下列原因造成的成本损失清理环境问题；

•

对第三方因环境问题造成的损害赔偿责任；

•

伤亡或惩罚性损失；

•

租金限制；

•

社区价值的变化和物业对租户的吸引力；

•

利率的变化；

•

房价下跌；

•

借款人不偿还贷款的；

•

提前支付或重组抵押贷款；

•

发放按揭贷款较慢；以及

•

不断上涨的建筑成本。

因此，与投资于不同行业的基金的份额价值相比，基金份额的价值可能以不同的比率发生变化。

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房地产投资信托基金风险.除了与房地产行业相关的证券的风险外，房地产投资信托基金还面临与其结构和重点相关的某些其他风险。REITs通常依赖于管理技能，可能不会多样化。房地产投资信托基金还受到严重的现金流依赖、借款人违约和自我清算的影响。此外，房地产投资信托基金可能无法(I)根据适用的税法获得优惠的税收待遇，或(Ii)根据1940年法案维持其登记豁免。各种因素也可能对借款人或承租人履行其对房地产投资信托基金的义务的能力产生不利影响。如果借款人或承租人违约，房地产投资信托基金可能会延迟行使其作为抵押权人或出租人的权利，并可能产生与保护其投资相关的巨额成本。

房地产周期风险。房地产价值在历史上是周期性的。随着整体经济的增长，对房地产的需求增加，入住率和租金也增加。随着入住率和租金的增加，房地产价值也会增加，新的开发项目就会出现。随着开发发生，入住率、租金和物业价值可能会下降。由于租赁期限通常较长，而开发活动往往需要较长时间才能完成，因此房地产价值周期往往落后于一般商业周期。由于这一周期，房地产公司的利润和证券价格在历史上经常出现大幅波动。

抵押房地产投资信托基金的风险。抵押房地产投资信托基金是一种集合投资工具，将其大部分资产投资于房地产抵押贷款，通常主要通过支付利息获得收入。投资抵押房地产投资信托基金涉及与投资房地产抵押贷款相关的某些风险。此外，抵押房地产投资信托基金必须满足高度技术和复杂的要求，才有资格享受守则给予房地产投资信托基金的优惠税收待遇。不能保证基金投资的按揭房地产投资信托基金将能够继续符合房地产投资信托基金的资格，或遵守房地产投资信托基金守则的要求不会对该房地产投资信托基金执行其业务计划的能力产生不利影响。

房地产投资信托基金的税收和监管风险。房地产投资信托基金受到《守则》中一套高度技术性和复杂的条款的约束。基金可能投资于一家自称是房地产投资信托基金的房地产公司，而该公司可能不符合房地产投资信托基金的资格。如果该等公司意外未能符合REIT的资格，该公司将须缴交公司层面的税项，大幅减少其在该公司的投资回报。或者，REIT试图遵守守则下的REIT要求，可能会对该REIT执行其业务计划的能力造成不利影响。房地产投资信托基金也可能无法维持其根据1940年法案的登记豁免。上述因素也可能对借款人或承租人履行其对房地产投资信托基金的义务的能力产生不利影响。如果借款人或承租人违约，房地产投资信托基金可能会延迟执行其作为抵押权人或出租人的权利，并可能产生与保护其投资相关的巨额成本。

小的-而中型企业则面临风险。相对于整个股票市场，行业内的房地产公司往往是中小型公司。较小公司股票的交易量可能较少，这意味着该股票的买卖交易对股票价格的影响可能比较大公司股票的情况下更大。较小公司的业务范围也可能较少，因此任何一项业务范围的变化对较小公司股价的影响可能比较大公司更大。此外，小型公司股票在不同周期的表现可能与大型公司股票不同。因此，房地产公司的股票可以，有时也会与大公司的股票表现不同。

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普通股风险。该基金可以投资普通股。普通股面临着特殊的风险。虽然从历史上看，普通股产生的平均回报高于固定收益证券，但普通股的回报波动性也明显高于固定收益证券。普通股可能更容易受到由于发行人特定事件或股票市场总体走势而导致的市值不利变化的影响。股市下跌可能会压低基金持有的普通股价格。常见的股票价格波动的原因有很多，包括投资者对发行人财务状况或相关股票市场总体状况的看法的变化，或者影响发行人的政治或经济事件的发生。例如，不利事件，如不利的收益报告，可能会压低基金已投资的普通股的价值；发行人的普通股价格可能对股市的一般波动特别敏感；或者股市下跌可能会压低基金持有的大部分或所有普通股的价格。此外，如果发行人未能支付预期的股息，基金投资组合中发行人的普通股价格可能会下跌，原因之一是证券发行人的财务状况下降。就优先于公司收入和资产而言，基金将投资的普通股通常从属于公司资本结构中的优先证券、债券和其他债务工具，因此将面临比此类发行人的优先证券或债务工具更大的风险。此外，普通股价格可能对利率上升很敏感，因为资本成本上升和借贷成本增加。

优先证券风险。投资优先证券有各种风险，包括下文所述的风险。此外，持续的新冠肺炎疫情增加了与投资优先证券相关的某些风险。新冠肺炎疫情的影响可能是短期的，也可能是长期的，对金融市场的全面影响尚不清楚。有关新冠肺炎爆发的更多信息，请参阅下面的地缘政治风险。

•

延期和遗漏风险。优先证券可以包括允许发行人酌情决定在规定的期限内推迟或不分发的条款，而不会对发行人造成任何不利后果。在某些情况下，推迟或省略分发可能是强制性的。如果基金拥有推迟分配的优先证券，则可能需要基金出于纳税目的报告收入，尽管它尚未收到此类收入。此外，最近银行法规的变化可能会增加发行人推迟或遗漏分销的可能性。

•

信用和从属风险。信用风险是指基金投资组合中的优先证券价格下跌或证券发行人因其财务状况下降而无法支付到期股息、利息或本金的风险。在公司的资本结构中，优先证券通常从属于债券和其他债务工具，优先于公司收益、对公司资产的债权和清算付款，因此将受到比更优先的债务工具更大的信用风险。

•

利率风险。利率风险是指优先证券的价值因市场利率变化而下降的风险。当市场利率上升时，这类证券的市值通常会下降，因此基金在利率上升期间可能表现不佳。基金可能面临比正常情况下更大的利率上升风险，原因是当前利率处于历史低位，以及

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政府货币政策举措以及由此产生的市场对这些举措的反应。无到期日或到期前期限较长的优先证券可能对利率变化更敏感。

•

提前还款和延期风险。提前还款风险是指利率、信用利差或其他因素的变化将导致优先证券的赎回(偿还)速度快于预期的风险，从而基金可能不得不将收益投资于收益率较低的证券，或者对这种提前赎回的预期将对证券的市场价格产生负面影响。延期风险是指利率或信用利差的变化可能导致看涨预期减弱的风险，这可能导致价格下跌。

•

看涨期权、再投资和收益风险。在利率下降期间，发行人可能能够提前按面值赎回其发行的债券，这通常被称为赎回风险。最近的监管变化可能会增加某些类型优先证券的赎回风险。如果发生这种情况，基金可能被迫再投资于收益率较低的证券。这就是所谓的再投资风险。优先证券通常具有赎回功能，允许发行人在证券规定的到期日之前回购该证券。如果由于利率下降或发行人信用状况改善，发行人能够以较低成本为优先证券进行再融资，或者在监管变化影响证券的资本处理的情况下，发行人可以赎回优先证券。与利率环境下降相关的另一个风险是，当基金以低于投资组合当前收益率的市场利率将新股销售所得投资时，基金投资组合的收入可能会随着时间的推移而下降。

•

流动性风险。某些优先证券的流动性可能远低于许多其他证券，如普通股或美国政府证券。非流动性证券涉及的风险是，这些证券无法在基金希望的时间出售，或无法以接近基金账面上所载证券价值的价格出售。

•

有限投票权风险。通常情况下，传统优先证券不提供与发行人相关的投票权，除非优先股息拖欠了指定的期限，此时优先证券持有人可以选举若干董事进入发行人的董事会。通常，一旦支付完所有欠款，优先证券持有人将不再拥有投票权。混合优先证券持有人通常没有投票权。

•

特别赎回权。在某些不同的情况下，优先证券的发行人可以在指定日期之前赎回证券。例如，对于某些类型的优先证券，赎回可能会因美国联邦所得税或证券法的变化而触发。与赎回条款一样，发行人的赎回可能会对基金所持证券的返还产生负面影响。

•

新的证券类型。优先证券，包括混合优先证券，已经并可能在未来提供具有本文所述以外的特征的优先证券。如果投资经理认为这样做符合基金的投资目标和政策，基金保留投资这些证券的权利。由于这些票据的市场是新的，基金可能难以在适当的价格和时间处置这些票据。除了有限的流动性外，这些工具还可能带来其他风险，如价格的高波动性。

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外国(非美国)证券风险。投资外国证券涉及国内投资不涉及的某些风险，包括但不限于：

•

未来对外经济、金融、政治和社会发展；

•

不同的法律制度；

•

可能实施的外汇管制或其他外国政府法律或限制；

•

政府监管力度较小；

•

法规的变化；

•

由于披露不那么严格以及会计准则或监管做法较少，有关外国公司的公开信息较少；

•

高而不稳定的通货膨胀率；

•

外币贬值；

•

利率波动；以及

•

不同的会计、审计和财务记录保存标准和要求。

对外国证券的投资，特别是在新兴市场国家的投资，将使基金面临证券发行国或发行人所在国家政治、社会或经济变化的直接或间接后果。外国或美国的政治事态发展有时可能会使这些国家受到美国政府、外国政府和/或国际机构的制裁，这可能会对基金对位于这些国家的发行人、在这些国家开展业务或利用这些国家的资产的投资产生负面影响。基金组织可能投资的某些国家，特别是新兴市场国家，历史上经历过并可能继续经历高通货膨胀率、高利率、汇率波动、巨额外债、国际收支和贸易困难以及极端贫困和失业。这些国家中的许多国家还具有政治不确定性和不稳定的特点。偿还外债的成本一般会受到国际利率上升的不利影响，因为许多外债债务的利息是根据国际利率调整的。此外，就某些外国而言，存在以下风险：

•

资产被没收的可能性；

•

没收税；

•

取得或执行法院判决的困难；

•

经济、政治或社会不稳定；以及

•

可能影响在这些国家投资的外交事态发展。

此外，个别外国经济体可能在以下方面与美国经济存在有利或不利的差异：

•

国内生产总值增长；

•

通货膨胀率；

•

资本再投资；

•

资源；

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•

自给自足；以及

•

国际收支状况。

如果基金的投资集中在一个地理区域或国家，基金将在更大程度上受到该区域或国家不利变化风险的影响，而如果基金的资产不那么注重地理位置的话。此外，对外国证券的某些投资也可能被征收外国预扣税或其他税，这将减少基金对这些证券的回报。

本基金投资的某些非美国房地产公司可能构成被动型外国投资公司。这可能会使本基金承担美国联邦税收和利息费用，或者可能导致本基金在没有收到相应现金的情况下确认应税收入。基金可能被要求清算其他投资(包括在这样做不有利的情况下)，以满足其分销要求或以其他方式有资格被视为受监管的投资公司(RIC)。

债务证券风险。债务证券通常存在两种主要类型的风险：信用风险，指的是证券的发行人在到期时无法支付利息和本金的可能性；以及利率风险，即债务证券因市场利率变化而贬值的风险。债务证券还面临与优先证券类似的其他风险，包括赎回风险、延期风险和流动性风险。

低于投资级证券风险。本基金可投资于低于投资级别的证券，或投资经理认为低于投资级别但未获评级的证券。低于投资级别的证券或同等的未评级证券通常涉及更大的价格波动以及收入和本金损失的风险，并且可能比较高级别的证券更容易受到实际或预期的不利经济和竞争行业状况的影响。有理由预计，任何不利的经济状况都可能扰乱投资级别以下证券的市场，对这些证券的价值产生不利影响，并对这些证券的发行人偿还这些证券的本金和利息的能力产生不利影响。.

权证和权利风险。如果标的股票的价格在权证到期前没有上升到行权价格以上，权证通常到期时没有任何价值，基金将损失其为权证支付的任何金额。因此，权证投资可能比普通股投资涉及的风险要大得多。权证可以在与其标的股票相同的市场交易；然而，权证的价格并不一定随着标的股票的价格而变动。

如果不行使购买普通股的认购权，将导致基金在发行公司中的权益被稀释。这类权利的市场并不发达，因此，基金可能并不总是通过出售权利实现全部价值。

期权风险。期权交易的收益取决于投资经理正确预测股票价格、指数、利率和其他经济因素方向的能力，与没有参与此类交易的情况相比，意外的变化可能会导致基金的整体业绩较差。基金发行的看涨期权标的证券或指数的价值上升，使基金可能失去或失去实现与看涨期权相关或与之相关的任何投资组合证券价值增值的机会。通过发行看跌期权，基金承担了标的证券或指数下跌的风险。当基金试图平仓期权头寸时，不能保证存在流动性市场，对于某些未在交易所交易的期权，通常不存在市场。例如，交易可能会因为以下原因而中断

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由于缺乏买家或卖家而导致的供需失衡，或者期权交易所可能在价格涨跌超过交易所规定的最大值后暂停交易。虽然基金可能能够在一定程度上抵消因无法结清期权头寸而产生的任何不利影响，但在某些情况下，该基金可能会因无法结清期权头寸而蒙受损失，可能无法结清头寸，在这种情况下将无法控制损失。

可转换证券风险。可转换证券通常提供较低的利息或股息收益率而不是类似质量的不可转换证券。可转换证券的市值随着利率的上升而下降，反之，随着利率的下降而上升。在可转换证券缺乏足够的反稀释条款的情况下，如果标的股票被细分、以低于市值的价格发行额外的股权证券、宣布股票股息或发行人进行具有类似效果的其他类型的公司交易，基金所持股票的价值可能会被稀释。

