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1成员EGP：行业发展成员STPR：SC2022-12-310000049600EGP：Hillside 1成员EGP：行业发展成员STPR：SC2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：SCEGP：Hillside LandMembers2022-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：SCEGP：Hillside LandMembers2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：SCEGP：Hillside 4 LandMembers2022-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：SCEGP：Hillside 4 LandMembers2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：I20WestBusinessCenter成员STPR：GA2022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：I20WestBusinessCenter成员STPR：GA2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：GAEGP：Braselton LandMembers2022-12-310000049600EGP：行业发展成员STPR：GAEGP：Braselton LandMembers2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：CameronLandMembersSTPR：GA2022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：CameronLandMembersSTPR：GA2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：CassWhite12成员STPR：GA2022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：CassWhite12成员STPR：GA2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：绿道绿地成员STPR：GA2022-12-310000049600EGP：行业发展成员EGP：绿道绿地成员STPR：GA2022-01-012022-12-310000049600EGP：河滨公园地块成员EGP：行业发展成员STPR：GA2022-12-310000049600EGP：河滨公园地块成员EGP：行业发展成员STPR：GA2022-01-012022-12-310000049600STPR：MSEGP：行业发展成员EGP：MetroAirportCommerceCenter IiLandMembers2022-12-310000049600STPR：MSEGP：行业发展成员EGP：MetroAirportCommerceCenter IiLandMembers2022-01-012022-12-310000049600EGP：行业发展成员2022-12-31

美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

__________________________

表格10-K

☒

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告

截至本财政年度止

2022年12月31日

或

☐

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告

由_至_的过渡期

佣金文件编号

1-07094

               

EastGroup Properties，Inc..

(注册人的确切姓名载于其章程)

马里兰州									13-2711135
(注册成立或组织的国家或其他司法管辖区)									(国际税务局雇主身分证号码)
400 W公园路广场
100套房
里奇兰，			密西西比州						39157
(主要执行办公室地址)									(邮政编码)

登记人电话号码：(601) 354-3555

根据该法第12(B)条登记的证券：

每个班级的标题			交易代码			注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.0001美元			埃普			纽约证券交易所

1

---

根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是证券法第405条规定的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是☒不是☐

如果注册人不需要根据交易法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是☐ 不是☒

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒不是☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则405规定必须提交的每一份交互数据文件。是☒不是☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速文件服务器

☒

加速文件管理器

☐

非加速文件管理器

☐

较小的报告公司

☐

新兴成长型公司

☐

                   

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒

如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是☐不是☒

说明截至2022年6月30日，即注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值，根据普通股最后一次出售的价格或此类普通股的平均出价和要价计算：$6,624,688,557.

截至2023年2月14日，已发行的普通股数量，面值0.0001美元，为43,554,350.

以引用方式并入的文件

注册人的委托书中与其2023年股东年会有关的部分通过参考纳入第三部分。注册人打算在截至2022年12月31日的财政年度结束后120天内向证券交易委员会提交该委托书。

2

---

						页面
第一部分
前瞻性陈述						4
第1项。			业务			5
第1A项。			风险因素			10
项目1B。			未解决的员工意见			16
第二项。			属性			16
第三项。			法律诉讼			17
第四项。			煤矿安全信息披露			17
第II部
第五项。			注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券			18
第六项。			[已保留]			19
第7项。			管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析			20
第7A项。			关于市场风险的定量和定性披露			42
第八项。			财务报表和补充数据			43
第九项。			会计与财务信息披露的变更与分歧			43
第9A项。			控制和程序			43
项目9B。			其他信息			43
项目9C。			关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露			43
第三部分
第10项。			董事、高管与公司治理			44
第11项。			高管薪酬			44
第12项。			某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项			44
第13项。			某些关系和相关交易，以及董事的独立性			44
第14项。			首席会计费及服务			44
第四部分
第15项。			展品和财务报表附表			45
第16项。			表格10-K摘要			100

3

---

前瞻性陈述

这份Form 10-K年度报告包括反映EastGroup Properties，Inc.(“公司”或“EastGroup”)对公司未来业绩、业绩、前景、计划和机会的预期和预测的“前瞻性陈述”(符合联邦证券法、1933年证券法经修订(“证券法”)第27A条和1934年证券交易法经修订(“交易法”)第21E条)。公司试图通过使用“可能”、“将”、“寻求”、“期望”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“目标”、“计划”或此类词语的变体和类似表达或此类词语的否定，来识别这些前瞻性陈述。尽管并不是所有前瞻性声明都包含这样的措辞。这些前瞻性陈述基于公司目前掌握的信息，受许多已知和未知的假设、风险、不确定因素和其他因素的影响，这些假设、风险、不确定性和其他因素可能导致公司的实际结果、业绩、计划或成就与这些前瞻性陈述明示或暗示的任何未来结果、业绩或成就大不相同。这些因素包括以下讨论的因素。公司打算将所有这类前瞻性陈述纳入《证券法》第27A节和《交易法》第21E节中有关前瞻性陈述的避风港规定，视法律适用情况而定。除非法律要求，否则公司不承诺公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于基本假设或新信息、未来事件或其他方面的变化。

以下是可能导致公司实际结果与公司前瞻性陈述中陈述的结果大不相同的风险、不确定因素和其他因素的一部分，但不是全部(公司在下文中将自己称为“我们”、“我们”或“我们”)：

•国际、国家、区域和地方经济状况；

•供应和交付链中断；

•由于通货膨胀影响了房地产开发成本，建筑成本可能会增加；

•融资和资本的可获得性、利率的提高以及以有吸引力的条件筹集股权资本的能力；

•融资风险，包括我们的经营现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资，或以有吸引力的条款或根本不能获得新的融资；

•我们保持信用机构评级的能力；

•我们遵守适用的金融契约的能力；

•公司所处的竞争环境；

•入住率或租赁率的波动；

•租户可能违约(包括破产或资不抵债)或租约不续期，或我们有能力以当前或预期租金出租空间，特别是考虑到通胀的影响；

•法律或政府法规的可能变化以及对这些法律和法规的解释，包括房地产法或房地产投资信托基金(“REIT”)或公司所得税法的变化，以及房地产税率可能的提高；

•我们保持房地产投资信托基金资格的能力；

•收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照预测执行；

•火灾、洪水、龙卷风、飓风和地震等自然灾害；

•大流行、流行病或其他突发公共卫生事件，如冠状病毒大流行；

•影响我们的政府法规的条款以及对这些法规的解释，包括遵守这些法规的成本、房地产和分区法律的变化以及房地产税率的提高；

•利率互换交易对手方发生违约时的信用风险；

•伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的终止(如本文定义)；

•保险金额不足或不足的；

•诉讼，包括与起诉或辩护索赔及任何不利后果有关的费用；

•我们吸引和留住关键人才的能力；

•与我们的数据安全系统和流程的故障、不足或中断相关的风险；

•潜在的灾难性事件，如战争行为、内乱和恐怖主义；以及

•环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

所有前瞻性陈述均应根据第一部分第1A项中确定的风险进行阅读。本截至2022年12月31日的10-K表格年度报告中的风险因素。

4

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第一部分

项目1.业务

“公司”(The Company)

EastGroup Properties，Inc.，在本年度报告中我们将其称为“公司”、“EastGroup”、“我们”、“我们”或“我们的”，是一家成立于1969年的内部管理的股权房地产投资信托基金(“REIT”)。EastGroup专注于在全美主要的阳光地带市场开发、收购和运营工业物业，主要是在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。EastGroup的增长战略是基于对主要配送设施的所有权，这些配送设施通常聚集在供应有限的子市场的主要交通功能附近。EastGroup是一家马里兰州的公司，其普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)公开交易，代码为“EGP”。本公司已选择缴税，并打算根据经修订的1986年国内收入守则(“国内收入守则”)继续符合资格成为房地产投资信托基金。

可用信息

该公司拥有一个网站：www.eastgroup.net。公司以电子方式向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交或提交这些材料后，应在合理可行的范围内尽快张贴其年度报告Form 10-K、季度报告Form 10-Q、当前报告Form 8-K以及根据交易法第13(A)节提交或提交的报告的修订版。此外，本公司的网站亦包括与公司管治事宜有关的项目，包括(其中包括)本公司的公司管治指引、董事会各委员会的章程，以及本公司适用于所有雇员、高级职员及董事的商业行为及道德守则。本公司打算在其网站上披露对适用于本公司董事和高管的本商业行为准则和道德规范中任何条款的任何修订或放弃，否则根据美国证券交易委员会或纽约证券交易所的规则，这些条款将被要求披露。这些报告和公司治理文件的副本可从公司网站免费获取。我们提供的网站地址仅供投资者参考，我们网站上的信息不是本Form 10-K年度报告或我们提交给美国证券交易委员会的其他文件的一部分，也不是通过引用的方式纳入本报告。

您也可以通过美国证券交易委员会网站www.sec.gov上的EDGAR数据库访问我们向美国证券交易委员会提交的任何材料。

行政管理

EastGroup的主要执行办公室和总部仍设在密西西比州的里奇兰。该公司还在亚特兰大、达拉斯和洛杉矶设有地区办事处，在奥兰多、迈阿密、休斯顿和凤凰城设有资产管理办事处。EastGroup在杰克逊维尔、坦帕、夏洛特和圣安东尼奥设有物业管理办事处。这些地点的办公室使公司能够以平方英尺为基础向公司75%的运营组合提供物业管理服务。此外，该公司目前为其整个投资组合提供财产管理(业务会计)。设在佐治亚州、得克萨斯州和加利福尼亚州的地区办事处负责监督公司的发展和增值计划。已获得但不稳定或可转换为更高和更好使用的物业被视为增值物业。截至2023年2月14日，东方集团拥有87名全职员工。

业务概述

EastGroup的目标是成为其市场的领先供应商，为对地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供实用、灵活和优质的商业配送空间，从而实现股东价值的最大化。该公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分集中在主要阳光地带地区供应有限的子市场的主要交通设施周围。该公司的核心市场在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。

截至2022年12月31日，EastGroup在11个州拥有487处工业物业和一座写字楼。截至同一日期，公司的投资组合，包括租赁和在建的开发项目和增值物业，包括约5600万平方英尺，其中包括449个商业分销物业，面积5120万平方英尺，14个散装分销物业，面积380万平方英尺，以及25个商业服务物业，面积100万平方英尺(其中包括一座写字楼)。截至2022年12月31日，EastGroup的经营组合有98.7%出租给约1,600个租户，在截至2022年12月31日的一年中，没有一个租户占公司房地产业务收入的约2.1%。截至2023年2月14日，年底在开发和增值计划中的物业约有38%已出租。

2022年期间，东方集团通过其收购和开发计划增加了对房地产的持有量。该公司收购了2,750,000平方英尺的运营和增值物业以及456.3英亩土地，总价值为605,768,000美元。同样在2022年，该公司开始建设14个开发项目，总面积270万平方米

5

---

并将19个项目从其开发和增值方案转移到房地产，这些项目面积为360万平方英尺，在转移之日的成本为461,329,000美元。

在2022年期间，EastGroup出售了三个运营物业，总面积为28.7万平方英尺，产生了52,410,000美元的毛收入。

该公司最初通常通过其无担保银行信贷安排为其开发和收购计划提供资金；2023年1月，其总能力增加了200,000,000美元，从475,000,000美元增加到675,000,000美元(如标题下所述流动性与资本资源在第II部分，本年度报告表格10-K的第7项)。在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票或使用固定利率债券，包括通过使用利率互换已被转换为有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。穆迪投资者服务公司将该公司的发行人评级定为Baa2，展望为稳定。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

EastGroup将其物业作为长期投资持有，但可能会决定出售某些不再符合其投资标准的物业。如市场情况需要，本公司可就出售物业向有意购买物业的人士提供融资。此外，在某些情况下，公司可向与房地产收购有关的合伙人或共同所有人提供融资。

在符合维持EastGroup作为房地产投资信托基金资格所需的条件下，本公司可收购从事房地产活动的实体的证券或其他发行人的证券，包括为对该等实体行使控制权。

东方集团目前无意担任其他发行人证券发行的承销商。上述策略及政策已由EastGroup董事会厘定及审核，董事会可能会根据其对房地产市场状况的评估、EastGroup的资产表现、资本及信贷市场状况及其他相关因素而改变该等策略或政策。

竞争

工业地产租赁市场竞争激烈。我们面临着从我们大楼附近的现有物业以及新开发项目争夺租户的竞争。机构投资者、其他房地产投资信托基金和当地房地产运营商通常拥有这类物业；然而，在我们当前的市场上，没有一个单一的竞争对手或一小群竞争对手占据主导地位。即使如此，在竞争下，我们可能要提供优惠、改善租户的费用或其他诱因，这些都可能会对我们的经营业绩造成负面影响。工业地产收购市场也是竞争激烈的。我们与其他REITs和机构投资者(如养老基金及其顾问、私人房地产投资基金、保险公司投资账户、私人投资公司、个人和其他从事房地产投资活动的实体)争夺房地产投资。

条例

遵守各种政府法规会对EastGroup的业务产生影响，包括EastGroup的资本支出、收益和竞争地位，这些都可能是实质性的。EastGroup产生监督和采取行动以遵守适用于其业务的政府法规的成本，这些法规包括(但不限于)联邦证券法律和法规、适用的证券交易所要求、房地产投资信托基金和其他税收法律和法规、环境、健康和安全法律和法规、地方分区、使用和其他与房地产有关的法规以及1990年美国残疾人法案(“ADA”)。

根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，房地产所有者可能需要承担移除或补救这些房产上或里面的某些危险或有毒物质的费用。许多这样的法律规定了责任，而不考虑所有者是否知道或对这种危险或有毒物质的存在负有责任。此类物质的存在或未能适当补救这些物质，可能会对所有者出售或出租此类财产或将此类财产用作借款抵押品的能力产生不利影响。EastGroup的物业一般已由独立环保顾问进行第一期环境地盘评估(“ESA”)，如有需要，亦已接受第二期ESA。这些报告没有揭示任何潜在的重大环境责任。我们的管理层不知道有任何环境责任会对EastGroup的业务、资产、财务状况或经营结果产生重大不利影响。

