格莱斯顿商业公司报告截至2022年12月31日的第四季度和年度业绩

请注意，本新闻稿中的有限信息不足以做出明智的投资判断。

弗吉尼亚州麦克莱恩，2023年2月22日(ACCESSWIRE)--格莱斯顿商业公司(纳斯达克股票代码：Good)(以下简称“格莱斯通商业”或“公司”)今天公布了截至2022年12月31日的第四季度和全年的财务业绩。运营资金的描述，或FFO，根据可比性进行调整的FFO，以及核心FFO，这三种非GAAP(美国公认会计原则)财务指标都位于本新闻稿的末尾。除非另有说明，否则所有每股参考均指普通股和非控股运营单位的完全稀释加权平均股份。欲了解更多详情，请同时参阅季度财务副刊和公司年度报告Form 10-K，可在我们网站的投资者部分找到，网址为www.GladstoneCommercial cial.com。

摘要信息(千美元，每股数据除外)：

(1)包括截至2022年12月31日的三个月内出售两处房产造成的120万美元净销售亏损。

(2)包括一处分类为待售的1,230万美元和146,483平方英尺的房产。

(3)包括一处物业在截至2022年9月30日的三个月内确认的1,070万美元减值费用。

(4)包括截至2022年9月30日的三个月内出售三处房产的销售净收益890万美元。

(5)包括两处归类为待售物业，总面积分别为1,530万美元和146,493平方英尺。

(1)包括在截至2022年12月31日的年度内确认的两处物业1,210万美元的减值费用。

(2)包括截至2022年12月31日的一年中五次房地产销售带来的净销售收益1,010万美元。

(3)包括一处分类为待售的1,230万美元和146,483平方英尺的房产。

(4)包括截至2021年12月31日的一年中三次房地产销售造成的净销售亏损110万美元。

2022财年要点：

·购置的房产：以1.144亿美元的价格购买了13个完全占用的工业房产，租赁面积总计约120万平方英尺，加权平均上限税率为7.12%；

·出售物业：作为我们资本循环战略的一部分，以4130万美元的价格出售了五处非核心物业；

·收取2022年基本租金的100%：收取全年欠我们的2022年基本租金的100%；

·根据自动柜员机计划发行的普通股：发行210万股，净收益4320万美元；

·已发行F系列优先股：发行238,100股我们6.00%的F系列优先股，净收益为540万美元；

·修订、延长和升级信贷安排：在我们的信贷安排中增加了新的1.5亿美元定期贷款部分，到期日为5.5年。将我们的左轮手枪从1.0亿美元增加到1.25亿美元，同时将左轮手枪和第一定期贷款部分的到期日延长三年。信贷安排总额从3.25亿美元增加到4.95亿美元；

·发行新债务：以SOFR加2.5%的利率借入1500万美元的浮动利率抵押贷款，借入4790万美元的固定利率，并以4.6%的加权平均利率转换为固定利率抵押债务，到期日从2024年4月27日至2032年6月1日；

·偿还债务：偿还了1.049亿美元的固定利率抵押贷款债务，加权平均利率为4.6%，手头有现金和我们信贷额度的借款，并以LIBOR加2.50%的加权利率偿还了3030万美元的可变利率抵押贷款债务；

·延长抵押贷款债务到期日：将2170万美元固定利率和可变利率抵押贷款票据的到期日再延长一年；

·租赁空置空间：在我们的三处物业中，租赁了91,412平方英尺的以前空置的空间，租期从5.1年到7.3年不等；

·续签租约：在我们的九处房产中，续签了537,087平方英尺，剩余租期从1.9年到15.0年不等；

·有偿分配：全年按月支付现金分配，普通股和非控股运营单位每股1.504800美元，E系列优先股每股1.656252美元，F系列优先股每股1.5美元，G系列优先股每股1.5美元，高级普通股每股1.5美元。

2022年第四季度业绩：截至2022年12月31日的季度，普通股股东和非控股OP单位持有人可获得的FFO为1370万美元，与截至2022年9月30日的季度相比下降19.9%，相当于每股0.34美元。截至2022年12月31日的季度，普通股股东和非控股OP单位持有人可获得的核心FFO为1370万美元，与截至2022年9月30日的季度相比下降了21.9%，相当于每股0.34美元。核心FFO减少，主要是由于年内可变利率债务的SOFR利率上升

