投资者介绍 房地产增长 2023年2月西布罗德村 弗吉尼亚州格伦·艾伦

©首席技术官房地产增长，Inc.|ctoreit.com 公司重点 2 Differentiated Investment Strategy Focusing on Asset 回收和增值收购 东南和西南 零售和混合使用 多租户投资组合位于具有吸引力的 商业友好市场，具有强劲的人口统计数据和超大的长期增长潜力 稳定和 灵活的资产负债表 充足的流动性和 没有即将到来的债务 到期 活跃资产 管理层 强调 运营优势 拥有深耕房地产 和REIT经验的 领导团队 拥有西布罗德村 格伦·艾伦，弗吉尼亚州 西布罗德村 弗吉尼亚州格伦·艾伦 乔丹登陆 德克萨斯州西乔丹 Legacy 普莱诺，德克萨斯州 福赛斯的商店 乔治亚州卡明市麦迪逊院子 亚特兰大，佐治亚州麦迪逊院子 亚特兰大代托纳海滨餐厅 佛罗里达州代托纳海滩 佛罗里达州杰克逊维尔圣约翰镇中心的斯特兰德

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 截至2023年2月23日的公司概况 3.除非另有说明。 1.截至2023年2月23日。 2.基于截至2023年2月22日的每股18.69美元普通股价格。 位于布福德的Gwinnet的交易所，GA 23 3.7 M7.7% 物业平方英尺隐含CAP利率 8.1%隐含 投资收益率 $4.30亿$4.49亿$9.33亿 股权市场CAP2未偿债务企业价值 (扣除现金后) 系列A优先股 $7500万 2023年第一季度年化股息 $1.52/股8.1% 当前年化股息收益率2$4100万 投资于 阿尔卑斯山收入房地产信托基金 $1.64-$1.69 AFFO每股收益指引

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 2022年亮点 4增值和机会主义投资活动 ▪以7.5%的加权平均现金上限比率，对集中在亚特兰大、达拉斯、里士满和休斯顿的混合用途或零售物业进行了创纪录的3.14亿美元投资。 ▪出售了三处单租户收入物业，剩余的唯一多租户写字楼物业，一份酒店地租，和一个多租户零售物业 以8,110万美元的加权平均退出上限利率6.2% ▪进行了四项结构性投资，提供5,920万美元资金，用于开发或重新开发亚特兰大子市场的零售综合用途物业 ，达拉斯和奥兰多的混合初始收益率为8.2% 强劲的财务业绩和良好的资产负债表 ▪将核心FFO增长35%，至每股稀释后1.74美元，将核心FFO增长26%，至每股1.83美元。 ▪在2022年全年定期支付普通股现金股息，每股1.49美元。比公司2021年的普通股增加12% 现金股利 ▪通过公司首次后续股权发行和自动取款机发行计划，以加权平均毛价每股19.73美元发行了总计500万股普通股，总收益净额为9,530万美元。 ▪将循环信贷安排从2.1亿美元扩大到3亿美元，并将到期日延长至2027年1月；直到2025年才会有债务到期日业绩强劲、地理位置诱人、投资组合不断增长 ▪签署了217,000平方英尺的新租约, 续签和延期，平均可比增长17% 1；年内签署的可比新租约的现金基础租金比即将到期的现金基础租金增加58% 1▪2022年同物业噪声指数增长13.0% ▪70%的年化基础租金来自亚特兰大、达拉斯、罗利、凤凰城、休斯顿、坦帕、盐湖城和拉斯维加斯等高增长市场的物业；截至2022年12月31日，除非另有说明，否则近60%的年化基本租金来自杂货店锚定资产和混合用途的生活方式物业。 1.不包括作为空置收购的新租赁单位。

©首席技术官房地产增长，公司|ctoreit.com 对等Comparisons 16.4x 13.3x 13.0x 12.3x 11.9x 11.7x 11.2x 11.1x 11.0x 10.4x 9.7x 4.1%4.2% 4.5% 8.1% 5.0% 3.9% 4.5% 4.6% 5.0% 5.4% 4.9% 3.50% 4.50% 5.50% 6.50% 7.50% 8.50% 8.0x 9.0x 10.0x 11.0x 12.0x 13.0x 14.0x 15.0x 16.0x{brFRT UE Kim CTO AKR SITC KRG BRX AAT RPT WSR 1.所有股息收益率和2023E FFO倍数均基于2月22日的收盘价，2023年，使用KeyBank日期为2023年2月17日的排行榜报告中对同行公司当前的年化股息和2023年E每股FFO的估计。CTO的2023E每股FFO 反映了2023年2月23日提供的核心FFO指引的中点。 CTO拥有超高的股息率和相对于许多以零售为重点的同行群体具有吸引力的绝对估值，其长期增长机会 2023E FFO倍数和年化股息1 5 CTO的隐含上限利率为7.7% 房地产NOI，目前的股息收益率为8.1%

©首席技术官Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 差异化投资战略 6首席技术官以零售为导向的房地产战略，专注于通过直接投资和管理结构拥有、运营和投资 优质物业 多租户资产战略 ▪专注于基于零售的多租户资产，这些资产具有杂货、生活方式或 面向社区的零售组成部分和免费的混合用途组成部分， 位于美国大陆内增长较快的MSA ▪收购目标位于增长较快的市场，目前的就地收益率强劲 通过组合空置租赁、重新开发或滚动就地租赁获得更高的市场租金，未来有可能增加回报 传统资产的货币化 ▪首席技术官拥有大量传统资产(写字楼物业和矿业权)，当 货币化时，将释放有意义的股权，重新部署到核心战略资产中， 可能会推动更高的现金流，每股FFO和AFFO 阿尔卑斯收入房地产信托基金和保留租赁净资产 ▪首席技术官种子和外部管理阿尔卑斯收入房地产信托基金(纽约证券交易所代码：PINE)，这是一个 纯粹的净租赁房地产投资信托基金，通过直接投资 房地产投资信托基金股票和运营单位控股，是一个有意义和有吸引力的 管理费收入和股息收入来源 目标是多租户，以零售为基础， 增值收益物业收购 将遗留矿产货币化 权利和其他资产管理和保留所有权 阿尔卑斯山房地产投资信托基金(纽约证券交易所代码：PIN) 以机会主义估值将保留的净租赁和写字楼物业货币化 专注于执行

