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Alexander&Baldwin，Inc.
目录表
  
公司概述
公司简介
4
术语表
6
关于管理层使用非公认会计准则财务措施的声明
8
财务摘要
表1-综合资产负债表
11
表2--合并业务报表
12
表3-细分结果
13
表4-现金流量表合并报表
15
表5--债务摘要
16
表6--资本化和财务比率
17
表7-综合指标
18
商业地产
表8-CRE指标
21
表9--入住率
23
表10-按类型划分的噪声和同店噪声
24
表11--改进的物业报告
26
表12-土地租赁报告
28
表13-按ABR排名的前10名租户
29
表14-租赁期满时间表
30
表15-新订及续订租约摘要
31
表16-投资组合重新定位、重新开发和开发摘要
32
表17-交易活动(2021-2022)
33
陆上行动
表18-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表
35
表19-核心房地产开发项目待售项目
36
表20--土地业务构成部分
37
  
前瞻性陈述
本补充信息文件中非历史事实的陈述属于1995年《私人证券诉讼改革法》所指的前瞻性陈述，涉及许多风险和不确定因素，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述中预期的大不相同。这些前瞻性陈述包括但不限于有关可能或假定的未来经营结果、业务战略、增长机会和竞争地位的陈述。这类前瞻性陈述仅反映了陈述发表之日的情况，并不能保证未来的业绩。前瞻性表述受许多风险、不确定因素、假设和其他因素的影响，这些因素可能导致实际结果和某些事件的时间与前瞻性表述中表达或暗示的情况大不相同。这些因素包括但不限于：当前市场状况和与公司房地产投资信托基金地位和公司业务相关的其他因素；公司对与其非核心资产和业务相关的替代方案的评估；以及公司在提交给美国证券交易委员会(以下简称“美国证券交易委员会”)的最新10-K表格、10-Q表格和其他文件中讨论的风险因素。本补充信息文件中的信息应根据这些重要风险因素进行评估。我们不承担任何义务更新公司的前瞻性陈述。

陈述的基础
本补充资料文件所载资料并不旨在披露美国公认会计原则所要求的所有项目。
2





















公司概述
3

Alexander&Baldwin，Inc.
公司概述
公司简介

Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家总部位于夏威夷火奴鲁鲁的综合性房地产投资信托公司(“REIT”)。该公司作为夏威夷及其经济的组成部分已有150多年的历史，这使其具有独特的资格，通过专注于资产管理和增长的战略为股东创造价值，主要是通过其在夏威夷的商业房地产控股。

该公司在两个可报告的部门中运营：商业房地产(“CRE”)和土地业务，截至2022年12月31日，公司由以下部分组成：

·一个商业房地产投资组合，包括390万平方英尺的改良物业和140.7英亩的夏威夷群岛土地租赁，其中包括250万平方英尺的主要设在杂货店/药店的零售中心；以及
·土地业务组合，包括约4,112英亩受公司简化和货币化努力影响的遗留土地和资产，以及56英亩核心土地，包括瓦胡岛和毛伊岛的以开发换持有和以开发换销售活动。

2022年12月，公司董事会授权管理层出售公司全资子公司、夏威夷材料和建筑公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)以及公司在毛伊岛拥有的采石场土地(“Maui Quarries”)。与宏利太平洋和毛伊岛夸里岛有关的资产和负债已被归类为持有待售，其财务业绩被归类为本文所述所有期间的非持续经营。总体而言，宏利太平洋和毛伊岛夸里岛构成了公司材料和建筑可报告部门(“M&C”)的主要活动。因此，以前的M&C部门已被剔除，此处提供的部门信息不包括格雷斯太平洋公司和毛伊岛夸里岛在所有期间的业绩。随着M&C部门的取消，本公司在一家未合并材料公司的剩余股权被并入土地运营应报告部门。

在本补充信息文件中，“我们”、“我们”、“我们”和“我们的公司”是指Alexander&Baldwin，Inc.及其合并的子公司。
4

行政人员
克里斯托弗·本杰明Clayton Chun
首席执行官执行副总裁总裁，首席财务官兼财务主管
兰斯·帕克程丽君
总裁&首席运营官总裁常务副主任，外事
杰罗德·施雷克
执行副总裁总裁，A&B&总裁，格雷斯太平洋
联系信息股票研究
公司总部派珀·桑德勒公司
毕晓普街822号亚历山大·戈德法布
火奴鲁鲁，HI 96813(212) 466-7937
邮箱：alexander.Goldfarb@psc.com
投资者关系
Clayton Chun其他公司信息
执行副总裁总裁，首席财务官兼财务主管
(808) 525-6606证券交易所上市：纽约证券交易所：Alex
电子邮箱：Investorrelations.com。公司网站：Www.alexanderbaldwin.com
格雷斯太平洋公司网站：Www.gracepacific.com
转让代理兼注册官
市值
2022年12月31日：
$1.4B
计算机共享3个月平均成交量：262K
P.O. Box 43006独立审计师：德勤律师事务所
普罗维登斯，RI 02940-3006
(866) 442-6551
通宵通信
计算机共享
罗亚尔街150号，101号套房
马萨诸塞州坎顿，邮编：02021
股东网址：www.Computer Shar.com/Investors
在线查询：www-us.Computer Shar.com/Investors/Contact

5

Alexander&Baldwin，Inc.
公司概述
术语表
ABR年化基本租金(“ABR”)是当月合同基本租金乘以12。基本租金不考虑租金百分比，在某些情况下，这可能是重要的。
可比租赁可比租赁是指就可比空间和可比租赁期限续签(就相同单位签订的)或(就在过去12个月内已腾出的单位签订的)新租赁。扩张、收缩和战略性短期续订不包括在可比租赁池中。
CRE产品组合包括(1)零售、工业及写字楼改善物业(“经改善的投资组合”)及(2)须于中环填海工程分部内订立土地租赁(“土地租赁”)的资产。
偿债覆盖率
综合调整后EBITDA与过去12个月的偿债总额的比率-包括利息支出、融资租赁和定期债务的本金支付，以及抵押债务的本金摊销，但不包括气球付款。
EBITDA和分段调整后(或合并调整后)EBITDA
扣除利息、税项、折旧及摊销前的收益(“EBITDA”)是在综合基础上计算的(“综合EBITDA”)，方法是调整公司的综合净收入(亏损)，剔除利息支出、所得税以及折旧及摊销的影响。

EBITDA按每一分部(“分部EBITDA”或“商业地产EBITDA”及“土地业务EBITDA”)计算，方法是调整分部营业利润(不包括利息开支及所得税)，以计及于各自分部记录的折旧及摊销。

分部调整后EBITDA(或综合调整后EBITDA)是通过调整分部EBITDA(或综合EBITDA)来计算的，这些项目被确定为非经常性、不常见或非常项目，预计不会在分部的正常运营(或本公司的核心业务)中重现。分部调整后的EBITDA也可称为CRE调整后的EBITDA或陆地业务调整后的EBITDA(如适用)。
FFO
运营资金(“FFO”)是本公司广泛使用的一种非公认会计准则的房地产公司经营业绩衡量指标。FFO由全美房地产投资信托协会(NAREIT)2018年12月财务准则白皮书定义为：A&B普通股股东可用净收益(亏损)(根据GAAP计算)，不包括(1)与房地产有关的折旧和摊销，(2)出售某些房地产资产的损益，(3)控制权变更的损益，(4)当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，对某些房地产资产和实体投资的减值减值，(5)出售中央结算所附带的资产或业务的损益，以及(6)中央结算附带的资产减值减值。该公司推出了不同形式的FFO：

