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©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 房地产增长补充报告信息 2022年第4季度麦迪逊码数佐治亚州亚特兰大

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 2022年全年和第四季度收益发布4主要财务信息 ▪综合资产负债表14▪综合经营报表15▪非公认会计准则财务指标16资本化和股息19债务汇总20债务期限21投资22处置23投资组合汇总24投资组合明细25租赁汇总28可比租赁汇总29同一物业NOI 30租赁到期31目录

©首席技术官Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 顶级租户摘要33地理多样化34其他资产35 2023指南36联系信息和研究覆盖37安全港，非公认会计准则财务衡量标准，定义和术语38目录

Mpartridge@ctoreit.com FOR IMMEDIATE RELEASE首席技术官房地产增长公司|©4新闻稿联系人：首席财务官兼财务主管高级副总裁首席财务官兼财务主管高级副总裁报告2022年第四季度和全年经营业绩公司(纽约证券交易所股票代码：CTO) 今天公布了截至2022年12月31日的季度和年度的经营业绩和收益。精选2022年全年亮点 ▪报告截至2022年12月31日的年度普通股每股稀释后净亏损为0.09美元。 ▪报告截至2022年12月31日的年度普通股每股稀释后核心FFO为1.74美元。2022年。 ▪报告截至12月31日的年度普通股股东每股稀释后收益为1.83美元。2022年。 ▪以7.5%的加权平均现金上限比率投资了创纪录的3.14亿美元，收购了总计130万平方英尺的混合用途或零售物业。 ▪发起了总计5,920万美元的结构性投资，加权平均初始收益率为8.2%。 ▪以6.2%的混合退出上限出售了6个收益型物业，总处置金额为8,110万美元。 ▪报告称，与截至12月31日的一年相比，同一物业的NOI增长了13.0%。▪以每股17.57美元的加权平均毛价购买了155665股阿尔卑斯山收入财产信托公司(“PINE”)的普通股，并确认了该公司对PINE投资按市值计价的未实现非现金亏损170万美元。 ▪总共发行了5016股, ▪于2022年全年定期派发普通股现金股息，每股加权平均毛价为19.73美元，净收益总额为9,530万美元。比公司2021年普通股现金股息增加12.0%。精选2022年第四季度亮点 ▪报告截至2022年12月31日的季度普通股每股稀释后净亏损(0.21美元)。 ▪报告截至2022年12月31日的季度普通股每股稀释后核心FFO为0.34美元。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 5▪报告，截至2022年12月31日的季度，普通股股东每股稀释后收益为0.37美元。 ▪完成了三笔总计100万平方英尺的混合用途或零售物业收购，总价值为1.947亿美元，加权平均现金封顶率为8.0%。 ▪公司出售了其在拥有公司所有缓解信用权的实体的100%所有权权益，总收益为810万美元。作为交易的一部分，该公司保留了未来出售35项缓解信用和/或缓解信用权利的权利。 ▪报告与2021年第四季度相比，同财产噪声指数下降了6.9%。 ▪在2022年第四季度完成了首次后续承销公开普通股发行，以每股19.00美元的价格发行了345万股普通股，产生了约6,240万美元的净收益。 ▪支付了每股0.38美元的普通股现金股息。这比2021年第四季度普通股现金股息增加了14.0%。首席执行官评论 “2022年是我们CTO交易和资本市场活动的又一个创纪录的一年，我们幸运地在我们的目标增长市场以良好的收益完成了许多高质量的零售物业收购，并获得了有吸引力的投资基础。我们的投资组合现在由全国就业和人口最强劲的一些地点组成，主要集中在东南部和西南部的高需求市场，如亚特兰大、达拉斯和罗利。, 总裁和首席技术官房地产增长首席执行官。进入 2023年，我们将有巨大的机会增长长期投资组合级别的现金流，因为我们租赁了获得的空置，并受益于我们许多主要市场出现的弹性租户需求和消费者流量强劲。我们良好的资产负债表为定向投资提供了充足的流动性，我们希望随着时间的推移，我们将看到更具吸引力的收购机会。当我们将我们的增长前景与我们不断扩大的尚未开始租金的已签署租赁渠道以及我们诱人的8.1%股息收益率相结合时，我们乐观地认为，我们可以将所有这些组成部分结合在一起，以推动长期股东价值。“ 年初至今的财务业绩要点下表提供了公司截至2022年12月31日的经营业绩摘要： (以千为单位，不包括每股数据) 截至2022年12月31日的年度截至 12月31日，2021上一年度可比期间的差异公司应占净收益$3,158$29,940$(26,782)(89.5%) 普通股股东应占净收益(亏损)$(1,623)$27,615$(29，(105.9%) 普通股股东每股净收益(亏损)(1)$(0.09)$1.56$(1.65)(105.8%) 普通股股东应占核心FFO(2)$32,212$22,766$9,446 41.5% 普通股每股核心FFO-稀释后(2)$1.74$1.29$0.45 34.9%(Br)普通股股东应占核心FFO(2)$33,925$25,676$8，每股普通股AFFO-摊薄(2)$1.83$1.45$0.38 26.2% 宣布和支付的每股优先股股息$1.59$0.77$0.82 105.7% 每股普通股宣布和支付的股息$1.49$1.33$0.16 12.0%

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 6(1)2022年这项措施的分母不包括与公司采用ASU2020-06， 2022年1月1日生效相关的310万股股票的影响，这要求其2025年可转换优先债券以IF转换的基础列报，因为其影响将是反摊薄的。 (2)请参阅本新闻稿末尾的“非GAAP财务措施”部分和表格，以讨论和调节可归因于公司的非GAAP财务措施的净收入，包括普通股股东的FFO、每股普通股的FFO -摊薄、普通股股东的核心FFO、每股普通股的核心FFO-摊薄、普通股股东的AFFO和每股普通股的AFFO-摊薄。季度财务业绩要点下表提供了公司截至2022年12月31日的三个月的经营业绩摘要： (除每股数据外，以千计) 截至2022年12月31日的三个月截至2021年12月31日的三个月，与上一年度可比的期间的净收益(亏损)的差异 $(3，$1,932$(5,011)(259.4%) 普通股股东每股净收益(亏损)$(4,274)$736$(5,010)(680.7%) 普通股股东每股净收益(亏损)(1)$(0.21)$0.04$(0.25)(625.0%) 普通股股东应占核心FFO(2)$6,816$6，713$103 1.5% 每股普通股核心FFO-摊薄(2)$0.34$0.38$(0.04)(10.5%) 普通股股东应占AFFO(2)$7,361$7,272$89 1.2% 每股普通股AFFO-摊薄(2)$0.37$0.41$(0.04)(9.8%) 宣布并支付的股息，宣布和支付的每股优先股$0.40$0.40$0.00 0.00% , 每股普通股$0.38$0.33$0.05 14.0% (1)2022年这一措施的分母不包括与公司采用ASU 2020-06相关的320万股股票的影响， 2022年1月1日生效，这要求其2025年可转换优先票据在IF转换的基础上列报，因为影响将是反摊薄的。 (2)请参阅本新闻稿末尾的“非GAAP财务措施”部分和表格，以讨论和调节公司可归因于非GAAP财务措施的净收入 (亏损)，包括普通股股东应占FFO、普通股每股FFO-摊薄、普通股股东核心FFO、普通股核心FFO-摊薄、普通股股东应占AFFO和普通股每股AFFO-摊薄。投资 2022年，该公司投资创纪录的3.14亿美元，收购了五项综合用途或零售物业，总面积达130万平方英尺，并发起了四项结构性投资，为零售和综合用途物业提供了5920万美元的资金。这些2022年的收购和结构性投资以7.7%的加权平均进入收益率完成。在截至2022年12月31日的三个月内，该公司完成了三笔总计100万平方英尺的混合用途或零售物业收购，总价值1.947亿美元，加权平均进入现金上限为8.0%。该公司2022年第四季度的投资包括：以9390万美元的收购价格收购了西布罗德村，这是一处以杂货店为主的生活方式物业，占地32.6英亩，位于弗吉尼亚州里士满的Short Pump子市场。该物业由Whole Foods和REI组成，约有297,700平方英尺的零售面积和94,300平方英尺的面积

