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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K
☒根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告
截至本财政年度止12月31日, 2022
或
☐根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
委托文档号1-12504
这个马塞里奇公司公司
(注册人的确切姓名载于其章程) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 马里兰州 | | 95-4448705 |
(述明或其他司法管辖权
公司或组织) | | (国际税务局雇主身分证号码) |
| 威尔郡大道401号 | 700号套房， | 圣莫尼卡， | 加利福尼亚 | | 90401 |
| (主要行政办公室地址，包括邮政编码) | | (邮政编码) |
| | (310) | 394-6000 |
| (注册人的电话号码，包括区号) |
根据《证券法》第12(B)条登记的证券： | | | | | | | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | | 交易代码 | | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股，面值0.01美元 | | 麦克 | | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)条登记的证券：无
打勾标明注册人是否为证券法第405条所界定的知名经验丰富的发行人是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告是☐ 不是 ☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服务器 | ☒ | | 加速文件管理器 | ☐ | | 非加速文件管理器 | ☐ | | 较小的报告公司 | ☐ |
| | | | | | | | | 新兴成长型公司 | ☐ |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期，以遵守交易所法案第13(A)节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐ No ☒
注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值约为#美元。1.9截至注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，根据普通股在该日的最后一次出售价格计算。
截至2023年2月24日注册人普通股的流通股数量：215,026,549 股票
以引用方式并入的文件
将于2023年举行的年度股东大会的委托书部分通过引用并入本表格10-K的第III部分。
Macerich公司
表格10-K的年报
截至2022年12月31日止的年度
索引
| | | | | | | | |
| | | 页面 |
第一部分 | | |
第1项。 | 业务 | 3 |
第1A项。 | 风险因素 | 17 |
项目1B。 | 未解决的员工意见 | 29 |
第二项。 | 属性 | 30 |
第三项。 | 法律诉讼 | 36 |
第四项。 | 煤矿安全信息披露 | 36 |
第II部 | | |
第五项。 | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 37 |
第六项。 | 已保留 | 40 |
第7项。 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 40 |
第7A项。 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 55 |
第八项。 | 财务报表和补充数据 | 56 |
第九项。 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 56 |
第9A项。 | 控制和程序 | 56 |
项目9B。 | 其他信息 | 59 |
| 项目9C。 | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 59 |
第三部分 | | |
第10项。 | 董事、高管与公司治理 | 59 |
第11项。 | 高管薪酬 | 59 |
第12项。 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 59 |
第13项。 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 59 |
第14项。 | 首席会计师费用及服务 | 59 |
第IV部 | | |
第15项。 | 展品和财务报表附表 | 60 |
第16项。 | 表格10-K摘要 | 60 |
签名 | 111 |
第一部分
与前瞻性陈述有关的重要因素
这份Macerich公司(以下简称“公司”)Form 10-K年度报告包含或包含了符合联邦证券法定义的前瞻性陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述均为前瞻性陈述。您可以通过使用“可能”、“将会”、“可能”、“应该”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“预测”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预定”以及这些词语和类似表达的变体来识别一些前瞻性陈述。如果有关当前状况的陈述暗示当前状况将继续存在，那么这些陈述也可能是前瞻性的。前瞻性陈述出现在本10-K表格中的许多地方，包括有关以下事项的陈述：
•对公司增长的预期；
•公司对其收购、再开发、开发、租赁和经营活动及机会的信念，包括其零售商的业绩和财务稳定；
•公司的收购、处置等战略；
•与遵守政府规定有关的管理事项；
•公司的资本支出计划和为支出获得资本的预期；
•公司对所得税优惠的预期；
•公司对其财务状况或经营业绩的预期；以及
•本公司对其债务进行再融资、承担和偿还债务以及达成合资安排的预期。
请股东注意，任何此类前瞻性陈述都不是对未来业绩的保证，涉及风险、不确定因素和其他因素，这些风险、不确定因素和其他因素可能会导致公司或行业的实际结果、业绩或成就与该等前瞻性陈述明示或暗示的公司或行业的未来结果、业绩或成就大不相同。该等因素包括(除其他外)一般行业以及全球、国家、地区及本地经济及商业状况，这些因素将影响对零售空间或零售商品的需求、现有及未来租户的可获得性及信誉、锚或租户的破产、关闭、合并或合并、租赁率、条款及付款、利率上升及通胀及其对本公司及其租户的财务状况及经营业绩的影响、融资及营运开支的可用性、条款及成本；房地产市场的不利变化，包括但不限于来自其他公司、零售业态和技术的竞争、房地产开发和再开发的风险(包括通胀上升、供应链中断和施工延误)、收购和处置；新冠肺炎或未来任何其他高度传染性疾病对美国、地区和全球经济的不利影响和公司及其租户的经营财务状况和业绩；房地产投资的流动性, 政府行动和举措(包括立法和规章改革)；环境和安全要求；以及可能对上述所有因素产生不利影响的恐怖主义活动或其他暴力行为。我们敦促您仔细审阅我们就这些风险和其他可能影响我们的业务和经营业绩的因素所做的披露，包括在本年度报告10-K表格“风险因素”中所做的披露，以及我们提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的其他报告，这些披露以参考方式并入本文。告诫您不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在本文件发表之日发表。公司不打算也没有义务更新任何前瞻性信息，以反映本文件发布之日之后的事件或情况，或反映意外事件的发生，除非法律要求这样做。
项目1.业务
一般信息
该公司参与收购、拥有、开发、再开发、管理和租赁位于美国各地的地区性和社区/电力购物中心。本公司为特拉华州有限合伙企业Macerich Partnership，L.P.(“营运合伙企业”)的唯一普通合伙人，并拥有该合伙企业的大部分所有权权益。截至2022年12月31日，营运伙伴拥有或拥有44个区域城镇中心(包括毗邻这些购物中心的办公、酒店和住宅空间)、5个社区/电力购物中心、1个写字楼物业和1个重建物业的所有权权益。这51个区域城镇中心、社区/权力
购物中心、写字楼及重建物业包括约4,700万平方英尺的可出租总面积(“GLA”)，在此称为“中心”。除文意另有所指外，中心由合并中心(“合并中心”)和未合并合资中心(“未合并合资中心”)组成，如“项目2.物业”所述。
本公司是一家自行管理及自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)，并透过营运合伙及本公司的管理公司、单一成员的特拉华州有限责任公司Macerich Property Management Company LLC、加州的Macerich Management Company、单一成员的亚利桑那州有限责任公司Macerich Arizona Partners LLC、单一成员的特拉华州有限责任公司Macerich Arizona Management LLC、单一成员的科罗拉多有限责任公司Macerich Partners of Colorado LLC、纽约的MACW Mall Management，Inc.以及单一成员的纽约有限责任公司MACW Property Management，LLC进行所有业务。所有七家管理公司均为本公司所有，在此统称为“管理公司”。
该公司于1993年9月成立为马里兰州的一个公司。本Form 10-K年度报告中对本公司的所有提及包括本公司、本公司拥有或控制的实体以及本公司的前身，除非上下文另有指示。
关于公司最近三个会计年度每年的财务信息包含在公司的合并财务报表中，该报表包含在“第15项.展品和财务报表附表”中。
最新发展动态
收购：
2022年8月2日，公司以2,450万美元的总收购价格收购了MS Portfolio LLC合资企业中两个前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)剩余50%的所有权权益。自2022年8月2日起，该公司现在拥有这两个前西尔斯地块的100%权益，并将其合并到其合并财务报表中。
性情：
于截至二零二二年十二月三十一日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益2,390万美元。该公司将6030万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
融资活动：
2022年2月2日，公司在熨斗十字路口的合资企业以1.75亿美元的新贷款取代了现有的1.97亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加3.70%，将于2025年2月9日到期，包括延期选项。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2024年2月15日之前超过4.0%。
2022年4月29日，该公司用一笔7200万美元的新贷款取代了Pacific View的现有1.106亿美元贷款，该贷款的固定利率为5.29%，于2032年5月6日到期。
2022年5月6日，该公司完成了橡树贷款的两年延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司在结账时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。
2022年7月1日，公司进一步将Danbury Fair Mall的贷款到期日延长至2023年7月1日。利率维持在5.5%不变，公司于完成交易时偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额。
该公司在2022年11月1日的到期日没有偿还Towne Mall的贷款，并已开始将该物业移交给贷款接受者的过程。
2022年11月14日，该公司位于华盛顿广场的合资企业将该物业5.03亿美元贷款的到期日延长至2026年11月1日，包括延期选择权。这笔贷款的浮动利率为SOFR加4.0%，但须遵守利率上限协议，该协议有效地防止SOFR在2023年11月1日之前超过4.0%。合资企业在完成交易时偿还了1500万美元(按公司按比例计算为900万美元)的贷款。
2022年12月9日，该公司将Santa Monica Place的3.0亿美元贷款的到期日延长至2025年12月9日，包括延期选项。贷款的利息为伦敦银行同业拆息加1.48%的浮动利率。
2023年1月3日，公司以3.7亿美元的贷款取代了绿地购物中心和绿地公地现有的3.63亿美元的合并贷款，这两笔贷款都计划于2023年第一季度到期，贷款的固定利率为5.90%，仅在整个贷款期限内计息，2028年1月6日到期。
2023年1月20日，本公司行使了费城时尚区贷款的一年延期选择权，至2024年1月22日。利率为SOFR加3.60%，公司在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额。
该公司的合资企业拥有斯科茨代尔时尚广场，预计将用7.00亿美元的五年期固定利率贷款取代该物业现有的4.06亿美元抵押贷款。该公司预计合资企业将在2023年第一季度完成这项再融资，这取决于谈判最终文件和惯常的成交条件。
重建及发展活动：
该公司与Simon Property Group成立了一家各占50%股份的合资企业，该集团最初成立的目的是开发洛杉矶高级奥特莱斯，这是加利福尼亚州卡森的一个高端奥特莱斯中心。截至2022年12月31日，该合资企业总共产生了7720万美元，本公司已经为其中3860万美元提供了资金。
该公司正在重新开发位于圣莫尼卡广场的约150,000平方英尺的三层空间(以前由Bloomingdale‘s和Arclight Theatre占用)，圣莫尼卡广场是加利福尼亚州圣莫尼卡的一个527,000平方英尺的地区性城镇中心，具有娱乐目的地用途、高端健身和联合工作空间。该项目的总成本估计在3,500万至4,000万美元之间。截至2022年12月31日，该公司已产生约120万美元。预计将于2024年开业。
该公司的合资企业位于亚利桑那州斯科茨代尔的斯科茨代尔时尚广场，这是一个1,884,000平方英尺的地区性城镇中心，正在重新开发一座两层的诺德斯特龙侧翼，专注于奢侈品零售和餐厅用途。该项目的总成本估计在8,000万美元至9,000万美元之间，其中4,000万美元至4,500万美元估计将按比例占公司的份额。截至2022年12月31日，该合资企业总共产生了510万美元，其中260万美元已经发生。预计将于2024年开业。
其他交易和事件：
该公司宣布，2022年前三个季度的现金股息为每股普通股0.15美元，2022年第四季度的现金股息为每股普通股0.17美元。2023年1月27日，该公司宣布第一季度现金股息为普通股每股0.17美元，将于2023年3月3日支付给2023年2月17日登记在册的股东。董事会将按季度审查股息金额。
为配合2021年3月26日开始的“市场”发售计划，即“2021年3月自动柜员机计划”，该公司与若干销售代理签订了一项股权分配协议，根据该协议，公司可发行和出售其普通股，总发行价最高可达5亿美元。截至2022年12月31日，根据2021年3月的自动柜员机计划，该公司的普通股销售总额约为1.517亿美元。
关于公司预期的流动资金需求以及公司为满足这些需求而采取的措施的进一步讨论，见“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动资金和资本资源”。
购物中心行业
一般信息：
零售购物中心有几种类型，主要根据规模和营销策略进行区分。地区性购物中心的总建筑面积一般超过400,000平方英尺，通常由两家或两家以上的百货商店或大型零售商店(“支点”)组成，被称为“地区性城镇中心”或“购物中心”。区域城镇中心通常还包括许多多样化的零售店(“购物中心”)，其中大多数是全国性或地区性零售商，通常位于连接Anchor的走廊上。“地带中心”、“城中村”或“专业中心”(“社区/电力购物中心”)是为吸引当地或社区顾客而设计的零售购物中心，通常由一个或多个超市、折扣百货商店和/或药店组成。社区/电力购物中心通常有100,000至400,000平方英尺的GLA。奥特莱斯中心通常包含各种各样的设计师和制造商商店，通常位于露天中心，面积通常从200,000至850,000平方英尺(“奥特莱斯中心”)。此外，独立的零售商店位于购物中心的周边(“独立商店”)。超过10,000平方英尺的GLA面积的购物中心商店和独立商店也被称为“大盒子”。主播、购物中心、独立商店和其他租户通常为公共区域的维护、物业税、保险、广告和其他与购物中心运营相关的支出贡献资金。
区域城镇中心：
区域城镇中心通过提供各种时尚商品、硬商品和服务以及娱乐来利用其贸易区，通常是在一个封闭的、气候受控的环境中，有方便的停车。区域城镇中心提供一系列零售店和娱乐设施，经常作为城镇中心和社区、慈善和促销活动的聚集地。
尽管零售业务具有周期性，但区域城镇中心通常为业主提供相对稳定的收入。这种稳定性既归功于租户的多样性，也归功于区域城镇中心在其贸易区的典型优势。
区域城市中心在价格、提供的商品和租户组合方面有不同的策略，通常是根据其贸易区的需求量身定做的。锚点位于公共区域，其配置旨在最大限度地增加消费者流量，从而使购物中心受益。商场GLA通常指的是Anchors以外的租户的GLA，租给了各种各样的小型零售商。购物中心通常占区域城镇中心收入的大部分。
公司的业务
战略：
公司有一个长期的四管齐下的经营战略，专注于收购、租赁和管理、重新开发和发展区域城镇中心。
收购。该公司主要专注于地理位置优越、质量优良的地区性城镇中心，这些中心可以在其贸易领域占据主导地位，并具有强大的收入增长潜力。此外，该公司还从事包括零售在内的其他房地产机会性收购，这将补充公司的投资组合。该公司随后寻求通过租赁、管理和重新开发来提高这些物业的经营业绩和回报。自首次公开募股以来，该公司已收购了全国各地购物中心的权益。该公司相信，它在地理上处于有利地位，可以培养和维持与潜在卖家和金融机构的持续关系，并在收购机会出现时迅速采取行动。
租赁与管理。该公司认为，购物中心业务需要跨越多个学科的专业技能，才能有效和有利可图地运营。为此，该公司发展了一个完全集成的房地产组织，拥有内部收购、会计、开发、金融、信息技术、租赁、法律、营销、物业管理和再开发方面的专业知识。此外，公司强调由现场专业人员进行分散的物业管理、租赁和营销的理念。该公司相信，这一战略将使每个中心的运营、租户组合和拉动能力达到最优，并有能力对中心贸易区域不断变化的竞争条件做出快速反应。
本公司相信，现场物业管理人员可以最有效地运营中心。每个中心的物业经理负责监督中心的运营、营销、维护和安全职能。物业经理特别关注控制运营成本，这是中心盈利的关键因素，并寻求与零售商建立牢固的关系，并对其需求做出回应。
该公司通常利用位于不同地区的租赁经理来更好地了解中心所在的市场和社区。该公司不断评估和微调每个中心的租户组合，识别和更换表现不佳的租户，并寻求优化现有的租户规模和配置。
本公司选择性地为第三方提供物业管理和租赁服务。该公司目前为第三方所有者收费管理一个地区性城镇中心和两个社区中心。
重建项目。该公司增长战略的主要组成部分之一是其重新开发收购物业的能力。在有选择的基础上，公司的业务战略可能包括混合用途的密实化，以最大限度地利用公司区域城市中心的空间，包括开发区域城市中心的可用土地，或拆除表现不佳的百货商店盒子并重新开发土地。为此，公司已建立了一支重建专业人员队伍，他们主要负责寻找重建机会，他们相信这些机会将为中心带来更高的长期财务回报和市场地位。重建专业人员除了获得所需的政府批准外，还负责监督项目的设计和施工(见《最近的发展》中的“重建和发展活动”)。
发展。该公司有选择地从事地面开发项目。该公司将其强大的收购、运营和再开发技能与其扎实的开发专业知识相辅相成，进一步增加增长机会。
各中心：
截至2022年12月31日，中心主要包括44个区域城市中心(包括毗邻这些购物中心的办公、酒店和住宅空间)、5个社区/电力购物中心、1个写字楼物业和1个重建物业，总计约4700万平方英尺的总建筑面积。这51个中心的平均GLA面积约为925,000平方英尺，大小从泰森角落中心的320万平方英尺到林荫大道商店的185,000平方英尺不等。截至2022年12月31日，这些中心主要包括ed 163锚的总数约为2170万平方英尺的GLA和大约5,000家购物中心商店和独立商店，总计约2360万里亚尔一平方英尺的GLA。
竞争：
许多商场、购物中心和其他以零售为导向的房地产的业主、开发商和经理与该公司竞争收购物业，并吸引租户或锚地占用空间。在美国，还有许多其他上市的购物中心公司和几家大型私人购物中心公司，在某些情况下，它们中的任何一家都可以与该公司竞争锚点或租户。此外，这些公司以及其他REITs、私人房地产公司或投资者在物业收购方面与公司竞争。这导致了对财产或中心的收购以及对租户或锚地占用空间的竞争。物业收购的竞争可能会导致收购价格上升，并可能对公司以优惠条件进行适当物业收购的能力产生不利影响。相互竞争的购物中心的存在可能会对公司租赁空间的能力和可实现的租金水平产生实质性的不利影响。来自其他零售模式和技术的竞争也日益激烈，如生活方式中心、电力中心、直销中心和在线零售购物，这可能会对公司的收入产生不利影响。
在作出租赁决定时，本公司认为零售商会考虑以下与中心有关的重要因素：质量、设计和位置，包括消费者人口统计；租金；中心内主播和零售商的类型和质量；以及中心的管理和运营经验和战略。本公司相信，鉴于其中心的整体规模、质量和多样性，它能够根据这些标准在其当地市场有效地争夺零售租户。
主要租户：
在截至2022年12月31日的一年中，这些中心约73%的租金来自10,000平方英尺以下的购物中心和独立商店，27%的租金来自Big Box和Anchor租户。“第一项业务”所列租金总额包括最低租金和百分率租金。
根据截至2022年12月31日的总租金，以下零售商(包括其子公司)代表了中心内最大的10个租户： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租客 | | 主DBA | | 数量
位置
在
投资组合 | | 占总数的百分比
租金 |
| 维多利亚的秘密公司。 | | 粉色，维多利亚的秘密 | | 43 | | | 2.0 | % |
| Signet珠宝商有限公司 | | 通过穿刺塔，贾里德，凯珠宝商，潘多拉，穿刺塔，扎尔斯和其他人开玩笑 | | 99 | | | 1.9 | % |
| Foot Locker，Inc. | | Champs Sports，Foot Locker，House of Hoop by Foot Locker，Kids Foot Locker等 | | 64 | | | 1.9 | % |
| The Gap，Inc. | | Athleta、Banana Republic、Gap、Gap Kids、Old Naval和其他 | | 41 | | | 1.9 | % |
| 迪克体育用品公司 | | 迪克的体育用品 | | 17 | | | 1.8 | % |
| SPARC Group LLC | | Aeropostale、Brooks Brothers、Eddie Bauer、Forever 21、Lucky Brand等 | | 65 | | | 1.7 | % |
| 百思买股份有限公司 | | 百思买 | | 6 | | | 1.5 | % |
| H&M Hennes&Mauritz L.P. | | H&M | | 25 | | | 1.4 | % |
| 路威酩轩集团 | | 路易威登、丝芙兰和其他品牌 | | 32 | | | 1.4 | % |
| 美国鹰牌服装公司 | | 艾瑞，美国鹰服装公司 | | 36 | | | 1.3 | % |
购物中心商店和独立商店：
商场商店和独立商店租约一般规定租户支付租金，包括基本(或“最低”)租金和基于销售额的百分比租金。在某些情况下，租户只支付最低租金，在其他情况下，租户只支付一定比例的租金。公司一般签订商场商店和独立商店的租约，还要求租户按比例支付财产税，并支付规定金额的运营费用，不包括物业税，无论公司在任何中心实际产生的费用。然而，商场商店和独立商店的某些租约包含要求租户按比例支付公共区域维护、物业税、保险、广告和与中心运营相关的其他费用的规定。
截至2022年12月31日，公司投资组合中10,000平方英尺及以下的租户空间约占所有购物中心商店和独立商店空间的61%。本公司使用10,000平方英尺及以下的租户空间来比较租金活动，因为该空间在形状和配置方面更为一致，因此，本公司能够就该空间的租金活动提供有意义的比较。超过10,000平方英尺的购物中心商店和独立商店空间在整个公司投资组合中的大小和配置都不一致，因此无法将租金活动与公司的其他空间进行有意义的比较。超过10,000平方英尺的非Anchor空间大部分与购物中心没有物理连接，不共享相同的公共区域便利设施，也不能从购物中心的人流中受益。因此，10,000平方英尺以上的空间有一种独特的租金结构，与10,000平方英尺以下的购物中心空间不一致。
入住费：
租户盈利的一个主要因素是占用成本，该成本由公司收取的租户占用成本组成。租户占用成本包括最低租金、百分比租金和可收回支出等租户费用，其中主要包括物业运营费用、房地产税以及维修和维护支出。然后将这些成本与租户销售额进行比较，以租户占用成本占租户销售额的百分比表示。较低的租用成本百分比显示，与较高的租用成本百分比相比，本公司在续租时增加租金的潜在能力更大。下表汇总了截至2022年12月31日和2019年12月31日(新冠肺炎疫情爆发前最接近的可比期)的12个月内，购物中心商店和独立商店租户的占用成本，占购物中心商店总销售额的百分比：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的12个月内， |
| 2022 | | | | | | 2019(1) | | |
| 整合中心： | | | | | | | | | |
| 最低租金 | 7.4 | % | | | | | | 9.1 | % | | |
| 租金百分比 | 1.1 | % | | | | | | 0.4 | % | | |
| 费用回收(2) | 3.1 | % | | | | | | 3.6 | % | | |
| 11.6 | % | | | | | | 13.1 | % | | |
| 未合并的合资中心： | | | | | | | | | |
| 最低租金 | 6.5 | % | | | | | | 7.3 | % | | |
| 租金百分比 | 1.0 | % | | | | | | 0.3 | % | | |
| 费用回收(2) | 2.8 | % | | | | | | 3.2 | % | | |
| 10.3 | % | | | | | | 10.8 | % | | |
| | | | | | | | | |
(1)入住成本与截至2019年12月31日的过去12个月进行了比较，这是新冠肺炎大流行之前最接近的可比期。
(2)表示房地产税和公共区域维护费。
下表列出了这些中心在过去三年中每年截至12月31日的每平方英尺平均基本租金：
10,000平方英尺以下的购物中心商店和独立商店： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， | 平均基座
每件租金
Sq. Ft.(1)(2) | | 平均基本租金
每平方英国“金融时报”在……上面
已签立租契
第(2)(3)年 | | 平均基本租金
每平方英国“金融时报”
论租约即将到期
第(2)(4)年 |
| 综合中心(按公司按比例分配)： | | | | | |
| 2022 | $ | 60.72 | | | $ | 56.63 | | | $ | 56.44 | |
| 2021 | $ | 59.86 | | | $ | 56.39 | | | $ | 55.91 | |
| 2020 | $ | 59.63 | | | $ | 48.06 | | | $ | 52.60 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 未合并的合资中心(按公司比例)： | | | | | |
| 2022 | $ | 67.37 | | | $ | 69.88 | | | $ | 62.72 | |
| 2021 | $ | 66.12 | | | $ | 66.98 | | | $ | 60.48 | |
| 2020 | $ | 66.34 | | | $ | 57.23 | | | $ | 52.62 | |
| | | | | |
| | | | | |
大盒子和锚： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， | 平均基座
每件租金
Sq. Ft.(1)(2) | | 平均基本租金
每平方英国“金融时报”在……上面
已签立租契
第(2)(3)年 | | 数量
租契
执行
在.期间
年份 | | 平均基本租金
每平方英国“金融时报”
论租约即将到期
第(2)(4)年 | | 数量
租契
即将到期
在.期间
年份 |
| 综合中心(按公司按比例分配)： | | | | | | | | | |
| 2022 | $ | 15.95 | | | $ | 22.68 | | | 18 | | | $ | 32.15 | | | 14 | |
| 2021 | $ | 17.26 | | | $ | 12.64 | | | 15 | | | $ | 8.57 | | | 15 | |
| 2020 | $ | 17.58 | | | $ | 24.14 | | | 8 | | | $ | 11.03 | | | 10 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 未合并的合资中心(按公司比例)： | | | | | | | | | |
| 2022 | $ | 16.23 | | | $ | 27.77 | | | 11 | | | $ | 15.81 | | | 12 | |
| 2021 | $ | 16.72 | | | $ | 36.90 | | | 11 | | | $ | 37.45 | | | 15 | |
| 2020 | $ | 17.18 | | | $ | 39.81 | | | 10 | | | $ | 27.31 | | | 15 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
_____________________
(1)每平方英尺平均基本租金是根据每个中心截至12月31日的占用面积计算的，并使截至该日期有效的每份租约条款生效，包括给予租户的任何优惠、优惠和其他调整或津贴。
(2)正在开发和重新开发的中心不包括在平均基本租金中。因此，截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度，天堂谷购物中心和One Westside的租约不包括在内。
(3)年内签订的租约的平均每平方英尺基本租金为租约头12个月按每平方英尺计算的实际租金。
(4)年内到期的租约的每平方英尺平均基本租金是指在租约的最后12个月内按每平方英尺计算的实际租金。
租约到期日期：
下表显示了截至2022年12月31日拥有的中心在未来十年的预定租赁到期时间，假设没有租户行使续订选择权：
10,000平方英尺以下的购物中心商店和独立商店： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 数量
租契
即将到期 | | 近似值
租约GLA
即将到期(%1) | | 租赁总额的百分比
代表的GLA
通过到期
租约(1) | | 终止基本租金
每平方英尺
期满租约(1) | | 基本租金的百分比
代表
通过到期
租约(1) |
| 综合中心(按公司按比例分配)： | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 343 | | | 690,456 | | | 18.19 | % | | $ | 51.43 | | | 14.27 | % |
| 2024 | | 352 | | | 739,369 | | | 19.48 | % | | $ | 64.48 | | | 19.16 | % |
| 2025 | | 275 | | | 573,990 | | | 15.12 | % | | $ | 68.15 | | | 15.72 | % |
| 2026 | | 173 | | | 499,629 | | | 13.17 | % | | $ | 67.97 | | | 13.65 | % |
| 2027 | | 182 | | | 366,638 | | | 9.66 | % | | $ | 78.42 | | | 11.55 | % |
| 2028 | | 93 | | | 233,211 | | | 6.15 | % | | $ | 70.16 | | | 6.57 | % |
| 2029 | | 97 | | | 268,406 | | | 7.07 | % | | $ | 73.65 | | | 7.94 | % |
| 2030 | | 65 | | | 169,836 | | | 4.48 | % | | $ | 61.34 | | | 4.19 | % |
| 2031 | | 34 | | | 84,989 | | | 2.24 | % | | $ | 61.81 | | | 2.11 | % |
| 2032 | | 26 | | | 75,974 | | | 2.00 | % | | $ | 56.73 | | | 1.73 | % |
| 未合并的合资中心(按公司比例)： | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 239 | | | 356,888 | | | 18.03 | % | | $ | 57.44 | | | 13.83 | % |
| 2024 | | 245 | | | 312,735 | | | 15.80 | % | | $ | 66.98 | | | 14.14 | % |
| 2025 | | 188 | | | 244,525 | | | 12.35 | % | | $ | 73.64 | | | 12.15 | % |
| 2026 | | 180 | | | 256,920 | | | 12.98 | % | | $ | 78.87 | | | 13.68 | % |
| 2027 | | 155 | | | 224,761 | | | 11.36 | % | | $ | 81.82 | | | 12.41 | % |
| 2028 | | 120 | | | 193,136 | | | 9.76 | % | | $ | 85.96 | | | 11.20 | % |
| 2029 | | 79 | | | 97,100 | | | 4.91 | % | | $ | 87.14 | | | 5.71 | % |
| 2030 | | 66 | | | 86,691 | | | 4.38 | % | | $ | 92.38 | | | 5.40 | % |
| 2031 | | 44 | | | 63,506 | | | 3.21 | % | | $ | 71.27 | | | 3.05 | % |
| 2032 | | 52 | | | 73,482 | | | 3.71 | % | | $ | 96.10 | | | 4.77 | % |
大盒子和大锚： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 数量
租契
即将到期 | | 近似值
租约GLA
即将到期(%1) | | 租赁总额的百分比
代表的GLA
通过到期
租约(1) | | 终止基本租金
每平方英尺
期满租约(1) | | 基本租金的百分比
代表
通过到期
租约(1) |
| 综合中心(按公司按比例分配)： | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 15 | | | 240,043 | | | 2.93 | % | | $ | 29.67 | | | 5.16 | % |
| 2024 | | 27 | | | 747,883 | | | 9.12 | % | | $ | 23.52 | | | 12.75 | % |
| 2025 | | 31 | | | 1,139,851 | | | 13.90 | % | | $ | 13.35 | | | 11.03 | % |
| 2026 | | 31 | | | 1,494,486 | | | 18.22 | % | | $ | 10.53 | | | 11.41 | % |
| 2027 | | 29 | | | 937,146 | | | 11.43 | % | | $ | 24.81 | | | 16.85 | % |
| 2028 | | 24 | | | 1,223,571 | | | 14.92 | % | | $ | 13.06 | | | 11.59 | % |
| 2029 | | 9 | | | 153,180 | | | 1.87 | % | | $ | 18.06 | | | 2.01 | % |
| 2030 | | 9 | | | 260,363 | | | 3.17 | % | | $ | 17.78 | | | 3.35 | % |
| 2031 | | 10 | | | 467,183 | | | 5.70 | % | | $ | 19.32 | | | 6.54 | % |
| 2032 | | 7 | | | 258,133 | | | 3.15 | % | | $ | 17.55 | | | 3.28 | % |
| 未合并的合资中心(按公司比例)： | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 21 | | | 326,949 | | | 8.55 | % | | $ | 13.60 | | | 6.87 | % |
| 2024 | | 25 | | | 343,756 | | | 8.99 | % | | $ | 34.59 | | | 18.37 | % |
| 2025 | | 24 | | | 666,623 | | | 17.44 | % | | $ | 11.73 | | | 12.08 | % |
| 2026 | | 21 | | | 343,990 | | | 9.00 | % | | $ | 29.98 | | | 15.93 | % |
| 2027 | | 16 | | | 282,259 | | | 7.38 | % | | $ | 26.24 | | | 11.44 | % |
| 2028 | | 15 | | | 542,159 | | | 14.18 | % | | $ | 14.36 | | | 12.03 | % |
| 2029 | | 10 | | | 285,598 | | | 7.47 | % | | $ | 12.47 | | | 5.50 | % |
| 2030 | | 7 | | | 467,875 | | | 12.24 | % | | $ | 4.95 | | | 3.58 | % |
| 2031 | | 9 | | | 365,007 | | | 9.55 | % | | $ | 11.87 | | | 6.70 | % |
| 2032 | | 2 | | | 43,343 | | | 1.13 | % | | $ | 22.14 | | | 1.48 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)期内到期租约的每平方英尺期末基本租金为年内到期租约按现金计算的最后一年最低租金。
锚：
主持人传统上是公众对区域城镇中心认同感的主要因素。主播通常是百货商店，其商品吸引了广泛的购物者。虽然中心从Anchors获得的营业收入比例低于商场和独立商店，但强大的Anchors在维持客户流量和使中心成为商场和独立商店租户的理想地点方面发挥着重要作用。
主播要么拥有他们的门店、他们下面的土地，在某些情况下还拥有邻近的停车区，要么与业主签订长期租约，租金低于商城门店和独立门店向租户收取的租金。拥有自己商店的每个Anchor和出租其商店的某些Anchor与中心的所有者签订互惠地役权协议，其中包括运营事项、初步建设和未来扩展。
在截至2022年12月31日的一年中，锚地约占公司总租金的6.5%。
下表列出了每个锚、拥有多个锚的母公司以及于2022年12月31日在本公司的投资组合中每个此类锚或母公司拥有或租赁的平方英尺数量。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 数量
锚，锚
商店 | | 拥有GLA
按锚定 | | GLA租赁
按锚定 | | Total Anchor GLA
|
| 梅西百货公司 | | | | | | | | |
| 梅西百货 | | 34 | | | 4,404,000 | | | 1,932,000 | | | 6,336,000 | |
| 布鲁明戴尔的 | | 1 | | | — | | | 253,000 | | | 253,000 | |
| | 35 | | | 4,404,000 | | | 2,185,000 | | | 6,589,000 | |
| JCPenney | | 25 | | | 1,642,000 | | | 2,093,000 | | | 3,735,000 | |
| Dillard‘s | | 12 | | | 1,912,000 | | | 257,000 | | | 2,169,000 | |
| 诺德斯特龙 | | 8 | | | 266,000 | | | 1,079,000 | | | 1,345,000 | |
| 迪克的体育用品 | | 16 | | | — | | | 1,048,000 | | | 1,048,000 | |
| 目标(1) | | 6 | | | 304,000 | | | 489,000 | | | 793,000 | |
| 永远21岁 | | 5 | | | — | | | 464,000 | | | 464,000 | |
| 家得宝 | | 3 | | | — | | | 395,000 | | | 395,000 | |
| Primark(2) | | 6 | | | — | | | 349,000 | | | 349,000 | |
| 伯灵顿 | | 4 | | | 187,000 | | | 140,000 | | | 327,000 | |
| 好市多 | | 2 | | | — | | | 321,000 | | | 321,000 | |
| 北京百货批发俱乐部 | | 2 | | | — | | | 238,000 | | | 238,000 | |
| 冯·毛尔 | | 2 | | | 187,000 | | | — | | | 187,000 | |
| 沃尔玛 | | 1 | | | — | | | 173,000 | | | 173,000 | |
| 购物者世界 | | 2 | | | — | | | 168,000 | | | 168,000 | |
| 拉库拉索岛 | | 1 | | | — | | | 165,000 | | | 165,000 | |
| 博斯科夫的 | | 1 | | | — | | | 161,000 | | | 161,000 | |
| Scheels All Sports(3) | | 1 | | | 144,000 | | | — | | | 144,000 | |
| 贝克 | | 2 | | | — | | | 139,000 | | | 139,000 | |
| 劳氏 | | 1 | | | — | | | 114,000 | | | 114,000 | |
| 内曼·马库斯 | | 1 | | | — | | | 100,000 | | | 100,000 | |
| 哈德逊湾公司 | | | | | | | | |
| 萨克斯第五大道 | | 1 | | | — | | | 92,000 | | | 92,000 | |
| 科尔氏病 | | 1 | | | — | | | 80,000 | | | 80,000 | |
| 梅尔卡多德洛斯切洛斯 | | 1 | | | — | | | 78,000 | | | 78,000 | |
| 百思买 | | 1 | | | 66,000 | | | — | | | 66,000 | |
| 得梅因地区社区学院 | | 1 | | | 64,000 | | | — | | | 64,000 | |
| 空置锚(4) | | 21 | | | 52,000 | | | 2,014,000 | | | 2,066,000 | |
| | 162 | | | 9,228,000 | | | 12,342,000 | | | 21,570,000 | |
| 非公司所有中心的主播(5)： | | | | | | | | |
| 科尔氏病 | | 1 | | | — | | | 82,000 | | | 82,000 | |
| 总计 | | 163 | | | 9,228,000 | | | 12,424,000 | | | 21,652,000 | |
_______________________________
(1)塔吉特宣布计划在国王广场开设一家三层9万平方英尺的商店，并在丹伯里公平购物中心开设一家两层12.6万平方英尺的商店。
(2)Primark宣布计划在Green Acres购物中心和Tysons Corner Center开设两家新的两层商店。
(3)Scheels All Sports正在钱德勒时尚中心建造一个两层的22.2万平方英尺的商店，利用以前由诺德斯特龙占据的14.4万平方英尺的空置位置。该店预计将于2023年秋季开业。
(4)本公司现正积极物色替代租户或已就其中多幅空置土地订立替代租约，及/或目前正执行或考虑为该等地点提供重建机会。该公司继续根据有关其中五个空置锚地的协议条款收取租金。
(5)该公司拥有一座办公楼和三家位于非公司所有的购物中心的商店。在这三家商店中，一家租给了Kohl‘s，两家租给了非Anchor用途。
政府规章
遵守各种政府法规会对公司的业务产生影响，包括其资本支出、收益和竞争地位，这可能是实质性的。本公司产生监管成本，并采取行动遵守适用于其业务的政府法规，这些法规包括但不限于联邦证券法律法规、适用的证券交易所要求、房地产投资信托基金和其他税收法律法规、环境、健康和安全法律法规、地方分区、使用和其他与房地产有关的法规、1990年《美国残疾人法》(“ADA”)和相关法律法规。
见“第1A项。风险因素“讨论公司面临的重大风险，包括与政府法规有关的重大竞争地位风险，见”项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析“以及公司的综合财务报表，包括其中的相关附注，讨论与评估公司财务状况和经营结果有关的重大信息，包括遵守政府法规可能对其资本支出和收益产生的重大影响。
保险
每个中心都有综合责任保险、火灾保险、扩大保险范围和租金损失保险，类似的物业通常都有保险限额。本公司不承保某些类型的损失(如战争损失)，因为它们要么无法投保，要么在经济上不能投保。此外，虽然本公司或相关合资企业(如适用)为位于加州的中心提供特定的地震保险，但保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的5%，每次发生的最低限额为150,000美元，这些中心的年综合损失限额为1亿美元。本公司或相关合资企业(视情况而定)为位于太平洋西北部和新马德里地震区的中心投保特定的地震保险。然而，这些保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的2%，每次事件的最低赔偿额为150,000美元，这些中心的综合年总损失限额为1亿美元。虽然本公司或相关合资企业也为这些中心提供独立的恐怖主义保险，但这些保单的免赔额为25,000美元，年总损失限额为10亿美元。每个中心都有环境保险，涵盖符合条件的第三方损失、补救和非所有处置场地，但有10万美元的保留额和5000万美元的三年总损失限额，但一个中心和另一个中心除外，前者的十年总损失限额为500万美元，另一个中心的十年总损失限额为2000万美元。一些环境损失不在这项保险的覆盖范围内，因为它们不能投保或经济上不能投保。此外，该公司为几乎所有的中心提供所有权保险，费用通常低于其全部价值。
房地产投资信托资格
本公司选择自截至一九九四年十二月三十一日止首个课税年度起，根据经修订的1986年国内收入守则(“守则”)按房地产投资信托基金的身份缴税，并打算继续根据该守则作为房地产投资信托基金进行营运。作为房地产投资信托基金，该公司目前分配给股东的应纳税所得额一般不需要缴纳联邦和州所得税。作为房地产投资信托基金的资格和税务取决于公司是否有能力满足某些股息分配测试、股份所有权要求和守则中规定的各种资格测试。
补充材料美国联邦所得税考虑因素
以下讨论将补充和更新公司于2020年8月5日提交给美国证券交易委员会的招股说明书中“重要的美国联邦所得税考虑因素”项下的披露(该等披露即“基数披露”)。本节中使用的未另有定义的大写术语的含义应与基本披露中使用的相同。
