附件 1

2023年2月24日

通过电子邮件发送至：jason@ila.Company

国际土地联盟公司(“伊拉“)

加利福尼亚州圣地亚哥第10大道350号，1000号套房，邮编：92101

请注意：	首席财务官贾森·桑斯坦先生
	弗兰克·A·英格兰德、总裁和董事

	回复：	估计最近的公平市场价值
		由Illa收购的资产，如本文所述。

先生们：

EMCO/汉诺威集团(“EMCO’汉诺威”)被要求就本文概述的财产资产(“资产”)发表意见，关于应将什么资本化公允市场价值(“FMV”)分配给本文所述、最近由Illa收购的某些最近收购的财产，截至本意见发表之日。此处是EMCO/Hanover的基础’我的意见是。

结论

EMCO/ 汉诺威’A的意见是，本文定义的资产的公平市值为：5,300万美元，计算如下。这是基于这些资产有足够的借款能力，加上某些投资者表达的利益，以满足公司所需的任何额外现金流 ’的现金需求。此外，该公司还拥有在2022年9月30日约为1900万美元，以增加其现金流能力。

佛罗里达州迈阿密海滩顶楼G印第安溪大道6770号，邮编：33141

电话： (310)405-3393网址：www.emcohanover.com

电子邮件：bbarren@verizon.net

28.78x (按收益资本化计算的分配市盈率)x$2,823,153(预计2023年财年净收益)=$81.560,890 x.65(作为私人持股公司，折扣率为0.35)=

$53,014,578

如本文所述，上述与重新独立的财产评估价值40,975，00美元和重新资本化收益价值50,261,838美元相比。

Illa的业务

国际土地联盟公司。(证券代号：OTCQB: ILAL；网址：Www.ila.company)，其雇主识别码(EIN)为463752361、。是一家总部位于加利福尼亚州圣地亚哥的国际土地投资和开发公司。目前，公司，如前所述,公开上市，拥有300名注册股东和1,000名股东，为无异议的受益者，报告在“Nobo.”

作为其核心使命，公司它表示，除了使用Proptech和建筑技术高级应用程序来实现这些目标外，它还接受了可持续和对社会负责的解决方案的技术。这个公司专注于收购主要位于下加利福尼亚州北部的有吸引力的原始土地，通常距离南加州不远。这个公司通过投入大量时间和资源寻找最好的可用地点并获得必要的开发许可证来为其股东服务，以建设具有吸引力的物业组合，这些物业提供了多样化的投资和生活选择。这个公司于2013年注册成立，其审计师名单如下。根据管理层的说法，所有美国证券交易委员会的报告要求都是最新的。

选定多个ILAL上市交易可比股票的定价基准

下面列出了8家上市公司，涉及房地产的不同阶段，平均价格。市盈率：28,89x 如下所示：

20.37x + 37.01x + 11.90x + 31.80x + 39.39x + 32.89x = 173.36x divided by 6 = 28.89x

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	●	NVR， Inc.(纽约证券交易所：NVR; 市盈率: 20.37x)：这家公司在美国以房屋建筑商的身份经营。该公司分两个部门经营，房屋建筑和抵押贷款银行。它从事建造和销售单户独立住宅、联排住宅和共管公寓建筑，其名称为Ryan Homees、NVHome和Heartland Homees。该公司向首次和首次搬家的购房者推销其Ryan Homees产品，向搬家和豪华购房者推销NVHome和哈特兰住房公司的产品。它还为其住房建设客户提供各种抵押贷款相关服务，以及经纪人产权保险；执行与抵押贷款关闭相关的产权搜索；并在二级市场以提供服务的方式向投资者出售抵押贷款。该公司主要服务于马里兰州、弗吉尼亚州、西弗吉尼亚州、特拉华州、新泽西州、宾夕法尼亚州东部、纽约州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州西部、印第安纳州、伊利诺伊州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、佛罗里达州、田纳西州和华盛顿特区。NVR公司成立于1980年，总部位于弗吉尼亚州莱斯顿。

	●	圣Joe公司(纽约证券交易所：乔; P/E: 37.01x本公司与其子公司一起在佛罗里达州西北部经营房地产开发、资产管理和运营公司。它通过三个细分市场运营：住宅、酒店和商业。住宅部门为住宅建筑商或零售消费者规划和开发各种规模的住宅社区。它主要销售已开发的住宅和有权或未开发的地块。酒店部门拥有并运营私人会员俱乐部、高尔夫球场、海滩俱乐部、零售店、码头和其他娱乐资产。该部门还从事酒店、食品和饮料以及海湾度假租赁业务，并提供管理服务。商业部分从事商业物业、多户、高级生活社区和其他资产的租赁。这一部分还规划、开发、授权、管理和销售商业用地，用于零售、办公、酒店、高级生活、多户、自我储存和工业用途；以及种植和销售纸浆、锯材和其他森林产品。该公司在佛罗里达州西北部拥有17万英亩土地。圣Joe公司成立于1936年，总部设在佛罗里达州巴拿马城海滩。