在截至2022年9月30日的三个月内确认的终止租赁的利息支出和加速租金收入，部分被第三季度和第四季度收购的租金收入所抵消。

2022财年业绩：截至2022年12月31日的一年，普通股股东和非控股OP单位持有人可获得的FFO为6110万美元，比截至2021年12月31日的一年增长6.1%，相当于每股1.54美元。在截至2022年12月31日的一年中，普通股股东和非控股OP单位持有人可获得的FFO为6110万美元，与截至2021年12月31日的年度相比增长了2.3%，相当于每股1.54美元。截至2022年12月31日的一年，普通股股东和非控股OP单位持有人可获得的核心FFO为6180万美元，与截至2021年12月31日的年度相比增长了5.3%，相当于每股1.56美元。核心FFO增长主要是由于2021年和2022年收购、租赁活动和租赁终止带来的租金收入增加，但因浮动利率债务的SOFR利率上升而导致利息支出增加，部分抵消了这一增长。

截至2022年12月31日的三个月和年度，普通股股东和非控股OP单位持有人应占净亏损分别为130万美元和310万美元，或每股亏损0.03美元和0.08美元，而截至2022年9月30日的三个月和截至2021年12月31日的年度普通股股东应占净亏损分别为60万美元和460万美元，或每股亏损0.02美元和0.12美元。截至2022年12月31日和2022年9月30日的三个月以及截至2022年和2021年12月31日的年度的核心FFO与净亏损的对账，我们认为这是与核心FFO最直接的GAAP衡量标准，计算普通股和非控制性运营单位的加权平均份额的基本和稀释核心FFO，以及普通股和非控制性运营单位的加权平均每股基本和稀释后净收益的计算在上面的摘要信息表中列出。

在本季度结束后：

·自动柜员机计划发行普通股：发行20万股，净收益400万美元；

·已发行F系列优先股：发行13,360股，净收益30万美元；

·终止股票销售协议：与我们2020年注册声明到期相关的E系列和普通股销售协议终止；

·修订了咨询协议：修订了与我们顾问的咨询协议，取消了在截至2023年3月31日和2023年6月30日的季度支付奖励费用；

·降低普通股现金分配运行率：从2023年1月开始，将每月每股普通股现金分配运行率从0.1254美元降至0.1美元；以及

·宣布分配：2023年1月、2月和3月公布的月度现金分配，普通股和非控股运营单位每股现金0.30美元，E系列优先股每股0.414063美元，F系列优先股每股0.375美元，G系列优先股每股0.375美元，高级普通股每股0.2625美元。

来自Gladstone Commercial的总裁、巴斯·库珀的评论：“我们的财务业绩反映了持续的业绩和稳定的收入，这些收入来自我们巨大的同店物业入住率、租金征收和增长、2022年至2021年期间进行的增值房地产投资、我们续约租户的能力，以及我们的去杠杆化和资本循环计划。我们相信，通过以递增的上限利率在目标市场的13项工业资产上投资1.144亿美元，我们在2022年取得了出色的业绩。我们继续我们的资本循环计划，出售非核心资产，并利用所得资金去杠杆化我们的投资组合，以及在我们的目标成长型市场收购物业。我们在2022年成功退出了五项非核心资产，确认了1010万美元的资本收益，我们预计在未来一到两年内将出售更多非核心资产，我们相信这些资产将带来资本收益。我们将继续机会性地出售非核心资产，并将所得资金重新配置到更强大的目标成长型市场，重点是产业投资机会。虽然我们预计将因疫情的挥之不去的影响、相应加息导致的显著通胀以及乌克兰战争引发的地缘政治和经济问题而面临挑战，但我们对租户信贷承保的深度感到强烈。我们已经收取了2022年现金租金的100%。我们预计，我们的租户将成功驾驭当前的经济气候，并将能够继续成功运营，当任何剩余的大流行限制完全取消，经济恢复正常。尽管经济形势不明朗，但在2022年期间，我们租出了91,412平方英尺的空置面积和3个租户，并续租了537平方英尺。, 087平方英尺，有九个租户。我们正在积极营销我们剩余的空置空间，并期待积极的结果。我们已经修改了我们的信贷安排，增加了一个新的定期贷款部分，并增加了我们的左轮手枪，我们相信这将是这些不确定市场中财务灵活性的一个巨大来源。我们预计将继续在必要时进入债券和股票市场，以增加流动性，并对我们过去几年的稳健表现感到非常满意。我们相信，我们的店铺租金近年来每年上涨约2%，随着我们的增长，租金应该会继续上涨，我们将继续主要专注于投资我们的目标市场，重点放在工业物业上，并积极管理我们的投资组合。“

电话会议：格拉德斯通商业公司将于2023年2月23日星期四上午8：30举行电话会议。东部时间是讨论其收益结果的时间。请拨打(877)407-9045(或(201)389-0941)参加电话会议。操作员