2022年12月29日，美国国税局根据法典第897、1441、1445和1446条颁布了最终的财政部条例，部分目的是协调针对非美国股东的各种扣缴制度。新的财政部条例规定：
(I)适用于支付给非美国股东的普通REIT股息的扣缴规则(一般情况下，除非根据条约另有减少，或与该等非美国股东在美国的贸易或业务有效相关，并提供适当的证明，否则总金额的预提率为30%)将适用于(A)本公司支付的任何分配中未被指定为资本利得股息的部分，超过非美国股东股票调整基准的回报或分配，被视为从出售该股票中获得的收益，以及(B)公司支付的资本利得股息的任何部分，由于接受者不超过
在截至资本利得股利分红之日止的一年内，在既定证券市场上定期交易的公司某一类别股票的10%。
(Ii)FIRPTA下的预扣规则将适用于公司支付的超过非美国股东对公司股票的调整基础的分派，除非公司股票的权益不是美国不动产权益(例如，因为公司是国内控制的合格投资实体)或分配支付给“预扣合格持有人”。“扣缴合格持有人”是指合格持有人(定义见下文)和外国合伙企业，其所有权益均由合格持有人持有，包括通过一个或多个合伙企业。
(Iii)FIRPTA下的扣缴规则将适用于支付给非美国股东的资本利得股息中可归因于出售或交换美国不动产权益的任何部分，除非支付给扣缴合格股东的除外。
就上文第(Ii)款规定的FIRPTA扣缴而言，适用的扣缴率目前为15%，而就上文第(Iii)款规定的FIRPTA扣缴而言，适用的扣缴率目前为21%。就FIRPTA根据第(III)款扣缴的目的而言，资本利得股息是否可归因于出售或交换美国不动产权益，是在考虑到FIRPTA对支付给某些非美国股东的分配的一般例外处理的情况下确定的，根据这一例外，公司向非美国股东分发的任何类别的股票，如果该非美国股东不拥有超过10%的美国不动产权益，则不被视为出售或交换美国不动产权益所确认的收益在分配之日止的一年期间内的任何时间。在不一致的程度上，这些财政部条例取代了基本披露中包含的关于预扣的讨论，标题为“重要的美国联邦所得税考虑--非美国股东的税收”。然而，如果尽管有这些财政部规定，公司在根据扣缴规则适当地确定分配的特征方面遇到困难，公司可以决定以公司确定可以适用的尽可能高的美国联邦预扣费率扣缴此类分配。
新的财政部法规还为合格的外国养老基金提供了新的指导。因此，现删除标题“重要的美国联邦所得税考虑因素--非美国股东的征税--股票处置”下的第五段，替换为：
一般而言，就FIRPTA而言，根据下文有关“合格持有人”的讨论，“合格外国退休基金”(定义见下文)或其所有权益均由合格外国退休基金持有的任何实体均不会被视为外国人士，从而豁免该等实体根据FIRPTA缴税(如下所述)。“合格外国养老基金”是指(1)在外国设立或组织的组织或安排，(2)由外国(或其一个或多个政治区)或一个或多个雇主设立，作为提供服务的结果或对价，向现任或前任雇员(包括自营职业者)或他们指定的人提供退休或养老金福利，(3)没有一个参与者或受益人有权获得超过其资产或收入的5%，(4)受政府监管，并向有关地方税务机关提供或以其他方式获得有关受益人的年度资料；及(5)根据当地法律，(A)本应纳税的缴款可从其总收入中扣除或免除，或按较低的税率征税，或(B)其投资收入的征税被推迟，或该收入从其总收入中不计入或按较低的税率征税。根据财政部条例，受以下关于“合格持有人”的讨论的限制, “有资格的受控实体”在FIRPTA中通常也不被视为外国人。合格受控实体通常包括根据外国法律成立的信托或公司，其所有利益由一个或多个合格外国养恤基金直接或间接通过一个或多个合格受控实体持有。
财政部法规进一步要求，合格的外国养老基金或合格的受控实体在处置美国房地产权益或可归因于其的REIT分配方面不会免于FIRPTA的约束，除非该合格的外国养老基金或合格的受控实体是“合格持有人”。要成为合格持有人，合格的外国养老基金或合格的受控实体必须在处置美国房地产权益或REIT分配时满足两项替代测试之一。根据第一个标准，合格的外国养老基金或合格的受控实体，如果在其有资格成为合格的外国养老基金或合格的受控实体的处置或分配之日结束的不间断期间内，在最早的日期没有拥有美国房地产权益，就是合格的持有人。或者，如果一家合格的外国养老基金或合格的受控实体在上一句所述的期间内最早持有美国房地产权益，只有在满足某些测试期要求的情况下，它才能成为合格的持有人。
财政部条例还规定，所有权益由合格持有人持有的外国合伙企业，包括通过一家或多家合伙企业，可以证明其身份，并且不会被视为外国人，因为根据《守则》第1445节(和《守则》第1446节，视情况适用)的扣缴。
可归因于合格外国养老基金或合格受控实体从销售USRPI中获得的收益的分配将不需要缴纳美国联邦所得税或预扣税。合格的外国养老基金或合格的受控实体收到的所有其他分配将按上文“重要的美国联邦所得税考虑--非美国股东的税收--股息”中所述征税。合格外国养老基金或合格受控实体从出售或交换公司股票中获得的收益，以及根据上述规则被视为出售或交换公司股票收益的分配，将不缴纳美国联邦所得税或预扣税，除非此类收益被视为与合格外国养老基金(或合格受控实体，适用时)进行美国贸易或业务的有效关联，在这种情况下，合格的外国养老基金(或合格的受控实体)通常将按适用于美国股东的相同累进税率征税，除非适用的所得税条约另有规定，如果是外国公司，可能需要对其有效关联的收益和利润缴纳30%的分支机构利得税。
员工与人力资本
截至2022年12月31日，公司约有651名员工，其中650人为全职，1人为兼职。该公司相信，与员工的关系良好。
在高级管理层和董事会的监督下，公司致力于培养包容的公司文化，吸引顶尖人才，创造促进合作、创新和多样化的环境，同时提供职业发展机会和培训。公司的人力资本目标包括识别、招聘、留住、发展、激励和整合公司现有和未来的员工。为了实现这些目标，公司制定了一系列政策和计划，并采取了各种举措，包括：
多样性和包容性：该公司认识到以不同的思想、想法和人员加强其员工队伍的价值，并维持符合联邦、州和当地劳动法的就业政策。作为一个机会平等的雇主，它致力于多样性、认可度和包容性，并根据平等就业机会委员会的原则和要求以及ADA的原则和要求，根据员工的业绩和贡献来奖励员工。该公司的政策阐明了其承诺，无论种族、国籍、宗教、年龄、肤色、性别、性取向、性别认同、残疾、受保护的退伍军人身份或任何其他受当地、州或联邦法律保护的特征，都致力于提供平等的就业机会，并在各级招聘、聘用和晋升员工。截至2022年12月31日，公司约59%的员工为女性。在员工总数中，约30%被确定为属于代表性不足的群体，约
员工薪酬和福利：该公司维持以现金和股权为基础的薪酬计划，旨在吸引、留住和激励其员工。该公司为全职员工提供丰厚的福利待遇，包括：
•通过税收优惠的401(K)计划与公司匹配的退休储蓄；
•基本生活和长期伤残保险以及医疗、牙科和视力保险；
•危重疾病保险和补充意外保险；
•带薪休假、病假和公司法定节假日；
•医疗保健和受扶养人护理灵活支出账户；
•推荐奖金奖励；
•通过员工援助计划提供经济、法律、家庭或个人援助；
•员工购股计划；
•税收优惠的529教育储蓄计划；
•奖学金计划，帮助资助雇员家属的高中后教育；
•公司赞助的捐赠者建议基金，支持员工的慈善努力，为慈善志愿者提供公司配对计划和带薪休假计划；
•因志愿者的努力而带薪休假；以及
•带薪休假，让员工与新生的孩子建立联系。
员工培训和专业发展：该公司重视员工的职业发展，并通过提供各级培训和教育来促进他们的才华和成长。除了针对特定工作职能的培训计划外，该公司还提供与公司政策、多样性、技能发展、隐私和网络安全有关的培训。为了进一步重视人才发展，公司于2022年开始设计和实施一个统一的平台，供所有员工使用，支持与合规、包容性和专业发展相关的培训和教育，并计划在2023年第一季度推出该平台。截至2022年12月31日，公司员工的平均年限约为11.6年，公司高级管理层的平均年限为20年。2022年，公司员工流失率为14%，其中包括所有员工。
员工健康与安全：公司还致力于确保其所有中心和公司办公室的运营以保护在场或受其影响的员工、租户、承包商、客户和公众的健康和安全的方式进行。该公司在其每个中心和办公室实施了一长串运营协议，旨在确保其员工、租户、服务提供商和购物者的安全。这些方案最初是为了应对新冠肺炎大流行而制定和实施的，达到或超过了疾病控制和预防中心的建议。公司的所有零售物业都获得了国际公认的测试和认证机构Bureau Veritas的安全认证。
季节性
购物中心行业本质上是季节性的，特别是在假日季节的第四季度，零售商入住率和零售额通常处于最高水平。此外，购物中心在假日期间实现其专卖店(临时零售商)租金的很大一部分，大部分百分比租金在第四季度确认。由于上述原因，第四季度的收益普遍较高。
可持续性
作为公认的可持续发展领域的领导者，该公司在2015-2022年连续八年获得北美零售业GRESB排名第一。公司的公司责任报告副本以及有关公司的环境、社会和治理计划的其他信息可从公司的网站获得，网址为：wWw.macerich.com在“投资者--公司责任”项下。公司网站上提供的信息不会通过引用并入本10-K表格中。
可用信息；网站披露；公司治理文件
该公司的公司网址为Www.macerich.com。本公司在向美国证券交易委员会提交报告或向其提交报告后，在合理可行的范围内尽快通过本网站免费提供其10-K、10-Q和8-K表格及其所有修正案的报告。这些报告可通过一个免费的第三方服务超级链接在“投资者-金融信息-美国证券交易委员会备案”的标题下获得。公司网站上提供的信息不会通过引用并入本10-K表格中。以下与企业管治有关的文件可于本公司网站查阅，网址为Www.macerich.com在“投资者-公司治理”下：
《企业管治指引》
商业行为和道德准则
首席执行官和高级财务官的道德准则
审计委员会章程
薪酬委员会章程
执行委员会章程
提名及企业管治委员会章程
您也可以通过以下方式索取任何这些文件的副本：
注意：公司秘书
Macerich公司
威尔希尔大道401号，700号套房
加州圣莫尼卡，邮编：90401
第1A项。风险因素
下面列出的是我们认为对我们的投资者来说是重要的风险，应该仔细考虑。这些风险并不是我们面临的所有风险，如果发生其他我们目前不知道或我们目前认为不重要的因素，也可能会影响我们的业务。本部分包含前瞻性陈述。你应该参考“与前瞻性陈述相关的重要因素”中对前瞻性陈述的限定和限制的解释。就“风险因素”一节而言，由我们全资拥有的中心称为“全资中心”，由我们部分但非全资拥有的中心称为“合资中心”。
与我们的业务和物业相关的风险
我们主要投资于购物中心，这些中心面临许多我们无法控制的重大风险。
房地产投资面临不同程度的风险，这些风险可能会影响我们的中心产生足够的收入来满足运营和其他费用的能力，包括偿债、租赁付款、资本支出和租户改善，并向我们和我们的股东进行分配。许多因素可能会减少中心产生的收入，包括：
•全球和国家经济气候，包括地缘政治紧张局势和军事冲突的影响；
•区域和当地经济(可能受到失业率上升、房地产价值下降、丧失抵押品赎回权的增加、更高的税收、工厂关闭、行业放缓、工会活动、不利天气条件、自然灾害和其他因素的负面影响)；
•当地房地产状况(如零售空间或零售商品供过于求或需求减少、租金下降、房地产价值下降以及现有和未来租户的可获得性和信誉)；
•消费者支出、消费者信心和季节性支出水平下降(特别是在假日季节，因为许多零售商的年销售额不成比例)；
•消费者越来越多地使用电子商务和网上商店网站，以及互联网销售对零售空间需求的影响；
•零售商或购物者对购物中心的安全性、便利性和吸引力的负面看法；
•暴力行为，包括恐怖活动；以及
•维护、保险和运营成本增加(包括房地产税)。
购物中心物业的收入和购物中心的价值也受到适用的法律和法规的影响，包括税收、环境、安全和分区法律。
我们的中心有相当大比例集中在地理上，因此对当地的经济和房地产条件很敏感。
我们的中心有相当大比例位于加利福尼亚州、纽约和亚利桑那州。如果疲弱的经济或房地产状况或其他因素影响到加州、纽约和亚利桑那州，或我们拥有比美国其他地区更严重的物业高度集中的任何地区，我们的财务业绩可能会受到负面影响。
我们处在一个竞争激烈的行业中。
我们的物业与商场、购物中心和其他以零售为导向的房地产的其他业主、开发商和经理，包括其他上市商场公司和大型私人商场公司，在收购物业和吸引租户或锚点占据空间方面展开竞争。对物业收购的竞争可能会导致购买价格上升，并可能对我们以优惠条件进行适当物业收购的能力产生不利影响。相互竞争的购物中心的存在可能会对我们租赁空间的能力和可以实现的租金产生实质性的不利影响。
来自其他零售模式和技术的租户和购物者的竞争也越来越激烈，例如生活方式中心、电源中心、直销中心和在线零售购物，这可能会对我们的收入产生不利影响。数字和移动技术的日益普及加速了一定比例的市场份额从实体店购物向网络购物的转变。如果我们在调整业务以适应不断变化的消费者购买习惯方面不成功
这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。此外，网上零售购物使用率的增加，如果持续下去，可能会导致零售商关闭表现不佳的商店，这可能会影响我们的入住率水平和租户愿意为租赁我们的空间支付的费率。
我们可能无法续签租约、租赁空置空间或重新出租空间，因为租约以优惠条款到期或根本无法续租，或无法向中心的适当租户组合提供租约，这可能会对我们的财务状况和运营业绩产生不利影响。
我们不能保证我们的租约将会续签，或我们中心的空置空间将以等于或高于当前平均净有效租金的净有效租金重新出租，也不能保证不会提供大幅租金减免、租户改善、提前解约权或低于市价的续约选项来吸引新租户或留住现有租户。如果我们中心的租金下降，如果我们现有的租户不续签租约，或者如果我们不重新出租我们的大部分可用空间和租约即将到期的空间，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
此外，如果我们未能在我们的零售和混合用途物业(包括我们正在开发或重新开发的物业)识别和确保正确的租户组合，我们的中心可能无法吸引他们打算服务的社区，这可能会减少客户流量和我们租户的运营，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
如果Anchors或其他重要租户经历业务下滑、关闭或出售门店或宣布破产，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
如果Anchor或其他重要租户的业务不景气，或破产或无力偿债，导致他们在根据破产法寻求债权人(包括我们作为出租人)的保护后关闭零售店或终止租约，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。近年来，包括由于新冠肺炎造成的一般条件，零售业的一些公司，包括我们的一些租户，已经宣布破产，倒闭，大幅减少了他们的实体业务，或者未能履行他们对我们和其他人的合同义务。如果我们的租户之一申请破产，我们可能无法在申请破产之前收回该租户所欠的金额。我们可能会在破产前或破产后对某些陷入严重财务困境的租户进行契约修改，以使他们继续经营下去。此外，在申请破产后，租户可终止其与吾等的任何或全部租约，在此情况下，吾等对该租户的一般无担保债权的价值可能少于在租赁期余下时间内欠吾等的全部金额。此外，我们可能需要在重新出租破产租户腾出的空间时产生巨额费用，并且可能无法以类似的条件或根本无法释放空间。承租人，特别是Anchor的破产，可能需要对其空间进行大规模的重新开发，但成功与否无法得到保证，可能会使重新出租其空间变得困难和昂贵，而且可能难以租赁受影响物业的剩余空间。
此外，某些百货公司和其他全国性零售商已经并可能继续经历其零售商店的客流量下降、来自电子商务等替代零售选择的竞争加剧以及对其商业模式的其他形式的压力。如果在我们中心经营的零售商的店内销售额因不利的经济状况或任何其他原因而大幅下降，租户可能无法支付他们的最低租金或费用回收费用。如果承租人违约，受影响的中心在执行其作为出租人的权利时可能会遇到延误和成本。
一个或多个中心的主播和/或租户也可能因零售业的合并、收购、合并或处置而终止租约。将Anchor或商店出售给不太受欢迎的零售商可能会降低入住率、客户流量和租金收入。根据经济状况，Anchors或其他重要租户可能会出售在我们中心运营的门店或合并重复或地理重叠的门店位置。一个主播和/或大量租户关闭门店可能会允许其他主播和/或某些其他租户终止租约，获得租金减免和/或停止在中心经营门店，或以其他方式对中心的入住率产生不利影响。
我们的房地产收购、开发和重建策略可能不会成功。
我们在收入、净收入和运营资金方面的历史增长在一定程度上与购物中心的收购、开发和重新开发有关。许多因素，包括资金的可获得性和成本、我们的未偿债务总额、我们以有吸引力的条款获得融资的能力(如果有的话)、利率和有吸引力的收购目标的可用性等，都将影响我们未来收购、开发和重新开发更多物业的能力。我们在寻找收购机会方面可能不会成功，新收购的物业表现可能不会像预期的那样好。我们努力完成收购、开发和重新开发物业或增加市场渗透率所产生的费用可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。我们面临着主要来自其他REITs以及私人房地产公司或投资者的收购竞争。我们的一些竞争对手拥有更多的财政和其他资源。收购购物中心的竞争加剧可能会导致
提高了购买价格，并可能对我们以优惠条件获得更多物业的能力产生不利影响。我们不能保证我们将能够成功地实施我们的增长战略，或者有效和有利可图地管理我们扩大的业务。
我们可能无法从新收购的资产中获得预期的财务和运营结果。可能影响预期结果的一些因素包括：
•我们整合和管理新物业的能力，包括提高此类物业的入住率和租金；
•在预期时间框架内处置非核心资产；以及
•我们有能力筹集长期融资，以符合我们的业务战略的资本成本实施资本结构。
我们的业务战略还包括有选择地开发和建设零售物业。在有选择的基础上，我们的业务战略可能包括混合用途的密集化，以最大限度地利用我们区域城市中心的空间，包括开发我们区域城市中心的可用土地，或通过拆除表现不佳的百货商店盒子和重新开发土地。我们可能进行的任何开发、重建和建设活动都会受到房地产开发风险的影响，包括缺乏资金、建设延误、环境要求、预算超支、沉没成本和租赁。此外，新落成物业的入住率和租金可能不足以使该物业盈利。房地产开发活动还面临着无法获得或延迟获得所有必要的分区、土地使用、建筑和占用以及其他必要的政府许可和授权的风险。如果发生上述任何一种情况，我们向股东支付股息和偿还债务的能力可能会受到不利影响。
此外，如果我们选择进行“混合用途”重建，我们将面临与每项非零售用途(例如，写字楼、住宅、酒店和娱乐)相关的风险，而我们的零售租户在这类物业中的表现可能会因延迟开业和/或此类非零售用途的表现而受到负面影响。与零售房地产相比，我们在开发和管理非零售房地产方面的经验较少，因此，我们可能会寻求与在非零售用途方面具有更多经验的第三方开发商或第三方经理签订合同。除了一般与商业房地产开发相关的风险外，我们还将面临与非零售房地产的所有权和管理相关的风险，包括管理某些类型的非零售物业的经验有限，以及非零售行业竞争和趋势的不利影响。例如，在写字楼物业方面，一些企业正在迅速发展，使员工远程办公、灵活工作制、开放式工作场所和电话会议越来越普遍，这可能使企业能够减少其空间需求，并随着时间的推移侵蚀对办公空间的总体需求，这反过来又可能对入住率、租金和物业估值构成下行压力，其中每一项都可能对我们的财务状况、运营业绩、现金流和向股东进行预期分配的能力产生不利影响，就我们拥有办公物业的程度而言。
我们酒店的多余空间可能会对我们产生实质性和不利的影响。
我们的某些物业已经或可能继续有过剩的空间可供未来的租户使用，这些物业可能会继续出现这种供过于求的情况，其他物业可能会在未来开始出现这种情况。除其他原因外，在2020年，由于新冠肺炎大流行以及在大流行之前的几年里，Anchors和其他全国性零售商的破产以及门店关闭的数量增加。过去，信誉良好的零售租户的议价能力增加导致我们的租金和入住率水平面临下行压力，议价能力的增加也可能导致我们不得不增加在改善租户方面的支出，并有可能进行其他契约修订，以吸引或留住租户，任何这些加在一起，都可能对我们造成重大和不利的影响。
房地产投资的流动性相对较差，我们可能无法在我们想要的时间以优惠的条件出售房产。
房地产投资的流动性相对较差，这限制了我们调整投资组合以应对经济、市场或其他条件变化的能力。此外，适用于REITs的联邦所得税法有一些限制，限制了我们出售资产的能力。此外，由于我们的财产通常被抵押来担保我们的债务，我们可能无法在没有支付相关债务和/或大量提前还款的情况下获得抵押财产的留置权的解除，这限制了我们处置财产的能力，即使在其他情况下出售可能是可取的。此外，有兴趣购买购物中心的潜在买家数量有限。因此，如果我们想要出售我们的一个或多个中心，我们可能无法在所需的时间段内处置它，并且可能得到的对价可能少于我们最初对该中心的投资。
我们的房地产资产可能要计入减值费用。
我们定期评估是否有任何指标，包括物业经营表现、预期持有期的变化及一般市况，显示我们的房地产资产及其他投资的价值可能受到减值。只有在计入预期概率加权平均持有期的估计未来未贴现及无杠杆物业现金流总额低于物业的账面价值时，物业的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们考虑了物业的趋势和前景，以及需求和竞争对预期未来运营收入的影响。如果我们正在评估一项资产的潜在出售或重建替代方案，未贴现的未来现金流根据当前计划、预期持有期和可用市场信息考虑截至资产负债表日期最有可能的行动方案。我们被要求对我们的房地产资产和其他投资的价值是否存在减值做出主观评估。减值费用对我们的收益有直接影响。不能保证我们不会在未来承担与我们的资产减值相关的额外费用。任何未来的减值都可能对我们在确认费用期间的经营业绩产生重大不利影响。
可能的环境责任可能会对我们产生不利影响。
每个中心都进行了环境现场评估--由环境顾问进行的第一阶段研究。作为这些评估和其他信息的结果，我们了解到某些中心或与某些中心相邻的物业存在某些环境问题，例如含石棉材料(“ACM”)(其中一些在某些条件下可能最终需要移除，尽管公司已制定了管理ACM的操作和维护计划)、地下储罐(通常存在于与加油站或汽车轮胎、电池和配件服务中心相关的中心或附近，其中一些可能已泄漏或被怀疑已泄漏)和氯代烃(如全氯乙烯及其降解副产品，在某些中心检测到，并且经常与承租人干洗操作有关)。这些问题可能导致潜在的环境责任，并导致我们在应对这些责任或与未来调查或补救相关的其他成本方面产生成本。
根据各种联邦、州和地方环境法律、条例和条例，房地产的现任或前任所有者或经营者可能需要承担移除或补救该房地产上、下或内的危险或有毒物质的费用。这些法律经常规定责任，无论所有者或经营者是否知道或对危险或有毒物质的存在负有责任。调查、清除或补救危险或有毒物质的费用可能很高。此外，危险或有毒物质的存在，或未能妥善补救环境危害，可能会对业主或经营者出售或出租受影响的不动产或以受影响的不动产作为抵押品借钱的能力造成不利影响。
安排处置或处理危险或有毒物质的个人或实体也可能承担在处置或处理设施移除或补救危险或有毒物质的费用，无论该设施是否由安排处置或处理危险或有毒物质的个人或实体拥有或经营。例如，现有法律规定了将ACM释放到空气中的责任，第三方可以寻求房地产所有者或经营者对与接触ACM相关的人身伤害进行赔偿。对于我们拥有、运营、管理、开发和重新开发中心，或我们未来收购的任何其他中心或物业，我们可能会根据这些法律承担责任，并可能在应对这些责任时产生成本。
我们面临着与气候变化相关的风险。
由于气候变化导致天气模式的变化，我们在某些市场的物业可能会经历风暴强度的增加和海平面的上升。随着时间的推移，气候变化可能会导致我们一些中心对零售空间的需求波动或减少，或者在极端情况下，我们根本无法运营这些物业。气候变化也可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了优惠条件下的保险成本(或使其无法获得)，或者根本就是增加了我们物业的能源成本，或者要求我们花费资金来维修和保护我们的物业免受此类风险的影响。此外，我们寻求在我们的酒店促进能源效率和其他可持续发展战略。实施这些战略和遵守与气候变化相关的新法律或法规，包括遵守“绿色”建筑规范，可能会导致巨额资本支出，以改善我们现有的物业或我们可能收购的物业。如果我们不能遵守有关气候变化的法律法规或实施有效的可持续发展战略，我们在租户和投资者中的声誉可能会受到损害，我们可能会受到罚款和/或惩罚。此外，我们不能保证我们的任何可持续发展战略会降低运营成本、提高入住率或提高租金，或者阻止我们现有的租户搬迁到我们的竞争对手拥有的物业。
我们的一些财产受到潜在的自然灾害或其他灾难的影响。
我们的一些中心位于易受自然灾害影响的地区，包括加州的我们中心或其他地震风险较高的地区，我们的中心位于洪水平原或可能受到龙卷风不利影响的地区，
以及我们在沿海地区的中心，这些中心可能受到海平面上升或飓风、热带风暴或其他恶劣天气条件的频率或严重程度的不利影响。自然灾害的发生可能会延误重建或开发项目，增加修复或更换受损财产的投资成本，增加未来的财产保险成本，并对租户对租赁空间的需求产生负面影响。如果我们无法获得保险或不能以可接受的条款获得保险，或者我们的保险不足以弥补这些事件造成的损失，我们的财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。
未投保或投保不足的损失可能会对我们的财务状况产生不利影响。
我们的每个中心都有综合责任保险、火灾保险、扩大保险范围和租金损失保险，类似的物业通常都有保险限额。我们不承保某些类型的损失(如战争损失)，因为它们要么无法投保，要么不能在经济上投保，而且我们的保险范围可能有某些例外(如流行病)，使我们无法根据保单收取某些索赔。此外，虽然我们或相关合资企业(如适用)为位于加州的中心提供特定的地震保险，但保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的5%，每次发生的最低限额为150,000美元，这些中心的综合年总损失限额为1亿美元。我们或相关合资企业在适用的情况下，为位于太平洋西北部和新马德里地震区的中心投保特定的地震保险。然而，这些保单的免赔额相当于每个中心总保险价值的2%，每次事故最低限额为15万美元，这些中心的综合年总损失限额为1亿美元。虽然我们或相关合资企业也为该中心提供独立的恐怖主义保险，但保单的免赔额为25,000美元，年总损失限额为10亿美元。每个中心都有环境保险，涵盖符合条件的第三方损失、补救和非所有处置场地，但有100,000美元的保留额和5,000万美元的三年总损失限额，其中一个中心的十年总损失限额为500万美元，另一个中心的十年总损失限额为2,000万美元。一些环境损失不在这项保险的覆盖范围内，因为它们不能投保或经济上不能投保。更有甚者, 我们为几乎所有的中心提供所有权保险，费用通常低于其全部价值。
如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失我们在物业上投资的全部或部分资本，以及来自该物业的预期未来收入，但可能仍有义务偿还与该物业相关的任何抵押债务或其他财务义务。
遵守《美国残疾人法》以及消防、安全和其他法规可能会要求我们进行可能对现金流产生不利影响的支出。
我们投资组合中的所有物业都必须遵守美国残疾人法案(ADA)。遵守反兴奋剂机构的要求可能需要消除准入障碍，而不遵守可能会导致美国政府对其处以罚款，或向私人诉讼当事人支付损害赔偿金，或者两者兼而有之。虽然我们的投资组合租赁给租户有义务遵守ADA规定，但在他们租赁的物业内，如果租赁物业内的必要变化涉及比预期更大的支出，或者如果这些变化必须以比预期更快的速度进行，租户支付成本的能力可能会受到不利影响。此外，我们被要求在我们投资组合中物业的公共区域内遵守ADA要求，并且我们可能无法将补救任何公共区域ADA问题所需的任何费用转嫁给我们的租户。此外，我们被要求按照消防和安全法规、建筑法规和其他土地使用法规运营物业，因为它们可能被政府机构和机构采用，并适用于我们的投资组合。我们可能被要求支付大量资本支出来遵守，我们翻新或重新开发符合这些要求的物业以及遵守ADA规定的能力可能会受到限制。由此产生的支出和限制可能会对我们的财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。
可能的恐怖主义活动或其他暴力行为或威胁以及对公共安全的威胁可能会对我们的财务状况和行动结果产生不利影响。
在美国的恐怖袭击和恐怖袭击威胁或其他行为或暴力威胁可能会导致经济活动下降，这可能会损害对我们租户提供的商品和服务的需求以及我们物业的价值，并可能对我们证券投资的价值产生不利影响。由此导致的零售需求下降可能会使我们难以续订或重新租赁我们的物业。
由于对公共场所安全的高度关注，恐怖活动或暴力也可能导致我们酒店的交通减少，或者通过损坏、破坏或损失直接影响我们酒店的价值。此外，此类行为的保险可获得性或一般保险可能会减少或成本更高，这可能会增加我们的运营费用，并对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。如果我们的租户受到此类攻击和攻击威胁的影响，他们的业务也可能受到不利影响，包括他们继续履行现有租约规定的义务的能力。这些行为和威胁可能会侵蚀企业和消费者的信心和支出，并可能导致国家和国际金融市场和经济的波动加剧。以下任一项
这些事件可能会减少对房地产的需求，减少或推迟我们新的或重新开发的物业的入住率，并限制我们获得资金的机会或增加我们筹集资金的成本。
新冠肺炎已经、而且未来新冠肺炎或任何其他高度传染性疾病的大流行、流行或爆发可能继续造成美国、地区和全球经济的中断，并可能对我们的业务、财务状况和经营业绩以及我们租户的业务、财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。
新冠肺炎大流行，包括其他变种的出现，已经造成，新冠肺炎或未来任何其他高度传染性疾病的大流行、流行或爆发可能继续对美国和全球经济造成广泛干扰，已经并可能继续造成金融市场的显著波动和负面压力。新冠肺炎或其他任何高度传染性疾病的未来大流行、流行或爆发对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有很高的不确定性，无法放心地预测，其中包括大流行的范围、严重性和持续时间、新变种的出现和特征、为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，包括现有疫苗的采用、管理和有效性，以及大流行的直接和间接经济影响和遏制措施等。新冠肺炎已对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响，新冠肺炎或未来任何其他高度传染性疾病的大流行、流行或爆发可能会继续对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响，还可能会增加本“风险因素”部分中描述的许多风险，包括：
•由于政府或租户的行动导致我们的一个或多个中心完全或部分关闭，或其他运营问题，已经或可能继续导致之前重新开放的中心随后关闭，这已经并可能继续对我们和我们租户的运营产生不利影响；
•影响我们租户的业务、财务状况和流动性的经济活动减少，这已经并可能继续导致我们的一个或多个租户，包括我们的一个或多个锚点，无法完全履行他们对我们的义务，或根本无法以其他方式寻求修改该等义务，包括推迟或减少租金支付，或宣布破产；
•大流行期间消费者支出水平和消费者信心下降，以及我们中心的流量下降，这已经并可能继续影响中心在短期内产生足够收入以满足运营和其他费用的能力，还可能加速转向在线零售购物，如果这种情况持续下去，即使在大流行的直接影响消除后，也可能导致中心收入的长期下降；
•无法续签租约、租赁空置空间，包括承租人破产和违约造成的空置空间，或在租约以优惠条件到期时重新出租空间，或根本无法续租，这可能导致租金支付减少或入住率降低，或可能导致租金支付中断或延迟；
•关闭我们一个或多个物业的Anchor，已经触发，并且未来关闭可能会触发我们在此类物业的一个或多个租约中的共同租赁条款，未来的任何关闭可能会导致收入和入住率下降；
•对我们财务业绩的潜在负面影响可能会对我们遵守我们的信贷安排和其他债务协议中的财务契约产生不利影响，或者导致无法履行这些财务契约中的某些条款，这可能会导致违约事件，如果不治愈或免除违约，可能会加速部分或全部此类债务，并可能对我们产生实质性的不利影响；
•我们的一个或多个物业因按揭债务而可能出现资产价值下降，这可能会抑制我们成功为一个或多个此类物业进行再融资的能力，导致适用的按揭债务协议下的违约，并可能导致此类债务的加速；以及
•全球金融市场的中断和不稳定，或信贷和融资状况的恶化，已经并可能继续使我们很难以有吸引力的条款获得债务和股权资本，甚至根本无法获得，还可能影响我们为业务活动提供资金、及时偿还债务以及在我们的信贷安排到期日之前更新、延长或更换我们的信贷安排的能力，或者以对我们有利的条款。
通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
美国的通胀在2022年上升，并可能在短期内继续上升。如果未来通胀加剧，我们可能会经历以下任一或全部情况：
•提高我们未偿还浮动利率债务的利率，以及提高任何新的和再融资的固定利率债务的利率；
•难以以较高租金的新租约更换或续期即将届满的租约；以及
•由于消费者支出减少，租户销售额下降，这可能会对租户履行租金义务的能力造成不利影响，和/或导致租金百分比下降。
此外，尽管我们的大多数租约要求租户按比例支付公用事业费用，以及规定的运营费用金额，无论任何中心实际发生的费用如何，但巨大的通胀压力和增加的运营成本可能会增加我们对不断上升的物业费用的风险，并使我们更难在中心维持我们的历史成本控制。
我们有大量债务，这可能会影响我们未来的运营。
截至2022年12月31日，我们的未偿贷款债务总额为68.1亿美元(包括44亿美元的合并债务，减去可归因于非控股权益的4.1亿美元，加上我们按比例分配的未合并合资企业的抵押贷款和其他应付票据28.2亿美元)。由于大量的债务，我们必须用我们现金流的一大部分来偿还债务的本金和利息，这限制了可用于其他商业机会的现金数量。借贷成本在整个2022年都在上升，随着美联储采取行动应对不断上升的通胀，借贷成本在短期内可能会继续上升，因此，我们未偿还的浮动利率债务以及新的和再融资的固定利率债务的借贷成本可能会更高。我们受制于通常与债务融资和借贷成本增加相关的风险，包括我们的运营现金流不足以满足所需的偿债要求，以及利率上升可能对我们的偿债成本产生不利影响。
在某些情况下，我们可以通过使用利率上限和掉期协议来限制我们对与部分浮动利率债务相关的利率波动的敞口。根据目前的市场条件，此类协议允许我们用固定利率债务取代浮动利率债务，以实现我们所希望的浮动利率债务与固定利率债务的比率。然而，在利率上升的环境下，我们可以通过这种替代固定利率上限和掉期协议或新债和再融资债务的固定利率获得的固定利率也将继续增加。我们使用利率对冲安排也可能使我们面临额外的风险，包括安排的交易对手可能无法履行其义务，以及终止这些安排通常涉及交易费用或违约成本等成本。我们不能保证我们的对冲活动会对我们的运营结果、流动性或财务状况产生预期的影响。
此外，我们的大多数中心都是抵押的，以确保偿还债务，如果中心的收入不足以偿还债务，中心可能会被抵押权人取消抵押品赎回权，导致收入损失和我们的总资产价值下降。在截至2022年12月31日的年度内，我们没有在Towne Mall物业到期时偿还未偿还的抵押贷款，并正在将该物业过渡到贷款接受者的过程中。
我们有义务遵守可能影响我们经营活动的财务和其他公约。
我们的无担保信贷安排包含金融契约，包括利息覆盖要求，以及对我们产生债务、支付股息和进行某些收购的能力的限制。这些公约可能会限制我们追求某些商业倡议或某些交易的能力，否则这些交易可能是有利的。此外，未能履行某些金融契约可能会导致违约事件，如果不加以补救或免除，可能会加速部分或全部此类债务，这可能会对我们产生实质性的不利影响。
我们依赖外部融资来实现我们的增长和持续的偿债要求，并面临再融资风险。
我们主要依靠外部融资，主要是债务融资，在更有限的情况下，股权融资，为我们的业务增长提供资金，并确保我们能够满足我们的未偿债务的持续到期日。我们能否获得融资，取决于银行、贷款人和其他机构是否愿意根据其承保标准向我们放贷，而承保标准可能会随着市场状况和一般资本市场的状况而波动。此外，市场混乱和波动的程度可能会对我们利用资本市场进行股权融资的能力产生重大不利影响。
我们还面临通常与债务融资相关的风险，包括我们的运营现金流不足以满足所需的偿债要求，或者我们将无法以可接受的条款为此类债务进行再融资，或者根本不能。如果到期日到期的本金不能再融资、延期或用其他来源的收益(如新股本)偿还，我们的现金流可能不足以在重大“气球”付款到期的年份偿还所有到期债务。此外，无法保证我们将能够继续以可接受的条款获得未来增长所需的融资，或者根本不能保证，任何新的或再融资的债务也可能施加更多限制性条款。
终止伦敦银行同业拆息及以另一参考利率取代伦敦银行同业拆息，可能会对我们的借贷成本造成不利影响，并可能影响我们的业务及经营业绩。
我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。终止LIBOR不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款或对冲交易的能力，但如果我们与LIBOR挂钩的合同，包括管理我们的可变利率债务、我们合资企业的可变利率债务和利率上限的某些合同，转换为SOFR，LIBOR和SOFR之间的差额，加上建议的利差调整，可能会导致利息或对冲成本高于LIBOR继续存在的情况。此外，尽管SOFR是替代参考利率委员会建议的替代利率，但贷款人也有可能选择与LIBOR不同的替代替代利率，其方式与SOFR类似，或者会导致我们的利息或对冲成本更高。鉴于哪种利率将取代伦敦银行间同业拆借利率的不确定性，目前还不可能预测伦敦银行间同业拆借利率在我们借款成本上的结束幅度。截至2022年12月31日，管理我们可变利率债务的每一项协议都规定，如果LIBOR在协议期限内变得不可用，可以进行替换。
与我们的组织结构相关的风险
某些个人对我们和运营伙伴关系的管理都有很大的影响，这可能会造成利益冲突。
根据经营合伙的有限合伙协议，我们作为唯一普通合伙人，负责管理经营合伙的业务和事务。由于我们和我们的附属公司以及我们的运营伙伴或其任何合作伙伴之间的关系，未来可能存在或可能出现利益冲突。根据马里兰州法律，我们的董事和高级管理人员对我们公司负有与他们管理我们公司相关的责任。同时，根据特拉华州法律，我们对我们的运营合伙企业及其有限合伙人负有责任和义务，这些责任和义务已被我们运营合伙企业的合伙协议所修订，与作为唯一普通合伙人的我们运营合伙企业的管理相关。作为我们经营合伙企业的普通合伙人，我们的职责和义务可能与我们的董事和高级管理人员对我们的公司和我们的股东的职责相冲突。
合资中心的外部合作伙伴给我们的股东带来了额外的风险。
我们拥有房地产合伙企业的部分权益，这些合伙企业拥有22个合资中心、一个写字楼物业和一个开发物业，以及几个开发地点。我们可以通过合资安排获得更多物业的部分权益。对合资中心的投资涉及不同于对全资中心的投资的风险。
我们对我们的合资伙伴负有信托责任，这可能会影响有关合资中心的决定。我们在某些合资中心的合作伙伴(尽管我们拥有多数法定所有权)共同控制与合资中心有关的重大决策，包括关于销售、再融资和额外出资的时间和金额的决策，以及可能对我们产生不利影响的决策。
此外，在下列情况下，我们可能会失去与合资中心有关的管理权和其他权利：
•未缴纳财产合伙企业所需追加资本金的份额；
•根据物业合伙的合伙协议或与物业合伙或合营中心有关的其他协议，我们会违约。
此外，我们合资中心的其他投资者之一破产，可能会对各自的财产产生重大不利影响。根据破产法，我们可能被禁止在没有事先获得法院批准的情况下采取一些影响其他投资者的财产的行动，这在大多数情况下需要事先通知其他各方并举行听证会。至少，获得法院批准的要求可能会推迟我们将或可能想要采取的行动。如果我们投资于合资中心的相关合资企业产生了追索权义务，其他投资者之一的破产解除可能导致我们对该等义务的最终责任比其他情况下所要求的更大部分。
由于某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流、分配损益和支付优先回报的各种条款，我们在合资企业中的合法所有权权益有时可能不等于我们在实体中的经济利益。因此，我们在某些合资中心的实际经济利益(有别于我们的法定所有权权益)可能会不时波动，可能与我们的法定所有权利益不完全一致。我们几乎所有的合资协议都包含优先购买权、买卖条款、退出权利、违约稀释救济和/或其他拆分条款或救济，这些都是
该等协议可能对最终变现现金流及/或资本或清算收益产生正面或负面的影响。
我们的控股公司结构使我们依赖于运营合伙企业的分配。
由于我们通过经营合伙公司开展业务，我们偿还债务和向股东支付股息的能力严格取决于经营合伙公司的收益和现金流，以及经营合伙公司向我们分配股息的能力。根据特拉华州修订的《统一有限合伙企业法》，如果在分配时，在分配生效后，运营合伙企业的所有负债(一些无追索权负债和对合伙人的一些负债除外)超过运营合伙企业资产的公允价值，则禁止运营合伙企业向我们进行任何分配。无法从运营合伙企业进行现金分配可能会危及我们保持REIT资格的能力。
所有权限制以及我们宪章和附例的某些条款可能会阻止控制权的改变或降低我们普通股的价值。
所有权限制。为了维持我们作为房地产投资信托基金的资格，我们的已发行股票价值(在计入某些收购股票的选择权后)可能直接或间接地或通过应用某些归属规则由五名或五名以下的个人(如经修订的1986年国税法(下称“守则”)所界定，包括一些通常不被视为“个人”的实体)在课税年度的后半年的任何时候拥有。为了协助我们保持房地产投资信托基金的资格，除其他目的外，我们的章程限制任何单一股东或一组股东(有限的例外情况除外)拥有超过5%(“所有权限制”)的已发行股票数量或价值中较小者的所有权。除了加强我们作为房地产投资信托基金的地位外，拥有权限制还可以：
•在未经本公司董事会批准的情况下延迟、推迟或阻止本公司控制权的变更或其他交易，即使控制权变更或其他交易符合本公司股东的最佳利益；以及
•限制我们的股东获得普通股或优先股溢价的机会，如果投资者试图收购超过所有权限制的一批股票或以其他方式改变对我们的控制权，他们可能会获得溢价。
本公司董事会可全权酌情决定放弃或修改(在其指示的任何条件的限制下)一名或多名股东的所有权限制，前提是董事会认为超过这一限制不会危及我们作为房地产投资信托基金的地位。
我们宪章和附例的精选条款。本公司章程及附例的部分条文可能会延迟、延迟或阻止第三方为本公司提出收购建议，并可能会妨碍部分或大部分本公司股份持有人认为符合其最佳利益的控制权变更，或使本公司股东有机会实现较本公司股份当时市价溢价。这些规定包括：
•股东大会将审议的股东提名董事和股东提案的事先通知要求；
•我们的董事有义务考虑与拟议的业务合并或其他控制权变更交易有关的各种因素；
•我们董事有权对未发行的股票进行分类或重新分类，并促使公司发行一种或多种类别或系列的普通股或优先股；
•本公司董事有权创设并促使本公司发行权利，使其持有人有权从本公司购买股票或其他证券；以及
•对我们宪章的修改、对我们控制权的改变以及我们董事和高级管理人员的责任的限制。
马里兰州法律的某些条款可能会阻止控制权的变化或降低我们普通股的价值。
《马里兰州一般公司法》(下称《马里兰州公司法》)的某些条款可能会延迟、推迟或阻止第三方为我们提出收购建议，并可能会阻止我们部分或多数股票的持有者可能认为符合他们最佳利益的控制权变更，或者可能会让我们的股东有机会实现对我们股票当时市场价格的溢价，包括：
•“业务合并”条款，在受限制的情况下，禁止吾等与“有利害关系的股东”(一般定义为在紧接有关日期之前的两年内的任何时间实益拥有吾等已发行有表决权股票的10%或以上投票权的任何人士，或吾等的关联公司或联营公司是吾等当时已发行股份的10%或以上的实益拥有人)或有利害关系的股东的关联公司之间的某些业务合并，并可在该股东成为有利害关系的股东的最近日期后的五年内，对该等合并施加特别评估权及特别股东投票权要求；及
•“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”(定义为直接或间接取得“控制股份”所有权或控制权)中收购的本公司“控制股份”(定义为与股东控制的其他股份合计，股东有权行使三个递增投票权范围之一的股份)的持有人没有投票权，但如获本公司股东以所有有权就该事项投赞成票的至少三分之二的赞成票批准，则不在此限。
在本章程的许可下，本章程豁免本公司与委托人及其各自的联营公司及有关人士之间的任何业务合并。《股东权益法》还允许董事会在感兴趣的股东成为感兴趣的股东之前，豁免特定的企业合并。此外，如果一个人本来会成为有利害关系的股东的交易事先得到董事会的批准，那么他或她就不是有利害关系的股东。
此外，根据我们的章程中的一项规定，我们已选择不参与《控股股份》的收购条款。然而，在未来，我们可以在没有得到股东批准的情况下，通过修改我们的章程，选择加入mcl的控制股份条款。《公司章程》和《宪章》还包含关于我们修改《宪章》某些条款、合并或出售全部或几乎所有资产的能力的绝对多数投票权要求。
此外，我们的董事会已经通过了一项决议，禁止我们选择遵守《管理层会计准则》第3章第8副标题的规定，其中包括允许我们的董事会在没有股东批准的情况下对董事会进行分类。《氯化镁条例》标题3、副标题8的这类规定可能具有反收购效果。我们只有在首先获得我们股东的批准后，才可以选择遵守标题3，副标题8的分类董事会规定。
联邦所得税风险
出售一些中心和某些主体持股的税收后果可能会产生利益冲突。
如果出售部分中心，委托人将面临负面的税收后果。因此，委托人可能不会赞成出售这些中心，即使这样的出售可能会使我们的其他股东受益。此外，委托人可能与我们的股东拥有不同的利益，因为他们是经营合伙企业中有限合伙单位的重要持有人。
如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将减少可用于分配给股东的资金。
我们认为，我们目前有资格成为房地产投资信托基金。不能保证我们将保持房地产投资信托基金的资格。作为房地产投资信托基金的资格涉及到高度技术性和复杂的法典条款的应用，对这些条款只有有限的司法或行政解释。在像我们这样通过经营合伙企业和合资企业持有资产的REIT结构的情况下，这些条款和适用的所得税法规的复杂性更大。对不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况的决定，包括我们在合资中心的合作伙伴的决定，可能会影响我们作为REIT的持续资格。此外，立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变有关我们作为房地产投资信托基金的资格或该资格的美国联邦所得税后果的税法。
此外，我们目前通过已选择作为REITs征税的子公司持有我们的某些物业，未来我们可能会决定通过一个或多个选择作为REITs征税的子公司持有我们的一个或多个其他物业符合我们的最佳利益。如果这些子公司中的任何一家不符合美国联邦所得税的REIT资格，那么我们也可能无法符合美国联邦所得税的REIT资格。
如果在任何课税年度，我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将遭受以下负面结果：
•在计算我们的应纳税所得额时，我们不会被允许扣除分配给股东的费用；以及
•我们的应税收入将按正常的公司税率缴纳美国联邦和州所得税。
此外，如果我们失去房地产投资信托基金的地位，我们将被禁止在失去资格的下一年的四个课税年度内获得房地产投资信托基金的资格，而没有法定规定的宽免。因此，净收益和可用于分配给我们股东的资金将在至少五年内减少，我们股票的公平市场价值可能会受到重大不利影响。此外，美国国税局可能会挑战我们过去一段时间的REIT地位。这样的挑战，如果成功，可能会导致我们欠下一大笔税款、利息和之前几个时期的罚款。未来的经济、市场、法律、税务或其他方面的考虑可能会导致我们的董事会取消我们的REIT选举。
即使我们仍然有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能面临其他税收负债，从而减少我们的现金流。此外，我们的收入和财产可能要缴纳联邦、州和地方税。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给股东的现金。
遵守房地产投资信托基金的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会。
为了符合美国联邦所得税的资格，我们必须满足有关收入来源、资产性质、分配给股东的金额和股票所有权等方面的测试。我们也可能被要求在不利的时候或当我们没有现成的资金可供分配时，向我们的股东进行分配。因此，遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本会追求的机会。
此外，守则中有关REIT的规定，对来自“被禁止交易”的收入征收100%的税。被禁止的交易通常包括出售不符合法定避风港资格的资产，如果此类资产构成库存或在正常业务过程中为出售而持有的其他财产，但丧失抵押品赎回权的财产除外。如果我们认为出售资产和其他投资可能被认为是被禁止的交易，这种100%的税收可能会影响我们在其他适当的时候出售资产和其他投资的意愿。
遵守REIT的要求可能会迫使我们借入资金或采取其他措施向我们的股东进行分配。
作为房地产投资信托基金，我们通常必须将我们年度应税收入的90%(受某些调整)分配给我们的股东。有时，出于财务报告的目的，我们产生的应税收入可能大于我们的净收入，或者我们的应税收入可能大于我们可用于分配给股东的现金流。如果我们在这些情况下没有其他资金可用，我们可能无法按照REIT规则的要求分配90%的应税收入。在这种情况下，我们将需要借入资金，清算或出售我们的部分财产或投资(可能以不利或不利的价格)，在某些有限的情况下分配现金和股票的组合(由我们的股东选择，但受公司设定的总现金限额的限制)或寻找其他替代资金来源。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本。此外，就我们借入资金支付分配的程度而言，我们在未来期间可用的现金量将减去我们所借金额的本金和利息所需的现金流，这将限制我们可用于其他投资或商业机会的现金流。
我们可能面临与1031条款交易所相关的风险。
