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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格10-K

(标记一)
☑根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告
截至本财政年度止12月31日, 2022
或
☐    根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
佣金文件编号000-54691
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g1.jpg
菲利普斯·爱迪生公司
(注册人的确切姓名载于其章程)
马里兰州27-1106076
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)		(税务局雇主
识别号码)
  
北湖大道11501号, 辛辛那提, 俄亥俄州
45249
(主要执行办公室地址)(邮政编码)
(513)554-1110
(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元PECO纳斯达克全球精选市场
根据该法第12(G)条登记的证券：
无
如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。
是 ☑ No ☐
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。
Yes ☐ 不是  ☑  
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☑ No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☑ No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。


大型加速文件服务器☑
 		加速文件管理器☐
 
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
 
新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☑
用复选标记表示登记人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)。是，☐不是☑  
截至2022年6月30日，注册人的非关联公司持有的注册人普通股的总市值为#美元3.910亿美元，基于纳斯达克全球精选市场报道的33.41美元的收盘价。
截至2023年2月1日，大约有117.3登记人普通股流通股百万股。
引用成立为法团的文件：某些所需信息将包括在我们于2022年12月31日后120天内提交给美国证券交易委员会的与公司2023年股东年会相关的最终委托书中，并在此通过引用并入本10-K表格中。



菲利普斯·爱迪生公司表格10-K
目录
第一部分：
第1项。
生意场
3
第1A项。
风险因素
7
项目1B。
未解决的员工意见
22
ITEM 2.
特性
23
ITEM 3.
法律程序
26
第四项。
煤矿安全信息披露
26
 
第二部分。
第五项。
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
27
第六项。
[已保留]
28
ITEM 7.
管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
29
第7A项。
关于市场风险的定量和定性披露
45
第八项。
财务报表和补充数据
45
ITEM 9.
会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
46
第9A项。
控制和程序
46
项目9B。
其他信息
48
项目9C。
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
48
  
第三部分。
第10项。
董事、高管和公司治理
48
第11项。
高管薪酬
48
第12项。
某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和有关股东的事项
48
第13项。
某些关系和关联交易与董事的独立性
48
第14项。
首席会计师费用及服务
48
  
第四部分。
第15项。
展品和财务报表附表
49
第16项。
表格10-K摘要
52
 
 
合并财务报表索引
F-1


菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
1

有关前瞻性陈述的注意事项
本年度报告中菲利普斯·爱迪生公司(以下简称“我们”、“公司”、“我们”或“我们”)中包含的某些历史事实以外的陈述，可能被视为符合1933年“证券法”(“证券法”)第27A条、1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E条和1995年“私人证券诉讼改革法”(与“证券法”和“交易法”合称“证券法”)所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于对我们经营的行业和市场的当前预期、估计和预测，以及对公司管理层的信念和假设，涉及可能对我们的财务业绩产生重大影响的不确定因素。我们打算将所有这类前瞻性陈述纳入《法案》所载前瞻性陈述的适用安全港规定。这样的前瞻性陈述通常可以通过使用前瞻性术语来识别，这些前瞻性术语包括：“可能”、“将”、“可以”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”、“可能”、“倡议”、“焦点”、“寻求”、“目标”、“目标”、“战略”、“计划”、“潜在的”、“可能的”、“可能的”、““准备”、“计划”、“未来”、“长期”、“曾经”、“应该”、“可能”、“将会”、“可能”、“不确定”或其他类似的词。告诫读者不要过度依赖这些前瞻性声明，这些前瞻性声明仅说明了本报告提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的日期。此类陈述包括但不限于：(A)关于我们的计划、战略、倡议的陈述, 这些表述包括：(A)有关公司业绩和前景的声明；(B)有关新冠肺炎疫情的声明；(C)有关我们承保的增量收益率的声明；以及(D)有关我们未来经营业绩、资本支出和流动性的声明。此类陈述会受到已知和未知风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与预测或预期的结果大不相同，这些风险和不确定性包括但不限于：(I)国家、地区或地方经济气候的变化；(Ii)当地市场状况，包括与我们投资组合中的物业类似的物业的空间供过于求或需求减少；(Iii)空置、市场租金的变化，以及需要定期维修、翻新和重新出租空间；(Iv)来自其他购物中心的竞争以及我们投资组合中物业对租户的吸引力；(V)租户的财务稳定性，包括但不限于他们支付租金的能力；(Vi)我们偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力；(Vii)利率变化和其他因素导致我们的借款成本增加；(Viii)对环境问题的潜在责任；(Ix)灾难性天气和其他自然事件对我们物业的损害，以及气候变化的实际影响；(X)考虑到经济、市场、法律、税收和其他考虑因素，我们保持房地产投资信托(“REIT”)资格的能力和意愿；(Xi)税收、房地产、环境和区划法律的变化；(Xii)信息技术安全漏洞；(Xiii)我们的公司责任倡议；(Xiv)主要高管的流失；(Xv)我们的投资组合集中在有限的几个行业、地理或投资；(十六)与下列问题有关的经济、政治和社会影响及不确定性, 新冠肺炎大流行；(Xvii)在不续期或行使权利更换现有租户的情况下，我们以相同或更好的条件重新租赁物业的能力；(Xviii)租户的损失或破产；(Xix)就我们寻求处置财产的程度而言，我们有能力以有吸引力的价格或根本不处置财产；(Xx)通胀对我们和我们的租户的影响；和(Xxi)包括在本10-K表格年度报告中的任何其他风险，包括“第I部分第1A项所列的风险。风险因素“。因此，这样的陈述并不是对我们未来业绩的保证。
除非法律另有要求，否则我们不承担任何义务来更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
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w 第一部分
项目1.业务
在本10-K表格年度报告中，凡提及“附注”，均指合并财务报表的脚注“第二部分，第8项.财务报表和补充数据”。
概述-Phillips Edison&Company，Inc.(“WE”，“The Company”，“PECO”，“Our”，或“Us”)，一家成立于1991年的房地产投资信托基金(“REIT”)，是美国最大的全渠道杂货店购物中心的所有者和运营商之一。此外，我们亦经营第三方投资管理业务，为两间未合并的机构合营公司及一只私募基金(统称为“管理基金”)提供物业管理及顾问服务。我们的大部分收入是来自房地产投资的租赁收入。我们的投资组合主要由社区中心组成，这些中心由排名第一或第二的杂货商租户按其各自业态内的销售额(按贸易区域)固定。截至2022年12月31日，我们的投资组合租赁比例为97.4%。我们的租户，我们称之为“邻居”，是国家、地区和当地零售商的混合体，主要提供基于必需品的商品和服务。我们相信，我们的地点位于全美基本强大的人口市场。我们的实体资产为我们的邻居的全渠道战略做出了积极贡献，并作为最后一英里的交付解决方案。
我们于2009年10月成立为马里兰州的一家公司，并已选择作为REIT纳税，用于美国联邦所得税目的。我们几乎所有的业务都是通过菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙人I，L.P.(“运营合伙人”)进行的，这是特拉华州一家成立于2009年12月的有限责任合伙企业。我们是经营合伙企业的有限责任合伙人，我们的全资子公司菲利普斯·爱迪生食品杂货中心OP GP I LLC是经营合伙企业的唯一普通合伙人。
截至2022年12月31日，我们全资拥有271家购物中心。此外，吾等于拥有20个购物中心的西北互助人寿保险公司的合资企业杂货零售合伙人I LLC(“GRP I”)拥有14%的权益，以及与TPG Real Estate关联公司的合资企业Neessence Retail Partners(“NRP”)拥有20%的股权。2022年5月，我们出售了我们NRP合资企业的最后一处房产。总体而言，我们管理的全资购物中心和通过我们未合并的合资企业拥有的购物中心组合在31个州约有3330万平方英尺。
业务目标和战略-我们的业务目标是拥有、运营和管理以杂货店为主的购物中心，以便为所有利益相关者提供长期增长和价值创造，同时作为负责任的企业公民。我们寻求通过我们差异化和专注的战略、负责任的资产负债表管理和综合运营平台为我们的股东创造现金流、收入增长和资本增值来实现这一目标。我们的目标是创造良好的杂货店购物体验，并改善我们的社区，一次一个中心。
差异化和聚焦战略—我们相信，我们的差异化战略将推动强劲的财务和运营业绩以及未来的增长，包括在经济下行周期中表现出弹性。
•全渠道杂货店-以社区购物中心为依托-我们专注于投资于全渠道购物中心，这些购物中心由排名第一或第二的杂货商在各自的贸易区域内按销售额计算。截至2022年12月31日，对于我们全资拥有的购物中心，86%的年化基本租金(ABR)来自由此类杂货商锚定的购物中心。以杂货店为主的购物中心通常有强劲的客流量，这导致了对租赁邻居空间的高需求，这增强了我们增加租赁收入的能力。我们的目标是在具有支持基于必需品的零售概念的人口统计学特征的市场中，进行具有吸引力的进入收益率和增长潜力的投资。
•近邻基数-我们相信我们的中心是我们全渠道邻居的最后一英里交付解决方案。截至2022年12月31日，我们约71%的ABR，包括通过我们未合并的合资企业拥有的物业按比例分配的部分，来自提供基于需求的商品和服务的邻居。我们相信，我们专注于以必需品为基础的商品和服务零售商，限制了我们对陷入困境的零售商的敞口，并使我们能够在房地产和经济下行周期期间展示弹性。
•目标投资组合-我们专注于在人口结构有利的贸易地区拥有与领先杂货商一致的中心。此外，我们寻求投资于小型中心，这些中心的租赁活动集中在较小的租户空间，并限制了对高风险零售商的敞口。我们认为，较小的中心提供更高的增长潜力，因为它们享有积极的租赁动力：(I)我们认为零售商对内嵌空间的需求最强，可出租总面积不到10,000平方英尺；(Ii)对大型零售商的敞口较小，我们认为大型零售商的风险较高，因为它们需要更大的资本支出，租赁机会较少；以及(Iii)较小的中心通常资本支出较低。我们打算通过与我们差异化和专注的战略保持一致的有针对性的收购来扩大我们的投资组合。
•宏观经济走势-我们不断监测宏观经济环境，以确定对我们购物中心的增长潜力有利的趋势。我们相信最近的趋势，例如：(I)某些地理位置的人口从城市社区转移到郊区社区；(Ii)在家工作的举措增加；(Iii)最后一英里送货的重要性；(Iv)“本地商店”趋势的增加；以及(V)供应不足和缺乏新的建设将为我们的购物中心创造额外的租赁需求和增长机会。
资产负债表管理定位于外部增长—我们的战略是通过以有纪律的方式进行收购来扩大我们的投资组合，同时保持有吸引力的杠杆状况和灵活的资产负债表，以保持我们的投资级评级。我们认为，这是保持获得包括普通股、无担保债务、银行债务和抵押债务在内的多种形式资本的关键部分，以最大限度地提高可获得性并将我们的总体资本成本降至最低。
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•为外部增长提供资金-我们相信，我们有效的货架登记声明和在市场上提供的(“ATM”)计划使我们能够获得以前我们无法获得的股权和债务资本，进一步增强我们的财务灵活性和外部增长潜力。我们相信，我们的投资级资产负债表和我们高级无担保循环信贷安排下7.094亿美元的可用流动资金为我们提供了以增值和审慎资本化的方式追求外部增长举措的财务能力。此外，我们的投资管理平台使我们能够通过未合并的合资企业来寻找和管理增量资本来源，这为我们提供了增量费用收入机会。
•债务期限概况-我们相信我们保持了适当的债务期限交错配置，这将为我们的长期增长做好准备。我们的未偿债务主要包括(I)无担保债务，包括定期贷款、优先票据和循环信贷安排，以及(Ii)有担保抵押债务。
通过我们的集成操作平台实现内部增长—我们相信，我们的内部员工、垂直整合的运营平台用于租赁和管理全渠道杂货店附近的购物中心，将继续为我们现有的投资组合提供稳定和增长，为我们的股东优化回报。
•租赁-我们在全国拥有经验丰富的本地智能租赁专业人员，致力于通过以下方式增加我们中心的净运营收入(NOI)：(I)最大限度地提高租金，同时改善我们租金收入的信用状况；(Ii)在改善商品组合的同时吸引高质量的零售商；(Iii)通过在租赁到期时提高租金，利用低于市场的租金机会；(Iv)执行合同租金增加的租赁；以及(V)增加入住率。
•物业管理服务-我们相信，我们通过监督酒店运营的方方面面来增加价值。我们的物业经理保持在当地的存在，以便有效地控制成本，同时保持愉快、清洁和安全的环境，使零售商能够成功，客户可以享受良好的购物体验。此外，我们还为邻居提供响应迅速的客户服务、营销工具以及其他复杂的解决方案，如集中式会计、账单和税务审查平台，以方便我们的日常运营。
•发展和重建-我们经验丰富的专业团队通过对我们的外包和重新开发计划的投资，确定了释放我们物业额外价值的机会。我们的战略包括外包开发、占地面积重新配置、锚地重新定位和锚地扩张等。这些项目创造了增加我们物业整体收益和价值的机会，我们相信这将使我们能够为所有利益相关者提供长期增长和价值创造，同时创造良好的杂货店购物中心体验。
大赛-我们的业务本质上是有竞争力的。我们认为，竞争是高度分散的。我们在寻找购物中心以收购，以及在我们现有的购物中心吸引和留住邻居方面都面临着相当大的竞争。我们与机构投资者和其他REITs以及地方、地区和国家所有者运营商竞争房地产收购。我们与其他物业竞争，包括商场、生活方式中心、电力中心、社区中心、社区中心、独立零售店和主街零售店，以吸引新邻居并在租约到期时留住现有邻居。对邻居的争夺取决于每处房产的特点。
我们认为，吸引和留住邻居的主要竞争因素是杂货店的质量、地理位置、贸易区人口统计、租户组合、购物中心的物理条件和占用成本。这些因素结合在一起，决定了我们酒店能够达到的入住率和出租率水平。我们相信，我们以杂货店为基础的全渠道购物中心的质量使我们能够有效地与邻居竞争。我们相信，由于我们的过往记录和积极的声誉，我们在收购市场上保持着竞争地位。
分段数据-我们的主要业务是社区和社区购物中心的所有权和运营。我们不会为了衡量业绩而按地理位置或规模来区分我们的主营业务或对我们的业务进行分组。因此，我们将我们的业绩作为一个单独的可报告部分列报。
遵守政府监管规定-遵守各种政府法规会对我们的业务产生影响，包括我们的资本支出、收益和竞争地位。这些政府法规的影响对我们的业务可能是实质性的。我们因监督和采取行动遵守适用于我们业务的政府法规而产生成本，这些法规包括但不限于：联邦证券法律法规；房地产投资信托基金和其他税收法律法规；环境、健康和安全法律法规；与房地产有关的地方分区、使用和其他法规；以及修订后的1990年美国残疾人法案(“ADA”)。见“第1A项。关于对我们的实质性风险的讨论，请参见下面的“风险因素”(包括与政府法规有关的、对我们的竞争地位具有重大意义的风险)，并见本文件中的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”，以及我们的综合财务报表和附注，以讨论与评估我们的财务状况和经营结果有关的重大信息(包括，在重大程度上，遵守政府法规对我们的资本支出和收益可能产生的影响)。
截至2022年12月31日，我们不知道遵守环境或其他政府法规会对我们的整体业务产生实质性不利影响的任何环境条件或材料成本。然而，由于要求或其他方面的变化，我们可能没有意识到，或可能因遵守政府法规而承担潜在的环境责任或材料成本，这可能对我们的业务具有重大意义。
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企业责任-作为一名负责任的企业公民一直是我们公司战略不可或缺的一部分，我们在明确的使命声明下运营，即“创造伟大的全渠道杂货锚定购物中心体验，并改善我们的社区，一次一个购物中心”。我们努力建立基于我们的四大核心价值观的强大企业文化--做正确的事情，享受乐趣并做到这一点，想大做小，始终保持学习，旨在推动我们业务各个方面的责任感，为我们的利益相关者实现长期增长和价值创造的总体目标。我们认识到，成功的企业责任既有内部的，也有外部的。我们的总法律顾问全面负责领导和管理我们的环境、社会和治理(“ESG”)团队，并向我们的董事会(“董事会”)报告我们的企业责任和ESG事项。ESG团队由来自投资组合管理、建筑、物业管理、租赁、投资者关系、市场营销、人力资源和法律部门的部门负责人组成，负责进行更详细的重要性和风险评估，并通过可衡量的关键业绩指标和改进的报告来识别机会，总体目标是推动我们所有利益相关者的长期增长和价值创造。
人力资本-截至2022年12月31日，我们在全国20个州拥有约290名员工，集中在俄亥俄州辛辛那提、犹他州帕克城和佐治亚州亚特兰大的公司办公室。我们大约52%的劳动力是女性，48%是男性。我们的高级领导团队有18%是女性，82%是男性，经理及以上职位大约有36%是女性，64%是男性。在截至2022年12月31日的一年中，我们的整体流失率为16%，其中自愿流失率为13%以我们前三年的整体离职率平均为16%，其中自愿离职率为11%。
我们拥有一支高度敬业的员工团队，这反映在我们连续第六次被《辛辛那提问询报》评为2022年最佳工作地点。我们保持敬业度的一种方法是定期就各种公司话题对我们的同事进行调查。在2022年，我们使用第三方工具进行的协作体验调查的参与率为96%。结果显示，参与度指数得分为90%。此外，我们的董事会，特别是我们的薪酬委员会，积极参与并监督我们的人力资本管理实践。
我们认为，人力资本管理的下列组成部分很重要：
文化和包容性—我们相信，我们高度敬业的员工团队在为我们的利益相关者实现长期成功方面发挥着关键作用。我们致力于建立一种协作、包容的公司文化，并为职业和个人发展提供重要机会。我们的文化是由我们的核心价值观塑造的(做正确的事情，享受乐趣并完成它，想着大事做小事情，始终保持学习)，这些价值观赋予并鼓励我们的员工“像老板一样思考和运营”。我们强大的文化使我们能够吸引、培养和留住高表现和有才华的人，我们相信他们有助于我们推动我们的业务战略和目标，包括为我们的股东带来诱人的风险调整回报。我们为员工提供有竞争力的工资、奖金、激励和股权机会。我们薪酬理念的一个独特方面是，公司的每一名员工，无论级别或任期，每年都有机会获得股权赠款。于截至2022年12月31日止年度内，100%合资格联营公司获授予本公司以服务为基础的限制性股票单位。归属后，联营公司将获得普通股，这鼓励我们的联营公司“像公司所有者一样思考和运营”。
我们对包容性工作环境的承诺得到了两个联合领导的商业资源小组的加强：PECO多元文化机会、资源和教育(PECO More)和PECO女性网络机会(PECO Now)。PECO More致力于促进公司、我们所服务的社区和商业房地产行业的多样性和包容性。PECO More的项目侧重于提供教育、提高认识，并在退伍军人节、中国新年、黑人历史月、骄傲月和Dia de los Muertos(亡灵节)前后举办活动。PECO现在被创新的商业服务社区(ICSC)在2016年评为卓越。PECO现在的使命声明专注于建立一个社区，在这个社区中，PECO的每一位女性都了解自己的价值，受到启发，分享自己的观点，并有勇气做出决定。PECO现在专注于为众多女性同事增加领导机会，并赞助协作网络活动。
作为2022年我们外部社区努力的一部分，我们继续与ICSC及其启动学院建立合作伙伴关系，该学院旨在招聘和培养不同种族或民族的本科生，为进入商业房地产行业的职业生涯做准备。我们的支持包括招待两名Launch Academy实习生，并为所有计划参与者赞助一次专业发展会议。PECO很自豪地资助了ICSC基金会5,000美元的奖学金给一名有兴趣从事房地产和购物中心行业的代表人数不足的学生。除了支持ICSC的早期职业发展努力外，我们还在辛辛那提和亚特兰大办事处接待了实习生。在我们2022年招聘的32名实习学生中，50%的人要么在PECO工作了多个学期，要么被转换为全职员工。在2022年的PECO实习班中，近30%的人认为自己是种族或民族多元化的。PECO实习计划一直是我们早期职业人才管道中的一个关键因素。
学习与发展—“不断学习”是我们的核心价值观之一。作为我们所称的PECO XP或PECO体验的一部分，我们致力于持续学习以及员工的个人和职业发展。2022年，我们的员工在整个公司参加了超过4700小时的内部培训。培训范围从面向业务的课程，如非金融助理的财务和网络安全意识，到使用光盘的部门特定软技能培训©增强员工之间的沟通、同理心和团队建设的典范。年内，推出并完成了一项队列式的前线领导方案。这一计划的重点是培养管理技能，并为在新冠肺炎疫情期间晋升的一级管理人员提供支持。
此外，2022年在PECO推出了两个以女性为重点的发展方案。一个是由PECO Now赞助的内部创建的项目，主要目标是通过创造合作、网络、个人发展和创新的机会，在组织中培养未来的女性领导者。另一个是针对目前担任中层领导角色的女性的队列风格项目，旨在创建社区、分享知识、增强领导技能，并为高级领导团队成员提供更多机会。
PECO在2022年继续致力于通过我们的年度全公司人才管理流程实现持续学习和发展，所有员工都应在该流程中为来年设定发展目标。预计经理们将举行旨在关注职业发展的教练对话，并制定行动项目以保持每一项
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作为这一过程的一部分，员工也在向前迈进。为了在2022年帮助推动这一进程，为员工提供了一个互动研讨会，专门侧重于制定和加强他们的发展目标计划。我们还完成了第一轮PECO Mentor Match，这是一个专注于职业发展的正式导师计划，有超过240个小时的导师活动记录。
员工的健康和健康—我们的“Beyond Benefits”健康计划是我们文化的一个基本元素，关注我们员工的情感、身体和财务健康。我们与外部合作伙伴一起提供一个完整的健康平台，为生物特征筛查结果、预防性护理和基于活动的项目(如步数、营养跟踪和锻炼活动纪要)提供健康储蓄账户奖励贡献。为了让员工在2022年期间继续参与健康活动，我们举办了四场健康挑战赛，个人和团队可以通过赢得跟踪步数、锻炼活动和营养的比赛来赚取奖励美元。在2022年5月，我们还投资了为期一个月的精神健康关注活动，提供了广泛的活动，如：“没事的”网络研讨会，带你的狗来上班日，我们的第三个年度精神健康5月5k，以及与资源、文章和支持的频繁交流，以提高对精神健康问题的认识和接受。2022年10月，在协会开放招生期间之前，我们主办了包含各种健身活动的健康周，以及压力管理研讨会、营养工作坊和健康博览会。我们相信一个所有这些努力促进了我们员工对健康和预防保健的持续奉献，因此，我们连续第三年被Healthiest Employers LLC评为2022年俄亥俄州最健康雇主之一。
环境管理-我们相信，可持续的商业实践符合我们“做正确的事情”的核心价值观，同时通过对我们的物业及其所在社区产生积极影响，符合我们所有利益相关者的最佳利益。我们参与了全球房地产可持续发展基准(GRESB)房地产评估，我们的企业社会责任报告旨在与联合国17个可持续发展目标中的一些目标保持一致。我们的可持续发展倡议包括能源效率、替代能源、节水、可持续设计和废物管理等。通过这些举措，我们在减轻购物中心对环境的影响方面继续取得进展。
在我们对可持续发展的持续承诺中，我们可以突出以下成就：
•完成了我们92%的产品组合到LED的改造，这使我们远远领先于我们到2025年100%的产品组合改造的目标。
•我们购物中心的17个太阳能电池板系统产生的太阳能超过4.5兆瓦。
•超过5500万加仑的水通过实施干式供水和我们的“智能用水控制计划”得以节约，这反过来又节省了90万美元的成本。
•建立新的废物分流计划，目标是到2030年在符合条件的物业实现25%的总分流率。
•在我们22%的物业安装电动汽车便利设施，以实现我们到2030年在符合条件的物业中50%安装电动汽车便利设施的目标。
•我们公司位于俄亥俄州辛辛那提市的总部获得了健康安全重新认证，俄亥俄州只有不到1%的建筑获得了这一认证。
我们经验丰富的专业人员团队在我们的重新开发计划中发现了机会，其中包括地块开发、占地面积重新配置、锚点重新定位和锚点扩展等。这些项目创造了有吸引力的可持续发展机会，以增加我们物业的整体价值，同时改善对我们社区的环境影响。作为该计划的一部分，我们的ESG团队一直并将继续专注于战略可持续发展计划，以提高资源效率。
公司治理和合规-我们坚定不移地致力于以最高的诚信和最高的道德标准运营我们的业务，作为我们投资者资本的管家。我们相信，我们的公司治理结构将我们的利益与我们股东的利益紧密地联系在一起。值得注意的特点包括：(I)我们的每位董事每年都要进行选举，我们的章程禁止我们对董事会进行分类，除非我们事先获得股东的批准；(Ii)我们已选择退出马里兰州一般公司法中的企业合并和控制股份收购法规；(Iii)我们没有股东权利计划；(Iv)我们的股权政策要求每一位非关联的董事、我们的首席执行官和彼此指定的高管必须拥有一定数量的我们的股权；以及(V)我们的章程规定，股东在获得有权投票的多数票的赞成票后，可以修改或取代我们的章程。
我们在董事会的指导下运作，董事会由八名董事组成，根据适用的纳斯达克全球精选市场(“纳斯达克”)和美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的规则，其中七名董事是独立的。我们的审计、提名和治理委员会(“N&G”)和薪酬委员会完全由独立董事组成，他们完成年度自我评估。我们的董事会已经通过了公司治理指南，其中包括为我们的董事建立标准和期望，我们的N&G委员会负责评估我们的董事会。我们知道“过度投资”的问题，我们的董事都不会在另外两家上市公司的董事会任职。我们遵守董事董事会多元化规则下的多元化要求，我们即将发布的2023年委托书将包括董事会多元化矩阵。
我们的全体董事会监督我们的每个企业社会责任、ESG和企业风险管理计划，我们的审计委员会监督我们的道德和合规计划。管理层定期向董事提供每个此类计划的最新情况。
我们的所有员工都必须完成关于我们的商业行为和道德准则以及我们的内幕交易政策的定期培训，并向我们的首席道德和合规官提供年度行为准则合规认证。此外，PECO开展了广泛的网络安全培训举措和活动，包括正在进行的桌面网络安全演习和对所有员工的网络安全培训。我们的网络安全倡议还包括一次采访
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与国土安全部网络安全和基础设施安全局的区域网络安全顾问进行了每周安全系列培训，并每月进行模拟网络钓鱼活动。我们鼓励我们的员工在我们的道德标准未达到时直言不讳，包括保持24小时道德热线来报告关切事项，并随时向我们的审计委员会报告所有报告的关切事项。
有关我们的企业责任战略、目标和报告的更多信息可在我们的网站上获得，该网站并非通过引用并入，也不应被视为本Form 10-K年度报告的一部分。
关于我们执行官员的信息-下表详细介绍了截至2022年12月31日为我们的高管提供的信息：
名字年龄标题加入PECO
杰弗里·S·爱迪生62董事长兼首席执行官联合创始人
德文·I·墨菲62总裁2013
罗伯特·F·迈尔斯50首席运营官兼执行副总裁总裁2003
约翰·P·考尔菲尔德42首席财务官，执行副总裁总裁兼财务主管2014
坦尼娅·E·布雷迪55总法律顾问、首席道德和合规官，
总裁常务副秘书长		2013
公司总部-我们的公司总部位于俄亥俄州辛辛那提北湖大道11501号，邮编为45249，是我们进行大部分管理、租赁、建筑和投资活动以及会计和财务等行政职能的地方。此外，我们在佐治亚州的亚特兰大和犹他州的帕克城设有两个地区办事处。
访问公司信息-我们以电子方式向美国证券交易委员会提交我们的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)、当前报告(Form 8-K)、委托书和信息声明以及对这些报告的所有修订。美国证券交易委员会在www.sec.gov上建立了一个互联网站，其中包含有关发行人的报告、委托书和信息声明以及其他信息，包括我们以电子方式提交的信息。
我们在我们的网站www.Phillipsedison.com上免费提供Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及对这些报告的所有修订。在这些材料以电子方式提交或提供给美国证券交易委员会后，这些报告将在合理可行的情况下尽快提供。我们的网站上还有(I)我们的公司治理准则，(Ii)我们的商业行为和道德准则，以及(Iii)我们的举报人政策。如果这些文件有任何更改，我们将在我们的网站上提供修订版。我们打算在我们的网站“投资者-治理-治理概述”下披露对我们的商业行为和道德准则中适用于公司董事和/或高级管理人员的任何条款的任何修订或放弃，否则根据美国证券交易委员会或纳斯达克的规则，这些条款必须披露。我们也在我们的网站上披露，并打算在“投资者”项下披露重要的非公开信息，以遵守我们在FD法规下的披露义务。我们网站的内容并不包含在本文中作为参考。

第1A项。风险因素
除了本10-K表格年度报告中包含的其他信息外，您还应特别考虑以下重大风险。任何下列风险的发生都可能对我们的业务、经营业绩、财务状况和现金流产生实质性的不利影响。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险和不确定性也可能损害我们的业务、经营业绩、财务状况和现金流。
风险因素摘要
投资我们的普通股是有风险的。您应该仔细考虑此处总结并在下面更全面地描述的风险。
与我们的业务和运营相关的风险
•我们的收入和现金流将受到我们主要邻国的成功和经济可行性的影响。
•我们很大比例的收入来自非锚定邻居，如果这些邻居不成功，我们的净收入和向股东分配的能力可能会受到不利影响。
•我们可能无法在需要的时候以有吸引力的价格出售购物中心，或者根本无法出售，而出售房产可能会导致巨额税款。
•我们在寻求收购机会时面临竞争和其他风险，这可能会增加此类收购的成本和/或限制我们的增长能力，我们可能无法产生预期回报或将已完成的收购成功整合到我们现有的业务中。
•我们共享我们未合并的合资企业的所有权，并没有独家决策权，因此，我们无法确保我们的目标将得到实现。
•我们的房地产资产可能价值下降，并遭受重大减值损失，这可能会减少我们的净收入。
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•我们积极以开发和再开发项目的形式对我们的投资组合进行再投资，这些项目具有固有的风险，可能会对我们的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响。
•零售业继续向电子商务转移，可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。
•我们开发和重建项目的实际增量无杠杆收益率可能不同于我们承保的增量无杠杆收益率范围。
•流行病，如新冠肺炎疫情，已经并可能继续对我们和我们邻国的企业、财务状况、经营成果、现金流和流动性产生负面影响。
与我们的负债和流动性有关的风险
•我们有大量的债务，未来我们可能需要产生更多的债务，包括追索权债务，这可能会对我们的业务、财务状况和向股东进行分配的能力产生不利影响。
与我们的公司结构和组织相关的风险
•我们和我们的合并子公司运营合伙公司与某些受保护的合作伙伴签订了税收保护协议，这可能会限制运营合伙公司出售或以其他方式处置某些购物中心的能力，并可能要求运营合伙公司维持某些债务水平，否则这些债务水平将不会被要求运营其业务。
与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险和其他税务风险
•如果不符合REIT的资格，我们将被作为普通的C公司征税，这将大大减少可用于分配给股东的资金。
•如果经营伙伴关系不符合美国联邦所得税的合伙资格，我们将无法符合REIT的资格，并将遭受不利后果。
•遵守REIT的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。
与业务连续性相关的风险
•我们和我们的邻国面临与网络安全攻击相关的风险，这可能会导致机密信息丢失和其他业务运营中断，遵守有关网络安全和隐私的新法律法规可能会导致大量成本，并可能减少可用于分配的现金。
与我们普通股相关的风险
•我们普通股的市场价格和交易量可能会波动。
•未来可供发行或出售的普通股数量可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。