美国政府证券风险。该基金可投资于美国政府或其机构的直接债务。由美国政府、其机构、当局和机构发行或担保的债务，并以美国的完全信用和信用为后盾，仅保证本金和利息将及时支付给证券持有人。这些实体不保证这种债务的价值会增加，事实上，这种债务的市场价值可能会波动。此外，并非美国政府、其机构和工具的所有义务都得到了美国财政部的充分信任和信用的支持。有些债务仅以发证机构或工具的信用作为担保，在某些情况下，发行人可能有违约的风险。美国政府或其机构或机构对基金所持证券的任何担保不适用于此类证券的市值或基金份额。此外，由美国财政部或美国的完全信用和信用担保的证券，只有在持有到到期时及时支付利息和本金才能得到保证，但此类证券的市场价格不会得到保证，而且会波动。此外，由于许多类型的美国政府证券在美国境外交易活跃，其价格可能会随着全球经济状况的变化影响对这些证券的需求而涨跌

限制性和非流动性证券风险。基金可投资于可能缺乏流动性的投资(即，可能难以在理想的时间或价格出售的证券)。非流动性证券是指不容易出售的证券，可能包括一些受限制的证券，这些证券是指在没有根据《证券法》有效的注册声明的情况下不得向公众转售的证券，或者如果它们未注册，则只能在私下协商的交易中或根据豁免注册的情况下出售。非流动性投资涉及的风险是，证券将无法在基金希望的时间出售，或无法以接近基金账面上所载证券价值的价格出售。受限证券和非流动性证券往往更难估值，与在国家证券交易所或场外市场销售流动性证券交易相比，出售此类证券通常需要更多时间，并导致更高的经纪费用或交易商折扣和其他销售费用。合同对转售证券的限制源于此类证券的发行人和购买者之间的谈判，因此在期限和范围上存在很大差异。要处置基金有合同权利出售的受限制证券，基金可能首先被要求登记该证券。从决定出售证券到基金获准出售证券之间可能需要一段相当长的时间，在此期间基金将承担市场风险。

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衍生品和套期保值交易风险。基金使用衍生工具，包括为了对冲利率或外币风险，所带来的风险有别于直接投资于传统证券的风险，甚至可能高于直接投资于传统证券的风险。在某些类型的衍生品交易中，基金可能损失其全部投资；在其他类型的衍生品交易中，潜在损失理论上是无限的。尽管场外交易和交易所交易的衍生品市场都可能缺乏流动性，但场外交易与交易所交易工具相比，非标准化衍生品交易的流动性通常较低。此外，交易所交易衍生品合约中二级市场的流动性可能会受到交易所设定的每日价格波动限制的不利影响，一旦达到该限制，将阻止未平仓头寸的清算。如果无法结清基金建立的未平仓衍生品头寸，基金可能被要求支付现金差额(或按市值计价)保证金，如果基金现金不足，它可能不得不出售投资组合证券，以满足变动保证金要求，而此时这样做可能是不利的。无法结清衍生品交易头寸也可能对基金有效对冲其投资组合的能力产生不利影响。为管理基金证券组合的风险而进行的衍生品交易可能会限制从其他有利的市场走势中获得的收益。使用衍生品交易可能会导致比未使用时更大的损失。基金可能会进行掉期、上限或其他交易，以试图保护自己免受因提高任何杠杆的短期利率或提高其投资组合中所持证券的利率而增加的利息或股息支出。利率下降可能导致交易价值下降，这可能导致基金资产净值下降。如果基金为对冲目的订立远期货币合约，基金将承受货币汇率风险。货币汇率可能会在短时间内大幅波动，也可能受到美国或外国政府或中央银行的干预、或未能干预、或受到货币管制或美国或国外政治事态发展的不可预测的影响。此外，成功使用衍生品工具的能力取决于投资经理预测相关市场走势的能力，这一点无法得到保证。结构性票据和其他相关工具的风险与期货、远期和期权合约等更传统的衍生品类似。然而，, 与其他类型的债务债务相比，结构性工具可能会带来更大程度的市场风险和波动性。基金将面临与基金所进行的某些衍生品交易的交易对手有关的信用风险，如果交易对手未能履行其在衍生品合同下的义务，基金可能会蒙受损失。

该投资经理在商品期货交易委员会登记为商品池经营者(CPO)。然而，关于基金，该投资经理声称，根据经修订的《商品交易法》(CEA)，该投资经理被排除在商品池经营者的定义之外。因此，就基金而言，投资经理不受《行政法规》规定的注册或监管为首席执行长的约束。

私人房地产风险：本基金对私人房地产的投资包括额外风险。例如，租约违约、一个或多个租户终止合同或房东与租户之间的纠纷可能会减少基金的收入和净收入。这些情况中的任何一种都可能导致较长的时间段，在此期间收入大幅下降或物业没有产生收入。如果发生这种情况，可能会对基金的业务成果产生不利影响。

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基金的财务状况及其分配能力也可能受到任何主要租户遇到的财务困难的不利影响，包括破产、资不抵债或业务普遍低迷，或者如果任何主要租户在租赁期限到期时没有续签或延长他们的关系。破产的承租人可以限制在破产程序中收取未付租金或利息的能力。此外，处理租户破产或其他违约可能会转移管理层的注意力，并导致基金产生大量法律和其他费用。

在充满挑战的经济和租赁市场条件下，基金在房地产方面的投资将面临压力。如果私人房地产投资无法对这些物业的全部或基本上所有空间重新出租或续约，如果续租或重新出租的租金明显低于预期，或者如果投资用于这些目的的准备金证明不足，基金将出现净收益减少，并可能被要求减少或取消现金分配。

当基金购买私人商业地产的股权投资时，只能获得有限保修。购买有有限保修的财产增加了基金可能损失其在该财产上的部分或全部投资资本的风险，以及如果出现该财产的价值下降且不在有限保修的范围内的问题时，该财产的租金收入损失的风险。如果出现上述任何结果，可能会对基金的业务、财务状况和业务结果以及基金的分配能力产生重大不利影响。

与普通股或美国政府债券等许多其他证券相比，该基金在私人房地产上的投资流动性预计将大幅下降。

房地产投资信托基金附属风险： 房地产投资信托基金子公司的投资受到与房地产直接所有权相关的风险的影响。房地产投资信托基金附属公司及基金可能会受到一般房地产市场的变化以及房地产投资信托基金附属公司拥有的任何物业或担保房地产投资信托基金附属公司拥有的任何按揭的价值变动(价值变动可能受整体房地产市场状况或与特定物业有关的问题影响)的影响。如果一家房地产投资信托基金的子公司的标的资产集中在特定行业使用的物业中，它将受到与该行业相关的风险的影响。每家房地产投资信托基金子公司将由基金全资拥有(优先股股东除外)。

适用于受监管投资公司(如基金)的《国内收入法》规定的限制可以限制对私人房地产的投资，或导致此类投资以较不优惠的税收方式进行结构。每一家REIT子公司将不会多元化，并将受到严重的现金流依赖、可能缺乏融资、利率变化、借款人提前还款和违约、自我清算、不利的经济状况、税法的不利变化以及未能根据1940年法案维持豁免的可能性的影响。任何租金收入或处置房地产的收入可能会对房地产投资信托基金子公司保留其税务地位的能力产生不利影响，这将产生不利的税务后果。每一家房地产投资信托基金子公司都面临着需要在经济上不合时宜的时候清算所持股份的风险。

透过房地产投资信托基金附属公司投资，基金承担房地产投资信托基金附属公司的费用及开支(包括营运成本、交易开支、行政及托管费用、法律开支及托管开支等)。因此，与直接投资相比，通过房地产投资信托基金子公司进行投资可能会导致该基金承担更高的运营费用。

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如果房地产投资信托基金的附属公司持有按揭，它将面临以下风险：(1)在利率下降期间，抵押人可能倾向于提前偿还抵押贷款，这可能会减少房地产投资信托基金附属公司发行的证券的收益率；以及(2)当利率上升时，房地产投资信托基金子公司在固定利率债务上的投资价值预计会下降。

房地产投资信托基金的子公司可能具有有限的多元化，因为它可能投资于有限数量的物业、狭窄的地理区域或单一类型的物业。房地产投资信托基金子公司拥有的私人房地产投资不会在国家证券交易所进行交易，因此在其中的投资缺乏流动性。这些投资也比公开交易的房地产投资更难估值。

房地产投资信托基金的附属公司及基金将受到相关房地产价值变动、房地产需求波动、租户拖欠租金以及市场租金下降的影响。就投资于按揭或以其他方式从收取利息中获得收入而言，房地产投资信托基金附属公司可能会受到所发放信贷的质素、借款人的提前还款和拖欠款项，以及市场利率变动的影响，并可能更容易受到利率风险的影响。

每一家房地产投资信托基金子公司可能都将取决于其产生现金流的能力，以便向该基金进行分配。基金对房地产投资信托基金子公司的投资可能导致基金确认从这些投资中收到的超过现金的收入，因此，基金可能需要出售组合投资，包括在这样做不有利的情况下，以进行分配。透过投资于房地产投资信托基金附属公司，基金间接面对与该房地产投资信托基金附属公司的投资有关的风险。房地产投资信托基金子公司可以通过全资拥有的特殊目的公司投资房地产和与房地产相关的投资。由于每个房地产投资信托基金子公司不会根据1940年法令注册，基金作为房地产投资信托基金子公司的投资者，将不会享有对注册投资公司投资者的保护。组成基金和房地产投资信托基金子公司的美国法律的变化，包括守则下的规定，可能会导致基金和/或房地产投资信托基金子公司无法按预期运作，并可能对基金及其股东产生负面影响。封闭式管理投资公司拥有并通过房地产投资信托基金子公司进行投资是一种相对新颖的投资策略。适用于管理投资公司和房地产投资信托基金的法定和监管制度之间的差异，为房地产投资信托基金附属公司根据守则获得房地产投资信托基金资格带来了额外的挑战和风险，这可能导致房地产投资信托基金附属公司和基金承担额外的税务责任，并减少基金的当前收入。

房地产投资信托基金的子公司可能会违约或破产。每家房地产投资信托基金子公司将作为一家独立的公司运营，并将遵守自己的公司手续(即，它将保存自己单独的账簿和记录，并以自己的名义和代表自己签署协议)。因此，债权人和其他申索人应该只能指望房地产投资信托基金子公司及其资产来了结他们对房地产投资信托基金子公司的债权。除非基金担保房地产投资信托基金附属公司的债务或义务，否则针对房地产投资信托基金附属公司的债权人及其他申索人将不会对基金有一般追索权。见？追索权融资风险。每家REIT子公司都对自己的法律成本负责，以对抗任何此类索赔，但这些法律成本可能会减少其回报，从而最终减少基金股东的回报。虽然每个房地产投资信托基金附属公司的组织将使其通常对自己的债务和义务负责，但不能保证债权人和针对房地产投资信托基金附属公司的其他索赔人不会试图获得基金的资产，甚至

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如果没有法律依据可以追索基金的资产。基金打算对任何此类索赔提出异议，但在一定程度上，它可能会招致法律费用，这将减少其对股东的回报。

房地产投资信托基金子公司可将衍生工具用于投机或对冲目的以及非对冲目的(即寻求增加总回报)。房地产投资信托基金子公司可能因投资或其他目的而产生杠杆，这可能会增加其波动性。房地产投资信托基金子公司可以不受限制地投资于受限和非流动性投资以及不受市值限制的股权证券，包括其价格可能受市场波动影响的微型公司。

潜在的利益冲突风险。投资经理及其附属公司在全球范围内参与广泛的金融服务和资产管理活动，并可能在正常业务过程中从事其利益或其他客户的利益可能与基金的利益相冲突的活动。投资管理人及其附属公司为遵循与基金投资计划类似的投资计划的其他基金和自行管理的账户提供投资管理服务。根据1940年法案的要求，投资管理人及其附属公司打算从事此类活动，并从第三方获得其服务的补偿。投资经理或其附属公司均无义务与基金分享任何投资机会、构思或策略。因此，投资经理及其附属公司的其他账户可能会与基金争夺适当的投资机会。因此，基金投资活动的结果可能与投资管理人或其附属公司管理的其他账户的结果不同。, 在投资管理人或其附属公司管理的一个或多个专有账户或其他账户实现盈利期间，基金可能会蒙受损失。与投资经理有关的投资专业人员积极参与与基金无关的其他投资活动，不能将所有时间投入基金的业务和事务。投资管理人及其附属公司采取了旨在解决潜在利益冲突的政策和程序，并以公平和公平的方式在投资管理人及其附属公司管理的账户之间分配投资。基金在很大程度上取决于投资经理能否接触投资经理的投资专业人员和高级管理人员，以及投资经理的投资专业人员和高级管理人员在其投资和投资组合管理活动的正常过程中产生的信息和交易流程。投资经理的高级管理层和投资专业人员负责寻找、评价、分析和监测基金的投资。基金未来的成功将取决于高级管理团队和投资经理的投资专业人员的持续服务。

投资经理不会导致基金与关联公司一起进行某些谈判投资，除非基金已收到豁免1940年法案第17节的命令，或者此类投资不受投资公司法第17(D)节或美国证券交易委员会不作为函或其他可用指导中所表达的第17(D)节解释的禁止。一项私人房地产投资可能由多个Cohen&Steers基金拥有，包括该基金。投资经理认为，让多个基金投资于一项私人房地产投资可能会为股东带来规模经济，因为费用将在更大的资产基础上分摊。然而，与其他Cohen&Steers基金一起投资存在一定的风险。尽管任何投资于同一私人房地产投资的基金在私人房地产投资方面都会有类似的投资策略，因此很可能会与

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关于他们对投资的收购、持有和处置，一家基金的策略可能会发生变化，以至于它不再希望投资于这项投资。在这种情况下，其处置其在私人房地产投资中的权益的能力将受到限制。同样，投资的其他基金所有者可能希望出售其在该投资中的权益，这可能需要以基金认为不利的时间或价格出售该投资。

房地产合资风险。该基金可通过房地产投资信托基金子公司与第三方建立房地产合资企业进行投资。基金还可以对伙伴关系或其他共同所有权安排或参与进行投资。此类投资可能涉及其他投资方法所不存在的风险，例如，包括以下风险和利益冲突：