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	●	D.R. 霍顿公司。(纽约证券交易所，Dhi; P/E: 11.90x本公司在美国东部、北部、东南部、中南部、西南部和西北部地区作为一家住宅建筑公司运营。它从事土地的收购和开发，以及以D.R.Horton、美国建筑商、Express Homees、Emerald Homees和Freedom Homees的名义在33个州的106个市场建设和销售住宅。该公司建造和销售独栋独立住宅和附属住宅，如联排住宅、复式住宅和三层住宅。它还提供抵押融资服务，以及业权保险，审核和成交服务，以及从事住宅地块开发业务。此外，该公司还开发、建造、拥有、租赁和销售多户和单户租赁物业；拥有非住宅房地产，包括牧场用地和改善；以及拥有和运营能源相关资产。它主要服务于购房者。D.R.Horton，Inc.成立于1978年，总部位于德克萨斯州阿灵顿。

	●	泰荣牧场公司(纽约证券交易所：TRC; P/E: 31.80x)本公司及其子公司是一家多元化的房地产开发和农业综合企业。它通过五个部门运营：商业/工业房地产开发、度假村/住宅房地产开发、矿产资源、农业和牧场运营。商业/工业房地产开发部门从事土地开发的规划和审批；基础设施项目建设、预租建筑和待出租或出售的建筑；以及将土地出售给第三方进行自身开发。它还参与与通信租赁和景观维护相关的活动。这块土地租给了两个汽车服务站，包括便利店、13家快餐店、一家汽车旅馆、一家古董店和一家邮局；各种微波中继站、无线电和蜂窝发射站以及光纤电缆线路；以及32英亩的土地用于发电厂。度假村/住宅房地产开发部门从事土地权利、规划、建设前工程、管理、和保护活动。矿产资源部门包括石油和天然气特许权使用费、岩石和聚合特许权使用费，以及租赁给加州国家水泥公司的水泥作业特许权使用费，以及水资产和基础设施项目的管理。农业部门种植永久性作物，比如1036英亩的酿酒葡萄，2262英亩的杏仁，1053英亩的开心果。它还在羚羊谷626英亩的土地上管理着紫花苜蓿和饲料混合的种植；并租赁了720英亩的土地用于种植蔬菜和杏仁。牧场运营部门提供游戏管理和辅助土地服务，包括放牧租赁和拍摄。, 以及各种有向导的狩猎。Tejon Ranch Co.成立于1843年，总部设在加利福尼亚州勒贝克。

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	●	玻璃钢控股公司. (纳斯达克-FRPH; P/E: 39.39x)在美国从事房地产业务。该公司通过四个部门运营：资产管理、采矿特许权使用费、土地、开发和稳定的合资企业。资产管理部门拥有、租赁和管理商业物业。矿业特许权使用费土地部门拥有约15,000英亩的租赁物业，主要在佛罗里达州、佐治亚州和弗吉尼亚州支付采矿租金或特许权使用费。该部门还在佛罗里达州布鲁克斯维尔拥有另外107英亩的投资物业。开发部门拥有并监测处于不同开发阶段的地块的使用情况。稳定的合资企业部门拥有、租赁和管理一栋305套住宅公寓楼，一楼零售面积约14,430平方英尺；264套住宅公寓楼，零售面积6,758平方英尺；以及位于弗吉尼亚州亨里科县的294套花园式公寓楼，由19栋三层公寓楼组成，总面积273,940平方英尺。FRP控股公司成立于2014年，总部设在佛罗里达州杰克逊维尔。

	●	毛伊岛土地和菠萝公司 (纽约证券交易所：磁共振成像; P/E: 32.89x)。该公司及其子公司在美国开发、管理和销售住宅、度假村、商业、农业和工业房地产。它通过房地产、租赁和度假村设施部门运营。房地产部门参与其在毛伊岛的土地规划和权利、开发和出售。该细分市场还为卡帕鲁亚度假村及周边地区的物业提供获得许可的一般经纪服务。租赁部门租赁商业、农业和工业用地和物业；许可其注册商标和商号，并提供管理和保护服务。这一部分还运营沟渠、水库和水井系统，为毛伊岛西部和北部地区提供饮用水和不可饮用的水。度假村便利设施部门管理Kapalua Club的运营，这是一个私人非股权俱乐部计划，为其成员提供Kapalua Resort某些便利设施的特殊计划、准入和其他特权。该公司在夏威夷毛伊岛拥有约23,000英亩土地。毛伊岛菠萝公司成立于1909年，总部设在夏威夷的拉海纳。Y，Inc.(纽约证券交易所代码：MLP；市盈率：与其子公司一起在美国开发、管理和销售住宅、度假村、商业、农业和工业房地产。它通过房地产、租赁和度假村设施部门进行运营。房地产部门参与其在毛伊岛的土地规划和权利、开发和出售。这一细分市场还为Kapalua度假村及周边地区的物业提供特许一般经纪服务。租赁部门租赁商业、农业和工业用地和物业；许可其注册商标和商号，并提供管理和保护服务。该部门还运营沟渠、水库和水井系统，为毛伊岛西部和北部地区提供饮用水和非饮用水。度假村便利设施部门管理Kapalua Club的运营，这是一个私人非股权俱乐部计划，为其成员提供Kapalua Resort特定便利设施的特殊计划、访问和其他特权。该公司在夏威夷毛伊岛拥有约23,000英亩土地。毛伊岛菠萝公司成立于1909年，总部设在夏威夷的拉海纳。

