附录 99.1

全民健康房地产收益信托基金

报告 2022 年第四季度和全年财务业绩

合并经营业绩——截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月期间：

宾夕法尼亚州普鲁士国王——环球健康房地产收益信托基金（纽约证券交易所代码：UHT）今天宣布，在截至2022年12月31日的三个月期间，净收益为560万美元，摊薄每股收益为0.41美元，而2021年第四季度为9160万美元，摊薄每股收益为6.65美元。

正如所附的非公认会计准则补充信息附表（“补充附表”）所反映的那样，我们在截至2021年12月31日的三个月期间的财务业绩包括剥离房地产资产实现的总收益8,600万美元，合摊薄每股收益6.24美元，包括：（i）剥离位于奥的医疗办公大楼（“MOB”）后实现的1760万美元收益华盛顿州伯恩市于2021年11月被剥离，净现金收益约为2490万美元，以及；(ii) 6840万美元剥离西南医疗保健系统内陆谷园区所产生的收益，该收益是作为与环球健康服务公司（“UHS”）签订的资产出售和购买协议的一部分交换的。根据经修订的《美国国税法》第1031条的规定，这些交易以同类财产交换的形式进行结构和完成。根据补充附表计算，调整了截至2021年12月31日的三个月期间记录的剥离房地产资产的总收益8,600万美元的报告业绩，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月期间，我们的调整后净收益为560万美元，摊薄每股收益为0.41美元。

尽管在截至2022年12月31日的三个月期间，与2021年同期相比，我们的调整后净收入相对没有变化，但以下摘要说明了我们在2022年第四季度与2021年第四季度相比调整后净收入的变化：（i）减少了110万美元，摊薄每股收益减少了0.08美元，这主要是由于我们的平均借款利率上升而导致的利息支出增加我们的平均未偿借款增加；（ii）减少了927,000美元，即美元。摊薄后每股0.7美元（包括截至2022年12月31日产生的33.2万美元拆除费用，如下所述）与位于伊利诺伊州芝加哥的一家空置专科医院有关，该医院的租约于2021年12月31日到期，部分抵消；（iii）与2022年第四季度签署的与伊利诺伊州芝加哥专科医院有关的和解协议增加了125万美元，即摊薄每股0.09美元，这与2022年第四季度签署的和解和解除协议有关，；(iv) 该资产净增27.9万美元，摊薄后每股增加0.02美元2021年12月31日与UHS签订的购买和销售协议；（v）由于续订公允市值租约对惠灵顿的影响，增加了26.5万美元，合摊薄后每股0.02美元

区域医疗中心，于2022年1月1日生效；(vi) 26.3万美元，摊薄后每股0.02美元，这是由于各种物业产生的收入总净增长所致。

根据补充附表计算，我们的运营资金（“FFO”）在2022年第四季度为1,240万美元，摊薄每股0.90美元，而2021年第四季度为1,290万美元，摊薄每股0.93美元。

在2022年第四季度，与2021年第四季度相比，我们的FFO减少了44.4万美元，摊薄后每股下降了0.03美元。减少的主要原因是我们的合并和未合并投资产生的折旧和摊销费用减少了470,000美元，合摊薄每股0.03美元。

合并经营业绩——截至2022年12月31日和2021年12月31日的十二个月期间：

在截至2022年12月31日的十二个月期间，净收益为2,110万美元，摊薄每股收益为1.53美元，而2021年全年为1.092亿美元，摊薄每股收益为7.92美元。

正如补充附表所反映的那样，我们在截至2021年12月31日的年度财务业绩包括剥离房地产资产后实现的总收益8,730万美元，合摊薄每股收益6.34美元。除了上述2021年第四季度录得的8,600万美元或摊薄每股收益6.24美元外，我们还在2021年第二季度出售位于阿肯色州的MOB获得了130万美元的收益，合摊薄每股收益0.10美元。在调整了截至2021年12月31日的十二个月期间录得的总收益8,730万美元（摊薄每股收益6.34美元）的报告业绩后，在截至2021年12月31日的年度中，我们的调整后净收益为2190万美元，摊薄每股收益为1.59美元，而截至2022年12月31日的年度为2,110万美元，摊薄每股收益1.53美元。

