查塔姆住宿信托公司宣布2022年第四季度业绩

佛罗里达州西棕榈滩，2023年2月23日-Chatham Lodging Trust(纽约证券交易所代码：CLDT)是一家住宿房地产投资信托基金(REIT)，投资于高档、长住酒店和优质品牌、精选服务酒店，今天公布了截至2022年12月31日的第四季度业绩。

2022年第四季度经营业绩

·每间可用房间的投资组合收入(RevPAR)-与2021年第四季度相比增长了24%，达到117美元。截至2022年12月31日，38家可比酒店的日均房价(ADR)上涨了20%，达到171美元，入住率跃升3%，达到69%(不包括2022年1月开业的伍德兰山酒店)。

2022年第四季度◦RevPAR为117美元，而2019年第四季度为122美元。

不包括硅谷和三家2019年未开业的酒店，◦上涨了3%。

·净亏损-发生了400万美元的适用于普通股股东的净亏损，而2021年第四季度的净亏损为1320万美元。稀释后普通股每股净亏损为0.08美元，而去年同期稀释后普通股净亏损为0.27美元。

·酒店EBITDA利润率-2022年第四季度利润率提高到33%，而2021年第四季度利润率为31%。

◦对于可比酒店，酒店EBITDA利润率与2019年第四季度持平，约为34%。

·调整后的EBITDA-从2021年第四季度的1520万美元跃升至2040万美元，增幅为34%。

·调整后的FFO-高级68%，从2021年第四季度的610万美元增加到今年调整后的1020万美元。调整后的稀释后每股FFO为0.20美元，而2021年第四季度为0.12美元。

·现金流/扣除资本支出前的现金流-2022年第四季度扣除资本支出前的现金流为1,000万美元，而2021年第四季度为510万美元。现金流/消耗包括每季度230万美元的本金摊销。

·再融资信贷安排和发放新的定期贷款-在第四季度完成了2.6亿美元的新循环信贷安排以及9000万美元的延迟提取定期贷款，使Chatham能够在贷款的前六个月支取。包括延期选项在内，这两个设施都将于2027年10月到期。

下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和年度的综合财务业绩，基于这三个时期拥有的所有物业(以百万美元为单位，不包括利润率和每股数据)：

渣打银行首席执行官兼首席执行官杰弗里·H·费希尔强调：“我对我们的投资组合在第四季度的整体经营表现感到高兴，调整后的EBITDA和FFO分别增长了34%和68%。酒店EBITDA利润率较2021年第四季度大幅上升，与2019年持平，因为我们受益于该季度较低的房地产税。

我们很高兴自2020年第一季度以来首次恢复普通股股息，我们在第四季度结束时财务状况良好，通过2.6亿美元的循环信贷安排和一笔新的9000万美元定期贷款为我们的2.5亿美元循环信贷安排提供了3.5亿美元的可用资金。

费舍尔强调：“随着我们进入2023年，考虑到商务旅行者的稳步复苏，尤其是在我们科技驱动的市场，我们应该会产生比大多数人更高的每间可用收入增长率。我们拥有最好的运营平台来最大化这些增量资金的流动，这在我们酒店运营的许多领域成本压力逐渐加大的运营环境中将是至关重要的。

费舍尔补充说：“我们对2023年将为我们和我们的股东带来的东西感到兴奋。我们拥有财务灵活性，可以通过在正确的时间执行收购和为即将到来的可管理到期日进行再融资来提高股东价值。我们将继续在有限的基础上机会性地评估进一步的资产回收和发展。我们对恢复普通股股息所证明的轨迹充满信心，我们期待着在未来几年增加股息，特别是在我们利用所有与大流行相关的净运营亏损扣除的情况下，”费舍尔补充道。

酒店RevPAR性能

下表汇总了截至2022年12月31日拥有的38家可比酒店与2021年和2019年第四季度的主要酒店财务统计数据：

下表汇总了该公司38家可比酒店的每月RevPAR统计数据：

Fisher继续说道：“我们第四季度的每间可用房收入增长率为24%，大大超过了行业16%的增长率。与2019年相比，第四季度ADR增长了7%，这是一个好兆头，因为我们将在2023年继续前进，商务旅行需求将加速增长。不包括我们的四家硅谷酒店，与2019年相比，RevPAR上升了3%。