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该公司的审计师

它们是：M&K CPAS，PLLC - 网站: Www.mkacpas.com；地址地址：德克萨斯州休斯敦，北萨姆·休斯顿公园650号，邮编：77060；电话：(832)242-9950。他们是一家提供全方位服务的会计师事务所，拥有4个审计合作伙伴，总部设在德克萨斯州休斯敦，为美国各地不断增长的微型和小盘股上市公司提供各种财务、会计和审计服务。他们的服务包括：

	●	审核(Br)和保证；
	●	会计学；
	●	财务报告，包括美国证券交易委员会及
	●	税务填报、咨询、审计和规划。

除了与上市公司合作外，例如ILAL，他们提供个人税务服务和咨询解决方案、私人持股公司等服务。作为上市公司会计监督委员会的注册会计师事务所，他们必须为每个客户提供可靠、高质量的专业知识。

资产负债表资产

以下是由独立评估的各种公司资产分配的价值，包括6个属性，位于南加州和墨西哥巴哈地区，基于公认会计原则会计与他们的评估价值$40,975,000 每件，下面用黑体加粗，加上它们各自的项目差异。

$1,350,000 (#1) + $6,000,000 (#2) + $16,000,000 (#3) + $2,775,000 (#4) + $13,500,000 (#5) + $1,350,000 (#6) = $40,975,000

1.)

恩塞纳达别墅，2017年收购的下加利福尼亚州：100万美元(成本)；$1,350,000(评估价值) ；35万美元(差额)。

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此是对瓦莱·迪维诺，定义为ILAL的位于下加利福尼亚州恩塞纳达的著名社区，占地2.6英亩。这是一个计划中的24，2B/2B葡萄园别墅，带有私人酒窖，位于圣地亚哥以南50英里处。

2.)

瓦莱迪维诺度假村：这是由公司的2005年的创始人，然后转到公司in 2013: $250,000; $6,000,000(包括额外80英亩的选择权)；575万美元

此是公司的总体规划的居住社区，地势奇妙，配套度假村和住宅设施，可看到山景和海景。在下加利福尼亚州恩塞纳达20英亩的土地上。由208个住宅和商业地块组成，外加一个会所、品酒室和5英亩的葡萄园建成。ϖ建筑公司从位于圣地亚哥以南50英里的著名的巴贾马海滨酒店和高尔夫球场以东的巴贾马尔海滨酒店和高尔夫球场的正东方向开始建造样板房屋，起价为99K美元ϖ。估价为600万美元，包括额外80英亩的选择权。

3.)

绿洲公园度假村被收购的公司公司的2002年的创始人，然后在2013年转到公司：85万美元； $16,000,000 ; $15,150,000

这是一个生态旅游、绿色社区，每个家庭都能看到180度的海景和山景。位于下加利福尼亚州圣费利佩的ϖ497英亩土地，位于科尔特斯海畔。ϖ1,344幅住宅和商业地段。随着通往水域和社区入口的2英里通道的建成，ϖ重新开始施工。ϖ开始建设海滨会所和样板房。ϖ预计，随着沿海骇维金属加工扩建项目第一部分的完工，房地产价值将会上涨该项目即将完工，从美国出发需要2个小时的车程。

4.)

翡翠格罗夫庄园在2019年获得的南加州：110万美元；$2,775,000 ; $1,675,000

这块由80英亩可开发土地组成，面积为8000平方米。英国“金融时报”活动地点。有5000棵柑橘树，20英亩规划中的葡萄园。还有360度的视野。距离世界著名的特梅库拉葡萄酒之乡只有8分钟的路程。它由四块20英亩的地块组成，价格为110万美元。其中一个地块以63万美元的价格售出，并计划细分为两个地块。

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5.)

