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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
(标记一)
| | | | | |
| ☒ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告 |
截至本财政年度止12月31日, 2022
| | | | | |
| ☐ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告 |
的过渡期 至
佣金文件编号1-12254
| | | | | |
| 马里兰州 | 52-1833074 |
(述明或其他司法管辖权
公司或组织) | (税务局雇主
识别号码) |
威斯康星大道7501号, 1500E套房, 贝塞斯达, 马里兰州20814-6522
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号：(301) 986-6200
根据该法第12(B)条登记的证券：
| | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | 商品代号： | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股，每股面值0.01美元 | BFS | 纽约证券交易所 |
| 存托股份每股相当于6.125%D系列累计可赎回优先股股份的1/100，每股面值$0.01 | BFS/珠江三角洲 | 纽约证券交易所 |
| 存托股份每股相当于6.000%E系列累计可赎回优先股股份的1/100，每股面值$0.01 | BFS/PRE | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)条登记的证券：不适用
如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告是☐ 不是 ☒.
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | | ☐ | 加速文件管理器 | | ☒ |
| | | |
| 非加速文件服务器 | | ☐ | 规模较小的报告公司 | | ☐ |
| | | | | |
| | | 新兴成长型公司 | | ☐ |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否已提交报告，证明其管理层根据《财务报告条例》第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估
《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国法典》第15编第7262(B)条)，由准备或发布其审计报告的注册会计师事务所制定。☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表示登记人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)。是☐ No ☒.
截至2023年2月23日，已发行和已发行的普通股数量为面值0.01美元23,913,630.
截至2022年6月30日，注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值为#美元。619.12022年6月30日，也就是注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，注册人普通股在纽约证券交易所的收盘价。附属公司地位的确定仅为本报告的目的，不应被解释为为确定附属公司地位而承认。
通过引用并入的文件：
注册人以引用方式并入本年度报告第III部分(第10、11、12、13及14项)，即注册人将根据第14A条向证券交易委员会提交的2023年股东周年大会最终委托书的10-K表格部分。最终委托书将在本年度报告所涵盖的10-K表格所涵盖的财政年度结束后120天内提交委员会。
目录
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| | | 页码 |
| 第一部分 | |
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| 第1项。 | 业务 | 4 |
| | |
| 第1A项。 | 风险因素 | 10 |
| | |
| 项目1B。 | 未解决的员工意见 | 23 |
| | |
| 第二项。 | 属性 | 23 |
| | |
| 第三项。 | 法律诉讼 | 30 |
| | |
| 第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 30 |
| | |
| 第II部 | |
| | |
| 第五项。 | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 31 |
| | |
| 第六项。 | [已保留] | 33 |
| | |
| 第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 33 |
| | |
| 第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 50 |
| | |
| 第八项。 | 财务报表和补充数据 | 51 |
| | |
| 第九项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 51 |
| | |
| 第9A项。 | 控制和程序 | 51 |
| | |
| 项目9B。 | 其他信息 | 53 |
| | |
| 第三部分 | |
| | |
| 第10项。 | 董事、高管与公司治理 | 54 |
| | |
| 第11项。 | 高管薪酬 | 54 |
| | |
| 第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 54 |
| | |
| 第13项。 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 54 |
| | |
| 第14项。 | 首席会计师费用及服务 | 54 |
| | |
| 第四部分 | |
| | |
| 第15项。 | 展品和财务报表附表 | 55 |
| | |
| 第16项。 | 表格10-K摘要 | 59 |
| | |
| 财务报表附表 | |
| | |
| 附表III。 | 房地产与累计折旧 | F-28 |
第一部分
关于前瞻性陈述的警告性声明
本文中包含的某些陈述构成前瞻性陈述，这一术语在修订后的1933年《证券法》第27A节和修订后的1934年《证券交易法》第21E节中有定义。前瞻性陈述并不是业绩的保证。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中所表达的大不相同。通过搜索诸如“计划”、“打算”、“估计”、“预期”、“期望”、“相信”或类似的10-K表中的词语，可以找到许多这样的陈述。尽管管理层认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于目前的预期和合理的假设，但我们的实际结果可能与前瞻性陈述中陈述的大不相同。前瞻性陈述仅在发出之日发表，我们没有义务更新或修改前瞻性陈述，以反映假设的变化、意外事件的发生或未来经营结果的变化，除非法律要求。可能导致实际结果或事件与我们预期的结果或事件大不相同的某些因素在“第1A项”中有描述。风险因素“是本年度报告的10-K表格。以下是一些风险和不确定因素，尽管不是所有的风险和不确定因素，它们可能导致我们的实际结果与我们的前瞻性陈述中的结果大相径庭：
•挑战国内和全球信贷市场及其对可自由支配支出的影响；
•租户支付租金的能力；
•我们依赖购物中心的“锚”租户和其他重要租户；
•我们与索尔组织成员的密切关系；
•融资风险，例如利率上升、我们的债务施加的限制、我们履行现有金融契约的能力，以及我们以可接受的条件完成计划和额外融资的能力；
•我们的发展活动；
•我们获得额外资本的途径；
•我们成功完成其他收购或重新开发的能力，或者如果完成，无论此类收购或开发是否如预期那样表现；
•与网络安全相关的风险，包括我们的业务和运营中断，以及承租人、员工、资本提供者和其他第三方承担的责任；
•房地产所有权普遍存在的风险，包括经济状况的不利变化、房地产投资环境的变化、房地产税和其他经营费用的变化、政府规则和财政政策的不利变化、房地产的相对流动性不足以及环境风险；以及
•就联邦所得税而言，与我们作为REIT的地位相关的风险，例如与我们作为REIT的地位相关的复杂法规的存在、新立法对REIT要求未来变化的影响，以及未能获得REIT资格的不利后果。
此外，我们描述了可能导致实际结果和事件在“风险因素”(本年度报告10-K表第I部分第1A项)、“关于市场风险的定量和定性披露”(第II部分，第7A项)和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”(第II部分，第7项)方面存在重大差异的风险和不确定因素。
项目1.业务
一般信息
索尔中心公司(“索尔中心”)于1993年6月10日根据马里兰州公司法注册成立。根据修订后的1986年《国内收入法》(以下简称《守则》)，索尔中心以房地产投资信托基金(REIT)的形式运营。本公司每年须将其房地产投资信托基金应课税收入(不包括净资本收益)的至少90%分配给股东，并满足某些组织和其他要求。索尔中心已经并打算继续定期向其股东进行季度分配。索尔中心及其全资子公司和以索尔中心或其子公司之一为唯一普通合伙人的有限合伙企业统称为“公司”。B.弗朗西斯·索尔二世担任索尔中心董事会主席兼首席执行官。
该公司的主要战略是继续专注于通过在华盛顿特区大都市区开发以交通为中心的住宅综合用途项目来实现其资产的多样化。公司的经营战略还包括改善其购物中心的经营业绩和内部增长，并将通过有选择地对其核心购物中心进行重新开发和翻新来补充其住宅综合用途项目的开发。
索尔中心的成立是为了继续和扩大以前由B.F.索尔房地产投资信托基金(“索尔信托”)、B.F.索尔公司和某些其他附属实体拥有和经营的购物中心业务，每个实体都由B.弗朗西斯·索尔二世及其家庭成员(统称为“索尔组织”)控制。1993年8月26日，索尔组织的成员将新成立的马里兰州有限合伙企业--索尔控股有限合伙企业(以下简称“运营合伙企业”)和两家新成立的子公司有限合伙企业(“子公司合伙企业”)以及与运营合伙企业(以下简称“合伙企业”)、购物中心和综合用途物业以及与转让物业相关的管理职能移交给索尔控股有限公司。自成立以来，该公司已经开发和购买了更多的物业。本公司透过营运合伙企业及/或直接或间接拥有的附属公司进行业务。
截至2022年12月31日，公司的物业(“现有物业组合”)包括50个购物中心物业(“购物中心”)、7个综合用途物业(包括写字楼、零售及多户住宅用途)(“综合用途物业”)及4个(非营运)发展物业。
当前投资组合物业的管理
运营伙伴关系管理当前的投资组合物业，并将管理任何随后收购或开发的物业。物业管理包括为每个物业执行物业管理、租赁、设计、翻新、开发和会计职责。营运伙伴关系为每间物业提供全面综合物业管理能力，其总部办公室约有70名全职同等雇员，物业则有59名全职雇员及9名兼职雇员，并与租户及潜在租户、经纪公司及物业业主团体成员建立广泛及成熟的关系网络。本公司目前没有，也不打算保留第三方管理人员或向第三方提供管理服务。
该公司通过与索尔组织共享某些辅助职能来增强其物业管理能力，这些职能包括信息技术和工资服务、福利管理和内部法律服务。本公司还按比例与索尔组织分摊保险管理费用。管理层认为，这些安排所产生的费用低于通过与第三方签订合同所能获得的费用。这些安排使公司能够在从第三方供应商那里采购时获得比公司单独获得的更大的规模经济，并通过避免与内部提供的功能相关的代表利润的付款来获得内部规模经济。与索尔组织的所有分享安排的条款，包括与之相关的付款，都在一份书面协议中明确规定，并由公司董事会审计委员会每年审查。
公司从索尔组织转租其公司总部空间，费用由公司分担。有关租赁条款的讨论载于综合财务报表附注7，长期租赁责任。
主要办事处
公司的主要办事处位于威斯康星大道7501号，1500E套房，马里兰州贝塞斯达，邮编20814-6522，公司的电话号码是(301)986-6200。该公司的互联网网址为Www.saulcenters.com。公司网站上包含的信息不是本报告的一部分。本公司在以电子方式向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交或提交报告后，在合理可行的范围内尽快在其网站上免费提供其年度报告Form 10-K、季度报告Form 10-Q、当前报告Form 8-K以及根据交易法第13(A)或15(D)节提交或提交的该等报告的任何修订。吾等拟遵守表格8-K第5.05项有关修订及豁免适用于本公司首席执行官、首席财务官及首席会计官的商业行为及道德守则的规定，在对该守则作出任何修订或根据该守则批准豁免后四天内在本公司的网站上提供该等资料，而本行将在本公司的网站上保存该等资料至少12个月。或者，你也可以在美国证券交易委员会的网站上阅读这些报道：www.sec.gov。
与某些活动有关的政策
以下是对该公司的经营战略及其某些投资、融资和其他政策的讨论。这些战略和政策已由董事会决定，一般而言，董事会可以不经公司股东投票而不时修改或修订。
运营战略
该公司的主要战略是继续专注于通过在华盛顿特区大都市区开发以交通为中心的住宅综合用途项目来实现其资产的多样化。该公司的经营战略还包括改善其资产的经营业绩，通过增加PAD地点来实现其购物中心的内部增长，并通过有选择地重新开发和翻新其核心购物中心来补充其发展路线。社区和社区购物中心通常提供可靠的现金流和稳定的长期增长潜力。管理层通过参与战略租赁活动、租户选择、租赁谈判以及购物中心扩建和重新配置，积极管理其物业组合。该公司寻求通过为其购物中心和混合用途物业选择租户来优化其零售租户结构，这些租户提供广泛的商品和服务，与社区和社区购物中心作为日常必需品来源的角色一致。管理层相信，这种协同租赁方法通过为购物中心提供稳定的客流量和理想的购物者组合，从而增加现有租户的现金流，从而增加销售额，从而增加现金流。
管理层相信，随着购物中心和综合用途物业的现有空间租约到期并续期，或新的可用或空置空间被租赁，现金流有长期增长的潜力。本公司有意在可能的情况下重新谈判租约，并为可用空间寻找新的租户，以优化用途组合，以改善购物中心的客流量。随着租约到期，管理层预计将修订租金、租赁条款和条件、搬迁现有租户、重新配置租户空间和引入新租户，目标是增加入住率、改善整体零售额，并随着经济状况的改善最终增加现金流。在租约不会以其他方式到期的情况下，管理层选择性地试图通过各种方式或与翻新或搬迁有关的方式增加现金流，以低于市价的租金重新获得租约并以市价转租，以及更换陷入财务困境的租户。在可能的情况下，管理层还将寻求在其租约中列入基本租金的预定增长以及租金拨备的百分比。
管理层的意图是持有物业进行长期投资，并高度重视定期维护、定期翻新和资本改善。管理层认为，清洁、照明和安全等特征在社区和社区购物中心尤为重要，因为购物者经常在正常工作日以外的时间光顾这些购物中心。管理层认为，购物中心和综合用途物业一般都很有吸引力，而且维护得很好。购物中心和混合用途物业将不时进行扩建、翻新、重新配置和现代化，当管理层认为此类行动是由物业竞争环境的机会或变化所保证时。该公司将继续扩建现有物业，在适合发展为独立零售或办公设施的外围地块上进行新的建设。
房地产投资
该公司在其投资组合中有一系列有资格的地块，其中一些目前是购物中心运营物业，用于开发多达3,700个公寓单元和975,000平方英尺的零售和办公空间。所有这些地点都位于马里兰州蒙哥马利县华盛顿大都会地区交通管理局(WMATA)红线地铁站附近。
该公司打算有选择地在其购物中心投资组合中增加独立的PAD地块建筑，并用产生强劲流量的租户取代表现不佳的租户，包括超市和药店等支柱商店。该公司已签署租约，或正在洽谈另外七幅发展策略用地的租约。
近年来，待售的优质房产数量有限，这些房产的定价不断攀升。因此，管理层认为，在不久的将来投资于现有和新的购物中心以及混合用途物业的收购机会是不确定的。然而，由于本公司的资本结构保守，包括其高级无抵押信贷安排(“信贷安排”)下的现金和能力，管理层相信，随着有吸引力的物业被发现和市场状况改善，本公司处于有利地位，能够利用更多的投资机会。(见“项目1.业务--资本政策”。)管理层认为，公司经营的几个子市场具有或预计将具有有吸引力的供应/需求特征。该公司将继续评估收购、开发和再开发，将其作为其整体业务计划的组成部分。
在评估某一重建、翻新、收购或开发项目时，管理层将考虑各种因素，包括：(I)物业的位置、大小和可访问性，重点是华盛顿特区/巴尔的摩大都市区；(Ii)社区的人口特征以及当地房地产市场，包括增长潜力和潜在的开发监管障碍；(Iii)购买价格；(Iv)交易的非财务条款；(V)物业与公司现有投资组合的“契合度”；(Vi)任何环境问题的可能性及现时的严重程度；。(Vii)物业或同一市场内任何相若或相竞争物业的现时及历史入住率；。(Viii)物业的建造及设计质素及现时的实际状况；。(Ix)现有租户的财务及其他特征及现有租约的条款；及。(X)资本增值的潜力。
虽然管理层目前打算将未来的收购和开发活动集中在华盛顿特区/巴尔的摩大都市区以交通为中心的、主要是住宅综合用途的物业上，但该公司未来也可能在机会出现时收购该国其他地区的其他类型的房地产。该公司计划继续在物业类型、地点、规模和市场方面进行多元化，并不限制可投资于任何一个物业或任何一个地理区域的资产的金额或百分比。
本公司有意从事该等未来的投资及发展活动，使本公司符合资格及维持其作为房地产投资信托基金的联邦所得税地位，且不会导致本公司受修订后的1940年《投资公司法》规管为投资公司。收购物业的股权投资可能涉及现有按揭融资及其他债务，或因收购或再融资该等投资而产生的新债务。
房地产抵押贷款的投资
虽然公司目前的投资组合和业务目标强调股权投资，但
对于以交通为中心的住宅综合用途物业、邻里购物中心及其他综合用途物业，本公司可由董事会酌情决定投资于符合其房地产投资信托基金资格的按揭、参与或可转换按揭、信托契约及其他类型的房地产权益。该公司目前不投资，也不打算投资房地产抵押贷款。
对从事房地产活动的人的证券或权益的投资及其他问题
在符合保持房地产投资信托基金资格的条件下，本公司可投资于其他房地产投资信托基金、其他从事房地产活动的实体的证券或其他发行人的证券，包括出于对该等实体行使控制权的目的。本公司目前并无、亦无意投资于其他房地产投资信托基金的任何证券。
性情
如果董事会根据管理层对公司投资组合的定期审查，确定这样的行动将最符合公司股东的利益，公司可以选择处置财产。
资本政策
本公司已制定了相对于资产价值的债务资本化政策，该政策是根据本公司投资组合中物业的年化现金流量总额计算的，而不是相对于账面价值计算的。该公司采用与现金流挂钩的计量方法，因为它认为其投资组合物业的账面价值，即物业的折旧历史成本，不能准确反映公司产生债务的能力。然而，资产价值在某种程度上比账面价值更具变动性，可能并不总是反映标的财产的公平市场价值。作为一般政策，公司打算将其总债务与总资产价值的比率维持在50%或以下，并持续积极管理公司的杠杆和债务支出，以保持对固定费用的审慎覆盖。鉴于公司目前的债务水平，管理层认为，截至2022年12月31日，公司的债务与总资产价值的比率低于50%。
公司的组织文件不限制其可能产生的债务的绝对金额或百分比。董事会可能会根据当前的经济状况、资本的相对成本、公司物业组合的市值、收购、发展或扩张的机会，以及董事会认为相关的其他因素，不时重新评估公司的债务资本化政策。董事会可根据重新评估修改公司的债务资本化政策，而无需股东批准，并可增加或减少公司的债务与总资产比率高于或低于50%，或可在一定时间内放弃该政策，但须遵守现有债务协议中包含的财务契约。每当管理层认定融资环境有利时，本公司有选择地对其未偿还债务进行再融资或重新谈判，以延长到期日并获得普遍更有利的贷款条件。
该公司打算为未来的收购和开发提供资金，并通过利用当时被认为最有利的资本来源偿还债务。这些来源可能包括未分配的运营现金流、有担保或无担保的银行和机构借款、公司股息再投资和股票购买计划的收益、出售物业的收益以及债务或股权证券的私人和公开发行。借款可在经营合伙企业或附属合伙企业一级进行，证券发行可包括(受某些限制)发行可转换为普通股或其他股本证券的经营合伙企业权益。
其他政策
本公司有权发行股权或债务证券以换取财产，并有权在公开市场或以其他方式回购或以其他方式收购其普通股或其他证券，并可在未来从事此类活动。本公司期望，但没有义务，在行使其赎回权时，向经营合伙单位的持有人发行普通股。除经营合伙外，本公司并无从事其他发行人的交易、承销或代理分销或出售证券，亦无此打算。本公司尚未向第三方提供任何贷款，尽管本公司未来可能会向第三方提供贷款。此外，本公司拥有与“第1A项”中讨论的关联方交易有关的政策。风险因素。
竞争
作为以交通为中心的住宅综合用途物业、社区和社区购物中心以及其他综合用途物业的所有者或投资者，本公司在收购、开发、所有权和租赁类似物业方面面临来自数量不定的实体的竞争。这些实体包括能够获得大量资本的投资者，如国内外公司和金融机构、公开交易和私人持有的房地产投资信托基金、私人机构投资基金、投资银行公司、人寿保险公司和养老基金。
竞争可能会减少可供收购或开发的物业数量，或提高公司投资类型的原始土地或已开发物业的价格。该公司在向潜在租户提供租约以及在现有租户各自的租约到期时重新出租空间方面面临竞争。如果租户在租约到期时决定不续签或延长租期，公司可能无法重新出租空间。即使租户真的续约了，或者公司可以重新出租空间，续签或重新出租的条款，包括所需的翻新费用，也可能不如目前的租赁条款或对空间的预期。如果我们的竞争对手拥有的物业的入住率低于本公司的物业，这种风险可能会放大。因此，这些竞争对手可能愿意以低于当前投资组合物业中的空间的价格提供空间。
管理层认为，在争夺所有权和租赁物业的竞争中取得成功，部分取决于物业的地理位置、租户组合、物业经理的业绩、该地区的新建筑量以及物业的维护和外观。影响本公司物业的其他竞争因素包括进入物业的便利程度、相关设施(例如停车场)是否足够，以及物业竞争所在市场的人口统计特征。整体经济环境和趋势，以及每一项新物业在现有物业组合附近的表现，也是竞争因素。
最后，我们购物中心的零售商面临着来自直销商店、在线零售商、折扣购物俱乐部和其他形式的营销商品的日益激烈的竞争，如直邮、互联网营销和电话营销。这种竞争可能会降低应付给我们的租金百分比，并可能导致租户拖欠租约或无力偿债。
人力资本
截至2022年12月31日，该公司的物业约有70名相当于全职的公司员工，59名全职员工和9名兼职员工。我们的员工中没有一个是由集体谈判单位代表的。
本公司致力于平等就业机会，不因种族、肤色、宗教、性别、国籍、年龄、残疾、性取向或性别偏好而歧视任何人。员工薪酬具有竞争力，该公司为所有全职员工提供保险福利、退休储蓄计划、带薪假期和育儿福利。该公司鼓励员工在生活的方方面面保持健康，包括身体健康、心理健康和社交联系。我们每年举办几个内部培训计划，重点是沟通、自我意识、授权、反馈、责任、团队活力和其他技能，为我们的员工提供个人成长机会。
我们通过(A)报销在学院和大学攻读本科生和研究生学位的费用和(B)报销与研讨会、会议和研讨会有关的费用来支持我们员工的继续教育。我们之前推出了一项名为Lead的计划，通过为我们有才华的员工提供有效领导和管理所需的工具，来增强我们的其他培训和教育计划。我们管理着一个实习项目，以支持未来房地产专业人士的发展。
影响我们物业的政府管制
目前的投资组合物业受各种与环境和污染控制相关的法律和法规的约束。预期或追溯实施该等法律及法规对本公司的影响，预期不会对本公司的物业营运产生重大不利影响。作为一项政策，本公司要求在收购前对可能会造成环境危害的物业进行环境研究，以确定不存在与该物业相关的重大环境危害。
有关我们遵守政府法规(包括环境法规和管理REITS的规则)的潜在实质性影响的进一步讨论，请参阅“风险因素--与我们的REIT地位和其他法律法规有关的风险因素”。
最新发展动态
该公司正在开发位于马里兰州罗克维尔的Twinbrook Quarter I期(“I期”)。第一阶段包括一个80,000平方英尺的韦格曼斯，大约25,000平方英尺的小商店空间，450套公寓和一座230,000平方英尺的写字楼。一期写字楼部分目前尚未开工建设。就一期住宅和零售部分的开发而言，我们还必须投资于基础设施和其他项目，以支持一期和Twinbrook Quarter开发的其他部分。该项目的总成本预计约为3.315亿美元，其中2.714亿美元与第一期住宅和零售部分的发展有关，6010万美元与基础设施和其他项目有关。该项目的一部分将由1.45亿美元的建设到永久贷款提供资金。该结构的建设正在进行中。混凝土正在地面以上12层浇筑，这是一期住宅和零售部分最后一层高于地面的部分，预计第一期将于2024年底首次交付。整个18.4英亩的Twinbrook季度地块所有阶段的开发潜力总计为1,865个住宅单位、473,000平方英尺的零售空间和431,000平方英尺的办公空间。
该公司正在开发Hampden House项目，该项目位于马里兰州贝塞斯达市中心，将包括多达366个公寓单元和10100平方英尺的零售空间。该项目的总费用预计约为2.464亿美元，其中一部分将由1.33亿美元的建设贷款提供。开挖完成，正在进行基础系统的路基施工。建设预计将于2025年完成。
第1A项。风险因素
风险因素
仔细考虑以下风险和本年度报告中所列的所有其他信息，包括合并财务报表及其附注。如果下列任何事件或发展实际发生，公司的业务、财务状况或经营结果可能会受到不利影响。
在本节中，除非上下文另有说明，否则术语“公司”、“我们”、“我们”和“我们”是指索尔中心公司及其子公司，包括经营合伙企业。
与我国房地产投资和经营相关的风险因素
如果租户的零售业务不成功，我们物业的收入可能会减少或受到限制。
消费者支出的不利变化或消费者对特定商品、服务或以商店为基础的零售的偏好可能会严重影响租户支付租金的能力。我们物业的收入主要取决于我们的租户是否有能力及时支付其租约到期的全部租金。我们从租户那里获得的租金通常在一定程度上将取决于租户的零售业务是否成功，这使我们很容易受到普遍经济低迷和其他影响零售业的情况的影响。一些租户可能会因长期无法盈利而终止租住，从而影响公司维持入住率的能力。
我们的租户支付基本租金或百分比租金的能力的任何下降都可能对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。租赁本公司物业空间的小企业租户和主要零售商可能会经历销售或其他收入的恶化，或者面临为运营提供资金所需的信贷供应的限制，这反过来可能对该等租户支付合同基本租金和收回运营费用的能力产生不利影响。我们的一些租约规定，除基本租金外，根据租户产生的销售总额的特定百分比，在基本金额之上支付额外租金。零售租户销售收入减少可能会对本公司收取某些租约规定租户须支付的百分比租金造成不利影响。
我们可能无法从申请破产保护的租户那里收回到期余额。
如果租户或租赁担保人申请破产，我们可能无法收回该当事人所欠的所有请愿前金额。此外，申请破产保护的租户可能终止我们的租赁，在这种情况下，我们将拥有一般无担保债权，其金额可能低于租赁期剩余时间欠我们的全部金额，这可能对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
我们是否有能力增加我们的净收入取决于我们购物中心的“支柱”租户和其他重要租户的成功和持续存在。
如果任何主营店或主租户的业务下滑、破产或资不抵债，我们的净收入可能会受到不利影响。我们最大的购物中心主要租户是巨人食品，在截至2022年12月31日的一年中，该公司占我们总收入的5.1%。在该商店的租约到期之前关闭一个或多个锚店，或一个或多个物业的锚定租户终止租约，可能会对该物业产生不利影响，并导致其他租户终止租约或降低租金，这些租户的租约可能允许在这些情况下终止或减租，或其自身的运营可能因此而受到影响。这可能会减少我们的净收入。
我们在续订租约或租赁空置空间方面可能会遇到困难或延误。
我们的大部分收入直接或间接来自向租户收取的租金。我们面临的风险是，到期后，我们物业的空间租赁可能不会续签，空间和其他空置空间可能不会重新租赁，或者续订或重新租赁的条款，包括所需的翻新或向租户提供优惠的成本，可能不如以前的租赁条款优惠。对写字楼和零售租户购买和安装装修、固定装置和设备所需的信贷供应的限制，以及为启动业务费用提供资金的限制，可能会影响本公司为现有运营物业或正在开发的物业中目前空置的空间采购新租户的能力。因此，我们的运营结果和净收入可能会减少。
我们的开发活动本质上是有风险的。
房地产改进的基础开发不同于现有改进的翻新和重新开发，存在着巨大的风险。除了其他地方描述的与房地产投资相关的总体风险外，与我们剩余开发活动相关的风险包括：
•由于总体经济的波动，从开工到完工之间的重大时间间隔使我们面临更大的风险；
•未能或不能以优惠条件获得建设或永久融资；
•在可能永远无法完成的项目上花费金钱和时间；
•无法达到预期的租金水平或预期的租赁速度；
•建筑成本高于估计，包括劳动力和材料成本的上涨；以及
•由于天气、劳动力中断、供应链相关延误、施工延误或收到分区或其他监管批准的延误、或天灾(如火灾、地震或洪水)等多种因素，项目可能延误完工。