6

---

请参阅“第1A项。风险因素“在本年度报告中，我们讨论了东方集团面临的重大风险，包括与政府法规和环境问题有关的风险。

环境、社会和治理(“ESG”)事项

EastGroup对ESG倡议的承诺体现在其建筑标准、公司政策和程序以及公司文化上。在东方集团，保护环境对公司的员工、客户和社区都很重要。该公司致力于建造高性能和对环境负责的物业，努力支持可持续发展。通过EastGroup的持续努力，许多物业已经通过了能源与环境设计领导协会(“LEED”)、建筑业主与经理协会360和能源之星认证，虽然并不总是追求正式的认证，但公司建造的所有开发物业都旨在满足LEED可认证的标准。该公司在其整个投资组合中持续投资于节能改进，如LED照明、天窗、白色反光屋顶、电动汽车充电站和智能传感器灌溉系统。该公司通过旨在降低运营成本和减少环境足迹的创新解决方案，努力提高物业运营效率。2021年6月，本公司对其无担保循环信贷安排和无担保营运现金信贷安排进行了修订和重述。新的信贷安排规定，如果实现了某种与可持续性有关的指标，借款成本就会逐步降低。这一指标基于每个财政年度具有合格电动汽车充电站的新建建筑物的目标数量占符合资格的建筑物总数的百分比，并允许在满足这些目标后将适用利差减少一个基点。基准将从截至2022年12月31日的年度开始每年衡量，根据截至12月31日的年度活动确定为20%, 2021年。该公司在截至2022年12月31日的年度超过了20%的目标。公司相信，其通过可持续发展最佳实践追求具有环保意识的业绩和标准的持续承诺对环境产生了积极影响，并为公司及其利益相关者创造了长期价值。

2021年，东方集团聘请了一名全职企业可持续发展董事，专注于公司可持续发展计划的方方面面。2022年，公司通过与一家可持续发展咨询公司合作，并开始利用环境数据管理平台，进一步致力于ESG倡议，目标是更可靠地跟踪和基准运营业绩。该公司在2022年期间发布了一份企业绿色办公指南，其中包含了其企业办公室的最佳环境实践，并继续寻求其他方式来与租户就环境问题进行互动，包括回收倡议、地球日庆祝活动以及某些物业的其他租户感谢活动。

此外，东方集团及其员工致力于社会责任，是他们生活和工作所在社区的积极参与者。EastGroup的员工为许多慈善机构提供志愿服务，该公司协调其员工的志愿者机会，并为志愿者提供带薪假期，以鼓励其运营的所有社区的参与和增加社会参与度。

东方集团的经营前提是，良好的公司治理是公司业务和核心价值观的基础，公司相信其公司治理政策和做法与利益相关者的利益非常一致。公司管理层和董事会的诚实和正直是维持公司投资者、员工、客户、供应商和公司运营所在社区的信任的关键资产。

我们鼓励读者访问公司网站的“优先事项”页面，并查看其2022年环境、社会和治理报告，以了解有关EastGroup的ESG计划和倡议的更多详细信息。公司网站或参考报告中的任何内容不得视为以引用方式并入本Form 10-K年度报告。

人力资本很重要

我们相信我们的员工是我们公司成功和可持续发展的关键组成部分，我们致力于提供一个多样化和包容性的工作环境，鼓励合作和团队合作。

•劳动力多样性：截至2023年2月14日，我们在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、佐治亚州、密西西比州、北卡罗来纳州和德克萨斯州的12个办事处雇用了87名团队成员。截至2023年2月14日，我们100%的员工是全职员工，没有人是工会成员或遵守集体谈判协议。我们的团队由以下类型的人员组成：

•资产、建筑和物业经理；

•会计、行政、人力资源和信息技术专业人员；以及

•我们的企业领导团队。

7

---

我们目前的员工基础是性别多样化的，76%的员工认同为女性，2022年91%的新员工认同为女性。军官组由42%的女性和58%的男性组成。我们有18%的员工认为自己是少数族裔。我们的董事会由22%的女性组成，九名董事会成员中的一名认为自己是少数族裔。拥有87名员工和9名董事，每个团队成员对公司的成功都起着至关重要的作用。

•员工任期：我们相信我们的文化支持我们的员工，并创造一个积极的、专业的环境，鼓励我们的团队成员长寿。我们寻求培养领导者，并在机会出现时从组织内部提拔。截至2023年2月14日，我们79%的经理级及以上员工是从公司内部晋升的。我们工作人员的平均任期为9年，我们的官员为12年。2022年，我们的自愿离职率为5.7%。

•薪酬、福利、健康和安全：我们提供全面的员工福利计划和我们认为是社会责任的政策和做法，以支持我们员工的整体福祉，并创造一个安全、专业和包容的工作环境。我们提供的一些福利包括健全的401(K)匹配计划、全公司公平奖励计划、慷慨的个人休假政策、带薪育儿假、灵活的工作时间、带薪志愿服务时间、年度健康和健康体检、为所有全职员工提供的雇主付费医疗保险、戒烟计划、体育俱乐部和学费报销计划，以及具有竞争力的薪酬结构。我们所有的员工都是受薪员工，有资格获得按工资百分比计算的绩效年终奖。

•培训与发展：我们为所有员工提供基于证书的正式学习计划；学习目标包括多样性和包容性、无意识偏见、反骚扰和数据安全等主题。我们为员工提供培训、教育和同行指导计划，以进一步发展他们的专业技能，提高向客户提供的客户服务水平和向利益相关者披露的信息质量。

•政策：我们有各种政策和做法，包括道德和商业行为准则、举报人计划、平等机会和对多样性的承诺、人权声明、供应商行为准则、ADA和合理住宿、对安全的承诺、社区服务、家庭病假、产假和陪产假、行为标准、企业绿色办公室指南、预防工作场所暴力、健康、富裕、智者福利摘要和网络安全。

•公司和董事会的参与度：我们重视我们的员工，我们对人力资本管理和其他社会责任倡议的关注是与管理层和董事会讨论和决策的前沿。公司管理层定期与董事会进行ESG相关讨论；2022年，我们的管理层和董事会正式会面，讨论这些议题四次。董事会的提名和公司治理委员会直接监督ESG，并就ESG举行了一次正式讨论，还定期收到公司管理层的最新情况。

补充美国联邦所得税的考虑因素

以下讨论补充和更新了我们于2022年12月16日提交给美国证券交易委员会的S-3表格注册声明中日期为2022年12月16日的招股说明书中“某些美国联邦所得税考虑因素”下的披露。本文中未另作定义的大写术语的含义应与该等披露(经补充)中使用的相同。

2022年12月29日，美国国税局根据法典第897、1441、1445和1446条颁布了最终的财政部条例，部分目的是协调针对非美国股东的各种扣缴制度。新的财政部条例规定：

(i)适用于支付给非美国股东的普通REIT股息的扣缴规则(一般情况下，总金额的预提率为30%，除非条约另有规定，或与此类非美国股东在美国境内的交易或业务有效相关，并提供适当的证明)将适用于(A)我们支付的任何分配中未被指定为资本利得股息的部分，超过非美国股东股票调整基准的回报或分配，被视为从处置该股票中获得的收益，以及(B)我们支付的资本利得股息的任何部分，由于接受者不拥有超过10%的我们股票类别的定期交易，而不被视为可归因于出售或交换美国房地产权益的收益，在截至资本利得股息产生之日的一年期间。

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(Ii)FIRPTA下的扣缴规则将适用于我们支付的超过非美国股东对我们股票的调整基础的分配，除非对我们股票的权益不是美国不动产权益(例如，因为我们是国内控制的合格投资实体)或分配支付给“扣缴合格持有人”。“扣缴合格持有人”是指合格持有人(定义见下文)和外国合伙企业，其所有权益均由合格持有人持有，包括通过一个或多个合伙企业。

(Iii)FIRPTA下的扣缴规则将适用于支付给非美国股东的资本利得股息中可归因于出售或交换美国不动产权益的任何部分，除非支付给扣缴合格股东。

在FIRPTA根据上文第(Ii)款扣缴的情况下，适用的扣缴率目前为15%，在

FIRPTA根据上文第(Iii)款预扣的预提率目前为21%。就FIRPTA根据第(III)款扣缴的目的而言，资本利得股息是否可归因于出售或交换美国不动产权益，是在考虑到FIRPTA对支付给某些非美国股东的分配的一般例外处理的情况下确定的，根据这一例外，我们就任何类别的股票向非美国股东进行的任何分配不被视为从出售或交换美国不动产权益中确认的收益，如果该非美国股东拥有该类别股票的比例不超过10%在截至上述分销日期为止的1年期间内的任何时间。在不一致的程度上，这些财政部法规取代了上述披露(经补充)中包含的关于预扣的讨论，标题为“非美国股东的税收”。然而，尽管有这些财政部规定，如果我们在为扣缴规则的目的正确描述分配时遇到困难，我们可能会决定以我们确定可能适用的最高美国联邦扣缴率扣缴此类分配。

新的财政部法规还为合格的外国养老基金提供了新的指导。因此，现删除“某些美国联邦所得税考虑因素--非美国股东的税收--合格的外国养老基金”一段中的讨论内容，替换为：

合格的外国养老基金。一般而言，就FIRPTA而言，根据下文有关“合资格持有人”的讨论，“合资格外国退休基金”(定义见下文)或其所有权益均由合资格外国退休基金持有的任何实体均不会被视为外国人士，从而豁免该等实体根据FIRPTA缴税。“合格外国养老基金”是指(1)在外国设立或组织的组织或安排，(2)由外国(或其一个或多个政治区)或一个或多个雇主设立，作为提供服务的结果或代价，向现任或前任雇员(包括自营职业者)或他们指定的人提供退休或养老金福利，(3)没有一名参与者或受益人有权获得超过其资产或收入的5%，(4)受政府监管，并就其受益人提供年度信息，根据当地法律，(A)本应纳税的贡献可从其总收入中扣除或免除，或按较低的税率征税，或(B)其投资收入的征税被推迟，或该收入从其总收入中不计入或按较低的税率征税。根据财政部条例，根据下文关于“合格持有人”的讨论，就FIRPTA而言，“合格受控实体”通常也不被视为外国人。合格受控实体通常包括根据外国法律成立的信托或公司，其所有利益由一个或多个合格外国养恤基金直接或间接通过一个或多个合格受控实体持有。

财政部法规进一步要求，合格的外国养老基金或合格的受控实体在处置美国房地产权益或可归因于其的REIT分配方面不会免于FIRPTA的约束，除非该合格的外国养老基金或合格的受控实体是“合格持有人”。要成为合格持有人，合格的外国养老基金或合格的受控实体必须在处置美国房地产权益或REIT分配时满足两项替代测试之一。根据第一个标准，合格的外国养老基金或合格的受控实体，如果在其有资格成为合格的外国养老基金或合格的受控实体的处置或分配之日结束的不间断期间内，在最早的日期没有拥有美国房地产权益，就是合格的持有人。或者，如果一家合格的外国养老基金或合格的受控实体在上一句所述的期间内最早持有美国房地产权益，只有在满足某些测试期要求的情况下，它才能成为合格的持有人。

财政部条例还规定，所有权益由合格持有人持有的外国合伙企业，包括通过一家或多家合伙企业，可以证明其身份，并且不会被视为外国人，因为根据《守则》第1445节(和《守则》第1446节，视情况适用)的扣缴。

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第1A项。风险因素。

除了本文档中包含或以引用方式并入的其他信息外，读者还应仔细考虑以下风险因素。上述任何风险或以下所述的任何一项或多项不确定因素的发生，都可能对公司的财务状况及其业务表现产生重大不利影响。公司目前不知道或公司目前认为不重要的其他风险和不确定因素也可能损害其业务运营。

房地产业风险

在我们拥有房产的地区，我们面临与当地房地产状况相关的风险。我们可能会受到一般经济状况和当地房地产状况的不利影响。举例来说，如果一个地区的工业物业供应过剩，或我们的物业对租户的吸引力下降，都会对我们造成负面影响。其他可能影响一般经济状况或本地房地产状况的因素包括：

•人口和人口趋势；

•就业和个人收入趋势；

•所得税法和其他税法；

•利率以及融资的可获得性和成本的变化；

•由于通货膨胀和其他因素而增加的经营成本，包括保险费、水电费和房地产税，而租金的增加未必能抵消这些因素；

•石油价格的变化；

•建造成本；以及

•与天气有关的事件。

我们可能无法争夺房产和租户。房地产行业竞争激烈。我们与其他房地产投资者和买家争夺房地产的权益，他们中的一些人比我们拥有更多的财力、收入和地理多样性。此外，我们还与其他业主争夺租户。我们所有的工业物业都要面对本地的激烈竞争。我们还与各种各样的机构和其他投资者竞争支持我们的投资活动和资产增长所需的资本资金。

我们受到严格的监管，限制了我们的活动。当地分区和土地使用法、环境法规和其他政府要求限制了我们的扩张、恢复和重建活动。这些规定可能会阻止我们利用经济机会。像ADA这样的立法可能会要求我们修改我们的财产，而不遵守这一规定可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。未来的立法可能会施加额外的要求。我们无法预测可能会制定哪些规定，或者可能会对现有的法律进行哪些修改。

与我们的物业相关的风险

我们可能不能以优惠的条件出租场地，或者根本不能。当租约到期时，承租人可以选择不续签。如果我们能够转租的话，我们可能不能以优惠的条件转租这处房产。续期或再租赁的条款(包括所需的翻新和/或租户优惠的费用)对我们的优惠程度可能不如先前的租约。我们还经常开发无需预租的物业。如果我们无法租赁我们的全部或大部分物业，或者租赁时的租金显著低于预期利率，我们在偿还债务和资本支出之前产生的现金以及我们向股东进行预期分配的能力可能会受到不利影响。

我们可能会受到租户破产和租赁延迟的负面影响。在任何时候，租户都可能经历业务下滑，这可能会削弱其财务状况。同样，经济的普遍下滑可能会导致我们的工业地产对空间的需求下降。因此，我们的租户可能会推迟租赁开始，未能在到期时支付租金，或者宣布破产。任何此类事件都可能导致该租户终止租约，并给我们造成损失，可供分配给投资者的资金可能会减少。我们收入的很大一部分是作为中长期租约的租金。如果租户因任何原因(包括成本上升或销售额下降)而无法遵守租约条款，我们可能认为可取的做法是修改租约条款，允许租户支付较低的租金或较少份额的税款、保险和其他运营成本。如果租户资不抵债或破产，我们不能确定我们能否在与租户有关的任何破产程序中迅速向租户或从受托人或拥有财产的债务人手中收回房产。我们也不能确定我们在诉讼中收到的租金是否足以支付我们与房舍有关的费用。如果租户破产，联邦破产法将适用，在某些情况下，可能会限制