•

投资中的房地产合资伙伴可能资不抵债或破产；

•

房地产合营者欺诈或者其他不当行为；

•

合资伙伴通常拥有对投资的日常控制权，而基金对某些影响房地产合资企业和合资物业所有权的重大决策的权利通常是有限的，例如出售物业或为物业的利益进行额外出资。这些因素可能会阻止基金采取遭到其房地产合资伙伴反对的行动；

•

在某些房地产合资安排下，任何一方都无权单方面指导合资企业的某些活动，在某些情况下，可能会导致在现金分配、储备或拟议的投资出售或再融资方面陷入僵局，这种僵局可能对房地产合资企业产生不利的影响，可能对房地产合资企业的运营和盈利能力和/或基金从房地产合资企业获得的分配金额和时间产生不利影响；

•

房地产合资伙伴的经济或商业利益或目标可能在任何时候与基金的商业利益或目标相冲突或相抵触，例如，包括物业的经营；

•

出于税务目的，房地产合资伙伴的结构可能不同于基金，这可能会造成利益冲突；

•

基金通常将依靠其房地产合资伙伴管理房地产合资企业的日常业务和相关资产，并为房地产合资企业编制财务信息，任何未能适当履行这些义务的情况都可能对基金的业绩和业务结果产生负面影响；

•

房地产合资伙伴可能经历控制权变更，这可能导致房地产合资伙伴的新管理层缺乏经验或与基金的利益冲突，并扰乱基金的业务；

•

房地产合资伙伴可能会采取违反基金指示或要求或违反基金政策或目标的行动；

•

房地产合资企业的条款可能会限制基金在希望以有利条件将其权益出售或转让给第三方的能力，这可能导致流动资金减少；

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•

基金或其房地产合资伙伴有权在基金本来不会发起此类交易时，促使基金出售其权益或获得其合伙人的权益；以及

•

房地产合资伙伴可能没有足够的人员或适当水平的专业知识来充分支持基金的倡议。

此外，基金与其房地产合资伙伴之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加基金的开支，并使基金的管理人员和受托人无法将时间和精力集中在基金的业务上。上述任何一项都可能使基金承担债务，从而降低其与该房地产合资伙伴的投资回报。

追索权融资风险：在某些情况下，基金商业房地产的融资可向基金追索。一般来说，商业房地产融资的结构是借款人无追索权，这限制了贷款人在发生贷款违约时对质押为贷款抵押品的财产的追索权，而不是借款人或借款人的任何母公司的其他资产。然而，贷款人通常会要求信誉良好的母公司签订所谓的追索权分割担保，以保护贷款人免受借款人违反贷款文件的某些不良信用或其他故意行为的影响。

估值风险：基金面临估值风险，即由于数据不完整、市场不稳定或人为错误等因素，基金投资的一项或多项资产定价不正确的风险。如果基金赋予资产较高的价值，而其价值随后因市场因素而下降或未能上升，则基金的投资回报可能低于预期，并可能遭受损失。在基金估值准则的参数范围内，用于评估基金资产、特别是基金私人房地产投资的估值方法将涉及主观判断和预测，最终可能无法实现。资产价值的最终实现在很大程度上取决于基金无法控制的经济、市场和其他条件，以及投资经理和基金的独立估值公司的控制。迅速变化的市场状况或重大事件可能不会立即反映在基金的每日资产净值中。

主动管理风险。作为积极管理的投资组合，基金投资的价值可能会下降，因为发行人的财务状况可能会发生变化(由于管理业绩、需求减少或整体市场变化等因素)，金融市场可能会波动或整体价格可能会下降，或者投资经理的投资技术可能无法实现基金的投资目标或对基金的投资业绩产生负面影响。

选择风险。不同类型的股票往往会受到股市投资者的青睐和不青睐，这取决于市场和经济状况。投资价值型股票的基金的表现有时可能比专注于其他类型股票或具有更广泛投资风格的股票型基金的表现更好或更差。

网络安全风险.随着越来越多地使用互联网等技术，并依赖计算机系统来履行必要的业务职能，基金及其服务提供者(包括投资管理人)可能容易受到网络攻击和(或)其他技术故障造成的业务和信息安全风险。一般来说，网络攻击是故意的，但无意的事件可能会产生类似的影响。网络攻击包括窃取或破坏在线或数字方式维护的数据，阻止合法用户

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访问网站上的信息或服务、未经授权发布机密信息、未经授权访问数字系统以挪用资产和造成运营中断。网络攻击也可能以不需要获得未经授权访问的方式进行，例如导致拒绝服务。成功针对基金、投资经理、托管人、转让代理或其他附属或第三方服务提供商的网络攻击或安全故障可能对基金或其股东造成不利影响。例如，网络攻击可能会干扰股东交易的处理，影响基金计算其资产净值的能力，导致私人股东信息或基金机密信息的泄露，阻碍交易，造成声誉损害，并使基金面临监管罚款、罚款或财务损失、补偿或其他赔偿成本，以及额外的合规成本。此外，由于网络安全漏洞或其他运营和技术中断或故障，交易所或市场可能关闭或暂停特定证券或整个市场的交易，这可能导致基金无法买卖某些证券或金融工具，或无法准确定价其投资。虽然基金制定了旨在防止网络攻击的业务连续性计划和系统，但这些计划和系统存在固有的局限性，包括未查明某些风险的可能性。基金所投资证券的发行人也存在类似类型的网络安全风险，这可能会对此类发行人造成重大不良后果，并可能导致基金对此类证券的投资价值缩水。

基金和投资管理人在预防或减轻影响基金第三方服务提供商的网络攻击或安全或技术故障方面的能力可能有限。虽然基金制定了业务连续性计划和系统，旨在防止或减少网络攻击的影响，但此类计划和系统受到固有限制。

地缘政治风险。发生与近年来类似的全球事件，例如战争 (包括俄罗斯对乌克兰的军事入侵)、恐怖袭击、自然灾害或环境灾难、国家不稳定、传染病流行病或流行病，例如由新冠肺炎病毒及其变种引起的流行病(新冠肺炎)、市场不稳定、债务危机和降级、禁运、关税、制裁和其他贸易壁垒以及其他政府贸易或市场控制程序、一国可能退出其各自的联盟以及相关的地缘政治事件，可能导致市场波动，并可能对美国和全球经济和金融市场产生长期影响。供应链中断或大宗商品或其他经济投入的供应或价格的重大变化可能会对全球证券市场和个别国家、地区、部门、公司或行业产生重大和意想不到的影响。发生在世界某一地区的事件可能会对原本不受事件直接影响的行业和地区产生负面影响。此外，这些事件以及国内外政治和经济条件的其他变化可能对个别发行人或相关发行人群体、证券市场、利率、二级市场、信用评级、通货膨胀、投资者情绪和其他影响基金投资价值的因素产生不利影响。

尽管新冠肺炎的长期经济影响难以预测，但它已经并可能继续导致市场波动、通胀和系统性经济疲软。新冠肺炎及其遏制其蔓延的努力，还可能加剧其他原本存在的政治、社会、经济、市场和金融风险。此外，美国政府和欧洲、亚洲和其他地区的其他央行宣布和/或采取了一揽子经济救济计划，以回应新冠肺炎。任何此类计划的结束都可能导致市场低迷、中断和波动，

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尤其是如果市场认为这种结局为时过早的话。新冠肺炎大流行及其影响预计将持续，因此经济前景，特别是某些行业和企业的经济前景本质上仍不确定。

2020年1月31日，联合王国(UK)退出欧盟(EU)(简称英国退欧)，开始了于2020年12月31日结束的过渡期。欧盟-英国贸易与合作协议是一项规范英国与欧盟(TCA)未来关系的双边贸易与合作协议，于2021年1月1日暂时生效，并于2021年5月1日正式生效，但关系的关键方面仍未解决，有待进一步谈判和达成协议。英国退欧导致欧洲和全球市场波动，并可能对英国和整个欧洲的金融市场产生负面的长期影响。关于英国退出欧盟的潜在后果，新贸易协定的谈判将如何进行，以及英国退出欧盟是否会增加其他国家也退出欧盟的可能性，仍存在相当大的不确定性。在这段不确定时期，对英国、欧洲和更广泛的全球经济的负面影响可能是巨大的，可能导致市场波动性增加和流动性不足，政治、经济和法律不确定性，以及严重依赖欧洲的公司的经济增长放缓。

2022年2月24日，俄罗斯对乌克兰发动大规模入侵，大大加剧了本已存在的地缘政治紧张局势。美国和其他许多国家已经对俄罗斯、俄罗斯个人和实体以及白俄罗斯实施了各种经济制裁。军事行动、实施的制裁和采取的其他惩罚性行动(包括俄罗斯对此类制裁和行动的任何报复性反应)以及由此在欧洲和全球造成的干扰的程度和持续时间无法预测，但可能会对全球经济、证券市场和大宗商品市场产生重大和严重的不利影响，包括通过全球供应链中断、通胀压力增加和经济活动减少。就基金对能源部门的敞口而言，基金可能特别容易受到这些风险的影响。这些干扰还可能使基金的投资组合难以估值，并导致基金的某些投资变得缺乏流动性。美元相对于其他货币的升值或贬值可能会对基金以非美元货币计价的投资产生不利影响。很难预测何时可能发生影响美国或全球金融市场的类似事件，此类事件可能产生的影响以及这些影响的持续时间

监管风险。美国政府提出并通过了多项法规，这些法规可能会对基金和整个共同基金行业产生长期影响。美国证券交易委员会的最终规则、相关要求和对报告和披露现代化的修订，以及其他可能即将出台的法规，可能会限制基金从事交易的能力，和/或增加基金的整体支出。除了规范注册投资公司使用衍生品的方式的规则18F-4外，美国证券交易委员会、国会、各交易所以及国内外的监管和自律机构还对注册投资公司使用衍生品的情况进行了审查，这可能会影响基金使用的工具的性质和范围。基金及其投资的工具今后可能会受到新的或更多的监管限制。虽然所有这些条例的全部范围尚不清楚，但这些条例和行动可能会对基金及其投资工具及其执行其投资战略的能力产生不利影响。例如，气候变化法规(如脱碳立法、减少温室气体排放的其他强制性控制)，或

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相关披露要求)可能会增加合规成本或相关公司的运营成本和资本支出，从而对基金或其投资产生重大影响。同样，其他国家的监管动态可能会对基金产生不可预测的不利影响。

通缩风险。通货紧缩风险是指整个经济体的价格随着时间的推移而下降的风险，这可能会对公司的市场估值、资产和收入产生不利影响。此外，通货紧缩可能对发行人的信誉产生不利影响，并可能使发行人违约的可能性增加，这可能导致基金投资组合的价值下降。

通货膨胀风险。通胀风险是指由于通胀导致货币贬值，资产或投资收益的价值在未来将缩水的风险。随着通货膨胀的加剧，基金份额及其分配的实际价值可能会下降。此外，在通胀上升的任何时期，基金发行的任何债务证券的股息率可能会增加，这将进一步降低普通股股东的回报。

证券组合贷款。在符合适用的监管要求和基金的投资限制的情况下，基金可将其投资组合证券借给证券经纪自营商或金融机构，前提是此类贷款可由基金随时赎回，并始终按照适用的监管要求进行抵押。这种贷款的好处是，基金继续获得所借证券的收入，同时从作为抵押品存放的现金金额中赚取利息，这些现金将投资于短期债务。基金将不会借出其投资组合证券，如果其股票有资格出售的任何国家的法律或法规不允许这种贷款。

税务风险。本基金可投资于优先证券或其他联邦所得税处理方式可能不明确或可能需要美国国税局重新定性的证券。如果国税局成功地对基金投资的税务性质或此类投资收入的税务处理提出异议，基金可能更难遵守适用于受监管投资公司的税务要求。

杠杆风险。基金目前通过向西班牙国家银行借款将财务杠杆用于投资目的，并被允许使用其他类型的财务杠杆，例如通过发行债务证券或优先股以及从其他金融机构借款。根据1940年法案的规定，除某些例外情况外，基金只有在紧接发行后，基金总资产减去某些普通负债的价值，超过未偿还债务金额的300%，并超过优先股和未偿还债务金额的200%，才可发行额外的优先证券(可以是股票，如优先股和/或代表债务的证券)。

基金的杠杆资本结构产生了与具有类似投资目标和政策的非杠杆基金无关的特殊风险。这些因素包括可能出现更大的损失，以及基金资产净值可能出现更大的波动性。这种波动可能会增加基金为了履行支付借款本金或利息或偿还借款的义务而不得不出售投资的可能性，因为这样做可能是不利的。基金使用杠杆可能要求它在不适当的时候出售投资组合以筹集现金。去杠杆化，以维持所需的资产覆盖金额或遵守强制性

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任何已发行优先股的赎回条款。杠杆的使用放大了基金所作投资中价格变动的有利和不利影响。就基金在其投资业务中使用杠杆的程度而言，基金面临巨大的损失风险。基金不能向您保证，借款或发行优先股将带来更高的收益或回报给普通股持有人。此外，由于基金使用杠杆，资产净值的下降可能会影响基金进行普通股分配的能力，这种未能进行分配的情况可能会导致基金不再符合《守则》规定的RIC资格。基金投资资产净值的任何下降将完全由普通股的持有者承担。因此，如果基金投资组合的市值下降，杠杆将导致普通股持有人的资产净值比基金没有杠杆时的资产净值下降得更多。这一更大的资产净值下降也将导致普通股的市场价格更大的跌幅。基金可能面临无法维持借款所需的资产覆盖率的危险，或者在极端情况下，基金目前的投资收入可能不足以满足借款的利息要求。为了应对这种情况，基金可能需要清算投资，以便为偿还部分或全部借款提供资金。在某些市场条件下，基金可能无法以所需的程度或成本使用杠杆。这可能会阻止基金执行其投资组合策略，或者可能会压低股东回报。

反收购条款。《约章》基金的章程包括可能限制其他实体或个人控制基金或改变基金结构的规定。这些规定可能会剥夺普通股股东以高于现行市场价格的溢价出售其股份的机会，或者会阻止基金转换为开放式基金。