©首席技术官Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 7▪平方英尺的配套写字楼，包括全国和当地租户，涉及食品杂货、食品饮料、娱乐、教育、家居装饰、儿童保育和医疗部门。▪以9600万美元的价格在福赛斯购买了该系列，这是一处56万平方英尺的生活方式、综合用途的物业，位于佐治亚州亚特兰大市福赛斯县的子市场，占地58.9英亩。该物业建于2008年，提供国家和当地租户的组合，包括体育学院、AMC剧院、亚特兰大儿童保健、Ted‘s Montana Grill、DSW和Barnes&Noble。 ▪以480万美元收购了佛罗里达州代托纳海滩旅游区3.8英亩的28,500平方英尺可出租空间，包括5个餐厅和停车场。这些酒店距离该公司现有的两家海滨代托纳海滩餐厅酒店不到一英里，这两家酒店尽管受到去年飓风季节的干扰，但毛收入仍创下纪录。本公司打算在从经营物业三十年后决定退休的前业主手中从市场外购买资产组合后，将物业租赁给新的运营商。处置在截至2022年12月31日的一年中，公司出售了六项物业，其中两项因各自租户的回购选择而被归类为商业贷款投资，8110万美元，加权平均退出上限利率为6.2%。投资组合摘要截至2022年12月31日，公司的收入房地产投资组合包括以下内容：物业资产类型#平方英尺加权平均剩余租期8 436 5.7年多租户15 3,283 4.8年总/加权平均租期23 3, 719 5.5年物业类型#物业平方英尺占现金基础租金的百分比零售15 1,967 50.1% 写字楼3 395 10.3% 混合用途5 1,357 39.6% 总/加权平均租期23 3,719 100% 平方英尺。租赁占有率92.9% 同业净营业收入90.2% 2022年全年，公司同业NOI总计2290万美元，较上年同期增长13.0%，如下表所示。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 8截至2022年12月31日的年度截至2021年12月31日的年度与上一年可比期间的差异单一租户$8,557$8,238$319 3.9% 多租户14,300 11,988 2,312 19.3% 总计$22,857$20,226$2,631 13.0% 本公司在2022年第四季度的同物业NOI总额为810万美元，与上年同期相比下降了6.9%，如下表所示。截至2022年12月31日的前三个月截至2021年12月31日的三个月与上一年可比期间的差异单租户$2,745$2,758$(13)(0.5%) 多租户5,370 5,958(588)(9.9%) 合计$8,115$8，716美元(601)(6.9%) 以千计。租赁活动在截至2022年12月31日的一年中，该公司签署了60份租约，总面积达216,931平方英尺。在可比的基础上(不包括收购时存在的空置)，CTO签署了35份租约，总计127,673平方英尺，平均现金基础租金为每平方英尺32.29美元，而之前的平均现金基础租金为每平方英尺27.54美元，可比增长17.3%。截至2022年12月31日的年度公司整体租赁活动摘要，具体如下：平方英尺加权平均租期每平方英尺Foot Tenant Improvements Leasing Commissions New租约现金租金121.6 9.4年$32.24$6746$2024续订和延期95.3年$30.24$395$150总计/加权平均216.9 7.6年$31.36$7,141$2，174除每平方英尺和加权平均租期数据外，以千计。在2022年第四季度，该公司签署了14份租约，总计43,568平方英尺。在可比基础上，不包括收购时存在的空置，CTO签署了9份租约，总计20份, 860平方英尺，平均现金基础租金为每平方英尺29.59美元，而之前的平均现金基础租金为每平方英尺26.86美元，可比增长10.1%。公司截至2022年12月31日的季度整体租赁活动摘要，具体如下：平方英尺加权平均租赁期限每平方英尺Foot Tenant Improvements Leasing Commissions New租赁现金租金22.7 8.5年$25.18$309$362续订和延期20.9 4.2年$29.59$27$12总计/加权平均43.6年$27.29$336$374除每平方英尺和加权平均租赁期限数据外，以千为单位。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 9地下权益和减缓信用在截至2022年12月31日的一年中，该公司以170万美元的价格出售了约14,600英亩的地下石油、天然气和采矿权，总共获得了160万美元的收益。截至2022年12月31日，公司在佛罗里达州19个县拥有约355,000英亩“地表”土地的全部或部分地下石油、天然气和矿产权益。在截至2022年12月31日的三个月中，公司以10万美元的价格出售了约3英亩的地下石油、天然气和采矿权，总共获得了10万美元的收益。在截至2022年12月31日的年度内，公司以350万美元的价格出售了约34.4英亩的缓解信用，在截至2022年12月31日的三个月内，本公司以90万美元出售了约7.3个缓解信用额度，总收益为30万美元。除了本公司2022年全年的缓解信用销售外，本公司在第四季度以810万美元的总收益出售了其在拥有本公司所有缓解信用权利的实体中的100%所有权权益。作为交易的一部分，本公司保留了未来出售35项缓解信贷和/或缓解信贷权利的权利。资本市场和资产负债表在截至2022年12月31日的季度内，本公司完成了以下值得注意的资本市场活动： ▪于2022年12月5日，本公司结束了其承销的公开发行3,450,000股普通股，其中包括全面行使承销商以每股19.00美元的价格购买额外股票的选择权。净收益为6,240万美元。 ▪发行了604, 根据自动柜员机发行计划发行的765股普通股，加权平均毛价为每股20.29美元，净收益总额为1,210万美元。下表汇总了该公司截至2022年12月31日的长期债务，按面值计算：长期债务的组成部分本金利率到期日 2025年可转换优先票据$5,100万美元3.875%2026年4月定期贷款(1)$6,500万SOFR+10个基点+[1.25% – 2.20%]2026年3月按揭票据(2)1,780万美元4.06%2026年8月循环信贷安排1.138亿索菲尔+10个基点[1.25% – 2.20%]2027年1月2027年1月定期贷款(3)1.00亿美元SOFR+10个基点+[1.25% – 2.20%]2027年1月2028年1月定期贷款(4)1.00亿美元SOFR+10个基点+[1.20% – 2.15%]2028年1月总债务/加权平均利率4.476亿美元3.94%(1)公司利用2026年6500万美元定期贷款余额的利率互换来固定SOFR，并实现加权平均固定互换利率0.26%加上10个基点的SOFR调整加上适用的利差。 (2)与收购位于凯蒂的普莱斯广场购物中心有关的抵押票据， (3)本公司利用2027年1亿美元定期贷款余额的利率互换来固定SOFR，并实现0.64%的固定互换利率加上10个基点的SOFR调整加上适用的利差。 (4)本公司就2028年1亿美元的定期贷款余额进行利率互换，以固定SOFR，并实现加权平均固定互换利率3.78%加上10个基点的SOFR调整加上适用的利差。

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 10截至2022年12月31日，公司的净债务与预计息税前利润之比为7.3倍，根据公司的信贷协议定义，公司的固定费用覆盖率为3.4倍。截至2022年12月31日，公司净负债占企业总价值的比例为46.4%。本公司以净债务、6.375系列A系列优先股的面值和公司已发行普通股的市值计算企业总价值。 2022年11月22日，公司宣布2022年第四季度普通股和A系列优先股的现金股息分别为每股0.38美元和0.4美元，于2022年12月30日向截至2022年12月12日收盘登记在册的股东支付。2022年第四季度普通股现金股息较上年同期增长14.0%，派息率分别为公司2022年第四季度每股稀释核心FFO和稀释后每股AFFO的111.8%和102.7%。在截至2022年12月31日的年度内，公司就普通股和A系列优先股分别支付了每股1.49美元和每股1.59美元的现金股息。2022年普通股现金股利较公司2021年全年普通股现金股息增长12.0%，派息率分别为公司2022年全年稀释后每股核心FFO和稀释后每股AFFO的85.8%和81.6%。 2023年2月22日，公司宣布2023年第一季度普通股现金股息为每股0.38美元，按公司普通股2月22日的收盘价计算，年化收益率为8.1%。, 2023年指引公司对2023年稀释后每股核心FFO和稀释后每股AFFO的估计如下： 2023年指引范围稀释后每股核心FFO$1.5至$1.55稀释后每股AFFO$1.64至1.69本公司2023年指引包括但不限于以下假设： ▪同物业NOI增长率为1%至4%，包括坏账费用增加的影响，入住率损失以及与租户破产和/或租户租赁违约相关的成本 ▪一般和行政费用在1,400万美元到1,500万美元之间 ▪加权平均稀释后流通股在2,280万股到2,360万股之间 ▪2023年年末租赁入住率预计在94%到95%的范围内 2023年收益性物业收购和/或处置的任何潜在影响 ▪对创收型资产的投资，包括结构性投资，加权平均初始现金收益率在7.25%至8.00%之间的1亿至2.5亿美元 ▪处置500万至7,500万美元之间的资产，加权平均退出现金收益率在6.00%至7.50%之间