·“核心FFO”是与公司商业地产业务(即其核心业务)的经营业绩相关的非公认会计准则衡量标准。核心FFO的计算方法为调整华润创业营运溢利以剔除上述项目(即计入华润创业营运溢利的与房地产有关的折旧及摊销)，并作进一步调整以计入未计入华润置业营运溢利但为准确反映其核心业务营运表现所必需的开支(即该核心业务应占的公司开支及利息开支)，或剔除非经常性、不常见、不寻常及与核心业务营运表现无关的项目(即两年内不太可能重现或在过去两年内未曾发生)。

·FFO代表NAREIT定义的对公司整体经营业绩的非GAAP衡量标准。本公司的计算以A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)为计算FFO的起点。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将每种衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准进行了协调，并将FFO与核心FFO进行了协调。该公司的FFO和核心FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标相媲美。这些其他房地产投资信托基金可能不会根据当前的NAREIT定义来定义该术语，或者可能会以不同的方式解释当前的NAREIT定义。
公认会计原则美国公认的会计原则。
玻璃可出租总面积(GLA)，以平方英尺(SF)为单位。GLA根据空间的重新测量或重新配置进行定期调整，并可能因重新测量而改变一段时间。
维护资本支出由于涉及华中铁路分部的资本开支(即按现金基准计算的可资本化成本)、维持建筑物价值所需的常态化经常性开支、目前的收入来源及市场地位。这类支出可能包括建筑/面积改善和租户空间改善。
净债务净债务是通过将公司的总债务调整为名义金额(不包括未摊销保费、贴现和资本化贷款费用)以及减去公司综合资产负债表中记录的现金和现金等价物来计算的。
6

噪音
营业收入净额(“NOI”)指以商业地产合约为基础的可变现营业收入总额(即假设有可能收回)减去以现金支付或应付的与物业有关的直接营运开支。NOI的计算不包括折旧和摊销的影响(例如，与改善物业的资本化成本有关的折旧，用于建筑/面积改善和租户空间改善的其他资本支出，以及租赁佣金的摊销)；直线租赁调整(包括租赁激励措施的摊销)；有利/不利租赁资产/负债的摊销；租赁终止收入；利息和其他收入(费用)，净额；销售、一般、行政和其他费用(与财产没有直接关联)；以及商业房地产资产的减值。
入住率
本公司历来(截至2020年12月31日止期间)按实际情况(即根据承租人何时可实际使用该空间的时间，以下称为“实际情况”)报告入住率。该公司提出另外两种占用类型(“租赁占用”和“经济占用”)。

租赁占有率计算租赁面积(即承租人根据已签署的租赁协议承诺的空间)占报告所述期间结束时可用改善物业面积的百分比。

经济占有率计算租赁项下承租人有义务(即在租金开始日期之后)支付与租赁有关的款项的租赁面积，以计算截至报告期间结束时可用的改善物业面积总额。
PSF每平方英尺的GLA。
租金差价签订租约第一年的ABR相对于上一次租约最后一年的ABR的百分比变化。
同店
该公司在同一商店的基础上报告NOI和入住率，其中包括在上一历年和本报告期内拥有和运营的整个物业的结果。同一商店集合不包括正在开发或重新开发的物业，也不包括在两个可比报告期内收购或出售的物业。虽然分类涉及管理判断，但在稳定运营整整一年后，新开发和重建项目将被转移到同一门店池中。包括在持有待售中的房产不在同一商店中。
稳定化新的发展和重建通常被认为是在最初达到90%的经济入住率后稳定下来的。
直线租金与GAAP要求在租赁期内平均租户租金有关的非现金收入，无论报告期内实际收取了多少现金。
TTM拖了12个月。
建成年份最近一次重新定位/重新开发的年份，如果没有进行重新定位/重新开发，则为建成年。

7

Alexander&Baldwin，Inc.
公司概述
关于管理层使用非公认会计准则财务措施的声明

该公司在本补充信息文件中提出了以下非GAAP财务衡量标准：

·综合EBITDA
·合并调整后EBITDA
·FFO
·核心FFO
·商业地产噪声和同店噪声
·商业地产EBITDA
·土地业务EBITDA和土地业务调整后EBITDA

该公司在评估经营业绩时使用非公认会计准则衡量标准，因为管理层认为，这些衡量标准能够在不同时期一致和可比较的基础上，为公司和各部门的核心经营业绩和/或影响业绩的基本业务趋势提供更多的洞察。这些衡量标准一般是作为评估正在进行的核心业务业绩的额外手段提供给投资者的。本文中提出的非GAAP财务信息应被视为对根据GAAP计算的财务指标的补充，而不是替代或高于这些财务指标。

本公司可能报告各种形式的EBITDA(例如，分部EBITDA-也称为商业房地产EBITDA和土地业务EBITDA-和综合EBITDA)，作为公司在不同时期一致和可比的基础上评估分部和公司经营业绩时使用的非GAAP衡量标准。该公司将这些信息提供给投资者，作为评估各部门和公司正在进行的业务表现的另一种手段。

本公司亦会调整分部EBITDA或综合EBITDA，以计入分部调整后EBITDA或综合调整后EBITDA，以计入预计不会在分部正常营运(或本公司核心业务)中重现的非经常性、不经常或不寻常项目。分部调整后的EBITDA也可称为CRE调整后的EBITDA或陆地业务调整后的EBITDA(如适用)。

作为例证，本公司将非现金养老金终止费用确定为非经常性、不常见或不寻常的项目，预计不会在合并或部门的正常运营中(或在公司的核心业务中)发生。通过将这些项目从分部EBITDA和合并EBITDA中剔除，得出分部调整后EBITDA或合并调整后EBITDA，公司相信它提供了关于其核心经营业绩的有意义的补充信息，并便于与历史经营业绩进行比较。此类非公认会计准则计量不应被视为取代或优于根据公认会计准则计算的财务计量。

FFO是本公司提出的一种广泛使用的非GAAP房地产公司经营业绩衡量标准。本公司认为，在符合以下限制的情况下，FFO为净收入(根据公认会计原则计算)提供了一项补充衡量标准，用于将其业绩和运营与其他REITs进行比较。FFO并不代表可以替代按照公认会计原则计算的净收入。此外，FFO不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，也不代表可用于支付分配的现金，不应被视为根据GAAP确定的经营活动现金流的替代，作为衡量公司流动性的指标。该公司推出了不同形式的FFO：

·核心FFO是与公司商业房地产业务(即其核心业务)的经营业绩相关的非公认会计准则衡量标准。核心FFO的计算方法为调整华润创业营运利润，以符合华润创业营运溢利的方式剔除项目(即计入华润创业营运溢利的与房地产有关的折旧及摊销)，并作进一步调整，以计入华润置业营运溢利中未计入但为准确反映其核心业务营运表现所必需的开支(即该核心业务应占的公司开支及利息开支)，或剔除非经常性、不常见、不寻常及与核心业务营运表现无关的项目(即两年内不太可能重现或在过去两年内未曾发生)。该公司相信，这些调整有助于对公司一段时间内的核心经营业绩进行可比较的衡量。本公司认为，核心FFO是一项补充的非公认会计准则财务指标，为评估和比较REITs的经营业绩提供了一种额外和有用的手段。

·FFO代表NAREIT定义的对公司整体经营业绩的非GAAP衡量标准。本公司的计算以A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)为计算FFO的起点。

该公司提出了非GAAP衡量标准，并将每种衡量标准与最直接可比的GAAP衡量标准进行了协调，并将FFO与核心FFO进行了协调。该公司的FFO和核心FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标相媲美。这些其他房地产投资信托基金可能不会根据当前的NAREIT定义来定义该术语，或者可能会以不同的方式解释当前的NAREIT定义。
NOI是内部用于评估公司商业房地产投资组合的无杠杆表现的非GAAP衡量标准。该公司认为，NOI向投资者提供了有关公司财务状况和经营结果的有用信息，因为它只反映了在物业层面发生的基于合同的收入和基于现金的支出项目。在不同时期进行比较时，NOI可用于确定公司物业的收益趋势，因为这一衡量标准不受非合同-
8