Libor风险。许多金融工具与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩，以确定支付义务、融资条款、对冲策略或投资价值。Libor是主要国际银行之间短期欧洲美元存款的报价利率。英国金融市场行为监管局(FCA)负责人兼伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)管理人ICE Benchmark Administration(IBA)于2021年底停止发布大多数LIBOR设置，预计IBA将在2023年6月30日之后停止发布大多数美元LIBOR设置。此外，全球监管机构已宣布，除有限的例外情况外，2021年后不得签订基于伦敦银行间同业拆借利率的新合约。监管机构的行动导致建立了大多数主要货币的LIBOR的替代参考利率(例如，美元LIBOR的有担保隔夜融资利率(SOFR)和英镑LIBOR的英镑隔夜银行间平均利率)。其他国家正在为短期贷款引入以本国货币计价的替代参考利率，全球对替代利率缺乏共识。

2022年3月，美国联邦政府颁布了《可调整利率(LIBOR)法案》(LIBOR Act)，以建立在某些现有合同中取代LIBOR的流程，这些合同尚未规定使用明确定义或可行的替代基准利率，如LIBOR法案所述。一般来说，对于不包含LIBOR法案中描述的备用条款的合约，联邦储备委员会建议的基准替代将在2023年6月30日之后有效地取代合约中的美元LIBOR基准。建议的基准替换将基于纽约联邦储备银行发布的SOFR，包括某些利差调整和符合变化的基准替换。2022年12月16日，联邦储备委员会通过了实施伦敦银行间同业拆借利率法案的最终规则。最后一条规则重申

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LIBOR法案中包含的安全港保护，用于选择或使用由联邦储备委员会选择的替代基准利率。与LIBOR法案一致，最终规则还旨在确保采用由联邦储备委员会选择的基准利率的LIBOR合同不会在替换LIBOR后中断或终止。

发行人和贷款人在新的和现有的合同或工具中加入增强条款的意愿和能力、拟议的替换率是否合适，以及修改现有合同和工具的流程仍不清楚，因此仍存在不确定性和风险。因此，放弃LIBOR可能会导致与LIBOR挂钩的市场的波动性和流动性增加，与LIBOR相关的投资或利用LIBOR的发行人的投资的价值降低、估值不准确和支付金额计算错误，借款或再融资难度增加，对冲策略的有效性降低，对基金的业绩或资产净值产生不利影响。此外，任何替代参考汇率都可能是效率较低的替代品，导致基金长期处于不利的市场状况。由于LIBOR作为基准的有用性可能在过渡期内恶化，这些影响可能发生在LIBOR 出版物停止发布之前。

抵押贷款和资产支持证券。该基金可投资于抵押贷款和资产担保证券。抵押贷款支持证券是由美国政府、其机构和工具发行或担保的抵押贷款相关证券，或由非政府实体。抵押贷款相关证券是指由不同的政府机构以及商业银行、储蓄和贷款机构、抵押贷款银行家和私人抵押贷款保险公司等非政府发行机构集合起来出售给投资者的抵押贷款池。尽管某些抵押贷款相关证券由第三方担保或以其他类似方式担保，但该证券的市场价值可能会波动，但不能得到保证。

其他资产支持证券的结构类似于抵押贷款支持证券，但与抵押贷款或抵押贷款利息不同，标的资产可能包括机动车分期付款或分期付款贷款合同、各类不动产和个人财产的租赁，以及信用卡协议和个人财产销售的应收账款。就这类证券收到的定期付款包括利息和本金。资产支持证券通常没有美国政府的支持。此外，资产担保证券的发行人执行其对标的资产的担保权益的能力可能有限。

如果基金以溢价购买抵押贷款支持的证券或其他资产支持的证券，如果证券的市场价值下降，无论是由于利率变化还是基础抵押品的提前还款，这一部分可能会损失。与其他计息证券一样，这类证券的价格受到利率变化的反向影响。虽然当利率上升时，抵押贷款支持证券或其他资产支持证券的价值可能会下降，但反之亦然，因为在利率下降的时期，抵押贷款和证券相关贷款容易提前还款，从而缩短证券的平均寿命，并缩短以较高利率获得收入的时间段。当利率上升时，提前还款率往往会降低，从而延长以较低利率获得收入的时间段。由于这些和其他原因，抵押贷款支持证券或其他资产支持证券的平均期限可能会因利率波动而缩短或延长，因此，无法准确预测该证券的回报。

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投资限制

基本投资限制

基金采取了某些投资限制，限制了下列活动，但特别授权的活动除外。根据这些限制，基金不得：

发行优先证券(包括为非临时目的借款)，但不符合1940法案规定的限制；或质押其资产，但不保证此类发行或借款或与允许的投资策略有关的资产；尽管有上述规定，基金可为临时目的额外借入其管理资产的5%；

担任其他人发行的证券的承销商，但基金可能被视为与证券处置有关的承销商的情况除外；

买卖房地产、房地产抵押或商品，但基金可投资于经营房地产或从事房地产业务的公司的证券，包括房地产投资信托基金，以及以房地产或其中的权益为担保的证券，基金可持有和出售房地产或因基金对此类证券的所有权而通过违约、清算或以其他方式分配房地产权益而获得的房地产或抵押贷款。

买卖商品或商品期货合约，但基金可投资于金融期货合约、其期权及这类类似工具除外；

向他人贷款，但借出其持有的证券除外(但不得超过a值管理资产的三分之一)，通过使用回购协议和购买债务证券，所有这些都符合其投资政策；以及

将超过25%的受管资产投资于除美国房地产行业以外的任何行业的发行人的证券，其中至少25%的受管资产将投资于该行业；但此类限制不适用于由美国政府或其机构或机构发行或担保的债务。

上述投资限制已被采纳为基金的基本政策。根据1940年法案，未经基金组织未偿还有表决权证券的多数持有人批准，不得改变基本政策。

额外的非基本面投资限制

非基本政策可由基金董事会更改，无需股东批准。目前，基金不能：

将总资产的10%以上投资于房地产公司发行或担保的债务证券；

将其资产质押、抵押或质押，但与允许的借款有关的除外；

收购或保留任何投资公司的证券，但不超过1940法案第12(D)(1)节允许的限额或任何豁免或作为合并的一部分而收购的证券除外。

COhen&Steers优质收入房地产基金公司。

将基金总资产的20%以上投资于评级低于投资级别的优先股或债务证券(通常称为垃圾债券)或质量相当的未评级证券；或

投资于石油、天然气或其他矿产勘探项目、开发项目或租赁，但基金可以购买全部或部分从事此类活动的公司的证券除外。

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基金的管理

基金的业务和事务在董事会的指导下管理。董事会批准基金与向其提供服务的个人或公司之间的所有重要协议，包括基金与其投资经理、管理人、共同管理人、托管人和转让代理。基金的管理日常工作业务授权给其管理人员、投资管理人、管理人和共同管理人，但始终受基金的投资目标和政策以及董事会的一般监督。

基金董事会和官员及其至少在过去五年中的主要职业如下：

姓名或名称、地址及

出生年份¹

担任的职位

带着基金

任期

办公室²

主要职业

至少在

过去5年

(包括其他

担任董事职务)

数量

范围内的资金

基金

复合体

监管者

董事

(包括

基金)

长度

时间的流逝

服侍³

感兴趣的董事⁴

约瑟夫·M·哈维

1963

董事，主席

直至下一届董事选举

自2022年起担任科恩-斯蒂尔资本管理公司首席执行官，自2003年起担任科恩-斯蒂尔资本管理公司首席执行官总裁，自2022年起担任科恩-斯蒂尔资本管理公司首席执行官，自2004年起担任首席执行官总裁。2003-2019年担任CSCM首席投资官。在此之前，中证金投资研究的高级副总裁和董事。

自2014年以来

亚当·M·德雷钦

1964

董事

直至下一届董事选举

2003年起担任CSCM首席运营官，2004年起担任CNS首席运营官。2005年至2021年担任该基金首席执行官的总裁。

自2021年以来

独立董事

迈克尔·G·克拉克

1965

董事

直至下一届董事选举

首席财务官；2006年至2011年，总裁任德意志银行投资管理公司首席执行官兼董事首席执行官。

自2011年以来

(下一页续表)

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(表格续上一页)


姓名或名称、地址及出生年份¹	担任的职位带着基金	任期办公室²	主要职业至少在过去5年 (包括其他担任董事职务)	数量范围内的资金基金复合体监管者董事 (包括基金)	长度时间的流逝服侍³

乔治·格罗斯曼 1953	董事	直至下一届董事选举	律师。	21	自1993年以来

迪恩·A·容肯 1959	董事	直至下一届董事选举	CFA；自2018年7月起担任SigFig(注册投资顾问)顾问；2004至2014年担任富国银行首席投资官，2011至2014年担任富国银行财富、经纪和退休集团首席投资官；2013至2015年，前CFA协会Claritas咨询委员会成员兼主席；2015至2022年，伯特利大学前兼职教授兼驻校高管；2010至2022年，贝塞尔大学基金会前董事会成员兼投资委员会成员；2010至2015年，前国家首席投资官圈子企业执行董事会成员；曾任威斯康星大学河瀑布基金会理事会成员，1996年至2004年；美国陆军退伍军人，海湾战争。	21	自2015年以来

(下一页续表)

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(表格续上一页)


姓名或名称、地址及出生年份¹	担任的职位带着基金	任期办公室²	主要职业至少在过去5年 (包括其他担任董事职务)	数量范围内的资金基金复合体监管者董事 (包括基金)	长度时间的流逝服侍³

杰拉尔德·J·马金尼斯 1955	董事	直至下一届董事选举	2006年至2015年，毕马威会计师事务所费城办事处管理合伙人；2002年至2008年，毕马威宾夕法尼亚州审计业务主管合伙人；2014年至2015年，宾夕法尼亚州注册会计师协会(PICPA)总裁；2012年至2016年，PICPA董事会成员；2013年至2017年，美国注册会计师协会(AICPA)理事会成员；2015至2020年，AICPA基金会董事会成员；自2020年起，担任InTest Corporation董事会成员和审计委员会主席；自2022年起，担任Centri Consulting LLC顾问委员会主席。	21	自2015年以来

简·F·马格平 1960	董事	直至下一届董事选举	总裁，自2013年起挖掘潜力；2011年至2013年，董事高级董事总经理；2008年至2011年，财富管理主管；总裁，2005年至2008年，美国银行私人银行；在此之前，总裁，2003年至2004年，舰队私人客户集团执行副总裁。	21	自2015年以来

(下一页续表)

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(表格续上一页)


姓名或名称、地址及出生年份¹	担任的职位带着基金	任期办公室²	主要职业至少在过去5年 (包括其他担任董事职务)	数量范围内的资金基金复合体监管者董事 (包括基金)	长度时间的流逝服侍³

达芙妮·L·理查兹 1966	董事	直至下一届董事选举	总裁，自2016年起担任莱奇港湾管理公司首席信息官；自2015年起担任伯克希尔哈撒韦Taconic社区基金会投资委员会成员，自2016年起担任东北达奇斯基金顾问委员会成员；2015年至2022年担任卡迪卡管理公司前独立董事董事；1999年至2014年在贝塞默信托公司工作；1996年至1999年在弗兰克·罗素公司工作。瑞士联合银行于1993年至1996年任职；瑞士信贷于1990年至1993年任职；汉布罗斯国际风险投资基金于1988年至1989年任职。	21	自2017年以来

(下一页续表)

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(表格续上一页)


姓名或名称、地址及出生年份¹	担任的职位带着基金	任期办公室²	主要职业至少在过去5年 (包括其他担任董事职务)	数量范围内的资金基金复合体监管者董事 (包括基金)	长度时间的流逝服侍³

雷蒙娜·罗杰斯--温莎 1960	董事	直至下一届董事选举	CFA；自2021年3月起担任Capital Southwest董事会成员；2020年起担任托马斯·杰斐逊大学董事会成员；2012年至2019年管理西北互助投资管理公司公共投资部董事；2016年至2019年担任密尔沃基电影有限责任公司董事会成员。	21	自2021年以来

¹	每个董事的地址是纽约公园大道280号，NY 10017。

²	2008年3月12日，董事会通过了一项强制退休政策，规定董事必须在其年满75岁的当年12月31日从董事会退休。

³	服务的时间长度代表董事首次当选或被任命为科恩&斯蒂尔基金综合体中任何基金的年份。

⁴	？《1940年法案》所界定的利害关系人，因与CSCM(利害关系人董事)有关联而被视为基金的成员。

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基金官员(哈维先生除外，其传记见上文)、他们的住址、出生年份和至少过去五年的主要职业如下。


姓名或名称、地址及出生年份¹	担任的职位带着基金	至少在过去5年内的主要职业	长度时间的流逝服侍²

詹姆斯·吉兰扎 1966	总裁与首席执行官	总裁自2014年起担任中证金常务副董事长。在此之前，高级副总裁自2006年以来一直在中证金工作。	自2006年以来

阿尔伯特·拉斯卡伊 1977	财务主管兼首席财务官	高级副总裁自2019年以来一直在CSCM工作。在此之前，总裁副董事长自2015年起任职中证金。	自2015年以来

戴娜·A·德维沃 1981	秘书兼首席法律干事	高级副总裁自2019年以来一直在CSCM工作。在此之前，总裁副董事长自2013年起担任证金公司副董事长。	自2015年以来

斯蒂芬·墨菲 1966	首席合规官兼副总裁总裁	高级副总裁自2019年以来一直在CSCM工作。在此之前，自2017年以来一直在未来资产证券(美国)公司管理董事。在此之前，总裁副总裁兼威斯多策略合规官 Advisers LLC自2011年起任职。	自.以来 2019

伊加尔·D·吉拉德 1964	美国副总统	高级副总裁自2007年以来一直任职于CSCM。	自2007年以来

威廉·F·斯卡佩尔 1967	美国副总统	总裁自2014年起担任中证金常务副董事长。在此之前，高级副总裁自2003年以来一直在中证金工作。	自2003年以来

杰森·A·亚伯伦 1979	美国副总统	中证金常务副董事长总裁自2022年1月起生效。在此之前，高级副总裁自2014年以来一直在证金公司工作。	自2012年以来

马修·基尔施纳 1979	美国副总统	高级副总裁自2019年以来一直在CSCM工作。在此之前，总裁副董事长自2010年起任职。	自2020年以来

¹	每名警官的地址是纽约公园大道280号，NY 10017。

²	军官在部队服役为期一年。任职年限代表该官员首次当选为Cohen&Steers基金综合体中任何基金的官员的年份。上面列出的所有官员都是该建筑群中一个或多个其他基金的官员。