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 首席技术官的投资战略专注于通过在商业和税收友好的市场和州收购和拥有位置良好的物业，为我们的股东创造相对超乎寻常的回报，长期现金流和潜在的房地产价值受到人口和就业大幅增长的支持。 ▪专注于预计就业和人口增长过快的市场/州 有利的商业气候 ▪地理重点将受益于强劲的零售商 服务于不断增长的人口的需求 ▪差异化资产投资策略优先考虑具有强大房地产基本面的增值零售和混合用途物业 ▪以大幅折扣收购的记录 重置成本和低于市场租赁的房地产 房地产基本面将推动超大的租赁率增长 ▪寻求租赁或重新定位为上涨的物业，或 具有可识别的机会推动迈阿密长期发展的高度稳定的资产，超大的风险调整returns Orlando Jacksonvill e Tampa Atlanta Nashville夏洛特 罗利-达勒姆 华盛顿，DC Dallas Houston Austin Denver Boulder Salt湖城 拉斯维加斯 里诺 凤凰城 7 CTO目标市场

©首席技术官房地产增长，Inc.|ctoreit.com 加速投资业绩 8$365$489$468 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.0 450.0 500.0 0.0% 10000.0% 20000.0% 30000.0% 40000.0% 50000.0% 2020 2021年2022年非收益性资产货币化 生产遗留资产 处置投资 投资和处置活动 累计年度交易活动 在Legacy的商店 Plano，德克萨斯州普莱诺的商店

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 演变为领先的多租户，以零售为重点的物业组合 9 20191物业数量34 27 22 23总投资组合平方英尺180万平方英尺2.5M 2.7M 370万 入住率95%93%89%90% 年化现金基础租金(现金基础租金)$27.6M$3820万$4960万$7260万 多租户/单租户物业占现金基础租金的比例28%/72% 多租户/单租户 48%/52% 多租户/单租户 79%/21% 多租户/单租户 88%/12% 多租户/单租户 来自零售和混合用途/写字楼属性的现金ABR的60%/37% 零售和混合用途/写字楼 65%/33% 零售和混合用途/写字楼 78%/20% 零售和混合用途/写字楼 90%/10% 零售和混合用途/写字楼 顶级租户占空置率的百分比12% 保真度(S&P：A+) 9% 保真度(S&P：A+) 7% 保真度(S&P：A+) 保真度(S&P：A+) 顶级市场占空置率31% Jacksonville 22% Jacksonville 16% Atlanta 33% Atlanta Acres的百分比土地拥有5,306英亩1,606英亩−− 季度末PINE股票和单位价值$3,240万美元3,060万美元4,100万美元 2020 2021 2022所有价值均为各自年度的年终价值。 1.2019年代表阿尔卑斯收入房地产信托基金的年度，公司(PINE)完成了首次公开募股，其投资组合来自首席技术官。这也标志着CTO改变了其投资策略，将重点放在主要位于CTO新定义的目标市场的多租户、以零售为重点的物业上。 2.任何下落不明的金额都与CTO之前拥有的德克萨斯州奥斯汀的Carpenter Hotel土地租赁有关。

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 强大的人口组合 基于年化现金基础租金列出的10%。差异是四舍五入的结果。 1.来源：Esri；按每个物业的年化现金基础租金加权的投资组合平均。 2.城市土地研究所和普华永道在《2023年房地产新兴趋势》出版物中排名。 创收物业 亚特兰大，GA 33% 达拉斯，德克萨斯州11% 里士满，弗吉尼亚州11% 罗利，北卡罗来纳州7% 菲尼克斯，亚利桑那州7% 杰克逊维尔，FL 6% 阿尔伯克基，新墨西哥州5% 休斯敦，德克萨斯州4% ，圣达菲，佛罗里达州3% 盐湖城，UT 2% 拉斯维加斯，内华达州2% 华盛顿特区2% 佛罗里达州代托纳海滩1% 佛罗里达州奥兰多20%10%-20%5%-10%

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 具有增长机会的耐用投资组合 最近构建了零售和混合用途投资组合，结合了增值租赁、重新开发和美国一些最强劲市场的稳定现金流。 11重新定位基本零售稳定现金流 位于德克萨斯州阿什福德巷的商店 亚特兰大，GA 125林肯&150华盛顿 圣达菲，NM 麦迪逊 亚特兰大，GA The Exchange at Gwinnett Buford，GA The Strand at St.John‘s town Center，FL Cross Roads Towne Center，AZ Beaver Creek Crosons Apex，NC West BRoad Village Glen Allen，VA

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 最近收购-位于佐治亚州卡明市福赛斯的The Collection最近收购了560,000平方英尺的Lifestyle物业 在亚特兰大增长最快的子市场之一进行了重大的重新定位 ▪建于2006年，占地59英亩，为亚特兰大增长最快、最富裕的县提供服务 ▪优质物业以每平方英尺171美元的价格收购， 显著低于重置成本，有可能推高租金 ▪有机会使物业杂货--以租赁以前的杂货商地块(以前的地球票价)为基础 ▪利用阿什福德巷租赁团队推动租户 租赁和运营协同效应 ▪人口超过146,200人，平均家庭收入 在方圆5英里的福赛斯收集 佐治亚州康明 福赛斯的收藏 福尔塞斯的收藏GA Future Hospital Site Future Spa Site THE COLLECTION AT Forsyth