与2019年相比，第四季度工作日的入住率下降了约11%，比第三季度的约6%有所下降。另一方面，在2022年的最后七个月中，工作日的ADR都比2019年有所上升，这是一个好兆头，因为商务旅行者将在2023年继续复苏。周末的RevPAR仍然强劲，与2019年相比上升了约9%。

查塔姆最大市场(过去12个月占酒店EBITDA贡献的5%的市场)的RevPAR表现如下：

查塔姆首席运营官丹尼斯·克雷文表示：“我们的主要市场，其中大部分依赖商务旅行，带来了强劲的每间可用房收入增长。”“展望未来，与2019年相比，我们的四大市场仍有显著的上行空间，我们预计这些市场最终将达到2019年的水平。我们最大的市场硅谷比去年第四季度上涨了34美元，但仍低于2019年的水平。周边旧金山和圣何塞机场的国际客运量仍远低于2019年的水平，分别下降了22%和37%。随着COVID旅行限制的放松，我们预计国际旅行将在2023年之前增加动力。我们相信，我们在硅谷和西雅图的科技酒店的业绩最终将恢复到至少2019年的水平。

克雷文进一步表示：“我们的东北沿海市场继续带来高收益的RevPAR增长。奥斯汀、达拉斯和贝尔维尤是我们的其他市场，占我们过去12个月酒店EBITDA的5%以上。由于强劲的休闲和商务旅行需求，我们两家奥斯汀酒店的业绩依然强劲。这九个市场加在一起，占我们过去12个月酒店EBITDA的67%。”

在过去12个月中，查塔姆酒店EBITDA中约63%的收入来自其长期住宿酒店。在所有公共住宿房地产投资信托基金中，查塔姆的长期住宿房间密度最高，为61%。2022年第四季度，基于38家可比酒店，该公司每个主要品牌的入住率、ADR和RevPAR如下(括号中的酒店数量)：

酒店经营业绩

下表汇总了截至2022年、2021年和2019年12月31日的三个月的主要酒店经营业绩指标。RevPAR是基于38家可比酒店，所有其他数据都基于这段时间内拥有的所有酒店。营业毛利润以酒店EBITDA加上财产税、地租和保险计算(单位为百万，不包括RevPAR和利润率百分比)：

克雷文总结说：“我们酒店的EBITDA利润率上升，因为他们受益于本季度较低的物业税，并抵消了毛利率的下降。工资和临时劳动力成本的增加对GOP利润率在本季度造成了约80个基点的不利影响，但最大的影响是其他部门的利润率下降了约170个基点，原因是一次性项目增加了2021年的收入或增加了2022年的费用。”

企业动态

下图汇总了截至2022年、2021年和2019年12月31日的三个月的主要财务业绩指标。公司EBITDA的计算方法是酒店EBITDA减去现金、公司一般和行政费用，在还本付息和资本支出之前。偿债包括其担保债务的利息支出和本金摊销(大约每季度220万美元)，以及每季度200万美元的优先股红利。资本支出前的现金流计算为公司EBITDA减去偿债。除RevPAR外，金额以百万计。

加州的Home2套房

2022年1月，查塔姆开设了拥有170间套房的Home2 Suites by Hilton Woodland Hills Warner Center。该酒店是方圆11英里范围内唯一的优质品牌长住客房产品，将吸引任何来该地区商务、休闲或两者兼而有之的旅行者。

自1月份开业以来，该酒店迅速扩张，第三季度入住率达到86%。第四季度的入住率保持在80%的强劲水平，ADR为190美元，创造了152美元的RevPAR，在查塔姆的酒店中排名第八。

Destin收购

在第一季度的场外交易中，查塔姆以3100万美元，即每间客房约27.9万美元的价格，收购了位于佛罗里达州德斯汀米拉马比奇的海滨希尔顿花园酒店，该酒店有111个房间。该酒店最近于2020年开业，步行即可到达墨西哥湾原始的白色沙滩。第四季度，酒店实现了80美元的RevPAR，略低于2021年第四季度83美元的RevPAR。