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 11收益电话会议和网络直播公司将于2023年2月24日(星期五)东部时间上午9：00举行电话会议，介绍截至2022年12月31日的季度和年度的经营业绩。电话会议的现场网络直播将在公司网站www.ctoreit.com的投资者关系页面上进行，或通过以下活动详细信息中提供的链接进行。要通过电话访问电话会议，请转到下面的活动详细信息中提供的链接，系统将为您提供拨入详细信息。网络广播：https://edge.media-server.com/mmc/p/2wxuo8wm Dial-In：https://register.vevent.com/register/BI79f7467911aa4987b972fb9149643328我们鼓励与会者至少提前15分钟拨入电话会议。财报电话会议的重播将被存档，并可通过公司网站www.ctoreit.com的投资者关系栏目在线查看。 CTO Realty Growth，Inc.简介CTO Realty Growth，Inc.是一家上市房地产投资信托公司，拥有和运营主要位于美国增长较快市场的高质量零售物业投资组合。CTO还在外部管理并拥有阿尔卑斯收入财产信托公司(纽约证券交易所代码：PINE)的重大权益，该公司是一家上市的净租赁房地产投资信托基金。我们鼓励您查看我们最新的投资者介绍和补充财务信息，这些信息可在我们的网站www.ctoreit.com上获得。本新闻稿中包含的某些安全港陈述(历史事实陈述除外)是符合1933年证券法(经修订)第27A节的含义的陈述，和1934年《证券交易法》第21E条, 经修订的。前瞻性陈述通常可以通过诸如“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“预期”、“将会”、“可能”、“可能”、“应该”、“计划”、“潜在”、“预测”、“预测”、“项目”等词语来识别，虽然前瞻性陈述是基于管理层对未来发展及其对公司的潜在影响的当前预期和合理信念作出的，但许多因素可能会导致公司的实际结果与前瞻性陈述中陈述的结果大相径庭。此类因素可能包括但不限于：公司保持REIT资格的能力；公司在美国联邦和州所得税法变化中的风险敞口，包括REIT要求的变化；总体不利的经济和房地产状况；宏观经济和地缘政治因素，包括但不限于通胀压力、利率波动、全球供应链中断和持续的地缘政治战争；最终的地理传播，新冠肺炎及其变种等流行病的严重性和持续时间，政府当局可能采取的遏制或应对此类流行病影响的行动，以及此类流行病对全球经济和公司财务状况和经营业绩的潜在负面影响；主要租户由于破产、资不抵债或业务普遍低迷而无法继续支付租金或债务；损失或失败, 这些不确定性包括：PINE的业务或资产减少或减少；1031宗交易的完成；符合公司投资目标和标准的投资物业的可用性；与获得所需的政府许可和满足其他成交条件以进行计划中的收购和销售相关的不确定性；公司在截至2022年12月31日的财政年度的Form 10-K 中讨论的不确定性和风险因素；以及公司在提交给美国证券交易委员会的文件中不时讨论的其他风险和不确定因素。

©首席技术官Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 12不能保证未来的发展是否符合管理层的预期，也不能保证未来发展对公司的影响是否符合管理层的预期。告诫读者不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在本新闻稿发布之日发表。公司没有义务更新本新闻稿中包含的信息以反映随后发生的事件或情况。非GAAP财务指标我们报告的结果是根据美国公认的会计原则(“GAAP”)列报的。我们还披露运营资金(“FFO”)、运营核心资金(“核心FFO”)、调整后运营资金(“AFFO”)、预计利息、税项、折旧及摊销前收益(“预计EBITDA”)和同物业净营业收入(“同物业净营业收入”)，每一项都是非GAAP财务指标。我们相信这些非GAAP财务指标对投资者很有用因为它们是分析师和投资者广泛接受的行业指标，用于比较REITs的运营业绩。 FFO、核心FFO、AFFO、预计EBITDA和同一财产NOI不代表运营活动产生的现金，也不一定表明可用于为现金需求提供资金的现金；因此，它们不应被视为作为业绩衡量标准的净收入或经营活动现金流量的替代指标，而应被视为补充而不是替代。, GAAP 财务措施。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)理事会采用的定义计算FFO。NAREIT将FFO定义为经调整的GAAP净收益或亏损，不包括非常项目(由GAAP定义)、出售可折旧房地产资产的净收益或亏损、减值与房地产折旧资产相关的减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司按比例进行此类调整的份额。本公司亦不计入出售房地产投资信托基金主要业务附带资产的收益或亏损，具体包括出售缓解信贷、影响费用信贷、地下销售及卖地，以及本公司与2025年可转换优先票据有关的投资证券及利息按市值计价(如影响为摊薄)。为了得出核心FFO，我们修改了FFO的NAREIT计算，以包括对GAAP净收入的其他调整与债务清偿确认的损益、与高于和低于市场的租赁相关的无形资产摊销以及其他不可预测的市场或交易驱动的非现金项目。为了得出AFFO，我们还修改了FFO和核心FFO的NAREIT计算，以包括与非现金收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整，如直线租金收入、非现金薪酬和其他非现金摊销，并重新计入与2025年可转换优先票据相关的利息, 如果影响是摊薄的。此类项目可能会导致净收益的短期波动，但不会对经营现金流或长期经营业绩产生影响。在我们制定公司目标时，我们将AFFO用作衡量我们业绩的一项指标。为计算预计EBITDA、GAAP应占公司净收入或亏损，调整后不包括非常项目(根据GAAP的定义)、可折旧房地产资产销售的净损益、与房地产折旧资产相关的减值、房地产相关折旧和摊销，包括未合并子公司此类调整的按比例份额、非现金收入和费用，如直线租金收入、递延融资成本摊销、与高于和低于市场的租赁相关的无形资产、非现金补偿和其他非现金收入或支出。现金利息支出也从预计EBITDA中剔除，GAAP净收益或亏损根据收购、处置和其他类似活动的年化影响进行调整。为得出可归因于公司的同财产NOI、GAAP净收益或亏损，调整后不包括非常项目(如GAAP定义)、资产处置损益、债务清偿损益、减值费用以及折旧和摊销，包括按比例分摊的未合并子公司的此类调整，如果有，非现金收入和支出，如与高于和低于市场的租赁相关

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 13无形资产、直线租金收入和其他非现金收入或支出。利息费用、一般和行政费用、投资和其他收入或损失、所得税优惠或费用、房地产经营收入和直接收入成本、管理费收入以及商业贷款和投资的利息收入也不包括在同一物业NOI中。GAAP净收益或亏损进一步调整，以消除在本年度和上一年度整个报告期内没有人拥有的物业的影响。现金租金根据GAAP以商业贷款和投资形式列示的公司资产租赁收入也用于替代利息收入等值。管理层、投资者和分析师使用FFO进行有意义的期间之间和同行之间的经营业绩比较，主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及销售净收益或亏损的影响，这是基于历史成本，并隐含地假设房地产的价值随着时间的推移按可预测的方式减少，而不是根据现有的市场状况波动。我们认为，核心FFO和AFFO是供投资者考虑的额外有用的补充措施，因为它们将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到其他非现金收入或支出造成的扭曲。我们还认为，备考EBITDA是供投资者考虑的另一项有用的补充措施，因为它允许更好地评估我们的经营业绩，而不会受到其他非现金收入的扭曲, 公司资本结构的费用或某些影响我们的经营业绩。我们使用相同属性 NOI来比较不同时期我们资产的经营业绩。它是管理层、投资者和分析师使用的一种公认的重要衡量标准，因为它包括公司物业的所有物业收入，减去运营和维护费用、房地产税和其他与物业相关的费用(“营业收入净额”或“NOI”)，包括在本年度和上一年的整个报告期内拥有和稳定的物业。同一物业NOI试图消除因在所述特定期间收购或处置物业而产生的差异，从而为公司物业的比较提供更具可比性和一致性的业绩衡量标准。FFO、核心FFO、AFFO、形式EBITDA和同一物业NOI可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相比较。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 14合并资产负债表 CTO Realty Growth，Inc. 合并资产负债表 (以千为单位，不包括股票和每股数据) 截至2021年12月31日 2021年12月31日，房地产：土地，成本价233,930美元189,589建筑和改善，成本价530,029 325,418其他家具和设备，成本价748 707在建，成本价6,052 3，150房地产总额，减去成本770,759 518,864，累计折旧(36,038)(24,169) 房地产-净734,721,494,695土地和开发成本685 692无形租赁资产-净115,984 79,492待售资产-6,720投资阿尔卑斯山收入财产信托公司42,041,037减免抵免1,856 3,702减缓信用权725 21,018商业贷款和投资31,908 39,095现金和现金等价物31,333 8,615受限现金1,82261,82261734可退还所得税448 442递延所得税-净额2,530- 其他资产34,453 14,897总资产$986,545$733,139负债和股东权益负债：应付账款$2,544$676应计和其他负债18,028 13,121递延收入5,735 4,505无形租赁负债-净额9,885 5,601递延所得税-净额-483长期债务445,583 278,273总负债481,775 302,659股东权益：优先股-100,000,659授权股份1000股；面值$0.01，A系列累计可赎回优先股6.375%，每股25.00美元清算优先权，于2022年12月31日和2021年12月31日发行和发行的3,000,000股 30普通股-500,000股授权股票；面值0.01美元，2022年12月31日已发行和已发行的22,854,775股；在2021年12月31日已发行和已发行的17,748,678股和 60额外实收资本172,471，85,414留存收益316,279 343, 459累计其他全面收益15,761 1,517股东权益总额504,770 430,480负债和股东权益总额$986,545$733,139