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与我们的业务和运营相关的风险
我们的收入和现金流将受到我们主要邻国的成功和经济可行性的影响。
主要邻居(占地10,000平方英尺或更多的邻居)占据我们购物中心的大型商店，支付物业总租金的很大一部分，并通过吸引购物者来为其他邻居的成功做出贡献。我们的收入和现金流可能会受到以下情况下收入损失和额外成本的不利影响：(I)破产或资不抵债；(Ii)业务低迷；(Iii)租约违约；(Iv)租约到期时决定不续签；(V)以较低的租金续签租约和/或要求改善租户状况；或(Vi)续订租约但缩小门店规模，这会导致停机时间和额外的租户改善成本，导致我们重新租赁空间。一些主播有权腾出他们的空间，并可能通过继续遵守并按照他们的租赁协议支付租金来阻止我们重新租用。空出的锚地空间，包括锚点拥有的空间，可能会减少购物中心在其他空间产生的租金收入，因为离开的锚点失去了客户的吸引力。在这种情况下，如果我们无法将腾出的空间重新租赁给新的锚定邻居，我们可能会产生额外的费用，以便重新建模空间，以便能够将空间重新租赁给多个邻居。
如果一位重要的邻居腾出了一处房产，部分租赁合同中的合租条款可能允许其他邻居修改或终止他们的租金或租赁义务。合租条款有几种变体：(I)它们可以允许邻居在某些其他邻居未能开店的情况下推迟开店；(Ii)如果另一个邻居在租约到期前关闭其商店，则它们可以允许邻居在租约到期前关闭其商店；或(Iii)它们可以允许邻居支付降低的租金水平，直到一定数量的邻居在同一购物中心内开设其商店。
一些锚邻居的租约可能允许锚邻居将其租约转让给另一家零售商。转移到新的锚定邻居可能会导致购物中心的客户流量减少，从而减少该购物中心产生的潜在收入。向新的锚定邻居转让租约也可能允许其他邻居减少租金支付或终止租约。
我们很大比例的收入来自非锚定邻居，如果这些邻居不成功，我们的净收入和向股东分配的能力可能会受到不利影响。
我们收入的很大一部分来自非锚定邻居，其中一些可能更容易受到负面经济状况的影响，因为他们的资源通常比锚定邻居更有限。我们投资组合中的重大邻居困境可能会对我们的财务状况、运营结果和现金流以及我们偿还债务和向股东分配资金的能力产生不利影响。房产可能会因邻居租约到期、邻居根据租约继续违约或邻居提前终止租约而招致空置。为了保持入住率，我们可能不得不提供优惠，比如免租和改善租户状况，以在我们的购物中心争夺合适的非固定邻居类型或组合。此外，如果我们无法吸引更多或替换邻居，房产的转售价值可能会减少，甚至低于我们的收购成本，因为特定房产的市场价值主要取决于与该房产相关的租约产生的现金流的价值。
我们在租赁市场面临着相当大的竞争，随着租赁到期，我们可能无法续签租赁或重新租赁空间。因此，我们可能需要做出租金或其他让步和/或产生巨额资本支出来留住和吸引邻居，这可能会对我们的财务状况、现金流和运营业绩产生不利影响。
有许多购物场所，包括其他购物中心和电子商务，在吸引和留住零售商方面与我们的投资组合竞争。这种竞争可能会阻碍我们吸引和留住邻居的能力，导致空置率上升，租金下降，和/或增加资本投资。对于续签的租约，续签时的租金可能低于当前的租金。对于那些不续签的租约，我们可能无法以优惠的条件或合理的资本投资迅速重新租赁空间，甚至根本不能。在这些情况下，我们的财务状况、现金流和经营结果可能会受到不利影响。
我们可能无法从破产邻居那里收回应得的余额。
一个重要邻居或一些较小邻居的破产或资不抵债可能会对我们的财务状况、现金流和经营结果以及我们向股东支付分配的能力产生不利影响。一般来说，根据破产法，债务人邻居有权拒绝任何或所有租约，并关闭相关商店。如果邻居拒绝租约，我们将对邻居的破产财产提出索赔。虽然在申请破产和拒绝租赁之间的期间所欠租金可被给予行政费用优先权并全额支付，但破产前的欠款和租约剩余期限下的欠款将被给予一般无担保债权状态(没有担保债权的抵押品)。一般无担保债权是在破产中支付的最后债权，因此，资金可能无法全额偿付此类债权。此外，租约剩余期限下的欠款将设置上限。因此，我们收回的资金很可能远远低于我们持有的任何无担保债权的全部价值。此外，我们可能会产生巨额费用，以收回我们的索赔和重新租赁腾出的空间。如果在我们的购物中心有大量租约的邻居申请破产并拒绝其租约，我们的收入可能会大幅减少，并且可能无法收回破产邻居欠下的所有请愿前金额。
我们可能会被限制将空间出租给某些零售商。
我们的一些租约包含一些条款，赋予特定零售商在该购物中心内销售特定类型的商品或服务的独家权利。这些规定可能会限制我们能够在特定购物中心租赁空间的潜在零售商的数量和类型，这可能会导致寻找许可零售商的成本增加，如果一个或多个空间空置，或者我们不得不接受较低的租金或较不合格的零售商来填补空间，收入可能会减少。
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我们可能无法在需要的时候以有吸引力的价格出售购物中心，或者根本无法出售，而出售房产可能会导致巨额税款。
我们的购物中心，包括相关的有形和无形资产，占我们总合并资产的大部分，它们可能不容易转换为现金。因此，我们出售一个或多个购物中心的能力可能会受到限制，包括在未合并的合资企业中持有的购物中心，以应对经济、行业或其他条件的变化。房地产市场受到许多我们无法控制的因素的影响，包括但不限于一般经济条件、融资可获得性和条件、利率、空间供求等因素。在经济或零售环境不确定的市场，以及买家更依赖第三方抵押贷款融资的市场上，我们已经确定的最终处置质量较低的购物中心的需求可能会减少。如果我们想要出售物业，我们不能保证我们能够在预期的时间段内处置它，或者根本不能保证物业的销售价格在相关时间具有吸引力，甚至超过我们投资的账面价值。此外，如果一项财产被抵押，我们可能无法在不支付巨额预付款罚款的情况下解除对该财产的留置权，这可能会限制我们处置该财产的能力，即使在其他情况下出售可能是可取的。
我们的一些购物中心的税基很低，这可能会导致销售中的应税收益。我们打算利用修订后的1986年《国内税法》(IRC)第1031条规定的递延纳税交易所来减少应税收入(以下简称1031条交易所)；然而，不能保证我们会找到符合我们收购投资目标的交易所购物中心。如果我们不使用1031条款的交易所，我们可能被要求将收益分配给股东或支付所得税，这可能会减少我们可用于为我们的承诺提供资金和分配给股东的现金流。此外，未来可能会制定立法，修改或废除与1031条款交易所有关的法律，这可能会使我们更难或不可能在递延纳税的基础上处置购物中心。
我们在寻求收购机会时面临竞争和其他风险，这可能会增加此类收购的成本和/或限制我们的增长能力，我们可能无法产生预期回报或将已完成的收购成功整合到我们现有的业务中。
我们继续评估市场的收购机会，当我们认为存在战略机会时，我们可能会收购购物中心。我们以有利的条件收购购物中心并成功整合、运营、重新定位或重新开发它们的能力受到几个风险的影响。我们可能无法获得想要的物业，因为来自其他房地产投资者的竞争，包括来自其他资本充裕的REITs和机构投资基金的竞争。即使我们能够买到想要的房产，来自这类投资者的竞争也可能大幅提高购买价格。我们也可能在花费资源追求这样的机会后放弃收购活动。一旦我们收购新的购物中心，这些购物中心可能无法产生预期的回报，原因包括：(I)未能在预计的时间框架内达到预期的入住率和/或租金水平(如果有的话)；(Ii)无法成功地将新的购物中心整合到现有业务中；以及(Iii)受到总体经济波动的影响，包括由于签署收购新物业的最终文件与收购完成之间的时间差。如果上述任何事件发生，收购成本可能超过最初估计，或预期回报可能达不到最初设想的水平，这可能对我们的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响。
我们共享我们未合并的合资企业的所有权，并没有独家决策权，因此，我们无法确保我们的目标将得到实现。
我们已经或可能向未合并的合资企业投入资本(而不是直接收购全资资产)，我们对这些投资的开发、融资、租赁、管理和其他方面没有独家决策权。因此，机构合资伙伴可能具有与我们的利益或目标不一致的利益或目标，采取与我们的利益相反的行动，或以其他方式阻碍我们的目标。我们和我们的合作伙伴之间产生的冲突可能很难管理和/或解决，也可能很难管理或以其他方式监测现有的业务安排。
此外，未合并的合资企业安排可能会降低我们管理风险的能力，并涉及额外的风险，例如：(I)潜在的财务能力较差，业务目标和战略不同，需要我们的合资伙伴继续合作；(Ii)合资伙伴可能破产，信誉恶化，或无法为其所需出资份额提供资金；(Iii)如果我们的机构合资伙伴不同意，我们无法就未合并的合资企业的活动采取我们认为对我们有利的行动；(Iv)吾等无法控制拥有合营企业相关房地产所有权的法人实体；(V)吾等的贷款人可能无法轻易出售吾等的合资企业资产及投资，或可能将其视为抵押品，这可能对吾等的流动资金及资本资源产生负面影响；(Vi)吾等的机构合资伙伴可采取我们无法预见或无法阻止的行动，从而对吾等的债务及股权造成负面影响；及(Vii)吾等机构合资伙伴的业务决定或其他行动或不作为可能损害吾等的声誉或不利影响吾等投资的价值。
我们的房地产资产可能价值下降，并遭受重大减值损失，这可能会减少我们的净收入。
我们的房地产按成本减去折旧列账，除非情况表明这些资产的账面价值可能无法收回。吾等定期评估是否有任何减值指标，包括物业营运表现、物业入住率趋势及出售物业的实际销售或挂牌价格，以致房地产物业(包括任何相关有形或无形资产或负债)的价值可能无法收回。如果通过我们的评估，我们确定一项给定的资产表现出一个或多个此类指标，我们然后将该资产的当前账面价值与与该资产的使用和最终处置直接相关的估计未贴现现金流进行比较。我们的估计现金流基于几个关键假设，包括租赁率、邻居改善成本、租赁佣金、预期持有期以及关于出售时的剩余价值的假设，包括估计的退出资本化率。这些关键假设本质上是主观的，可能与实际结果大相径庭。我们处置策略的变化或市场的变化可能
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更改资产或资产组的持有期，这可能会导致减值损失，而此类损失可能对我们的财务状况或经营业绩产生重大影响。在资产的账面价值超过估计未贴现现金流量的范围内，减值损失确认为账面价值超过公允价值。
房地产资产的公允价值是主观的，并通过使用可比销售信息和其他市场数据(如果有)来确定。这些主观评估对我们的净收入有直接影响，因为记录减值费用会导致净收入立即出现负调整，这可能是重大的。于截至2022年及2021年12月31日止年度内，我们分别产生30万美元及680万美元的减值费用，涉及已签订合约或正积极以低于账面价值的处置价格出售的房地产资产。我们记录了此类减值费用，因为我们出售了风险更高的资产，以提高我们投资组合的质量。我们将继续评估每项资产的风险状况，并可能在未来几个季度确认减值。因此，不能保证我们未来不会记录与我们的资产相关的额外减值费用。
我们积极以开发和再开发项目的形式对我们的投资组合进行再投资，这些项目具有固有的风险，可能会对我们的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响。
我们积极寻求地块开发和现有物业重建的机会。开发和再开发活动需要各种政府和其他批准权利，任何延迟或未能获得此类批准可能会显著拖延这一过程或阻止我们收回投资。我们还面临与这些活动相关的其他风险，包括：
•我们可能无法将开发项目和再开发项目及时出租至全部入住率。;
•已完成项目的入住率和租金可能不足以使项目有利可图;
•一个项目的实际成本可能超过最初的估计，可能使该项目无利可图;
•开发或建设过程中的延误可能会增加我们的成本;
•建筑成本增加可能会降低开发和重新开发机会的投资回报;
•我们可能会因不利的市况而放弃重建机会和失去我们的投资;
•我们的开发和重建管道的规模可能会使我们的劳动力或资本能力紧张，无法在目标时间内完成项目，并可能降低我们的投资回报;
•减少对新零售空间的需求可能会减少我们未来的发展和重建活动，这反过来可能会减少我们的净营业收入;和/或
•未来开发活动水平的变化可能会减少可资本化的内部一般间接费用，从而对我们的业务成果产生不利影响。
通胀压力、利率上升、供应链中断和劳动力短缺可能加剧其中某些风险。如果我们未能对我们的投资组合进行再投资或保持其对零售商和消费者的吸引力，如果我们的资本改善不成功，或者如果零售商或消费者认为在其他场所(包括电子商务)购物更方便、更具成本效益或更有吸引力，我们的财务状况、现金流和运营结果可能会受到不利影响。
不利的经济、监管、市场和房地产条件可能会对我们的财务状况、现金流和经营结果产生不利影响。
我们的投资组合主要由全渠道社区杂货锚定的购物中心组成，在截至2022年12月31日的一年中，我们在佛罗里达州和加利福尼亚州的持有量分别占我们ABR的12.0%和10.9%(包括我们的全资投资组合以及通过我们的合资企业拥有的按比例分配的购物中心部分)。因此，我们的业绩受到拥有和运营社区全渠道杂货锚定购物中心的相关风险的影响，并可能由于上述地理集中而进一步受到额外风险的影响。这些风险包括但不限于：(I)国家、地区和当地经济气候或人口结构的变化；(Ii)来自其他现有购物中心和电子商务的竞争，以及我们购物中心对邻居的吸引力；(Iii)对我们投资战略目标房地产资产的竞争加剧；(Iv)不利的当地条件，例如一个地区对类似购物中心的供过于求或需求减少，以及房地产区划法律的变化，可能会降低该地区房地产的可取性；(5)空置、市场租金的变化，以及需要定期维修、翻新和重新租赁空间；(6)零售部门持续中断和/或合并；(7)由于通货膨胀或其他原因，经营成本增加，包括公用面积费用、水电费、保险税和房地产税，这些税收相对不灵活，如果收入或入住率下降，一般不会减少；(8)维修、翻新和重新租赁空间的成本增加；(九)利率和融资情况的变化，这可能使财产或贷款的出售或再融资变得困难或缺乏吸引力；(十)地震、龙卷风、飓风、干旱、野火, 这些变化包括：(I)可能导致未投保或保险不足的损失；(Xi)流行病、流行病或其他广泛爆发的疫情，或由此引发的公众恐惧，扰乱邻居的企业，导致他们无法按时或根本无法支付租金；(Xii)法律和政府法规的变化，包括有关使用、分区、环境和税收的法规。此类风险还包括但不限于可能影响邻国金融稳定的风险，包括他们支付租金和费用偿还的能力，例如供应链中断和限制、整个供应链的通胀压力、劳动力短缺和工资通胀压力、零售盗窃增加，以及本“风险因素”部分其他部分描述的其他风险和不确定性。这些因素和其他因素可能会对我们的财务状况、现金流和经营结果产生不利影响。
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零售业继续向电子商务转移，可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。
零售商越来越多地受到电子商务和客户购买习惯变化的影响，而新冠肺炎疫情进一步加速了这种变化，包括送货或路边提货。零售商在做出关于实体店的决策时，以及他们将如何在快速变化的电子商务环境中竞争和创新时，正在考虑这些电子商务趋势。我们购物中心的许多零售商提供或销售无法在网上进行的服务或销售商品(如理发、按摩和健身中心)，或历史上不太可能在网上购买的商品(如杂货店、餐馆和咖啡店)；然而，所有零售类别的电子商务销售额(包括在线订单立即送货或在店内提货)的持续增长可能会促使零售商调整未来或关闭商店的零售点的规模或数量。我们的杂货店邻居正在通过送货上门或路边提货来融入电子商务概念，这可能会减少我们中心的客流量，并对我们的入住率和出租率产生不利影响。电子商务增长导致的购物趋势变化也可能影响不适应市场状况变化的零售商的盈利能力。虽然我们投入了大量的精力和资源来分析和响应邻居趋势、邻居和消费者偏好以及消费者支出模式，但我们无法确定地预测未来的邻居会想要什么，未来的零售空间会是什么样子，或者传统的实体商店将产生多少收入。如果我们不能预测市场趋势并迅速作出反应(如驾车通过或路边提货的空间)，我们的入住率和出租率可能会下降，我们的财务状况、现金流也会下降, 并可能对运营结果产生不利影响。
我们开发和重建项目的实际增量无杠杆收益率可能不同于我们承保的增量无杠杆收益率范围。
作为我们标准开发和再开发承保流程的一部分，我们分析每个项目的收益率，并建立一系列目标收益率(“承保的增量无杠杆收益率”)。承保的增量无杠杆收益率反映了我们在预期稳定时从每个项目产生的收益率，计算方法为稳定项目的估计增量NOI除以其估计的项目净投资。估计增量噪声指数是我们的目标是在项目稳定后产生的估计年化噪声指数与没有计划改善的估计年化噪声指数之间的差额。承保的增量无杠杆收益率不包括外围影响，如租赁展期风险或出售或处置时对物业长期价值的影响。
承保的增量无杠杆收益率完全基于我们的估计，使用我们在开发和再开发承保过程中获得的数据。由于各种因素，完成开发或重建项目的实际总成本可能与我们的估计大不相同，这些因素包括意外费用、计划中的开发项目的估计启动和/或完成日期的延迟、新冠肺炎疫情的影响以及其他或有事件。此外，由于许多其他因素，我们计划的开发和重新开发活动产生的实际增量NOI可能与基于许多其他因素的估计有很大差异，这些因素包括：在租赁和稳定开发或重新开发项目方面的延误和/或困难，未能获得估计的入住率和租金，无法收取预期的租金收入，邻居破产，以及我们无法转嫁给邻居的意外费用。实际增量无杠杆收益率可能不同于我们基于完成项目的实际总成本及其稳定时的增量NOI而承保的增量无杠杆收益率范围。
流行病，如新冠肺炎疫情，已经并可能继续对我们和我们邻国的企业、财务状况、经营成果、现金流和流动性产生负面影响。
2020年3月，世界卫生组织宣布新冠肺炎为全球大流行。新冠肺炎疫情对美国和全球经济造成并可能继续造成重大破坏，并导致金融市场大幅波动和负面压力。许多国家，包括美国，以及某些州和城市，包括我们的购物中心所在的州和城市，最初的反应是建立隔离、旅行限制和/或强制关闭企业，以及其他限制。
新冠肺炎疫情影响了我们历史上的业务和财务业绩。虽然我们相信我们的收藏品已经恢复到与疫情爆发之前一致的水平，但我们不能保证新冠肺炎大流行或另一场大流行不会在未来对我们的业务和财务表现产生进一步的负面影响，特别是如果客户经常光顾我们邻居的业务的意愿或能力受到负面影响的话。
我们相信，几乎所有的邻居都有合同义务继续支付我们与他们签订的租赁协议中记录的租金。不能保证我们最终能够收取当期和逾期的款项，特别是如果未来发生更多流行病或收紧限制的话。此外，如果邻居在其租赁协议或救济协议下违约，我们可能无法完全追回租赁协议和/或救济协议条款下欠我们的款项，和/或可能在追回和执行我们作为房东的权利方面遇到延误和额外成本。
此外，新冠肺炎大流行或另一场大流行的死灰复燃，和/或旨在防止和减轻疾病传播的新的限制措施，以及由此导致的消费者行为和经济放缓或衰退，可能会在未来对我们的业务产生额外的不利影响，包括但不限于本“风险因素”一节中描述的许多其他风险和不确定性的加剧。
虽然流行病的不可预测性排除了对个人最终不利影响的任何预测，但由此导致的经济、政治和社会环境的恶化给我们和我们的邻国的业务、财务状况、经营结果、现金流、流动性和偿还债务的能力带来了重大风险和不确定性。
更多地关注与ESG因素相关的指标和报告可能会增加成本，并使我们面临新的风险。
投资者和其他利益相关者越来越关注于了解公司如何应对各种ESG因素。在评估投资决策时，许多投资者和股东不仅着眼于公司ESG披露，
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也适用于第三方集团开发的ESG评级系统，以便在不同公司之间进行比较。虽然我们参与了许多这样的评级系统，通常在我们确实参与的评级系统中得分相对较高，但我们并不参与，也不一定会在所有可用的评级系统中得分。此外，这些评级系统中使用的标准可能会频繁变化，我们不能保证我们能够随着标准的变化而获得良好的分数。我们通过企业披露我们的ESG活动来补充我们对评级系统的参与，但许多投资者和其他利益相关者可能会寻求我们没有提供的披露。此外，美国证券交易委员会目前正在评估可能对我们施加额外ESG披露和其他要求的规则制定。当投资者或其他人将我们与行业内类似公司进行比较时，未能参与某些第三方评级系统、未能在这些评级系统中获得良好分数或未能提供某些ESG披露可能会导致声誉损害，可能导致投资者参与我们的ESG计划和披露或增加与ESG计划相关的成本，并可能导致某些投资者不愿投资于我们的股票，这可能对我们的融资能力产生不利影响。
与我们的负债和流动性有关的风险
我们有大量的债务，未来我们可能需要产生更多的债务，包括追索权债务，这可能会对我们的业务、财务状况和向股东进行分配的能力产生不利影响。
我们已经获得，并可能继续获得由我们的购物中心和其他资产担保的信用额度和其他长期融资。截至2022年12月31日，我们的债务为19亿美元，其中包括14亿美元的无担保债务，4亿美元的未偿还担保贷款安排，以及1亿美元的抵押贷款和融资租赁债务。在执行我们的业务战略时，我们预计会评估更多的收购和战略投资，我们可能会选择通过产生额外的债务来为这些努力提供资金。我们还可能为我们已经拥有的购物中心招致抵押贷款债务，以便获得资金收购更多的购物中心或进行其他资本投资。此外，出于美国联邦所得税的目的，我们可以在必要或适宜的情况下借款，以确保我们保持作为REIT的资格，包括为满足REIT的要求而借款，即我们将每年REIT应纳税收入的至少90%分配给我们的股东(计算时不考虑支付股息的扣减，不包括净资本收益)。 然而，我们不能保证我们将能够以令人满意的条件获得任何此类借款。此外，如果我们没有足够的收入来偿还任何有追索权的债务义务，我们的贷款人可以对我们提起诉讼，要求我们取消资产的抵押品赎回权。
如果我们抵押一处房产，而该房产的现金流与偿还该房产抵押债务所需的现金流之间存在缺口，那么可用于分配给股东的现金量可能会减少。此外，产生抵押债务会增加财产损失的风险，因为以财产为抵押的债务违约可能会导致贷款人发起止赎行动。如果任何抵押贷款包含交叉抵押或交叉违约条款，单一房产的违约可能会影响多个购物中心。此外，我们可能会代表拥有我们购物中心的实体向抵押贷款债务的贷款人提供全部或部分担保。当我们代表拥有我们其中一个购物中心的实体提供担保时，如果该实体没有支付债务，我们将向贷款人负责偿还债务。目前，我们是我们未合并的合资企业抵押贷款的有限担保人。我们的担保仅限于作为无追索权的分拆担保人和环境赔偿人。
高债务水平c这可能会给公司带来实质性的不利后果，包括阻碍我们适应不断变化的市场、行业或经济状况的能力；限制我们进入资本市场为即将到期的债务再融资或为收购或新兴业务融资的能力；要求我们将相当大一部分现金流用于支付债务的本金和利息，从而限制可用于未来运营、收购、分配、股票回购或其他用途的自由现金流；使我们更容易受到经济或行业衰退的影响，包括利率上升；以及使我们与杠杆率较低的竞争对手相比处于竞争劣势。
我们可能无法以优惠条件获得融资，或者根本无法获得融资。
我们可以通过各种方式为我们的资产长期融资，包括无担保债券、信贷安排、担保池、发行商业抵押贷款支持证券和其他结构性融资。我们执行这一战略的能力将取决于我们无法控制的各种市场条件，包括缺乏资金可获得性和更大的信贷利差。我们不能肯定，这些市场仍将是我们资产长期融资的有效来源。如果我们的战略不可行，我们将不得不为我们的资产寻找其他形式的长期融资。这可能使我们面临更多追索权债务，以及在效率较低的融资形式上偿还债务将需要更大比例的现金流的风险，从而减少可供分配给我们股东的现金以及可用于运营和未来商业机会的资金。
我们贷款协议中的契约可能会限制我们的业务，并对我们的财务状况和向股东进行分配的能力产生不利影响。
在提供融资时，贷款人可能会对我们施加限制，影响我们的分销和经营政策以及我们产生额外债务的能力。我们的贷款协议可能包含限制我们进一步抵押财产或停止承保的能力的契约。此外，贷款协议可能会限制我们订立或终止某些与物业有关的营运或租赁协议的能力。我们可能产生的抵押债务和其他房地产债务也可能限制我们将财产从一家子公司转移到另一家子公司的能力。这些或其他限制将降低我们的经营灵活性和我们实现经营目标的能力，这可能会对我们的财务状况和向我们的股东进行分配的能力产生不利影响。
我们某些贷款协议中的契约规定，某些被点名的个人必须继续是管理层和/或董事会的成员，或者要求与基本交易相关的一定级别的管理层或董事会连续性。
我们的某些贷款协议包含契约，要求某些被点名的个人，包括Edison先生，继续担任管理层和/或董事会成员，或在控制权变更或其他基本交易后要求一定级别的高级管理层和/或董事会连续性。如果这些人在一年内离开公司
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如果在交易之前或交易后的特定时间内，我们可能被要求谈判放弃此类契约或获得替代融资，我们可能无法以令人满意的条款或根本无法做到这一点。
我们购物中心更高的市值比率和更低的NOI可能会对我们出售购物中心和为开发和收购提供资金的能力产生不利影响，并可能稀释收益。
作为我们资本循环战略的一部分，我们出售由于稳定或感知到的未来风险而不再满足我们的增长和投资目标的购物中心。然后，销售收入将用于开发、再开发、扩建和收购的建设，并用于偿还债务。市值比率的增加或NOI的下降可能会导致被确定为出售的购物中心的价值下降，这将对产生的现金数量产生不利影响。此外，出售购物中心带来显著的税收收益可能需要向我们的股东进行更高的分配，以保持我们的REIT地位或支付额外的所得税。我们打算利用1031条款的交换来减少应税收入。然而，不能保证我们会找到符合我们收购投资目标的兑换购物中心。
利率的提高可能会增加我们的利息支付金额，并对我们向股东支付分配的能力产生不利影响。
虽然我们的未偿债务有很大一部分是固定利率的，但我们根据信贷安排和定期贷款以浮动利率借入资金。截至2022年12月31日，我们未偿债务的14.6%是可变利率债务。利率上升将增加我们在任何可变利率债务上的利息支出，只要我们没有对冲利率变化的风险敞口。此外，利率上升将影响我们在现有债务到期时对其进行再融资的条款，只要我们没有对冲利率变化的风险敞口，导致利率上升和利息支出增加。这两种情况中的任何一种都会减少我们未来的收益和现金流，这可能会对我们偿还债务和履行其他义务的能力产生不利影响，还可能减少我们能够分配给股东的金额。
套期保值活动可能会使我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险，以及对冲不会产生我们预期的经济利益，这可能会对我们的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响。
我们不时使用涉及风险的利率对冲安排来管理我们的利率波动风险，这些风险包括但不限于交易对手可能无法履行其在该等安排下的义务的风险、这些安排可能无法有效地减少我们对利率变动的风险，以及如果未来利率降至对冲金额以下，我们可能被要求向交易对手付款。不能保证我们的套期保值安排将符合套期保值会计的要求，也不能保证我们的套期保值活动将对我们的经营业绩产生预期的有利影响。如果我们希望终止套期保值协议，可能会涉及大量成本和现金需求，以履行我们在套期保值协议下的义务。未能有效对冲利率变化可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。
与我们的公司结构和组织相关的风险
经营合伙公司的有限合伙协议赋予有限合伙人某些权利和保护，允许他们就可能涉及我们普通股溢价的控制权变更交易进行投票。
经营合伙公司的有限合伙协议赋予有限合伙人某些权利和保护，包括授予他们与控制权变更交易相关的投票权。任何该等控制权变更交易均须经经营合伙企业(“营运单位”)(包括本公司及其附属公司)的所有权单位持有人批准，批准级别与本公司普通股股份持有人批准的水平相同。就任何此类投票而言，我们将被视为按照我们所有已发行普通股在与此类交易有关的股东大会上投票的方式，投票表决我们及其子公司持有的OP单位。截至2023年1月31日，我们将直接或间接控制大约89.2%的OP单位。此外，截至2023年1月31日，爱迪生先生拥有约6.6%的OP单位的投票控制权(考虑到我们拥有的OP单位)，因此可能会对控制权变更交易的投票产生影响。
我们和我们的合并子公司运营合伙公司与某些受保护的合作伙伴签订了税收保护协议，这可能会限制运营合伙公司出售或以其他方式处置某些购物中心的能力，并可能要求运营合伙公司维持某些债务水平，否则这些债务水平将不会被要求运营其业务。
于二零一七年十月四日，吾等及营运合伙企业与(其中包括)爱迪生先生及于2017年5月交易完成时由其控制的若干实体订立税务保障协议(“2017 TPA”)，据此，吾等透过收购若干房地产资产及Phillips Edison Limited Partnership(“PELP”)的第三方投资管理业务，将管理架构内部化，以换取营运业务单位及现金。根据2017年TPA，如果经营合伙企业：(I)在应税交易中出售、交换、转让或以其他方式处置某些购物中心，或进行任何应税合并、合并、合并或类似交易(包括转让所有或几乎所有资产)，自2017年10月4日起为期十年；或(Ii)未能在上述期限届满前维持可分配予每名受保护合伙人的某些最低税务水平，或在某些情况下未能向该等受保护合伙人提供机会担保营运合伙公司的某些类型的债务，则营运合伙公司将赔偿每名受影响的受保护合伙人(包括爱迪生先生)因此而产生的某些税务责任。我们的税收赔偿义务包括税收总额。截至2022年12月31日，我们的271个全资拥有的购物中心中的28个、四个地块以及我们的一处物业所在的土地，约占我们ABR的10.9%，受到上文(I)条所述的保护，受此类保护的内置收益估计总额的潜在“完整金额”约为1.49亿美元。
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吾等与营运伙伴关系于2021年7月19日与爱迪生先生、墨菲先生及迈尔斯先生订立额外税务保障协议(“2021年TPA”)，该协议将于2017年TPA期满后生效。2021年TPA一般有以下条款：(I)2021年TPA将分别向爱迪生先生、墨菲先生和迈尔斯先生提供2017年TPA规定的相同保护，直至2031年，只要(A)爱迪生先生、墨菲先生或迈尔斯先生(或他们的许可受让人)(视适用情况而定)在签署2021年TPA之日个人拥有其拥有的OP单元的至少65%，以及(B)对于墨菲先生或迈尔斯先生，截至2021年TPA签署之日，爱迪生先生个人至少拥有其拥有的OP单位的65%；和(2)《2021年TPA》将规定，在《2021年TPA》规定的四年税收保护期届满后，只要爱迪生先生持有至少500万美元的经营伙伴单位价值，(A)爱迪生先生将有机会担保经营伙伴关系的债务或承担“恢复赤字”义务，及(B)营运合伙将于进行一项合理可能导致认列于2021年TPA签立日期受2017年TPA保障的分配予Edison先生的固有收益逾三分之一的重大交易前，向Edison先生发出合理通知，并将真诚地考虑Edison先生提出的任何有关安排该等交易以避免或减轻对其不利税务后果的建议。
因此，尽管我们促使运营合伙企业出售、交换、转让或以其他方式处置一个或多个此类购物中心可能符合我们股东的最佳利益，但由于这些赔偿义务，我们在适用的保护期到期之前这样做可能在经济上是禁止的。此外，这些义务可能需要我们使运营合伙企业保持比我们其他方式要求的业务更多或不同的债务。因此，在税收保护协议的有效期内，可能会限制我们采取行动或做出原本符合我们最佳利益的决定的能力。
我们的股东对我们政策和业务的变化的控制有限，这增加了我们的股东面临的不确定性和风险。
我们的董事会决定我们的主要政策，包括我们关于融资、增长、债务资本化、REIT资格和分配的政策。我们的董事会可以在不经我们股东投票的情况下修改或修改这些和其他政策。根据《公司章程》和我们的章程，我们的股东只对有限的事项有投票权。我们的董事会在制定政策方面拥有广泛的自由裁量权，而我们的股东无法对这些政策施加控制，这增加了我们的股东面临的不确定性和风险。
我们的宪章、章程和马里兰州法律包含的条款可能会阻止第三方以可能导致我们股东溢价的方式收购我们。
我们的宪章、章程和马里兰州法律包含可能延迟、推迟或阻止交易或控制权变更的条款，这些交易或控制权变更可能涉及我们普通股的溢价或我们的股东认为符合他们最佳利益的交易或控制权变更。本章程授权本公司董事会在未经股东批准的情况下修改本公司章程，以增加或减少授权股票的总数，授权本公司发行普通股或优先股的额外股份，并对本公司普通股或优先股的未发行股份进行分类或重新分类，然后授权我们发行此类分类或重新分类的股票。我们相信，这些章程条款将为我们在构建未来可能的融资和收购以及满足可能出现的其他需求方面提供更大的灵活性。额外类别或系列以及额外的普通股授权股份将可供发行，无需股东采取进一步行动，除非适用法律或任何证券交易所或证券交易所或自动报价系统的规则要求采取此类行动，而我们的董事会可授权优先发行优先股，优先于清算时的分派和应付金额优先于我们普通股持有人的权利。
除某些例外情况外，我们的章程授权我们的董事会采取必要和适当的行动，以保持我们作为房地产投资信托基金的资格。为了帮助我们遵守IRC的REIT所有权要求，除其他目的外，我们的章程禁止任何人直接或建设性地拥有我们总流通股价值的9.8%以上，或我们总流通股价值或股票数量的9.8%以上，以限制性较强的为准，除非得到我们董事会的豁免。
此外，《管理层合规》允许我们的董事会在没有股东批准的情况下实施某些收购防御措施。
我们的宪章、章程和马里兰州法律中的这些条款和其他条款可能会产生延迟、推迟或阻止控制权变更的效果，包括可能向我们普通股持有人提供溢价的特殊交易(如合并、要约收购或出售我们的全部或几乎所有资产)。
我们的权利和我们的股东向我们的高级管理人员和董事追讨债权的权利是有限的，如果他们导致我们蒙受损失，这可能会减少我们股东和我们向他们追偿的权利。
马里兰州法律规定，董事如果本着善意、以他或她合理地相信符合公司最佳利益的方式履行职责，并像处于类似地位的通常谨慎的人在类似情况下会使用的那样谨慎，则他或她不承担这一身份的责任。对于我们的董事和高级管理人员，我们的宪章要求我们在马里兰州法律允许的最大程度上对我们的董事和高级管理人员进行赔偿。此外，我们的宪章在马里兰州法律允许的最大范围内限制了我们的董事和高级管理人员对金钱损害的责任。因此，我们和我们的股东对我们的董事、高级管理人员、合伙人和代理人的权利可能比普通法下存在的更有限，这可能会减少我们股东的权利和我们对他们的赔偿。此外，我们可能有义务为董事、高级管理人员、合伙人和代理人在某些情况下发生的辩护费用提供资金，这将减少原本可用于分配给股东的现金。
与我们的房地产投资信托基金地位相关的风险和其他税务风险
如果不符合REIT的资格，我们将被作为普通的C公司征税，这将大大减少可用于分配给股东的资金。
我们选择从截至2010年12月31日的纳税年度开始，作为房地产投资信托基金对美国联邦所得税征税。我们相信，我们的组织和运营方法已经并将继续使我们能够满足
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为美国联邦所得税目的作为REIT的资格和税收要求。然而，我们不能向您保证我们将有资格这样做。这是因为作为房地产投资信托基金的资格涉及应用IRC的高度技术性和复杂的条款，对这些条款只有有限的司法和行政解释，并涉及对不完全在我们控制范围内的事实和情况的确定。未来的立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变税法或税法的适用，涉及联邦所得税目的的REIT资格或此类资格的联邦所得税后果。
如果我们在任何课税年度没有资格成为房地产投资信托基金，并且无法根据某些法定条款获得减免，我们将面临严重的税收后果，这将大幅减少可用于分配给我们股东的资金，因为：
•在计算我们的应税收入时，我们将不被允许扣除支付给股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳联邦和州所得税；以及
•我们不能选择在被取消资格的那一年之后的四个纳税年度内作为房地产投资信托基金纳税。
由于所有这些因素，我们未能获得REIT资格可能会削弱我们扩大业务和筹集资金的能力，并可能对我们普通股的价值产生不利影响。如果我们不符合REIT的资格，我们将不再被要求向我们的股东进行分配。
即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们也可能面临其他减少现金流的纳税义务。
即使我们符合美国联邦所得税的REIT资格，我们的收入和资产也可能需要缴纳美国联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入的税收，以及州或地方所得税、财产税和转移税。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给股东的现金。
如果经营伙伴关系不符合美国联邦所得税的合伙资格，我们将无法符合REIT的资格，并将遭受不利后果。
我们认为，运营合伙企业的组织和运营方式将被视为合伙企业，而不是应按美国联邦所得税目的作为公司征税的协会或上市合伙企业。作为一家合伙企业，运营合伙企业的收入将不需要缴纳美国联邦所得税。取而代之的是，它的每个合作伙伴，包括我们，将获得该合作伙伴在运营伙伴关系收入中的份额。然而，不能保证美国国税局(IRS)不会就美国联邦所得税目的挑战经营合伙企业的地位，也不能保证法院不会接受这样的挑战。如果美国国税局成功地将经营合伙企业视为应按公司缴纳美国联邦所得税的协会或上市合伙企业，我们将无法通过适用于房地产投资信托基金的总收入测试和某些资产测试，因此将不再有资格成为房地产投资信托基金。此外，运营合伙企业不符合合伙企业资格将导致其缴纳美国联邦企业所得税，这将显著减少其可用于偿债和分配给包括我们在内的合作伙伴的现金金额。
由于我们收购PELP，以及我们与Phillips Edison Grocery Center REIT II，Inc.(“REIT II”)的合并，运营合伙企业的某些资产有结转税基，因此我们必须分配给股东的金额可能更高。
由于每次收购PELP以及我们与REIT II的合并，营运合伙公司的某些购物中心的结转税基低于收购时这些购物中心的公平市场价值。由于这一较低的总税基，经营合伙企业将在出售这些资产时确认更高的应税收益，与收购时通过应税交易购买这些购物中心相比，经营合伙企业将有权对这些资产获得较低的折旧扣除。这种较低的折旧扣减和分配给我们的销售收益的增加通常将增加我们根据REIT规则所需的分派金额，并将减少任何原本被视为“资本回报”分配的分派部分。
由于房地产税率的变化或重新评估，我们的财产税可能会增加，这可能会影响我们的现金流。
即使我们符合美国联邦所得税的REIT资格，我们也必须为我们的购物中心缴纳州和地方财产税。我们购物中心的财产税可能会随着物业税税率的变化或税务机关对我们购物中心的评估或重新评估而增加。因此，我们未来支付的物业税可能会比过去大幅增加，根据我们的租赁协议，邻居可能不会支付这些增加的税款。如果我们支付的财产税增加，我们的财务状况、经营结果、现金流、普通股的每股交易价以及履行本金和利息义务以及向股东分配的能力可能会受到不利影响。
我们使用应税REIT子公司，这可能导致我们无法获得REIT的资格。
为了符合美国联邦所得税的REIT资格，我们持有并计划继续持有我们几乎所有不符合资格的REIT资产，并在或通过一个或多个应税REIT子公司(“TRS”)开展某些不符合资格的REIT收入活动。TRS是指REIT直接或间接持有股票，并与该REIT共同选择被视为TRS的REIT以外的公司。TRS还包括除房地产投资信托基金以外的任何公司，TRS拥有的证券拥有该公司已发行证券总投票权或价值的35%以上。除与住宿及医疗设施有关的活动外，租户名册一般可从事任何业务，包括向其母公司房地产投资信托基金的租户提供惯常或非惯常服务。TRS作为普通的C-公司要缴纳美国联邦所得税，目前税率为21%。
我们TRS实体的净收入不需要分配给我们，没有分配给我们的收入通常不受REIT收入分配要求的约束。然而，我们的TRS实体可能会支付股息。这样的股息收入应该符合95%的毛收入标准，但不符合75%的毛收入标准。我们将监测
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从我们的TRS实体获得的股息和其他收入，并将采取行动，将这些收入和任何其他不符合资格的收入保持在REIT收入测试的限制之内。虽然我们预计这些行动将防止违反REIT收入测试，但我们不能保证此类行动在所有情况下都能防止此类违反。
我们对TRS实体的所有权受到限制，这些限制可能会阻止我们发展我们的管理业务，如果我们与TRS实体的交易不是在公平的基础上进行的，那么我们与TRS实体的交易可能会导致我们对某些收入或扣除额缴纳100%的惩罚性税。
房地产投资信托基金的总资产价值不得超过20%由TRS实体的权益组成。遵守这一限制可能会限制我们发展管理业务的能力。IRC还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是以独立的方式进行的。我们将监控我们TRS实体的投资价值，以确保遵守TRS所有权限制，并将我们与TRS实体的交易安排在我们认为是独立的条款上，以避免产生上述100%消费税。然而，我们不能保证我们将能够遵守TRS的所有权限制或能够避免适用100%的消费税。
房地产投资信托基金的分配要求可能会对我们执行业务计划的能力产生不利影响，包括因为我们可能被要求借入资金向股东进行分配，或以其他方式依赖外部资本来源为此类分配提供资金。
我们一般必须每年分配至少90%的REIT应税收入(该收入的确定不考虑为此支付的股息、扣减或净资本利得)，才能继续符合REIT的资格。在一定程度上，如果我们满足分配要求，但分配的应税收入少于100%，我们将对未分配的应税收入缴纳联邦公司所得税。此外，我们可以选择保留并为我们的净长期资本收益缴纳所得税。在这种情况下，如果我们这样选择，股东将按其在我们未分配的长期收益中的比例份额征税，并将因其在我们支付的税款中的比例份额而获得抵免或退款。股东，包括免税或外国股东，必须提交美国联邦所得税申报单才能申请抵免或退款。此外，如果我们在一个日历年度分配给股东的实际金额低于联邦税法规定的最低金额，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。
我们打算向我们的股东进行分配，以符合IRC的REIT要求，并避免公司所得税和4%的消费税。我们可能会被要求在现金再投资于企业更有利的时候，或者在我们没有现成的资金可供分配的时候，向我们的股东进行分配。因此，遵守REIT的要求可能会阻碍我们仅以利润最大化为基础进行运营的能力。
如果我们没有其他资金可用，我们可能被要求以不利的条件借入资金，以不利的价格出售投资，分配原本投资于未来收购或资本支出或用于偿还债务的金额，以“应税股票股息”的形式支付股息，或寻找其他资金来源，以使我们能够分配足够的应税收入，以满足REIT的分配要求，并在特定年度避免企业所得税和4%的消费税。这些替代方案可能会增加我们的成本或减少我们的股本。
遵守REIT的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。
为了继续符合美国联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足有关我们的收入来源、资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们股票所有权等方面的测试。如上所述，我们可能被要求在不利的时候或当我们没有现成的资金可供分配时向股东进行分配。此外，我们可能无法进行其他对我们有吸引力的投资，以满足符合REIT资格的要求。
我们还必须确保在每个日历季度末，我们资产价值的至少75%由现金、现金项目、美国政府证券和合格的房地产资产组成，包括某些抵押贷款和抵押担保证券。我们对证券的剩余投资(美国政府证券和合格房地产资产除外)通常不能超过任何一个发行人的未偿还有投票权证券的10%或任何一个发行人的未偿还证券总价值的10%。此外，一般来说，我们资产价值的5%不能由任何一个发行人的证券组成(美国政府证券和合格房地产资产除外)，我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRS实体的证券代表。最后，我们的资产中可能不超过25%是由“公开发售的REITs”发行的债务投资，否则不会被视为符合条件的房地产资产。如果我们在任何日历季度结束时未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正这种不符合要求的情况，以避免失去我们的REIT地位并受到不利的税收后果的影响，除非适用某些减免条款。因此，遵守REIT的要求可能会阻碍我们仅以利润最大化为基础进行运营的能力，并可能要求我们清算投资组合中的投资，或避免进行其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。
被禁止的交易税可能会限制我们从事交易的能力，包括处置资产，这将被视为美国联邦所得税目的的销售。
房地产投资信托基金从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般来说，被禁止的交易是指出售或以其他方式处置交易商财产，而不是止赎财产。对于不动产的处置，我们可能要缴纳禁止的交易税。尽管有禁止交易待遇的安全港例外，但我们不能向您保证，我们可以遵守这种安全港，或者我们将避免拥有可能被描述为在我们的正常贸易或业务过程中主要为向客户销售而持有的财产。因此，我们可以选择不从事某些房地产销售，或者可以通过TRS进行此类销售。
通过TRS开展某些活动，或许可以减少被禁止的交易税的影响。然而，如果我们通过TRS从事此类活动，与此类活动相关的收入将为
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要缴纳公司所得税。此外，美国国税局可能会试图忽视或以其他方式重塑此类活动，以便向我们征收被禁止的交易税，并且不能保证这种重塑将不会成功。
在根据美国公认会计原则(“GAAP”)或其他经济衡量标准不盈利的年度，我们可能会确认大量REIT应税收入，我们将被要求分配给我们的股东。
由于GAAP和税务会计方法的差异，我们可能会在根据GAAP或其他经济指标不盈利的年份确认大量REIT应纳税所得额。例如，我们的某些资产将按市值计价，用于GAAP目的，但不用于税收目的，这可能导致用于GAAP目的的亏损，这些亏损在计算我们的REIT应税收入时没有确认。此外，在计算特定纳税年度的REIT应纳税所得额时，我们只能在资本利得范围内扣除我们的资本损失。因此，我们可以确认大量的REIT应税收入，并将被要求在根据GAAP或其他经济指标我们没有盈利的年度将这些收入分配给股东。
我们作为房地产投资信托基金的资格可能会因为在合资企业或投资基金中的利益而受到威胁。
我们可能在合资企业或投资基金的合伙企业或有限责任公司中持有某些有限合伙人或非管理成员的权益。如果我们拥有权益的合伙企业或有限责任公司采取或预期采取可能危及我们作为房地产投资信托基金的资格或要求我们纳税的行动，我们可能会被迫处置我们在该实体中的权益。此外，合伙公司或有限责任公司可能会采取行动，导致我们未能通过REIT毛收入或资产测试，而我们可能无法及时意识到此类行动，无法及时处置我们在该合伙公司或有限责任公司的权益或采取其他及时的纠正行动。在这种情况下，我们可能无法继续成为房地产投资信托基金，除非我们有资格获得法定的房地产投资信托基金“储蓄”条款，这可能需要我们支付巨额惩罚性税款来维持我们的房地产投资信托基金资格。
REITs支付的分配不符合适用于其他公司分配的降低税率。
公司支付给非公司股东的“合格股息”的最高税率一般为20%。REITs支付给非公司股东的分配通常按低于普通所得税率的税率征税，但这些税率高于公司支付的合格股息收入的20%税率。虽然这不会对REITs或REITs应支付的股息的税收产生不利影响，但在优惠税率继续适用于常规公司合格股息的情况下，较优惠的公司股息率可能会导致非公司投资者认为投资于REIT不如投资于支付股息的非REIT实体，从而降低我们普通股的需求和市场价格。
立法或监管税收变化可能会对我们或我们的股东产生不利影响。
任何时候，管理REITs的美国联邦所得税法律或法规或这些法律或法规的行政解释都可能被修改。我们无法预测任何新的美国联邦所得税法律、法规或行政解释，或对任何现有美国联邦所得税法律、法规或行政解释的任何修正案将于何时或是否被通过、颁布或生效，任何此类法律、法规或解释可能具有追溯性。任何此类变化都可能导致我们或我们股东的纳税义务增加，或者要求我们改变经营方式，以将我们纳税义务的增加降至最低。我们所在的州和市政当局的税收收入不足，可能会导致此类变化的频率和规模增加。如果发生这种变化，我们可能会被要求为我们的资产或收入支付额外的税款，或者受到额外的限制。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况、经营业绩和可用于支付股息的现金数额产生不利影响。我们和我们的股东可能会受到美国联邦所得税法律、法规或行政解释的任何此类变化或任何新的不利影响。
此外，新冠肺炎疫情使许多州和地方政府的税收收入减少，这可能导致这些政府增税或以其他方式对其州和地方税法进行重大修改。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入支付额外的税款。
如果我们的资产被视为计划资产，我们可能面临1974年《雇员退休收入保障法》(“ERISA”)第一章和IRC规定的负债。
在ERISA计划持有某实体权益的某些情况下，除非适用例外情况，否则该实体的资产被视为ERISA计划资产。这就是众所周知的“透视规则”。在这种情况下，计划发起人、计划受托人和计划管理人，以及利害关系方和不符合资格的人的义务和其他责任，根据ERISA第一章或IRC第4975条可能适用，并且可能根据ERISA和IRC的这些规定和其他规定承担责任。我们认为，我们的资产不应被视为计划资产，因为我们普通股的股票应符合“公开发行证券”的资格，不受适用的财政部条例规定的审查规则的约束。然而，我们注意到，由于对我们普通股的可转让性施加了某些限制，以便我们可以有资格成为房地产投资信托基金，或许出于其他原因，这一豁免可能不适用。如果是这样的话，如果我们面临ERISA或IRC的责任，我们的业绩和运营结果可能会受到不利影响。
与业务连续性相关的风险
与不动产相关的未保险损失或过高的保险保费可能会对我们的现金流和股东回报产生不利影响。
我们向第三方承运人提供保险，承保部分潜在损失，包括商业一般责任、火灾、洪水、扩大承保范围和我们所有购物中心的租金损失保险。我们目前通过我们的专属自保公司为我们的商业保险免赔额的一部分提供自我保险。在我们的专属自保保险公司无法承担该风险的范围内，我们可能被要求为我们的专属自保保险公司提供额外的资本，或者我们可能被要求承担这一损失。因此，我们的经营业绩可能会受到不利影响。
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有些类型的损失通常是灾难性的，如战争、恐怖主义行为、地震、洪水、飓风、污染或环境问题造成的损失，这些损失不能投保或在经济上不能投保，或者可以投保，但受限制，如大额免赔额或超额赔偿。发生在我们酒店的恐怖活动或暴力也可能通过损坏、破坏或损失直接影响其价值。此类行为的保险可能无法获得或成本更高，这可能会导致我们的运营费用增加，并对我们的运营结果产生不利影响。如果我们的邻国受到这种攻击或攻击威胁的影响，他们的业务可能会受到不利影响，包括他们继续履行现有租约规定的义务的能力。如果我们的任何购物中心发生伤亡或其他没有完全或充分投保的损失，我们的资产价值将因任何此类未投保的损失而减少，这可能会降低我们股东的投资价值。此外，除了我们可能建立的任何营运资本储备或其他储备外，我们没有资金来源来修复或重建任何未投保的财产。此外，在一定程度上，我们必须支付出人意料的大笔保险，这样的支付可能会对我们的现金流和向股东分配资金的能力产生不利影响。
气候变化可能会对我们的业务、财务状况、现金流和运营结果产生不利影响。
气候变化，包括全球变暖的影响，造成了物质和金融风险。气候变化的物理风险包括海平面上升和天气条件变化，如风暴强度和天气严重程度(如洪水、干旱、龙卷风或飓风)和极端温度。海平面上升或一种或多种自然灾害的发生，如洪水、干旱、龙卷风、飓风、热带风暴、野火和地震(无论是否由气候变化引起)，都可能对我们的购物中心造成相当大的损害，扰乱我们的运营，并对我们的财务业绩产生负面影响。如果这些事件导致我们的一个或多个购物中心严重受损或关闭，我们的运营和财务业绩可能会因失去邻居以及无法租赁或重新租赁空间而受到不利影响。此外，这些事件可能导致恢复或修复财产的巨额费用、燃料或其他能源成本的增加或燃料短缺，以及如果它们导致重大财产损失或其他可保损害，以优惠条款提供保险的成本增加(或无法获得)。此外，与新的或更严格的法律或法规或对现有法律的更严格解释相关的过渡风险可能需要我们的物质支出。除其他事项外，“绿色”建筑法规可能寻求通过强制实施设计、建筑材料、水和能源的使用和效率以及废物管理的标准来减少排放。此类法规可能要求我们对现有购物中心进行改进，增加维护或改进现有购物中心或开发新购物中心的成本，或者增加对我们或我们的购物中心征收的税费。
作为房地产的所有者和/或经营者，我们可能会承担环境违法行为的责任，无论我们是否造成了此类违法行为，我们确定环境责任的努力可能不会成功。
我们可能会因不遵守环境法律法规而承担罚款或损害赔偿的责任。与环境保护相关的美国联邦、州和地方法律法规可能要求我们，作为房地产的现任或前任所有者或经营者，调查和清理在物业或受影响物业上、上、下、中或在受影响的邻近物业中释放的危险或有毒物质或石油产品，在我们的情况下，这些物质最典型的原因是现任或前任干洗店、加油站、石棉使用和历史上的土地使用做法。这些成本可能是巨大的，根据这些法律，无论所有者或经理是否知道或对这种污染的存在负有责任，责任都可能附带在一起。即使不止一个人对污染负有责任，每个责任方也可能要对所产生的所有清理费用负全部责任。我们可能会受到监管行动的影响，也可能会因第三方因暴露于危险或有毒物质或造成场外污染而造成的人身伤害或财产损失而对其承担责任。调查、清除或补救危险或有毒物质的费用以及相关责任可能是巨大的，并可能对我们产生实质性和不利影响。危险或有毒物质的存在，或未能补救相关的污染，也可能对我们出售、租赁或重新开发房产或以房产为抵押品借钱的能力产生不利影响。
尽管我们认为我们的产品组合基本上符合美国联邦、州和地方有关危险或有毒物质的环境法律法规，并且没有我们负责解决的实质性污染，但这种看法是基于有限的评估和测试。我们几乎所有的购物中心都接受了第一阶段或类似的环境审计。这些环境审计(不包括地下测试)没有披露，我们也没有意识到，我们认为有可能对我们产生重大不利影响的任何环境责任。然而，我们不能向您保证：(I)之前关于投资组合的环境研究揭示了所有潜在的环境责任；(Ii)物业的任何以前的所有者、居住者或邻居没有造成我们不知道的任何重大环境状况；(Iii)投资组合的当前环境状况不会受到邻居和居住者、附近物业的状况或其他无关第三方的影响；或(Iv)未来的使用或条件(包括但不限于适用的环境法律法规的变化或其解释)不会导致环境责任。
我们和我们的邻国面临与网络安全攻击相关的风险，这可能会导致机密信息丢失和其他业务运营中断，遵守有关网络安全和隐私的新法律法规可能会导致大量成本，并可能减少可用于分配的现金。
网络安全攻击包括试图对我们的数据和/或计算机系统进行未经授权的访问，以扰乱运营、损坏数据或窃取机密信息。我们可能会通过恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人员或能够访问我们组织内部系统的人员以及我们的信息技术(IT)系统的其他重大中断来面临此类网络安全攻击。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性的增加，包括计算机黑客(个人或黑客组织)、外国政府和网络恐怖分子在内的网络安全攻击的风险普遍增加。用于进行网络攻击和信息技术系统入侵的技术和复杂程度，以及这些攻击的来源和目标经常变化，往往在发起此类攻击或实施了一段时间后才被识别出来。
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我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和我们执行日常运营的能力至关重要，在某些情况下，可能对某些邻居的运营至关重要。除了我们自己的IT系统外，我们还依赖第三方提供与几个关键业务职能有关的IT服务，如行政、会计、通信、文件管理和存储、人力资源、工资、税务、投资者关系和某些财务职能。我们的IT系统和第三方提供的IT系统可能包含邻居和同事委托给我们的个人、财务或其他信息，以及与我们的业务相关的专有PECO信息和其他机密信息。我们和此类第三方采用了许多措施来预防、检测和缓解这些威胁，包括密码保护、防火墙、备份服务器、恶意软件检测、入侵传感器、威胁监控、用户培训和定期渗透测试；然而，不能保证此类努力将成功阻止网络安全攻击。
随着我们对技术的依赖增加，对我们的系统构成的风险也在增加，无论是内部系统还是我们外包的系统。发生网络事件可能直接导致的主要风险包括运营中断、损害我们与邻居的关系以及私人数据泄露。我们的财务业绩和业务运营可能会受到此类事件或由此引发的负面媒体关注的负面影响。网络安全攻击可能：(I)扰乱我们的网络和系统的正常运行，从而扰乱我们的运营和/或我们某些邻居的运营；(Ii)危及我们的邻居、同事和供应商的机密或专有信息，其他人可能利用这些信息与我们竞争，或用于破坏性、破坏性或其他有害的目的和结果；(Iii)导致我们无法维护我们的邻居依赖的建筑系统，以有效地使用他们租用的空间；(Iv)需要大量的管理关注和资源来补救由此造成的损害；(V)导致财务报告错误陈述、违反贷款契约和/或错过预期报告截止日期；(Vi)导致我们无法适当地监督我们遵守有关我们作为REIT资格的规章制度的情况；(Vii)使我们面临违约、损害、信贷、罚款或终止租约或其他协议或关系的索赔；(Viii)造成声誉损害，对我们的邻居、投资者和同事的信心产生不利影响，这可能对我们吸引和留住邻居、投资者和同事的能力产生负面影响；(Ix)导致重大补救费用，其中部分或全部可能无法向我们的保险公司追回；及(X)导致以优惠条件获得保险的成本增加，或根本不能, 如果攻击造成重大保险损失。此类安全漏洞还可能导致违反适用的联邦和州隐私及其他法律，并使我们面临私人消费者、业务合作伙伴或证券诉讼以及政府调查和诉讼，其中任何一项都可能导致我们承担重大的民事或刑事责任，并且我们可能无法从我们的服务提供商、责任方或保险公司追回这些费用。同样，我们的邻国广泛依赖IT系统来处理交易和管理业务，因此也面临网络安全攻击的风险，并可能受到不利影响。网络安全攻击(包括未经授权访问客户的信用卡数据和其他机密信息)导致邻居的业务中断或声誉恶化，可能会间接对我们的业务产生负面影响，并导致收入损失。截至2022年12月31日，我们没有发生任何涉及网络安全攻击的重大事件。
监管和法律风险
遵守或不遵守ADA以及消防、安全和其他法规可能会导致大量成本，并可能减少可用于股东分配的现金。
我们的购物中心正在或可能受到ADA的约束，该法案一般要求所有公共住宿场所遵守与残疾人进入和使用相关的联邦要求。遵守美国反兴奋剂机构的要求可能需要消除准入障碍，而不遵守可能会导致强制令救济、金钱处罚，或者在某些情况下，裁决损害赔偿。虽然我们试图收购已经符合《反兴奋剂法》的购物中心，或将合规的责任推给卖家或其他第三方，如邻居，但我们不能向股东保证，我们将能够以这种方式收购购物中心或分配责任。此外，我们被要求按照消防和安全法规、建筑规范和其他土地使用法规运营购物中心，因为它们可能被政府实体采纳并适用于购物中心。我们可能被要求进行大量的资本支出以符合这些要求，这些支出可能会减少我们的净收入，并可能对我们履行财务义务和向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。
我们可能会受到法律或监管程序的影响，这可能会对我们的现金流和运营结果产生不利影响。
作为公共购物中心的所有者和经营者，我们不时地参与正常业务过程中出现的法律和监管程序。由于诉讼和监管程序固有的不确定性，我们无法准确预测任何此类诉讼或法律程序的最终结果。由于不利的结果，我们可能会对我们的现金流、财务状况和运营结果产生不利影响。
与我们普通股相关的风险
我们普通股的市场价格和交易量可能会波动。
美国股票市场，包括我们普通股交易的纳斯达克，经历了显著的价格和成交量波动。因此，我们普通股的市场价格可能会出现类似的波动，我们普通股的投资者可能会经历他们股票价值的下降，包括与我们的经营业绩或前景无关的下降。我们不能向您保证我们普通股的市场价格在未来不会大幅波动或下跌。
除了这一“风险因素”部分列出的风险外，许多因素可能对我们普通股的股价产生负面影响，或导致我们普通股的价格或交易量波动，包括：
•普通股分配的年度收益与其他金融工具的收益相比；
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•我们的股权发行，或我们现有或未来股东未来大量出售我们普通股的股份，或认为此类发行或未来可能发生的出售；
•市场利率的提高或我们对股东分配的减少，导致我们普通股的购买者要求更高的收益；
•同类公司的市场估值变化；
•股票市场价格和成交量的波动；
•关键管理人员的增减；
•我们的经营业绩和其他同类公司的业绩；
•我们季度经营业绩的实际或预期差异；
•对未来财务业绩的预期发生变化或者证券分析师的估计发生变化；
•证券分析师发表有关本公司或本行业的研究报告；
•未取得房地产投资信托基金资格；
•市场对我们未来产生的任何债务的不良反应；
•我们或我们的竞争对手的战略决策，如收购、撤资、剥离、合资企业、战略投资或业务战略的改变；
•通过立法或其他监管发展，对我们或我们的行业产生不利影响；
•新闻界或投资界的投机行为；
•我们收益的变化；
•未能满足纳斯达克的上市要求；
•未能遵守《萨班斯-奥克斯利法案》的要求；
•机构股东的行动；
•会计原则的变化；以及
•一般市场状况，包括与我们的业绩无关的因素。
在过去，证券集体诉讼经常是在普通股价格波动后对公司提起的。这种类型的诉讼可能会导致巨额成本，并分散我们管理层的注意力和资源，这可能会对我们的现金流、我们执行业务战略的能力以及我们向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。
未来可供发行或出售的普通股数量可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
我们无法预测未来我们普通股的股票发行或出售，或者我们普通股股票在公开市场上可供转售是否会降低我们普通股的市场价格。在公开市场上发行相当数量的普通股，或交换我们运营单位的有限合伙权益的普通股，或认为可能发生此类发行，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
将运营单位交换为普通股，包括根据我们的股权激励计划授予某些董事、高管和其他员工的运营单位，或者发行我们的普通股或与未来的房地产、投资组合或业务收购相关的运营单位，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。此外，根据我们的股权激励计划，存在为发行预留的OP单位和普通股，可能会对我们通过出售股权证券获得额外资本的条款产生不利影响。未来我们普通股的发行也可能会稀释现有股东的权益。
未来发行的债务证券和/或优先股证券可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。债务证券在清算时优先于普通股，而优先股证券在股息分配或清算时可能优先于普通股。
2021年10月，我们发行了本金总额为3.5亿美元的2.625%优先债券，未来我们可能会尝试通过发行额外的债务或股权证券(或导致我们的运营合伙企业发行债务或股权证券)来增加我们的资本资源，包括中期票据、优先或次级票据以及额外类别的优先股或普通股。债务证券或优先股的持有者以及其他借款的贷款人通常有权在我们的普通股持有者之前收到利息支付或分派，包括当前的以及与任何清算或出售相关的利息或分派。此外，我们未来发行的任何可转换或可交换证券可能具有比我们普通股更有利的权利、优惠和特权，并可能导致我们普通股所有者的股权被稀释。我们不需要以优先购买权的方式向现有普通股股东提供任何此类额外的债务或股权证券。因此，发行普通股或其他股权证券可能会稀释我们现有股东的持有量。未来债务或股权证券的发行，或认为此类发行可能发生的看法，可能会降低我们普通股的市场价格和/或我们就普通股支付的分配。由于我们未来可能会在未征得股东同意的情况下发行任何此类债务或股权证券，因此您将承担我们未来发行的股票降低我们普通股的市场价格并稀释您的比例所有权的风险。
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如果我们从运营现金流以外的来源支付分配，我们可能无法维持我们的分配率，我们可能会减少可用于投资于购物中心和其他资产的资金，我们股东的整体回报可能会降低。
我们的组织文件允许我们不受限制地从任何来源支付分配(马里兰州法律规定的限制除外)。在我们通过借款为分配提供资金的程度上，我们可用于投资房地产购物中心和其他房地产相关资产的资金将减少，我们股东的整体回报可能会降低。有时，我们可能需要借入资金来支付分销，这可能会增加我们业务的运营成本。此外，如果我们不能用运营现金流来覆盖我们的分配，我们可能无法维持我们的分配率。
我们对股东的分配可能会发生变化，这可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
所有分派将由本公司董事会全权酌情决定，并将取决于本公司的实际及预期财务状况、营运结果、现金流、流动资金、本公司REIT资格的维持，以及本公司董事会不时认为相关的其他事宜。我们打算在整个2023年对分配进行评估，股东可能不会收到与我们以前支付的分配相同的分配，原因包括：(I)由于我们的现金需求、债务、资本支出计划、运营现金流或财务状况的变化，我们可能没有足够的现金来支付此类分配；(Ii)未来是否、何时以及以什么金额进行分配的决定将完全由董事会酌情决定，董事会保留随时和出于任何理由改变我们的分配做法的权利；(Iii)本公司董事会可选择保留现金作投资用途、营运资金储备或其他用途，或维持或改善我们的信贷评级；及我们的子公司可能向我们分配的分派金额可能受到州法律、州监管机构和/或这些子公司可能产生的任何当前或未来债务的条款的限制。
股东对未经董事会授权及本公司宣布的分派并无任何合约或其他法律权利。我们可能无法在未来进行分配，或者可能需要从外部来源为此类分配提供资金，而这一点无法得到保证。此外，如上所述，我们可能会选择保留运营现金流，这些留存资金虽然增加了我们标的资产的价值，但可能不会相应地增加我们普通股的市场价格。我们未能达到市场对未来现金分配的预期，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
市场利率的提高可能会导致我们普通股的价值下降。
可能影响我们普通股价格的因素之一是我们普通股的股息分配率(占我们普通股价格的百分比)相对于市场利率。如果市场利率上升，就像最近经历的那样，我们普通股的潜在购买者可能会期望更高的分派率。然而，更高的利率不会导致更多可供分配的资金，事实上，可能会增加我们的借贷成本，并可能减少我们可用于分配的资金。因此，我们可能无法或不能选择提供更高的分发率。因此，潜在买家可能决定购买其他证券，而不是我们普通股的股票，这将减少对我们普通股的需求，并导致我们普通股的市场价格下降。
如果我们不能对财务报告和披露控制保持有效的内部控制制度，我们可能无法准确和及时地报告我们的财务结果。
有效的财务报告内部控制和披露控制对于我们提供可靠的财务报告、有效防止舞弊和作为一家上市公司成功运营是必要的。如果我们不能提供可靠的财务报告或防止欺诈，我们的声誉和经营业绩将受到损害。我们目前被要求对我们的财务报告内部控制进行系统和过程评估和测试，以使管理层能够报告我们对财务报告的内部控制的有效性，从2022年12月31日起，我们必须根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第404条的要求，让我们的独立注册会计师事务所对此进行证明。如果我们在财务报告的内部控制中发现重大缺陷或重大缺陷，我们也可能发现我们的一些披露控制和程序中的缺陷，我们认为需要补救。如果我们或我们的独立注册会计师事务所发现了弱点，我们将努力改善我们对财务报告和披露控制的内部控制。然而，不能保证我们会成功。任何未能保持有效控制或及时对财务报告和披露控制的内部控制进行必要改进的行为，都可能损害我们的经营业绩或导致我们无法履行报告义务，这可能会影响我们的普通股在纳斯达克上市。对财务报告和披露控制的无效内部控制也可能导致投资者对我们报告的财务信息失去信心，这可能会对我们普通股的每股交易价格产生负面影响。