如果拟符合1031条款交换条件的交易后来被确定为应纳税，我们可能面临不利后果，如果适用于此类交易的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。第1031条交换现在只适用于不动产，不适用于与不动产一起转让的任何相关动产。因此，任何与1031条款不动产交换相关的增值性个人财产转让将导致收益被确认，这种收益通常被视为95%和75%毛收入测试的不符合条件的收入。任何此类不符合资格的收入都可能对我们的REIT地位产生不利影响。
如果我们的经营伙伴关系在税收方面未能保持其合伙企业的地位，我们将面临不利的税收后果。
我们打算保持经营伙伴关系作为联邦所得税伙伴关系的地位。然而，如果国税局成功质疑经营合伙企业作为合伙企业应纳税实体的地位，则经营合伙企业将作为公司纳税。这将减少运营伙伴关系可以向我们提供的分发量。这也可能导致我们失去REIT地位，后果如上所述。这将大大减少我们可用于分销的现金和您的投资回报。此外，如果经营合伙企业拥有其全部或部分财产的任何合伙企业或有限责任公司，在联邦所得税方面失去了作为合伙企业或被忽视实体的特征，则将作为一家公司征税，从而减少对经营合伙企业的分配。这种对基础实体的重新定性也可能威胁到我们维持REIT地位的能力。
立法或监管行动可能会对我们的股东产生不利影响。
近年来，美国联邦所得税法在立法、司法和行政方面进行了多次修改，适用于类似于我们股票投资的投资。税法的其他修改可能会在未来继续进行，我们不能向您保证，任何此类修改不会对我们或我们的股东的税收产生不利影响。
任何此类变化都可能对对我们股票的投资、对我们物业的市值或转售潜力产生不利影响。
一般风险因素
我们的成功在一定程度上取决于我们吸引和留住有才华的员工的能力，而我们任何一名关键人员的流失都可能对我们的业务产生不利影响。
我们业务的成功在一定程度上取决于我们的执行管理团队和关键员工的领导力和表现，我们吸引、留住和激励有才华的员工的能力可能会对我们未来的业绩产生重大影响。对这些人的竞争是激烈的，我们不能向您保证我们将保留我们的执行管理团队和关键员工，或者我们将来能够吸引和留住其他高素质的人担任这些职位。失去这些人中的任何一个或多个都可能对我们的运营结果、财务状况和现金流产生实质性的不利影响。
我们普通股的价格已经并可能继续大幅波动，这可能会使我们的股东很难在他们想要的时候或以他们认为有吸引力的价格转售他们的股票。
我们在纽约证券交易所的普通股价格不断变化，并受到重大价格波动的影响。我们的股价可能会因多种因素而波动，其中许多因素是我们无法控制的。这些因素可能包括但不限于，我们的经营业绩或股息的实际或预期变化；一般市场波动，包括我们某些上市租户的市场价格潜在的极端涨跌；行业因素以及一般经济和地缘政治条件和事件，如经济放缓或衰退、消费者对经济的信心、持续的军事冲突和恐怖袭击；我们股票在公开交易市场上的技术因素，可能会导致价格波动与宏观、行业或公司特定的基本面相符，也可能不符合，包括但不限于散户投资者的情绪(包括可能在金融交易和其他社交媒体网站上表达的情绪)、空头股数在我们证券中的数量和地位、卖空者被迫回补其未平仓头寸、获得保证金债务、我们普通股的期权和其他衍生品交易以及其他技术性交易因素；我们的运营资金或收益预期的变化；我们购物中心产生足够收入以支付运营和其他费用的能力发生变化；主要或承租人破产、关闭、合并或整合；我们购物中心高度集中的地理位置的当地经济和房地产状况；公共或私人购物中心公司或其他公司的竞争, 包括对收购中心和租户占用空间的竞争；我们的租户根据当前租赁条款支付租金和履行对我们的其他义务的能力，以及我们以优惠条件租赁空间的能力；我们收购和房地产开发战略的成功；我们遵守债务协议中的财务契约的能力和债务协议中限制性契约的影响；我们获得融资的机会；通货膨胀和利率上升；我们无法获得资格或维持我们作为房地产投资信托基金的地位的风险；我们遵守合资企业协议的能力以及与我们的合资企业投资相关的其他风险；这些风险包括：可能的未保险损失，包括伤亡事件或自然灾害造成的损失以及可能的环境责任；新冠肺炎或任何其他高度传染性疾病的未来大流行、流行病或爆发对美国、地区和全球经济的不利影响，以及对我们的财务状况和经营业绩以及租户的财务状况和经营业绩的影响；我们的任何主要股东决定大量出售我们的普通股；未来股权证券的任何发行；以及本10-K表年报中包括的任何其他风险因素的实现。
我们面临与网络攻击、网络入侵或其他方式的安全破坏相关的风险，以及我们的信息技术(IT)网络和相关系统受到其他重大破坏的风险。
我们面临着与网络威胁相关的风险，并一直是安全漏洞的目标，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人员或可以访问我们组织内部系统的人，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。网络事件的复杂性和频率一直在增加，可能包括第三方使用被盗或推断的凭据、计算机恶意软件、病毒、垃圾邮件、网络钓鱼攻击、勒索软件和其他故意攻击和试图获得未经授权的访问权限来访问数据。用于破坏或获取存储数据或传输数据的系统的技术经常发生变化，我们可能无法实施足够的预防措施或在发生安全漏洞时阻止它们。由于可能试图渗透和破坏我们的计算机系统的威胁参与者使用的技术经常变化，并且可能在对目标发动攻击之前无法识别，因此我们可能无法预测这些技术。这些威胁反过来可能导致保护我们的信息的成本增加
系统，检测和应对威胁，并从网络事件中恢复。虽然我们投保了网络责任保险，但它可能不足以覆盖与此类事件相关的所有损失。
我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和我们执行日常运营的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。尽管我们努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全和完整性，并实施了各种措施来管理安全事件的风险，但我们不能保证我们的安全努力和措施将是有效的，或者企图的网络攻击不会成功、破坏或破坏。涉及我们的信息系统的安全事件可能会扰乱我们的网络和系统的正常运行。这反过来可能导致财务报告错误陈述、违反贷款契约和/或错过预期报告截止日期、无法适当监测我们遵守有关我们作为REIT资格的规章制度的情况、未经授权访问以及销毁、丢失、被盗、挪用或发布我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，这些信息可能被用来与我们竞争或用于破坏性、破坏性或其他有害的目的和结果；需要大量的管理层关注和资源来补救由此造成的任何损害；使我们面临违约、损害、信用、罚款或终止租约或其他协议的索赔；或损害我们在租户和投资者中的声誉。此外，针对我们的Anchors和租户的网络攻击，包括未经授权访问客户的信用卡数据和其他机密信息，可能会削弱消费者信心和消费者支出，并对我们的业务产生负面影响。任何违反、丢失或泄露个人资料的行为也可能使我们受到民事罚款和处罚。, 或根据美国相关的州和联邦隐私法要求损害赔偿。数据泄露和其他数据安全泄露可能导致公开披露，进而可能导致广泛的负面宣传。
项目1B。未解决的员工意见
没有。
项目2.财产
下表列出了截至2022年12月31日由公司全资或部分拥有的中心和其他地点的某些信息。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 姓名或名称
中心/位置(2) | | 年份
原创
建筑业/
采办 | | 最多的一年
近期
扩展/
翻新 | | 总计
GLA(3) | | 商场和
独立式
玻璃 | | 百分比
购物中心和
独立式
GLA租赁 | | 不属于自己的锚(3) | | 公司拥有的锚(3) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 整合中心： | | | | | | | | | | | | |
| 1 | | 50.1% | | 钱德勒时装中心(4) | | 2001/2002 | | 正在进行中 | | 1,320,000 | | | 644,000 | | | 95.4 | % | | Dillard‘s、Macy’s、Scheels All Sports(5) | | — | | |
| | | 钱德勒，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2 | | 100% | | 丹伯里购物中心(4) | | 1986/2005 | | 2016 | | 1,275,000 | | | 593,000 | | | 98.1 | % | | JCPenney，梅西百货 | | 迪克体育用品，Primark，Target(6) | | |
| | | | 康涅狄格州丹伯里 | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | 100% | | 沙漠天空购物中心 | | 1981/2002 | | 2007 | | 710,000 | | | 244,000 | | | 99.1 | % | | 伯灵顿，迪拉德 | | La Curacao，Mercado de los Cielos | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | |
| 4 | | 100% | | 伊斯特兰购物中心(7) | | 1978/1998 | | 1996 | | 1,017,000 | | | 528,000 | | | 93.4 | % | | 迪拉德百货、梅西百货 | | JCPenney | | |
| | | | 印第安纳州埃文斯维尔 | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | 50% | | 费城时尚区 | | 1977/2014 | | 2019 | | 803,000 | | | 575,000 | | | 85.0 | % | | — | | 伯灵顿、普里马克、购物者世界 | | |
| | | | 费城，宾夕法尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 6 | | 100% | | 芝加哥的时尚专卖店 | | 2013/— | | - | | 528,000 | | | 528,000 | | | 99.1 | % | | — | | — | | |
| | | | 伊利诺伊州罗斯蒙特 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 7 | | 100% | | 美国尼亚加拉瀑布的时尚专卖店 | | 1982/2011 | | 2014 | | 689,000 | | | 689,000 | | | 81.7 | % | | — | | — | | |
| | | | 尼亚加拉大瀑布，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 8 | | 50.1% | | 永久保有Raceway购物中心(4) | | 1990/2005 | | 2007 | | 1,549,000 | | | 783,000 | | | 91.4 | % | | JCPenney，梅西百货 | | 迪克的体育用品，Primark | | |
| | | | 永恒市，新泽西州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 9 | | 100% | | 弗雷斯诺时装展 | | 1970/1996 | | 2006 | | 974,000 | | | 419,000 | | | 94.7 | % | | 梅西百货 | | 永远的21，JCPenney，梅西百货 | | |
| | | | 加利福尼亚州弗雷斯诺 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10 | | 100% | | 绿地购物中心(4)(7) | | 1956/2013 | | 2016 | | 2,042,000 | | | 904,000 | | | 98.1 | % | | — | | BJ‘s批发俱乐部、Dick’s体育用品、梅西百货(两家)、Primark(8家)、购物者世界、沃尔玛 | | |
| | | | 山谷溪流，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 11 | | 100% | | 内陆中心 | | 1966/2004 | | 2016 | | 630,000 | | | 230,000 | | | 93.6 | % | | 梅西百货 | | 永远的21岁，JCPenney | | |
| | | | 加利福尼亚州圣贝纳迪诺 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 12 | | 100% | | 国王广场购物中心(7) | | 1971/2012 | | 2018 | | 1,146,000 | | | 445,000 | | | 99.9 | % | | 梅西百货 | | 伯灵顿、劳氏、普利马克、塔吉特(6) | | |
| | | | 布鲁克林，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 13 | | 100% | | La Cumre Plaza(7) | | 1967/2004 | | 1989 | | 323,000 | | | 173,000 | | | 92.5 | % | | 梅西百货 | | — | | |
| | | | 加利福尼亚州圣巴巴拉 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 14 | | 100% | | 诺斯帕克购物中心(4) | | 1973/1998 | | 2001 | | 933,000 | | | 398,000 | | | 90.5 | % | | Dillard‘s，JCPenney，冯·毛尔 | | — | | |
| | | | 爱荷华州达文波特 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 15 | | 100% | | 橡树， | | 1978/2002 | | 2017 | | 1,206,000 | | | 605,000 | | | 88.3 | % | | JCPenney，梅西百货(两家) | | 迪克体育用品公司，诺德斯特龙 | | |
| | | | 加利福尼亚州千橡市 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 16 | | 100% | | 太平洋景观 | | 1965/1996 | | 2001 | | 886,000 | | | 401,000 | | | 83.6 | % | | JCPenney，塔吉特 | | 梅西百货 | | |
| | | | 文图拉，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 17 | | 100% | | 皇后区中心(7) | | 1973/1995 | | 2004 | | 967,000 | | | 410,000 | | | 98.7 | % | | JCPenney，梅西百货 | | — | | |
| | | | 皇后区，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 18 | | 100% | | 圣莫尼卡广场(4) | | 1980/1999 | | 正在进行中 | | 527,000 | | | 303,000 | | | 85.0 | % | | — | | 诺德斯特龙 | | |
| | | | 加利福尼亚州圣莫尼卡 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 姓名或名称
中心/位置(2) | | 年份
原创
建筑业/
采办 | | 最多的一年
近期
扩展/
翻新 | | 总计
GLA(3) | | 商场和
独立式
玻璃 | | 百分比
购物中心和
独立式
GLA租赁 | | 不属于自己的锚(3) | | 公司拥有的锚(3) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 19 | | 84.9% | | 三潭村区域中心 | | 2007/— | | 2018 | | 1,196,000 | | | 789,000 | | | 96.3 | % | | 迪拉德百货、梅西百货 | | 迪克的体育用品 | | |
| | | | 吉尔伯特，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 20 | | 100% | | 南方公园购物中心(4) | | 1974/1998 | | 2015 | | 854,000 | | | 290,000 | | | 71.0 | % | | 冯·毛尔·迪拉德 | | 迪克体育用品公司，JCPenney | | |
| | | | 伊利诺伊州莫林市 | | | | | | | | | | | | | | |
| 21 | | 100% | | 石材中心(4)(7) | | 1953/1997 | | 1991 | | 922,000 | | | 351,000 | | | 95.1 | % | | — | | JCPenney、Kohl‘s、Macy’s | | |
| | | | 唐尼，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 22 | | 100% | | 迷信温泉中心(4) | | 1990/2002 | | 2002 | | 956,000 | | | 384,000 | | | 94.1 | % | | Dillard‘s、JCPenney、Macy’s | | — | | |
| | | | 梅萨，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | |
| 23 | | 100% | | Towne Mall(4) | | 1985/2005 | | 1989 | | 350,000 | | | 179,000 | | | 83.0 | % | | — | | 贝尔克，JCPenney | | |
| | | | 肯塔基州伊丽莎白镇 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 24 | | 100% | | 山谷购物中心 | | 1978/1998 | | 1992 | | 502,000 | | | 187,000 | | | 76.5 | % | | 目标 | | 贝尔克，迪克体育用品公司，JCPenney | | |
| | | | 弗吉尼亚州哈里森堡 | | | | | | | | | | | | | | |
| 25 | | 100% | | 河谷河中心 | | 1969/2006 | | 2007 | | 813,000 | | | 413,000 | | | 95.6 | % | | 梅西百货 | | JCPenney | | |
| | | | 俄勒冈州尤金 | | | | | | | | | | | | | | |
| 26 | | 100% | | 维克多山谷购物中心(4) | | 1986/2004 | | 2012 | | 578,000 | | | 259,000 | | | 96.5 | % | | 梅西百货 | | 迪克体育用品公司，JCPenney | | |
| | | | 加利福尼亚州维克托维尔 | | | | | | | | | | | | | | |
| 27 | | 100% | | 复古集市商城 | | 1977/1996 | | 正在进行中 | | 917,000 | | | 473,000 | | | 92.2 | % | | 梅西百货 | | 迪克体育用品、JCPenney、梅西百货 | | |
| | | | 加利福尼亚州莫德斯托 | | | | | | | | | | | | | | |
| 28 | | 100% | | 威尔顿购物中心(4) | | 1990/2005 | | 2020 | | 708,000 | | | 390,000 | | | 95.4 | % | | JCPenney | | BJ‘s批发俱乐部，Dick’s体育用品 | | |
| | | | 萨拉托加温泉，纽约 | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 合并中心总数 | | | | 25,321,000 | | | 12,587,000 | | | 92.7 | % | | | | | | |
| | 未合并的合资中心： | | | | | | | | | | | | |
| 29 | | 60% | | 箭头镇中心 | | 1993/2002 | | 2015 | | 1,082,000 | | | 476,000 | | | 96.6 | % | | Dillard‘s、JCPenney、Macy’s | | 迪克的体育用品 | | |
| | | | 亚利桑那州格伦代尔 | | | | | | | | | | | | | | |
| 30 | | 50% | | 比尔特莫尔时尚公园 | | 1963/2003 | | 2020 | | 600,000 | | | 295,000 | | | 94.4 | % | | — | | 梅西百货，萨克斯第五大道 | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 31 | | 50% | | 百老汇广场(4) | | 1951/1985 | | 2016 | | 995,000 | | | 450,000 | | | 98.9 | % | | 梅西百货 | | 诺德斯特龙 | | |
| | | | 核桃溪，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | |
| 32 | | 50.1% | | Corte Madera，The Village At | | 1985/1998 | | 2020 | | 501,000 | | | 265,000 | | | 96.3 | % | | 梅西百货，诺德斯特龙 | | — | | |
| | | | Corte Madera，加利福尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 33 | | 50% | | 乡村俱乐部广场 | | 1922/2016 | | 2015 | | 965,000 | | | 965,000 | | | 83.3 | % | | — | | — | | |
| | | | 密苏里州堪萨斯城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 34 | | 51% | | 德普特福德购物中心 | | 1975/2006 | | 2020 | | 1,008,000 | | | 436,000 | | | 94.9 | % | | JCPenney，梅西百货 | | 博斯科夫、迪克体育用品 | | |
| | | | 新泽西州德普特福德 | | | | | | | | | | | | | | |
| 35 | | 51% | | 熨斗交叉(4) | | 2000/2002 | | 2009 | | 1,417,000 | | | 718,000 | | | 93.1 | % | | 迪拉德百货、梅西百货 | | 迪克的体育用品，永远的21 | | |
| | | | 科罗拉多州布鲁姆菲尔德 | | | | | | | | | | | | | | |
| 36 | | 50% | | 基尔兰公地 | | 1999/2005 | | 2003 | | 436,000 | | | 436,000 | | | 90.8 | % | | — | | — | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 37 | | 60% | | 莱克伍德中心 | | 1953/1975 | | 2008 | | 1,979,000 | | | 914,000 | | | 92.3 | % | | — | | Costco、Forever 21、家得宝、JCPenney、梅西百货、塔吉特 | | |
| | | | 加利福尼亚州莱克伍德 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 38 | | 60% | | 洛斯塞里托斯中心(9) | | 1971/1999 | | 2016 | | 1,007,000 | | | 532,000 | | | 95.8 | % | | 梅西百货，诺德斯特龙 | | 迪克的体育用品，永远的21 | | |
| | | | 加利福尼亚州塞里托斯 | | | | | | | | | | | | | | |
| 39 | | 50% | | 斯科茨代尔时尚广场 | | 1961/2002 | | 正在进行中 | | 1,884,000 | | | 924,000 | | | 96.0 | % | | Dillard‘s | | 迪克体育用品、梅西百货、内曼·马库斯、诺德斯特龙 | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | |
| 40 | | 60% | | 南普莱恩斯商场(4) | | 1972/1998 | | 2017 | | 1,136,000 | | | 494,000 | | | 91.6 | % | | — | | Dillard‘s(Two)，JCPenney | | |
| | | | 德克萨斯州卢伯克 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 41 | | 51% | | 第二十九街(7号) | | 1963/1979 | | 2007 | | 692,000 | | | 550,000 | | | 92.5 | % | | — | | 家得宝 | | |
| | | | 科罗拉多州博尔德 | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 姓名或名称
中心/位置(2) | | 年份
原创
建筑业/
采办 | | 最多的一年
近期
扩展/
翻新 | | 总计
GLA(3) | | 商场和
独立式
玻璃 | | 百分比
购物中心和
独立式
GLA租赁 | | 不属于自己的锚(3) | | 公司拥有的锚(3) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 42 | | 50% | | 泰森角中心(9) | | 1968/2005 | | 2014 | | 1,854,000 | | | 1,114,000 | | | 85.4 | % | | — | | Bloomingdale‘s、Macy’s、Nordstrom、Primark(8) | | |
| | | | 泰森斯角，弗吉尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 43 | | 60% | | 华盛顿广场(9) | | 1974/1999 | | 2005 | | 1,302,000 | | | 579,000 | | | 95.1 | % | | 梅西百货 | | 迪克体育用品公司，JCPenney，诺德斯特龙 | | |
| | | | 俄勒冈州波特兰 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 44 | | 19% | | 西部英亩 | | 1972/1986 | | 2001 | | 692,000 | | | 426,000 | | | 94.7 | % | | 梅西百货 | | JCPenney | | |
| | | | 法戈，北达科他州 | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 未合并的合资企业总数 | | 17,550,000 | | | 9,574,000 | | | 92.5 | % | | | | | | |
| 44 | | | | 区域城镇中心总数 | | 42,871,000 | | | 22,161,000 | | | 92.6 | % | | | | | | |
| | 社区/电力购物中心 | | | | | | | | | | | | |
| 1 | | 50% | | 阿特拉斯公园，商店(11) | | 2006/2011 | | 2013 | | 372,000 | | | 372,000 | | | 92.6 | % | | — | | — | | |
| | | | 皇后区，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2 | | 50% | | 林荫大道商店(11家) | | 2001/2002 | | 2004 | | 185,000 | | | 185,000 | | | 93.1 | % | | — | | — | | |
| | | | 钱德勒，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | 100% | | 索斯里奇中心(4)(10) | | 1975/1998 | | 2013 | | 800,000 | | | 519,000 | | | 82.2 | % | | 得梅因地区社区学院 | | 目标 | | |
| | | | 爱荷华州得梅因 | | | | | | | | | | | | | | |
| 4 | | 100% | | 迷信泉水权力中心(10) | | 1990/2002 | | - | | 204,000 | | | 51,000 | | | 100.0 | % | | 百思买，伯灵顿 | | — | | |
| | | | 梅萨，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | 100% | | 弗拉格斯塔夫市场(7)(10) | | 2007/— | | - | | 268,000 | | | 147,000 | | | 100.0 | % | | — | | 家得宝 | | |
| | | | 亚利桑那州弗拉格斯塔夫 | | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | | | 社区/电力购物中心总数 | | 1,829,000 | | | 1,274,000 | | | 89.6 | % | | | | | | |
| 49 | | | | 其他资产之前的合计 | | 44,700,000 | | | 23,435,000 | | | | | | | | | |
| | 其他资产： | | | | | | | | | | | | |
| | 100% | | 各种(10)(12) | | - | | - | | 267,000 | | | 184,000 | | | — | | | — | | 科尔氏病 | | |
| | 25% | | One West Side(11)(13) | | 1985/1998 | | 2022 | | 680,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 加利福尼亚州洛杉矶 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 斯科茨代尔时尚广场--办公室(11) | | 1984/2002 | | 2016 | | 124,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 泰森角中心-办公室(11) | | 1999/2005 | | 2012 | | 169,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 泰森斯角，弗吉尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 凯悦泰森角中心(11) | | 2015 | | 2015 | | 290,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 泰森斯角，弗吉尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 维塔·泰森斯角落中心(11) | | 2015 | | 2015 | | 399,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 泰森斯角，弗吉尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | 泰森大厦(11) | | 2014 | | 2014 | | 531,000 | | | — | | | — | | | — | | — | | |
| | | | 泰森斯角，弗吉尼亚州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 其他正在开发的资产： | | | | | | | | | | | | |
| | 5% | | 天堂谷购物中心(11)(14) | | 1979/2002 | | 正在进行中 | | 303,000 | | | — | | | — | | | JCPenney | | 好市多 | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 其他资产总额 | | 2,763,000 | | | 184,000 | | | | | | | | | |
| | | | 总计 | | 47,463,000 | | | 23,619,000 | | | | | | | | | |
________________________
(1)本公司在本表中的所有权权益反映其直接或间接的合法所有权权益。法定所有权有时可能不等同于本公司对上市物业的经济利益，原因是若干合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流、分配损益和支付优先回报的各种条款。因此，本公司于若干物业的实际经济权益(有别于其法定所有权权益)可能会不时变动，并可能与其法定所有权权益并不完全一致。本公司几乎所有合营协议均包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约摊薄补救及/或房地产合营协议中惯常的分拆条款或补救措施，该等条款或补救措施可能会对最终变现现金流及/或资本或清算收益产生正面或负面影响。见“项目1A.-与我们的组织结构有关的风险--合资中心的外部合作伙伴给我们的股东带来额外的风险”。
(2)本公司拥有或拥有44个区域城市中心(包括毗邻该等购物中心的办公室、酒店及住宅空间)、5个社区/电力购物中心、1个写字楼物业及1个重建物业的所有权权益。除上表注脚(7)所示的八个中心外，本公司控制的标的土地全部由本公司或(如属合营中心)由合营物业合伙或有限责任公司以费用形式拥有。就该八个中心而言，本公司控制的部分相关土地由第三方拥有，并根据长期土地租约出租予本公司或合营物业合伙企业或有限责任公司。根据典型的土地租约条款，本公司或合资物业合伙企业或有限责任公司拥有优先购买土地的选择权或权利。土地租约的终止日期为2038至2098年。
(3)总GLA包括截至2022年12月31日锚(无论是否拥有)以及购物中心和独立商店的GLA。“非拥有锚地”指由锚地租户占用的非本公司所有的空间(如为合资企业中心，则为合资物业合伙企业或有限责任公司)。“公司所有的锚地”是指由公司(或就合资中心而言，由合资物业合伙企业或有限责任公司)拥有(或租赁)的空间，并出租(或转租)给Anchor。
(4)这些中心有空置的锚地。本公司现正积极物色替代租户或已就其中多幅空置土地订立替代租约，及/或目前正执行或考虑为该等地点提供重建机会。该公司继续根据有关其中五个空置锚地的协议条款收取租金。
(5)Scheels All Sports正在钱德勒时尚中心建造一个两层的22.2万平方英尺的商店，利用以前由诺德斯特龙占据的14.4万平方英尺的空置位置。该店预计将于2023年秋季开业。
(6)塔吉特宣布计划在国王广场开设一家三层、9万平方英尺的商店，并在丹伯里公平购物中心开设一家两层、12.6万平方英尺的商店。
(7)该中心所在的部分土地受一份或多份长期土地租约的约束。
(8)Primark宣布计划在Green Acres购物中心和Tysons Corner Center开设两家新的两层商店。
(9)该中心有一家空置的前主播商店将被拆除以进行重新开发。
(10)包括在综合中心内。
(11)包括在未合并的合资中心。
(12)该公司拥有一座办公楼和三家位于非公司所有的购物中心的商店。在这三家门店中，一家租给了Kohl‘s，两家租给了非Anchor用途。至于写字楼及三间店铺的其中一间，相关土地完全由本公司收取费用拥有。至于余下的两间店铺，相关土地由第三方拥有，并根据长期建筑物或土地租约出租予本公司。根据典型的建筑物或土地租约条款，该公司为建筑物或土地的使用支付租金，并一般负责与建筑物和改善工程有关的所有成本和开支。在某些情况下，公司有优先购买权或优先购买权。这两份土地租约将于2027年和2028年到期。
(13)2022年，该公司的合资企业完成了One Westside大部分的重新开发，将其从一个三层的以前的区域中心改造成一个三层的、58.4万平方英尺的创意办公园区，并完全出租给谷歌。谷歌预计将于2023年入驻，并于2023年第二季度开始支付租金。该物业剩余约96,000平方英尺的娱乐和零售空间目前处于空置和未出租状态。
(14)2021年夏天开工建设，这是一个多阶段、多年项目的第一阶段，目的是将以前的区域城镇中心天堂谷购物中心改造成一个混合用途的开发项目，在这块92英亩的土地上拥有高端杂货店、餐厅、多户住宅、办公室、零售店和其他元素。现有的Costco和JCPenney门店仍在营业，而该酒店的所有其他门店都已关闭。
抵押贷款债务
下表列出了有关困扰中心的抵押贷款的某些信息，包括公司拥有少于100%权益的中心。以下是截至2022年12月31日的信息(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 质押作抵押品的财产 | | 固定或
漂浮 | | 携带
金额(1) | | 有效利息
费率(2) | | 每年一次
债务
服务(3) | | 成熟性
日期(4) | | 天平
到期日期
成熟性 | | 最早日期
备注可以是
失败或失败
预付 |
| 整合中心： | | | | | | | | | | | | | | |
| 钱德勒时装中心(5) | | 固定 | | $ | 255,736 | | | 4.18 | % | | $ | 10,496 | | | 7/5/24 | | $ | 256,000 | | | 任何时间 |
| 丹伯里商城 | | 固定 | | 148,207 | | | 6.05 | % | | 18,451 | | | 7/1/23 | | 143,471 | | | 任何时间 |
| 费城时尚区(6) | | 漂浮 | | 104,427 | | | 7.62 | % | | 7,957 | | | 1/22/24 | | 94,427 | | | 任何时间 |
| 芝加哥的时尚专卖店 | | 固定 | | 299,354 | | | 4.61 | % | | 13,740 | | | 2/1/31 | | 300,000 | | | 任何时间 |
| 美国尼亚加拉瀑布的时尚专卖店 | | 固定 | | 90,514 | | | 6.45 | % | | 8,719 | | | 10/6/23 | | 88,569 | | | 任何时间 |
| 永久保有Raceway购物中心(5) | | 固定 | | 398,878 | | | 3.94 | % | | 15,600 | | | 11/1/29 | | 386,013 | | | 任何时间 |
| 弗雷斯诺时装展 | | 固定 | | 324,255 | | | 3.67 | % | | 11,658 | | | 11/1/26 | | 325,000 | | | 任何时间 |
| 绿地公地(7) | | 漂浮 | | 125,256 | | | 7.14 | % | | 8,610 | | | 3/29/23 | | 125,320 | | | 任何时间 |
| 绿地购物中心(8栋) | | 固定 | | 237,372 | | | 3.94 | % | | 17,366 | | | 2/3/23 | | 236,628 | | | 任何时间 |
| 国王广场购物中心 | | 固定 | | 536,442 | | | 3.71 | % | | 19,543 | | | 1/1/30 | | 540,000 | | | 2/1/2023 |
| 橡树，(9) | | 固定 | | 165,934 | | | 5.49 | % | | 13,661 | | | 6/5/24 | | 149,947 | | | 任何时间 |
| 太平洋景观(10) | | 固定 | | 70,855 | | | 5.45 | % | | 3,936 | | | 5/6/32 | | 62,877 | | | 12/1/2024 |
| 皇后区中心 | | 固定 | | 600,000 | | | 3.49 | % | | 20,922 | | | 1/1/25 | | 600,000 | | | 任何时间 |
| 圣莫尼卡广场(11) | | 漂浮 | | 296,521 | | | 6.19 | % | | 17,379 | | | 12/9/25 | | 300,000 | | | 任何时间 |
| 三潭村区域中心 | | 固定 | | 219,414 | | | 4.34 | % | | 9,460 | | | 7/1/29 | | 220,000 | | | 7/1/2023 |
| Towne Mall(12栋) | | 固定 | | 18,886 | | | 4.48 | % | | 828 | | | 11/1/22 | | 18,886 | | | 任何时间 |
| 维克多山谷，购物中心 | | 固定 | | 114,908 | | | 4.00 | % | | 4,560 | | | 9/1/24 | | 115,000 | | | 任何时间 |
| 复古集市商城 | | 固定 | | 233,637 | | | 3.55 | % | | 15,069 | | | 3/6/26 | | 211,507 | | | 任何时间 |
| | | | $ | 4,240,596 | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 质押作抵押品的财产 | | 固定或
漂浮 | | 携带
金额(1) | | 有效利息
费率(2) | | 每年一次
债务
服务(3) | | 成熟性
日期(4) | | 天平
到期日期
成熟性 | | 最早日期
备注可以是
失败或失败
预付 |
| 未合并的合资中心(按公司按比例计算)： | | | | | | | | | | | | | | |
| 箭头镇中心(60%) | | 固定 | | $ | 236,520 | | | 4.05 | % | | $ | 13,833 | | | 2/1/28 | | $ | 212,555 | | | 任何时间 |
| 阿特拉斯公园，商店(50%)(13)(14) | | 固定 | | 31,864 | | | 7.77 | % | | 2,324 | | | 11/9/26 | | 32,500 | | | 任何时间 |
| 林荫大道商店(50%) | | 漂浮 | | 11,466 | | | 6.56 | % | | 717 | | | 12/5/23 | | 11,500 | | | 任何时间 |
| 百老汇广场(50%) | | 固定 | | 222,079 | | | 4.19 | % | | 13,172 | | | 4/1/30 | | 189,724 | | | 任何时间 |
| Corte Madera，The Village at(50.1%) | | 固定 | | 111,792 | | | 3.53 | % | | 6,074 | | | 9/1/28 | | 98,753 | | | 任何时间 |
| 乡村俱乐部广场(50%) | | 固定 | | 148,676 | | | 3.88 | % | | 9,001 | | | 4/1/26 | | 137,525 | | | 任何时间 |
| 德普福德购物中心(51%) | | 固定 | | 82,470 | | | 3.55 | % | | 5,795 | | | 4/3/23 | | 81,750 | | | 任何时间 |
| 熨斗交叉(51%)(13)(15) | | 固定 | | 87,667 | | | 8.55 | % | | 6,874 | | | 2/9/25 | | 89,250 | | | 任何时间 |
| 基尔兰公地(50%) | | 固定 | | 99,969 | | | 3.98 | % | | 6,407 | | | 4/1/27 | | 88,724 | | | 任何时间 |
| 莱克伍德中心(60%) | | 固定 | | 202,014 | | | 4.15 | % | | 13,144 | | | 6/1/26 | | 185,306 | | | 任何时间 |
| 洛斯塞里托斯中心(60%) | | 固定 | | 308,980 | | | 4.00 | % | | 18,046 | | | 11/1/27 | | 278,711 | | | 任何时间 |
| One West Side(25%)(16) | | 漂浮 | | 78,780 | | | 6.08 | % | | 4,551 | | | 12/18/24 | | 79,150 | | | 任何时间 |
| 天堂谷(5%) | | 固定 | | 2,526 | | | 5.00 | % | | 126 | | | 9/29/24 | | 2,526 | | | 任何时间 |
| 斯科茨代尔时尚广场(50%)(17) | | 固定 | | 203,117 | | | 3.02 | % | | 13,281 | | | 4/3/23 | | 201,331 | | | 任何时间 |
| 南平原购物中心(60%) | | 固定 | | 120,000 | | | 4.22 | % | | 5,065 | | | 11/6/25 | | 120,000 | | | 任何时间 |
| 第29街(51%) | | 固定 | | 76,500 | | | 4.10 | % | | 3,137 | | | 2/6/26 | | 76,500 | | | 任何时间 |
| 泰森角落中心(50%) | | 固定 | | 343,820 | | | 4.13 | % | | 24,643 | | | 1/1/24 | | 333,233 | | | 任何时间 |
| 泰森大厦(50%) | | 固定 | | 94,571 | | | 3.38 | % | | 3,164 | | | 10/11/29 | | 95,000 | | | 任何时间 |
| 泰森·维塔(50%) | | 固定 | | 44,541 | | | 3.43 | % | | 1,485 | | | 12/1/30 | | 45,000 | | | 1/1/24 |
| 华盛顿广场(60%)(13)(18) | | 固定 | | 299,760 | | | 8.17 | % | | 24,142 | | | 11/1/26 | | 286,785 | | | 任何时间 |
| 西部英亩-开发(19%) | | 固定 | | 884 | | | 3.72 | % | | 33 | | | 10/10/29 | | 888 | | | 任何时间 |
| 西部英亩(19%) | | 固定 | | 13,024 | | | 4.61 | % | | 1,025 | | | 3/1/32 | | 8,256 | | | 任何时间 |
| | | | $ | 2,821,020 | | | | | | | | | | | |
_______________________________________________________________________________
(1)应付按揭票据余额包括未摊销债务溢价(贴现)。债务溢价(折价)是指在各种收购中承担的债务的公允价值高于(低于)债务本金价值的部分。债务溢价(贴现)在相关债务期限内摊销为利息支出，其方式与实际利息法相近。
截至2022年12月31日的债务溢价(贴现)包括： | | | | | |
| 质押作抵押品的财产 | |
| 未合并的合资中心(按公司按比例计算)： | |
| 德普特福德购物中心 | $ | 37 | |
| 莱克伍德中心 | (4,832) | |
| $ | (4,795) | |
应付按揭票据余额亦包括未摊销递延融资成本，该等成本在相关债务的剩余期限内以近似实际利息方法的方式摊销为利息开支。截至2022年12月31日，合并中心的未摊销递延融资成本为1380万美元，非合并合资中心的未摊销递延融资成本为660万美元(按公司按比例计算)。
(2)披露的利率代表实际利率，包括债务溢价(贴现)和递延融资成本。
(3)年度偿债是指每年支付的本金和利息。