根据本公司的收入(例如，GAAP要求的直线租赁调整)、非现金支出确认项目(例如，折旧和摊销费用或减值的影响)或与公司物业所有权和运营没有直接关系的其他支出或收益或亏损(例如，间接销售、一般、行政和其他支出，以及租赁终止收入)。该公司认为，将这些项目从营业利润(亏损)中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准包括可变现的合同收入(即，假设有可能收回)和在经营公司的商业房地产投资组合时发生的以现金支付或应付的与财产有关的直接支出，以及入住率、租金和运营成本的趋势。NOI不应被视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务指标。

该公司在同一商店的基础上报告NOI和入住率，其中包括在上一历年和本报告期内拥有和运营的整个物业的结果。该公司认为，基于同一商店的报告为投资者提供了与其他因素(如开发、重新开发、收购或处置的影响)分开的有关可比资产经营业绩的额外信息。

这些财务措施的计算方法在本补充资料文件的术语表中有说明。需要强调的是，该公司计算非GAAP计量的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司进行比较。

这些非GAAP财务指标与根据GAAP计算和提出的最直接可比财务指标所需的对账列于本补充资料文件的下列表格中：

·参阅表7-合并指标-合并净收入与合并EBITDA和合并调整后EBITDA的对账，A&B普通股股东可获得的合并净收入(亏损)与FFO和核心FFO的对账，以及商业房地产营业利润与核心FFO的对账。
·有关商业房地产营业利润与NOI和同店NOI的对账以及商业房地产营业利润与商业房地产EBITDA的对账，请参阅表8-CRE指标。
·关于土地业务营业利润与土地业务EBITDA的对账，请参阅表18--营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表。
9





















财务摘要

10

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表1-综合资产负债表
(金额以百万计；未经审计)
十二月三十一日，十二月三十一日，
20222021
资产
房地产投资
房地产$1,598.9 $1,588.2 
累计折旧(202.3)(180.5)
房地产，净值1,396.6 1,407.7 
房地产开发项目59.9 65.0 
对房地产合资企业和合伙企业的投资7.5 8.8 
房地产无形资产净值43.6 51.6 
房地产投资净额1,507.6 1,533.1 
现金和现金等价物33.3 65.4 
受限现金1.0 1.0 
应收账款净额6.1 2.2 
其他财产，净额2.5 17.9 
经营性租赁使用权资产5.4 7.0 
商誉8.7 8.7 
其他应收账款，净额6.9 11.6 
预付费用和其他资产89.0 78.2 
持有待售资产126.8 154.7 
总资产$1,787.3 $1,879.8 
负债和权益
负债：
应付票据和其他债务$472.2 $530.8 
应付帐款4.5 3.4 
经营租赁负债4.9 6.5 
应计养恤金和退休后福利10.1 56.3 
递延收入68.8 68.3 
应计负债和其他负债102.1 95.2 
与持有待售资产有关的负债81.0 45.8 
总负债743.6 806.3 
承付款和或有事项
可赎回的非控股权益8.0 6.9 
股本：
普通股--无面值；核定，1.5亿股；截至2022年12月31日和2021年12月31日，已发行股票分别为7250万股和7250万股
1,808.4 1,810.5 
累计其他综合收益(亏损)1.8 (80.7)
超出累积收益的分配(774.5)(663.2)
总股本1,035.7 1,066.6 
负债和权益总额$1,787.3 $1,879.8 

11

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表2--合并业务报表
(以百万为单位，每股数据除外；未经审计)
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
营业收入：
商业地产$48.4 $46.2 $187.2 $174.1 
陆上行动22.4 41.4 43.3 79.9 
营业总收入70.8 87.6 230.5 254.0 
运营成本和支出： 
商业地产的成本25.5 25.0 98.7 96.0 
土地运营成本15.4 15.8 34.2 38.9 
销售、一般和行政8.2 10.7 35.9 36.6 
总运营成本和费用49.1 51.5 168.8 171.5 
商业地产处置损益，净额— 2.6 — 2.8 
处置非核心资产收益(亏损)，净额— — 54.0 0.1 
处置资产的总收益(亏损)，净额— 2.6 54.0 2.9 
营业收入(亏损)21.7 38.7 115.7 85.4 
其他收入和(支出)：
与合资企业有关的收入(亏损)(0.7)5.8 1.6 17.9 
养老金终止— — (76.9)— 
利息和其他收入(费用)，净额0.3 (0.6)0.4 (1.7)
利息支出(5.3)(6.1)(22.0)(26.2)
所得税前持续经营的收入(亏损)16.0 37.8 18.8 75.4 
所得税优惠(费用)0.2 0.1 18.3 — 
持续经营的收入(亏损)16.2 37.9 37.1 75.4 
非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额(87.9)(31.5)(86.6)(39.6)
净收益(亏损)(71.7)6.4 (49.5)35.8 
可归因于终止非控股权益的损失(收入)0.1 (0.1)(1.1)(0.4)
A&B股东应占净收益(亏损)$(71.6)$6.3 $(50.6)$35.4 
A&B股东可获得的每股收益(亏损)：  
普通股每股基本收益(亏损)：
A&B股东可持续经营$0.22 $0.52 $0.51 $1.03 
A&B股东可获得的停产业务(1.21)(0.44)(1.21)(0.55)
A&B股东可获得的净收益(亏损)$(0.99)$0.08 $(0.70)$0.48 
  
普通股每股摊薄收益(亏损)：
A&B股东可持续经营$0.22 $0.51 $0.50 $1.03 
A&B股东可获得的停产业务(1.21)(0.43)(1.20)(0.55)
A&B股东可获得的净收益(亏损)$(0.99)$0.08 $(0.70)$0.48 
加权平均未发行股数：  
基本信息72.572.5 72.6 72.5 
稀释72.772.7 72.8 72.6 
A&B普通股股东可获得的金额：
A&B普通股股东可持续经营$16.2 $37.7 $36.9 $75.1 
A&B普通股股东可获得的终止业务(87.8)(31.6)(87.7)(40.0)
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$(71.6)$6.1 $(50.8)$35.1 
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Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表3-细分结果
(金额以百万计；未经审计)
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
营业收入：
商业地产$48.4 $46.2 $187.2 $174.1 
陆上行动22.4 41.4 43.3 79.9 
营业总收入70.8 87.6 230.5 254.0 
营业利润(亏损)： 
商业地产1
21.2 19.6 81.5 72.6 
陆上行动2、3、4
5.7 29.9 (1.4)53.2 
营业利润(亏损)总额26.9 49.5 80.1 125.8 
商业地产处置损益，净额— 2.6 — 2.8 
利息支出(5.3)(6.1)(22.0)(26.2)
公司和其他费用5
(5.6)(8.2)(39.3)(27.0)
所得税前持续经营的收入(亏损)16.0 37.8 18.8 75.4 
所得税优惠(费用)0.2 0.1 18.3 — 
持续经营的收入(亏损)16.2 37.9 37.1 75.4 
非持续经营所得(亏损)，扣除所得税后的净额(87.9)(31.5)(86.6)(39.6)
净收益(亏损)(71.7)6.4 (49.5)35.8 
可归因于终止非控股权益的损失(收入)0.1 (0.1)(1.1)(0.4)
A&B股东应占净收益(亏损)$(71.6)$6.3 $(50.6)$35.4 
1商业地产部门营业利润(亏损)包括部门间营业收入，主要来自土地业务部门，在综合经营业绩中扣除，以及截至2022年12月31日的三个月和十二个月的养老金终止费用分别为零和70万美元。
土地经营分部营业利润(亏损)包括本公司各房地产合资企业的收益(亏损)中的权益。
3土地业务部门的营业利润(亏损)还包括截至2022年12月31日的三个月和十二个月的非核心资产销售净收益分别为零和5400万美元，以及截至2022年12月31日的三个月和十二个月的养老金终止费用分别为零和6220万美元。
4正如本公司提交给美国证券交易委员会的其他文件中所述，本年度，本公司改变了其应报告部门的组成，导致历史时期的报告金额(即营业利润)从以前的材料和建筑应报告部门重新分类为土地运营部门。历史时期的所有可比信息都已重述，以反映这些变化的影响。
5公司和其他费用包括截至2022年12月31日的三个月和十二个月的零养老金终止费用和1400万美元的养老金终止费用。

