附件99.1

邮政房地产信托公司。报告2022年第四季度和年终业绩

-2022年以1.23亿美元收购了320家USPS Properties-

-2022年第四季度以2020万美元收购了54家USPS Properties-

-连续第14个季度提高股息-

-收取100%的合同租金-

Cedarhurst，纽约，2023年3月1日(美国商业通讯社)-邮政房地产信托公司(纽约证券交易所代码：PSTL)(以下简称“公司”)是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有和管理着1700多处主要出租给美国邮政服务(USPS)的物业，范围从最后一英里的邮局到更大的工业设施，今天公布了截至2022年12月31日的季度和年度业绩。

截至2022年12月31日的季度重点

·以2020万美元收购了54处房产，不包括成交成本

·普通股股东应占净收益为140万美元，或每股稀释后收益0.06美元

·运营资金(FFO)为640万美元，或稀释后每股0.27美元

·业务调整后资金(“AFFO”)为660万美元，或稀释后每股0.28美元

·季度股息较上年增加约4.4%

截至2022年12月31日的年度重点

·2022年以1.23亿美元收购了320处房产，不包括成交成本

·从2021年到2022年，租金收入增长了33%，反映了内部增长和增值收购

·普通股股东应占净收益为390万美元，或每股稀释后收益0.15美元

·FFO为2240万美元，或稀释后每股0.96美元

·AFFO为2350万美元，或稀释后每股1.01美元

·2022年支付的股息总额为每股0.925美元

·修订信贷安排，除其他外，增加7500万美元的优先无担保延迟提取定期贷款安排，并将定期贷款信贷安排项下的手风琴功能增加到7500万美元

·用SOFR取代LIBOR作为信贷安排的基准利率

·行使了4000万美元的定期贷款手风琴

·2022年实现可持续发展目标，将2023年信贷安排的适用利润率降低0.02%

·年终时完全未动用的循环信贷安排和无浮动利率债务敞口

邮政业又经历了强劲的一年，2022年的收购额远超1亿美元，充分体现了我们公司的实力。在充满挑战的资本市场和宏观经济环境中，我们继续对我们收购的资产组合进行精挑细选。“展望2023年，我们将继续采取

有节制的方法，耐心和明智地专注于以有吸引力的上限价格收购物业。随着买家和卖家继续调整价格预期，这可能会导致上半年的交易量变得清淡。尽管如此，我们的收购机会仍然强劲，具有巨大的未来增长能力，我们预计收购将在2023年下半年增加。随着我们继续在这个庞大而支离破碎的市场中巩固邮局，我们在运营和财务上处于最佳地位，可以寻求有吸引力的机会。“

房地产投资组合与收购

截至2022年12月31日，该公司拥有的资产组合入住率为99.7%，包括49个州和一个地区的1,286处物业，净可出租室内面积约为530万平方英尺，加权平均租金为每可出租平方英尺8.88美元。

于第四季度，本公司以约2,020万美元(不包括成交成本)收购了54处租赁给USPS的物业，其中包括约142,000平方英尺的可出租室内净面积。

对于截至2022年12月31日的暂缓物业，USPS一直以暂缓租户的身份占用此类物业，通常支付USPS的估计市值租金或到期租约下的租金金额中的较大者。在该等租约续期的持续谈判期间，USPS厘定到期租约的市值租金高于到期租约的租金金额，并同意向本公司支付(I)一笔总付款项，以补足自租约到期之日起增加的租金及(Ii)反映USPS厘定的市值租金的未来租金增加。本公司目前预计，将对租约到期的所有物业执行新租约。

资产负债表与资本市场活动

截至2022年12月31日，公司现金为150万美元，净债务为1.962亿美元，加权平均利率为3.74%。本公司的1.5亿美元优先无抵押循环信贷安排完全未动用，本公司于年末并无浮息债务风险。

2022年5月11日，本公司修订其信贷安排，其中包括增加一项新的7,500万美元优先无抵押延迟提取定期贷款安排，该贷款安排将于2028年2月到期，将定期贷款信贷安排下的手风琴功能增加至7,500万美元，以SOFR取代LIBOR作为基准利率，并允许在公司实现某些可持续发展目标的情况下将适用保证金降低0.02%，该目标随后实现。于2022年第四季度，本公司行使了4,000,000美元定期贷款手风琴，并通过将实际利率定为4.952%，交换了截至2028年2月的4,000,000美元信贷安排。