(4)到期日假设所有延期选择权均已全部行使，并且公司不会选择在这些日期之前对债务进行再融资。这些延期选项由公司酌情决定，但受公司相信将满足的某些条件的制约。
(5)贷款中49.9%的权益已由第三方就一项融资安排承担。
(6)2022年8月26日和2022年11月28日，该公司分别偿还了8300万美元和710万美元的未偿还贷款余额，以满足某些贷款条件。2023年1月20日，公司偿还了2610万美元的未偿还贷款余额，并行使了贷款延期一年至2024年1月22日的选择权。利率是SOFR加3.60%。
(7)2021年3月25日，该公司完成了贷款的两年延期至2023年3月29日。利率为伦敦银行同业拆息加2.75%，公司在成交时偿还了470万美元的未偿还贷款余额。2023年1月3日，该公司以3.7亿美元的五年期收盘价
绿地购物中心和绿地公地的合并再融资。新贷款的固定利率为5.90%，2028年1月6日到期。
(8)2021年1月22日，该公司完成了将贷款延期一年至2022年2月3日的交易，其中还包括已行使的一年延期至2023年2月3日的选择权。利率保持不变，公司在成交时偿还了900万美元的未偿还贷款余额。2023年1月3日，该公司完成了对Green Acres购物中心和Green Acres Commons的为期5年的3.7亿美元的联合再融资。新贷款的固定利率为5.90%，2028年1月6日到期。
(9)2022年5月6日，该公司完成了为期两年的贷款延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司在结账时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。
(10)2022年4月29日，该公司完成了一笔7200万美元的固定利率为5.29%的新贷款，该贷款将于2032年5月6日到期。
(11)2022年12月9日，该公司完成了贷款的三年延期至2025年12月9日，包括延期选项。利率维持在伦敦银行同业拆息加1.48%不变，将转换为SOFR加1.59%。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了LIBOR在截至2023年12月9日的期间超过4.0%。
(12)该公司在贷款到期日没有偿还贷款，并已开始将这项资产的控制权移交给贷款接受者的过程。
(13)这笔贷款要求始终存在利率上限协议，这限制了贷款的现行浮动利率指数(即LIBOR或SOFR)可以上升到多高。截至本报告日期，这笔贷款的LIBOR/SOFR超过了所需利率上限协议内的执行利率，因此，这笔贷款被视为固定利率债务。
(14)这笔贷款受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了LIBOR在2023年11月7日之前超过3.0%。
(15)2022年2月2日，公司在熨斗十字路口的合资企业以1.75亿美元的新贷款取代了现有的1.97亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加3.70%，将于2025年2月9日到期，包括延期选择权。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2024年2月15日之前超过4.0%。
(16)2019年12月18日，公司位于One Westside的合资企业在该物业上发放了一笔建筑贷款，允许借款至多4.146亿美元，利息为LIBOR加1.70%，在某些条件完成后可降至LIBOR加1.50%，并于2024年12月18日到期。
(17)该公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业预计将用7.00亿美元的五年期固定利率贷款取代该物业现有的4.06亿美元抵押贷款。该公司预计合资企业将在2023年第一季度完成这项再融资，这取决于谈判最终文件和惯常的成交条件。
(18)2022年11月14日，公司在华盛顿广场的合资企业完成了现有贷款的四年延期至2026年11月1日，包括延期选项。该公司的合资企业偿还了1500万美元(按公司按比例计算为900万美元)的未偿还贷款余额。这笔贷款的利息为SOFR加4.0%，并受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2023年11月1日之前超过4.0%。
项目3.法律程序
本公司、经营合伙企业、管理公司或其各自联属公司目前并无涉及任何重大法律程序。
项目4.矿山安全披露
不适用。
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
该公司的普通股在纽约证券交易所挂牌交易，交易代码为“MAC”。截至2023年2月22日，大约有586名登记在册的股东。
为维持其作为房地产投资信托基金的资格，本公司每年须向股东分配经某些调整后的至少90%的应纳税所得额净额。该公司2022年和2021年的所有季度股息都以现金支付。未来派息的时间、数额及组成将由本公司董事会全权酌情决定，并将取决于实际及预期的现金流量、财务状况、营运资金、盈利、资本要求、年度房地产投资信托基金分派要求、合约禁止或其他限制、适用法律及董事会认为相关的其他因素。举例来说，根据本公司现有的融资安排，本公司可根据源自营运资金的公式派发现金股息及作出其他分派(见“管理层对财务状况及营运结果的讨论及分析-营运资金(”FFO“)”)，且只有在融资协议下并无违约的情况下才可派发现金股息及作出其他分派，除非在某些情况下有需要支付分派以使本公司继续符合守则所指的房地产投资信托基金资格。
股票表现图表
下图比较了从2017年12月31日到2022年12月31日，公司、标准普尔(S&P)MidCap 400指数和富时NAREIT股票零售指数(FTSE NAREIT Equity Retail Index)累计股东总回报(假设股息再投资)的年度百分比变化。富时NAREIT股票零售指数是包括该公司在内的公开交易REITs的行业指数。
该图表假设，在2017年12月31日收盘时，该公司每只普通股和指数的投资价值为100美元。
如向本公司秘书提出书面要求，本公司将向任何股东提供一份纳入FTSE NAREIT股票零售指数的REITs名单。下文列出的历史信息不一定预示着未来的业绩。
标准普尔中型股400指数和富时NAREIT股票零售指数的数据由Research Data Group提供。
版权所有©2023标准普尔，麦格劳-希尔公司的一个部门。保留所有权利。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 12/31/17 | | 12/31/18 | | 12/31/19 | | 12/31/20 | | 12/31/21 | | 12/31/22 |
| Macerich公司 | | 100.00 | | | 69.45 | | | 47.11 | | | 21.53 | | | 36.28 | | | 24.84 | |
| 标准普尔中型股400指数 | | 100.00 | | | 88.92 | | | 112.21 | | | 127.54 | | | 159.12 | | | 138.34 | |
| 富时NAREIT股票零售指数 | | 100.00 | | | 95.04 | | | 105.16 | | | 78.68 | | | 119.52 | | | 103.63 | |
最近出售的未注册证券
没有。
发行人购买股票证券 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间 | | 购买的股份总数 | | | 每股平均支付价格 | | 作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数 | | | 根据计划或计划可能尚未购买的股票的大约美元价值(1) | |
| 2022年10月1日至2022年10月31日 | | — | | | | $ | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| 2022年11月1日至2022年11月30日 | | — | | | | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| 2022年12月1日至2022年12月31日 | | — | | | | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| | — | | | | $ | — | | | — | | | | | |
(1)2017年2月12日，公司董事会在市场状况允许的情况下，不时授权回购至多5.0亿美元的公司已发行普通股。
项目6.保留
不适用。
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
管理层概述与总结
该公司参与收购、拥有、开发、再开发、管理和租赁位于美国各地的地区性和社区/电力购物中心。本公司为经营合伙的唯一普通合伙人，并拥有经营合伙的大部分拥有权权益。于2022年12月31日，营运伙伴拥有或拥有44个区域城市中心(包括毗邻该等购物中心的办公室、酒店及住宅空间)、5个社区/电力购物中心、1个写字楼物业及1个重建物业的所有权权益。这51个区域城市中心、社区/电力购物中心、写字楼和重建物业由约4700万平方英尺的可出租总面积(GLA)组成，在本文中被称为“中心”。除文意另有所指外，该等中心由综合中心(“综合中心”)和未合并合资中心(“未合并合资中心”)组成，如“项目2.物业”所述。本公司是一家自行管理及自行管理的房地产投资信托基金，并透过营运合伙企业及管理公司进行所有业务。
以下讨论主要基于本公司截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的综合财务报表。它将截至2022年12月31日的年度的运营和现金流结果与截至2021年12月31日的年度的运营和现金流进行比较。还包括截至2021年12月31日的年度的运营和现金流结果与截至2020年12月31日的年度的运营和现金流的比较。这一信息应与所附的合并财务报表及其附注一并阅读。
收购：
2022年8月2日，公司以2,450万美元的总收购价格收购了MS Portfolio LLC合资企业中两个前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)剩余50%的所有权权益。自2022年8月2日起，公司现拥有这两个前西尔斯地块的100%权益，并已将其合并到综合财务报表中(见综合财务报表附注中的附注15-收购)。
性情：
财务报表反映了每笔交易发生后的以下处置和所有权变化。
2021年3月29日，公司以1.00亿美元的价格将亚利桑那州凤凰城的天堂谷购物中心出售给一家新成立的合资企业，从而获得了约560万美元的资产出售收益。在出售的同时，公司选择以5%的所有权权益再投资于新的合资企业。该公司用出售所得的9,530万美元净收益来偿还其信贷额度(见“流动资金和资本资源”)。
2021年9月17日，该公司以1.653亿美元的价格出售了亚利桑那州图森市的Tucson La Encantada，由此获得了约1.172亿美元的资产出售收益。该公司将净现金收益约1.01亿美元用于偿还债务(见“流动资金和资本资源”)。
2021年12月31日，本公司将其在伊利诺伊州芝加哥北桥商店的合资权益转让给合资企业的合作伙伴。转让包括由合营合伙人承担合营公司所欠债务中本公司的份额，而本公司并无收到任何现金代价。该公司确认了与这项任务有关的大约2830万美元的损失。
2021年12月31日，公司以2,100万美元的价格将其在伊利诺伊州芝加哥北沃巴什大道443号的未开发物业的合资权益出售给合资伙伴。该公司确认了与出售有关的一项无形收益。
于截至二零二一年十二月三十一日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益1,960万美元。该公司将4650万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
于截至二零二二年十二月三十一日止十二个月内，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，使本公司应占出售土地收益2,390万美元。该公司将6030万美元的销售收入份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
融资活动：
2020年9月15日，该公司完成了对Danbury Fair Mall 1.91亿美元贷款的贷款延期协议。根据延期协议，原定于2020年10月1日的贷款到期日被延长至2021年4月1日，随后延长至2021年10月1日。贷款金额和利率在这些延期后保持不变。2021年9月15日，公司进一步延长贷款到期日至2022年7月1日。利率保持不变，公司在成交时偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额。如下所述，该公司进一步延长了这笔贷款。
2020年11月17日，公司在泰森维塔的合资企业泰森维塔的住宅楼，泰森角中心，发放了一笔新的9500万美元的物业贷款，利息为3.43%，2030年12月1日到期。该公司合资企业的初始贷款资金为9000万美元，未来的预付款潜力最高可达500万美元。该公司将其在4500万美元初始收益中的份额用于一般公司用途。
2020年12月10日，本公司向本公司位于费城时尚区的先前未合并的合资企业发放了一笔贷款(“合伙贷款”)，为全额偿还1.00亿美元提供资金，以将费城时尚区的抵押贷款从3.01亿美元降至2.01亿美元。如下所述，这笔抵押贷款将于2024年1月22日到期，利息为SOFR加3.6%。合营企业的合伙协议就合伙贷款进行了修订，根据修订后的协议，合伙贷款加15%的应计利息必须在恢复向本公司及其合资伙伴进行对半现金分配之前偿还(见附注15-本公司合并财务报表的合并合资及收购)。
2020年12月15日，本公司完成了对尼亚加拉时尚奥特莱斯1.015亿美元贷款的贷款延期协议。根据延期协议，原贷款到期日2020年10月6日延长至2023年10月6日。贷款金额和利率在延期后保持不变。
2020年12月29日，该公司的合资企业结束，熨斗跨越贷款的到期日延长了一年，至2022年1月5日。利率由3.85%提高至4.10%，公司的合资企业偿还了1500万美元，按公司按比例分配的760万美元，在完成交易时偿还了未偿还贷款余额。如下文所述，本公司的合资企业在到期日之前用一笔新贷款取代了这笔贷款，该贷款被进一步延长至2022年2月。
2021年1月22日，公司完成了将Green Acres购物中心2.582亿美元贷款的一年延期至2022年2月3日的交易，其中还包括已行使的一年延期至2023年2月3日的选择权。利率保持不变，公司在成交时偿还了900万美元的未偿还贷款余额。如下文所述，公司在贷款到期日之前更换了这笔贷款。
2021年3月25日，该公司完成了绿亩公地1.246亿美元贷款的两年延期至2023年3月29日。利率为伦敦银行同业拆息加2.75%，公司在成交时偿还了470万美元的未偿还贷款余额。如下文所述，公司在贷款到期日之前更换了这笔贷款。
2021年4月14日，该公司终止了现有的信贷安排，并签订了一项新的信贷协议，其中包括2023年4月14日到期的5.25亿美元循环贷款安排和2024年4月14日到期的1.75亿美元定期贷款安排。本公司于2021年4月在签订新信贷协议的同时全数动用1.75亿美元定期贷款安排，其后于2021年9月以出售Tucson La Encantada所得款项偿还定期贷款安排的未偿还余额。
2021年10月26日，该公司在Atlas Park商店的合资企业用一笔6500万美元的新贷款取代了该物业的现有贷款，该贷款的浮动利率为LIBOR加4.15%，将于2026年11月9日到期，包括延期期权。这笔贷款受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了伦敦银行间同业拆借利率在2023年11月7日之前超过3.0%。
在截至2021年12月31日的年度内，该公司偿还了当时未偿还的17亿美元债务，其中包括与2021年4月签订新信贷协议有关的9.85亿美元债务。这些偿还金额相当于自2020年12月31日以来，按公司份额计算的未偿债务减少了约20%。
2022年2月2日，公司在熨斗十字路口的合资企业以1.75亿美元的新贷款取代了现有的1.97亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加3.70%，将于2025年2月9日到期，包括
扩展选项。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止了SOFR在2024年2月15日之前超过4.0%。
2022年4月29日，该公司用一笔7200万美元的新贷款取代了Pacific View的现有1.106亿美元贷款，该贷款的固定利率为5.29%，于2032年5月6日到期。
2022年5月6日，该公司完成了橡树贷款的两年延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司在结账时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。
2022年7月1日，公司进一步将Danbury Fair Mall的贷款到期日延长至2023年7月1日。利率维持在5.5%不变，公司于完成交易时偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额。
该公司在2022年11月1日的到期日没有偿还Towne Mall的贷款，并已开始将该物业移交给贷款接受者的过程。
2022年11月14日，该公司位于华盛顿广场的合资企业将该物业5.03亿美元贷款的到期日延长至2026年11月1日，包括延期选择权。这笔贷款的浮动利率为SOFR加4.0%，但须遵守利率上限协议，该协议有效地防止SOFR在2023年11月1日之前超过4.0%。合资企业在完成交易时偿还了1500万美元(按公司按比例计算为900万美元)的贷款。
2022年12月9日，该公司将Santa Monica Place的3.0亿美元贷款的到期日延长至2025年12月9日，包括延期选项。贷款的利息为伦敦银行同业拆息加1.48%的浮动利率。
2023年1月3日，公司以3.7亿美元的贷款取代了绿地购物中心和绿地公地现有的3.63亿美元的合并贷款，这两笔贷款都计划于2023年第一季度到期，贷款的固定利率为5.90%，仅在整个贷款期限内计息，2028年1月6日到期。
2023年1月20日，本公司行使了费城时尚区贷款的一年延期选择权，至2024年1月22日。利率为SOFR加3.60%，公司在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额。
该公司的合资企业拥有斯科茨代尔时尚广场，预计将用7亿美元的五年期固定利率贷款取代该物业现有的4.06亿美元抵押贷款。该公司预计合资企业将在2023年第一季度完成这项再融资，这取决于谈判最终文件和惯常的成交条件。
重建及发展活动：
该公司与Simon Property Group成立了一家各占50%股份的合资企业，该集团最初成立的目的是开发洛杉矶高级奥特莱斯，这是加利福尼亚州卡森的一个高端奥特莱斯中心。截至2022年12月31日，该合资企业总共产生了7720万美元，本公司已经为其中3860万美元提供了资金。
该公司正在重新开发位于圣莫尼卡广场的约150,000平方英尺的三层空间(以前由Bloomingdale‘s和Arclight Theatre占用)，圣莫尼卡广场是加利福尼亚州圣莫尼卡的一个527,000平方英尺的地区性城镇中心，具有娱乐目的地用途、高端健身和联合工作空间。该项目的总成本估计在3,500万至4,000万美元之间。截至2022年12月31日，该公司已产生约120万美元。预计将于2024年开业。
该公司的合资企业位于亚利桑那州斯科茨代尔的斯科茨代尔时尚广场，这是一个1,884,000平方英尺的地区性城镇中心，正在重新开发一座两层的诺德斯特龙侧翼，专注于奢侈品零售和餐厅用途。该项目的总成本估计在8,000万美元至9,000万美元之间，其中4,000万美元至4,500万美元估计将按比例占公司的份额。截至2022年12月31日，该合资企业总共产生了510万美元，其中260万美元已经发生。预计将于2024年开业。
其他交易和事件：
该公司宣布，2022年前三个季度的现金股息为每股普通股0.15美元，2022年第四季度的现金股息为每股普通股0.17美元。2023年1月27日，该公司宣布第一季度现金股息为普通股每股0.17美元，将于2023年3月3日支付给2023年2月17日登记在册的股东。董事会将按季度审查股息金额。有关公司预期的流动资金需求以及公司为满足这些需求而采取的措施的进一步讨论，请参阅“流动资金和资本资源”。
与2021年2月1日和2021年3月26日分别开始的“在市场”发售计划有关，这些计划被称为“2021年2月ATM计划”和“2021年3月ATM计划”，
作为“ATM计划”，公司分别与某些销售代理签订了单独的股权分配协议，根据这些协议，公司可以根据2021年2月的ATM计划和2021年3月的ATM计划发行和出售总发行价高达5亿美元的普通股，或根据ATM计划发行和出售总计10亿美元的普通股。截至2022年12月31日，根据2021年3月的自动柜员机计划，该公司的普通股销售总额约为1.517亿美元。截至2021年6月30日，2021年2月ATM计划已全部使用，不再活跃。
有关新冠肺炎的前瞻性影响以及该公司减轻对其财务状况和经营结果的预期负面影响的战略计划的进一步讨论，请参阅经营业绩中的“展望”。
关于公司预期的流动资金需求以及公司为满足这些需求而采取的措施的进一步讨论，见“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动资金和资本资源”。
通货膨胀：
中心的大多数租约在整个租赁期内都有定期的租金调整。这些租金的加幅是固定的，或根据消费物价指数的按年增幅计算。此外，每年10,000平方英尺及以下空间的租约例行到期(见“本公司业务--租约到期”)，使本公司能够在现有租约的租金低于当时的现有市场租金时，以更高的基本租金用新租约取代现有租约。本公司签订的租约一般要求租户支付规定数额的运营费用，一般不包括物业税，无论任何中心实际发生的费用如何，这给公司带来了成本控制的负担。此外，大多数租约要求租户按比例支付财产税和水电费。预计通胀将对公司2022年和2023年的成本产生负面影响。
关键会计政策和估算
根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制财务报表时，管理层需要作出估计和假设，以影响财务报表日期的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告期内收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。
其中一些估计和假设包括对收入确认的判断、公共区域维护和房地产应计税项的估计、坏账准备、长期资产减值、有形资产和无形资产之间的购买价格分配、成本资本化和公允价值计量。公司的重要会计政策和估计在公司综合财务报表附注中的附注2--重要会计政策摘要中有更详细的描述。然而，以下政策被认为是至关重要的：
收购：
在收购房地产时，本公司评估收购是企业合并还是资产收购。对于业务合并和资产收购，公司将财产的购买价格分配给收购的有形资产和无形资产和负债。对于资产收购，本公司将交易成本资本化，并使用分配所有累计成本的相对公允价值法分配收购价格。对于企业合并，本公司根据每项单独确认的资产和负债的估计公允价值来支出已发生的交易成本并分配收购价格。本公司根据收购的估计公允价值，将收购的估计公允价值分配给土地、建筑、租户改造和已确认的无形资产和负债。此外，任何假设的应付按揭票据均按其估计公允价值入账。土地和建筑物的估计公允价值是采用“空置”方法确定的。租户改善指与现有租赁相关的有形资产，按收购日期的公允价值计算，按剩余租赁条款按比例计算。承租人的改进被归类为财产项下的资产，并在剩余的租赁期内折旧。可识别的无形资产和负债涉及三种形式的就地经营租赁的价值：(1)租赁佣金和法律费用，代表与收购就地租赁的“成本规避”相关的价值，例如根据公司市场普遍经历的条件支付的租赁佣金；(2)就地租赁的价值, 指在购买时将“假设空置”物业租赁至入住率水平所需期间所产生的收入及成本的估计损失；及(Iii)原地租赁的市值高于或低于市值，代表收购时的合约租金与市值租金之间的差额，并已扣除租户信贷风险。租赁佣金和法律费用计入递延费用和其他资产，并在剩余租赁期限内摊销。本地租赁的价值记录在递延费用和其他资产中，并在剩余的租赁期限加上任何低于市价的固定利率续期期权中摊销。高于或低于市价的租赁被归类为递延费用和其他资产
或其他应计负债，视乎合约条款高于市价或低于市价，以及资产或负债按租赁余下期限的最低租金摊销。低于市价租赁的剩余租赁条款可能包括某些低于市价的固定费率续期。在考虑承租人是否会执行低于市价的固定利率续租选择权时，公司会评估收购时的经济因素和某些定性因素，例如中心的租户组合、公司与租户的关系以及可供竞争的租户空间。
当本公司成为作为可变利益实体的现有权益法投资的主要受益人时，现有权益投资的公允价值超过投资的账面价值，而投资的账面价值超过公允价值，则确认重新计量损益。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。
资产减值：
本公司通过考虑预期未来营业收入、趋势和前景以及需求、竞争和其他经济因素的影响来评估其物业价值是否存在减值指标。这些因素包括预计租金收入、运营成本和资本支出以及估计的持有期和资本化率。若存在减值指标，则根据估计未贴现的未来现金流量净额(不包括利息支出)确定可回收性。减值亏损金额(如有)是通过比较由折现现金流量分析或合同销售价格确定的公允价值与相关资产的账面价值来确定的。本公司一般长期持有及营运其物业，从而降低其账面价值无法收回的可能性。持有期缩短会增加长期资产账面价值无法收回的风险。被归类为持有待售的物业按账面价值或公允价值减去出售成本中较低者计量。
本公司审查其在未合并合资企业的投资，以确定一系列经营亏损和其他可能表明其投资价值已发生下降的因素，这不是暂时性的。各未合并合营企业的投资将定期进行评估，并于认为必要时评估非暂时性的可回收性及估值下降。
金融工具的公允价值：
公允价值层次区分基于独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设和报告实体自身关于市场参与者假设的假设。
1级投入利用活跃市场对公司有能力获得的相同资产或负债的报价。第2级投入是指第1级中所列报价以外的可直接或间接观察到的资产或负债的投入。第2级投入可包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及资产或负债的可观察到的投入(报价除外)，如利率、汇率和收益率曲线，这些可在通常报价的间隔内观察到。第三级投入是资产或负债的不可观察的投入，通常基于一个实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动。如果公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入，则整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平是基于对整个公允价值计量重要的最低水平投入。本公司对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要进行判断，并考虑资产或负债特有的因素。
本公司计算金融工具的公允价值，并在公允价值不同于该等金融工具的账面价值时，在综合财务报表附注中计入该等额外资料。当公允价值合理地接近账面价值时，不会进行额外披露。
本公司按公允价值按经常性原则记录其融资安排债务，公允价值变动在本公司综合经营报表中记为利息支出。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。融资安排债务的公允价值对这些无法观察到的重大投入很敏感，这些投入的变化可能导致公允价值计量大幅上升或下降。
经营成果
下文讨论的经营业绩中的许多差异是由于影响本公司上述物业的交易所致，包括与重建物业、合营过渡中心及处置物业(定义见下文)有关的交易。
为便于下文讨论，本公司将“相同的中心”定义为在比较的两个时期内基本完成并投入运营的中心。就比较而言，非同一中心包括正在进行大规模重建并经常导致部分中心关闭的中心或物业(“重建物业”)、最近由权益法合资企业转为合并资产或由合并资产转为或由合并资产转为或由权益法合资企业转为合并资产的物业(“合营过渡中心”)及已处置的物业(“处置物业”)。公司根据中心是否基本完成并在两个比较期间的整个期间内运行，将中心移入和移出相同的中心。因此，相同的中心由所有综合中心组成，不包括重建物业、合资企业过渡中心和比较期间的处置物业。
就截至2021年12月31日止年度与截至2020年12月31日止年度的比较而言，重建物业为天堂谷商场及若干地面发展项目。
对于截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较，合资过渡中心是位于Deptford Mall和Vintage Fire Mall的两个前西尔斯地块(参见管理层概述与摘要中的“收购”)，而对于截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度的比较，合资过渡中心是费城时尚区和西尔斯南平原。合资公司过渡中心的收入和支出的变化主要是由于费城时尚区从一个非合并的合资中心转变为一个合并的中心(参见公司合并财务报表附注中的附注15-合并的合资企业和收购)。
就截至2022年12月31日止年度与截至2021年12月31日止年度的比较及截至2021年12月31日止年度与截至2020年12月31日止年度的比较而言，处置物业为天堂谷商场及Tucson La Encantada。
未合并的合营企业采用权益会计方法反映。该公司在这些中心的结果中按比例的份额反映在综合经营报表中，作为未合并合资企业的收益(亏损)的权益。
本公司认为租户年销售额、入住率(不包括大型零售店或“锚地”)及已发行差价(即根据10,000平方尺及以下空间计算，于过去十二个月签订的租约的每平方英尺初始平均基本租金与于过去十二个月届满时的每平方英尺平均基本租金的比较)，是本公司内部增长的主要表现指标。
在截至2022年12月31日的12个月内，整个投资组合中低于10,000平方英尺的可比租户销售额比2021年增长了2.8%。截至2022年12月31日的租赁入住率为92.6%，较2021年12月31日的91.5%增长1.1%，与2022年9月30日的92.1%相比环比增长0.5%。由于公司以60.48美元的平均租金签署了新租约和续签租约，而租约到期的平均租金为58.16美元，释放价差增加，导致截至2022年12月31日的12个月的释放价差增加了每平方英尺2.32美元，或4%。
本公司继续续签或更换计划于2023年到期的租约，然而，由于各种因素，本公司无法确定其有能力签署、续订或更换于2023年或以后到期的租约。截至2022年12月31日，这些计划到期的租约约占中心面积100万平方英尺，占购物中心商店和独立商店GLA的18.14%，面积为10,000平方英尺及以下。这些计算不包括正在开发或重新开发的中心和财产处置(参见管理概述与摘要中的“收购”、“处置”和“重新开发和开发活动”)，并包括按公司份额计算的合资企业拥有的中心的平方英尺。
2023年租约到期仍是公司的重要关注点。截至2022年12月31日，对于2023年到期的租赁空间中的52%，公司已执行了来自零售商的租赁或承诺，另有27%的租赁空间处于意向书阶段。不包括这些租约，将于2023年到期的剩余租约，约占中心面积60万平方英尺，正处于勘探阶段。
本公司已为已于2023年开业或计划于2023年开业的总面积约110万平方英尺的新店签订123份租约，并为2023年后开业的总面积约925,000平方英尺的新店签订另外17份租约。虽然2023年可能会有更多的新空间开放，但任何这样的租约都还没有签署。
于截至2022年12月31日止往绩十二个月内，本公司签署了314份新租约及660份续期租约，总面积约为380万平方尺，其中240万平方尺与综合中心有关。平均租户津贴为每平方英尺17.82美元。
展望
公司有一个长期的四管齐下的经营战略，专注于收购、租赁和管理、重新开发和发展区域城镇中心。2022年，该公司租赁了380万平方英尺，按可比中心计算，这是自2009年全球金融危机之前以来该公司租赁量最强劲的一年。该公司的投资组合还经历了自2013年以来租户破产量最小的一次。截至2022年12月31日，该公司的投资组合租赁入住率为92.6%，与截至2021年3月31日的疫情驱动的低点88.5%相比，过去七个季度增长了4.1%。本公司在解决其无追索权抵押债务的近期到期日方面继续取得进展，如下所述。尽管中心的基本面在2022年期间继续改善，但2023年的运营业绩可能会受到某些宏观经济因素的负面影响，包括通胀和利率的持续上升或经济放缓或衰退。
在截至2022年12月31日的三个月和十二个月内，公司的租赁收入受到了积极影响。与截至2021年12月31日的三个月和十二个月相比，租赁收入分别增长了约1.9%和5.2%。这一增加包括按本公司股份计算的合资企业，不包括按本公司股份计算的Disposal Properties和Northbridge商铺。在其他因素中，本年度的增长主要是由于入住率增加，以及与2021年相比，2022年发生的追溯租金减免减少。
与2019年大流行前的第四季度相比，2022年第四季度的流量水平继续保持在90%左右。与2019年大流行前相比，类似的流量趋势在整个2022年总体上是一致的。在截至2022年12月31日的12个月里，整个投资组合中面积不到10,000平方英尺的可比租户销售额与2021年同期相比增长了2.8%。截至2022年12月31日的12个月，不足10,000平方英尺的投资组合租户每平方英尺销售额为869美元，而截至2019年12月31日的12个月大流行前的租户销售额为801美元。
2022年，该公司签署了974份新租约和续签租约，面积约为380万平方英尺，而2021年签署的租约为816份，续签租约为340万平方英尺。与2021年同期相比，在可比基础上，租赁数量增加了19%，租赁面积增加了10%。
该公司相信，其租户基础内的用途多样化将成为其中心未来显著的内部增长催化剂，因为新的用途提高了租户组合的生产率和多样性，并有可能显著增加适用中心的客户流量。在截至2022年12月31日的年度内，公司签署了超过440,000平方英尺的新门店与Macerich新投资组合用途的协议，截至本年度报告10-K表格日期，另有210,000平方英尺的此类新Macerich投资组合租赁正在谈判中。
截至2022年12月31日，租赁入住率增至92.6%，与2021年12月31日的租赁入住率91.5%相比增长1.1%，与2022年9月30日的租赁入住率92.1%相比环比增长0.5%。
截至2022年12月31日的年度，公司的租金收入与截至2019年12月31日的年度的新冠肺炎之前的水平相当。在2022年之前，该公司完成了与全国和当地租户的大部分疫情驱动的谈判，以确保支付租金。这些谈判导致本公司签订租约修正案，以延期租金和/或减租的形式提供大量租金援助。该公司的许多租约都包含共同租赁条款。某些锚地或小型租户的关闭已经成为永久性的，无论是由大流行还是其他原因造成的，因此可能会触发某些租约中的合租条款。本公司预计该等条款对租赁收入的负面影响不会很大。
在截至2021年12月31日的年度内，公司按公司份额产生了4,760万美元的租金减免，主要与2020年新冠肺炎产生的租金有关，并在截至2021年12月31日的年度内按公司份额协商了460万美元的租金延期。在截至2022年12月31日的年度内，公司按公司应占份额产生了140万美元的租金减免。在截至2022年12月31日的一年中，该公司谈判了110万美元的租金延期。截至2022年12月31日，仍有260万美元的延期租金未偿还，其中140万美元计划在2023年偿还，其余部分计划在2023年之后偿还。
2022年，与2021年相比，涉及公司租户的破产申请速度大幅下降，只有两次涉及公司三名租户的破产申请，占公司份额的约111,000平方英尺的租赁空间和220万美元的年度租赁收入。该公司继续预计，2023年申请破产的速度将会很慢。2023年到目前为止，该公司的租户已经提交了两份破产申请，总计七份租约，租赁面积约为3.9万平方英尺，年租赁收入为190万美元。
在2023年，公司预计在经常性运营资本支出、租赁资本支出和支付股息后，运营产生正现金流。这一假设不包括处置、再融资或发行普通股所产生的任何潜在资本。这一预期盈余将用于公司资产负债表的去杠杆化，以及为公司的发展和重新开发管道提供资金(参见管理层概述和总结中的“--重新开发和开发活动”)。
2022年2月2日，公司在熨斗十字路口的合资企业以1.75亿美元的新贷款取代了现有的1.97亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加3.70%，将于2025年2月9日到期，包括延期选择权。2022年4月29日，该公司在Pacific View完成了一笔7200万美元的新贷款，固定利率为5.29%，将于2032年5月6日到期。2022年5月6日，该公司完成了对Oaks的贷款的两年延期至2024年6月5日。这笔贷款现在的固定利率为5.25%，公司在完成交易时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。2022年7月1日，公司将Danbury Fair Mall的贷款到期日延长至2023年7月1日。利率维持在5.5%不变，公司于完成交易时偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额。2022年11月14日，该公司的合资企业完成了华盛顿广场5.03亿美元贷款的四年延期。其中1500万美元的贷款在结束时由合资企业偿还(按公司份额计算为900万美元)。延期贷款的利息为SOFR加4.0%的浮动利率，受利率上限协议的限制，将于2026年11月1日到期，包括延期期权。2022年12月9日，该公司完成了对Santa Monica Place的3亿美元贷款的三年延期。成交时，没有一笔贷款得到偿还。延期贷款的利息浮动利率为LIBOR加1.48%，2025年12月9日到期，包括延期期权。此外，2023年1月3日，该公司完成了对Green Acres购物中心和Green Acres Commons的为期5年的3.7亿美元的联合再融资。新贷款的固定利率为5.90%，2028年1月6日到期。2023年1月20日，公司对费城时尚区的贷款行使了一年延期选择权至1月22日, 2024年。利率为SOFR加3.60%，公司在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额。该公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业预计将用7.00亿美元的五年期固定利率贷款取代该物业现有的4.06亿美元抵押贷款。该公司预计合资企业将在2023年第一季度完成这项再融资，这取决于谈判最终文件和惯常的成交条件。该公司在2022年11月1日的到期日没有偿还Towne Mall的贷款，并已开始将该物业移交给贷款接受者的过程。(见《管理概述与摘要》中的“-融资活动”)。
由于未偿还的浮动利率债务，利率上升增加了该公司的借款成本，并导致新的固定利率债务的利率上升。该公司预计，目前可能低于市场利率的贷款的再融资或延期将产生更多的利息支出。在某些情况下，公司可以通过使用利率上限和掉期协议来限制其受与部分浮动利率债务相关的利率波动的风险。根据目前的市场条件，此类协议允许公司以固定利率债务取代浮动利率债务，以实现浮动利率债务与固定利率债务的理想比率。然而，该公司签订的任何利率上限或掉期协议可能不能有效地减少其对利率变化的风险。
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度比较
收入：
从2021年到2022年，租赁收入增加了1300万美元，增幅为1.7%。租赁收入的增加归因于来自同一中心的2,130万美元和来自合资过渡中心的190万美元的增加，部分被处置物业的1,020万美元所抵消。租赁收入包括高于和低于市价租赁的摊销、直线租金的摊销、租赁终止收入和坏账拨备。高于和低于市场的租赁摊销从2021年的190万美元增加到2022年的220万美元。直线租金摊销从2021年的590万美元减少到2022年的80万美元。租赁终止收入从2021年的1910万美元下降到2022年的1300万美元。租金百分比从2021年的5880万美元下降到2022年的4950万美元。坏账收回从2021年的640万美元减少到2022年的70万美元。
其他收入从2021年的3390万美元下降到2022年的3010万美元。此减少主要是由于与处置物业有关的收入所致。
由于管理费和租赁费的增加，管理公司的收入从2021年的2600万美元增加到2022年的2850万美元。
购物中心和运营费用：
从2021年到2022年，购物中心和运营费用减少了510万美元，降幅为1.7%。购物中心及营运开支减少归因于同一购物中心减少120万美元及Disposal Properties减少460万美元，但因合营过渡中心增加70万美元而部分抵销。
租赁费用：
由于补偿费用增加，租赁费用从2021年的2480万美元增加到2022年的3270万美元。
管理公司的运营费用：
管理公司的运营费用从2021年到2022年增加了680万美元，原因是薪酬支出增加。
折旧和摊销：
从2021年到2022年，折旧和摊销减少了1950万美元。折旧及摊销减少主要由于同一中心减少1,090万美元及处置物业减少970万美元，部分由合营过渡中心增加110万美元所抵销。
利息支出(收入)：
从2021年到2022年，利息支出(收入)增加了2420万美元。利息支出(收入)的增加是由于融资安排(见本公司综合财务报表附注12-融资安排)增加3850万美元和来自同一中心的430万美元被信贷额度下的借款减少1650万美元和处置物业减少210万美元部分抵销。融资安排的利息开支增加，主要是由于相关物业的公允价值及相关物业的应付按揭票据的变动所致。
上述利息支出项目是扣除资本化利息后的净额，资本化利息从2021年的950万美元增加到2022年的1050万美元。
未合并合资企业的权益(亏损)收入：
从2021年到2022年，未合并合资企业的股本(亏损)收入减少了2090万美元。未合并合营企业的权益(亏损)收入减少，主要是由于某些财产的估计持有期缩短导致资产减记。
出售或减记资产的收益(亏损)，净额：
出售或减记资产的损益，净额从2021年的7570万美元减少到2022年的770万美元。这一减少主要是由于2022年减值1110万美元和2021年出售Tucson La Encantada的1.172亿美元收益，部分被2021年埃斯特雷拉瀑布4160万美元的销售和减值亏损所抵消。
净(亏损)收入：
从2021年到2022年，净收入减少了8120万美元。净收入减少的主要原因是上述差异。
运营资金(“FFO”)：
主要由于上述因素，普通股股东和单位股东应占的FFO-摊薄，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用和债务清偿损失同比增长3.4%4.232亿美元 in 2021 to 4.375亿美元在2022年。对公司应占净(亏损)收入(最直接可比的GAAP财务指标)与普通股股东和单位持有人的FFO进行对账，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用和债务清偿损失普通股股东和单位股东的FFO-摊薄，不包括与钱德勒永久持有有关的融资费用和债务清偿损失，见下文“业务资金(FFO)”。
经营活动：
从2021年到2022年，经营活动提供的现金增加了5110万美元。如上所述，增加的主要原因是资产和负债以及结果的变化。
投资活动：
从2021年到2022年，用于投资活动的现金增加了2.364亿美元。用于投资活动的现金增加，主要是由于出售资产的收益减少2.871亿美元，部分被未合并的合资企业的分配增加3740万美元和出售合资企业财产的应收账款收益增加2100万美元所抵销。
融资活动：
从2021年到2022年，用于融资活动的现金减少了5亿美元。用于融资活动的现金减少的主要原因是抵押贷款、银行和其他应付票据的付款减少了17亿美元，而ATM计划下出售普通股的净收益减少了8.304亿美元，抵押贷款、银行和其他应付票据的收益减少了3.15亿美元。
截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度比较
收入：
从2020年到2021年，租赁收入增加了4720万美元，增幅为6.4%。租赁收入的增长归因于来自同一中心的2,320万美元和来自合资过渡中心的3,180万美元的增长，部分被处置物业的780万美元所抵消。租赁收入包括高于和低于市价租赁的摊销、直线租金的摊销、租赁终止收入和坏账拨备。高于和低于市场的租赁摊销从2020年的210万美元减少到2021年的190万美元。直线租金摊销从2020年的2480万美元减少到2021年的590万美元。租赁终止收入从2020年的830万美元增加到2021年的1910万美元。租金百分比从2020年的1550万美元增加到2021年的5880万美元。坏账准备从2020年的4430万美元减少到2021年的640万美元。这些中心租赁收入的增加和坏账的减少主要是由于所有中心在2021年开业，而大多数中心在2020年的部分时间内关闭，以及租户销售增加到2019年之前的水平(见管理概述与摘要中的“其他交易和事件”)。
其他收入从2020年的2220万美元增加到2021年的3390万美元。这主要是因为停车场收入因中心的交通流量增加而增加(见管理概述和摘要中的“其他交易和事件”)。
管理公司的收入从2020年的2350万美元增加到2021年的2600万美元。这一增长主要是由于2021年管理费用增加的结果，因为所有中心在2021年开放，而中心在2020年的部分时间内关闭。
购物中心和运营费用：
从2020年到2021年，购物中心和运营费用增加了3780万美元，增幅为14.7%。购物中心及营运开支增加归因于同一购物中心增加2,140万美元、合营过渡中心增加1,960万美元及重建物业增加20万美元，部分抵销了处置物业增加的340万美元。购物中心和运营费用的增加主要是因为所有中心在2021年开业，而大多数中心在2020年的部分时间内关闭(参见管理概述与摘要中的“其他交易和事件”)。
管理公司的运营费用：
由于薪酬支出减少，管理公司的运营费用从2020年到2021年减少了450万美元。
折旧和摊销：
从2020年到2021年，折旧和摊销减少了850万美元。折旧及摊销减少主要由于同一中心减少1,800万美元及处置物业减少4.7百万美元，部分由合营过渡中心增加1,370万美元及重建物业增加0.5万美元所抵销。
利息(收入)支出：
从2020年到2021年，利息(收入)支出增加了1.171亿美元。利息(收入)开支增加是由于融资安排增加1.316亿美元(见本公司综合财务报表附注12-融资安排)及合营过渡中心增加590万美元，但因同一过渡中心减少790万美元、信贷额度下借款减少1170万美元及处置物业减少0.8百万美元而部分抵销。融资安排的利息开支增加，主要是由于相关物业的公允价值及相关物业的应付按揭票据的变动所致。
上述利息支出项目是扣除资本化利息后的净额，资本化利息从2020年的520万美元增加到2021年的950万美元。
未合并合资企业的收益(亏损)权益：
从2020年到2021年，未合并合资企业的权益收益(亏损)增加了4270万美元。未合并合营企业的权益收入(亏损)增加，主要是由于坏账准备减少以及2021年租金百分比较2020年增加。
资产重新计量损失：
2020年资产重计量亏损1.633亿美元与费城时尚区有关(见本公司综合财务报表附注中的合并合资和收购)。
出售或减记资产的收益(亏损)，净额：
出售或减记资产的收益(亏损)，净额从2020年的亏损6810万美元增加到2021年的收益7570万美元。增加的主要原因是Wilton Mall和Paradise Valley Mall的减值亏损3,670万美元、2020年非房地产资产减值420万美元和开发成本减记3,670万美元、出售Tucson La Encantada的收益1.172亿美元和2021年的卖地收益2,940万美元，部分被埃斯特雷拉瀑布的销售和减值亏损4,160万美元和与北桥相关的2021年亏损2,830万美元所抵销(见管理层概述与摘要中的“处置”)。减值亏损是由于物业的估计持有期缩短所致。
净收益(亏损)：
从2020年到2021年，净收入增加了2.616亿美元。净收入增加的主要原因是上述差异。
运营资金(“FFO”)：
主要由于上述因素，可归因于普通股股东和单位股东的FFO-稀释后，不包括与Chandler Freehold相关的融资费用和债务清偿亏损，从2020年的3.395亿美元增加到2021年的4.232亿美元。关于公司应占净收益(亏损)(最直接可比的公认会计准则财务指标)与普通股股东和单位持有人的FFO的对账，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用，以及普通股股东和单位股东应占的债务清偿损失和FFO(摊薄)，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用和清偿债务损失，请参阅下文“运营资金(FFO)”。
经营活动：
从2020年到2021年，经营活动提供的现金增加了1.615亿美元。如上所述，增加的主要原因是资产和负债以及结果的变化。
投资活动：
从2020年到2021年，投资活动提供的现金增加了4.378亿美元。投资活动提供的现金增加的主要原因是出售资产收益增加3.206亿美元，应收票据收益增加130万美元，对未合并合资企业的捐款减少4560万美元，来自未合并合资企业的分配增加1550万美元。