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Cohen&Steers隐私政策



事实		Cohen&Steers如何处理您的个人信息？

为什么？		金融公司选择如何共享您的个人信息。联邦法律赋予消费者限制部分但不是全部分享的权利。联邦法律还要求我们告诉您如何收集、共享和保护您的个人信息。请仔细阅读此通知，以了解我们的工作。

什么？		我们收集和共享的个人信息类型取决于您向我们提供的产品或服务。这些信息可能包括： * 社保号码和账户余额 * 交易历史和账户交易 * 购买历史和电汇说明

多么?		所有金融公司都需要共享客户的个人信息来运营他们的日常业务。在下面的部分中，我们列出了金融公司可以共享其客户个人信息的原因；Cohen&Steers选择共享的原因；以及您是否可以限制这种共享。


我们可以共享您的个人信息的原因	Cohen&SteersShare共享吗？	你能限制一下这个吗？分享？

为了我们的日常业务目的，例如处理您交易、维护您的帐户、回应法院命令和法律调查，或向信用机构报告	是	不是

出于我们的营销目的，为您提供我们的产品和服务	是	不是

与其他金融公司联合营销	不是	我们不分享

对于我们的附属公司的日常业务目的：有关您的交易和体验的信息	不是	我们不分享

对于我们的附属公司的日常业务目的：关于你的信用状况的信息	不是	我们不分享

让我们的附属公司向您推销	不是	我们不分享

为向您推销的非附属公司：	不是	我们不分享



问题？致电800.330.7348

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Cohen&Steers隐私政策(续)



我们是谁

谁在提供这份通知？		Cohen&Steers Capital Management，Inc.、Cohen&Steers Asia Limited、Cohen&Steers Japan Limited、Cohen&Steers UK Limited、Cohen&Steers爱尔兰Limited、Cohen&Steers Securities，LLC、Cohen&Steers Private Funds和Cohen&Steers Open and封闭式基金(统称为Cohen和Steers)。

我们要做的是

Cohen&Steers如何保护我的个人信息？		为了保护您的个人信息不受未经授权的访问和使用，我们使用符合联邦法律的安全措施。这些措施包括保护计算机、保护文件和建筑物的安全。我们将访问您的信息的权限限制为需要这些信息来执行其工作的员工，并要求代表我们提供服务的公司保护您的信息。

Cohen&Steers如何收集我的个人信息？		我们收集您的个人信息，例如，当您： * 开户或向我们购买证券提供帐户信息或向我们提供您的联系信息从您的帐户中存款或提取我们还会从其他公司收集您的个人信息。

为什么我不能限制所有共享？		联邦法律只给你限制的权利：为附属公司共享，以实现日常业务目的和有关您信誉的信息禁止附属公司使用您的信息向您进行营销共享用于向您推销的非关联企业州法律和个别公司可能会赋予您额外的权利来限制共享。

定义

联属		因共同所有权或控制权而有关联的公司。它们可以是金融公司，也可以是非金融公司。 Cohen&Steers不与附属公司共享。

非附属公司		不因共同所有权或控制权而相关的公司。它们可以是金融公司，也可以是非金融公司。 * Cohen&Steers不与共享非附属公司。

联合营销		两国之间的正式协议非附属金融公司共同向您营销金融产品或服务的金融公司。 * 科恩和斯蒂尔不联合营销。

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Cohen&Steers开放式共同基金

C奥亨 & S参赛者 REALTY S野兔

•

专为寻求总回报的投资者设计，主要投资于美国房地产证券

•

符号：CSJAX、CSJCX、CSJIX、CSRSX、CSJRX、CSJZX

C奥亨 & S参赛者 REAL E状态 S成绩单 F和

•

专为寻求总回报的投资者设计，主要投资于美国房地产证券

•

符号：CSEIX、CSCIX、CREFX、CSDIX、CIRRX、CSZIX

C奥亨 & S参赛者 I国家： REALTY S野兔

•

专为寻求总回报的机构投资者设计，主要投资于美国房地产证券

•

符号：CSRIX

C奥亨 & S参赛者 G全球 REALTY S野兔

•

专为寻求总回报的投资者而设计，主要投资于全球房地产股权证券

•

符号：CSFAX、CSFCX、CSSPX、GRSRX、CSFZX

C奥亨 & S参赛者 I国际 REALTY F和

•

专为寻求总回报的投资者而设计，主要投资于国际(非美国)房地产证券

•

符号：IRFAX、IRFCX、IRFIX、IRFRX、IRFZX

C奥亨 & S参赛者 REAL ASSETS F和

•

专为寻求总回报和通胀环境下实际回报最大化的投资者而设计，主要投资于实物资产

•

符号：RAPAX、RAPCX、RAPIX、RAPRX、RAPZX

C奥亨 & S参赛者 P已提交 S成绩单

和 I来之不易 F和

•

专为寻求总回报(高当期收入和资本增值)的投资者而设计，主要投资于美国和发行的优先证券和债务证券非美国公司

•

符号：CPXAX、CPXCX、CPXFX、CPXIX、CPRRX、CPXZX

C奥亨 & S参赛者 L现在 DURATION P已提交

和 I来之不易 F和

•

专为寻求高当前收益和保本的投资者而设计由美国和非美国公司发行的低存续期优先证券和其他收益证券

•

符号：LPXAX、LPXCX、LPXFX、LPXIX、LPXRX、LPXZX

C奥亨 & S参赛者MLP&E活力十足 O机遇 F和

•

专为寻求总回报的投资者而设计，主要投资于中游能源控股有限合伙企业(MLP)单位和相关股票

•

符号：MLOAX、MLOCX、MLOIX、MLORX、MLOZX

C奥亨 & S参赛者 G全球 INFRASS结构 F和

•

专为寻求总回报的投资者设计，主要投资于全球基础设施证券

•

符号：CSUAX、CSUCX、CSUIX、CSURX、CSUZX

C奥亨 & S参赛者 A另类 I来之不易 F和

•

专为寻求高当期收入和资本增值的投资者而设计，投资于股票、优先证券和债务证券，专注于实物资产和替代收益策略

•

符号：DVFAX、DVFCX、DVFIX、DVFRX、DVFZX

由Cohen&Steers Securities，LLC分销。

请考虑任何在美国注册的Cohen&Steers的投资目标、风险、收费和费用开放式基金投资前要慎重。如欲索取概要招股章程及载有上述及其他资料的招股章程，可致电800-330-7348或者访问cohenandsteers.com。投资前请仔细阅读概要招股说明书和招股说明书。

COhen &Steers Quality Income Realty Fund，Inc.

高级职员及董事

约瑟夫·M·哈维

董事董事长、副董事长总裁

亚当·M·德雷钦

董事

迈克尔·G·克拉克

董事

乔治·格罗斯曼

董事

迪恩·A·容肯

董事

杰拉尔德·J·马金尼斯

董事

简·F·马格平

董事

达芙妮·L·理查兹

董事

雷蒙娜·罗杰斯--温莎

董事

詹姆斯·吉兰扎

总裁与首席执行官

阿尔伯特·拉斯卡伊

财务主管兼首席财务官

戴娜·A·德维沃

秘书兼首席法务官

斯蒂芬·墨菲

首席合规官兼副总裁总裁

伊加尔·D·吉拉德

美国副总统

威廉·F·斯卡佩尔

美国副总统

Jason A.Yablon

美国副总统

马修·基尔施纳

副总裁

关键信息

投资经理和管理员

Cohen&Steers资本管理公司

纽约公园大道280号，邮编：10017

(212) 832-3232

共同管理人和托管人

道富银行信托公司

林肯街1号

马萨诸塞州波士顿，邮编：02111

传输代理

计算机共享

罗亚尔街150号

马萨诸塞州坎顿，邮编：02021

(866) 227-0757

法律顾问

Rods&Gray，LLP

美洲大道1211号

纽约州纽约市，邮编：10036


纽约证券交易所代码：		RQI

网址：cohenandsteers.com

本报告供股东参考。本招股说明书并不适用于买卖基金股份。引用的绩效数据代表过去的绩效。过去的表现并不能保证未来的结果，在你出售股票时，你的投资可能或多或少是有价值的。

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Cohen&Steers律师事务所

优质收入

房地产基金(RealtyFund)

年报2022年12月31日

根据美国证券交易委员会通过的法规，基金年度和半年度股东报告的纸质副本不再邮寄，除非您特别要求提供报告的纸质副本。相反，这些报告可在基金网站www.cohenandsteers.com上查阅，每次发布报告时都会收到邮寄通知，并提供访问该报告的网站链接。

如果您已经选择以电子方式接收股东报告，您将不会受到此更改的影响，也不需要采取任何措施。您可以选择通过联系您的金融中介机构或(如果您是直接投资者)在www.cohenandsteers.com上注册，随时以电子方式从基金接收股东报告和其他通信。

您可以选择在任何时间免费接收所有未来的纸质报告。如果您通过金融中介进行投资，您可以联系您的金融中介，或者，如果您是直接投资者，您可以致电(866)227-0757，让基金知道您希望继续收到股东报告的纸质副本。如果您通过您的金融中介进行投资，则您选择接收书面报告将适用于您的帐户中持有的所有基金；如果您直接与基金投资，则您选择接收纸质报告将适用于基金综合体中持有的所有基金。

RQIAR

项目2.道德守则

登记人通过了表格N-CSR第2项(《道德守则》)中定义的道德守则，适用于其首席执行干事和首席财务干事。《道德守则》在本报告所述期间生效。在本报告所述期间，登记人没有按照表格N--企业社会责任所述修订《道德守则》。在本报告所述期间，登记人未对《道德守则》的一项规定给予任何豁免，包括默示放弃，如表格 N-CSR所述。《道德守则》的最新版本可在注册人的网站at https://assets.cohenandsteers.com/assets/content/uploads/Code_of_Ethics_for_Principal_Executive_and_Principal_Financial_Officers_of_the_Funds.pdf.上查阅如有需要，可致电免费索取《道德守则》副本800-330-7348或致函登记人秘书，地址为纽约公园大道280号10楼，NY 10017。

项目3.审计委员会财务专家

注册人董事会根据杰拉尔德·J·马金尼斯在公共会计专业多年的经验确定他有资格成为审计委员会的财务专家。注册人董事会根据迈克尔·G·克拉克在公共会计专业、投资管理和金融服务行业的多年经验，确定他有资格成为审计委员会的财务专家。注册人董事会根据Ramona Rogers-Windsor在投资管理和金融服务行业多年的经验确定她有资格成为审计委员会的财务专家。麦金尼斯先生、克拉克先生和罗杰斯-温莎女士均为董事会审计委员会成员，各自独立，因为该术语在表格N-CSR中有定义。

项目4.首席会计师费用和服务

(A)(D)在截至2022年12月31日和2021年12月31日的最后两个财政年度，向注册人收取的注册人主会计师提供的专业服务的费用总额如下：


	2022	2021
审计费	$59,401	$47,501
审计相关费用	$11,000	$0
税费	$18,300	$5,865
所有其他费用	$0	$0

税费是与税务合规服务有关的，包括准备和审查联邦和州纳税申报单，以及计算公司和特许经营税额。

(E)(1)要求注册人的审计委员会预先核准主会计师为注册人提供的审计和非审计服务。审计委员会还需要预先批准注册人的主会计师为注册人的投资顾问(不包括任何主要是投资组合管理并与另一名投资顾问分包或监督的子顾问)和/或向注册人的投资顾问提供持续服务的控制、控制或共同控制的任何实体提供的非审计服务，如果服务的约定与注册人的运营和财务报告直接相关。

审计委员会可以将预先审批权授予其一名或多名成员，这些成员是注册人董事会的独立成员。被授予这种权力的一名或多名成员应在审计委员会的下一次预定会议上向审计委员会报告任何批准前的决定。审计委员会不得将其预先批准注册人的主要会计师提供的服务的责任委托给投资顾问。

(E)(2)上文(B)节(D)项所列服务未经审计委员会根据S-X条例第2-01条第(C)(7)(I)(C)款核准。

(F)不适用。

(G)在截至2022年12月31日和2021年12月31日的财政年度，注册人的主会计师就向注册人提供的非审计服务和向注册人的投资顾问(不包括主要是投资组合管理并与分包或由另一名投资顾问监督的任何分顾问)和/或向注册人的投资顾问提供持续服务的控制、控制或共同控制的任何实体收取的费用总额为：


	2022	2021
注册人	$18,300	$5,865
投资顾问	$0	$0

(H)注册人的审计委员会审议了向注册人的投资顾问(不包括其角色主要是投资组合管理并由另一名投资顾问分包或监督的任何分顾问)和/或向注册人的投资顾问控制、控制或共同控制向注册人提供持续服务的任何实体提供的非审计服务，而这些服务根据S-X规则2-01(C)(7)(2)段的规定不需要预先核准，这是否符合保持主会计师独立性的规定。

项目5.上市注册人审计委员会

注册人有一个根据1934年《证券交易法》第3(A)(58)(A)条设立的单独指定的常设审计委员会。该委员会的成员是杰拉尔德·J·马金尼斯(主席)、迈克尔·G·克拉克和雷蒙娜·罗杰斯-温莎。

第6项。投资计划。

包括在上文第1项中。

项目7.披露封闭式管理投资公司的代理投票政策和程序。

注册人已根据以下规定的政策和程序委托Cohen&Steers Capital Management，Inc. (C&S)对投资组合持股的代理人进行投票。

Cohen&Steers资本管理公司

关于证券表决的政策和程序声明

本声明阐述了Cohen&Steers Capital Management，Inc.及其附属顾问 (？Cohen&Steers？、？We？或？us？？)对其客户投资组合中持有的证券行使投票权时所遵循的政策和程序。Cohen&Steers行使的所有代理投票权应受本政策和程序声明的约束。