CTO Realty Growth，Inc.|©Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 15合并P&L CTO Realty Growth，Inc. 合并经营报表 (不包括股票、每股和股息数据) (未经审计) 截至2012年12月31日的三个月 2022 2021 2022收入收入物业$19,628美元13,922美元68,857美元50,679管理费收入994 944 3,829 3，305商业贷款和投资利息收入841 725 4,172 2,861房地产业务1,067 9,109 5,462 13,427总收入22,530 24,700 82,320 70,272直接收入收入物业收入(6,421)(4,127)(20,364)(13,815) 房地产业务(553)(7,748)(2,493)(8,615) 收入总直接成本(6,974)(11,875)(22，857)(22,430) 一般和行政费用(3,927)(2,725)(12,899)(11,202) 减值费用-(1,072)-(17,599) 折旧和摊销(8,454)(5,153)(28,855)(20,581) 总运营费用(19,355)(20,825)(64,611)(71,812) 资产处置损益债务清偿亏损-(2,790)-(3,431) 其他收益(亏损)(11,770)(2,580)(7,042)24,885营业总收入(亏损)(8,595)1,295 10,667 23,345投资和其他收入(亏损)7,046 4,007 776 12,445利息支出(3,899)(2,078)(11,115)(8，所得税前收益(亏损)(5,448)3,224 328 26,861所得税收益(支出)2,369(1,292)2,830 3,079公司应占净收益(亏损)1,932 3,158 29,940分配给优先股东(1,195)(1,196)(4,781)(2,325) 普通股股东应占净收益(亏损)$(4,274)$736$(1,623)$27，每股615信息：普通股股东的基本和摊薄净收益(亏损)$(0.21)$0.04$(0.09)$1.56普通股的加权平均数基本和摊薄的19,884,782 17,671,194 18,508,201 17,676, 809宣布和支付的股息-优先股$0.40$0.40$1.59$0.77宣布和支付的股息-普通股$0.38$0.33$1.49$1.33

CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 16非公认会计准则财务指标 ©Realty Growth，Inc. 非公认会计准则财务指标同物业无收益调节 (未经审计) (千) 截至本年度的三个月 2022-12-31， 2021-12-31， 2022-12-31 2021年公司应占净收益(亏损)$(3,079)$1,932$3,158$29,940资产处置亏损(收益)11,770(210)7,042(28,316) 债务清偿亏损-2,790-3,431减值费用-1,072-17,599折旧及摊销8,454 5,153 28,855 20,581租赁收益(676)(416)(2,161)404直线租金调整521 599 2,166 2,443新冠肺炎租金偿还(26)(104)(105)(842) 39 154 236利息支出3,899 2,078 11,115 8,929一般和行政费用3,927 2,725 12,899 11,202投资和其他收入(7,046)(4,007)(776)(12,445) 所得税支出(福利)(2,369)1,292(2,830)(3,079) 房地产运营收入(1,067)(9,109)(5,462)(13,427) 房地产运营收入直接成本收入553 7,748 2,493 8,615管理费收入(994)(3,829)(3,305) 商业贷款和利息收入投资(841)(725)(4,172)(2,861) 减去：在整个报告期内未拥有物业的影响(4,951)(1,197)(25,690)(18,879) 同一物业NOI$8,115$8,716$22,857$20,226

CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 17非公认会计准则财务衡量 CTO Realty Growth，Inc. 非公认会计准则财务衡量 (未经审计) (除每股数据外，以千计) 截至2022年12月31日的三个月， 2022年12月31日， 2021年12月31日，可归因于公司的净收益(亏损)$(3,079)$1,932$3,158，29，940加回：与2025年票据相关的稀释利息的影响(1)- 公司应占净收益，如果转换为$(3,079)$1,932 3,158 29,940不动产折旧和摊销8,440 5,153 28,799 20,581处置资产的损失(收益)，扣除所得税8,898(210)4,170(28,316) 处置其他资产的收益(519)(1,375)(2,992)(4，924) 减值费用，净额-809-13,283投资证券未实现亏损(收益)(6,405)(3,446)1,697(10,340) 来自非FFO项目的所得税支出-1,840-1,840运营资金$7,335$4,703$34,832$22,064分配给优先股东(1,195)(1,196)(4,781)(2,325) 普通股股东应占运营资金$6,140$3,507$307051$19,739债务清偿亏损-2,790-3,431无形资产摊销至租赁收入676 4162,161(404) 减去：与2025年票据相关的稀释利息的影响(1)- 股东应占运营的核心资金$6,816$6,713$32,212$22,766调整：直线租金调整(521)(599)(2,166)(2,166)(2,166)443) 新冠肺炎租金偿还26 104 105 842其他折旧和摊销(33)(149)(232)(676) 贷款成本摊销，可转换债务折扣，以及资本化利息264 469 774 1,864非现金补偿809 734 3,232 3,168非经常性G&A--155普通股股东应占经调整运营资金$7,361$7,272$33,925$25, 每股普通股股东应占676 FFO- 摊薄$0.31$0.20$1.62$1.12每股普通股股东应占核心FFO-摊薄$0.34$0.38$1.74$1.29每股普通股股东应占AFFO- 摊薄$0.37$0.41$1.83$1.45(1)与2025年可转换优先票据相关的利息，不包括在公司应占净收益中，以得出1月生效的FFO 12022年由于执行ASU 2020-06，需要在IF转换的基础上列报，因为普通股股东对净收入的影响将是反摊薄的。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 18非公认会计准则财务衡量 CTO Realty Growth，Inc. 非公认会计准则财务衡量净债务与预计EBITDA的对账 (未经审计) (千) 截至2022年12月31日的三个月公司应占净亏损$(3,079) 房地产折旧和摊销8,440资产处置亏损，所得税净额8,898出售其他资产的收益(519) 投资证券未实现收益(6,405) 对优先股东的分配(1,195) 直线租金调整(521) 无形资产摊销租赁收入676其他非现金摊销(33) 贷款成本摊销和可转换债务折价264非现金补偿809利息支出，扣除贷款成本摊销和可转换债务折价后的净额3,635 EBITDA$10,970预计本季度收购和处置的年化影响，EBITDA$43,880净(1)14,166预计EBITDA$58,046长期债务总额445,583美元融资成本，扣除累计摊销未摊销可转换债务折现364现金和现金等价物(19,333) 受限现金(1,861) 净债务净债务426,390美元预计EBITDA 7.3x (1)反映在截至2022年12月31日的三个月内，公司收购和处置活动对年化EBITDA的预计年化影响。