项目1B。未解决的员工意见
不适用。

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项目2.财产
房地产投资-下表详细介绍了截至2022年12月31日我们全资拥有的物业和通过我们未合并的合资企业拥有的物业的信息，这是确定后续表格中包括的按比例计算信息的基础(以美元和平方英尺为单位)：
所有权百分比物业数量ABR玻璃
全资物业100%271 $435,712 31,093 
GRP I14%20 30,542 2,209 
2022年5月，我们出售了我们NRP合资企业的最后一处房产。
下表显示了ABR截至2022年12月31日的物业地理位置信息，包括通过我们未合并的合资企业全资拥有和按比例拥有的物业。有关其他投资组合的信息，请参阅“附表III--房地产资产和累计折旧”(美元和平方英尺，以千计)：
状态
ABR(1)
ABR百分比ABR/租赁平方英尺
玻璃(2)
%玻璃租赁百分比物业数量
佛罗里达州$52,878 12.0 %$14.12 3,899 12.4 %96.0 %49 
加利福尼亚48,079 10.9 %20.55 2,412 7.7 %97.0 %25 
佐治亚州37,499 8.5 %13.20 2,862 9.1 %99.2 %29 
德克萨斯州35,283 8.0 %17.03 2,108 6.7 %98.3 %18 
俄亥俄州25,488 5.8 %10.81 2,408 7.7 %97.9 %20 
科罗拉多州24,563 5.6 %17.80 1,408 4.5 %98.0 %12 
伊利诺伊州24,208 5.5 %15.52 1,637 5.2 %95.3 %14 
维吉尼亚21,980 5.0 %16.80 1,363 4.3 %96.0 %13 
明尼苏达州17,971 4.1 %14.65 1,265 4.0 %96.9 %12 
马萨诸塞州16,259 3.7 %14.72 1,146 3.7 %96.4 %9 
内华达州13,124 3.0 %21.93 623 2.0 %96.0 %5 
宾夕法尼亚州12,068 2.7 %12.27 1,001 3.2 %98.3 %6 
威斯康星州11,966 2.7 %11.40 1,061 3.4 %99.0 %9 
亚利桑那州10,376 2.4 %14.39 736 2.3 %98.0 %6 
马里兰州9,459 2.2 %20.70 467 1.5 %97.7 %4 
南卡罗来纳州9,329 2.1 %11.19 867 2.8 %96.2 %8 
北卡罗来纳州8,184 1.9 %12.49 659 2.1 %99.5 %10 
印第安纳州6,981 1.6 %8.71 832 2.7 %96.2 %5 
密西根6,903 1.6 %9.58 723 2.3 %99.7 %5 
肯塔基州6,511 1.5 %10.67 616 2.0 %99.1 %4 
田纳西州5,896 1.3 %8.61 692 2.2 %99.0 %4 
康涅狄格州5,825 1.3 %14.12 421 1.3 %98.0 %4 
新墨西哥州5,591 1.3 %14.52 404 1.3 %95.3 %3 
俄勒冈州4,724 1.1 %15.48 314 1.0 %97.2 %4 
堪萨斯州4,503 1.0 %12.21 376 1.2 %98.0 %3 
新泽西4,152 0.9 %24.50 169 0.5 %100.0 %1 
华盛顿2,741 0.6 %16.16 173 0.6 %98.1 %2 
爱荷华州2,623 0.6 %7.67 360 1.1 %95.2 %3 
密苏里2,577 0.6 %11.91 222 0.7 %97.6 %2 
纽约1,796 0.4 %11.29 163 0.5 %97.3 %1 
犹他州450 0.1 %30.90 15 — %100.0 %1 
总计$439,987 100.0 %$14.38 31,402 100.0 %97.4 %291 
(1)我们计算的ABR是截至2022年12月31日的每月合同基本租金乘以12个月。
(2)可出租总面积(GLA)定义为建筑物可供邻居使用的总占用和空置面积 租借。

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租约期满-下表显示了2022年12月31日之后未来十年每年以及之后我们全资拥有的物业和通过我们未合并的合资企业拥有的物业的按比例分配的预定租赁到期总数，不包括我们临时占用空间的邻居：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g2.jpg
我们创造租金增长的能力通常取决于我们在与潜在和现有邻居进行新的和续签租赁谈判期间的杠杆作用，这通常发生在我们中心的入住率较高或经济增长和复苏期间。相反，当我们中心的入住率较低或经济衰退期间，我们可能会经历租金下降，因为新的和续签租赁谈判的筹码可能会转移到未来和现有的邻居身上。
对于我们的全资物业和通过我们未合并的合资企业拥有的物业，在2023财年，我们总共有595份租约到期，相当于230万平方英尺的GLA。对于我们的全资物业，在2023财年，我们有547份租约到期，相当于220万平方英尺的GLA。对于我们全资拥有的物业，即将到期的租约的ABR为每平方英尺16.38美元。虽然我们无法预测当我们续签或更换这些即将到期的租约时，2023年我们将达到什么租金水平，但2022年签署的新租约的可比租金价差为32.2%，2022年执行的续租的可比租金价差为14.6%。此外，在2022财年，我们的入住率提高了1.1%，达到97.4%，表明我们的中心对租赁空间的需求持续存在。
有关租赁活动的进一步讨论，请参阅本申请的“第二部分，第7项.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析--概览--租赁活动”。
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投资组合租赁-我们将国家邻居定义为至少在三个州活动的邻居。区域邻居被定义为在不到三个州中至少有三个位置的邻居。以下图表显示了截至2022年12月31日按邻居类型划分的我们投资组合的构成，包括我们的全资物业和通过我们未合并的合资企业拥有的物业按比例分配的部分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g3.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g4.jpg
以下图表显示了截至2022年12月31日按邻近行业划分的我们投资组合的构成：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g6.jpg
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基于需要的商品和服务-我们将“基于必需品的商品和服务”定义为对日常生活不可或缺、必要或常见的商品和服务，或倾向于缺乏弹性的商品和服务(即，需求不随消费者收入水平变化的商品和服务)。我们估计，我们约71%的ABR，包括通过我们未合并的合资企业拥有的物业按比例分配的部分，来自提供基于需求的商品和服务的邻居。
排名前二十的邻居-下表列出了ABR排名前20位的邻居，包括我们的全资物业和通过我们未合并的合资企业拥有的按比例分配的物业(以千美元和平方英尺为单位)：
近邻(1)
ABRABR的百分比租赁
平方英尺		租赁平方英尺的百分比
地点数量(2)
克罗格$27,830 6.3 %3,411 11.2 %62 
发布24,125 5.5 %2,321 7.6 %57 
艾伯森18,232 4.1 %1,709 5.6 %31 
保留Delhaize17,738 4.0 %1,249 4.1 %23 
沃尔玛8,971 2.0 %1,770 5.8 %13 
巨鹰7,362 1.7 %759 2.5 %10 
芽菜农贸市场6,494 1.5 %421 1.4 %14 
TJX公司6,030 1.4 %516 1.7 %18 
雷利的4,592 1.1 %289 0.9 %5 
美元树3,621 0.8 %343 1.1 %36 
超值3,244 0.7 %336 1.1 %5 
劳氏2,470 0.6 %369 1.2 %4 
地铁集团2,415 0.5 %93 0.3 %65 
星巴克公司2,369 0.5 %53 0.2 %32 
随时随地健身公司2,308 0.5 %140 0.5 %29 
食品减少4(PAQ)2,305 0.5 %118 0.4 %2 
科尔公司2,241 0.5 %365 1.2 %4 
办公用品店2,237 0.5 %179 0.6 %8 
美国联合包裹服务公司2,211 0.5 %83 0.3 %65 
拯救超市2,174 0.5 %258 0.8 %5 
总计$148,969 33.7 %14,782 48.5 %488 
(1)邻居按母公司分组，可能代表多个子公司和横幅。
(2)地点数量不包括带有杂货锚定的辅助租赁，如加油站、药店和酒类商店。此外，如果母公司在一个购物中心有多个子公司或横幅，这些子公司将作为一个地点包括在内。

项目3.法律程序
我们不时地参与在我们正常业务过程中发生的法律诉讼。我们目前并未参与任何我们不在责任保险范围内的法律程序，或其结果合理地可能对我们的运营结果或财务状况产生重大影响，我们也不知道政府当局正在考虑进行任何此类法律程序。

项目4.矿山安全披露
不适用。


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w 第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
市场信息-根据我们于2021年7月19日进行的承销首次公开募股(“承销首次公开募股”)，我们的普通股在纳斯达克全球精选市场(“纳斯达克”)上市，股票代码为“PECO”。截至2023年2月1日，我们大约有1.173亿股已发行普通股，由总共9872名登记在册的股东持有。这一数字并不代表本公司普通股的实际实益拥有人人数，因为普通股经常被证券交易商和其他可能投票的实益拥有人以“街头名义”持有。
分配-我们选择从截至2010年12月31日的纳税年度开始，为联邦所得税目的作为房地产投资信托基金(REIT)征税。作为一家房地产投资信托基金，我们已经并打算继续在每个纳税年度进行至少相当于我们应纳税所得额90%的分配(不包括资本利得，计算时不考虑支付的股息扣除)。
我们宣布并支付了2022年的月度分配，从2022年1月到2022年8月的每个月，每股0.09美元，或年化1.08美元。我们宣布并支付了2022年的月度分红，从2022年9月到2022年12月的每个月，每股收益0.0933美元，折合成年率为1.12美元，涨幅为3.7%。
2022年12月和2023年1月分别于2023年1月3日和2023年2月1日支付了每股0.0933美元的分派。2023年2月8日，我们的董事会(“董事会”)授权于2023年2月、3月和4月分别向2023年2月21日、2023年3月15日和2023年4月17日收盘时登记在册的股东分配2023年2月、3月和4月的每股0.0933美元。菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙企业I，L.P.(“运营合伙企业”)(“运营合伙企业”)所有权单位的持有者将获得与普通股股东相同的分发率，但受某些扣缴的限制。分派的时间及金额由本公司董事会决定，部分原因是本公司有意遵守经修订的1986年国内收入守则(下称“IRC”)的REIT规定。
我们宣布并支付了2021年的月度分配，从2021年1月到2021年9月的每个月，每股0.085美元，或年化1.02美元。我们宣布并支付了2021年10月至2021年12月的月度分配，每股0.09美元，折合成年率为1.08美元。
我们公布的截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分配的税务特征如下：
20222021
普通股：
普通股息77.4 %62.8 %
非股息分配22.6 %18.1 %
资本利得分配(1)
— %19.1 %
普通股每股总分派100.0 %100.0 %
(1)根据《美国财政部条例》1.1061-6(C)和1061节的规定，对于我们和我们的子公司菲利普斯·爱迪生房地产投资信托基金(Phillips Edison Institution REIT，LLC)直接和间接持有“适用的合伙权益”的人来说，一年期和三年期的披露金额均为零。
未经登记的证券买卖-在截至2022年12月31日的一年中，我们总共发行了约1,169,000股普通股，赎回了约1,169,000个OP单位。这些普通股的发行依赖于根据修订后的1933年证券法第4(A)(2)条获得的登记豁免。我们依据第4(A)(2)条的豁免，基于从获得普通股股份的有限合伙人那里收到的事实陈述。
股息再投资计划(“水滴”)和股份回购计划-2021年8月4日，由于我们承销的IPO，我们的董事会批准了水滴计划和原来的股票回购计划的终止。
2022年8月3日，我们的董事会批准了一项新的普通股回购计划，回购金额高达2.5亿美元。该计划可能会在任何时候暂停或终止，并不要求我们回购任何金额或特定数量的股票。到目前为止，还没有根据这一计划进行股票回购。
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下表汇总了在截至2022年12月31日的三个月内对我们普通股的回购：
期间购买的股份总数每股平均支付价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数根据计划或计划可能尚未购买的股票的近似美元价值(以千为单位)
October 1, 2022 - October 31, 2022—$——$250,000
November 1, 2022 - November 30, 2022———250,000
2022年12月1日至2022年12月31日(1)
3,59631.84—250,000
(1)代表向我们交出普通股，以履行与我们基于股权的薪酬计划下的限制性股票奖励归属相关的法定最低预扣税义务。
性能图表-下图是我们普通股、标准普尔500综合指数(“S&P500”)、富时NAREIT All Equity REITs指数(“FNER”)和富时NAREIT股权购物中心指数(“FNSC”)股票累计总回报率的比较。该图假设在2021年7月15日投资了100美元，并假设任何股息都进行了再投资。下图所示的股东回报并不代表未来的业绩。本段和以下绩效图表中的信息被认为是向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)“提供”的，而不是“备案”的，因此不得通过引用将其并入我们的任何文件中，无论该文件是在本文件日期之前还是之后作出的，也无论该文件中包含的任何一般合并语言如何，除非该文件中通过特别引用明确规定的情况除外。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g7.jpg
股票代码/指数7/15/202112/31/20216/30/202212/31/2022
PECO$100 $120 $124 $120 
S&P 500100 110 88 90 
富时NAREIT全股票REITs100 113 90 85 
富时NAREIT股权购物中心100 114 93 100 

第六项。
保留。


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项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论和分析应与我们所附的合并财务报表及其附注一并阅读。另见第一部分前面的“关于前瞻性陈述的告诫”。

关键绩效指标和定义的术语
我们使用某些关键绩效指标(“KPI”)来衡量我们的运营绩效，其中包括财务和非财务指标。我们相信，这些关键绩效指标，以及下文定义的核心概念和术语，使我们的董事会、管理层和投资者能够以专注于零售房地产行业独有的项目的方式，分析围绕我们的业务战略、财务状况和运营结果的趋势。
我们不认为我们的非GAAP措施是根据美国公认会计原则(“GAAP”)所要求的措施的替代措施。某些非GAAP指标不应被视为衡量我们财务业绩的替代指标，因为它们可能不反映我们整个投资组合的运营情况，也可能不反映一般和行政费用、折旧和摊销、利息支出、其他收入(费用)或维持我们购物中心运营业绩所需的资本支出和租赁成本水平，这些因素可能会对我们的运营业绩产生重大影响。此外，某些非GAAP指标不应被视为我们流动性的指标，也不应被视为可用于满足我们的现金需求的资金的指标，包括我们为分配提供资金的能力，如果我们不继续以目前预期的方式运营我们的业务，这些指标可能不是衡量长期经营业绩对价值影响的有用指标。因此，非GAAP计量应与其他GAAP计量一起审查，不应被视为比根据GAAP编制的业务净收益(亏损)或现金流量更重要的业绩计量。其他REITs可能使用不同的方法来计算类似的非GAAP衡量标准，因此，我们的非GAAP衡量标准可能无法与其他REITs进行比较。
我们的关键绩效指标和术语可分为三个关键领域：
投资组合-投资组合指标帮助管理层衡量我们中心的整体和个别健康状况。
•锚地空间-我们将锚地定义为大于或等于10,000平方英尺的可出租总面积(“GLA”)。
•年化基本租金(“ABR”)-我们使用ABR来指在期末乘以12个月的每月合同基本租金。
•每平方英尺ABR(“PSF”)-此指标通过将ABR除以租赁GLA来计算。ABR PSF的增加可以表明我们有能力在我们的中心创造租金增长，也可以表明我们对空间的需求，这通常会在租赁谈判中为我们提供更大的筹码。
•GLA-我们使用GLA来指可供租户(我们称之为“邻居”或我们的“邻居”)或其他零售商出租的建筑物的总占用和空置面积。
•内联空间-我们将内联空间定义为GLA小于10,000平方英尺的空间。
•租赁占用-此指标按已签署租约的总GLA的百分比计算，无论租约是否已开始或邻居是否已占用。高入住率是对我们空间需求的一个指标，这通常会为我们在租赁谈判中提供更大的筹码。
•承保增量无杠杆收益率-这反映了我们的目标是在预期稳定时从项目中产生的收益率，计算方法为稳定项目的估计增量净营业收入(NOI)除以其估计的项目投资净额。估计增量噪声指数是项目稳定后产生的估计年化噪声指数与没有计划改善的估计年化噪声指数之间的差额。承保的增量无杠杆收益率不包括外围影响，如租赁展期风险或出售或处置时对物业长期价值的影响。实际增量无杠杆收益率可能不同于我们基于完成项目的实际总成本及其稳定时的实际增量NOI的承保增量无杠杆收益率范围。
租赁-租赁是我们公司增长的关键驱动力。
•可比租赁-我们使用这个术语来指代条款一致的租约，该租约是针对基本上相同的空置不到12个月的空间签订的。
•可比租金差价-此指标计算为被视为可比租约的新租约或续订租约(不包括选项)的第一年ABR(不包括任何免费租金或升级)的百分比增加或减少。这一指标表明了我们通过租赁活动创造收入增长的能力。
•执行新租赁的成本-我们使用这个术语来指与新租赁相关的某些成本，即租赁佣金、租户改善成本和租户优惠。
•投资组合保留率-此指标的计算方法是：(I)当期租赁到期的保留邻居的总平方英尺除以(Ii)在该期间到期的租赁总平方英尺。投资组合保留率让我们了解到，当购物中心的租约即将到期时，我们有能力留住他们。一般来说，保留现有邻居的成本低于更换新邻居的成本。
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•回收率--这一指标的计算方法是：(1)回收收入总额除以(2)期间可回收费用总额。高回收率是我们从邻居那里收回某些物业运营费用和资本成本的能力的指标。
财务业绩-除了根据GAAP计算的财务指标外，如净收益或运营现金流，我们还使用非GAAP指标来衡量我们的运营和财务表现。有关以下指标的进一步讨论，请参阅下面的“非GAAP衡量标准”。
•调整后的房地产利息、税项、折旧及摊销前收益(“调整后的EBITDA请注意“)-达到调整后的EBITDA请注意，我们调整EBITDA请注意，以排除某些经常性和非经常性项目，包括但不限于：(I)收益负债的公允价值变化；(Ii)其他减值费用；(Iii)摊销我们在未合并合资企业的投资的基差；(Iv)交易和收购费用；以及(V)已实现的业绩收入。我们使用EBITDA请注意和调整后的EBITDA请注意作为经营业绩的额外指标，使我们能够独立于资本结构比较收益，并评估债务杠杆和固定成本覆盖范围。
•营运核心资金(“FFO”)-为达致核心营运资金，吾等调整股东及营运单位持有人应占NAREIT营运资金(定义如下)，以剔除若干经常性及非经常性项目，包括但不限于：(I)公司资产折旧及摊销；(Ii)盈利负债公允价值变动；(Iii)未合并合资企业基础差额摊销；(Iv)清偿或修订债务及其他损益；(V)其他减值费用；(Vi)交易及收购开支；及(Vii)已实现业绩收入。我们相信，NAREIT FFO为我们的经营业绩提供了洞察，因为它排除了某些不能反映此类业绩的项目。核心FFO为我们的经营业绩的可持续性提供了进一步的洞察，并通过剔除可能导致净收益(亏损)短期波动的项目，提供了一种额外的衡量标准，以一致的基础比较我们在报告期内的业绩。
•EBITDA请注意-全国房地产投资信托协会(NAREIT)定义EBITDA请注意按照公认会计原则计算的净收益(亏损)在(1)利息支出；(2)所得税支出；(3)折旧和摊销；(4)处置折旧财产的损益；(5)折旧财产减值减值之前的净收益(亏损)。对未合并的合伙企业和合资企业的调整是为了反映EBITDA请注意在相同的基础上。
•股权市值-我们使用适用日期的收盘价计算股权市值，即所有已发行股票的总美元价值。
•NAREIT FFO-NAREIT将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益(亏损)，不包括：(I)出售财产的收益(或亏损)和控制权变更的收益(或亏损)；(Ii)与房地产有关的折旧和摊销；(Iii)房地产减值损失和被投资方实体房地产投资的减值，其驱动因素是未合并的合伙企业和合资企业持有的应计折旧房地产的公允价值可计量减少；及(Iv)未合并的合伙企业和合资企业的调整，按相同基准计算。我们以与NAREIT定义一致的方式计算NAREIT FFO。
•净债务-我们计算净债务为总债务，不包括折扣、市场调整和递延融资费用，减去现金和现金等价物。
•净债务与调整后EBITDA之比请注意-此比率的计算方法是将净债务除以调整后的EBITDA请注意(在计算中按年率计算)。它提供了对我们基于收益的杠杆率的洞察，不受我们股价波动的影响。
•净债务与企业总价值之比--这一比率的计算方法是将净债务除以企业总价值，定义如下。它提供了对我们的资本结构和债务使用的洞察。
•NOI-我们将NOI计算为总营业收入，调整后不包括非现金收入项目，减去房地产运营费用和房地产税。NOI提供了对我们财务和经营业绩的洞察，因为它提供了与拥有和经营房地产资产直接相关的收入和费用的业绩衡量标准，并提供了从净收益(亏损)中不能立即显现的视角。
•同一中心-我们使用这个术语是指在过去两个报告期内(即自2021年1月1日以来)一直拥有并运营的物业或物业组合。
•企业总价值-我们在完全摊薄的基础上将企业总价值计算为我们的净债务加上我们的股权市值。