牧场：科斯塔·维德管理层在2021年收购了25%的股份，并在2023年进一步收购了剩余的75%：260万美元；13,500,000 ; $2,720,000

这是一个占地1,100英亩的总体规划的第二居所、养老院和度假屋房地产社区，位于墨西哥下加利福尼亚州的东海岸。

兰乔科斯塔维德房地产开发项目是为了应对当时的2008年经济衰退而创建的。在管理层看来，衰退时期创造了动力，加上通货膨胀的房价上涨，对许多加州人来说，将是一个在下加利福尼亚州北部购买相对便宜的房地产的机会。根据管理层的说法，报价将包括1/4英亩的住宅用地，起价低至22,500美元，定制住宅建设从每平方英尺94美元起，位于圣费利佩小渔村以南，目前有6,000多名退休美国公民居住在圣费利佩。该综合体将被设计为具有自我维持的。太阳能供电的绿色社区拥有一家利用太阳能和其他绿色技术进步的精品酒店。ϖ海滨位置靠近山脉和维德牧场的自然地形，几乎从每个家庭都可以看到令人叹为观止的180度海景和山景。到目前为止，ϖ售出了1,000多个住宅地块，建造了55套独栋住宅，其中34套正在建设中。

6.)

巴贾马尔广场2019年收购：100万美元$1,350,000 $350,000

这是一个占地1英亩的场地，位于巴贾马尔海滨酒店和高尔夫度假村的封闭式总体规划高尔夫社区内。它将由2BR两层单元组成，总共80个单元，从屋顶露台上可以看到航道和海景。它已经完成了一个样板住宅，并为第一阶段剩余的21个别墅做好了场地准备高尔夫球场被称为墨西哥的圆石滩。

以上三个类别合计 : $20,300,000; $40,975,000 ; $23,395,000.

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巴哈：加利福尼亚州，墨西哥州南区房地产市场

墨西哥住宅房地产市场预计将出现年复合增长率约为7%在预测期间(2022-2027)。

由于2021年对新冠肺炎复苏和房地产市场来说都是令人惊叹的一年，罗尼瓦尔房地产公司的经纪人兼创始人尼克·方表示，增长将继续--看不到放缓的迹象。正如他在2021年市场报告中提到的那样，唯一令人担忧的是通胀，这是可控的。

a.)

巴哈 2022年及以后加州房地产市场预测

根据 尼克·方，下加利福尼亚州南区房地产市场在2022年不会放缓-实力将继续。因此，据报道，2021年市场的势头在可预见的未来不会停止。具体来说，关于巴哈苏尔每个城市的市场，比如圣卢卡斯角、洛雷托、托多斯桑托斯、拉巴斯和东开普省，仅举几例，房地产市场非常强劲。。和,随着年内的推移，它将继续走强。

正如尼克在视频中所说，市场持续走强有一个主要原因。首先，南下加利福尼亚州是人们想要居住的目的地。接下来，巴哈苏尔是人们想要投资的地方。正如他所说，这是由于作为旅游目的地的巨大人气。

b.)

Why Baja California Sur is so popular

根据尼克的说法，一开始，生活方式和天气是无与伦比的。正如他提到的，下加利福尼亚州南区的目的地提供了一种奢华而实惠的生活方式。而且，一个人甚至不需要说西班牙语！正如您将看到的，讲英语的人口使您无论在该地区的任何地方都能轻松管理生活。

如果你想在南下加利福尼亚州购买房地产，一定要尽早购买，因为价格一直在上涨。作为另一种选择，您可以在整个地区的各个地方以施工前的锁定价购买。使用此选项，在该物业交付给您时，它的估值很可能会高出20%或30%。这意味着对于投资回报率来说，这是一笔相当了不起的投资。

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c.)

下加利福尼亚州南区2020年和2021年房地产市场报告比较

由于新冠肺炎的影响，这是相当艰难的一年，2020年下半年将迎来一个不错的反弹。为了解释这一点，关闭了1168个单元，相当于4.15亿美元。2021年，房地产销售量增长了500%以上-令人惊叹！此外，该年的销量增长了400%以上。

为了详细说明2021年的2021年房地产市场报告，3840套住房签订了合同，其中许多已经关闭。具体地说，已经关闭了2612套。有趣的是，这相当于15亿美元的房地产。而对于那些仍在合同中的销售，它代表着8亿美元的房地产销售等待结束。

d.)