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 资本化和股息 $和已发行股票(以千股计)，每股数据除外。任何差额都是四舍五入的结果。未偿还普通股未偿还普通股22,855普通股价格$18.28普通股总市值$417,789未偿还3,000股A系列优先股每股优先股面值$25.00系列A优先面值$75,000股本总额$492,789债务资本总额未偿还债务总额447,584美元总资本940,373现金，受限现金及现金等价物$21,194企业总值$919,179已支付普通股优先股 2022年第一季度$0.36$0.40第二季度2022$0.37$0.40第三季度2022$0.38$0.40 2022年第四季度$0.38$0.40往绩12个月2022年第四季度$1.49$1.59 202Q42022稀释后每股核心FFO$0.37Q42022核心FFO派息率111.8% 2022年第四季度AFFO派息率102.7% 股息率 202Q42022$0.40股息$1.52$1.59截至12月31日每股价格，2022$18.28$20.45隐含股息率8.3%7.8% 19

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 债务摘要以千美元为单位。任何差额都是四舍五入的结果。 (1)在公司2022年第四季度的收益发布中，将对账视为非GAAP财务衡量标准的一部分。未偿债务面值利率到期日类型循环信贷安排$113,750 Sofr+10个基点+[1.25% – 2.20%]2027年1月可变 2025可转换优先票据51,034 3.88%2025年4月固定 2026定期贷款65,000 Sofr+10个基点+[1.25% – 2.20%]2026年3月固定 2027年定期贷款100,000 SOFR+10个基点+[1.25% – 2.20%]2027年1月固定 2028年定期贷款100,000 SOFR+10个基点+[1.20% – 2.15%]2028年1月已修复抵押票据17,800 4.06%已修复2026年8月已修复总计/周。平均$447,584 3.94% 固定利率与浮动面值利率占总债务的百分比总固定利率债务333,834 3.32%75% 总浮动利率债务113,750 Sofr+10个基点+[1.25% – 2.20%]25% 总计/Wtd。平均$447,584 3.94%100% 杠杆指标债务面值$447,584现金、受限现金和现金等价物($21,194) 净债务$426,390企业总价值$919,179净债务与企业总价值之比46% 净债务与预计息税前利润之比(1)7.3x 20

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 债务到期日以千美元为单位。任何差额都是四舍五入的结果。年到期债务余额累计债务到期百分比加权平均利率 2023$−−%−%−% 2024−−%−%−% 2025 51,034 11.40%11.40%3.88% 2026 82,800 18.50%29.90%2.21% 2027 213,750 47.76%77.66%4.05% 2028,000,000100.00%5.18% 总计$447,584 100.00%3.94% 21

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 年初至今的投资以千美元为单位。任何差异都是四舍五入的结果。物业收购市场类型日期收购平方英尺价格价格广场购物中心-价格广场购物中心-凯蒂，德克萨斯州休斯顿，德克萨斯州多租户零售2022 200,576$39,100 95% 麦迪逊院子-亚特兰大，佐治亚州亚特兰大，GA多租户零售2022年7月162,521美元80,200 99% 西布罗德村-格伦艾伦，弗吉尼亚州里士满，杂货店锚定零售2022年10月93,850 83%主街投资组合-代托纳海滩，佛罗里达州代托纳海滩，佛罗里达州FL单一租户零售2022年12月28,511美元4,843 100% 福赛斯-卡明，GA Atlanta，GA Lifestyle 2022 12 560,434$96,000 86% 总收购1,349,286美元313,993 22结构性投资市场Type Date Originated Capital Commitment结构位于格温奈特-布福德，GA亚特兰大，GA零售外卖2022年1月$8,700 Watters Creek在蒙哥马利农场-艾伦，德克萨斯州达拉斯，TX杂货锚定零售2022年4月$30,000美元优先股水之星奥兰多-基斯米姆，奥兰多FL零售外卖2022年4月$19,000第一按揭佐治亚州亚特兰大州阿什福德巷的改善贷款，佐治亚州亚特兰大，租户改善贷款2022年5月$1,500房东融资总结构性投资59,200美元

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 房地产市场类型日期售出平方英尺涨价(亏损) 派对城-纽约市海滨，NY New York，NY单身租户零售2022年1月15,500美元(6,949美元)(60美元) 卡朋特酒店-奥斯汀，德克萨斯州奥斯汀，德克萨斯州奥斯汀，酒店地面租赁2022年3月73,508美元17,095美元(178美元) Westland Gateway Plaza-Hialeah，FL迈阿密，22,150美元986美元，FL Fire Grill，FL Jacksonville，FL单一租户零售2022年9月FL单租户零售2022年9月7,950$5,825(445美元) 245 Riverside-Jacksonville，FL Jacksonville，FL多租户办公室2022年9月136,853$23,550$3,501总处置348,788$81,082$4,735年初至今处置 23美元(以千为单位)。任何差异都是舍入的结果。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 投资组合摘要美元和平方英尺(以千为单位)，每平方英尺数据除外。任何差异都是四舍五入的结果。 24截至12月31日的总投资组合，2022年资产类型物业数量物业平方英尺现金ABR PSF占用租赁占有率单租户8 436$19.69 100.0%100.0% 多租户15 3,283$19.49 88.9%92.0% 总资产组合23,719美元19.52 90.2%92.9% 物业类型数量物业平方英尺现金ABR PSF占用租赁占有率零售业15,967美元18.47 91.4%95.0% 写字楼3395$19.01 100.0%100.0% 混合使用5 1,357$21.18 85.7%87.9% 酒店业−−− 总投资组合23,719美元19.52 90.2%92.9% 截至12月31日的总投资组合，2021年资产类型物业数量物业平方英尺现金ABR PSF占用租赁占有率单租户9511$20.25 100.0%100.0% 多租户13 2,211$17.73 85.9%90.4% 总资产组合22,722$18.21 88.5%92.6% 物业类型物业平方英尺现金ABR PSF占用租赁占有率零售业14,715$17.12 88.4%92.3% 办公室4532$18.72 94.2%98.2% 混合用途3402$23.09 79.6%85.0% 酒店业1 73$13.16 100.0%100.0% 总投资组合22,722美元18.21 88.5%92.6%

亚特兰大房地产公司CTO Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 投资组合详情 25物业类型年收购/ 开发年建成Acreage Square Feet In-Place Occupancy Leased Occupancy Cash© psf 亚特兰大，2006年58.9 560,434 86%87%$18.36阿什福德巷生活方式200543.7 277,408 73%87%$23.06麦迪逊杂货店2022年2019年10.3 162,521 99%100%$30.43格温尼特杂货店交易所2021年12.0 69,266 92%98%$29.55整个亚特兰大，GA 124.9 1,069,629 85%90%$22.14达拉斯，德克萨斯州 Legacy Lifestyle 2021 2007 12.7 237,366 96%98%$32.36 Westcliff Shopping Center杂货店2017 1955 10.3 134,791 61%72%$4.20 Total Dallas，德克萨斯州23.0 372,157 83%88%$22.16里士满，弗吉尼亚州西布罗德村杂货店-锚定2022 2007 32.6 392,007 83%83%$19.54 Raleigh，NC 比弗克里克十字路口零售电力中心2021 2005 51.6 321,977%98%$16.38菲尼克斯，AZ 十字路口城镇中心零售电力中心2020 2005 31.1 244,072 99%99%$20.03佛罗里达州杰克逊维尔圣约翰镇中心零售电力中心2019年52.0 210,973 92%95%$22.24美元，单位为千美元，每平方英尺数据除外。任何差异都是舍入的结果。

Fidelity Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 投资组合详情 26物业类型年收购/ 开发年建成Acreage Square Feet In-Place Occupancy Leased Occupancy Cash abr psf 阿尔伯克基，NM 2018年©单租户办公室2009 25.3 210,067 100%100%$17.23休斯敦，德克萨斯州普莱斯广场购物中心零售电力中心2022 1999 23.2 200,576%97%$15.84 Santa Fe，NM 125林肯和150华盛顿混合使用2021 1983 1.5 137,209 74%84%$20.21佛罗里达州坦帕市萨巴尔展馆单租户办公室2020 1998 11.5 120,500 100%100%$18.80得克萨斯州盐湖城约旦落地零售电力中心2021 2003 16.1 170,996100%100%$9.90华盛顿特区通用动力公司单租户办公室2019 1984 3.0 64,319 100%100%$25.24拉斯维加斯，NV 东部公共杂货2021 11.9 133,304 100%100%11.77美元，单位：千美元除了每平方英尺的数据。任何差异都是舍入的结果。

