立即释放

服务物业信托公司宣布2022年第四季度业绩

每股普通股净亏损0.19美元

标准化FFO增加159%，至每股普通股0.44美元

调整后的EBITDARE增长27%，达到1.505亿美元

完成6.102亿美元的担保融资

同意在BP收购美国旅游中心公司完成后修改租赁条款。

马萨诸塞州牛顿(2023年2月28日)。服务物业信托(纳斯达克股票代码：SVC)今天公布了截至2022年12月31日的季度财务业绩。

SVC首席投资官兼首席投资官托德·哈格里夫斯发表了以下声明：

我们对整个2022年经历的酒店基本面的改善感到鼓舞，并预计2023年将取得进一步进展。第四季度可比酒店RevPAR同比增长21.4%，入住率提高3.3个百分点，带动可比酒店EBITDA同比增长98.3%。

我们的净租赁资产组合在本季度继续提供稳定可靠的现金流。我们很高兴与BP就修订的租赁条款达成协议，这些条款将在BP收购TA完成后生效，我们相信与BP的修订租赁将为SVC股东提供更高的价值。我们还对我们最近执行的ABS安排感到高兴，这证明了我们可以用有吸引力的相对利率来解决即将到来的债务到期日的几个选择之一。“

截至2022年12月31日的季度业绩：

(1)在截至2022年12月31日和2021年12月31日的季度，根据美国公认会计原则(GAAP)确定的净亏损与某些非GAAP衡量指标(包括FFO、标准化FFO、EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDARE)之间的其他信息和对账将出现在本新闻稿的后面部分。

(2)N/M-没有意义

酒店产品组合：

截至2022年12月31日，SVC的238家酒店由以下子公司运营：Sonesta Holdco Corporation(196家酒店)、Hyatt Hotels Corporation或Hyatt(17家酒店)、Radisson Hotel，Inc.或Radisson(8家酒店)、Marriott International，Inc.或Marriott(16家酒店)以及洲际酒店集团(InterContinental Hotels Group Plc)或IHG(1家酒店)。

(1)在截至2022年12月31日和2021年12月31日期间，用于确定酒店EBITDA的酒店运营收入和酒店运营支出与根据公认会计原则确定的酒店运营收入和酒店运营支出的调整将在本新闻稿的后面部分公布。

(2)报告期内所有酒店的业绩，包括SVC所拥有期间SVC出售的酒店的业绩。

SVC旗下酒店近期的经营统计数字如下：

可比较的酒店

所有酒店

截至2023年1月31日，SVC旗下237家酒店的入住率分别为49.5%、132.38美元和65.53美元。

Net Lease零售投资组合：

SVC的净租赁零售组合概述如下：

BP收购：

正如之前宣布的，SVC已同意修改其与美国旅游中心公司(纳斯达克：TA)的现有租约和担保，在BP P.L.C.对TA的未决收购完成后生效。(纽约证券交易所代码：BP)，现金对价为每股TA普通股流通股86.00美元(“BP收购”)。根据修订后的租约，SVC的176个旅游中心物业的年最低租金总额将为2.54亿美元，在最初的10年期限和任何续订期限内每年增加2%，并且将不会有百分比租金要求。截止时，TA Operating LLC将根据经修订的租约预付1.88亿美元的租金，并将在10年的初始租约期限内获得每月总计2,500万美元的租金抵免。TA Operating LLC将为五个租约中的每一个提供五个10年的延期选项。英国石油公司北美公司将为每一份租约提供担保。BP Corporation North America Inc.拥有BP在美国几乎所有领域的绝大多数资产，被穆迪评为A3级，被标普评为A-级。SVC目前还拥有与TA业务相关的某些商品名称和商标，并已同意将这些商品名称和商标出售给TA，作为BP收购交易的一部分，目前账面价值为8,940万美元。

BP的收购还有待TA股东的批准，这些股东拥有TA的大部分已发行普通股。SVC目前拥有TA 7.8%的已发行普通股，按现金合并对价计算价值1.019亿美元，并已同意投票支持BP收购TA股票。根据股东和监管机构的批准以及完成交易的各种惯常条件，双方预计BP的收购将于2023年年中完成。SVC预计在BP收购完成后，其TA普通股、TA商号和商标的价值以及根据修订和重述租赁协议支付的预付租金将总共获得约3.793亿美元的现金。