Baja California Sur Real Estate

许多美国人、加拿大人和其他国家的人选择将洛斯卡波斯和墨西哥南下加利福尼亚州的其他神奇城镇作为他们的家或度假屋。了解如何在巴哈购买您梦寐以求的家。约见巴哈的顶级房地产经纪人：尼克·方的罗尼瓦尔房地产与物业管理公司特写于HGTV的海滨便宜货猎头。

自2010年以来，罗尼瓦尔房地产与物业管理一直在帮助客户在卡波和整个下加利福尼亚州南区寻找最好的住所。而且，他们是技术高超的谈判者，会给你带来最好的价格。恩塞纳达是位于墨西哥太平洋海岸的下加利福尼亚州恩塞纳达市的一座城市。这座城市位于巴伊亚德托多斯桑托斯，人口为

2018年为279,765人，成为下加利福尼亚州的第三大城市。这座城市是一个重要的国际贸易中心，也是恩塞纳达，墨西哥第二繁忙的港口。恩塞纳达是一个主要的旅游目的地。由于其温暖的地中海气候和靠近太平洋，通常被称为La Cenicienta del Pacífio(“太平洋的灰姑娘”)。

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恩塞纳达 成立于1882年，当时兰乔恩塞纳达德托多斯桑托斯的小社区成为下加利福尼亚州领土北部分割区的地区首府。随着周围山区地雷的扩散，这座城市显著发展。而墨西哥革命减少了大部分Ensenada‘s随着城市的扩张，美国禁酒令的开始将这座城市变成了美国人寻求娱乐和饮酒的热门旅游目的地。恩塞纳达作为度假小镇的声誉在20世纪50年代和60年代得到了巩固，这两个年代见证了建设热潮和这座城市在北美以外的国际知名度的上升。

今天， 恩塞纳达是下加利福尼亚州的主要经济和文化中心。这座城市是许多大学的所在地，如恩塞纳达理工学院和下加利福尼亚州自治大学。恩塞纳达是一个重要的生物技术中心，是许多研究机构的所在地，如恩塞纳达科学研究中心。该市是联合国教科文组织创意城市网络的成员。

e.)

巴哈加州当前资本化率

墨西哥住宅房地产市场预计将出现年复合增长率约为7%在预测期间(2022-2027)。我预计巴哈地区的表现会比现在更好，

新冠肺炎已经影响到墨西哥经济的方方面面，就像它影响世界经济一样。房地产业遭遇了巨大的障碍，尤其是在需求方面。墨西哥城的住房销售额从2019年底的6,048套大幅下降到2020年年中的3,463套，原因是意外衰退带来的金融稳定性不足。

在经济状况不断改善的情况下，墨西哥的住房市场保持健康。全国房价指数在2021年第二季度上涨了7.72%，而2021年第一季度上涨了6.59%，2020年第四季度上涨了5.38%。按季度计算，2021年第二季度房价上涨了2.29%。

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温暖的地中海气候和靠近太平洋，通常被称为La Cenicienta del Pacífio(《太平洋灰姑娘》)。

当前财务状况和运营历史加上预计运营

在中附件这里所指的是公司的已归档美国证券交易委员会财务报表也在存档中公司的公司办公室，合并最近收购的属性.

管理： 5名关键成员

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跟踪成功记录

我们在墨西哥的商业、住宅和娱乐用地开发系列

公平市值(“FMV”)的定义

就本意见而言，公平市价一词的定义如《国税局守则》所述[根据随后注明的收入规则 59-60和美国评估师协会商业估值标准；此外，REG中的措辞几乎相同。1.170A-1(C)(2)(所得税，财产的慈善捐款)；见REG。20.2031-1(B)(第二句)(遗产税)、25.2512-1(第二句)(赠与税)]如：“有意愿的买方和有意愿的卖方之间交换财产的金额，如果前者没有任何购买的强迫，后者也没有任何强迫出售，并且双方对相关事实有合理的了解。[正如这里所呈现的情况].”

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注还应由国际会计准则委员会的《国际会计准则第39号》(更新者国际财务报告准则9)，在此进一步描述，外加以下项下的新要求SFAS 141R披露的业务合并(特别是第67-73段)和交易成本(第43-46段)。

估值考虑因素

在可以选择任何估值方法之前，少数人持股证券的估值[就像这里的情况一样]需要考虑可能影响市场价格的多个相关因素。这个主要12个因素以下是税务法院、美国国税局以及专业投资者在投资或购买所调查的证券之前通常会考虑的事项。一旦收集和审查了这些信息，就可以确定最佳的估值方法。

	●	企业的性质和历史；
	●	经济和特定行业的前景；
	●	企业的账面价值和财务状况；
	●	确定哪些企业可能具有可比性，哪些不具有可比性；
	●	金融市场目前的市场状况；
	●	企业的盈利能力；
	●	企业的股息支付能力；
	●	企业有形和无形资产(商誉)的性质和价值；
	●	从事相同或类似业务的上市公司的证券的市场价格；
	●	证券的可销售性或缺乏可销售性；
	●	关于正在估值的证券块的控制溢价的存在(如果有)；和
	●	股票的销售额和要估值的股票块的大小。

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中概述并介绍了这些注意事项税收裁决59-60,1959-1 CB 237，由修改者税收裁决65-193,1965-2 CB 370，以及税收裁决77-287，IRB 1977-33。虽然税收裁决59-60专门针对股票用于赠与和遗产税的估值，原则