融资活动：
从2020年到2021年，融资活动提供的现金减少了13亿美元。融资活动提供的现金减少的主要原因是抵押贷款、银行和其他应付票据的收益减少1.4亿美元，抵押贷款、银行和其他应付票据的付款增加20亿美元，部分被ATM计划下出售普通股的净收益8.302亿美元以及股息和分派减少3640万美元所抵消。
流动性与资本资源
本公司预期未来12个月及以后将透过营运产生的现金、未合并合资企业的分派、营运资金储备及/或其信贷额度下的借款，以满足营运开支、偿债及股息需求的流动资金需求。
资本的用途
下表汇总了截至12月31日的年度在该中心发生的资本支出和租赁收购成本(按公司按比例计算)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (千美元) | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 整合中心： | | | | | |
| 购置财产、建筑装修和设备 | $ | 49,459 | | | $ | 18,715 | | | $ | 9,570 | |
| 中心的发展、重建、扩建和翻新 | 55,493 | | | 46,341 | | | 38,405 | |
| 租客津贴 | 25,045 | | | 22,101 | | | 12,413 | |
| 递延租赁费 | 2,443 | | | 2,585 | | | 3,044 | |
| $ | 132,440 | | | $ | 89,742 | | | $ | 63,432 | |
| 合资中心(按公司比例)： | | | | | |
| 购置财产、建筑装修和设备 | $ | 13,222 | | | $ | 18,803 | | | $ | 6,497 | |
| 中心的发展、重建、扩建和翻新 | 74,592 | | | 48,512 | | | 109,902 | |
| 租客津贴 | 16,757 | | | 11,594 | | | 4,804 | |
| 递延租赁费 | 4,057 | | | 2,881 | | | 2,111 | |
| $ | 108,628 | | | $ | 81,790 | | | $ | 123,314 | |
该公司预计未来12个月的租户津贴和递延租赁费用的金额将与2022年相当。该公司预计在2023年期间将产生约1.5亿美元用于开发、重新开发、扩建和翻新。该等开支、发展及/或重建项目的资本一直是，并预期将继续从手头现金、债务或股权融资取得，预计将包括本公司信贷额度下的借款、物业融资及建筑贷款，每一项均在可用范围内。
来源：资本
本公司过去亦曾透过股票发售及发行、物业再融资、合营交易及出售非核心资产产生流动资金，并可能在未来继续这样做。例如，在截至2021年12月31日的一年中，公司出售了位于亚利桑那州凤凰城的天堂谷购物中心和位于亚利桑那州图森市的Tucson La Encantada，并用所得资金偿还其信用额度和其他债务。于截至2022年12月31日止年度，本公司及若干合营伙伴以独立交易方式出售多幅地块，所得款项总额为6,030万美元(按本公司股份计算)，本公司用于偿还债务及其他一般企业用途。此外，本公司已提交搁置登记声明，登记了本公司可能不时出售的未指明数额的普通股、优先股、存托股份、债务证券、认股权证、权利、股票购买合同和单位。
在2021年2月1日和2021年3月26日，公司登记了一个单独的“在市场”发售计划，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股，根据每个自动柜员机计划，总发行价最高可达5亿美元，或根据自动柜员机计划，总发行价为10亿美元，金额和时间由公司决定。在截至2021年12月31日的12个月中，该公司根据自动取款机计划发行了约6200万股普通股，净收益为8.302亿美元。在截至2022年12月31日的12个月内，并无根据2021年3月自动柜员机计划发行任何股份。截至2022年12月31日，根据2021年3月的自动柜员机计划，该公司的普通股销售总额约为1.517亿美元。
资本和信贷市场可能会波动，有时还会限制企业获得债务和股权融资。本公司一直能够获得资本；然而，不能保证本公司在未来期间或在类似的条款和条件下能够这样做。许多因素影响该公司获得资本的能力，例如其总体债务水平、利率、利息覆盖率和当时的市场状况，包括经济放缓或衰退时期。该公司预计，目前可能低于市场利率的贷款的再融资或延期将产生更多的利息支出。此外，公司浮动利率债务比例的增加将使其在未来受到利率波动的影响。
截至2022年12月31日，该公司的未偿还贷款债务总额为68.1亿美元(包括44亿美元的合并债务，减去4.1亿美元的非控股权益，以及28.2亿美元按比例分摊的未合并合资企业债务)，其中包括抵押贷款和其他应付票据。该公司的大部分债务由以个人物业为抵押的固定利率常规抵押票据组成。除Towne Mall的贷款外，本公司预期未来12个月内的所有到期日将由本公司的信贷额度或手头现金进行再融资、重组、延期及/或偿还。
本公司认为，按比例计算的债务向投资者提供了有关其财务状况的有用信息，因为它包括本公司在未合并的合资企业中的债务份额，对于合并的债务，不包括本公司在合并后的合资企业中的合作伙伴份额，在每种情况下都以相同的基准列报。本公司拥有多家重要的合资企业，以这种方式按比例列报其按比例承担的债务，可帮助投资者在考虑本公司在这些合资企业中的经济利益后，更好地了解本公司的财务状况。本公司按比例承担的债务不应被视为根据GAAP或任何其他GAAP财务衡量标准确定的本公司综合债务总额的替代品，只应与本公司根据GAAP编制的财务信息一起考虑，并作为对其的补充。
本公司对其于合营企业的投资按权益会计法核算其并无控股权或并非主要受益人，而该等投资于本公司的综合资产负债表中反映为于未合并合营企业的投资。
此外，截至2022年12月31日，公司或有责任承担4090万美元的信用证，以保证公司履行与中心有关的某些义务。截至2022年12月31日，这些信用证中有4070万美元是由限制性现金担保的。本公司不认为这些信用证会导致对本公司的责任。
2022年2月2日，公司在熨斗十字路口的合资企业以1.75亿美元的新贷款取代了现有的1.97亿美元贷款，该贷款的利息为SOFR加3.70%，将于2025年2月9日到期，包括延期选择权。2022年4月29日，该公司在Pacific View完成了一笔7200万美元的新贷款，固定利率为5.29%，将于2032年5月6日到期。2022年5月6日，该公司完成了对Oaks的贷款的两年延期至2024年6月5日。这笔贷款现在的固定利率为5.25%，公司在完成交易时偿还了500万美元的未偿还贷款余额。2022年7月1日，公司将Danbury Fair Mall的贷款到期日延长至2023年7月1日。利率维持在5.5%不变，公司于完成交易时偿还了1,000万美元的未偿还贷款余额。2022年11月14日，该公司的合资企业完成了华盛顿广场5.03亿美元贷款的四年延期。其中1500万美元的贷款在结束时由合资企业偿还(按公司份额计算为900万美元)。延期贷款的利息为SOFR加4.0%的浮动利率，受利率上限协议的限制，将于2026年11月1日到期，包括延期期权。2022年12月9日，该公司完成了对Santa Monica Place的3亿美元贷款的三年延期。成交时，没有一笔贷款得到偿还。延期贷款的利息浮动利率为LIBOR加1.48%，2025年12月9日到期，包括延期期权。此外，2023年1月3日，该公司完成了对Green Acres购物中心和Green Acres Commons的为期5年的3.7亿美元的联合再融资。新贷款的固定利率为5.90%，2028年1月6日到期。2023年1月20日，公司对费城时尚区的贷款行使了一年延期选择权至1月22日, 2024年。利率为SOFR加3.60%，公司在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额。该公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业预计将用7.00亿美元的五年期固定利率贷款取代该物业现有的4.06亿美元抵押贷款。该公司预计合资企业将在2023年第一季度完成这项再融资，这取决于谈判最终文件和惯常的成交条件。该公司在2022年11月1日的到期日没有偿还Towne Mall的贷款，并已开始将该物业移交给贷款接受者的过程。(见《管理概述与摘要》中的“-融资活动”)。
该公司拥有7亿美元的信贷安排，包括2023年4月14日到期的5.25亿美元循环贷款安排，并有一年的延期选择权。循环贷款安排可以扩大到8亿美元，条件是收到贷款人的承诺和其他条件。信贷安排项下的所有债务均由本公司无条件担保，并以若干全资资产的按揭及本公司若干附属公司持有的股权质押的形式作抵押。信贷安排的利息为伦敦银行同业拆借利率加2.25%至3.25%的利差，具体取决于公司的整体杠杆水平。截至2022年12月31日，借款利率为LIBOR加2.25%。截至2022年12月31日，信贷安排下的借款减少1.71亿美元，循环贷款安排的未摊销递延融资成本为790万美元，总利率为8.08%。截至2022年12月31日，该公司在循环贷款安排下可用于额外借款的资金为3.538亿美元。
截至2022年12月31日的12个月的现金股息和分配为1.863亿美元，由运营部门提供资金。
截至2022年12月31日，本公司遵守了其协议下所有适用的贷款契约。
截至2022年12月31日，公司的现金和现金等价物为1.003亿美元。
材料现金承付款：
以下是截至2022年12月31日综合中心在预计付款期间的重大现金承付款时间表(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 按期付款到期 |
| 现金承诺 | | 总计 | | 少于
1年 | | 1-3年 | | 3-5年 | | 多过
五年 |
| 长期债务(包括预期利息支付)(1)(2) | | $ | 5,125,634 | | | $ | 828,237 | | | $ | 1,947,004 | | | $ | 677,844 | | | $ | 1,672,549 | |
| 租赁义务(3) | | 181,949 | | | 14,705 | | | 34,187 | | | 23,899 | | | 109,158 | |
| | $ | 5,307,583 | | | $ | 842,942 | | | $ | 1,981,191 | | | $ | 701,743 | | | $ | 1,781,707 | |
_______________________________________________________________________________
(1)浮动利率债务的利息支付是基于2022年12月31日的有效利率。
(2)2023年1月3日，该公司完成了3.7亿美元的五年期联合贷款再融资，这些贷款以前是Green Acres购物中心和Green Acres Commons的抵押贷款。2023年1月20日，公司行使了费城时尚区贷款的一年延期选择权至2024年1月22日，并在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额(见管理层概述与总结中的“融资活动”)。
(3)见本公司合并财务报表附注8-租赁。
营运资金(“FFO”)
除净收入外，该公司还使用FFO报告其经营和财务业绩，并认为FFO和FFO-稀释后的FFO是房地产行业的补充措施，是对GAAP措施的补充。全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)将FFO定义为净收益(亏损)(按照公认会计准则计算)，不包括物业销售的收益(或亏损)，加上与房地产相关的折旧和摊销、房地产减值减值以及因关联公司持有的房地产价值下降和未合并合资企业的调整后减记而导致的关联公司投资减记。未合并合资企业的调整按相同基准计算以反映FFO。
作为一种融资安排，本公司将其在钱德勒自由基金的合资企业作为一项融资安排。就此项处理而言，本公司确认下列融资开支：(I)融资安排债务的公允价值变动，(Ii)支付予合营合伙人的任何款项相当于彼等按比例应占净收入，及(Iii)支付予合营合伙人的任何款项少于或超过彼等按比例应占净收入的份额。本公司在其FFO定义中不包括与公允价值变动相关的已注意到的费用，以及支付给合资伙伴的款项少于或超过其按比例占净收入的份额。
该公司还提出了FFO，不包括与钱德勒永久持有相关的融资费用和债务清偿损失。
FFO和摊薄基础上的FFO对于投资者比较不同时期的经营和财务结果是有用的。这一点尤其正确，因为FFO不包括房地产折旧和摊销，因为该公司认为房地产价值根据市场状况波动，而不是随着时间的推移按比例直线贬值。该公司相信，与其他房地产投资信托基金的经营业绩相比，这样的陈述也为投资者提供了对其经营业绩的有意义的衡量。此外，公司认为，不包括与钱德勒永久持有相关的融资费用、与清偿债务相关的非常规成本以及与股东行动主义相关的成本的FFO提供了有关公司业绩的有用补充信息，因为它们显示了对公司经营业绩的更有意义和一致的比较，使投资者能够更容易地比较公司的业绩。该公司进一步认为，摊薄基础上的FFO是投资者认为在衡量已发行可转换证券的摊薄影响方面最有用的衡量标准。
该公司认为，FFO不代表GAAP定义的运营现金流量，不应被视为GAAP定义的净收入的替代，也不表示可用于满足所有现金流需求的现金。该公司还警告说，FFO可能无法与其他房地产投资信托报告的类似名称的措施相媲美。
营运资金(“FFO”)(续)
管理层通过向投资者提供根据公认会计原则编制的财务报表，以及对FFO的详细讨论和对净(亏损)收入与FFO和FFO摊薄的对账，弥补了FFO的局限性。管理层认为，为了进一步了解公司的业绩，应将FFO与公司报告的净(亏损)收入进行比较，并根据公司合并财务报表中的列报，除根据公认会计准则考虑现金流量外。以下对截至2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，公司应占净(亏损)收入为FFO和FFO--普通股股东和单位股东应占摊薄--基本和摊薄，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用和债务清偿损失，与股东维权活动有关的净额和成本(美元和股份以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 公司应占净(亏损)收入 | $ | (66,068) | | | $ | 14,263 | | | $ | (230,203) | | | $ | 96,820 | | | $ | 60,020 | |
| 对公司应占净(亏损)收入与普通股股东和单位股东应占FFO的调整--基本和摊薄： | | | | | | | | | |
| 经营合伙企业中的非控股权益 | (2,660) | | | 714 | | | (16,822) | | | 7,131 | | | 4,407 | |
| (收益)合并资产的出售或减记损失，净额 | (7,698) | | | (75,740) | | | 68,112 | | | 11,909 | | | 31,825 | |
| 合并资产的重新计量损失 | — | | | — | | | 163,298 | | | — | | | — | |
| 增加：出售未折旧资产或从合并资产中减记的收益 | 16,091 | | | 19,461 | | | 7,777 | | | 3,829 | | | 4,884 | |
| 减去：非房地产销售减记损失或资产减记-合并资产 | (2,000) | | | (2,200) | | | (4,154) | | | — | | | — | |
| 新增：非控股权益占出售或减记资产损益的份额--合并资产 | 6,287 | | | 9,732 | | | (120) | | | (2,822) | | | 580 | |
| 出售或减记资产损失(收益)--未合并的合资企业(1) | 19,397 | | | 4,931 | | | (6) | | | 462 | | | (2,993) | |
| Add：出售未折旧资产的收益--未合并的合资企业(1) | 7,794 | | | 93 | | | — | | | — | | | 666 | |
| 合并资产的折旧和摊销 | 291,612 | | | 311,129 | | | 319,619 | | | 330,726 | | | 327,436 | |
| 减去：折旧和摊销中的非控制性权益-合并资产 | (21,592) | | | (29,239) | | | (15,517) | | | (15,124) | | | (14,793) | |
| 折旧和摊销--未合并的合资企业(1) | 176,303 | | | 182,956 | | | 199,680 | | | 189,728 | | | 174,952 | |
| 减去：个人财产折旧 | (12,834) | | | (12,955) | | | (15,734) | | | (15,997) | | | (13,699) | |
| 普通股股东和单位股东的FFO--基本和稀释 | 404,632 | | | 423,145 | | | 475,930 | | | 606,662 | | | 573,285 | |
| 与钱德勒永久保有有关的融资费用 | 32,902 | | | (955) | | | (136,425) | | | (69,701) | | | (8,849) | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的FFO，不包括与钱德勒永久持有相关的融资费用-基本和稀释 | 437,534 | | | 422,190 | | | 339,505 | | | 536,961 | | | 564,436 | |
| 债务清偿损失、合并净资产 | — | | | 1,007 | | | — | | | 351 | | | — | |
| | | | | | | | | |
| 与股东行动主义相关的成本 | — | | | — | | | — | | | — | | | 19,369 | |
| 普通股股东和单位股东应占FFO，不包括与Chandler Freehold有关的融资费用、债务清偿、净额和与股东行动主义有关的成本-摊薄 | $ | 437,534 | | | $ | 423,197 | | | $ | 339,505 | | | $ | 537,312 | | | $ | 583,805 | |
| FFO加权平均流通股数量： | | | | | | | | | |
| 普通股股东和单位股东的FFO--基础(2) | 223,678 | | | 207,991 | | | 156,920 | | | 151,755 | | | 151,502 | |
| 在计算FFO-摊薄时对摊薄证券的影响进行调整： | | | | | | | | | |
| 基于份额和单位的薪酬计划 | — | | | — | | | — | | | — | | | 2 | |
| 普通股股东和单位股东的FFO--稀释(3) | 223,678 | | | 207,991 | | | 156,920 | | | 151,755 | | | 151,504 | |
_______________________________________________________________________________
(1)未合并资产按公司按比例列报。
(2)根据调整后的基本净收入计算，以达到基本FFO。在截至2022年、2021年、2020年、2019年和2018年12月31日的年度内，未完成的运营单位分别为860万、990万、1070万、1040万和1040万个。
(3)FFO稀释后流通股的计算包括股份和单位补偿计划的影响以及使用库存股方法的可转换优先票据。它还假定MACWH、LP普通单位和优先单位的换算对FFO稀释计算有稀释作用。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
该公司的主要市场风险敞口是利率风险。本公司已经并将继续通过以下方式管理利率风险：(1)保持固定利率、长期债务与总债务的比率，使浮动利率风险保持在可接受的水平；(2)通过在适当情况下使用利率上限和/或期限匹配的掉期来减少某些长期浮动利率债务的利率风险；(3)在适当情况下使用国库利率锁定来确定预期债务交易的利率；以及(4)利用长期债务和/或股权的有利市场条件。
下表列出了截至2022年12月31日有关公司长期债务的信息，包括按预定到期日计算的本金现金流量、加权平均利率和估计公允价值(以千美元为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 预期到期日 | | | | |
| | 截至12月31日止的年度， | | | | | | |
| | 2023 | | 2024 | | 2025 | | 2026 | | 2027 | | 此后 | | 总计 | | 公允价值 |
| 整合中心： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 长期债务： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率(1) | $ | 517,585 | | | $ | 530,491 | | | $ | 608,383 | | | $ | 538,780 | | | $ | 1,682 | | | $ | 1,527,758 | | | $ | 3,724,679 | | | $ | 3,385,936 | |
| 平均利率 | 4.55 | % | | 4.39 | % | | 3.49 | % | | 3.55 | % | | 4.82 | % | | 4.05 | % | | 4.01 | % | | |
| 浮动利率(1)(2) | 132,820 | | | 267,927 | | | 300,000 | | | — | | | — | | | — | | | 700,747 | | | 679,550 | |
| 平均利率 | 6.91 | % | | 7.15 | % | | 5.79 | % | | — | % | | — | % | | — | % | | 6.53 | % | | |
债务总额--合并中心 | $ | 650,405 | | | $ | 798,418 | | | $ | 908,383 | | | $ | 538,780 | | | $ | 1,682 | | | $ | 1,527,758 | | | $ | 4,425,426 | | | $ | 4,065,486 | |
未合并的合资中心： | | | | | | | | | | | | | | | |
长期债务(按公司按比例计算)： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率(3) | $ | 333,870 | | | $ | 371,432 | | | $ | 240,112 | | | $ | 743,959 | | | $ | 386,594 | | | $ | 665,795 | | | $ | 2,741,762 | | | $ | 2,591,309 | |
| 平均利率 | 3.42 | % | | 4.15 | % | | 5.47 | % | | 5.52 | % | | 3.99 | % | | 3.86 | % | | 4.46 | % | | |
| 浮动汇率 | 11,500 | | | 79,150 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 90,650 | | | 86,941 | |
| 平均利率 | 6.23 | % | | 5.75 | % | | — | % | | — | % | | — | % | | — | % | | 5.81 | % | | |
债务总额-未合并的合资企业中心 | $ | 345,370 | | | $ | 450,582 | | | $ | 240,112 | | | $ | 743,959 | | | $ | 386,594 | | | $ | 665,795 | | | $ | 2,832,412 | | | $ | 2,678,250 | |
_______________________________________________________________________________
(1)2023年1月3日，该公司完成了一项3.7亿美元的五年期联合贷款再融资，这些贷款以前是Green Acres购物中心和Green Acres Commons的抵押贷款(见管理层概述和摘要中的“融资活动”)。
(2)2023年1月20日，公司行使了费城时尚区贷款的一年延期选择权至2024年1月22日，并在成交时偿还了2,610万美元的未偿还贷款余额(见管理层概述与总结中的“融资活动”)。
(3)该公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业预计将用7.00亿美元的五年期固定利率贷款取代该物业现有的4.06亿美元抵押贷款。该公司预计合资企业将在2023年第一季度完成这项再融资，但须遵守谈判的最终文件和惯常的成交条件(见管理层概述和摘要中的“融资活动”)。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，联合中心的固定利率债务总额分别为37亿美元和38亿美元。2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日这类固息债的平均利率分别为4.01%和3.94%。截至2022年12月31日和2021年12月31日，联合中心的浮动利率债务总额为7亿美元。此类浮动利率债在2022年、2022年和2021年12月31日的平均利率分别为6.53%和2.61%。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，本公司在未合并合资中心固定利率债务中的按比例份额分别为27亿美元和28亿美元。该等固定利率债券于2022年12月31日的平均利率及
2021年分别为4.46%和3.83%。截至2022年12月31日和2021年12月31日，本公司在未合并合资中心浮动利率债务中的按比例份额分别为9070万美元和1.043亿美元。2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日这类浮动利率债的平均利率分别为5.81%和2.60%。
本公司在正常业务过程中使用衍生金融工具来管理或对冲利率风险，并按公允价值将所有衍生工具记录在资产负债表上。利率上限协议提供了防止名义金额的浮动利率超过上述附表所述利率的保护，而利率互换协议实际上将名义金额的浮动利率替换为上文所述的固定利率。截至2022年12月31日，本公司已有利率上限协议(见本公司综合财务报表附注中的附注4-对未合并合资企业的投资和附注5-衍生工具和对冲活动)。每笔贷款都要求始终有利率上限协议，这限制了贷款的现行浮动贷款利率指数(即LIBOR或SOFR)的上升幅度。截至本报告日期，每笔贷款的LIBOR/SOFR都超过了所需利率上限协议内的执行利率(“执行利率”)。如果LIBOR/SOFR确实超过执行利率，那么这些贷款中的每一笔都将被视为固定利率债务。如果此后这些贷款的LIBOR/SOFR不再超过执行利率，那么这些贷款将再次被视为浮动利率债务。
此外，该公司还评估了其浮动利率债务的市场风险，并认为根据截至2022年12月31日未偿还的7.914亿美元浮动利率债务，利率每提高1%将使未来的收益和现金流每年减少约790万美元。
本公司长期债务的公允价值是根据现值模型估计的，该模型利用反映与类似风险和期限的长期债务相关的风险的利率。此外，计算应付按揭票据公允价值的方法包括根据用作相关债务抵押品的物业的估计价值作出信贷价值调整(见附注10-应付按揭票据及附注11-本公司综合财务报表附注内的银行及其他应付票据)。
该公司预计，2023年6月30日之后，所有与其相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。停止使用LIBOR不会影响公司借入或维持已经未偿还的借款或对冲交易的能力，但如果公司与LIBOR挂钩的合同，包括管理公司及其合资企业的浮动利率债务和公司利率上限的某些合同，转换为SOFR，则LIBOR和SOFR之间的差额，加上建议的利差调整，可能会导致利息或对冲成本高于LIBOR继续存在的情况。此外，尽管SOFR是替代参考利率委员会建议的替代利率，但贷款人也有可能选择与LIBOR不同的替代替代利率，其方式与SOFR相似，或者会导致公司更高的利息或对冲成本。鉴于哪些利率将取代LIBOR的不确定性仍然存在，目前还不可能预测LIBOR的结束对公司借款成本的影响。截至2022年12月31日，管理该公司可变利率债务的每一项协议都规定，如果LIBOR在协议期限内变得不可用，可以进行替换。本公司预计，将任何剩余的基于LIBOR的贷款转换为基于SOFR的贷款的成本不会很高。
项目8.财务报表和补充数据
有关第15项所需资料，请参阅财务报表和财务报表附表。
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
关于披露控制和程序的有效性的结论
根据经修订的1934年《证券交易法》(下称《交易法》)第13a-15(B)条的规定，管理层在公司首席执行官和首席财务官的监督下，在公司首席财务官的参与下，对截至本年度报告10-K表格所涉期间结束时公司披露控制和程序的有效性进行了评估。根据截至2022年12月31日的评估，公司首席执行官和首席财务官认为，公司的披露控制和程序(定义见交易法第13a-15(E)和15d-15(E)条)有效，以确保公司根据交易法提交或提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，以及(B)积累并传达给
公司管理层，包括首席执行官和首席财务官，或酌情履行类似职能的人员，以便就要求的披露及时做出决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制(如《交易法》第13a-15(F)条所定义)。公司管理层评估了截至2022年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。在进行这项评估时，公司管理层使用了特雷德韦内部控制-综合框架委员会赞助组织委员会(2013)所制定的标准。公司管理层根据这项评估得出结论，截至2022年12月31日，公司对财务报告的内部控制是有效的。
独立注册会计师事务所毕马威会计师事务所审计了本年度报告Form 10-K中包含的公司2022年综合财务报表，并发布了一份关于公司财务报告内部控制的报告，如下所示。
财务报告内部控制的变化
在截至2022年12月31日的季度内，公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响的变化。
独立注册会计师事务所报告
致本公司股东及董事会
Macerich公司：
财务报告内部控制之我见
我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对Macerich公司及其子公司(本公司)截至2022年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，截至2022年12月31日，公司在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的综合资产负债表，截至2022年12月31日的三年期间各年度的相关综合经营表、综合(亏损)收益、权益和现金流量，以及相关附注和财务报表附表三-房地产和累计折旧(统称为综合财务报表)，我们于2023年2月24日的报告对该等综合财务报表表达了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《管理层财务报告内部控制报告》中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/毕马威律师事务所
加利福尼亚州洛杉矶
2023年2月24日
项目9B。其他信息
无
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理
第10项所要求的资料将包括在本公司提交给其2023年股东周年大会的最终委托书中，并以引用的方式并入本文。
公司通过了《商业行为和道德准则》，为其董事、高级管理人员和员工提供行为和道德原则。本守则符合2002年《萨班斯-奥克斯利法案》的要求以及美国证券交易委员会和纽约证券交易所的适用规则。此外，公司还通过了《首席执行官和高级财务官道德守则》，补充了适用于所有员工的《商业行为和道德守则》，并符合2002年《萨班斯-奥克斯利法案》和美国证券交易委员会对这些高级职员的适用规则的额外要求。在美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用规则要求的范围内，公司打算在公司网站上迅速披露对这些守则某些条款的未来修订或对授予董事和高管的此类条款的豁免，包括公司的主要高管、主要财务官、主要会计官或执行类似职能的人Www.macerich.com在“投资者-公司治理-道德准则”下。所有这些行为准则均可在公司网站上查阅，网址为Www.macerich.com在“投资者--公司治理”下。
于2022年期间，本公司与2022年股东周年大会有关的委托书所述的程序并无重大改变，股东可藉此向本公司推荐董事的被提名人。
项目11.高管薪酬
第11项所要求的资料将包括在本公司提交给其2023年股东周年大会的最终委托书中，并以引用的方式并入本文。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
第12项所要求的资料将包括在本公司提交给其2023年股东周年大会的最终委托书中，并以引用的方式并入本文。
项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性
第13项所要求的资料将包括在本公司提交给其2023年股东周年大会的最终委托书中，并以引用的方式并入本文。
项目14.首席会计师费用和服务
第14项所要求的资料将包括在本公司提交给其2023年股东周年大会的最终委托书中，并以引用的方式并入本文。
第四部分
项目15.证物和财务报表附表 | | | | | | | | | | | |
| | | 页面 |
| (A)及(C) | 1 | | 财务报表 | |
| | 独立注册会计师事务所报告(毕马威有限责任公司，洛杉矶，加利福尼亚州，PCAOB审计师事务所ID：185) | 61 |
| | 截至2022年和2021年12月31日的合并资产负债表 | 63 |
| | 截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的合并业务报表 | 64 |
| | 截至2022年、2021年和2020年12月31日的综合全面(亏损)收益表 | 65 |
| | 截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的综合权益报表 | 66 |
| | 2022年、2021年和2020年12月31日终了年度合并现金流量表 | 69 |
| | 合并财务报表附注 | 71 |
| 2 | | 财务报表附表 | |
| | 附表三--房地产和累计折旧 | 102 |
| | | |
| (b) | | 展品索引 | 105 |
项目16.表格10-K摘要
不适用。
独立注册会计师事务所报告
致本公司股东及董事会
Macerich公司：
对合并财务报表的几点看法
我们审计了Macerich公司及其子公司(公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的综合资产负债表，截至2022年12月31日的三年期间各年度的相关综合经营表、全面(亏损)收益、权益和现金流量，以及相关附注和财务报表附表三-房地产和累计折旧(统称为综合财务报表)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日的三年期间每年的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们2023年2月24日的报告对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见。
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
评估公司对经营性物业预期持有期的评估
正如综合财务报表附注2及附注6所述，本公司考虑物业经营表现、持有期、资本化率及其他市场因素，以评估其物业账面价值是否存在减值指标。截至2022年12月31日，房地产净额为61.28亿美元，占总资产的76%。
我们将本公司对经营物业预期持有期的评估确定为一项重要的审计事项。本公司用以评估其预期持有期的相关事件或环境变化，须由核数师作出主观判断。预期持有期的缩短可能意味着潜在的减值。
以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们评估了设计，并测试了对公司财产减值过程的某些内部控制的操作有效性，包括对公司对预期持有期的评估的控制。我们评估了相关事件或
公司用来评估其预期持有期的情况和当前经济环境的变化：
•宣读公司董事会会议纪要
•阅读与投资者和分析师的外部交流
•分析公司准备的有关拟议房地产交易的文件
•考虑到具有当前产权负担的物业将在一年内到期。
钱德勒永久保有融资安排债务的公允价值评估
如综合财务报表附注2及附注12所述，本公司将Chandler Freehold合并合营公司报告为一项融资安排，相关递延收益按公允价值记为负债。融资安排债务的公允价值主要根据由钱德勒自由控股合并合资企业拥有的相关购物中心、钱德勒时尚中心和自由行赛道购物中心的公允价值确定。购物中心的公允价值是使用贴现现金流模型估计的。融资安排债务公允价值的后续变动计入利息支出。截至2022年12月31日的融资安排债务为1.43亿美元，占总负债的3%。融资安排债务的公允价值调整为2,400万美元，或截至2022年12月31日的年度净收入的37%。
我们将钱德勒永久持有融资安排债务的公允价值评估确定为一项关键的审计事项。在评估用于对购物中心进行公允价值评估的贴现现金流模型时，需要高度的主观性。具体地说，该模型对重大假设的合理可能变化很敏感，这些假设对确定融资安排债务的公允价值有重大影响。重要的假设包括市场租赁率、折扣率和终端资本化率。
以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们评估了某些内部控制的设计，并测试了某些内部控制对公司融资安排义务的公允价值确定过程的操作有效性，特别是重大假设的发展。我们聘请了具有专业技能和知识的估值专业人员，他们协助评估公司在贴现现金流模型中使用的重大假设。评估专业人员使用可比较物业的公开市场数据以及钱德勒时尚中心和Freehold Raceway Mall所在的地理区域的公开市场数据，独立制定了一系列市场租金、折扣率和终端资本化率，并将这些费率与公司使用的费率进行了比较。
/s/ 毕马威会计师事务所
我们自2010年以来一直担任本公司的审计师
加利福尼亚州洛杉矶
2023年2月24日
Macerich公司
合并资产负债表
(美元以千为单位，面值除外)
| | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| | 2022 | | 2021 |
| 资产： | | | |
| 财产，净值 | $ | 6,127,790 | | | $ | 6,284,206 | |
| 现金和现金等价物 | 100,320 | | | 112,454 | |
| 受限现金 | 80,819 | | | 54,517 | |
| 承租人和其他应收款，净额 | 183,593 | | | 211,361 | |
| 使用权资产，净额 | 126,606 | | | 110,638 | |
| 递延费用和其他资产，净额 | 247,424 | | | 254,908 | |
| | | |
| 应由关联公司支付 | 3,299 | | | — | |
| 对未合并的合资企业的投资 | 1,224,288 | | | 1,317,571 | |
| 总资产 | $ | 8,094,139 | | | $ | 8,345,655 | |
| 负债和权益： | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 4,240,596 | | | $ | 4,423,554 | |
| 银行及其他应付票据 | 163,117 | | | 104,811 | |
| 应付账款和应计费用 | 63,107 | | | 59,228 | |
| 由于附属公司 | — | | | 327 | |
| 租赁负债 | 94,911 | | | 80,711 | |
| 其他应计负债 | 318,745 | | | 254,279 | |
| 在未合并的合资企业中超过投资的分派 | 121,093 | | | 127,608 | |
| 融资安排义务 | 143,221 | | | 118,988 | |
| 总负债 | 5,144,790 | | | 5,169,506 | |
| 承付款和或有事项 | | | |
| 股本： | | | |
| 股东权益： | | | |
普通股，$0.01面值，500,000,0002022年12月31日和2021年12月31日授权的股票，215,241,129和214,797,057分别于2022年12月31日及2021年12月31日发行及发行的股份 | 2,151 | | | 2,147 | |
| 额外实收资本 | 5,506,084 | | | 5,488,440 | |
| 累计赤字 | (2,643,094) | | | (2,443,696) | |
| 累计其他综合收益(亏损) | 632 | | | (24) | |
| 股东权益总额 | 2,865,773 | | | 3,046,867 | |
| 非控制性权益 | 83,576 | | | 129,282 | |
| 总股本 | 2,949,349 | | | 3,176,149 | |
| 负债和权益总额 | $ | 8,094,139 | | | $ | 8,345,655 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并业务报表
(千美元，每股除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入： | | | | | |
| 租赁收入 | $ | 800,548 | | | $ | 787,547 | | | $ | 740,323 | |
| 其他 | 30,104 | | | 33,867 | | | 22,242 | |
| 管理公司 | 28,512 | | | 26,023 | | | 23,461 | |
| 总收入 | 859,164 | | | 847,437 | | | 786,026 | |
| 费用： | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | 289,884 | | | 295,016 | | | 257,212 | |
| 租赁费 | 32,670 | | | 24,838 | | | 25,191 | |
| 管理公司的运营费用 | 67,799 | | | 61,030 | | | 65,576 | |
| 房地产投资信托基金一般及行政开支 | 27,164 | | | 30,056 | | | 30,339 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 折旧及摊销 | 291,612 | | | 311,129 | | | 319,619 | |
| 709,129 | | | 722,069 | | | 697,937 | |
| 利息支出(收入)： | | | | | |
| 关联方 | 34,735 | | | (3,718) | | | (135,281) | |
| 其他 | 182,116 | | | 196,397 | | | 210,831 | |
| 216,851 | | | 192,679 | | | 75,550 | |
| 债务清偿损失 | — | | | 1,007 | | | — | |
| 总费用 | 925,980 | | | 915,755 | | | 773,487 | |
| 未合并的合营企业收入中的权益(亏损) | (5,256) | | | 15,689 | | | (27,038) | |
| | | | | |
| 所得税(费用)福利 | (705) | | | (6,948) | | | 447 | |
| 资产重新计量损失 | — | | | — | | | (163,298) | |
| 出售或减记资产所得(损)净额 | 7,698 | | | 75,740 | | | (68,112) | |
| 净(亏损)收益 | (65,079) | | | 16,163 | | | (245,462) | |
| 减去可归因于非控股权益的净收益(亏损) | 989 | | | 1,900 | | | (15,259) | |
| 公司应占净(亏损)收入 | $ | (66,068) | | | $ | 14,263 | | | $ | (230,203) | |
| 普通股股东每股收益： | | | | | |
| 基本信息 | $ | (0.31) | | | $ | 0.07 | | | $ | (1.58) | |
| 稀释 | $ | (0.31) | | | $ | 0.07 | | | $ | (1.58) | |
| 已发行普通股加权平均数： | | | | | |
| 基本信息 | 215,031,000 | | | 198,070,000 | | | 146,232,000 | |
| 稀释 | 215,031,000 | | | 198,070,000 | | | 146,232,000 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
综合全面(亏损)收益表
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 净(亏损)收益 | $ | (65,079) | | | $ | 16,163 | | | $ | (245,462) | |
| 其他全面收入： | | | | | |
| 利率上限/掉期协议 | 656 | | | 8,184 | | | 843 | |
| 综合(亏损)收益 | (64,423) | | | 24,347 | | | (244,619) | |
| 减去可归因于非控股权益的净收益(亏损) | 989 | | | 1,900 | | | (15,259) | |
| 公司应占综合(亏损)收入 | $ | (65,412) | | | $ | 22,447 | | | $ | (229,360) | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并权益表
(千美元，每股数据除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 股东权益 | | | | |
| | 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计
赤字 | | 累计其他综合损失 | | 股东合计
权益 | | | | |
| | 股票 | | 帕尔
价值 | | | | | | 非控制性
利益 | | 总计
权益 |
| 2020年1月1日的余额 | 141,407,650 | | | $ | 1,414 | | | $ | 4,583,911 | | | $ | (1,944,012) | | | $ | (9,051) | | | $ | 2,632,262 | | | $ | 198,708 | | | $ | 2,830,970 | |
| 净亏损 | — | | | — | | | — | | | (230,203) | | | — | | | (230,203) | | | (15,259) | | | (245,462) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 利率上限/掉期协议 | — | | | — | | | — | | | — | | | 843 | | | 843 | | | — | | | 843 | |
摊销股份和以单位为基础的计划 | 151,468 | | | 1 | | | 18,065 | | | — | | | — | | | 18,066 | | | — | | | 18,066 | |
员工购股 | 265,386 | | | 3 | | | 1,528 | | | — | | | — | | | 1,531 | | | — | | | 1,531 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
已宣布的分配($1.55)每股 | — | | | — | | | — | | | (165,404) | | | — | | | (165,404) | | | — | | | (165,404) | |
| 股票分红 | 7,759,280 | | | 78 | | | (78) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