开发、再开发和收购可能无法像预期的那样表现。
我们的投资战略包括重新开发和收购社区和社区购物中心，这些中心以超市、药店或提供消费者必需品的大容量、价值型零售商为基础。重新开发和收购物业会带来以下风险，其中任何一项都可能对我们的经营业绩和我们履行义务的能力产生不利影响：
•我们对改善、重新定位或重新开发物业的成本估计可能会被证明太低，因此，物业可能无法实现我们预测的回报，无论是暂时的还是在更长的时间内；
•我们可能无法确定合适的物业进行收购，或可能无法完成我们确定的物业的收购；
•我们可能无法成功地将新的开发或收购整合到我们现有的业务中；
•我们重新开发或收购的物业可能无法达到我们在做出投资决定时预测的入住率或租金，这可能导致物业无法实现我们预期的回报；
•我们对每项新投资的实际状况进行的收购前评估可能在收购物业后才能发现某些缺陷或确定必要的维修，这可能会显著增加我们的总收购成本；以及
•我们在收购前对物业或建筑物进行的调查，以及我们可能从卖方收到的任何陈述，可能无法揭示各种负债，这可能会减少物业的现金流或增加我们的收购成本。
我们的业绩和价值受到与房地产行业相关的一般风险的影响。
我们的经济表现和房地产资产的价值，以及我们投资的价值，都受到这样的风险的影响，即如果我们的物业不能产生足够的收入来满足我们的运营费用，包括偿债和资本支出，我们的现金流和向股东支付分配的能力将受到不利影响。作为一家房地产公司，我们容易受到以下房地产行业风险的影响：
•我们物业所在地区的经济不景气；
•当地房地产市场状况发生不利变化，如供过于求或需求减少；
•租户偏好的变化降低了我们物业对租户的吸引力；
•分区或管制限制；
•市场租金下降；
•可能增加能源成本和其他运营费用的天气状况；
•与需要定期维修、翻新和重新租赁空间有关的费用；以及
•与一个或多个物业相关的适当维护、保险和其他运营成本的增加，包括与一个或多个物业相关的房地产税，即使市场因素和竞争等情况导致一个或多个物业的收入减少，也可能发生这种情况，尽管房地产税通常不会因此类收入减少而增加。
我们投资组合的地理集中度可能使我们特别容易受到这些地区房地产市场不利经济发展的影响。
我们超过85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩地区的物业。因此，我们的财务状况、经营业绩和分销能力可能会受到影响该地区房地产市场的重大不利经济变化的重大不利影响。反过来，我们的普通股与其投资组合包含更大地理多样性的其他企业相比，面临着更大的风险。
我们的经营业绩可能会受到零售和写字楼房地产行业不利趋势的负面影响。
我们零售物业的租户在吸引客户方面面临着持续的竞争，这些客户来自在线商家、其他购物中心的零售商、目录公司、电视购物网络、仓库商店、大型折扣店、直销商场、批发俱乐部、直邮和电话推销员。这种竞争可能会对我们租赁零售物业空间的能力以及我们可以收取的租金或我们给予的优惠产生实质性的不利影响。这反过来可能对我们的经营业绩和现金流产生实质性的不利影响，并可能影响我们出售资产的可变现价值。此外，随着新技术的出现，客户、零售商和购物中心之间的关系正在迅速发展，我们必须及时适应这些新技术和关系。我们可能无法快速有效地适应，这可能会对我们的财务业绩产生不利影响。
一些企业正在迅速发展，使员工远程办公、灵活的工作时间、开放的工作场所和电话会议变得越来越普遍。这些做法使企业能够减少其空间需求。随着时间的推移，继续采用这些做法可能会侵蚀对写字楼的总体需求，进而对入住率、租金和物业估值构成下行压力，每一项都可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流和向股东分配资金的能力产生不利影响。
许多房地产成本是固定的，即使我们的房地产收入减少了。
我们的财务业绩主要取决于以对我们有利的条款将我们物业中的空间出租给租户。与房地产投资相关的成本，如房地产税和维护成本，通常不会减少，即使物业没有完全被占用，租金下降，或其他情况导致投资收入减少。因此，如果租户不支付租金或我们无法以优惠条件出租我们的物业，我们物业运营的现金流可能会减少。在这种情况下，我们可能无法毫不拖延地行使我们作为房东的权利，并可能产生大量的法律费用。此外，我们可能收购或开发的新物业可能不会立即产生任何重大收入，现有业务的现金流可能不足以支付与该物业相关的运营费用和债务偿还，直到该物业完全租赁。
竞争可能会限制我们购买新物业和从租户那里获得足够收入的能力。
许多商业开发商和房地产公司与我们竞争，寻找租户购买物业和收购物业。这项比赛可能：
•减少可供收购的房产；
•增加可供购置的物业的成本；
•降低应付给我们的租金；
•干扰我们吸引和留住租户的能力；
•导致我们物业的空置率上升；以及
•对我们将运营费用降至最低的能力造成不利影响。
我们购物中心物业的零售商还面临着来自直销商店、折扣购物俱乐部和其他形式的商品营销的日益激烈的竞争，例如直邮、互联网营销和电话营销。这种竞争可能会降低应付给我们的租金百分比，并可能导致租户拖欠租约和无力偿债。如果我们无法继续吸引合适的零售租户到我们的物业，或在我们的地理市场购买新的物业，这可能会对我们产生净收入、偿还债务和向我们的股东进行分配的能力产生重大影响。
我们可能无法在适当的时候出售房产，因为房地产投资缺乏流动性。
房地产投资通常不会很快售出。此外，联邦所得税法适用于房地产，特别是REITs，这可能会限制我们出售资产的能力。我们可能无法迅速改变我们的投资组合，以应对经济或其他条件的变化。我们无法对投资业绩的不利变化做出快速反应，这可能会对我们履行义务和向股东进行分配的能力产生不利影响。
与我们的融资策略和资本结构相关的风险因素
我们与索尔组织的成员有着密切的关系，这些成员的利益可能与其他股东的利益冲突。
高级管理人员、董事和大股东的影响力。
我们的首席执行官兼董事会主席B.F.索尔二世先生、我们的总裁兼首席运营官D·托德·皮尔森、我们的执行副总裁兼首席法律和行政官克里斯蒂娜·尼古拉德斯·卡恩斯是索尔组织的成员，与索尔组织有关联的人士构成了我们董事会11名成员中的5名。此外，截至2022年12月31日，B.F.索尔二世先生有可能控制10,739,407股我们的普通股，占我们已发行和已发行普通股的44.9%。截至2022年12月31日，B.F.索尔二世先生还实益拥有经营伙伴关系的8,827,873个单位。一般来说，这些单位可以在一对一的基础上转换为我们的普通股。我们的公司章程中规定的所有权限制是我们已发行和已发行的股本证券(包括普通股和优先股)价值的39.9%。截至2022年12月31日，B·F·索尔二世先生和索尔组织成员拥有普通股，约占我们所有已发行和已发行股本证券的39.0%。根据我们的公司章程，索尔组织的成员可以将经营合伙单位转换为普通股或购买额外的普通股，直到索尔组织对普通股的实际所有权达到我们股权证券价值的39.9%。截至2022年12月31日，运营合伙公司8,827,873个单位中约有411,000个单位将获准转换为额外普通股，这将导致B.F.索尔二世先生和索尔组织成员拥有普通股，相当于我们所有已发行和已发行股本证券价值的约39.9%。
由于这些关系，索尔组织的成员将能够对我们的事务施加重大影响，而这种影响可能与其他股东的利益不一致。除以下讨论外，我们没有任何书面政策或程序来审查、批准或批准与相关人士的交易。
管理时间。
我们的首席执行官总裁和首席运营官，执行副总裁总裁-首席法律和行政官，高级副总裁-首席会计官兼财务主管也是索尔组织各实体的官员。虽然我们相信这些人员会花足够的管理时间来履行他们作为我们人员的职责，但投入我们管理时间的数量将视乎我们在任何时候的具体情况而定。因此，在一段时间内，这些人员在我们的事务上花费的时间可能少于其管理时间的大部分。在较长的一段时间内，我们相信我们的首席执行官在公司事务上的管理时间将少于其大部分时间，而我们的总裁和首席运营官、执行副总裁总裁-首席法律和行政官以及高级副总裁-首席会计兼财务官在我们的事务上花费的时间可能或不会少于他们的大部分时间。
排他性和优先购买权协议。
我们将收购、开发、拥有和管理购物中心物业，并将拥有和管理其他商业物业，在符合我们所属的某些独家协议和优先购买权的情况下，索尔组织将继续开发、收购、拥有和管理商业物业，并拥有适合开发的土地，其中包括购物中心和其他商业物业。因此，在我们和索尔组织之间关于购物中心以外的商业地产和开发地点以及潜在租户和其他事项的收购和开发机会的分配方面可能会发生冲突。我们和索尔人之间关于排他性和优先购买权的协议
索尔组织一般要求索尔组织仅通过我们开展其购物中心业务，并授予我们优先购买权，以购买索尔组织可获得的某些市场区域的商业物业和开发地点。索尔组织通过我们的独立董事授予我们优先购买权，以最大限度地减少与商业地产和开发地点有关的潜在冲突。我们和索尔组织签订了这项协议，以最大限度地减少与购物中心和我们的某些商业物业的冲突。有关关联方交易的讨论，见合并财务报表附注9。
共享服务。
我们与索尔组织共享某些辅助职能，如计算机和工资服务、福利管理和内部法律服务。我们的审计委员会定期审查所有分红安排的条款，包括与此相关的付款，该委员会仅由独立董事组成。在截至2022年12月31日的一年中，包括在我们的一般和行政费用中或计入特定开发项目的费用中，与此类共享服务相关的费用总计净额960万美元，其中包括公司总部租赁的租金，这是由索尔组织开出的账单。尽管我们认为分配给我们的此类共享服务的金额代表着我们与索尔组织之间的公平分配，但我们尚未获得对这些服务价值的第三方评估。
马里兰州B.F.索尔保险公司是B.F.索尔公司的子公司，也是索尔组织的成员，是一家普通保险机构，收取与我们的保险计划相关的佣金和会签费用。在截至2022年12月31日的一年中，此类佣金和费用约为286,900美元。
关联方租金。
我们从索尔组织的一个成员那里转租公司总部的空间，该组织的大楼归索尔组织的另一个成员所有。租约于2002年3月开始，2027年2月到期。本公司和索尔组织签订了一项共享服务协议，根据该协议，双方根据与双方雇用的雇员人数成比例的百分比，支付租金总额的一部分。该公司截至2022年12月31日的年度租金支出为824,300美元。虽然本公司相信本租约的条款与从第三方业主处取得的条款相若，但在签订新的公司总部租约时，并无向任何独立第三方征询投标建议。
基于个人税务考虑的冲突。
索尔组织成员在我们的投资组合物业中的纳税基础在我们1993年首次公开募股时贡献给某些合伙企业，其税基大大低于他们贡献时的公平市场价值。在我们处置此类财产的情况下，联邦所得税收益中不成比例的一大部分将分配给索尔组织的成员。此外，未来降低我们的债务水平，或索尔组织成员未来解除与此有关的担保或赔偿，将使索尔组织成员被视为已收到建设性的分配，以联邦所得税的目的。根据总体债务水平和其他因素，这些分配可能会超过索尔组织在其伙伴关系单位中的基础，在这种情况下，这种超额的推定分配将被征税。
因此，我们继续持有缴交的投资组合财产，我们的部分债务仍未偿还或再融资，索尔组织的担保和赔偿保持不变，以便将应纳税所得推迟到索尔组织成员手中，这符合索尔组织的利益。因此，索尔组织可能寻求使我们保留贡献的投资组合财产，并避免减少我们的债务或免除索尔组织的担保和赔偿，即使这样做可能不符合我们的一些或大多数股东的利益。为了将这些冲突降至最低，有关出售投资组合物业、或任何与我们的债务有关的再融资、偿还或解除担保及赔偿的决定，将由独立董事作出。
能够阻止某些操作。
根据适用法律和经营合伙企业的有限合伙协议，允许采取某些行动，包括出售经营合伙企业的全部或几乎所有资产，需要得到有限合伙人的同意。因此，索尔组织的成员通过其在业务伙伴关系中的有限合伙人地位，可以阻止采取任何此类行动，即使这些行动符合其他股东的利益。
我们的债务数额和债务施加的限制可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。
截至2022年12月31日，我们有大约12亿美元的未偿债务，其中约10.7亿美元是固定利率债务，约1.64亿美元是我们信贷安排下的未偿浮动利率债务。
我们目前的一般政策是将我们的借款限制在资产价值的50%，即我们投资组合的价值，这是由我们的董事会参考我们投资组合的年化现金流确定的。我们的组织文件对我们可能产生的债务数额或百分比没有任何限制。因此，董事会可以随时改变或取消目前的借款限制。如果我们的债务资本化政策发生变化，我们可能会增加杠杆，导致偿债能力增加，这可能会对我们的运营现金流和我们向股东进行预期分配的能力产生不利影响，并增加我们债务违约的风险。
我们已经制定了相对于资产价值的债务资本化政策，该政策是根据我们投资组合中物业的年化现金流总额计算的，而不是相对于账面价值。我们使用了与现金流挂钩的衡量标准，因为我们认为，我们投资组合物业的账面价值，即物业折旧后的历史成本，并不能准确反映我们的借款能力。然而，资产价值在某种程度上比账面价值更具变动性，可能并不总是反映标的财产的公平市场价值。
我们未偿债务的数额不时会对我们的股东产生重要影响。例如，它可以：
•要求我们将业务现金流的很大一部分用于偿还债务，从而减少了可用于业务、财产收购和未来可能出现的其他适当商业机会的资金；
•限制我们获得未来可能需要的任何额外融资的能力，用于营运资金、债务再融资、资本支出、收购、开发或其他一般公司目的；
•使我们难以满足偿债要求；
•限制我们对已发行的普通股和优先股进行分配的能力；
•要求我们在利率上升时，将增加的运营现金流用于支付可变利率、未对冲的债务；
•限制我们在计划或应对业务变化以及影响业务盈利能力的因素方面的灵活性，这可能会使我们与债务较少或债务条款限制较少的竞争对手相比处于不利地位；以及
•限制我们获得未来可能需要的任何额外融资的能力，用于营运资金、债务再融资、资本支出、收购、开发或其他一般公司目的。
我们是否有能力按计划支付债务本金、支付利息或对债务进行再融资，将主要取决于我们未来的表现，在一定程度上，这在一定程度上受到本节所述的经济、金融、竞争和其他因素的影响。如果我们未来无法从业务中产生足够的现金流来偿还债务或满足其他现金需求，我们可能需要为现有债务的全部或部分进行再融资，出售资产或获得额外融资，以满足债务义务和其他现金需求。在我们认为可以接受的条款下，我们再融资、出售资产或获得额外融资的能力可能是不可能的。
我们有义务遵守我们债务中可能限制我们经营活动的财务和其他契约，如果不遵守，可能会导致违约，从而加速我们债务下的偿付。
我们的担保债务一般包含习惯契约，其中除其他外包括：
•与担保债务的财产的维护有关的；
•限制我们转让或进一步扣押担保债务的财产的能力；以及
•限制我们在未征得贷款人同意的情况下订立某些新租约或修订或修改某些现有租约的能力。
我们的无担保债务通常包含各种限制性契约。我们无抵押债务的公约包括限制我们以下能力的条款：
•招致额外的无担保债务；
•为额外债务提供担保；
•进行某些分配、投资和其他限制性付款，包括对我们已发行股票的分配付款；
•设立特定的留置权；
•将我们的整体有担保和无担保借款增加到超过一定水平；以及
•合并、合并或出售我们的全部或几乎所有资产。
我们是否有能力履行我们的债务中的一些契约，包括与财产状况或缴纳房地产税有关的契约，可能取决于我们的租户在租约中的表现。
此外，我们的信贷安排要求我们和我们的子公司履行财务契约。重要的财政契约要求我们在综合的基础上：
•按照贷款协议的定义，将债务总额占资产总值的百分比限制在60%以下(杠杆率)；
•限制债务数额，使利息覆盖率在过去四个季度超过2.0倍(利息支出覆盖率)；以及
•限制债务数额，使利息、预定本金摊销和优先股息覆盖率在过去四个季度超过1.4倍(固定费用覆盖率)。
截至2022年12月31日，我们遵守了所有这些公约。如果我们违反了我们的任何债务契约，并且没有在任何适用的补救期限内补救，我们的贷款人可以要求我们立即偿还债务，如果债务得到担保，可以立即开始诉讼程序，以接管以贷款为抵押的财产。我们的一些债务安排是交叉违约的，这意味着根据这些债务安排的贷款人可以让我们违约，如果我们违反并未能解决我们某些其他债务义务下的契约，他们可能会要求立即偿还债务。因此，我们债务契约下的任何违约都可能对我们的财务状况、我们的运营结果、我们履行义务的能力和我们股票的市场价值产生不利影响。
我们的债务和股权证券的市值会受到各种因素的影响，这些因素可能会导致大幅波动或波动。
与其他上市证券一样，我们的债务和股权证券的市场价格取决于各种因素，这些因素可能会不时变化和/或可能与我们的财务状况、经营业绩或前景无关，这些因素可能会导致该等价格的大幅波动或波动。这些因素包括：
•总体经济和金融市场状况；
•利率水平和走势；
•我们有能力进入资本市场筹集更多资金；
•增发股权或债务证券；
•我们的运营资金(“FFO”)或收益预期的变化；
•我们的信用评级或分析师评级的变化；
•我们的财务状况和业绩；
•与其他房地产投资信托基金相比，市场对我们业务的看法；以及
•与其他投资选择相比，市场对REITs的总体看法。
逐步取消伦敦银行同业拆息可能会影响我们浮动利率债务和利率互换安排下的利率。
美元伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)此前被用作我们信贷工具的参考利率。2017年7月27日，英国金融市场行为监管局宣布，打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。2020年11月30日，洲际交易所基准管理局宣布计划将大部分LIBOR值停止计算和发布的日期从2021年12月31日延长至2023年6月30日。联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会，该委员会确定有担保隔夜融资利率(SOFR)是其在衍生品和其他金融合约中首选的LIBOR替代利率。然而，SOFR和LIBOR在某些重要方面有所不同。SOFR是有担保的隔夜利率，而LIBOR是代表不同期限的银行间资金的无担保利率。此外，因为SOFR是基于交易的利率，所以它是回溯的，而LIBOR是前瞻性的。由于这些和其他方面的差异，无法保证SOFR在任何时候都会以与LIBOR相同的方式表现，也不能保证它是LIBOR的可比替代品。目前，我们无法预测LIBOR的任何中断、修改或其他改革的长期影响，也无法预测SOFR或另一种替代参考利率是否会作为LIBOR的替代品获得市场吸引力。截至2022年10月3日，LIBOR作为我们信贷安排下的参考利率已被逐步淘汰，SOFR取而代之成为基准指数。SOFR可能导致比LIBOR更高的利息费用，并可能导致以前依赖LIBOR的工具市场的波动性增加，所有这些都可能对我们的现金流产生负面影响。
如果我们不能获得更多资本，我们的增长能力将受到限制。
我们的增长战略包括重新开发我们已经拥有的物业和购买更多的物业。由于我们每年必须将至少90%的应税收入分配给股东，才能继续符合联邦所得税的房地产投资信托基金(REIT)的资格，除了我们未分配的运营现金流，我们还依赖债务或股权资本的可用性为我们的增长提供资金，这些融资可能会也可能不会以优惠的条款或根本不存在。债务可能包括来自第三方的抵押贷款或出售债务证券。权益资本可以包括我们的普通股或优先股。额外的融资、再融资或其他资本可能不会以我们希望的金额或优惠条款获得。我们能否获得债务或股权资本取决于许多因素，包括资本市场的总体状况、市场对我们增长潜力的看法、我们支付股息的能力以及我们当前和潜在的未来收益。根据这些因素的结果，我们可能会遇到延迟或困难，以令人满意的条件实施我们的增长战略，或者无法实施这一战略。
与我们的REIT地位和其他法律法规相关的风险因素
环境法律法规可能会降低我们物业的价值或盈利能力。
所有不动产和在不动产上进行的作业均受联邦、州和地方有关有害物质、环境保护以及人类健康和安全的法律、法令和条例的约束。根据各种联邦、州和地方法律、法令和法规，我们和我们的租户可能被要求调查和清理在我们拥有或运营的物业上或其中释放的某些危险或有毒物质，并可能被要求支付与危险或有毒物质相关的其他费用。无论我们或我们的租户是否知道这些物质的释放或对它们的释放负有责任，都可以施加这一责任。污染的存在或我们任何物业未能妥善补救污染，可能会对我们出售或租赁这些物业或将这些物业作为抵押品进行借款的能力产生不利影响。成本或负债可能超过受影响房地产的价值。我们并不知悉任何有关我们物业的环境状况会对我们的业务、资产或整体营运结果产生重大不利影响。在我们收购该物业之前，我们的任何物业的用途以及在该物业使用的建筑材料都是影响环境法律如何适用于我们物业的特定物业因素之一。如果我们受到任何重大环境责任的约束，这些责任可能会对我们的运营结果和我们履行义务的能力产生不利影响。
我们无法预测未来还会制定哪些其他环境立法或法规，现有或未来的法律或法规将如何管理或解释，或者未来可能会发现物业存在哪些环境条件。遵守现有和新的法律法规可能需要我们或我们的租户花费资金来补救环境问题。与许多竞争对手一样，我们的租户已经并将继续承担与遵守这些法律和法规相关的资本和运营支出以及其他成本，这将对他们的潜在盈利能力产生不利影响。一般来说，我们的租户必须遵守环境法律并满足补救要求。我们的租约通常会迫使租户承担以下义务
赔偿我们因承租人对物业造成的环境条件而可能产生的任何合规成本。如果租户不遵守或不能遵守，我们可能会被迫支付这些费用。如果不加以解决，环境条件可能会削弱我们未来出售或转租受影响物业的能力，或者导致较低的销售价格或租金支付。
1990年的《美国残疾人法》(ADA)可能会要求我们对新获得的房产采取补救措施。
这些物业作为商业设施，必须符合美国反兴奋剂机构的第三条规定。对物业的调查可能会发现不遵守反兴奋剂机构的规定。美国反兴奋剂机构或其他联邦、州或地方法律的要求也可能在未来发生变化，并在残疾人无障碍方面限制我们物业的进一步翻新。未来遵守ADA可能需要对物业进行昂贵的更改。
我们的租户产生的收入可能会受到他们所受的各种联邦、州和地方法律的负面影响。
我们和我们的租户受到广泛的联邦、州和地方法律法规的约束，如地方许可要求、消费者保护法以及州和地方消防、生命安全和影响物业使用的类似要求。租约通常要求每个租户遵守所有规定。不遵守规定可能会导致政府当局罚款，向私人诉讼当事人支付损害赔偿金，或者限制在此类财产上开展业务的能力。这类不遵守规定可能会减少我们从租户那里获得的收入，可能需要我们支付与任何不遵守规定有关的罚款或罚款，并可能对我们出售或租赁物业的能力造成不利影响。
如果不符合联邦所得税的REIT资格，将导致我们作为公司征税，这将大大减少可用于支付分配的资金。
我们相信，我们是有组织和资格的REIT，目前打算以一种允许我们继续符合准则下联邦所得税目的的REIT资格的方式运营。然而，美国国税局可以成功地断言，我们没有资格这样做。此外，我们未来可能不会保持REIT的资格。作为房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性和复杂的守则条款的应用。对于以合伙形式持有其资产的房地产投资信托基金而言，这些规定以及美国财政部根据《守则》发布的适用所得税条例的复杂性更大。某些不完全在我们控制范围内的事实和情况可能会影响我们作为REIT的资格。例如，要符合REIT的资格，我们任何一年的总收入中至少有95%必须来自符合资格的租金和其他收入。例如，如果租户的违约会减少符合条件的租金的收入，那么满足这一要求可能会很困难。此外，我们必须每年向股东分配至少90%的应纳税净收入(不包括资本利得)。此外，新的立法、新的法规、新的行政解释或新的法院裁决可能会显著改变有关REIT资格的税法或这种资格的联邦所得税后果。如果我们没有资格成为房地产投资信托基金：
•我们将不被允许在计算应纳税所得额时扣除向股东分配的股息；
•我们将按正常的公司税率缴纳联邦所得税；
•除非我们根据特定的法律规定有权获得减免，否则我们不能选择在被取消资格的那一年之后的四个课税年度内作为房地产投资信托基金纳税；
•我们可能被要求缴纳高额所得税，这将大大减少我们不符合资格的每一年可用于投资和分配给我们股东的资金；以及
•我们将不再被法律要求向我们的股东进行任何分配。
我们认为，出于联邦所得税的目的，经营合伙企业被视为合伙企业，而不是公司。如果美国国税局成功挑战经营合伙企业作为联邦所得税合伙企业的地位：
•经营合伙企业将作为一个公司征税；
•我们将不再有资格成为联邦所得税的房地产投资信托基金；以及
•可供分配给我们股东的现金数量将大幅减少。
我们可能需要招致额外的债务才有资格成为房地产投资信托基金。
作为房地产投资信托基金，我们必须每年向股东分配至少90%的房地产投资信托基金应税收入。我们对未分配的房地产投资信托基金应纳税所得额和净资本利得缴纳所得税。此外，如果我们未能分配足够的收入，以满足基于我们的普通收入、资本收益和前几年未分配收入总额的最低分配测试，我们将被征收4%的消费税。我们打算向股东进行分配，以遵守守则的分配条款，并避免联邦所得税和消费税。我们可能需要借入资金来满足我们的分销要求，因为：
•在确定应纳税所得额时，我们的收入可能与我们的相关支出不匹配；以及
•不可扣除的资本支出或偿债要求可能会减少可用现金，但不会减少应税收入。
在这种情况下，我们可能不得不以不利的条件借入资金，即使我们的管理层认为市场状况使借款在财务上不具吸引力。
影响REITs的立法、行政、监管或其他行动，包括美国国税局采取的立场，可能会对我们和我们的投资者产生实质性的不利影响。
与美国联邦所得税有关的规则不断受到参与立法程序的人员以及美国国税局(IRS)和美国财政部(Treasury)的审查。税法或国税局和财政部对税法的解释的变化，无论是否具有追溯力，都可能对我们和我们的投资者造成实质性的不利影响。特别是，针对2017年的《减税和就业法案》(《法案》)，可能会颁布或颁布额外的技术修正立法和实施条例，也可能对该法案进行实质性的立法修改。为了应对新冠肺炎疫情，已经颁布了多项立法，包括2020年的CARE法案，也发布了大量的监管和其他指导意见，进一步的立法和其他国税局或财政部的行动是可能的。无法预测通过新税法或其他条款的可能性，或对我们和我们的股东的直接或间接影响。因此，此类新立法、财政部法规、行政解释或法院裁决可能会对我们有资格作为房地产投资信托基金和/或美国联邦所得税征税的能力产生重大和负面影响，并可能对我们和具有这种资格的投资者造成严重后果。
为了保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们限制了任何一个股东可以拥有的股份数量。
该守则对房地产投资信托基金的股票所有权施加了某些限制。例如，我们的股本流通股的价值不超过50%，实际上或建设性地由五个或更少的个人拥有(如守则所定义)。为保障我们的房地产投资信托基金地位，我们的公司章程限制任何单一股东实益及推定拥有我们已发行及已发行股本证券的价值不超过2.5%，但索尔组织成员除外，他们只限于实益及推定拥有我们已发行及已发行股本证券价值不超过39.9%的股份。
推定所有权规则是复杂的。由一组相关个人和/或实体实际或推定拥有的我们股本的股份可能被视为由这些个人或实体之一推定拥有。因此，单个实体或个人可能拥有低于2.5%或39.9%的已发行和已发行股本证券的价值，这种所有权可能会导致一组相关个人和/或实体建设性地拥有超过2.5%或39.9%的已发行股票价值。如果发生这种情况，转让或所有权将无效，或者股票将被转让给一家慈善信托基金，然后出售给能够在不违反各自所有权限制的情况下拥有这些股票的人。
截至2022年12月31日，B·F·索尔二世先生和索尔组织成员拥有普通股，约占我们所有已发行和已发行股本证券的39.0%。此外，索尔组织的成员拥有实益拥有的经营伙伴关系单位，这些单位一般可在一对一的基础上转换为我们的普通股。根据我们的公司章程，索尔组织的成员可以将经营合伙单位转换为普通股或购买额外的普通股，直到索尔组织对普通股的实际所有权达到我们股权证券价值的39.9%。
董事会可以根据具体情况免除这些限制。董事会已授权本公司向互惠基金等透视实体授予豁免，在该等实体拥有的股本股份被视为由作为该实体实益拥有人的个人按比例拥有。即使这些实体拥有的股份可能超过2.5%的所有权限制，但任何个人以实益或建设性的方式持有的股份都不会超过2.5%。董事会已同意免除对某些共同基金和类似投资者的所有权限制。此外，董事会已同意免除某些银行质押人持有我们的普通股和由营运合伙公司发行并由索尔组织成员持有的单位的所有权限制。
所有权限制可能会延迟、推迟或阻止我们可能涉及股权溢价或符合股东最佳利益的交易或控制权变更。
一般风险因素
财务和经济状况可能会对我们、我们的租户的业务和我们的经营业绩产生不利影响。
我们的业务可能会受到美国经济或整个房地产行业所经历的市场和经济挑战的影响，也可能受到我们物业所在市场的当地经济状况的影响，包括高失业率、公开股票和债券市场的波动以及国际经济状况的影响。经济和其他市场状况的长期恶化可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩或房地产价值以及我们租户和贷款人的财务状况产生不利影响，这可能会使我们面临这些各方违约的风险增加。
经济和其他市场状况长期恶化的潜在后果包括：
•我们租户的财务状况可能会受到不利影响，其中许多租户在零售业经营，这可能会导致租户因破产、缺乏流动资金、经营失败或其他原因而在租约中违约；
•以我们认为可以接受的条款和条件借款的能力可能是有限的，这可能会降低我们寻求收购和开发机会以及为现有债务再融资的能力，减少我们收购和开发活动的回报，并增加我们未来的利息支出；
•我们物业的价值下降可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，并可能降低再融资贷款的能力；以及
•我们的信贷安排下的一个或多个贷款人可能会倒闭，我们可能无法以优惠的条款取代任何此类贷款人的融资承诺，或者根本不能。
失去密钥管理可能会对业绩和普通股价值产生不利影响s.