Set Four可应用于广泛的估值问题，包括与股东买卖协议、合并和收购、员工股票有关的问题

所有权计划、公司重组、婚姻解体和破产。

估值方法：公允或公允市价--四种主要方法

有 四种主要的估价方法这是a最常用和被接受的指标有：资产价值、收益价值、市场比较和行业标准。每一个都将在下文中描述，并被认为是税收裁决59-60。

	●	资产：这将业务视为对资产出售中的第三方具有可销售价值的资产集合。资产估值通常用于停业的企业和特定类型的企业，如控股公司和投资公司。资产评估方法包括账面价值法、调整后账面价值法、经济资产负债表法和清算法。

	●	收入：在此方法下，估值基于这样的前提：小企业的当前价值是投资者从购买全部或部分企业可预期获得的未来价值的函数。收入估值是最广泛使用的估值类型。它们通常用于对预计将在可预见的未来继续经营的小企业进行估值。收益评估方法包括：收益资本化法、未来收益贴现法、现金流量贴现法、经济收益法和其他公式法。这里必须谨慎行事，因为它的使用高度依赖于历史收益水平和预测的经济趋势的延续，而我们知道，这些趋势在公司的商业周期中经常会发生变化。

	●	Market Comparison：这是基于活跃的商业买家的当前状况、最近的买卖交易和其他相当可比的商业实体。这些可比较公司的财务属性以及它们转让的价格可以作为标的公司公平市场价值的有力指标。这方面最好的例子之一是在各种公开交易的市场交易所(如纽约证券交易所)或对于较小的公司，场外交易市场(OTC)(场外交易)所表达的上市公司的资本决定。

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●

Industry Standards：通常情况下，某个特定行业，如分销和单独的服务业务，根据其年收入的倍数进行估值。然而，这里必须注意，因为许多公司是由多个行业组成的，因此在确定企业价值时找到使用多种估值方法的评估师并不罕见。

如果金融工具的市场不活跃，则实体可以通过使用上文定义和参考的估值技术/准则来确定公允价值，特别是在以下最初列出的四种主要方法下税收裁决59-60与AICPA《国际会计准则第39号金融工具：确认和计量》项下列报的会计准则一样。。。。。估值方法： (A)包含市场参与者在制定价格时将考虑的所有因素，以及(B)与公认的金融工具定价方法保持一致。

选择了种估值方法

对于本评估的目的，EMCO/汉诺威选择了两个收入 - 市盈率，独立评估和 行业标准估值方法--又称基于复合年增长率和预期利润回报的市值比率.

在洛杉矶县，目前的CAP费率为4.89%鉴于EMCO/汉诺威使用更保守的6.31%的税率(本文所述的平均值为4.89%和7.72%)。这是为了更好地反映公平市价考虑到精选客户收购的物业地块的大量已有销售，被收购的公司的价值，以便更正确地确定其真实价值。

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A，) 下加利福尼亚州当前资本化率

墨西哥住宅房地产市场预计将注册年复合增长率约为7.78%在预测期间(2022-2027)。预计

巴哈地区的表现将比这更好。新冠肺炎已经影响到墨西哥经济的方方面面，就像它影响世界经济一样。房地产行业遭遇了重大障碍，特别是在需求方面。墨西哥城的住房销售额从2019年底的6,048套大幅下降到2020年年中的3,463套，原因是意想不到的经济衰退导致金融缺乏稳定，但最近恢复到更积极的水平，部分原因是新冠肺炎案件的下降。

在经济状况不断改善的情况下，墨西哥的住房市场保持健康。全国房价指数在2021年第二季度上涨了7.72%，而2021年第一季度上涨了6.59%，2020年第四季度上涨了5.38%。按季度计算，2021年第二季度房价上涨了2.29%。在 6.31%的CAP比率下，指定值将产生$44,746,82 但通过使用税前利润作为计算与分配成本的基础，取代直接运营成本，如下所述。

$2,823,522除以6.31%(按上文计算)=$44,746,782

尽管EMCO/Hanover认为6.31%(4.89%+7.72%除以2)的资本化率会更合适，但考虑到巴哈的气候加上该地区基于南加州不断上涨的房价而增加的需求和兴趣。但是，如果剔除348,000美元的公司一般和行政成本，则有效资本将增加到更具可比性的值：50,261,838美元

$2,823,522 + $348,000 =$3,171,522 divided by 6.31% = $50,261,838

B.) 房地产行业的市盈率

根据 投资百科，确定房地产投资的价值取决于所讨论的投资类型。当涉及到实物财产的估值时，人们倾向于通过评估来评估，评估是衡量一处房产及其所在土地的价值。这是通过衡量一系列标准来实现的，包括可比较的住房和附近可用的便利设施。

但是房地产公司SIC代码655 - 土地分割者及发展商在该分类下，可以使用市盈率比率，就像任何其他行业的公司一样。

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尽管房地产行业没有得到普遍的定义，但它通常包括房地产收益信托基金(房地产投资信托基金)、物业经理、和房地产开发商。对于老牌房地产公司来说，以35x至45x转发收益.