近期投资活动：

在截至2022年12月31日的季度内，SVC出售了四家酒店和两处净租赁物业，514个钥匙，总销售价格为2580万美元(不包括关闭成本)，净租赁物业总计9,090平方英尺，总销售价格为230万美元(不包括关闭成本)。从2023年1月1日到2023年2月28日，SVC以5330万美元的价格出售了8家酒店和1097把钥匙，不包括关闭成本，其中包括7家万豪品牌酒店。

SVC已达成协议，将出售其剩余的9家万豪品牌酒店，这些酒店在四个州拥有1210个钥匙，总销售额为8850万美元，不包括关闭成本。SVC已达成协议，将以1,460万美元的价格出售另外一家带有219把钥匙的酒店和两处净租赁物业，总面积为2,384平方英尺，销售总价为70万美元，不包括关闭成本。这些待定销售是有条件的；因此，这些销售可能不会发生、可能被推迟或其条款可能会改变。SVC预计，这些销售中的大部分将在2023年第一季度末完成。SVC继续出售两个净租赁物业，合计可出租平方英尺7,283平方英尺。

截至2022年12月31日的季度，SVC某些物业的资本支出为3680万美元。

融资活动：

正如之前宣布的那样，SVC的一家子公司于2023年2月10日发行了本金总额为6.102亿美元的净租赁抵押票据，即票据。债券分三类发行，内容摘要如下：

扣除初始购买者折扣和发售成本后，此次发行的净收益约为5.55亿美元。

SVC还宣布提前赎回2023年到期的4.50%未偿还优先债券，赎回价格相当于本金5.0亿美元，另加赎回日(但不包括赎回日)的应计和未偿还利息。此次赎回预计将于2023年3月8日左右进行。SVC目前预计将用发行上述净租赁抵押票据的收益为此次赎回提供资金。

电话会议：

2023年3月1日下午1：00东部时间，托德·哈格里夫斯、总裁和首席投资官以及首席财务官兼财务主管布莱恩·唐利将主持电话会议，讨论SVC 2022年第四季度的财务业绩。电话会议电话号码是(877)329-3720。在美国和加拿大以外拨打电话的参会者请拨打(412)317-5434。从任何一个号码接入呼叫都不需要密码。与会者应在预定的通话开始前15分钟拨打电话。电话会议的重播将持续到2023年3月8日星期三。要收听重播，请拨打(412)317-0088。重播密码是5200808。

电话会议的现场音频网络直播也将在SVC的网站www.svcreit.com上以只听模式收看。想要收听网络直播的参与者应在电话会议前约五分钟访问SVC的网站。通话结束后，存档的网络直播将在SVC的网站上重播约一周。未经SVC事先书面同意，严禁以任何方式转录、录制和转播SVC第四季度电话会议。

补充数据：

SVC 2022年第四季度补充运营和财务数据的副本可从SVC的网站www.svcreit.com下载。SVC的网站不作为本新闻稿的一部分。

服务物业信托(纳斯达克代码：SVC)是一家房地产投资信托基金，投资于两个资产类别：酒店和专注于服务的零售净租赁物业，投资超过110亿美元。截至2022年12月31日，SVC在美国以及波多黎各和加拿大拥有238家酒店和40,000多间客房，其中大部分是延长住宿和精选服务。截至2022年12月31日，SVC还在全美拥有765处以零售服务为重点的净租赁物业，总面积超过1340万平方英尺。SVC由RMR集团(纳斯达克：RMR)管理，RMR是一家另类资产管理公司，截至2022年12月31日管理的资产超过370亿美元，在购买、销售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。SVC总部设在马萨诸塞州牛顿市。欲了解更多信息，请访问www.svcreit.com。