对非控股权益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (14,458) | | | (14,458) | |
非控制性权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 19,203 | | | 19,203 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
将非控股权益转换为普通股 | 186,791 | | | 2 | | | 12,084 | | | — | | | — | | | 12,086 | | | (12,086) | | | — | |
赎回非控制性权益 | — | | | — | | | 25 | | | — | | | — | | | 25 | | | (54) | | | (29) | |
论合伙经营中非控股利益的调整 | — | | | — | | | (12,157) | | | — | | | — | | | (12,157) | | | 12,157 | | | — | |
| 2020年12月31日余额 | 149,770,575 | | | $ | 1,498 | | | $ | 4,603,378 | | | $ | (2,339,619) | | | $ | (8,208) | | | $ | 2,257,049 | | | $ | 188,211 | | | $ | 2,445,260 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并权益表(续)
(千美元，每股数据除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 股东权益 | | | | |
| 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计
赤字 | | 累计
其他
全面
损失 | | 股东合计
权益 | | | | |
| | 股票 | | 帕尔
价值 | | | | | | 非控制性
利益 | | 总计
权益 |
| 2020年12月31日余额 | 149,770,575 | | | $ | 1,498 | | | $ | 4,603,378 | | | $ | (2,339,619) | | | $ | (8,208) | | | $ | 2,257,049 | | | $ | 188,211 | | | $ | 2,445,260 | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | 14,263 | | | — | | | 14,263 | | | 1,900 | | | 16,163 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
利率上限/掉期协议 | — | | | — | | | — | | | — | | | 8,184 | | | 8,184 | | | — | | | 8,184 | |
摊销股份和以单位为基础的计划 | 248,264 | | | 2 | | | 17,996 | | | — | | | — | | | 17,998 | | | — | | | 17,998 | |
员工购股 | 143,191 | | | 1 | | | 1,347 | | | — | | | — | | | 1,348 | | | — | | | 1,348 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 股票发行，净额 | 62,049,131 | | | 620 | | | 829,621 | | | — | | | — | | | 830,241 | | | — | | | 830,241 | |
已宣布的分配($0.60)每股 | — | | | — | | | — | | | (118,340) | | | — | | | (118,340) | | | — | | | (118,340) | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
对非控股权益的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (25,107) | | | (25,107) | |
非控制性权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 580 | | | 580 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
将非控股权益转换为普通股 | 2,585,896 | | | 26 | | | 48,781 | | | — | | | — | | | 48,807 | | | (48,807) | | | — | |
赎回非控制性权益 | — | | | — | | | (17) | | | — | | | — | | | (17) | | | (161) | | | (178) | |
论合伙经营中非控股利益的调整 | — | | | — | | | (12,666) | | | — | | | — | | | (12,666) | | | 12,666 | | | — | |
| 2021年12月31日的余额 | 214,797,057 | | | $ | 2,147 | | | $ | 5,488,440 | | | $ | (2,443,696) | | | $ | (24) | | | $ | 3,046,867 | | | $ | 129,282 | | | $ | 3,176,149 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并权益表(续)
(千美元，每股数据除外) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 股东权益 | | | | |
| | | 普通股 | | 额外实收资本 | | 累计赤字 | | 累计其他综合(亏损)收入 | | 股东权益总额 | | | | |
| | | 股票 | | 帕尔
价值 | | | | | 非控制性
利益 | | 总计
权益 |
| 2021年12月31日的余额 | | 214,797,057 | | | $ | 2,147 | | | $ | 5,488,440 | | | $ | (2,443,696) | | | $ | (24) | | | $ | 3,046,867 | | | $ | 129,282 | | | $ | 3,176,149 | |
| 净(亏损)收益 | | — | | | — | | | — | | | (66,068) | | | — | | | (66,068) | | | 989 | | | (65,079) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
利率上限/掉期协议 | | — | | | — | | | — | | | — | | | 656 | | | 656 | | | — | | | 656 | |
摊销股份和以单位为基础的计划 | | 218,771 | | | 2 | | | 22,117 | | | — | | | — | | | 22,119 | | | — | | | 22,119 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
员工购股 | | 179,723 | | | 2 | | | 1,739 | | | — | | | — | | | 1,741 | | | — | | | 1,741 | |
| 股票发行，净额 | | — | | | — | | | (183) | | | — | | | | | (183) | | | — | | | (183) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
已宣布的分配($0.62)每股 | | — | | | — | | | — | | | (133,330) | | | — | | | (133,330) | | | — | | | (133,330) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
对非控股权益的分配 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (52,998) | | | (52,998) | |
非控制性权益的贡献 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 602 | | | 602 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
将非控股权益转换为普通股 | | 45,578 | | | — | | | 2,700 | | | — | | | — | | | 2,700 | | | (2,700) | | | — | |
赎回非控制性权益 | | — | | | — | | | 177 | | | — | | | — | | | 177 | | | (505) | | | (328) | |
论合伙经营中非控股利益的调整 | | — | | | — | | | (8,906) | | | — | | | — | | | (8,906) | | | 8,906 | | | — | |
| 2022年12月31日的余额 | | 215,241,129 | | | $ | 2,151 | | | $ | 5,506,084 | | | $ | (2,643,094) | | | $ | 632 | | | $ | 2,865,773 | | | $ | 83,576 | | | $ | 2,949,349 | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并现金流量表
(千美元) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 经营活动的现金流： | | | | | |
| 净(亏损)收益 | $ | (65,079) | | | $ | 16,163 | | | $ | (245,462) | |
| 将净(亏损)收入调整为经营活动提供的现金净额： | | | | | |
| 债务清偿损失 | — | | | 1,007 | | | — | |
| 资产重新计量损失 | — | | | — | | | 163,298 | |
| (收益)资产出售或减记损失，净额 | (7,698) | | | (75,740) | | | 68,112 | |
| 折旧及摊销 | 302,480 | | | 324,403 | | | 326,058 | |
| 应付按揭票据净保费摊销 | — | | | — | | | (773) | |
| 摊销股份和以单位为基础的计划 | 17,638 | | | 14,273 | | | 13,843 | |
| 市价以上和市价以下租赁的直线租金和摊销，净额 | (1,271) | | | (7,691) | | | (23,707) | |
| 坏账准备(追回) | (656) | | | (6,390) | | | 44,250 | |
| 所得税支出(福利) | 705 | | | 6,948 | | | (447) | |
| 未合并合营企业的亏损(收益)权益 | 5,256 | | | (15,689) | | | 27,038 | |
| 融资安排债务的公允价值变动 | 24,233 | | | (15,390) | | | (139,522) | |
| | | | | |
| 未合并合资企业的收入分配 | 1,532 | | | 48 | | | — | |
| 资产和负债变动，扣除收购和处置后的净额： | | | | | |
| 承租人和其他应收款 | 6,610 | | | 62,421 | | | (105,947) | |
| 其他资产 | (13,246) | | | 14,876 | | | 810 | |
| 应付(自)联营公司的 | (3,626) | | | 1,939 | | | 3,385 | |
| 应付账款和应计费用 | (382) | | | (6,746) | | | 15,479 | |
| 其他应计负债 | 71,014 | | | (28,064) | | | (21,578) | |
| 经营活动提供的净现金 | 337,510 | | | 286,368 | | | 124,837 | |
| 投资活动产生的现金流： | | | | | |
| 财产的取得 | (24,544) | | | — | | | — | |
| 物业的发展、重建、扩建及翻新 | (42,153) | | | (77,686) | | | (45,161) | |
| 物业改善 | (52,640) | | | (30,521) | | | (23,143) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 应收票据托收收益 | — | | | 1,300 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| 递延租赁成本 | (3,111) | | | (2,720) | | | (3,212) | |
| 来自未合并的合资企业的分配 | 131,306 | | | 93,927 | | | 78,427 | |
| 对未合并的合资企业的贡献 | (81,718) | | | (86,846) | | | (132,466) | |
| 从收购以前未合并的合资企业获得的现金和限制性现金 | — | | | — | | | 5,811 | |
| 向以前未合并的合资企业提供的贷款 | — | | | — | | | (100,000) | |
| 与出售合营财产有关的应收款项的收取 | 21,000 | | | — | | | — | |
| | | | | |
| 出售资产所得收益 | 50,458 | | | 337,514 | | | 16,896 | |
| 投资活动提供的现金净额(用于) | (1,402) | | | 234,968 | | | (202,848) | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并现金流量表(续)
(千美元) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 融资活动的现金流： | | | | | |
| 来自抵押贷款、银行和其他应付票据的收益 | 205,000 | | | 520,000 | | | 660,000 | |
| 抵押贷款、银行和其他应付票据的付款 | (334,075) | | | (2,020,395) | | | (33,972) | |
| 递延融资成本 | (6,446) | | | (22,872) | | | (4,320) | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 融资租赁收益 | — | | | — | | | 4,115 | |
| 融资租赁的付款 | (1,923) | | | (1,849) | | | (1,534) | |
| 股票计划和单位计划的收益 | 1,741 | | | 1,348 | | | 1,531 | |
| (成本)股票发行收益，净额 | (183) | | | 830,241 | | | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| 赎回非控制性权益 | (328) | | | (178) | | | (29) | |
| 非控制性权益的贡献 | 602 | | | 128 | | | 525 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 股息和分配 | (186,328) | | | (143,447) | | | (179,862) | |
| | | | | |
| 融资活动提供的现金净额(用于) | (321,940) | | | (837,024) | | | 446,454 | |
| 现金、现金等价物和限制性现金净增(减) | 14,168 | | | (315,688) | | | 368,443 | |
| 年初现金及现金等价物和限制性现金 | 166,971 | | | 482,659 | | | 114,216 | |
| 年终现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 181,139 | | | $ | 166,971 | | | $ | 482,659 | |
| 补充现金流信息： | | | | | |
| 利息现金支付，扣除资本化金额后的净额 | $ | 180,321 | | | $ | 204,221 | | | $ | 199,147 | |
| 非现金投资和融资活动： | | | | | |
| 应付账款、应计费用和其他应计负债中包括的应计发展成本 | $ | 35,334 | | | $ | 18,279 | | | $ | 29,376 | |
| | | | | |
| 将经营合伙单位转换为普通股 | $ | 2,700 | | | $ | 48,807 | | | $ | 12,086 | |
| 与出售合资企业财产有关的应收账款 | $ | — | | | $ | 21,000 | | | $ | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 记录的与使用权资产有关的租赁负债 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 从以前未合并的合资企业获得的资产 | $ | 23,554 | | | $ | — | | | $ | 395,844 | |
| 以前未合并的合资企业承担的负债 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 263,393 | |
| 来自未合并的合资企业的财产分配 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 19,300 | |
| | | | | |
附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注
(千美元，每股除外)
1. 组织：
Macerich公司(“公司”)参与收购、拥有、开发、再开发、管理和租赁位于美国各地的地区性和社区/电力购物中心(“中心”)。
该公司于1994年3月16日完成首次公开募股后开始运作。于2022年12月31日，本公司为本公司的唯一普通合伙人，并持有96Macerich Partnership，L.P.(“营运合伙”)的%所有权权益。根据经修订的1986年国内收入法(“守则”)，本公司的组织符合房地产投资信托基金(“REIT”)的资格。
物业管理、租赁和公司投资组合的再开发由公司的管理公司提供：Macerich Property Management Company，LLC(特拉华州单一成员有限责任公司)、Macerich Management Company(加利福尼亚州公司)、Macerich Arizona Partners LLC(亚利桑那州单一成员有限责任公司)、Macerich Arizona Management LLC(特拉华州单一成员有限责任公司)、Macerich Partners of Colorado LLC(科罗拉多州单一成员有限责任公司)、MACW Mall Management，Inc.(纽约公司)和MACW Property Management LLC(纽约单一成员有限责任公司)。全七的管理公司归本公司所有，在此统称为“管理公司”。
2. 重要会计政策摘要：
陈述依据：
该等综合财务报表乃根据美国公认会计原则(“公认会计原则”)编制。
随附的综合财务报表包括本公司的账目。对本公司拥有控股权的实体的投资或符合会计准则编纂(“ASC”)810“合并”可变利益实体(“VIE”)定义的实体的投资，即由于所有权、合同或其他财务利益，本公司既有权指导对可变利益实体的经济表现有最重大影响的活动，又有义务承担可能对可变利益实体有重大影响的亏损或收取利益的权利；否则，该等投资按权益会计方法入账，并反映为未合并合资企业的投资。
本公司唯一的重要资产是对经营合伙企业的投资，因此，本公司的几乎所有资产和负债均为经营合伙企业的资产和负债。此外，运营伙伴关系还投资了多家VIE，包括费城时尚区和桑坦村区域中心。
经营合伙企业的VIE包括以下资产和负债： | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2022 | | 2021 |
| 资产： | | | |
| 财产，净值 | $ | 452,559 | | | $ | 458,964 | |
| 其他资产 | 93,102 | | | 83,685 | |
| 总资产 | $ | 545,661 | | | $ | 542,649 | |
| 负债： | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 323,841 | | | $ | 413,925 | |
| 其他负债 | 135,340 | | | 56,947 | |
| 总负债 | $ | 459,181 | | | $ | 470,872 | |
所有公司间账户和交易已在合并财务报表中注销。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.主要会计政策摘要：(续)
陈述依据：(续)
下表列出了公司合并资产负债表上报告的期初和期末现金及现金等价物和限制性现金与其合并现金流量表上显示的总额的对账：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 期初 | | | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 112,454 | | | $ | 465,297 | | | $ | 100,005 | |
| 受限现金 | 54,517 | | | 17,362 | | | 14,211 | |
| 现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 166,971 | | | $ | 482,659 | | | $ | 114,216 | |
| 期末 | | | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 100,320 | | | $ | 112,454 | | | $ | 465,297 | |
| 受限现金 | 80,819 | | | 54,517 | | | 17,362 | |
| 现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 181,139 | | | $ | 166,971 | | | $ | 482,659 | |
新冠肺炎大流行：
2020年3月，新冠肺炎疫情被世界卫生组织宣布为大流行。因此，该公司经营的所有市场都受到居家订单的影响，其大部分物业暂时部分或全部关闭。在2020年交错重新开放后，所有中心自2020年10月7日起开放并运营，政府因新冠肺炎导致的容量限制已在公司所有市场取消。
新冠肺炎租赁核算：
2020年4月，财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)发布了一份工作人员问答(“问答”)，澄清与新冠肺炎影响相关的租赁特许权是否需要适用ASC842“租赁”(“租赁修改会计框架”)下的租赁修改指导。根据ASC 842，本公司须逐个租约厘定租约特许权是否为与租户达成的新安排或现有租约内可强制执行的权利及义务的结果。问答允许跳过逐个租赁的分析，并允许公司选择对具有类似特征和情况的所有租赁特许权应用租约修改会计框架或不应用。本公司已选择在截至2022年、2022年、2021年及2020年12月31日的12个月的综合财务报表中，将租约修订会计框架应用于包括租金减免的租赁特许权。
现金和现金等价物以及受限现金：
本公司将购买时原始到期日为三个月或以下的所有高流动性投资视为现金等价物，其成本接近公允价值。受限现金包括根据贷款和其他协议要求扣押的财产税和其他资本储备。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.主要会计政策摘要：(续)
收入：
租赁收入包括最低租金、百分比租金、租户回收和其他租赁收入。最低租金收入按直线基准按相关租赁条款确认。一年内到期的租金金额与记录为租金收入的金额之间的差额被称为“直线租金调整”。最低租金增加(减少)$(777), $5,873及$24,789分别由于截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的直线租金调整。当达到租户指定的销售目标时，确认并累算百分比租金。从某些租户获得的按比例分摊的房地产税、保险和其他购物中心运营费用的估计收回，在发生适用费用的期间确认为收入。其他租户支付固定费率，这些租户收回的收入在相关租约期限内按直线原则确认为收入。
管理公司为附属和非附属购物中心提供物业管理、租赁、公司、开发、再开发和收购服务。考虑到这些服务，管理公司每月收取的管理费通常从1.5%至4所管理物业每月租金总收入的百分比。
物业：
维护和维修费用在发生时计入运营费用。主要更换和改造的费用，包括暖通空调设备、屋顶、停车场等，在其估计使用年限内计入资本化和折旧。损益在出售或注销相关资产时确认，并反映在收益中。
财产按成本入账，在资产的估计使用年限内采用直线折旧法，折旧如下：
| | | | | |
| 建筑物和改善措施 | 5 - 40年份 |
| 改善租户状况 | 5 - 7年份 |
| 设备和家具 | 5 - 7年份 |
费用资本化：
该公司将重新开发、开发、翻新和改善物业所产生的成本资本化。资本化成本包括物业开发所必需的前期成本、开发成本、建筑成本、利息成本、房地产税、工资及相关成本以及开发期间发生的其他成本。这些资本化成本包括明显与项目相关的直接和某些间接成本。间接成本包括房地产税、保险和某些分担的行政成本。在评估应资本化的直接和间接费用数额时，根据每项活动实际花费的时间估计数对项目进行分配。与具体项目没有明确关联的间接成本被计入期间成本。资本化的间接成本根据不能立即占用的建筑物部分的面积分配给开发和再开发活动。如果为准备空置空间而产生的费用和活动停止，则成本资本化也将停止，直到此类活动恢复。一旦空置空间的工作完成，项目成本就不再资本化。对于租赁期延长的项目，本公司在重大活动停止时终止资本化，但不超过建筑外壳完成后或建筑基本完成后一年的较短期限。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.主要会计政策摘要：(续)
对未合并的合资企业的投资：
本公司在合资企业的投资采用权益会计方法核算，除非本公司在合资企业中拥有控股权，或者合资企业符合VIE的定义，即本公司是VIE的主要受益者，因为其有权指导对可变利益实体的经济表现产生最重大影响的活动，并有义务承担可能对可变利益实体产生重大影响的损失或获得可能对可变利益实体产生重大影响的利益。尽管该公司拥有超过50虽然本公司于Corte Madera Village，LLC、Macerich HHF Center LLC、New River Associates LLC及Pacific Premier Retail LLC拥有%权益，但由于外部合作伙伴于该等合资企业拥有实质参与权，本公司并无于该等合资企业拥有控股权，因此，本公司于该等合资企业的投资采用权益会计方法核算。
权益法投资最初按成本计入资产负债表，随后进行调整，以反映公司在净收益和亏损、收到的分配、额外供款和某些其他适当调整中的比例份额。当累计分配超过本公司的投资时，本公司单独报告合资企业的投资，即超过未合并的合资企业投资的分配。某些合资企业的净投资低于零，因为融资或经营分配通常大于净收益，因为净收益包括折旧和摊销费用。
收购：
在收购房地产时，本公司评估收购是企业合并还是资产收购。对于业务合并和资产收购，公司将财产的购买价格分配给收购的有形资产和无形资产和负债。对于资产收购，本公司将交易成本资本化，并使用分配所有累计成本的相对公允价值法分配收购价格。对于企业合并，本公司根据每项单独确认的资产和负债的估计公允价值来支出已发生的交易成本并分配收购价格。本公司根据收购的估计公允价值，将收购的估计公允价值分配给土地、建筑、租户改造和已确认的无形资产和负债。此外，任何假设的应付按揭票据均按其估计公允价值入账。土地和建筑物的估计公允价值是采用“空置”方法确定的。租户改善指与现有租赁相关的有形资产，按收购日期的公允价值计算，按剩余租赁条款按比例计算。承租人的改进被归类为财产项下的资产，并在剩余的租赁期内折旧。可确认的无形资产和负债与原地经营租赁的价值有关三(I)租赁佣金及法律成本，指与收购原址租赁“避免成本”有关的价值，例如根据本公司市场普遍经历的条款支付的租赁佣金；(Ii)原地租赁的价值，指将“假设的空置”物业租赁至购买时的入住率所需期间的收入及成本的估计损失；及(Iii)原地租赁的高于或低于市价的价值，指于收购时的合约租金与市值租金之间的差额(经考虑租户信贷风险而贴现)。租赁佣金和法律费用计入递延费用和其他资产，并在剩余租赁期限内摊销。原地租赁的价值计入递延费用和其他资产，并在剩余租赁期限加上任何低于市价的固定利率续期期权中摊销。高于或低于市价的租赁按递延费用及其他资产或其他应计负债分类，视乎合约条款高于或低于市价而定，而资产或负债按租赁余下条款的最低租金摊销。低于市价租赁的剩余租赁条款可能包括某些低于市价的固定费率续期。在考虑承租人是否会执行低于市价的固定利率续租选择权时，公司会评估收购时的经济因素和某些定性因素，例如中心的租户组合、公司与租户的关系以及可供竞争的租户空间。
当本公司成为现有权益法投资的主要受益人时，如现有权益投资的公允价值超过该投资的账面价值，而该投资的账面价值超过公允价值，则确认重新计量损益。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.主要会计政策摘要：(续)
递延费用：
与获得租户租赁有关的直接成本采用直线法在租赁协议的初始期限内递延和摊销。由于这些递延租赁成本是与本公司在这些中心的租赁安排有关的生产性资产，相关现金流量在随附的综合现金流量表中被归类为投资活动。与购物中心物业融资相关的成本在相关贷款的有效期内递延和摊销，采用的是近似实际利息法的直线法。
The range of the terms of the agreements is as follows: | | | | | |
| 递延租赁成本 | 1 - 15年份 |
| 递延融资成本 | 1 - 15年份 |
计入减值：
本公司通过考虑预期未来营业收入、趋势和前景以及需求、竞争和其他经济因素的影响来评估其物业价值是否存在减值指标。这些因素包括预计租金收入、运营成本和资本支出以及估计的持有期和资本化率。若存在减值指标，则根据估计未贴现的未来现金流量净额(不包括利息支出)确定可回收性。减值亏损金额(如有)乃通过比较由折现现金流量分析厘定的公允价值与相关资产的账面价值而厘定。本公司一般长期持有及营运其物业，从而降低其账面价值无法收回的可能性。持有期缩短会增加长期资产账面价值无法收回的风险。被归类为持有待售的物业按账面价值或公允价值减去出售成本中较低者计量。
本公司审查其在未合并合资企业的投资，以确定一系列经营亏损和其他可能表明其投资价值已发生下降的因素，这不是暂时性的。各未合并合营企业的投资将定期进行评估，并于认为必要时评估非暂时性的可回收性及估值下降。
基于份额和单位的薪酬计划：
股份及以单位为基础的补偿奖励的成本于授出日期以奖励的计算公允价值计量，并于必需的服务期(通常为奖励的归属期间)内按直线基准确认。
衍生工具和套期保值活动：
本公司于综合财务报表中确认所有衍生工具，并按公允价值计量衍生工具。本公司在正常业务过程中使用利率互换和上限协议(统称为“利率协议”)来管理或减少其对利率不利波动的风险敞口。该公司将其套期保值设计为有效地减少其被指定对冲的风险敞口。任何符合现金流对冲标准的工具在衍生合约开始时被正式指定为现金流对冲。在持续的季度基础上，该公司调整其资产负债表，以反映其衍生品的当前公允价值。在公允价值变动有效的情况下，公允价值变动计入全面收益。
由于利率协议而支付(收到)的金额被记录为利息支出的增加(减少)。
如果任何用于风险管理的衍生工具不符合对冲标准，它将在每个期间按市价计价，并在综合经营报表中计入价值变化。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
2.主要会计政策摘要：(续)
所得税：
本公司选择自截至一九九四年十二月三十一日止课税年度起，根据守则作为房地产投资信托基金课税。要符合REIT的资格，该公司必须满足一系列组织和运营要求，包括要求它将至少90%的应纳税所得额分配给股东。管理层目前的意图是遵守这些要求并保持公司的房地产投资信托基金地位。作为房地产投资信托基金，该公司目前分配给股东的应税收入一般不需要缴纳公司层面的联邦所得税。如果该公司在任何课税年度未能符合REIT的资格，则它将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能在随后的四个纳税年度内无法符合REIT的资格。即使公司有资格作为房地产投资信托基金纳税，公司的收入和财产也可能需要缴纳某些州税和地方税，如果有未分配的应税收入，公司可能需要缴纳联邦所得税和消费税。
每个合伙人按其合伙企业的收入或亏损份额单独征税，因此，综合财务报表中没有为经营合伙企业计提联邦和州所得税拨备。本公司的应税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)须缴交公司层面的所得税，该等税项已在本公司的综合财务报表中作出规定。
递延税项资产和负债就已列入财务报表或纳税申报表的事件的预期未来税务后果予以确认。根据这一方法，递延税项资产和负债是根据资产和负债的财务报告和税基之间的差额，使用预期差额将被冲销的年度的现行税率确定的。TRS的递延税项资产和负债主要涉及财产账面和税基的差异，以及用于联邦和州所得税目的的营业亏损结转。如本公司认为所有或部分递延税项资产极有可能无法变现，则会就递延税项资产计提估值拨备。递延税项资产的变现取决于公司在未来期间产生足够的应纳税所得额。
细分市场信息：
该公司目前在一业务细分，收购、所有权、开发、再开发、管理和租赁区域和社区购物中心。此外，该公司还在一地理区域，美国。
金融工具的公允价值：
公允价值层次区分基于独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设和报告实体自身关于市场参与者假设的假设。
1级投入利用活跃市场对公司有能力获得的相同资产或负债的报价。第2级投入是指第1级中所列报价以外的可直接或间接观察到的资产或负债的投入。第2级投入可包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及资产或负债的可观察到的投入(报价除外)，如利率、汇率和收益率曲线，这些可在通常报价的间隔内观察到。第三级投入是资产或负债的不可观察的投入，通常基于一个实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动。如果公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入，则整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平是基于对整个公允价值计量重要的最低水平投入。本公司对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要进行判断，并考虑资产或负债特有的因素。
本公司计算金融工具的公允价值，并在公允价值不同于该等金融工具的账面价值时，在综合财务报表附注中计入该等额外资料。当公允价值合理地接近账面价值时，不会进行额外披露。
利率协议的公允价值乃采用市场标准方法厘定，即在浮动利率跌破或升至利率协议的执行利率之上时，将会产生的未来预期现金收入贴现。在计算利率协议的预计收入时所使用的浮动利率是根据
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2.主要会计政策摘要：(续)
根据可观察到的市场利率曲线和波动性得出的对未来利率的预期。本公司纳入信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映其自身的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。在调整衍生工具合约的公允价值以计入非履行风险的影响时，本公司已考虑净额结算及任何适用的信贷提升的影响，例如抵押品入账、门槛、相互认沽及担保。
本公司按公允价值按经常性原则记录其融资安排债务，公允价值变动在本公司综合经营报表中记为利息支出。公允价值是根据贴现现金流模型确定的，重要的不可观察的输入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。融资安排债务的公允价值对这些无法观察到的重大投入很敏感，这些投入的变化可能导致公允价值计量大幅上升或下降。
风险集中：
该公司在多家商业银行设有现金账户。这些银行的账户由联邦存款保险公司(FDIC)担保，最高可达250美元。在年内的不同时期，该公司的存款都超过了FDIC保险限额。
在截至2022年、2021年或2020年12月31日的年度内，没有任何中心或租户的总收入超过10%，纽约的一个中心除外，它代表着大约12占公司截至2022年12月31日的年度综合收入的百分比。
管理层估计：
按照公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响在财务报表之日报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出。实际结果可能与这些估计不同。
最近的会计声明：
2020年3月，FASB发布了《会计准则更新》(ASU)2020-04《参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响》的指导意见，其中提供了有限时间内可选的权宜之计，以减轻参考汇率改革对财务报告的潜在会计负担(或认识到)的影响。ASU 2020-04为将GAAP应用于合同、套期保值关系和其他受参考汇率改革影响的交易提供了可选的权宜之计和例外，如果满足某些标准的话。该标准自2020年3月12日起至2022年12月31日止对本公司有效。一个实体可以选择从包括2020年3月12日或之后的过渡期开始的任何日期起实施修订，或从包括2020年3月12日或之后的过渡期内的某个日期起实施修订，直到可以发布财务报表的日期。本公司对ASU 2020-04年度提供的可选权宜之计和例外情况进行了评估，并确定对其合并财务报表的影响不会很大。
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3. 每股收益(EPS)：
下表对计算截至12月31日的年度每股收益时使用的分子和分母进行了核对(以千股为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 分子 | | | | | |
| 净(亏损)收益 | $ | (65,079) | | | $ | 16,163 | | | $ | (245,462) | |
| 减去：可归因于非控股权益的净收益(亏损) | 989 | | | 1,900 | | | (15,259) | |
| 公司应占净(亏损)收入 | (66,068) | | | 14,263 | | | (230,203) | |
| 将收益分配给参与证券 | (856) | | | (853) | | | (1,048) | |
基本和稀释后每股收益的分子-普通股股东应占净(亏损)收入 | $ | (66,924) | | | $ | 13,410 | | | $ | (231,251) | |
| 分母 | | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 基本和稀释后每股收益的分母--已发行普通股的加权平均数(1) | 215,031 | | | 198,070 | | | 146,232 | |
| 每股收益-普通股股东应占净(亏损)收入： | | | | | |
| 基本的和稀释的 | $ | (0.31) | | | $ | 0.07 | | | $ | (1.58) | |
| | | | | |
____________________________________
(1)稀释后每股收益不包括在内99,565, 101,948和97,926分别截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的可转换优先股，因为它们的影响是反稀释的。
稀释后每股收益不包括在内8,646,182, 9,920,654和10,688,179分别于2022年、2021年和2020年12月31日止年度的营运伙伴单位(“营运单位”)，因为其效果是反稀释的。
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4. 对未合并的合资企业的投资：
本公司通过与第三方的各种未合并的合资企业拥有经营性物业。截至2022年12月31日，公司在每一家合资企业中的直接或间接所有权权益如下： | | | | | |
| 合资企业 | 所有权%(1) |
| |
| Am Tysons LLC | 50.0 | % |
| 比尔特莫尔购物中心合作伙伴有限责任公司 | 50.0 | % |
| Corte Madera乡村有限责任公司 | 50.1 | % |
| 乡村俱乐部广场KC Partners LLC | 50.0 | % |
| HPP-MAC WSP，LLC-One Westside | 25.0 | % |
| Kierland Commons Investment LLC | 50.0 | % |
| Macerich HHF百老汇广场有限责任公司-百老汇广场 | 50.0 | % |
| Macerich HHF Center LLC-各种属性 | 51.0 | % |
| MS Portfolio LLC | 50.0 | % |
| New River Associates LLC-箭头镇中心 | 60.0 | % |
| |
| Pacific Premier Retail LLC-各种物业 | 60.0 | % |
| Propcor II Associates，LLC-Boulevard Stores | 50.0 | % |
| 光伏土地SPE有限责任公司 | 5.0 | % |
| 斯科茨代尔时尚广场合作伙伴关系 | 50.0 | % |
| TM TRS控股有限责任公司 | 50.0 | % |
| 泰森角有限责任公司 | 50.0 | % |
| 泰森角酒店I LLC | 50.0 | % |
| 泰森角地产控股有限公司 | 50.0 | % |
| 泰森角地产有限责任公司 | 50.0 | % |
| West Acres Development LLP | 19.0 | % |
| WMAP，L.L.C.-Atlas Park，商店 | 50.0 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)本公司在本表中的所有权权益反映其直接或间接的合法所有权权益。法定所有权有时可能不等同于本公司在上市实体中的经济利益，这是由于某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流量、分配损益和支付优先回报的各种条款。因此，本公司于若干物业的实际经济权益(有别于其法定所有权权益)可能会不时变动，并可能与其法定所有权权益并不完全一致。本公司几乎所有合营协议均包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约摊薄补救及/或房地产合营协议中惯常的分拆条款或补救措施，该等条款或补救措施可能会对最终变现现金流及/或资本或清算收益产生正面或负面影响。
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4.对未合并的合资企业的投资：(续)
在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度以及2022年12月31日之后的事件中，公司对未合并的合资企业进行了以下投资、处置和融资：
2020年11月17日，公司在泰森斯维塔的合资企业，泰森斯角中心的住宅楼，投入了新的美元95,000对有利息的房产的贷款，实际利率为3.43%，2030年12月1日到期。该公司合资企业的初始贷款资金为#美元。90,000未来的预付款潜力高达$5,000。该公司使用其在初始收益中的份额#美元。45,000用于一般企业用途。
2020年12月10日，本公司向本公司位于费城时尚区的先前未合并的合资企业提供了一笔贷款(“合伙贷款”)，为整个100,000偿还将费城时尚区的抵押贷款从$301,000至$201,000。这笔抵押贷款将于2024年1月22日到期，按有担保的隔夜融资利率(SOFR)加利息计息3.6%(见附注10-应付按揭票据)合营企业的合伙协议针对合伙贷款进行了修订，并根据修订后的协议，合伙贷款加15%应计利息必须在恢复之前偿还50/50向公司及其合资伙伴分配现金。由于经修订协议终止本公司合营伙伴的实质参与权，本公司认定该合营企业为VIE，而本公司为主要受益人。自2020年12月10日起，本公司已将合资企业的业绩并入本公司的综合财务报表(见附注15-合并合资企业及收购)。
2020年12月29日，公司在熨斗道口的合资企业于一年制现有贷款的到期日延长至2022年1月5日。利率从3.85%至4.10%，公司的合资企业偿还了$15,000, $7,650按公司按比例计入结清时未偿还贷款余额的比例。
2020年12月31日，本公司与其在MS Portfolio LLC的合资伙伴达成分销协议。这家合资企业拥有九房产，包括南平原购物中心和箭头镇中心的前西尔斯地块。合资公司将位于South Plains Mall的前西尔斯包裹分发给本公司，并将位于Arrohead Towne Center的前西尔斯包裹分发给合资伙伴。合资伙伴同意分配的财产具有同等价值。该公司现在拥有100南普莱恩斯购物中心前西尔斯地块的%。自2020年12月31日起，本公司合并其100在其综合财务报表中，Sears于South Plains Mall的地块权益百分比(见附注15-合并合资及收购)。
于2021年3月29日，在出售天堂谷商场(见附注16-处置)的同时，本公司选择于5$的%所有权权益3,819按权益会计法核算的现金。
2021年10月26日，公司在阿特拉斯公园商店的合资企业用新的美元取代了现有的物业贷款65,000以伦敦银行同业拆借利率加浮动利率计息的贷款4.15%，2026年11月9日到期，包括延期期权。这笔贷款受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了LIBOR超过3.0截至2023年11月7日。
2021年12月31日，本公司将其在伊利诺伊州芝加哥北桥商店的合资权益转让给合资企业的合作伙伴。转让包括由合营合伙人承担合营公司所欠债务中本公司的份额，而本公司并无收到任何现金代价。该公司确认了大约#美元的损失。28,276与这项任务有关。
于2021年12月31日，本公司将其于伊利诺伊州芝加哥北瓦巴什大道443号未开发物业之合营权益，以$出售予合营伙伴。21,000。该公司确认了与出售有关的一项无形收益。
2022年2月2日，该公司在熨斗道口的合资企业取代了现有的美元197,011用新的美元对物业进行贷款175,000以SOFR PLUS计息的贷款3.70%，2025年2月9日到期，包括延期期权。这笔贷款由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止SOFR超过4.0截至2024年2月15日。
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4.对未合并的合资企业的投资：(续)
2022年8月2日，公司收购了剩余的50公司与Seritage Growth Properties的合资企业MS Portfolio LLC中的两个前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)的%所有权权益，总收购价格约为$24,544。由于这项交易以及合资公司某些其他资产持有期的缩短，在截至2022年12月31日的12个月内录得减值亏损。本公司应占减值亏损为#美元27,054。自2022年8月2日起，公司现在拥有并整合了其100在合并财务报表中对这两个前西尔斯地块的权益百分比(见附注15—合并合资企业和收购)。
2022年11月14日，公司在华盛顿广场的合资企业于四年制现有贷款的到期日延长至2026年11月1日，包括延期选项。该公司的合资企业偿还了$15,000 ($9,000按本公司按比例计算)未偿还贷款余额。这笔贷款的利息为SOFR PLUS4.0%，并由利率上限协议覆盖，该协议有效地防止SOFR超过4.0%.