概述
我们是一家房地产投资信托基金，是美国最大的全渠道杂货店购物中心的所有者和运营商之一。我们的投资组合主要由社区中心组成，这些中心由排名第一或第二的杂货商租户按其各自业态内的销售额(按贸易区域)固定。我们的邻居是国家、地区和当地零售商的混合体，主要提供基于必需品的商品和服务。
截至2022年12月31日，我们拥有291个购物中心的股权，其中包括271个全资购物中心和20个通过一家未合并的合资企业拥有的购物中心，该合资企业在31个州拥有约3330万平方英尺的面积。除了管理我们的购物中心外，我们的第三方投资管理业务还为我们未合并的合资企业和一个私募基金(统称为“管理基金”)提供全面的房地产管理服务。
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2022年5月，我们出售了与NRP的合资企业的最终物业，我们拥有该合资企业20%的权益。在截至2022年和2021年12月31日的年度，我们分别确认了与NRP实现某些业绩目标相关的270万美元和70万美元的收入，这些收入包括在我们的综合运营报表和全面收益(亏损)表(“综合运营报表”)的费用和管理收入中。
承销的首次公开募股-2021年7月19日，我们完成了承销的IPO，通过IPO，我们发行了1,960万股新普通股，包括承销商的超额配售选举，每股面值0.01美元，向公众公布的初始价格为每股28.00美元。作为承销IPO的结果，我们获得了5.474亿美元的毛收入。
陈述的基础-我们普通股的列报基础如下：
•反向拆分股票-2021年7月2日，我们的董事会批准了对我们章程的修正案，以实现三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同时，运营伙伴关系对其优秀的运营部门实施了三取一的反向拆分。除非另有说明，否则本表格10-K中的信息适用于反向库存和作业单元拆分(见注12)。
•资本重组-2021年6月18日，我们的股东批准了对我们章程的一项修正案(《修正案细则》)，将修正案生效时我们已发行的普通股的每股股份改为新设立的B类普通股的一股(“资本重组”)。修正案条款于2021年7月2日向马里兰州评估和税务局提交并被州税务局接受后生效。除非另有说明，否则本10-K表格中的所有信息均适用于资本重组，所提及的“股份”和每股指标统称为我们的普通股和B类普通股。我们的B类普通股于2022年1月18日自动转换为我们的公开交易普通股(见附注12)。在转换之前，我们在我们的综合资产负债表和综合权益表中将普通股和B类普通股作为单独的类别列报。2022年5月5日，我们向马里兰州评估和税务局提交了我们章程的补充条款，以重新分类并指定我们B类普通股的所有3.5亿股授权股票，每股面值0.01美元，当时所有未发行的股票都是我们的普通股，每股面值0.01美元。我们不再有授权发行的B类普通股。
2021年债券发行-于2021年10月，营运合伙完成本金总额3.5亿元、本金总额2.625的优先债券(“2021年债券发行”)的登记发售，定价为本金的98.692%，于2031年11月到期。2021年债券发行带来了3.454亿美元的毛收入。这些钞票由我们无条件全额担保。
在市场上提供服务(“ATM”)-2022年2月10日，我们和运营合伙企业达成了一项销售协议，涉及根据持续发售计划可能出售普通股。根据销售协议的条款，我们可以不时通过我们的销售代理，或(如果适用)作为远期卖家，发售和出售总发行价高达2.5亿美元的普通股。2022年第四季度，没有根据自动取款机计划发行股票。在截至2022年12月31日的一年中，我们根据ATM计划发行了260万股普通股，扣除约90万美元的佣金后，净收益为8920万美元。截至2022年12月31日，根据ATM计划，仍有1.599亿美元的普通股可供发行。
投资组合和租赁统计-以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日我们全资拥有的投资组合的统计要点(以千美元和平方英尺为单位)：
20222021
物业数量271 268 
州的数量31 31 
总面积为2平方英尺31,093 30,691 
ABR$435,712 $405,281 
来自全渠道杂货锚定购物中心的ABR%97.2 %96.7 %
租赁入住率%：
总投资组合空间97.4 %96.3 %
锚舱99.3 %98.1 %
内联空格93.8 %92.7 %
平均剩余租期(年)(1)
4.5 4.6 
(1)平均剩余租期(以年计)不包括未来延长租期的选择。
金融亮点-拥有、运营和管理占有率良好的全渠道杂货锚定房地产是我们业务战略的核心部分，截至2022年12月31日，我们97.2%的ABR来自全渠道杂货锚定购物中心。截至2022年12月31日，与2021年12月31日相比，总租赁入住率提高了1.1%，达到97.4%，串联入住率提高了1.1%，达到93.8%。我们在2022年的财务业绩亮点如下：
•净收益为5,450万美元，比一年前增加3,730万美元，这主要是由于我们的Same-Center投资组合带来的积极经营业绩，我们2022年收购和处置活动的净影响，以及2022年1月发行的160万个OP单位最终解决了盈利负债。
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•稀释后每股核心FFO增加0.08美元，达到2.27美元，主要是由于租金收入增加和利息支出减少。
•Same-Center NOI增长4.5%，至3.612亿美元。
•收购了2.82亿美元并处置了5200万美元的资产，执行了我们的外部增长战略，同时通过我们的处置提高了投资组合质量。
•截至2022年8月，宣布和支付的月度分配为每股0.09美元，折合成年率为1.08美元，并在2022年剩余时间将月度分配增加到每股0.0933美元，折合成年率为1.12美元。
执行我们的战略-我们今年的业绩与我们的关键举措有关：差异化和专注的战略、整合的运营平台和负责任的资产负债表管理。我们相信，这些举措将为我们所有的利益相关者带来长期增长和价值创造。
差异化和聚焦战略-我们积极监控商业地产行业，寻找符合我们投资目标的购物中心。通过我们承销的IPO筹集的资本与我们有效的货架登记声明和ATM计划相结合，使我们能够获得我们打算部分使用的股权和债务资本，以扩大我们的资产组合。我们的资产构成和收购要点如下：
•截至2022年12月31日，我们97.2%的ABR来自以杂货为基础的全渠道购物中心。
•我们的ABR中有71.1%来自于提供基于需求的商品和服务的邻居。
•收购了七处房产和四个外围地块，净现金支出为2.82亿美元，为我们的投资组合增加了80万美元的GLA。
通过我们的集成操作平台实现内部增长-我们专注于通过租赁空置空间、通过租金增长增加租赁收入以及执行开发和重建机会来改善入住率。截至2022年12月31日及截至2022年12月31日的年度，我们的全资经营活动要点如下：
•截至2022年12月31日，我们全资投资组合的租赁入住率提高到97.4%，而截至2021年12月31日，租赁入住率为96.3%。
•截至2022年12月31日止年度，已签立新租赁的每平方英尺租赁总资产收益率上升12.9%至19.31美元，已签立新租赁的每租赁平方英尺内含资产收益率上升17.9%至24.33美元。
•截至2022年12月31日，我们完成了17个开发和重建项目，总投资3730万美元。
•截至2022年12月31日，我们有14个开发和重建项目正在进行中，我们估计总投资将达到5,030万美元。
•由于2021年完成的开发和重建项目，2022年创造了90万美元的增量ABR。
资产负债表管理定位于外部增长-我们的管理团队已经执行了一些策略来提高我们资产负债表的灵活性，包括通过我们有效的货架登记报表和自动取款机计划获得额外形式的流动性。这一执行使我们处于有利地位，可以维持我们的投资级评级，向我们的股东分配资金，并投资于我们的目标收购。截至2022年12月31日， 我们拥有7.267亿美元的总流动资金，包括1730万美元的现金、现金等价物和限制性现金，加上我们8亿美元循环信贷安排可用的7.094亿美元的借款能力。截至2022年12月31日及截至2022年12月31日的年度，我们的资产负债表管理要点如下：
•根据自动取款机计划，我们发行了260万股普通股，净收益为8920万美元。
•我们的投资级评级得到了穆迪投资者服务公司(Baa3)和标准普尔全球评级公司(BBB-)的确认。
•我们修改了我们的信贷安排，将我们的无担保循环信贷安排下的可用总金额从5亿美元增加到8亿美元。
•我们的净债务与调整后EBITDA的比率请注意截至2022年12月31日的市盈率为5.3倍，而截至2021年12月31日的市盈率为5.6倍(有关讨论和计算，请参阅下面的“流动性和资本资源-财务杠杆率”)。
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•截至2022年12月31日，我们的债务期限概况和各自的本金支付义务如下(包括衍生品对加权平均利率的影响)：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1476204/000147620423000028/cik0001476204-20221231_g8.jpg
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租赁活动-以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度我们全资拥有物业的租赁活动摘要(1):
交易总额内联交易
2022202120222021
新租约：
租约数目390 538 375 517 
平方英尺(以千为单位)1,230 1,805 819 1,193 
ABR(千)$23,750 $30,889 $19,919 $24,622 
ABR PSF$19.31 $17.11 $24.33 $20.63 
执行新租约的PSF成本$36.25 $28.44 $39.56 $29.55 
可比租约数量145 228 143 224 
可比房租差价32.2 %15.7 %26.5 %15.7 %
加权平均租期(年)8.1 8.1 7.4 6.4 
续订和选项：
租约数目611 597 551 537 
平方英尺(以千为单位)3,554 3,834 1,213 1,130 
ABR(千)$49,625 $47,603 $29,172 $25,891 
ABR PSF$13.96 $12.42 $24.04 $22.92 
续订前的ABR PSF$12.77 $11.68 $21.18 $20.86 
ABR PSF百分比增加9.3 %6.3 %13.4 %9.9 %
执行续订和选项的成本PSF$1.89 $0.63 $1.10 $1.23 
可比租约数量(2)
472 496 459 475 
可比房租差价(2)
14.6 %8.1 %15.2 %10.2 %
加权平均租期(年)4.9 4.8 4.2 4.1 
投资组合保留率90.7 %87.8 %77.5 %79.4 %
(1)由于四舍五入的原因，PSF金额可能不会完全根据表中显示的其他金额重新计算。
(2)不包括期权的行使。

行动的结果
已知的趋势和不确定性-新冠肺炎大流行导致收入从2020年第二季度开始下降，一直持续到2021年初。我们的藏品在2021年下半年恢复到COVID之前的水平，并在整个2022年保持强劲。截至2022年12月31日，我们的邻居目前按现金计算，约占投资组合ABR的4%。我们相信我们的收藏已经稳定下来，与2021年相比，这降低了我们2022年收益的波动性。
由于不断变化的经济状况、不断上升的利率、劳动力短缺和供应链限制，工资和材料成本都有所增加。随之而来的通胀加剧可能会对我们的一些邻国产生负面影响，并增加我们的运营和建设成本。我们几乎所有的租约都包含旨在减轻通胀不利影响的条款，包括要求邻居支付他们应分摊的运营费用份额，其中包括公共区域维护、水电费、房地产税、保险和某些资本支出。此外，我们的许多租约期限都不到十年，这使得我们可以在续签时将租金提高到当前的市场价格。
除了通胀，宏观经济和地缘政治风险可能会带来挑战，导致美国当前的市场状况恶化。为应对这些风险而实施的政策，包括提高利率，可能会对美国经济造成不利影响，包括增长放缓或可能出现衰退。

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2022年和2021年12月31日终了年度的业务活动摘要
有利(不利)变化
(千美元)20222021$
%(1)
收入：
租金收入$560,538 $519,495 $41,043 7.9 %
手续费和管理收入11,541 10,335 1,206 11.7 %
其他财产性收入3,293 3,016 277 9.2 %
总收入575,372 532,846 42,526 8.0 %
运营费用：
物业经营95,359 92,914 (2,445)(2.6)%
房地产税67,864 65,381 (2,483)(3.8)%
一般和行政45,235 48,820 3,585 7.3 %
折旧及摊销236,224 221,433 (14,791)(6.7)%
房地产资产减值准备322 6,754 6,432 95.2 %
总运营费用445,004 435,302 (9,702)(2.2)%
其他：
利息支出，净额(71,196)(76,371)5,175 6.8 %
处置财产的收益，净额
7,517 30,421 (22,904)(75.3)%
其他费用，净额
(12,160)(34,361)22,201 64.6 %
净收入
54,529 17,233 37,296 NM
可归因于非控股权益的净收入
(6,206)(2,112)(4,094)NM
股东应占净收益
$48,323 $15,121 $33,202 NM
(1)如果行项目导致的百分比变化超过特定限制，则会被认为没有意义(“NM”)，并会如实标明。
我们分析经营业绩重大波动的基础通常包括回顾我们的同一中心投资组合、非同一中心投资组合的结果，以及我们管理活动的收入和费用。我们将我们的同一中心投资组合定义为在2021年1月1日之前拥有并运营的254处物业。我们将我们的非同一中心投资组合定义为由于2020年12月31日之后发生的房地产资产活动而在这两个时期未完全拥有和运营的物业，其中包括27处处置的物业和16处收购的物业。以下是对截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度业务结果的重大波动的解释：
租金收入增加4100万美元，具体如下：
•与我们的同一中心产品组合相关的2020万美元增长如下：
▪增加1,790万美元，主要是由于平均入住率提高了1.3%，每平方英尺平均最低租金增加了0.39美元；以及
▪增加450万美元，主要原因是可回收收入增加，原因是与2021年相比，公共区域维护支出增加，收款准备金减少，平均入住率提高1.3%；
▪减少210万美元，主要原因是2021年恢复了上一年的收入，以及由于新冠肺炎疫情后我们的投资组合恢复，从2020年起2021年的不可收回准备金发生了逆转。
•2,080万美元的增长主要与我们的收购活动有关，不包括处置。
费用和管理收入：
•费用和管理收入增加了120万美元，主要是由于实现了与我们与NRP合资企业的某些业绩目标，但部分被我们与NRP合资企业完全清算其资产导致的收入减少所抵消。
物业运营费用：
•240万美元的增长主要是由于我们的收购活动，净资产处置。
房地产税费：
•房地产税费增加250万美元主要是由于我们的收购活动，扣除资产处置。
一般和行政费用减少360万美元，主要如下：
•薪酬费用减少260万美元，主要原因是按业绩计算的薪酬较低；以及
•减少130万美元，主要是由于第三方顾问和托管费用降低；部分抵消了
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•增加40万美元，这是由于我们在2021年7月成为上市公司而增加了董事和高级管理人员的保险。
折旧和摊销：
•折旧和摊销增加了1,480万美元，这主要是由于我们执行了收购战略，对我们邻近空间的改善进行了投资，以及与飓风伊恩对我们物业造成的损害有关的加速折旧。
房地产资产减值准备：
•房地产资产减值减少640万美元是由于2021年以低于账面价值的处置价格出售的资产，与2022年录得的最低减值费用相比。
利息支出，净额：
•在截至2022年12月31日的一年中，与2021年同期相比减少了520万美元，这主要是由于2021年未偿债务的净偿还，部分被2022年较高的平均利率所抵消。利息支出，净额由以下组成(以千美元为单位)：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
无担保定期贷款和优先票据利息，净额$40,975$40,107
有担保债务的利息20,76825,044
循环信贷安排利息净额2,069870
非现金摊销及其他6,3596,758
清偿或修改债务及其他损失，净额(1)
1,0253,592
利息支出，净额$71,196$76,371
加权平均利率(截至年底)3.6 %3.3 %
加权-截至年底的平均期限(年)4.45.2
(1)包括与提前偿还债务有关的失败费。
处置财产的收益，净额：
•2,290万美元的减少主要是由于在截至2022年12月31日的年度内出售了四个物业和四个地块，净收益为750万美元，而在截至2021年12月31日的年度内，出售了24个物业和四个地块(包括其他与财产相关的杂项处置和注销)，净收益为3,040万美元(见附注4)。
其他费用，净额：
•2,220万美元的减少主要与2021年与我们盈利负债的公允价值变化有关的费用有关，该费用于2022年1月结算，但被交易和收购费用的增加部分抵消，这主要是由于我们承销首次公开募股时授予的限制性股票单位的摊销，以及与执行我们的增长战略相关的活动成本。其他费用，净额包括以下费用(以千计)：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
收益负债公允价值变动(见附注16)
$(1,809)$(30,436)
未合并合营企业净收入中的权益
1,280 1,695 
交易和收购费用(10,551)(5,363)
联邦、州和地方所得税支出(806)(327)
其他(274)70 
其他费用，净额
$(12,160)$(34,361)

2021年和2020年12月31日终了年度的业务活动摘要
关于2021年12月31日终了年度和2020年12月31日终了年度业务成果的同比比较的讨论，见“第二部分，项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析我们的2021年年报Form 10-K于2022年2月16日提交给美国证券交易委员会。

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非GAAP衡量标准
见“主要绩效指标和定义的术语” 有关下列非公认会计准则措施的其他资料，请参阅上文。
同心噪声-Same-Center NOI是对我们业绩的补充衡量标准，因为它突出了我们的Same-Center产品组合的运营趋势，如入住率、租金和运营成本。其他REITs可能使用不同的方法来计算同一中心NOI，因此，我们的同一中心NOI可能无法与其他REITs进行比较。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，同一中心NOI代表在所有可比报告期的整个部分全资拥有并运营的254个物业的NOI。
同一中心NOI不应被视为衡量我们财务业绩的替代指标，因为它不反映我们整个投资组合的运营情况，也不反映可能对我们的运营业绩产生重大影响的一般和行政费用、折旧和摊销、利息支出、其他收入(费用)或维持我们物业运营业绩所需的资本支出和租赁成本水平的影响。
下表比较了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度同一中心噪声指数(以千美元为单位)：
有利(不利)
20222021$Change更改百分比
收入：
租金收入(1)
$378,971 $360,093 $18,878 
租户回收收入120,141 115,848 4,293 
非收购性准备金(2)
(1,528)1,820 (3,348)
其他财产性收入2,630 2,764 (134)
总收入500,214 480,525 19,689 4.1 %
运营费用：
物业运营费用76,792 72,023 (4,769)
房地产税62,179 62,818 639 
总运营费用138,971 134,841 (4,130)(3.1)%
总相同中心噪声$361,243 $345,684 $15,559 4.5 %
(1)不包括直线租金收入、高于和低于市场的租赁净摊销，以及租赁买断收入。
(2)包括在收取现金或邻居恢复定期付款和/或我们认为适当恢复按应计制而不是按现金基础记录收入之前不会被确认为收入的账单。
同中心噪声对帐-以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度净收入与NOI和同一中心NOI的对账(以千为单位)：
20222021
净收入
$54,529 $17,233 
调整以排除：
手续费和管理收入
(11,541)(10,335)
直线租金收入(1)
(12,265)(9,404)
高于市价和低于市价租赁的净摊销(4,324)(3,581)
租赁买断收入
(2,414)(3,485)
一般和行政费用
45,235 48,820 
折旧及摊销
236,224 221,433 
房地产资产减值准备
322 6,754 
利息支出，净额
71,196 76,371 
处置财产的收益，净额
(7,517)(30,421)
其他费用，净额
12,160 34,361 
与手续费和管理收入相关的物业运营费用3,046 4,855 
房地产投资的噪声384,651 352,601 
较少：不同中心噪声(2)
(23,408)(6,917)
总相同中心噪声$361,243 $345,684 
(1)包括以现金为基础记录收入的邻居的直线租金调整。
(2)包括来自非同一中心物业的营业收入和费用，其中包括收购或出售的物业和公司活动。

菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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NAREIT FFO和核心FFO-NAREIT FFO是一种非GAAP财务业绩指标，被广泛认为是衡量REIT运营业绩的指标。核心FFO是我们使用的额外财务业绩指标，因为NAREIT FFO包括某些随着时间推移影响我们业绩的不可比项目。我们相信，Core FFO有助于帮助管理层和投资者评估我们未来经营业绩的可持续性。
NAREIT FFO、可归因于股东和OP单位持有人的NAREIT FFO和核心FFO不应被视为GAAP下净收益(亏损)的替代方案，作为我们流动性的指标，也不应被视为可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们为分配提供资金的能力。如果我们不继续以目前设想的方式运营我们的业务计划，核心FFO可能不是衡量长期经营业绩对价值影响的有用指标。
因此，应结合其他GAAP计量对NAREIT FFO、归属于股东和运营单位持有人的NAREIT FFO和核心FFO进行审查，不应将其视为比根据GAAP编制的净收益(亏损)或运营现金流量更重要的业绩衡量标准。我们的NAREIT FFO、可归因于股东和OP单位持有人的NAREIT FFO以及核心FFO，如所示，可能无法与其他REITs计算的金额相比较。
下表列出了我们对截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度NAREIT可归属于股东和OP单位持有人的FFO以及核心FFO的计算(以千为单位，每股金额除外)：
  202220212020
股东和运营单位股东应占NAREIT FFO的计算
净收入
$54,529 $17,233 $5,462 
调整：
房地产资产的折旧和摊销232,571 217,564 218,738 
房地产资产减值准备322 6,754 2,423 
处置财产的收益，净额
(7,517)(30,421)(6,494)
与未合并的合资企业相关的调整842 72 1,552 
NAREIT FFO归属于股东和运营单位持有人$280,747 $211,202 $221,681 
堆芯FFO的计算
NAREIT FFO归属于股东和运营单位持有人$280,747 $211,202 $221,681 
调整：
公司资产的折旧和摊销3,653 3,869 5,941 
收益负债公允价值变动1,809 30,436 (10,000)
交易和收购费用10,551 5,363 539 
清偿或修改债务及其他损失，净额
1,025 3,592 4 
未合并合营企业基础差额摊销220 1,167 1,883 
已实现绩效收入(1)
(2,742)(675)— 
其他减值费用— — 359 
核心FFO$295,263 $254,954 $220,407 
股东和运营单位股东应占NAREIT FFO/稀释后每股核心FFO
加权平均已发行普通股-稀释后130,332 116,672 111,156 
每股股东和运营单位股东应占NAREIT FFO-稀释后$2.15 $1.81 $1.99 
每股核心FFO-稀释后$2.27 $2.19 $1.98 
(1)已实现的绩效收入包括与我们的NRP合资企业实现某些绩效目标相关的费用。

EBITDA请注意和调整后的EBITDA请注意-我们使用EBITDA请注意和调整后的EBITDA请注意作为经营业绩的额外衡量指标，使我们能够比较不受资本结构影响的收益，确定偿债能力和固定成本覆盖率，并衡量企业价值。此外，我们认为，它们是我们支持债务义务能力的有用指标。
EBITDA请注意和调整后的EBITDA请注意不应被视为净收益(亏损)的替代，不应被视为我们流动性的指示，也不应被视为可用于满足我们的现金需求的资金的指示，包括我们为分配提供资金的能力。因此，EBITDA请注意和调整后的EBITDA请注意应结合其他公认会计准则计量进行审查，不应被视为比根据公认会计准则编制的业务净收益(亏损)或现金流量更重要的业绩衡量标准。我们的EBITDA请注意和调整后的EBITDA请注意如所示，可能无法与其他REITs计算的金额相比较。
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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下表显示了我们对EBITDA的计算请注意和调整后的EBITDA请注意截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度(单位：千)：
 202220212020
EBITDA的计算请注意
    
净收入$54,529 $17,233 $5,462 
调整：
折旧及摊销236,224 221,433 224,679 
利息支出，净额71,196 76,371 85,303 
处置财产的收益，净额(7,517)(30,421)(6,494)
房地产资产减值准备322 6,754 2,423 
联邦、州和地方税支出806 327 491 
与未合并的合资企业相关的调整1,987 1,431 3,355 
EBITDA请注意
$357,547 $293,128 $315,219 
调整后EBITDA的计算请注意
    
EBITDA请注意
$357,547 $293,128 $315,219 
调整：    
收益负债公允价值变动1,809 30,436 (10,000)
交易和收购费用10,551 5,363 539 
未合并合营企业基础差额摊销220 1,167 1,883 
已实现绩效收入(1)
(2,742)(675)— 
其他减值费用— — 359 
调整后的EBITDA请注意
$367,385 $329,419 $308,000 
(1)已实现的绩效收入包括与我们的NRP合资企业实现某些绩效目标相关的费用。

流动资金和资本资源
一般信息-除了标准运营费用外，我们预计我们的主要现金需求将用于：
•房地产投资；
•向股东分配现金；
•重新开发和重新定位项目；
•资本支出和租赁成本；以及
•我们未偿债务的本金和利息的支付。
我们预计我们的主要流动性来源是：
•经营性现金流；
•来自我们的无担保循环信贷安排的借款和债务融资的收益；
•自动柜员机发行活动所得款项；
•从处置财产中获得的收益；以及
•可用、不受限制的现金和现金等价物。
目前，我们相信我们目前的流动性来源足以满足我们的短期和长期现金需求。
承销IPO的影响-2021年7月19日，我们完成了承销的IPO，从中获得了5.474亿美元的毛收入。有关更多详细信息，请参阅上面的“概述”。承销的IPO使我们能够获得以前无法获得的资本形式，如下所示：
•2021年10月，我们完成了本金总额为3.5亿美元的2.625%优先债券的注册发行，总收益为3.454亿美元。
•2022年2月，我们提交了一份自动生效的S-3表格搁置登记声明，规定我们不时公开发售和出售我们的优先股、普通股、债务证券、存托股份、认股权证、权利、单位和债务证券的担保，以及运营伙伴关系对其债务证券的担保，每种情况下都是无限量的。
•与我们2022年2月提交的S-3表格有关，我们开始了ATM计划，通过该计划，我们可以发行和出售我们的普通股，总发行价高达2.5亿美元。2022年第四季度，没有根据自动取款机计划发行股票。在截至2022年12月31日的一年中，我们根据自动取款机计划发行了260万股普通股，净收益为8920万美元。截至2022年12月31日，根据ATM计划，仍有1.599亿美元的普通股可供发行。
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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债务-下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日我们的债务信息(以千美元为单位)：
   2022   2021
债务总额、债务总额$1,912,784 $1,914,082 
加权平均利率3.6 %3.3 %
加权平均期限(年)4.4 5.2 
循环信贷安排能力(1)
$800,000 $500,000 
循环信贷安排的可用性(2)
709,385 489,329 
(1)循环信贷安排将于2026年1月到期，可根据我们的选择延长至2027年1月。此外，循环信贷安排还包括手风琴功能，允许我们在满足某些条件的情况下，将其下的总借款能力增加到最高10亿美元。
(2)扣除任何未付余额和信用证后的净额。
债务活动-在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，我们采取措施增加可用于未来投资活动的债务金额。在截至2022年12月31日的一年中，我们的债务活动如下：
•2022年5月，我们修订了我们的信贷安排协议(“修正案”)，其中包括将我们的无担保循环信贷安排下的可用总金额从5亿美元增加到8亿美元。无担保循环信贷安排还包括手风琴功能，允许我们在满足某些条件的情况下，将其下的总借款能力增加到高达10亿美元。无担保循环信贷安排计划于2026年1月到期，可根据我们的选择延长至2027年1月。
•2022年，我们偿还了8010万美元的抵押贷款债务。
在截至2021年12月31日的一年中，我们的债务活动如下：
•于2021年7月，我们签订了一项9.8亿美元的新信贷安排，其中包括5亿美元的优先无担保循环信贷安排和两批2.4亿美元的优先无担保定期贷款(“再融资”)。在再融资方面，我们偿还了2025年11月到期的4.725亿美元定期贷款。此外，我们还用承销IPO的收益偿还了一笔3.75亿美元的定期贷款，这笔贷款将于2022年4月到期。
•2021年8月，我们利用手头的现金对一笔定于2023年11月到期的定期贷款进行了1.5亿美元的部分偿还。
•2021年10月，我们完成了2021年债券的发行，定价为本金的98.692，将于2031年11月到期。2021年债券发行带来了3.454亿美元的毛收入。2021年10月，净收益部分用于偿还定于2023年11月到期的1.5亿美元定期贷款余额。这些钞票由我们无条件全额担保。
•2021年，我们提前偿还了5520万美元的抵押贷款债务。
未来债务义务-截至2022年12月31日，包括我们互换协议的影响，我们未来的合同债务为2023年期间支付的1.152亿美元债务本金和利息，以及此后支付的21亿美元债务本金和利息(见附注8)。
债务担保-营运合伙根据2021年10月生效的登记声明发行的2.625优先票据，以及根据我们于2022年2月提交的S-3表格自动生效的货架登记声明登记的营运合伙的债务证券，将由我们全面及无条件地担保。截至2022年12月31日，经营合伙公司已发行并未偿还其2.625%的优先票据。经营合伙企业支付2.625%优先票据的本金、保费(如有)及利息的责任由吾等按优先基准提供全面及无条件的担保。由于对S-X规则3-10的修订，母公司担保债务的子公司发行人无需提供单独的财务报表，但条件是：(I)子公司债务人并入母公司的合并财务报表；(Ii)母公司担保是“全面和无条件的”；(Iii)除下述某些例外情况外，提供S-X规则第13-01条要求的替代披露，其中包括叙述性披露和财务信息摘要。我们符合这一要求的条件，因此，不单独列报财务报表。此外，根据S-X规则第13-01(A)(4)(Vi)条的允许，我们排除了经营合伙企业的财务信息摘要，因为经营合伙企业的资产、负债和经营结果与我们合并财务报表中的相应财务信息并无实质性差异，管理层认为该等财务信息摘要将是重复的，不会为投资者提供增量价值。
圣约-我们的无担保循环信贷安排和无担保定期贷款的信贷协议包含常规财务契约，包括杠杆率为60%或更低，在重大收购后飙升至65%或更低，并要求固定费用比率为1.5：1或更高。我们将于2031年到期的无担保优先票据也受惯例财务契约的约束，包括杠杆率为65%或更低，并要求固定抵押比率为150%或更高。截至2022年12月31日，我们遵守了我们的未偿债务的限制性公约，我们预计在未来12个月内将继续满足这些公约的要求。
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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其他合同承付款和或有事项及表外安排-我们以承租人的身份签订租约，作为我们房地产业务的一部分，以某些物业的土地租赁形式，以及作为我们公司业务的一部分，以办公空间和办公设备租赁的形式。目前，我们的经营租赁和融资租赁都没有剩余价值担保或其他限制或契诺。我们预计将通过现有融资或运营现金流为这些债务提供资金。截至2022年12月31日，我们作为承租人的未来合同义务包括2023年期间70万美元的经营租赁义务，以及之后的680万美元。截至2022年12月31日，我们未来的合同融资租赁义务包括2023年期间的30万美元，以及之后的30万美元。
我们有一项表外安排，其中包括担任由Grocery Retail Partners I LLC(GRP I)物业担保的1.75亿美元抵押贷款的有限担保人。我们对GRP I债务的担保仅限于作为无追索权分割担保人和环境赔偿人。此外，吾等亦与吾等的机构合营伙伴订立一项协议，根据该协议，吾等与吾等的合营伙伴将根据各自在合营企业中的持股比例，分摊该担保项下的任何潜在责任。截至2022年12月31日，第一集团的未偿债务余额为1.74亿美元。
此外，我们的表外安排包括我们的利率掉期名义金额，我们用这些利率掉期来对冲我们对利率波动的部分敞口。目前，我们所有的利率互换都是固定定期贷款债务的浮动利率。我们打算利用运营现金流为我们的利率掉期支付提供资金。截至2022年12月31日，我们的利率互换名义金额为8亿美元。截至2022年12月31日，我们未来的利率互换可回收资金在2023年期间为1,590万美元，之后为1,120万美元。
财务杠杆率-我们相信我们的净债务与调整后的EBITDA之比请注意，净债务与企业总价值之比，以及截至2022年12月31日的债务契约遵从性，使我们能够在短期内根据需要获得未来的借款。下表列出了我们对截至2022年12月31日和2021年12月31日的净债务和企业总价值的计算，包括我们通过未合并的合资企业拥有的按比例分配的净债务以及现金和现金等价物(以千为单位)：
20222021
净债务：
债务总额，不包括贴现、市场调整和递延融资费用$1,937,142 $1,941,504 
减去：现金和现金等价物5,740 93,109 
净债务总额$1,931,402 $1,848,395 
企业价值：
净债务$1,931,402 $1,848,395 
股权总市值(1)(2)
4,178,204 4,182,996 
企业总价值$6,109,606 $6,031,391 
(1)股权总市值的计算方法是稀释股份乘以每股收盘价，其中包括截至2022年和2021年12月31日的1.312亿股和1.266亿股稀释股，以及截至2022年和2021年12月31日的每股收盘价31.84美元和33.04美元。
(2)完全稀释的股票包括截至2022年12月31日的普通股和OP单位，以及截至2021年12月31日的B类普通股、普通股和OP单位。
下表显示了我们计算的调整后EBITDA的净债务请注意截至2022年12月31日和2021年12月31日，净债务与企业总价值之比(以千美元为单位)：
20222021
净债务与调整后EBITDA之比请注意-按年计算：
净债务$1,931,402$1,848,395
调整后的EBITDA请注意-按年计算(1)
367,385329,419
净债务与调整后EBITDA之比请注意-按年计算
5.3x5.6x
净债务与企业总价值之比：
净债务$1,931,402$1,848,395
企业总价值6,109,6066,031,391
净负债与企业总价值之比31.6%30.6%
(1)调整后的EBITDA请注意是根据过去12个月的期限计算的。见“非公认会计准则衡量标准--EBITDA请注意和调整后的EBITDAre” 在上面 用于对账至净收入。
非经常开支及重建活动-我们在正常运营过程中进行资本支出，包括维护资本支出和租户改善，以及增值锚地重新定位和重新开发、地面外滩开发和其他增值项目。
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2022年12月31日Form 10-K
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在截至2022年和2021年12月31日的年度内，我们的资本支出分别为1.024亿美元和7500万美元。以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度现金基础上我们的资本支出活动摘要(不包括租赁佣金)(单位：千)：
2022   2021
房地产资本支出：
资本改善$17,828 $15,862 
改善租户状况24,194 23,485 
重建和发展53,671 31,579 
房地产资本支出总额95,693 70,926 
企业资产资本支出3,292 2,194 
资本化间接成本(1)
3,430 1,915 
资本支出活动总额(2)
$102,415 $75,035 
(1)数额包括直接从事基本建设项目的人员的内部工资和相关福利，以及资本化的利息支出。
(2)在截至2022年12月31日的一年中，报告的金额是财产损失索赔的保险收益净额。
我们预计2023年我们的资本支出将达到1.05亿至1.15亿美元，其中包括与开发和再开发项目相关的5000万至6000万美元。我们预计，2023年与资本改善以及重新开发和开发相关的债务可以通过运营现金流、处置现金流或我们无担保循环信贷安排的借款来履行。
一般而言，我们预计我们的发展和重建项目会在24个月内稳定下来。我们承保的开发和重建项目的增量无杠杆收益率预计平均在9%-11%之间。我们目前正在进行的项目估计总投资为5,030万美元。实际增量无杠杆收益率可能不同于我们基于完成项目的实际总成本和稳定时的实际增量年度NOI的承保增量无杠杆收益率范围。有关更多信息，请参阅上文“关键业绩指标和定义的术语”。
房地产收购活动-我们积极监控商业房地产市场，寻找具有未来增长潜力、位于有吸引力的人口市场的物业，并支持我们的业务目标。下表重点介绍了我们在截至2022年12月31日和2021年12月31日的几年中收购的房地产(以千美元为单位)：
20222021
收购的房产数量7 9 
已获取的外地块数量(1)
4 5 
合同价$280,515 $307,551 
收购总价(2)
282,000 308,358 
(1)收购的外卖地块与我们拥有的购物中心相邻。
(2)收购的总价包括成交成本和信用。
2022年12月31日之后，我们以2710万美元收购了一处房产。
房地产处置活动-我们不断评估我们的资产组合，以寻找机会对不再满足我们的增长和投资目标的资产或已稳定下来的资产进行战略处置，以获取其价值。下表重点介绍了我们在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内的财产处置(以千美元为单位)：
20222021
售出的物业数量(1)
4 24 
已售出的外寄包裹数量(2)(3)
4 4 
合同价$53,987 $216,052 
房地产销售收益，净额(4)
52,019 206,377 
出售财产所得，净额(5)
7,517 34,309 
(1)我们保留了在截至2021年12月31日的一年内出售的一处物业的外发地块，因此此次出售并未导致我们的物业总数减少。
(2)在截至2021年12月31日的一年中，我们的待售地块包括：(I)我们其中一处物业的唯一剩余部分，导致我们的物业总数减少；以及(Ii)一块未开发的地块，以及与我们的两个中心相邻的两块外围地块，这些都没有导致我们的物业总数减少。
(3)除了在截至2021年12月31日的一年中出售的四块地块外，我们其中一处物业的租户行使了廉价购买选择权，获得了我们之前拥有的一块土地。这为我们带来了最低限度的收益。
(4)房地产销售的总收益，净额包括成交成本和信贷。
(5)在截至2021年12月31日的年度内，综合业务报表中的财产处置收益净额包括杂项注销活动，该活动不包括在上文所述的财产销售收益净额中。
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
42