©房地产增长公司最近的收购-弗吉尼亚州格伦艾伦西布罗德村13新收购的392,000平方英尺的杂货店，混合用途生活方式中心 来自增值租赁的具有吸引力的长期上行收益 ▪地区首屈一指的混合用途目的地物业 由Whole Foods(S&P：AA-) ▪在2007年至2014年间建造，主要位于里士满富裕的短泵子市场 内占地32.6英亩 ▪国家和当地租户阵容集中在食品杂货、食品和饮料、教育、儿童护理、娱乐、家居装饰、和医疗部门 ▪扩大了交易面积，使物业 受益于五英里平均家庭收入超过140,000美元和五英里人口近175,000▪以每平方英尺239美元的价格收购， 显著低于重置成本 ▪获得了超过68,000平方英尺的空置面积以推动未来的现金流 西布罗德村 格伦艾伦，弗吉尼亚州 西布罗德村 格伦艾伦，弗吉尼亚州 西布罗德村 格伦艾伦，弗吉尼亚州西布罗德村西布罗德村弗吉尼亚州格伦·艾伦

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 最近收购-佐治亚州亚特兰大麦迪逊庭院 14最近收购了162,500平方英尺的杂货店购物中心，使亚特兰大成为 首席技术官最大的投资市场 ▪位于亚特兰大的因曼公园/带线次市场，位置稳定，门槛高，位置齐全 ▪超过445英尺的直接带线临街，亚特兰大22英里的文化，多用途户外环路，每年吸引170万游客 ▪真正的生活，工作，娱乐，物业，旅游以PUBIX(17年)和AMC(13年)为基础，加上服务， 体验式和美食驱动型租户阵容 ▪所有租约的基本期限租金都有上涨 ▪超过500个直接相邻的多户单元和 半径3英里范围内超过171,500个▪人口；平均家庭收入为每英里130,000美元 ▪优质A级物业，建于2019年，佐治亚州亚特兰大麦迪逊庭院 佐治亚州亚特兰大 麦迪逊庭院 The Beltline 麦迪逊庭院 乔治亚州亚特兰大

©首席技术官房地产增长，Inc.|ctoreit.com 有意义的物业现金流和租赁势头 15 8% 7% 8% 16% 11% 18% 8% 5%5% 14% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 14.0% 15.0% 16.0% 17.0% 18.0% 19.0% 20.0% Lease展期计划 2022年签订的▪到期租约中有 %的租约同比相同-物业NOI 13.0% o 19.3%多租户同物业NOI增长 o 3.9%单租户同物业NOI增长 ▪2022可比租赁价差1 17.3% o 58.0%可比新租赁价差1 o 5.5%期权和续订价差1▪租赁占有率93% o 270个基点未来占有率回升基于截至12月31日的占有率和租赁占有率之间的当前利差 ，2022年，除非另有说明。 1.不包括作为空置收购的新租赁单位。

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 重新定位-佐治亚州亚特兰大阿什福德巷16号阿什福德巷将包括 户外座椅和就餐区域， 以及包括草坪在内的一系列新的绿色空间， 将推动更注重社区的体验(未拥有) (未拥有) (未拥有) T H H A L 阿什福德巷 亚特兰大，佐治亚州亚特兰大作为周边场所收购 随着 有机会通过定向租赁升级， 改善了租户组合和市场重新定位 ▪新住宅项目进入门槛高的位置， 联合包裹、国家农场、第一数据、洲际酒店和梅赛德斯-奔驰5英里人口超过248,000人的▪密度和24小时需求 UPS东南公司总部附近的▪；5英里的平均家庭收入为164,000美元

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 重新定位-佐治亚州亚特兰大阿什福德巷 17阿什福德巷正在重新定位为高端购物和餐饮目的地，在亚特兰大不断增长和相对富裕的子市场 ▪有机会提供更高的租金， 高端租户得到新的多户住宅和写字楼开发的支持 ▪额外的绿地，户外座位和就餐区域将支持改善人流量，并提供以餐厅为重点的便利设施 ▪于2021年和2022年与以下著名租户签署了新租约： 阿什福德巷 佐治亚州亚特兰大 阿什福德巷 佐治亚州亚特兰大

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 重新定位-新墨西哥州圣达菲，林肯大街125号和新墨西哥州圣达菲华盛顿大街150号 18与阿纳萨齐的罗斯伍德酒店签订了一份9,200平方英尺的租约 运营商将在4层 ▪建造四套高端套房 Ctoreit.com两栋建筑，在圣达菲中心有专门的地下停车场， 就在历史悠久的圣达菲广场以北 ▪最近安装了付费停车系统，以推动 增加运营现金流 ▪目前正在与多个潜在租户谈判意向书和租赁表格 ▪Prime 12,000平方英尺的街道空置可供租赁 广场 125林肯和150华盛顿 新墨西哥州圣达菲，125林肯和150华盛顿 圣达菲，新墨西哥州 125林肯和150华盛顿 圣达菲

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 持续的股息增长 19$0.01$0.01$0.02$0.02$0.03$0.05$0.07$0.12$0.91$1.33$1.49 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022▪连续46年支付普通股股息 ▪在当前管理下(从2011年开始)， 公司的普通股现金股息在过去10年中每年都在增长 ▪公司的政策是将派息率目标定为应纳税所得额的100% ▪股息增加是由增加 应税收入和自由现金流推动的 ▪2022年每股普通股股息支付比率为81% (1) 2020年12月转换为房地产投资信托基金，加速 所需股息支付 不断增加的现金流和 收益推动CTO的年化普通股股息自2020年以来增长了 以上 每股现金股息(拆分调整后) 当前年化每股现金股息 $1.52截至2023年2月22日的年化现金股息收益率 8.1%1，除非另有说明。