非GAAP财务指标和某些定义：

SVC提出了适用的美国证券交易委员会或美国证券交易委员会规则所指的某些“非公认会计准则财务指标”，包括来自运营的资金，或FFO，标准化FFO，未计利息、税项、折旧及摊销前利润，或EBITDA，酒店EBITDA，房地产EBITDA，或EBITDARE，以及调整后EBITDARE。这些衡量标准不代表符合公认会计原则的经营活动产生的现金，也不应被视为净收益(亏损)的替代指标，作为衡量SVC经营业绩或衡量SVC流动性的指标。这些措施应与SVC综合损益表中列报的净收益(亏损)一并考虑。SVC认为这些非GAAP指标是REIT经营业绩以及净收益(亏损)的适当补充指标。SVC认为，这些衡量标准为投资者提供了有用的信息，因为通过剔除某些历史金额的影响，如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较SVC在不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营业绩，就Hotel EBITDA而言，仅反映在酒店层面产生和发生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解SVC的酒店运营。SVC认为，酒店EBITDA为管理层和投资者提供了有用的信息，作为衡量其酒店运营盈利能力的关键指标。

有关SVC的经营业绩和财务状况的更详细说明，以及SVC对FFO、标准化FFO、EBITDA、酒店EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDARE的计算，以及这些金额与根据公认会计准则确定的金额的对账，请参阅本文件所附页面。

Average Daily Rate，或ADR，代表客房收入除以在给定时期内售出的客房夜晚总数。ADR为SVC旗下酒店的定价提供了有用的见解，是酒店业广泛使用的一种衡量标准。

可比酒店数据：SVC在可比基础上提供各期间的RevPAR、ADR和入住率，以便于各期间之间的比较。SVC通常将可比酒店定义为在2022年12月31日由其拥有并在被比较的整个时期内开业和运营的酒店。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月内，SVC的可比业绩分别排除了两家和三家在报告所述期间暂停运营的酒店。

酒店EBITDA：酒店EBITDA的计算方法为酒店运营收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营支出，然后根据公认会计准则在SVC的综合收益(亏损)报表中进行任何必要的调整。

酒店EBITDA利润率：酒店EBITDA利润率是酒店EBITDA占酒店运营收入的百分比。

入住率表示售出的客房夜间总数除以一家或一组酒店可供入住的客房夜间总数。入住率是衡量SVC酒店使用率和需求的重要指标。

租金覆盖范围：SVC将租金覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益，或EBITDAR，除以SVC应支付的年度最低租金除以物业的最低租金加权后的净租赁组合的总最低租金。用于确定租金覆盖范围的EBITDAR金额通常是最近12个月期间的金额，基于租户提供的最新运营信息(如果有)。承租人提供的经营报表通常未经审计，在某些情况下，可能不是根据公认会计准则编制的，也不是由SVC独立核实的。在SVC没有租户财务信息的情况下，它根据拥有相同品牌或同一行业内可用财务报表的其他租户计算期间的隐含承保率。因此，SVC相信，使用这一隐含的覆盖范围指标可以更合理地估计最近的经营业绩和这些租户的财务状况。

每可用客房收入，或RevPAR，代表客房收入除以给定时期可供客人使用的客房夜晚总数。RevPAR是与入住率和ADR相关的行业指标，有助于衡量可比时期的收入表现。

服务属性信任

合并资产负债表

(千美元，共享数据除外)

(未经审计)

服务属性信任

合并损益表(损益)

(金额以千为单位，每股数据除外)

(未经审计)

请参见第12页的注释。

服务属性信任

业务资金、正常化资金的对账

来自运营、EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre

(金额以千为单位，每股数据除外)

(未经审计)

请参见第12页的注释。

服务属性信任

酒店息税折旧摊销前利润的计算与核对

可比较的酒店

(金额以千为单位)

(未经审计)

请参见第12页的注释。

服务属性信任

酒店息税折旧摊销前利润的计算与核对

所有酒店

(金额以千为单位)

(未经审计)

参见第12页的注释

(1)截至2022年12月31日，SVC拥有238家酒店。SVC的综合损益表包括其管理的酒店的经营收入和费用。

(2)在计算净收入时，SVC在满足所有或有事项并赚取收入时，确认租金收入的百分比。SVC在截至2022年和2021年12月31日的三个月中分别确认了9,353美元和7,471美元的百分比租金收入，在截至2022年和2021年12月31日的年度中分别确认了12,773美元和8,415美元。