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我们向承租人索赔的金额和可追索性。如果租户拖欠对我们的义务，可能会对我们的财务状况和我们可供分配的现金产生不利影响。

我们面临着与房地产开发相关的风险。我们打算继续开发我们认为市场状况适合进行此类投资的物业。一旦做出，我们的投资可能不会产生与我们预期一致的结果。与我们当前和未来的开发和建设活动相关的风险包括：

•是否有有利的融资选择；

•我们可能无法获得可供开发的土地的风险，或者由于土地成本增加，我们的活动可能没有那么有利可图；

•因利率上升、材料成本和人工成本增加而超出原估计的建筑成本；

•供应和交付链中断；

•建筑和租赁延误导致偿债、固定费用和建筑费用增加；

•将资金支出和管理层的时间投入到我们没有完成的项目上；

•新落成物业的入住率和租金的波动，视乎多项因素而定，包括市场和经济情况，导致租金较预期为低，投资回报亦相应下降；以及

•在获得必要的分区、占用和其他政府许可方面的复杂情况(包括暂停建筑和反增长立法)。

我们面临着与物业收购相关的风险。我们收购了个别物业和物业组合，并打算继续这样做。我们的收购活动及其成功受到以下风险的影响：

•当我们能够找到想要的房产时，来自其他房地产投资者的竞争可能会显著提高购买价格；

•收购的物业可能无法按照我们的计划执行；

•重新定位或重新开发已收购物业的实际成本可能高于我们的估计；

•收购的物业可能位于新的市场，我们面临的风险与对当地市场的不完全了解、在该地区建立的有限数量的商业关系以及对当地政府和许可程序的相对不熟悉有关；

•我们可能无法迅速和有效地将新的收购，特别是物业组合的收购，整合到我们现有的业务中，因此，我们的运营业绩和财务状况可能会受到不利影响；以及

•我们可以收购有债务的财产，对于未知的债务，转让人没有任何追索权，或者只有有限的追索权。因此，如果根据这些财产的所有权向我们提出索赔，我们可能不得不支付巨额款项来了结它，这可能会对我们的现金流产生不利影响。

我们现有保单的承保范围可能不足以弥补损失。。我们一般维持与业务相关的保单，包括意外伤害、一般责任和其他保单，承保我们的业务、员工和资产，视我们的物业和业务所在的市场而定。然而，我们将被要求承担保险不足以覆盖的所有损失。此外，可能有某些损失一般没有投保或一般没有充分投保，因为这样做在经济上是不可行或不谨慎的，包括洪水、风、地震、战争行为、恐怖主义行为或骚乱造成的损失。如果我们的一个或多个物业出现未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失我们在物业上投资的资本，以及预期的物业未来收入。此外，如果损坏的财产受到追索权债务的影响，我们将继续对债务负责，即使这些财产遭到不可挽回的损坏。

由于缺乏地理和房地产领域的多样性，我们面临着风险。我们几乎所有的物业都位于美国的阳光地带地区，重点是佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。截至2022年12月31日，我们最大的市场是休斯顿和达拉斯。我们在休斯敦和达拉斯分别拥有620万平方英尺和490万平方英尺的营业物业，分别占公司总面积的12.0%和9.3%房地产以平方英尺为单位。由于工业物业供过于求或需求减少、本地商业气候、企业裁员和人口结构变化，这些地理区域的一般经济状况和当地房地产状况出现下滑，将对我们造成特别严重的不利影响。此外，我们对房地产资产的投资集中在工业分销领域。与我们的商业活动包括房地产业的其他部门相比，这种集中可能会使我们在更大程度上面临这一部门经济衰退的风险。

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由于房地产流动性不足，我们面临风险，这可能会限制我们改变投资组合的能力。房地产投资的流动性相对较差。因此，我们因应经济和其他情况的变化而改变投资组合的能力将是有限的。此外，由于我们作为房地产投资信托基金的地位，《国税法》限制了我们出售房产的能力。如果我们必须出售一项投资，我们不能确保我们能够以对公司有利的条款处置这项投资。

我们受到环境法律法规的约束。根据各种联邦、州和地方法律、法令和法规，现任和前任房地产所有者和经营者可能被要求调查和清理他们拥有或经营的物业中释放的危险物质。他们还可能对政府或第三方负责大量财产或自然资源的破坏、调查费用和清理费用。这种法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对这种危险物质的释放或存在负有责任。此外，一些环境法规定了对受污染场地的留置权，以便政府承担与污染有关的损害和费用。污染可能会对业主使用、出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力产生不利影响。我们目前无法确定我们因环境条件或与我们目前或以前拥有的物业有关的违规行为而可能承担的任何潜在责任的规模。今天的环境法可以规定，在危险或有毒物质被处置、释放或出现在物业中时，拥有或运营该物业的前业主或经营者必须承担责任。因此，财产的转让不能免除所有人或经营者的责任。虽然我们已在物业进行环境影响评估，以找出物业的潜在污染源，但该等环境影响评估并未披露物业可能产生的所有环境责任或合规问题。此外，可能存在我们目前不知道的重大环境责任或合规问题，未来可能会对我们的业务、资产或运营结果产生重大不利影响。

气候变化及其影响，包括遵守新的法律或法规，如“绿色”建筑规范，可能要求我们对现有物业进行改进，或导致可能影响我们业务和财务状况的意外损失。如果气候变化导致灾难性天气事件的增加，如严重的风暴、火灾或洪水，我们的财产可能会受到与天气有关的损害的增加。即使我们的财产没有受到直接的有形损害，我们任何财产区域发生任何自然灾害或气候变化也可能对商业、供应链和整体经济产生实质性的不利影响。气候变化可能会导致财产和意外伤害保险费的增加。未来气候变化对我们物业的潜在影响可能会对我们出租、开发或出售物业或以我们的物业作为抵押品借款的能力产生不利影响。此外，为应对气候变化而制定的任何拟议立法都可能增加能源、公用事业和整体发展的成本。任何拟议立法所产生的成本可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

融资风险

我们面临着使用债务为收购和开发提供资金的相关风险，包括再融资风险。我们受制于通常与债务融资相关的风险，包括我们的现金流不足以支付所需的本金和利息的风险。此外，我们的某些债务在到期日将有大量未偿还本金余额，即通常所说的“气球付款”。因此，我们可能需要在未偿债务到期时为其至少一部分进行再融资。有一种风险是，我们可能无法对现有债务进行再融资，或者任何再融资的条款都不会像现有债务的条款那样优惠。

我们面临与依赖外部资本来源相关的风险。为了有资格成为房地产投资信托基金，我们被要求每年向股东分配至少90%的普通应税收入，如果我们的收入没有分配，我们就必须纳税。由于这种分配要求，我们可能无法从运营保留的现金中为未来的所有资本需求提供资金。因此，为了满足资本需求，我们依赖第三方资本来源，而我们可能无法以优惠的条件获得这些资金，如果有的话。我们能否获得第三方资金来源取决于许多因素，包括(I)一般市场状况；(Ii)市场对我们增长潜力的看法；(Iii)我们当前和潜在的未来收益和现金分配；以及(Iv)我们股本的市场价格。额外的债务融资可能会对我们的财务比率产生负面影响，例如我们的债务与总市值的比率、债务与EBITDARE的比率以及我们的固定费用覆盖率。额外的股权融资可能会稀释我们现有股东的持股。

我们信贷协议中的条款可能会限制我们的灵活性，并对我们的财务状况产生不利影响。。我们的各种信贷协议和其他债务的条款要求我们遵守一些惯常的金融和其他公约，例如维持偿债范围和杠杆率，以及保持保险范围。这些公约可能会限制我们在业务上的灵活性，而违反这些公约可能会导致适用债务管理工具下的违约，即使我们已经履行了我们的付款义务。如果我们无法对到期的债务进行再融资或履行我们的付款义务，我们的可分配现金流金额和我们的财务状况将受到不利影响。

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信用评级的不利变化可能会削弱我们以有利条件获得额外债务和股权融资的能力，如果有的话。我们的信用评级是基于我们的经营业绩、流动资金和杠杆率、整体财务状况以及信用评级机构在对我们进行评级分析时所采用的其他因素。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。不能保证我们将能够维持目前的信用评级。如果我们目前的信用评级恶化，获得额外融资或对现有债务和承诺进行再融资可能会更加困难或成本更高。此外，我们的信用评级下调将在我们目前和未来的信贷安排和债务工具下引发额外成本或其他潜在的负面后果。

利率的提高会增加我们的利息支出。截至2022年12月31日，我们有1.7亿美元的浮动利率债务未偿还，不受利率对冲合同的保护。我们未来可能会招致更多的可变利率债务。如果利率上升，那么我们的未对冲浮动利率债务的利息支出也会增加，这将对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。我们不时地通过利率对冲合约来管理我们对利率风险的敞口，这些合约有效地固定或封顶了我们的部分可变利率债务。此外，在我们认为利率和条款合适的时候，我们会对固定利率债务进行再融资。我们管理这些风险敞口的努力可能不会成功。我们使用利率对冲合约来管理与利率波动相关的风险，可能会使我们面临额外的风险，包括对冲合约的交易对手可能无法履行其义务的风险。制定有效的利率风险策略是复杂的，没有任何策略可以完全使我们免受利率波动相关风险的影响。不能保证我们的套期保值活动将对我们的经营结果或财务状况产生预期的有利影响。利率对冲合同的终止通常涉及交易费用或违约成本等成本。

终止伦敦银行同业拆息(“LIBOR”)及以另一参考利率取代LIBOR可能会对我们的借贷成本造成不利影响，并可能影响我们的业务及经营业绩。在美国，由美国联邦储备委员会和纽约联邦储备银行召集的另类参考利率委员会(“AARC”)建议，有抵押隔夜融资利率(SOFR)加上建议的利差调整，作为其首选的美元-伦敦银行同业拆借利率(BBA)替代方案。LIBOR与SOFR有显著差异，例如LIBOR是无抵押贷款利率，SOFR是有担保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。因此，我们基于伦敦银行间同业拆借利率的任何借款和超过该日期的对冲都被修改为将指数从伦敦银行间同业拆借利率修改为SOFR。与此同时，相关掉期被修订为参考SOFR而不是LIBOR。虽然我们预计在2023年6月30日之前，LIBOR将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，与向替代参考汇率过渡相关的风险将加速并放大。

缺乏对我们债务的某些限制可能会导致我们变得更加杠杆化。。我们的管理文件没有限制我们可能产生的债务数额。因此，我们可能会承担额外的债务，例如，如果有必要保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们就会这样做。因此，我们的杠杆率可能会更高，我们的财务状况和可供分配给股东的现金可能会受到负面影响，我们债务违约的风险可能会增加。

其他风险

通货膨胀和相关的经济波动可能会对我们的租户、我们的运营结果和我们公开交易的股权证券的价值产生负面影响。美国的通胀在2022年迅速加速，预计短期内将继续处于较高水平。通货膨胀及其相关影响，包括服务和商品价格上涨以及更高的利率和工资，以及美国政府为应对此类事件而进行的任何财政或其他政策干预，都可能对我们的租户的业务或我们的运营业绩产生负面影响。我们的大部分租约要求租户按比例支付运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，尽管有少数租户为他们根据租约负责的这些运营费用设置了上限。因此，我们相信，我们的大部分租赁减少了我们因通胀而导致的成本和运营费用增加的风险。然而，我们不能保证我们的租户能够吸收这些增加的费用，并有能力继续支付他们应承担的运营费用、资本支出和租金。此外，虽然我们的租约大多规定租金会按计划增加，但高通胀的速度可能会超过这些增幅。因此，随着时间的推移，我们的业务、财务状况、经营结果、现金流、流动性以及履行我们的偿债义务和向股东支付股息和分配的能力可能会受到不利影响。不能保证我们将能够减轻通胀和相关影响的影响，任何长期通胀的持续时间和程度，以及对我们的运营结果和财务状况的任何相关不利影响，目前仍不得而知。

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此外，通胀定价可能会对完成我们开发项目所需的建筑成本产生负面影响，包括但不限于建筑材料、劳动力和第三方承包商和供应商提供的服务的成本。较高的建筑成本可能会对我们在房地产资产上的投资以及我们在开发和增值项目上的预期收益产生不利影响。虽然公司有义务完成目前在建的开发项目，但公司没有任何义务在未来启动新的开发项目。EastGroup根据具体情况评估新的开发项目，包括建筑成本、潜在收益率和租户需求等许多因素，不能保证通胀定价不会对我们的开发流程和未来业绩产生重大不利影响。

通货膨胀还可能导致金融市场的波动性增加，这可能会影响我们进入资本市场的能力，或者影响我们能够进入资本市场的成本或时机。如果我们的任何债务的利率上升风险不能通过利率互换和利率保护协议消除，这种增加将导致更高的偿债成本，这将对我们的现金流产生不利影响。我们在短期内对利率上升的风险敞口包括我们的可变利率借款。除无抵押银行信贷安排外，本公司所有债务的利率实际上是固定的。请参阅“融资风险-利率上升会增加我们的利息支出“随着时间的推移，利率上升也可能增加我们的债务融资成本，要么是通过我们现有的无担保银行信贷安排的短期借款，要么是通过对我们现有借款的再融资，这可能会导致利率逐步上升。

可能影响我们上市普通股交易价格的因素之一是我们的债务利率和我们普通股相对于市场利率的股息收益率。随着市场利率上升，除非我们消除对这种增长的风险敞口，否则我们的借贷成本可能会上升，导致可供分配的资金减少。因此，我们可能无法为我们的普通股提供更高的分配率，也可能选择不提供。此外，利率的波动可能会对我们物业的市值造成不利影响。这些因素可能导致我们普通股的市场价格下降。不能保证我们将能够减轻通胀的影响。

根据我们的业绩以及市场看法和状况，我们普通股的市值可能会下降。我们普通股的市值可能会受到市场对我们经营业绩、增长潜力以及当前和未来现金股息的看法的影响，也可能受到我们标的资产的房地产市场价值的影响。我们普通股的市场价格也可能受到我们普通股相对于市场利率的股息的影响。利率上升可能会导致我们普通股的潜在买家预期更高的股息率，这将对我们普通股的市场价格产生不利影响。此外，利率上升将导致支出增加，从而对现金流以及我们偿还债务和支付股息的能力产生不利影响。