C.) 不同的市盈率模型

有几个不同的地方可以帮助您获得平均分市盈率已经计算了房地产和其他行业的比率。这里有两个。

另外，注意到纽约大学斯特恩学院它出版了市盈率数据针对不同的行业，将房地产分为四类并列出了它们目前的市盈率截至2022年1月，情况如下：

	●	REITs: 118.59
	●	Real estate development: 270.18
	●	General and diversified real estate: 34.41
	●	Real estate operations and services: 91.59

数据将所有REITs合并到一个保护伞下--总共有238家公司。如上所述，该学院的最新数据发布日期为2022年1月。房地产开发商的预期市盈率为711.91倍。一般和多元化房地产公司远期市盈率为49.77倍。比较入选的是从事房地产服务和相关活动的第一批人，如房屋建筑。

评估师的意见

对于本评估的目的，EMCO/汉诺威依赖于客户及其某些外部顾问提供的特定信息-包括本文提及的或在公共领域下可用的信息。因此，EMCO/汉诺威不保证本信息或任何后续事件的准确性或可靠性，包括财务预测或管理层对此处使用的财产价值的估计，自本意见的日期以来，这些可能或可能不会对其准确性或可靠性产生积极或不利的影响。

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以下签名人的凭据

A，) 一般经验

鉴于如上所述，他在企业和金融界作为顾问和全球高级企业高管的广泛职业生涯，有着广泛而多样的背景，巴伦先生的资质已获得美国国税局(IRS)、美国税务法院、美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)、美国金融业监管局(FINRA)、美国地区法院和各州法院以及美国银行业联邦存款保险公司(FDIC)的批准，他已获得联邦存款保险公司(FDIC)的批准，他已在超过55个案件中获得评估专家和法院专家证人的资格。他还被加州保险局接受了。

鉴于他广博多样的背景，在企业和金融界担任顾问和全球高级企业主管长达50年之久(50年)，签名人的资历已被认可为投资银行家、商业作家，主要通过汤森路透(世界上最大的媒体公司之一)和彭博社发布约400篇文章，彭博是超过55起案件的估值专家和法院专家证人，500项房地产或商业估值：美国国税局(美国国税局)、美国税务法院、美国证券交易委员会(SEC)(美国证券交易委员会)，美国金融业监管局(FINRA)，美国地区和各州法院，以及美国银行业，他已获得联邦存款保险公司的批准(FDIC)，美国银行体系的监管机构。他进一步被加州保险局接受。

以下签署人的广泛和高度多样化的背景涵盖了大约50年。他在企业和金融领域的广泛职业生涯(普华永道沃尔斯顿公司担任副总裁总裁，Delafield Childs担任高级副总裁=均为纽约证券交易所(NYSE)成员，古德威公司(当时在美国证券交易所上市)担任高级副总裁)担任顾问、公共和投资者关系专家、风险资本家、投资银行、并购专家，此外，我曾在全球发表或参考的375多篇文章中担任过记者，包括汤森路透和彭博，在超过50亿美元的资本交易中担任资本专家和高级企业高管/顾问-为全球400多家公司提供服务

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从1978年到1995年，Barren先生编写和教授了各种主题的高级课程：危机管理、企业诉讼支持以及根据当时拥有32,000名成员的加州注册会计师教育和研究基金会、35,000名成员的纽约州和30,000名成员的德克萨斯注册会计师协会的继续专业教育(CPE)计划筹集资金。

在20世纪80年代和90年代，巴伦先生以商业和美国经济专家的身份出现在各种广播和电视节目中。 1991-1993年间，他是普华永道(现在)的多家公司的特邀演讲人普华永道) CFO论坛 在南加州PLUS担任小组法官安永会计师事务所1991-92年度企业家奖。 2001年，巴伦先生还被任命为Prentice-Hall的编辑咨询委员会成员。目前，巴伦先生是的持续社论撰稿人实时交易新闻，其出版商代表汤森路透在远东。

From 1990 to 2002, 巴伦先生曾在南加州大学安德森商学院、佩珀丁大学高管MBA课程、惠蒂尔法学院和查普曼大学法学院担任兼职客座讲师。在1995-1996年间，巴伦先生为当时五大国际银行之一的三和银行共同指导了各种贷款文件和估值程序的“研讨会”课程。

在作为专家证人的诉讼支持中，巴伦先生在超过55起案件中被接受为多行业专家，包括目前在2022-2023年谴责案中担任专家证人：圣贝纳迪诺县交通局诉利诺·里昂，玛丽亚·萨拉斯等人，案件编号--CIVSB2215088.