我们依赖于我们密钥管理部门的努力。尽管我们相信可以为关键高管的任何离职找到合格的继任者，但他们的服务损失可能会对我们的业绩和我们的普通股价值产生不利影响。
新型冠状病毒(新冠肺炎)的爆发，或未来任何其他高度传染性或传染性疾病的爆发或大流行，可能会对我们的业务或财务状况、经营结果、现金流以及我们证券的市场价值和交易价格。
新冠肺炎大流行(或未来的大流行)可能会对我们的业务或财务状况、运营结果和现金流产生实质性的不利影响或造成中断，其中包括以下因素：
•由于政府或租户的行动，我们的物业全部或部分关闭，或出现其他运营问题；
•经济或金融市场下滑或不稳定，可能导致经济衰退或对消费者可自由支配的支出产生负面影响，从而可能对零售商和消费者造成不利影响；
•减少经济活动，严重影响我们的租户的业务运营、财务状况和流动性，并可能导致我们的一个或多个租户无法全额履行对我们的义务，或根本无法履行租约，或以其他方式寻求修改该等义务；
•无法以有利的条件获得债务和股权资本，以及全球金融市场的严重混乱和不稳定或信贷和融资状况的恶化，可能会影响我们获得为业务运营提供资金、寻求收购和发展机会、对现有债务进行再融资、降低我们向股东分配现金的能力，并增加我们未来的利息支出；
•商业活动和房地产交易需求的普遍下降可能会对我们成功执行投资策略或扩大我们的房地产投资组合的能力产生不利影响；
•我们现金流的显著减少可能会影响我们继续向预期水平的普通股和优先股股东支付现金股息的能力；
•新冠肺炎的金融影响(或未来的大流行)可能会对我们未来遵守我们的信贷安排和其他债务工具的金融和其他契诺产生负面影响，而不遵守这些契诺可能导致违约，从而加速偿还此类债务；
•如果我们的管理层、董事会或人员因大流行或流行病的爆发而受到很大影响，不能或不能开展工作，我们招聘、吸引和保留技术人员的能力，包括我们的高管和董事会成员的持续服务和可用性，可能会对我们的业务和经营业绩产生负面影响；以及
•我们在业务连续性计划无效或在中断期间实施或部署不当的情况下确保业务连续性的能力。
新冠肺炎(或未来的大流行)对我们的运营和我们租户的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度的不确定性，无法充满信心地预测，包括疫情的范围、严重性和持续时间，为遏制疫情或减轻其影响而采取的行动，以及疫情的直接和间接经济影响和控制措施等。
我们的财产保险覆盖范围可能不足。
我们为我们所有的财产提供全面的保险，包括责任保险、地震保险、火灾保险、洪水保险、恐怖主义保险和租金损失保险。这些保单包含承保范围限制。我们认为，这一保险的类型和金额与房地产资产所有者通常获得的类型和金额相同。我们打算为其后购入的物业投购类似的保险。
由于各种恐怖袭击和保险业遭受的其他重大损失，保险覆盖范围减少，保险价格上涨。因此，我们可能无法以足够的金额或合理的价格续期或复制我们现有的保险范围。此外，保险公司可能不再为某些类型的损失提供保险，例如恐怖主义行为和有毒霉菌造成的损失，或者，如果提供保险，获得这些类型的保险的费用可能没有正当理由。因此，我们可能不再为某些类型的损失提供保险，和/或可获得的保险限额可能会减少。如果发生未投保的损失或超过我们的投保限额的损失，我们可能会损失我们在物业上投资的全部或部分资本，以及来自该物业的预期未来收入，但仍有义务偿还与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。未来可能会发生超过保险收入的重大损失。此外，由于通货膨胀、守则和条例的改变、环境考虑和其他因素，在建筑物损坏或被摧毁后，使用保险收入来更换建筑物可能并不可行。这样的事件可能会对我们的经营结果和我们履行义务的能力产生不利影响，包括向我们的股东进行分配。
自然灾害和气候变化可能会对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。
气候变化可能会增加自然灾害和恶劣天气条件的不可预测性和频率，并对未来的趋势和风险带来更多的不确定性。我们的某些行动位于易受自然灾害和恶劣天气条件影响的地区，如飓风、干旱、暴风雪、洪水和火灾。气候变化或自然灾害的影响可能会推迟新的开发项目，增加修复或更换受损物业的投资成本，增加运营成本，增加改善现有物业以符合气候变化法规的额外投资成本，增加未来的财产保险成本，并对租户的空间需求产生负面影响。如果我们无法获得保险或不能以可接受的条款获得保险，或者如果我们的保险不足以覆盖这些事件造成的业务中断或损失，我们的收益、流动资金或资本资源可能会受到不利影响。
我们不能向您保证，我们将继续以历史利率支付股息。
我们继续以历史利率支付普通股股息或提高普通股股息率的能力将取决于许多因素，其中包括以下因素：
•我们的财务状况和未来经营的结果；
•租户履行租赁条款的情况；
•我们贷款契约的条款；以及
•我们有能力以诱人的价格收购、融资、开发或重新开发和租赁更多的物业。
如果我们不维持或增加普通股的股息率，可能会对我们普通股和其他证券的市场价格产生不利影响。支付我们普通股的股息可能需要全额支付任何优先股或存托股份的股息，以及支付我们可能提供的任何债务证券的利息。
我们的公司章程和章程中的某些税收和反收购条款可能会阻碍我们控制权的改变。
我们的公司章程和章程以及马里兰州一般公司法中包含的某些条款可能会阻止第三方向我们提出收购要约或收购建议。如果发生这种情况，可能会推迟、阻止或阻止控制权的变更或现有管理层的撤换。这些规定还可能延迟或阻止股东获得高于当时市场价格的股票溢价。这些规定包括：
•上述房地产投资信托基金的所有权限额；
•授权发行我们的优先股，其权力、优先权或权利将由董事会决定；
•由三个级别的董事组成的交错的、固定规模的董事会；
•股东特别会议只能由董事会主席总裁、过半数董事或拥有不少于25%投票权的股东召开；
•董事会不经股东表决，可对未发行的优先股进行分类或重新分类；
•董事会成员只有在董事会75%或当时已发行股本的75%投赞成票的情况下才能被免职；
•在股东大会上提出提案的事先通知要求；以及
•我们公司章程中有关企业合并和控制权收购的条款。
网络安全风险和网络事件可能会对我们的业务产生不利影响，扰乱运营，并使我们承担对租户、员工、资本提供者和其他第三方的责任。
我们使用信息技术和其他计算机资源来开展重要的业务活动，并保存我们的业务记录。作为我们正常业务活动的一部分，我们收集和存储与我们的租户、员工、供应商和供应商有关的某些个人身份信息和机密信息，并维护与我们业务相关的运营和财务信息。我们实施了旨在应对持续和不断发展的网络安全风险、确保我们的信息技术、应用程序和计算机系统安全的系统和程序，并防止未经授权访问或丢失敏感、机密和个人数据。尽管我们和我们的服务提供商采用了我们认为足够的安全、灾难恢复和其他预防和纠正措施，但作为一个整体，我们的安全措施可能不足以应对所有可能的情况，并且可能容易受到黑客攻击、勒索软件、员工错误、系统错误和密码管理错误等的影响。此外，信息技术安全漏洞可能不会被发现，并作为对我们安全措施的潜在威胁持续存在。
如果我们的信息技术资源，包括我们的网站或电子邮件系统受到损害、降级、损坏或故障，无论是由于病毒或其他有害环境、第三方故意渗透或破坏我们的信息技术资源、自然灾害、硬件或软件损坏或故障或错误或不良产品或供应商/开发商选择失败(包括纳入或应用于此类硬件或软件的安全控制失败)、电信系统故障、服务提供商错误或故障、故意或无意的人员行为或与我们的网络资源失去连接，我们开展业务的能力可能会受到损害。重大和长期的中断可能会损害我们的声誉，导致我们的租户和收入损失；导致意外和/或未经授权的公开披露或专有、个人身份和机密信息被挪用；并要求我们产生巨额费用来解决和补救或以其他方式解决此类问题。泄露机密信息还可能导致受影响的个人、业务合作伙伴和/或监管机构对我们提起诉讼或其他诉讼，而此类诉讼的结果可能包括损失、罚款、罚款、禁令、费用和费用记录在我们的收益中，并造成我们的声誉损害，可能对我们的业务和综合财务报表产生重大和不利的影响。此外，基于对数据安全威胁的演变、日益复杂的程度、普及程度和频率以及/或政府规定的有关保护工作的标准或义务的考虑，针对数据安全威胁保持足够保护的成本可能对我们在特定时期或不同时期的合并财务报表具有重要意义。
我们可能会修改或修改我们的业务政策，而无需您的批准。
我们的董事会可以在没有股东批准的情况下修改或修改我们的经营政策。我们的投资、融资和借款政策以及所有其他活动的政策，如增长、债务、资本化和运营，由董事会或董事会授权的委员会或高级管理人员决定。董事会可随时或不时酌情修改或修订这些政策。这些政策的改变可能会对我们的财务状况和经营结果以及我们证券的市场价格产生不利影响。
项目1B。未解决的员工意见
我们没有收到美国证券交易委员会工作人员对我们在2022年12月31日之前的180天内的定期或当前报告的书面意见，这些报告仍未得到解决。
项目2.财产
概述
截至2022年12月31日，该公司是一个房地产组合的所有者、运营商和开发商，该组合由57个运营物业和4个开发物业组成，总可出租面积约为980万平方英尺。这些物业主要位于华盛顿特区/马里兰州巴尔的摩大都市区。经营性物业组合包括50个社区和社区购物中心，以及7个主要的混合用途物业，总建筑面积分别约为790万和190万平方英尺。其中一处名为Seven Corners的房产占总可出租面积的5%以上。大多数购物中心由几个主要租户组成，主要提供日常必需品和服务。33个购物中心以一家杂货店为中心。在截至2022年12月31日的一年中，11个购物中心的租户巨人食品(Giant Food)(5.1%)单独贡献了公司总收入的2.5%或更多。
该公司预计将持有其物业作为长期投资，并且没有任何投资的最长保留期。它计划有选择地收购更多创收物业，并在情况允许的情况下对其物业进行扩建、翻新和改善。见“项目1.业务-经营战略”和“业务--资本政策”。
购物中心
社区和社区购物中心通常由一个或多个杂货店、折扣百货商店或药店组成。这些主播提供日常必需品，而不是服装和奢侈品，因此产生了持续的当地流量。相比之下，地区性购物中心通常更大，通常由一家或多家提供全方位服务的百货商店支撑。
总体而言，购物中心是经验丰富的社区和社区购物中心，位于成熟、高度发达、人口稠密、中等和高收入地区。2022年购物中心半径1英里和3英里范围内的平均估计人口分别约为15,700人和82,900人。2022年，购物中心半径一英里和三英里范围内的平均家庭收入分别约为146,300美元和153,200美元，而全国平均水平为105,000美元。由于购物中心通常位于高度发达的地区，管理层认为未来开发大量竞争中心的可能性很小。
购物中心的物业面积从大约19,000到573,500平方英尺不等，其中6个超过300,000平方英尺，平均约157,500平方英尺。
购物中心物业的租赁期满
下表按到期年列出，假设所有租户均无行使续期选择权，且不包括总计414,529平方英尺的未租赁空间(占截至2022年12月31日购物中心GLA的5.3%)，截至2022年12月31日，本公司拥有的购物中心基本租金和租赁可租赁面积合计为2022年12月31日的5.3%。
购物中心物业的租赁期满
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租约期满年份 | | 可出租
面积
代表
通过到期
租契 | | | | 租约期满所代表的可出租面积的百分比 | | 年度基数
租金低于
即将到期
租约(1) | | 百分比
每年的
基本租金
在……下面
即将到期
租契 | | 每平方英尺的年基本租金 |
| 2023 | | 924,693 | | | sf | | 11.7 | % | | $ | 16,030,078 | | | 11.5 | % | | $ | 17.34 | |
| 2024 | | 1,028,183 | | | | | 13.1 | % | | 22,058,759 | | | 15.9 | % | | 21.45 | |
| 2025 | | 1,201,914 | | | | | 15.3 | % | | 23,392,874 | | | 16.8 | % | | 19.46 | |
| 2026 | | 823,875 | | | | | 10.4 | % | | 16,689,434 | | | 12.0 | % | | 20.26 | |
| 2027 | | 876,884 | | | | | 11.1 | % | | 18,341,044 | | | 13.2 | % | | 20.92 | |
| 2028 | | 801,400 | | | | | 10.2 | % | | 10,387,558 | | | 7.5 | % | | 12.96 | |
| 2029 | | 584,294 | | | | | 7.4 | % | | 9,332,143 | | | 6.7 | % | | 15.97 | |
| 2030 | | 81,757 | | | | | 1.0 | % | | 2,717,962 | | | 1.9 | % | | 33.24 | |
| 2031 | | 303,523 | | | | | 3.9 | % | | 5,930,630 | | | 4.3 | % | | 19.54 | |
| 2032 | | 333,011 | | | | | 4.2 | % | | 4,132,462 | | | 3.0 | % | | 12.41 | |
| 此后 | | 503,267 | | | | | 6.4 | % | | 10,042,525 | | | 7.2 | % | | 19.95 | |
| 总计 | | 7,462,801 | | | sf | | 94.7 | % | | $ | 139,055,469 | | | 100.0 | % | | 18.63 | |
(1)使用截至2022年12月31日到期的GLA应支付的年化合同基本租金计算，不包括租户应支付或可偿还的费用。
混合用途的物业
所有的混合用途物业都位于华盛顿特区大都市区，总建筑面积约为190万平方英尺，分别包括100万平方英尺的写字楼和10万平方英尺的零售空间，以及1006套公寓。混合用途物业代表了三种不同风格的设施，位于不同的商业环境中，具有鲜明的人口统计特征，并且在地理上相互远离。因此，管理层认为，华盛顿特区地区混合用途物业在华盛顿特区大都市市场的不同商业和地理子市场中争夺租户，而不是彼此竞争。
混合用途物业的租约期满
下表按到期年列出本公司于2023年12月31日所拥有的综合用途物业于未来十年(自2023年起)每年的基本租金及可供租赁的商业租赁总面积，假设所有租户均无行使续期选择权，且不包括总计198,548平方英尺的未出租写字楼及零售空间，占综合用途物业截至2022年12月31日的商业空间GLA的17.5%。
混合用途物业的商业租约到期
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租约期满年份 | | 可出租
面积
代表
通过到期
租契 | | | | 租约期满所代表的可出租面积的百分比 | | 年度基数
租金低于
即将到期
租约(1) | | 租约到期时的年基本租金百分比 | | 每平方英尺的年基本租金 |
| 2023 | | 102,137 | | | sf | | 9.0 | % | | $ | 3,000,706 | | | 8.9 | % | | $ | 29.38 | |
| 2024 | | 110,253 | | | | | 9.7 | % | | 5,246,508 | | | 15.6 | % | | 47.59 | |
| 2025 | | 60,155 | | | | | 5.3 | % | | 2,253,269 | | | 6.7 | % | | 37.46 | |
| 2026 | | 77,759 | | | | | 6.8 | % | | 3,210,681 | | | 9.6 | % | | 41.29 | |
| 2027 | | 85,272 | | | | | 7.5 | % | | 2,087,726 | | | 6.2 | % | | 24.48 | |
| 2028 | | 47,824 | | | | | 4.2 | % | | 1,265,751 | | | 3.8 | % | | 26.47 | |
| 2029 | | 33,621 | | | | | 3.0 | % | | 794,741 | | | 2.4 | % | | 23.64 | |
| 2030 | | 40,911 | | | | | 3.6 | % | | 1,948,237 | | | 5.8 | % | | 47.62 | |
| 2031 | | 151,256 | | | | | 13.3 | % | | 2,737,879 | | | 8.1 | % | | 18.10 | |
| 2032 | | 10,815 | | | | | 0.9 | % | | 236,944 | | | 0.7 | % | | 21.91 | |
| 此后 | | 218,334 | | | | | 19.2 | % | | 10,834,706 | | | 32.2 | % | | 49.62 | |
| 总计 | | 938,337 | | | sf | | 82.5 | % | | $ | 33,617,148 | | | 100.0 | % | | 35.83 | |
(1)使用截至2022年12月31日到期的GLA的年化合同基本租金计算，不包括租户应支付或可偿还的费用。
截至2022年12月31日，公司拥有967份公寓租约，其中859份将于2023年到期，108份将于2024年到期。根据这些租约，截至2023年12月31日及2024年12月31日的年度基本租金分别为2,020万元及80万元。
当前投资组合属性
下表列出了在指定日期有关当前投资组合属性的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 属性 | 位置 | | 可出租面积(平方英尺) | | 收购或开发(翻新)年份 | | 土地
面积
(英亩) | | 租赁百分比 截至12月31日，(1) | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 主要租户/重要租户 |
| 购物中心 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 阿什布鲁克市场 | 弗吉尼亚州阿什伯恩 | | 85,819 | | | 2018 (2019) | | 13.7 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 92 | % | | 不适用 | | Lidl、Planet Fitness、星巴克、Dunkin Donuts、Valvoline、Cafe Rio、McAlisters Deli |
| 阿什伯恩村 | 弗吉尼亚州阿什伯恩 | | 221,596 | | | 1994-2006 | | 26.4 | | | 94 | % | | 96 | % | | 95 | % | | 97 | % | | 97 | % | | 巨人食品，Hallmark，麦当劳，汉堡王，Dunkin Donuts，幼儿护理，蓝岭烧烤 |
| 阿什兰广场第一期 | 弗吉尼亚州邓弗里斯 | | 23,120 | | | 2007 | | 2.0 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 第一资本银行、CVS药房、全美牛排馆 |
| 信标中心 | 弗吉尼亚州亚历山大市 | | 359,671 | | | 1972 (1993/99/07) | | 32.3 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 劳氏家装中心、巨人食品、家居用品、澳拜客牛排馆、Marshalls、Party Depot、Panera面包、TGI星期五、星巴克、著名的Dave‘s、Chipotle、Capital One Bank、Wendy’s |
| 北京百货批发俱乐部 | 弗吉尼亚州亚历山大市 | | 115,660 | | | 2008 | | 9.6 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 北京百货批发俱乐部 |
| 博卡谷广场 | 佛罗里达州博卡拉顿 | | 121,365 | | | 2004 | | 12.7 | | | 100 | % | | 94 | % | | 89 | % | | 99 | % | | 96 | % | | Publix、棕榈滩健身、Anima Domus |
| 林荫大道 | 弗吉尼亚州费尔法克斯 | | 49,140 | | | 1994 (1999/09) | | 5.0 | | | 100 | % | | 96 | % | | 97 | % | | 100 | % | | 100 | % | | Panera Bread，Party City，Petco，Capital One Bank |
| 布里格斯·钱尼市场 | 马里兰州银泉 | | 194,258 | | | 2004 | | 18.2 | | | 99 | % | | 95 | % | | 97 | % | | 96 | % | | 92 | % | | 采购产品全球食品，罗斯服装，先进汽车零部件，麦当劳，邓肯甜甜圈，企业租赁汽车，美元树，美元通用，沙龙广场，Chipotle |
| 布罗德兰斯村 | 弗吉尼亚州阿什伯恩 | | 174,438 | | | 2003 (2004/06) | | 24.0 | | | 91 | % | | 92 | % | | 90 | % | | 98 | % | | 98 | % | | Aldi杂货店、全美牛排馆、Bonefish烧烤店、美元树、星巴克、Minniland日托、洛杉矶健身、大通银行 |
| 伯顿斯维尔市广场 | 马里兰州伯顿斯维尔 | | 139,928 | | | 2017 | | 26.3 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 98 | % | | 100 | % | | 巨人食品，Petco，星巴克，Greene Turtle，Capital One Bank，CVS Pharmacy，Roy Rogers，Tire先生，Taco Bell |
| 农村集市 | 弗吉尼亚州斯特林 | | 138,804 | | | 2004 | | 16.0 | | | 85 | % | | 91 | % | | 92 | % | | 95 | % | | 96 | % | | 乐天广场市场、CVS药房、星巴克、麦当劳、7-11 |
| 小红莓广场 | 马里兰州威斯敏斯特 | | 141,450 | | | 2011 | | 18.9 | | | 100 | % | | 97 | % | | 87 | % | | 96 | % | | 97 | % | | 巨人食品、巨人加油站、史泰博、派对城、温迪、索拉沙龙、利多披萨、Hallmark |
| CRUSE市场 | 佐治亚州卡明市 | | 78,686 | | | 2004 | | 10.6 | | | 93 | % | | 94 | % | | 92 | % | | 94 | % | | 96 | % | | 公共，地铁，橙色理论，随时健身 |
| 旗舰中心 | 马里兰州罗克维尔 | | 21,500 | | | 1972, 1989 | | 0.5 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 大通银行、美国银行 |
| 法国市场 | 俄克拉荷马城，俄克拉何马州 | | 246,148 | | | 1974 (1984/98) | | 13.8 | | | 75 | % | | 75 | % | | 78 | % | | 97 | % | | 96 | % | | Burlington Coat Factory，Bed Bath&Beyond，史泰博，Petco，瓷砖商店，湖边学习中心，美元树，Verizon，提升甘蔗 |
| 日耳曼镇 | 马里兰州日耳曼敦 | | 18,982 | | | 1992 | | 2.7 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | CVS药房，Jiffy Lube |
| 峡谷 | 弗吉尼亚州伍德布里奇 | | 136,440 | | | 1994 (2005) | | 14.7 | | | 99 | % | | 93 | % | | 98 | % | | 97 | % | | 96 | % | | Safeway，Panera Bread，Five Guys，Chipotle |
| 大瀑布中心 | 弗吉尼亚州大瀑布 | | 91,666 | | | 2008 | | 11.0 | | | 100 | % | | 98 | % | | 100 | % | | 98 | % | | 100 | % | | Safeway、CVS Pharmacy、TruStar Bank、星巴克、赛百味、Long&Foster |
| 汉普郡兰利 | 马里兰州塔科马公园 | | 131,700 | | | 1972 (1979) | | 9.9 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | Megga Mart、星巴克、Chuck E.Cheese‘s、Sardi’s Chicken、Capital One Bank、Kool Smiles、富国银行 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 属性 | 位置 | | 可出租面积(平方英尺) | | 收购或开发(翻新)年份 | | 土地
面积
(英亩) | | 租赁百分比 截至12月31日，(1) | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 主要租户/重要租户 |
| 购物中心(续) | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 猎人俱乐部角落 | 佛罗里达州阿波普卡 | | 107,103 | | | 2006 | | 13.9 | | | 98 | % | | 99 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 97 | % | | Publix、宠物超市、Boost Mobile |
| 詹姆斯敦广场 | 佛罗里达州阿尔塔蒙特斯普林斯 | | 96,201 | | | 2005 | | 10.9 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | Publix，CARRABAS意大利烧烤，奥兰多健康 |
| 肯特兰广场一号 | 马里兰州盖瑟斯堡 | | 119,694 | | | 2002 | | 11.5 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 98 | % | | 劳氏家装中心、Chipotle、星巴克、Shake Shack |
| 肯特兰广场二期和肯特兰垫子 | 马里兰州盖瑟斯堡 | | 253,052 | | | 2011 | | 23.4 | | | 96 | % | | 97 | % | | 97 | % | | 99 | % | | 99 | % | | 巨人食品，在家，派对城，Panera面包，Hallmark，Chick-Fil-A，煤火披萨，Cava Mezza烧烤，Truist Bank，手和石头按摩，Cruml Cookie |
| 肯特兰广场 | 马里兰州盖瑟斯堡 | | 40,697 | | | 2005 | | 3.4 | | | 78 | % | | 86 | % | | 75 | % | | 93 | % | | 93 | % | | Privai Spa，骨鱼烧烤 |
| 兰斯顿市中心 | 弗吉尼亚州利斯堡 | | 196,817 | | | 2006 | | 23.3 | | | 91 | % | | 90 | % | | 91 | % | | 90 | % | | 96 | % | | 哈里斯·蒂特，CVS Pharmacy，Panera Bread，星巴克，Capital One Bank，福特牡蛎屋，Fusion Learning，Chick-Fil-A |
| 利斯堡派克广场 | 弗吉尼亚州贝利十字路口 | | 97,752 | | | 1966 (1982/95) | | 9.4 | | | 100 | % | | 93 | % | | 93 | % | | 90 | % | | 100 | % | | CVS药房、联邦快递办公室、Capital One银行、Five Guys、Dollar Tree、Advanced Auto |
| 兰伯顿广场 | 新泽西州兰伯顿 | | 192,718 | | | 1975 (1992/96) | | 23.3 | | | 66 | % | | 66 | % | | 68 | % | | 68 | % | | 70 | % | | 阿尔迪，礼仪援助，家庭美元，大地段，汉堡王，大富豪健身，企业租车 |
| 地铁派克中心 | 马里兰州罗克维尔 | | 67,488 | | | 2010 | | 4.6 | | | 85 | % | | 85 | % | | 83 | % | | 65 | % | | 69 | % | | 麦当劳，邓肯甜甜圈，7-11，棕榈滩，床垫仓库，救世军 |
| Monocacy的商店 | 弗雷德里克，马里兰州 | | 111,166 | | | 2004 | | 13.0 | | | 100 | % | | 98 | % | | 100 | % | | 99 | % | | 99 | % | | 巨人食品，Panera面包，Five Guys，加利福尼亚玉米饼，Firehouse Subs，Comcast |
| 北岩 | 弗吉尼亚州沃伦顿 | | 100,032 | | | 2009 | | 15.4 | | | 96 | % | | 94 | % | | 99 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 哈里斯·蒂特，长角牛排餐厅，利多披萨，第一资本银行，Novant Health |
| 老堡村 | 英国“金融时报”马里兰州华盛顿 | | 143,577 | | | 2003 | | 16.0 | | | 98 | % | | 98 | % | | 92 | % | | 96 | % | | 96 | % | | Safeway、Advanced Auto Parts、Dollar Tree、麦当劳、Wendy‘s、Ledo’s Pizza、M&T Bank |
| 奥尔尼 | 马里兰州奥尔尼 | | 53,765 | | | 1975 (1990) | | 3.7 | | | 96 | % | | 93 | % | | 93 | % | | 93 | % | | 94 | % | | Walgreens，Olney Grille，Ledo‘s Pizza，Popye’s，Sardi‘s Fusion |
| 果园公园 | 佐治亚州邓伍迪 | | 87,365 | | | 2007 | | 10.5 | | | 100 | % | | 100 | % | | 99 | % | | 99 | % | | 100 | % | | 克罗格，赛百味，Jett Ferry Dental |
| 棕榈泉中心 | 佛罗里达州阿尔塔蒙特斯普林斯 | | 126,446 | | | 2005 | | 12.0 | | | 97 | % | | 98 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | Publix、Duffy‘s Sports Grill、Toojay’s Deli、The Tile Shop、Rockler Tools、Humana Health、Sola沙龙 |
| 雷文伍德 | 马里兰州巴尔的摩 | | 93,328 | | | 1972 (2006) | | 8.0 | | | 93 | % | | 95 | % | | 97 | % | | 97 | % | | 92 | % | | 巨人食品，多米尼斯，美国银行 |
| 罗克维尔大道11503号/尼科尔森巷5541号 | 马里兰州罗克维尔 | | 40,249 | | | 2010 / 2012 | | 3.0 | | | 57 | % | | 61 | % | | 61 | % | | 61 | % | | 61 | % | | 博伊德博士宠物度假村，大都会紧急动物诊所 |
| 1500/1580/1582罗克维尔公路 | 马里兰州罗克维尔 | | 105,428 | | | 2012/2014 | | 10.2 | | | 98 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 97 | % | | 97 | % | | 派对城、CVS药房、Persiano家具画廊 |
| 海滨广场 | 佛罗里达州棕榈港 | | 146,673 | | | 2005 | | 18.4 | | | 96 | % | | 94 | % | | 96 | % | | 99 | % | | 99 | % | | Publix、Petco、Planet Fitness、Vision Works、临床护理医疗中心 |
| 海上殖民地市场 | 德州贝萨尼海滩 | | 21,677 | | | 2008 | | 5.1 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | Armand‘s披萨、糖果厨房、夏季食盐、Fin’s Alehouse、Vacasa |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 属性 | 位置 | | 可出租面积(平方英尺) | | 收购或开发(翻新)年份 | | 土地
面积
(英亩) | | 租赁百分比 截至12月31日，(1) | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 主要租户/重要租户 |
| 购物中心(续) | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 七个角 | 弗吉尼亚州福尔丘奇 | | 573,481 | | | 1973 (1994-7/07) | | 31.6 | | | 98 | % | | 98 | % | | 99 | % | | 99 | % | | 100 | % | | 家得宝，巨人食品，迈克尔斯工艺品，巴诺，罗斯连衣裙，滑雪小屋，外百老汇鞋子，乔安面料，星巴克，红罗宾美食汉堡，Chipotle，温迪，伯灵顿外套工厂，床垫仓库，摩根大通，以下五家 |
| 塞维纳公园市场 | 马里兰州塞维纳公园 | | 254,011 | | | 2011 | | 20.6 | | | 95 | % | | 89 | % | | 89 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 巨人食品，科尔‘s，办公用品，固特异，Chipotle，麦当劳，Five Guys，Disleed(Petco)，Jersey Mike’s，Bath&Body Works，富国银行，MOD披萨 |
| 费尔法克斯的商店 | 弗吉尼亚州费尔法克斯 | | 68,762 | | | 1975 (1993/99) | | 6.7 | | | 100 | % | | 98 | % | | 97 | % | | 98 | % | | 100 | % | | 99牧场 |
| 斯莫尔伍德村中心 | 马里兰州华尔道夫 | | 173,341 | | | 2006 | | 25.1 | | | 90 | % | | 79 | % | | 75 | % | | 77 | % | | 79 | % | | Safeway，CVS Pharmacy，Family Dollar |
| 南谷 | 格伦·伯尼，医学博士 | | 485,628 | | | 1972 (1986) | | 39.8 | | | 100 | % | | 94 | % | | 94 | % | | 97 | % | | 100 | % | | 家得宝，迈克尔斯工艺品，Marshalls，PetSmart，Value City家具，运动仓库，星巴克，高露服装，办公用品，瓷砖商店，Mercy Health Care，按摩嫉妒，Potbelly，Capital One Bank，Chipotle，Banfield宠物医院，Glory Days Grill，美国银行，杂货店 |
| 南岸广场 | 弗吉尼亚州里士满 | | 371,761 | | | 1972 | | 32.8 | | | 95 | % | | 98 | % | | 96 | % | | 92 | % | | 89 | % | | 超级新鲜，花旗趋势，里士满，麦当劳，汉堡王，库尔微笑，狡猾的螃蟹，玫瑰 |
| 南戴卡尔布广场 | 佐治亚州亚特兰大 | | 163,418 | | | 1976 | | 14.6 | | | 94 | % | | 94 | % | | 87 | % | | 87 | % | | 93 | % | | Big Lot、Emory诊所、玫瑰、Deal$、Humana Oak Street Health |
| 高速公路 | 北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆 | | 365,816 | | | 1972 (1997) | | 31.5 | | | 90 | % | | 81 | % | | 80 | % | | 94 | % | | 96 | % | | 哈里斯·蒂特，交易员Joe，塔尔博茨，哈内斯·布兰兹，乔斯。答：银行，奇科，阁楼，联邦快递，新百伦，艾维达沙龙，卡特的孩子，麦当劳，小鸡，富国银行，弗朗西斯卡的收藏，伟大的户外用品公司，白宫/黑市，SOMA，J.Crew，印章，lululemon，橙色理论，Athleta，丝芙兰，O2健身 |
| 乡村中心 | 弗吉尼亚州森特维尔 | | 145,651 | | | 1990 | | 17.2 | | | 89 | % | | 88 | % | | 88 | % | | 98 | % | | 98 | % | | 巨人食品，星巴克，麦当劳，宠物用品，Bikram瑜伽，Capital One银行，Truist银行 |
| 西山村 | 弗雷德里克，马里兰州 | | 103,186 | | | 2009 | | 11.6 | | | 99 | % | | 89 | % | | 92 | % | | 97 | % | | 99 | % | | Silver Diner，Sleepy‘s，Music&Art，Firehouse Subs，CiCi’s Pizza，CaféRio，Five Guys，Regus，Krispy Kreme，Wendy‘s，State Employees Credit Union(SECU) |
| 白橡树 | 马里兰州银泉 | | 480,676 | | | 1972 (1993) | | 27.9 | | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 99 | % | | 巨人食品，西尔斯，沃尔格林，Sarku日本 |
| 购物中心总数 | (3) | 7,877,330 | | | | | 766.7 | | | 94.7 | % | | 93.4 | % | | 93.1 | % | | 95.5 | % | | 96.0 | % | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 属性 | 位置 | | 可出租面积(平方英尺) | | 收购或开发(翻新)年份 | | 土地
面积
(英亩) | | 租赁百分比 截至12月31日，(1) | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2019 | | 2018 | | 主要租户/重要租户 |
| 混合用途物业 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| Avenel商业园 | 马里兰州盖瑟斯堡 | | 390,683 | | | 1981-2000 | | 37.1 | | | 90 | % | | 87 | % | | 93 | % | | 91 | % | | 90 | % | | 首页--期刊主要分类--期刊细介绍--期刊细介绍--期刊详细文摘内容 |
| 克拉伦登中心-北区 | 弗吉尼亚州阿灵顿 | | 108,386 | | | 2010 | | 0.6 | | | 85 | % | | 86 | % | | 83 | % | | 86 | % | | 100 | % | | AT&T Mobility、Chipotle、航空公司报告公司 |
| 克拉伦登中心-南区 | 弗吉尼亚州阿灵顿 | | 104,894 | | | 2010 | | 1.3 | | | 71 | % | | 88 | % | | 88 | % | | 97 | % | | 97 | % | | 交易员Joe，Circa，Burke&Herbert Bank，South Block Blends，开普勒演讲局，领导力研究所，Capital One Bank，按摩羡慕 |
| 克拉伦登中心住宅区-南区(244套) | | | 188,671 | | | 2010 | | | | 97 | % | | 98 | % | | 95 | % | | 95 | % | | 100 | % | | |
| Park Van Ness-住宅(271套) | 华盛顿特区 | | 214,600 | | | 2016 | | 1.4 | | | 97 | % | | 96 | % | | 95 | % | | 97 | % | | 97 | % | | |
| Park Van Ness-零售店 | 华盛顿特区 | | 8,847 | | | 2016 | | | | 32 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | 100 | % | | Sfoglina意大利面之家 |
| 宾夕法尼亚大道601号。 | 华盛顿特区 | | 227,651 | | | 1973 (1986) | | 1.0 | | | 76 | % | | 78 | % | | 90 | % | | 94 | % | | 98 | % | | 美国国家美术馆，美国协会。健康计划，南方公司，雷格斯，首都烧烤 |
| 华盛顿广场 | 弗吉尼亚州亚历山大市 | | 236,376 | | | 1975 (2000) | | 2.0 | | | 78 | % | | 71 | % | | 80 | % | | 90 | % | | 91 | % | | 管理保健药房学院，库珀携带，国家佩斯协会，国际信息系统安全认证联盟，贸易商Joe，联邦快递办公室，Talbots |
| The Waycroft-住宅(491套) | 弗吉尼亚州阿灵顿 | | 404,709 | | | 2020 | | 2.8 | | | 98 | % | | 97 | % | | 76 | % | | 不适用 | | 不适用 | | |
| The Waycroft-零售业 | 弗吉尼亚州阿灵顿 | | 60,048 | | | 2020 | | | | 100 | % | | 91 | % | | 90 | % | | 不适用 | | 不适用 | | 塔吉特、企业租车、银色餐厅、沙龙阁楼 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 混合用途属性总数 | (3) | 1,944,865 | | | | | 46.2 | | | 82.5 | % | (2) | 82.3 | % | (2) | 88.4 | % | (2) | 91.6 | % | (2) | 93.6 | % | (2) | |
| 总投资组合 | (3) | 9,822,195 | | | | | 812.9 | | | 93.2 | % | (2) | 92.0 | % | (2) | 92.5 | % | (2) | 95.0 | % | (2) | 95.7 | % | (2) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 属性 | 位置 | | 可出租面积(平方英尺) | | 收购或开发(翻新)年份 | | 土地
面积
(英亩) | | 发展活动 |
|
| 土地及发展物业 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 汉普登之家 | 马里兰州贝塞斯达 | | | | 2018 | | 0.6 | | | | | 开挖完成，正在进行基础系统的路基施工。 |
| Twinbrook季度 | 马里兰州罗克维尔 | | | | 2021 | | 8.2 | | | | | 该结构的建设正在进行中。混凝土正在地面以上12层浇筑，这是一期住宅和零售部分的最后一层。 |
| 阿什兰广场二期 | 弗吉尼亚州马纳萨斯 | | | | 2004 | | 17.3 | | | | | 面向杂货商和其他零售企业的营销，开发时间表尚未敲定。 |
| | | | | | | | | | | |
| 新市场 | 马里兰州新市场 | | | | 2005 | | 35.5 | | | | | Parcel将在马里兰州弗雷德里克以东的I-70号公路附近容纳超过12万平方英尺的零售开发项目。开发时间表尚未确定。 |
| 开发物业总数 | | | | | | 61.6 | | | | | | | | | | | | | |
(1)租赁百分比是租赁用于商业空间的可出租平方英尺的百分比和出租用于公寓的单位的百分比。前一年的租赁百分比，包括购物中心总数、混合用途房产总数和投资组合总数，已重新计算，以排除出售或取消服务的房产的影响，因此，此表中报告的百分比可能与之前报告的百分比不同。
(2)租赁的总百分比仅限于商业空间。