经济状况或整体或局部经济状况的其他不利变化可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。全球金融市场的动荡可能会对企业的总体信贷供应产生不利影响，并可能导致美国和全球经济的进一步疲软。目前，这些条件并没有削弱我们进入信贷市场和为我们的业务融资的能力。然而，当我们希望或需要筹集资金时，我们进入资本市场的能力可能会受到限制，这可能会影响我们对不断变化的经济和商业状况做出反应的灵活性。此外，不断恶化的经济状况，包括企业裁员、裁员、行业放缓和其他影响我们客户的类似因素，可能会对商业房地产的基本面造成负面影响，并导致入住率下降、租金下降以及我们房地产投资组合和担保我们可能进行的任何贷款投资的抵押品价值下降。此外，不利的经济形势可能会对我们的贷款人或客户产生影响，导致他们无法履行对我们的义务。不能保证不利的经济形势的影响不会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生实质性的不利影响。

我们可能没有资格成为房地产投资信托基金。如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。此外，我们可能会在取消资格后的四年内被禁止成为房地产投资信托基金。按正常公司税率征收的额外税款将大大减少可供分配给股东和偿还债务的现金流。此外，《国内税法》将不再要求我们向股东支付任何股息作为REIT资格的条件。如果我们不符合REIT的资格，则受《国税法》某些限制的约束，公司股东可能有资格获得收到的股息扣除，而个人、信托和遗产股东可能有资格将从我们收到的股息视为合格股息收入，根据国税法第1(H)(11)节的规定应作为净资本利得纳税。然而，非公司股东(包括个人)将不能扣除他们从我们那里获得的某些股息的20%。REIT资格要求极其复杂，对管理REIT资格的美国联邦所得税法的解释也有限。尽管我们相信我们已经并打算以一种将继续使我们符合REIT资格的方式运营，但我们不能确定我们已经或将成功地继续作为REIT征税。此外，事实和情况可能超出

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我们的控制可能会影响我们作为房地产投资信托基金的资格。我们不能向您保证，新的立法、法规、行政解释或法院裁决不会就我们作为REIT的资格或关于资格的联邦所得税后果大幅改变税法。

与税收法律和法规有关的立法或监管行动可能会对公司和我们的股东产生不利影响。我们受州和地方税收法律法规的约束。州和地方税收法律或法规的变化可能会导致我们的纳税义务增加。我们所在的州和市政当局的税收收入不足，可能会导致此类变化的频率和规模增加。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入支付额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况、经营业绩和可用于支付股息的现金数额产生不利影响。此外，近年来，对适用于房地产投资信托基金和类似实体的投资的联邦所得税法进行了许多立法、司法和行政方面的修改。税法的更多变化很可能在未来继续发生，我们不能向我们的股东保证任何这样的变化不会对股东的税收产生不利影响。我们不能向您保证，未来税收法律法规的变化不会对我们的股票投资产生不利影响。

为了保持我们作为房地产投资信托基金的地位，我们限制了任何一个股东可以拥有的股份数量。。《国内收入法》对房地产投资信托基金的股票所有权施加了某些限制。例如，在任何课税年度的后半年度，我们的股本流通股价值不超过50%的股份可能由五个或更少的个人直接或间接拥有(如美国国税法所定义)。为了保护我们的REIT地位，我们的章程禁止任何持有人收购超过9.8%(在价值或数量上，以限制性较大者为准)的已发行股本(定义为我们所有类别的股本，但我们的过剩股本(没有已发行股本))，除非我们的董事会批准豁免。所有权限制可能会限制股东获得普通股溢价的机会，否则，如果投资者试图集合超过流通股9.8%的股份或以其他方式改变控制权，普通股可能存在溢价。

我们章程和章程中的某些税收和反收购条款可能会阻碍我们控制权的改变。我们的章程和章程以及马里兰州一般公司法中包含的某些条款可能会阻止第三方向我们提出要约、要约或收购建议。如果发生这种情况，可能会推迟、阻止或阻止控制权的变更或现有管理层的撤换。这些规定还可能延迟或阻止我们的股东获得高于当时市场价格的普通股溢价。这些规定包括：

•上述房地产投资信托基金的所有权限额；

•我们的股东特别会议只能由董事会主席、首席执行官、总裁、董事会过半数成员或有权在会议上投票的过半数股东召集；

•我们的董事会可以不经股东批准授权和发行证券；以及

•关于在股东大会上提出提案的提前通知要求。

此外，马里兰州法律通过限制董事在主动收购情况下以及某些“企业合并”和“控制股份收购”等情况下的职责，为马里兰州公司提供了防止主动收购的保护。我们的章程包含豁免我们遵守《马里兰州控制股份收购法案》和《马里兰州企业合并法案》的条款。我们的章程禁止在未经公司股东批准的情况下废除、修订或更改我们的马里兰控制股份收购选择退出；然而，不能保证这一规定在未来某个时候不会被修订或取消。

公司在吸引和留住关键人才方面面临风险。我们的许多高级管理人员都有很强的行业声誉，这有助于我们寻找收购和开发机会，并与物业的租户和卖家进行谈判。失去这些关键人员的服务可能会影响我们的运营，因为与现有和未来的租户、物业销售商和行业人员的关系会减少。此外，在竞争激烈的市场中，吸引新的或替代的人员可能很困难。

 

我们与我们的某些高管签订了遣散费和控制权变更协议，这可能会阻止公司控制权的变更。如果在管理层变更后的一段时间内(如该人员的协议所规定)，我们以非因由终止该人员的雇佣关系，或如该人员选择终止其在我们的雇佣关系，则我们会支付一笔遣散费，数额为该人员的平均年薪乘以该人员协议所指定的款额，连同该人员的基本薪金和假期薪酬，该等薪酬已累积但在终止合约当日仍未支付。这些协议可能会阻止控制权的变更，因为第三方获得我们控制权的成本增加了。

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我们在运营中依赖信息技术，该技术的任何重大故障、不足、中断或网络攻击都可能损害我们的业务。我们依赖信息技术网络和系统，包括互联网，来处理、传输和存储电子信息，管理或支持各种业务流程，包括金融交易和记录，以及维护个人身份信息以及客户和租赁数据。我们从供应商那里购买一些信息技术，我们的系统依赖于这些供应商。我们依赖商用系统、软件、工具和监控来为处理、传输和存储与我们的业务运营相关的数据(包括我们的金融交易和记录)和机密客户数据(包括与金融账户相关的个人身份信息)提供安全保障。尽管我们已采取措施保护我们的信息系统和这些系统中维护的数据的安全，但我们的安全和安全措施可能无法防止系统的不正常运行或损坏，或在发生网络攻击时不适当地访问或披露我们的业务运营或个人身份信息。安全漏洞，包括物理或电子入侵、计算机病毒、黑客钓鱼或欺骗攻击以及类似的漏洞，可能造成系统中断、关闭、挪用资产或未经授权泄露机密信息。在某些情况下，可能很难预测或立即发现此类事件及其造成的损害。任何未能维护我们信息系统的适当功能、安全性和可用性的行为都可能中断我们的运营，损害我们的声誉，使我们面临责任索赔或监管处罚，并可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响。

我们可能会受到美国社会、政治、监管和经济条件或法律和政策变化的影响。美国税法、对外贸易、制造业以及我们客户所在地区和国家/地区的开发和投资的任何变化都可能对我们的经营业绩和业务产生不利影响。

新冠肺炎等流行病以及控制疫情蔓延的缓解措施可能会影响我们的业务、财务状况、运营结果和现金流。新冠肺炎大流行，包括病毒变体的持续出现，已经并可能继续对美国和全球经济造成广泛干扰，并导致金融市场大幅波动和负面压力。我们的财务状况、经营业绩和现金流受到以下因素的影响：我们租赁物业和收取租金收入、续约或以优惠条款租赁空置空间的能力，以及我们客户、员工和其他利益相关者的健康和福祉，所有这些都可能受到新冠肺炎或其他流行病的不利影响。此外，如果新冠肺炎疫情、其宏观经济影响或政府对此的应对措施对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响，它们还可能具有加剧“项目1A”中描述的许多其他风险的效果。风险因素“在本年度报告的10-K表格中。

项目1B。未解决的员工评论。

没有。

项目2.财产

截至2022年12月31日，东方集团拥有487处工业物业和一座写字楼。这些物业主要分布在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州的阳光地带，大部分集中在供应有限的子市场的主要交通功能周围。截至2023年2月14日，EastGroup的运营组合有98.4%是租赁的，98.0%由大约1600个租户占用，没有一个租户占公司房地产业务收入的约2.1%。该公司已开发了约48%的总投资组合(以平方英尺为基础)，其中包括房地产和开发，以及租赁和在建的增值物业。该公司的重点是企业分销空间的所有权(占总投资组合的91%)，其余的是散装分销空间(7%)和商业服务空间(2%)。商业配送空间物业通常是多租户建筑，建筑深度不超过200英尺，净高度为24-30英尺，办公面积为10%-25%，卡车庭院深度为100-120英尺。有关公司财产的详细清单，请参阅合并财务报表附表三--不动产和累计折旧。

截至2022年12月31日，EastGroup未拥有任何账面价值占总账面价值10%或以上或毛收入占总毛收入10%或以上的物业。

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该公司的租约期满详情如下：

截至12月31日止的年度，						即将到期的租契数目(1)						即将到期的租契总面积 (平方英尺)(1)						租约到期的年化当期基本租金(1) (2)						租约到期的基本租金总额的百分比 (1)
2023 (3)						249						5,299,000						$	38,289,000					10.3%
2024						297						7,905,000						$	55,420,000					14.9%
2025						300						8,073,000						$	60,176,000					16.2%
2026						279						8,800,000						$	67,607,000					18.2%
2027						256						8,461,000						$	66,376,000					17.9%
2028						98						3,728,000						$	25,752,000					6.9%
2029						56						2,695,000						$	19,518,000					5.3%
2030						30						1,592,000						$	8,779,000					2.4%
2031						20						934,000						$	8,559,000					2.3%
2032年及以后						38						3,859,000						$	20,602,000					5.6%

(1)不包括租约续期选项。

(2)表示截至2022年12月31日的每月现金租金，不包括租户费用报销，乘以12个月。

(3)包括按月租约。

第3项.法律程序

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，亦无任何针对本公司或其财产的重大诉讼受到威胁，但在正常过程中发生的例行诉讼及其他被视为不属重大的诉讼除外。这些事项基本上全部由本公司的责任保险承保，预计总体上不会对本公司的财务状况或经营业绩产生重大不利影响。本公司不能肯定地预测任何诉讼的结果，一些诉讼、索赔或法律程序可能会以不利的方式处置给本公司，这可能对其财务状况或经营业绩产生重大影响。

第四项矿山安全信息披露

不适用。

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第二部分：其他信息

第五项注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券。

该公司的普通股在纽约证券交易所挂牌交易，代码为“EGP”。截至2023年2月14日，公司43,554,350股已发行普通股共有408名登记持有人。该公司将其2022年和2021年的所有应纳税所得额分配给其股东。我们通常根据董事会的决定向普通股持有者支付季度现金股息。我们未来的分配可能会有所不同，并将由董事会根据当时的情况决定，包括我们的财务状况、经营业绩、估计应纳税所得额和REIT分配要求，并可能由董事会酌情调整。因此，没有必要对所得税作出重大规定。下表汇总了2022年和2021年该公司所有分配的联邦所得税待遇。

股份分配的联邦所得税处理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021
普通股分配：			(每股)
普通股息			$	4.53746					3.61656
非股息分配			—						—
未收回的第1250条资本利得			—						—
其他资本利得			—						—
公共分布合计			$	4.53746					3.61656

 

发行人及关联购买人购买股权证券

期间						总数 所购股份的百分比						每股平均支付价格						作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数						根据计划或计划可购买的最大股票数量
2022年10月1日至2022年10月31日(1)						37						$	151.39					—						—
2022年11月1日至2022年11月30日						—						—						—						—
2022年12月1日至2022年12月31日						—						—						—						—
总计						37						$	151.39					—

(1)在公司股权补偿计划允许的情况下，这些股票被公司扣留，以履行与发行普通股相关的预扣税款义务。

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性能图表

下图比较了截至2022年12月31日的五年中，EastGroup普通股的累计股东总回报与标准普尔500总回报指数(S&P500 Total Return)和全美房地产投资信托协会(FTSE NAREIT Equity REITs)编制的FTSE Equity REIT指数的累计总回报。

绩效图表和相关信息不应被视为“征集材料”，也不应被视为已向美国证券交易委员会“备案”，也不得通过引用将此类信息纳入未来的任何备案文件，除非本公司通过引用明确将其纳入此类备案文件。

			截至12月31日的财政年度，
			2017						2018						2019						2020						2021						2022
东方集团			$	100.00					106.93						158.47						169.09						284.82						190.63
富时NAREIT股权REITs			100.00						95.38						120.18						110.57						158.38						119.78
标准普尔500指数总回报率			100.00						95.62						125.73						148.86						191.60						156.90

上述信息假设在2017年12月31日，EastGroup普通股和每个指数的投资价值为100美元，所有股息都进行了再投资。

第六项。[已保留].   