与2021年全年相比，我们在2022年十二个月的调整后净收入减少了75万美元，摊薄每股收益减少了0.06美元，这主要是由于：（i）与位于伊利诺伊州芝加哥的一家专科医院有关的减少了320万美元，即摊薄每股0.23美元（包括截至2022年12月31日发生的33.2万美元的拆除费用），该医院的租约于2021年12月31日到期。；(ii) 减少190万美元，摊薄后每股减少0.14美元，这是由于利息支出增加，这主要是由于我们的利息支出增加平均借款利率以及我们平均未偿还借款的增加，部分抵消了：(iii) 与上述2022年第四季度签署的和解和解除协议相关的增加125万美元，即摊薄每股0.09美元；(iv) 2021年12月31日与UHS签订的资产购买和出售协议净增加120万美元，摊薄每股增加0.09美元；(v) 增加110万美元，摊薄后每股增加0.08美元，这是由于公允市场价值租赁续订对以下因素的影响惠灵顿地区医疗中心，于2022年1月1日生效；(vi) 增加763,000美元，合摊薄后每股0.05美元，这是由于各种物业产生的收入总净增加所致。

根据补充附表计算，在2022年十二个月期间，我们的FFO为4,880万美元，摊薄每股3.54美元，而2021年十二个月期间为5,090万美元，摊薄每股3.69美元。

在2022年的十二个月中，与2021年全年相比，我们的FFO减少了200万美元，摊薄后每股减少了0.15美元。减少的原因是上述2022年全年调整后净收益与2021年全年相比减少了75万美元，即摊薄每股0.06美元，以及我们的合并和未合并投资产生的折旧和摊销费用减少了130万美元，即摊薄每股0.09美元。

股息信息：

第四季度每股0.715美元的股息，合计990万美元，于2022年11月30日宣布，并于2022年12月30日支付。

资本资源信息：

截至2022年12月31日，根据3.75亿美元的循环信贷协议条款，我们有2.981亿美元的未偿借款和截至该日的可用借款能力为7,380万美元，扣除未偿借款和信用证。

新建项目-塞拉医疗广场一期：

2022年1月，我们与UHS的全资子公司签订了地面租赁和主弹性租赁协议，旨在开发、建造和拥有位于内华达州里诺的MOB Sierra Medical Plaza I的不动产，占地约86,000平方英尺。这个 MOB 位于北内华达山脉医疗中心的校园内，这是一家新建的医院，由 UHS 的全资子公司拥有和运营，于 2022 年 4 月竣工并开业。这座 MOB 的施工于 2022 年 1 月开始，预计将于 2023 年 3 月完工，我们已聘请了一家非关联第三方担任施工经理。据估计，MOB的成本约为3,460万美元，截至2022年12月31日，其中约为2,090万美元。主弹性租赁协议约占MOB可出租平方英尺的68％，该协议可能会根据第三方租赁的执行而减少。

空置的专业设施：

正如先前披露的那样，位于伊利诺伊州芝加哥的专科医院的租约已于2021年12月31日到期。该设施已销售给可能有兴趣以现有形式购买或租赁该物业的第三方。但是，在2022年第四季度，在评估了该物业未来最合适的用途并努力减少其持续运营和维护费用之后，我们决定将该建筑夷为平地。拆除工作于2022年第四季度开始，预计将于2023年第二季度完成，预计耗资约140万美元。截至2022年12月31日，大约33.2万美元的拆除费用已包含在我们的合并收益表中，并已包含在我们的其他运营费用中。

包括上述在2022年第四季度产生的拆除成本，在截至2022年12月31日的三个月中，我们与位于伊利诺伊州芝加哥的房产相关的运营费用为53.7万美元（不包括拆除费用为20.5万美元），在2022年全年约为160万美元（不包括拆除费用约为130万美元）。此外，如上所述，在截至2022年12月31日的三个月和十二个月期间，我们的净收入中包括与该物业签署的和解和解协议相关的125万美元收入。在截至2021年12月31日的三个月和十二个月中，根据到期前的租赁条款，我们分别获得了与该物业相关的39万美元和160万美元的租赁收入。在2022年之前，前租户负责该设施的运营费用。

此外，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月期间，位于印第安纳州埃文斯维尔和德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的两个空置专业设施（自2019年以来一直空置）的总运营支出分别约为12.3万美元和16.5万美元，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的十二个月期间，分别为66.2万美元和73.7万美元。

我们将继续向第三方推销上述三处房产。按年计算，与这些房产相关的未来运营费用估计在2023年约为130万美元（不包括与伊利诺伊州芝加哥房产相关的拆除成本），将在这些物业继续拥有和释放期间由我们承担。如果这些房产在很长一段时间内继续拥有和出租，或者如果我们为了使这些房产适合其他运营商/租户/买家而承担大量翻新或额外的拆除费用，那么我们未来的运营业绩可能会受到重大不利影响。

