零售机会投资公司上市：纳斯达克：ROIC
11250 El Camino Real，套房200
加州圣地亚哥，92130

立即释放
2023年2月15日星期三

零售机会投资公司公布2022年业绩

加利福尼亚州圣地亚哥，2023年2月15日-零售机会投资公司(纳斯达克：ROIC)今天宣布了截至2022年12月31日的年度和三个月的财务和经营业绩。

2022年亮点
·普通股股东的净收入为5190万美元(稀释后每股0.42美元)
·运营资金1.453亿美元(1)(稀释后每股1.10美元)
·稀释后每股运营资金增长10.0%(2022年与2021年相比)
·同一中心现金净营业收入增长4.6%(2022年与2021年相比)
·年底的投资组合租赁率为98.1%(创历史新高)
·租赁面积160万平方英尺(创纪录的活动)
·新租约的相同空间现金租金上涨23.2%(续约上涨7.8%)
·1.202亿美元收购以杂货店为基础的购物中心
·融资6140万美元(3620万美元处置，2520万美元ATM机股票发行)
·2350万美元的抵押贷款债务已注销
·截至年底，投资组合可出租总面积的96.6%未被占用(创历史新高)
·先进的环境、社会和治理倡议

2022年第四季度亮点
·普通股股东的净收入为1020万美元(稀释后每股0.08美元)
·运营资金3590万美元(稀释后每股0.27美元)
·同一中心现金净营业收入增长5.0%(22财年第四季度与21财年相比)
·22年第四季度本金净债务与折合成年率的EBITDA之比为6.6倍(21年第四季度为7.0倍)
·支付每股0.15美元现金股息
________________________________________
(1)本新闻稿末尾提供了GAAP净收入与运营资金(FFO)的对账。

零售机会投资公司首席执行官斯图尔特·A·坦兹、总裁表示：“在2022年间，我们继续提升我们投资组合的长期内在价值和竞争地位。在租赁方面，我们公布了公司有记录以来表现最强劲、最活跃的年份之一，实现了投资组合租赁率的新高，年底超过98%。年内，我们还租赁了创纪录的空间，并再次实现了释放租金的稳健增长。此外，我们继续致力于通过我们纪律严明的、以关系为导向的投资计划来加强我们在西海岸的存在。2022年，我们收购了超过50万平方英尺的杂货店购物中心。所有这些物业都位于我们的核心市场，与我们现有的投资组合具有极好的战略契合性。“Tanz补充说：“展望未来，凭借我们强大的运营平台，我们将在2023年实现另一个富有成效的一年，并继续创造长期价值。”


财务摘要
在截至2022年12月31日的一年中，普通股股东应占GAAP净收入为5190万美元，或每股摊薄收益0.42美元，而截至2021年12月31日的一年，普通股股东应占GAAP净收益为5350万美元，或每股摊薄收益0.44美元。2022年的GAAP净收入包括由于ROIC的财产处置活动而产生的房地产销售收益770万美元，而2021年房地产销售收益为2230万美元。截至2022年12月31日的三个月，普通股股东应占GAAP净收益为1020万美元，或每股稀释后收益0.08美元，而截至2021年12月31日的三个月，普通股股东应占GAAP净收益为850万美元，或每股稀释后收益0.07美元。

2022年的FFO为1.453亿美元，或每股摊薄1.10美元，而2021年的FFO为1.279亿美元，或每股摊薄1.00美元，每股摊薄FFO增长10.0%。2022年第四季度的FFO为3590万美元，或每股稀释后收益0.27美元，而2021年第四季度的FFO为3260万美元，或每股稀释后收益0.25美元。ROIC根据全国房地产投资信托协会的定义，将FFO报告为补充业绩衡量标准。本新闻稿末尾提供了GAAP净收入与FFO的对账。

2022年，同一中心净营业收入(NOI)为1.967亿美元，而2021年同一中心净营业收入(NOI)为1.881亿美元，增长4.6%。2022年第4季度，同中心噪声指数比2021年第4季度同中心噪声指数增长5.0%。ROIC报告现金基础上的同一中心比较NOI。本新闻稿末尾提供了GAAP营业收入与同一中心比较噪声指数的对账。