酒店投资

2022年第四季度，该公司的资本支出为330万美元(第一季度为410万美元，第二季度为530万美元，第三季度为300万美元)，其中不包括与华纳中心开发相关的任何支出。

查塔姆在第四季度开始了三家酒店的翻新工程，这三家酒店将于2023年第一季度完工，包括纽约州霍茨维尔和怀特普莱恩斯的Residence Inns，以及华盛顿特区的Residence Inn。

查塔姆2023年的资本支出预算约为3,060万美元，其中包括将在第三季度和第四季度进行的五家酒店的翻新，以将收入转移降至最低。

资本市场与资本结构

第四季度，Chatham完成了一项2.6亿美元的新循环信贷安排，以及一笔9000万美元的延迟提取定期贷款，这使Chatham可以在贷款的前六个月支取。包括延期选项在内，这两个设施都将于2027年10月到期。在Chatham目前的杠杆水平下，信贷安排下的借款成本为SOFR加1.65%，定期贷款下的借款成本为SOFR加1.60%。

截至2022年12月31日，该公司净债务为4.44亿美元(合并债务总额减去无限制现金)，较2021年12月31日减少8180万美元。截至2022年12月31日，未偿还债务总额为4.703亿美元，平均利率为5.0%，其中包括4.309亿美元的固定利率抵押贷款，平均利率为4.6%，华纳中心建设贷款的未偿还债务为3930万美元，利率为9.2%，该公司2.6亿美元的优先无担保循环信贷安排或9000万美元的定期贷款没有未偿还债务。2022年期间，该公司的净债务大幅减少了8200万美元。

根据公司净债务与按成本计算的酒店投资的比率，2022年12月31日，查塔姆的杠杆率约为26.6%，远低于2021年12月31日的30.6%。Chatham固定利率债务的加权平均到期日为2024年4月。

在第四季度结束后，该公司宣布用新发放的定期贷款的收益全额偿还三笔抵押贷款，未偿还本金为7,330万美元，加权平均利率为8.0%，目前的利率为6.1%。

查塔姆首席财务官杰里米·韦格纳强调：“我们非常感谢我们银行集团的支持，凭借我们最近完成的无担保循环信贷安排和定期贷款，我们有能力巧妙地管理我们即将到期的债务。”我们特别高兴能够对我们的高评级伍德兰山抵押贷款进行再融资，进一步巩固我们的资产负债表，并降低我们的利息成本。“

分红

在本季度，董事会宣布了每股0.41406美元的优先股股息，将于2023年1月17日支付给截至2022年12月30日登记在册的股东。

此外，自疫情开始以来，董事会首次宣布于2023年1月17日向截至2022年12月30日登记在册的股东支付每股0.07美元的普通股股息。

“鉴于我们对2023年商务旅行持续复苏的信心，以及我们资产负债表的强劲，以及我们将能够在2023年和2024年为合理的债务到期日进行再融资的信心，我们认为恢复派息是合适的。我们打算在2023年前三个季度定期支付季度股息，并在2023年第四季度支付更高的股息，足以分配大约100%的应税收入。

2023年指南

由于围绕酒店业的不确定性，该公司目前不提供指导。

财报电话会议

该公司将于今日晚些时候上午10点举行2022年第四季度电话会议。东部时间。股东和其他相关方可以登录查塔姆公司的网站www.chathamlowgingtrust.com或www.streetvents.com，在因特网上收听电话会议的同步网络直播，或拨打1-877-407-0789并参考查塔姆·洛奇信托基金参加电话会议。通话录音将通过电话提供，直到晚上11点59分。美国东部时间2023年3月2日星期四，拨打1-844-512-2921，参考号13735590。电话会议的重播将发布在查塔姆的网站上。

关于查塔姆住宿信托基金

Chatham Lodging Trust是一家自营、公开交易的房地产投资信托基金(REIT)，主要投资于高档、长期入住的酒店和优质品牌、精选服务的酒店。该公司在16个州和哥伦比亚特区拥有39家酒店，总计5914间客房/套房。有关查塔姆的更多信息，请访问chathamlowgingtrust.com。