©首席技术官房地产增长，公司|ctoreit.com 2023年指引 20低 2023高 2023稀释后每股核心FFO$1.50−$1.55稀释后每股核心FFO$1.64−$1.69公司对2023年稀释后每股核心FFO和稀释后每股核心FFO的估计如下： 同物业NOI增长1%−4% 一般和行政费用$14−$15加权平均未偿还稀释股22.6−23.6 2023年年末租赁占有率2 94%−95% 对创收物业的投资$100−$250目标初始投资现金收益率7.25%−8.00% 处置$5−$75目标处置现金收益率6.00%−7.50% 公司2023年的指导包括但不限于以下假设： $和以百万计的流通股，除每股数据外。 1.包括坏账支出、入住率损失以及与破产和/或租户租赁违约相关的成本的影响。 2.未计入创收收购和处置的潜在影响。

©Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 资产负债表 21$51$83$100$214 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030无担保循环信贷安排 截至2022年12月31日，除非另有说明，否则以百万美元计的流通股和流通股。 1.反映本公司3亿美元优先无担保循环信贷安排项下已发行的1.138亿美元；公司的优先无担保循环信贷安排将于2027年1月到期，并包括一年延期至2028年1月的选择权，但须满足某些条件；反映的到期日假设公司行使一年延期选择权。 2.2022年12月31日之后, 本公司以1.00亿美元订立利率互换协议，以固定SOFR，并达到加权平均固定互换利率3.28%加SOFR调整10个基点加适用利差。 3.本公司利用2026年6,500万美元定期贷款余额的利率互换固定SOFR，并实现加权平均固定互换利率0.26%加10个基点的SOFR调整加适用利差 4.本公司利用2027年1亿美元定期贷款余额的利率互换固定SOFR，并实现固定互换利率0。64%加上10个基点的SOFR调整加上适用的利差。 5.公司对2028年1亿美元的定期贷款余额进行了利率互换，以固定SOFR，并实现加权平均固定互换利率3.78%加上10个基点的SOFR调整加上适用的利差。 债务到期日 ▪为 机会主义增长 ▪没有近期债务到期日 ▪债务期限错开 时间表 ▪46%净债务与总企业价值之比 TeV) ▪年终净债务与预计债务之比为7.3倍的EBITDA 1部分长期债务型本金利率 循环信贷工具浮动1,380万SOFR+10个基点+[1.25% - 2.20%] 循环信贷融资2固定金额1亿美元SOFR+10个基点+[1.25% - 2.20%] 2025年可转换优先票据固定金额5,100万美元3.88% 2026年定期贷款3固定金额6,500万美元SOFR+10个基点+[1.25% - 2.20%] 2027年定期贷款4固定金额1亿美元SOFR+10个基点+[1.25% - 2.20%] 2028年定期贷款5固定金额1亿美元SOFR+10个基点+[1.20% - 2.15%] 抵押票据固定价值1,780万美元4.06% 总债务3%浮动4.476亿美元

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 经验丰富的管理团队 首席技术官房地产增长由经验丰富的管理团队领导，具有重要的股东结盟、深厚的行业关系和强大的长期记录。 22约翰·P·奥尔布赖特 总裁&首席执行官 ▪高盛公司旗下Archon资本前联席主管兼董事经理；摩根士丹利招商银行-投资管理部门高管董事；新月地产(纽约证券交易所代码：CEI)董事董事总经理 Daniel·E·史密斯 总法律顾问兼公司秘书 ▪前副法律顾问、高盛公司副法律顾问 高盛公司副法律顾问高级副总裁、新月地产(纽约证券交易所代码：CEI)高级副总裁兼总法律顾问 丽莎·M·沃拉贡 副总裁兼首席会计官 ▪前佛罗里达州德兰市财务助理董事和詹姆斯·摩尔公司审计经理，A会计和咨询公司 马修·M·帕特里奇 首席财务官兼财务主管高级副总裁 ▪前首席运营官兼赫顿首席财务官； 房地产公司(纽约证券交易所代码：ADC)首席财务官兼秘书执行副总裁总裁， Pebblebrook Hotel Trust(纽约证券交易所代码：PEB)财务副总裁总裁 Steven R.Greahouse 高级副总裁和首席投资官 ▪，前N3房地产财务总监， 摩根士丹利，招商银行-投资管理高级助理；和 新月地产(纽约证券交易所代码：CEI)高级助理 Helal A.Ismail 副总裁-投资 ▪前杰富瑞房地产游戏和住宿助理投资银行业务兼B-MAT Homees，Inc.经理。

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 董事会 23独立董事劳拉·M·富兰克林退休 前执行副总裁总裁，华盛顿房地产投资信托基金(华盛顿房地产投资信托基金)会计与行政及公司秘书，雪佛兰大通地产公司董事会成员。毕业于马里兰大学，拥有会计学学士学位，是注册会计师。美国注册会计师协会会员。 董事会主席。独立董事公司乔治·R·布罗考 目前在DISH网络公司(纽约证券交易所代码：DISH)任职董事。曾在海桥信安策略有限公司担任海桥成长股票基金的董事经理；在Perry Capital，L.L.C.担任董事的董事总经理兼私募股权主管；以及在Lazard Freres&Co.LLC管理董事(并购)。拥有耶鲁大学学士学位和弗吉尼亚大学法学博士和工商管理硕士学位。 纽约律师协会成员。 董事会副主席、审计委员会主席和薪酬委员会成员。 R·布拉克斯利·盖博，独立董事公司 现任巴伦·科利尔公司首席执行官。美国华盛顿特区众议员埃德·帕斯特(Ed Pastor)的前立法董事曾担任过各种领导职务，包括新家乡佛罗里达州圣玛丽亚建立期间的项目 经理；以及矿产管理和房地产业的副总裁。获得杜兰大学学士学位和佛罗里达墨西哥湾沿岸大学工商管理硕士学位。治理委员会主席和审计委员会成员。私人投资者兼顾问Christopher W.Haga目前是MGG投资集团的运营合作伙伴, 另一家资产管理公司。他曾担任卡尔森资本公司战略投资主管、董事收购要塞价值公司(纽约证券交易所代码：FVT)和SWK控股公司(场外交易代码：SWKH)的战略投资主管、加拿大皇家银行资本市场公司的主要投资者以及伦敦雷曼兄弟公司的结构金融部。毕业于北卡罗来纳大学教堂山分校，获得工商管理学士学位，并获得弗吉尼亚大学达顿学院工商管理硕士学位。 薪酬委员会主席兼审计与治理委员会成员。 董事资本市场(纽约证券交易所代码：JLL)高级董事克里斯托弗·J·德鲁 现任董事资本市场(纽约证券交易所代码：JLL)高级董事总经理。高纬物业资本市场部前高级助理(纽约证券交易所代码：CWK)。曾在Pro Access，Inc.和纽约大都会棒球队组织任职。拥有迈阿密大学赫伯特商学院的工商管理学士和工商管理硕士学位。 薪酬和治理委员会成员 约翰·P·奥尔布赖特，总裁&首席执行官 高盛旗下Archon Capital前联席主管兼首席执行官，摩根士丹利招商银行投资管理部门的董事高管，以及新月地产公司的董事管理 房地产公司(纽约证券交易所代码：CEI)