分配-我们选择从截至2010年12月31日的纳税年度开始，作为REIT为联邦所得税目的征税。作为一家房地产投资信托基金，我们已经并打算继续在每个纳税年度进行至少相当于我们应纳税所得额90%的分配(不包括资本利得，计算时不考虑支付的股息扣除)。
我们宣布并支付了2022年的月度分配，从2022年1月到2022年8月的每个月，每股0.09美元，或年化1.08美元。我们宣布并支付了2022年的月度分红，从2022年9月到2022年12月的每个月，每股收益0.0933美元，折合成年率为1.12美元，涨幅为3.7%。
2022年12月和2023年1月分别于2023年1月3日和2023年2月1日支付了每股0.0933美元的分派。2023年2月8日，我们的冲浪板授权于2023年2月、3月和4月分别向2023年2月21日、2023年3月15日和2023年4月17日收盘时登记在册的股东分配每股0.0933美元的股票。运营单位持有者将以与普通股持有者相同的比率获得分配，但须有某些扣缴。分派的时间和金额由我们的董事会决定，部分原因是我们打算遵守房地产投资信托基金IRC的要求。
我们宣布并支付了2021年的月度分配，从2021年1月到2021年9月的每个月，每股0.085美元，或年化1.02美元。我们宣布并支付了2021年10月至2021年12月的月度分配，每股0.09美元，折合成年率为1.08美元。
为了保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入(计算时不考虑所支付的股息扣除或净资本利得，不一定等于按照公认会计原则计算的净收益或亏损)。由于符合REIT资格要求，我们每年分配给股东的收入通常不需要缴纳美国联邦所得税。然而，我们可能需要对我们的收入、财产或净资产缴纳某些州税和地方税，以及对我们的未分配收入征收联邦所得税和消费税。
我们没有建立最低分配水平，我们的章程也没有要求我们向股东进行分配。
股息再投资计划和股份回购计划-2021年8月4日，由于我们承销的IPO，我们的董事会批准了水滴计划和原来的股票回购计划的终止。
2022年8月3日，我们的董事会批准了一项新的普通股回购计划，回购金额高达2.5亿美元。该计划可能会在任何时候暂停或终止，并不要求我们回购任何金额或特定数量的股票。到目前为止，还没有根据这一计划进行股票回购。
现金流活动-截至2022年12月31日，我们拥有现金和现金等价物，以及1730万美元的限制性现金, 现金净减少9,820万美元d在截至2022年12月31日的年度内。
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度现金流活动摘要(以千美元为单位)：
   2022   2021$Change更改百分比
经营活动提供的净现金
$290,890 $262,902 $27,988 10.6 %
用于投资活动的现金净额
(331,245)(180,491)(150,754)(83.5)%
用于融资活动的现金净额
(57,825)(98,819)40,994 41.5 %
经营活动-我们通过经营活动提供的净现金主要受到以下影响：
•物业营运及营运资金—我们的大部分运营现金来自租金和租户回收收入，并被物业运营费用、房地产税以及一般和行政成本所抵消。物业业务的增长主要是由于与2021年相比，同一中心噪声指数改善了1,560万美元，或4.5%，以及我们收购战略的执行。在截至2022年12月31日的一年中，我们有20万美元的净现金支出来自营运资本的变化，而2021年同期的现金净流入为400万美元。这一变化主要是由于应收账款的时间安排和基于业绩的薪酬应计项目减少，但房地产税应计项目的增加部分抵消了这一变化。
•手续费和管理收入—我们还根据我们与受管基金之间的各种管理和咨询协议，从我们的第三方投资管理业务中产生运营现金。截至2022年12月31日的年度，我们的手续费和管理收入为1150万美元，与2021年同期相比增加了120万美元。费用和管理收入的增加主要是由于我们与NRP的合资企业，我们从该合资企业中确认了与NRP在截至2022年12月31日的年度实现某些业绩目标270万美元相关的收入，而2021年的收入为70万美元。
•支付利息的现金—在截至2022年12月31日的年度内，我们支付了6510万美元的利息，比2021年同期减少了300万美元，这主要是由于2021年未偿还债务的净偿还，部分被2022年较高的平均利率所抵消。
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投资活动-我们用于投资活动的净现金主要受到以下影响：
•房地产收购—在截至2022年12月31日的一年中，我们的收购带来了2.82亿美元的总现金支出，而2021年同期的总现金支出为3.084亿美元。
•房地产处置—在截至2022年12月31日的年度内，我们的处置导致现金净流入5200万美元，而2021年同期的现金净流入为2.064亿美元。
•资本支出—我们投入资金租赁我们的物业，并维护或改善我们的物业状况。在截至2022年12月31日的年度内，我们支付了1.045亿美元的资本支出，比2021年同期增加了2950万美元，这主要是由于租户状况的改善，主要是由于租赁量与去年同期相比有所增加。
融资活动-我们在融资活动中使用的净现金主要受到以下影响：
•债务借款和付款—在截至2022年12月31日的一年内，我们有130万美元的债务净偿还，而去年同期的债务净偿还为4.023亿美元。有关更多细节，请参阅上面的“债务活动”。
•对股东和运营单位持有人的分配—在截至2022年12月31日的一年中，用于分配给普通股股东和运营单位股东的现金比2021年同期增加了2230万美元，这主要是由于我们承销的首次公开募股(IPO)增加了普通股的流通股。
•普通股发行-在截至2022年12月31日的一年中，我们根据自动取款机计划发行了260万股普通股，净收益为8920万美元。在截至2021年12月31日的一年中，我们通过承销的首次公开募股(IPO)发行普通股的净收益为5.084亿美元。
•股份回购—与2021年同期相比，截至2022年12月31日的一年中，股票回购的现金流出减少了7780万美元，这主要是由于2021年1月敲定的收购要约。

关键会计估计
以下是对我们的关键会计估计的讨论。我们的会计政策已制定为符合公认会计原则。我们认为这些政策至关重要，因为它们涉及重大的管理层判断和假设，需要对本质上不确定的事项进行估计，并且对于理解和评估我们报告的财务业绩非常重要。这些判断影响在合并财务报表日期报告的资产数额，以及报告期内报告的收入数额。对于不同的估计或假设，我们的合并财务报表中可能会报告重大不同的金额。此外，其他公司可能使用不同的估计，这可能会影响我们的运营结果与类似业务中的公司的可比性。 
房地产估价-我们评估收购房地产的公允价值，并根据收购日的估计公允价值分配收购房地产资产和负债的购买价格。分配需要使用基于市场的估计和假设，包括估计的市场租赁率和可比收购、历史经营业绩、租赁期内的账面成本、折扣率和资本化率、市场吸纳期以及物业将持有用于投资的年数。
我们每季度审查我们拥有的房地产，包括那些被归类为持有待售房地产的房地产，以寻找减值证据，这要求我们有时估计我们房地产资产的公允价值。评估我们在房地产资产上的投资需要我们在为减值测试和其他分析选择的投入中使用大量的判断。我们根据所有可用的证据并使用其他房地产公司通常使用的技术来选择这些投入。这些投入的例子包括预计的收入和支出增长率、对未来现金流的估计、预期的持有期、资本化率、一般经济状况和趋势以及其他可用的市场数据。
我们认为，我们的房地产估值估计是基于合理的假设。然而，使用不恰当的估计可能导致我们的房地产在收购时或在我们拥有期间的不正确估值，这可能导致未来的重大减值损失。
租金收入-我们的大部分收入是来自我们的房地产资产的租赁收入，我们是房地产资产的出租人。租赁应收账款被持续审查，以确定我们是否有可能为每个邻居变现基本上所有剩余的租赁付款(即，邻居是否被视为信用风险)。如果我们确定我们不可能从邻居那里收取几乎所有剩余的租赁付款，则该邻居的收入以现金基础(“现金基础邻居”)记录，包括不再确认直线应收租金和/或应收账款作为可收回费用。一旦我们认为有可能收取剩余租赁期的租金，我们将恢复按应计制为现金制邻居记录租赁收入，这通常是在一段时间内定期付款和在一定时间范围内没有剩余未付租金之后。
此外，我们根据我们在公司层面对经营租赁应收账款的审查记录一般准备金，以确保根据对历史上无法收回的租户应收账款、未偿还余额和当前经济环境的分析，对其进行适当估值。
上述调整以及任何有争议的费用准备在综合经营报表中计入租金收入减值。
我们的税收征收估计是基于历史经验、当前的经济气候和其他邻国特有的因素而做出的。虽然我们不认为估计或
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根据我们用来确认收入的假设，如果实际支付水平与估计值有很大差异，当一个收付实现制邻居根据GAAP重新采用权责发生制会计时，我们可能面临租金收入大幅下降或非现金直线收入增加的风险。


第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
利率风险-我们利用利率掉期来对冲利率波动的一部分敞口。我们无意为投机目的而进行衍生工具或利率交易。我们的套期保值决策是根据套期保值时存在的事实和情况决定的，可能与我们目前预期的套期保值策略不同。由于我们使用衍生金融工具来对冲利率波动，我们可能同时面临信用风险和市场风险。信用风险是指交易对手未能按照衍生品合同的条款履行义务。如果衍生品合约的公允价值为正，交易对手就会欠我们钱，这就给我们带来了信用风险。如果衍生品合约的公允价值为负值，我们将欠交易对手，因此不存在信用风险。我们寻求通过与高质量的交易对手进行交易，将衍生品工具的信用风险降至最低。市场风险是指利率变化对金融工具价值的不利影响。与利率合同相关的市场风险是通过建立和监测限制可能承担的市场风险的类型和程度的参数来管理的。
截至2022年12月31日，我们有四个利率互换，固定了7.55亿美元无担保定期贷款的有担保隔夜融资利率(SOFR)。
截至2022年12月31日，我们尚未通过衍生金融工具确定2.79亿美元无担保债务的利率，因此，我们受到利率上升的潜在影响，这可能会对我们的盈利能力和现金流产生负面影响。我们估计，到2022年12月31日，我们的可变利率债务的未偿还余额的利率每增加一个百分点，每年将导致大约280万美元的额外利息支出。额外的利息支出是根据假设利率对我们借贷成本的影响而确定的，并假设我们的资本结构没有变化。有关利率掉期的某些量化细节的进一步讨论，请参阅附注9。
上述资料并未考虑未来可能出现的所有风险敞口或仓位。因此，这里表示的信息具有有限的预测价值。因此，利率波动的最终实现收益或损失将取决于期间出现的风险敞口、当时的对冲策略以及相关利率。
Libor过渡-2017年7月，负责监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年底之前逐步取消LIBOR作为基准。2020年11月，LIBOR的管理人ICE Benchmark Administration在美联储和FCA的支持下宣布了一项计划，将于2021年12月31日停止发布美元LIBOR，仅针对一周和两个月的美元LIBOR，并在2023年6月30日停止发布所有其他美元LIBOR，FCA随后在2021年3月确认了这一计划。美国联邦储备委员会同时发布了一份声明，建议银行在2021年底之前停止发行新的美元LIBOR。此外，当美元伦敦银行同业拆借利率不再公布时，市场参与者应修改传统合约，使用SOFR或另一种替代参考利率。截至2021年12月31日，我们拥有以伦敦银行间同业拆借利率为索引的合同，这些合同随后在2022年过渡到SOFR。
2022年5月，修正案以SOFR取代LIBOR作为无抵押循环信贷安排和两批2.4亿美元优先无担保定期贷款的基准利率，这两批贷款分别于2025年11月和2026年7月到期。在2022年8月，我们修订了两个名义总金额为4.3亿美元的利率掉期，以SOFR取代LIBOR作为基准利率，同时修订.此外，在2022年11月，我们修订了剩余的三笔LIBOR定期贷款，名义金额为4.75亿美元，以SOFR取代LIBOR作为基准利率。2022年12月，我们剩余的两个名义金额总计3.25亿美元的LIBOR掉期被修改，从LIBOR过渡到SOFR作为基准利率。
请参阅附注8中有关浮动利率债务利息金额的进一步讨论，以及附注9中有关利率互换的讨论。
外币兑换风险-我们没有任何海外业务，因此我们不会受到外币波动的影响。

项目8.财务报表和补充数据
见本报告F-1页合并财务报表索引。

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项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
不适用。

第9A项。控制和程序
信息披露控制和程序的评估
根据修订后的1934年《证券交易法》(下称《交易法》)第13a-15(B)条和第15d-15(B)条的要求，我们的管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2022年12月31日我们的披露控制和程序(见交易法第13a-15(E)条和第15d-15(E)条)的有效性。基于这一评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序(如交易法下规则13a-15(E)和规则15d-15(E)所定义)于2022年12月31日在合理的保证水平下有效。
管理层财务报告内部控制年度报告
我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，如交易法规则13a-15(F)和规则15d-15(F)所定义。我们的财务报告内部控制制度旨在根据公认会计原则为外部目的的综合财务报表的编制和公平列报提供合理保证。所有的内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使是那些被确定为有效的系统，也只能在编制和列报财务报表方面提供合理的保证。此外，由于条件的变化，内部控制系统的有效性可能会随着时间的推移而变化。
在我们管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)框架》对我们的财务报告内部控制的有效性进行了评估。根据我们在COSO发布的《内部控制-综合框架(2013)》框架下的评估，我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制于2022年12月31日生效。
审计本公司财务报表的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所发布了一份关于管理层对财务报告的内部控制的认证报告，该报告载于本年报第8项《独立注册会计师事务所报告》。
财务报告内部控制的变化
在截至2022年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制(如交易法规则13a-15(F)和规则15d-15(F)所定义)没有发生重大影响或合理地可能对财务报告内部控制产生重大影响的变化。


















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独立注册会计师事务所报告
致菲利普斯·爱迪生公司的股东和董事会。
财务报告内部控制之我见
我们根据特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对Phillips Edison&Company，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的财务报告进行了内部控制审计。我们认为，根据COSO发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都对财务报告实施了有效的内部控制。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的综合财务报表和我们2023年2月21日的报告，对该等财务报表表达了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制年度报告中。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

/s/德勤律师事务所

俄亥俄州辛辛那提
2023年2月21日

















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2022年12月31日Form 10-K
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项目9B。其他信息
不适用。

项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。

w 第三部分
项目10.董事、执行干事和公司治理
本项目所要求的信息将包含在我们于2022年12月31日后120天内提交给美国证券交易委员会的与公司2023年股东年会相关的最终委托书中，并在此通过引用并入本10-K表格中。

项目11.高管薪酬
本项目所要求的信息将包含在我们于2022年12月31日后120天内提交给美国证券交易委员会的与公司2023年股东年会相关的最终委托书中，并在此通过引用并入本10-K表格中。

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
本项目所要求的信息将包含在我们于2022年12月31日后120天内提交给美国证券交易委员会的与公司2023年股东年会相关的最终委托书中，并在此通过引用并入本10-K表格中。

项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性
本项目所要求的信息将包含在我们于2022年12月31日后120天内提交给美国证券交易委员会的与公司2023年股东年会相关的最终委托书中，并在此通过引用并入本10-K表格中。

项目14.首席会计师费用和服务
本项目所要求的信息将包含在我们于2022年12月31日后120天内提交给美国证券交易委员会的与公司2023年股东年会相关的最终委托书中，并在此通过引用并入本10-K表格中。
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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w 第四部分
项目15.证物和财务报表附表
(A)财务报表附表
见本报告F-1页合并财务报表索引。
(B)展品
前男友。描述参考
2.1
截至2017年5月18日，菲利普斯·爱迪生杂货中心REIT I，Inc.、菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙企业I，L.P.和其中列出的贡献者之间的捐款协议
表格8-K，2017年5月23日提交，附件2.1
2.2
Phillips Edison&Company，Inc.(F/k/a Phillips Edison Grocery Center REIT I，Inc.)、Phillips Edison Grocery Center Operating Partnership I，L.P.和其中列出的贡献者之间的贡献协议修正案，日期为2019年3月12日
表格10-K，2019年3月13日提交，附件2.2
3.1
经修正的菲利普斯·爱迪生公司第五条修正案和重述
表格10-Q，2022年5月5日提交，附件3.1
3.2
菲利普斯·爱迪生公司章程第五次修订和重新修订。
表格8-K，2021年7月19日提交，附件3.1
4.1
关于普通股股票转让限制的声明(出现在股票证书上，或应要求免费发送给已发行股票而没有股票的股东)
S-11表格，2010年3月1日提交，附件4.2
4.2
第三次修订和重新确定的股息再投资计划
表格S-3,2019年10月31日提交，附件4.7
4.3
菲利普斯·爱迪生公司第四次修订和重新启动股票回购计划，日期为2021年1月14日
表格8-K，2021年1月14日提交，附件99.1
4.4
菲利普斯·爱迪生杂货中心第一经营合伙有限合伙协议第四次修订和重新签署
表格10-K，2018年3月30日提交，附件4.4
4.5
菲利普·爱迪生公司根据1934年《证券交易法》第12条注册的证券说明
表格10-K，2021年3月12日提交，附件4.5
4.6
契约，日期为2021年10月6日，由菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙公司I，L.P.作为发行人，菲利普斯·爱迪生公司作为担保人，以及美国全国银行协会作为受托人。
表格8-K，2021年10月6日提交，附件4.1
4.7
第一补充契约，日期为2021年10月6日，发行人为菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司I，L.P.，担保人为菲利普斯·爱迪生公司，受托人为美国银行全国协会
表格8-K，2021年10月6日提交，附件4.2
10.1
于2017年10月4日由菲利普斯·爱迪生食品杂货中心REIT I，Inc.、菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙人I，L.P.和每一受保护合作伙伴签订的税收保护协议，该协议在附表I上确定为签字人，该协议经不时修订
表格8-K，2017年10月11日提交，附件10.2
10.2
菲利普斯·爱迪生公司、菲利普斯·爱迪生杂货中心运营伙伴I，L.P.以及附表I中确定为签字人的每个受保护合作伙伴之间签订的税收保护协议
表格8-K，2021年7月19日提交，附件10.1
10.3
菲利普斯·爱迪生杂货中心REIT I，Inc.、菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙企业I，L.P.和每个签字人于2017年10月4日签署的股权持有人协议
表格8-K，2017年10月11日提交，附件10.3
10.4
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生杂货中心REIT II，Inc.、贷款人和作为行政代理的Capital One，National Association之间的信贷协议，日期为2017年9月25日
菲利普斯·爱迪生杂货中心REIT II，Inc.的10-Q表格，2017年11月9日提交，附件10.3
10.5
菲利普斯·爱迪生食品杂货中心第一运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款人和作为行政代理的Capital One，National Association之间的信贷协议第一修正案，日期为2018年11月16日
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.4
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
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前男友。描述参考
10.6
《信贷协议第二修正案》，由菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、L.P.、菲利普斯·爱迪生公司、贷款人和作为行政代理的Capital One，National Association共同签署，日期为2019年9月25日
表格10-Q，2019年11月7日提交，附件10.1
10.7
《信贷协议第三修正案》，由菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款人菲利普斯·爱迪生公司和Capital One，National Association作为行政代理，日期为2021年9月24日
表格8-K，2021年9月28日提交，附件10.2
10.8
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的Capital One，National Association之间的信贷协议第四修正案，日期为2022年11月17日
表格8-K，2022年11月21日提交，附件10.3
10.9
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生杂货中心REIT I，Inc.、其贷款方和KeyBank National Association之间的信贷协议，日期为2017年10月4日
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.7
10.10
《信贷协议第一修正案》，日期为2018年11月16日，由菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款方菲利普斯·爱迪生公司和KeyBank National Association作为行政代理
表格8-K，2018年11月19日提交，附件10.3
10.11
《信贷协议第二修正案》，由菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款人和KeyBank National Association作为行政代理提出，日期为2019年10月4日
表格10-Q，2019年11月7日提交，附件10.2
10.12
《信贷协议第三修正案》，由菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的KeyBank National Association共同签署，日期为2021年9月24日
表格8-K，2021年9月28日提交，附件10.3
10.13
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款方菲利普斯·爱迪生公司和KeyBank National Association之间的信贷协议第四修正案，日期为2022年11月17日
表格8-K，2022年11月21日提交，附件10.2
10.14
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生杂货中心REIT I，Inc.(贷款方)和作为行政代理的富国银行全国协会之间的信贷协议，日期为2017年10月4日
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.8
10.15
《信贷协议第一修正案》，日期为2018年11月16日，由菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司(贷款方)和全国富国银行协会作为行政代理。
表格10-K，2022年2月16日提交，附件10.13
10.16
修订和重新签署了菲利普斯·爱迪生食品杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的美国银行之间的信贷协议，日期为2018年11月16日
表格8-K，2018年11月19日提交，附件10.1
10.17
菲利普斯·爱迪生食品杂货中心经营合伙公司、菲利普斯·爱迪生公司、贷款方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的美国银行之间修订和重新签署的信贷协议的第一修正案，日期为2021年9月24日
表格8-K，2021年9月28日提交，附件10.1
10.18
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和行政代理美国银行之间的信贷协议第二修正案，日期为2022年11月17日
表格8-K，2022年11月21日提交，附件10.1
10.19
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的PNC银行之间的信贷协议，日期为2021年7月2日
表格8-K，2021年7月2日提交，附件10.1
10.20
菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙公司、出借方菲利普斯·爱迪生公司和作为行政代理的PNC银行之间的信贷协议第一修正案，日期为2022年5月20日
表8-K，2022年5月20日提交，附件10.1
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
50

前男友。描述参考
10.21
借款人与美国教师保险和年金协会之间的贷款协议，日期为2017年10月4日
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.10
10.22
信托契约格式、租约和租金转让、担保协议和固定装置存档
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.11
10.23
菲利普斯·爱迪生公司2020年综合激励计划*
附表14A，2020年4月7日提交，附录A
10.24
菲利普斯·爱迪生公司2020年综合激励计划第一修正案*
附表14A，2021年4月9日提交，附录A
10.25
修订并重新制定2010年独立董事股票计划*
表格S-11/A，2010年8月11日提交，附件10.3
10.26
修订和重申2010年长期激励计划*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.14
10.27
菲利普斯·爱迪生公司2020年3月11日修订和重新制定的高管离职和控制计划变更*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.19
10.28
2017年10月2日与戴文·墨菲签订的股权归属协议*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.15
10.29
杰弗里·爱迪生于2017年10月4日签署的参与协议*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.16
10.30
德文·墨菲于2017年10月4日签署的参与协议*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.17
10.31
罗伯特·迈尔斯于2017年10月4日签署的参与协议*
表格10-Q，2017年11月9日提交，附件10.18
10.32
Tanya Brady于2019年3月12日签署的参与协议*
表格10-K，2019年3月13日提交，附件10.23
10.33
John Caulfield于2019年8月7日签署的参与协议*
表格10-Q，2019年8月12日提交，附件10.1
10.34
2019年3月12日为杰弗里·S·爱迪生的2019年性能LTIP单位奖励协议*
表格10-K，2019年3月13日提交，附件10.26
10.35
对杰弗里·S·爱迪生2019年绩效LTIP单位奖励协议的修正案，日期为2020年3月11日*
表格10-K，2020年3月12日提交，附件10.22
10.36
2019年3月12日Devin I.Murphy的2019 Performance LTIP单位奖励协议*
表格10-K，2019年3月13日提交，附件10.27
10.37
修订2019年Devin I.Murphy性能LTIP单位奖励协议，日期为2020年3月11日*
表格10-K，2020年3月12日提交，附件10.24
10.38
LTIP上市股权授予表格*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.32
10.39
LTIP上市股权授予表格(墨菲)*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.33
10.40
RSU上市股权授予表格*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.34
10.41
限制性股票上市股权授权书的格式*
表格S-11/A，2021年7月7日提交，附件10.35
10.42
表现形式LTIP单位奖励协议(2022年)*
表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.1
10.43
表演形式LTIP单位奖励协议(2022年-墨菲)*
表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.2
10.44
基于时间的LTIP单位奖励协议格式(2022年)*
表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.3
10.45
基于时间的LTIP单位奖励协议格式(2022-Murphy)*

表格8-K，2022年3月4日提交，附件10.4
21.1
公司的附属公司**
22.1
担保证券发行人名单**
23.1
德勤律师事务所同意**
31.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条颁发的首席执行官证书**
31.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对首席财务官的认证**
32.1
根据《2002年萨班斯-奥克斯利法案》第906条规定的《美国法典》第18编第1350条对首席执行官的认证*
32.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条规定的《美国法典》第18编第1350条对首席财务官的认证*
菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
51

前男友。描述参考
101.1
以下信息来自公司截至2022年12月31日的年度报告Form 10-K，格式为XBRL(可扩展商业报告语言)：(1)合并资产负债表；(2)合并经营报表和全面(亏损)收益；(3)合并权益表；(4)合并现金流量表
101.INS内联XBRL实例文档
101.SCH内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.DEF内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档
101.LAB内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
*管理合同或补偿计划
**随函存档
*随函提供

项目16.表格10-K摘要
不适用。

菲利普斯·爱迪生公司
2022年12月31日Form 10-K
52

合并财务报表索引
 
财务报表页面
  
独立注册会计师事务所报告 (PCAOB ID号34)
F-2
截至2022年和2021年12月31日的合并资产负债表         
F-4
截至2022年、2021年和2020年12月31日的综合营业和全面收益(亏损)报表
F-5
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的综合权益报表        
F-6
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的合并现金流量表
F-7
合并财务报表附注
F-9
附表三--房地产资产和累计折旧*       
F-33
*除索引所列的附表外，所有其他附表都被省略，因为所需资料要么不适用，要么已在合并财务报表或相关附注中列报。

菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-1


独立注册会计师事务所报告
致菲利普斯·爱迪生公司的股东和董事会。
对财务报表的几点看法
我们审计了菲利普斯·爱迪生公司及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表，截至2022年12月31日的三个年度的相关综合经营报表和全面收益(亏损)、权益和现金流量，以及列于指数第15项的相关附注和时间表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013)》中确立的标准，对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，并对公司2023年2月21日的报告发表了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，并且(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产资产投资买入价的分配-请参阅财务报表附注2和附注4
关键审计事项说明
在截至2022年12月31日的年度内，该公司收购了七处物业和四个地块，总购买价格为2.82亿美元。该公司将收购作为资产收购进行会计处理。因此，收购资产及承担负债所支付的购买价，按其相对公允价值分配予楼宇及楼宇改善、土地及土地改善、家具、固定装置及设备、原址租赁及其他无形资产及承担负债。公允价值的估计是基于本公司认为与独立评估师使用的假设类似的假设。所采用的估值假设包括可比销售交易、更换某些资产的成本、市场租金、折扣率和终端资本化率。
我们认为收购是一项重要的审计事项，因为管理层在确定收购资产和承担的负债的公允价值时做出了重大估计。这需要审计师高度的判断和更多的努力，包括在执行审计程序以评估管理层假设的合理性时，需要让我们的公允价值专家参与进来。
如何在审计中处理关键审计事项
我们与房地产资产投资购买价格分配有关的审计程序包括：
•对于每一次收购：
◦吾等取得及评估第三方收购价格分配报告，以及已签署的买卖协议、物业状况评估、已签署的结算书及已记录的日记帐等相关证明文件，以证实吾等向本公司管理层查询所取得的收购内容，以及评估收购资产及作为收购事项一部分承担的负债的完整性。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-2

◦我们测试了分配给收购的资产和承担的负债的公允价值估计，方法是将估计值与公司确定的历史平均分配进行比较，以确定离群值以供进一步调查。
•在我们公允价值专家的协助下，对于我们认为具有额外审计利益特征的收购，我们：
◦评估估值和分配方法及相关投入的合理性，包括可比销售交易、更换某些资产的成本、市场租金、贴现率和终端资本化率。
◦测试了计算的数学准确性，并将预测中使用的关键投入与外部市场来源进行了比较。



/s/ 德勤律师事务所

俄亥俄州辛辛那提
2023年2月21日

自2009年以来，我们一直担任本公司的审计师。










菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-3

菲利普斯·爱迪生公司
合并资产负债表
截至2022年12月31日和2021年12月31日
(以千为单位，每股除外)
  20222021
资产    
房地产投资：    
土地和改善措施$1,674,133 $1,586,993 
建筑和改善3,572,146 3,355,433 
就地租赁资产471,507 452,504 
高于市价的租赁资产71,954 68,736 
房地产资产总投资5,789,740 5,463,666 
累计折旧和摊销(1,316,743)(1,110,426)
房地产资产净投资4,472,997 4,353,240 
对未合并的合资企业的投资27,201 31,326 
房地产资产总投资，净额4,500,198 4,384,566 
现金和现金等价物5,478 92,585 
受限现金11,871 22,944 
商誉29,066 29,066 
其他资产，净额188,879 138,050 
持有待售的房地产投资和其他资产— 1,557 
总资产$4,735,492 $4,668,768 
负债和权益    
负债：    
债务净额$1,896,594 $1,891,722 
低于市价的租赁负债净额109,799 107,526 
应付帐款和其他负债113,185 97,229 
递延收入18,481 19,145 
赚取负债— 52,436 
衍生负债— 24,096 
持有待售房地产投资的负债— 288 
总负债2,138,059 2,192,442 
承付款和或有事项(见附注11)
— — 
股本：    
优先股，$0.01每股面值，10,000授权股份，零于2022年12月31日及2021年12月31日发行及发行的股份
— — 
普通股，$0.01每股面值，1,000,000授权股份，117,126于2022年12月31日发行及发行的股份；650,000授权股份，19,550于2021年12月31日发行及发行的股份
1,171 196 
B类普通股，$0.01每股面值，零于2022年12月31日授权、发行和发行的股份；350,000授权股份，93,665于2021年12月31日发行及发行的股份
— 936 
额外实收资本(APIC)3,383,978 3,264,038 
累计其他全面收益(亏损)(“AOCI”)
21,003 (24,819)
累计赤字(1,169,665)(1,090,837)
股东权益总额2,236,487 2,149,514 
非控制性权益360,946 326,812 
总股本2,597,433 2,476,326 
负债和权益总额$4,735,492 $4,668,768 

请参阅合并财务报表附注。



菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-4

菲利普斯·爱迪生公司
合并业务表和全面收益表(亏损)
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(以千为单位，每股除外)
  202220212020
收入：      
租金收入$560,538 $519,495 $485,483 
手续费和管理收入11,541 10,335 9,820 
其他财产性收入3,293 3,016 2,714 
总收入575,372 532,846 498,017 
运营费用：      
物业经营95,359 92,914 87,490 
房地产税67,864 65,381 67,016 
一般和行政45,235 48,820 41,383 
折旧及摊销236,224 221,433 224,679 
房地产资产减值准备322 6,754 2,423 
总运营费用445,004 435,302 422,991 
其他：      
利息支出，净额(71,196)(76,371)(85,303)
处置财产的收益，净额7,517 30,421 6,494 
其他(费用)收入，净额(12,160)(34,361)9,245 
净收入54,529 17,233 5,462 
可归因于非控股权益的净收入(6,206)(2,112)(690)
股东应占净收益$48,323 $15,121 $4,772 
普通股每股收益： 
每股股东应占净收益--基本收益和摊薄收益(见附注14)
$0.42 $0.15 $0.05 
综合收益(亏损)：
净收入$54,529 $17,233 $5,462 
其他全面收益(亏损)：
利率互换未实现价值变动51,285 32,000 (33,820)
综合收益(亏损)105,814 49,233 (28,358)
可归因于非控股权益的净收入(6,206)(2,112)(690)
可归因于非控股权益的利率互换未实现价值变化(5,736)(4,500)4,351 
非控股权益转换时综合收益(亏损)的重新分配273 (13)(2,075)
股东应占综合收益(亏损)$94,145 $42,608 $(26,772)
请参阅合并财务报表附注。


菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-5

菲利普斯·爱迪生公司
合并权益表
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(以千为单位，每股除外)
  普通股B类普通股APICAOCI累计赤字股东权益总额非控制性权益总股本
  股票金额股票金额
2020年1月1日的余额— $— 96,349 $2,890 $2,779,130 $(20,762)$(947,252)$1,814,006 $354,788 $2,168,794 
股息再投资计划(“水滴”)— — 479 14 15,926 — — 15,940 — 15,940 
股份回购— — (4,582)(138)(80,260)— — (80,398)— (80,398)
利率互换未实现价值变动— — — — — (29,469)— (29,469)(4,351)(33,820)
已宣布的常见分布，$0.588每股
— — — — — — (57,011)(57,011)— (57,011)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (8,255)(8,255)
基于股份的薪酬— — 36 2 3,708 — — 3,710 2,151 5,861 
转换非控制性权益— — 997 30 21,498 (2,075)— 19,453 (19,453)— 
其他— — — — (644)— — (644)— (644)
净收入— — — — — — 4,772 4,772 690 5,462 
2020年12月31日余额— — 93,279 2,798 2,739,358 (52,306)(999,491)1,690,359 325,570 2,015,929 
普通股发行19,550 196 — — 547,205 — — 547,401 — 547,401 
提供成本、折扣和佣金— — — — (39,048)— — (39,048)— (39,048)
水滴— — 280 8 7,360 — — 7,368 — 7,368 
股份回购— — (24)— (123)— — (123)— (123)
利率互换未实现价值变动— — — — — 27,500 — 27,500 4,500 32,000 
已宣布的常见分布，$1.035每股
— — — — — — (106,467)(106,467)— (106,467)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (14,332)(14,332)
基于股份的薪酬— — 102 1 6,753 — — 6,754 9,640 16,394 
转换非控制性权益— — 28 — 691 (13)— 678 (678)— 
反向股票拆分的影响— — — (1,871)1,871 — — — — — 
其他— — — — (29)— — (29)— (29)
净收入— — — — — — 15,121 15,121 2,112 17,233 
2021年12月31日的余额19,550 196 93,665 936 3,264,038 (24,819)(1,090,837)2,149,514 326,812 2,476,326 
B类普通股的转换93,665 936 (93,665)(936)— — — — — — 
普通股发行2,633 26 — — 90,098 — — 90,124 — 90,124 
提供成本、折扣和佣金— — — — (1,090)— — (1,090)— (1,090)
利率互换未实现价值变动— — — — — 45,549 — 45,549 5,736 51,285 
已宣布的常见分布，$1.0932每股
— — — — — — (127,151)(127,151)— (127,151)
对非控股权益的分配— — — — — — — — (16,241)(16,241)
基于股份的薪酬109 1 — — 5,528 — — 5,529 9,877 15,406 
转换非控制性权益1,169 12 — — 25,404 273 — 25,689 (25,689)— 
结清赚取债务— — — — — — — — 54,245 54,245 
净收入— — — — — — 48,323 48,323 6,206 54,529 
2022年12月31日的余额117,126 $1,171 — $— $3,383,978 $21,003 $(1,169,665)$2,236,487 $360,946 $2,597,433 
请参阅合并财务报表附注。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-6

菲利普斯·爱迪生公司
合并现金流量表
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(单位：千)
  202220212020
经营活动的现金流：      
净收入$54,529 $17,233 $5,462 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
      
房地产资产的折旧和摊销232,571 217,564 218,738 
房地产资产减值准备322 6,754 2,423 
公司资产的折旧和摊销3,653 3,869 5,941 
高于市价和低于市价租赁的净摊销(4,324)(3,581)(3,173)
递延融资费用摊销3,410 4,416 4,975 
债务摊销和衍生工具调整2,473 1,846 2,444 
债务清偿或修改损失(净额)(95)1,996 4 
处置财产的收益，净额(7,517)(30,421)(6,494)
收益负债公允价值变动1,809 30,436 (10,000)
直线租金(12,301)(9,427)(3,325)
基于股份的薪酬15,406 16,394 5,861 
其他减值费用— — 359 
未合并的合资企业的投资回报1,253 2,696 1,962 
其他(107)(883)1,287 
经营性资产和负债变动情况：      
其他资产，净额(10,147)(4,498)(6,945)
应付帐款和其他负债9,955 8,508 (8,943)
经营活动提供的净现金290,890 262,902 210,576 
投资活动产生的现金流：      
房地产收购(282,000)(308,358)(41,482)
资本支出(104,495)(75,035)(63,965)
房地产销售收益，净额52,019 206,377 57,902 
对第三方的投资— (3,000)— 
未合并的合资企业的投资回报4,151 5,039 3,453 
有价证券投资(3,000)(5,514)— 
财产损失索赔的保险收益2,080 — — 
用于投资活动的现金净额(331,245)(180,491)(44,092)
融资活动的现金流：      
发行普通股的收益90,124 547,401 — 
支付要约费用(1,090)(39,048)— 
回购B类普通股— (77,765)(5,267)
来自循环信贷安排的收益376,000 9,000 255,000 
循环信贷安排付款(297,000)(9,000)(255,000)
应付票据和贷款的收益— 822,018 — 
支付抵押贷款和应付贷款(81,920)(1,229,715)(64,978)
已支付分配，扣除水滴后的净额(127,083)(106,699)(49,331)
对非控股权益的分配(16,856)(14,982)(9,435)
其他— (29)(644)
用于融资活动的现金净额(57,825)(98,819)(129,655)
现金、现金等价物和限制性现金净(减)增
(98,180)(16,408)36,829 
现金、现金等价物和受限现金：      
年初115,529 131,937 95,108 
年终$17,349 $115,529 $131,937 
对账至合并资产负债表
现金和现金等价物$5,478 $92,585 $104,296 
受限现金11,871 22,944 27,641 
年终现金、现金等价物和受限现金$17,349 $115,529 $131,937 


菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-7

菲利普斯·爱迪生公司
合并现金流量表(续)
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度
(单位：千)
  202220212020
补充披露现金流量信息：
支付利息的现金$65,096 $68,092 $78,521 
缴纳所得税的现金，净额194 559 947 
非现金活动补充时间表：
结清赚取债务54,245 — — 
依据要约收购而提供的股份的责任— — 77,642 
为换取新的租赁负债而获得的使用权资产36 902 561 
应计资本支出9,834 6,443 4,394 
对第三方的投资6,800 — — 
公司资产的出资(4,304)— — 
高于市场的合同(2,496)— — 
应付分派的变动68 (7,600)(8,260)
应付分派变动--非控制性权益(615)(650)(1,180)
应计股份回购债务变动— — (2,511)
分配再投资— 7,368 15,940 
与第一组和第二组合并有关的数额：
假设资产公允价值中的所有权权益— — 5,062 
GRP II的所有权权益促成了GRP I— — (5,105)
请参阅合并财务报表附注。
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F-8