非公认会计准则财务指标

本新闻稿中包括美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)规则和条例所指的某些“非公认会计原则”，它们不同于根据公认会计原则(公认会计原则)计算和列报的措施。该公司认为以下非GAAP财务指标对投资者有用，作为其经营业绩的关键补充指标：(1)FFO，(2)调整后的FFO，(3)EBITDA，(5)EBITDAre(6)调整后的EBITDA和(7)调整后的酒店EBITDA。这些非GAAP财务指标应与GAAP规定的净收入或亏损一起考虑，而不是作为衡量其经营业绩的替代措施。

NAREIT和调整后的FFO定义的FFO

该公司根据NAREIT制定的标准计算FFO，NAREIT将FFO定义为净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括房地产销售、减值减记、会计原则变化的累积影响，加上折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)，以及按照相同方法对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益或亏损。该公司认为，FFO的列报为投资者提供了有关其经营业绩的有用信息，因为它衡量其业绩时没有考虑具体的非现金项目，如房地产折旧和摊销、房地产资产的销售收益或损失，以及公司认为不能反映其酒店物业的物业水平表现的某些其他项目。该公司认为，这些项目反映了其资产基础及其收购和处置活动的历史成本，较少反映其持续运营，通过调整以排除这些项目的影响，FFO有助于投资者比较其在不同时期和不同REITs之间的运营表现，这些REITs也使用NAREIT定义进行报告。

该公司通过对NAREIT对FFO的定义中没有涉及的某些额外项目进一步调整FFO来计算调整后的FFO，包括其他费用、提前清偿债务的损失以及与其未合并的房地产实体相关的类似项目，它认为这些项目不代表与酒店运营相关的成本。该公司认为，调整后的FFO为投资者提供了另一种财务指标，可能有助于比较不同时期以及对FFO进行类似调整的REITs之间的经营业绩。

EBITDA、EBITDAre、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA

就信贷安排债务而言，该公司将EBITDA计算为净收益或亏损，不包括：(1)利息支出；(2)所得税准备金，包括适用于出售资产的所得税；(3)折旧和摊销；以及(4)未合并房地产实体项目，包括利息、折旧和摊销，不包括房地产销售的收益和损失。该公司认为，EBITDA有助于投资者评估和比较其经营业绩，因为它通过从经营业绩中剔除资本结构(主要是利息支出)和资产基础(主要是折旧和摊销)的影响，帮助投资者比较公司不同时期和不同REITs之间的经营业绩。此外，该公司使用EBITDA作为确定酒店收购和处置价值的一种衡量标准。

该公司根据NAREIT准则计算EBITDARE，NAREIT准则将EBITDARE定义为净收益或亏损，不包括利息支出、所得税支出、折旧和摊销支出、房地产销售收益或亏损、减值以及未合并合资企业的调整。我们相信，EBITDARE的列报为投资者提供了有关公司经营业绩的有用信息，并有助于比较不同时期和不同REITs之间的经营业绩。

该公司通过进一步调整某些额外项目的EBITDA来计算调整后的EBITDA，包括其他费用、提前清偿债务的损失、非现金股份补偿的摊销以及与其未合并的房地产实体相关的类似项目，该公司认为这些项目不能反映其基础酒店物业实体的表现。该公司认为，调整后的EBITDA为投资者提供了另一项财务指标，这可能有助于比较不同时期以及报告类似指标的REITs之间的经营业绩。

经调整的酒店EBITDA定义为扣除利息、所得税、折旧及摊销、公司一般及行政、减值亏损、提前清偿债务亏损、利息及其他收入及来自未合并房地产实体的收入或亏损前的净收益。本公司列报经调整酒店EBITDA，是因为本公司相信这对投资者比较各期间的酒店经营表现以及将经调整酒店EBITDA利润率与我们的同业公司比较是有用的。经调整的酒店EBITDA仅代表其全资酒店的经营结果。