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com ESG-企业责任 CTO Realty Growth致力于可持续发展、强大的公司治理、 和有意义的企业社会责任计划。 24社会责任 包容和支持性的公司文化 ▪致力于提供包容和支持性的办公环境，充满不同的背景和视角，并表现出对财务、心理和身体健康的承诺 值得注意的社区外展 ▪众多且多样化的社区外展计划，支持环境、艺术、社区中的民间 和社会组织 公司治理 ▪董事会独立主席和 6名独立董事中的5名董事 ▪年度所有董事选举 ▪董事评估年度委员会 ▪董事会监督风险评估/管理， 对特定风险领域的监督 委托给董事会委员会 所有执行管理层和董事的▪股权要求 ▪禁止对冲和质押 ▪房地产增长股票 ▪稳健的政策和程序，以批准 关联方交易 CTO所有团队成员遵守全面的商业行为和道德准则政策

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com ESG-环境责任 25在过去的九年里，CTO在佛罗里达州种植了大约170,000棵松树， 恢复了700多英亩的旧工业林地。这170,000棵树每年吸收超过1,000吨的碳。 环境责任 专注和有针对性的投资 ▪致力于保持环保意识的文化， 使用环保和可再生产品，以及 促进可持续的商业实践。显著成就： o在约2,500英亩土地上建立了一个保护缓解银行，导致该土地被永久禁止开发 永久保留 o投资于LED照明、回收和减少废物 战略、可编程恒温器、我们办公室和/或我们自有物业的能源管理系统 o将超过11,000英亩的土地转移到佛罗里达州，以 显著扩大邻近的虎湾州立森林 租户对齐 ▪与具有强烈环保意识的租户对齐 他们的企业文化和商业实践中嵌入了强大的可持续发展计划和倡议

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 主要收获 26通过资本循环实现的收益增长 以有利的利差将资产货币化以推动增值收益增长和诱人的风险调整回报的强劲、长期的记录。 诱人的股息和提高的派息率 首席技术官宣布第一季度普通股现金股息为0.38美元，相当于8.1%的就地年化收益率1。 估值上升对同行集团 估值上升较快，与增长较慢的2023E FFO倍数相比，以零售为重点的同行。 差异化投资策略 基于零售的投资策略专注于以杂货店为主的传统零售和混合用途物业，具有增值或长期剩余价值的机会 在成长型市场具有强大的房地产基本面机会，可以以显著的重置成本折扣收购。 在增长更快、业务友好的地点进行的高质量投资组合具有运营优势 最近在亚特兰大、达拉斯、罗利、凤凰城、拉斯维加斯、坦帕、休斯顿和盐湖城等增长更快、业务友好的市场构建了投资组合。盈利的外部投资管理 阿尔卑斯收入房地产信托公司(纽约证券交易所代码：PINE)的外部管理是一家高增长、公开交易、单租户净租赁REIT，通过CTO 14%的保留所有权头寸提供出色的现场现金流和显著的估值上升。 稳定而灵活的资产负债表 具有充足流动性、没有短期债务到期日、浮动利率敞口有限的保守杠杆资产负债表，此外，获得多个资金来源的证明提供了财务稳定性和灵活性。 截至2022年12月31日，除非另有说明。 1.截至2023年2月22日。

纽约证券交易所：CTO 附录 德克萨斯州普莱诺的店铺

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 物业时间表 28物业市场资产类型物业类型平方英尺租赁入住率 位于佐治亚州亚特兰大州卡明市福赛斯的集合混合用途生活方式560,434 86%87%14% 西布罗德村 格伦艾伦，弗吉尼亚州里士满，弗吉尼亚州里士满，混合用途杂货店锚定392,007 83%83%11% 位于亚特兰大阿什福德巷的商店 Plano，德克萨斯州达拉斯，德克萨斯州237,366%98%11% GA Atlanta，GA Retail Lifestyle 277,408 73%87%9%9% Beaver Creek Crosons Apex，NC Raleigh，NC Retail Power Center 321,977 97%98%7%7% Madison Yards 亚特兰大，GA Atlanta，GA零售杂货-锚定162,521 99%100%7%7% Chandler，AZ Phoenix，AZ Retail Power Center 244,072 99%99%7% The Strand Jacksonville，FL Jacksonville，FL Retail Power Center 210,972%95%95% Fidelity Albuque，NM Albuque，The Strand Jacksonville，FL Jacksonville，FL Retail Power Center 210,972%95% Fidelity Albuque，NZ Albuque，The Strand Jacksonville，FL Jacksonville，FL Retail Power Center 210,972%95%95% Fidelity Albuque，NM Albuque，The Strand Jacksonville，FL Jacksonville，FL Retail Power CenterNM Office单租户办公室210,067 100%100%5% 价格广场购物中心 凯蒂，德克萨斯州休斯敦，德克萨斯州零售电力中心200,576 97%97%4% 125林肯和150华盛顿 圣达菲，新墨西哥州圣达菲，新墨西哥州圣达菲，混合用途137,209 74%84%4% ，除非另有说明。 原址入住率，租赁入住率和ABR的百分比包括许可协议的影响。