(3)就本文件其他部分列出的财产统计而言，住宅和商业地产是合并的。克拉伦登南、Park Van Ness和Waycroft的住宅单元与这些地点的商业租户都属于同一栋建筑。
项目3.法律诉讼
在正常业务过程中，本公司涉及诉讼，包括因收取租金、强制执行或捍卫其担保权益的优先权以及继续开发和营销其某些房地产而引起的诉讼。管理层认为，目前悬而未决的诉讼不应对公司的财务状况或未来运营产生重大不利影响。
项目4.矿山安全信息披露
不适用。
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
市场信息
索尔中心的普通股在纽约证券交易所上市，代码为“BFS”。
持有者
截至2023年2月23日，普通股的登记持有者约为146人。我们的许多普通股是由经纪人和机构代表股东持有的，我们无法估计这些记录持有者代表的股东总数。
股息和分配
根据该守则，房地产投资信托基金须遵守多项组织及营运规定，包括分配至少90%的房地产投资信托基金应课税收入。该公司在2022年和2021年分发的数量超过了要求的数量。见合并财务报表附注，第13号，“分配”。本公司可能会或可能不会选择在未来年度分配超过90%的REIT应纳税所得额。
该公司对可供分配的现金流的估计被认为是基于合理的假设，并代表了设定分配的合理基础。然而，公司的实际经营结果将受到各种因素的影响，包括但不限于实际租金收入、公司的运营费用、利息支出、一般经济状况、联邦、州和地方税(如果有的话)、意外的资本支出、准备金的充足性和优先股息。虽然本公司打算继续定期支付季度分派，但未来的任何支付将完全由董事会决定，并将取决于多个因素，包括本公司的现金流、其财务状况和资本要求、根据守则维持其REIT地位所需的年度分派金额，以及董事会认为相关的其他因素。我们有义务在普通股分配之前，定期向优先存托股份持有人支付季度分配。
索尔组织收购股权证券
通过参与公司的红利再投资计划，在截至2022年12月31日的季度里，(A)公司董事会主席兼首席执行官B·弗朗西斯·索尔二世和(B)他的配偶就2022年10月31日的红利分配以每股39.70美元的平均价格收购了总计3287股普通股。
没有根据公开宣布的计划或计划收购任何股份。
性能图表
根据交易法颁布的规则要求公司提供一张图表，将其普通股的累计股东总回报与(I)广泛的股票市场指数和(Ii)公布的行业指数或同行组的累计股东总回报进行比较。下图将公司普通股的累计股东总回报与金融时报证券交易所集团全国房地产投资信托股票指数(FTSE NAREIT Equity Index)、标准普尔500指数(S&P500 Index)和罗素2000指数(Russell 2000 Index)进行了比较。该图假设2017年12月31日的投资为100美元。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间已结束 | |
| 索引 | 12/31/2017 | 12/31/2018 | 12/31/2019 | 12/31/2020 | 12/31/2021 | 12/31/2022 | |
索尔中心公司1 | $100.00 | | $79.52 | | $93.34 | | $59.67 | | $104.57 | | $84.32 | | |
S&P 500 2 | $100.00 | | $95.62 | | $125.34 | | $148.85 | | $191.58 | | $156.85 | | |
罗素20003 | $100.00 | | $88.99 | | $111.70 | | $134.00 | | $153.85 | | $122.37 | | |
富时NAREIT股票4 | $100.00 | | $95.38 | | $120.17 | | $110.56 | | $158.36 | | $119.83 | | |
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1 资料来源：标准普尔资本智商。 | | | | | | |
2 来源：彭博社 | | | | | | | |
3 消息来源：富时罗素 | | | | | | |
4 资料来源：富时全国房地产投资信托基金协会 | | |
第六项。[已保留]
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
管理层对财务状况和经营结果(MD&A)的讨论和分析从公司的主要业务战略开始，为读者提供公司业务目标的概述。随后讨论了关键会计政策，公司认为这些政策对于理解公司报告的财务业绩中包含的假设和判断很重要。下一节讨论该公司过去两年的经营业绩。从第43页开始，该公司提供了对其流动性和资本资源的分析，包括对其现金流、债务安排、资本来源和财务承诺的讨论。在第49页，本公司讨论了来自运营的资金，或FFO，这是REIT行业使用的股权REIT业绩的非GAAP财务衡量标准。
以下讨论和分析应与本年度报告10-K表中其他地方的合并财务报表和相关脚注一起阅读。我们在这一部分所作的陈述是符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的完整讨论，请参阅本报告中题为“前瞻性陈述”的部分。某些风险可能会导致我们的实际结果、业绩或成就与以下讨论中明示或暗示的结果、业绩或成就大不相同。关于此类风险因素的讨论，见“项目1A.风险因素”。
新冠肺炎的影响
如果新冠肺炎的影响导致经济和市场状况恶化，包括供应链问题，或者如果公司的预期资产持有期发生变化，后续的减值测试可能会导致未来产生减值费用。本公司不能保证与本公司投资物业有关的重大减值费用在未来期间不会发生。截至2022年12月31日，我们尚未发现任何减值触发事件，包括新冠肺炎的影响和相应的租户减免租金请求。因此，根据适用的公认会计准则指引，并未记录任何减值费用。然而，我们还没有看到新冠肺炎的长期影响以及它未来可能在多大程度上影响我们的租户。租户无法继续经营的迹象，我们对租户的业务或行业的看法或战略因新冠肺炎而发生的变化，或我们的长期持有策略的变化，都可能表明发生了减值触发事件。因此，本公司将继续监测未来期间的情况和事件，以确定是否有理由计入减值费用。
截至2023年1月31日，2022年第四季度租户支付的合同基本租金、运营费用和房地产税退税总额约为98.6%。
本公司现正并将继续积极参与与未收取租金有关的收租工作，并会继续与某些要求延迟收取租金的租户合作，但本公司不能保证该等努力或我们在未来期间所作的努力会成功。
由于新冠肺炎疫情爆发时业务中断，与某些租户签署的推迟协议通常将30至90天的租金、运营费用和房地产税退还推迟到租赁期的晚些时候，还款通常在12个月内进行，一般从2021年开始。在延期期间，我们继续积累租金收入。
以下是该公司截至2023年1月31日已执行的延期租金协议和偿还款项的摘要，但截至2022年12月31日的到期金额除外。
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| | | | | | | 租金延期协议 |
| | | | | | | (千美元) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | 收款百分比(基于当前到期的付款) |
| | | | | | | 递延租金合计 | | 应付金额 | | 核销金额 | | 未付款项 | | 金额
收纳 | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | $ | 9,366 | | | $ | 8,353 | | | $ | 318 | | | $ | 33 | | | $ | 8,002 | | | 96 | % |
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新冠肺炎对公司的业务、经营结果、现金流和增长前景的影响程度是高度不确定的，最终将取决于未来的发展，而这些发展都无法确切地预测。见第1A项。风险因素。管理层和董事会将继续积极监测新冠肺炎疫情的影响，包括我们所在司法管辖区的政府指令和公共卫生当局的建议，并将在必要时采取进一步措施，以最大限度地维护股东和员工的利益来调整公司的业务。新冠肺炎对我们的运营和我们租户的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度的不确定性，无法充满信心地预测，包括疫情的范围、严重性和持续时间，为遏制疫情或减轻其影响而采取的行动，以及疫情的直接和间接经济影响和控制措施等。
我们预计，一些租户最终将无法支付到期金额，我们将在应收租金上蒙受损失。确认此类损失的程度和时间将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有很高的不确定性，也无法预测。管理层认为截至2022年12月31日建立的针对此类潜在损失的准备金是合理和充足的。第四季度的收租和迄今的租金减免请求可能不代表未来任何时期的收租或请求。
概述
该公司的主要战略是继续专注于通过在华盛顿特区大都市区开发以交通为导向的住宅混合用途项目来实现其资产的多样化。该公司的经营战略还包括改善其资产的经营业绩，通过增加PAD地点实现其购物中心的内部增长，并通过有选择地对其核心购物中心进行重新开发和翻新来补充其发展管道。该公司在其投资组合中有一系列有资格的地块，其中一些目前是购物中心运营物业，用于开发多达3,700个公寓单元和975,000平方英尺的零售和办公空间。所有这些地点都位于马里兰州蒙哥马利县的WMATA红线地铁站附近。
该公司打算有选择地在其购物中心投资组合中增加独立的PAD地块建筑，并用产生强劲流量的租户取代表现不佳的租户，包括超市和药店等支柱商店。该公司已签署租约，或正在洽谈另外七幅发展策略用地的租约。
近年来，待售的优质房产数量有限，这些房产的定价不断攀升。因此，管理层认为，在不久的将来投资于现有和新的购物中心以及混合用途物业的收购机会是不确定的。然而，由于公司保守的资本结构，包括其循环信贷安排下的现金和能力，管理层相信，随着有吸引力的物业被发现和市场状况改善，公司处于有利地位，能够利用额外的投资机会。(见“项目1.业务--资本政策”。)管理层认为，公司经营的几个子市场具有或预计将具有有吸引力的供应/需求特征。该公司将继续评估收购、开发和再开发，将其作为其整体业务计划的组成部分。
在新冠肺炎大流行之前，当地华盛顿特区大都市区内的经济状况保持相对稳定。未来几年，联邦政府面临的与税收、支出和利率政策相关的问题可能会继续影响写字楼、零售和住宅房地产市场。由于公司的大部分物业运营收入来自我们的购物中心，我们不断关注政府政策变化的影响，以及消费者需求在网上购物和店内购物之间的变化，以及对未来购物中心建设和零售店扩张计划的影响。根据我们的观察，我们继续调整我们的营销和销售策略，以最大化我们未来的业绩。该公司在相同物业基础上的商业租赁百分比(不包括在整个可比时期内未投入运营的物业的影响)从2021年12月31日的92.0%增加到2022年12月31日的93.2%。
本公司的总债务与总资产价值的比率维持在50%以下，这使本公司在必要时可以获得额外的担保借款。截至2022年12月31日，包括1.00亿美元对冲可变利率债务在内，2023年至2041年交错到期日的固定利率债务总额约占公司应付票据的86.8%，从而将再融资风险降至最低。该公司的未对冲可变利率债务包括信贷安排项下的1.64亿美元未偿还债务。截至2022年12月31日，该公司在其信贷安排下的可用资金约为2.121亿美元。
虽然管理层目前打算将未来的收购和开发活动集中在华盛顿特区/巴尔的摩大都市区以交通为中心的、主要是住宅综合用途的物业上，但该公司未来也可能在机会出现时收购该国其他地区的其他类型的房地产。该公司计划继续在物业类型、地点、规模和市场方面进行多元化，并不限制可投资于任何一个物业或任何一个地理区域的资产的金额或百分比。
下表列出了公司商业物业(除Waycroft、Clarendon Center和Park Van Ness物业内的公寓外的所有物业)的每平方英尺平均年化基本租金和每平方英尺平均年化有效租金。就本表而言，年化有效租金为年化基本租金减去租户改善及摊销租赁佣金。
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| | 商业租金 |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 | | | | |
| 基本租金 | | $ | 20.55 | | | $ | 20.63 | | | $ | 19.97 | | | | | |
| 实际租金 | | $ | 18.95 | | | $ | 18.91 | | | $ | 18.25 | | | | | |
| | | | | | | | | | |
关键会计政策
该公司的综合财务报表是根据美国公认的会计原则(“GAAP”)编制的，该原则要求管理层作出某些估计和假设，这些估计和假设会影响财务状况和经营结果的报告。见本报告合并财务报表附注2。本公司已确定下列政策，由于这些政策中固有的估计和假设，涉及较高程度的判断和复杂性。
房地产投资
房地产投资物业按历史成本减去折旧列报。尽管本公司有意长期拥有其房地产投资物业，但会不时评估其市场地位、市场状况及其他因素，并可能选择出售不符合本公司投资概况的物业。管理层认为，自收购或开发以来，公司的房地产资产普遍增值，因此，合计的现值超过了其账面净值的合计，也超过了财务报表中报告的公司负债的价值。由于财务报表是根据公认会计准则编制的，因此不报告公司房地产投资物业的现值。
如果发生事件或情况变化显示房地产投资物业的价值可能出现减值，本公司将编制一份分析报告，以确定该房地产投资物业的账面价值是否超过其估计公允价值。该公司在确定减值指标时考虑了定量和定性因素，包括经常性运营亏损、入住率大幅下降以及市场状况、法律因素和商业环境的重大不利变化。如有减值指标，本公司按未贴现基准比较物业剩余使用年限的预计现金流与该物业的账面价值。该公司根据估计资本化率、历史经营业绩和可能影响物业的市场状况来评估其未贴现的预计现金流。如果账面价值大于未贴现的预计现金流量，本公司将确认减值亏损，相当于将账面金额调整为其当时估计公允价值所需的金额。任何物业的公允价值对上述任何估计因素的实际结果都很敏感，无论是个别因素还是整体因素。如果实际结果与管理层的预测不同，估值可能会受到负面或积极的影响。
应收账款、应计收入和坏账准备
应收账款主要是指根据租户各自的租约条款目前应向租户支付的款项。个别租约经评估是否可收回，并于确定不可能收取租金后，应计租金及应收账款予以撇账，而撇账则反映为租金收入的调整。不可能收回的租赁收入按现金计算，直至确定可能收回为止。我们还根据对未偿还余额、租户破产的影响、历史坏账水平和当前经济趋势的分析，评估投资组合层面的经营租赁应收账款是否得到适当估值。此外，由于新冠肺炎疫情影响的不确定性，我们的评估还考虑了租户开展的业务类型和目前与租户的讨论，以及最近的收租经验。评估和估计无法收回的租赁付款和相关应收账款需要管理层作出大量判断，并基于评估时管理层可获得的最佳信息。实际结果可能与这些估计不同。
法律或有事项
该公司在正常业务过程中会受到各种法律程序和索赔的影响，而这些诉讼和索赔一般都在保险范围之内。虽然不能肯定地预测这些问题的解决，但该公司相信当前问题的最终结果不会对其财务状况或经营结果产生重大不利影响。一旦确定可能发生损失，估计的损失金额就记录在财务报表中。损失的数额及其可能发生的时间点都很难确定。
经营成果
以下是对整个公司收入和费用组成部分的讨论。本节一般讨论2022年和2021年的项目以及2022年和2021年之间的同比比较。未包括在本10-K表中的2020年项目讨论和2021年与2020年的同比比较可在“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”中找到。
年报10-K表第II部分第7项截至2021年12月31日的财年于2022年2月24日提交。
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| 收入 |
| (千美元) | 截至十二月三十一日止的年度： | | 百分比变化 |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2022年起
2021 | | 2021年起
2020 |
| 基本租金 | $ | 201,182 | | | $ | 197,930 | | | $ | 188,636 | | | 1.6 | % | | 4.9 | % |
| 费用回收 | 36,025 | | | 34,500 | | | 34,678 | | | 4.4 | % | | (0.5) | % |
| 租金百分率 | 1,632 | | | 1,504 | | | 927 | | | 8.5 | % | | 62.2 | % |
| 其他财产收入 | 1,910 | | | 1,393 | | | 1,252 | | | 37.1 | % | | 11.3 | % |
| 经营租赁应收账款的贷方(损失)回收净额 | 88 | | | (812) | | | (5,212) | | | NM | | NM |
| 租金收入 | 240,837 | | | 234,515 | | | 220,281 | | | 2.7 | % | | 6.5 | % |
| 其他收入 | 5,023 | | | 4,710 | | | 4,926 | | | 6.6 | % | | (4.4) | % |
| 总收入 | $ | 245,860 | | | $ | 239,225 | | | $ | 225,207 | | | 2.8 | % | | 6.2 | % |
| | | | | | | | | |
| NM=没有意义 |
与2021年相比，2022年总收入增长了2.8%，如下所述。
基本租金
与2021年相比，2022年基本租金增加了330万美元，这主要是由于租金上涨、空置率下降以及Waycroft的优惠减少，总共影响了280万美元。
费用回收
与2021年相比，2022年的费用回收增加了150万美元，这主要是由于可回收财产运营费用的增加。
其他财产收入
2022年与2021年相比增加了50万美元，主要是由于(A)滞纳金和利息费用增加了30万美元，以及(B)住宅迁入费增加了10万美元。
经营租赁应收账款的贷方(损失)回收净额
经营租赁应收账款的信贷(损失)回收，2022年净额比2021年减少90万美元。收入减少的主要原因是2022年以前保留的租赁应收账款的收款增加。
其他收入
其他收入增加30万美元，主要是由于(A)停车收入增加60万美元，但被(B)租赁终止费用减少30万美元部分抵消。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 费用 |
| (千美元) | 截至十二月三十一日止的年度： | | 百分比变化 |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2022年起
2021 | | 2021年起
2020 |
| 物业运营费用 | $ | 35,934 | | | $ | 32,881 | | | $ | 28,857 | | | 9.3 | % | | 13.9 | % |
| | | | | | | | | |
| 房地产税 | 28,588 | | | 28,747 | | | 29,560 | | | (0.6) | % | | (2.8) | % |
| 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | 43,937 | | | 45,424 | | | 46,519 | | | (3.3) | % | | (2.4) | % |
| 递延租赁费用的折旧和摊销 | 48,969 | | | 50,272 | | | 51,126 | | | (2.6) | % | | (1.7) | % |
| 一般和行政 | 22,392 | | | 20,252 | | | 19,107 | | | 10.6 | % | | 6.0 | % |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 提前清偿债务损失 | 648 | | | — | | | — | | | NM | | NM |
| 总费用 | $ | 180,468 | | | $ | 177,576 | | | $ | 175,169 | | | 1.6 | % | | 1.4 | % |
| | | | | | | | | |
| NM=没有意义 |
与2021年相比，2022年的总支出增长了1.6%，如下所述。
物业运营费用
与2021年相比，2022年房地产运营支出增加了310万美元，主要原因是(A)整个投资组合的维修和维护成本增加了170万美元，(B)房地产员工成本增加了40万美元，(C)投资组合的公用事业增加了30万美元，(D)混合用途投资组合的停车费用增加了30万美元，以及(E)投资组合的房地产税上诉费用增加了20万美元。
递延债务成本的利息支出、净额和摊销
与2021年相比，2022年递延债务成本的利息支出、净额和摊销成本减少了150万美元，主要是由于(A)与Twinbrook和Hampden House相关的利息资本化增加了440万美元，(B)由于期间加权平均利率较低而产生的利息减少了200万美元，以及(C)与Twinbrook租赁权益相关的土地融资租赁负债减少了40万美元，但被(D)由于期内平均未偿债务余额增加而产生的利息增加520万美元部分抵消。
递延租赁费用的折旧和摊销
与2021年相比，2022年递延租赁成本的折旧和摊销减少了130万美元，这主要是由于(A)期内折旧费用减少了80万美元，(B)期内递延租赁成本的摊销减少了50万美元。
一般和行政
与2021年相比，2022年一般和行政成本增加了210万美元，主要原因是(A)员工成本增加了130万美元，(B)贷款管理成本增加了70万美元。
提前清偿债务损失
由于大瀑布中心和乡村中心贷款的提前再融资，提前清偿债务的损失增加了60万美元。
同财产收入和同财产经营收入
同样的财产收入和相同的财产经营收入是非公认会计准则的财务业绩计量，并通过剔除在整个可比报告期内未投入使用的财产的结果来提高这些计量的可比性。
我们将相同的物业收入定义为总收入减去在整个可比报告期内未投入运营的物业的收入，并将相同的物业运营收入定义为净收益加上(A)利息支出、递延债务成本的净额和摊销、(B)递延租赁成本的折旧和摊销、(C)一般和行政费用、(D)衍生工具的公允价值变动和(E)提前清偿债务的损失减去(F)出售物业的收益和(G)在整个可比期间内未投入运营的物业的运营收入。
其他房地产投资信托基金可以使用不同的方法来计算相同的财产收入和相同的财产经营收入。因此，我们相同的房地产收入和相同的房地产运营收入可能无法与其他REITs相比。
管理层使用相同的物业收入和相同的物业营业收入来评估和比较我们物业的经营业绩，并确定收益趋势，因为这些衡量标准不受我们的资金成本、折旧和摊销费用的影响、收购和出售经营性房地产资产的损益、一般和行政费用或与我们物业所有权相关的其他损益的影响。我们相信，将这些项目从收入和运营收入中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了运营我们物业所产生的实际收入和实际支出。
相同物业收入和相同物业营业收入是衡量我们物业经营表现的指标，但并不衡量我们整体的表现。因此，此类计量不能取代按照公认会计原则计算的总收入、净收入或营业收入。
下表提供了公认会计准则下的财产收入和财产经营收入与所示期间的相同财产收入和相同财产经营收入的对账。2022年期间，没有任何属性被排除在相同的属性结果之外。
同样的财产收入
| | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2022 | | 2021 |
| 总收入 | $ | 245,860 | | | $ | 239,225 | |
| 减去：收购、处置和开发物业 | — | | | — | |
| 同一财产总收入 | $ | 245,860 | | | $ | 239,225 | |
| | | |
| 购物中心 | $ | 172,055 | | | $ | 169,681 | |
| 混合用途物业 | 73,805 | | | 69,544 | |
| 同一财产总收入 | $ | 245,860 | | | $ | 239,225 | |
| | | |
| 购物中心总收入 | $ | 172,055 | | | $ | 169,681 | |
| 减少：购物中心收购、处置和开发物业 | — | | | — | |
| 同一购物中心总收入 | $ | 172,055 | | | $ | 169,681 | |
| | | |
| 综合用途物业收入总额 | $ | 73,805 | | | $ | 69,544 | |
| 减少：混合用途的收购、处置和开发物业 | — | | | — | |
| 总混合用途收入相同 | $ | 73,805 | | | $ | 69,544 | |
与2021年相比，2022年相同物业收入增加660万美元，主要是由于(A)基本租金增加340万美元，(B)支出回收增加150万美元，(C)经营租赁应收账款的信贷损失减少70万美元，以及(D)其他物业收入增加50万美元。
混合用途的同一物业收入由以下部分组成：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| (单位：千) | | 2022 | | 2021 |
| 办公综合用途物业(1) | | $ | 37,845 | | | $ | 37,561 | |
| 住宅综合用途物业(零售活动)(2) | | 3,984 | | | 3,530 | |
| 住宅综合用途物业(住宅活动)(3) | | 31,976 | | | 28,453 | |
| 混合用途同一物业的总收入 | | $ | 73,805 | | | $ | 69,544 | |
(1)包括Avenel Business Park、Clarendon Center-南北两个街区、宾夕法尼亚大道601号和华盛顿广场
(2)包括韦克罗夫特和帕克·范内斯
(3)包括克拉伦登南区、韦克罗夫特和帕克·范内斯
同一项物业营业收入
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| (单位：千) | | 2022 | | 2021 |
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| 净收入 | | $ | 65,392 | | | $ | 61,649 | |
| 增加：利息支出、递延债务成本的净额和摊销 | | 43,937 | | | 45,424 | |
| 增列：递延租赁费用的折旧和摊销 | | 48,969 | | | 50,272 | |
| 添加：一般和管理 | | 22,392 | | | 20,252 | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| 补充：提前清偿债务造成的损失 | | 648 | | | — | |
| 物业营业收入 | | 181,338 | | | 177,597 | |
| 减去：收购、处置和开发物业 | | — | | | — | |
| 同一物业营业收入合计 | | $ | 181,338 | | | $ | 177,597 | |
| | | | |
| 购物中心 | | $ | 135,160 | | | $ | 133,897 | |
| 混合用途物业 | | 46,178 | | | 43,700 | |
| 同一物业营业收入合计 | | $ | 181,338 | | | $ | 177,597 | |
| | | | |
| 购物中心营业收入 | | $ | 135,160 | | | $ | 133,897 | |
| 减少：购物中心收购、处置和开发物业 | | — | | | — | |
| 同一家购物中心营业收入总额 | | $ | 135,160 | | | $ | 133,897 | |
| | | | |
| 混合用途物业营业收入 | | $ | 46,178 | | | $ | 43,700 | |
| 减少：混合用途的收购、处置和开发物业 | | — | | | — | |
| 同用途物业营业收入合计 | | $ | 46,178 | | | $ | 43,700 | |
截至2022年止年度，购物中心同业营业收入增长0.9%，综合用途同业营业收入增长5.7%。购物中心同一物业的营业收入增加，主要是由于基本租金较高，为120万美元。混合用途同一物业的营业收入增加，主要原因是(A)基本租金增加220万美元，以及(B)扣除30万美元的费用后停车收入增加。
混合用途同一物业的营业收入由下列各项组成：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| (单位：千) | | 2022 | | 2021 |
| 办公综合用途物业(1) | | $ | 24,367 | | | $ | 24,545 | |
| 住宅综合用途物业(零售活动)(2) | | 2,917 | | | 2,658 | |
| 住宅综合用途物业(住宅活动)(3) | | 18,894 | | | 16,497 | |
| 混合用途同一物业营业收入总额 | | $ | 46,178 | | | $ | 43,700 | |
(1)包括Avenel Business Park、Clarendon Center-南北两个街区、宾夕法尼亚大道601号和华盛顿广场
(2)包括韦克罗夫特和帕克·范内斯
(3)包括克拉伦登南区、韦克罗夫特和帕克·范内斯
通货膨胀的影响
由于通货膨胀导致的运营费用增加对公司投资组合经营业绩的影响被公司几乎所有租约中的条款部分缓解，这些条款包含旨在增加收入以抵消通胀对公司经营业绩的不利影响的条款。这些规定包括租户应定期上调基本租金，通常是根据规定的涨幅，以及较小程度的消费物价指数(通常称为消费物价指数)的变化。
此外，本公司几乎所有物业均以长期租约形式出租给租户，由租户偿还营运开支。这些租约往往会减少公司因通胀而增加的物业开支风险。如果经营开支的增长超过收入的增长，通胀和成本增加可能会对该公司的租户造成不利影响。
流动性与资本资源
截至2022年12月31日和2021年12月31日，现金和现金等价物分别为1330万美元和1460万美元。截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度的现金及现金等价物变动归因于经营、投资及融资活动，详情如下。
| | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2022 | | 2021 |
| 经营活动提供的净现金 | $ | 121,151 | | | $ | 118,427 | |
| 用于投资活动的现金净额 | (116,888) | | | (55,918) | |
| 用于融资活动的现金净额 | (5,578) | | | (74,771) | |
| 现金和现金等价物减少 | $ | (1,315) | | | $ | (12,262) | |
经营活动
经营活动提供的现金净额指主要来自租金收入的现金，加上其他收入、减去物业营运开支、租赁成本、正常经常性一般及行政开支及未偿债务利息支出。
投资活动
用于投资活动的现金净额包括物业购置、发展、重建、租户改善及其他物业资本开支。用于投资活动的现金增加6 100万美元的主要原因是：(A)开发支出增加7 520万美元，但因(B)房地产投资购置减少900万美元和(C)整个投资组合房地产投资增加520万美元而被部分抵消。
融资活动
融资活动中使用的现金净额是：(A)从贷款收益和发行普通股、优先股和有限合伙单位收到的现金减去(B)用于偿还和削减贷款、赎回优先股以及向普通股、优先股和有限合伙单位持有人支付股息和分配的现金。关于筹资活动的讨论，见合并财务报表附注5。
流动性要求
短期流动资金需求主要包括正常经常性业务费用和资本支出、偿债需求(包括与额外债务和重置债务有关的偿债)、向普通股和优先股股东的分配、向单位持有人的分配以及扩大和翻新现有投资组合物业以及选择性收购和开发其他资产所需的金额。
属性。为了符合联邦所得税的REIT资格，公司必须向其股东分配至少90%的“房地产投资信托应税收入”，如准则所定义的那样。该公司预计将通过运营提供的现金、可用现金和现有的信贷额度来满足这些短期流动资金需求(额外的物业收购和开发所需的金额除外)。
该公司正在开发位于马里兰州罗克维尔的Twinbrook Quarter I期(“I期”)。第一阶段包括一个80,000平方英尺的韦格曼斯，大约25,000平方英尺的小商店空间，450套公寓和一座230,000平方英尺的写字楼。一期写字楼部分目前尚未开工建设。就一期住宅和零售部分的开发而言，我们还必须投资于基础设施和其他项目，以支持一期和Twinbrook Quarter开发的其他部分。该项目的总成本预计约为3.315亿美元，其中2.714亿美元与第一期住宅和零售部分的发展有关，6010万美元与基础设施和其他项目有关。该项目的一部分将由1.45亿美元的建设到永久贷款提供资金。该结构的建设正在进行中。混凝土正在地面以上12层浇筑，这是一期住宅和零售部分最后一层高于地面的部分，预计第一期将于2024年底首次交付。整个18.4英亩的Twinbrook季度地块所有阶段的开发潜力总计为1,865个住宅单位、473,000平方英尺的零售空间和431,000平方英尺的办公空间。
该公司正在开发Hampden House项目，该项目位于马里兰州贝塞斯达市中心，将包括多达366个公寓单元和10100平方英尺的零售空间。该项目的总费用预计约为2.464亿美元，其中一部分将由1.33亿美元的建设贷款提供。开挖完成，正在进行基础系统的路基施工。建设预计将于2025年完成。
长期流动资金需求主要包括我们长期债务下的债务和向优先股股东支付的股息。该公司预计，长期流动资金需求还将包括物业收购和开发所需的金额。公司还可能重新开发某些现有的资产组合物业，并可能在某些购物中心内开发额外的独立地块或扩建项目。收购及发展物业须经仔细分析及审核，并经管理层确定该等物业可望带来长期收益及现金流增长后方可进行。在未来一年，发展、扩建或收购(如有)的资金预计将来自可用现金、公司信贷额度的银行借款、建设和永久融资、公司股息再投资计划(“DIP”)的运作收益或公司可用的其他外部债务或股权资本资源。未来的任何借款可能是索尔中心、运营合伙企业或子公司合伙企业层面的，证券发行可能包括(受某些限制)在运营合伙企业中发行额外的有限合伙企业权益，这些权益可以转换为索尔中心的普通股。任何此类融资的可获得性和条款将取决于市场和其他条件。
合同付款义务
截至2022年12月31日，该公司有总计约2.589亿美元的无资金来源的合同付款义务，不包括经营债务，将在未来12个月内到期。下表显示了截至2022年12月31日的合同付款义务总额。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 按期间到期的付款 |
| (千美元) | 一年或一年
较少 | | 一年多 | | 总计 |
| 应付票据： | | | | | |
| 利息 | $ | 50,140 | | | $ | 316,355 | | | $ | 366,495 | |
| 明细表主体 | 32,926 | | | 287,872 | | | 320,798 | |
| 气球支付 | 9,225 | | | 908,660 | | | 917,885 | |
| 小计 | 92,291 | | | 1,512,887 | | | 1,605,178 | |
| | | | | |
| 公司总部租赁(1) | 801 | | | 2,697 | | | 3,498 | |
| 发展和发展前的义务 | 152,299 | | | 31,293 | | | 183,592 | |
| 改善租户状况 | 13,550 | | | 107,631 | | | 121,181 | |
| 合同债务总额 | $ | 258,941 | | | $ | 1,654,508 | | | $ | 1,913,449 | |
(1)见合并财务报表附注7。公司总部租赁金额是指根据共享服务协议中规定的员工用于公司业务的时间分配给公司的金额。未来的金额可能会随着租赁双方雇用的员工数量的波动而变化。
股息再投资
1995年12月，该公司设立了股息再投资计划(“计划”)，使其普通股股东和有限合伙企业的股东有机会通过对其全部或部分股息或分派进行再投资，购买更多普通股。该计划规定，以市价3%的折扣投资新发行的普通股，无需支付任何经纪佣金、手续费或其他费用。本计划的所有费用由本公司支付。于截至2022年及2021年12月31日止年度，本公司根据该计划发行138,142股及287,239股股份，加权平均折扣价分别为每股48.56美元及39.17美元。于截至2022年及2021年12月31日止年度内，本公司根据该计划发行26,659及61,009个有限合伙单位，加权平均价分别为每单位49.81元及39.74元。在截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度，本公司亦根据董事递延补偿计划指定的股息再投资，按加权平均折扣价每股46.74美元及39.31美元，向董事入账5,815股及6,376股。
资本战略与融资活动
作为一般政策，公司打算将其总债务与总资产价值的比率维持在50%或以下，并持续积极管理公司的杠杆和债务支出，以保持对固定费用的审慎覆盖。资产值指管理层参考物业的总现金流量而合理厘定的现时投资组合物业及任何其后收购物业的公平市价合计。鉴于公司目前的债务水平，管理层认为，截至2022年12月31日，公司的债务与总资产价值的比率低于50%。
公司的组织文件不限制其可能产生的债务的绝对金额或百分比。董事会可能会根据当前的经济状况、资本的相对成本、公司物业组合的市值、收购、发展或扩张的机会，以及董事会认为相关的其他因素，不时重新评估公司的债务资本化政策。董事会可以在不经股东批准的情况下，根据重新评估修改公司的债务资本化政策，并可以增加或减少公司的债务与总资产比率超过或低于50%，也可以在一定时期内免除该政策。只要管理层认为融资环境有利，公司将继续对其未偿债务进行再融资或重新谈判，以延长到期日并获得普遍更有利的贷款条件。
公司的融资活动在合并财务报表附注5中进行了说明。以下为截至2022年和2021年12月31日的应付票据摘要。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 应付票据 | 截至十二月三十一日止的年度： | | 利息 | | 排定 |
| (千美元) | 2022 | | | | 2021 | | 费率* | 成熟度* |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 兰斯顿市中心 | $ | — | | | | | $ | 28,533 | | | 5.62 | % | | Jun-2022 |
| 果园公园 | — | | | | | 8,812 | | | 6.08 | % | | Sep-2022 |
| 北京百货批发俱乐部 | 9,345 | | | | | 9,692 | | | 6.43 | % | | Apr-2023 |
| 大瀑布中心 | — | | | | | 8,651 | | | 6.61 | % | | Feb-2024 |
| 利斯堡派克中心 | 12,543 | | | | | 13,213 | | | 7.35 | % | | Jun-2024 |
| 乡村中心 | — | | | | | 11,528 | | | 7.60 | % | | Jun-2024 |
| 白橡树 | 19,985 | | | | | 20,874 | | | 6.89 | % | | Jul-2024 |
| Avenel商业园 | 22,906 | | | | | 24,108 | | | 7.45 | % | | Jul-2024 |
| 阿什伯恩村 | 23,039 | | | | | 24,186 | | | 7.30 | % | | Jan-2025 |
| 雷文伍德 | 11,975 | | | | | 12,553 | | | 6.18 | % | | Jan-2026 |
| 克拉伦登中心 | 86,264 | | | | | 90,600 | | | 5.31 | % | | Apr-2026 |
| 塞维纳公园市场 | 25,857 | | | | | 27,197 | | | 4.30 | % | | Oct-2026 |
| 肯特兰广场二期 | 29,658 | | | | | 31,155 | | | 4.53 | % | | Nov-2026 |
| 小红莓广场 | 13,946 | | | | | 14,634 | | | 4.70 | % | | Dec-2026 |
| 信贷安排的固定利率部分 | 100,000 | | | | | — | | | 4.38 | % | | Feb-2027 |
| 七个角 | — | | | | | 56,413 | | | 5.84 | % | | May-2027 |
| 汉普郡-兰利 | 12,231 | | | | | 12,868 | | | 4.04 | % | | Apr-2028 |
| 信标中心 | — | | | | | 32,170 | | | 3.51 | % | | Jun-2028 |
| 海滨广场 | 13,302 | | | | | 13,897 | | | 3.99 | % | | Sep-2028 |
| 大瀑布中心 | 31,313 | | | | | — | | | 3.91 | % | | Sep-2029 |
| 费尔法克斯/林荫大道的商店 | 23,443 | | | | | 24,398 | | | 3.69 | % | | Mar-2030 |
| 北岩 | 12,652 | | | | | 13,108 | | | 3.99 | % | | Apr-2030 |
| 伯顿斯维尔市广场 | 33,439 | | | | | 34,558 | | | 3.39 | % | | Feb-2032 |
| 帕克·范内斯 | 62,813 | | | | | 64,661 | | | 4.88 | % | | Sep-2032 |
| 华盛顿广场 | 52,030 | | | | | 53,745 | | | 3.75 | % | | Dec-2032 |
| 布罗德兰斯村 | 28,858 | | | | | 29,613 | | | 4.41 | % | | Nov-2033 |
| 峡谷 | 20,827 | | | | | 21,393 | | | 4.69 | % | | Jan-2034 |
| 老堡村 | 20,136 | | | | | 20,682 | | | 4.65 | % | | Feb-2034 |
| 奥尔尼 | 12,476 | | | | | 12,299 | | | 8.00 | % | | Apr-2034 |
| Monocacy的商店 | 26,422 | | | | | 27,143 | | | 4.14 | % | | Dec-2034 |
| 阿什布鲁克市场 | 20,807 | | | | | 21,329 | | | 3.80 | % | | Aug-2035 |
| 肯特兰 | 28,157 | | | | | 28,899 | | | 3.43 | % | | Aug-2035 |
| 韦克罗夫特 | 152,679 | | | | | 156,116 | | | 4.67 | % | | Sep-2035 |
| 乡村中心 | 25,057 | | | | | — | | | 4.14 | % | | Aug-2037 |
| 信标中心/七个角落 | 142,522 | | | | | — | | | 5.05 | % | | Oct-2037 |
| 总固定费率 | 1,074,682 | | | | | 949,028 | | | 4.77 | % | | 8.77岁 |
| 浮动利率贷款： | | | | | | | | | |
| 信贷安排的浮动利率部分 | 164,000 | | | | | 206,000 | | | SOFR + 1.50% | | Aug-2025 |
| 总变动率 | 164,000 | | | | | 206,000 | | | 5.80 | % | | 2.66年 |
| 应付票据总额 | $ | 1,238,682 | | | | | $ | 1,155,028 | | | 4.91 | % | | 7.96年 |
*以加权平均数计算的总数。
2022年2月23日，该公司完成了一笔1.33亿美元的建设到永久贷款，所得资金将用于为Hampden House提供部分资金。这笔贷款将于2040年到期，固定利率为3.90%，只需支付利息，资金将由贷款提供，直到转换为永久贷款。转换预计在2026年第一季度进行，此后将需要根据25年摊销时间表每月支付本金和利息。
2022年3月11日，公司全额偿还了兰斯顿镇中心担保的抵押贷款的剩余本金余额2,830万美元，该贷款原定于2022年6月到期。
2022年6月7日，公司全额偿还了原定于2022年9月到期的Orchard Park抵押贷款的剩余本金余额860万美元。
2022年8月4日，该公司以农村中心担保的2530万美元的15年期无追索权抵押贷款结束。这笔贷款将于2037年到期，固定利率为4.14%，根据25年的摊销时间表，每月需要支付135,200美元的本金和利息，到期时需要最后支付1,340万美元。所得款项用于偿还现有抵押贷款的余额约1,120万美元，并减少信贷安排的未偿还余额。确认了提前清偿债务造成的40万美元损失。
2022年8月23日，该公司签订了两项浮动利率与固定利率互换协议，以管理与其1.00亿美元可变利率债务相关的利率风险。每项互换协议都于2022年10月3日生效，每项协议的名义金额为5000万美元。其中一项协议将于2027年10月1日终止，实际上将SOFR固定在2.96%。另一项协议将于2030年10月1日终止，实际上将SOFR固定在2.91%。由于利率互换实际上将SOFR固定为1.00亿美元的可变利率债务，除非另有说明，否则从2022年9月30日开始，出于披露的目的，1.0亿美元的可变利率债务将被视为固定利率债务。出于会计目的，该公司已将这些协议指定为现金流量对冲。