尽管该公司公布了FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA，因为它认为它们对投资者比较公司在不同时期和报告类似衡量标准的REITs之间的经营业绩是有用的，但这些衡量标准作为分析工具存在局限性。其中一些限制是：

·FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映公司资本支出或合同承诺的现金支出或未来需求；

·FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映公司营运资金需求的变化或现金需求；

·FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDAre、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映可用于现金分配的资金；

·EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA没有反映公司债务的重大利息支出或偿还利息或本金所需的现金需求；

·虽然折旧和摊销是非现金费用，但正在折旧和摊销的资产未来可能需要更换，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映此类更换所需的任何现金；

·非现金薪酬是并将继续是公司整体长期激励性薪酬方案的关键要素，尽管该公司在使用调整后的EBITDA评估其特定时期的持续经营业绩时，将其排除为一项费用；

·调整后的FFO、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不反映某些现金费用(包括收购交易成本)的影响，这些现金费用是由公司认为不能反映其酒店物业基本表现的事项造成的；以及

·公司行业内的其他公司计算FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA的方式可能与公司不同，限制了它们作为比较指标的实用性。

此外，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不代表GAAP确定的经营活动产生的现金，不应被视为净收益或亏损、运营现金流或GAAP规定的任何其他经营业绩衡量标准的替代指标。FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不是衡量公司流动性的指标。由于这些限制，不应单独考虑FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA，或将其作为根据公认会计准则计算的业绩衡量的替代指标。该公司通过主要依靠其GAAP结果，并仅补充使用FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA来弥补这些限制。公司的综合财务报表和其他地方的报表附注是根据公认会计准则编制的。该公司将FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDARE、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA与根据公认会计准则确定的普通股股东应占净收益的对账如下。

前瞻性声明《安全港》

注：本新闻稿包含符合联邦证券法规的前瞻性陈述。这些前瞻性表述包括那些符合1933年《证券法》(经修订)第27A节(“证券法”)和1934年《证券交易法》(经修订)第21E条(“交易法”)定义的有关新冠肺炎大流行未来潜在影响的表述。这些前瞻性陈述包括有关酒店业可能或假设的未来结果以及我们的业务、财务状况、流动性、经营结果、现金流以及计划和目标的信息。这些陈述的特点通常是使用“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“计划”、“继续”、“打算”、“应该”、“可能”或类似的表达方式。尽管我们认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们的实际结果可能与前瞻性陈述中陈述的大不相同。我们认为可能导致实际结果与预期结果大相径庭的重要因素总结如下。

其他风险包括但不限于：国家和地方经济和商业条件，包括潜在的恐怖袭击对旅行的影响，这将影响公司酒店的入住率和对酒店产品和服务的需求；与酒店业务有关的经营风险；与公司负债水平及其履行债务协议中约定的能力有关的风险；与物业经理的关系；公司以四流方式维护其物业的能力，包括满足资本支出要求；公司在准入、位置、住宿质量和房价结构等领域有效竞争的能力；旅行模式、税收和政府法规的变化，这些变化影响或决定了工资、价格、建设程序和成本；公司完成收购和处置的能力；公司为了缴纳联邦所得税而继续满足复杂规则的能力，以及在公司提交给美国证券交易委员会的文件中描述的与公司业务相关的其他风险和不确定性；我们会计估计的不准确，以及流行病、流行病或其他公共卫生事件对经济的不确定性和影响

对此类事件的紧急恐惧，例如最近的新冠肺炎大流行。鉴于这些不确定因素，不应过分依赖这种说法。我们没有义务公开发布对这些前瞻性陈述的任何修订的结果，这些修订可能反映未来的事件或情况或反映意外事件的发生。前瞻性表述也应根据公司截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中“风险因素”部分确定的风险因素来阅读，这些风险因素已由公司随后根据“交易法”提交给美国证券交易委员会的文件更新。

查塔姆住宿信托基金

合并资产负债表

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

查塔姆住宿信托基金

合并业务报表

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

查塔姆住宿信托基金

FFO和EBITDA

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

查塔姆住宿信托基金

调整后的酒店EBITDA

(以千为单位，不包括每股和每股数据)