一般代理投票准则

目标

投票权是公司治理的重要组成部分。Cohen&Steers在行使投票权方面有三个总体目标：

•

责任。Cohen&Steers应努力确保有一种有效的方法来追究公司对其行为的责任。虽然管理层必须对董事会负责，但董事会必须对公司股东负责。虽然可以通过多种方式促进问责制，但保护股东投票权可能是我们最重要的工具之一。

•

理顺管理层和股东的顾虑。Cohen&Steers致力于确保公司管理层和董事会的利益与公司股东的利益保持一致。在这方面，薪酬的结构必须以奖励股东价值的创造为目标。

•

股东沟通。由于公司由其股东所有，Cohen&Steers 致力于确保管理层与其所有者就公司的业务运营和财务业绩进行有效沟通。只有通过有效的沟通，股东才能评估管理层的业绩，并就何时购买、出售或持有公司的证券做出明智的决定。

总则

在行使投票权时，Cohen&Steers应按照以下规定的一般原则行事。

•

对证券行使投票权的能力是一项宝贵的权利，因此必须被视为资产本身的一部分。

•

在行使投票权时，Cohen&Steers应对可能对股东权利和证券价值产生重大影响的问题进行仔细评估。

•

与一般受托责任一致，投票权的行使应始终以合理的谨慎、谨慎和勤勉的态度进行。

•

在代表客户行使投票权时，Cohen&Steers应以相同的方式行事，就像Cohen&Steers是证券的实益拥有人一样。

•

在合理可能的范围内，Cohen&Steers应参与每个股东投票机会。

•

投票权不应自动为支持管理层支持的提案而行使。

•

Cohen&Steers及其管理人员和员工不得接受任何有价值的项目，以换取有利的委托票。

一般准则

以下是Cohen&Steers在行使代理投票权时应遵循的一般指导方针：

•

谨慎。在作出代理投票决定时，Cohen&Steers应适当地考虑所有相关事实和情况，包括待投票证券的价值以及任何投票可能对该价值产生的影响。由于投票权必须在知情判断的基础上行使，调查应是关键的第一步。

•

第三方观点。虽然Cohen&Steers可能会考虑第三方的意见，但Cohen&Steers绝不能仅根据第三方的意见做出代理投票决定。相反，决策应基于合理和善意的决定，确定如何最好地实现股东价值最大化。

•

股东价值。正如购买或出售证券的决定是判断的问题一样，确定特定的代理决议是否会增加证券的市场价值也是判断的问题，即知情各方可能会有所不同。在确定代理人投票如何影响证券的经济价值时，Cohen&Steers应同时考虑对公司业务和前景的短期和长期观点，特别是考虑到我们对股票的预计持有期(例如，Cohen&Steers可能会对短期持有的折现长期观点)。

具体指导方针

董事会和董事倡议

选举董事

在无竞争对手的选举中为董事提名人投票

董事提名者的投票是通过逐个案例以为基数，采用马赛克方法，其中考虑了所有因素，没有单一因素是决定性的。在评估董事提名人选时，Cohen&Steers考虑了以下因素：

•

被提名人是否出席了75%以下的董事会和委员会会议而没有为缺席提供有效的借口；

•

被提名者是董事内部还是外部附属机构，并且是审计、薪酬或提名委员会的成员和/或董事会全体成员，或者公司没有这些委员会中的一个；

•

董事会是否忽视了前一年以多数票通过的重要股东提案；

•

董事会在过去一年中是否在未经股东批准的情况下制定了新的毒丸计划、延长了现有计划、或在现有计划到期时采用了新计划；

•

被提名人是否上市公司的董事长或首席执行官，并在两个以上的上市公司董事会任职 (2)；

•

如果被提名人不是董事长或首席执行官，被提名人是否在4个以上的上市公司董事会任职；

•

如果被提名人是在任董事，则考虑到当地公司治理代码建议的任期限制的任期长度为 ¹;

•

被提名人是否与公司有重大关联交易或重大利益冲突；

•

被提名人(或整个董事会)是否有做出糟糕的公司或战略决策的记录，或者是否表现出总体上缺乏良好的商业判断；

•

公司治理、管理或受托责任的重大失误；

•

风险监督的重大失误，包括但不限于：

•

受贿；

•

来自监管机构的巨额或连环罚款；

•

对包括气候变化在内的环境和社会问题的风险监督明显不足；

•

重大不利的法律判决或和解；

•

公司雇员或董事对公司股票进行对冲；或

•

公司高级管理人员或董事对公司股票的重大质押；

•

董事会是否监督与气候有关的重大风险和机会，包括但不限于：

•

公司在业务和财务状况方面面临的与气候变化对其运营和投资的影响有关的过渡和实物风险，包括公司的相关披露；

•

董事会如何识别、衡量和管理此类风险；以及

•

理事会将气候相关风险作为治理、战略、风险管理以及指标和目标的一部分进行监督；

•

与被提名人在其他董事会任职有关的行为，使人对该被提名人在任何公司有效监督管理层和服务于股东的最佳利益的能力产生重大怀疑；以及

•

如果被提名人是提名委员会的主席(或逐个案例公司董事会是否缺乏多样性，包括但不限于性别、种族、种族和背景的多样性。

在竞争激烈的选举中为董事提名人投票

在竞争激烈的董事选举中，选票以逐个案例考虑到公司相对于其行业管理层的过往记录的长期财务表现、被提名者的资格和其他相关因素。

¹	例如，在英国，任期超过9年的上市公司的独立董事被重新归类为非独立董事，除非公司能够解释他们为什么保持独立。

董事会组成和性别多样性

Cohen&Steers鼓励公司继续发展多样性和包容性实践。Cohen&Steers通常投票反对提名委员会主席(或其他董事在逐个案例在选举后董事会没有女性董事的公司，如果董事会在过去12个月内没有包括一名女性董事，并且该公司也没有明确表示计划包括一名合格的女性提名人。

不披露董事会被提名人

如果董事被提名人的名字没有在会议之前公布，科恩与斯蒂尔律师事务所通常会投票反对这些被提名人的选举。然而，Cohen&Steers承认，某些新兴市场的公司可能有合法的理由不披露被提名者的名字。在这种情况下，如果公司披露了未披露被提名人姓名的合法理由，即使未披露被提名人姓名，Cohen&Steers也可以投票支持被提名人。

董事的多数票要求 (SP)²

Cohen&Steers通常会投票支持要求董事会修改公司治理文件(章程或章程)的提案，以规定董事的被提名人将以所投赞成票的多数票选出。

董事长和首席执行官的分离(SP)

Cohen&Steers通常会投票支持将CEO和董事长职位分开的提议。然而，Cohen&Steers确实认识到，在某些情况下，CEO和董事长职位由一人担任可能符合公司的最佳利益。

独立主席(SP)

Cohen&Steers在一份逐个案例根据要求董事长职位由独立董事填补的建议，考虑到公司当前的董事会领导和治理结构、公司业绩和任何其他可能相关的因素。

领先独立董事(SP)

如果首席执行官和董事长的角色合并，或者董事长不是独立的，科恩·斯蒂尔律师事务所会投票支持任命一位独立的董事首席执行官。

独立于董事会(SP)

Cohen&Steers认为，董事会应拥有多数独立董事。因此，Cohen&Steers投票支持要求董事会由独立董事占多数的提案。

一般来说，如果董事满足当地公司治理准则和/或公司股票上市交易所适用的上市标准中规定的独立性定义，科恩·斯蒂尔律师事务所认为董事是独立的。

此外，如果董事与公司没有重大的财务、家族或其他可能构成冲突的联系，并且没有被公司以高管身份聘用，Cohen&Steers通常认为董事是独立的。

主板大小(SP)

Cohen&Steers通常会投票支持将董事会规模限制在15人或更少的提议。

²	？SP？指的是股东提案。

分类电路板(SP)

Cohen&Steers通常投票支持解密董事会的提议。在对解密董事会的提议进行投票时，Cohen&Steers评估所有事实和情况，包括：(I)现任管理层和董事会是否有做出良好公司和战略决策的历史，以及(Ii)该提议是否符合股东的最佳利益。

分层主板(非美国)

Cohen&Steers投票支持单一董事会，而不是分级董事会结构。Cohen&Steers认为，单一的董事会提供了灵活性，而在分层结构下，上层董事可能会远离企业，而下层董事则被剥夺了与拥有更广泛经验的外部人士的接触。任何董事都不应被排除在定期提交连任的要求之外。

独立的委员会(SP)

Cohen&Steers投票支持要求董事会的审计、薪酬和提名委员会仅由独立董事组成的提案。

通过具有审计委员会结构的董事会(日本)

Cohen&Steers投票支持对条款进行修改，以采用具有审计委员会结构的董事会，除非该结构阻碍了股东就收入分配相关问题提交建议的能力，或者公司已经有了三委员会(美国式)结构。

不披露董事会薪酬

Cohen&Steers通常投票反对董事提名的董事当选为董事，前提是这些董事的薪酬在会前没有披露。然而，Cohen&Steers承认，某些新兴市场的公司可能有合法的理由不披露此类薪酬。在这种情况下，如果一家公司披露了不应披露此类薪酬的合法理由，即使薪酬未披露，Cohen&Steers也可以投票支持被提名者。

董事和军官赔偿与责任保护

Cohen&Steers投票赞成为董事和高级管理人员在正常业务过程中进行的行为提供赔偿的提案，这符合成立司法管辖区的法律。Cohen&Steers还投票支持扩大对董事和高管的覆盖范围的提案，尽管法律辩护失败，但董事或高管的行为是真诚的，符合公司的最佳利益。Cohen&Steers投票反对将赔偿范围从法律费用的覆盖范围扩大到严重过失等违反受托责任的行为的提案。

董事责任(非美国)

这些提案要求股东免除对上一财年做出的所有决策的责任。根据国家/地区的不同，此决议可能具有法律约束力，也可能不具有法律约束力，可能不会免除董事会的法律责任，也不一定会消除未来发生股东诉讼的可能性(尽管它确实会增加此类诉讼的难度)。

Cohen&Steers通常会投票支持罢免董事，包括管理委员会和/或监事会成员，除非董事会没有履行其受托责任，如以下所示：

•

缺乏监督或董事会成员的行为构成渎职或监督不力，例如为私人或公司利益而不是股东利益运营；

•

旨在使董事会对过去或当前构成违反信托的行为负责的任何法律问题(例如，民事/刑事)，如操纵价格、内幕交易、贿赂、欺诈或其他非法行为；或

•

其他严重的治理问题，股东可能会对公司或其董事提起法律诉讼。

董事合同(非美国)

关于董事服务合同适当期限的最佳市场实践因司法管辖区而异。因此，Cohen& Steers对这些提案进行投票逐个案例在此基础上，考虑到公司及其股东的最佳利益和当地市场惯例。

补偿建议

关于高管薪酬的投票。 支付上的话语权投票由决定逐个案例在考虑到公司薪酬结构的合理性和披露的充分性的基础上。

Cohen&Steers通常在存在不可接受数量的问题薪酬做法的情况下投反对票包括：

•

高管薪酬与公司业绩和盈利能力之间的联系不佳；

•

薪酬计划中存在令人反感的结构特征，如过高的额外津贴、金色降落伞、税收总额上调规定以及同龄人组上半部分薪酬的自动基准；以及

•

计划中缺乏相对于公司规模和同行群体的相称性。

高管薪酬和董事薪酬(SP)的补充披露。Cohen&Steers通常投票支持寻求进一步披露高管和董事薪酬信息的股东提案。

股东对高管薪酬的投票频率。Cohen&Steers通常投票支持年度股东咨询投票，以批准高管薪酬。

金色降落伞。总体而言，Cohen&Steers投票反对黄金降落伞，因为它们阻碍了股东应该自由考虑的潜在收购。Cohen&Steers反对使用导致现金支付过高的雇佣协议，并通常在下一次股东大会上对批准黄金降落伞的董事不予投票。

在收购、合并、合并或拟议出售的背景下，Cohen&Steers对逐个案例根据批准金色降落伞付款的提案。可能导致投票反对的因素包括：

•

可能过高的遣散费；

•

包括超额消费税总额规定的协议；

•

控制权发生变化时的单一触发支付(CIC？)，包括现金支付和加速按业绩计价的股权，尽管未能实现业绩衡量；

•

基于控制权变更的定义的单一触发股权授予，只需股东批准交易(而不是完成)；

•

最近的修订或其他变化，可能使套餐极具吸引力，从而鼓励可能不符合股东最佳利益的交易；或

•

该公司声称，拟议中的交易取决于股东对黄金降落伞咨询投票的批准。

非执行董事薪酬(非美国)Cohen&Steers对这些建议进行了评估逐个案例考虑薪酬组合及披露的充分性后的基准。Cohen&Steers认为，非执行董事应该获得现金和股权的混合薪酬，以使他们的利益与股东的利益保持一致。应该充分披露此类薪酬的细节，并为我们提供足够的时间来考虑我们的投票。