在2022年期间，ROIC筹集了6140万美元的资本，其中3620万美元来自财产处置，2520万美元来自通过其自动取款机计划发行约130万股普通股。ROIC利用所得资金，连同运营现金流和无担保循环信贷安排的借款，为1.202亿美元的购物中心收购提供资金，并偿还两笔总计2350万美元的抵押贷款。截至2022年12月31日，ROIC的房地产资产总额(累计折旧前)约为34亿美元，未偿还本金债务约为14亿美元。截至2022年12月31日，ROIC 95.7%的未偿还本金债务是无担保的，其中包括其6.0亿美元无担保循环信贷安排的8800万美元未偿还债务。此外，ROIC在2022年第四季度的净本金债务与年化EBITDA比率为6.6倍，截至2022年12月31日，其投资组合中96.6%的未抵押贷款，基于可租赁总面积。2022年，惠誉评级公司上调了ROIC的投资级公司债务评级，并重申了其稳定的前景。此外，穆迪投资者服务公司和标准普尔全球评级公司都重申了各自的投资级公司债务评级和稳定前景。
收购和处置摘要
在2022年期间，ROIC通过三笔独立的交易收购了五个杂货店购物中心，总价值1.202亿美元，总面积约为501,000平方英尺。其中三处物业位于西雅图大都市区内，一处物业位于波特兰大都市区内，一处物业位于旧金山大都市区内。此外，在2022年期间，ROIC以3620万美元的价格出售了西雅图大都市区内的一处房产。
物业运营摘要
截至2022年12月31日，ROIC的投资组合租赁比例为98.1%，而2021年12月31日的租赁比例为97.5%。于2022年，ROIC签订了439份租约，合共约160万平方英尺，包括173份新租约，合共445,612平方英尺，实现了相同空间比较基准租金23.2%的增长；以及266份续期租赁，总计1,162,619平方英尺，实现了7.8%的基本租金增长。2022年第四季度，ROIC执行了109份租约，合计415,793平方英尺，其中新签租约48份，合计136,750平方英尺，实现了相同空间比较基准租金11.1%的增长；续签了61份租约，合计279,043平方英尺，实现了7.2%的基本租金增长。ROIC报告相同空间的比较基本租金以现金为基础。


环境、社会和治理摘要
2022年期间，ROIC继续推进其环境、社会和治理(ESG)倡议。ROIC在其2022年ESG年度报告(2022年7月发布)中披露，ROIC实现了同一中心温室气体排放减少14%，同一中心公共区域能耗减少15%(2021年与2020年相比)。ROIC连续第二年被美国能源部评为绿色租赁领导者。具体地说，ROIC被指定为“黄金”，以表彰其努力将关键的能源效率、成本节约、空气质量和可持续性标准纳入其租约。此外，在2022年期间，ROIC提高了其全球房地产可持续发展基准公开披露评级。

股息摘要

2022年12月29日，ROIC派发了每股0.15美元的现金股息。2023年2月14日，ROIC董事会宣布每股0.15美元的现金股息，2023年4月7日支付给2023年3月17日登记在册的股东。
2023年指导摘要
ROIC目前估计，2023年GAAP净收入将在稀释后每股0.35美元至0.43美元之间，FFO将在稀释后每股1.05美元至1.11美元之间。

2022年实际截至2023年12月31日的年度
低端高端
(未经审计，除每股和百分比数据外，以千为单位)
适用于股东的GAAP净收益$51,869 $43,709 $54,526 
运营资金(FFO)-稀释$145,301 $139,650 $150,700 
美国公认会计准则稀释后每股净收益$0.42 $0.35 $0.43 
稀释后每股FFO$1.10 $1.05 $1.11 
关键驱动因素
一般和行政费用$21,735 $23,000 $22,000 
利息费用和其他财务费用$59,225 $68,000 $73,000 
直线租金$2,715 $1,000 $1,000 
摊销高于市值和低于市值的租金$11,947 $10,000 $10,000 
坏账$2,034 $5,000 $3,000 
收购$120,150 $100,000 $200,000 
性情$36,193 $200,000 $50,000 
同中心现金NOI增长4.6 %2.0 %5.0 %
ROIC管理层将在ROIC 2023年2月16日的电话会议上讨论指导意见和基本假设。ROIC的指导是前瞻性声明，可能会受到本新闻稿中其他地方提到的风险和其他因素的影响。