菲利普斯·爱迪生公司
合并财务报表附注
 
1.组织结构
菲利普斯爱迪生公司(“我们”、“公司”、“PECO”、“我们”或“我们”)成立于2009年10月，是马里兰州的一家公司。我们几乎所有的业务都是通过菲利普斯·爱迪生杂货中心运营合伙人I，L.P.(“运营合伙人”)进行的，这是特拉华州一家成立于2009年12月的有限责任合伙企业。我们是经营合伙企业的有限责任合伙人，我们的全资子公司菲利普斯·爱迪生食品杂货中心OP GP I LLC是经营合伙企业的唯一普通合伙人。
我们是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，主要投资于以杂货店为主的全渠道社区和社区购物中心，这些中心拥有信誉良好的全国性、地区性和地区性零售商，在全美强大的人口市场销售基于必需品的商品和服务。除了管理我们自己的购物中心外，我们的第三方投资管理业务还为我们拥有部分股权的两家机构合资企业和一家私募基金(统称为管理基金)提供全面的房地产和资产管理服务。
截至2022年12月31日，我们全资拥有271房地产。此外，我们还拥有一台14杂货零售合伙人I LLC(“GRP I”)的%权益，该公司拥有20属性。
2021年7月19日，我们完成了承销的首次公开募股(“承销IPO”)，通过该IPO，我们发行了19.6百万股，包括承销商的超额配售选举，一种新的普通股类别，$0.01每股面值，对公众的初始价格为$28.00每股。作为承销IPO的结果，我们获得了#美元的总收益547.4百万美元。
我们普通股的列报依据如下：
•反向股票拆分-2021年7月2日，我们的董事会(“董事会”)批准了对我们章程的一项修正案，以实现三人一股的反向股票拆分。在反向拆分的同时，运营合伙企业对其尚未完成的运营合伙企业单位(“运营企业单位”)实施了一项三取一的反向拆分。除非另有说明，否则本表格10-K中的信息适用于反向库存和作业单元拆分(见注12)。
•资本重组-2021年6月18日，我们的股东批准了对我们章程的一项修正案(“修订章程”)，将修正案生效时我们已发行的普通股每股改为新设立的B类普通股的一股(“资本重组”)。修正案条款于2021年7月2日向马里兰州评估和税务局提交并被州税务局接受后生效。除非另有说明，否则本10-K表格中的所有信息均适用于资本重组，所提及的“股份”和每股指标统称为我们的普通股和B类普通股。我们的B类普通股于2022年1月18日自动转换为我们的公开交易普通股(见附注12)。在转换之前，我们在我们的综合资产负债表和综合权益表中将普通股和B类普通股作为单独的类别列报。2022年5月5日，我们向马里兰州评估和税务局提交了我们宪章的补充条款，以重新分类和指定所有350百万股B类普通股的授权股份，$0.01每股面值，当时全部未发行，作为我们普通股的股份，$0.01每股面值。我们不再有授权发行的B类普通股。
2021年10月，运营伙伴关系完成了注册发行美元350本金总额为百万美元2.625优先票据百分比(“2021年债券发行”)，定价为98.692本金的%，2031年11月到期。2021年债券发行带来的总收益为1美元345.4百万美元。这些钞票由我们无条件全额担保。
2.主要会计政策摘要
以下是管理层认为对编制综合财务报表非常重要的重要会计估计和政策的摘要。我们的某些会计估计对于了解我们的财务状况和经营结果特别重要，需要管理层应用重大判断。例如，对资产的使用年限、资产的剩余持有期、应收账款的可收回金额以及编制综合财务报表所需的其他公允价值计量评估作出了重大估计和假设。因此，这些估计受到一定程度的不确定性的影响。
列报依据和合并原则-随附的综合财务报表包括我们的账目以及经营合伙企业及其全资子公司(我们对其实行财务和经营控制)的账目。经营合伙企业的财务报表采用与我们的会计政策一致的会计政策编制。所有公司间余额和交易在合并时被冲销。
预算的使用-根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制综合财务报表时，管理层须作出估计和假设，以影响综合财务报表日期的资产和负债额、或有资产和负债的披露，以及报告期内收入和开支的报告金额。例如，对资产的使用年限、资产的剩余持有期、应收账款的可收回金额、有形和无形资产及负债的初始估值(包括商誉)以及相关的递延成本和无形资产摊销期限(特别是在财产收购方面)、衍生工具的估值和性质及其作为套期保值的有效性、或有对价的估值和其他公允价值作出了重要的估计和假设。
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F-9

编制合并财务报表所需的计量评估。实际结果可能与这些估计不同。  
股票发行成本-股票发行成本与股票发行收益相抵销，并在综合资产负债表上作为APIC的组成部分资本化。我们的股票发行成本约为$1.1百万，$39.0百万美元，以及$0截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度。
与股票发行活动间接相关的其他成本和支出未资本化，并作为费用计入我们的综合经营报表和全面收益(亏损)(“综合经营报表”)。截至2021年12月31日止年度，我们产生了与我们承销的首次公开募股相关的其他间接成本和支出$4.3其中包括授予限制性股票单位(“RSU”)，这些单位已支出并作为交易成本计入其他(费用)收入，净额计入我们的综合经营报表。
部分拥有的实体-如果我们确定我们是可变利益实体(VIE)的所有者，并且我们持有控股权，那么我们将合并该实体作为主要受益人。对于被确定不是VIE的部分拥有的实体，我们分析每个合作伙伴拥有的权利，以确定哪个将是合并方。当我们在实体中拥有超过50%的所有权权益时，我们通常会合并实体(在确定控制权时没有其他因素)。我们将持续评估我们在VIE的利益，以确定我们是否为主要受益者。然而，我们也将评估谁控制了实体，即使在我们拥有50%以上所有权的情况下也是如此。如果我们因为缺乏决策能力而不能控制实体，我们就不会巩固实体。我们已确定运营伙伴关系被视为VIE。我们是VIE的主要受益者，我们的合伙权益被认为是多数表决权权益。因此，我们合并了经营合伙企业及其全资子公司。此外，由于我们在经营合伙企业中持有多数表决权权益，我们有资格获得豁免，不需要提供与可变权益实体相关的某些披露要求。
此外，根据1986年修订的《国内税法》(下称《IRC》)进行的1031条同类交换(“1031条交换”)要求在180天内出售一处物业，并将所得资金再投资于性质、性质或类别相似的一处或多处物业。反向1031条款交换是指在出售要在同类交换中匹配的一处房产之前购买了一处或多处房产，在此期间，中介持有所购房产的合法所有权。由于我们基本上保留了与收购相关的所有法律和经济利益和义务，我们将1031条款反向交换中购买的财产视为VIE，因此，在这些情况下，我们将合并该实体作为主要受益人。
非控制性权益-非控股权益代表我们在我们合并的实体中不拥有的股权部分。我们在合并资产负债表上将非控股权益归类为永久权益。归属于本公司和非控股权益的合并净收益金额在合并经营报表中分别列示。有关非控股权益的其他资料，请参阅附注12。
现金和现金等价物-我们认为所有购买的原始期限为三个月或更短的高流动性投资均为现金等价物。现金等价物可以包括现金和短期投资。短期投资按成本列账，接近公允价值，可能包括对货币市场账户和货币市场基金的投资。有时，我们一家或多家金融机构的现金和现金等价物余额可能会超出联邦存托保险公司的承保范围。
受限现金-受限现金主要包括为促进1031条款交易而限制的现金、托管租户改善基金、房地产税、资本改善基金、保险费和根据贷款协议要求托管的其他金额。截至2022年和2021年12月31日，我们出售了二和三作为促进1031条款交易所的一部分，该交易所在年底仍然开放。这些销售的净收益作为有资格的中间人的限制性现金持有，共计#美元。1.7百万美元和美元8.2分别为100万美元。
房地产和租赁无形资产的投资-我们采用会计准则编撰(“ASC”)主题805：企业合并(“ASC 805”) 在评估任何购买的房地产时。在此指导下，我们的房地产收购活动通常不被视为企业合并，而被归类为资产收购。因此，大多数与收购相关的成本都是在相关资产的使用期限内资本化和摊销的，而且没有确认商誉。我们在2022年和2021年进行的房地产收购都不符合企业的定义；因此，我们将所有资产收购都计入了资产收购。
房地产资产是按成本减去累计折旧后列报的。大多数与收购有关的成本都被资本化，并分配给所收购的各类资产。然后，这些成本在与所收购资产相关的估计使用年限内折旧。折旧是用直线法计算的。用于计算折旧的估计使用寿命一般不超过5-7家具、固定装置和设备的使用年限，15用于土地改良的年份，以及30用于建筑和建筑改进的年份。承租人的改进按各自租赁期或资产的预期使用年限中较短的一项摊销。延长资产使用寿命的主要更换被资本化，维护和维修成本在发生时计入费用。
我们使用与独立评估师使用的方法(例如，贴现现金流分析、销售比较法和重置成本法)类似的方法来评估所有有形资产、可识别无形资产和假定负债在收购日期的公允价值，这些方法利用适当的折现率和/或资本化率以及现有的市场信息。对未来现金流的估计基于一系列因素，包括历史经营业绩、已知和预期的趋势以及市场和经济状况。被收购财产的有形资产的公允价值将该财产的价值视为空置。
建筑物和改善设施的公允价值是在空置的基础上确定的。收购的原址租赁的估计公允价值是我们将物业租赁到收购日物业的入住率水平所产生的成本。此类估计包括租赁佣金、法律费用和将物业租赁到这样的入住率水平所产生的其他直接成本。此外，我们还评估了达到这样的入住率水平的时间段。这种评估包括对基于市场的租金收入净额和净业务成本(主要是
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F-10

包括房地产税、保险和公用事业)，将在租赁期间发生。截至收购日已收购的原址租赁将按剩余租赁条款摊销。
收购的高于市价及低于市价的租赁值按现值(使用反映收购租赁相关风险的折现率)入账，差额为根据就地租赁应支付的合约金额与管理层对相应就地租赁的市场租赁率的估计之间的差额。资本化后的高于市价及低于市价的租赁值按各自租约余下期限的租金收入调整摊销。我们在计算低于市价的租赁的公允价值和此类租赁的摊销期限时，也考虑了固定费率续期选项。如果租户拥有以低于市价续订租约的单方面选择权，而吾等确定租户有经济诱因行使该选择权，我们会在计算该租约的公平价值及摊销租约的期间时计入该选择权。
考虑到目前的市场状况，我们通过考虑假设的预期租赁期内的估计持有成本来估计租户产生和吸收成本的价值。在估计持有成本时，管理层包括房地产税、保险和其他运营费用，以及对预期租赁期内按市场价格计算的租金损失的估计。
我们根据类似期限的类似类型债务的当时市场定价指标，估计假设的应付贷款的公允价值。假设应付贷款最初按假设日期的估计公允价值入账，该估计公允价值与贷款未偿还本金余额之间的差额在贷款有效期内摊销，作为对利息支出的调整。我们累计摊销高于和低于市场的债务为#美元。0.3百万美元和美元1.1分别截至2022年12月31日和2021年12月31日。
当事件或情况变化显示个别物业的账面金额可能无法收回时，房地产资产便会被检视减值。在这种情况下，将对每个物业的未贴现基础上的预计营运现金流与该等物业的账面金额进行比较。如按未贴现基准被视为无法收回，该等账面值将于必要时调整至估计公允价值，以反映资产价值的减值。有关房地产资产减值的更多信息，请参考我们的公允价值计量会计政策如下。
商誉和其他无形资产-在收购企业的情况下，在确定所有有形和无形资产和负债后，支付的超出所收购资产和负债公允价值的对价代表商誉。我们将商誉分配给产生这种商誉的各个报告单位。当事件发生或情况变化显示账面价值可能无法收回时，或至少每年一次，我们评估商誉的减值。我们的年度测试日期是11月30日。
商誉减值评估采用定性或定量方法完成。在定性方法下，商誉减值审查包括评估报告单位的公允价值是否更有可能低于其账面价值，包括商誉。如果定性方法显示报告单位的估计账面价值(包括商誉)很可能超过其公允价值，或者如果我们选择绕过任何报告单位的定性方法，我们将执行下文所述的量化方法。
当我们对商誉进行减值量化测试时，我们将报告单位的账面价值与其公允价值进行比较。如果报告单位的公允价值超过其账面价值，我们不认为商誉受到减值，也不需要进一步分析。如果公允价值被确定为低于其账面价值，商誉减值金额等于报告单位的账面价值超过其公允价值的金额，但不超过商誉的账面金额。
如果使用年限有限的非房地产无形资产出现减值指标，我们通过将资产的账面价值与资产预期产生的估计未来未贴现现金流量进行比较来评估减值。如果估计的未来未贴现现金流量少于资产的账面价值，则我们估计资产的公允价值，并将估计的公允价值与无形资产的账面价值进行比较。我们将账面价值的差额确认为本期减值损失。
我们在评估商誉和无形资产时使用的公允价值估计是基于贴现的未来现金流量预测、相关竞争对手倍数或其他可接受的估值技术。这些技术又基于所有可用证据，包括第三级投入(见下文公允价值计量政策)，例如收入和支出增长率、对未来现金流的估计、资本化率、折现率、一般经济状况和趋势，或其他可用市场数据。我们准确预测未来经营业绩和现金流以及估计和确定公允价值的能力会影响减值的时机和确认。虽然我们相信我们的假设是合理的，但这些假设的变化可能会对我们的财务业绩产生实质性影响。根据我们的分析结果，我们得出结论，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，商誉没有受到损害。
持有以待出售资产-当管理层认为有可能在一年内出售资产时，我们会考虑将资产持有以供出售。这通常发生在销售合同执行时没有实质性或有意外情况，而且潜在买家有大量资金面临风险。被分类为持有待售的资产按其账面价值或公允价值减去出售成本中的较低者入账。有关持有待售资产的其他资料，请参阅附注4。
递延融资费用-递延融资费用在相关融资安排的期限内按直线原则资本化和摊销，这与实际利息法相近。与我们的定期贷款安排和抵押贷款相关的递延融资费用是债务净额，而与我们的循环信贷安排相关的递延融资费用是我们综合资产负债表上的其他资产净额。债务债务中递延融资费用的累计摊销净额为#美元14.7百万美元和美元12.5分别截至2022年12月31日和2021年12月31日。
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公允价值计量-ASC主题820，公允价值计量(“ASC 820”)定义了公允价值，根据公认会计原则建立了计量公允价值的框架，并扩大了关于公允价值计量的披露。ASC 820强调，公允价值是一种基于市场的计量，而不是特定于交易的计量。公允价值由ASC 820定义为于计量日期在出售资产时收到的价格或在市场参与者之间的有序交易中为转移负债而支付的价格。根据资产或负债的性质，可以使用各种技术和假设来估计公允价值。资产和负债使用公允价值层次的三个级别的投入进行计量，如下所示：
第1级-投入是我们在计量日期有能力获得的相同资产或负债在活跃市场的报价(未调整)。活跃市场被定义为资产或负债的交易以足够的频率和交易量持续提供定价信息的市场。
第2级--投入包括活跃市场中类似资产和负债的报价、非活跃市场(交易较少的市场)中相同或类似资产或负债的报价、资产或负债可观察到的报价以外的投入(即利率、收益率曲线等)，以及主要来源于可观察到的市场数据相关性或其他手段(市场确认投入)或得到证实的投入。
第三级--不可观察到的投入，仅在可观察到的投入不可用的情况下使用，反映我们对资产或负债定价的假设。
制定金融和非金融资产和负债的估计公允价值需要相当大的判断力。因此，本文中提出的估计不一定表明我们在处置以前出售或目前持有的金融资产和负债时已经或可能实际变现的金额。
我们以季度为基础，采用多步骤方法评估我们的房地产资产是否可能减值，并记录任何已确定的减值费用。第一步是确定潜在的触发事件，例如入住率大幅下降或存在大片黑暗或空置的空间。如果我们观察到购物中心的这些指标中的任何一个，我们然后执行额外的筛选测试，包括恢复年限分析，以确定我们是否将根据本年度预测的净营业收入(NOI)，在物业剩余的经济寿命内恢复其账面净值。如果第一步的结果表明某个中心发生了触发事件，我们就进入第二步，利用该中心的未贴现现金流模型来识别潜在的减值。如果截至资产负债表日未贴现的现金流量低于中心的账面净值，我们将根据第三步确定的公允价值计入减值费用。在执行第三步时，我们利用可比近期房地产交易的资本化率和每平方英尺销售价格等市场数据来估计房地产资产的公允价值。我们还利用预期净销售收入来估计任何积极进行销售的中心的公允价值。
除了这些程序外，我们还审查我们拥有的未开发或未改善的地块以寻找减值证据，并在必要时记录任何减值费用。这些地块的主要减值触发因素是我们关于该等物业的计划或意图的变化，或低于当前账面价值的计划处置价格。
对未合并的合资企业的投资-我们使用权益会计方法核算我们在未合并的合资企业中的投资，因为我们对这些实体施加重大影响，但不控制这些实体。这些投资最初按成本入账，随后根据对合资企业的捐款和从合资企业收到的分配进行了调整。我们的投资收益或亏损根据适用的合资协议的条款确认，通常通过按比例分配。根据按比例分配，净收益或亏损根据其各自声明的所有权百分比在合资企业的合伙人之间分配。
我们使用累计收益法来确定分配应被归类为投资回报还是投资回报，投资回报将包括在合并现金流量表上的投资活动中。在这种方法下，除非累计投资回报超过我们的累计权益收益，否则分布被推定为投资回报。当这种超额发生时，本期分配到超额部分被认为是投资回报，并被归类为投资活动的现金流。
管理层会定期评估是否有指标，包括相关房地产的经营表现及整体市况，显示我们在未合并的合资企业的投资价值可能受损。只有当管理层对投资的公允价值的估计低于其账面价值时，投资的价值才会减值，而且这种差异被认为是非临时性的。若已发生减值，则按投资账面金额超过其估计公允价值计量亏损。
管理层对公允价值的估计是基于每项特定投资的贴现现金流模型，该模型包括特定持有期内所有估计的现金流入和流出。在适用的情况下，这些模型中使用的任何估计债务溢价、资本化率、贴现率和信用利差都基于我们认为在当前市场利率的合理范围内的利率。
有关我们未合并的合资企业的更多信息，请参阅附注6。
租契-我们是多项租赁协议的一方，既是各种资产的出租人，也是承租人。
出租人-我们的大部分收入是来自房地产资产的租赁收入，这在ASC主题842下占了很大比例，租契(“ASC 842”)。根据美国会计准则第842条，我们在综合经营报表中将租赁和租赁相关收入作为租赁收入入账。
我们主要以出租人的身份签订租约，作为我们房地产业务的一部分，租赁是我们收入的主要来源。我们通常以经营性租赁的形式在我们的物业中租赁空间。我们的租约通常规定由租户报销公共区域维护、保险和房地产税费。公共区域维护报销可以是固定的，在租赁期内以直线方式赚取的收入，或可变的收入，随着我们提供的服务而确认，我们将获得报销。
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F-12

租赁协议往往包含固定价格的续订选择权，以延长租赁期限和谈判后的其他条款和条件。在计算我们的租约期限时，我们会考虑这些选项是否合理地肯定会被行使。我们的决定涉及合同、资产、实体和基于市场的因素的组合，并涉及相当大的判断。我们保留租赁给租户的房地产资产所有权的几乎所有风险和收益。目前，我们的租户在租期结束时没有购买的选择权，尽管在少数租约中，如果我们选择出售中心，租户，通常是主要租户，可能有优先购买权购买我们的物业之一。
我们使用ASC 842中建立的标准来评估租赁是经营性、销售型还是直接融资租赁。如果满足下列条件之一，租赁将被视为销售类型或直接融资租赁：
•租赁期满将标的资产的所有权转移给承租人的；
•如果租赁授予承租人购买合理确定将行使的标的资产的选择权；
•如果租赁期限为标的资产剩余经济寿命的大部分；或
•如果租赁付款和承租人担保的任何剩余价值之和的现值等于或基本上超过标的资产的全部公允价值。
吾等利用重大判断厘定租赁资产的公允价值、租赁资产的经济寿命及相关借款利率，以进行租赁分类分析。如果以上所列条件均不符合，则该租赁被归类为经营性租赁。目前，我们所有的租约都被归类为经营性租赁，我们预计，根据我们的典型租赁条款，我们的大部分租约(如果不是全部)将继续归类为经营性租赁。
我们根据一系列因素开始对租赁进行收入确认。在大多数情况下，租赁项下的收入确认始于承租人占有或控制租赁资产的实物使用。租赁收入确认何时开始，以及租赁资产的性质，取决于我们对谁是任何相关租户改进的所有者的评估(出于会计目的)。如果出于会计目的，我们是租户装修的所有者，那么租赁的资产就是完工的空间，收入确认从承租人占有完工的空间开始，通常是在装修基本完成的时候。
如果我们得出结论认为，出于会计目的，我们不是租户改善项目的所有者(即承租人是所有者)，那么租赁资产就是未改善的空间，根据租约提供资金的任何租户津贴被视为租赁激励措施，从而减少了在租赁期内确认的收入。在这种情况下，当承租人占有未改善的空间来建造他们自己的改善时，我们开始确认收入。我们在评估承租人或我们是否为租户业主时，会考虑多个不同的因素，以作会计用途。这些因素包括：
•租约有否规定租户改善津贴可如何使用及以何方式使用；
•租户或房东是否保留改善工程的合法所有权；
•改进的独特性；
•租户的预期经济寿命相对于租约的期限有所改善；以及
•谁负责建造或指导改进工程的建造。
我们的大多数租约都规定了固定租金上涨，在这种情况下，我们在每次租约期限内以直线基础确认租金收入。按直线法赚取的租金收入与根据租赁协议规定应付的现金租金之间的差额记为递延应收租金，并计入其他资产净额。由于直线调整的影响，租金收入一般会大于早年收取的现金，而少于租赁后期收取的现金。
如上所述，租户根据适用租赁协议的条款确定的可收回房地产税和运营费用的报销以直线方式记录。然而，我们与租户签订的大多数租赁协议都规定了租户报销，这些报销会根据所发生的适用费用而变化。这些补偿在发生适用费用的期间应计为收入。在每个报告期结束时，我们在估计偿还额时会作出某些假设和判断。我们预计实际结果不会与估计的偿还额有实质性差异。固定和可变租户报销均在综合经营报表中作为租金收入入账。在某些情况下，租赁协议可以规定承租人直接向有关税务机关缴纳房地产税。在这些情况下，我们不记录与这些租户支出相关的任何收入或费用。尽管我们预计此类情况很少发生，但如果直接付款的租户未能向税务机关支付其要求的款项，我们可能会对该等金额承担责任，尽管根据ASC 842的要求，这些金额并未在我们的综合资产负债表中作为负债记录。我们已经做出了一项政策选择，在确认租赁收入时，从交易价格中剔除从客户那里收取的所有销售税和其他类似税款。我们在我们的综合经营报表中按净额记录此类税款。
此外，我们以租金收入百分比的形式记录了一笔非实质性的可变收入。我们对租金收入百分比的政策是推迟确认或有租金收入，直至达到触发或有租金收入的指定目标(即断点)。
在某些情况下，作为我们谈判的一部分，我们可能会向租户提供租赁激励。这些奖励通常采取支付给租户或代表租户的形式，这种奖励将从租赁付款中扣除，并在新租约期限内以直线方式记录。
如果有签署的终止协议，协议的所有条件都已满足，可收集性得到合理保证，租户不再占用物业，我们将记录终止租赁收入。在租赁提前终止时，我们计提了与未追回租户特定无形资产和其他资产相关的损失。我们在综合经营报表中将租赁终止收入记为租金收入。
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F-13

租赁应收账款不断被审查，以确定我们是否有可能为我们的每个租户变现基本上所有剩余的租赁付款(即租户是否被视为信用风险)。此外，我们根据我们在公司层面对经营租赁应收账款的审查记录一般准备金，以确保根据对历史坏账、未偿余额和当前经济环境的分析对其进行适当估值。如吾等确定吾等不可能向租户收取实质上所有剩余租赁付款，则该租户的收入将按现金基础(“现金基础租户”)入账，包括与应收直线租金及/或应收款项有关的任何款项，以收回开支。一旦我们认为剩余租期的租金有可能收取，我们将恢复按应计制记录租户的租赁收入，这通常是在一段时间的定期付款之后。根据ASC 842，上述调整以及任何争议费用准备金在综合经营报表中作为租金收入减少入账。截至2022年和2021年12月31日，应收账款坏账准备金为#美元。3.0百万美元和美元3.5分别为100万美元。我们综合资产负债表上的应收账款不包括与被视为无信用的租户有关的转移金额，即#美元。10.4百万美元和美元13.9分别截至2022年12月31日和2021年12月31日。
承租人-我们以承租人的身份签订租约，作为我们房地产业务的一部分，以某些物业的土地租赁形式，以及作为我们公司业务的一部分，以办公空间和办公设备租赁的形式。土地租赁通常包含一个或多个续订附加条款的选项，并可能包括授予我们作为承租人的权利在完整租赁期之前终止租约的权利，而不受惩罚。我们的写字楼租约一般没有续约的选择。办公设备租赁通常有延长一年或更短期限的选项，但包含最小的终止权。在计算我们的租约期限时，我们会考虑我们是否合理地确定会行使续期和/或终止选择权。我们的决定涉及合同、资产、实体和基于市场的因素的组合，并涉及相当大的判断。
目前，我们的经营租赁和融资租赁都没有剩余价值担保或其他限制或契诺，但少数可能包含被视为不重要的非租赁组成部分，并未与租赁组成部分分开。我们使用ASC 842中确立的标准来评估租赁是融资租赁还是经营性租赁。我们用来确定租赁是否为融资租赁的标准，与我们作为出租人用来确定租赁是否为销售型租赁的标准相同。如果不符合融资租赁标准，我们将该租赁归类为经营性租赁。
我们根据适用租赁协议的条款和条件在综合资产负债表中记录ROU资产和负债。在确定租赁类别和衡量租赁负债时，我们使用贴现率来计算租赁付款的现值。我们使用租赁中隐含的利率作为我们的贴现率，除非该利率无法轻易确定，在这种情况下，我们在选择适当的贴现率时会考虑各种因素，包括我们的增量担保借款利率。这需要适用判断，我们在选择适当的利率时，会考虑租赁期限以及我们未偿债务协议的期限和证券化程度。有关更多详细信息，请参阅注3。
收入确认-除了与租赁相关的收入外，我们还通过向管理基金提供服务来赚取手续费收入。这些费用在ASC主题606的范围内被考虑，与客户签订合同的收入(“ASC 606”)，并在综合经营报表中作为费用和管理收入入账。我们为管理基金提供服务，所有这些基金都被视为关联方。这些服务主要包括资产购置和处置服务、资产管理、物业运营和租赁、建筑管理以及其他一般和行政职责。目前，这些服务是根据咨询协议、财产管理协议和其他服务协议(“管理协议”)的各种组合提供的。《管理协议》中的各种职责使确定合同中的履约义务成为一个判断问题。我们的结论是，下表中单独披露的每一种费用类型都代表着管理协议中的一项单独的履约义务。
收费履约义务已履行付款的形式和时间描述
资产管理随着时间的推移现金，按月支付由于服务的每次增加都是不同的，尽管实质上是相同的，因此收入在每个报告期结束时根据投资权益和适用的比率确认。
物业管理随着时间的推移现金，按月支付由于每一次服务增加都是不同的，尽管实质上是相同的，因此收入在每个月底根据物业现金收入的一定百分比确认。
租赁佣金时间点(交易结束时)完成后，以现金支付收入的确认金额等于在同一地理位置提供类似服务的非关联人员收取的费用。
施工管理时间点(项目结束时)完成后，以现金支付收入的确认金额等于在同一地理位置提供类似服务的非关联人员收取的费用。
由于我们的《管理协议》所提供的服务的性质，每项履约义务都有不同的组成部分。因此，当我们确定合同的交易价格时，我们被要求将我们的估计限制在一个不可能出现重大收入逆转的金额。对于这些费用类型中的大多数，如租赁佣金，只有在发生交易且补偿金额取决于交易条款时才会发生补偿。对于我们的财产和资产管理费，由于可能的对价金额很多，范围很广，我们计算每月底的收入。
在ASC主题610-20的范围内对不符合企业定义的非金融资产或实质上非金融资产的非客户的销售或转让进行核算，其他收入--取消确认非金融资产的损益(“ASC 610-20”)。一般来说，我们的房地产销售将被视为一种非
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F-14

ASC 610-20定义的金融资产。根据ASC 610-20，若吾等确定吾等于持有资产的实体并无控股权，而有关安排符合作为合约入账的准则，吾等将不再确认该资产，并在标的资产控制权转移至买方时确认出售房地产的损益。此外，我们可以通过在指定的时间段内购买另一处房产来推迟通过1031条款交换获得的税收收益。有关出售资产收益的其他资料，请参阅附注4。
基于股份的薪酬-我们根据ASC主题718对股权奖励进行核算，薪酬--股票薪酬其中要求向雇员和非雇员董事支付的所有以股份为基础的付款都应按其公允价值在必要的服务期内在综合经营报表中确认。在我们承销IPO之前，公允价值是基于我们股票的每股估计价值(“EVP”)。在我们承销首次公开募股之后，我们某些股权奖励的公允价值是基于我们纳斯达克在授予之日的收盘价。从2022年开始，我们的业绩奖励的公允价值是使用蒙特卡洛方法计算的，该方法旨在使用股息收益率、主要基于现有隐含数据和同行集团公司的历史数据的预期波动以及归属后限制期来估计奖励的公允价值。
所有奖励的基于股份的薪酬支出包括在我们的综合经营报表中的一般和行政和财产运营，不包括与我们承销的IPO相关的RSU相关费用，这包括在其他(费用)收入净额中。有关我们基于股票的薪酬计划的更多信息，请参见注13。
共享回购计划-根据股份回购计划回购的股份在购买后立即注销。回购的普通股反映为股东权益的减少。我们关于股份回购的会计政策是根据股份的面值减少普通股，并因回购价格超过面值而减少资本盈余。从2010年8月开始，我们推出了股份回购计划，允许参与的股东在获得批准和某些限制和限制的情况下回购股份。在2021年8月终止之前，我们有累积的赤字余额；因此，超出面值的部分历来用于额外的实收资本。
2022年8月3日，我们的董事会批准了一项新的股份回购计划，金额高达$250百万股普通股。该计划可能会在任何时候暂停或终止，并不要求我们回购任何金额或特定数量的股票。到目前为止，还没有根据这一计划进行股票回购。
细分市场-我们的主要业务是社区和社区购物中心的所有权和运营。我们不根据地理位置或规模来区分我们的主营业务或对我们的业务进行分组，以衡量业绩。因此，我们将我们的业绩作为一个单独的可报告部分列报。
所得税-我们已选择作为IRC下的REIT征税。要符合REIT的资格，我们必须满足一些组织和运营要求，包括要求每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入，该收入的确定不考虑所支付的股息扣除和资本净利得。我们打算继续遵守这些要求，并保持我们的REIT地位。作为房地产投资信托基金，我们有权扣除我们支付给股东的部分或全部分配。因此，我们通常要为目前未分配给我们股东的任何应税收入缴纳美国联邦所得税。如果我们在任何纳税年度都没有资格成为房地产投资信托基金，我们将缴纳美国联邦所得税，而且可能要到随后的第五个纳税年度才有资格成为房地产投资信托基金。
尽管我们有资格成为房地产投资信托基金，但我们的收入或财产可能需要缴纳某些州税和地方税。此外，我们的综合财务报表包括全资子公司的业务，这些子公司共同选择被视为应纳税的REIT子公司(“TRS”)实体，并按常规公司税率缴纳美国联邦、州和地方所得税。作为房地产投资信托基金，如果我们从事某些类型的交易，可能还需要缴纳某些美国联邦消费税。在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，我们确认了微不足道的联邦、州和地方所得税支出，并保留了我们的递延税净资产的全额估值津贴。所有所得税金额都包括在其他(费用)收入中，这是我们综合经营报表上的净额。有关我们所得税的更多信息，请参见附注10。
新采用的会计公告-在截至2022年12月31日的年度内，没有新采用的会计声明对公司产生影响。
重新分类-某些前期金额已重新分类，以符合综合权益表中本年度的列报方式。经营合伙企业权益的重新分配现在反映在非控制性权益的转换中，而不是作为单独的财务报表项目列报。本公司的财务状况并无因此而受到影响。

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F-15

3.租契
出租人-我们的大多数租赁基本上是相似的，因为租赁的资产是我们物业内的零售空间，租赁协议通常包含类似的条款和功能，没有实质性的变化。我们所有的租约目前都被归类为经营性租赁。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度，与我们的经营租赁相关的租赁收入如下(单位：千)：
202220212020
与固定租赁付款有关的租金收入(1)
$416,865 $382,667 $380,439 
与可变租赁付款有关的租金收入(1)(2)
127,316 119,077 125,256 
直线式租金摊销(3)
11,668 9,005 3,258 
租赁资产摊销4,266 3,539 3,138 
租赁买断收入2,414 3,485 1,237 
收藏性调整(4)
(1,991)1,722 (27,845)
租金总收入$560,538 $519,495 $485,483 
(1)在评估收款之前包括与租赁付款有关的租金收入。
(2)浮动支付主要与租户恢复收入有关。
(3)包括对被认为没有信用的租户的直线租金的收入调整。
(4)包括一般准备金以及对被视为不具信用的租户的调整，我们将按ASC 842以现金为基础记录收入。
假设没有新的或重新谈判的租赁或租赁协议的期权延期，并包括租金减免和出于收入确认目的而转移到现金基础会计的租户的影响，根据截至2022年12月31日生效的不可撤销经营租赁收到的未来固定合同租赁付款大致如下(以千计)：
年金额
2023$424,692 
2024380,570 
2025324,303 
2026259,991 
2027195,546 
此后496,113 
总计$2,081,215 
截至2022年12月31日，没有单个租户占我们总年化基本租金(ABR)的10%或更多。截至2022年12月31日，我们在佛罗里达州和加利福尼亚州的全资房地产投资代表11.8%和11.0分别占我们ABR的1%。因此，我们投资组合的地理集中度使其特别容易受到佛罗里达州(参见附注4中的“飓风Ian”)和加州房地产市场的不利天气或经济事件的影响。
承租人-租赁资产和负债，按其记录的资产负债表行分组，截至2022年12月31日和2021年构成如下(以千为单位)：
资产负债表信息资产负债表位置20222021
ROU资产、净营业租赁房地产投资$3,832 $3,946 
净资产、净营业和融资租赁其他资产，净额1,022 1,615 
经营租赁负债应付帐款和其他负债 4,705 5,311 
融资租赁负债债务净额585 766 
截至2022年12月31日，加权平均剩余租赁期限约为2.1融资租赁年限和23.2经营租约的年限。加权平均贴现率为3.5对于融资租赁和4.3%用于经营租赁。
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F-16

截至2022年12月31日，按租赁类型划分的固定租赁费用的未来未贴现付款，包括合理确定将被行使的期权，如下(以千为单位)：
未打折
年运营中金融
2023$672 $305 
2024546 289 
2025317 10 
2026254 8 
2027254 — 
此后5,424 — 
租赁未贴现现金流合计7,467 612 
按现值记录的租赁负债总额4,705 585 
未贴现现金流量与租赁负债现值之间的差额$2,762 $27 

4.房地产活动
收购-下表汇总了截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的房地产收购活动(以千美元为单位)：
202220212020
收购的房产数量7 9 2 
已获取的外地块数量(1)
4 5 2 
合同价$280,515 $307,551 $41,269 
收购总价(2)
282,000 308,358 41,482 
(1)收购的外卖地块与我们拥有的购物中心相邻。
(2)收购的总价包括成交成本和信用。
在2022年12月31日之后，我们获得了一$的财产27.1百万美元。
在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内购置的资产的购买总价分配如下(单位：千)：
20222021
资产
土地和改善措施$87,762 $89,569 
建筑和改善180,365 208,515 
就地租赁资产24,408 27,949 
高于市价的租赁资产3,903 4,507 
总资产296,438 330,540 
负债
低于市价的租赁负债14,438 22,182 
总负债14,438 22,182 
取得的净资产$282,000 $308,358 
在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内收购的现场、高于市场和低于市场的租赁无形资产的加权平均摊销期限如下(以年为单位)：
20222021
收购的就地租约128
获得的高于市价的租约86
获得的低于市价的租约2115
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财产处置-下表汇总了截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的房地产处置活动(以千美元为单位)：
202220212020
售出的物业数量(1)
4 24 7 
已售出的外寄包裹数量(2)(3)
4 4 1 
合同价$53,987 $216,052 $61,630 
房地产销售收益，净额(4)
52,019 206,377 57,902 
出售财产所得，净额(5)
7,517 34,309 10,117 
(1)我们保留了一于截至二零二一年十二月三十一日、二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日止年度与物业销售有关的外发包裹，因此销售并未导致我们的物业总数减少。
(2)在截至2021年12月31日的一年中，我们的待售地块包括：(I)我们其中一处物业的唯一剩余部分，导致我们的总物业数量减少；(Ii)一块未开发的地块，以及与我们的两个中心相邻的两个外围地块，这些都没有导致我们的总物业数量减少。
(3)除四在截至2021年12月31日的一年中，我们其中一处物业的租户行使了讨价还价购买选择权，获得了我们之前拥有的一块土地。这为我们带来了最低限度的收益。
(4)房地产销售的总收益，净额包括成交成本和信贷。
(5)在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，综合业务报表中的财产处置收益净额包括杂项注销活动，但未列入上文所列财产销售收益净额。
持有待售物业-截至2022年12月31日，有不是被归类为持有待售的物业。截至2021年12月31日，有一被归类为持有待售的财产。被归类为持有待售的房产是根据合同出售的，没有实质性的或有事项，潜在买家有大量资金面临风险。截至2021年12月31日，被归类为持有待售房产的资产和负债摘要如下(单位：千)：
2021
资产
房地产资产总投资，净额$1,554 
其他资产，净额3 
总资产$1,557 
负债
低于市价的租赁负债净额$284 
应付帐款和其他负债4 
总负债$288 
飓风伊恩-2022年9月28日，飓风伊恩袭击了美国东南部，对我们位于该地区的财产造成了不同程度的破坏。根据我们在2022年12月31日的估计，我们预计将收取#美元的保险收入。1.0百万美元(扣除免赔额和自我保险净额#美元)1.7百万美元)，相当于受损财产的重置成本。截至2022年12月31日，我们记录的累计加速折旧总额为$2.7由于预期的保险赔偿而减少的100万美元，用于赔偿财产遭受的损害。我们还确认了超过免赔额的估计保险赔偿的应收账款。截至2022年12月31日，我们没有收到任何保险赔偿，应收余额为#美元1.0100万美元，计入其他资产，净额计入我们的综合资产负债表。

5.无形资产和无形负债
商誉-在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度内，我们记录了不是商誉减值。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
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其他无形资产和负债—截至2022年12月31日和2021年12月31日，其他无形资产和负债包括以下内容，不包括与被归类为待售财产有关的金额(以千计)：
  20222021
总金额累计摊销总金额累计摊销
企业无形资产$6,692 $(5,636)$6,706 $(5,284)
就地租约471,507 (262,650)452,504 (229,969)
高于市价的租约71,954 (52,230)68,736 (46,335)
低于市价的租赁负债(173,878)64,079 (162,077)54,551 
高于市场的合同(1)
(2,496)— — — 
(1)计入本公司综合资产负债表的应付帐款及其他负债。
以下是截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度其他无形资产和负债的摊销情况(单位：千)：
202220212020
企业无形资产$364 $372 $2,478 
就地租约36,851 34,221 36,000 
高于市价的租约6,485 6,319 6,890 
低于市价的租赁负债(10,809)(9,900)(10,063)
截至2022年12月31日的其他无形资产和负债的估计未来摊销，不包括与被归类为待售财产有关的估计金额，如下(以千为单位)：
企业无形资产就地租约高于市价的租约低于市价的租赁负债高于市场的合同
2023$362 $32,837 $5,756 $(10,662)$(499)
2024362 28,633 4,420 (9,939)(499)
2025326 24,829 3,075 (9,254)(499)
20265 21,179 1,990 (8,516)(499)
20271 18,446 1,343 (8,081)(499)

6.对未合并的合资企业的投资
食品杂货零售合伙人I和II-2018年11月，通过我们的直接和间接子公司，我们与西北互惠人寿保险公司成立了合资公司(“西北互惠”)。我们获得了一个15新合资企业GRP I和西北互惠银行收购了剩余股份85%的所有权权益。这家合资企业即将到期。十年在协议日期之后，除非成员另有延期。
关于2019年的合并，我们假设10股权的百分比杂货零售合伙人II LLC(“GRP II”)公允价值为$5.4收购时为100万美元。GRP II最初成立于2018年11月，根据一项合资协议的条款，该协议将到期十年合营企业出资协议之日后，成员另有延期的除外。
于2020年10月，第一集团收购第二集团。作为交易的一部分，我们在第二集团投资的账面金额作为第一集团额外权益的代价贡献给第一集团。交易完成后，我们在第一集团的所有权权益调整为约14%作为收购的结果。
必需零售合作伙伴-截至2022年12月31日，我们拥有20必需零售合伙公司(“NRP”)的股权百分比。NRP最初成立于2016年3月，是根据菲利普斯·爱迪生食品杂货中心REIT II，Inc.和TPG Real Estate的一家附属公司的合资协议条款成立的，即将到期七年了合营企业出资协议之日后，成员另有延期的除外。2022年5月，由于计划于2023年到期，我们出售了合资企业的最后一处物业。随着合资企业的货币化，我们超过了目标回报，因此获得了#美元的补偿。2.7百万，$0.7百万美元，以及$0截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度，分别记入我们综合经营报表的费用和管理收入。
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F-19