Acreage Square Feet In-Place Occupancy Leased Occupancy Cash©房地产增长公司|ctoreit.com 投资组合详情 27物业类型年份收购/ 开发年份建成Acreage Square Feet In-Place Occupancy Leased Occupancy Cash abr psf 佛罗里达州代托纳海滩餐厅投资组合单一租户(5)2018/2022 1915-2018 40,555 100%100%$26.24奥兰多，FL 冬季公园办公室混合用途2021年2.3 30,296 84%100%$11.55总投资组合418.2 3,718,637 90%93%$19.52美元，单位为千，每平方英尺数据除外。任何差异都是舍入的结果。

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 租赁摘要美元和平方英尺(以千为单位)，每平方英尺数据除外。任何差额都是四舍五入的结果。 28续订和续期2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 2022租赁8 5 9 9 31平方英尺32.5 10.2 31.8 20.9 95.3新现金租金PSF$31.57$29.28$29.62$29.59$30.24租户改善$368$−$−$27$395租赁佣金$36$28$77$12$150加权平均期限6.2 3.6 5.8 4.2 5.3新租赁第一季度2022 Q2 2022 Q4 2022 2022租赁10 7 7 5 29平方英尺24.4 30.9 43.4 22.7 121.6新现金租金PSF$31.32$32.66 36.14$25.18$32.24租户改善$691$2,721$3,025$309$6,746租赁佣金$335$298$1,033$362$2,024加权平均期限8.9 12.2 8.7 8.5 9.4所有租约摘要2022Q2 2022Q3 2022Q4 20222022租约18 12 16 14 60平方英尺56.9 41.1 75.2 43.6 216.9新现金租金PSF$31.46$31.82$33.39$27.29$31.36租户改善1,059元2,721元3,025元336元7,141租赁佣金371元326元1,110元374元2,174加权平均期6.6 10.3 7.6 6.2

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 可比租赁摘要美元和平方英尺(以千为单位)。任何差额都是四舍五入的结果。 29次续订和延期- 可比的签订GLA的租约数量新现金租金Psf 到期现金租金Psf 比到期租金增加加权平均租赁Term Tenant Improvements Lease Commissions 1st 2022季度8 32.5$31.57$31.10 1.5%5。9$368$35 2022 5 10.2 29.28 28.21 3.8%3.6−27第三季度2022 9 31.8 29.62 27.45 7.9%5.8−76第四季度9 20.9 29.59 26.86 10.1%4.2 27 11总计31 95.3$30.24$28.65 5.5%5.3$395$149新租约- 可比的签订的租约数量新签的现金租金psf }到期现金租金PSF %比到期租金加权平均租赁Term Tenant Improvements Lease Commissions 1st季度14.4$26.50$24.45 8.4%5.4$110$62 2022年第二季度1 14.1 34.00 17.00 100.0%10.0 1,690 192第三季度213.8 46.55 31.60 47.3%10.0 2,023 5602022年第4季度−−−%−−− 总计432.3$38.35$24.27 58.0%9.6$3,823$814所有可比租约摘要签订的租约数量已签署的租约数量新现金租金Psf 到期现金租金Psf 增加到期租金加权平均租期租户改善租赁佣金 2022年第一季度9 36.9$30.96$30.30 2.2%5.9$478$97第二季度6 24.3 32.02 21.71 47.5%7.6 1,690 219第三季度11 45.6 34.76 28.72 21.0%7.5 2,023 636 2022第四季度9 20.9 29.59 26.86 10.1%4.2 27 11总计35 127.7$32.29$27.54 17.3%6.6$4,218$963

© CTO Realty Growth, Inc. | ctoreit.com Same-Property NOI $ and square feet in thousands, except per square foot data. Any differences are a result of rounding. 30 Multi-Tenant Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 2022 Number of Comparable Properties 6 8 7 7 4 Same-Property NOI – 2022 $4,404 $5,256 $6,545 $5,370 $14,300 Same Property NOI – 2021 $3,465 $3,961 $5,815 $5,958 $11,988 $ Variance $939 $1,295 $730 ($588) $2,312 % Variance 27.1% 32.7% 12.6% (9.9%) 19.3% Single-Tenant Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 2022 Number of Comparable Properties 7 7 5 5 5 Same-Property NOI – 2022 $2,009 $2,190 $1,920 $2,745 $8,557 Same Property NOI – 2021 $1,984 $2,055 $1,746 $2,758 $8,238 $ Variance $25 $135 $174 ($13) $319 % Variance 1.3% 6.6% 10.0% (0.5%) 3.9% All Properties Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 2022 Number of Comparable Properties 13 15 12 12 9 Same-Property NOI – 2022 $6,413 $7,446 $8,465 $8,115 $22,857 Same Property NOI – 2021 $5,449 $6,016 $7,561 $8,716 $20,226 $ Variance $964 $1,430 $904 ($601) $2,631 % Variance 17.7% 23.8% 12.0% (6.9%) 13.0%

© CTO Realty Growth, Inc. | ctoreit.com Lease Expiration Schedule $ and square feet in thousands. Any differences are a result of rounding. 31 Anchor Tenants Year Leases Expiring Expiring SF % of Total Cash ABR % of Total ABR PSF 2023 6 169 5.0% 3,649 5.0% $20.28 2024 2 40 1.2% 685 0.9% 17.10 2025 6 121 3.6% 2,866 3.9% 23.95 2026 9 353 10.5% 6,147 8.5% 17.74 2027 9 367 10.9% 4,075 5.6% 11.17 2028 10 488 14.5% 9,021 12.4% 18.84 2029 2 164 4.9% 2,319 3.2% 13.99 2030 2 67 2.0% 784 1.1% 11.99 2031 3 48 1.4% 852 1.2% 19.02 Thereafter 10 293 8.7% 5,455 7.5% 18.62 Total 59 2,110 62.9% 35,853 49.4% $17.19 Small Shop Tenants Year Leases Expiring Expiring SF % of Total Cash ABR % of Total ABR PSF 2023 33 110 3.3% 2,442 3.4% $22.14 2024 51 164 4.9% 4,258 5.9% 26.08 2025 27 87 2.6% 3,005 4.1% 34.89 2026 41 213 6.3% 5,244 7.2% 24.95 2027 45 141 4.2% 3,796 5.2% 27.50 2028 27 118 3.5% 3,677 5.1% 32.98 2029 30 116 3.4% 3,731 5.1% 33.58 2030 29 79 2.4% 2,885 4.0% 40.70 2031 29 79 2.4% 2,738 3.8% 37.82 Thereafter 32 138 4.1% 4,947 6.8% 35.85 Total 344 1,245 37.1% 36,723 50.6% $31.22

© CTO Realty Growth, Inc. | ctoreit.com Lease Expiration Schedule $ and square feet in thousands. Any differences are a result of rounding. 32 Total Year Leases Expiring Expiring SF % of Total Cash ABR % of Total ABR PSF 2023 39 279 8.3% 6,091 8.4% $21.84 2024 53 204 6.1% 4,943 6.8% 24.24 2025 33 208 6.2% 5,871 8.1% 28.23 2026 50 566 16.9% 11,391 15.7% 20.12 2027 54 508 15.2% 7,871 10.8% 15.49 2028 37 606 18.0% 12,698 17.5% 20.97 2029 32 279 8.3% 6,050 8.3% 21.66 2030 31 147 4.4% 3,669 5.1% 25.04 2031 32 126 3.8% 3,590 4.9% 28.40 Thereafter 42 432 12.9% 10,402 14.3% 24.08 Total 403 3,355 100.0% 72,576 100.0% $21.63