电话会议
ROIC将于2023年2月16日(星期四)下午12点召开电话会议，讨论其业绩。东部时间/上午9：00太平洋时间。

要参加电话会议，请点击以下链接(电话会议前10分钟)进行注册：

Https://register.vevent.com/register/BIb65c0bdd569b4cc59cbcd8cdabf2c8cc

注册后，参与者将可以选择：1)从他们的手机拨入(使用个人识别码)；或2)单击“呼叫我”选项，直接接收到他们的手机的自动呼叫。

电话会议还将在以下网址直播(以只听模式)：https://edge.media-server.com/mmc/p/bja5jezf

电话会议将被录音，并在现场直播结束后重播，并可在ROIC的网站上观看，最长可达一年，特别是在其投资者关系活动和演示页面上：
Https://investor.roicreit.com/events-presentations
关于零售机会投资公司。
零售机会投资公司(纳斯达克：ROIC)是一家完全集成、自我管理的房地产投资信托基金，专门从事收购、拥有和管理位于西海岸人口稠密的大都市市场的杂货店购物中心。截至2022年12月31日，ROIC拥有93个购物中心，总面积约为1060万平方英尺。ROIC是最大的上市、以杂货为基础的购物中心REIT，专门专注于西海岸。ROIC是标准普尔SmallCap 600指数成份股公司之一，拥有穆迪投资者服务公司、标准普尔全球评级公司和惠誉评级公司的投资级公司债务评级。

在本文中使用的“相信”、“预期”、“项目”、“应该”、“估计”、“预期”、“指导”和类似的表述旨在识别符合1933年《证券法》(修订本)第27A节和1934年《证券交易法》(修订本)第21F节中该术语含义的前瞻性陈述。本文中包含的某些陈述可能构成“1995年私人证券诉讼改革法”所指的“前瞻性陈述”。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素可能会导致ROIC的实际结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果大相径庭。有关此类风险和因素的信息在ROIC提交给美国证券交易委员会的文件中有描述，其中包括其最新的Form 10-K年度报告，该报告可在www.roireit.net上查阅。


零售机会投资公司。
合并资产负债表
(单位：千，共享数据除外)
2022年12月31日2021年12月31日
资产  
房地产投资：  
土地$958,236 $915,861 
建筑和改善2,452,857 2,350,294 
 3,411,093 3,266,155 
减去：累计折旧578,593 510,836 
2,832,500 2,755,319 
应收按揭票据4,786 4,875 
房地产投资净额2,837,286 2,760,194 
现金和现金等价物5,598 13,218 
受限现金1,861 2,145 
承租人和其他应收款，净额57,546 55,787 
存款500 — 
收购租赁无形资产，净额52,428 50,139 
预付费用5,957 5,337 
递延费用，净额26,683 25,017 
其他资产16,420 17,007 
总资产$3,004,279 $2,928,844 
负债和权益  
负债：  
定期贷款$299,253 $298,889 
信贷安排88,000 — 
高级附注946,849 945,231 
应付按揭票据60,917 85,354 
购得租赁无形负债，净额152,117 136,608 
应付账款和应计费用22,885 48,598 
租客的保证金7,701 7,231 
其他负债41,959 40,580 
总负债1,619,681 1,562,491 
承付款和或有事项
股本：  
优先股，面值0.0001美元，授权发行50,000,000股；未发行和未发行— — 
普通股，面值0.0001美元，授权发行500,000,000股；分别于2022年12月31日和2021年12月31日发行和发行124,538,811股和122,685,266股
12 12 
额外实收资本1,612,126 1,577,837 
累计股息超过收益(315,984)(297,801)
累计其他综合收益(亏损)14 (3,154)
零售机会投资公司股东权益总额1,296,168 1,276,894 
非控制性权益88,430 89,459 
总股本1,384,598 1,366,353 
负债和权益总额$3,004,279 $2,928,844 


零售机会投资公司。
合并业务报表
(未经审计)
(单位为千，每股数据除外)

 截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
 2022202120222021
收入  
租金收入$79,285 $71,999 $308,960 $280,924 
其他收入908 799 3,969 3,176 
总收入80,193 72,798 312,929 284,100 
运营费用
物业经营13,589 12,105 51,057 44,439 
财产税8,839 8,161 34,651 33,663 
折旧及摊销25,050 23,528 97,494 92,929 
一般和行政费用5,590 5,301 21,735 19,654 
其他费用182 229 960 860 
总运营费用53,250 49,324 205,897 191,545 
房地产销售收益— — 7,653 22,340 
营业收入26,943 23,474 114,685 114,895 
营业外费用  
利息费用和其他财务费用(16,049)(14,362)(59,225)(57,535)
净收入10,894 9,112 55,460 57,360 
可归于非控股权益的净收入(695)(598)(3,591)(3,852)
可归因于零售机会投资公司的净收入$10,199 $8,514 $51,869 $53,508 
每股收益--基本收益和稀释后收益$0.08 $0.07 $0.42 $0.44 
每股普通股股息$0.15 $0.18 $0.56 $0.51 





业务资金的计算
(未经审计)
(单位：千)

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
2022202120222021
归因于ROIC的净收入$10,199 $8,514 $51,869 $53,508 
加：折旧和摊销25,050 23,528 97,494 92,929 
减去：房地产销售收益— — (7,653)(22,340)
业务资金--基础35,249 32,042 141,710 124,097 
可归于非控股权益的净收入695 598 3,591 3,852 
运营资金--稀释$35,944 $32,640 $145,301 $127,949 