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
按部门划分的销售、一般和管理费用：
商业地产$1.6 $1.7 $6.8 $6.5 
陆上行动0.5 1.0 3.5 3.8 
公司6.1 8.0 25.6 26.3 
销售、一般和行政费用合计$8.2 $10.7 $35.9 $36.6 

十二月三十一日，
2022		2021年12月31日
应收账款，按分部净额：
商业地产$5.4 $1.6 
陆上行动0.7 0.6 
应收账款总额，净额$6.1 $2.2 
13

十二月三十一日，
2022		2021年12月31日
按部门划分的可识别资产：
商业地产$1,499.9 $1,499.5 
陆上行动112.0 144.5 
持有待售资产126.8 154.7 
公司48.6 81.1 
总资产$1,787.3 $1,879.8 
按细分市场划分的账面价值：
商业地产$1,265.8 $1,260.3 
陆上行动4.8 43.6 
持有待售资产，净额45.8 108.9 
公司1
(272.7)(339.3)
总计2
$1,043.7 $1,073.5 
1主要由公司债务组成，部分由其他资产和负债抵消，净额。
2等于综合总股本与综合资产负债表所列示的可赎回非控股权益之和。

14

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表4-现金流量表合并报表
(金额以百万计；未经审计)
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
经营活动的现金流：
净收益(亏损)$(49.5)$35.8 
将净收益(亏损)与业务提供(用于)的现金净额进行调整：
非持续经营的损失(收入)86.6 39.6 
折旧及摊销38.0 39.6 
与养老金终止和其他有关的所得税优惠，净额(18.1)— 
处置和资产交易损失(收益)净额(54.0)(2.9)
资产减值5.0 — 
基于股份的薪酬费用4.9 5.9 
关联公司权益(收入)亏损，扣除营业现金分配后的净额(0.9)(9.0)
养老金终止76.9 — 
经营性资产和负债变动情况：
贸易和其他应收款(3.9)3.9 
盘存0.1 (0.2)
预付费用、应收所得税和其他资产(1.8)(4.7)
开发/其他财产清单10.5 8.7 
应计养恤金和退休后福利(27.1)(3.0)
应付帐款0.8 (0.5)
应计负债和其他负债(0.3)4.9 
持续运营的运营现金流67.2 118.1 
来自非持续经营的营运现金流(33.2)6.1 
经营活动提供(用于)的现金净额34.0 124.2 
投资活动产生的现金流：
用于收购的资本支出— (16.9)
不动产、厂房和设备的资本支出(21.7)(30.3)
处置资产所得收益73.1 3.0 
购买附属公司投资和其他投资的付款(0.5)(1.2)
附属公司投资和其他投资的资本和其他收入的分配0.1 149.5 
投资持续运营的现金流51.0 104.1 
投资来自非持续经营的现金流(6.4)(7.6)
投资活动提供(用于)的现金净额44.6 96.5 
融资活动的现金流： 
发行应付票据和其他债务所得款项— 131.0 
支付应付票据及其他债务和递延融资费用(23.2)(288.8)
按信用额度协议借款(付款)，净额(38.0)— 
支付的现金股利(57.7)(46.6)
普通股回购和其他付款(7.3)(1.3)
为持续运营的现金流提供资金(126.2)(205.7)
为非持续经营的现金流提供资金11.0 (1.4)
融资活动提供(用于)的现金净额(115.2)(207.1)
持有待售资产中包含的现金、现金等价物、受限现金和现金  
现金、现金等价物、限制性现金和持有待售资产中的现金净增(减)(36.6)13.6 
期初余额71.0 57.4 
期末余额$34.4 $71.0 

15

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表5--债务摘要
截至2022年12月31日
(百万美元；未经审计)
预定本金付款
债务利率(%)加权平均利率(%)到期日加权平均期限(年)20232024202520262027此后本金合计溢价(贴现)/债务发行成本，净额总计
安全：
劳拉尼村3.93%3.93%20241.4$1.2 $57.8 $— $— $— $— $59.0 $(0.2)$58.8 
珍珠高地4.15%4.15%20241.92.2 75.1 — — — — 77.3 0.3 77.6 
光伏融资(1)4.14%20274.00.2 0.2 0.2 0.2 1.8 — 2.6 — 2.6 
马诺阿市场(2)3.14%20295.91.8 1.8 1.9 2.0 2.0 45.0 54.5 (0.1)54.4 
小计/WTD平均值3.80%2.9$5.4 $134.9 $2.1 $2.2 $3.8 $45.0 $193.4 $— $193.4 
不安全：
A系列票据5.53%5.53%20241.1$7.1 $7.1 $— $— $— $— $14.2 $— $14.2 
J系列票据4.66%4.66%20252.3— — 10.0 — — — 10.0 — 10.0 
B系列票据5.55%5.55%20261.49.0 9.0 16.0 2.0 — — 36.0 — 36.0 
C系列音符5.56%5.56%20262.42.0 2.0 3.0 4.0 — — 11.0 — 11.0 
F系列音符4.35%4.35%20262.15.5 2.4 3.3 4.0 — — 15.2 — 15.2 
H系列音符4.04%4.04%20263.9— — — 50.0 — — 50.0 — 50.0 
K系列音符4.81%4.81%20274.3— — — — 34.5 — 34.5 (0.2)34.3 
G系列票据3.88%3.88%20272.46.0 6.5 6.0 7.0 2.6 — 28.1 — 28.1 
L系列音符4.89%4.89%20285.3— — — — — 18.0 18.0 — 18.0 
系列I笔记4.16%4.16%20286.0— — — — — 25.0 25.0 — 25.0 
定期贷款54.30%4.30%20297.0— — — — — 25.0 25.0 — 25.0 
小计/WTD平均值4.60%3.7$29.6 $27.0 $38.3 $67.0 $37.1 $68.0 $267.0 $(0.2)$266.8 
循环信贷安排：
A&B旋转器(3)5.44%20252.7$— $— $12.0 $— $— $— $12.0 $— $12.0 
小计/WTD平均值5.44%2.7$— $— $12.0 $— $— $— $12.0 $— $12.0 
合计/WTD平均4.29%3.3$35.0 $161.9 $52.4 $69.2 $40.9 $113.0 $472.4 $(0.2)$472.2 
(1)融资租赁贴现率为4.14%。
(2)贷款的指定利率为伦敦银行同业拆息加1.35%，但在到期时互换为3.14%的固定利率。
(3)基于定价网格，贷款的固定利率为LIBOR加1.05%。