作为专家证人的其他案件涉及针对大通曼哈顿银行、美林、富国银行和福特汽车公司等行业领军企业的案件-代表各种资本交易，涉及所有类型的资本，加上少数股东权益、管理层及其受托责任、高管和员工薪酬、不当解雇、公司估值以及包括合并和收购在内的各种公司交易。因此，他曾在地区法院和州法院以及美国税务法院作证，并在美国国税局代表美国证券交易委员会担任专家之前作证。在他50年的职业生涯中，他撰写了500多份估值和公允意见。

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进一步的 巴伦先生荣获白宫、美国国会(参众两院)、各区州、中美洲议会、人民Republic of China首席执行官、新兴中端市场公司董事会成员和顾问、财务复苏顾问等60多项嘉奖。

B.) 在房地产领域

在房地产和相关服务领域，巴伦先生一直积极担任国内和国际顾问。参与的各种项目包括：培生(Bevilacqua&Schikore)的公司管理，该公司是一家主承包商，参与了加利福尼亚州奥克兰的某些住宅物业在20世纪90年代火灾后的重建工作；怡和通过与太平洋建筑师和工程师公司(阿拉斯加、加利福尼亚州和中东)的合资企业(K.K.Halifax-日本和印度尼西亚)及其商业房地产附属公司KLabin Associates(洛杉矶)进入日本房地产市场；清理和处置Builders Investments 集团的酒店业务-全国约40处物业：包括在永利企业(拉斯维加斯)上市；假日酒店(拉斯维加斯)；Esso Europe在英国和欧洲大陆的酒店/汽车旅馆业务，现在是巴斯集团(Bass Group)(以前是英国佳洁士酒店集团)的一部分；Jon Douglas Realty(现在是Coldwell Banker)；加上世纪西部开发公司(住宅和商业)和硅谷的查巴德 (剩余的、商业的和待开发的土地-加利福尼亚州洛杉矶)，以及大量的个人房地产估值事项和谴责估值意见。

巴伦先生的其他相关参与包括：CalMark Properties，Inc.在全国范围内持有多个商业地产，包括伊利诺伊州、佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州；位于佛罗里达州的富达房地产投资信托基金；全国范围内的Glen Ivy Financial分时度假；以及Gunn Land and Development Australia+中国-沈阳假日建筑有限公司旗下的房地产投资加上酒店所有权/管理；此外，还计划在包头开发一个大型辅助护理开发项目，其中一个12,000个单位的4地块项目已被提议与RGF置地有限公司一起开发。和它的云顶高地山项目(马来西亚一个3亿美元的开发项目，授权进行合法赌博)，以及在美国和欧洲开发和销售霉菌和霉菌控制产品的Siamons International，Inc.。巴伦先生还为美国国税局进行了多次估值--超过100次估值--涉及住宅和商业房地产的房地产规划。

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目前，巴伦先生在南加州针对县政府的一起谴责止赎案件中担任被告的专家。

C.) 在墨西哥

布兰恩先生参与了多项任务，涉及墨西哥及其maquiladoras计划，涉及以下公司： Virco Industries出售其墨西哥制造设施；Maxon Industries，包括其附属公司，关于其各种墨西哥制造设施应分配的公平市场价值；Mexmil公司，一家涉及航空航天业务的美国公司，其唯一制造设施在墨西哥，在墨西哥，从C-Corp过渡到S-Corp.时，需要确定内置资本收益的基础；Infertek，Inc.-一家计算机软件公司，参与了北美自由贸易协会(北美自由贸易协定)和希望为位于墨西哥边境以北的公司创造新的制造机会；联邦快递的西南部机构EDM International，其加工中心已从埃尔帕索迁至墨西哥；以及火箭工业，Inc.，一家镀铬汽车车轮制造商。

有关更详细的说明鉴定人的专业背景，请参阅Www.emcohanover.com凡.下文签名是主席。

敬请投稿，

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布鲁斯·W·巴伦，

主席

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以下附件是本文意见的组成部分，位于本公司的公司办公室

	●	美国证券交易委员会，华盛顿特区，20549，表格10-K。根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告。截至2021年12月31日的财政年度
	●	美国证券交易委员会华盛顿特区20549根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的规定，为截至2022年9月30日的季度报告编制10-Q季度报告
	●	ILAL投资者演示文稿副本：2023年2月
	●	机密由国际土地联盟公司提交的墨西哥北加州下加利福尼亚私募初步投资建议书。截至2022年11月
	●	国际土地联盟报告1月份销售业绩：收入总额超过130万美元公司历史上最好的一月份-加利福尼亚州圣迭戈，2023年2月14日(国际土地联盟公司(OTCQB：ILA；收入总额超过130万美元公司历史上最好的一月份

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