不适用。

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第七项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。

以下对业务成果和财务状况的讨论和分析应结合本年度报告10-K表其他部分所载的合并财务报表及其附注阅读。

概述

EastGroup的目标是成为其市场的领先供应商，为对地理位置敏感的客户(主要是20,000至100,000平方英尺)提供实用、灵活和优质的商业配送空间，从而实现股东价值的最大化。该公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分集中在主要阳光地带地区供应有限的子市场的主要交通设施周围。该公司的核心市场在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。

2022年期间，由于许多因素，经济不确定性和股市波动性增加，包括持续的新冠肺炎疫情、挥之不去的供应链中断、不断上升的通胀和不断上升的利率。虽然这些因素到目前为止还没有对东方集团的运营产生重大不利影响，但它们可能会在未来对公司产生不利影响。公司的大部分租约要求租户按比例支付其按比例分摊的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，从而减少了公司因通胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。此外，该公司的大部分租约包括预定的租金上涨。如果通货膨胀导致本公司的一般和行政费用增加，或较高的利率增加了本公司的经营成本，则增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对本公司的经营业绩产生不利影响。本公司继续监察这些供应链、通胀和利率因素，以及整体经济环境所带来的不确定性。

本公司相信其目前的营运现金流及无抵押银行信贷安排可为本公司的营运提供资金，本公司亦相信其可按目前可接受的条款发行普通股及/或优先股并取得债务融资。2022年，EastGroup通过其持续的普通股发行计划发行了393,406股普通股，为公司提供了75,375,000美元的净收益。同样在2022年，该公司在四笔独立交易中完成了5.25亿美元的无担保债务，加权平均有效固定利率为3.82%。EastGroup的融资和股权发行在流动性与资本资源下面。

该公司的主要收入是租金收入。2022年，EastGroup签订了9,220,000平方英尺的经营性物业的租约(截至2022年12月31日，占EastGroup总面积52,003,000平方英尺的17.7%)。至于在2022年签订的新租约及续期租约，平均租金较之前在相同空间签订的租约增加39.0%。

在稀释后的每股基础上，EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2022年12月31日的12个月为4.36美元，而2021年同期为3.90美元，增长11.8%。

物业净营业收入(PNOI)，不包括来自相同物业的租赁终止收入(定义为在本年度和上一年报告期-2021年1月1日至2022年12月31日期间拥有的经营性物业)，2022年比2021年增长7.2%。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，东方集团的运营组合租赁比例为98.7%。2022年底，运营组合的入住率为98.3%，而2021年12月31日的入住率为97.4%。截至2023年2月14日，运营资产组合为98.4%的租赁和98.0%的入驻。截至2022年12月31日，计划于2023年到期的租约占经营组合的10.3%，占2023年到期租约的基本租金总额的百分比，截至2023年2月14日，这一百分比降至8.5%。

该公司通过收购以及开发和增值计划创造了新的租赁收入来源。该公司通过董事会批准的最高土地持有量以及根据租赁活动调整开发开始日期来降低与开发相关的风险。

在截至2022年12月31日的一年中，EastGroup完成了对Tulloch Corporation的收购，Tulloch Corporation是一个工业房地产投资组合的所有者，其中包括位于萨克拉门托和旧金山的14个运营物业，总面积为1,706,000平方英尺。该投资组合还包括位于萨克拉门托和旧金山的两块地块，总面积为10.5英亩。作为与收购有关的代价，EastGroup承担了一笔本金余额为60,000,000美元的贷款，公司于2022年6月立即偿还了这笔贷款而没有罚款，并发行了1,868,809股

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公司的普通股。与收购有关，该公司记录了总计365,731,000美元的房地产和开发用地。

2022年，EastGroup还以122,921,000美元收购了休斯顿、凤凰城、旧金山和格林维尔1044,000平方英尺的增值物业。除了收购Tulloch公司获得的两块地块外，该公司还在八个城市购买了445.8英亩土地，总金额为117,116,000美元。该公司开始在10个城市建设14个开发项目，总面积266.8万平方英尺。同样在2022年，该公司将14个城市的19个开发和增值物业(3,638,000平方英尺)从其开发和增值计划转移到房地产，截至转让日的成本为461,329,000美元。截至2022年12月31日，东方集团的开发和增值计划包括位于12个城市的20个项目(3981,000平方英尺)。截至2023年2月14日，开发和增值项目的预计总成本为494,100,000美元，其中169,269,000美元截至2022年12月31日仍有待投资。截至2023年2月14日，这些项目共租赁了38%。

2022年，EastGroup出售了28.7万平方英尺的运营物业，产生了52,410,000美元的销售总收入。年，公司确认了40,999,000美元房地产投资销售收益在2022年期间。

该公司最初通常通过其无担保银行信贷安排为其开发和收购计划提供资金；2023年1月，其总能力增加了200,000,000美元，从475,000,000美元增加到675,000,000美元(如下所述流动性与资本资源)。如市况许可，EastGroup发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。穆迪投资者服务公司将该公司的发行人评级定为Baa2，展望为稳定。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可能会受到指定评级机构随时修改或撤回的影响。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

EastGroup有一个可报告的部门--工业物业，这与公司的内部报告方式、经营结果的衡量和公司资源的分配一致。该公司的首席决策者在决策时使用两种主要的经营业绩衡量标准：(1)普通股股东应占业务的资金(“FFO”)和(2)财产净营业收入(“PNOI”)。

FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算的。NAREIT的指导允许准备人员选择是否将房地产投资信托基金业务附带的房地产资产的销售收益或损失或减值费用排除在FFO的计算之外。EastGroup已选择排除与此类资产相关的活动，这些活动是我们的业务附带的。

FFO是根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)的损益和减值损失，经与房地产相关的折旧和摊销调整后，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益(亏损)。FFO不被视为净收益(根据公认会计原则确定)的替代指标，也不是对公司流动性的衡量，也不是对可用于满足公司现金需求的资金的指标，包括分配能力。公司影响FFO的主要驱动因素是PNOI的变化(如下所述)、利率、公司采用的杠杆量以及一般和行政费用。

PNOI的定义为房地产经营收入较少房地产经营费用(包括基于市场的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营费用份额。

EastGroup有时将来自同一物业的PNOI称为“相同PNOI”；该公司也提供相同的PNOI，但不包括来自租赁终止的收入。相同物业被定义为在整个本期和上一年报告期内拥有的运营物业。在本年度和上一年度报告期的经营组合中持有之前，不包括已开发或收购的物业。本年度或上一年度报告期内售出的物业亦不包括在内。在截至2022年12月31日的年度内，相同物业包括从2021年1月1日至2022年12月31日整个期间包括在运营组合中的物业。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租赁终止的收入，作为物业层面的业绩补充衡量标准，用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其在同一物业基础上的经营业绩。

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FFO和PNOI是用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其经营结果的补充行业报告指标。本公司认为，在PNOI和FFO的计算中不包括折旧和摊销提供了物业表现的补充指标，因为房地产价值历来随着市场状况而上升或下降。本公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他房地产投资信托基金(“REITs”)的类似名称但不同计算方法相媲美。投资者应该意识到，从FFO中排除或重新添加到FFO中的项目是了解和评估公司财务业绩的重要组成部分。这些非GAAP数字不应被视为替代，只应与根据GAAP呈报的公司财务信息一起考虑，并作为其补充。

下表列出了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三个会计年度的PNOI、相同PNOI和相同PNOI的净收入对账，其中不包括来自租赁终止的收入。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
									(单位：千)
NET INCOME			$	186,274					157,638						108,391
房地产投资销售收益			(40,999)						(38,859)						(13,145)
Interest income			(100)						(6)						(101)
Other revenue			(208)						(63)						(354)
间接租赁成本			546						700						661
折旧及摊销			153,638						127,099						116,359
公司在未合并投资中的折旧份额			124						136						137
Interest expense			38,499						32,945						33,927
一般和行政费用			16,362						15,704						14,404
合并后合资企业在PNOI中的非控股权益			(105)						(61)						(171)
物业净营业收入(“PNOI”)			354,031						295,233						260,108
2021年和2022年收购的PNOI			(17,146)						(2,252)						*
2021年和2022年的PNOI开发和增值物业			(37,329)						(9,937)						*
2021年和2022年营业财产处置的PNOI			(237)						(3,263)						*
其他PNoi			323						(223)						*
相同的PNoi			299,642						279,558						*
相同物业的租赁终止手续费净收入			(1,426)						(1,411)						*
相同的PNOI，不包括租赁终止的收入			$	298,216					278,147						*

*相同的物业指标不适用于截至2020年12月31日的年度，因为2022年和2021年的相同物业指标是基于本年度和上一年报告期(2021年1月1日至2022年12月31日)内拥有的运营物业。

截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三个财政年度的PNOI计算如下。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位：千)
房地产经营收入			$	486,817					409,412						362,669
房地产经营费用			(133,915)						(115,078)						(103,368)
合并后合资企业在PNOI中的非控股权益			(105)						(61)						(171)
来自50%拥有的未合并投资的PNOI			1,234						960						978
物业净营业收入(“PNOI”)			$	354,031					295,233						260,108

房地产经营收入由租金收入、扣除坏账准备、费用偿还传递收入和包括租赁终止费用在内的其他房地产收入组成。房地产经营费用包括财产税、保险、水电费、维修和维护费用、管理费和其他运营成本。一般来说，该公司最重要的运营费用是财产税和保险。租户租赁可以是净租赁，其中总运营费用是可收回的，修改后的毛租约中的一些运营费用是可收回的，或者毛租赁是不能收回费用的(毛租约只占

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公司的总租约)。物业营运开支的增加可在净租赁下全数收回，并可在经修订毛租下在很大程度上收回。修改后的总租赁通常包括基年金额，超过这些金额的费用增加是可以收回的。本公司的物业营运开支主要是由于占用空间的空置和租赁，限制了可收回的开支数额。

下表列出了在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三个会计年度中，EastGroup Properties，Inc.普通股股东应占净收益与普通股股东应占FFO的对账。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位为千，每股数据除外)
EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东			$	186,182					157,557						108,363
折旧及摊销			153,638						127,099						116,359
公司在未合并投资中的折旧份额			124						136						137
非控股权益的折旧和摊销			(17)						—						(142)
房地产投资销售收益			(40,999)						(38,859)						(13,145)
普通股股东的营运资金(“FFO”)			$	298,928					245,933						211,572
每股摊薄后普通股股东应占净收益			$	4.36					3.90						2.76
普通股股东的营运资金(“FFO”) 每股稀释后股份			$	7.00					6.09						5.38
稀释后的每股收益和运营资金			42,712						40,377						39,296

在评估公司的收入和费用时，公司分析了以下业绩趋势：

 

•在稀释后的每股基础上，EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2022年12月31日的12个月为4.36美元，而2021年同期为3.90美元，增长11.8%.

•每股FFO的变化代表每股FFO与上一年相比的增加或减少。2022年，FFO为每股7.00美元，而2021年为每股6.09美元，增长14.9%。

•在截至2022年12月31日的一年中，PNOI比2021年增加了58,798,000美元，或19.9%。PNOI从新开发和增值物业中增加了27,392,000美元，从相同的物业运营中增加了20,084,000美元，从2021和2022年的收购中增加了14,894,000美元；PNOI从2021和2022年出售的运营物业中减少了3,026,000美元。

•相同PNOI的变化代表在整个本年度和上一年报告期(2021年1月1日至2022年12月31日)内拥有的相同运营物业的PNOI增加或减少。相同的PNOI，不包括租赁终止收入，在截至2022年12月31日的一年中，与2021年相比增长了7.2%。

•同一物业平均入住率是指租赁期限已经开始的月末租赁面积与本年度和上一年报告期(2021年1月1日至2022年12月31日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比的平均月末百分比。截至2022年12月31日的一年，同一物业的平均入住率为98.2%，而2021年的平均入住率为97.5%。

•入住率是租赁期已经开始的租赁面积占报告所述期间结束时可出租总面积的百分比。2022年12月31日的入住率为98.3%。与截至2021年12月31日至2022年9月30日的前四个季度相比，季度末入住率在97.4%至98.5%之间。

•租金变动指新租约及续期租约的租金较同一空间先前租约的租金增加或减少。在2022年，新租约和续签租约的租金增长率(占总面积的17.7%)平均为39.0%。

•租赁终止费收入包括在房地产经营收入。2022年，租赁终止费收入为270.8万美元，而2021年为141.1万美元。

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•本公司将无法收回的租金准备金记为减值至房地产经营收入追回无法收回的租金被记录为增加房地产经营收入。本公司于2022年录得坏账准备净额138,000元，而2021年则收回坏账净额475,000元。我们根据(其中包括)承租人的付款历史、承租人的财务状况、承租人经营所处行业的商业状况和趋势以及物业所在地理区域的经济条件等因素，评估个别租约的租金及其他应收账款在每个报告期的可收回性。如果对这些因素或其他因素的评估显示，我们不可能收取基本上所有的租金，我们将确认租金收入的调整。如果我们对收款概率的判断或估计发生变化，我们可能会在得出这样的结论期间调整或记录额外的租金收入。在截至2022年12月31日的年度内，本公司按照正常程序记录了无法收回的租金准备金。

关键会计政策和估算

本公司管理层认为以下会计政策和估计对本公司报告的业务至关重要。

房地产的收购和开发

财务会计准则委员会(“FASB”)编码就如何根据各自的公允价值在有形资产和无形资产的各个组成部分之间恰当地确定收购价格的分配提供了指导。管理层在分配所收购物业的成本时所考虑的因素包括在考虑到当前市场情况和执行类似租约的成本的情况下对预期租赁期内的保有成本的估计。有形资产(土地、建筑物和装修)的分配是根据管理层使用贴现现金流模型确定的财产价值，就好像它是空置的一样。土地按适用市场特定的可比土地销售进行估值，由第三方提供。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，确定所假设的任何融资是高于市价还是低于市价。所购财产的成本可根据卖方确定高于或低于市场价格的债务进行调整。

购买价格也在以下类别的无形资产之间分配：原地租赁的高于或低于市场部分、原地租赁的价值和客户关系的价值。收购的原址租赁的高于或低于市场部分的可分配价值是根据(I)租赁剩余期限内应支付的合同金额与(Ii)管理层对租赁剩余期限内使用当前市场租金将支付的金额之间的差额的现值(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)确定的。分配给高于和低于市场租赁无形资产的金额计入其他资产和其他负债分别计入综合资产负债表，并于各自租约的剩余期限内摊销至租金收入。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给原地租赁价值和客户关系价值。这些无形资产包括在其他资产于综合资产负债表内列账，并于现有租约的剩余年期或客户关系的预期年期(视何者适用而定)摊销。

这一会计政策的重要性将因此期间的交易活动而波动。

对于正在开发的物业和在开发阶段收购的增值物业，与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息支出、物业税和其他与开发相关的成本)汇总为物业的总资本化成本。这些费用包括管理层对被认为与这类开发活动有关的内部费用(主要是人事费用)部分的估计数。内部费用根据发展活动分配给具体的发展项目。

财务状况

EastGroup的总资产 were $4,035,837,000 at December 31, 2022, an increase of $820,501,000 from December 31, 2021. 总负债 increased $438,522,000 to $2,082,398,000, and 总股本同期增加381,979,000美元，增至1,953,439,000美元。以下各段将更详细地解释这些变化。

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资产

房地产

房地产在截至2022年12月31日的一年中增加了849,261,000美元。增加的主要原因是：(I)将19个物业从开发和增值物业至房地产(详情见开发和增值物业)；(Ii)收购14个营运物业；(Iii)公司物业的资本改善；及(Iv)转移至房地产下面将进行讨论。这些增长被下文讨论的营业物业销售部分抵消。