批准董事和法定审计员的年度奖金(日本)。Cohen&Steers通常支持向董事和法定审计师支付年度奖金，但丑闻或表现极端不佳的情况除外。

股权补偿计划。对与补偿计划有关的提案的投票取决于逐个案例考虑到计划特点和股权赠款做法，其中积极因素可能抵消消极因素(反之亦然)，根据三大支柱进行评估：

•

计划成本：公司股权计划相对于行业/市值同行的总估计成本由公司相对于同行的估计股东价值转移(SVT)衡量，考虑到：

•

SVT基于申请的新股加上未来授予的剩余股份，加上未授予/未行使的未行使授予；以及

•

SVT仅基于申请的新股加上未来授予的剩余股份。

•

计划功能：

•

自动向CIC授予单触发器奖励；

•

酌情行使权；

•

各种奖励类型的自由股份回收；以及

•

根据该计划提供的赠款的最短归属期限。

•

授予实践：

•

该公司相对于其行业/市值同行的三年烧损率；

•

最近CEO股权授予的归属要求(三年期回顾)；

•

根据剩余可用股份和申请的新股总数除以前三年平均每年授予的股份数，该计划的预计期限；

•

CEO最近的股权授予/奖励的比例取决于业绩条件；

•

该公司是否维持追回政策；及

•

公司是否制定了岗位行使/归属持股要求。

Cohen&Steers通常投票反对薪酬计划提案，如果综合因素表明该计划总体上不符合股东利益，或者符合以下任何一项条件：

•

奖项可以授予与自由派CIC有关的人；

•

该计划将允许在没有股东批准的情况下对水下期权进行重新定价或现金收购；

•

该计划是一种有问题的薪酬做法的工具，或者按绩效支付工资断开连接；或

•

被确定为对股东利益有重大负面影响的任何其他计划功能。

股权薪酬计划(非美国)。Cohen&Steers对这些建议进行评估逐个案例基础。股票期权计划应向股东和参与者清楚解释和充分披露，并提交股东批准。应详细列出每个董事的股票期权，包括行权价格、到期日和行权日股票的市场价格。它们应该考虑到适当的稀释程度。期权应根据预先披露的具有挑战性的绩效标准授予。股票期权应该充分支出，以便股东能够评估他们给公司带来的真实成本。费用计算背后的假设和方法也应向股东披露。

长期激励计划(非美国)。长期激励计划是指除递延奖金和退休福利计划外，要求在一个以上财政年度内满足一个或多个服务和/或绩效条件的任何安排。

Cohen&Steers对这些提议进行了评估逐个案例基础。Cohen&Steers通常投票支持事先向股东充分披露的具有强大激励机制和具有挑战性的业绩标准的计划，投票反对过度或包含容易实现的业绩指标或过度授权给薪酬委员会的计划。Cohen&Steers预计薪酬委员会将解释为什么标准被认为是具有挑战性的，以及它们如何使股东的利益与计划参与者的利益保持一致。Cohen&Steers还将投票反对缺乏充分披露的提案。

可转让股票期权。Cohen&Steers对逐个案例授予可转让股票期权或以其他方式允许转让已发行股票期权的基本建议，包括建议的成本和与股东利益的一致性。

批准现金或现金加股票奖金计划。 Cohen&Steers投票批准现金或现金加股票寻求免除高管薪酬不受《国税法》第162(M)节规定的扣除额限制的奖金计划。

员工购股计划。Cohen&Steers投票支持批准员工股票购买计划，尽管Cohen&Steers普遍认为折扣收购价格不应超过当前市场价格的15%。

401(K)员工福利计划。Cohen&Steers投票支持为员工实施401(K)储蓄计划的提案。

养老金安排(非美国)。Cohen&Steers对这些建议进行了评估逐个案例基础。养老金安排对股东来说应该是透明的和成本中性的。Cohen&Steers认为，高管参与与提供给其他员工的养老金安排有实质性差异的养老金安排是不合适的(例如，当员工被转移到金钱购买计划时，继续参与最终的工资安排)。董事个人养老金计划的一次性支付、养老金待遇的变化以及有关提前退休条款的豁免必须向股东充分披露并证明其合理性。

股权要求(SP)。Cohen&Steers支持要求高管和董事持有公司最低股票数量(通常以年度薪酬的百分比表示)的提议，其中可能包括限制性股票或限制性股票单位。

股票持有期(SP)。Cohen&Steers通常投票反对要求高管在行使期权时持有股票一段特定时间的提案。

收回激励性薪酬(SP)。如果后来确定欺诈、不当行为或疏忽导致重述财务业绩，从而导致奖励薪酬，则Cohen&Steers通常会投票支持追回支付给高管的激励性奖金或其他奖励付款的提案。

资本结构变化与反收购建议

增加至授权股份。Cohen&Steers一般投票赞成增加授权股份，条件是增加的股份不超过已发行和预留供发行的股份数量的三倍(包括为股票相关计划预留的股份和可转换为普通股的证券，但不包括为任何毒丸计划预留的股份)。

空白支票优先股。Cohen&Steers通常投票反对授权创建新类别的优先股而没有具体投票权、转换、分配和其他权利的提案，以及增加授权空白支票优先股数量的提案。如果Cohen&Steers得到以下合理保证：(I)优先股是

经董事会授权用于合法资本形成而非用于反收购目的，以及(Ii)不会发行与优先股的经济利益不成比例的投票权。这些陈述应在委托书或公司给我们的另一封信中提出。

优先购买权。Cohen&Steers通常投票反对发行带有优先购买权的股权股票。然而，Cohen&Steers可以在考虑到公司股东的最佳利益的情况下，在必要的情况下投票支持股东优先购买权。此外，我们承认，国际本地做法可能会要求股东优先购买权，当公司寻求授权发行股票时(例如，英国授权只发行最多5%的流通股，没有优先购买权 )。虽然Cohen&Steers倾向于允许公司在没有优先购买权的情况下发行股票，但为了遵守国际当地做法，Cohen&Steers将批准具有优先购买权的发行请求。

DUAL类大写。由于投票权不平等的普通股类别限制了某些股东的权利，Cohen&Steers投票反对采用双重或多重资本结构。Cohen&Steers支持一股一票的投票原则。

重组/资本重组。Cohen&Steers审查了增加普通股和/或优先股以及发行股票作为债务重组计划的一部分的提案逐个案例基础。在投票时，Cohen&Steers考虑了以下几点：

•

摊薄：现有股东的所有权权益将减少多少，对未来收益的摊薄将达到多大程度？

•

控制权的变化：这笔交易是否会导致公司控制权的变化？

•

破产：除非有明显的自我交易或其他滥用迹象，否则通常会批准促进债务重组的提案。

共享回购计划。Cohen&Steers通常投票支持这样的计划，在这些计划中，回购将符合股东的长期最佳利益，并且我们认为这是对公司现金的良好利用。

如果将现金用于其他用途可以更好地符合股东利益，或者回购是一种防御性策略或试图巩固管理层，Cohen&Steers将投票反对此类计划。

定向配售 (SP)。Cohen&Steers对这些提案进行了投票逐个案例基础。这些提议要求公司在将10%或更多的有表决权的股票配售给单一投资者之前，必须征得股东的批准。这些提议通常是针对在员工股票期权计划、母资本基金或与单一友好投资者配售大量有投票权股票的情况下提出的，目的是保护公司免受敌意收购要约的影响。

股东权利计划。Cohen&Steers审查批准股东权利计划(毒丸)的提案逐个案例在考虑到计划的长度的基础上。

股东权利计划(日本)。Cohen&Steers在一份逐个案例不仅审查计划本身的特点，还审查包括股价变动、股东组成、董事会组成以及公司宣布的提高股东价值计划在内的因素。

重新注册为公司的建议。更改公司注册管辖权的建议将在以下日期进行审查：逐个案例基础。在评估此类提议时，Cohen&Steers会审查管理层提出该提议的理由、章程/章程的变更，以及管理公司的适用法律之间的差异。

就国家接管法规(SP)进行投票。Cohen&Steers在一份逐个案例选择加入或退出州收购法规的基本建议(包括控制权股份收购法规、控制权股份套现法规、冻结条款、公平价格条款、利益相关者法律、毒丸背书、遣散费和劳动合同条款以及返还条款)。在对这些提议进行投票时，Cohen&Steers会考虑提议是否符合公司的长期最佳利益，以及阻止股东试图控制董事会是否符合公司的最佳利益。

兼并与公司重组

兼并与收购。对合并和收购的投票是在一个逐个案例考虑到预期的财务和运营利益、出价(成本与溢价)、合并后公司的前景、交易的谈判方式、公司治理的变化及其对股东权利的影响。

Cohen&Steers投票反对需要绝对多数股东批准合并或其他重要业务合并的提案。

合并或收购的非财务影响 。一些公司提出了章程条款，规定董事会可以审查合并或收购对公司的非财务影响。这一条款将允许董事会评估拟议的控制权变更将对员工、东道国社区、供应商和/或其他人产生的影响。Cohen&Steers通常投票反对通过此类宪章条款的提议。董事应完全根据股东的财务利益作出决定。

衍生产品。Cohen&Steers对衍生品进行评估逐个案例在考虑到税收和监管优势、销售收益的计划用途、市场焦点和管理激励的基础上。

资产出售。Cohen&Steers在上评估资产出售逐个案例在此基础上，考虑到对资产负债表/营运资本的影响、收到的资产价值以及可能消除的不经济现象。

清盘。Cohen&Steers对的清算进行评估逐个案例在此基础上，考虑到管理层寻求其他选择的努力、资产的评估价值以及管理清算的高管的薪酬计划。

发行债券(非美国)。Cohen&Steers对这些建议进行评估逐个案例基础。提高银行借款能力的原因多种多样，包括允许公司正常增长、为收购提供资金，以及允许增加财务杠杆。管理层也可能试图举债，作为收购防御的一部分。Cohen&Steers通常会投票支持那些能够增强公司长期前景的提议。Cohen&Steers投票反对任何无上限或定义不明确的银行借款权力或借款限额的增加，这些发行将导致公司达到不可接受的财务杠杆水平或股东价值大幅下降，或者此类借款明确旨在作为收购防御的一部分。

核数师的认可

Cohen&Steers通常投票支持批准审计师、审计师薪酬的提案和/或授权董事会确定审计费用的提案，除非：

•

审计师在公司中有经济利益或与公司有关联，因此不是独立的；

•

有理由相信，独立审计师提出的意见既不准确，也不能反映公司的财务状况；

•

公司在会议前未披露拟聘请的审计师的姓名和/或支付给审计公司的费用；

•

在没有任何解释的情况下更换审计师；或

•

为非审计相关服务支付的费用过高和/或超过为审计服务支付的费用或当地最佳实践建议或法律规定的限制。

如果非审计服务的费用包括与重大一次性资本结构事件、首次公开募股、破产发生和剥离有关的费用，并且公司公开披露这些费用的金额和性质，则在确定非审计相关费用是否过高时，可以将这些费用排除在考虑的非审计费用之外。

审计师轮换

Cohen&Steers在上评估审计师轮换建议逐个案例在此基础上，审计委员会将考虑以下因素：审计事务所的任期；建立和披露审查程序，定期评估审计师的审计质量和有竞争力的定价；提案中提议的轮换期限的长短；以及任何与审计有关的重大问题。

审计师的赔偿

Cohen&Steers通常投票反对审计师赔偿和责任限制。然而，Cohen&Steers 认识到，在某些情况下，赔偿和责任限制可能是适当的。

年度账目和报告(非美国)

年度报告和账目应当详细、透明，并依法及时报请股东批准。它们应符合公认的报告准则，如国际会计准则理事会(IASB)规定的准则。

Cohen&Steers一般批准与采用年度账目有关的建议，但条件是：

•

该报告已由独立的外部会计师审查，报告中重要项目的准确性毋庸置疑；

•

该报告符合当地市场的法律和监管要求以及最佳实践规定；

•

公司披露支付给外聘会计师的薪酬中，哪部分与审计活动有关，哪部分与非审计咨询任务有关；

•

纳入一份关于风险管理和内部控制措施执行情况的报告，包括公司管理层的内部控制说明；

•

报告应包括遵守相关最佳实践守则市场的声明(例如，对于英国公司，应声明遵守公司治理守则，并详细解释任何不遵守的领域)；

•

对股东提出的所有问题给予决定性的答复；以及

•

关于公司治理的其他担忧尚未确定。

任命内部法定审计员(日本)

Cohen&Steers对这些提议进行了评估逐个案例在此基础上考虑到每个被提名人的工作经历。如果被提名人被指定为独立人士，但他或她职业生涯的大部分时间都在为公司的主要股东、贷款人或业务合作伙伴之一工作，则Cohen&Steers将该被提名人视为附属公司，并将不予支持。

股东访问和投票提案

代理访问。Cohen&Steers审查代理访问提案逐个案例根据公司的具体情况，考虑到代理访问使用的参数。Cohen&Steers通常支持为股东提供合理的机会使用权利而不规定过度限制性或繁琐的使用参数的提议，并保证该机制不会被短期投资者、对公司没有重大投资的投资者或寻求控制董事会的投资者滥用。

附例修订。Cohen&Steers就一项逐个案例根据请求公司的提议，授予股东修改章程的能力。与代理访问类似，Cohen&Steers通常支持保证这一权利不会被短期投资者或没有对公司进行大量投资的投资者滥用的建议。

报销委托书征集费用(SP)。在没有令人信服的理由的情况下，Cohen&Steers通常不会支持此类提议。

股东召开特别会议的能力(SP)。Cohen&Steers就一项逐个案例根据要求公司修改其治理文件(章程和/或章程)的提案，以允许股东召开特别会议。

股东通过书面同意采取行动的能力(SP)。Cohen&Steers通常投票反对允许或促进股东通过书面同意采取行动以合理保护少数股东权利的提案。

股东改变董事会规模的能力 。Cohen&Steers通常投票支持寻求确定董事会规模的提案，投票反对赋予董事会在不经股东批准的情况下改变董事会规模的提案。虽然Cohen&Steers认识到此类建议的重要性，但提出这些建议可能是为了促进某些特殊利益集团的议程，并可能扰乱公司的管理。

累计投票(SP)。拥有累积董事选举投票的能力(即，为董事投一票以上)通常会增加股东实施公司管理层变动的权利。然而，Cohen&Steers承认，累积投票提拔的特殊候选人可能不代表所有股东的利益，甚至不代表多数股东的利益。因此，在对实施累积投票的提议进行投票时，Cohen&Steers会评估围绕此类提议的所有事实和情况，并通常会在公司具备良好的公司治理实践的情况下投票反对累积投票，包括对董事选举和去机密董事会的多数投票。

绝对多数票要求(SP)。Cohen&Steers通常支持寻求降低绝对多数投票要求的提案。

保密投票。Cohen&Steers投票支持要求公司采用保密投票、使用独立制表器和使用独立选举检查员的提案，只要此类提案允许管理层要求持不同政见者团体在代理竞争中遵守其保密投票政策。

虚拟股东大会(SP)Cohen&Steers通常投票支持允许通过电子方式召开股东大会的管理建议，只要这些提议不排除面对面会议，并且公司允许股东以电子方式参与类似的权利和机会，就像他们在面对面会议期间所拥有的那样。