截至2022年12月31日，利率互换的公允价值总计约400万美元，计入综合资产负债表中的其他资产。掉期开始后的价值增加在综合全面收益表的其他全面收益中反映。
2022年8月24日，该公司以大瀑布中心担保的3150万美元的7年期无追索权抵押贷款结束。这笔贷款将于2029年到期，固定利率为3.91%，根据25年的摊销时间表，每月需要支付164,700美元的本金和利息，到期时需要最后支付2,570万美元。所得款项用于偿还现有抵押贷款的剩余余额约800万美元，并减少信贷安排的未偿还余额。确认了提前清偿债务造成的20万美元损失。
2022年9月6日，该公司以Beacon Center和Seven Corners Center抵押的15年期、无追索权、1.43亿美元的抵押贷款结束。这笔贷款将于2037年到期，固定利率为5.05%，根据25年的摊销时间表，每月需要支付840,100美元的本金和利息，到期时需要最后支付7,990万美元。所得款项用于偿还现有抵押贷款的余额约8,530万美元，并减少信贷安排的未偿还余额。这笔交易被视为对原始债务协议的修改。发生了590万美元的预付款违约金，这笔违约金已递延，将在贷款期限内作为利息支出摊销，并作为应付票据的减少额计入综合资产负债表。
运营资金
2022年，公司报告运营资金(FFO)1普通股股东和非控股权益可用资金1.032亿美元，比2021年普通股股东和非控股权益可用FFO增加2.4%，为1.07亿美元。普通股股东和非控股权益可获得的FFO增加的主要原因是：(A)基本租金增加340万美元，(B)利息支出、净额和递延债务成本摊销减少150万美元，主要是由于资本化利息增加，(C)经营租赁应收账款和相应准备金的信贷亏损合计减少70万美元，但被(D)210万美元的一般和行政成本增加以及(E)扣除140万美元的费用后回收收入减少部分抵消。下表列出了普通股股东和非控股权益在指定时期内可从净收入到FFO的对账情况：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| (千美元) | 2022 | | 2021 | | 2020 | | | | |
| 净收入 | $ | 65,392 | | | $ | 61,649 | | | $ | 50,316 | | | | | |
| 减去： | | | | | | | | | |
| 出售物业所得收益 | — | | | — | | | (278) | | | | | |
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| 添加： | | | | | | | | | |
| 房地产折旧及摊销 | 48,969 | | | 50,272 | | | 51,126 | | | | | |
| FFO | 114,361 | | | 111,921 | | | 101,164 | | | | | |
| 减去： | | | | | | | | | |
| 优先股股息 | (11,194) | | | (11,194) | | | (11,194) | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 普通股股东和非控股股东可获得的FFO | $ | 103,167 | | | $ | 100,727 | | | $ | 89,970 | | | | | |
| 加权平均份额和单位： | | | | | | | | | |
| 基本信息 | 33,256 | | | 32,029 | | | 31,266 | | | | | |
稀释(2) | 33,972 | | | 33,098 | | | 31,267 | | | | | |
| 普通股股东和非控股股东可获得的每股基本FFO | $ | 3.10 | | | $ | 3.14 | | | $ | 2.88 | | | | | |
| 普通股股东和非控股股东可获得的稀释后每股FFO。 | $ | 3.04 | | | $ | 3.04 | | | $ | 2.88 | | | | | |
(1)全美房地产投资信托协会(NAREIT)将FFO发展为股权REIT业绩的相对非GAAP财务衡量标准，以确认创收房地产历来没有根据GAAP确定的基础进行折旧。FFO由NAREIT定义为净收益，根据公认会计原则计算，加上房地产折旧和摊销，不包括可折旧房地产资产的减值费用和财产处置的收益或损失。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不一定表明可用于满足现金需求的现金，这在公司适用期间的综合现金流量表中披露。对FFO的使用没有实质性的法律或功能限制。FFO不应被视为其最直接可比的GAAP指标--净收益的替代指标，不应被视为公司经营业绩的指标，也不应被视为现金流量的替代指标，以衡量流动性。管理层认为FFO是衡量经营业绩的有意义的补充指标，因为它基本上排除了房地产资产价值随着时间的推移可预测地减少(即折旧)的假设，这与我们认为我们的资产发生的情况相反，也因为行业分析师已经接受它作为业绩衡量标准。FFO可能无法与其他REITs采用的类似名称的措施相媲美。
(2)从2021年3月5日开始，完全稀释的股份和单位包括以托管方式持有的1,416,071个有限合伙单位，这些单位与1592年Rockville Pike对Twinbrook Quarter的贡献有关。托管的单位中有一半于2021年10月18日获释。以第三方托管方式持有的剩余单位计划于2023年10月18日释放。
收购和重新开发
管理层预计，在未来一年，公司可能会重新开发某些现有的投资组合物业，并可能在某些购物中心内开发更多独立的地块或扩建。收购及发展物业须经仔细分析及审核，并经管理层确定该等物业可望带来长期收益及现金流增长后方可进行。未来一年，任何开发、扩建或收购的资金预计将来自本公司信贷额度的银行借款、建设融资、本公司股息再投资计划的运作收益或本公司可用的其他外部资本资源。
该公司一直有选择地参与收购、开发、重新开发和翻新活动。该公司继续评估收购用于零售和混合用途开发的地块以及收购运营物业的机会，以提高运营收入和现金流增长。该公司还继续分析投资组合内的重新开发、翻新和扩建机会。
投资组合租赁状态
以下图表列出了有关我们物业在指定期限内的商业租赁的某些信息。本节一般讨论2022年和2021年的项目以及2022年和2021年之间的同比比较。未包括在本10-K表中的2020年项目讨论和2021年与2020年的同比比较可在“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析”中找到。年报10-K表第II部分第7项截至2021年12月31日的财年于2022年2月24日提交。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 总属性 | | 总正方形素材 | | 租赁百分比 |
| 截至12月31日， | | 购物
中心 | | 混合用途 | | 购物
中心 | | 混合用途 | | 购物
中心 | | 混合用途 |
| 2022 | | 50 | | | 7 | | | 7,877,330 | | | 1,136,885 | | | 94.7 | % | | 82.5 | % |
| 2021 | | 50 | | | 7 | | | 7,874,130 | | | 1,136,937 | | | 93.4 | % | | 82.3 | % |
| | | | | | | | | | | | |
在可比较的相同物业基础上，整体商业投资组合租赁百分比从2021年12月31日的92.0%增加到2022年12月31日的93.2%。截至2022年12月31日，93.2%的租赁空间中包括约241,000平方英尺的空间，占总商业面积的2.7%，尚未被租户占用。合计起来，这些租约预计将产生约540万美元的额外年化基本租金，平均为每平方英尺22.41美元，在租户入住后，并遵循任何合同租金优惠。
混合用途商业租赁百分比包括办公综合用途物业的商业租赁和住宅综合用途物业的商业租赁。写字楼综合用途物业的租赁百分比从2021年12月31日的81.6%增加到2022年12月31日的82.0%。住宅综合用途物业的零售租赁百分比由2021年12月31日的92.4%下降至2022年12月31日的91.2%。
下表显示了在指定期间执行的租赁的选定数据。这些信息基于已签署的租约，没有对入住率、租户违约或房东特许权的时间进行调整。到期租约的基本租金是指截至租约到期日，按现金计算的年化合同基本租金。新租约或续订租约的基本租金为截至预期租金开始日期按现金计算的年化合同基本租金。由于执行租约的租户可能最终不会占有他们的空间或支付所有合同租金，表中列出的变化仅提供了关于市场租金趋势的信息。该公司收到的租金收入的实际变化可能有所不同。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 商业物业租赁活动 | | 每平方英尺平均基本租金 |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 平方英尺 | | 数
租约的数量 | | 新/续订
租契 | | 即将到期
租契 |
| | 购物中心 | | 混合用途 | | 购物中心 | | 混合用途 | | 购物中心 | | 混合用途 | | 购物中心 | | 混合用途 |
| 2022 | | 1,274,191 | | | 86,713 | | | 304 | | | 17 | | | $ | 22.50 | | | $ | 28.04 | | | $ | 21.37 | | | $ | 29.66 | |
| 2021 | | 1,227,362 | | | 126,181 | | | 256 | | | 29 | | | 18.91 | | | 40.59 | | | 19.15 | | | 46.83 | |
关于截至2022年12月31日的三个月内商业租赁活动的其他信息如下。以下资料包括因收购或发展而在本公司拥有期间尚未出租的空间租赁。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 商业物业租赁活动 |
| | 新的
租契 | | 第一代/开发租约 | | 续订
租契 |
| 租约数目 | | 19 | | | 1 | | | 65 | |
| 平方英尺 | | 62,687 | | | 3,200 | | | 184,720 | |
| 每平方英尺平均年化： | | | | | | |
| 基本租金 | | $ | 25.35 | | | $ | 60.94 | | | $ | 30.09 | |
| 改善租户状况 | | (4.32) | | | (12.50) | | | (0.16) | |
| 租赁成本 | | (0.90) | | | (1.92) | | | (0.01) | |
| 租金优惠 | | (0.31) | | | — | | | (0.02) | |
| 实际租金 | | $ | 19.82 | | | $ | 46.52 | | | $ | 29.90 | |
| | | | | | |
截至2022年12月31日，1,026,830平方英尺的商业空间受制于计划于2023年到期的租约。以下是该空间现有和估计的每平方英尺市场基础租金的信息。
| | | | | | | | |
| 即将到期的商业物业租约： | | 总计 |
| 平方英尺 | | 1,026,830 | |
| 每平方英尺平均基本租金 | | $ | 18.53 | |
| 每平方英尺估计市值基本租金 | | $ | 18.59 | |
截至2022年12月31日，住宅投资组合的租赁比例为97.2%，而2021年12月31日的租赁比例为97.1%。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 住宅物业租赁活动 | | 每平方英尺平均租金 |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 租约数目 | | 新租约/续期租约 | | 即将到期的租约 |
| 2022 | | 1,005 | | | $ | 3.44 | | | $ | 3.22 | |
| 2021 | | 694 | | | 3.22 | | | 3.28 | |
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
本公司面临某些金融市场风险，其中最主要的是利率和通货膨胀的波动。利率波动由管理层监测，作为公司整体风险管理计划的一个组成部分，该计划认识到金融市场的不可预测性，并试图减少对公司经营业绩的潜在不利影响。
该公司面临利率波动的风险，这将影响其可变利率债务的利息支出金额和固定利率债务的公允价值。截至2022年12月31日，该公司未对冲的浮动利率债务总额为1.64亿美元。如果本公司于2022年12月31日未偿还的无对冲浮动利率债务工具的利率高于或低于一个百分点，我们与这些债务工具相关的年度利息支出将增加或减少bY 160万亿美元基于这些余额。截至2022年12月31日，公司的固息负债总额为10.7亿美元，加权平均利率为4.8%。如果该公司截至2022年12月31日的固定利率债务工具的利率高出一个百分点，那么该日这些债务工具的公允价值将减少5690万美元。如果该公司截至2022年12月31日的固定利率债务工具的利率低一个百分点，那么该日这些债务工具的公允价值将增加6240万美元。
通货膨胀可能通过以下方式影响本公司的经营业绩：(A)租户未偿还的成本增加的速度快于租金的增长速度，以及(B)对我们零售购物中心的消费者需求产生不利影响，这反过来可能导致(I)较低的租金百分比和/或(Ii)租户无法支付租金。通货膨胀还可能对发展项目的成本产生负面影响。虽然本年度本公司并未受到上述任何项目的重大影响，但不能保证通胀压力不会对本公司未来的业务产生重大不利影响。
项目8.财务报表和补充数据
本公司及其合并子公司的财务报表包含在本报告所示的页数中，并以引用方式并入本报告：
| | | | | |
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| 页面 | |
F-1 | (A)独立注册会计师事务所--德勤会计师事务所的报告(PCAOB ID号34)。 |
F-3 | 综合资产负债表--2022年12月31日和2021年12月31日。 |
F-4 | (C)合并业务报表--2022年、2021年和2020年12月31日终了年度。 |
F-5 | (D)综合全面收益表--2022年、2021年和2020年12月31日终了年度。 |
F-6 | (E)合并权益报表--2022年、2021年和2020年12月31日终了年度。 |
F-7 | (F)现金流量表--2022年、2021年和2020年12月31日终了年度。 |
F-8 | (G)合并财务报表附注。 |
项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
季度评估。
截至2022年12月31日，本公司对其披露控制和程序以及财务报告内部控制的设计和运作的有效性进行了评估。本次评估是在管理层的监督和参与下进行的，管理层包括公司董事长兼首席执行官高级副总裁、首席财务官高级副总裁以及首席会计官兼财务主管高级副总裁(视情况而定)。美国证券交易委员会通过的规则要求公司提交公司董事长兼首席执行官和高级副总裁-首席财务官关于公司披露控制程序和程序有效性的结论，以及公司管理层关于截至本年度报告所述期间结束时财务报告内部控制有效性的结论。
首席执行官和首席财务官证书。
作为10-K表格的本年度报告的附件31包括公司董事长兼首席执行官和首席财务官高级副总裁的“证书”表格。根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条的规定，认证表格是必需的。您目前正在阅读的Form 10-K年度报告的这一部分是关于第302节认证中提到的评估的信息，此信息应与第302节认证相结合阅读，以便更全面地理解所提供的主题。
披露控制和程序以及财务报告的内部控制。
管理层负责建立和维持适当的披露控制和程序以及对财务报告的内部控制。披露控制和程序旨在提供合理保证，确保在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内记录、处理、汇总和报告根据交易所法案提交或提交的报告(如本10-K表格年度报告)中需要披露的信息。披露控制和程序的设计也旨在提供合理的保证，确保此类信息得到积累并酌情传达给公司管理层，包括公司董事长兼首席执行官高级副总裁、公司首席财务官高级副总裁和首席会计兼财务主管高级副总裁，以便及时就所需披露做出决定。
财务报告内部控制是指由公司董事长兼首席执行官、首席财务官高级副总裁、首席会计兼财务主管高级副总裁设计或监督，并由公司董事会、管理层和其他人员实施的程序，旨在根据美国公认会计准则对财务报告的可靠性和对外财务报表的编制提供合理保证，包括以下政策和程序：
•与保存合理、详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录有关；
•提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便根据美国公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支仅根据管理层或公司董事会的授权进行；以及
•就防止或及时发现可能对公司财务报表产生重大不利影响的未经授权收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
对控制措施有效性的限制。
管理层，包括本公司董事长兼首席执行官、高级副总裁首席财务官和高级副总裁首席会计兼财务主管，并不期望本公司的披露控制和程序或财务报告的内部控制将防止所有错误和所有欺诈。一个控制系统，无论构思和运作得有多好，都只能提供合理的保证，而不是绝对的保证，以确保控制系统的目标得以实现。此外，控制系统的设计必须反映这样一个事实，即存在资源限制，并且必须考虑控制的好处相对于其成本。由于所有控制系统的固有局限性，任何控制评估都不能绝对保证公司内部的所有控制问题和舞弊事件(如果有的话)都已被发现。这些固有的局限性包括这样的现实，即决策过程中的判断可能是错误的，故障可能因为简单的错误或错误而发生。此外，某些人的个人行为、两个或更多人的串通或管理层对控制的凌驾，都可以规避控制。任何控制系统的设计也部分基于对未来事件可能性的某些假设，不能保证任何设计将在所有潜在的未来条件下成功地实现其所述目标；随着时间的推移，控制可能会因为条件的变化而变得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能会恶化。由于具有成本效益的控制系统的固有限制，由于错误或欺诈而导致的错误陈述可能会发生，并且不会被发现。
评估的范围。
本公司董事长兼首席执行官高级副总裁、首席财务官高级副总裁和首席会计兼财务主管高级副总裁对本公司的披露控制程序和程序的评估，以及本公司管理层对本公司财务报告的内部控制的评估，包括对程序的审查以及与公司披露委员会和公司其他人员的讨论。在评估过程中，管理层设法查明数据错误、控制问题或欺诈行为，并确认正在采取适当的纠正行动，包括改进程序。管理层使用特雷德韦委员会内部控制-综合框架(2013年框架)赞助组织委员会发布的标准来评估公司财务报告内部控制的有效性。公司对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的评估每季度进行一次，因此有关披露控制有效性的结论可以在公司的Form 10-Q季度报告和Form 10-K年度报告中报告。
公司对财务报告的内部控制也由管理层、公司会计部门的其他人员和公司的内部审计职能部门持续进行评估。本公司财务报告内部控制的有效性由本公司的独立注册会计师事务所审计。我们在监督本公司的披露控制和程序以及财务报告的内部控制时，以及在决定作出必要的修改时，会考虑这些不同评估活动的结果。管理层在这方面的意图是，在条件允许时，将维持和更新财务报告的披露控制和程序以及内部控制(包括改进和更正)。
信息披露控制和程序的有效性评估
根据评估，公司董事长兼首席执行官、高级副总裁首席财务官和高级副总裁首席会计兼财务主管得出结论，截至2022年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。
财务报告内部控制有效性评价。
管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。管理层使用特雷德韦委员会内部控制-综合框架(2013年框架)赞助组织委员会发布的标准来评估公司财务报告内部控制的有效性。根据评估，公司管理层得出结论，截至2022年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。本公司的独立注册会计师事务所发布了一份关于本公司财务报告内部控制有效性的报告，该报告载于本年度报告的F-2页Form 10-K。
财务报告内部控制的变化。
截至2022年12月31日止三个月内，本公司对财务报告的内部控制并无重大影响或合理地可能对本公司的财务报告内部控制产生重大影响的变动。
项目9B。其他信息
没有。
第三部分
项目10.董事、高级管理人员和公司治理
本项目所需信息参考美国证券交易委员会将于2023年5月12日提交给美国证券交易委员会的年度股东大会的委托书“董事会”、“公司治理-道德行为政策和高级财务官道德守则”、“违约16(A)报告”、“公司治理-提名和公司治理委员会-被提名人的遴选”和“公司治理-审计委员会”的标题下的信息。
项目11.高管薪酬
本项目所要求的信息是通过参考委托书“公司治理-董事薪酬”、“薪酬委员会报告”和“高管薪酬”标题下的信息而纳入的。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
本项目所需资料为参考委托书“股权补偿计划资料”及“若干实益拥有人及管理层的担保拥有权”项下的资料。
第十三项特定关系和关联交易与董事独立性
本项目所要求的信息通过参考委托书“若干关系和交易”和“公司治理-董事会”标题下的信息并入。
项目14.首席会计师费用和服务
本项目所要求的信息是通过参考委托书“审计委员会报告-2022年和2021年独立注册会计师事务所费用摘要”标题下的委托书中包含的信息而合并的。
第四部分
项目15.证物和财务报表附表
| | | | | | | | | | | |
| (a) | 以下文件作为本报告的一部分提交： | |
| | | |
| 1 | | 财务报表 | |
| | | |
| | 本公司及其合并子公司的以下财务报表以参考方式并入第二部分第8项。 | |
| | | |
| (a) | 独立注册会计师事务所报告-德勤会计师事务所-PCAOB ID号 | 34 |
| | | |
| (b) | 综合资产负债表--2022年和2021年12月31日 | |
| | | |
| (c) | 综合经营报表-截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度。 | |
| | | |
| (d) | 综合全面收益表--截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度。 | |
| | | |
| (e) | 综合权益报表-截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度。 | |
| | | |
| (f) | 合并现金流量表-截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度。 | |
| | | |
| (g) | 合并财务报表附注 | |
| | | |
| 2. | | 财务报表明细表和补充数据 | |
| | | |
| (a) | 本公司选定的季度财务数据以引用方式并入第二部分第8项 | |
| | | |
| (b) | 公司明细表： | |
| | | |
| | 附表三--房地产和累计折旧 | |
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| 证券交易委员会适用的会计条例中规定的所有其他附表不是相关指示所要求的或不适用的，因此已被省略。 | |
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| | | | | | | | | | | |
| | 陈列品 | |
| | | |
| 3. | (a) | 第一次修订和重新修订的索尔中心公司章程于1994年8月23日提交给马里兰州评估和税务局，并作为附件3提交。(A)该公司1993年年报的Form 10-K通过引用并入本文。2004年5月28日向马里兰评估和税务局提交的《索尔中心公司第一次修订和重新修订的公司章程修正案》，作为附件3提交。(A)公司2004年6月30日的季度报告通过引用并入本公司。 2006年5月26日向马里兰评估和税务局提交并作为附件3提交的《索尔中心公司第一次修订和重新修订的公司章程修正案》。(A)2006年5月30日提交的公司当前8-K表格报告通过引用并入本公司。 2013年5月14日向马里兰州评估和税务局提交并作为附件3提交的《索尔中心公司第一次修订和重新修订的公司章程修正案》。(A)2013年5月14日提交的公司当前8-K表格报告，通过引用并入本文。 | |
| | | |
| (b) | 2017年6月22日及以后生效的《索尔中心公司章程》第二次修订和重新修订，并作为附件3提交。公司于2017年6月28日提交的当前8-K表格报告(B)通过引用并入本公司。 | |
| | | |
| (c) | 作为2018年1月23日提交的公司注册表8-A的附件3.3提交的、日期为2018年1月19日的公司第一次修订和重新修订的公司章程的补充条款，通过引用并入本文。 | |
| | | |
| (d) | 作为本公司于2019年9月17日提交的8-A表格的注册说明书的附件3.2，于2019年9月12日提交的本公司首次修订和重新修订的公司章程的补充条款以引用的方式并入本文。 | |
| | | |
| 4. | (a) | 于2018年1月23日提交的注册人8-A表格注册说明书附件4.2所载的本公司、作为存托人的大陆股票转让及信托公司和存托凭证持有人之间的2018年1月23日签署的存托协议，特此并入作为参考。 | |
| | | |
| (b) | 代表本公司6.125%D系列累积可赎回优先股的证书样本，每股面值$0.01，作为本公司于2018年1月23日提交的8-A表格注册说明书的附件4.4提交，以供参考。 | |
| | | |
| (c) | 于2019年9月17日提交的注册人8-A表格注册说明书附件4.1所载本公司、作为存托人的大陆股票转让及信托公司及存托凭证持有人于2019年9月17日订立的存托协议，特此纳入作为参考。 | |
| | | |
| (d) | 代表本公司6.000%E系列累积可赎回优先股的证书样本，每股面值$0.01，作为本公司于2019年9月17日提交的8-A表格注册说明书的附件4.2提交，以供参考。 | |
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| (e) | 注册人证券描述，作为本公司2019年年报10-K表格的附件4(H)，在此并入作为参考。 | |
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| 10. | (a) | 第一次修订和重新签署的索尔控股有限合伙有限合伙协议作为注册说明书第33-64562号的第10.1号证据，通过引用并入本文。《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙协议第一修正案》、《索尔控股有限合伙企业有限合伙企业有限合伙协议第一修正案》、《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙协议第一修正案》作为附件10。(A)本公司1995年年报表格10-K以引用方式并入。作为附件10提交的《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第四修正案》作为附件10。(A)公司1997年3月31日季度报告通过引用并入本公司。 作为第333-41436号注册说明书附件4(C)提交的《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订和重新签署协议第五修正案》以引用方式并入本文。 作为附件10提交的《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第六修正案》。(A)公司2003年9月30日的季度报告Form 10-Q以引用的方式并入本文。《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订和重订协议第七修正案》作为本公司2003年12月31日年报10-K表格的附件10。(A)以引用的方式并入本文。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订和重订协议》第八修正案作为附件10。(A)公司2007年12月31日年报10-K表格，现以引用方式并入本文件。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订重订协议第九修正案》作为附件10。(A)公司2008年3月31日季报10-Q表，在此并入作为参考。《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订及重订协议第十修正案》作为附件10。(A)公司2008年3月31日季报10-Q表，在此并入作为参考。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订及重订协议第十一修正案》作为附件10。(A)公司2011年9月30日的季报Form 10-Q并入本文作为参考。 本公司于2013年2月12日以8-K表格形式提交的《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订及重订协议第十二修正案》作为本公司当前报告的附件10.1以引用的方式并入本文。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订和重订协议第十三修正案》于2014年11月12日在本公司的8-K报表中作为附件10.1提交，现以引用方式并入本文。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业有限合伙第一次修订和重订协议第十四条修正案》于2018年1月23日作为本公司当前报告的附件10.1以8-K表格的形式提交，现以引用方式并入本文。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第十五修正案》于2018年5月14日在本公司的8-K表格中作为附件10.1提交，现以引用方式并入本文。 《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第十六修正案》于2019年9月17日作为公司当前报告的8-K表格的附件10.1提交，在此引用作为参考。 作为附件10提交的《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第十七修正案》。(A)公司2021年6月30日的Form 10-Q季度报告通过引用并入本公司。作为附件10提交的《索尔控股有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第十八修正案》。(A)公司2021年9月30日的Form 10-Q季度报告通过引用并入本公司。 | |
| | | |
| (b) | 《第一次修订和重新签署的索尔子公司I有限合伙企业有限合伙协议》及其第1号修正案作为附件10.2提交给注册说明书33-64562号，在此引用作为参考。《索尔子公司I有限合伙有限合伙企业第一次修订及重订有限合伙协议第二修正案》、《索尔子公司I有限合伙有限合伙企业有限合伙第一次修订及重订有限合伙协议第三次修正案》和《索尔子公司I有限合伙有限合伙企业有限合伙企业第一次修订及重订有限合伙协议第四次修正案》作为附件10。(B)本公司1997年年报10-K表格以引用方式并入本文件。 | |
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| | | | | | | | | | | |
| (c) | 《第一次修订和重新签署的索尔子公司II有限合伙企业有限合伙协议》及其第1号修正案作为附件10.3提交给注册说明书33-64562号，在此引用作为参考。作为本公司2001年6月30日季度报告附件10.(C)的《索尔子公司II有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第二修正案》以引用的方式并入本文。 作为公司2006年年报附件10(C)的索尔子公司II有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第三修正案以表格10-K的形式并入本文作为参考。 作为本公司2009年年报表格10-K的附件10(C)的《索尔子公司II有限合伙有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第四修正案》以引用的方式并入本文。 作为本公司2016年9月30日季度报告附件10.(C)的索尔子公司II有限合伙企业第一次修订和重新签署的有限合伙协议第五修正案以引用方式并入本文件。 | |
| | | |
| (d) | 作为登记说明书33-64562号附件10.4提交的财产转让协议在此引用作为参考。 | |
| | | |
| (e) | 作为注册说明书33-64562号附件10.5提交的管理功能传送协议在此引用作为参考。 | |
| | | |
| (f) | 作为33-64562号注册说明书附件10.6提交的注册权和锁定协议在此引用作为参考。 | |
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| (g) | 作为第33-64562号注册说明书附件10.7提交的《排他性和优先购买权协议》在此引用作为参考。 | |
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| (h) | 由索尔控股有限合伙公司签署的截至1993年8月26日的假设协议，作为附件10提交。(I)该公司1993年年报的Form 10-K通过引用并入本公司。 | |
| | | |
| (i) | 董事递延薪酬计划，日期为2004年4月23日，并作为附件10提交。公司2004年6月30日季度报告的(K)项通过引用并入本公司。* | |
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| (j) | 信贷协议日期为2018年1月26日，借款人为索尔控股有限合伙企业；美国富国银行为行政代理；Capital One为全国协会为辛迪加代理；TD Bank，N.A.和U.S.Bank National Association为文件代理；富国银行、Capital One、TD Bank、U.S.Bank、Regions Bank和Associated Bank为贷款人，作为贷款人，并于2018年1月26日提交公司当前报告的8-K表格的附件10.1，以供参考。 | |
| | | |
| (k) | 担保日期为2018年1月26日，担保人和担保人：索尔中心公司；索尔子公司第一有限合伙公司；索尔子公司第二有限合伙公司；布里格斯·钱尼广场有限责任公司；肯特兰第一地块有限责任公司；11503罗克维尔派克有限责任公司；罗克维尔派克控股有限责任公司；1500Rockville派克有限责任公司；斯莫尔伍德村中心有限责任公司；西维尤村庄中心有限责任公司；埃弗内尔六世公司；麦德龙派克中心有限责任公司；华盛顿广场中心有限责任公司；为了支持富国银行，作为贷款人的行政代理，National Association于2018年1月26日签署了该特定信贷协议，并于2018年1月26日作为本公司当前报告的附件10.2在Form 8 K中提交，以供参考。 | |
| | | |
| (l) | 2021年8月31日签署的信贷协议，由合伙企业作为借款人；富国银行全国协会作为行政代理；Capital One全国协会作为辛迪加代理；TD Bank，N.A.和U.S.Bank National Association作为文件代理；富国银行Capital One，TD Bank，TD Bank，U.S.Bank，Regions Bank，PNC Bank和Associated Bank，National Association作为贷款人，作为贷款人，并作为附件10.1纳入本公司于2021年9月1日提交的8-K表格中作为参考。 | |
| | | |
| (m) | 担保日期为2021年8月31日，担保人：索尔中心公司；索尔子公司第一有限合伙企业；索尔子公司第二有限合伙企业；布里格斯·钱尼广场有限责任公司；肯特兰第一地块有限责任公司；11503罗克维尔派克有限责任公司；罗克维尔派克控股有限责任公司；1500Rockville派克有限责任公司；斯莫尔伍德村中心有限责任公司；西维尤乡村中心有限责任公司；埃弗内尔六世公司；麦德龙派克中心有限责任公司；华盛顿广场中心有限责任公司；以富国银行为受益人，国民协会作为贷款人的行政代理，于2021年8月31日签署了该特定信贷协议，并于2021年9月1日在公司当前报告的8-K表格中作为附件10.1提交，现将其并入本文作为参考。 | |
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| (n) | 《信贷协议第一修正案》日期为2022年10月3日，其中包括：合伙企业作为借款人；富国银行全国协会作为行政代理；Capitol One全国协会作为辛迪加代理；TD Bank，N.A.美国银行全国协会、Regions Bank、PNC银行、全国协会和联合银行全国协会作为贷款人，并作为本公司2022年9月30日季度报告的附件10.1通过引用并入本文。 | |
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| (o) | 于2008年4月25日、2013年5月10日和2019年5月3日修订的索尔中心股份有限公司2004年股票计划通过引用并入本文。 | |
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| (p) | 董事股票期权协议的格式，如本公司2004年9月30日季度报告的附件10(J)所示，在此并入作为参考。 | |
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| (q) | 作为公司2004年9月30日季度报告附件10(K)提交的高级股票期权授予协议的格式，在此并入作为参考。 | |
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| (r) | 自2018年1月1日起，B.F.索尔公司和索尔中心公司之间的修订和重新签署的共享服务协议，作为附件10提交。该公司2017年年报的10-K表格通过引用并入本公司2017年年报。 | |
| | | |
| (s) | 本公司、索尔控股有限合伙公司和B.F.索尔房地产投资信托基金之间于2011年8月9日签署的购买协议，作为附件10存档。本公司2011年9月30日季度报告(R)通过引用并入本公司。 | |
| | | |
| (t) | 作为附件10提交的B.F.索尔公司和索尔中心公司修订和重新签署的共享服务协议于2019年1月1日生效的第一修正案。(1)该公司2019年6月30日季度报告通过引用并入本公司。 | |
| | | |
| (u) | 索尔控股有限合伙公司和1592 Rockville Pike LLC之间于2019年11月5日签署的、作为本公司2020年12月31日年报附件10(U)提交的出资协议，通过引用并入本文。 | |
| | | |
| (v) | 索尔控股有限合伙公司和1592罗克维尔派克有限责任公司于2021年3月5日签订的《出资协议第一修正案》，作为附件10提交。(A)公司2021年3月31日的季度报告以引用的方式并入本文。 | |
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| 21. | | 现将索尔中心股份有限公司的子公司备案。 | |
| | | |
| 23.1 | | 兹提交独立注册会计师事务所同意书。 | |
| | | |
| 24. | | 授权书(包括在签名页上)。 | |
| | | |
| 31. | | 第13a-14(A)/15d-14(A)条：现提交首席执行官和首席财务官的证明。 | |
| | | |
| 32. | | 现提交第1350条首席执行官和首席财务官的证书。** | |
| | | |
| 101. | | 以下是公司截至2022年12月31日的年度报告中以可扩展商业报告语言(XBRL)格式编制的10-K表格中的以下财务报表：(I)综合资产负债表，(Ii)综合经营报表，(Iii)股东权益和全面收益综合变动表，(Iv)综合现金流量表，以及(V)综合财务报表附注。 | |
| | | |
| 104.1 | | 封面交互数据文件-封面XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中。 | |
*-补偿计划或协议的管理合同
**-根据法规S-K第601(B)(32)项，本展品不被视为就交易法第18条的目的而言已被“存档”，或不受该条款的责任约束。此类证明不会被视为通过引用而并入证券法或交易法下的任何文件，除非注册人通过引用明确地将其并入。
项目16.表格10-K摘要
不适用。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
| | | | | | | | | | | |
| | | 索尔中心公司 |
| | | (注册人) |
| | |
| 日期： | March 2, 2023 | | 弗朗西斯·索尔二世 |
| | | B.弗朗西斯·索尔二世 |
| | | 董事会主席兼首席执行官
(首席行政主任) |
根据经修订的1934年《证券交易法》的要求，本报告已由下列人员以指定身份签署。每名签署如下的人士现组成并委任B.Francis Saul II及Carlos L.Hed各自为其事实代理人及代理人，并以任何及所有身份全权替代及代替其签署对本报告的任何或所有修订并将其连同附件及其他相关文件送交存档，授予该事实代理人及代理人全面权力及授权以作出及执行与该等事宜有关的每一及每项必需的作为及事情，并在此批准及确认所有该等事实代理人及代理人或其代理人可凭藉本报告而作出或导致作出的一切。
| | | | | | | | | | | |
| | | |
| | | |
| | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/菲利普·D·卡拉奇 |
| | | 菲利普·D·卡拉奇，副董事长 |
| | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/D.托德·皮尔逊 |
| | | D.托德·皮尔逊
总裁和首席运营官 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/卡洛斯·L·希尔德 |
| | | 卡洛斯·L·希尔德、高级副总裁和首席财务官(首席财务官) |
| | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/Joel A.Friedman |
| | | 乔尔·A·弗里德曼，高级副总裁--首席会计官兼财务主管(首席会计官) |
| | |
| 日期： | March 2, 2023 | | 约翰·E·查波顿 |
| | | 约翰·E·查波顿，董事 |
| | |
| 日期： | March 2, 2023 | | 小帕特里克·克兰西 |
| | | G.帕特里克·克兰西，小董事 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/J.佩奇·兰斯戴尔 |
| | | J·佩奇·兰斯代尔，董事 |
| | | | | | | | | | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/Willoughby B.Laycock |
| | | 威洛比·B·雷科克，董事 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/H.格雷戈里·普拉茨 |
| | | 格雷戈里·普拉茨，董事 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | 厄尔·A·鲍威尔三世 |
| | | 伯爵A.鲍威尔三世，董事 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | 安德鲁·M·索尔二世 |
| | | 安德鲁·M·索尔二世董事 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | | /s/马克·沙利文三世 |
| | | 马克·沙利文三世，董事 |
| | | |
| 日期： | March 2, 2023 | |
|
| | | 约翰·R·惠特莫尔，董事 |
财务报表
独立注册会计师事务所报告
致索尔中心公司的股东和董事会。
对财务报表的几点看法