2022年，东方集团收购了以下运营资产：

2022年收购的运营物业

位置

大小

日期 后天

成本(1)

(平方英尺)

(单位：千)

Cebrian配送中心和芦苇配送 中心 (2)

加利福尼亚州萨克拉门托

329,000

06/01/2022

$

49,726

6这是街道商务中心，Benicia配送 劳拉Ettie商务中心1-5号中心 普雷斯顿爱丽丝商务中心 辛克莱配送中心 中心、运输配送中心和 惠普尔商务中心 (2)

加州旧金山

1,377,000

06/01/2022

309,404

经营性物业收购总额

1,706,000

$

359,130

(1)成本按照FASB会计准则编撰(“ASC”)805，企业合并，代表收购价格、结算成本和资本化收购成本的总和。请参阅合并财务报表附注1(J)和附注2。

(2)该公司在2022年6月收购Tulloch公司时，与同样位于加利福尼亚州萨克拉门托和加利福尼亚州旧金山的两块地块一起收购了这些运营物业。位于加利福尼亚州萨克拉门托和加利福尼亚州旧金山的物业的规模和成本分别在汇总的基础上列出。作为此次收购的对价，该公司承担了一笔60,000,000美元的贷款，并发行了1,868,809股公司普通股。

于截至2022年12月31日止年度内，本公司就现有物业及购入物业作出资本改善39,444,000美元(包括于经营成果)。此外，该公司在转移到中国后，在开发和增值项目上产生了10,989,000美元的费用房地产；公司在合并现金流量表中将这些支出记为开发和增值成本。

此外，在截至2022年12月31日的一年中，EastGroup出售了28.7万平方英尺的运营物业，产生了52,410,000美元的销售总收入。年，公司确认了40,999,000美元房地产投资销售收益在截至2022年12月31日的年度内。

开发和增值物业

东方集团在中国的投资开发和增值物业截至2022年12月31日，租赁和在建物业价值324,831,000美元，预期开发(主要是土地)价值213,618,000美元。该公司在以下领域的总投资开发和增值物业截至2022年12月31日，2022年为538,449,000美元，而2021年12月31日为504,614,000美元。2022年投资于发展和增值物业的资本总额为494,073,000元，其中主要包括384,541,000元的成本，详情见开发和增值物业活动下表，110,623,000美元，详情见2022年转移到房地产投资组合的开发和增值物业下表和转移到以下项目的费用10 989 000美元房地产。这些费用被前期预付的发展支出部分抵消。此外，公司在收购Tulloch公司时通过发行公司普通股和承担某些债务获得了开发用地，并立即得到偿还。转移至中国后发生的开发和增值项目的资本化成本房地产包括物业的资本改善，但不包括与开发有关的其他资本化成本(即利息支出、物业税和内部人员成本)。

在截至2022年12月31日的一年中，EastGroup的内部开发成本为9985,000美元，而2021年为7,713,000美元。

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2022年间，东方集团收购了以下增值资产：

2022年收购的增值物业

位置

大小

日期 后天

成本(1)

(平方英尺)

(单位：千)

柏树保留区1和2

德克萨斯州休斯顿

516,000

03/28/2022

$

54,462

西风配送中心

加州旧金山

82,000

04/08/2022

29,017

梅萨门户商务中心

菲尼克斯，AZ

147,000

04/15/2022

18,315

接入点3

南卡罗来纳州格林维尔

299,000

07/12/2022

21,127

增值型物业收购总额

1,044,000

$

122,921

(1)成本是按照财务会计准则计算的ASC805，企业合并，代表收购价格、结算成本和资本化收购成本的总和。请参阅合并财务报表附注1(J)和附注2。

同样在2022年，东方集团以123,717,000美元的价格在10个城市购买了456.3英亩的开发用地。与这些收购相关的成本包括在开发和增值物业活动桌子。这些增加被19个发展项目转移到房地产2022年期间，截至转让日总投资额为461,329,000美元。

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本公司的活动开发和增值物业截至2022年12月31日的年度如下：

发展和 增值物业活动												已招致的费用																								预计大楼改建日期
												费用 已转接 in 2022 (1)						对于 截至的年度 12/31/22						累计 截至 12/31/22						预计 总成本(2)
												(单位：千)
租出						建筑大小(平方英尺)
德克萨斯州休斯顿，柏树保护区1和2(3)						516,000						$	—					54,081						54,081						57,800						03/23
德克萨斯州休斯顿，Grand West Crossing 1						121,000						—						4,168						13,037						15,700						04/23
泽菲尔，加利福尼亚州旧金山(3)						82,000						—						29,028						29,028						29,800						04/23
接入点3，南卡罗来纳州格林维尔(3)						299,000						—						22,632						22,632						25,400						07/23
McKinney 3&4，德克萨斯州达拉斯						212,000						—						13,714						24,152						27,000						07/23
佛罗里达州坦帕市大橡树75 4号						185,000						—						9,637						16,015						17,900						09/23
租赁总量						1,415,000						—						133,260						158,945						173,600
在建工程
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸11号						79,000						1,524						7,651						9,175						9,900						04/23
德克萨斯州沃斯堡阿灵顿理工学院3号						77,000						1,980						6,420						8,400						10,300						02/24
佛罗里达州迈阿密，Gateway 2						133,000						8,049						10,139						18,188						23,700						02/24
南卡罗来纳州格林维尔，Hillside 1						122,000						632						8,846						9,478						11,600						02/24
佐治亚州亚特兰大20号州际公路西商务中心						155,000						—						10,175						13,139						15,500						02/24
德克萨斯州达拉斯，Lakeport 4&5						177,000						—						10,767						18,705						24,000						02/24
佛罗里达州奥兰多市Horizon West 1						97,000						3,730						5,839						9,569						13,200						03/24
斯蒂尔克里克11号和12号，北卡罗来纳州夏洛特						241,000						2,857						13,923						16,780						25,900						04/24
Springwood 1&2，德克萨斯州休斯顿						292,000						6,741						16,232						22,973						33,300						05/24
斯通菲尔德35 1-3，德克萨斯州奥斯汀						274,000						10,279						6,040						16,319						35,300						06/24
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸10号						100,000						1,624						1,344						2,968						13,600						06/24
德克萨斯州沃斯堡，Baswood 3-5						351,000						7,476						886						8,362						45,000						08/24
McKinney 1&2，德克萨斯州达拉斯						172,000						4,261						2,240						6,501						27,300						08/24
Cass White 1&2，佐治亚州亚特兰大						296,000						3,534						1,795						5,329						31,900						10/24
在建工程合计						2,566,000						52,687						102,297						165,886						320,500
总租出和在建						3,981,000						52,687						235,557						324,831						494,100
未来发展(主要是土地)						预计建筑大小(平方英尺)
菲尼克斯，AZ						655,000						—						15,395						15,395
加利福尼亚州萨克拉门托						82,000						—						3,130						3,130
加州旧金山						65,000						—						3,561						3,561
佛罗里达州迈尔斯堡						364,000						(3,148)						2,693						7,843
佛罗里达州迈阿密						510,000						(8,049)						18,035						24,317
佛罗里达州奥兰多						1,053,000						(9,906)						8,338						24,670
佛罗里达州坦帕市						32,000						—						—						825
佐治亚州亚特兰大						1,490,000						(3,534)						13,189						14,713
密西西比州杰克逊						28,000						—						—						706
北卡罗来纳州夏洛特市						1,146,000						(2,857)						1,475						13,722
南卡罗来纳州格林维尔						476,000						(632)						5,353						6,457
德克萨斯州奥斯汀						1,557,000						(10,279)						50,699						46,851
德克萨斯州达拉斯						—						(4,261)						457						4,594
德克萨斯州沃斯堡						313,000						(9,456)						1,376						7,247
德克萨斯州休斯顿						1,536,000						(11,247)						17,110						30,696
德克萨斯州圣安东尼奥						423,000						—						8,173						8,891
总预期发展						9,730,000						(63,369)						148,984						213,618
整体发展及增值物业						13,711,000						$	(10,682)					384,541						538,449
这个开发和增值物业该表将在下一页继续。

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2022年期间转移到房地产投资组合的开发和增值物业												已招致的费用
												费用 已转接 in 2022 (1)						对于 截至的年度 12/31/22						累计 截至 12/31/22 (4)
						建筑大小(平方英尺)						(单位：千)																								大楼改装日期
接入点1，南卡罗来纳州格林维尔 (3)						156,000						$	—					7						12,529												01/22
速度配送中心，加利福尼亚州圣地亚哥						519,000						—						2,884						70,702												03/22
接入点2，南卡罗来纳州格林维尔 (3)						159,000						—						601						12,232												05/22
佛罗里达州坦帕市大橡树75 3号						136,000						—						1,205						11,397												06/22
Siempre Viva 3-6，加利福尼亚州圣地亚哥 (3)						547,000						—						595						133,283												06/22
斯蒂尔克里克8号，北卡罗来纳州夏洛特市						72,000						—						5,142						7,870												07/22
Creekview 9&10，德克萨斯州达拉斯						145,000						—						4,210						15,546												08/22
佛罗里达州迈阿密，Gateway 3						133,000						—						4,903						18,069												08/22
Ridgeview 3，德克萨斯州圣安东尼奥						88,000						—						3,513						9,317												08/22
美洲十大城市2，德克萨斯州埃尔帕索						169,000						—						5,254						14,354												09/22
Horizon West 2&3，佛罗里达州奥兰多						210,000						—						1,597						18,787												09/22
梅萨网关，亚利桑那州凤凰城(3)						147,000						—						18,696						18,696												11/22
世界休斯顿47，休斯顿，德克萨斯州						139,000						4,506						12,517						17,023												11/22
45 Crossing，德克萨斯州奥斯汀						177,000						—						7,998						25,058												12/22
巴斯伍德1号和2号，德克萨斯州沃斯堡						237,000						—						7,237						22,466												12/22
佛罗里达州奥兰多市Horizon West 4						295,000						6,176						18,201						24,377												12/22
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸12号						79,000						—						3,928						8,106												12/22
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉路口5号						106,000						—						5,544						11,144												12/22
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉路口6号						124,000						—						6,591						10,373												12/22
转入房地产的合计						3,638,000						$	10,682					110,623						461,329

(1)指期内从预期发展项目(主要是土地)转移至在建项目的成本。负数为转移至在建项目的土地库存成本。

(2)这些费用中包括1.348亿美元的开发债务和1500万美元的发展中物业的租户改善债务。

(3)代表增值收购。

(4)表示转账之日的累计成本。

累计折旧

房地产、开发和增值物业的累计折旧在2022年增加了115,197,000美元，主要是由于125,199,000美元的折旧费用，但被2022年期间出售的三个运营物业总共287,000平方英尺所抵消。

持有待售房地产资产

持有待售房地产资产在2022年期间减少了5695,000美元。截至2021年12月31日，公司拥有一处经营性物业--新城商务园，该物业在2021年12月31日的综合资产负债表上被归类为持有待售。房产已售出，在截至2022年3月31日的三个月里，销售收入录得收益。截至2022年12月31日，该公司没有将任何物业归类为持有待售物业。

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其他资产

其他资产2022年增加了62,724,000美元。一份关于其他资产以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
租赁成本(主要是佣金)			$	140,273					116,772
累计摊销租赁成本			(48,249)						(42,193)
租赁成本(主要是佣金)，累计摊销后的净额			92,024						74,579
收购的就地租赁无形资产			37,181						31,561
已取得的就地租赁无形资产的累计摊销			(16,276)						(13,038)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额			20,905						18,523
收购的高于市价租赁的无形资产			496						885
收购的高于市价租赁无形资产的累计摊销			(251)						(508)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额			245						377
直线应收租金			61,452						51,970
应收账款			9,568						7,133
利率互换资产			38,352						2,237
使用权资产--办公室租赁(营运)			2,050						1,984
待定交易的托管保证金和预付成本			2,522						3,864
商誉			990						990
预付保险			2,681						7,793
应收租户改善费用报销			364						7,680
预付费用和其他资产			13,791						5,090
总计其他资产			$	244,944					182,220

负债

无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本于截至2022年12月31日止年度减少38,612,000美元，主要由于偿还981,383,000美元及年内产生的新债务发行成本，但因年内借款942,173,000美元及债务发行成本摊销而部分抵销。该公司的信贷安排在下文中有更详细的说明流动性与资本资源.

无担保债务，扣除债务发行成本于截至2022年12月31日止年度增加448,689,000美元，主要原因是结清5.25,000,000美元的无担保债务及摊销债务发行成本，但由2月份偿还75,000,000美元定期贷款及期内产生的新债务发行成本部分抵销。的借款和偿还无担保债务，扣除债务发行成本中更详细地描述了流动性与资本资源.

 

有担保债务，扣除债务发行成本在截至2022年12月31日的一年中减少了111,000美元。减少的原因是定期支付本金96,000美元和摊销保费。有担保债务因年内债务发行成本摊销而部分抵销。此外，于截至2022年12月31日止年度内，本公司承担了一笔60,000,000美元的贷款，用于收购营运物业及发展用地，并于同期偿还该笔贷款而无须缴付任何罚款。

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应付账款和应计费用2022年增加了27,228,000美元。公司的业绩摘要应付账款和应计费用以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
Property taxes payable			$	6,823					4,494
Development costs payable			21,305						17,529
应付预留费			11,011						10,576
房地产改善和应付资本化租赁成本			5,182						5,798
Interest payable			9,597						6,547
应付股息			55,952						46,864
图书透支(1)			13,370						4,845
Other payables and accrued expenses			13,748						13,107
总计应付账款和应计费用			$	136,988					109,760

(1)指在期末前开出的尚未结清银行的支票；因此，银行尚未向本公司预付现金。当支票通过银行时，它们将通过公司的流动现金信用额度提供资金，该信用额度包括在公司的无担保银行信贷安排中。见合并财务报表附注1(P)。

其他负债2022年增加了1,328,000美元。公司的业绩摘要其他负债以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
Security deposits			$	34,272					28,343
预付租金和其他递延收入			17,004						16,401
经营租赁负债--地面租赁			19,906						22,898
经营租赁负债--办公室租赁			2,139						2,032
以市价租赁方式收购的无形资产			10,735						8,124
收购的低于市价的租赁无形资产的累计摊销			(3,957)						(2,707)
低于市场租赁的无形资产，累计摊销后的净额			6,778						5,417
利率互换负债			1,981						935
租户装修费用负债			1,570						2,796
Other liabilities			16						3,516
总计其他负债			$	83,666					82,338

权益

额外实收资本在截至2022年12月31日的年度内增加364,701,000美元，主要是由于：(I)发行1,868,809股普通股，这与收购Tulloch Corporation有关，Tulloch Corporation是由14个经营物业和两块土地组成的工业房地产投资组合的所有者，净金额为303,682,000美元(详情见综合财务报表附注2)；(Ii)根据公司的持续普通股发行计划发行普通股(见流动性与资本资源)；及(3)与股票薪酬有关的活动(如综合财务报表附注10所述)。EastGroup根据其持续普通股发行计划发行了393,406股普通股，净收益为75,375,000美元。

在2022年期间，超过收益的分配增加16,842,000美元，因为普通股股息203,024,000美元超过EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入 of $186,182,000.