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 物业明细表 29物业市场资产类型物业类型平方英尺租赁入住率 佐治亚州亚特兰大格温尼特 布福德的交易所-锚定零售杂货69,266 92%98%3% 萨巴尔展馆 坦帕市，佛罗里达州坦帕市，FL写字楼单租户办公室120,500 100%100%2% 乔丹登陆 西乔丹，德克萨斯州盐湖城，UT零售力量中心170,996%100%100%2% 亨德森，拉斯维加斯，拉斯维加斯NV零售杂货-锚定134,304 100%100%2% 通用动力 Reston，弗吉尼亚州华盛顿特区办公室单租户办公室64,319 100%100%2% 代托纳海滩餐厅投资组合 代托纳海滩，FL代托纳海滩，FL零售单租户零售40,555 100%100%1% Westcliff购物中心 沃斯堡，德克萨斯州达拉斯，德克萨斯州零售杂货店-锚定133,791 61%72%

©首席技术官房地产增长公司|ctoreit.com 前瞻性陈述和非公认会计准则财务衡量 30前瞻性陈述 本演示文稿中包含的某些陈述(历史事实陈述除外)属于前瞻性陈述，符合修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节 的含义。前瞻性陈述通常可以通过诸如“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“预期”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“ ”、“计划”、“潜在”、“预测”、“预测”、“项目”以及类似的表达方式来识别，虽然前瞻性表述是基于管理层对未来发展及其对公司潜在影响的当前预期和合理信念作出的，但许多 因素可能会导致公司的实际结果与前瞻性表述中陈述的结果大不相同。这些因素可能包括但不限于：公司保持REIT资格的能力；公司对美国联邦和州所得税法变化的风险敞口，包括REIT要求的变化；总体不利的经济和房地产状况；宏观经济和地缘政治因素，包括但不限于通胀压力、利率波动、全球供应链中断和持续的地缘政治战争；新冠肺炎及其变种等流行病的最终地理传播、严重程度和持续时间，以及政府当局可能采取的遏制或应对此类流行病影响的行动, 以及此类流行病对全球经济和公司财务状况和经营结果的潜在负面影响；主要租户因破产、资不抵债或业务普遍低迷而无法继续支付租金或债务；PINE的业务或资产的损失或失败或下降；1031笔交易的完成；满足公司投资目标和标准的投资物业的可用性；与获得所需政府许可和满足计划收购和销售的其他关闭条件相关的不确定性；以及公司在截至2022年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告中讨论的不确定性和风险因素，以及公司在提交给美国证券交易委员会的文件中不时讨论的其他风险和不确定因素。 不能保证未来的发展与管理层的预期一致，也不能保证未来发展对公司的影响将是管理层预期的。 敬请读者不要过度依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在本演示文稿发表之日发表。本公司没有义务更新本新闻稿中包含的信息 以反映后续发生的事件或情况。 非GAAP财务措施 我们报告的结果是根据美国公认的会计原则(“GAAP”)列报的。我们还披露运营资金(“FFO”)、运营核心资金(“核心FFO”)、调整后运营资金(“AFFO”)、预计利息、税项、折旧及摊销前收益(“预计EBITDA”)。, 和同一财产净营业收入 (“同一财产NOI”)，每一项都是非GAAP财务衡量标准。我们相信这些非GAAP财务指标对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者广泛接受的行业指标，用于比较REITs的经营业绩。 FFO、核心FFO、AFFO、预计EBITDA和同一财产NOI不代表经营活动产生的现金，也不一定表明可用于资助现金需求的现金；因此，它们不应被视为我们现金流量表上报告的作为流动性衡量指标的净收入或经营活动现金流量的替代指标，而应 被视为是对GAAP财务衡量标准的补充，而不是替代。

©首席技术官房地产增长，Inc.|ctoreit.com 非公认会计准则财务衡量 31非公认会计准则财务衡量(续) 我们根据全美房地产投资信托协会理事会采纳的定义计算净资产收益率。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损 经调整以剔除非常项目(由GAAP定义)、出售可折旧房地产资产的净收益或亏损、与房地产折旧资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括按比例计入未合并子公司的此类调整份额。本公司亦不计入出售房地产投资信托基金主要业务附带资产的损益，具体包括出售缓解信贷、影响费用信贷、地下销售及卖地，以及本公司与2025年可转换优先票据有关的投资证券及利息按市值计价(如影响为摊薄)。为了得出核心FFO，我们修改了FFO的NAREIT计算，以包括与债务清偿、高于和低于市场租赁相关的无形资产摊销以及其他不可预测的市场或交易驱动的非现金项目相关的损益相关的GAAP净收入的其他调整。为了得出AFFO，我们进一步修改了FFO和核心FFO的NAREIT 计算，以包括与非现金收入和支出(如直线租金收入、非现金薪酬和其他非现金摊销)相关的GAAP净收入的其他调整，并重新计入与2025年可转换优先票据相关的利息, 如果效果是稀释的。此类项目可能会导致净收入的短期波动，但不会影响经营现金流或长期经营业绩。我们在制定公司目标时将AFFO用作衡量我们业绩的一项指标。 为得出预计EBITDA，GAAP净收入或亏损进行了调整，以不包括非常项目(根据GAAP的定义)、可折旧房地产资产的销售净收益或亏损、与房地产折旧资产相关的减值减记 ，包括此类调整的比例份额未合并子公司、非现金收入和支出 如直线租金收入、递延融资成本摊销、高于和低于市场租赁相关的无形资产，非现金报酬和其他非现金收入或费用。现金利息支出 也不包括在预计EBITDA中，GAAP净收益或亏损将根据收购、处置和其他类似活动的年化影响进行调整。 为得出可归因于公司的同财产NOI、GAAP净收益或亏损，调整后不包括非常项目(如GAAP定义)、资产处置损益、债务清偿收益或损失、减值费用以及折旧和摊销，包括按比例分配未合并子公司的此类调整份额，非现金收入和支出，如高于和低于市场租赁相关的无形资产、直线租金收入和其他非现金收入或支出。利息费用、一般和行政费用、投资和其他收入或损失、所得税 收益或费用、房地产经营收入和收入的直接成本、管理费收入, 而商业贷款和主租赁投资的利息收入也不包括在同一物业的NOI中。GAAP净收益或亏损进行了进一步调整，以消除在本年度和上一年整个报告期内没有人拥有的物业的影响。根据《公认会计原则》以商业贷款和主租赁投资的形式列报的与本公司资产有关的租赁所收到的现金租金收入也被用来代替等值的利息收入。 管理层、投资者和分析师使用FFO，主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及销售净收益或亏损的影响，该影响基于历史成本，隐含地假设房地产的价值随着时间的推移按可预测的方式减少，而不是根据现有的市场状况波动。我们认为，核心FFO和AFFO是供投资者考虑的额外有用的补充措施，因为它们将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会 其他非现金收入或支出造成的扭曲。我们还相信，备考EBITDA是供投资者考虑的另一项有用的补充措施，因为它可以更好地评估我们的经营业绩，而不会因其他非现金收入、支出或公司资本结构对我们经营业绩的某些影响而造成扭曲。我们使用同一物业NOI来 比较不同时期我们资产的经营业绩。它是管理层、投资者和分析师使用的一种公认的重要衡量标准，因为它包括公司出租物业的所有物业收入，减去运营和维护费用, 房地产税和其他与物业相关的费用(“净营业收入”或“NOI”)在本年度和上一年度的整个报告期内已经拥有并稳定的物业。同一物业NOI试图消除因特定期间内物业收购或处置而产生的差异，因此 为比较本公司物业提供更具可比性和一致性的业绩衡量标准。FFO、核心FFO、AFFO、形式EBITDA和同一物业NOI可能无法与其他公司采用的类似标题措施相比。