16

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表6--资本化和财务比率
截至2022年12月31日
(百万美元，不包括股价；未经审计)
债务
有担保债务$193.4
无担保定期债务266.8
无担保循环信贷安排12.0
债务总额(A)$472.2
新增：未摊销递延融资净成本/贴现(溢价)0.2
减去：现金和现金等价物(33.3)
净债务$439.1
市值股票股价市场价值
普通股(纽约证券交易所代码：Alex)72,463,275$18.73$1,357.2
股票总市值(B)$1,357.2
总市值(C)=(A)+(B)$1,829.4
总债务与总市值之比(A)/(C)25.8 %
流动性
手头现金$33.3
未使用的承诺信用额度486.9
总流动资金$520.2
财务比率
净债务与TTM合并调整后EBITDA1
2.7
偿债覆盖率2
3.6
固定利率债务与总债务之比97.5%
未支配的CRE财产比率3
77.4%
1过去12个月的综合调整EBITDA为1.607亿美元，按表7计算。
2综合调整后EBITDA(1.607亿美元)与偿债总额(4520万美元)的比率--包括利息支出、融资租赁和定期债务的本金支付，以及抵押债务的本金摊销，但不包括气球付款--过去12个月。
3按账面总值计算，代表未担保的中央公积金财产(12.302亿美元)，占中央公积金财产总额(15.903亿美元)的百分比。
17

Alexander&Baldwin，Inc.
财务摘要
表7-综合指标
(以百万为单位，每股数据除外；未经审计)
合并EBITDA和合并调整后EBITDA
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
净收益(亏损)$(71.7)$6.4 $(49.5)$35.8 
调整：
折旧及摊销9.2 10.0 38.0 39.6 
利息支出5.3 6.1 22.0 26.2 
所得税支出(福利)(0.2)(0.1)(18.3)— 
与停产业务有关的折旧和摊销1.5 2.7 5.8 10.8 
与停产业务相关的利息支出0.1 — 0.2 0.1 
合并EBITDA$(55.8)$25.1 $(1.8)$112.5 
与土地业务部门有关的资产减值5.0 — 5.0 — 
与非持续经营相关的权益法投资减值— 2.9 — 2.9 
养老金终止— — 76.9 — 
(不包括折旧、摊销和利息支出的所得税净额)非持续经营亏损86.3 28.8 80.6 28.7 
合并调整后EBITDA$35.5 $56.8 $160.7 $144.1 
影响各自期间的其他离散项目--收入/(亏损)：
可归因于非控制性权益终止的收益(亏损)$(0.1)$0.1 $1.1 $0.4 
商业地产处置损益，净额$— $2.6 $— $2.8 
处置非核心资产收益(亏损)，净额$— $— $54.0 $0.1 






18

FFO和核心FFO
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
A&B普通股股东可获得的净收益(亏损)$(71.6)$6.1 $(50.8)$35.1 
商业房地产的折旧和摊销9.1 9.5 36.5 37.7 
处置商业地产收益，净额— (2.6)— (2.8)
非持续经营亏损，扣除所得税后的净额87.9 31.5 86.6 39.6 
可归因于非控制性权益终止的收益(亏损)(0.1)0.1 1.1 0.4 
FFO$25.3 $44.6 $73.4 $110.0 
排除与核心业务无关的项目：
土地业务经营(利润)亏损(5.7)(29.9)1.4 (53.2)
所得税支出(福利)(0.2)(0.1)(18.3)— 
非核心业务利息支出2.8 2.9 11.0 12.7 
养老金终止-CRE和公司— — 14.7 — 
核心FFO$22.2 $17.5 $82.2 $69.5 

商业地产营业利润(亏损)$21.2 $19.6 $81.5 $72.6 
商业房地产的折旧和摊销9.1 9.5 36.5 37.7 
公司和其他费用(5.6)(8.2)(39.3)(27.0)
核心业务利息支出(2.5)(3.2)(11.0)(13.5)
对参与证券的分配— (0.2)(0.2)(0.3)
养老金终止-CRE和公司— — 14.7 — 
核心FFO$22.2 $17.5 $82.2 $69.5 
A&B普通股股东每股摊薄后可获得的净收益$(0.99)$0.08 $(0.70)$0.48 
稀释后每股FFO$0.35 $0.61 $1.01 $1.52 
稀释后每股核心FFO$0.31 $0.24 $1.13 $0.96 
加权平均已发行稀释股(FFO/核心FFO)72.7 72.7 72.8 72.6 

其他离散项目
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
影响各自期间的其他离散项目--收入/(亏损)：
CRE段直线租赁调整$2.6 $1.5 $6.3 $4.4 
中铁部分有利/(不利)租赁摊销$0.3 $0.4 $1.1 $0.9 
基于股份的综合薪酬$(0.3)$(1.5)$(4.9)$(5.9)

19





















商业地产
20

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表8-CRE指标
(百万美元；未经审计)
噪声和同店噪声截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
营业收入：




基本租金收入，净额$34.0 $32.0 $129.6 $119.2 
向租户追讨款项10.3 10.2 40.2 38.4 
其他收入4.1 4.0 17.4 16.5 
商业地产营业收入总额$48.4 $46.2 $187.2 $174.1 
运营成本和支出：
物业运营10.5 11.0 43.8 40.1 
财产税5.9 4.5 18.4 18.2 
折旧及摊销9.1 9.5 36.5 37.7 
商业地产经营成本和费用总额$25.5 $25.0 $98.7 $96.0 
销售、一般和行政(1.6)(1.7)(6.8)(6.5)
部门间营业收入1
0.1 0.1 0.3 0.4 
养老金终止— — (0.7)— 
利息和其他收入(费用)，净额(0.2)— 0.2 0.6 
营业利润(亏损)$21.2 $19.6 $81.5 $72.6 
加：折旧和摊销9.1 9.5 36.5 37.7 
减去：直线式租赁调整(2.6)(1.5)(6.3)(4.4)
较低：有利/(不利)租赁摊销(0.3)(0.4)(1.1)(0.9)
减去：解雇收入— (0.1)(0.1)(0.2)
加：其他(收入)/支出，净额0.2 — 0.5 (0.6)
另加：销售、一般、行政和其他费用1.6 1.7 6.8 6.5 
噪音$29.2 $28.8 $117.8 $110.7 
减去：收购、处置和其他调整带来的噪声(0.2)(0.1)(0.7)(0.2)
同店噪音$29.0 $28.7 $117.1 $110.5 
入住率：
租赁入住率95.0 %94.3 %
实际占有率94.2 %93.8 %
经济占有率93.6 %92.2 %
1主要部门间营运收入(例如基本租金收入及开支回收)来自与土地营运部分实体的租赁。此类营业收入(以及这些实体在其他分部记录的相关费用)在综合经营业绩中予以抵销。
其他离散项目
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
CRE部门资本支出：
物业收购$— $10.8 $— $10.8 
发展和重建2.0 2.1 6.8 16.4 
中环铁路建筑/面积改善(维护资本支出)7.2 4.7 10.7 9.9 
CRE租户空间改善(维护资本支出)1.5 0.6 3.9 2.5 
CRE资本支出总额$10.7 $18.2 $21.4 $39.6 
支付的租赁佣金：$0.3 $0.6 $1.3 $1.3 
21

商业地产EBITDA
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
商业地产营业利润(亏损)$21.2 $19.6 $81.5 $72.6 
折旧及摊销9.1 9.5 36.5 37.7 
商业地产EBITDA$30.3 $29.1 $118.0 $110.3 



22

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表9--入住率
(未经审计)
租赁入住率
自.起自.起基点变化
2022年12月31日2021年12月31日
零售93.8%93.1%70
工业98.4%97.0%140
办公室88.2%91.5%(330)
租赁总入住率95.0%94.3%70

经济占有率
自.起自.起基点变化
2022年12月31日2021年12月31日
零售91.7%89.9%180
工业98.2%97.0%120
办公室87.7%90.0%(230)
总经济占有率93.6%92.2%140

同店租赁占有率
自.起自.起基点变化
2022年12月31日2021年12月31日
零售93.8%93.1%70
工业98.3%96.9%140
办公室88.2%91.5%(330)
同店租赁总占有率95.0%94.3%70