一般信息、前瞻性陈述和风险因素以及非公认会计准则财务指标：

Universal Health Realty Income Trust是一家房地产投资信托基金，投资于医疗保健和公共服务相关设施，包括急诊医院、行为保健医院、专业设施、医疗/办公楼、独立急诊室和儿童保育中心。我们对位于二十一个州的76处房产进行了投资或承诺。

本新闻稿包含基于当前管理层预期的前瞻性陈述。许多因素，包括此处披露的因素，以及我们每位租户的运营和财务业绩、与医疗保健行业趋势相关的因素以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中详述的因素（如截至2022年12月31日的10-K表中的第1A项风险因素和第7项前瞻性陈述所述），都可能导致业绩与前瞻性陈述中的预期存在重大差异。读者不应过分依赖此类前瞻性陈述，这些陈述仅反映管理层截至本文发布之日的观点。我们没有义务修改或更新任何前瞻性陈述，或作出任何其他前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

许多可能影响我们未来业绩的因素是我们无法控制或预测的，包括 COVID-19 疫情的影响。我们的租户以及我们的租户的未来运营和财务业绩可能会受到包括与 COVID-19 相关的各种事态发展的重大影响。此类事态发展包括但不限于由于全国范围内护士和其他临床工作人员和支持人员短缺、医疗保健行业政府和行政监管的影响、宏观经济状况恶化（包括企业关闭和裁员导致未投保和保险不足的患者增加）导致的患者数量下降和支付人结构的不利变化，租户经历的工资支出的相关增加；潜在与租户员工和患者所需的供应有关的中断；以及其他支出的可能增加。

此外，利率的提高大大增加了我们的借贷成本，降低了我们以优惠条件进入资本市场的能力。进一步提高利率可能会对我们未来的经营业绩产生重大不利影响，由此对资本市场的影响可能会对我们执行战略的能力产生不利影响。

我们认为，如果适用，调整后的净收益和调整后的摊薄后每股净收益（反映在补充附表中）是非公认会计准则财务指标（“GAAP” 是美利坚合众国公认的会计原则），作为衡量我们经营业绩的标准，对我们的投资者有帮助。此外，我们认为，在适用的情况下，根据这些衡量标准比较和讨论我们的财务业绩，对我们的投资者有帮助，因为它抵消了本质上非经常性或非运营性质的重大项目（包括但不限于交易收益等项目）在每年的影响。

运营资金（“FFO”）是衡量房地产投资信托基金（“REIT”）业绩的公认指标。我们认为，摊薄后每股FFO和FFO均为非公认会计准则

财务指标，作为衡量我们经营业绩的标准，对我们的投资者很有帮助。正如所附补充附表所反映的那样，我们根据全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）制定的标准计算FFO，该标准可能无法与未根据NAREIT定义计算FFO或对NAREIT定义的解释不同于对NAREIT定义的解释的房地产投资信托基金报告的FFO相提并论。FFO根据某些项目的影响进行调整，例如在报告期内发生的交易的收益。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不应将其视为根据公认会计原则确定的净收入的替代方案。此外，FFO不应用作：（i）根据公认会计原则确定的财务业绩指标；（ii）根据公认会计原则确定的经营活动现金流的替代方案；（iii）衡量我们流动性的指标，或（iv）可用于满足我们现金需求的资金指标，包括我们向股东分配现金的能力。我们报告的净收入与FFO的对账反映在下面的补充附表中。

为了全面了解我们的财务业绩，应将这些指标与根据公认会计原则确定的净收入联系起来进行审查，净收入载于本报告中的简明合并财务报表及其附注中，或在我们向美国证券交易委员会提交的其他文件，包括截至2022年12月31日的10-K表报告。由于这些指标中包含或排除的项目是理解和评估公认会计原则下财务业绩的重要组成部分，因此不应将这些指标视为衡量我们经营业绩或盈利能力的净收入的替代方案。由于如上所述，这些指标不是根据公认会计原则确定的，因此可能会有不同的计算结果，因此它们可能无法与其他公司标题相似的其他指标进行比较。鼓励投资者在评估我们的财务业绩时使用GAAP指标。

（更多）

环球健康房地产收入信托基金

合并收益表

截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

环球健康房地产收入信托基金

非公认会计准则补充信息附表（“补充附表”）

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月中

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

调整后净收益的计算

运营资金的计算（“FFO”）

环球健康房地产收入信托基金

非公认会计准则补充信息附表（“补充附表”）

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的十二个月中

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）

调整后净收益的计算

运营资金的计算（“FFO”）

环球健康房地产收入信托基金

合并资产负债表

（金额以千计，股票信息除外）

（未经审计）