以下列载所有未合并合营企业的合并及简明资产负债表及营运报表。
截至12月31日的未合并合资企业的合并和压缩资产负债表： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 资产(1)： | | | |
| 财产，净值 | $ | 8,156,632 | | | $ | 8,289,412 | |
| 其他资产 | 664,036 | | | 750,629 | |
| 总资产 | $ | 8,820,668 | | | $ | 9,040,041 | |
| 负债和合伙人资本(1)： | | | |
| 按揭及其他应付票据 | $ | 5,491,250 | | | $ | 5,686,500 | |
| 其他负债 | 451,511 | | | 325,115 | |
| 公司资本 | 1,528,348 | | | 1,638,112 | |
| 外部合伙人的资本 | 1,349,559 | | | 1,390,314 | |
| 总负债和合伙人资本 | $ | 8,820,668 | | | $ | 9,040,041 | |
| 对未合并合资企业的投资： | | | |
| 公司资本 | $ | 1,528,348 | | | $ | 1,638,112 | |
| 基数调整(2) | (425,153) | | | (448,149) | |
| $ | 1,103,195 | | | $ | 1,189,963 | |
| | | |
| 资产--对未合并的合资企业的投资 | 1,224,288 | | | $ | 1,317,571 | |
| 负债-在未合并的合资企业中超出投资的分配 | (121,093) | | | (127,608) | |
| $ | 1,103,195 | | | $ | 1,189,963 | |
_______________________________________________________________________________
(1)这些数额包括#美元的资产。2,690,651及$2,789,568分别于2022年和2021年12月31日的Pacific Premier Retail LLC(“PPR投资组合”)，负债1美元1,611,661及$1,661,110截至2022年12月31日和2021年12月31日的PPR投资组合。
(2)本公司在未合并的合资企业的投资成本与标的权益的账面价值之间的差额按与标的资产的寿命一致的直线法摊销为收益。这一差额的摊销为#美元。9,371, $10,276及$13,168截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。
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合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4.对未合并的合资企业的投资：(续)
未合并合资企业的合并和简明经营报表： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | PPR产品组合 | | 其他
接合
风险投资 | | 总计 | |
| 截至2022年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | $ | 183,620 | | | $ | 668,523 | | | $ | 852,143 | | |
| 其他 | | | 739 | | | 19,967 | | | 20,706 | | |
| 总收入 | | | 184,359 | | | 688,490 | | | 872,849 | | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | 41,904 | | | 232,213 | | | 274,117 | | |
| 租赁费 | | | 1,684 | | | 4,880 | | | 6,564 | | |
| 利息支出 | | | 65,957 | | | 148,443 | | | 214,400 | | |
| 折旧及摊销 | | | 95,990 | | | 258,008 | | | 353,998 | | |
| 总运营费用 | | | 205,535 | | | 643,544 | | | 849,079 | | |
| 资产出售损失 | | | — | | | (28,968) | | | (28,968) | | |
| | | | | | | | |
| 净(亏损)收益 | | | $ | (21,176) | | | $ | 15,978 | | | $ | (5,198) | | |
| 净亏损中的公司权益 | | | $ | (3,501) | | | $ | (1,755) | | | $ | (5,256) | | |
| | | | | | | | |
| 截至2021年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | 168,842 | | | 631,139 | | | 799,981 | | |
| 其他 | | | 62 | | | 57,083 | | | 57,145 | | |
| 总收入 | | | 168,904 | | | 688,222 | | | 857,126 | | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | 40,298 | | | 246,692 | | | 286,990 | | |
| 租赁费 | | | 1,286 | | | 4,392 | | | 5,678 | | |
| 利息支出 | | | 63,072 | | | 147,545 | | | 210,617 | | |
| 折旧及摊销 | | | 97,494 | | | 253,561 | | | 351,055 | | |
| 总运营费用 | | | 202,150 | | | 652,190 | | | 854,340 | | |
| 资产出售损失 | | | — | | | (9,178) | | | (9,178) | | |
| | | | | | | | |
| 净(亏损)收益 | | | $ | (33,246) | | | $ | 26,854 | | | $ | (6,392) | | |
| 公司净(亏损)收入中的权益 | | | $ | (10,866) | | | $ | 26,555 | | | $ | 15,689 | | |
| | | | | | | | |
目录表
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合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
4.对未合并的合资企业的投资：(续)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | PPR产品组合 | | 其他
接合
风险投资 | | 总计 |
| 截至2020年12月31日的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | | $ | 171,505 | | | $ | 633,357 | | | $ | 804,862 | |
| 其他 | | | | 614 | | | 18,439 | | | 19,053 | |
| 总收入 | | | | 172,119 | | | 651,796 | | | 823,915 | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | | 37,018 | | | 240,139 | | | 277,157 | |
| 租赁费 | | | | 1,325 | | | 4,173 | | | 5,498 | |
| 利息支出 | | | | 64,460 | | | 151,857 | | | 216,317 | |
| 折旧及摊销 | | | | 102,788 | | | 285,948 | | | 388,736 | |
| 总运营费用 | | | | 205,591 | | | 682,117 | | | 887,708 | |
| 出售资产的(损失)收益 | | | | (120) | | | 157 | | | 37 | |
| | | | | | | | |
| 净亏损 | | | | $ | (33,592) | | | $ | (30,164) | | | $ | (63,756) | |
| 净亏损中的公司权益 | | | | $ | (10,371) | | | $ | (16,667) | | | $ | (27,038) | |
| | | | | | | | |
未合并的合资企业使用的重要会计政策与本公司使用的会计政策类似。
5. 衍生工具和套期保值活动：
本公司使用利率上限协议来管理某些浮动利率债务的利率风险。该公司记录了与衍生工具按市值计价有关的其他全面收入#美元。656, $8,184及$843分别于截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度内。$632在美元中656在截至2022年12月31日的其他全面收益中，是本公司按比例从某些未合并的合资企业获得的对冲衍生工具份额。该公司对冲衍生工具的公允价值为#美元。0及$6分别于2022年12月31日和2021年12月31日。
以下衍生品在2022年12月31日和2021年12月31日未偿还： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | 公允价值 |
| 属性 | | 名称 | | 名义金额 | | 产品 | | 伦敦银行同业拆借利率 | | 成熟性 | | 十二月三十一日，
2022 | | 十二月三十一日，
2021 |
| 圣莫尼卡广场 | | 对冲 | | $ | 300,000 | | | 帽子 | | 4.00 | % | | 12/9/2022 | | $ | — | | | $ | 6 | |
| 圣莫尼卡广场 | | 无边框 | | $ | 300,000 | | | 帽子 | | 4.00 | % | | 12/9/2023 | | $ | 2,576 | | | $ | — | |
| The Macerich Partnership，L.P. | | 无边框 | | $ | (300,000) | | | 售出的帽子 | | 4.00 | % | | 12/9/2023 | | $ | (2,567) | | | $ | — | |
上述衍生工具按合计公允价值(第2级计量)估值，并计入其他资产(其他应计负债)。本公司利率衍生工具的公允价值乃根据衍生工具的预期现金流进行贴现现金流分析而厘定。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率。本公司纳入信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映其自身的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。
尽管本公司已确定用于评估其衍生产品价值的大部分投入属于公允价值等级的第2级，但与其衍生产品相关的信用估值调整利用第3级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估本公司及其交易对手违约的可能性。本公司已评估信贷估值调整对其衍生工具持仓整体估值的影响及
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5.衍生工具和套期保值活动：(续)
已确定信贷估值调整对其利率上限的整体估值并不重要。因此，本公司决定将其利率上限估值整体归类于公允价值等级的第2级。
6. 财产，净额：
财产，截至2022年12月31日和2021年12月31日的净额包括： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 土地 | $ | 1,425,211 | | | $ | 1,441,858 | |
| 建筑物和改善措施 | 6,378,736 | | | 6,306,764 | |
| 改善租户状况 | 711,007 | | | 685,242 | |
| 设备和家具(1) | 186,767 | | | 191,266 | |
| 在建工程 | 218,859 | | | 222,420 | |
| 8,920,580 | | | 8,847,550 | |
| 减去累计折旧(1) | (2,792,790) | | | (2,563,344) | |
| $ | 6,127,790 | | | $ | 6,284,206 | |
(1)设备和家具及累计折旧包括于2022年12月31日及2021年12月31日与融资租赁有关的ROU资产的成本及累计摊销(见附注8-租赁)。
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的折旧费用为271,494, $282,158及$287,925，分别为。
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度的出售或减记资产的净收益(亏损)包括：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 房地产销售(1) | $ | 386 | | | $ | 113,657 | | | $ | — | |
| 资产减记(2) | (15,045) | | | (67,344) | | | (76,705) | |
| 卖地 | 22,357 | | | 29,427 | | | 8,593 | |
| | | | | |
| $ | 7,698 | | | $ | 75,740 | | | $ | (68,112) | |
_______________________________________________________________________________
(1)包括与出售La Encantada和天堂谷购物中心有关的收益(见附注16--处置)。
(2)包括减值损失$5,471与公司对MS Portfolio LLC的投资有关(见附注4-对未合并合资企业的投资)和减值损失#美元5,140于截至2022年12月31日止年度内于唐恩商场。包括损失$28,276于2021年转让本公司于北桥商铺的合伙权益(见附注4-对未合并合营企业的投资)及减值损失#美元27,281截至2021年12月31日止年度的埃斯特雷拉瀑布及减值亏损$30,063在威尔顿购物中心和美元6,640于截至二零二零年十二月三十一日止年度内于天堂谷购物中心。减值亏损是由于物业的估计持有期缩短所致。2022年、2021年和2020年12月31日终了年度的剩余款项主要用于冲销发展费用。
目录表
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(千美元，每股除外)
6.财产，净额：(续)
下表汇总了公司在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度中因上述减值费用而在非经常性基础上计量的某些资产： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， | | 公允价值总额计量 | | 相同资产在活跃市场的报价 | | 重要的其他可观察到的投入 | | 无法观察到的重要输入 |
| | (1级) | | (2级) | | (3级) |
| 2022 | | $ | 18,250 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 18,250 | |
| 2021 | | $ | 4,720 | | | $ | — | | | $ | 4,720 | | | $ | — | |
| 2020 | | $ | 151,875 | | | $ | — | | | $ | 151,875 | | | $ | — | |
与2020年和2021年减值相关的公允价值以销售合同为基础，并归类于公允价值等级的第二级。与2022年减值相关的公允价值(第3级计量)是基于收益法，使用估计的终端资本化率、贴现率以及当地合同租金和其他收入。公允价值对这些重大的、不可观察到的投入很敏感。
7. 承租人和其他应收款，净额：
包括在租户和其他应收款中，净额为可疑账款准备#美元。10,741及$14,917分别于2022年12月31日和2021年12月31日。租户和其他应收款中还包括应计租金净额#美元。18,010及$19,907分别于2022年12月31日和2021年12月31日，以及因直线租金调整而应收的递延租金#美元110,155及$110,969分别于2022年12月31日和2021年12月31日。
8. 租约：
出租人租赁：
该公司根据被归类为经营租赁的协议租赁其中心。这些租赁一般包括最低租金、百分比租金和收回房地产税、保险和其他购物中心运营费用。最低租金收入按直线基准按相关租赁条款确认。当达到租户指定的销售目标时，确认并累算百分比租金。从某些租户获得的按比例分摊的房地产税、保险和其他购物中心运营费用的估计收回，在发生适用费用的期间确认为收入。其他租户支付固定费率，这些租户收回的收入在相关租约期限内按直线原则确认为收入。就租赁收入而言，如认为不可能收回几乎所有租金，则租赁收入按现金基准确认，所有先前确认的租户应收账款(包括直线租金)均于租赁收入被确定为不可能收回的期间全额预留。
下表汇总了截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的租赁收入构成：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 租赁收入--固定付款 | $ | 551,459 | | | $ | 529,227 | | | $ | 592,858 | |
| 租赁收入--可变支付 | 248,433 | | | 251,930 | | | 191,715 | |
| 追讨可疑帐目(拨备) | 656 | | | 6,390 | | | (44,250) | |
| $ | 800,548 | | | $ | 787,547 | | | $ | 740,323 | |
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(千美元，每股除外)
8.租约：(续)
下表汇总了未来向该公司支付的租金： | | | | | | | | |
| 2023 | | $ | 416,775 | |
| 2024 | | 352,926 | |
| 2025 | | 282,439 | |
| 2026 | | 228,421 | |
| 2027 | | 172,400 | |
| 此后 | | 537,759 | |
| | $ | 1,990,720 | |
承租人租赁：
本公司有若干物业须受不可撤销经营租约的约束。租约将在2098年之前的不同时间到期，在某些情况下，取决于延长租约条款的选择权。某些租约规定根据租约中定义的基本租金收入的百分比支付或有租金。此外，公司还拥有五到2024年在不同时间到期的融资租赁。
下表汇总了2022年、2021年和2020年12月31日终了年度的租赁费用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 经营租赁成本 | | | $ | 15,133 | | | $ | 14,611 | | | $ | 15,332 | |
| 融资租赁成本： | | | | | | | |
| ROU资产的摊销 | | | 1,930 | | | 1,917 | | | 1,905 | |
| 租赁负债利息 | | | 499 | | | 574 | | | 546 | |
| | | $ | 17,562 | | | $ | 17,102 | | | $ | 17,783 | |
下表汇总了截至2022年12月31日租约所需的未来租金支付： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年终 | | 运营中
租契 | | 融资租赁 | |
| 2023 | | $ | 12,255 | | | $ | 2,450 | | |
| 2024 | | 11,563 | | | 9,478 | | |
| 2025 | | 11,746 | | | 1,400 | | |
| 2026 | | 11,864 | | | — | | |
| 2027 | | 12,035 | | | — | | |
| 此后 | | 109,158 | | | — | | |
| 未贴现的租金付款总额 | | 168,621 | | | 13,328 | | |
| 扣除计入的利息 | | (86,315) | | | (723) | | |
| 租赁总负债 | | $ | 82,306 | | | $ | 12,605 | | |
本公司于2022年12月31日之营运及融资租赁之加权平均剩余租期为32.3年和1.7分别是几年。本公司于2022年12月31日的营运及融资租赁的加权平均增量借款利率为7.4%和3.7%。
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9. 递延费用和其他资产，净额：
截至2022年12月31日和2021年12月31日的递延费用和其他资产净额包括： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 租赁 | $ | 113,400 | | | $ | 134,887 | |
| 无形资产： | | | |
| 就地租赁值(1) | 63,961 | | | 62,826 | |
| 租赁佣金和法律费用(1) | 17,299 | | | 16,710 | |
| 高于市价的租约 | 71,304 | | | 72,289 | |
| 递延税项资产 | 23,114 | | | 23,406 | |
| 递延薪酬计划资产 | 54,353 | | | 68,807 | |
| 其他资产 | 66,188 | | | 46,319 | |
| 409,619 | | | 425,244 | |
| 减去累计摊销(2) | (162,195) | | | (170,336) | |
| $ | 247,424 | | | $ | 254,908 | |
_______________________________
(1)这些无形资产在今后五年及以后的摊销情况如下： | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | |
| 2023 | $ | 6,781 | |
| 2024 | 5,003 | |
| 2025 | 4,270 | |
| 2026 | 4,151 | |
| 2027 | 3,629 | |
| 此后 | 13,064 | |
| $ | 36,898 | |
(2)累计摊销包括$44,362及$43,978分别与2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的原地租赁价值、租赁佣金和法律费用有关。原地租赁价值、租赁佣金和法律费用的摊销费用为#美元。6,734, $11,233及$9,412截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。
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(千美元，每股除外)
9.递延费用和其他资产净额：(续)
高于市价的租赁和低于市价的租赁的分配价值包括： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 高于市价的租约 | | | |
| 原分配价值 | $ | 71,304 | | | $ | 72,289 | |
| 累计摊销较少 | (35,156) | | | (32,484) | |
| $ | 36,148 | | | $ | 39,805 | |
| 低于市价的租赁(1) | | | |
| 原分配价值 | $ | 97,026 | | | $ | 99,332 | |
| 累计摊销较少 | (40,797) | | | (37,122) | |
| $ | 56,229 | | | $ | 62,210 | |
_______________________________
(1)低于市价的租赁计入其他应计负债。
高于和低于市价租赁的分配价值将在个别剩余租赁期限内以直线方式摊销为最低租金。这些价值在今后五年及以后的摊销情况如下： | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | | 上边
市场 | | 以下
市场 |
| 2023 | | $ | 6,054 | | | $ | 7,863 | |
| 2024 | | 5,543 | | | 7,746 | |
| 2025 | | 4,155 | | | 6,183 | |
| 2026 | | 3,963 | | | 4,856 | |
| 2027 | | 3,254 | | | 4,542 | |
| 此后 | | 13,179 | | | 25,039 | |
| | $ | 36,148 | | | $ | 56,229 | |
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(千美元，每股除外)
10. 应付按揭票据：
应于2022年12月31日和2021年12月31日支付的按揭票据包括以下内容： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 按揭票据的账面金额(1) | | 有效利息
费率(2) | | 每月
债务
服务(3) | | 成熟性
日期(4) |
| 质押作抵押品的财产 | | 2022 | | | 2021 | |
| 钱德勒时装中心(5) | | $ | 255,736 | | | | $ | 255,548 | | | 4.18 | % | | $ | 875 | | | 2024 |
| 丹伯里商城(6栋) | | 148,207 | | | | 168,037 | | | 6.05 | % | | 1,538 | | | 2023 |
| 费城时尚区(7) | | 104,427 | | | | 194,602 | | | 7.62 | % | | 663 | | | 2024 |
| 芝加哥的时尚专卖店 | | 299,354 | | | | 299,274 | | | 4.61 | % | | 1,145 | | | 2031 |
| 美国尼亚加拉瀑布的时尚专卖店 | | 90,514 | | | | 95,329 | | | 6.45 | % | | 727 | | | 2023 |
| 永久保有Raceway购物中心(5) | | 398,878 | | | | 398,711 | | | 3.94 | % | | 1,300 | | | 2029 |
| 弗雷斯诺时装展 | | 324,255 | | | | 324,056 | | | 3.67 | % | | 971 | | | 2026 |
| 绿地公地(8个) | | 125,256 | | | | 124,875 | | | 7.14 | % | | 717 | | | 2023 |
| 绿地购物中心(9栋) | | 237,372 | | | | 246,061 | | | 3.94 | % | | 1,447 | | | 2023 |
| 国王广场购物中心 | | 536,442 | | | | 535,928 | | | 3.71 | % | | 1,629 | | | 2030 |
| 橡树，(10) | | 165,934 | | | | 176,721 | | | 5.49 | % | | 1,138 | | | 2024 |
| 太平洋景观(11) | | 70,855 | | | | 111,481 | | | 5.45 | % | | 328 | | | 2032 |
| 皇后区中心 | | 600,000 | | | | 600,000 | | | 3.49 | % | | 1,744 | | | 2025 |
| 圣莫尼卡广场(12) | | 296,521 | | | | 299,314 | | | 6.19 | % | | 1,448 | | | 2025 |
| 三潭村区域中心 | | 219,414 | | | | 219,323 | | | 4.34 | % | | 788 | | | 2029 |
| Towne Mall(13栋) | | 18,886 | | | | 19,320 | | | 4.48 | % | | 69 | | | 2022 |
| | | | | | | | | | | |
| 维克多山谷，购物中心 | | 114,908 | | | | 114,850 | | | 4.00 | % | | 380 | | | 2024 |
| 复古集市商城 | | 233,637 | | | | 240,124 | | | 3.55 | % | | 1,256 | | | 2026 |
| | $ | 4,240,596 | | | | $ | 4,423,554 | | | | | | | |
(1)应付按揭票据余额亦包括未摊销递延融资成本，该等成本在相关债务的剩余期限内以近似实际利息方法的方式摊销为利息开支。未摊销递延融资成本为#美元。13,830及$11,946分别于2022年12月31日和2021年12月31日。
(2)披露的利率代表实际利率，包括债务溢价和递延融资成本的影响。
(3)每月还本付息是指支付本金和利息。
(4)到期日假设所有延期选择权均已全部行使，并且公司不会选择在这些日期之前对债务进行再融资。这些延期选项由公司酌情决定，但受公司相信将满足的某些条件的制约。
(5)A 49.9第三方已就本公司在Chandler Freehold的合资企业承担贷款的%权益(见附注12-融资安排)。
(6)2020年9月15日，该公司完成了对Danbury Fair Mall的贷款延期协议。根据延期协议，原定于2020年10月1日的贷款到期日被延长至2021年4月1日，随后延长至2021年10月1日。贷款金额和利率在这些延期后保持不变。2021年9月15日，公司进一步延长贷款到期日至2022年7月1日。利率保持不变，公司偿还了#美元。10,000截至结账时的未偿还贷款余额。2022年7月1日，公司进一步延长贷款到期日至2023年7月1日。利率保持不变，为5.5%，公司偿还了$10,000截至结账时的未偿还贷款余额。
(7)2022年8月26日和2022年11月28日，公司偿还了美元83,058及$7,117分别从未偿还贷款余额中提取，以满足某些贷款条件。2023年1月20日，公司偿还了美元26,107未偿还贷款余额，并行使其一年制贷款延期选项至2024年1月22日。利率是SOFR加码3.60%.
(8)2021年3月25日，公司于两年制将贷款延期至2023年3月29日。利率是伦敦银行同业拆借利率加2.75%，公司偿还了$4,680截至结账时的未偿还贷款余额。2023年1月3日，公司于五年制 $370,000绿地购物中心和绿地公地的合并再融资。新的纯利息贷款的固定利率为5.90%，2028年1月6日到期。
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(千美元，每股除外)
10.应付按揭票据：(续)
(9)2021年1月22日，公司于一年制贷款延期至2022年2月3日，其中还包括一年制延期至2023年2月3日的选择权，已行使。利率保持不变，公司偿还了#美元。9,000截至结账时的未偿还贷款余额。2023年1月3日，该公司以五年期美元收盘370,000绿地购物中心和绿地公地的合并再融资。新的纯利息贷款的固定利率为5.90%，2028年1月6日到期。
(10)2022年5月6日，公司于两年制贷款延期至2024年6月5日，新的固定利率为5.25%。该公司偿还了$5,000截至结账时的未偿还贷款余额。
(11)2022年4月29日，该公司以新的美元收盘72,000贷款的固定利率为5.292032年5月6日到期的债券。
(12)2022年12月9日，公司于三年制将贷款延期至2025年12月9日，包括延期选项。利率维持在伦敦银行同业拆息加1.48%，将转换为SOFR PLUS1.59%。这笔贷款受到利率上限协议的覆盖，该协议有效地防止了LIBOR超过4.0在截至2023年12月9日的期间内。
(13)该公司在贷款到期日没有偿还贷款，并已开始将这项资产的控制权移交给贷款接受者的过程。
大多数按揭贷款协议都载有提前清偿债务的罚款条款。
截至2022年12月31日，公司所有应付抵押票据都以其所在物业为抵押，对公司没有追索权。
除上述Towne Mall外，本公司预期未来12个月的所有贷款到期日将从本公司的信贷额度或手头现金中再融资、重组、延期及/或偿还。
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的利息支出总额为10,471, $9,504及$5,247，分别为。
2022年12月31日和2021年12月31日应付按揭票据的估计公允价值(第2级计量)为#美元。3,894,588及$4,261,429，分别基于可比贷款的当前利率。公允价值是使用现值模型和利率确定的，该利率包括基于作为相关债务抵押品的财产的估计价值进行的信贷价值调整。
应付按揭票据的未来到期日如下： | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： | |
| 2023 | $ | 676,512 | |
| 2024 | 601,311 | |
| 2025 | 908,383 | |
| 2026 | 538,780 | |
| 2027 | 1,682 | |
| 此后 | 1,527,758 | |
| 4,254,426 | |
| 递延财务成本，净额 | (13,830) | |
| $ | 4,240,596 | |
上述反映的未来到期日反映了本公司相信将会行使的延期期权。
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11.银行及其他应付票据：
2022年12月31日和2021年12月31日到期的银行票据和其他票据包括以下内容：
信用额度：
2021年4月14日，本公司终止了现有的信贷安排，并签订了一份新的信贷协议，其中规定700,000信贷安排，包括#美元525,0002023年4月14日到期的循环贷款安排，一年制扩展选项和$175,0002024年4月14日到期的定期贷款安排。循环贷款安排最高可扩展至$。800,000，取决于收到贷款人承诺和其他条件。在签订新信贷协议的同时，本公司提取了$175,000全部定期贷款安排，并提取了$320,000循环贷款安排下的可用金额。在签订新信贷协议的同时，公司偿还了#美元。985,000这笔债务包括终止和偿还其先前循环信贷额度安排下的所有未偿款项。信贷安排项下的所有债务均由本公司无条件担保，并以若干全资资产的按揭及本公司若干附属公司持有的股权质押的形式作抵押。信贷安排的利息为伦敦银行同业拆借利率加利差2.25%至3.25%取决于公司的整体杠杆水平。截至2022年12月31日和2021年12月31日，借款利率为LIBOR加2.25%。截至2022年和2021年12月31日，循环贷款安排下的借款为#美元。171,000及$119,000分别减去未摊销递延融资成本#美元。7,883及$14,189，利率分别为8.08%和3.86%。截至2022年12月31日，本公司在循环贷款安排下可用于额外借款的资金为$353,787。2021年9月20日，公司用出售Tucson La Encantada所得款项偿还了定期贷款余额(见附注16-处置)。截至2022年12月31日，信贷安排项下借款的估计公允价值(第2级计量)为#美元。170,898对于循环贷款安排，基于现值模型，使用为可比债务向本公司提供的信贷利差。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司遵守了所有适用的金融贷款契约。
12. 融资安排：
2009年9月30日，本公司成立了一家合资企业，由此第三方收购了49.9Chandler Fashion Center的%权益，a1,320,000亚利桑那州钱德勒和弗洛伊霍尔德赛道购物中心的区域城镇中心面积为1平方英尺。1,549,000新泽西州弗里霍尔德的区域城镇中心，面积为1平方英尺，在此称为钱德勒弗里霍尔德。由于本公司根据协议拥有回购Chandler Freehold资产的某些权利，该交易不符合出售待遇的资格。然而，该公司没有义务回购这些资产。本公司将其对钱德勒自由基金的投资作为一种融资安排进行会计处理。
本公司确认下列各项的利息开支：(I)融资安排债务的公允价值变动、(Ii)向合营伙伴支付的任何款项相当于其按比例应占净收益(亏损)及(Iii)向合营伙伴支付的任何款项少于或超过其按比例应占净收益的份额。
在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，公司与融资安排相关的利息支出(收入)如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 合伙人在净收益(亏损)中的份额分配 | $ | 1,833 | | | $ | (2,763) | | | $ | 1,144 | |
| 超过合伙人在净收入中的份额的分配 | 8,669 | | | 14,435 | | | 3,097 | |
| 对融资安排债务公允价值的调整 | 24,233 | | | (15,390) | | | (139,522) | |
| $ | 34,735 | | | $ | (3,718) | | | $ | (135,281) | |
融资安排债务于2022年12月31日及2021年12月31日的公允价值(第3级计量)是基于终端资本化率约为6.3%和5.8%，贴现率分别约为7.8%和7.3每平方英尺的市值租金从每平方英尺5%到2%不等。35至$105。融资安排债务的公允价值对这些无法观察到的重大投入很敏感，这些投入的变化可能导致公允价值计量大幅上升或下降。对合伙人的分配，不包括超额贷款收益的分配，以及融资安排债务的公允价值变化，在公司的综合经营报表中确认为利息支出(收入)。
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(千美元，每股除外)
13. 非控股权益：
本公司根据期间内的加权平均所有权权益分配经营合伙企业的净收入。经营合伙企业的非归属于本公司的净收入在综合经营报表中作为非控股权益反映。本公司定期调整于经营合伙企业的非控股权益，以反映其于本公司的所有权权益。该公司拥有一家96截至2022年12月31日和2021年12月31日，经营合伙企业的所有权权益百分比。剩下的4截至2022年12月31日和2021年12月31日，有限合伙权益由公司的某些高管和董事、他们的某些关联公司和其他第三方投资者以OP单位的形式拥有。根据公司的选择，OP单位可以赎回为记名或非记名股票或现金的股票。在任何资产负债表日，每个运营单位的赎回价值是相当于公司普通股每股收盘价的平均值，面值$0.01每股，如纽约证券交易所报告的十截至各自资产负债表日期的交易日。因此，截至2022年12月31日和2021年12月31日，当时尚未赎回的非本公司拥有的运营单位的总赎回价值为$103,023及$147,259，分别为。
该公司于2005年4月就收购Wilmorite投资组合发行了MACWH，LP的普通股和累积优先股。MACWH，LP的普通股和优先股可在持有人选择时赎回，公司可根据公司的选择将其赎回为现金或公司股票，它们被归类为永久股权。
永久股权包括在各种合并合资企业中的外部所有权权益。合资公司不具有要求公司以现金或股票赎回所有权权益的权利。
14.股东权益：
股票股息：
2020年6月3日，公司发布7,759,280向普通股股东支付普通股，与季度股息#美元有关0.502020年3月16日公布的每股普通股。红利包括现金和公司普通股的股票。股息的现金部分(不包括代替零碎股份支付的现金)为20总计为%，或$0.10每股，余额以公司普通股支付。
根据2017-45年度美国国税局收入程序的规定，股东被要求选择以全部现金或全部股票的形式获得股息。在某种程度上，超过20总计选出现金的%，现金部分按比例分配。选择以现金形式获得股息的股东至少获得了#美元的现金支付。0.10每股。没有做出选择的股东收到了20%的现金和80在普通股中的百分比。由于派息而发行的股份数量是根据公司普通股于2020年5月20日、5月21日和5月22日在纽约证券交易所的成交量加权平均价$计算得出的。7.2956.
该公司将其分配的股票部分作为股票发行，而不是股票股息。因此，已发行股份的影响反映在公司按预期计算的每股收益中。股票股息的发放减少了#美元。0.05截至2020年12月31日的年度基本每股收益和稀释后每股收益。
股票发行：
于2021年2月1日及2021年3月26日，分别称为“2021年2月自动柜员机计划”及“2021年3月自动柜员机计划”，以及统称为“自动柜员机计划”的单独“市场”发售计划开始，本公司与若干销售代理订立单独的股权分配协议，据此，本公司可发行及出售其普通股，总发行价最高可达$500,000在2021年2月ATM计划和2021年3月ATM计划下，或总计$1,000,000在自动取款机程序下。
截至2021年12月31日止十二个月内，本公司发出62,049,131自动柜员机计划下的普通股，总收益为#美元848,301净收益为$830,241扣除佣金和其他费用后
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(千美元，每股除外)
14.股东权益：(续)
交易成本。自动柜员机计划下的销售收入用于偿还公司的信贷额度(见附注11--银行和其他应付票据)。截至2022年12月31日，美元151,699仍然可以根据2021年3月的ATM计划进行销售。截至2021年6月30日，2021年2月ATM计划已全部使用，不再活跃。未来的实际销售将取决于各种因素，包括但不限于市场状况、公司普通股的交易价格和公司的资本需求。该公司没有义务出售根据自动取款机计划可供出售的剩余股份。
股票回购计划：
2017年2月12日，公司董事会批准回购至多美元500,000作为市况及本公司流动资金认股权证之已发行普通股。回购可以通过公开市场购买、私下协商的交易、结构性或衍生交易，包括加速股份回购交易，或证券法和其他法律规定不时允许的其他收购股票的方法进行。该计划在本文中被称为“股票回购计划”。
有几个不是在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度内，根据股票回购计划进行的回购。
15. 合并的合资企业和收购：
费城时尚区：
自2020年12月10日起，本公司根据经修订和重述的合伙协议，向本公司位于费城时尚区的先前未合并的合资企业提供合伙贷款，以资助1美元100,000偿还将费城时尚区应付的抵押贷款票据从$301,000至$201,000。合作伙伴贷款加15%应计利息必须在恢复之前偿还50/50向公司及其合资伙伴分配现金。在重组前，由于本公司的合资伙伴持有大量参与权，本公司在费城时尚区的投资按权益会计方法入账。根据经修订及重述的合伙协议，本公司合营伙伴的实质参与权已终止，因此，合营企业被视为VIE。本公司成为VIE的主要受益者，并开始在2020年12月10日生效的合并财务报表中合并费城时尚区。在2020年12月10日之前，本公司在合资企业净(亏损)收入中的份额计入其未合并合资企业的权益(亏损)收入中的综合经营表。
合营企业的合并要求本公司在合并财务报表中按公允价值确认合营企业的可确认资产和负债，以及非控股权益的公允价值。合资企业初始合并时的资产和负债的公允价值是使用对预期未来现金流量的估计和其他估值技术计量的。合营物业的公允价值乃采用收入及市价或销售比较估值方法厘定，该等估值方法包括但不限于对租金、可比销售额、收入及开支增长率、资本化率及折现率的估计。公允价值对资产的分配是通过市场或销售比较法、成本和收益法进行估计的。假设债务根据预期未来付款的现值和当前利率按公允价值入账。由于余额的短期性质，包括现金在内的其他购置资产和假定负债按成本入账。
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(千美元，每股除外)
15.合并合资和收购：(续)
以下是费城时尚区在2020年12月10日合并后的公允价值分配摘要：
| | | | | |
| 属性 | $ | 331,514 | |
| 递延费用 | 25,272 | |
| 现金和现金等价物 | 4,492 | |
| 受限现金 | 1,319 | |
| 租户应收账款 | 8,476 | |
| 其他资产 | 30,582 | |
| 收购的总资产 | 401,655 | |
| 应付按揭票据 | 201,000 | |
| 合伙贷款(1) | 100,000 | |
| 应付帐款 | 6,673 | |
| 由于附属公司 | 3 | |
| 其他应计负债 | 55,717 | |
| 承担的总负债 | 363,393 | |
收购净资产的公允价值(按100%所有权) | $ | 38,262 | |
(1)合伙贷款在公司的综合财务报表中注销。
本公司确认重新计量亏损，以将其在合资企业的现有投资的账面价值调整为本公司综合财务报表中的估计公允价值。重估亏损乃以资产的公允价值减去负债与本公司于合营企业的现有投资的账面价值与非控股权益的公允价值之和的差额厘定。
该公司确认了费城时尚区重组的以下重新计量损失：
| | | | | |
收购净资产的公允价值(按100%所有权) | $ | 38,262 | |
| 非控制性权益的公允价值 | (19,131) | |
| 合营企业现有投资的账面价值 | (182,429) | |
| 资产重计量损失 | $ | (163,298) | |
西尔斯南部平原：
2020年12月31日，本公司与其在MS Portfolio LLC的合资伙伴达成分销协议。这家合资企业拥有九房产，包括南平原购物中心和箭头镇中心的前西尔斯地块。合资公司将位于South Plains Mall的前西尔斯包裹分发给本公司，并将位于Arrohead Towne Center的前西尔斯包裹分发给合资伙伴。合资伙伴同意分配的财产具有同等价值。该公司现在拥有100南普莱恩斯购物中心前西尔斯地块的%。自2020年12月31日起，本公司合并其100在其合并财务报表中持有南平原购物中心西尔斯地块的%权益。
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(千美元，每股除外)
15.合并合资和收购：(续)
以下为西尔斯南平原在2020年12月31日合并时的公允价值分配摘要：
| | | | | |
| 土地 | $ | 8,170 | |
| 建筑和改善 | 11,130 | |
收购净资产的公允价值(按100%所有权) | $ | 19,300 | |
Sears Deptford Mall和Vintage Fire Mall：
2022年8月2日，公司收购了剩余的50在MS Portfolio LLC合资企业中的两个前西尔斯地块(Deptford Mall和Vintage Fire Mall)的%所有权权益，总收购价格为$24,544。自2022年8月2日起，公司现在拥有并整合了其100这两个前西尔斯地块在其合并财务报表中拥有%的权益。
以下是2022年8月2日德普特福德购物中心和Vintage Fire购物中心合并后前西尔斯地块的公允价值分配摘要：
| | | | | |
| 土地 | $ | 6,966 | |
| 建筑和改善 | 32,934 | |
| 递延费用 | 8,075 | |
| 其他资产(高于市价的租赁) | 2,664 | |
| 其他应计负债(低于市价租赁) | (2,541) | |
收购净资产的公允价值(按100%所有权) | $ | 48,098 | |
16. 性情：
2021年3月29日，该公司将亚利桑那州凤凰城的天堂谷购物中心以美元的价格出售给一家新成立的合资企业100,000因此，出售资产和土地的收益为#美元5,563。在出售股份的同时，本公司选择以5%所有权权益(见附注4-于未合并合营企业的投资)。该公司将出售所得款项用于偿还其信贷额度和其他一般公司用途。
2021年9月17日，该公司以1美元的价格出售了亚利桑那州图森市的Tucson La Encantada165,250，从而从出售资产中获得约$117,242。该公司使用现金净收益#美元。100,142来偿还债务。
于截至二零二二年、二零二二年、二零二一年及二零二零年十二月三十一日止十二个月内，本公司以不同交易方式出售多幅地块，从而产生出售土地收益$22,357, $29,427及$8,593，分别为。该公司将其从这些销售中获得的收益份额用于偿还债务和其他一般公司用途。
17. 承付款和或有事项：
截至2022年12月31日，本公司或有负债为$40,931在保证公司履行与中心有关的某些义务的信用证中。本公司不认为这些信用证会导致对本公司的责任。
该公司已签订多项与其重新发展及发展活动有关的建筑协议。这些协定规定的义务取决于按照相关协定规定的准则完成服务。截至2022年12月31日，该公司拥有3,164在未偿债务方面，它认为这些债务将在未来12个月内结清。
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18. 关联方交易：
某些未合并的合资企业已聘请管理公司来管理中心的业务。根据这些安排，管理公司可报销支付给各中心现场雇员、租赁代理和项目经理的补偿，以及保险费和其他行政费用。以下是截至12月31日的年度向未合并的合资企业收取的费用： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 管理费 | $ | 18,208 | | | $ | 17,872 | | | $ | 15,297 | |
| 开发费和租赁费 | 8,028 | | | 5,958 | | | 6,951 | |
| $ | 26,236 | | | $ | 23,830 | | | $ | 22,248 | |
关联方交易的利息支出(收入)也包括美元。34,735, $(3,718) and $(135,281)分别于截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度与融资安排有关(见附注12--融资安排)。
应由(至)关联公司支付的金额包括$3,299和$(327)根据管理协议分别于2022年12月31日和2021年12月31日支付给未合并合资企业的未偿还(预付)成本和费用。
19. 基于份额和单位的计划：
公司制定了以股份和单位为基础的薪酬计划，以吸引和留住高管、董事和关键员工。
2003年度股权激励计划：
2003年股权激励计划(“2003年计划”)授权授予股票奖励、股票期权、股票增值权、股票单位、股票红利、业绩奖励、股息等价权和运营单位或其他可转换或可交换单位。截至2022年12月31日，2003年计划已授予股票奖励、股票单位、长期投资收益单位(定义见下文)、股票增值权(“特别提款权”)和股票期权。根据2003年计划授予的用于获得普通股的所有股票期权或其他权利的期限为10几年或更短的时间。这些奖励通常是根据公司和员工的表现授予的。除另有规定外，除继续受雇的服务条件外，所有奖项均无业绩要求。所有奖励均受公司薪酬委员会决定的限制。根据2003年计划可发行的普通股总股数为20,912,331股份。截至2022年12月31日，有4,150,526根据2003年计划可供发行的股票。
股票单位：
股票单位代表在归属时收到一股公司普通股的权利，用于一库存单位。股票单位的价值由授予之日公司普通股的市场价格决定。下表汇总了截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度内非既得股票单位的活动： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 266,505 | | | $ | 19.05 | | | 309,845 | | | $ | 21.47 | | | 199,987 | | | $ | 43.59 | |
| 授与 | 209,146 | | | 13.43 | | | 169,112 | | | 14.61 | | | 253,184 | | | 14.14 | |
| 既得 | (180,597) | | | 19.84 | | | (211,465) | | | 19.03 | | | (140,224) | | | 39.53 | |
| 被没收 | — | | | — | | | (987) | | | 22.12 | | | (3,102) | | | 32.62 | |
| 年终余额 | 295,054 | | | $ | 14.58 | | | 266,505 | | | $ | 19.05 | | | 309,845 | | | $ | 21.47 | |
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(千美元，每股除外)
19.以份额和单位为基础的计划：(续)
长期激励计划单位：
根据长期奖励计划(“LTIP”)，每个获奖者将获得一种形式的经营合伙单位(“LTIP单位”)，形式为经营合伙企业或限制性股票单位(连同LTIP单位，“LTIP单位”)。在特定事件发生时，在满足适用归属条件的情况下，LTIP单位(在转换为OP单位后)最终可赎回为公司普通股，或根据公司的选择赎回现金一-单位为一-以股份为基础。LTI单位根据公司普通股支付的股息金额获得现金股息。LTIP可包括市场索引型奖励、绩效奖励和服务型奖励。
按市场指数化的本地房地产投资信托基金单位于授权期内根据本公司于衡量期末计算的股东每股普通股总回报(“总回报”)相对于一组同业房地产投资信托基金总回报的百分位排名而归属。以业绩为基础的LTI单位在指定期间内根据公司在该期间的经营业绩授予。
基于服务的LTI单位的公允价值由公司普通股在授予之日的市场价格确定。市场指数化LTI单位和基于业绩的LTI单位的公允价值在授予之日使用蒙特卡洛模拟模型进行估计。本公司的股票价格以及同行REITs组的股票价格(用于市场指数奖励)被假设遵循多元几何布朗运动过程。在金融市场建模时，多变量几何布朗运动是一个常见的假设，因为它允许建模数量(在本例中为股票价格)与其当前值随机变化，并取大于零的任何值。本公司及同业集团REITs的股价回报的波动性是根据回顾期间估计的。股票价格在“衍生服务期”内的预期增长率是根据授权日的无风险利率来确定的。
在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度内，公司授予了以下LTI单位： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | | 单位 | | 类型 | | 每个LTI单位的公允价值 | | 背心日期 |
| 1/1/2020 | | 154,158 | | | 基于服务的 | | $ | 26.92 | | | 12/31/2022 |
| 1/1/2020 | | 321,940 | | | 按市场指数化 | | $ | 27.80 | | | 12/31/2022 |
| 3/1/2020 | | 39,176 | | | 基于服务的 | | $ | 20.42 | | | 2/28/2023 |
| 3/1/2020 | | 37,592 | | | 按市场指数化 | | $ | 21.28 | | | 2/28/2023 |
| | 552,866 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1/1/2021 | | 576,378 | | | 基于服务的 | | $ | 10.67 | | | 12/31/2023 |
| 1/1/2021 | | 1,005,073 | | | 基于性能的 | | $ | 9.85 | | | 12/31/2023 |
| | 1,581,451 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1/1/2022 | | 376,153 | | | 基于服务的 | | $ | 17.28 | | | 12/31/2024 |
| 1/1/2022 | | 716,545 | | | 基于性能的 | | $ | 15.77 | | | 12/31/2024 |
| | 1,092,698 | | | | | | | |
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19.以份额和单位为基础的计划：(续)
在授予之日，使用基于以下假设的蒙特卡罗模拟模型估算了按市场指数化的土地利用价值单位和基于业绩的土地利用价值单位(第3级)的公允价值：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | | 无风险利率 | | 预期波动率 |
| 1/1/2020 | | 1.62 | % | | 26.08 | % |
| 3/1/2020 | | 0.85 | % | | 28.34 | % |
| 1/1/2021 | | 0.17 | % | | 62.82 | % |
| 1/1/2022 | | 0.97 | % | | 70.83 | % |
下表汇总了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度内非既有土地利用价值单位的活动： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 1,837,691 | | | $ | 14.14 | | | 784,052 | | | $ | 28.11 | | | 616,219 | | | $ | 39.04 | |
| 授与 | 1,092,698 | | | 16.29 | | | 1,581,451 | | | 10.15 | | | 552,866 | | | 26.59 | |
| 既得 | (386,828) | | | 15.86 | | | (286,373) | | | 17.62 | | | (102,884) | | | 40.19 | |
| 被没收 | (328,394) | | | 27.64 | | | (241,439) | | | 29.25 | | | (282,149) | | | 44.28 | |
| 年终余额 | 2,215,167 | | | $ | 12.90 | | | 1,837,691 | | | $ | 14.14 | | | 784,052 | | | $ | 28.11 | |
股票期权：
下表汇总了截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的股票期权活动情况： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | 选项 | | 加权
平均值
锻炼
价格 | | 选项 | | 加权
平均值
锻炼
价格 | | 选项 | | 加权
平均值
锻炼
价格 |
| 年初余额 | 37,515 | | | $ | 54.34 | | | 37,515 | | | $ | 54.34 | | | 35,565 | | | $ | 57.32 | |
| 已批准(1) | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,950 | | | — | |
| | | | | | | | | | | |
| 被没收 | (11,144) | | | $ | 53.82 | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 年终余额 | 26,371 | | | $ | 54.56 | | | 37,515 | | | $ | 54.34 | | | 37,515 | | | $ | 54.34 | |
(1)根据本公司股权计划的条款，行权价及购股权数目已作出调整，以确保于2020年6月3日派发的股票股息不会对已发行的购股权产生负面影响(见附注14-股东权益)。
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(千美元，每股除外)
19.以份额和单位为基础的计划：(续)
董事影子股票计划：
董事影子股票计划为董事会非雇员成员(“董事”)提供了延期支付现金薪酬的机会，并在服务终止或预定期间后以普通股而不是现金形式获得该等薪酬。薪酬一般包括本公司应付予董事的年度聘用金。递延金额一般在每期开始时记入虚拟股票单位。三年制递延补偿的现值除以授予日公司普通股的平均公平市价。与虚拟股票奖励有关的补偿支出由股票单位价值在适用服务期内按直线摊销确定。股票单位(包括股息等价物)归属为董事服务(与费用有关)。既得的影子股票单位最终以普通股的形式在一-单位为一-以股份为基础。在董事选择的范围内，股票单位根据普通股支付的股息金额，以额外股票单位的形式获得股息等价物。根据董事影子股票计划可授予的影子股票单位总数为500,000。截至2022年12月31日，有31,088董事影子股票计划下可供出让的股票单位。
下表汇总了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度的非既有虚拟库存单位的活动： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| | 股票单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 股票单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 | | 股票单位 | | 加权
平均值
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | — | | | $ | — | | | 4,662 | | | $ | 35.35 | | | 7,216 | | | $ | 43.29 | |
| 授与 | 61,420 | | | 14.35 | | | 17,554 | | | 12.09 | | | 24,576 | | | 17.11 | |
| 既得 | (27,381) | | | 14.55 | | | (22,216) | | | 16.97 | | | (27,130) | | | 20.94 | |
| | | | | | | | | | | |
| 年终余额 | 34,039 | | | $ | 14.19 | | | — | | | $ | — | | | 4,662 | | | $ | 35.35 | |
员工购股计划(ESPP)：
ESPP授权符合条件的员工通过在定期提供期间自愿扣除工资来购买公司的普通股。根据ESPP，普通股的购买价格为15在发行期开始和结束时，普通股的公允价值比公允价值的较小者有%的折扣。最多1,291,117普通股股票可根据ESPP购买。根据该计划，截至2022年12月31日，可供未来购买的股票数量为309,639.