同店经济占有率
自.起自.起基点变化
2022年12月31日2021年12月31日
零售91.7%89.9%180
工业98.1%96.9%120
办公室87.7%90.0%(230)
总同店经济占有率93.6%92.1%150

23

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表10-按类型划分的噪声和同店噪声
(千美元；未经审计)
噪音
截至12月31日的三个月，百分比变化2022年第4季度占NOI的百分比2021年第四季度占NOI的百分比
20222021
零售$18,268 $18,156 0.6%62.6%63.0%
工业5,098 5,188 (1.7)%17.5%18.0%
地面1
4,814 4,392 9.6%16.5%15.2%
办公室1,000 1,066 (6.2)%3.4%3.8%
夏威夷的总投资组合29,180 28,802 1.3%100.0%100.0%
其他2 1 NM—%—%
CRE产品组合总数$29,182 $28,803 1.3%100.0%100.0%

同店噪音
截至12月31日的三个月，百分比变化2022年第4季度占NOI的百分比2021年第四季度占NOI的百分比
20222021
零售$18,268 $18,156 0.6%63.0%63.4%
工业4,966 5,140 (3.4)%17.1%17.9%
地面1
4,751 4,297 10.6%16.4%15.0%
办公室1,000 1,066 (6.2)%3.5%3.7%
CRE产品组合总数$28,985 $28,659 1.1%100.0%100.0%

噪音
截至十二月三十一日止的年度：百分比变化YTD 2022占噪声的百分比2021年占噪声的百分比
20222021
零售$75,820 $69,674 8.8%64.4%62.9%
工业20,174 19,513 3.4%17.1%17.6%
地面1
17,720 17,402 1.8%15.0%15.7%
办公室4,043 4,136 (2.2)%3.4%3.8%
夏威夷的总投资组合117,757 110,725 6.4%99.9%100.0%
其他2 10 NM—%—%
CRE产品组合总数$117,759 $110,735 6.3%100.0%100.0%

同店噪音
截至十二月三十一日止的年度：百分比变化YTD 2022占SS NOI的百分比YTD 2021占SS NOI的百分比
20222021
零售$75,820 $69,674 8.8%64.7%63.1%
工业19,782 19,465 1.6%16.9%17.6%
地面1
17,495 17,210 1.7%14.9%15.6%
办公室4,043 4,124 (2.0)%3.5%3.7%
CRE产品组合总数$117,140 $110,473 6.0%100.0%100.0%
1截至2021年12月31日之前归类为土地的租约，自2022年12月31日起包括在零售和办公室中。调整截至2021年12月31日的三个月和十二个月的NOI，以反映更新后的资产类别，截至2022年12月31日的三个月和十二个月的地面NOI分别增长12.3%和4.3%，截至2022年12月31日的三个月和十二个月的地面同店NOI分别增长13.4%和4.1%。
24


同店投资组合相对于可比上期和本期的变化如下：
加法
日期属性
1/22Hookele购物中心

25

Alexander&Baldwin，Inc.
商业地产
表11--改进的物业报告
(千美元，每平方英尺数据除外；未经审计)
属性海岛建成年份/
翻新		当前
GLA(SF)		租赁/经济占用ABRABR
PSF		2022 NOI2022%的噪声与改进的产品组合噪声零售锚地租户
零售业：
1珍珠高地中心瓦胡岛1992-1994411,40099.4%98.2%$10,845$26.85$9,7649.8%山姆俱乐部、帝王影院、24小时健身、乌尔塔沙龙、罗斯
2凯路亚零售瓦胡岛1947-2014326,40095.4%94.6%11,77938.6111,88411.9%Whole Foods Market，Foodland，CVS/Long Pharmics，Ulta Salon
3劳拉尼村瓦胡岛2012175,60096.5%96.5%6,65039.236,5796.6%Safeway、Ross、Walgreens、Petco
4怀亚奈购物中心瓦胡岛1975170,80096.2%95.5%3,78223.743,2403.2%CVS/Long制药公司，City Mill
5马诺阿市场瓦胡岛1977142,00097.8%91.7%4,55935.024,4744.5%Safeway，CVS/Long药物
6皇后区集市夏威夷岛2007134,00084.5%83.6%4,42147.594,8854.9%海岛美食市场
7卡内奥荷湾购物中心(租赁)瓦胡岛1971125,40097.8%97.8%3,21226.192,6662.7%Safeway，CVS/Long药物
8北库雷村考艾岛2015119,000100.0%100.0%4,28836.774,3684.4%西夫韦，Petco
9普努内纳购物中心毛伊岛2017118,00078.4%70.9%4,03848.964,0064.0%星球健身、Petco、Ulta Salon、Target(影子锚定)
10外皮奥购物中心瓦胡岛1986, 2004113,80097.4%97.4%3,42630.893,6753.7%美食之地
11爱卡希公园购物中心瓦胡岛1971, 202297,30088.8%84.9%3,08337.333,2403.2%西夫韦
12拉尼豪市场夏威夷岛198788,30097.7%92.4%1,58519.431,5061.5%SACK N节省，CVS/Long药物
13库奎拉的商店考艾岛200985,90095.6%87.5%3,42748.033,1503.1%CVS/Long药品，食堂，活食品
14Hookele购物中心毛伊岛201971,40096.1%91.2%2,68841.302,5342.5%西夫韦
15库尼亚购物中心瓦胡岛200460,60090.1%90.1%2,17140.522,2272.2%
16外坡里镇中心考艾岛198056,60039.7%37.6%45121.202850.3%自动分区
17卡胡鲁购物中心(2)毛伊岛195150,90094.3%94.3%93519.464530.5%
18刘哈拉商铺瓦胡岛201846,300100.0%95.0%2,48756.552,4492.4%UFC健身房，降落到地球上
19纳比利广场毛伊岛199145,60090.3%90.3%1,27131.831,3631.4%纳比利市场
20米利拉尼·毛卡的大门瓦胡岛2008, 201334,90093.7%90.3%1,88259.792,0102.0%CVS/Long药物(影子锚定)
21阿伦港码头中心考艾岛200223,60092.0%92.0%64829.907300.7%
22《收藏》瓦胡岛20175,900100.0%100.0%33957.463320.2%
小计-零售业2,503,70093.8%91.7%$77,967$34.50$75,82075.7%
26

属性海岛建成年份/
翻新		当前
GLA(SF)		租赁/经济占用ABRABR
PSF		2022 NOI2022%的噪声与改进的产品组合噪声零售锚地租户
工业：
23科莫哈纳工业园瓦胡岛1990238,300100.0%100.0%$3,516$14.76$5,5815.6%
24卡卡科商务中心瓦胡岛1969202,20095.5%95.5%2,75914.642,3372.3%
25怀皮奥实业瓦胡岛1988-1989158,40099.0%99.0%2,64016.842,7372.7%
26欧普雷实业瓦胡岛2005-2006, 2018151,500100.0%100.0%2,55016.832,5522.6%
27P&L仓库毛伊岛1970104,100100.0%100.0%1,61015.461,5871.6%
28卡波雷企业中心瓦胡岛201993,000100.0%100.0%1,61817.391,5881.6%
29火奴湖实业夏威夷岛2004-2006, 200886,70098.0%96.0%1,26315.181,1571.2%
30凯路亚实业/其他瓦胡岛1951-197469,00092.6%91.4%1,10617.958210.8%
31阿伦港考艾岛1983, 199364,60095.6%95.6%73612.647130.7%
32港湾工业(2)毛伊岛193051,100100.0%100.0%62612.267080.7%
33卡海街实业(1)瓦胡岛197327,900100.0%100.0%35412.703160.2%
34毛伊拉尼工业(1)毛伊岛20108,400100.0%100.0%15117.98770.1%
小计-工业1,255,20098.4%98.2%$18,929$15.48$20,17420.1%
办公室：
35卡胡鲁办公楼毛伊岛197459,10086.6%86.6%$1,490$29.90$1,3091.3%
36米利拉尼·毛卡南部的大门瓦胡岛1992, 200637,10098.4%96.2%1,69647.481,6881.7%
37卡胡鲁伊办公中心(2)毛伊岛199135,80090.5%90.5%1,01231.219871.0%
38洛诺中心毛伊岛197313,70061.7%61.7%28133.34590.1%
小计-办公室145,70088.2%87.7%$4,479$35.43$4,0434.1%
道达尔-夏威夷改进的投资组合3,904,60095.0%93.6%$101,375$28.09$100,03799.9%
(1)属性当前不包括在同一商店池中。
(2)包括以前被归类为土地租赁并在表12--土地租赁报告中列示的租约。