将监听电话并设置问题队列。电话会议重播将在电话会议一小时后开始，并将持续到2023年3月2日。要收听重播，请拨打(877)6606853(或(201)6127415)，并使用回放会议号码13734662。该公司季度电话会议的现场音频也将在我们网站www.GladstoneCommercial cial.com的投资者部分收看。

Gladstone商业公司简介：Gladstone商业公司是一家房地产投资信托公司，专注于收购、拥有和经营全美范围内的净租赁工业和办公物业。包括到2023年1月的付款，Gladstone Commercial已经连续217个月为其普通股支付了现金分配。在按月支付分配之前，Gladstone Commercial连续支付了五个季度的现金分配。自2003年成立以来，格莱斯顿商业公司从未跳过或推迟过分销。欲了解更多信息，请访问www.GladstoneCommercial cial.com。

关于Gladstone公司：有关Gladstone系列基金所有业务活动的信息，请访问www.gladstonecompanies.com。

投资者关系：有关任何按月经销的Gladstone系列基金的投资者关系咨询，请访问www.gladstonecompanies.com。

非GAAP财务指标：

FFO：全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)开发了FFO，作为股权REIT经营业绩的相对非GAAP补充衡量标准，以确认创收房地产历来没有根据GAAP确定的基础进行折旧。根据NAREIT的定义，FFO是指净收益(根据GAAP计算)，不包括出售财产和财产减值损失的收益(或损失)，加上房地产资产的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益。FFO不代表根据公认会计原则确定的经营活动的现金流量，不应被视为净收益的替代指标，也不应被视为衡量流动性或分配能力的运营现金流的替代指标。本公司相信，每股及单位FFO为投资者提供额外的背景资料以评估其财务表现，并作为将其与其他REITs比较的补充指标；然而，由于该等其他REITs在应用NAREIT定义方面的潜在差异，将其FFO与其他REITs的FFO作比较未必有意义。

根据可比性调整的FFO：经可比性调整的FFO是针对某些项目进行的FFO调整，这些项目不能反映公司经营组合提供的结果，并影响公司期间业绩的可比性。这些项目包括与注销与赎回证券有关的发售成本相关的非经常性费用调整。尽管本公司经可比性调整后的FFO计算与NAREIT对FFO的定义不同，可能无法与其他REITs进行比较，但本公司相信这是对其经营业绩的有意义的补充衡量标准。因此，经可比性调整后的FFO应被视为根据GAAP计算的净收入的补充，作为我们业绩的衡量标准。

核心FFO：核心FFO是针对某些项目进行的FFO调整，这些项目不能反映公司经营组合提供的结果，并影响公司期间业绩的可比性。这些项目包括收购相关费用的调整、提前清偿债务的收益或损失以及任何其他非经常性费用调整。尽管公司对核心FFO的计算与NAREIT对FFO的定义不同，可能无法与其他REITs进行比较，但公司相信这是对其经营业绩的有意义的补充衡量标准。因此，核心FFO应被视为根据公认会计原则计算的净收入的补充，作为衡量我们业绩的指标。

根据NAREIT的定义，公司对FFO的列报，或根据可比性进行调整的FFO，或核心FFO的列报，并不代表根据公认会计原则确定的经营活动的现金流量，不应被视为净收益的替代，作为其业绩的指标，或业务现金流量的替代，作为流动性或分配能力的衡量标准。

本新闻稿中有关格拉德斯通商业公司收入的预测稳定性、其重新租赁其空置物业的能力、计划或前景以及扩大其投资组合的陈述均为“前瞻性陈述”，符合修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节的定义。这些前瞻性陈述本身就含有一定的风险和不确定因素，尽管它们是基于格莱斯顿商业公司目前的计划，人们认为这些计划在本新闻稿发布之日是合理的。可能导致实际结果与这些前瞻性陈述大不相同的因素包括但不限于：Gladstone Commercial筹集额外资本的能力；资本和融资的可用性和条款，为其运营提供资金，并在到期时为其债务再融资；当前经济环境的低迷；其租户的表现；竞争对其续签现有租约或重新租赁空间的努力的影响；以及利率的重大变化。

其他可能导致实际结果与前瞻性陈述中陈述或暗示的内容大不相同的因素在美国证券交易委员会于2023年2月22日提交给美国证券交易委员会的截至2022年12月31日的10-K表格中的“风险因素”一栏中披露。格拉德斯通商业公司告诫读者，不要过度依赖任何此类前瞻性陈述，这些陈述只反映了发表日期的情况。除非法律要求，否则格拉德斯通商业公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

联系方式：

格莱斯顿商业公司

+1-703-287-5893