30

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累计其他综合收益2022年增加了35,069,000美元。增加乃由于本公司利率掉期(现金流量对冲)之公平值变动所致，有关变动将于综合财务报表附注11及12进一步讨论。

31

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行动的结果

2022年与2021年相比

EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2022年12月31日的年度为186,182,000美元(基本每股4.37美元，稀释后每股4.36美元)，而截至2021年12月31日的年度为157,557,000美元(基本每股3.91美元，稀释后每股3.90美元)。以下各段解释了这一变化：

•与2021年相比，2022年的PNOI增加了58,798,000美元(稀释后每股1.38美元)。PNOI从新开发和增值物业中增加了27,392,000美元，从相同的物业运营中增加了20,084,000美元，从2021和2022年的收购中增加了14,894,000美元；PNOI从2021和2022年出售的运营物业中减少了3,026,000美元。2022年，租赁终止费收入为270.8万美元，而2021年为141.1万美元。本公司于2022年录得坏账准备净额138,000元，并于2021年录得净收回坏账准备475,000元。2022年和2021年，租金直线上升使PNOI分别增加了9991,000美元和8,698,000美元。

•EastGroup确认2022年房地产投资销售收益为40,999,000美元(每股稀释后收益0.96美元)，而2021年同期为38,859,000美元(每股稀释后收益0.96美元)。

•折旧及摊销与2021年相比，2022年的支出增加了26,539,000美元(稀释后每股0.62美元)。

EastGroup于2022年签订了114份租约，租期内租金优惠总额为4,798,000平方英尺，租金优惠总额为7,378,000美元；相比之下，2021年签订了174份租约，租期内租金优惠金额为5,677,000平方英尺，租金优惠总额为11,007,000美元。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，该公司在运营组合中的租赁面积百分比为98.7%。2022年底，运营组合的入住率为98.3%，而2021年12月31日的入住率为97.4%。

同一物业平均入住率是指租赁期限已经开始的月末租赁面积与本年度和上一年报告期(2021年1月1日至2022年12月31日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比的平均月末百分比。截至2022年12月31日的年度，同一物业的平均入住率为98.2%，而截至2021年12月31日的年度的平均入住率为97.5%。

根据GAAP计算的同一物业平均租金是指在整个当前和上一年报告期(2021年1月1日至2022年12月31日)内拥有的相同运营物业的租赁平均年租金。截至2022年12月31日的一年，同一物业的平均租金为每平方英尺7.06美元，而截至2021年12月31日的一年，平均租金为每平方英尺6.64美元。

32

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利息支出与截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度增加了5,554,000美元。下表列出了的组件利息支出 for 2022 and 2021:

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						增加(减少)
			(单位：千)
可变利率利息支出
无担保银行信贷安排--利率浮动 (不包括融资手续费和债务发行成本的摊销)			$	4,241					962						3,279
摊销融资费用--无担保银行信贷融资			713						751						(38)
债务发行成本摊销--无担保银行信贷安排			650						606						44
浮动利率利息支出总额			5,604						2,319						3,285
固定利率利息支出
无担保债务利息(1) (不包括债务发行成本的摊销)			44,492						37,443						7,049
有担保债务利息(不包括债务发行成本的摊销)			89						1,521						(1,432)
债务发行成本摊销--无担保债务			704						589						115
债务发行成本摊销--担保债务			3						101						(98)
固定利率利息支出总额			45,288						39,654						5,634
Total interest			50,892						41,973						8,919
Less capitalized interest			(12,393)						(9,028)						(3,365)
利息支出总额			$	38,499					32,945						5,554

(1)如综合财务报表附注12所述，包括本公司根据债务协议以固定利率或因利率互换而实际固定利率的无抵押债务的利息。

与2021年相比，EastGroup 2022年的可变利率利息支出增加了3,285,000美元，这主要是由于公司的平均借款和其无担保银行信贷安排的加权平均可变利率增加，如下表所示：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2022						2021						增加 (减少)
						(单位：千，利率除外)
无担保银行信贷工具的平均借款--浮动利率						$	182,478					95,629						86,849
加权平均浮动利率 (不包括融资手续费和债务发行成本的摊销)						2.32		%				1.01		%

由于下文所述的无担保债务和担保债务，公司2022年的固定利率利息支出比2021年增加了5,634,000美元。

33

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由于本公司以下所述的无担保债务活动，2022年来自固定利率无担保债务的利息支出比2021年增加了7,049,000美元。2021年和2022年获得的无担保债务详情见下表：

2021年和2022年新增无担保债务

有效固定利率

获取日期

到期日

金额

(单位：千)

5000万美元高级无担保定期贷款(1)

1.58%

03/18/2021

03/18/2025

$

50,000

1.25亿美元高级无抵押债券

2.74%

06/10/2021

06/10/2031

125,000

1亿美元高级无担保定期贷款(2)

3.06%

03/31/2022

09/29/2028

100,000

1.5亿美元高级无抵押债券

3.03%

04/20/2022

04/20/2032

150,000

5000万美元高级无担保定期贷款(3)

4.09%

08/31/2022

08/30/2024

50,000

7500万美元高级无担保定期贷款 (4)

4.00%

08/31/2022

08/31/2027

75,000

7,500万美元高级无抵押债券

4.90%

10/12/2022

10/12/2033

75,000

7,500万美元高级无抵押债券

4.95%

10/12/2022

10/12/2034

75,000

2021年和2022年的加权平均/总额

3.46%

$

700,000

(1)这项无抵押定期贷款的利率为定期SOFR加110个基点，受本公司承保评级变动的定价网格的限制。公司签订利率互换协议，将贷款的定期SOFR利率转换为固定利率，为公司提供截至2022年12月31日的定期贷款加权平均有效固定利率1.58%。有关利率掉期的其他资料，请参阅综合财务报表附注12。

(2)这项无抵押定期贷款的利率为定期SOFR加140个基点，受本公司承保评级变动的定价网格的限制。本公司签订利率互换协议，将贷款的定期SOFR利率转换为固定利率，为本公司提供截至2022年12月31日的3.06%的有效固定定期贷款利率。看见

有关利率掉期的补充资料，请参阅综合财务报表附注12。

(3)这项无担保定期贷款的利率为SOFR加95个基点，但须受本公司承保评级变动的定价网格限制。本公司签订利率互换协议，将贷款的定期SOFR利率转换为固定利率，为本公司提供截至2022年12月31日的4.09%的有效固定定期贷款利率。看见

有关利率掉期的补充资料，请参阅综合财务报表附注12。

(4)这项无担保定期贷款的利率为SOFR加95个基点，但须受本公司承保评级变动的定价网格所规限。本公司签订利率互换协议，将贷款的定期SOFR利率转换为固定利率，为本公司提供截至2022年12月31日的4.00%的有效固定定期贷款利率。有关利率掉期的其他资料，请参阅综合财务报表附注12。

2021年和2022年期间偿还下列无担保贷款部分抵消了新的无担保债务利息支出的增加：

2021年和2022年偿还的无担保债务						利率						还款日期						偿还额
																		(单位：千)
4000万美元高级无担保定期贷款						2.34%						07/30/2021						$	40,000
7500万美元高级无担保定期贷款						3.03%						02/28/2022						75,000
2021年和2022年的加权平均/总额						2.79%												$	115,000

EastGroup还于2022年3月完成了一笔1亿美元优先无担保定期贷款的再融资，将实际上固定的利率降低了约60个基点。这一再融资部分抵消了固定利率无担保债务增加的利息支出。

无担保债务利息支出的增加被担保债务利息支出的减少部分抵消，与2021年相比，2022年减少了1,432,000美元，原因是定期本金支付和下表所述的收益。2022年有担保债务的定期本金付款为96,000美元，2021年为2,989,000美元。2022年，本公司承担了一笔60,000,000美元的贷款，作为收购运营物业和开发用地的部分代价，在同一时期偿还了这笔贷款，没有罚款。2022年没有获得或偿还其他担保债务。

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2021年偿还的有担保债务详情如下表所示：

2021年偿还的有担保债务						利率						还款日期						偿还额
																		(单位：千)
科罗拉多十字路口配送中心、州际仓库1-3、罗哈斯商业公园、斯蒂尔克里克商业公园1-2、风险仓库和世界休斯顿国际商业中心3、4和6-9						4.75%						03/08/2021						$	40,841
阿里昂商务园18号，环城商务园6号和7号，商务园2号和3号，协和配送中心，州际仓库5-7号，湖景商务中心，里奇克里克配送中心2号，索斯里奇商务园区4号和5号和世界休斯顿国际商务中心32号						4.09%						10/07/2021						33,090
2021年加权平均/总额						4.45%												$	73,931

EastGroup在2021年期间没有获得任何新的担保债务。

房地产建设期间的利息成本被资本化，并与利息支出相抵销。与2021年相比，2022年的资本化利息增加了3365,000美元，原因是借款利率上升和发展支出的变化。

折旧及摊销与2021年相比，2022年的支出增加了26,539,000美元，这主要是由于公司在2021年至2022年期间收购的运营物业以及从开发和增值物业2021年和2022年，部分被2021年和2022年出售的运营物业所抵消。

房地产投资销售收益，其中包括营业物业销售的收益，与2021年相比，2022年增加了214万美元。公司2021年和2022年的销售交易情况如下已售出和持有待售的房地产。

房地产改善

截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，EastGroup经营物业的房地产改善情况如下：

			估计数 使用寿命						截至十二月三十一日止的年度，
									2022						2021
									(单位：千)
Upgrade on Acquisitions			40年						$	618					1,337
租户改进：
New Tenants			租约生活						13,224						13,603
Renewal Tenants			租约生活						3,687						3,935
其他：
Building Improvements			5-40 yrs						9,853						8,044
Roofs			5-15 yrs						6,611						8,007
Parking Lots			3-5年						3,482						1,570
Other			5年						1,969						1,399
房地产总体改善情况(1)									$	39,444					37,895

(1) 房地产改善总额对账至房地产改善关于现金流量表的合并报表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2022						2021
						(单位：千)
房地产总体改善情况						$	39,444					37,895
不动产应付款项的变动						197						(26)
在建工程的变更						1,210						(1,204)
房地产改善浅谈现金流量表的合并报表						$	40,851					36,665

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资本化租赁成本

该公司的租赁费用(主要是佣金)资本化并计入其他资产。成本按相关租赁条款摊销，摊销包括在折旧及摊销费用。2022年和2021年12月31日终了年度的资本化租赁费用如下：

			估计数 使用寿命						截至十二月三十一日止的年度，
									2022						2021
									(单位：千)
Development and Value-Add			租约生活						$	14,366					12,280
New Tenants			租约生活						10,392						10,990
Renewal Tenants			租约生活						12,095						10,111
资本化租赁成本合计(1)									$	36,853					33,381
租赁成本摊销									$	18,950					16,209

(1) 对总资本化租赁成本的对账租赁佣金关于现金流量表的合并报表：

						截至十二月三十一日止的年度，
						2022						2021
						(单位：千)
资本化租赁成本合计						$	36,853					33,381
租赁佣金变动应付款						419						(80)
租赁佣金在 合并现金流量表						$	37,272					33,301

已售出和持有待售房地产

当房地产符合ASC 360规定的标准时，本公司将其视为持有待售，房地产、厂房和设备，包括当物业很可能在一年内出售的时候。持有待售房地产按账面价值或公允价值减去预计销售成本中较低者报告，在持有待售期间不计折旧。截至2022年12月31日，该公司没有将任何物业归类为持有待售物业。截至2021年12月31日，公司拥有一处经营性物业--新城商务园，该物业在2021年12月31日的综合资产负债表上被归类为持有待售。该物业于2022年第一季度售出，公司在截至2022年3月31日的三个月内录得出售收益。

根据ASC 360和ASC 205， 本公司将报告出售一个实体的一个组件或一组处于非持续运营的实体的组件，如果出售代表了一种战略转变，当该组件或组件组符合被归类为持有以供出售的标准时，或当该组件或组件组以出售或非出售的方式处置时，该出售将对实体的运营和财务业绩产生重大影响。此外，该公司还将提供关于非持续业务和出售不符合终止业务资格的实体的个别重要组成部分的额外披露。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交终止运营报告。

本公司不认为其在2021年和2022年的销售，或截至2021年12月31日被归类为持有待售的财产，是对一个实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分的处置，这代表了对实体的运营和财务业绩产生(或将产生)重大影响的战略转变。

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一份关于房地产投资销售收益截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度如下：

售出的房地产						位置						大小						销售日期						销售净价						基础						确认收益
												(单位：平方英尺)												(单位：千)
2022
麦德龙商业园						菲尼克斯，AZ						189,000						01/06/2022						$	32,851					5,880						26,971
柏树溪商业园(1)						佛罗里达州劳德代尔堡						56,000						03/31/2022						5,282						1,901						3,381
世界休斯顿15东						德克萨斯州休斯顿						42,000						05/11/2022						12,873						2,226						10,647
2022年合计												287,000												$	51,006					10,007						40,999
2021
Jetport商业园						佛罗里达州坦帕市						284,000						11/09/2021						$	44,260					5,401						38,859

(1)柏树溪商业园以土地租约形式提供。在出售该财产的同时，该公司全额摊销了1,745,000美元的相关使用权资产和负债。

本公司于截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度内并无出售任何土地。

销售经营性物业的损益包括在房地产投资销售收益关于合并损益表和全面收益表。见合并财务报表附注1(F)和附注2，了解与停止经营和房地产投资销售损益有关的更多信息。

2021年与2020年相比

关于2021年至2020年公司经营业绩变化的讨论在本10-K表格中被省略，可在本公司截至2021年12月31日的财政年度10-K表格年度报告“2021年与2020年相比”下的“第7项.管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”中找到，并被并入本文作为参考。