SVC在截至2022年和2021年12月31日的三个月中，租金收入分别减少了2,247美元和466美元，在截至2022年和2021年12月31日的年度中，租金收入分别减少了7,767美元和2,621美元，以记录SVC某些租约项下的预定租金变化、SVC与美国旅游中心公司(TravelCenter of America Inc.，简称TA)租约项下的递延租金义务，以及根据与TA的租约，预计未来向SVC支付的直线拆除地下储罐的费用。

(3)当根据SVC的管理协议或其担保条款，SVC的酒店经理需要为业主优先回报的不足提供资金时，SVC在其综合收益(亏损)表中将该等资金反映为酒店运营费用的减少。在截至2022年12月31日的年度内，酒店运营费用没有净减少。截至2021年12月31日的一年，酒店运营费用净减少15,696美元。

(4)截至2022年12月31日止年度的交易相关成本为1,920美元，主要包括与SVC探索可能的融资交易有关的成本。截至2021年12月31日的三个月的交易相关成本为35,830美元，主要包括SVC之前根据其与万豪和洲际酒店集团的协议提供的营运资本预付款，SVC因预计无法再收回的金额而支出。截至2021年12月31日的年度，交易相关成本包括SVC之前根据其与万豪、洲际酒店集团和凯悦酒店的协议提供资金的营运资本预付款38,446美元，由于预计无法再收回的金额而支出的SVC费用，在此期间94家酒店更名导致的与酒店经理过渡相关的19,920美元，以及与SVC与万豪的仲裁程序相关的6,398美元法律费用。

(5)SVC于截至2022年12月31日止三个月录得资产减值亏损1,269美元，以将一家酒店及一项租赁物业的账面价值减去销售成本，并于截至2021年12月31日的三个月录得76,510美元的资产减值亏损，以将35家酒店及21家租赁物业的账面价值减至其估计公允价值减去成本。SVC于截至2022年12月31日止年度录得资产减值亏损10,989美元，以将26间酒店及5间租赁物业的账面价值减去销售成本，并于截至2021年12月31日止年度录得78,620美元的资产减值亏损，以将35间酒店及26项租赁物业的账面价值减至其估计公平值减去出售成本。

(6)截至2022年12月31日止三个月，SVC录得销售房地产净收益3,583美元，涉及出售四间酒店及两个净租赁物业；截至2021年12月31日止三个月录得销售房地产净收益588美元，涉及出售一间酒店及六个净租赁物业。在截至2022年12月31日的年度内，SVC录得出售房地产净收益47,818美元，涉及出售65家酒店和21处净租赁物业；在截至2021年12月31日的年度内，销售房地产净收益11,522美元，涉及出售7家酒店和11家净租赁物业。

(7)权益证券的未实现收益，净额指将SVC投资TA普通股的账面价值调整为其公允价值所需的调整。

(8)SVC在截至2022年12月31日的年度录得791美元的债务清偿亏损，涉及注销递延融资成本和与其修订信贷协议有关的未摊销折扣，以及偿还500,000美元的无担保优先票据。

(9)代表SVC在Sonesta的股权投资所占的比例份额。

(10)SVC计算FFO和归一化FFO，如上所示。FFO是根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)定义的基础计算的，即按照公认会计原则计算的净收益(亏损)，不包括出售物业的任何损益和房地产资产减值损失(如果有的话)，加上房地产折旧和摊销，减去任何股权证券的未实现损益，以及反映SVC在可归因于被投资人的FFO份额的调整，以及目前不适用于SVC的某些其他调整。在计算归一化FFO时，SVC会针对上面显示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定分配给股东的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足SVC的REIT分配要求的要求、SVC的债务和股权资本的可获得性、SVC的分配率占其普通股交易价格的百分比或股息率、以及其他REITs的股息率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期，以及SVC对偿还债务的预期现金需求和可用现金。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与SVC不同。

(11)SVC计算EBITDA、EBITDARE和调整后的EBITDARE，如上所示。EBITDARE按NAREIT定义的基准计算，即EBITDA，不包括出售房地产的损益、房地产资产的减值损失(如有)以及反映SVC应占被投资方的EBITDARE份额的调整。在计算调整后的EBITDAR时，SVC对上述项目进行了调整。其他房地产公司和REITs计算EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre的方式可能与SVC不同。