我们审计了所附索尔中心公司及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日和2021年12月31日的综合资产负债表，截至2022年12月31日的三个年度的相关综合经营报表、全面收益、权益和现金流量，以及列于指数第15(A)2(B)项的相关附注和时间表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制，依据内部控制--综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2023年3月2日的报告，对公司财务报告的内部控制表达了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的、已传达或要求传达给审计委员会的事项，这些事项(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。我们确定不存在关键的审计事项。
/s/ 德勤律师事务所
弗吉尼亚州麦克莱恩
March 2, 2023
自2018年以来，我们一直担任本公司的审计师。
独立注册会计师事务所报告
致索尔中心公司的股东和董事会。
财务报告内部控制之我见
我们已经审计了索尔中心股份有限公司及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的财务报告内部控制，依据的标准是内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，根据《内部控制-综合框架(2013)》确立的标准，截至2022年12月31日，公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制 由COSO发布。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的综合财务报表以及我们2023年3月2日的报告，对该等财务报表表达了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在随附的财务报告内部控制有效性评估中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/德勤律师事务所
弗吉尼亚州麦克莱恩
March 2, 2023
索尔中心公司
合并资产负债表
| | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| (千美元，每股除外) | 2022 | | 2021 |
| 资产 | | | |
| 房地产投资 | | | |
| 土地 | $ | 511,529 | | | $ | 511,529 | |
| 建筑物和设备 | 1,576,924 | | | 1,566,686 | |
| 在建工程 | 319,683 | | | 205,911 | |
| 2,408,136 | | | 2,284,126 | |
| 累计折旧 | (688,475) | | | (650,113) | |
| 1,719,661 | | | 1,634,013 | |
| 现金和现金等价物 | 13,279 | | | 14,594 | |
| 应收账款和应计收入净额 | 56,323 | | | 58,659 | |
| 递延租赁成本，净额 | 22,388 | | | 24,005 | |
| | | |
| | | |
| 其他资产 | 21,651 | | | 15,490 | |
| 总资产 | $ | 1,833,302 | | | $ | 1,746,761 | |
| 负债 | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 961,577 | | | $ | 941,456 | |
| 应付循环信贷安排 | 161,941 | | | 103,167 | |
| 应付定期贷款安排 | 99,382 | | | 99,233 | |
| | | |
| 应付账款、应计费用和其他负债 | 42,978 | | | 25,558 | |
| 递延收入 | 23,169 | | | 25,188 | |
| 应付股息和分派 | 22,453 | | | 21,672 | |
| 总负债 | 1,311,500 | | | 1,216,274 | |
| 权益 | | | |
优先股，1,000,000授权股份： | | | |
| | | |
| | | |
D系列累计可赎回，30,000已发行及已发行股份 | 75,000 | | | 75,000 | |
E系列累计可赎回，44,000已发行及已发行股份 | 110,000 | | | 110,000 | |
普通股，$0.01面值，40,000,000授权股份，24,016,009和23,840,471分别发行和发行的股份 | 240 | | | 238 | |
| 额外实收资本 | 446,301 | | | 436,609 | |
| 第三方托管的合伙单位 | 39,650 | | | 39,650 | |
| 超出累积收益的分配 | (273,559) | | | (256,448) | |
| 累计其他综合收益 | 2,852 | | | — | |
| 道达尔索尔中心公司股权 | 400,484 | | | 405,049 | |
| 非控制性权益 | 121,318 | | | 125,438 | |
| 总股本 | 521,802 | | | 530,487 | |
| 负债和权益总额 | $ | 1,833,302 | | | $ | 1,746,761 | |
财务报表附注是这些报表的组成部分。
索尔中心公司
合并业务报表
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| (千美元，每股除外) | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入 | | | | | |
| 租金收入 | $ | 240,837 | | | $ | 234,515 | | | $ | 220,281 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他 | 5,023 | | | 4,710 | | | 4,926 | |
| 总收入 | 245,860 | | | 239,225 | | | 225,207 | |
| 费用 | | | | | |
| 物业运营费用 | 35,934 | | | 32,881 | | | 28,857 | |
| | | | | |
| 房地产税 | 28,588 | | | 28,747 | | | 29,560 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | 43,937 | | | 45,424 | | | 46,519 | |
| 递延租赁费用的折旧和摊销 | 48,969 | | | 50,272 | | | 51,126 | |
| 一般和行政 | 22,392 | | | 20,252 | | | 19,107 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 提前清偿债务损失 | 648 | | | — | | | — | |
| 总费用 | 180,468 | | | 177,576 | | | 175,169 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 出售物业所得收益 | — | | | — | | | 278 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 净收入 | 65,392 | | | 61,649 | | | 50,316 | |
| 非控制性权益 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 可归因于非控股权益的收入 | (15,198) | | | (13,260) | | | (9,934) | |
| 索尔中心公司的净收入。 | 50,194 | | | 48,389 | | | 40,382 | |
| | | | | |
| 优先股股息 | (11,194) | | | (11,194) | | | (11,194) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 39,000 | | | $ | 37,195 | | | $ | 29,188 | |
| 普通股股东可获得的每股净收益 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 基本的和稀释的 | $ | 1.63 | | | $ | 1.57 | | | $ | 1.25 | |
财务报表附注是这些报表的组成部分。
索尔中心公司
综合全面收益表
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| (千美元) | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 净收入 | $ | 65,392 | | | $ | 61,649 | | | $ | 50,316 | |
| 其他综合收益 | | | | | |
| 现金流对冲未实现收益变动 | 3,962 | | | — | | | — | |
| 综合收益总额 | 69,354 | | | 61,649 | | | 50,316 | |
| 可归属于非控股权益的全面收益 | (16,308) | | | (13,260) | | | (9,934) | |
| 索尔中心公司的全面收入总额。 | 53,046 | | | 48,389 | | | 40,382 | |
| 优先股股息 | (11,194) | | | (11,194) | | | (11,194) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 普通股股东可获得的全面收益总额 | $ | 41,852 | | | $ | 37,195 | | | $ | 29,188 | |
财务报表附注是这些报表的组成部分。
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合并权益表 |
| (千美元，每股除外) | 择优
库存 | | 普普通通
库存 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 第三方托管的合伙单位 | | 超出累积收益的分配 | | 累计
其他
综合收益 | | 总索尔
中锋，
Inc. | | 非控制性
利益 | | 总计 |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 平衡，2019年12月31日 | $ | 185,000 | | | $ | 232 | | | $ | 410,926 | | | $ | — | | | $ | (221,177) | | | $ | — | | | $ | 374,981 | | | $ | 68,375 | | | $ | 443,356 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通股发行： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
228,498根据股息再投资计划发行的股份 | — | | | 3 | | | 7,732 | | | — | | | — | | | — | | | 7,735 | | | — | | | 7,735 | |
16,887因行使员工股票期权和发行董事递延股票而产生的股份 | — | | | — | | | 1,967 | | | — | | | — | | | — | | | 1,967 | | | — | | | 1,967 | |
发行：51,579伙伴关系单位 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,677 | | | 1,677 | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | 40,382 | | | — | | | 40,382 | | | 9,934 | | | 50,316 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 优先股分配： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| D系列 | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,446) | | | — | | | (3,446) | | | — | | | (3,446) | |
| E系列 | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,950) | | | — | | | (4,950) | | | — | | | (4,950) | |
| 普通股分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | (37,108) | | | — | | | (37,108) | | | (12,571) | | | (49,679) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
D系列优先股应付分派，$38.28每股 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,148) | | | — | | | (1,148) | | | — | | | (1,148) | |
E系列优先股应付分派，$37.50每股 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,650) | | | — | | | (1,650) | | | — | | | (1,650) | |
分配应付普通股(美元0.53/股)和合伙单位($0.53/单位) | — | | | — | | | — | | | — | | | (12,438) | | | — | | | (12,438) | | | (4,207) | | | (16,645) | |
| 平衡，2020年12月31日 | 185,000 | | | 235 | | | 420,625 | | | — | | | (241,535) | | | — | | | 364,325 | | | 63,208 | | | 427,533 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
合并权益表(续) |
| (千美元，每股除外) | 择优
库存 | | 普普通通
库存 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 第三方托管的合伙单位 | | 超出累积收益的分配 | | 累计
其他
综合收益 | | 总索尔
中锋，
Inc. | | 非控制性
利益 | | 总计 |
| 普通股发行： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
293,615根据股息再投资计划发行的股份 | — | | | 3 | | | 11,497 | | | — | | | — | | | — | | | 11,500 | | | — | | | 11,500 | |
70,231因行使员工股票期权和发行董事递延股票而产生的股份 | — | | | — | | | 4,487 | | | — | | | — | | | — | | | 4,487 | | | — | | | 4,487 | |
| 发行合伙单位： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
61,009根据股息再投资计划 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 2,398 | | | 2,398 | |
469,740根据收购Twinbrook租赁权益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 21,500 | | | 21,500 | |
93,674根据阿什布鲁克捐款获得的阿什布鲁克奖金价值 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 4,320 | | | 4,320 | |
1,416,071根据Twinbrook贡献协议的受限单位 | — | | | — | | | — | | | 79,300 | | | — | | | — | | | 79,300 | | | — | | | 79,300 | |
708,036根据《Twinbrook贡献协议》解除托管的受限单位 | — | | | — | | | — | | | (39,650) | | | — | | | — | | | (39,650) | | | 39,650 | | | — | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | 48,389 | | | — | | | 48,389 | | | 13,260 | | | 61,649 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 优先股分配： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| D系列 | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,445) | | | — | | | (3,445) | | | — | | | (3,445) | |
| E系列 | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,950) | | | — | | | (4,950) | | | — | | | (4,950) | |
| 普通股分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | (38,525) | | | — | | | (38,525) | | | (13,614) | | | (52,139) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
D系列优先股应付分派，$38.28每股 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,149) | | | — | | | (1,149) | | | — | | | (1,149) | |
E系列优先股应付分派，$37.50每股 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,650) | | | — | | | (1,650) | | | — | | | (1,650) | |
分配应付普通股(美元0.57/股)和合伙单位($0.57/单位) | — | | | — | | | — | | | — | | | (13,583) | | | — | | | (13,583) | | | (5,284) | | | (18,867) | |
| 平衡，2021年12月31日 | 185,000 | | | 238 | | | 436,609 | | | 39,650 | | | (256,448) | | | — | | | 405,049 | | | 125,438 | | | 530,487 | |
合并权益表(续) |
| (千美元，每股除外) | 择优
库存 | | 普普通通
库存 | | 其他内容
已缴费
资本 | | 第三方托管的合伙单位 | | 超出累积收益的分配 | | 累计
其他
综合收益 | | 总索尔
中锋，
Inc. | | 非控制性
利益 | | 总计 |
| 普通股发行： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
143,957根据股息再投资计划发行的股份 | — | | | 2 | | | 6,977 | | | — | | | — | | | — | | | 6,979 | | | — | | | 6,979 | |
31,581因行使员工股票期权和发行董事递延股票而产生的股份 | — | | | — | | | 2,715 | | | — | | | — | | | — | | | 2,715 | | | — | | | 2,715 | |
| 伙伴关系单位的发放 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
26,659根据股息再投资计划 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,322 | | | 1,322 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | 50,194 | | | — | | | 50,194 | | | 15,198 | | | 65,392 | |
| 现金流对冲未实现收益变动 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 2,852 | | | 2,852 | | | 1,110 | | | 3,962 | |
| 优先股分配： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| D系列 | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,445) | | | — | | | (3,445) | | | — | | | (3,445) | |
| E系列 | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,950) | | | — | | | (4,950) | | | — | | | (4,950) | |
| 普通股分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | (41,940) | | | — | | | (41,940) | | | (16,264) | | | (58,204) | |
D系列优先股应付分派，$38.28每股 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,149) | | | — | | | (1,149) | | | — | | | (1,149) | |
E系列优先股应付分派，$37.50每股 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,650) | | | — | | | (1,650) | | | — | | | (1,650) | |
分配应付普通股(美元0.59/股)和合伙单位($0.59/单位) | — | | | — | | | — | | | — | | | (14,171) | | | — | | | (14,171) | | | (5,486) | | | (19,657) | |
| 平衡，2022年12月31日 | $ | 185,000 | | | $ | 240 | | | $ | 446,301 | | | $ | 39,650 | | | $ | (273,559) | | | $ | 2,852 | | | $ | 400,484 | | | $ | 121,318 | | | $ | 521,802 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
财务报表附注是这些报表的组成部分。
索尔中心公司
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
合并现金流量表 |
| | 截至12月31日止年度， |
| (千美元) | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 经营活动的现金流： | | | | | |
| 净收入 | $ | 65,392 | | | $ | 61,649 | | | $ | 50,316 | |
| 将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整： | | | | | |
| 提前清偿债务损失 | 648 | | | — | | | — | |
| | | | | |
| 出售物业所得收益 | — | | | — | | | (278) | |
| | | | | |
| 递延租赁费用的折旧和摊销 | 48,969 | | | 50,272 | | | 51,126 | |
| 递延债务成本的摊销 | 1,985 | | | 1,710 | | | 1,570 | |
| 股票授予和期权的非现金补偿成本 | 1,521 | | | 1,562 | | | 1,438 | |
| 经营租赁应收账款的信贷损失(收回) | (88) | | | 812 | | | 5,212 | |
| (增加)应收账款和应计收入减少 | 2,424 | | | 5,446 | | | (17,818) | |
| 递延租赁成本的增加 | (2,716) | | | (1,814) | | | (8,050) | |
| | | | | |
| (增加)其他资产减少 | 4,511 | | | (2,820) | | | 5 | |
| 增加(减少)应付帐款、应计费用和其他负债 | 524 | | | (285) | | | 861 | |
| 递延收入增加(减少) | (2,019) | | | 1,895 | | | (6,013) | |
| 经营活动提供的净现金 | 121,151 | | | 118,427 | | | 78,369 | |
| 投资活动产生的现金流： | | | | | |
| 房地产投资收购(1)(2)(3) | — | | | (9,011) | | | — | |
| 房地产投资的附加值 | (15,781) | | | (21,023) | | | (20,547) | |
| 发展和重建项目的新增项目 | (101,107) | | | (25,884) | | | (35,983) | |
| 出售物业所得收益 | — | | | — | | | 376 | |
| | | | | |
| 用于投资活动的现金净额 | (116,888) | | | (55,918) | | | (56,154) | |
| 融资活动的现金流： | | | | | |
| 应付按揭票据收益 | 199,750 | | | — | | | 52,100 | |
| 应付按揭票据的偿还 | (174,096) | | | (42,641) | | | (45,654) | |
| 定期贷款融资的收益 | — | | | 25,000 | | | — | |
| 来自循环信贷安排的收益 | 155,000 | | | 46,000 | | | 90,000 | |
| 循环信贷安排的偿还 | (97,000) | | | (44,500) | | | (73,000) | |
| 应付建筑贷款收益 | — | | | 10,917 | | | 35,883 | |
| | | | | |
| 支付债务清偿费用 | (593) | | | — | | | — | |
| 递延债务成本的增加 | (9,869) | | | (6,393) | | | (1,206) | |
| 发行下列债券所得款项： | | | | | |
| 普通股 | 8,173 | | | 14,425 | | | 8,264 | |
| 合伙单位(1)(2)(3) | 1,322 | | | 2,398 | | | 1,677 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 分发给： | | | | | |
| | | | | |
| D系列优先股股东 | (4,594) | | | (4,593) | | | (4,594) | |
| E系列优先股股东 | (6,600) | | | (6,600) | | | (6,600) | |
| 普通股股东 | (55,523) | | | (50,963) | | | (49,383) | |
| 非控制性权益 | (21,548) | | | (17,821) | | | (16,751) | |
| 用于融资活动的现金净额 | (5,578) | | | (74,771) | | | (9,264) | |
| 现金及现金等价物净增(减) | (1,315) | | | (12,262) | | | 12,951 | |
| 现金和现金等价物，年初 | 14,594 | | | 26,856 | | | 13,905 | |
| 现金和现金等价物，年终 | $ | 13,279 | | | $ | 14,594 | | | $ | 26,856 | |
| 补充披露现金流量信息： | | | | | |
| 支付利息的现金 | $ | 40,725 | | | $ | 44,575 | | | $ | 44,990 | |
应计资本支出计入应付账款、应计费用和其他负债 | $ | 19,006 | | | $ | 5,906 | | | $ | 4,327 | |
| | | | | |
(1)2021年购买房地产和发行合伙单位的收益各不包括#美元。79,300关于Twinbrook季度由B.F.索尔房地产投资信托基金提供的捐款，以换取有限合伙单位，其中一半单位仍处于托管状态。
(2)2021年购买房地产和发行合伙单位的收益各不包括#美元。21,500与Twinbrook季度租赁权益的贡献有关，以换取有限合伙单位。
(3)2021年购买房地产和发行合伙单位的收益各不包括#美元。4,320关于向B.F.索尔房地产投资信托基金增发有限合伙单位，作为根据经修订的2016年与Ashbrook Marketplace有关的捐助协议的条款的额外对价。
财务报表附注是这些报表的组成部分。
索尔中心公司
合并财务报表附注
1. 组织，陈述的基础
索尔中心公司(“索尔中心”)于1993年6月10日根据马里兰州公司法注册成立。根据修订后的1986年《国内收入法》(以下简称《守则》)，索尔中心以房地产投资信托基金(REIT)的形式运营。该公司被要求每年至少分发90其REIT应纳税所得额(不包括净资本利得)的%分配给其股东，并满足某些组织和其他要求。索尔中心已经并打算继续定期向其股东进行季度分配。索尔中心及其全资子公司和以索尔中心或其子公司之一为唯一普通合伙人的有限合伙企业统称为“公司”。B.弗朗西斯·索尔二世担任索尔中心董事会主席兼首席执行官。
索尔中心的成立是为了继续和扩大以前由B.F.索尔房地产投资信托基金(“索尔信托”)、B.F.索尔公司和某些其他附属实体拥有和经营的购物中心业务，每个实体都由B.弗朗西斯·索尔二世及其家庭成员(统称为“索尔组织”)控制。1993年8月26日，索尔组织的成员转入新成立的马里兰州有限合伙企业--索尔控股有限合伙企业(“经营合伙企业”)，以及二新成立的附属有限责任合伙企业(“附属合伙企业”，以及与营运合伙企业、合伙企业合称)、购物中心和混合用途物业，以及与转让物业相关的管理职能。自成立以来，该公司已经开发和购买了更多的物业。
该公司通过其子公司营运伙伴关系和附属伙伴关系开展所有活动，主要从事社区和社区购物中心以及混合用途物业的所有权、运营、管理、租赁、收购、翻新、扩建、开发和融资，主要是在华盛顿特区/巴尔的摩大都市区。
由于这些物业主要位于华盛顿特区/巴尔的摩大都市区，当地经济的不成比例的经济低迷对我们的整体财务业绩的负面影响将比对其投资组合更加多样化的公司的整体财务业绩的负面影响更大。大多数购物中心都是由几个主要租户组成的。截至2022年12月31日，33的购物中心以一家杂货店为依托，主要提供日常必需品和服务。一零售租户巨人食品(GIANT：行情)5.1%)，租户在11购物中心，单独核算2.5占公司截至2022年12月31日年度总收入的1%或以上。
截至2022年12月31日，目前的投资组合物业包括50购物中心，七混合用途属性，以及四(非经营性)开发物业。
随附的公司综合财务报表包括索尔中心及其子公司的账目，包括由索尔中心持有多数股权的经营合伙企业和子公司合伙企业。截至2022年12月31日和2021年12月31日，本公司的几乎所有资产和负债均由经营合伙企业的资产和负债组成。受追索权约束的债务安排载于附注5。所有重大的公司间结余及交易已于合并中撇除。
营运合伙是本公司的可变权益实体(“VIE”)，因为有限合伙人并无实质的退出权或参与权。公司是经营伙伴关系的主要受益者，因为它有权指导经营伙伴关系的活动，并有权吸收72.0经营合伙企业净收入的%。由于经营合伙企业并入本公司的财务报表，因此确认为VIE对本公司的综合财务报表没有影响。
2. 重要会计政策摘要
预算的使用
按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出某些估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内收入和支出的报告金额。最重要的估计和假设涉及房地产减值和经营租赁应收账款的可收回性。实际结果可能与这些估计不同。
房地产投资物业
房地产投资物业按历史成本减去折旧列报。尽管本公司有意长期拥有其房地产投资物业，但会不时评估其市场地位、市场状况及其他因素，并可能选择出售不符合本公司投资概况的物业。管理层认为，自收购或开发以来，公司的房地产资产普遍增值，因此，合计的现值超过了其账面净值的合计，也超过了财务报表中报告的公司负债的价值。由于财务报表是根据公认会计准则编制的，因此不报告公司房地产投资物业的现值。
如果发生事件或情况变化显示房地产投资物业的价值可能出现减值，本公司将编制一份分析报告，以确定该房地产投资物业的账面价值是否超过其估计公允价值。该公司考虑了数量和质量两方面的因素，包括经常性的经营亏损、入住率的大幅下降以及法律因素和商业环境的重大不利变化。如有减值指标，本公司按未贴现基准比较物业剩余使用年限的预计现金流与该物业的账面价值。该公司根据估计资本化率、历史经营业绩和可能影响物业的市场状况来评估其未贴现的预计现金流。如果账面价值大于未贴现的预计现金流量，本公司将确认减值亏损，相当于将账面金额调整为其当时估计公允价值所需的金额。任何物业的公允价值对上述任何估计因素的实际结果都很敏感，无论是个别因素还是整体因素。如果实际结果与管理层的预测不同，估值可能会受到负面或积极的影响。该公司在2022年、2021年或2020年没有确认其任何房地产的减值损失。
折旧是用直线法计算的，估计的使用寿命一般在35和50基本建筑的使用年限，如果管理层确定建筑的使用寿命较短，则为较短的年限，最高可达20延长使用寿命的某些其他改进措施需要数年的时间。当满足某些标准时，包括当公司监督施工并将拥有改进时，租赁改进支出被资本化。承租人的改进使用直线法，按相关租约的较短期限或改善的使用期限中较短的时间摊销。2022年、2021年和2020年12月31日终了年度，包括在综合业务报表递延租赁费用折旧和摊销中的折旧费用为#美元44.6百万，$45.5百万美元，以及$45.9分别为100万美元。维修和维护费用总计为$15.2百万，$13.5百万美元，以及$11.12022年、2021年和2020年分别为100万美元，并在随附的合并财务报表中列入财产运营费用。
截至2022年12月31日，我们尚未发现任何减值触发事件，包括新冠肺炎的影响和相应的租户减免租金请求。因此，在适用的公认会计准则指导下，不是减值费用已入账。
持有待售资产
当满足下列所有标准时，公司将财产视为持有以供出售的资产：
•管理层承诺制定出售物业的计划；
•处置计划不太可能被大幅修改或终止；
•以目前的状况，该房产可以立即出售；
•已经启动了完成财产出售所需的行动；
•物业有可能出售，本公司预期在一年内完成出售；及
•这处房产正在积极推介，准备以目前的市场价值合理的价格出售。
本公司必须就销售可能完成的时间点作出决定，这通常发生在已执行的销售合同没有意外情况且潜在买家有大量资金面临风险以确保业绩的情况下。于指定为待售资产时，本公司按其账面值或估计公允价值中较低者，减去估计出售成本，记录每项物业的账面价值，并停止折旧。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司没有被指定为持有出售的资产。
收入确认
我们将购物中心和混合用途物业出租给承租人，以换取每月支付租金，并在适用的情况下报销财产税、保险和某些物业运营费用。我们的租约被确定为经营性租约，期限一般为一至15好几年了。
我们的一些租约有终止选项和/或延期选项。终止选项允许承租人在租赁期限结束前终止租赁，前提是满足某些条件。终止选择一般要求承租人提前通知并支付终止费。终止费用于经修订租赁期内确认为收入。延期选择权受制于租约中规定的条款和条件。
租金和利息收入按收入计提。租金收入的确认始于租户对空间的控制。当租约到期的租金因免费租赁期或阶梯式增加而与直线基础不同时，收入按直线基础确认。费用回收是向租户收取的物业运营费用的一部分，包括公共区域维护、房地产税和其他可回收成本。在采用ASU 2016-02年度时，我们做出了一项政策选择，不将租赁和非租赁组成部分分开，并将每个租赁组成部分和相关的非租赁组成部分一起作为一个组成部分进行核算。费用回收在发生费用的期间确认。按租户收入(“租金百分比”)计提的租金收入，是指租户根据各自的租约条款报告的销售额超过指定分界点时应计。
由于新型冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行造成业务中断和严重影响全球经济的挑战，一些承租人要求减免租金，包括延期租金和其他租约优惠。亚利桑那州立大学2016-02年度的契约修订指引并未考虑因应承租人突然出现的流动资金紧绌而迅速执行多个租户的特许权。2020年4月，财务会计准则委员会工作人员发布了一份问答文件，提供了指导意见，允许公司选择是否应用契约修订会计框架，这种选择一直适用于具有类似特征和类似情况的租约。该公司已选择适用该等宽免措施，在租金延迟的情况下，该等宽免措施会导致租客累积应付租金，并会将该等租金延迟至日后支付，并会监察应收租金的可收集性。
应收账款、应计收入和坏账准备
应收账款主要包括租户应付的租金和偿还账单，以及直线租金应收账款，代表按直线列报租金收入所需的累计调整金额。评估单个租约的可收集性，并在确定
不可能收取租金，应计租金和应收账款被注销，注销反映为对租金收入的调整。不可能收回的租赁收入按现金计算，直至确定可能收回为止。我们还根据对未偿还余额、租户破产的影响、历史坏账水平和当前经济趋势的分析，评估投资组合层面的经营租赁应收账款是否得到适当估值。此外，由于新冠肺炎疫情影响的不确定性，我们的评估还考虑了租户开展的业务类型和目前与租户的讨论，以及最近的收租经验。评估和估计无法收回的租赁付款和相关应收账款需要管理层作出大量判断，并基于评估时管理层可获得的最佳信息。截至2022年12月31日止年度，我们的租金收入增加了$461,400由于以前预留或注销的应收账款租户的付款。实际结果可能与这些估计不同。
A2022年12月31日和2021年12月31日，应收账款包括：
| | | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | |
| 目前到期的租金 | $ | 8,433 | | | $ | 8,484 | | |
| 递延租金 | 1,042 | | | 2,872 | | |
| 直线租金 | 45,815 | | | 46,681 | | |
| 其他应收账款 | 2,706 | | | 3,704 | | |
营业租赁应收账款信用损失准备金 | (1,673) | | | (3,082) | | |
| | | | |
| 总计 | $ | 56,323 | | | $ | 58,659 | | |
递延租赁成本
递延租赁成本主要包括与物业租赁成功有关而产生的初步直接成本，以及与收购物业相关的原地租赁金额。这些金额在租赁期间或收购租赁的剩余期限内使用直线法进行资本化和摊销。初始直接成本主要包括租赁佣金、支付给外部第三方经纪人的费用以及内部租赁佣金，这些佣金是获得租赁的增量，如果没有获得租赁，就不会产生这些佣金。如果适用租约在初始租赁期届满前终止，未摊销递延成本将计入费用。递延租赁费用合计为#美元22.4百万美元和美元24.0百万，累计摊销约美元后的净额51.3百万美元和美元48.7分别截至2022年12月31日和2021年12月31日。摊销费用计入综合业务报表中递延租赁费用的折旧和摊销，总额约为#美元。4.3百万，$4.7百万美元，以及$5.2分别为2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。
现金和现金等价物
现金和现金等价物包括短期投资。短期投资包括货币市场账户及其他一般自收购日期起计于三个月内到期及/或可随时兑换为现金的投资。截至2022年12月31日，该公司的几乎所有现金余额都存在多家银行的账户中。本公司可能不时在金融机构维持超过联邦保险限额的存款。本公司并无在该等存款上蒙受任何损失，并相信其在该等存款上并无任何重大信贷风险。
递延收入
递延收入包括在租户赚取收入并被本公司确认为收入之前从租户那里收到的付款，包括租户预付未来期间的租金、当纳税管辖区的会计年度与租赁协议规定的日历年度不同时缴纳房地产税以及本公司提供的租户建筑工程。此外，递延收入包括未摊销余额，这些余额代表在收购之日确定的某些低于市价的租赁的公允价值。
衍生金融工具
本公司可在适当情况下采用衍生工具，例如利率掉期，以减低利率波动的风险。本公司并不为交易或投机目的而订立衍生工具或其他金融工具。衍生金融工具在综合资产负债表中按公允价值作为资产或负债列账。对于符合条件的衍生工具，本公司可根据被套期保值的风险，将该套期保值工具指定为公允价值对冲或现金流量对冲。对被指定为对冲的衍生工具进行评估，以确保它们继续符合对冲会计的资格。套期保值工具的任何收益或亏损的有效部分作为累计其他全面收益(亏损)的组成部分报告，并在被套期保值交易影响收益的同一个或多个期间内与预测交易相关的同一项目内的收益中确认。衍生工具公允价值变动中的任何无效部分立即在收益中确认。对于不符合套期保值会计标准的衍生工具，或符合条件但未指定的衍生工具，公允价值的变动立即在收益中确认。
所得税
本公司选择从截至1993年12月31日的课税年度开始，继续经营，以符合守则所指的房地产投资信托基金资格。房地产投资信托基金一般不需要缴纳联邦所得税，前提是对其股东的分配等于或超过其应纳税所得额，并符合某些其他要求。因此，在所附的合并财务报表中没有为联邦所得税拨备。
截至2022年12月31日，公司没有重大的未确认税收优惠，也不存在可能在未来12个月内发生的重大未确认税收优惠。本公司确认与未确认的税收优惠相关的罚款和利息(如果有的话)为一般和行政费用。不是罚款和利息分别在2022年、2021年和2020年应计。该公司的房地产投资税基约为#美元。1.6110亿美元1.64分别截至2022年和2021年12月31日的10亿美元。除极少数例外，该公司在2019年前的几年内不再接受美国联邦、州和地方税务机关的税务审查。
法律或有事项
该公司在正常业务过程中会受到各种法律程序和索赔的影响，而这些诉讼和索赔一般都在保险范围之内。在确定损失可能发生并且可以合理估计时，损失的估计金额计入财务报表。
近期发布的会计准则
最近发布的会计准则或公告被排除在外，因为它们要么与本公司无关，要么预计不会对本公司的综合财务报表产生重大影响。
重新分类
已对前几年进行了某些重新分类，以符合2022年12月31日终了年度的列报方式。
3. 房地产
在建工程
在建工程包括在建项目的土地、前期建设和开发成本。施工前成本包括法律、分区和许可成本以及在施工开始前发生的其他项目承接成本。开发成本包括直接建设成本和开工后发生的间接成本，如建筑、工程、建设管理和包括利息、房地产税和保险在内的承接成本。下表显示了正在进行的建设的组成部分。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| (单位：千) | | 2022 | | 2021 |
| | | | |
| Twinbrook季度 | | $ | 227,672 | | | $ | 138,069 | |
| 汉普登之家 | | 80,704 | | | 56,898 | |
| | | | |
| | | | |
| 其他 | | 11,307 | | | 10,944 | |
| 总计 | | $ | 319,683 | | | $ | 205,911 | |
| | | | |
收购
Twinbrook季度
于2019年11月5日，本公司订立Twinbrook出资协议，向索尔信托的全资附属公司1592 Rockville Pike收购约6.8英亩土地及其在大约1.3位于马里兰州罗克维尔Twinbrook地铁站的几英亩毗连土地，每一块土地上都有改善措施，以换取1,416,071经营合伙企业中的有限合伙单位。贡献的财产紧挨着大约10.3公司拥有的英亩土地。在满足Twinbrook捐款协议的某些条件之前，缴款财产和单位的所有权将交由第三方代管。
发放给1592年Rockville Pike的单位将保留在第三方托管中，直到经修订的Twinbrook捐助协议的条件得到满足。托管的单位中有一半于2021年10月18日获释。以第三方托管方式持有的剩余单位计划于2023年10月18日释放。
于2021年3月5日，本公司对Twinbrook出资协议作出修订，其中本公司与1592 Rockville Pike同意免除本公司于该日的契据及受让物业的租赁权益转让。公司还根据Twinbrook贡献协议向1592 Rockville Pike偿还了总额为#美元的某些费用7.4百万美元。收购成本总计为5美元1.2百万美元。该公司记录了融资租赁使用权资产#美元。19.4百万美元和相应的租赁负债#美元19.4与交易中承担的租赁权益相关的百万美元。用于计算租赁负债的增量借款利率为5.63%.