©Cto Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 参考资料和联系人 本演示文稿中使用的参考资料和术语除了在非公认会计准则财务指标中定义的术语外，还包括： ▪本演示文稿已于2023年2月23日发布。 ▪所有信息截至2022年12月31日，除非另有说明。 ▪任何计算差异均假定为四舍五入的结果。 ▪“2023年指引”基于公司于2023年2月23日提交的2022年全年和第四季度经营业绩新闻稿中提供的2023年指引。 ▪“阿尔卑斯”或“阿尔卑斯”是指阿尔卑斯山收入房地产信托基金，是一家在纽约证券交易所上市的租赁房地产投资信托基金，股票代码为PINE。 ▪“年化直线基本租金”，“资产负债表”或“租金”和基于资产负债表的统计数据是根据我们当前的投资组合计算的，代表根据公认会计原则计算的直线租金。 ▪“年化现金基础租金”、“现金资产负债表”和基于现金资产负债表的统计数据是根据我们当前的投资组合计算的，代表租户在特定时间点根据公认会计原则到期的年化现金基础租金。 ▪“信用评级”是指拥有标普全球评级(穆迪投资者服务公司)信用评级的租户或租户的母公司。惠誉评级或全国保险监理员协会(NAIC) (统称为“主要评级机构”)。“投资级租户”或“IG”是指信用等级为BBB的租户或租户的母公司，或其信用评级为BBB-, 来自一个或多个主要评级机构的BAA3或NAIC-2或 更高。 ▪“合同基本租金”或“cbr”代表在参考时间的租赁协议条款下欠本公司的金额。 ▪“股息”或“股息”，取决于维持我们作为房地产投资信托基金资格所需的股息，由董事会设定并按季度宣布，不能保证 未来派息的可能性或数量。 ▪“对阿尔卑斯收益财产信托基金的投资”或“阿尔卑斯投资”或“阿尔卑斯所有权”是根据2,203，▪拥有PINE的397股普通股和合伙单位，基于PINE的收盘价。 ▪“租赁占用”是指目前已出租但尚未开始支付租金的空间。 MSA或“大都会统计区域”是由一个城市和周边社区组成的区域，这些社区由社会和经济因素联系在一起，根据美国管理和预算办公室的规定。为便于参考，▪的名称已缩写。 MSA“净债务”的计算方法为我们资产负债表上显示的长期债务总额；加上融资成本、累计摊销和未摊销可转换债务折价；较少的现金， 受限的现金和现金等价物。 ▪“净营业收入”或“NOI”是所有收入资产减去营业费用、维护费用、房地产税和租金费用后的收入。 ▪“企业总价值”的计算方法是公司的未偿还普通股总数乘以普通股价格；再加上A系列永久优先股未偿还的面值和净债务。 投资者咨询： 马修·M·帕特里奇 高级副总裁, 首席财务官兼财务主管 (407)904-3324 mpartridge@ctoreit.com

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 合并经营报表 33 CTO Realty Growth，Inc. 合并经营报表(未经审计，单位为千，不包括股票、每股和股息数据) 截至2021年12月31日的三个月， 2022年12月31日， 2021年12月31日收入 收入物业$19,628美元13,922美元68,857美元50,679管理费收入994 944829 3,305商业贷款和投资利息收入841 725 4,172 2,861房地产业务1,067 9,109 5,462 13,427总收入22,530 24,700 82,320 70,272直接收入物业收入(6,421)(4,127)(20,364)(13,815) 房地产业务(553)(7,748)(2,493)(8,615) 收入的总直接成本(6,974)(11,875)(22，一般和行政费用(3927)(2725)(12899)(11,202) 减值费用−(1072)−(17,599) 折旧和摊销(8,454)(5,153)(28,855)(20,581) 总运营费用(19,355)(20,825)(64,611)(71,812) 资产处置损益债务清偿亏损−(2,790)−(3,431) 其他收益(亏损)(11,770)(2,580)(7,042)24,885营业总收入(亏损)(8,595)1,295 10,667 23,345投资和其他收入(亏损)7,046 4,007 776 12,445利息支出(3,899)(2,078)(11,115)(8，所得税前收益(亏损)(5,448)3,224 328 26,861所得税收益(支出)2,369(1,292)2,830 3,079公司应占净收益(亏损)1,932 3,158 29,940分配给优先股东(1,195)(1,196)(4,781)(2,325) 普通股股东应占净收益(亏损)$(4,274)$736$(1,623)$27，每股615信息： 普通股股东应占基本和摊薄净收益(亏损)$(0.21)$0.04$(0.09)$1.56普通股加权平均数 基本和摊薄19,884, 782 17,671,194 18,508,201 17,676,809股息-优先股$0.40$0.40$1.59$0.77股息-普通股$0.38$0.33$1.49$1.33