薪酬：
以下汇总了份额计划和单位计划下截至2022年、2021年和2019年12月31日终了年度的薪酬费用：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 库存单位 | $ | 3,110 | | | $ | 3,173 | | | $ | 4,159 | |
| LTI单位 | 18,611 | | | 14,448 | | | 13,339 | |
| | | | | |
| 虚拟库存单位 | 398 | | | 377 | | | 568 | |
| $ | 22,119 | | | $ | 17,998 | | | $ | 18,066 | |
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
19.以份额和单位为基础的计划：(续)
公司将股份和单位薪酬成本资本化为#美元。4,481, $3,725及$4,223截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度内归属的股票单位的公允价值为2,349, $3,408及$1,376，分别为。截至2022年12月31日的股份和单位计划的未确认补偿费用包括#美元。3,798来自LTI Units和$1,231从库存单位。
20. 员工福利计划：
401(K)计划：
本公司有一项固定供款退休计划，涵盖其合资格员工(下称“计划”)。该计划是一项固定缴款退休计划，涵盖Macerich Property Management Company、LLC和参与的附属公司的合格员工。该计划包括Macerich公司普通股基金，作为该计划下的新投资选择，650,000根据本计划为发行保留的普通股。根据该计划，公司作出相当于以下数额的出资100第一个的百分比三参与者延期支付的补偿百分比，以及50下一个的百分比二参与者延期支付的薪酬的百分比。于截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度内，本公司作出的该等配套供款为3,206, $3,144及$3,455，分别为。计划发起人和/或参与关联公司对本计划的贡献和配套贡献在作出期间被确认为公司的费用。
递延薪酬计划：
本公司已制定递延薪酬计划，根据该计划，本公司高管及主要员工可选择延迟收取部分现金薪酬，否则将于一历年支付至较后一年。公司可在计划年度开始前由董事会自行决定，将相当于参与者延期付款百分比的相应金额记入参与者账户的贷方。该公司贡献了$429, $325及$695分别在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度内对这些计划进行修订。缴费在缴费期间确认为补偿。
21. 所得税：
就所得税而言，支付给普通股股东的分配包括普通收入、资本利得、未收回的第1250条收益和资本返还或它们的组合。下表详细说明了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度的每股分配构成： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 2022(1) | | 2021(2) | | 2020(2) |
| 普通收入 | | $ | 0.49 | | | 79.2 | % | | $ | 0.04 | | | 6.0 | % | | $ | 0.08 | | | 5.2 | % |
| 资本利得 | | 0.06 | | | 9.9 | % | | 0.15 | | | 24.9 | % | | 0.02 | | | 1.3 | % |
| | | | | | | | | | | | |
| 资本返还 | | 0.07 | | | 10.9 | % | | 0.41 | | | 69.1 | % | | 1.45 | | | 93.5 | % |
| 已支付的股息 | | $ | 0.62 | | | 100.0 | % | | $ | 0.60 | | | 100.0 | % | | $ | 1.55 | | | 100.0 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)54.5根据守则第199A节的规定，2022年普通收入的%被视为“合格房地产投资信托基金股息”。45.5根据守则第1(H)(11)节的规定，2022年普通收入的10%被视为“合格股息收入”。
(2)根据守则199A节的规定，2021年和2020年的普通收入被视为“符合条件的房地产投资信托基金股息”。
除符合资格的房地产投资信托基金附属公司外，本公司已为其所有公司附属公司作出应课税房地产投资信托基金附属公司选择。选举是根据《选举守则》第856(L)条的规定举行的，从2001年1月1日开始的一年及以后各年有效。
目录表
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(千美元，每股除外)
21.所得税：(续)
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度TRSS的所得税拨备如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
当前 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 439 | |
| 延期 | (705) | | | (6,948) | | | 8 | |
| 所得税(费用)福利 | $ | (705) | | | $ | (6,948) | | | $ | 447 | |
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，TRS的所得税拨备与适用联邦公司税率计算的金额进行了调节，如下所示： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| TRSS的账面损失(收益) | $ | 2,718 | | | $ | (23,205) | | | $ | 6,058 | |
所得税前持续经营收益按法定税率征税 | $ | 571 | | | $ | (4,873) | | | $ | 1,272 | |
| | | | | |
| 州税 | (116) | | | (1,261) | | | (31) | |
| 其他 | (1,160) | | | (814) | | | (794) | |
| 所得税(费用)福利 | $ | (705) | | | $ | (6,948) | | | $ | 447 | |
截至2022年12月31日和2021年12月31日，计入递延税项净资产的TRS的暂时性差异和结转的税收影响摘要如下： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 净营业亏损结转 | $ | 13,362 | | | $ | 23,944 | |
财产，主要是折旧和摊销的差异、土地资产的征税基础和某些其他成本的处理 | 9,019 | | | (1,013) | |
| 其他 | 733 | | | 475 | |
| 递延税项净资产 | $ | 23,114 | | | $ | 23,406 | |
从2025年开始，通过2017纳税年度产生的净营业亏损(“NOL”)将于2037年到期。根据2017年的减税和就业法案，2018年及以后纳税年度产生的不良贷款将无限期结转。冠状病毒援助、救济和经济安全法案取消了减税和就业法案对2018年、2019年和2020年产生的NOL施加的80%的应税收入限制。
在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度内，不是未确认的税收优惠。
本公司须为本公司认为更有可能无法变现的递延税项资产的任何部分设立估值拨备。本公司的评估考虑了所有正面和负面的证据，包括任何当前和累计亏损的性质、频率和严重程度、结转年度的应税收入、递延税项负债的预定冲销情况、税务筹划策略以及预计未来的应税收入。截至2022年12月31日，本公司未记录任何估值津贴。
2019年至2021年的纳税年度仍可接受本公司所受税务管辖区的审查。本公司预计未确认税项优惠总额在未来12个月内不会有重大变化。
22. 后续活动：
2023年1月27日，公司宣布派息/分配$0.172023年2月17日登记在册的普通股股东和运营单位股东的每股收益。所有股息/分配将于2023年3月3日以100%现金支付。
目录表
Macerich公司
附表三--房地产和累计折旧
2022年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公司的初始成本 | | | | 期末结转的总金额 | | | | |
| 购物中心/实体 | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 成本资本化
在之后
采办 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 施工
正在进行中 | | 总计 | | 累计
折旧 | | 总成本
净额
累计
折旧 |
| 钱德勒时装中心 | $ | 24,188 | | | $ | 223,143 | | | $ | — | | | $ | 32,307 | | | $ | 24,188 | | | $ | 249,735 | | | $ | 5,470 | | | $ | 245 | | | $ | 279,638 | | | $ | 140,539 | | | $ | 139,099 | |
| 丹伯里商城 | 130,367 | | | 316,951 | | | — | | | 120,495 | | | 141,479 | | | 396,490 | | | 9,646 | | | 20,198 | | | 567,813 | | | 184,221 | | | 383,592 | |
| 沙漠天空购物中心 | 9,447 | | | 37,245 | | | 12 | | | 5,231 | | | 6,843 | | | 41,616 | | | 3,476 | | | — | | | 51,935 | | | 18,064 | | | 33,871 | |
| 伊斯特兰购物中心 | 22,050 | | | 151,605 | | | — | | | 13,338 | | | 20,810 | | | 163,829 | | | 2,354 | | | — | | | 186,993 | | | 55,194 | | | 131,799 | |
| 费城时尚区 | 38,402 | | | 293,112 | | | — | | | 9,113 | | | 39,962 | | | 298,762 | | | 281 | | | 1,622 | | | 340,627 | | | 18,995 | | | 321,632 | |
| 芝加哥的时尚专卖店 | — | | | — | | | — | | | 276,033 | | | 40,575 | | | 231,438 | | | 4,020 | | | — | | | 276,033 | | | 87,543 | | | 188,490 | |
| 美国尼亚加拉瀑布的时尚专卖店 | 18,581 | | | 210,139 | | | — | | | 104,515 | | | 23,762 | | | 307,094 | | | 2,276 | | | 103 | | | 333,235 | | | 116,977 | | | 216,258 | |
| 弗拉格斯塔夫的市场 | — | | | — | | | — | | | 46,088 | | | — | | | 46,088 | | | — | | | — | | | 46,088 | | | 30,685 | | | 15,403 | |
| 永久保有Raceway购物中心 | 164,986 | | | 362,841 | | | — | | | 121,409 | | | 167,371 | | | 464,683 | | | 9,148 | | | 8,034 | | | 649,236 | | | 245,568 | | | 403,668 | |
| 弗雷斯诺时装展 | 17,966 | | | 72,194 | | | — | | | 58,644 | | | 17,966 | | | 127,365 | | | 3,127 | | | 346 | | | 148,804 | | | 75,369 | | | 73,435 | |
| 绿地购物中心 | 156,640 | | | 321,034 | | | — | | | 213,915 | | | 177,378 | | | 461,106 | | | 11,197 | | | 41,908 | | | 691,589 | | | 174,438 | | | 517,151 | |
| 内陆中心 | 8,321 | | | 83,550 | | | — | | | 37,241 | | | 10,291 | | | 118,201 | | | 425 | | | 195 | | | 129,112 | | | 40,656 | | | 88,456 | |
| 国王广场购物中心 | 209,041 | | | 485,548 | | | 20,000 | | | 284,756 | | | 207,206 | | | 718,630 | | | 63,213 | | | 10,296 | | | 999,345 | | | 209,687 | | | 789,658 | |
| 拉坎布雷广场 | 18,122 | | | 21,492 | | | — | | | 19,672 | | | 13,856 | | | 45,244 | | | 186 | | | — | | | 59,286 | | | 28,277 | | | 31,009 | |
| Macerich Management Co. | 1,150 | | | 10,475 | | | 26,562 | | | 22,243 | | | 3,878 | | | 21,458 | | | 33,951 | | | 1,143 | | | 60,430 | | | 28,607 | | | 31,823 | |
| MACWH，LP | — | | | 25,771 | | | — | | | (759) | | | — | | | 25,012 | | | — | | | — | | | 25,012 | | | 11,895 | | | 13,117 | |
| 诺斯帕克商场 | 7,746 | | | 74,661 | | | — | | | 12,151 | | | 6,939 | | | 86,877 | | | 742 | | | — | | | 94,558 | | | 34,745 | | | 59,813 | |
| 橡树， | 32,300 | | | 117,156 | | | — | | | 273,067 | | | 56,387 | | | 362,056 | | | 3,538 | | | 542 | | | 422,523 | | | 208,779 | | | 213,744 | |
| 太平洋景观 | 8,697 | | | 8,696 | | | — | | | 138,249 | | | 7,854 | | | 146,193 | | | 1,595 | | | — | | | 155,642 | | | 89,825 | | | 65,817 | |
| 普拉萨达 | 6,615 | | | — | | | — | | | 19,521 | | | 215 | | | 22,969 | | | — | | | 2,952 | | | 26,136 | | | 3,566 | | | 22,570 | |
| 皇后区中心 | 251,474 | | | 1,039,922 | | | — | | | 67,757 | | | 256,786 | | | 1,091,345 | | | 5,919 | | | 5,103 | | | 1,359,153 | | | 244,124 | | | 1,115,029 | |
| 圣莫尼卡广场 | 26,400 | | | 105,600 | | | — | | | 324,899 | | | 42,513 | | | 317,725 | | | 6,788 | | | 89,873 | | | 456,899 | | | 137,034 | | | 319,865 | |
| 三滩毗邻之地 | 29,414 | | | — | | | — | | | 11,087 | | | 26,902 | | | 3,438 | | | — | | | 10,161 | | | 40,501 | | | 133 | | | 40,368 | |
| 三潭村区域中心 | 7,827 | | | — | | | — | | | 224,123 | | | 5,921 | | | 224,114 | | | 1,907 | | | 8 | | | 231,950 | | | 123,986 | | | 107,964 | |
| 南方公园购物中心 | 7,035 | | | 38,215 | | | — | | | (10,076) | | | 2,763 | | | 31,949 | | | 462 | | | — | | | 35,174 | | | 18,414 | | | 16,760 | |
| 索斯里奇中心 | 6,764 | | | — | | | — | | | 6,849 | | | 1,963 | | | 11,520 | | | 114 | | | 16 | | | 13,613 | | | 7,786 | | | 5,827 | |
| 斯通伍德中心 | 4,948 | | | 302,527 | | | — | | | 13,965 | | | 4,935 | | | 315,718 | | | 787 | | | — | | | 321,440 | | | 78,880 | | | 242,560 | |
| 迷信温泉中心 | 10,928 | | | 112,718 | | | — | | | 12,650 | | | 10,928 | | | 124,059 | | | 1,309 | | | — | | | 136,296 | | | 36,441 | | | 99,855 | |
| 迷信泉水权力中心 | 1,618 | | | 4,420 | | | — | | | 31 | | | 1,194 | | | 4,842 | | | 33 | | | — | | | 6,069 | | | 2,538 | | | 3,531 | |
| The Macerich Partnership，L.P. | — | | | 2,534 | | | — | | | 6,529 | | | — | | | 1,698 | | | 7,365 | | | — | | | 9,063 | | | 2,188 | | | 6,875 | |
| 唐恩购物中心 | 6,652 | | | 31,184 | | | — | | | (251) | | | 5,366 | | | 32,009 | | | 210 | | | — | | | 37,585 | | | 19,618 | | | 17,967 | |
| 山谷购物中心 | 16,045 | | | 26,098 | | | — | | | 11,926 | | | 13,805 | | | 39,989 | | | 275 | | | — | | | 54,069 | | | 18,387 | | | 35,682 | |
| 见所附独立注册会计师事务所报告。 |
目录表
Macerich公司
附表三--房地产和累计折旧(续)
2022年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公司的初始成本 | | | | 期末结转的总金额 | | | | |
| 购物中心/实体 | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 成本资本化
在之后
采办 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 装备
和
家具 | | 施工
正在进行中 | | 总计 | | 累计
折旧 | | 总成本
净额
累计
折旧 |
| 河谷河中心 | 24,854 | | | 147,715 | | | — | | | 37,305 | | | 24,854 | | | 182,851 | | | 2,085 | | | 84 | | | 209,874 | | | 85,686 | | | 124,188 | |
| 维克多山谷，购物中心 | 15,700 | | | 75,230 | | | — | | | 56,692 | | | 20,080 | | | 125,866 | | | 1,676 | | | — | | | 147,622 | | | 70,008 | | | 77,614 | |
| 复古集市商城 | 14,902 | | | 60,532 | | | — | | | 63,196 | | | 17,647 | | | 119,356 | | | 1,627 | | | — | | | 138,630 | | | 84,152 | | | 54,478 | |
| 威尔顿购物中心 | 19,743 | | | 67,855 | | | — | | | (3,001) | | | 11,310 | | | 71,938 | | | 1,272 | | | 77 | | | 84,597 | | | 49,784 | | | 34,813 | |
| 其他独立商店 | 21,062 | | | 75,849 | | | — | | | (13,722) | | | 10,817 | | | 50,431 | | | 293 | | | 21,648 | | | 83,189 | | | 8,671 | | | 74,518 | |
| 其他土地及发展物业 | 37,850 | | | — | | | — | | | (27,029) | | | 467 | | | 6,049 | | | — | | | 4,305 | | | 10,821 | | | 1,330 | | | 9,491 | |
| $ | 1,377,835 | | | $ | 4,906,012 | | | $ | 46,574 | | | $ | 2,590,159 | | | $ | 1,425,211 | | | $ | 7,089,743 | | | $ | 186,767 | | | $ | 218,859 | | | $ | 8,920,580 | | | $ | 2,792,790 | | | $ | 6,127,790 | |
见所附独立注册会计师事务所报告。
目录表
Macerich公司
附表三--房地产和累计折旧(续)
2022年12月31日
(千美元)
公司在综合经营报表中反映的建筑物投资和改进的折旧按资产的估计使用年限计算如下：
| | | | | |
| 建筑物和改善措施 | 5 - 40年份 |
| 改善租户状况 | 5 - 7年份 |
| 设备和家具 | 5 - 7年份 |
截至2022年12月31日的三个年度房地产总资产变动情况如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年初余额 | $ | 8,847,550 | | | $ | 9,256,712 | | | $ | 8,993,049 | |
| 加法 | 156,445 | | | 100,616 | | | 419,369 | |
| 处置和退休 | (83,415) | | | (509,778) | | | (155,706) | |
| 年终余额 | $ | 8,920,580 | | | $ | 8,847,550 | | | $ | 9,256,712 | |
为缴纳联邦所得税，上表所列财产的总成本为#美元。8,952,349(未经审计)于2022年12月31日。
截至2022年12月31日的三个年度的累计折旧变动如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年初余额 | $ | 2,563,344 | | | $ | 2,562,133 | | | $ | 2,349,536 | |
| 加法 | 271,494 | | | 282,158 | | | 287,925 | |
| 处置和退休 | (42,048) | | | (280,947) | | | (75,328) | |
| 年终余额 | $ | 2,792,790 | | | $ | 2,563,344 | | | $ | 2,562,133 | |
见所附独立注册会计师事务所报告。
展品索引 | | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
2.1 | | 太平洋高级零售有限公司、MACPT LLC、Macerich PPR GP LLC、Queens JV LP、Macerich Queens JV LP、Queens JV GP LLC、Queens JV GP LLC，1700480 Ontario Inc.以及本公司之间于2014年11月14日签署的主协议(通过引用并入本公司当前的Form 8-K报表，事件日期为2014年11月14日)。 |
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| 3.1 | | | 本公司修订及重述细则(以参考方式并入本公司经修订的S-11表格注册声明(编号33-68964)的证物)(根据S-T规例第105条，无须以纸质超连结形式提交)。 |
| | |
| 3.1.1 | | 公司的补充条款(通过引用纳入公司当前报告的8-K表，事件日期为1995年5月30日)(根据S-T规则第105条，不要求以纸质超链接形式提交)。 |
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3.1.2 | | 公司补充条款(关于第一段)(通过引用并入，作为公司1998年10-K表格的证物)。 |
| | |
3.1.3 | | 公司补充条款(D系列优先股)(通过引用合并为公司目前8-K报表的展示，事件日期为2002年7月26日)。 |
| | |
3.1.4 | | 本公司附则(以引用方式并入本公司经修订(第333-88718号)表格S-3的注册说明书作为证物)。 |
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3.1.5 | | 公司修订章程(董事会的解密)(作为公司2008年10-K表格的证物通过引用合并)。 |
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3.1.6 | | 本公司的补充条款(通过引用纳入本公司当前报告的8-K表格，事件日期为2009年2月5日)。 |
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3.1.7 | | 公司修订细则(增加授权股份)(以参考方式注册为本公司截至2009年6月30日的10-Q表格季度报告的证物)。 |
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3.1.8 | | 公司修订细则(取消修改章程所需的绝对多数票要求，并澄清第九条中的提法)(通过引用并入本公司当前报告的8-K表格，事件日期为2014年5月30日)。 |
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3.1.9 | | 补充条款(选择遵守马里兰州公司法第3-803条)(通过引用并入公司当前报告的8-K表格，事件日期为2015年3月17日)。 |
| | |
3.1.10 | | 补充条款(E系列优先股的名称)(通过引用并入本公司当前8-K报表的展品，事件日期为2015年3月18日)。 |
| | |
3.1.11 | | 补充条款(将E系列优先股重新分类为优先股)(通过引用并入公司当前报告的8-K表，事件日期为2015年5月7日)。 |
| | |
3.1.12 | | 补充条款(废除受马里兰州公司法第3-803节约束的选举(通过引用并入本公司当前报告的8-K表，事件日期为2015年5月28日)。 |
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3.1.13 | | 补充条款(选择不遵守《马里兰州公司法总则》(MUTA条款)第3章第8小标题的规定)(通过引用并入本公司当前报告的8-K表格，事件日期为2019年4月24日)。 |
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| 展品编号 | | 描述 |
3.1.14 | | 公司修订细则(增加的授权股份)(通过引用合并为公司当前报告的证据，表格8-K，事件日期2021年5月28日)。 |
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3.2 | | 修订和重新修订公司章程(通过引用合并为公司当前报告的8-K表的证据，事件日期为2023年1月26日)。 |
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4.1 | | 公司证券说明书 |
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4.2 | | 普通股证书表格(通过引用并入本公司当前报告的8-K表格，经修订，事件日期为1998年11月10日)。 |
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4.3 | | 优先股证书格式(D系列优先股)(作为S-3表格(第333-107063号)公司注册说明书的参考文件)。 |
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10.1 | | 自1994年3月16日起修订和重新签署的《经营合伙有限合伙协议》(通过引用并入本公司1996年的10-K表格中作为证据)。 |
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10.1.1 | | 1997年6月27日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议修正案(通过引用并入公司目前的8-K表格报告中作为证据，事件日期为1997年6月20日)。 |
| | |
10.1.2 | | 1997年11月16日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议修正案(通过引用并入本公司1997年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.3 | | 1998年2月25日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第四修正案(通过引用并入，作为公司1997年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.4 | | 1998年2月26日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第五修正案(通过引用并入，作为公司1997年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.5 | | 1998年6月17日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第六修正案(通过引用并入，作为公司1998年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.6 | | 1998年12月23日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第七修正案(通过引用并入，作为公司1998年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.7 | | 2000年11月9日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第八修正案(通过引用并入，作为公司2000年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.8 | | 2002年7月26日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第九修正案(作为参考纳入公司目前的8-K表格报告，事件日期为2002年7月26日)。 |
| | |
10.1.9 | | 2006年10月26日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第十修正案(通过引用并入本公司2006年10-K表格的证物)。 |
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10.1.10 | | 截至2007年3月16日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第十一修正案(通过引用并入本公司当前报告中的8-K表格，事件日期为2007年3月16日)。 |
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| 展品编号 | | 描述 |
10.1.11 | | 截至二零零九年四月三十日经修订及重订的经营合伙有限合伙协议第十二修正案(以参考方式并入本公司截至二零零九年六月三十日止季度的Form 10-Q季度报告中作为证物)。 |
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10.1.12 | | 截至2009年10月29日的《经修订及重订的经营合伙有限合伙协议》第十三条修正案(以引用方式并入本公司2009年的10-K表格中作为证物)。 |
| | |
10.1.13 | | 截至2021年4月14日修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第十四修正案(通过引用并入本公司2021年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.1.14 | | 《经修订和重新签署的经营合伙有限合伙协议第十五修正案》表格(通过引用并入本公司当前报告的表格8-K，事件日期为2005年4月25日)。 |
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10.2 | * | 修订和重新制定了高管递延薪酬计划(2003年)(通过引用并入公司2003年的10-K表格中作为证据)。 |
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10.2.1 | * | 修订和重新确定的高管递延薪酬计划的第1号修正案(2008年10月30日)(通过引用并入本公司2008年10-K表格的证据)。 |
| | |
10.2.2 | * | 修订和重订的高管递延薪酬计划修正案2(2011年5月1日)(通过引用并入公司截至2011年6月30日的Form 10-Q季度报告中作为证物)。 |
| | |
10.2.3 | * | 修订和重订的高管递延薪酬计划修正案3(2012年9月27日)(通过引用并入公司截至2012年9月30日的Form 10-Q季度报告中作为证物)。 |
| | |
10.3 | * | 修订和重新启动了高级管理人员递延薪酬计划(2003年)(通过引用并入公司2003年的10-K表格中作为证据)。 |
| | |
10.3.1 | * | 修订和重新确定的高级管理人员递延薪酬计划的第1号修正案(2008年10月30日)(通过引用并入本公司2008年10-K表格的证据)。 |
| | |
10.3.2 | * | 经修订及重订的高级管理人员递延薪酬计划第2号修正案(2011年5月1日)(以引用方式并入本公司截至2011年6月30日的Form 10-Q季度报告中作为证物)。 |
| | |
10.3.3 | * | 经修订及重订的高级管理人员递延薪酬计划修正案(2012年9月27日)(以引用方式并入本公司截至2012年9月30日的Form 10-Q季度报告中作为证物)。 |
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10.4 | * | 合资格董事递延薪酬/影子股票计划(于2023年1月1日修订及重述)。 |
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10.5 | * | 修订并重新制定了生效的2013年高管递延薪酬计划(2016年1月1日)(通过引用并入本公司2015年10-K表格的证据)。 |
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| 展品编号 | | 描述 |
10.6 | | 修订和重新签署的递延补偿计划公司与富国银行全国协会的信托协议，于2019年6月17日生效(通过引用并入公司截至2019年6月30日的Form 10-Q季度报告的证据)。 |
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| 10.7 | | 公司与Mace Siegel、Dana K.Anderson、Arthur M.Coppola和Edward C.Coppola于1994年3月16日签署的注册权协议(通过引用合并作为公司1994年10-K表格的证物)(根据S-T规则第105条，不需要以纸质超链接形式提交)。 |
| | |
10.8 | | 经营合伙公司、本公司和陶布曼房地产集团有限合伙公司于2003年12月18日签订的登记权协议(由陶布曼公司转让给三名受让人的登记权)(通过引用合并为公司2003年10-K表格的证物)。 |
| | |
| 10.9 | | 1994年3月16日的附带注册权协议(通过引用合并为公司1994年10-K表格的证据)(根据S-T法规第105条，不要求以纸质超链接形式提交)。 |
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10.10 | | 附带登记权协议，日期为1994年7月21日(通过引用并入，作为公司1997 Form 10-K的证据)。 |
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10.11 | | 附带登记权协议，日期为1995年8月15日(通过引用并入，作为公司1997年10-K表格的证物)。 |
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10.12 | | 附带登记权协议，日期为1995年12月21日(通过引用并入，作为公司1997 Form 10-K的证据)。 |
| | |
10.13 | | 遗漏的附带/索要登记权协议清单(通过引用并入本公司1997年的10-K表格中作为证据)。 |
| | |
10.14 | | 自1998年7月24日起，公司与小哈里·S·纽曼签订了赎回、注册权和锁定协议。和LeRoy H.Brettin(通过引用并入公司1998年的Form 10-K中作为展品)。 |
| | |
10.15 | * | 公司与其高管和董事之间的赔偿协议表(通过引用合并为公司2008年10-K表格的证物)。 |
| | |
10.16 | | 与D系列优先股持有人的注册权协议表(通过引用合并为公司当前8-K表的证据，事件日期为2002年7月26日)。 |
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10.16.1 | | 被遗漏的注册权协议清单(在2002年7月26日事件日期为8-K表格的公司当前报告中通过引用并入作为证据)。 |
| | |
10.17 | | 《信贷协议》，日期为2021年4月14日，由本公司作为担保人、合伙企业作为借款人、若干附属担保人、德意志银行纽约分行作为行政代理和抵押品代理、德意志银行证券公司、摩根大通银行和美国高盛银行作为联席牵头安排人和联席簿记管理人、德意志银行证券公司和摩根大通银行作为联合辛迪加代理、高盛美国银行作为文件代理和各贷款方(通过引用合并作为公司当前8-K报表的证物，活动日期为2021年4月14日)。 |
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| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
10.17.1 | | 《信贷协议第一修正案》，日期为2021年7月27日，由公司签署，作为担保人，合伙企业作为借款人，某些附属担保人，德意志银行纽约分行作为贷款人的行政代理(通过引用纳入公司截至2021年6月30日的Form 10-Q季度报告的证物)。 |
| | |
10.18 | | 无条件担保，日期为2021年4月14日，由公司以德意志银行纽约分行为行政代理(通过引用并入本公司目前的8-K表格报告作为证据，事件日期为2021年4月14日)。 |
| | |
10.19 | | 税务协议(Wilmorite)(在2005年4月25日事件日期的8-K表格中通过引用合并为公司当前报告的证物)。 |
| | |
10.20 | * | 2003年股权激励计划，截至2016年5月26日修订和重述(通过引用并入公司当前报告的8-K表，事件日期为2016年5月26日)。 |
| | |
10.20.1 | * | 修订和重新实施了2003年股权激励计划下的现金红利/限制性股票/股票单位和LTIP单位奖励计划(作为参考纳入公司2010年10-K表格)。 |
| | |
10.21 | * | Macerich公司员工股票购买计划(经修订和重述，于2021年6月1日生效)(通过引用并入公司于2021年5月28日8-K事件日期的当前报告中作为证物)。 |
| | |
10.22 | * | 执行副总裁控制权离职薪酬计划的变更(作为参考纳入公司截至2019年3月31日的季度报告Form 10-Q)。 |
| | |
10.23 | * | 高级管理人员控制权离职薪酬计划的变化(通过引用并入公司截至2017年9月30日的季度10-Q表格的季度报告中作为证据)。 |
| | |
10.24 | * | 公司与Thomas E.O‘Hern续签的雇佣协议，于2021年6月8日生效(通过引用并入本公司目前的Form 8-K报告中，事件日期为2021年6月11日)。 |
| | |
10.25 | | 2005年修订和重新签署的MACWH有限公司有限合伙协议，日期为2005年4月25日(通过引用并入公司目前的8-K表格中作为证据，事件日期为2005年4月25日)。 |
| | |
10.26 | | 本公司与附件A所列人士于2005年4月25日签订的登记权协议(以引用方式并入本公司当前8-K报表的证据，事件日期为2005年4月25日)。 |
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21.1 | | 附属公司名单 |
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23.1 | | 独立注册会计师事务所(毕马威会计师事务所)同意 |
| | |
31.1 | | 第302节董事首席执行官托马斯·E·奥赫恩的认证 |
| | |
31.2 | | 第302节首席财务官Scott W.Kingsmore的认证 |
| | |
32.1 | ** | 第906节Thomas E.O‘Hern和Scott W.Kingsmore的证书 |
| | |
| 101.SCH | | 内联XBRL分类扩展架构文档 |
| | | | | | | | |
| 展品编号 | | 描述 |
| 101.CAL | | 内联XBRL分类扩展计算链接库文档 |
| | |
| 101.LAB | | 内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档 |
| | |
| 101.PRE | | 内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档 |
| | |
| 101.DEF | | 内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档 |
| | |
| 104 | | 封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101.*中包含的适用分类扩展信息)。 |
*代表根据S-K条例要求提交的管理合同或补偿计划、合同或安排。
**随函提供。
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已于2023年2月24日正式授权下列签署人代表其签署本报告。 | | | | | | | | | | | |
| Macerich公司 |
| | | /s/托马斯·E·奥赫恩 |
| 通过 | |
| | | 托马斯·E·奥赫恩 |
| | | 董事首席执行官兼首席执行官 |
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 签名 | | 容量 | | 日期 |
| /s/托马斯·E·奥赫恩 | | 董事首席执行官兼首席执行官 | | 2023年2月24日 |
| 托马斯·E·奥赫恩 | | (首席行政主任) | |
| 爱德华·C·科波拉 | | 总裁与董事
| | 2023年2月24日 |
| 爱德华·C·科波拉 | | |
| /s/佩吉·阿尔福德 | | 董事
| | 2023年2月24日 |
| 佩吉·阿尔福德 | | |
| /s/约翰·H·阿尔舒勒 | | 董事
| | 2023年2月24日 |
| 约翰·H·阿尔舒勒 | | |
| /s/Eric K.Brandt | | 董事
| | 2023年2月24日 |
| 埃里克·K·勃兰特 | | |
| /s/Steven R.Hash | | 董事会主席 | | 2023年2月24日 |
| 史蒂文·R·哈什 | | |
| /s小恩里克·埃尔南德斯 | | 董事 | | 2023年2月24日 |
| 小恩里克·埃尔南德斯 | | |
| /s/Daniel J.赫希 | | 董事
| | 2023年2月24日 |
| Daniel·J·赫希 | | |
| /s/玛丽安·洛文塔尔 | | 董事
| | 2023年2月24日 |
| 玛丽安·洛文塔尔 | | |
| /s/Steven L.Soboroff | | 董事 | | 2023年2月24日 |
| 史蒂文·L·索博罗夫 | | |
| 安德里亚·M·斯蒂芬 | | 董事 | | 2023年2月24日 |
| 安德里亚·M·斯蒂芬 | | |
| /s/Scott W.Kingsmore | | 高级执行副总裁总裁，财务主管兼首席财务官(首席财务官) | | 2023年2月24日 |
| 斯科特·W·金斯莫尔 | | |
| /s/Christopher J.Zecchini | | 高级副总裁和首席会计官(首席会计官) | | 2023年2月24日 |
| 克里斯托弗·J·泽奇尼 | | |