于2021年6月29日，土地租赁项下的第三方房东向本公司出资收取租赁权益标的土地的简单权益费用，以换取469,740经营伙伴关系中的有限合伙单位，总价值为#美元21.5百万美元。收购费用以现金支付，总额为#美元。0.7百万美元。相应地，融资租赁使用权资产和融资租赁负债被消灭。与租赁相关的摊销费用和利息费用合计为$104,000及$362,800分别为截至2021年12月31日的12个月。
取得的房地产购买价格的分配
本公司根据房地产投资物业的相对公允价值，将房地产投资物业的购买价格分配给各种组成部分，如与原址租赁和客户关系有关的土地、建筑物和无形资产。
2021年期间，该公司收购了总成本为#美元的物业。108.3百万美元，包括收购成本。所有的钱都分配给了土地。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，包括在递延租赁成本中的租赁无形资产账面总额为#美元。10.7百万美元和美元11.0分别为100万美元，累计摊销为$9.2百万美元和美元9.1分别为100万美元。摊销费用总额为$0.4百万，$0.5百万美元和美元0.6分别为2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。截至2022年12月31日和2021年12月31日，包括在递延收入中的低于市价租赁的无形负债的账面总额为#美元。23.3百万美元和美元23.3分别为100万美元，累计摊销为$17.3百万美元和美元16.0分别为100万美元。增值收入总计为#美元1.3百万，$1.4百万美元，以及$1.4分别为2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。截至2022年12月31日和2021年12月31日，应收账款中包含的市值以上租赁无形资产的账面总额为#美元。0.6百万美元和美元0.6分别为100万美元，累计摊销为$194,800及$161,800，分别为。摊销费用总额为$32,900, $32,900及$43,600，分别为截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度。截至2022年12月31日的剩余加权平均摊销期间为4.6几年来，6.3年头，还有4.9租赁收购成本、高于市价租赁和低于市价租赁的年度。
截至2022年12月31日，与到位租赁相关的无形资产和递延收入的计划摊销如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 租赁购置成本 | | 高于市值的租约 | | 低于市值租约 |
| 2023 | $ | 316 | | | $ | 33 | | | $ | 1,297 | |
| 2024 | 199 | | | 33 | | | 878 | |
| 2025 | 153 | | | 33 | | | 601 | |
| 2026 | 131 | | | 33 | | | 509 | |
| 2027 | 121 | | | 33 | | | 507 | |
| 此后 | 593 | | | 244 | | | 2,237 | |
| 总计 | $ | 1,513 | | | $ | 409 | | | $ | 6,029 | |
4. 经营合伙企业中可转换有限合伙单位的非控股股东
索尔中心是运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有72.0截至2022年12月31日的共同权益百分比。经营合伙企业的非控股权益由索尔组织拥有的有限合伙单位组成。随附的合并资产负债表中反映的非控股权益因分配给有限合伙企业权益的收益和再投资于额外单位的分配而增加，而因有限合伙人分配而减少。反映在合并经营报表上的非控股权益是指分配给索尔组织持有的有限合伙企业权益的收益。
索尔组织持有一项26.6有限合伙企业在经营合伙企业中的权益百分比8,827,873有限合伙单位，截至2022年12月31日。根据单位持有人的选择，这些单位可以转换为索尔中心的普通股。一-根据《索尔中心公司公司章程》，在索尔组织直接或间接实益拥有的任何时候，不得行使这些权利，合计超过39.9索尔中心已发行普通股和优先股价值的百分比(“股权证券”)。截至2022年12月31日，大约411,000单位符合转换条件。
截至2022年12月31日，第三方投资者持有1.4有限合伙企业在经营合伙企业中的权益百分比469,740可转换的有限合伙单位。在单位持有人的选择下，这些单位可以转换为索尔中心的普通股。一-以一人为基础；但条件是，索尔中心可以自行决定交付等同于该索尔中心普通股价值的现金，以代替交付索尔中心的普通股。
索尔组织的影响26.6经营合伙企业的有限责任合伙权益在随附的综合财务报表中反映为非控股权益。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的加权平均完全摊薄合伙单位和已发行普通股为34.0百万，33.1百万美元，以及31.3分别为100万美元。
该公司此前发行了708,035与Twinbrook Quarter贡献相关的有限合伙单位，由第三方托管，将于2023年10月18日发布。在解除第三方托管之前，这些单位没有资格从运营伙伴关系获得分配。
5. 应付票据、银行信贷、利息支出和递延债务成本摊销
截至2022年12月31日，未偿债务本金总额为#美元。1.2亿美元，其中1.07亿美元为固定利率债务，164.0百万美元是可变利率债务。该公司未偿债务本金总额为#美元。1.22021年12月31日，其中949.0固定利率债务为100万美元，206.0百万美元是可变利率债务。
截至2022年12月31日，该公司的525.0百万美元的信贷安排，其中包括425.0百万美元的循环信贷安排和一笔100.0百万定期贷款。循环信贷安排将于2025年8月29日到期，在满足某些条件的情况下，公司可以再延长一年。定期贷款将于2027年2月26日到期，不得延期。截至2022年10月2日，伦敦银行间同业拆借利率加上适用的利差，这是通过某些杠杆测试确定的。自2022年10月3日起，随着《信贷安排第一修正案》的执行，SOFR PLUS产生利息10基点加上适用的利差，这是由某些杠杆测试确定的。截至2022年12月31日，借款的适用利差为140与循环信贷安排有关的基点和135与定期贷款相关的基点。信用证可以在信贷安排下开具。2022年12月31日，根据公司未担保财产的价值，约为#美元212.1在信贷安排下有100万美元可用，#264.0百万美元未偿还，约为$185,000是为信用证承诺的。
2022年8月23日，本公司签订了二浮动至固定利率掉期协议，以管理与美元相关的利率风险100.0上百万美元的可变利率债务。每项互换协议于2022年10月3日生效，每份互换协议50.0百万名义金额。其中一项协议于2027年10月1日终止，有效地将SOFR固定在2.96%。另一项协议将于2030年10月1日终止，有效地将SOFR固定在2.91%。因为利率互换实际上将SOFR固定在1美元100.0除非另有说明，否则可变利率债务为百万美元100.0从2022年9月30日开始，出于披露目的，100万的可变利率债务将被视为固定利率债务。出于会计目的，该公司已将这些协议指定为现金流量对冲。
截至2022年12月31日，利率互换的公允价值总计约为4.0100万美元，包括在综合资产负债表的其他资产中。掉期开始后的价值增加在综合全面收益表的其他全面收益中反映。
2022年2月23日，该公司以美元收盘133.0100万建设到永久贷款，其收益将用于汉普登之家的部分资金。这笔贷款将于2040年到期，利息固定为3.90%，并要求只支付利息，这将由贷款提供资金，直到转换为永久。转换预计在2026年第一季度进行，此后每月本金和利息将根据25-将需要年度摊销时间表。
2022年3月11日，公司全额偿还剩余本金余额#美元28.3Lansdown City Center获得的抵押贷款中有100万美元，该贷款原定于2022年6月到期。
2022年6月7日，公司全额偿还剩余本金余额#美元8.6Orchard Park获得的抵押贷款中有100万美元，该贷款原定于2022年9月到期。
2022年8月4日，公司于15-年，无追索权，美元25.3由乡村中心担保的百万抵押贷款。这笔贷款将于2037年到期，固定利率为4.14%，需要每月支付本金和利息$135,200基于一个25-年度摊销时间表，并要求最后付款#美元13.4到期日一百万美元。所得款项用于偿还约#美元的剩余余额。11.2减少现有抵押贷款的未偿还余额，并减少信贷安排的未偿还余额。A$0.4确认了提前清偿债务造成的百万美元损失。
2022年8月24日，公司于7-年，无追索权，美元31.5由大瀑布中心担保的百万抵押贷款。这笔贷款将于2029年到期，固定利率为3.91%，需要每月支付本金和利息$164,700基于一个25-年度摊销时间表，并要求最后付款#美元25.7到期日一百万美元。所得款项用于偿还约#美元的剩余余额。8.0减少现有抵押贷款的未偿还余额，并减少信贷安排的未偿还余额。A$0.2确认了提前清偿债务造成的百万美元损失。
2022年9月6日，公司于15-年，无追索权，美元143.0由Beacon Center和Seven Corners Center担保的百万抵押贷款。这笔贷款将于2037年到期，固定利率为5.05%，需要每月支付本金和利息$840,100基于一个25-年度摊销时间表，并要求最后付款#美元79.9到期日一百万美元。所得款项用于偿还约#美元的剩余余额。85.3减少现有抵押贷款的未偿还余额，并减少信贷安排的未偿还余额。这笔交易被视为对原始债务协议的修改。提前还款罚款$5.9已产生百万美元，已递延，并将在贷款有效期内作为利息支出摊销，并作为应付票据的减值计入综合资产负债表中。
索尔中心和经营伙伴关系的某些合并子公司根据信贷安排为经营伙伴关系的付款义务提供了担保。经营合伙企业是(A)部分布罗德兰抵押贷款(约#美元)的担保人。3.6百万美元28.9截至2022年12月31日的未偿还余额为百万美元)，(B)Avenel Business Park抵押贷款的一部分(约为$6.3百万美元22.9截至2022年12月31日的未偿还余额为百万美元)，(C)Waycroft抵押贷款的一部分(约为美元23.6百万美元152.7截至2022年12月31日的未偿还余额为百万美元)，(D)阿什布鲁克市场抵押贷款(总计#美元)20.8(E)由Kentland Place、Kentland Square I和Kentland Pad抵押的抵押(总额为$28.22022年12月31日为百万)。所有其他应付票据均无追索权。
2021年1月5日，公司全额偿还剩余本金余额#美元6.1詹姆斯敦广场担保的抵押贷款中的100万美元，计划于2021年2月到期。
2021年6月11日，公司全额偿还剩余本金余额#美元5.0由Hunt Club Corners担保的抵押贷款中的100万美元，计划于2021年8月到期。
2021年11月19日，该公司以美元收盘145.0这笔贷款的收入将用于为Twinbrook Quarter开发项目第一阶段提供部分资金。这笔贷款将于2041年到期，利息固定为3.83%，只需要支付利息，这将由贷款提供资金，直到转换为永久。转换预计在2026年第四季度进行，此后每月本金和利息将根据25-将需要年度摊销时间表。
抵押应付按揭票据的物业账面价值合共为$1.010亿美元1.1亿美元，分别截至2022年和2021年12月31日。本公司的信贷安排要求本公司及其附属公司维持若干财务契约，概述如下。截至2022年12月31日，该公司符合规定。
•按照贷款协议的规定，将债务总额占总资产价值的百分比限制在以下60%(杠杆率)；
•限制债务数额，使利息覆盖范围超过2.0X按过去四个季度计算(利息支出覆盖)；以及
•限制债务数额，使利息、预定本金摊销和优先股息覆盖范围超过1.4X按往绩四个季度计算(固定费用覆盖范围)。
应付按揭票据，总额为$2.0百万美元和美元41.0分别在2022年12月31日和2021年12月31日由索尔组织成员担保的100万美元。
截至2022年12月31日，包括12月31日止年度预定本金摊销在内的所有债务预定到期日如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 气球
付款 | | 排定
本金
摊销 | | 总计 |
| 2023 | $ | 9,225 | | | $ | 32,926 | | | $ | 42,151 | |
| 2024 | 50,117 | | | 33,566 | | | 83,683 | |
| 2025 | 184,363 | | (a) | 31,423 | | | 215,786 | |
| 2026 | 134,088 | | | 28,062 | | | 162,150 | |
| 2027 | 100,000 | | (b) | 23,454 | | | 123,454 | |
| 此后 | 440,093 | | | 171,366 | | | 611,459 | |
| 本金金额 | $ | 917,886 | | | $ | 320,797 | | | 1,238,683 | |
| 未摊销递延债务成本 | | | | | 15,783 | |
| 网络 | | | | | $ | 1,222,900 | |
(A)包括$164.0在信贷安排下未偿还的百万美元。
(B)包括$100.0在信贷安排下未偿还的百万美元。
递延债务成本
递延债务成本包括为获得长期融资、建筑融资和信贷安排而产生的费用和成本。这些费用和成本是根据贷款或协议的条款按直线摊销的，这与实际利息法大致相同。递延债务成本总计为#美元15.8百万美元和美元11.2百万美元，扣除累计摊销净额$7.9百万美元和美元7.7分别于2022年12月31日和2021年12月31日减少100万美元，并在综合资产负债表中反映为相关债务的减少。
利息支出的构成如下。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 产生的利息 | $ | 53,219 | | | $ | 50,552 | | | $ | 51,705 | |
| 递延债务成本的摊销 | 1,985 | | | 1,710 | | | 1,570 | |
| 资本化利息 | (11,191) | | | (6,831) | | | (6,616) | |
| 利息支出 | 44,013 | | | 45,431 | | | 46,659 | |
| 减去：利息收入 | 76 | | | 7 | | | 140 | |
| 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | $ | 43,937 | | | $ | 45,424 | | | $ | 46,519 | |
在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度内资本化的递延债务成本总计为$9.9百万，$6.4百万美元和美元1.2分别为100万美元。
6. 租赁协议
租赁收入主要包括不可撤销租赁产生的基本租金。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的基本租金(包括直线租金)为$201.2百万，$197.9百万美元，以及$188.6分别为100万美元。截至12月31日的不可取消租赁下的未来合同付款(不包括直线租金的影响)如下：
| | | | | |
| (单位：千) | |
| 2023 | $ | 168,994 | |
| 2024 | 150,313 | |
| 2025 | 126,360 | |
| 2026 | 101,571 | |
| 2027 | 82,878 | |
| 此后 | 318,265 | |
| $ | 948,381 | |
大部分租约根据固定的年度租金增长或消费物价指数的增长而增加租金，并根据营运费用的增加收回开支。费用回收一般根据估计数在全年按等额分期支付，并在下一年进行调整。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的费用回收总额为36.0百万，$34.5百万美元，以及$34.7分别为100万美元。此外，某些零售租约根据超过租户租约规定的最低销售额的销售额提供百分比租金。租金百分比为$1.6百万，$1.5百万美元，以及$0.9分别为2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。
7. 长期租赁义务
在2022年和2021年的12月31日，不是物业位于受不可撤销长期租约约束的土地上。
旗舰中心由以下部分组成二开发出的地块是以前由索尔组织拥有的更大的邻近社区购物中心的一部分，并于1991年出售给租户的附属公司。公司拥有一家90-1991年9月开始的一年土地租赁利息，最低租金为一美元/年。乡村购物中心于2004年2月被收购。由于某些土地使用方面的考虑，大约3.4标的土地的%由99-一年的土地租约。租约要求该公司支付的最低租金为一每年1美元，以及按比例分摊的房地产税。
该公司的公司总部空间由索尔组织的一名成员租用。租约于2002年3月开始，2027年2月到期。本公司和索尔组织签订了一项共享服务协议，根据该协议，双方根据与双方雇用的雇员人数成比例的百分比，支付租金总额。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度的租金开支为824,300, $799,500、和$799,300，分别为。租赁产生的费用计入一般和行政费用(见附注9-关联方交易)。
2019年1月1日，随着ASU 2016-02的通过，与我们的总部租赁相关的使用权资产和相应的租赁负债记录在其他资产和其他负债，分别为。租约于2002年3月开始，2027年2月28日到期。2022年2月28日，租约再延长一段时间60月份。在延长租赁期间，确认了使用权资产和相应的租赁负债#美元。3.8百万美元和美元3.8分别为100万美元。使用权资产和相应租赁负债共计#美元。3.2百万美元和美元3.22022年12月31日，分别为100万人。
8. 股权和非控制性权益
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度综合经营报表反映非控股权益为$15.2百万，$13.3百万美元，以及$9.9分别代表可归因于非索尔中心持有的有限合伙单位的收入。
截至2022年12月31日，公司有未偿还的3.0百万股存托股份，每股相当于6.125D系列累计可赎回优先股百分比(“D系列股票”)。存托股份可于2023年1月23日或之后按本公司选择权全部或部分赎回，赎回金额为25.00清算优先权，加上到赎回日(但不包括赎回日)的应计但未支付的股息。存托股份每年支付股息#美元。1.53125每股，相当于6.125美元的百分比25.00清算优先权。D系列股票没有规定的到期日，不受任何偿债基金或强制赎回的约束，并且不能转换为本公司的任何其他证券，除非与控制权的某些变化或退市事件有关。存托股份的投资者一般没有投票权，但如果本公司连续六个季度或以上(无论是否宣布或连续)以及在某些其他事件中未能支付股息，则投资者的投票权将是有限的。
截至2022年12月31日，公司有未偿还的4.4百万股存托股份，每股相当于6.000E系列累计可赎回优先股百分比(“E系列股票”)。存托股份可在2024年9月17日或之后按本公司的选择权全部或部分赎回，赎回金额为25.00清算优先权，加上到赎回日(但不包括赎回日)的应计但未支付的股息。存托股份每年支付股息#美元。1.50每股，相当于6.000美元的百分比25.00清算优先权。E系列股票并无规定的到期日，不受任何偿债基金或强制赎回的约束，且不能转换为本公司的任何其他证券，除非与某些控制权变更或退市事件有关。存托股份的投资者一般没有投票权，但如果本公司连续六个季度或以上(无论是否宣布或连续)以及在某些其他事件中未能支付股息，则投资者的投票权将是有限的。
每股数据
每股净收益数据(基本收益和稀释收益)是使用普通股的加权平均份额计算的。可转换有限合伙单位和员工股票期权是公司的潜在摊薄证券。在本报告所述的所有期间，可转换有限合伙单位都是反稀释的。使用库存股方法来衡量稀释的效果。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| (千股) | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 加权平均已发行普通股-基本 | 23,964 | | | 23,655 | | | 23,356 | |
| 稀释性期权的影响 | 8 | | | 7 | | | 1 | |
| 加权平均已发行普通股-稀释 | 23,972 | | | 23,662 | | | 23,357 | |
| 平均股价 | $ | 46.21 | | | $ | 43.53 | | | $ | 33.84 | |
| 非摊薄期权 | 1,438 | | | 1,360 | | | 1,439 | |
| 年度发行非摊薄期权 | 2013年至2022年 | | 2013至2021年 | | 2014至2020年 |
9. 关联方交易
本公司的主席兼首席执行官、总裁兼首席运营官、执行副总裁总裁-首席法律和行政官以及高级副总裁-首席会计兼财务主管也是索尔组织各成员的高级管理人员，他们的管理时间与索尔组织共享。彼等的年度薪酬由董事会薪酬委员会厘定，但高级副总裁--首席会计兼财务主管除外，其分配予本公司的年度薪酬份额由共享服务协议(下文所述)厘定。
该公司与索尔组织的实体一起参加了一项多雇主401K计划，该计划涵盖了符合计划中规定要求的全职员工。公司缴款，包括在综合经营报表中的一般和行政费用或财产运营费用，酌情数额最高可达6员工现金补偿的%，但有一定的限制，
是$387,700, $404,300、和$302,000，分别为2022年、2021年和2020年。所有由员工递延并由公司出资的款项均完全归属。
该公司还与索尔组织的实体一起参加了一项多雇主非限定递延补偿计划，该计划涵盖了符合计划中规定要求的全职员工。根据可以随时修改或终止的计划，参与计划的员工将推迟2超过指定数额的薪酬的%，并且公司匹配这些延期，最高可达雇员延期金额的三倍。该公司的费用，包括一般和行政费用，共计#美元。337,900, $238,400、和$241,300分别截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度。所有由员工和公司递延的款项均全数归属。该计划下的累积无供资负债为#美元。3.0百万美元和美元3.2分别于2022年12月31日和2021年12月31日计入应付账款、应计费用和合并资产负债表中的其他负债。
本公司已与索尔组织签订了一项共享服务协议(“协议”)，规定共享某些人员和辅助功能，如计算机硬件、软件和支持服务以及某些直接和间接管理人员。《协定》规定了确定共享服务费用的方法，并根据适用的人数、使用量估计数或所需时间估计数确定费用。高级管理层已确定分摊费用的最终分配是合理的。协议的条款和根据协议支付的款项每年由董事会审计委员会审查，该委员会完全由独立董事组成。索尔组织在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度中对公司在这些辅助成本和支出中所占份额的净账单，其中包括公司总部租赁的租金费用(见附注7.长期租赁债务)，总额为#美元。9.6百万，$8.0百万美元，以及$7.4分别为100万美元。这些数额在发生时支出，主要作为一般和行政费用报告，或在这些合并财务报表中资本化到具体的发展项目。截至2022年12月31日和2021年12月31日，应付账款、应计费用和其他负债包括#美元1.2百万美元和美元1.1百万美元，分别代表索尔组织应支付给本公司的这些辅助成本和支出份额的账单。
2021年3月5日，公司从1592 Rockville Pike收购了大约6.8英亩土地及其在大约1.3位于马里兰州罗克维尔的Twinbrook地铁站，每一处都有几英亩毗连的土地，以及上面的改善措施。请参阅附注3和4。
于二零一六年八月，本公司订立一项协议(“阿什布鲁克贡献协议”)，向索尔信托收购约13.7位于弗吉尼亚州阿什伯恩的阿什伯恩村大道和拉塞尔支路的交叉口的一英亩土地。交易于2018年5月9日完成，公司发行了176,680索尔信托的有限合伙单位。该公司建造了一个购物中心，阿什布鲁克市场。2021年6月30日，本公司发布93,674根据修订后的《阿什布鲁克捐助协议》，增加有限合伙单位，作为对索尔信托的额外考虑。
马里兰州B.F.索尔保险公司是B.F.索尔公司的子公司，也是索尔组织的成员，是一家普通保险机构，收取与公司保险计划相关的佣金和会签费用。此类佣金和手续费约为#美元。286,900, $397,900、和$427,700分别截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度。
10. 股票期权计划
基于股票的员工薪酬、递延薪酬和董事股票计划
2004年，公司制定了经修订的股票激励计划(以下简称《计划》)。根据该计划，授予期权的行权价格不低于授予和到期之日普通股的市值。十年自授予之日起生效。官员期权可按比例授予四年在授予之后，在归属期间使用直线法计入费用。董事期权立即授予，并自授予之日起计入费用。
公司采用公允价值法对员工股票期权进行估值和核算。授予的期权的公允价值是在每次授予时使用布莱克-斯科尔斯模型来确定的，这是一种广泛使用的模型
以股票为基础的员工薪酬的估值方法，以及以下假设：(1)根据期权平均预期期限的公司普通股最近交易历史(月末收盘价)确定的预期波动率；(2)期权的平均预期期限基于先前的行使历史、预定归属和到期日；(3)管理层在考虑公司当前和历史股息率、公司相对于其他零售房地产投资信托基金的收益率和授予日的公司市场收益率后确定的预期股息率；以及(4)以美国国债的市场收益率为基础的无风险利率，其到期日与期权的平均预期期限相对应。本公司对归属期间按比例授予的期权的价值进行摊销，并包括作为一般补偿费用和行政费用的金额。
根据该计划，薪酬委员会为本公司董事及其受益人的利益制定了董事递延薪酬计划，取代了以前的董事递延薪酬和股票计划。每年，董事有权选择延期支付全部或部分费用，并有权选择在脱离董事会后以现金、普通股或现金和普通股的组合支付费用。如果董事选择以股票形式支付费用，则将一个日历季度的费用汇总并除以公司普通股在下个季度第一个交易日的收盘价，以确定计入董事的股票数量。在截至2022年12月31日的12个月内，8,322股票已贷记到董事的递延费用账户中7,738股票已经发行。截至2022年12月31日，董事递延费用账户包括120,824股份。
薪酬委员会还批准了一项年度奖励，作为对自股东周年大会记录日期起在董事会任职的每一名董事成员的额外补偿。股票自每届股东周年大会起发放，不得延期发行。
在2004年公司股东年会上，股东们批准通过2004年的股票计划，目的是吸引和留住高管、董事和其他关键人员。本公司股东其后于二零零八年股东周年大会上修订二零零四年股票计划，于二零一三年股东周年大会上进一步修订，并于二零一九年股东周年大会上进一步修订(“经修订2004年计划”)。修订后的2004年计划将于2029年终止，该计划规定授予购买最多3,400,000普通股。经修订的2004年计划授权董事会薪酬委员会以不低于授予期权之日普通股市场价值的行权价授予期权。
自2020年4月24日起，薪酬委员会授予购买选择权238,000股份(29,624激励性股票期权和208,376无限制股票期权)至20公司管理人员和11公司董事(“2020期权”)，将于2030年4月23日到期。官员们的2020年期权背心25每年超过%四年并在终止雇佣时提前期满。董事们的2020年期权立即可以行使。行权价为1美元50.00每股收益由薪酬委员会决定。行权价格高于授予日公司普通股的收盘价，即#美元。28.02。利用布莱克-斯科尔斯模型，该公司确定2020年期权的总公允价值为#美元0.2100万美元，其中0.2百万美元和美元23,100分别被分配到军官期权和董事期权。因为董事的期权立即被授予，所以整个$23,100在授予之日已支出。官员期权的费用在年度期间每月确认为补偿费用。四年期权背心。
自2021年5月7日起，薪酬委员会授予购买选择权250,500股份(35,572激励性股票期权和214,928无限制股票期权)至21公司管理人员和11公司董事(“2021年期权”)，将于2031年5月6日到期。官员们的2021年期权背心25每年超过%四年并在终止雇佣时提前期满。董事们的2021年期权立即可以行使。行权价为1美元43.89每股是公司普通股在授予之日的收盘价。利用布莱克-斯科尔斯模型，该公司确定2021年期权的总公允价值为#美元。1.4100万美元，其中1.2百万美元和美元173,800分别被分配到军官期权和董事期权。因为董事的期权立即被授予，所以整个$173,800已经花费了
自授予之日起。官员期权的费用在年度期间每月确认为补偿费用。四年期权背心。
自2022年5月13日起，薪酬委员会授予购买选择权248,000股份(25,745激励性股票期权和222,255无限制股票期权)至19公司管理人员和11公司董事(“2022年期权”)，将于2032年5月12日到期。官员们的2022年期权背心25每年超过%四年并在终止雇佣时提前期满。董事们的2022年期权立即可以行使。行权价为1美元47.90每股是公司普通股在授予之日的收盘价。利用布莱克-斯科尔斯模型，该公司确定2022年期权的总公允价值为#美元1.8100万美元，其中1.6百万美元和美元229,350分别被分配到军官期权和董事期权。因为董事的期权立即被授予，所以整个$229,350在授予之日已支出。官员期权的费用在年度期间每月确认为补偿费用。四年期权背心。
下表汇总了2020年、2021年和2022年期权赠款估值中使用的假设。在截至2022年12月31日的12个月中，股票期权费用总额为1.3在合并业务报表中，一般和行政费用中列有100万美元。截至2022年12月31日，与未归属股票期权相关的估计未来支出为$2.1百万美元。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 董事 | | 高级船员 | | |
| 授予日期 | | May 13, 2022 | May 7, 2021 | April 24, 2020 | | | May 13, 2022 | May 7, 2021 | April 24, 2020 | | |
| 行权价格 | | $ | 47.90 | | $ | 43.89 | | $ | 50.00 | | | | $ | 47.90 | | $ | 43.89 | | $ | 50.00 | | | |
| 每个期权的公允价值 | | $ | 8.34 | | $ | 6.32 | | $ | 0.84 | | | | $ | 7.66 | | $ | 5.96 | | $ | 0.92 | | | |
| 波动率 | | 30.00 | % | 29.70 | % | 25.80 | % | | | 27.10 | % | 27.50 | % | 24.00 | % | | |
| 预期寿命(年) | | 5.0 | 5.0 | 5.0 | | | 7.0 | 7.0 | 7.0 | | |
| 假设收益率 | | 4.90% | 4.96% | 3.80% | | | 4.93% | 4.97% | 3.85% | | |
| 无风险利率 | | 2.89% | 0.77% | 0.36% | | | 2.95% | 1.24% | 0.51% | | |
下表汇总了2022年、2021年和2020年的选项活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | 股票 | | 加权
平均值
锻炼
价格 | | 股票 | | 加权
平均值
锻炼
价格 | | 股票 | | 加权
平均值
锻炼
价格 |
| 截至1月1日的未偿还款项 | 1,601,250 | | | $ | 51.73 | | | 1,502,670 | | | $ | 52.86 | | | 1,309,614 | | | $ | 53.38 | |
| 授与 | 248,000 | | | 47.90 | | | 250,500 | | | 43.89 | | | 238,000 | | | 50.00 | |
| 已锻炼 | (26,875) | | | 44.44 | | | (64,920) | | | 45.07 | | | (10,749) | | | 49.19 | |
| 过期/没收 | (54,000) | | | 52.60 | | | (87,000) | | | 53.60 | | | (34,195) | | | 54.09 | |
| 未偿还的12月31日 | 1,768,375 | | | 51.28 | | | 1,601,250 | | | 51.73 | | | 1,502,670 | | | 52.86 | |
| 可于12月31日行使 | 1,237,250 | | | 52.76 | | | 1,098,500 | | | 53.22 | | | 971,545 | | | 53.01 | |
2022年、2021年和2020年行使的期权的内在价值为0.2百万，$0.4百万美元和美元0.1分别为100万美元。曾经有过不是截至2022年底未偿还和可行使的期权的内在价值。截至2021年年底，未偿还和可行使期权的内在价值为#美元。4.9百万美元和美元2.3分别为100万美元。行权日期为该期间行权股份的计量日期。内在价值衡量的是期权的行权价与《纽约时报》报价的收盘价之间的差额。
纽约证券交易所，截至计量之日。2022年12月30日，也就是2022年日历的最后一个交易日，收盘价为美元40.68每股收益用于计算当日已发行和可行使的期权的内在价值合计。截至2022年12月31日，本公司可行使及未行使期权的加权平均剩余合约期为4.7和5.8分别是几年。
11. 金融工具的公允价值
现金及现金等价物、应收账款、应付账款及应计开支及浮动利率债务的账面值均为对其公允价值的合理估计。按固定利率付款条款应付票据的公允价值合计按第2级数据以贴现现金流量法厘定，该方法是根据管理层对借款利率及本公司目前可供固定利率融资的贷款条款的估计，将约为#美元。919.2百万美元和美元933.0截至2022年和2021年12月31日分别为100万美元，而本金余额为#美元1.0710亿美元949.0分别为2022年12月31日和2021年12月31日。任何重大投入的变化都可能导致本公司对其债务的公允价值计量发生变化。
12. 衍生工具和套期保值活动
该公司使用利率衍生工具的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为了实现这些目标，该公司主要使用利率掉期作为其利率风险管理战略的一部分。被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手那里收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换基础名义金额
指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动计入累计其他全面收益，其后在对冲的预测交易影响收益期间重新分类至收益。2022年期间，此类衍生品被用来对冲与某些可变利率债务相关的可变现金流。
在与衍生品相关的累积其他全面收益中报告的金额将重新归类为利息支出，因为公司的可变利率债务需要支付利息。在接下来的12个月里，公司估计大约有$1.8百万美元将从其他全面收入中重新归类，并反映为利息支出的减少。
该公司按公允价值进行利率互换。本公司已确定，用于对其衍生产品进行估值的大部分投入属于公允价值等级的第二级，但交易对手风险的影响除外，该影响是使用第三级投入确定的，并不显著。衍生工具被归类于公允价值等级的第二级，因为它们的价值是使用第三方定价模型确定的，该模型包含从可观察到的市场数据得出的投入。估值模型需要各种投入，包括合同条款、市场价格、收益率曲线、信用利差、波动性衡量以及这些投入的相关性。
下表详细说明了截至2022年12月31日和2021年12月31日的利率互换的公允价值和位置。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | |
| (单位：千) | | 衍生工具的公允价值 |
| | 十二月三十一日， |
| | 2022 | | 2021 |
| | | | | | |
| 衍生工具 | | 资产负债表位置 | 公允价值 | | 资产负债表位置 | 公允价值 |
| 利率互换 | | 其他资产 | $ | 3,962 | | | 不适用 | 不适用 |
| | | | | | |
下表详细说明了在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度中，被指定为现金流对冲的利率衍生品确认的损益在财务报表中的位置。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | | 套期保值会计对其他综合收益的影响 |
| | 收益(或损失)数额
获保险业保监处认可 | | 从保监处重新分类为收入的损益地点 | | 从保监处重新分类为收入的收益(或亏损) |
| | 截至12月31日止年度， |
| 衍生工具 | | 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 利率互换 | | $ | 4,139 | | | $— | | $— | | 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | | 不适用 | | 不适用 | | $ | 177 | | | 不适用 | | 不适用 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
13. 承付款和或有事项
本公司及目前的投资组合物业均不会遭受任何重大诉讼，据管理层所知，本公司目前并无受到任何重大诉讼的威胁，但在正常业务过程中出现的例行诉讼及行政诉讼除外。管理层相信，该等项目，无论是个别项目或整体项目，均不会对本公司或目前的投资组合物业造成重大不利影响。
14. 分配
1995年12月，该公司设立了股息再投资和股票购买计划(“计划”)，使其股东和有限合伙企业的股东有机会通过将其全部或部分股息或分派进行再投资来购买更多普通股。该计划规定，按年率投资于新发行的普通股3在不支付任何经纪佣金、手续费或其他费用的情况下，以市价折让。本计划的所有费用由本公司支付。经营合伙企业还维持着一项类似的股息再投资计划，该计划反映了该计划，该计划允许有限合伙企业的持有者有机会购买额外的有限合伙企业单位或公司的普通股。