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 同一物业NOI 34 CTO Realty Growth，Inc. 同物业无噪声调节 (未经审计，单位为千) 截至本年度的三个月 2022-12-31， 2021-12-31， 2022-12-31， 2021年本公司应占净收益(亏损)$(3,079)$1,932$3,158$29,940处置资产亏损(收益)11,770(210)7,042(28,316) 债务清偿亏损−2,790−3,431减值费用−1,072−17,599折旧及摊销8,454 5,153 28,855 20,581无形资产摊销至租赁收入(676)(416)(2,161)404直线租金调整521 599 2,166 2,443新冠肺炎租金偿还(26)(104)(105)(842) 39 154 236利息支出3,899 2,078 11,115 8,929一般和行政费用3,927 2,725 12,899 11,202投资和其他收入(7,046)(4,007)(776)(12,445) 所得税支出(福利)(2,369)1,292(2,830)(3,079) 房地产运营收入(1,067)(9,109)(5,462)(13,427) 房地产运营收入直接成本收入553 7,748 2,493 8,615管理费收入(994)(3,829)(3,305) 商业贷款和利息收入投资(841)(725)(4,172)(2,861) 减去：在整个报告期内未拥有物业的影响(4,951)(1,197)(25,690)(18,879) 同一物业NOI$8,115$8,716$22,857$20,226

©CTO Realty Growth，Inc.|ctoreit.com 非公认会计准则财务指标 35 CTO Realty Growth，Inc. 非公认会计准则财务指标 (未经审计，单位为千，每股数据除外) 1.2025年可转换优先票据的相关利息不包括在公司应占净收益中，以从2022年1月1日起计算FFO，这是由于ASU2020-06年度的实施需要在IF-转换的基础上列报，由于对普通股股东应占净收益的影响将是反摊薄的。 截至2022年12月31日的三个月， 2021年12月31日， 2022年12月31日， 2021年12月31日， 2021年公司应占净收益(亏损)$(3,079)$1,932$3,158$29,940补充：与2025年可转换高级票据相关的摊薄利息的影响1- 公司应占净收益，如果转换为$(3，1,932美元3,158美元29,940房地产折旧及摊销8,440 5,153 28,799 20,581资产处置亏损(收益)，扣除所得税8,898(210)4,170(28,316) 其他资产处置收益(519)(1,375)(2,992)(4,924) 减值费用，净额-809-13,283投资证券(6,405)(3,446)1,697(10，340) 减值费用净额-1,840-1,840运营资金净额$7,335$4,703$34,832$22,064分配给优先股股东(1,195)(1,196)(4,781)(2,325) 普通股股东应占运营资金$6,140$3,507$30,051$19,739债务清偿亏损-2,790-3,431无形资产摊销至租赁收入676 4162，161(404) 减去与2025年可转换优先债券相关的稀释利息的影响1- 普通股股东应占运营的核心资金$6,816$6,713$32,212$22,766调整： 直线租金调整(521)(599)(2,166)(2, 新冠肺炎租金偿还26 104 105 842其他折旧和摊销(33)(149)(232)(676) 贷款成本摊销，可转换债务折扣，资本化利息264 469 774 1,864非现金补偿809 734 3,232 3,168非经常性G&A-155普通股股东应占运营调整资金$7,361 7,272$33,925$25，每股普通股股东应占FFO-摊薄$0.31$0.20$1.62$1.12每股普通股股东应占核心FFO-摊薄$0.34$0.38$1.74$1.29每股普通股股东应占AFFO-摊薄$0.37$0.41$1.83$1.45

© CTO Realty Growth, Inc. | ctoreit.com Net Debt to Pro Forma EBITDA 36 CTO Realty Growth, Inc. Reconciliation of Net Debt to Pro Forma EBITDA (Unaudited, in thousands) 1. Reflects the pro forma annualized impact on Annualized EBITDA of the Company’s acquisition and disposition activity during the three months ended December 31, 2022. Three Months Ended December 31, 2022 Net Loss Attributable to the Company $ (3,079) Depreciation and Amortization 8,440 Loss on Disposition Assets, Net of Income Tax 8,898 Gain on Disposition of Other Assets (519) Unrealized Gain on Investment Securities (6,405) Distributions to Preferred Stockholders (1,195) Straight-Line Rent Adjustment (521) Amortization of Intangibles to Lease Income 676 Other Non-Cash Amortization (33) Amortization of Loan Costs and Discount on Convertible Debt 264 Non-Cash Compensation 809 Interest Expense, Net of Amortization of Loan Costs and Discount on Convertible Debt 3,635 EBITDA $ 10,970 Annualized EBITDA $ 43,880 Pro Forma Annualized Impact of Current Quarter Acquisitions and Dispositions, Net1 14,166 Pro Forma EBITDA $ 58,046 Total Long-Term Debt 445,583 Financing Costs, Net of Accumulated Amortization 1,637 Unamortized Convertible Debt Discount 364 Cash & Cash Equivalents (19,333) Restricted Cash (1,861) Net Debt $ 426,390 Net Debt to Pro Forma EBITDA 7.3x

REALTY GROWTH The Strand at St. John’s Town Center Jacksonville, FL