年内，该公司通过其市场发售计划发行了751,382股普通股，平均销售总价为每股15.80美元。此外，年内，该公司在其经营伙伴关系中以每单位16.46美元的平均价格发行了661,398个普通单位。

截至2022年12月31日，共有24,322,867股完全稀释流通股(包括可转换为A类普通股的证券，如公司经营合伙企业中的普通股和长期激励单位和限制性股票单位)，2022年第四季度的加权平均完全稀释股数为23,990,977股。

分红

2023年2月1日，公司宣布季度股息为每股A类普通股0.2375美元。按年率计算，这笔股息相当于每股0.95美元。这是该公司自首次公开募股以来连续第14次增加股息。股息于2023年2月28日支付给截至2023年2月15日收盘时登记在册的股东。

后续事件

在季度结束后至2023年2月21日，该公司以约1,090万美元收购了21处物业，其中包括约66,000平方英尺的可出租净面积，这还不包括关闭成本。根据最终合同，该公司还有另外六处物业，总价值约为300万美元。

网络广播和电话会议详细信息

该公司将于2023年3月2日(星期四)东部时间上午8：30主持网络广播和电话会议，讨论2022年第四季度和全年的财务业绩。电话会议的现场音频网络直播将在该公司的投资者网站上进行，网址为https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-and-presentations/default.aspx.。要参加电话会议，来自美国和加拿大的呼叫者应在预定的通话时间前10分钟拨入1-877-407-9208。国际电话请拨打1-201-493-6784。

回放

通话的电话重播将从2023年3月2日(星期四)东部时间上午11：30开始，至2023年3月16日(星期四)晚上11：59，在美国和加拿大拨打1-844-512-2921或在国际上拨打1-412-317-6671。重播的密码是13734921。

非公认会计准则补充财务信息

以下是对本新闻稿中使用的某些非GAAP财务指标的解释，包括FFO、AFFO和净债务，以及这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。

本公司根据目前全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义计算FFO。NAREIT目前将FFO定义为：不包括与房地产有关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益以及某些房地产资产的减值减值的净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)。

对实体的投资，当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降时。其他房地产投资信托基金可能不会根据NAREIT定义定义FFO，或可能会与本公司对当前NAREIT定义的解读不同，因此本公司对FFO的计算可能无法与该等其他REITs进行比较。

本公司通过从FFO开始计算AFFO并根据经常性资本支出(定义为所有经常性资本支出和租赁成本)进行调整，不包括以下支出：(I)用于在收购或贡献物业时确定或存在的项目(包括通过本公司的形成交易)，(Ii)属于旨在增加物业价值或创收能力的战略计划的一部分，(Iii)被视为罕见或非常性质的支出，或(4)伤亡损失)及收购相关及其他非经常性开支(包括为投资及业务收购而产生的、与公司现有资产组合的持续经营无关的收购相关开支，包括尚未完成的收购的尽职调查成本，以及与已完成收购或处置及整合被收购业务直接相关的某些专业费用)，然后再加回非现金项目，包括：递延融资费、直线租金及其他调整(包括因租金增加而一次性补足款项)、公允价值租赁调整、伤亡保险赔偿所得收入, 非房地产折旧和摊销及补偿费用的非现金部分。AFFO是一种非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，作为对公司经营业绩的衡量。本公司相信，AFFO被其他REITs广泛使用，并有助于投资者作为本公司进行资本投资能力的有意义的额外衡量标准。其他REITs可能不会以与本公司相同的方式定义AFFO，因此本公司对AFFO的计算可能无法与该等其他REITs进行比较。

该公司将其净债务计算为总债务减去现金和与财产有关的准备金。截至2022年12月31日的净债务计算为总债务约1.98亿美元减去约200万美元的现金和财产相关准备金。