同中心现金净营业收入分析
(未经审计)
(以千为单位，购物中心数量和百分比除外)

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
20222021$Change更改百分比20222021$Change更改百分比
同一中心分析中包含的购物中心数量85 85 84 84 
同中心入住率98.0 %97.5 %0.5 %98.0 %97.5 %0.5 %
收入：
基本租金$52,656 $50,918 $1,738 3.4 %$205,223 $198,434 $6,789 3.4 %
租金百分率956 791 165 20.9 %1,482 970 512 52.8 %
向租户追讨款项17,978 16,596 1,382 8.3 %69,890 65,592 4,298 6.6 %
其他财产性收入667 608 59 9.7 %2,933 2,101 832 39.6 %
坏账(390)(682)292 (42.8)%(1,701)(2,607)906 (34.8)%
总收入71,867 68,231 3,636 5.3 %277,827 264,490 13,337 5.0 %
运营费用
物业运营费用13,058 12,092 966 8.0 %48,739 43,707 5,032 11.5 %
财产税8,259 7,974 285 3.6 %32,405 32,727 (322)(1.0)%
总运营费用21,317 20,066 1,251 6.2 %81,144 76,434 4,710 6.2 %
同中心现金净营业收入$50,550 $48,165 $2,385 5.0 %$196,683 $188,056 $8,627 4.6 %



同中心现金净营业收入对账
(未经审计)
(单位：千)

 截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度：
 2022202120222021
公认会计准则营业收入$26,943 $23,474 $114,685 $114,895 
折旧及摊销25,050 23,528 97,494 92,929 
一般和行政费用5,590 5,301 21,735 19,654 
其他费用182 229 960 860 
房地产销售收益— — (7,653)(22,340)
直线租金(427)(521)(2,715)(959)
摊销高于市值和低于市值的租金(2,729)(2,224)(11,947)(8,795)
财产收入和其他费用(1)
(265)(14)(1,331)(614)
公司现金噪声总额54,344 49,773 211,228 195,630 
非同中心现金噪声(3,794)(1,608)(14,545)(7,574)
同中心现金噪声$50,550 $48,165 $196,683 $188,056 
____________________
(1)包括锚租赁终止费用，扣除合同金额(如有)、与前期有关的费用和回收调整以及其他杂项调整。

非公认会计准则披露
营运资金(“FFO”)是一项广为认可的REITs非GAAP财务衡量指标，本公司认为，与根据GAAP呈报的财务报表一并考虑时，可提供额外而有用的手段来评估其财务表现。FFO经常被证券分析师、投资者和其他相关方用来评估REITs的业绩，其中大多数都是根据GAAP计算的FFO和净收入。本公司根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)发布的“FFO白皮书”计算FFO，该白皮书将FFO定义为普通股股东应占净收益(根据公认会计准则确定)，不包括债务重组、出售折旧财产和减值的损益，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对合伙企业和未合并的合资企业进行调整后的净收益。

公司内部使用现金净营业收入(“NOI”)来评估和比较公司物业的经营业绩。公司认为，现金NOI为投资者提供了有关公司财务状况和经营结果的有用信息，因为它只反映了在物业层面发生的那些收入和支出项目，当跨时期进行比较时，可以用来确定公司物业的收益趋势，因为这一衡量标准不受非现金收入和费用确认项目、公司资金成本、折旧和摊销费用的影响、收购和出售经营性房地产资产的损益、一般和行政费用或与公司物业所有权有关的其他损益的影响。本公司认为，将这些项目从营业收入中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了经营本公司物业所产生的实际收入和发生的实际费用，以及入住率、租金和运营成本的趋势。现金NOI是衡量公司物业经营业绩的指标，但不能衡量公司的整体业绩，因此不能替代按照公认会计原则计算的净收入或营业收入。本公司将现金NOI定义为营业收入(基本租金和从租户那里收回)减去财产和相关费用(财产营业费用和物业税)，并根据非现金收入和营业费用项目进行调整，如直线租金和租赁无形资产摊销、债务相关费用和其他调整。现金NOI还不包括一般和行政费用、折旧和摊销、收购交易成本、其他费用、利息费用, 物业收购和处置、非常项目、租户改善的损益


和租赁佣金。其他REITs可能使用不同的方法来计算现金NOI，因此，公司的现金NOI可能无法与其他REITs相比。

联系方式：
尼科莱特·奥利里
投资者关系的董事
858-677-0900
邮箱：noolary@roireit.net