下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日与我们未合并的合资企业相关的合并资产负债表上的余额(以千美元为单位)：
20222021
合资企业所有权百分比购物中心数量投资余额未摊销基差所有权百分比购物中心数量投资余额未摊销基差
GRP I14 %20$26,576 $— 14 %20$28,626 $— 
NRP20 %— 625 — 20 %12,700 219 
下表汇总了截至2020年12月31日、2022年、2021年和2020年与我们未合并的合资企业相关的合并运营报表上的活动(以千为单位)：
202220212020
组建或假设后对PECO的分配
GRP I$2,295 $2,598 $1,047 
NRP3,109 5,137 4,192 
GRP II不适用不适用177 
未合并的合资企业的收益(亏损)(1)
GRP I$246 $162 $(309)
NRP1,253 2,695 2,119 
GRP II不适用不适用42 
基础差额摊销和核销(1)
NRP$219 $1,162 $1,808 
GRP II不适用不适用879 
(1)在其他(费用)收入中记录，在合并经营报表中净额。

7.其他资产，净额
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日未偿还净额的其他资产摘要，不包括与被归类为持有待售资产相关的金额(以千为单位)：
20222021
其他资产，净额：
递延租赁佣金和费用$49,687 $44,968 
递延融资费用(1)
8,984 4,898 
办公设备，包括资本租赁资产和其他23,051 24,823 
企业无形资产6,692 6,706 
应计折旧和摊销资产总额88,414 81,395 
累计折旧和摊销(47,483)(41,236)
应计折旧及摊销净资产40,931 40,159 
应收账款净额(2)
37,274 36,762 
应收账款-附属公司513 711 
应收递延租金，净额(3)
52,141 40,212 
衍生资产25,853 — 
预付费用和其他14,575 11,655 
对第三方的投资9,800 3,000 
有价证券投资7,792 5,551 
其他资产合计，净额$188,879 $138,050 
(1)根据上表，递延融资费用与我们的循环信贷安排有关，因此，我们选择将其归类为资产而不是冲销负债。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-20

(2)净额：$3.0百万美元和美元3.5截至2022年12月31日和2021年12月31日的一般准备金，分别为无法收回的金额。为被视为无信用的租户扣除的应收账款为#美元。6.2百万美元和美元9.2分别截至2022年12月31日和2021年12月31日。
(3)净额：$4.2百万美元和美元4.7截至2022年12月31日和2021年12月31日的应收账款分别为100万美元，与之前或目前被认为不可信赖的租户的直线租金有关。

8.债务义务
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日我们的债务的未偿还本金余额和利率摘要，其中包括衍生金融工具的影响(以千美元为单位)：
   
利率(1)
20222021
循环信贷安排(2)
SOFR+1.1%
$79,000 $— 
定期贷款(3)
2.5% - 5.5%
955,000 955,000 
2031年到期的高级无担保票据2.6%350,000 350,000 
担保贷款安排
3.4% - 3.5%
395,000 395,000 
抵押贷款
3.5% - 6.4%
133,199 213,316 
融资租赁负债585 766 
应付票据贴现(7,001)(7,680)
假设市场债务调整，净额(1,226)(1,530)
递延融资费用，净额(7,963)(13,150)
总计$1,896,594 $1,891,722 
加权平均利率(4)
3.6 %3.3 %
(1)利率为截至2022年12月31日。
(2)反映由于实现了截至2022年12月31日的年度的某些可持续发展指标目标，下降了1个基点。
(3)我们的定期贷款的利率是SOFR加利差。虽然大多数利率是通过使用掉期来固定的，但这些贷款中的一部分不受掉期的影响，因此仍与SOFR挂钩。
(4)包括衍生金融工具的影响(见附注9及16)。
2022年债务活动-2022年5月，我们修订了我们的信贷安排协议(“修正案”)，其中包括将我们的无担保循环信贷安排下的可用总额从1美元增加到1美元500百万至美元800百万美元。无抵押循环信贷安排还包括手风琴功能，使我们能够将其下的总借款能力提高到最高$1十亿美元，取决于某些条件的满足。无担保循环信贷安排计划于2026年1月到期，可根据我们的选择延长至2027年1月。除了扩大借贷能力外，修正案还以有担保隔夜融资利率(SOFR)取代伦敦银行同业拆息(LIBOR)，作为无抵押循环信贷安排的基准利率，并二 $240100万笔优先无担保定期贷款，2025年11月和2026年7月到期。2022年8月，我们修订了二在我们的利率掉期中，总名义金额为430百万元连同修订以SOFR取代LIBOR作为基准利率(见附注9).
2022年11月，我们修改了我们的三剩余的LIBOR定期贷款，名义金额为#美元475以SOFR取代LIBOR作为基准利率。2022年12月，我们的二剩余的LIBOR掉期，名义总金额为$325百万美元被修订为从LIBOR过渡到SOFR作为基准利率(见附注9).
在截至2022年12月31日的年度内，我们偿还了$80.1百万的抵押贷款债务。
2021年债务活动-2021年7月，我们签订了新的美元980百万美元的信贷安排，其中包括500百万优先无担保循环信贷安排和二 $240百万份优先无担保定期贷款(“再融资”)。在再融资方面，我们支付了一美元472.52025年11月到期的百万定期贷款。此外，我们使用承销IPO的收益报销了一美元375原定于2022年4月到期的百万定期贷款。
2021年8月，我们支付了1美元150我们的百万美元300100万笔定期贷款，原定于2023年11月到期。
2021年10月，我们完成了2021年债券发行，定价为98.692本金的%，2031年11月到期。此次发行的总收益为#美元。345.4百万美元。这些钞票由我们无条件全额担保。2021年10月，净收益部分用于偿还剩余的#美元。150百万美元的未偿还余额300如上所述，定于2023年11月到期的100万定期贷款债务。
在截至2021年12月31日的年度内，我们提前还款$55.2百万的抵押贷款债务。
循环信贷安排-我们有一美元800百万优先无担保循环信贷安排，可用金额为$709.4截至2022年12月31日，扣除当前信用证后的净额为100万美元。到期日是2026年1月，我们支付的融资费是0.25该贷款项下总额的%。
定期贷款-我们有五期限从2024年到2026年的无担保定期贷款。根据我们的投资级评级，我们的定期贷款的利率为SOFR加利差。我们已经利用利率掉期来固定我们大部分定期贷款的利率，200未通过此类掉期固定的百万定期贷款。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-21

截至2022年和2021年12月31日，包括掉期影响在内的加权平均利率对我们定期贷款的影响为3.8%和3.2%。
有担保债务-我们的担保债务包括二由我们投资组合中的某些物业担保的贷款，由个别物业担保的抵押贷款，以及融资租赁。我们担保债务的利率是固定的。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们担保债务的加权平均利率为3.8%和3.9%。
债务分配—截至2022年12月31日和2021年12月31日，总债务在固定利率和可变利率以及有担保和无担保之间的分配摘要如下(以千计)，不包括市场债务调整、优先票据贴现和递延融资费用，净额并包括衍生金融工具的影响：
   20222021
至于利率：
固定利率债务(1)
$1,633,784 $1,889,082 
可变利率债务279,000 25,000 
总计$1,912,784 $1,914,082 
至于抵押品：
无担保债务$1,384,000 $1,305,000 
有担保债务528,784 609,082 
总计$1,912,784 $1,914,082 
(1)固定利率债务包括此类债务中通过利率衍生品对冲的部分，而可变利率债务则不包括在内。截至2022年12月31日，美元755百万美元的可变利率债务在加权平均期间内以固定利率进行对冲1.6好几年了。
到期日时间表—以下是我们的到期日时间表和各自的本金支付义务，不包括融资租赁负债、市场债务调整、优先票据贴现和递延融资费用，净额(以千计)：
   20232024202520262027此后总计
无担保债务(1)
$— $475,000 $240,000 $319,000 $— $350,000 $1,384,000 
有担保债务47,278 28,126 27,876 1,908 200,595 222,416 528,199 
总计$47,278 $503,126 $267,876 $320,908 $200,595 $572,416 $1,912,199 
(1)包括我们的定期贷款和优先票据。

9.衍生工具和对冲活动
运用衍生工具的风险管理目标-我们的业务运作和经济状况都会带来一定的风险。我们主要通过管理我们的核心业务活动来管理我们对各种业务和运营风险的敞口。我们主要通过管理债务融资的金额、来源和期限，以及通过使用衍生金融工具来管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险。具体地说，我们签订利率掉期协议，以管理因商业活动而产生的风险敞口，这些风险敞口导致收到或支付未来已知和不确定的现金金额，这些现金金额的价值由利率决定。我们的衍生金融工具被用来管理我们的已知或预期现金收入与我们的已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间的差异，这些差异主要与我们的投资和借款有关。
利率风险的现金流对冲-被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手那里收到可变金额，以换取我们在协议有效期内进行固定利率付款，而不交换基础名义金额。
指定和符合现金流量对冲的衍生工具的公允价值变动在AOCI中记录，并随后在对冲的预测交易影响收益的期间重新分类为收益。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，此类衍生品被用于对冲与某些可变利率债务相关的可变现金流。AOCI报告的与这些衍生品相关的金额将重新归类为利息支出，作为可变利率债务的利息支付。在接下来的12个月里，我们估计还会有额外的美元17.4100万美元将从AOCI重新归类为利息支出净额。
在2022年5月，我们以SOFR取代LIBOR作为二 $240100万笔优先无担保定期贷款，2025年11月和2026年7月到期。2022年11月，我们用SOFR取代LIBOR作为我们的三剩余的LIBOR定期贷款，名义金额为#美元475百万美元。根据ASC主题848，中间价改革(“ASC 848”)，我们决定不指定与这一对冲债务相关的LIBOR计价利率掉期。由于伦敦银行同业拆息定期贷款基准利率的这些变化，我们修订了所有利率掉期，名义金额总计为$755百万美元，将基准利率从LIBOR改为SOFR。由于此等修订，吾等已选择根据ASC 848就合约修订、关键条款变更及指定对冲风险更新应用实际权宜之计，因适用的债务及衍生工具合约已作出有保留的变更。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-22

以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日被指定为利率风险现金流对冲的利率互换的摘要(名义金额以千为单位)：
20222021
SOFR掉期Libor掉期
数数4 5 
名义金额$755,000 $930,000 
固定利率
1.2% - 2.8%
1.3% - 2.9%
到期日
2023 - 2025
2022 - 2025
加权平均期限(年)1.61.9
下表详细说明了在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的综合经营报表中被指定为现金流量对冲的利率衍生品确认的损益性质(单位：千)：
  202220212020
在其他全面收益(亏损)中确认的损益金额$46,839 $12,501 $(50,552)
从AOCI重新分类为利息支出的损失金额，净额
4,446 19,499 16,732 
与信用风险相关的或有特征-我们与我们的衍生品交易对手达成了协议，其中包含一些条款，即如果我们对任何债务违约，或能够被宣布违约，我们也可以被宣布对我们的衍生品债务违约。截至2022年12月31日，有不是净负债头寸中具有公允价值的衍生品，其中将包括应计利息，但不包括与这些协议相关的不履行风险的任何调整.

10.所得税
一般信息-我们已选择作为IRC下的REIT征税。要符合REIT的资格，我们必须满足一些组织和运营要求，包括要求每年向我们的股东分配至少90%的REIT应税收入，该收入的确定不考虑所支付的股息扣除和资本净利得。我们打算继续遵守这些要求，并保持我们的REIT地位。作为房地产投资信托基金，我们有权扣除我们支付给股东的部分或全部分配。因此，我们通常要为目前未分配给我们股东的任何应税收入缴纳美国联邦所得税。如果我们在任何课税年度没有资格成为房地产投资信托基金，我们将缴纳美国联邦所得税，并可能在取消资格后的第五个纳税年度才有资格成为房地产投资信托基金。
尽管我们有资格成为房地产投资信托基金，但我们的收入或财产可能需要缴纳某些州税和地方税。此外，我们的合并财务报表包括某些全资实体的运营，这些实体共同选择被视为TRS实体，并按常规公司税率缴纳美国联邦、州和地方所得税。作为房地产投资信托基金，如果我们从事某些类型的交易，可能还需要缴纳某些美国联邦消费税。
只有当吾等认为不确定税务状况更有可能仅基于税务状况的技术优点及相关税务机关广泛理解的行政惯例及先例而维持时，才会在综合财务报表中确认来自不确定税务状况的所得税利益。我们不认为我们在2022年12月31日和2021年有任何不确定的税收头寸。
联邦所得税申报单的诉讼时效在2019年至2021年纳税年度内仍然有效。根据各州的法规，州所得税申报单的诉讼时效仍然开放。
我们的会计政策是将利息和罚款归类为所得税费用的一个组成部分。截至2022年12月31日，我们积累了一笔微不足道的利息，没有罚款。截至2021年12月31日，我们没有应计利息或罚款。
递延税项资产和负债-递延所得税按资产负债法核算。递延税项资产及负债就可归因于现有资产及负债的账面金额与其各自税基之间的差额而产生的估计未来税项影响予以确认。递延税项资产及负债以预期该等暂时性差异将逆转的年度的现行所得税税率计量。递延税项资产只有在考虑现有证据(包括现有应税暂时性差异的未来逆转、未来预计应税收入的大小和时间以及税务筹划战略)后更有可能实现时才予以确认。我们认为，根据现有证据，我们的递延税项净资产在未来期间变现的可能性不大，因此，我们已记录了相当于递延税项净资产余额的估值拨备。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-23

以下是我们截至2022年12月31日和2021年12月31日的递延税项资产和负债摘要(单位：千)：
  20222021
递延税项资产：
应计补偿$4,280 $3,875 
应计费用和准备金91 124 
净营业亏损(“NOL”)结转1,669 2,404 
其他571 309 
递延税项总资产6,611 6,712 
减去：估值免税额(2,879)(3,050)
递延税项资产总额3,732 3,662 
递延税项负债：
房地产资产及其他资本化资产(3,239)(3,594)
其他(493)(68)
递延税项负债总额(3,732)(3,662)
递延税项净资产$— $— 
我们的递延税项资产和负债源于我们TRS实体的活动。TRS实体有大约#美元的联邦NOL结转7.0百万美元。联邦NOL结转可以无限期结转。截至2022年12月31日，TRS实体的国家NOL结转金额约为$4.4根据各州的法规，这笔钱将到期。
综合经营报表所列净收益或亏损与应课税收入之间的差异主要与确认出售投资物业的收益以作财务报告及税务报告、确认不可在税务报告中扣除的财务报告减值支出及确认租金收入及折旧及摊销费用的差异有关。
分配—下表对截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度股东应占净收入与扣除股息前的REIT应纳税所得额进行了核对(以千为单位)：
  202220212020
股东应占净收益$48,323 $15,121 $4,772 
TRS净亏损(收益)968 (533)(702)
可归因于房地产投资信托基金业务的净收入49,291 14,588 4,070 
账面/税项差异47,730 69,943 63,846 
REIT应纳税所得额97,021 84,531 67,916 
减去：资本利得— (19,765)— 
符合90%股息要求的REIT应纳税所得额$97,021 $64,766 $67,916 
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，我们向股东分配的总金额超过REIT应纳税所得额的100%。截至2020年12月31日的年度，我们向股东的总分派总额约为$64.7百万美元。在IRC允许的情况下，我们使用了大约$3.22021年1月分配的100万美元，以抵消我们2020年的REIT应税收入。
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，我们申报的分配的纳税特征如下：
202220212020
普通股：
普通股息77.4 %62.8 %100.0 %
非股息分配22.6 %18.1 %— %
资本利得分配(1)
— %19.1 %— %
普通股每股总分派100.0 %100.0 %100.0 %
(1)根据《美国财政部条例》1.1061-6(C)和1061节的规定，对于我们和我们的子公司菲利普斯·爱迪生房地产投资信托基金(Phillips Edison Institution REIT，LLC)直接和间接持有“适用的合伙权益”的人来说，一年期和三年期的披露金额均为零。

菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-24

11.承付款和或有事项
诉讼-我们涉及在日常业务过程中产生的各种索赔和诉讼事宜，其中一些涉及损害赔偿。其中许多事项都在保险范围内，尽管如此，它们可能会受到免赔额或扣押金的限制。尽管根据现有信息无法确定这些事项的最终责任，但我们相信此类索赔和诉讼的解决不会对我们的综合财务报表产生重大不利影响。
环境问题-在房地产的所有权和经营权方面，我们可能要承担与环境问题有关的费用和损害。此外，我们可能拥有或收购某些需要进行环境补救的物业。根据环境问题的性质，物业的卖方、物业的承租人和/或另一第三方可能负责与物业有关的环境补救费用。此外，对于某些物业的购买，各自的卖家和/或租户可能同意赔偿我们未来的补救费用。我们还为我们的物业投保环境责任保险，为我们可能承担责任的第三方人身伤害和/或财产损失索赔的任何补救责任和/或污染责任提供有限的保险。我们并不知悉任何我们认为合理地可能对我们的综合财务报表产生重大影响的环境问题。
自保保险-我们的专属自保保险公司Silver Rock Insurance，Inc.(“Silver Rock”)为我们和我们的GRP I合资企业提供一般责任保险、风险、再保险和其他保险。我们根据适用的法规要求对Silver Rock进行资本化。
Silver Rock根据投保财产过去的损失经验确定了年度保费。聘请了一个独立的第三方对预计的未来索赔、相关的免赔额和为相关风险管理计划提供资金所需的预计未来费用进行精算估计。支付给银石的保费可能会根据这一估计进行调整。支付给Silver Rock的保费可由租户根据特定租赁条款退还。
截至2022年12月31日，我们拥有四未付信用证总额约为#美元11.2为我们在银石保险和再保险合同下的义务提供担保。
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度未偿损失负债的活动摘要(以千计)，这些负债记在我们综合资产负债表上的应付账款和其他负债中：
20222021
期初余额$8,606 $7,386 
与下列事项有关的招致：
本年度2,512 2,676 
前几年366 742 
已发生的总金额2,878 3,418 
付款对象：
本年度293 57 
前几年1,584 2,141 
已支付总额1,877 2,198 
截至12月31日的未偿损失负债$9,607 $8,606 


菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-25

12.权益
一般信息-普通股持有人有权一股东投票表决的所有事项，包括在董事会选举中每位被提名者一票。我们的章程没有规定在董事选举中进行累积投票。
在市场上提供服务(“ATM”)-2022年2月10日，我们和运营合伙企业达成了一项销售协议，涉及根据持续发售计划可能出售普通股。根据销售协议的条款，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价最高可达$250通过我们的销售代理，或在适用的情况下，作为远期卖家，不时地通过我们的销售代理销售。不是股票是在2022年第四季度根据自动取款机计划发行的。在截至2022年12月31日的年度内，我们发出2.6自动柜员机计划下我们普通股的百万股，净收益为$89.2百万美元，在大约$0.9百万美元的佣金。截至2022年12月31日，美元159.9根据自动取款机计划，仍有100万股普通股可供发行。
B类普通股-2021年6月18日，我们的股东批准了影响资本重组的修正案条款，其中修正案生效时我们已发行的普通股每股转换为一新创建的B类普通股的份额。
我们的B类普通股与我们的普通股相同，只是它不是在国家证券交易所上市。根据资本重组的条款，2022年1月18日，我们B类普通股的每股自动转换为一我们上市普通股的份额。
2022年5月5日，我们向马里兰州评估和税务局提交了我们宪章的补充条款，以重新分类和指定所有350百万股B类普通股的授权股份，$0.01每股面值，当时全部未发行，作为我们普通股的股份，$0.01每股面值。我们不再有授权发行的B类普通股。
反向拆分股票-2021年7月2日，我们实施了三取一的反向股票拆分。在反向拆分的同时，运营伙伴关系对其优秀的运营部门实施了三取一的反向拆分。授权股份的数量和普通股的面值都没有受到影响。作为反向拆分的结果，我们每三股普通股或OP单位自动合并并转换为一股已发行和已发行的普通股或OP单位，四舍五入至最接近的1/100股。反向股票拆分按比例影响所有普通股和运营单位，对任何股东持有普通股的百分比没有影响。
关于反向股票拆分，普通股和基于已发行股票奖励的运营单位的股票数量也按比例减少。在我们的合并财务报表和附注中列出的所有时期的普通股股份、运营单位数量和每股数据都已进行调整，以反映追溯基础上的反向拆分。
承销IPO-2021年7月19日，我们完成承销IPO并发行17.0向公众发行100万股普通股，发行价为$28.00每股。我们使用净收益的一部分来降低我们的杠杆率，并将剩余的金额用于通过收购房地产和其他一般企业用途来实现外部增长。作为承销IPO的一部分，承销商被授予可在2021年7月14日起30天内行使的选择权，最多可额外购买2.6以承销IPO价格计算的普通股为100万股，减去承销折扣和佣金。2021年7月29日，承销商行使了选择权。承销的IPO，包括承销商的超额配售选举，导致总收益为5美元。547.4百万美元。
分配—在2022年12月31日之后支付给股东和运营单位持有人的分配如下(以千美元为单位，不包括每股金额)：
月份记录日期付款日期分配月度配送率现金分配
十二月12/15/20221/3/2023$0.0933 $12,202 
一月1/17/20232/1/20230.0933 12,222 
2023年2月8日，我们的冲浪板2023年2月、3月和4月的授权分发金额为$0.0933分别于2023年2月21日、2023年3月15日和2023年4月17日收盘时向登记在册的股东支付每股收益。运营单位持有者将以与普通股持有者相同的比率获得分配，但须有某些扣缴。分派的时间和金额由我们的董事会决定，部分原因是我们打算遵守房地产投资信托基金IRC的要求。
投标报价-2020年11月4日，我们的董事会批准了一项于2020年11月10日开始的自愿投标要约(“投标要约”)，最多1.5百万股我们已发行的B类普通股，价格为17.25每股，总价值约为$26百万美元。2020年12月14日，投标要约被修改，将到期日延长至2020年12月29日，购买股票的要约增加到约5.8100万股，总价值约为$100百万美元。投标要约的所有其他条款和条件保持不变。关于投标报价，我们回购了4.5百万股普通股，总价值为$77.6100万美元，其中包括发行0.9赎回百万股普通股0.9在回购时转换的百万个OP单位。这一美元77.6截至2020年12月31日，应支付股东股份的应收账款仍未支付，并在我们的综合资产负债表上记为应付账款和其他负债。这笔款项于2021年1月5日支付。
可转换非控制性权益-截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们大约有14.1百万美元和13.4分别为100万个未完成的无投票权运营单位。此外，我们的某些已发行的限制性股票和绩效股票奖励将导致在归属于未来期间时发行OP单位。这些已计入附注13所披露的未归属奖励总额。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-26

根据第四次修订和重新签署的有限合伙协议的条款，OP单位持有人可以选择促使运营合伙人赎回他们的OP单位。运营合伙控制赎回的形式，并可选择赎回OP单位以换取我们普通股的股份，前提是OP单位已发行至少一年，或赎回现金。由于OP单位的赎回形式在我们的控制范围内，截至2022年12月31日和2021年12月31日未偿还的OP单位在我们的综合资产负债表上被归类为永久权益中的非控股权益。
2022年1月18日，我们发布了大约1.6100万个业务单位，以完全清偿盈利负债(见附注16)。
下表是截至2022年12月31日和2021年12月31日的运营单位活动摘要(美元和股票，以千为单位)：
20222021
转换为普通股股份的运营单位(1)
1,169 28 
在运算单元上声明的分布(2)
$16,241 $14,332 
(1)在资本重组之前，运营单位按年率转换为普通股。1比例：1。从资本重组到2022年1月18日，OP单位以a的价格转换为B类普通股1比例：1。2022年1月18日，我们B类普通股的每股自动转换为一我们上市普通股的股份，未来，OP单位将以一年的速度转换为我们普通股的股份1比例：1。
(2)在营运单位申报的分配计入综合权益表上对非控制权益的分配。
股息再投资计划和股份回购计划-2021年8月4日，由于我们承销的IPO，我们的董事会批准了水滴计划和原来的股票回购计划的终止。
2022年8月3日，我们的董事会批准了一项新的股份回购计划，金额高达$250百万股普通股。该计划可能会在任何时候暂停或终止，并不要求我们回购任何金额或特定数量的股票。到目前为止，还没有根据这一计划进行股票回购。

13.补偿
员工长期激励计划-根据我们于2020年6月生效的2020年综合激励计划(“2020激励计划”)，我们根据服务期结束后颁发股票奖励(“服务型奖励”)。2020年奖励计划取代了经修订和重新修订的2010年长期奖励计划(“2010年长期奖励计划”)，后者于2020年8月到期。对员工的奖励通常在每年第一季度授予和授予。基于服务的奖励通常遵循四年制分级归属计划，并将以普通股或运营单位的形式归属。
我们在加速确认法下确认分级归属奖励的费用，根据该方法，每个归属被视为单独的奖励，每个归属的费用在必要的服务期内按比例确认。我们会在罚没发生时对其进行核算。费用金额记录在综合经营报表上的一般业务和行政或财产业务中。在我们承销的首次公开募股之前，奖励是根据授予日我们普通股的EVP进行估值的。在我们承销首次公开募股后，奖励将根据授予之日纳斯达克的收盘价进行估值。未授予的基于服务的奖励的持有者有权获得股息和分配权，但没有投票权。
此外，我们颁发基于绩效的奖励，这些奖励是根据在结束时衡量的特定绩效指标的成就而获得的三年制演出期。获得的绩效奖励的最大数量不能超过目标数量的两倍。在年末获得的绩效奖励背心的一半三年制绩效期间和赢得的绩效奖励背心的后半部分一年以后，以继续受雇为准。
从2022年开始，我们的薪酬委员会批准了对我们基于业绩的长期激励计划的更改，使该计划下的基于业绩的奖励部分将基于单一指标，即相对于FTSE NAREIT股权购物中心指数的总股东回报。在2022年前，我们的业绩股权赠与是基于两个独立的、同等加权的业绩指标：(I)相对于公共零售REITs的同行组衡量的三年平均同一中心NOI增长；以及(Ii)相对于同一同行组衡量的三年来自运营的每股核心资金(FFO)增长。相同中心NOI和核心FFO都是非GAAP衡量标准。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-27

2022年绩效奖励在授予日的公允价值为#美元。5.4百万美元，使用蒙特卡罗模拟通过风险中性前提估计公允价值。以下是用来评估截至2022年12月31日的年度内授予的绩效奖励的重要假设的摘要：
2022
预期波动率54.0 %
股息率3.25 %
无风险利率1.52 %
除适用的业绩指标外，若业绩期末的每股资产净值低于发行时的价值，则在计算已赚取的业绩奖励时，将应用资产净值(“NAV”)修正值。在我们承销首次公开募股后，每股资产净值以纳斯达克在业绩期末的收盘价衡量。具体地说，如果在业绩期末实现了高于目标水平的业绩，但我们在业绩期末的每股资产净值低于发行时的价值，则所赚取的奖励金额将以目标金额为上限。如果我们的每股资产净值在年度业绩期间开始时超过每股资产净值，则剩余的奖励金额(基于实际业绩和目标水平本应赚取的奖励之间的差额)可能会被赚取并在此后归属。20截至以下连续交易日五年在履约期结束后，假设在该日期继续雇用。
2018年和2019年授予的绩效奖励的表演期分别于2020年12月31日和2021年12月31日结束。根据我们截至2020年12月31日和2021年12月31日的业绩，这些奖励应该是最高的，但由于我们在同一业绩期间的每股资产净值增长为负，因此获得的奖励金额被限制在目标金额。基于普通股在2021年第四季度的收盘价表现，我们认为我们很有可能在2021年实现每股资产净值正增长。202025年12月31日和2026年12月31日之前的连续交易日。因此，我们确认了大约$4.2在截至2021年12月31日的年度内，与实现这两项赠款的最高奖励有关的费用为百万美元，其中3.2一般事务和行政部门记录了100万美元和#美元1.0在我们的综合经营报表上运营的财产中记录了100万美元。在截至2022年12月31日的年度内，由于我们的每股资产净值增长转为正数，超过目标和最高既得利益的未赚取部分。
承销的首次公开募股-关于我们承销的IPO，我们总共发行了0.5百万个RSU，包括0.3百万运营单位，以及以基于时间的股票补偿形式的限制性股票奖励，费用包括在其他(费用)收入中，净额计算在我们的综合运营报表上。在限制性股票奖励中包括24,000授予我们独立董事的RSU。这些股票的授权价为$。28.00每股，除一名个人的奖励受到加速归属条款的限制外，50%的股份在18个月后归属，其余的50%将在36个月后授予。
独立的董事股票计划-董事会根据我们修订和重申的2010年独立董事股票计划批准限制性股票奖励。这些奖励作为基于服务的奖励授予我们的独立董事。截至2022年和2021年12月31日，大约有24,000和38,000与2010年独立董事股票计划相关的分别授予独立董事的未分配奖励。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
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基于股份的薪酬奖励活动-截至2022年12月31日，我们某些股权奖励的公允价值是基于我们纳斯达克在授予之日的收盘价，而2022年业绩奖励的公允价值是使用蒙特卡洛方法计算的，如上所述。下表汇总了我们的股票奖励活动(单位数以千为单位)，列出了所有基于股票的薪酬奖励，而不考虑归属时的支付形式：
限制性股票奖(1)
绩效股票奖(1)
虚拟库存单位加权平均授予日期公允价值
2020年1月1日未归属
327 827 60 $33.00 
授与146 86 — 32.82 
既得(101)— (58)32.13 
被没收(23)(8)(2)33.00 
2020年12月31日未归属
349 905 — 33.06 
授与663 131 — 27.55 
既得(151)(62)— 32.52 
被没收(24)— — 29.35 
截至2021年12月31日未归属
837 974 — 30.71 
授与152 344 — 27.41 
既得(164)(181)— 32.55 
被没收(55)(1)— 29.04 
截至2022年12月31日未归属
770 1,136 — $29.60 
(1)根据所有尚未发放的赠款，可颁发的最高奖励单位数为2.0截至2022年12月31日。预计将授予的奖励单位数量为1.3截至2022年12月31日。
在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度内，所有基于股票的奖励的费用为$14.9百万，$16.8百万美元，以及$6.3分别为100万美元。我们有一块钱13.6我们预计将在加权平均期间确认的与这些赔偿相关的未确认赔偿成本约为两年。截至2022年12月31日止年度内归属的股票奖励于归属日期的公允价值为$13.5百万美元。
401(K)计划-我们发起了一项401(K)计划，为符合条件的员工提供福利。我们对员工缴费的匹配是可自由支配的，并有五年制归属时间表。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度对该计划的现金捐款约为#美元。1.0百万，$1.0百万美元，以及$0.9分别为100万美元。所有年满21岁的雇员都有资格从受雇日期后的第一个月的第一天开始参加。对于员工的缴费，员工会立即获得奖励。

14.每股收益
每股基本收益(“EPS”)的计算方法是将当期股东应占净收益除以当期已发行普通股的加权平均数。稀释每股收益反映了股票等值活动可能产生的潜在稀释。
下表提供了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度每股收益计算的分子和分母的对账(以千为单位，每股金额除外)：
202220212020
分子：
股东应占净收益--基本
$48,323 $15,121 $4,772 
可兑换运营单位的净收入(1)
6,206 2,112 690 
净收益--摊薄
$54,529 $17,233 $5,462 
分母：
加权平均股-基本股(2)
115,403 102,403 96,760 
运算单元(1)(3)
14,355 14,071 14,255 
稀释性限制性股票奖励574 198 141 
调整后的加权平均股份-摊薄130,332 116,672 111,156 
普通股每股收益：
每股基本收益和摊薄收益
$0.42 $0.15 $0.05 
(1)运营单位包括可根据经营伙伴关系的选择转换为普通股或现金的单位。应占这些营运单位的经营合伙企业收入或亏损，作为应占综合经营报表上非控制性权益的净收入的一部分，已加回分子，因为这些营运单位已计入
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-29

所有年份都呈现了。运营单位与普通股股东在一致的基础上分配收入，因此对普通股每股收益没有稀释影响。
(2)包括4.4百万美元和93.6百万股B类普通股加权平均股份和111.0百万美元和8.8截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的普通股加权平均股份分别为百万股。
(3)截至2021年12月31日止年度，摊薄加权平均股份包括0.7由于在2022年1月全部结清了收入(见附注16)，因此发放了100万个作业单位。

15.关联方交易
收入-我们与管理基金签订了协议，涉及我们为其房地产资产提供的某些咨询、管理和行政服务，以换取费用和某些费用的报销。以下汇总的是费用和管理收入中包含的金额。收入包括我们从管理基金中赚取的费用和报销，以及不在ASC 606范围内但为了披露截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度内所有关联方收入而包括在此表中的其他收入(以千为单位)：
202220212020
经常性费用(1)
$3,962 $4,345 $4,801 
已实现绩效收入(2)
2,742 675 — 
交易性收入和报销(3)
1,605 2,166 2,633 
保险费(4)
3,232 3,149 2,386 
费用和管理收入合计$11,541 $10,335 $9,820 
(1)经常性费用包括资产管理费和物业管理费。
(2)已实现的绩效收入包括与我们的NRP合资企业实现某些绩效目标相关的费用。
(3)交易收入包括租赁佣金和建设管理费等项目。
(4)保险费收入包括来自与我们无关的第三方的再保险金额。
《税收保护协定》-通过我们的运营伙伴关系，我们目前与某些在2017年10月4日向我们的运营伙伴提供财产的合作伙伴签订了一项税收保护协议(2017 TPA)，其中包括我们的某些高管，包括我们的董事长兼首席执行官杰弗里·S·爱迪生，根据该协议，运营伙伴已同意赔偿这些合作伙伴可能因我们可能处置我们投资组合内的某些物业而产生的个人税务责任。2017年TPA将于2027年10月4日到期。2021年7月19日，我们与包括爱迪生先生在内的某些高管签订了一项额外的税收保护协议(“2021年TPA”)。2021年TPA的期限为四年并将于2017年TPA期满时生效。截至2022年12月31日，受协议保护的内置收益估计总额的潜在“弥补完整金额”约为#美元149.0百万美元。根据2021年TPA条款提供的保护将于2031年到期。自2017年TPA开始以来，我们没有在我们的综合资产负债表上记录与2017 TPA或2021 TPA相关的任何负债，也没有确认自2017 TPA开始以来的任何支出，这是因为协议下的任何潜在负债由我们控制，我们相信我们将能够(I)继续拥有和运营受保护财产，或(Ii)能够成功完成第1031条规定的交换(除非适用法律发生变化)或完成其他符合税务效益的交易，以避免协议下的任何责任。
其他关联方事项-截至2022年12月31日，我们是一美元的有限担保人175以第一组物业作抵押的百万按揭贷款。我们对GRP I债务的担保仅限于作为无追索权分割担保人和环境赔偿人。此外，我们还与第一集团签订了一项协议，根据该协议，此类担保项下的任何潜在责任将根据我们在合资企业中各自的所有权百分比在我们和第一集团之间分摊。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们的合并资产负债表上没有记录担保的负债。
2022年12月，我们向一家第三方公司贡献了某些资产，以换取代表15%的公司股权，但须受某些条件限制。这项非现金投资的公平市场价值为#美元。6.81000万美元，作为权益法投资入账，并记入其他资产净额。关于这项交易，我们与第三方公司签订了一份使用这些资产的服务合同，期限为五年，我们规定的最低年费为$1.2百万美元。

2021年，我们进行了一项现金投资，3.0百万美元收购第三方公司，以换取其股票的优先股。作为投资协议的一部分，第三方公司承诺在二我们的财产。在2021年期间，我们进入了二投资协议条款下的租赁，两者的期限均为十年，在此期间，我们预计将收到#美元的合同租金2.6两个租约的总金额为100万美元。
PECO Air L.L.C.(“PECO Air”)，我们的董事长兼首席执行官爱迪生先生拥有50%权益，拥有一架我们在运营过程中用于商业目的的飞机。我们花了大约$0.9百万，$0.8百万美元，以及$1.0根据我们分别截至2022年、2021年和2020年12月31日的合同协议条款，向PECO Air支付100万美元用于使用其飞机。

菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
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16.公允价值计量
下面介绍我们用来估计金融和非金融资产和负债的公允价值的方法： 
现金和现金等价物、受限现金、应收账款和应付账款-我们认为这些金融工具的账面价值接近公允价值，因为这些工具的发起和预期变现之间的时间很短。
房地产投资-投资物业的购买价格，包括相关租赁无形资产和负债，按估计公允价值分配，该等估计公允价值基于第三级投入，例如贴现率、资本化率、可比销售额、重置成本、收入和支出增长率以及管理层确定的当前市场租金和津贴。
债务义务-我们估计我们的循环信贷安排、定期贷款、有担保的贷款组合和抵押贷款的公允价值，方法是按照我们的贷款人使用第3级投入为类似期限的类似债务工具提供的利率，对每种工具的未来现金流进行贴现。贴现率使用类似到期日和信用质量的贷款或贷款组的近似当前贷款利率，假设债务在到期日仍未偿还，并考虑到债务的抵押品(如适用)。我们已利用现有的市场信息或现值技术来估计需要披露的金额。我们通过使用活跃市场的报价来估计我们的优先无担保票据的公允价值，这被认为是一级投入。
以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日的借款摘要(单位：千)：
20222021
已记录本金余额(1)
公允价值
已记录本金余额(1)
公允价值
循环信贷安排$79,000 $79,299 $— $— 
定期贷款948,429 959,319 943,127 955,919 
2031年到期的高级无担保票据342,999 257,446 342,320 344,099 
担保证券组合贷款安排392,093 343,921 391,612 394,356 
抵押贷款(2)
134,073 132,563 214,663 221,741 
总计$1,896,594 $1,772,548 $1,891,722 $1,916,115 
(1)截至2022年12月31日和2021年12月31日，记录的本金余额包括：(1)递延融资费净额#美元8.0百万美元和美元13.2百万美元；(2)假设市场债务调整数为#美元1.2百万美元和美元1.5百万美元；及(Iii)应付票据贴现$7.0百万美元和美元7.7百万美元。
(2)如上所述，我们的融资租赁负债包括在抵押贷款项目中。
经常性和非经常性公允价值计量-我们的有价证券、收益负债和利率互换按公允价值经常性计量和确认，而某些房地产资产和负债则按需要按公允价值计量和确认。截至2022年和2021年12月31日及截至2021年12月31日年度的公允价值计量如下(单位：千)：
20222021
1级2级3级1级2级3级
反复出现
有价证券$7,792 $— $— $5,551 $— $— 
衍生资产(1)
— 25,853 — — — — 
衍生负债— — — — (24,096)— 
赚取负债— — — — (52,436)— 
非复发性
减值房地产资产，净额(2)
$— $5,225 $— $— $24,000 $— 
(1)我们将衍生资产记录在其他资产中，净额计入我们的合并资产负债表。
(2)减值房地产资产的账面价值可能在计量日期后因资本改善、折旧或出售而增加或减少。
有价证券-我们使用1级投入估计有价证券的公允价值。我们对活跃市场中我们有能力进入的相同资产使用未经调整的报价。
衍生工具-截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们拥有利率掉期，固定了部分无担保定期贷款安排的SOFR或LIBOR。
所有利率互换协议均按公允价值经常性计量。这些工具的估值是使用被广泛接受的估值技术来确定的，包括对每种衍生品的预期现金流进行贴现现金流分析。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率。利率互换的公允价值是采用市场标准方法确定的，即对贴现的未来固定现金收入(或付款)进行净额结算。
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折现的预期可变现金支付(或收款)。可变现金支付(或收入)是基于从可观察到的市场利率曲线得出的对未来利率(远期曲线)的预期。
为遵守ASC 820的规定，吾等纳入信贷估值调整，以在公允价值计量中适当反映吾等本身的不履行风险及各自交易对手的不履行风险。在调整衍生品合约的公允价值以考虑非履行风险的影响时，我们已经考虑了净额结算和任何适用的信用增强的影响，例如抵押品过帐、门槛、相互看跌和担保。
尽管我们确定用于评估我们的衍生品价值的重要投入属于公允价值等级的第二级，但与我们的交易对手和我们自己的信用风险相关的信用估值调整利用第三级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估我们和我们的交易对手违约的可能性。然而，截至2022年12月31日及2021年12月31日，我们已评估信用估值调整对我们衍生品头寸整体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对我们衍生品的整体估值并不重要。因此，我们已确定我们的衍生品估值整体归类于公允价值等级的第二级。
赚取收益-作为我们于2017年收购Phillips Edison Limited Partnership(PELP)的一部分，建立了一个盈利结构，使PELP有机会根据收购后某些业绩目标的潜在实现情况赚取额外的运营单位。2022年1月11日，我们根据我们的股价最终确定了赚取负债的公允价值，并发行了约1.6100万个业务单位，用于全额清偿债务，价值#美元54.2百万美元。收益负债的公允价值变动记入合并业务报表中的其他(费用)收入净额。我们记录的费用为#美元。1.8百万美元和美元30.4截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分别为百万美元和#美元10.0在截至2020年12月31日的一年中，
房地产资产减值-我们的房地产资产按公允价值减去出售持有待售物业的成本进行计量和确认，非经常性基础上取决于我们确定减值发生的时间。我们以低于账面价值的处置价格对合同下的资产进行减值，或有其他运营减值指标。所有减值房地产资产的公允价值所采用的估值方法是预期销售收益净额，我们认为这是公允价值体系中的第二级投入。
在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度，我们记录了以下房地产资产减值费用(以千计)：
202220212020
房地产资产减值准备$322 $6,754 $2,423 