这些指标是非GAAP财务指标，不应被视为衡量公司经营业绩与净收入的替代指标。管理层认为，根据公认会计原则对房地产资产进行会计处理隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移会出现可预测的递减。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，采用历史成本会计的房地产公司本身对经营业绩的列报是不够的。因此，本公司相信，FFO和AFFO的相加使用，以及所需的GAAP列报，被本公司的竞争对手和其他REITs广泛使用，并提供了对本公司业绩的更全面了解，以及更知情和更适当的投资决策依据。

前瞻性声明和警告性声明

本新闻稿包含“前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括以“可能”、“将”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“相信”、“估计”、“预期”、“继续”、“项目”等词语识别的陈述，以及对未来时期的类似提及，或通过纳入预测或预测。前瞻性陈述，包括但不限于有关公司的预期增长和获得融资、以有利条件续签或更换即将到期的租约、或根本不能按其预期的条款或时间完成待完成交易的陈述，均基于公司目前对资本市场状况、公司业务、经济和其他未来状况的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来有关，从本质上讲，它们受到内在的不确定性、风险和难以预测的情况变化的影响。因此，该公司的实际结果可能与前瞻性陈述中预期的大不相同。可能导致实际结果与前瞻性表述中的结果大不相同的重要因素包括美国邮政总局终止或不续签租赁、美国邮政总局对邮政服务需求的变化、美国邮政总局的偿付能力和财务状况、竞争、金融市场和监管状况、持续的新冠肺炎疫情导致的市场、经济和金融状况的破坏、整体房地产市场状况, 公司的竞争环境和在公司提交给证券交易委员会的文件中“风险因素”项下列出的其他因素。本新闻稿中所作的任何前瞻性陈述仅限于发表之日。公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。

关于邮政房地产信托公司

Postal Realty Trust，Inc.是一家内部管理的房地产投资信托基金，拥有和管理主要出租给美国邮政总局的1700多处物业。欲了解更多信息，请访问postalrealtytrust.com。

联系方式：

投资者关系和媒体关系

电子邮件：InvestorRelationship@postalrealtytrust.com

Phone: (516) 232-8900

来源：Postal Realty Trust，Inc.

邮政房地产信托公司

合并业务报表

(单位：千，共享数据除外)

邮政房地产信托公司

合并资产负债表

(以千为单位，面值和共享数据除外)

			十二月三十一日， 2022						2021年12月31日
资产
投资：
房地产，按成本价计算：
土地			$	90,020					$	64,538
建筑和改善			378,596						278,396
改善租户状况			6,375						5,431
按成本价计算的房地产总资产			474,991						348,365
减去：累计折旧			(31,257)						(20,884)
房地产总资产，净额			443,734						327,481
融资租赁投资，净额			16,130						16,213
房地产投资总额，净额			459,864						343,694
现金			1,495						5,857
代管和准备金			547						1,169
租金和其他应收款			4,613						4,172
预付费用和其他资产，净额			15,968						7,511
商誉			1,536						—
递延应收租金			1,194						666
就地租赁无形资产，净额			15,687						14,399
高于市价租赁，净额			399						249
总资产			$	501,303					$	377,717
负债与权益
负债：
定期贷款，净额			$	163,753					$	49,359
循环信贷安排			—						13,000
担保借款，净额			32,909						32,990
应付账款、应计费用和其他净额			9,109						8,225
低于市价租赁，净额			11,821						8,670
总负债			217,592						112,244
承付款和或有事项
股本：
A类普通股，每股票面价值0.01美元；截至2022年12月31日和2021年12月31日，已发行和已发行的A类普通股分别为19528,066股和18,564,421股			195						186
B类普通股，每股面值0.01美元；27,206股授权：截至2022年12月31日和2021年12月31日已发行和已发行的27,206股			—						—
额外实收资本			254,107						237,969
累计其他综合收益			7,486						766
累计赤字			(32,557)						(18,879)
股东权益总额			229,231						220,042
经营合伙单位持有人的非控股权益			54,480						45,431
总股本			283,711						265,473
负债和权益总额			$	501,303					$	377,717

邮政房地产信托公司

净收益与FFO和AFFO的对账

(未经审计)

(单位：千，共享数据除外)