会议日期/地点(SP)。Cohen& Steers投票反对股东提出的改变股东大会日期或地点的提议。

如票数不足，则暂停会议。Cohen&Steers通常投票反对无限期的股东大会休会请求。但是，如果管理层特别说明了请求延期的原因，并且所请求的延期是允许执行本政策下本应支持的提案所必需的，则延期请求将得到支持。

披露股东提名人(SP)。Cohen&Steers投票支持要求公司披露股东支持者姓名的股东提案。股东可能希望与股东提案的提出者联系，以获得更多信息。

环境和社会提案

Cohen&Steers认为，管理良好的公司应该识别、评估和评估环境和社会问题，并在对其业务具有重要意义的情况下，管理与这些问题相关的环境和社会风险。在考虑与这些问题相关的管理层或股东提案时，由于环境和社会提案的多样性，Cohen&Steers将对这些提案进行评估逐个案例基础。指导我们评估这些建议的原则包括但不限于：

•

公司或其他公开来源的当前公开披露水平，包括公司是否已通过现有报告或政策披露类似信息；

•

一项提议的实施是否有可能提升或保护股东价值；

•

一项建议能否以合理的成本实施；

•

所要求的信息是否涉及与公司业务中有意义的百分比相关的业务问题；

•

公司就建议书中提出的问题表明的立场可能在多大程度上影响其声誉或销售额；

•

公司是否已经以适当的方式回应了建议书中的要求；

•

相关行业的其他公司针对提案中涉及的问题做了什么；和

•

实施是否会泄露可能使公司处于竞争劣势的专有或机密信息。

环境建议(SP)。Cohen&Steers承认，环境方面的考虑可能会带来重大的投资风险和机会。因此，Cohen&Steers通常投票赞成要求公司披露信息的提案，这些信息将有助于确定影响公司的重大环境问题，以及在对其业务具有重要意义的情况下，公司如何管理与这些问题相关的环境风险敞口，并考虑以下因素：

•

上述一般因素；及

•

提出的问题是否已通过政府监管或立法得到有效处理。

尤其是与气候相关的风险和对其业务至关重要的机会，我们希望公司帮助其投资者了解这些风险和机会可能如何影响他们，以及如何以与公司的商业模式和行业一致的方式在战略中考虑这些因素。指导我们评估这些建议的原则为：

•

上述一般因素；

•

公司在业务和财务状况方面面临的与气候变化对其运营和投资有关的过渡和实物风险，包括公司的相关披露；

•

该公司如何识别、衡量和管理此类风险；以及

•

该公司将气候相关风险作为治理、战略、风险管理以及指标和目标的一部分。

社会建议书(SP)。Cohen&Steers承认，社会因素可能会带来巨大的风险和机遇。在那里，Cohen&Steers通常投票支持要求公司披露信息的提案，这些信息将有助于确定影响公司的重大社会问题，以及公司如何管理与这些问题相关的社会风险敞口。

Cohen&Steers认为，董事会和员工队伍的多样性有利于决策过程，可以提高长期盈利能力。因此，Cohen&Steers通常投票支持旨在增加董事会和员工多样性的提案，包括但不限于性别、种族、种族和背景的多样性。Cohen&Steers对所有其他社会提案进行投票逐个案例在此基础上，包括但不限于与政治和慈善捐款、游说、性别平等和性别工资差距有关的建议。

其他建议

捆绑在一起的提案。Cohen&Steers评论逐个案例基础捆绑或有条件的提案。对于彼此有条件的项目，Cohen&Steers检查捆绑项目的收益和成本。在条件项目的综合效果不符合股东最佳利益的情况下，Cohen&Steers投票反对此类提议。如果合并后的效果是积极的，Cohen&Steers 支持这些提议。在捆绑的董事提案中，只有在科恩·斯蒂尔原本会逐个投票给每个董事的情况下，科恩·斯蒂尔才会投票支持整个名单。

其他事务。在Cohen&Steers 无法确定待表决提案的确切性质的情况下，Cohen&Steers通常投票反对批准其他业务的提案。

项目8.封闭式投资公司的投资组合经理。

截至2023年3月8日，与注册人的投资组合经理有关的信息如下。


马修·基尔施纳 * 副总裁总裁自2019年以来担任投资组合经理		高级副总裁自2019年以来一直在C&S工作。在此之前，总裁副董事长自2010年起任职。

威廉·F·斯卡佩尔 * 副总裁总裁自成立以来担任投资组合经理		总裁自2014年起担任安永执行副总裁。在此之前，高级副总裁自2003年以来一直在C&S工作。

杰森·A·亚伯伦 * 副总裁总裁自2012年起担任投资组合经理		总裁自2022年1月起担任安永执行副总裁。在此之前，高级副总裁自2014年以来一直在C&S工作。在此之前，总裁自2008年起担任中信证券副董事长。

C&S采用以团队为基础的方法管理注册人。 Kirschner先生和Yablon先生指导和监督注册人投资战略的执行，并领导和指导团队其他成员。斯卡佩尔先生管理注册人的优先证券投资。

除注册人外，上述每个投资组合管理人还管理其他投资公司和/或投资工具和账户。下表显示了截至2022年12月31日，每个投资组合经理在每个列出的类别中管理的其他账户的数量，以及在每个类别中管理的其他账户中的总资产。Yablon先生管理的33个账户中的两(2)个账户和Kirschner先生管理的29个账户中的两(2)个账户的总资产为2.265亿美元，均须按业绩收费。


马修·基尔施纳	帐户数	总资产

* 注册投资公司	11	$	20,732,018,275

* 其他集合投资工具	19	$	9,624,471,920

* 其他帐户	29	$	4,952,352,821

威廉·F·斯卡佩尔	帐户数	总资产

* 注册投资公司	13	$	19,605,878,583

* 其他集合投资工具	17	$	3, 034,590,838

* 其他帐户	23	$	3,003,826,101

杰森·A·亚伯伦	帐户数	总资产

* 注册投资公司	12	$	22,518,960,533

* 其他集合投资工具	15	$	8,062,266,216

* 其他帐户	33	$	5,191,550,795

共享所有权。下表显示了注册人的投资组合经理截至2022年12月31日所拥有的注册人的证券的美元范围：


		拥有的证券的美元范围
马修·基尔施纳		无
威廉·F·斯卡佩尔		无
杰森·A·亚伯伦		无

利益冲突。可能会出现利益冲突，因为投资组合管理人一方面管理注册人的投资，另一方面管理投资组合管理人负责的其他账户或工具的投资。例如，投资组合经理在注册人和他建议的其他账户或工具之间分配管理时间、资源和投资机会时可能存在利益冲突。此外，由于注册人和其他账户的投资策略或限制不同，投资组合管理人可能会对另一个账户采取与注册人不同的行动。

在某些情况下，由投资组合经理管理的另一个账户可能会为注册人的投资顾问提供更多收入。虽然这可能会给投资组合经理在管理时间、资源和投资机会的分配上造成额外的利益冲突，但投资顾问努力确保投资组合经理努力以对所有感兴趣的人公平的方式行使他们的酌情决定权。在这方面，在没有与账户有关的具体障碍(如客户强加的限制或缺乏可用现金)的情况下，投资顾问的政策是将投资想法按比例分配给具有相同主要投资目标的所有账户。

此外，某些投资组合经理可能会不时代表注册人的投资顾问及其附属公司(CNS帐户)管理一个或多个帐户。CNS账户中持有和交易的某些证券也可以在一个或多个客户账户中持有和交易。然而，投资顾问的政策是不将CNS账户的利益置于客户账户的利益之上。投资顾问可以将客户账户的订单与CNS账户的订单合计，但在任何情况下都不会优先考虑CNS账户。对于涉及CNS账户的所有订单，将在交易配售之前分配购买或销售，并且只有部分完成的订单将按照每个账户(包括CNS账户)在交易前指定接收的份额的比例分配给所有账户。因此，预计CNS帐户将获得与聚合订单中包括的其他帐户相同的平均价格。在交易执行或知道平均价格后，股票不会被分配或重新分配到CNS账户。如果执行订单的份额太少，以致按比例分配不可行，则可以使用轮换分配系统；但是，除非按比例分配，否则CNS账户永远不会参与该轮换，也不会收到部分填满订单的份额。

由于某些CNS帐户是以现金管理为目标进行管理的，因此可能会售出CNS帐户中的证券，但继续为一个或多个客户帐户持有证券。在这种情况下，只有当投资组合经理根据其合理的判断并与其受托责任一致地认为这对客户帐户是适当的并且与客户帐户的目标和概况一致时，此类安全才会保留在客户帐户中。

顾问薪酬结构。投资顾问的投资组合经理和其他投资专业人员的薪酬有三个主要组成部分：(1)基本工资，(2)年度现金红利和(3)基于股票的年度薪酬，通常由投资顾问的母公司CNS的限制性股票单位组成。投资顾问包括投资组合经理在内的投资专业人员还可获得广泛适用于所有员工的某些退休、保险和其他福利。投资顾问的投资专业人员的薪酬主要按年度进行审核。

确定补偿的方法。注册人的投资顾问主要根据投资组合经理管理的基金和账户相对于适当的同行组或基准的总回报表现来补偿其投资组合经理。C&S使用各种基准来评估每个投资组合的经理业绩出于薪酬目的，包括FTSE NAREIT股票REITs指数、ICE BofA 1-5年美国企业指数和其他基于

由每个投资组合经理管理的资产类别。在评估投资组合经理的业绩时，主要重点通常放在一年和三年的业绩上，其次是较长时间段的业绩。业绩是在税前和费用前基础上进行评估的。除了根据绝对业绩在同类基金中排名外，还可考虑风险调整后的业绩。对于主要投资目标为高当期收入的基金和账户，也将考虑基金和账户在实现这一目标方面的成功。对于负责多个基金和账户的投资组合经理，投资业绩是以综合为基础进行评估的。该投资顾问有三只基金或个账户，按业绩收取咨询费。投资组合经理的评估也是基于他们在管理他们敬业的分析师团队方面的成功。投资顾问的投资组合经理的基本薪酬根据投资组合经理在公司的资历和职位而变化。

薪酬、奖金和股票薪酬也受到投资顾问和CNS经营业绩的影响。虽然投资顾问的投资组合经理的年薪是固定的，但现金奖金和基于股票的薪酬可能会根据经理业绩和其他因素的变化而每年大幅波动。

第九条封闭式管理投资公司及其关联方购买股权证券。

没有。

注：2022年12月13日，基金董事会批准继续授权管理层根据管理层的酌情决定权，并根据市场条件和投资考虑，回购自2023年1月1日起至2023年12月31日止基金已发行普通股的10%(股份回购计划)。

项目10.将事项提交担保持有人表决

股东向注册人董事会推荐被提名人的程序在注册人最后一次提供信息以回应本项目后实施，没有实质性的变化。

项目11.控制和程序

(A)注册人的首席执行官和首席财务官已得出结论，注册人的披露控制和程序是合理设计的，以确保注册人在本报告提交之日起90天内对这些控制和程序的评估，在证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内记录、处理、汇总和报告注册人需要披露的本表格N-CSR中的信息。

(B)在本报告所述期间，注册人对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对注册人的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

第十二项封闭式管理投资公司证券借贷活动披露

(A)在截至2022年12月31日的财政年度，注册人与其证券借贷活动有关的收入和手续费/薪酬以美元计如下：


	总计
证券借贷活动的总收入		$980,171
证券借贷活动及相关服务的费用及/或补偿
从收入分配中向证券借贷代理支付的费用		$188,506
为现金抵押品管理服务支付的费用(包括从集合现金抵押品再投资工具中扣除的费用)不包括在收入分配中		—
未计入收入分配的行政事业性收费		—
赔偿费不包括在收入分配中		—
支付给借款人的回扣；		—
与证券借贷计划有关的其他费用，不包括在收入分配中		—
证券借贷活动及相关服务的费用/补偿总额		$188,506
证券借贷活动的净收益		$791,665

(B)在注册人截至2022年12月31日的最近财政年度内，法国巴黎银行(BNPP)担任注册人的证券借贷代理。

作为证券借贷代理机构，BNPP负责注册人证券借贷计划的实施和管理。根据其各自与注册人签订的《证券借贷协议》(《证券借贷协议》)，BNPP一般提供各种服务，包括：

•

确定借款人的位置；

•

每日监察借出证券及抵押品的价值(即借款方张贴的抵押品)；

•

贷款条件的谈判；

•

选择出借证券；

•

记录保存和账户服务；

•

监控股利活动和与出借证券有关的重大代理投票；以及；

•

安排在贷款终止时将借出的证券归还注册人。

BNPP从其证券借贷收入分配中获得上述服务的补偿。上表显示了注册人在最近一个财政年度与其证券借贷活动相关的收入以及支付的费用和补偿。

第13项。展品。

(A)(1)现予存档。

(A) (2)1940年《投资公司法》规则30a-2(A)所要求的主要执行干事和主要财务干事的证书。

(A)(3)不适用。

(A)(4)不适用。

(B)1940年《投资公司法》规则30a-2(B)所要求的主要执行干事和主要财务干事的证明。

(C)注册人根据注册人豁免令向股东发出的通知，豁免遵守1940年法令第19(B)条及其规则第19b-1条有关根据注册人的受管分配计划进行分配的规定。

签名

根据1934年《证券交易法》和1940年《投资公司法》的要求，注册人已正式安排由正式授权的签署人代表其签署本报告。

Cohen&Steers Quality Income Realty Fund Inc.



		发信人：		詹姆斯·吉兰扎
				姓名：詹姆斯·吉兰扎头衔：首席执行官 (总裁兼首席执行官)

		日期：		March 8, 2023

根据1934年《证券交易法》和1940年《投资公司法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在下列日期签署。



		发信人：		詹姆斯·吉兰扎
				姓名：詹姆斯·吉兰扎头衔：首席执行官 (总裁兼首席执行官)

		发信人：		/s/Albert Laskaj
				姓名：阿尔伯特·拉斯卡伊职位：首席财务官 (财务主管兼首席财务官)

		日期：		March 8, 2023