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表12-土地租赁报告
(千美元；未经审计)
属性名称位置
(城市、岛屿)		英亩属性类型实验年当前ABR2022 NOI下一步租金步骤类型下一个ABR($以$000为单位)上一个租金档次上一步类型以前的ABR($以$000为单位)
1所有者/运营商卡波莱，瓦胡岛36.4工业2025$3,203 $3,204 2023固定步长$3,3002022固定步长$3,110
2迎风城市购物中心卡内奥赫，瓦胡岛15.4零售20352,800 2,781 2023FMV重置FMV2017固定步长2,100
3所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛9.0零售20452,075 2,075 2025固定步长2,2832020固定步长1,886
4凯慕基购物中心火奴鲁鲁，瓦胡岛2.8零售20402,039 1,930 2026固定步长2,3452022FMV重置1,728
5S&F工业毛伊岛的普努内内52.0重工业20591,275 1,364 2024固定步长1,4332019固定步长751
6巴利棕榈树广场凯卢亚，瓦胡岛3.3办公室2037992 623 2032FMV重置FMV2022协商好的200
7所有者/运营商卡内奥赫，瓦胡岛3.7零售2048990 988 2023固定步长1,0592018选择权694
8迎风城市和乡村广场一号凯卢亚，瓦胡岛3.4零售2062963 788 2032固定步长1,2332022固定步长753
9迎风市郊广场二期凯卢亚，瓦胡岛2.2零售2062621 507 2032固定步长7952022固定步长485
10所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛1.9零售2034450 312 2024固定步长4702019协商好的641
11所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛0.5零售2028375 377 2023固定步长3852022固定步长366
12所有者/运营商火奴鲁鲁，瓦胡岛0.5停车2028349 340 2023固定步长3592022固定步长339
13所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.8零售2026264 259 2023固定步长2722022固定步长257
147-11凯路亚中心凯卢亚，瓦胡岛0.9零售2033258 258 2023固定步长2632022固定步长253
15所有者/运营商(1)火奴鲁鲁，瓦胡岛0.7工业2027245 225 2023选择权252———
16所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛1.2零售2023237 219 ———2013FMV重置120
17所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.8工业2025228 224 2023固定步长2382022固定步长218
18所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.4零售2027181 264 2023固定步长1862022固定步长158
19所有者/运营商凯卢亚，瓦胡岛0.4零售2025174 174 2023固定步长1832022固定步长166
20所有者/运营商毛伊岛的卡胡鲁伊0.9零售2025142 141 2023固定步长1462022固定步长138
余数五花八门3.5五花八门五花八门891 667 五花八门五花八门————
合计-土地租约2
140.7 $18,752 $17,720 
(1)土地租赁目前不包括在同店池中。
(2)截至2021年12月31日以前被归类为土地租约的租约，现已列入表11--改善财产报告

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表13-按ABR排名的前10名租户
截至2022年12月31日
(千美元；未经审计)
Tenant1
租约数目ABR改进的总百分比
投资组合
ABR		GLA(SF)占总数的百分比
改进的产品组合
玻璃
艾伯森公司(包括西夫韦)7$7,608 7.5%286,0247.3%
山姆的俱乐部13,308 3.3%180,9084.6%
CVS公司(包括隆氏药业)62,752 2.7%150,4113.8%
福德兰超市及相关公司72,127 2.1%113,7252.9%
罗斯的连衣裙价格较低21,992 2.0%65,4841.7%
科尔曼世界集团21,946 1.9%115,4953.0%
GP/RM预应力，LLC2
11,690 1.6%不适用不适用
24小时健身服务11,513 1.5%45,8701.2%
Ulta Salon，化妆品和香水，Inc.31,508 1.5%33,9850.9%
Petco动物用品商店31,400 1.4%34,2820.9%
总计33$25,844 25.5%1,026,18426.3%
1该表不包括土地租赁，因为从GLA的角度来看，这类租赁不具有可比性。
2 GP/RM PreStress，LLC租约中的租赁房地包括仓库和堆场空间。由于院子空间，由于缺乏可比性，GLA没有呈现。

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表14-租赁期满时间表
截至2022年12月31日
(千美元，每平方英尺数据除外；未经审计)
整体改进的产品组合
到期年份数
租约的数量		正方形
视频片段
即将到期的租约		占总数的百分比
改进的产品组合
租用的玻璃		ABR
即将到期		占总数的百分比
改进的产品组合
即将到期的ABR		ABR即将到期
PSF
2023172371,278 10.1%$10,39510.3%$28.00
2024149565,565 15.4%15,34115.1%27.13
2025109474,494 12.9%11,84611.7%24.97
202690299,060 8.2%8,4138.3%28.13
202795316,292 8.6%10,29310.2%32.54
202854247,353 6.7%8,8778.8%35.89
202938217,772 5.9%7,8977.8%36.26
203020144,605 3.9%3,2363.2%22.38
20311291,362 2.5%2,2772.2%24.92
此后58736,504 20.2%18,81518.5%25.55
逐月113205,017 5.6%3,9853.9%19.44
总计9103,669,302 100.0%$101,375100.0%$27.63
零售产品组合
到期年份数
租约的数量		正方形
视频片段
即将到期的租约		占总数的百分比
零售
租用的玻璃		ABR
即将到期		占总数的百分比
零售
即将到期的ABR		ABR即将到期
PSF
2023122228,734 9.9%$8,19110.5%$35.81
202498353,249 15.3%11,42814.7%32.35
202580190,462 8.3%7,1939.2%37.77
20266482,173 3.6%4,5185.8%54.98
202778168,361 7.3%7,5819.7%45.03
202850202,445 8.8%8,08610.4%39.94
202934186,579 8.1%7,0929.1%38.01
20301662,290 2.7%1,7342.2%27.84
20311063,482 2.7%1,9232.5%30.29
此后52703,964 30.4%18,29223.4%25.98
逐月4868,084 2.9%1,9292.5%28.33
总计6522,309,823 100.0%$77,967100.0%$33.75
产业组合
到期年份数
租约的数量		正方形
视频片段
即将到期的租约		占总数的百分比
工业
租用的玻璃		ABR
即将到期		占总数的百分比
工业
即将到期的ABR		ABR即将到期
PSF
202342130,824 10.6%$1,8189.6%$13.90
202436173,513 14.1%2,69814.3%15.55
202524273,032 22.2%4,26422.5%15.62
202622198,937 16.2%2,99815.8%15.07
20278132,627 10.8%2,15811.4%16.27
2028140,505 3.3%6643.5%16.39
2029219,763 1.6%2371.3%11.99
2030174,990 6.1%1,2826.8%17.10
2031227,880 2.3%3541.9%12.70
此后531,150 2.4%5232.7%16.79
逐月58128,467 10.4%1,93310.2%15.05
总计2011,231,688 100.0%$18,929100.0%$15.37