©首席技术官房地产增长，Inc.|ctoreit.com 顶级租户摘要 33租户/概念信用评级(1)租赁租赁平方英尺占总现金的百分比ABR占总现金的百分比富达A+1 210 5.6%3,619 5.0% 福特汽车信用BB+1 121 3.2%2,265 3.1% AMC CCC+2 90 2.4%2,189 3.0% WeWork CCC+1 59 1.6%1,977 2.7% 通用动力A-1 64 1.7%1,623 2.2% 在家B-2 192 5.2%1,576 2.2% 南方大学N/A 1 60 1.6%1,569 2.2% 全食市场AA-1 60 1.6%1,485 2.0% 罗斯/dd折扣BBB+4 106 2.8%1,334 1.8% 百思买BBB+2 82 2.2%1,224 1.7% 达顿餐厅BBB 3 27 0.7%1,207 1.7% 出版物未评级1 54 1.4%1,076 1.5% 哈金斯影院未评级1 56 1.5%961 1.3% 皇家影院未评级1 45 1.2%948 1.3% 阿什福德巷大厅未评级1 17 0.5%877 1.2% TJ Maxx/HomeGoods/Marshalls A 2 75 2.0%834 1.1% LandShark Bar&Grill未评级1 6 0.2%764 1.1% 业余大堂未评级1 55 1.5%743 1.0% 伯灵顿BB+1 47 1.3%723 1.0% 学院体育和户外BB 1 73 2.0%709 1.0% 其他393 1,936 52.1%44,873 61.8% 总计422 3,435 92.4%72,576 100.0% 空置284 7.6% 总计422 3,719 100.0% $和平方英尺(以千计)。 (1)总计422,435 92.4%72,576 100.0% 空置284 7.6% 总计422 3,719 100.0% (1)信用评级，或投资级租户(评级为BBB-、NAIC-2或Baa3或更高)是具有标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会(NAIC)信用评级的租户或租户的母公司。

© CTO Realty Growth, Inc. | ctoreit.com Geographic Diversification 34 Markets Properties Square Feet % of Total Cash ABR % of Total 5-Mile 2022 Average Household Income 5-Mile 2022 Total Population 2022-2027 Projected Population Annual Growth Atlanta, GA 4 1,070 28.8% $23,677 32.6% $156,077 223,583 1.1% Dallas, TX 2 372 10.0% 8,248 11.4% 146,103 320,047 1.2% Richmond, VA 1 392 10.5% 7,660 10.6% 141,700 174,567 0.3% Raleigh, NC 1 322 8.7% 5,275 7.3% 168,535 131,885 1.0% Phoenix, AZ 1 244 6.6% 4,889 6.7% 134,759 308,674 0.8% Jacksonville, FL 1 211 5.7% 4,692 6.5% 96,386 200,927 0.5% Albuquerque, NM 1 210 5.6% 3,619 5.0% 63,148 50,506 3.9% Houston, TX 1 201 5.4% 3,177 4.4% 124,283 275,061 0.9% Santa Fe, NM 1 137 3.7% 2,773 3.8% 106,492 64,342 (0.2%) Tampa, FL 1 121 3.2% 2,265 3.1% 76,699 184,603 0.8% Salt Lake City, UT 1 171 4.6% 1,693 2.3% 106,412 364,557 0.8% Washington, DC 1 64 1.7% 1,623 2.2% 204,805 234,546 0.5% Las Vegas, NV 1 133 3.6% 1,569 2.2% 120,743 313,541 0.9% Daytona Beach, FL 5 41 1.1% 1,064 1.5% 63,128 106,381 0.3% Orlando, FL 1 30 0.8% 350 0.5% 103,034 278,379 0.5% Total 23 3,719 100.0% $72,576 100.0% $136,186 217,321 1.0% States Properties Square Feet % of Total Cash ABR % of Total 5-Mile 2022 Average Household Income 5-Mile 2022 Total Population 2022-2027 Projected Population Annual Growth 1% Georgia 4 1,070 28.8% $23,677 32.6% $156,077 223,583 1.1% Texas 3 573 15.4% 11,425 15.7% 140,035 307,537 1.1% Virginia 2 456 12.3% 9,283 12.8% 152,734 185,054 0.4% Florida 8 402 10.8% 8,371 11.5% 87,110 187,731 0.6% New Mexico 2 347 9.3% 6,392 8.8% 81,950 56,508 2.1% North Carolina 1 322 8.7% 5,275 7.3% 168,535 131,885 1.0% Arizona 1 244 6.6% 4,889 6.7% 134,759 308,674 0.8% Utah 1 171 4.6% 1,693 2.3% 106,412 364,557 0.8% Nevada 1 133 3.6% 1,569 2.2% 120,743 313,541 0.9% Total 23 3,719 100.0% $72,576 100.0% $136,186 217,321 1.0% $ and square feet in thousands, except for average household income demographic information. Any differences are a result of rounding. Demographic information sourced from Esri. Market, state and portfolio averages weighted by the Annualized Cash Base Rent of each property.

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 除每股数据外，其他资产 $和流通股(以千计)。任何差额都是四舍五入的结果。 35投资证券股份和运营合伙单位拥有每股价值 12月31日，2022年估计值年化每股股息原地年化股息收入阿尔卑斯收入财产信托公司2,203$19.08$42,041$1.10$2,424结构性投资类型发起日期到期日日期原始Loan Amount Amount Outstanding Interest Rate 4311枫树大道，达拉斯，德克萨斯州抵押票据2020年10月2023年4月$400 7.50% Gwinnett建筑交易所第二期贷款2022年1月2024年1月$8,700$220 7.25%2025年4月优先投资蒙哥马利农场Watters Creek 2025年4月$30,000$30,000 8.50% 2025年5月阿什福德巷改善贷款$1,500$1,053 12.00%2025年4月$1,500$1,053 12.00% 总结构性投资$40,600$32,100 8.35% 可供出售的地下权益面积估计价值英亩可供出售355,000英亩$4,000缓解信用和州政府信用总价值信用额度25.6 1.8$1,854减缓信用权11.1−725总计缓解信用额度36.7 1.8$2,579

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 2023年指引 36稀释后每股核心FFO$1.50−$1.55稀释后每股核心FFO$1.64−$1.69本公司对2023年稀释后每股核心FFO和稀释后每股AFFO的估计如下： $和以百万为单位的流通股，每股数据除外。 (1)包括坏账费用的影响，入住率损失和与破产和/或租户租赁违约的租户相关的成本。 (2)未计入创收收购和处置的潜在影响。公司2023年的指导包括但不限于以下假设：低收入高同业噪声增长(1)1%−4% 一般和管理费用$14−$15加权平均稀释股份未偿还22.6−23.62023年年末租赁入住率(2)94%−95% 对创收物业的投资$100−$250目标初始投资现金收益率7.25%−8.00% 处置$5−$75目标处置现金收益率6.00%−7.50%

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 联系信息和研究报道联系信息公司办公室地点投资者关系转移代理纽约证券交易所纽约大道，3楼冬季公园，FL 32789 1140 N.Williamson Blvd.，Suite 140代托纳海滩，FL 32114 Matt Partridge 首席财务官兼财务主管高级副总裁 (407)904-3324mpartridge@ctoreit.com 计算机共享信托公司N.A. (800)368-5948(800)368-5948网址：cto Ticker符号：CTO A系列首选 Ticker符号：cto-PA www.ctoreit.com 研究分析师报道机构报道分析师电子邮件电话： B.Riley Craig Kucera Craigkucera@brileyfin.com(703)312-1635 BTIG Michael Gorman mgorman@btig.com(212)738-6138 Compass Point Floris van Dijkum fvandijkum@compasspintllc.com(646)757-2621(212)970-5261 Janney Rob Stevenson Robstevenson@janny.com(646)840-3217 Jones Research Jason Stewart@jonestrading.com(646)465-9932 Raymond James RJ Milligan rjmiligan@raymondjames.com(727)567-2585 37

©Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 本演示文稿中包含的某些陈述(历史事实陈述除外)属于前瞻性陈述，符合修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节的含义。前瞻性陈述通常可以通过诸如“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“预期”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“计划”、“潜在”、“预测”、“预测”、“计划”、“项目”等词语来识别，虽然前瞻性陈述是基于管理层目前对未来发展的预期和合理信念以及它们对公司的潜在影响而作出的，但许多因素可能会导致公司的实际结果与前瞻性陈述中陈述的结果大相径庭。这些因素可能包括但不限于：公司保持REIT资格的能力；公司对美国联邦和州所得税法变化的风险敞口，包括REIT要求的变化；总体不利的经济和房地产状况；宏观经济和地缘政治因素，包括但不限于通胀压力、利率波动、全球供应链中断和持续的地缘政治战争；新冠肺炎及其变种等大流行病的最终地理传播、严重程度和持续时间，以及政府当局可能采取的遏制或应对此类大流行影响的行动, 以及此类流行病对全球经济和公司财务状况和经营结果的潜在负面影响；主要租户因破产、资不抵债或业务普遍低迷而无法继续支付租金或债务；PINE的业务或资产的损失或失败或下降；1031笔交易的完成；符合公司投资目标和标准的投资物业的可用性；与获得所需政府许可和满足计划中的收购和销售的其他成交条件相关的不确定性；以及公司在截至2022年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告中讨论的不确定性和风险因素，以及公司在提交给美国证券交易委员会的文件中不时讨论的其他风险和不确定因素。不能保证未来的发展将符合管理层的预期，也不能保证未来发展对公司的影响将是管理层预期的。提醒读者不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些前瞻性陈述仅在本报告发表之日起发表。本公司不承担更新本新闻稿中包含的信息以反映随后发生的事件或情况的义务。