17.后续活动
在编制经审核综合财务报表时，吾等已评估截至本报告以10-K表格提交之日止的后续事项，以供确认及/或披露之用。根据这项评估，我们已确定除在该等综合财务报表其他地方披露的某些事件及交易外，并无已发生的需要确认或披露的事件。

菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
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附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
湖畔广场弗吉尼亚州塞勒姆$—$3,344$5,247$909$3,502$5,998$9,500$3,278198811/23/2011
雪景广场俄亥俄州帕尔马—4,1046,4321,1914,3267,40111,7274,281198111/23/2011
圣查尔斯广场佛罗里达州达文波特—4,0904,3998324,4204,9019,3213,356200711/23/2011
伯伍德村中心格伦·伯尼，医学博士—5,44810,1676515,74810,51816,2665,883197111/23/2011
中心点南卡罗来纳州伊斯利—2,7504,3611,4513,3535,2098,5622,919200211/23/2011
南安普顿村佐治亚州泰龙—2,6705,1761,2213,0386,0299,0673,218200311/23/2011
Cureton镇中心北卡罗来纳州瓦克肖—6,5696,1972,6975,9329,53115,4635,136200612/29/2011
电车道口北卡罗来纳州桑福德—2,0163,0719342,5313,4906,0212,34919962/23/2012
格林广场的村庄佐治亚州布伦瑞克—5,8127,3681,6426,0728,75014,8224,60719924/27/2012
梅多索普庄园购物中心肯塔基州列克星敦—4,0934,1851,9094,5305,65710,1872,6841989/20085/9/2012
布伦特伍德公地伊利诺伊州本森维尔—6,1058,0242,5076,33010,30616,6364,9191981/20017/5/2012
西德尼·汤恩中心俄亥俄州西德尼—1,4293,8021,6402,1014,7706,8713,1441981/20078/2/2012
百老汇广场亚利桑那州图森市—4,9797,1692,5686,0668,65014,7164,7011982/19958/13/2012
贝克希尔伊利诺伊州格伦·埃林—7,06813,73810,2097,73123,28431,01510,15319989/6/2012
新的布拉格下议院明尼苏达州新布拉格—3,2486,6042,9873,4429,39712,8395,041200810/12/2012
苍鹭溪镇中心佛罗里达州北港—4,0624,0824424,3274,2598,5862,479200112/17/2012
石英山中心加利福尼亚州兰开斯特11,7406,68913,5291,2757,27614,21721,4936,2671991/201212/27/2012
第一村广场加利福尼亚州莫德斯托17,7005,16618,7527115,27419,35524,6297,929200712/28/2012
希尔菲克购物中心塞勒姆，或—2,8794,7501382,9904,7777,7672,1251984/201112/28/2012
巴特勒小溪佐治亚州埃克沃斯—3,9256,1293,6264,3779,30313,6803,78319891/15/2013
锦绣橡树佐治亚州埃伦伍德6,4303,5635,2661,1323,9256,0369,9612,90619961/15/2013
草原穿越佐治亚州阿尔法雷塔—3,6805,7911,4194,0076,88310,8903,18919961/15/2013
汉密尔顿山脊佐治亚州布福德—4,7727,1681,1625,0628,04013,1024,17420021/15/2013
梅布尔顿十字路口佐治亚州梅布尔顿—4,4266,4131,3934,9447,28812,2323,71419971/15/2013
韦斯特里奇的商店乔治亚州麦克多诺—2,7883,9012,1152,9735,8318,8042,58320061/15/2013
费尔劳恩镇中心俄亥俄州费尔劳恩20,00010,39829,0054,40911,63632,17643,81215,4601962/19961/30/2013
Macland Pointe佐治亚州玛丽埃塔—3,4935,3641,2593,9546,16210,1163,32419922/13/2013
克莱伍德中心德克萨斯州斯普林特—11,47818,9541,24211,78919,88531,6749,57420033/21/2013
默里·兰丁南卡罗来纳州哥伦比亚6,7503,2216,8561,8653,6928,25011,9423,71520033/21/2013
葡萄园购物中心佛罗里达州塔拉哈西—2,7614,2216043,0474,5397,5862,38120023/21/2013
Lutz Lake Crossing佛罗里达州卢茨—2,6366,6001,0002,9947,24210,2363,03920024/4/2013
七山的出版商佛罗里达州斯普林希尔—2,1715,6421,2062,5126,5079,0192,8051991/20064/4/2013
哈特维尔中心俄亥俄州哈特维尔—2,0693,6911,9182,4765,2027,6782,5751988/20084/23/2013
日落购物中心Corvallis，或15,4107,93314,9391,3048,08416,09224,1766,86819985/31/2013
野蛮小镇广场明尼苏达州萨维奇9,0004,1069,4094814,4229,57413,9964,48320036/19/2013
格伦伍德口岸威斯康星州基诺沙—1,8729,9141,2492,41710,61813,0354,25619926/27/2013
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-33

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
夏洛广场购物中心佐治亚州肯纳索—4,6858,7292,2324,84010,80615,6464,3541996/20036/27/2013
圣马特奥的展馆新墨西哥州阿尔伯克基—6,47018,7262,1196,99620,31927,3158,35219976/27/2013
波隆达广场加利福尼亚州萨利纳斯14,7509,02711,8708029,35812,34121,6995,2792003/20067/3/2013
韦斯特伍德购物中心科罗拉多州阿瓦达—3,70611,1151,2584,52811,55116,0795,00320038/8/2013
天堂穿越佐治亚州利西亚·斯普林斯—2,2046,0649992,5076,7609,2672,86620008/13/2013
Contra Loma广场加利福尼亚州安提奥赫—3,2433,9261,9733,9215,2219,1422,05019898/19/2013
南橡树广场密苏里州圣路易斯—1,9386,6342,4142,1698,81710,9862,9931969/19878/21/2013
约克镇中心宾夕法尼亚州米尔克里克镇—3,73615,3962,6824,29417,52021,8148,1171989/20138/30/2013
戴尔镇中心Dyer，In8,4086,01710,2148356,44110,62517,0664,8482004/20059/4/2013
东伯恩赛德广场波特兰，或—2,4845,4221912,6015,4968,0971,8761955/19999/12/2013
红枫村加利福尼亚州特雷西20,5849,25019,4665799,46919,82629,2957,09120099/18/2013
水晶滩广场佛罗里达州棕榈港6,3602,3347,9187622,4888,52611,0143,54920109/25/2013
花旗中心广场路易斯安那州卡罗尔—7702,5305131,0632,7503,8131,2041991/199510/2/2013
鸭溪广场亚利桑那州贝登多夫—4,61213,0073225,22312,71817,9415,1992005/200610/8/2013
卡希尔广场明尼苏达州逆弗格罗夫高地—2,5875,1149152,9805,6368,6162,519199510/9/2013
大学广场正常，IL—4,46017,7726,0955,15123,17628,3276,9011983/199910/22/2013
法院市场弗吉尼亚海滩，弗吉尼亚州11,6506,1308,0611,2336,4039,02115,4243,929200510/25/2013
黑斯廷斯市场明尼苏达州黑斯廷斯—3,98010,0451,1214,50410,64215,1464,561200211/6/2013
考奎纳广场佛罗里达州西南牧场—9,45811,7701,2779,79812,70722,5054,824199811/7/2013
天堂湖的购物中心佛罗里达州迈阿密—5,8116,0201,1126,1566,78712,9432,888199911/7/2013
科林顿广场鲍伊，马里兰州—12,20715,1421,41512,55716,20728,7646,360199611/21/2013
黄金城中心科罗拉多州戈尔登14,7117,06510,1661,8797,57911,53119,1105,0451993/200311/22/2013
北极星市场明尼苏达州拉姆齐—2,8109,2042,4062,99611,42414,4204,085200411/27/2013
熊溪广场密苏里州佩托斯基—5,67717,6111,7265,89419,12025,0147,9241998/200912/18/2013
东侧广场俄亥俄州斯普林菲尔德—3949631794121,1241,536476200712/18/2013
旗城站俄亥俄州芬德利—4,6859,6303,6984,99313,02018,0134,654199212/18/2013
城乡购物中心内华达州诺布尔斯维尔13,4807,36116,2694607,45616,63424,0907,068199812/18/2013
硫磺树林俄亥俄州胡伯海茨—5532,1427576112,8413,452980200412/18/2013
索斯盖特购物中心亚利桑那州得梅因—2,4348,3581,7622,9479,60712,554$4,0671972/201312/20/2013
英镑点心加利福尼亚州林肯市24,0737,03920,8221,8237,66522,01929,6847,873200412/20/2013
阿卡迪亚广场菲尼克斯，AZ—5,7746,9043,0816,0909,66915,7593,785198012/30/2013
Stop&Shop广场康涅狄格州恩菲尔德—8,89215,0281,3299,40115,84825,2496,6371988/199812/30/2013
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-34

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
费尔阿克斯购物中心威斯康星州奥什科什—3,5435,1891,2634,0575,9389,9952,7931992/20131/21/2014
萨沃伊广场伊利诺伊州萨沃伊—4,30410,8959114,78211,32816,1105,2481999/20071/31/2014
住宅区的商店伊利诺伊州帕克里奇—7,74416,8841,6788,18618,12026,3066,19520062/25/2014
教堂山北中心北卡罗来纳州教堂山6,0264,77610,1891,7995,17311,59116,7644,95819982/28/2014
科佩尔市场中心德克萨斯州科佩尔—4,87012,2364225,11912,40917,5284,73220083/5/2014
温彻斯特网关弗吉尼亚州温彻斯特—9,34223,4682,2899,64225,45735,0999,73920063/5/2014
石墙广场弗吉尼亚州温彻斯特—7,92916,6421,1288,13717,56225,6996,86420073/5/2014
市集中心肯塔基州路易斯维尔—8,10814,4115,6368,82719,32828,1557,9351988/19943/12/2014
老鹰登陆的村庄佐治亚州斯托克布里奇—2,8245,5151,2193,3656,1939,5583,02119953/13/2014
锦标赛门村佛罗里达州达文波特—1,8146,0601,0862,0676,8938,9602,70420013/14/2014
卫斯理礼拜堂的汤恩中心佛罗里达州韦斯利·查佩尔—2,4665,5539782,7446,2538,9972,36620003/14/2014
斯塔勒广场弗吉尼亚州斯汤顿—4,1089,0721,1494,6659,66414,3294,12819893/21/2014
伯班克广场伊利诺伊州伯班克—2,9724,5463,8593,5997,77811,3773,2041972/19953/25/2014
汉密尔顿村田纳西州查塔努加—12,68219,1035,20912,97324,02136,9949,71119894/3/2014
韦恩斯伯勒广场弗吉尼亚州韦恩斯伯勒—5,5978,3342845,7878,42814,2153,79220054/30/2014
西南市场拉斯维加斯，NV—16,01911,2703,31116,34914,25130,6006,01720085/5/2014
汉普顿村南卡罗来纳州泰勒—5,4567,2544,2396,04910,90016,9494,8851959/19985/21/2014
中央车站肯塔基州路易斯维尔12,0956,1436,9322,6626,5499,18815,7373,7992005/20075/23/2014
柯克伍德市场德克萨斯州休斯顿—5,7869,6971,4466,05410,87516,9294,0051979/20085/23/2014
锦绣广场宾夕法尼亚州新坎伯兰—2,7868,5006383,1748,75011,9243,0321992/19995/27/2014
百老汇海滨大道佛罗里达州萨拉索塔—3,8316,7957094,1457,19011,3352,57720075/28/2014
汤费尔中心宾夕法尼亚州印第安纳州—7,00713,2331,4157,34014,31521,6556,3181995/20105/29/2014
希斯布鲁克公地佛罗里达州奥卡拉6,9303,4708,3521,1173,7539,18612,9393,43720025/30/2014
果园华盛顿州亚基马—5,4258,7435955,8198,94414,7633,66620026/3/2014
邵氏汉诺威广场马萨诸塞州汉诺威—2,8265,314102,8265,3248,1501,9991994/20006/23/2014
逸夫广场伊斯顿马萨诸塞州伊斯顿—5,5207,1736625,8907,46513,3553,1601984/20046/23/2014
林伍德广场田纳西州杰克逊—3,3414,8269433,6295,4819,1102,4891986/20137/28/2014
汤普森谷镇中心科罗拉多州洛夫兰—5,75817,3872,8226,40319,56425,9676,93119998/1/2014
卢米娜·康蒙斯北卡罗来纳州威尔明顿6,2902,00811,2491,5992,11512,74114,8564,0011974/20078/4/2014
浮木村加利福尼亚州安大略省—6,81112,9931,8577,57814,08321,6615,10619858/7/2014
法国金门佛罗里达州巴托—2,59912,8772,1252,91614,68517,6015,0091960/20118/28/2014
果园广场密西西比州华盛顿镇—1,36111,5508161,63112,09613,7274,28519999/8/2014
交易员Joe的中心俄亥俄州都柏林6,7452,3387,9223,2902,94110,60913,5503,67919869/11/2014
棕榈亭南卡罗来纳州北查尔斯顿—2,5098,5261,2903,4988,82712,3253,15020039/11/2014
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-35

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
五星城广场马萨诸塞州斯普林菲尔德—8,91219,6357,36210,40525,50435,90911,1521970/20139/24/2014
费尔菲尔德十字路口俄亥俄州比弗克里克—3,57210,0262623,71510,14513,8603,864199410/24/2014
比弗克里克镇中心俄亥俄州比弗克里克—14,05530,7994,28015,19133,94349,13413,417199410/24/2014
格雷森村佐治亚州洛根维尔—3,9525,6202,3864,2067,75211,9583,669200210/24/2014
生鲜市场公地南卡罗来纳州波利斯岛—2,4424,9411282,4575,0547,5112,016201110/28/2014
克莱蒙特村华盛顿州埃弗雷特—5,63510,5441,5216,11811,58217,7004,2481994/201211/6/2014
樱桃山市场密西西比州韦斯特兰—4,64110,1372,8485,30112,32517,6265,3951992/200012/17/2014
诺尔伍德购物中心科罗拉多州科罗拉多州斯普林斯—5,3586,6846035,4577,18812,6453,42420031/8/2015
日出广场亚利桑那州格伦代尔—3,4356,0412,1644,3657,27511,6403,29219702/11/2015
里弗蒙特站佐治亚州约翰斯克里克—6,8768,9164,4677,22113,03820,2595,7421996/20032/27/2015
早餐点市场佛罗里达州巴拿马城海滩—5,57812,0528726,08112,42118,5024,7432009/20103/13/2015
猎鹰谷肯塔基州勒内萨—3,1316,8733813,4646,92110,3852,9052008/20093/13/2015
科尔(氏)奥纳拉斯卡威斯康星州奥纳拉斯卡—2,6705,6483002,6705,9488,6182,4801992/19933/13/2015
科罗拉多中心新墨西哥州圣达菲11,5604,39616,4604,3484,78720,41725,2046,30619645/1/2015
西溪广场佛罗里达州椰子溪5,1143,4596,1316383,6546,57410,2282,1562006/20137/10/2015
诺斯伍兹十字路口马萨诸塞州汤顿—10,09214,43737710,18014,72624,9067,5422003/20105/24/2016
墨菲市场德克萨斯州墨菲—28,65233,1224,53129,11437,19166,30510,5842008/20156/24/2016
海港村佛罗里达州杰克逊维尔—5,63016,7273,7826,09820,04126,1395,56620069/22/2016
橡树磨坊广场伊利诺伊州奈尔斯—6,84313,6924,1897,48717,23724,7246,178197710/3/2016
南棕榈树亚利桑那州坦佩22,26210,02524,3463,19410,49427,07137,5659,645198210/26/2016
金鹰村佛罗里达州克莱蒙特6,8233,7467,7357903,9808,29112,2712,623201110/27/2016
阿特沃特市场(4)
加利福尼亚州阿特沃特—6,1167,597(12,153)4171,1431,5607520082/10/2017
洛基里奇镇中心加利福尼亚州罗斯维尔19,6515,44929,2078215,65629,82135,4776,74919964/18/2017
格林豪泰中心威斯康星州拉辛—2,9558,7181,2473,4879,43312,9202,7011989/19945/5/2017
西拉德尔奥罗镇中心加利福尼亚州科罗纳—9,01117,9892,0329,32519,70729,0325,15419916/20/2017
鸟颈购物中心弗吉尼亚海滩，弗吉尼亚州—1,9003,2539722,0664,0596,1251,556198710/4/2017
十字路口广场北卡罗来纳州阿谢伯勒—1,7222,7206962,1073,0315,1381,382198410/4/2017
邓洛普村弗吉尼亚州殖民地高地—2,4204,8922,2282,6356,9059,5401,916198710/4/2017
Edgecombe广场北卡罗来纳州塔博罗—1,4122,2584531,4932,6304,1231,606199010/4/2017
森林公园广场俄亥俄州辛辛那提—4,0075,8771,1494,4036,63011,0332,571198810/4/2017
歌神站俄亥俄州戈申3,6051,5554,621991,6524,6236,2752,0361973/200310/4/2017
乡村购物中心明尼苏达州摩尔斯维尔—2,0598,3257502,1588,97611,1342,4771965/199710/4/2017
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-36

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
山核桃广场田纳西州纳什维尔—2,9275,0992,3722,9787,42010,3981,8531974/198610/4/2017
高地集市格雷沙姆，或6,4633,2637,9796373,3858,49411,8792,1751984/199910/4/2017
梅菲尔村德克萨斯州赫斯特16,39815,34316,5223,91915,85019,93435,7845,7651981/200410/4/2017
拉普拉塔广场马里兰州拉普拉塔17,8608,43422,8552,1898,70524,77333,4785,805200310/4/2017
拉斐特广场拉斐特，In6,7945,3875,6361705,4225,77111,1934,3141963/200110/4/2017
商业广场德克萨斯州布朗伍德—6,0278,341(463)5,8448,06113,9051,0681969/200710/4/2017
蒙福特高地俄亥俄州辛辛那提4,2162,3573,54592,3573,5545,9111,246198710/4/2017
山野公园广场佐治亚州罗斯韦尔5,9906,1186,6525676,1527,18513,3372,0401988/200310/4/2017
诺丹购物中心弗吉尼亚州丹维尔—1,9116,7519342,0477,5499,5962,4611961/200210/4/2017
北区广场克林顿，北卡罗来纳州—1,4065,4716871,4496,1157,5641,982198210/4/2017
公园广场广场佛罗里达州奥兰治港—2,3478,458(2,269)1,9126,6248,5361,340198410/4/2017
帕森斯村佛罗里达州塞夫纳—3,46510,864(4,044)2,4577,82810,2851,6971983/199410/4/2017
山坡--西部UT，Hillside—6911,7393,8704,5611,7396,300683200610/4/2017
南橡树购物中心佛罗里达州LIVE Oak—1,7425,1197751,8205,8167,6362,7511976/200010/4/2017
萨默维尔广场南卡罗来纳州萨默维尔—4,1048,6688394,5079,10413,6112,7861989/200310/4/2017
橡树之旅佛罗里达州哈德逊—3,8766,6682,7593,6289,67513,3032,221198110/4/2017
RiverPlace中心内华达州诺布尔斯维尔5,1753,8904,0447854,0084,7118,7192,254199210/4/2017
城市和乡村中心俄亥俄州汉密尔顿—2,2684,372(1,703)1,8953,0424,9374195010/4/2017
汤尼十字路口购物中心德克萨斯州梅斯奎特—5,35815,5841,5875,43817,09122,5294,839198410/4/2017
沃特福德的村庄弗吉尼亚州米德洛锡安—2,7025,1946382,8625,6728,5341,761199110/4/2017
温莎中心北卡罗来纳州达拉斯—2,4885,1864552,4945,6358,1292,2651974/199610/4/2017
12 West Marketplace明尼苏达州利奇菲尔德—8353,5381679883,5524,5401,723198910/4/2017
威洛布鲁克公地田纳西州纳什维尔—5,3846,0024225,5136,29511,8082,107200510/4/2017
艾奇伍德镇中心宾夕法尼亚州埃奇伍德—10,02922,5352,94010,73024,77435,5048,150199010/4/2017
埃弗森·波因特佐治亚州斯内尔维尔7,7344,2228,4215274,3678,80313,1702,613199910/4/2017
德拉菲尔德村广场威斯康星州德拉菲尔德8,2576,2066,8695066,5267,05513,5812,468200710/4/2017
湖光村的购物中心佛罗里达州利斯堡—4,0653,7956,6584,37610,14214,5183,0421987/19982/26/2018
塞拉·维斯塔广场加利福尼亚州穆列塔—9,82411,6692,61810,43213,67924,1112,91119919/28/2018
麦岭市场科罗拉多州麦岭—7,9268,3931,1898,4629,04617,5082,396199610/3/2018
大西洋广场马萨诸塞州北雷丁—12,34112,6991,95012,63014,36026,9903,6361959/197311/9/2018
史丹顿广场弗吉尼亚州斯汤顿—4,81814,380434,84314,39819,2412,608200611/16/2018
贝萨尼村佐治亚州阿尔法雷塔—6,1388,3557316,1699,05515,2241,984200111/16/2018
诺斯帕克村德克萨斯州卢伯克—3,0876,0473583,2426,2509,4921,241199011/16/2018
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-37

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
国王十字车站佛罗里达州太阳城中心10,4675,65411,2253575,84811,38817,2362,3622000/201811/16/2018
华盛顿湖横渡佛罗里达州墨尔本—4,22213,5532,8354,29316,31720,6102,6911987/201211/16/2018
吉卜林市场科罗拉多州利特尔顿—4,02010,4054954,18610,73414,9202,5221983/200911/16/2018
大都会西村佛罗里达州奥兰多—6,84115,3331,2506,98816,43623,4243,231199011/16/2018
春柏村德克萨斯州休斯顿—9,57914,5671,2479,77115,62225,3933,1461982/200711/16/2018
英联邦广场加利福尼亚州福尔瑟姆—9,95512,5861,13510,03113,64523,6763,982198711/16/2018
点卢米斯威斯康星州密尔沃基—4,1714,9012,1724,1717,07311,2442,3291965/199111/16/2018
沙斯塔十字路口加利福尼亚州雷丁市—9,59818,643(3,298)8,33016,61324,9432,9441989/201611/16/2018
米兰广场密西西比州米兰—9251,9743291,0162,2123,2281,1851960/197511/16/2018
希兰德村伊利诺伊州罗斯科—2,5717,4612,2842,6579,65912,3162,644199411/16/2018
丽港湾99广场加利福尼亚州麋鹿林区—5,42216,9522485,44417,17822,6223,206199211/16/2018
索斯菲尔德中心密苏里州圣路易斯—5,61213,6431,3466,00914,59220,6013,232198711/16/2018
沃特福德公园广场明尼苏达州普利茅斯—4,93519,5433625,12019,72024,8404,035198911/16/2018
殖民地海滨长廊佛罗里达州温特黑文—12,40322,09785712,45622,90135,3575,4881986/200811/16/2018
威利曼奇广场威利曼奇，康涅狄格州—3,5968,8591023,6218,93612,5572,7761968/199011/16/2018
基维拉过境点肯塔基州奥兰德公园—7,51210,7291,4508,20111,49019,6913,058199611/16/2018
Spivey Junction佐治亚州斯托克布里奇—4,08310,4142214,19710,52114,7182,253199811/16/2018
法明顿广场新墨西哥州法明顿—6,3229,6191836,4179,70716,1242,332200411/16/2018
丰收广场俄亥俄州阿克伦—2,6936,0831662,7476,1958,9421,4561974/200011/16/2018
奥克赫斯特广场佛罗里达州塞米诺尔—2,7824,5065002,9744,8147,7881,2861974/200111/16/2018
老阿拉巴马广场佐治亚州约翰斯克里克—10,78217,3591,19310,85118,48329,3343,600200011/16/2018
北角登岸加利福尼亚州莫德斯托20,0618,04028,4228948,16629,19037,3565,1421964/200811/16/2018
格伦伍德十字路口俄亥俄州辛辛那提—4,5813,9221304,6024,0318,6331,475199911/16/2018
罗斯威克十字路口马里兰州拉普拉塔—8,25223,5078188,32924,24832,5774,580200811/16/2018
葡萄园中心加利福尼亚州坦普尔顿5,0491,7536,4061951,7966,5588,3541,191200711/16/2018
海风广场佛罗里达州海洋微风—6,4169,9868006,48410,71817,2022,3411993/201011/16/2018
中央谷市场加利福尼亚州塞雷斯15,5266,16317,535696,18717,58023,7673,238200511/16/2018
51号&橄榄广场亚利桑那州格伦代尔—2,2369,0384472,5939,12811,7211,9491975/200711/16/2018
西英亩购物中心加利福尼亚州弗雷斯诺—4,8665,6274445,0435,89410,9372,026199011/16/2018
公园大道上的草地科罗拉多州博尔德—23,95432,7441,44924,29933,84858,1476,242198911/16/2018
怀安多特广场堪萨斯城，肯塔基州—5,20417,5664965,29417,97223,2663,4571961/201511/16/2018
布罗德兰市场科罗拉多州布鲁姆菲尔德—7,4349,4598357,8349,89417,7282,288200211/16/2018
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-38

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
乡村中心威斯康星州拉辛—6,05126,4739866,24227,26833,5105,7432002/200311/16/2018
肖雷盖特镇中心威洛威克，俄亥俄州—7,15216,2824,7117,34520,80028,1456,1121958/200511/16/2018
普莱诺市场街德克萨斯州普莱诺—14,83733,1781,45915,15934,31549,4746,021200911/16/2018
海岛步道购物中心佛罗里达州费尔南迪纳海滩—8,19019,9921,0608,28520,95729,2424,7031987/201211/16/2018
诺曼代尔村明尼苏达州布鲁明顿11,0778,39011,4071,4788,97012,30521,2753,918197311/16/2018
北角广场南卡罗来纳州北查尔斯顿—10,23226,34888310,70126,76237,4636,559198911/16/2018
帕尔默镇中心宾夕法尼亚州伊斯顿—7,33123,5251,3697,32724,89832,2254,824200511/16/2018
Alico Commons佛罗里达州迈尔斯堡—4,67016,5575614,95616,83221,7883,182200911/16/2018
Windover广场佛罗里达州墨尔本11,0484,11513,3093624,20213,58417,7862,5661984/201011/16/2018
罗克利奇广场佛罗里达州罗克利奇—3,4774,4693,2143,7267,43411,1601,160198511/16/2018
费尔菲尔德公地科罗拉多州莱克伍德—8,80229,9461,8078,89731,65840,5555,440198511/16/2018
可可公地佛罗里达州可可—4,8388,2471,2334,8729,44614,3182,548198611/16/2018
汉密尔顿·米尔村佐治亚州达库拉—7,0599,7345137,18810,11817,3062,333199611/16/2018
谢菲尔德十字路口俄亥俄州谢菲尔德村—8,84110,2323579,04110,38919,4302,786198911/16/2018
风车广场的购物中心伊利诺伊州巴达维亚—8,18616,0055568,32316,42424,7473,5061991/199711/16/2018
石门广场德克萨斯州克劳利6,8625,2617,0071,1035,2698,10213,3711,767200311/16/2018
大家广场康涅狄格州柴郡—2,52010,0966212,56110,67613,2371,9001960/200511/16/2018
莱克伍德市中心俄亥俄州莱克伍德—1,59310,3084061,68510,62212,3071,861199111/16/2018
卡里亚格敦市场马萨诸塞州阿默斯伯里—7,08415,4928547,12116,30923,4303,594200011/16/2018
沙科比的十字路口明尼苏达州沙科比—8,86920,3201,1869,03521,34030,3755,076199811/16/2018
百老汇展馆加利福尼亚州圣玛丽亚—8,51220,4275208,57620,88329,4594,252198711/16/2018
萨尼贝勒海滩广场佛罗里达州迈尔斯堡—3,9187,0437244,1507,53511,6851,741200311/16/2018
格伦湖的购物中心韦基·瓦奇，佛罗里达州—4,6627,4735824,7527,96512,7171,779200811/16/2018
巴托市场佐治亚州卡特斯维尔19,30511,94424,61075112,05825,24737,3057,262199511/16/2018
布鲁明代尔山佛罗里达州里弗维尤—4,3845,1794054,4545,5149,9681,7602002/201211/16/2018
大学广场纽约州阿默斯特—6,4029,8009216,44210,68117,1233,5141980/199911/16/2018
麦金尼市场街德克萨斯州麦金尼94810,94116,0611,67211,05417,62028,6744,034200311/16/2018
蒙维尔公地康涅狄格州蒙维尔—12,41711,09159412,54211,56024,1023,402200711/16/2018
邵氏广场雷纳姆马萨诸塞州雷纳姆—8,37826,8291,0728,41927,86036,2796,0161965/199811/16/2018
太阳树广场德克萨斯州索斯莱克—6,33515,6426046,41816,16322,5813,024200011/16/2018
绿谷广场内华达州亨德森—7,28416,8794687,35517,27624,6313,5131978/198211/16/2018
Croscreek村佛罗里达州圣克劳德—3,8219,6045843,97010,03914,0092,185200811/16/2018
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-39

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
市场漫步佐治亚州萨凡纳—20,67931,8363,77720,93835,35456,2926,8862014/201511/16/2018
利沃尼亚广场密西西比州利沃尼亚—4,11817,0376884,19417,64921,8433,701198811/16/2018
富兰克林中心威斯康星州富兰克林—6,3535,4825006,4125,92312,3352,9771994/200911/16/2018
广场23号新泽西州庞普顿平原—11,41240,1445,58811,76245,38257,1447,4311963/199711/16/2018
肖尔伍德十字路口伊利诺伊州肖尔伍德—9,46820,9932,7409,60823,59333,2015,109200111/16/2018
赫恩登广场加利福尼亚州弗雷斯诺—7,14810,071(732)6,8439,64416,4872,041200511/16/2018
风车市场加利福尼亚州克洛维斯—2,7757,299(186)2,8277,0619,888990200111/16/2018
河湖村加利福尼亚州贝克尔斯菲尔德—8,56715,2422,5358,81517,52926,3443,087199711/16/2018
埃文斯·汤恩中心佐治亚州埃文斯—4,0187,0133074,1327,20611,3381,780199511/16/2018
曼斯菲尔德市场中心德克萨斯州曼斯菲尔德—4,67213,1543714,72813,46918,1972,456201511/16/2018
奥蒙德海滩购物中心佛罗里达州奥蒙德海滩—4,9547,0061,0035,0537,91012,9632,0321967/201011/16/2018
文化广场伊利诺伊州卡罗尔·斯特莱姆—6,20516,5077236,29917,13623,4353,420198811/16/2018
穿越高山佐治亚州达库拉3,1196,6026,835(24)6,2807,13313,4131,692199711/16/2018
塞维利亚下议院德克萨斯州阿灵顿—4,68912,6029344,85413,37118,2252,655198711/16/2018
市场中心的Cinco牧场德克萨斯州凯蒂—5,55314,0634715,65514,43220,0872,6972007/200812/12/2018
内珀维尔过境点伊利诺伊州内珀维尔25,38015,76630,8814,46216,54934,56051,1096,6282007/20164/26/2019
橘子林购物中心佛罗里达州北迈尔斯堡—2,6377,3392932,9157,35410,2691,359199910/31/2019
萨德伯里十字路口马萨诸塞州萨德伯里—6,48312,9333,8266,51616,72623,2422,019198410/31/2019
阿什伯恩农场市场中心弗吉尼亚州阿什伯恩—14,03516,64843514,04917,06931,1182,552200010/31/2019
阿拉米达十字路口亚利桑那州埃文代尔12,3227,78519,8754,8288,03124,45732,4884,773200511/16/2019
德尔帕索市场加利福尼亚州萨克拉门托—5,72212,2428166,08612,69418,7801,889200612/12/2019
山核桃平地公地佐治亚州坎顿市—6,97611,7861,0287,42512,36519,7901,90020088/17/2020
罗克斯伯勒市场科罗拉多州利特尔顿—4,10512,6681,2644,70313,33418,0371,531200510/5/2020
Cinco牧场站II德克萨斯州凯蒂—1,045—2,5711,0452,5713,61613-1/26/2021
西村中心明尼苏达州昌哈森—10,86011,2811,15011,25612,03523,2911,31819942/4/2021
山核桃溪广场德克萨斯州丹顿—5,3702,7102625,5112,8318,34236120072/25/2021
福克斯里奇广场科罗拉多州百年—3,74011,6361,1944,42512,14516,57078819838/20/2021
瓦尔里科·康蒙斯佛罗里达州瓦尔里科—7,52226,4799038,09526,80934,9041,4941986/20118/25/2021
帕布斯特农场的市场威斯康星州Oconomowoc—5,64817,1993385,96417,22123,1851,109200510/13/2021
阿拉帕霍市场科罗拉多州格林伍德村—13,77949,3291,79714,85250,05364,9052,4631977/198910/19/2021
洛根维尔市中心佐治亚州洛根维尔—5,3097,9197235,4418,51013,9511,905199711/5/2021
城镇与乡村加利福尼亚州萨克拉门托—21,89535,79274821,95736,47858,4351,9151950/200411/12/2021
斯普鲁茨广场拉斯维加斯，NV—5,10422,6226565,39022,99228,3821,0011995/201912/3/2021
彩虹广场拉斯维加斯，NV—7,15830,1719487,66330,61438,2771,3181989/201912/3/2021
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-40

附表三--房地产资产和累计折旧
2022年12月31日
(单位：千)
    初始成本
收购后资本化的成本(2)
期末结转总额(3)
      
属性名称城市、州
累赘(1)
土地和改善措施建筑物和改善措施土地和改善措施建筑物和改善措施总计累计折旧建造/翻新日期获取日期
下跌俯瞰弗吉尼亚州斯特林—16,24241,4481,42816,39442,72459,1181,39620161/14/2022
橡树草地市场德克萨斯州乔治敦—4,84715,8482015,01315,88320,89649020182/1/2022
阿瓦隆的购物中心佛罗里达州斯普林希尔—9,1847,7409289,7978,05517,85237020092/14/2022
百年湖畔广场明尼苏达州伊迪纳—13,58151,05097213,88051,72365,6031,1711989/20125/13/2022
十字路口城市中心北拉斯维加斯，内华达州—25,22627,63726125,48227,64253,12491520078/15/2022
奇诺中心肯塔基州列克星敦—3,84113,993(3)3,85513,97617,831148198411/21/2022
桑里奇广场加利福尼亚州兰乔科尔多瓦—12,00321,375—12,00321,37533,37883201712/20/2022
007050-北湖车站有限责任公司(5)
俄亥俄州辛辛那提—2,32711,8061,1212,75712,49715,2542,705198510/6/2006
企业调整(6)
—62,734(5,452)(2,837)125(2,712)578
总计$528,198$1,606,846$3,283,171$356,262$1,674,133$3,572,146$5,246,279$1,001,863
(1)产权负担不包括我们的融资租赁。
(2)收购后资本化成本的减少通常归因于已出售的地块/待售地块、减值和持有待售资产。
(3)出于联邦所得税的目的，财产的总基数约为#美元。5.22022年12月31日。
(4)这个位置的主要购物中心已经售出，我们目前只拥有一个外卖地块。
(5)金额包括公司建筑和土地。
(6)数额包括抵销物业经理向房地产资产收取的公司间建筑管理费。
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-41

按成本计算的房地产资产对账：
  20222021
1月1日的余额$4,942,426 $4,787,348 
年内增加的项目：
房地产收购268,126 298,084 
房地产的净增加/改善103,656 74,767 
本年度的扣减项目：
房地产处置(65,882)(203,976)
房地产减值准备(2,047)(12,332)
持有待售的房地产— (1,465)
12月31日的结余$5,246,279 $4,942,426 
累计折旧对账：
  20222021
1月1日的余额$834,123 $695,591 
年内增加的项目：
折旧费用182,119 177,734 
本年度的扣减项目：
房地产处置累计折旧(12,644)(33,429)
房地产减值准备(1,735)(5,750)
持有待售房地产累计折旧— (23)
12月31日的结余$1,001,863 $834,123 
* * * * *
菲利普斯·爱迪生公司2022年12月31日10-K表格
F-42

签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权以下签署人代表其签署本报告，并于2023年2月21日正式授权。
菲利普斯·爱迪生公司
  
发信人：杰弗里·S·爱迪生
 杰弗里·S·爱迪生
 董事会主席兼首席执行官
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由下列人员以登记人的身份在指定日期签署。
签名标题日期
   
杰弗里·S·爱迪生董事会主席兼首席执行官(首席执行官)2023年2月21日
杰弗里·S·爱迪生  
约翰·P·考尔菲尔德执行副总裁总裁，首席财务官，财务主管(首席财务官)2023年2月21日
约翰·P·考尔菲尔德  
/S/Jennifer L.Robison高级副总裁和首席会计官(首席会计官)2023年2月21日
詹妮弗·L·罗宾逊
/S/赵小兰董事2023年2月21日
赵小兰  
/S/伊丽莎白·费舍尔董事2023年2月21日
伊丽莎白·费舍尔
/S/小保罗·J·梅西董事2023年2月21日
小保罗·J·梅西
/S/Stephen R.Quazzo董事2023年2月21日
斯蒂芬·R·夸佐
/S/Jane Silfen董事2023年2月21日
简·西尔芬
约翰·A·斯特朗董事2023年2月21日
约翰·A·斯特朗
/S/格雷戈里·S·伍德董事2023年2月21日
格雷戈里·S·伍德