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表15-新订及续订租约摘要
截至2022年12月31日
(未经审计)
仅可比租赁1
合计-新租约和续订租约租契GLA(SF)新ABR/SF钛/铁WTD平均租期(年)租契GLA(SF)新ABR/SF旧ABR/SF
租金分摊2
2022年第四季度61129,537 $30.65 $3.22 3.52952,063 $39.35 $37.29 5.5%
2022年第三季度50104,875 $29.11 $5.86 5.82769,731 $26.63 $25.55 4.2%
2022年第二季度76174,073 $30.71 $9.28 4.648106,241 $33.00 $31.07 6.2%
第一季度20223
74369,292 $23.12 $54.98 11.842283,123 $23.10 $22.39 3.2%
落后四节261777,777$26.88 $29.51 8.0146511,158$27.29 $26.14 4.4%
合计-新租约租契GLA(SF)新ABR/SF钛/铁WTD平均租期(年)租契GLA(SF)新ABR/SF旧ABR/SF
租金分摊2
2022年第四季度2132,435 $28.93 $11.10 3.535,145 $22.29 $21.60 3.2%
2022年第三季度1829,452 $29.57 $20.79 4.8610,148 $25.11 $23.60 6.4%
2022年第二季度2459,145 $28.52 $26.92 7.3814,481 $30.94 $27.64 11.9%
2022年第一季度2165,154 $15.69 $8.18 17.5512,250 $22.11 $20.33 8.8%
落后四节84186,186 $24.27 $16.63 9.82242,024 $25.90 $23.80 8.8%
合计-续订租约租契GLA(SF)新ABR/SF钛/铁WTD平均租期(年)租契GLA(SF)新ABR/SF旧ABR/SF
租金分摊2
2022年第四季度4097,102 $31.22 $0.59 3.52646,918 $41.22 $39.01 5.7%
2022年第三季度3275,423 $28.93 $0.03 6.22159,583 $26.89 $25.88 3.9%
2022年第二季度52114,928 $31.84 $0.20 3.24091,760 $33.32 $31.61 5.4%
第一季度20223
53304,138 $24.71 $65.01 10.637270,873 $23.14 $22.48 2.9%
落后四节177591,591 $27.70 $33.56 7.5124469,134 $27.42 $26.35 4.0%
截至2022年12月31日的三个月TTM截至2022年12月31日
租契GLA(SF)ABR/SF
租金分摊2
租契GLA(SF)ABR/SF
租金分摊2
零售4166,843 $44.62 5.2%零售183504,907 $32.89 3.9%
工业1961,304 $15.31 7.7%工业65251,513 $14.18 5.7%
办公室11,390 $35.33 —%办公室1321,357 $34.49 7.7%
1根据条款词汇表，可比租赁是指就可比空间和可比租赁条款续签(就相同单位签订的)或(就在过去12个月内已腾出的单位签订的)新租赁。扩张、收缩和战略性短期续订不包括在可比租赁池中。
2租金差价是按可比租约计算的，即所列期间租约总人口的一个子集。
3 2022年第一季度包括一份为期15年的续签租约，其中包括180,908 SF的GLA和340万美元的ABR，以及1,970万美元的TIS津贴。
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表16-投资组合重新定位、重新开发和开发摘要
截至2022年12月31日
(百万美元；未经审计)
 租赁活动

项目		相位目标
在职		目标
稳定化		估计总数
项目资本
费用		项目资本
已招致的费用
迄今		估计数
增量
稳定下来
噪音		估计数
稳定下来
收益率占总收益率
项目资本
费用		预计
GLA(SF)		%
租赁		意向书下的%总计
重建项目
马诺阿市场施工3Q2023
3Q20241
$8.0 - $8.8$2.8$0.6 - $0.78.0 - 8.5%142,00097.8%—%97.8%
1项目开工前租赁比例稳定在90%以上。该公司预计在2026年全面增加稳定的噪声。


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表17-交易活动(2021-2022)
截至2022年12月31日
(百万美元；未经审计)

性情
属性类型位置日期
(月/年)		销售价格GLA(SF)
毛伊岛剩余土地土地毛伊岛，HI11/21$2.7 不适用
毛伊岛剩余土地土地毛伊岛，HI2/210.3 不适用
总计$3.0 — 
收购
属性类型位置日期
(月/年)		购进价格GLA(SF)
毛伊拉尼工业工业毛伊岛，HI06/22
N/A1
8,400 
卡利希街228号土地租赁瓦胡岛，HI10/214.4 不适用
卡海街实业工业瓦胡岛，HI10/216.4 27,900 
总计$10.8 36,300 
1代表从Grace Pacific的子公司GPRS进行的公司间收购交易。
33





















陆上行动
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陆上行动
表18-营业利润、EBITDA和调整后EBITDA报表
(金额以百万计；未经审计)
截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
开发销售收入$1.8 $4.8 $8.1 $16.0 
未改善/其他物业销售收入17.9 29.4 19.9 41.3 
其他营业收入1
2.7 7.2 15.3 22.6 
土地业务营业收入总额$22.4 $41.4 $43.3 $79.9 
土地运作营运成本及开支(15.4)(15.8)(34.2)(38.9)
销售、一般和行政(0.5)(1.0)(3.5)(3.8)
部门间营业费用，净额2
(0.1)— (0.3)(0.2)
处置非核心资产收益(亏损)，净额— — 54.0 0.1 
合资企业的收益(亏损)(0.7)5.9 1.6 17.9 
养老金终止— — (62.2)— 
利息和其他收入(费用)，净额— (0.6)(0.1)(1.8)
土地经营营业利润(亏损)合计$5.7 $29.9 $(1.4)$53.2 

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
土地业务经营利润(亏损)2
$5.7 $29.9 $(1.4)$53.2 
土地经营折旧及摊销— 0.3 1.2 1.1 
土地业务EBITDA$5.7 $30.2 $(0.2)$54.3 
资产减值5.0 — 5.0 — 
养老金终止— — 62.2 — 
土地业务调整后的EBITDA$10.7 $30.2 $67.0 $54.3 
1其他业务收入包括与卡车运输、可再生能源以及非核心遗留农地的许可和租赁有关的收入。
2主要来自CRE的部门间营业费用，在综合经营业绩中被冲销。


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表19-核心房地产开发项目待售项目
截至2022年12月31日
(百万美元，每平方英尺除外；未经审计)
销售成交时间
项目位置产品
类型		计划的可销售量
英亩		平均
剩余地段的面积
(英亩)		英亩
关着的不营业的		英亩
剩余		目标
销售价格
射程
剩余的每SF
Est.
总计
项目
成本
总计
项目
费用
已招致
迄今		A&B总收入
投资
(迄今为止的生活)		A&B网
账面价值		开始/
Est.开始		Est.端部
毛伊岛商业园(二期)卡胡鲁伊，
毛伊岛		轻工业地块116.7英亩1.4英亩64.2英亩52.5英亩$40-$58 per SF$89$65$65$2220122030+

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表20--土地业务构成部分
截至2022年12月31日
(百万美元；未经审计)
英亩账面价值
资产
房地产投资
核心房地产投资
卡波莱商业园西部3 $6.2 
毛伊岛商业园二期53 22.1 
非核心房地产投资
其他房地产开发项目192 $37.8 
农用地3,123 0.4 
城市土地，不在积极开发中20 0.6 
保护与保存777 0.9 
对房地产合资企业和合伙企业的投资7.5 
房地产投资总额，净额4,168 75.5 
应收账款、留存账款和其他应收账款净额4.2 
库存和其他财产，净额0.6 
对关联公司的其他投资29.4 
其他资产2.3 
总资产$112.0 
负债
毛伊岛农用地出售递延收入和储备$75.3 
环境修复16.5 
土地开发保证金和成交后债务4.1 
其他负债11.3 
总负债$107.2 
土地业务账面价值$4.8 
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