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 非公认会计准则 39我们报告的业绩是根据美国公认会计原则(“公认会计准则”)列报的。我们还披露了运营资金(“FFO”)、运营核心资金(“核心FFO”)、调整后运营资金(“AFFO”)、预计利息、税项、折旧及摊销前收益(“预计EBITDA”)和同物业净营业收入(“同物业NOI”)，每一项都是非公认会计原则财务指标。我们相信这些非GAAP财务指标对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者广泛接受的行业指标，分析师和投资者用来比较REITs的经营业绩。 FFO、核心FFO、AFFO、预计EBITDA和同一财产NOI不代表经营活动产生的现金，也不一定指示可用于为现金需求提供资金的现金；因此，它们不应被视为我们现金流量表上报告的经营活动现金流量或净收益的替代指标，而应被视为是对GAAP财务指标的补充，而不是取代。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)理事会采用的定义计算FFO。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后不包括非常项目(根据GAAP的定义)、销售可折旧房地产资产的净收益或亏损、与房地产折旧资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销, 包括未合并子公司的此类调整的按比例份额。本公司亦不计入出售房地产投资信托基金主要业务附带资产的损益，具体包括出售缓解信贷、影响费用信贷、地下销售及卖地，以及本公司与2025年可转换优先票据有关的投资证券及利息按市值计价(如影响为摊薄)。为了得出核心FFO，我们修改了FFO的NAREIT计算，以包括与债务清偿、高于和低于市场租赁相关的无形资产摊销以及其他不可预测的市场或交易驱动的非现金项目确认的损益相关的GAAP净收入的其他调整。为了得出AFFO，我们进一步修改了FFO和核心FFO的NAREIT计算，以包括与非现金收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整，如直线租金收入、非现金薪酬和其他非现金摊销，以及重新计入与2025年可转换优先票据相关的利息，如果影响是稀释的。此类项目可能会导致净收入的短期波动，但不会影响经营现金流或长期经营业绩。在我们制定公司目标时，我们将AFFO用作衡量我们业绩的指标之一。为得出预计EBITDA，GAAP净收入或亏损进行了调整，以不包括非常项目(根据GAAP的定义)、可折旧房地产资产的销售净收益或亏损、与房地产折旧资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司此类调整的比例份额、非现金收入和费用(如直线租金收入)、递延融资成本摊销, 高于和低于市场租赁相关的无形资产、非现金补偿和其他非现金收入或支出。现金利息支出也不包括在预计EBITDA中，GAAP净收益或亏损将根据收购、处置和其他类似活动的年化影响进行调整。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 非公认会计准则财务计量 40为得出同一物业的NOI，公认会计准则可归因于公司的净收入或亏损进行了调整，以不包括非常项目(按公认会计准则定义)、资产处置损益、债务清偿损益、减值费用以及折旧和摊销，包括未合并子公司按比例进行的此类调整，如有，非现金收入和支出，如高于和低于市场租赁相关的无形资产、直线租金收入、及其他非现金收入或支出。利息支出、一般和行政费用、投资和其他收入或损失、所得税优惠或支出、房地产经营收入和收入的直接成本、管理费收入以及商业贷款和投资的利息收入也不包括在同一房产NOI中。GAAP净收益或亏损进行进一步调整，以消除在本年度和上一年度整个报告期内未被拥有的物业的影响。根据与公司资产有关的租赁收到的现金租金收入也用于替代利息收入等值的利息收入。管理层、投资者和分析师使用FFO是为了便于对不同时期和我们同行之间的经营业绩进行有意义的比较主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及销售净收益或亏损的影响，这是基于历史成本的，隐含地假设房地产的价值随着时间的推移而减少, 而不是根据现有的市场状况进行波动。我们认为，核心FFO和AFFO是供投资者考虑的其他有用的补充措施，因为它们将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到其他非现金收入或支出造成的扭曲。我们还认为，预计EBITDA是供投资者考虑的另一项有用的补充措施，因为它允许更好地评估我们的经营业绩，而不会因其他非现金收入、支出或公司资本结构对我们经营业绩的某些影响而造成扭曲。我们使用相同属性NOI来比较我们资产在不同时期的经营业绩。它是管理层、投资者和分析师使用的一种公认的重要衡量标准，因为它包括公司租赁物业的所有物业收入，减去运营和维护费用，房地产税和在本年度和上一年报告期内一直拥有和稳定的物业的其他物业特定支出(“净营业收入”或“NOI”)。同一物业NOI试图消除因在所述特定期间收购或处置物业而产生的差异，因此为比较公司的物业提供了更具可比性和一致性的业绩衡量标准。FFO、核心FFO、AFFO、形式EBITDA和同一物业NOI可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相比较。

© CTO Realty Growth, Inc. | ctoreit.com Definitions & Terms 41 References and terms used in this presentation that are in addition to terms defined in the Non-GAAP Financial Measures include: ▪ This presentation has been published on February 23, 2023. ▪ All information is as of December 31, 2022, unless otherwise noted. ▪ Any calculation differences are assumed to be a result of rounding. ▪ “2023 Guidance” is based on the 2023 Guidance provided in the Company’s Full Year and Fourth Quarter 2022 Operating Results press release filed on February 23, 2023. ▪ “Alpine” or “PINE” refers to Alpine Income Property Trust, a publicly traded net lease REIT traded on the New York Stock Exchange under the ticker symbol PINE. ▪ “Annualized Straight-line Base Rent”, “ABR” or “Rent” and the statistics based on ABR are calculated based on our current portfolio and represent straight-line rent calculated in accordance with GAAP. ▪ “Annualized Cash Base Rent”, “Cash ABR” and the statistics based on Cash ABR are calculated based on our current portfolio and represent the annualized cash base rent calculated in accordance with GAAP due from the tenants at a specific point in time. ▪ “Credit Rated” is a tenant or the parent of a tenant with a credit rating from S&P Global Ratings, Moody’s Investors Service, Fitch Ratings or the National Association of Insurance Commissioners (NAIC) (together, the “Major Rating Agencies”). An “Investment Grade Rated Tenant” or “IG” references a Credit Rated tenant or the parent of a tenant, or credit rating thereof with a rating of BBB-, Baa3 or NAIC-2 or higher from one or more of the Major Rating Agencies. ▪ “Contractual Base Rent” or “CBR” represents the amount owed to the Company under the terms of its lease agreements at the time referenced. ▪ “Dividend” or “Dividends”, subject to the required dividends to maintain our qualification as a REIT, are set by the Board of Directors and declared on a quarterly basis and there can be no assurances as to the likelihood or number of dividends in the future. ▪ “Investment in Alpine Income Property Trust” or “Alpine Investment” or “PINE Ownership” is calculated based on the 2,203,397 common shares and partnership units CTO owns in PINE and is based on PINE’s closing stock price. ▪ “Leased Occupancy” refers to space that is currently leased but for which rent payments have not yet commenced. ▪ “MSA” or “Metropolitan Statistical Area” is a region that consists of a city and surrounding communities that are linked by social and economic factors, as established by the U.S. Office of Management and Budget. The names of the MSA have been shortened for ease of reference. ▪ “Net Debt” is calculated as our total long-term debt as presented on the face of our balance sheet; plus financing costs, net of accumulated amortization and unamortized convertible debt discount; less cash, restricted cash and cash equivalents. ▪ “Net Operating Income” or “NOI” is revenues from all income properties less operating expense, maintenance expense, real estate taxes and rent expense. ▪ “Total Enterprise Value” is calculated as the Company’s Total Common Shares Outstanding multiplied by the common stock price; plus the par value of the Series A perpetual preferred equity outstanding and Net Debt.