(12)金额代表SVC受托人、SVC经理的高级管理人员和某些其他员工的股权薪酬。

(13)SVC某些酒店总销售额的不同比例将作为未来翻新或翻新的储备，或作为FF&E储备托管。SVC拥有其酒店的所有FF&E储备托管。

(14)SVC正在摊销其在Sonesta的初始投资的公允价值的负债，作为酒店运营费用的减少在其综合损益表中记录。在截至2022年和2021年12月31日的三个月里，SVC每月减少了621美元的酒店运营费用，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的每一年中，这一负债减少了2484美元。

有关前瞻性陈述的警告

本新闻稿包含符合1995年“私人证券诉讼改革法”和其他证券法的前瞻性陈述。每当SVC使用诸如“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将会”、“可能”以及这些或类似表达的否定或派生词语时，SVC就是在发表前瞻性声明。这些前瞻性陈述是基于SVC目前的意图、信念或预期，但前瞻性陈述不保证会发生，也可能不会发生。实际结果可能与SVC的前瞻性陈述中包含或暗示的结果大不相同。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，其中一些不是SVC所能控制的。例如：

·哈格里夫斯表示，SVC在整个2022年都经历了酒店基本面的改善，并预计2023年将取得进一步进展。哈格里夫斯还指出，与去年同期相比，可比酒店的RevPAR、入住率和EBITDA都有所上升。这些表述可能暗示着这些趋势将继续改善；然而，酒店业和SVC的业务面临各种风险，包括其无法控制的风险，例如因新冠肺炎疫情而出现或增加的市场行为的影响，以及经济和市场状况，包括当前的通胀状况、不断上升或持续的高利率、地缘政治风险和可能的经济衰退。因此，酒店经营趋势可能不会继续改善，可能会下降，SVC的经营业绩可能会下降；

·哈格里夫斯表示，SVC的净租赁物业继续提供稳定可靠的现金流。然而，SVC的净租赁租户可能因SVC而无法或不愿支付租金，这可能对SVC及其净租赁物业的价值产生不利影响；

·哈格里夫斯表示，SVC最近执行的ABS安排表明，该公司可以选择以具有吸引力的相对利率来应对即将到期的债务，这是其中之一。这可能意味着SVC将以有吸引力的相对利率成功获得额外融资，并将用这些融资偿还或再融资即将到期的债券。然而，如果市场状况发生变化、利率继续上升或其他情况，这些选择可能不可用，而SVC可能需要用手头的现金或其他资源来应对即将到来的到期日；

·本新闻稿指出，双方目前预计BP收购将于2023年年中完成，SVC预计在BP收购完成后将获得约3.793亿美元的现金总额。本新闻稿还指出，SVC对其与BP的修订租约将为SVC的股东提供更高的价值感到兴奋。BP的收购受到各种习惯条件和或有事项的制约，就像美国合并协议中的惯例一样，包括TA股东的批准和监管部门的批准。如果不满足这些条件或没有发生指定的或有事项，BP收购可能无法完成，在这种情况下，SVC与TA的租赁和担保安排将不会被修改，SVC将不会收到预期的收益，或者BP收购可能会被推迟或条款可能会改变。此外，即使BP的收购完成，修改后的租约可能不会像SVC目前预期的那样为SVC的股东提供更高的价值；以及

·SVC已达成协议，将出售10家酒店和两处净租赁物业，预计大部分销售将于2023年第一季度末完成。SVC物业的待售受条件所限；因此，SVC不能就其将出售任何该等物业提供任何保证，销售可能会延迟、可能不会发生或其条款可能会更改。

SVC提交给美国证券交易委员会的文件中包含的信息，包括在SVC定期报告中的“风险因素”项下或纳入其中的信息，确定了可能导致与SVC的前瞻性陈述不同的其他重要因素。新科创投向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。

你不应该过分依赖前瞻性陈述。

除法律另有规定外，SVC不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。

联系方式：

斯蒂芬·科尔伯特，董事投资者关系部

(617) 231-3223

(完)