该公司支付的普通股分配为#美元。2.322022年每股，$2.162021年每股收益，以及$2.122020年每股，D系列优先股股息为$1.53, $1.53及$1.53分别为2022年、2021年和2020年的每股存托股份和E系列优先股股息$1.50, $1.50、和$1.50，分别为2022年、2021年和2020年的每股存托股份。在支付的普通股股息中，$1.32每股，$1.49每股，以及$1.43每股，分别代表2022年、2021年和2020年的普通股息收入，以及1.00每股，$0.67每股，以及$0.69每股分别代表2022年、2021年和2020年向股东返还的资本。所有支付的优先股息均为普通股息收入。
以下汇总了在截至2022年12月31日、2021年和2020年的年度内支付的分配，包括计划中的活动以及通过单位分配的再投资发行的有限合伙单位：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 分配到的合计 | | 股息再投资 |
| (千美元，每股除外) | 择优
股东 | | 普普通通
股东 | | 有限
伙伴关系
单位持有人 | | 普普通通
股票
已发布 | | 折扣
股价 | | 已发行有限责任合伙单位 | | 平均单价 |
| 2022年期间的分布 | | | | | | | | | | | | | |
| 第四季度 | $ | 2,798 | | | $ | 14,159 | | | $ | 5,486 | | | 13,698 | | | $ | 39.70 | | | — | | | $ | — | |
| 第三季度 | 2,799 | | | 14,156 | | | 5,486 | | | 10,577 | | | 50.80 | | | — | | | — | |
| 第二季度 | 2,798 | | | 13,625 | | | 5,292 | | | 57,819 | | | 51.61 | | | 12,955 | | | 51.55 | |
| 第一季度 | 2,799 | | | 13,583 | | | 5,284 | | | 61,863 | | | 47.66 | | | 13,704 | | | 48.16 | |
总计2022年 | $ | 11,194 | | | $ | 55,523 | | | $ | 21,548 | | | 143,957 | | | | | 26,659 | | | |
| 2021年期间的分布 | | | | | | | | | | | | | |
| 第四季度 | $ | 2,798 | | | $ | 13,037 | | | $ | 4,702 | | | 63,970 | | | $ | 45.46 | | | 13,697 | | | $ | 45.95 | |
| 第三季度 | 2,799 | | | 12,999 | | | 4,694 | | | 65,171 | | | 44.44 | | | 13,841 | | | 44.92 | |
| 第二季度 | 2,798 | | | 12,488 | | | 4,218 | | | 68,206 | | | 41.87 | | | 13,978 | | | 42.33 | |
| 第一季度 | 2,799 | | | 12,439 | | | 4,207 | | | 96,268 | | | 29.50 | | | 19,493 | | | 29.83 | |
总计2021年 | $ | 11,194 | | | $ | 50,963 | | | $ | 17,821 | | | 293,615 | | | | | 61,009 | | | |
| 2020年的分配 | | | | | | | | | | | | | |
| 第四季度 | $ | 2,798 | | | $ | 12,371 | | | $ | 4,195 | | | 117,368 | | | $ | 24.08 | | | 23,370 | | | $ | 24.35 | |
| 第三季度 | 2,799 | | | 12,373 | | | 4,188 | | | 14,525 | | | 28.98 | | | 13,108 | | | 29.47 | |
| 第二季度 | 2,798 | | | 12,364 | | | 4,188 | | | 12,627 | | | 32.22 | | | — | | | — | |
| 第一季度 | 2,799 | | | 12,275 | | | 4,180 | | | 83,978 | | | 48.59 | | | 15,101 | | | 49.40 | |
2020年总计 | $ | 11,194 | | | $ | 49,383 | | | $ | 16,751 | | | 228,498 | | | | | 51,579 | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | |
2022年12月，公司董事会授权分配#美元0.592023年1月向2023年1月17日登记的持有人支付的每股普通股。因此，美元。13.62023年1月31日，向普通股股东支付了100万欧元。此外，$5.5于2023年1月31日向有限合伙单位持有人支付百万元($0.59每个运营伙伴单位)。董事会批准优先股股息为(A)$0.3750每股E系列存托股份及(B)$0.3828每股D系列存托股份于2023年1月3日向登记持有人。因此，美元。2.82023年1月17日，向优先股股东支付了100万英镑。这些金额在普通股和优先股股息的情况下反映为股东权益的减少，在有限合伙人分配的情况下反映为非控制权益扣除，并包括在随附的合并财务报表中应支付的股息和分配中。
15. 业务细分
该公司拥有二可报告的业务细分：购物中心和混合用途物业。各分部的会计政策与主要会计政策摘要中所述的相同(见附注2)。本公司根据每一部门合并物业的收入和房地产现金流评估业绩。我们每个部门的所有物业都产生了与租户租金、报销和运营费用相关的类似类型的收入和支出。虽然向一系列租户提供服务，但在每个细分市场中，向他们提供的服务类型都是相似的。每个投资组合中的物业都具有类似的经济特征，向我们的租户提供的产品和服务的性质以及分配这些服务的方法在整个投资组合中都是一致的。对上一年的信息进行了某些重新分类，以符合2022年的列报方式。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
索尔中心公司
合并财务报表附注 | |
| (单位：千) | 购物 | | 混合用途 | | 公司 | | 已整合 | |
| 截至2022年12月31日或截至该年度的全年 | 中心 | | 属性 | | 以及其他 | | 总计 | |
| 房地产租赁业务： | | | | | | | | |
| 收入 | $ | 172,055 | | | $ | 73,805 | | | $ | — | | | $ | 245,860 | | |
| 费用 | (36,895) | | | (27,627) | | | — | | | (64,522) | | |
| 房地产收入 | 135,160 | | | 46,178 | | | — | | | 181,338 | | |
| | | | | | | | |
| 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | — | | | — | | | (43,937) | | | (43,937) | | |
| 一般和行政 | — | | | — | | | (22,392) | | | (22,392) | | |
| 递延租赁费用的折旧和摊销 | (28,359) | | | (20,610) | | | — | | | (48,969) | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 提前清偿债务损失 | — | | | — | | | (648) | | | (648) | | |
| | | | | | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 106,801 | | | $ | 25,568 | | | $ | (66,977) | | | $ | 65,392 | | |
| 资本投资 | $ | 8,412 | | | $ | 108,476 | | | $ | — | | | $ | 116,888 | | |
| 总资产 | $ | 928,071 | | | $ | 885,500 | | | $ | 19,731 | | | $ | 1,833,302 | | |
| | | | | | | | |
| 截至2021年12月31日或截至该年度的全年 | | | | | | | | |
| 房地产租赁业务： | | | | | | | | |
| 收入 | $ | 169,681 | | | $ | 69,544 | | | $ | — | | | $ | 239,225 | | |
| 费用 | (35,784) | | | (25,844) | | | — | | | (61,628) | | |
| 房地产收入 | 133,897 | | | 43,700 | | | — | | | 177,597 | | |
| | | | | | | | |
| 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | — | | | — | | | (45,424) | | | (45,424) | | |
| 一般和行政 | — | | | — | | | (20,252) | | | (20,252) | | |
| 递延租赁费用的折旧和摊销 | (28,843) | | | (21,429) | | | — | | | (50,272) | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 105,054 | | | $ | 22,271 | | | $ | (65,676) | | | $ | 61,649 | | |
| 资本投资 | $ | 12,673 | | | $ | 43,245 | | | $ | — | | | $ | 55,918 | | |
| 总资产 | $ | 946,993 | | | $ | 777,709 | | | $ | 22,059 | | | $ | 1,746,761 | | |
| | | | | | | | |
| 截至2020年12月31日或截至2020年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 房地产租赁业务： | | | | | | | | |
| 收入 | $ | 161,854 | | | $ | 63,353 | | | $ | — | | | $ | 225,207 | | |
| 费用 | (35,198) | | | (23,219) | | | — | | | (58,417) | | |
| 房地产收入 | 126,656 | | | 40,134 | | | — | | | 166,790 | | |
| | | | | | | | |
| 递延债务成本的利息支出、净额和摊销 | — | | | — | | | (46,519) | | | (46,519) | | |
| 一般和行政 | — | | | — | | | (19,107) | | | (19,107) | | |
| 递延租赁费用的折旧和摊销 | (30,891) | | | (20,235) | | | — | | | (51,126) | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 出售物业所得收益 | 278 | | | — | | | — | | | 278 | | |
| 净收益(亏损) | $ | 96,043 | | | $ | 19,899 | | | $ | (65,626) | | | $ | 50,316 | | |
| 资本投资 | $ | 15,207 | | | $ | 40,947 | | | $ | — | | | $ | 56,154 | | |
| 总资产 | $ | 975,195 | | | $ | 643,503 | | | $ | 26,874 | | | $ | 1,645,572 | | |
| | | | | | | | |
16. 后续事件
该公司已审查了2022年12月31日之后至2023年3月2日财务报表发布日期之前的经营活动，并确定没有后续事件需要披露。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
索尔中心公司 房地产与累计折旧 2022年12月31日 (千美元) |
| | | 费用 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 建筑物 |
| | | | 大写 | | 期末基准 | | | | | | | | | | | | 和 |
| 首字母
基础 | | 后续
至
采办 | | 土地 | | 建筑物
和
改进 | | 在建工程 | | 总计 | | 累计
折旧 | | 书
价值 | | 相关 债务(2) | | 日期
施工 | | 日期
后天 | | 改进
可折旧
以年计的寿命 |
| 购物中心 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 阿什布鲁克市场，弗吉尼亚州阿什伯恩 | $ | 8,938 | | | $ | 25,314 | | | $ | 13,258 | | | $ | 20,994 | | | $ | — | | | $ | 34,252 | | | $ | 1,965 | | | $ | 32,287 | | | $ | 20,807 | | | 2019 | | 05/18 | | 50 |
| 弗吉尼亚州阿什伯恩阿什伯恩村 | 11,431 | | | 20,755 | | | 6,764 | | | 25,422 | | | — | | | 32,186 | | | 16,475 | | | 15,711 | | | 23,039 | | | 1994 & 2000-6 | | 3/94 | | 40 |
| 阿什兰广场一期，弗吉尼亚州邓弗里斯 | 1,178 | | | 5,298 | | | 1,178 | | | 5,298 | | | — | | | 6,476 | | | 2,885 | | | 3,591 | | | — | | | 2007, 2013 | | 12/04 | | 20 & 50 |
| 信标中心，弗吉尼亚州亚历山大市 | 24,161 | | | 18,514 | | | 22,691 | | | 19,984 | | | — | | | 42,675 | | | 16,754 | | | 25,921 | | | 54,816 | | | 1960 & 1974 | | 1/72 , 11/16 | | 40 & 50 |
| 弗吉尼亚州亚历山大市BJ‘s批发俱乐部 | 22,623 | | | — | | | 22,623 | | | — | | | — | | | 22,623 | | | — | | | 22,623 | | | 9,345 | | | | | 3/08 | | — |
| 博卡谷广场，佛罗里达州博卡拉顿 | 16,720 | | | 3,236 | | | 5,735 | | | 14,221 | | | — | | | 19,956 | | | 6,633 | | | 13,323 | | | — | | | | | 2/04 | | 40 |
| 弗吉尼亚州费尔法克斯大道 | 4,883 | | | 4,753 | | | 3,687 | | | 5,949 | | | — | | | 9,636 | | | 3,907 | | | 5,729 | | | 9,846 | | | 1969, 1999 & 2009 | | 4/94 | | 40 |
| 布里格斯·钱尼市场，马里兰州银泉 | 27,037 | | | 5,355 | | | 9,789 | | | 22,603 | | | — | | | 32,392 | | | 11,358 | | | 21,034 | | | — | | | | | 4/04 | | 40 |
| 弗吉尼亚州阿什伯恩布罗兰兹村 | 5,316 | | | 35,915 | | | 5,300 | | | 35,925 | | | 6 | | | 41,231 | | | 15,774 | | | 25,457 | | | 28,858 | | | 2002-3, 2004 & 2006 | | 3/02 | | 40 & 50 |
| 伯顿斯维尔城镇广场，马里兰州伯顿斯维尔 | 74,212 | | | 6,344 | | | 28,402 | | | 52,138 | | | 16 | | | 80,556 | | | 8,338 | | | 72,218 | | | 33,439 | | | 2010 | | 1/17 | | 20 & 45 |
| 弗吉尼亚州斯特林乡村市场 | 28,912 | | | 4,314 | | | 7,666 | | | 25,560 | | | — | | | 33,226 | | | 12,981 | | | 20,245 | | | — | | | | | 2/04 | | 40 |
| 马里兰州威斯敏斯特小红莓广场 | 31,578 | | | 1,922 | | | 6,700 | | | 26,800 | | | — | | | 33,500 | | | 7,556 | | | 25,944 | | | 13,946 | | | | | 9/11 | | 40 |
| 佐治亚州卡明市CRUSE市场 | 12,226 | | | 790 | | | 3,901 | | | 9,115 | | | — | | | 13,016 | | | 4,444 | | | 8,572 | | | — | | | | | 3/04 | | 40 |
| 马里兰州罗克维尔旗舰中心 | 160 | | | 409 | | | 169 | | | 400 | | | — | | | 569 | | | 65 | | | 504 | | | — | | | 1972 | | 1/72 | | — |
| 俄克拉何马城，法国市场，俄克拉何马城 | 5,781 | | | 16,907 | | | 1,118 | | | 21,570 | | | — | | | 22,688 | | | 14,378 | | | 8,310 | | | — | | | 1972 & 1998 | | 3/74 | | 50 |
| 马里兰州日耳曼敦日耳曼敦 | 2,034 | | | 566 | | | 2,034 | | | 566 | | | — | | | 2,600 | | | 479 | | | 2,121 | | | — | | | 1990 | | 8/93 | | 40 |
| The Glen，弗吉尼亚州伍德布里奇 | 12,918 | | | 8,627 | | | 5,300 | | | 16,245 | | | — | | | 21,545 | | | 11,561 | | | 9,984 | | | 20,827 | | | 1993 & 2005 | | 6/94 | | 40 |
| 大瀑布中心，弗吉尼亚州大瀑布 | 41,750 | | | 3,368 | | | 14,766 | | | 30,352 | | | — | | | 45,118 | | | 12,114 | | | 33,004 | | | 31,313 | | | | | 3/08 | | 40 |
| 马里兰州塔科马市汉普郡兰利 | 3,159 | | | 3,475 | | | 1,892 | | | 4,732 | | | 10 | | | 6,634 | | | 4,203 | | | 2,431 | | | 12,231 | | | 1960 | | 1/72 | | 40 |
| 猎人俱乐部角，佛罗里达州阿波普卡 | 12,584 | | | 4,653 | | | 4,822 | | | 12,415 | | | — | | | 17,237 | | | 6,208 | | | 11,029 | | | — | | | | | 6/06, 12/12 | | 40 |
| 詹姆斯敦广场，佛罗里达州阿尔塔蒙特斯普林斯 | 14,055 | | | 2,459 | | | 4,455 | | | 12,059 | | | — | | | 16,514 | | | 5,543 | | | 10,971 | | | — | | | | | 11/05 | | 40 |
| 肯特兰广场一号，马里兰州盖瑟斯堡 | 14,379 | | | 3,365 | | | 5,005 | | | 11,984 | | | 755 | | | 17,744 | | | 5,165 | | | 12,579 | | | 20,836 | | | 2002 | | 9/02 | | 40 |
| 肯特兰广场二期，马里兰州盖瑟斯堡 | 76,723 | | | 3,323 | | | 23,133 | | | 56,631 | | | 282 | | | 80,046 | | | 18,095 | | | 61,951 | | | 29,658 | | | | | 9/11, 9/13 | | 40 |
| 肯特兰广场，马里兰州盖瑟斯堡 | 1,425 | | | 7,639 | | | 1,425 | | | 7,639 | | | — | | | 9,064 | | | 4,806 | | | 4,258 | | | 7,321 | | | 2005 | | 1/04 | | 50 |
| 弗吉尼亚州利斯堡的兰斯顿镇中心 | 6,545 | | | 43,497 | | | 6,546 | | | 43,427 | | | 69 | | | 50,042 | | | 20,112 | | | 29,930 | | | — | | | 2006 | | 11/02 | | 50 |
| 利斯堡派克广场，弗吉尼亚州贝利十字路口 | 2,418 | | | 6,402 | | | 1,132 | | | 7,688 | | | — | | | 8,820 | | | 6,487 | | | 2,333 | | | 12,543 | | | 1965 | | 2/66 | | 40 |
| 兰伯顿广场，新泽西州兰伯顿 | 4,400 | | | 11,648 | | | 950 | | | 15,074 | | | 24 | | | 16,048 | | | 14,060 | | | 1,988 | | | — | | | 1975 | | 12/75 | | 40 |
| 麦德龙派克中心，马里兰州罗克维尔 | 33,123 | | | 5,399 | | | 26,064 | | | 8,476 | | | 3,982 | | | 38,522 | | | 2,607 | | | 35,915 | | | — | | | | | 12/10 | | 40 |
| 马里兰州弗雷德里克Monocacy的商店 | 9,541 | | | 15,884 | | | 9,260 | | | 16,165 | | | — | | | 25,425 | | | 7,344 | | | 18,081 | | | 26,422 | | | 2003-4 | | 11/03 | | 50 |
| 弗吉尼亚州沃伦顿诺斯罗克 | 12,686 | | | 15,429 | | | 12,686 | | | 15,423 | | | 6 | | | 28,115 | | | 6,310 | | | 21,805 | | | 12,652 | | | 2009 | | 01/08 | | 50 |
| 福特奥德福特村马里兰州华盛顿 | 15,933 | | | 6,922 | | | 5,409 | | | 17,446 | | | — | | | 22,855 | | | 9,528 | | | 13,327 | | | 20,136 | | | 2003-4 | | 07/03 | | 40 |
| 奥尔尼，马里兰州 | 4,963 | | | 2,998 | | | 3,079 | | | 4,882 | | | — | | | 7,961 | | | 3,633 | | | 4,328 | | | 12,476 | | | 1972 | | 11/75 | | 40 |
| 果园，佐治亚州邓伍迪 | 19,377 | | | 1,616 | | | 7,751 | | | 13,242 | | | — | | | 20,993 | | | 5,286 | | | 15,707 | | | — | | | | | 7/07 | | 40 |
| 棕榈泉中心，佛罗里达州阿尔塔蒙特温泉 | 18,365 | | | 2,324 | | | 5,739 | | | 14,948 | | | 2 | | | 20,689 | | | 6,957 | | | 13,732 | | | — | | | | | 3/05 | | 40 |
| 马里兰州巴尔的摩拉文伍德 | 1,245 | | | 4,446 | | | 703 | | | 4,988 | | | — | | | 5,691 | | | 3,641 | | | 2,050 | | | 11,975 | | | 1959 & 2006 | | 1/72 | | 40 |
| 马里兰州罗克维尔，罗克维尔派克11503号/尼科尔森巷5541号 | 26,561 | | | 24 | | | 22,113 | | | 4,472 | | | — | | | 26,585 | | | 1,374 | | | 25,211 | | | — | | | | | 10/10, 12/12 | | 40 |
| 1500/1580/1582马里兰州罗克维尔派克 | 45,351 | | | 2,046 | | | 38,065 | | | 7,050 | | | 2,282 | | | 47,397 | | | 6,712 | | | 40,685 | | | — | | | | | 12/12, 1/14, 4/14 | | 5, 10, 5 |
| 佛罗里达州棕榈港Seabreeze Plaza | 24,526 | | | 2,625 | | | 8,665 | | | 18,486 | | | — | | | 27,151 | | | 8,435 | | | 18,716 | | | 13,302 | | | | | 11/05 | | 40 |
| 德州贝萨尼海滩海殖民地市场 | 2,920 | | | 339 | | | 1,147 | | | 2,112 | | | — | | | 3,259 | | | 792 | | | 2,467 | | | — | | | | | 3/08 | | 40 |
| 七角，佛蒙特州福尔斯丘奇 | 4,848 | | | 46,510 | | | 4,929 | | | 46,429 | | | — | | | 51,358 | | | 34,249 | | | 17,109 | | | 87,706 | | | 1956 & 1997 | | 7/73 | | 40 |
| 塞维纳公园市场，马里兰州塞维纳公园 | 63,254 | | | 1,094 | | | 12,700 | | | 51,549 | | | 99 | | | 64,348 | | | 14,526 | | | 49,822 | | | 25,857 | | | | | 9/11 | | 40 |
| 弗吉尼亚州费尔法克斯费尔法克斯的商店 | 2,708 | | | 11,090 | | | 992 | | | 12,806 | | | — | | | 13,798 | | | 9,481 | | | 4,317 | | | 13,597 | | | 1975 & 1999 | | 6/75 | | 50 |
| 斯莫尔伍德村中心，马里兰州华尔道夫 | 17,819 | | | 8,461 | | | 6,402 | | | 19,878 | | | — | | | 26,280 | | | 11,167 | | | 15,113 | | | — | | | | | 1/06 | | 40 |
| 南戴尔，格伦·伯尼，马里兰州 | 18,895 | | | 25,810 | | | 15,255 | | | 29,205 | | | 245 | | | 44,705 | | | 24,221 | | | 20,484 | | | — | | | 1962 & 1986 | | 1/72 , 11/16 | | 40 |
| 南区广场，弗吉尼亚州里士满 | 6,728 | | | 11,891 | | | 1,878 | | | 16,741 | | | — | | | 18,619 | | | 13,781 | | | 4,838 | | | — | | | 1958 | | 1/72 | | 40 |
| 南德卡尔布广场，佐治亚州亚特兰大 | 2,474 | | | 4,985 | | | 615 | | | 6,814 | | | 30 | | | 7,459 | | | 5,438 | | | 2,021 | | | — | | | 1970 | | 2/76 | | 40 |
| 北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆特鲁韦 | 7,848 | | | 28,207 | | | 7,692 | | | 28,345 | | | 18 | | | 36,055 | | | 20,927 | | | 15,128 | | | — | | | 1955 & 1965 | | 5/72 | | 40 |
| 弗吉尼亚州森特维尔的乡村中心 | 16,502 | | | 3,356 | | | 7,851 | | | 12,007 | | | — | | | 19,858 | | | 8,524 | | | 11,334 | | | 25,057 | | | 1990 | | 8/93 | | 40 |
| 韦斯特维尤村，马里兰州弗雷德里克 | 6,047 | | | 25,658 | | | 6,047 | | | 25,658 | | | — | | | 31,705 | | | 12,147 | | | 19,558 | | | — | | | 2009 | | 11/07 , 02/15 | | 50 |
| 白橡树，马里兰州银泉 | 6,277 | | | 6,299 | | | 4,649 | | | 7,723 | | | 204 | | | 12,576 | | | 6,615 | | | 5,961 | | | 19,985 | | | 1958 & 1967 | | 1/72 | | 40 |
| 其他建筑物/改善工程 | — | | | 183 | | | — | | | 182 | | | 1 | | | 183 | | | 156 | | | 27 | | | — | | | | | | | |
| 购物中心总数 | 835,537 | | | 482,444 | | | 420,132 | | | 889,818 | | | 8,031 | | | 1,317,981 | | | 456,197 | | | 861,784 | | | 597,990 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 混合用途物业 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 马里兰州盖瑟斯堡的Avenel商业园 | 21,459 | | | 37,788 | | | 3,756 | | | 55,491 | | | — | | | 59,247 | | | 42,385 | | | 16,862 | | | 22,906 | | | 1984, 1986,1990, 1998 & 2000 | | 12/84, 8/85, 2/86, 4/98 & 10/2000 | | 35 & 40 |
| 克拉伦登中心，弗吉尼亚州阿灵顿(1) | 12,753 | | | 187,682 | | | 16,287 | | | 184,148 | | | — | | | 200,435 | | | 60,798 | | | 139,637 | | | 86,264 | | | 2010 | | 7/73, 1/96 & 4/02 | | 50 |
| 帕克·范内斯，华盛顿特区 | 2,242 | | | 91,855 | | | 2,242 | | | 91,855 | | | — | | | 94,097 | | | 18,384 | | | 75,713 | | | 62,813 | | | 2016 | | 7/73, 2/11 | | 50 |
| 华盛顿特区宾夕法尼亚大道601号 | 5,479 | | | 69,446 | | | 5,667 | | | 69,258 | | | — | | | 74,925 | | | 59,832 | | | 15,093 | | | — | | | 1986 | | 7/73 | | 35 |
| 威克罗夫特，弗吉尼亚州阿灵顿 | 52,067 | | | 228,070 | | | 53,618 | | | 226,519 | | | — | | | 280,137 | | | 18,241 | | | 261,896 | | | 152,679 | | | 2017 | | 8/14, 12/14, 9/15, 8/16, | | 50 |
| 华盛顿广场，弗吉尼亚州亚历山大市 | 2,034 | | | 58,345 | | | 544 | | | 59,835 | | | — | | | 60,379 | | | 32,638 | | | 27,741 | | | 52,030 | | | 1952 & 2000 | | 7/73 | | 50 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 混合用途物业总数 | 96,034 | | | 673,186 | | | 82,114 | | | 687,106 | | | — | | | 769,220 | | | 232,278 | | | 536,942 | | | 376,692 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 发展用地 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 阿什兰广场二期，弗吉尼亚州马纳萨斯 | 5,292 | | | 5,033 | | | 7,049 | | | — | | | 3,276 | | | 10,325 | | | — | | | 10,325 | | | — | | | | | 12/04 | | |
| 新市场，新市场，MD | 2,088 | | | 146 | | | 2,234 | | | — | | | — | | | 2,234 | | | — | | | 2,234 | | | — | | | | | 9/05 | | |
| 汉普登之家，马里兰州贝塞斯达 | 39,641 | | | 41,063 | | | — | | | — | | | 80,704 | | | 80,704 | | | — | | | 80,704 | | | — | | | | | 10/18, 12/18 | | |
| Twinbrook，马里兰州罗克维尔 | 110,021 | | | 117,651 | | | — | | | — | | | 227,672 | | | 227,672 | | | — | | | 227,672 | | | — | | | | | 12/14, 03/21 | | |
| 总发展用地 | 157,042 | | | 163,893 | | | 9,283 | | | — | | | 311,652 | | | 320,935 | | | — | | | 320,935 | | | — | | | | | | | |
| 总计 | $ | 1,088,613 | | | $ | 1,319,523 | | | $ | 511,529 | | | $ | 1,576,924 | | | $ | 319,683 | | | $ | 2,408,136 | | | $ | 688,475 | | | $ | 1,719,661 | | | $ | 974,682 | | | | | | | |
(1)包括北部和南部街区和住宅
(2)金额不包括递延债务，因此与综合资产负债表不符
附表III
索尔中心公司
房地产与累计折旧
2022年12月31日
经营表中反映的与房地产投资有关的折旧和摊销按资产的估计使用年限计算如下：
| | | | | | | | |
| 基地建筑 | | 一般35 - 50年限或更短的期限(如果管理层确定 |
| | 这座建筑的使用寿命较短。 |
| 建筑构件 | | 至.为止20年份 |
| 改善租户状况 | | 租赁期限或使用年限中较短的一个 |
| | 有哪些改善措施？ |
就联邦所得税而言，房地产投资的总剩余净基数约为#美元。1.612022年12月31日。折旧和摊销是根据资产估计使用年限的递减余额和直线方法计提的。
截至2022年12月31日的三年期间，房地产投资总额及相关累计折旧的变动情况摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (单位：千) | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 房地产投资总额： | | | | | |
| 年初余额 | $ | 2,284,126 | | | $ | 2,124,796 | | | $ | 2,081,597 | |
| 收购 | — | | | 108,279 | | | — | |
| 改进 | 130,300 | | | 54,177 | | | 45,396 | |
| 退休 | (6,290) | | | (3,126) | | | (2,197) | |
| | | | | |
| 年终余额 | $ | 2,408,136 | | | $ | 2,284,126 | | | $ | 2,124,796 | |
| 累计折旧总额： | | | | | |
| 年初余额 | $ | 650,113 | | | $ | 607,706 | | | $ | 563,474 | |
| 折旧费用 | 44,636 | | | 45,487 | | | 45,865 | |
| 退休 | (6,274) | | | (3,080) | | | (1,633) | |
| | | | | |
| 年终余额 | $ | 688,475 | | | $ | 650,113 | | | $ | 607,706 | |