最近的会计声明

EastGroup评估了所有FASB会计准则更新(“ASU”)自财务会计准则委员会最近发布的财务报表发布之日起，并确定以下华硕适用于本公司。

ASU 2020-04, 参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响适用于本公司。此外，在2022年12月，FASB发布了ASU 2022-06，推迟848主题的日落日期(“ASU 2022-06”)，其发布是为了将主题848的日落日期推迟到2024年12月31日。ASU 2022-06对所有公司立即生效。ASU 2022-06年度对本公司截至2022年12月31日的年度综合财务报表没有影响。有关这些华硕的进一步评估，请参阅综合财务报表附注12。

流动资金和资本资源

截至2022年12月31日的年度，经营活动提供的现金净额为316,501,000美元。其他主要现金来源是无担保银行信贷借款；无担保债务收益；普通股发行收益；以及出售房地产投资的净收益。该公司在2022年分配了193,936,000美元的普通股股息。现金的其他主要用途是偿还无担保银行信贷安排、无担保债务和担保债务；建造和开发房地产；购买房地产；改善各种房地产的资本状况；以及租赁佣金。

本公司预期其目前的现金结余、营运现金流、无抵押银行信贷融资项下的借款、新债务所得款项及/或发行股权工具所得款项将足以应付(I)营运及行政开支、(Ii)物业的正常维修及保养开支、(Iii)偿债责任、(Iv)遵守债务契约、(V)向股东分派、(Vi)资本改善、(Vii)购买物业、(Viii)发展及(Ix)本公司的任何其他短期及长期正常业务活动。本公司预期未来数年的流动资金来源及需求将与截至2022年12月31日止年度的流动资金来源及需求在性质上一致。

37

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截至2022年12月31日，公司有合同义务支付2022年12月宣布的股息，该股息于2023年1月支付。应支付股息55,952,000美元列入应付账款和应计费用截至2022年12月31日，其中包括未归属限制性股票应付的股息1,610,000美元，这些股息将继续服务，并将在未来期间归属时支付。

截至2022年12月31日和2021年12月31日的债务总额详细如下。本公司的无抵押银行信贷安排和无担保债务工具具有某些限制性契诺，例如维持偿债范围和杠杆率以及维持保险范围，本公司于2022年12月31日及2021年12月31日均遵守其所有债务契诺。

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
无担保银行信贷工具-可变利率，账面金额(1)			$	170,000					209,210
未摊销债务发行成本			(1,546)						(2,144)
无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本			168,454						207,066
无担保债务--固定利率，账面金额(2) (3)			1,695,000						1,245,000
未摊销债务发行成本			(3,741)						(2,430)
无担保债务，扣除债务发行成本			1,691,259						1,242,570
担保债务--固定利率，账面金额(2) (4)			2,041						2,156
未摊销债务发行成本			(10)						(14)
有担保债务，扣除债务发行成本			2,031						2,142
债务总额，扣除债务发行成本			$	1,861,744					1,451,778

(1)本公司在其无抵押银行信贷安排项下的结余会因本公司的现金需求而有所变动，因此，本金金额及利率均受变动影响。

(2)由于利率互换，这些贷款有固定利率或实际上固定的利率。

(3)截至2022年12月31日，一年内到期的债务包括到期本金余额115,000,000美元和利息53,414,000美元；一年以上到期的剩余本金余额包括15，80,000美元和利息284,744,000美元。

(4)截至2022年12月31日，在一年内到期的债务包括119,000美元的本金摊销和76,000美元的利息；超过一年的剩余本金包括1,922,000美元和203,000美元的利息。

截至2021年6月29日，EastGroup拥有3.5亿美元和4500万美元的无担保银行信贷安排，利润率高于LIBOR 100个基点，贷款手续费20个基点，到期日为2022年7月30日。本公司于2021年6月29日修订并重述该等信贷安排，将其容量分别扩大至4.25,000,000美元及50,000,000美元，详情如下。

该公司4.25亿美元的无担保银行信贷安排由9家银行组成，到期日为2025年7月30日。信贷安排包括两个六个月的延期选项(根据公司的选择)和一架价值3.25亿美元的手风琴(经各方同意)。每批债券的利率按月重置，截至2022年12月31日，利率为LIBOR加77.5个基点，年费为15个基点。截至2022年12月31日，该公司在这项无担保银行信贷安排上有1.7亿美元的浮动利率借款，加权平均利率为5.146%。该公司有一份67,000美元的备用信用证质押在这项贷款上。

公司50,000,000美元的无担保银行信贷安排的到期日为2025年7月30日，或银行指定的较后日期；如果行使4.25,000,000美元贷款中的延期选择权，公司还可以两次延期6个月。利率按日重置，截至2022年12月31日，利率为LIBOR加77.5个基点，年费为15个基点。截至2022年12月31日，利率为5.167%，没有未偿还余额。

于截至2022年12月31日止十二个月内，EastGroup修订其无抵押银行信贷安排，由2023年1月起生效，将其无抵押银行信贷安排的总容量由475,000,000美元扩大至675,000,000美元，并以SOFR取代LIBOR作为基准利率。到期日仍为2025年7月30日。

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对于这两项贷款，保证金和贷款费用可能会随着公司信用评级的变化而变化。虽然该公司目前的信用评级为BAA2，但鉴于该公司的主要信用指标的实力，信贷安排的初始定价是基于BBB+/BAA1信用评级水平。只要公司在适用协议中定义的综合杠杆率保持在32.5%以下，这一有利的定价水平将被保留。这些设施还包括与可持续发展挂钩的定价部分，根据该部分，如果公司达到某些可持续发展业绩目标，适用的利差将减少一个基点。

如市况许可，EastGroup发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。本公司相信其目前的营运现金流及无抵押银行信贷安排可为本公司的营运提供资金。该公司还相信，它可以获得债务融资，并发行普通股和/或优先股。

对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

2022年1月，本公司和一批贷款人同意私募150,000,000美元的优先无担保票据的条款，固定利率为3.03%，期限为10年。这些票据于2022年4月20日发行并出售，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据证券法进行注册，如果没有注册或获得适用的豁免注册要求，也不能在美国发行或销售这些票据。

2022年2月，东方集团偿还了一笔75,000,000美元的到期无担保定期贷款，实际固定利率为3.03%。

2022年3月，公司完成了一笔100,000,000美元的优先无担保定期贷款，期限为6.5年，仅支付利息，利息按SOFR的年利率加基于公司的优先无担保长期债务评级的适用保证金(截至2022年12月31日为1.40%)计算。本公司亦订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供总计3.06%的实际固定利率。

同样在2022年3月，该公司完成了剩余5年的1亿美元优先无担保定期贷款的再融资。经修订定期贷款根据本公司目前的信贷评级及综合杠杆率，按目前SOFR加95个基点的利率支付利息，较原始定期贷款的信贷利差减少60个基点。本公司有一项利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供1.80%的总实际固定利率。

2022年6月，本公司承担了一笔与收购Tulloch Corporation有关的60,000,000美元贷款，Tulloch Corporation是一个工业房地产投资组合的所有者，该投资组合由14个运营物业和两块土地组成，于2022年6月期间立即偿还，没有罚款。

2022年8月，本公司完成了一笔125,000,000美元的优先无担保定期贷款，只支付利息，按SOFR年利率加基于本公司优先无担保长期债务评级和综合杠杆率的适用保证金计息。这笔贷款包括75,000,000美元的五年期贷款和50,000,000美元的两年期贷款。本公司还订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分转换为整个贷款期限内的固定利率，为75,000,000美元和50,000,000美元的部分分别提供4.00%和4.09%的实际固定利率。这些定期贷款还包括与可持续发展挂钩的定价部分，根据该部分，如果公司达到某些可持续发展业绩目标，适用的利差将减少一个基点。

2022年7月，该公司和一批贷款人就私募两笔总计150,000,000美元的优先无担保票据的条款达成一致。一张面值75,000,000美元的票据，期限为11年，固定利率为4.90%，每半年支付一次利息。另一批75,000,000美元债券的期限为12年，固定利率为4.95%，每半年支付一次利息。这些票据的发行日期为2022年8月16日，发行日期为2022年10月12日。这些票据将不会也没有根据证券法进行注册，如果没有注册或获得适用的豁免注册要求，也不能在美国发行或销售这些票据。

于截至2022年12月31日止年度内，本公司同意一笔100,000,000美元优先无抵押定期贷款的条款，并只支付利息，按SOFR的年利率加上根据本公司优先股支付的适用保证金计算利息

39

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无担保长期债务评级。这笔贷款于2023年1月结束，并在年底后获得资金，期限为7年。本公司还订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供总计5.27%的实际固定利率。

2017年7月，英国金融市场行为监管局宣布，打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。2021年3月，伦敦银行间同业拆借利率的管理人-洲际交易所基准管理局宣布，打算在2021年后停止公布某些LIBOR设置，同时继续公布隔夜和1个月、3个月、6个月和12个月美元LIBOR利率，直至2023年6月30日。虽然这一声明将过渡期延长至2023年6月，但美国联邦储备委员会和其他监管机构同时发布了指导意见，鼓励银行和其他金融市场参与者在可行的情况下尽快停止签订以美元LIBOR为参考利率的新合同，但无论如何不迟于2021年12月31日。在美国，由美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)召集的AARC建议SOFR加上建议的利差调整，作为LIBOR的首选替代方案。LIBOR与SOFR有显著差异，例如LIBOR是无抵押贷款利率，SOFR是有担保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。因此，公司所有基于伦敦银行间同业拆借利率的借款和超过该日期的对冲已被修改，将指数从伦敦银行间同业拆借利率修改为SOFR。与此同时，相关掉期被修订为参考SOFR而不是LIBOR。这一过渡并未对我们的合并财务报表产生实质性影响。虽然我们预计在2023年6月30日之前，LIBOR将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，与过渡到替代参考汇率相关的风险将会加速，并可能被放大。

于2019年12月20日，EastGroup分别与纽约梅隆资本市场有限责任公司、美国银行证券有限责任公司、BTIG，LLC、Jefferies LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC及Wells Fargo Securities，LLC就设立一项新的持续普通股发售计划订立销售协议(“销售协议”)，根据该计划，本公司可不时出售其普通股股份，总销售总价最高可达750,000,000美元(“先行计划”)。于2021年7月28日，本公司与道明证券(美国)有限责任公司订立销售协议(连同2019年12月销售协议，即“前期销售协议”)，实质上与2019年12月的销售协议相似，并对2019年12月的销售协议作出相应修订，以纳入道明证券(美国)有限公司作为参与销售代理。根据这些事先销售协议，这些股票可以按照修订后的《1933年证券法》第415条的规定，在被视为“在市场上”发行的交易中进行发售和出售。自2019年成立以来，公司根据优先计划出售了总计2,654,511股普通股，总收益为444,533,000美元。

在截至2022年12月31日的一年中，东方集团根据其优先计划，以每股194.17美元的平均价格发行和出售了393,406股普通股，向公司提供的毛收入为76,386,000美元。年内，本公司产生与发售相关的成本1,011,000美元，为本公司带来净收益75,375,000美元。

2022年12月16日，EastGroup分别与罗伯特·W·贝尔德公司、纽约梅隆资本市场有限责任公司、美国银行证券公司、BTIG有限责任公司、Jefferies有限责任公司、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC、Samuel A.Ramirez&Company，Inc.、TD Securities(USA)LLC；和富国证券有限责任公司就建立一项新的持续普通股发行计划达成协议，根据该计划，公司可以不时以总计高达750,000,000美元的总销售价格出售其普通股股票(“当前计划”)。签订2022年销售协议后，东方集团根据先期销售协议终止了先期计划，而当前计划取代了先期计划。截至2023年2月15日，公司尚未根据当前计划出售任何普通股；因此，根据当前计划，EastGroup未来可以通过销售代理发售总发行价高达750,000,000美元的普通股。

在截至2022年12月31日的年度内，公司发行了1,868,809股普通股，用于收购经营物业和开发用地，总金额为303,756,000美元。该公司产生了7.4万美元的发行相关成本。

40

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截至2022年12月31日，EastGroup已知的合同债务和其他债务的其他重大现金需求如下：

			现金需求(1)
			(单位：千)
不动产财产义务(2)			$	16,097
发展和增值义务(3)			134,844
租户改善义务(4)			36,580
总计			$	187,521

(1)现金需求在不到一年内到期；没有相关的长期现金需求。

(2)表示对房地产的承诺，但承租人改善津贴义务除外。

(3)代表对公司开发和增值计划中的物业的承诺，但租户改善津贴义务除外。

(4)代表租户改善津贴义务。

本公司并无对其财务状况、财务状况变化、收入或开支、经营业绩、流动资金、资本支出或资本资源产生或可能产生重大当前或未来影响的重大表外安排。

41

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第7A项。关于市场风险的定量和定性披露。

本公司面临利率变化的风险，主要是由于其无担保银行信贷安排和长期债务到期日。这笔债务用于维持流动资金和资本支出，以及扩大公司的房地产投资组合和业务。该公司利率风险管理的目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低其整体借款成本。本公司有两个浮动利率无担保银行信贷安排，在标题下讨论流动性与资本资源在第II部分，本年度报告的表格10-K的第7项。如市况许可，EastGroup发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。本公司的利率掉期于综合财务报表附注12所述。下表列出了截至2022年12月31日固定利率和可变利率债务的到期本金支付和加权平均利率，其中包括利率互换的影响。

			2023						2024						2025						2026						2027						此后						总计						公允价值
无担保银行信贷安排--可变 率(单位：千)			$	—					—						170,000			(1)			—						—						—						170,000						169,684 (2)
加权平均 利率			—						—						5.15%			(3)			—						—						—						5.15%
无担保债务--固定 率(单位：千)			$	115,000					170,000						145,000						140,000						175,000						950,000						1,695,000						1,548,221 (4)
加权平均 利率			2.96%						3.65%						3.12%						2.57%						2.74%						3.44%						3.26%
有担保的债务--固定 率(单位：千)			$	119					122						128						1,672						—						—						2,041						1,918 (4)
加权平均 利率			3.85%						3.85%						3.85%						3.85%						—						—						3.85%

(1)浮动利率无担保银行信贷安排将于2025年7月到期，截至2022年12月31日，余额为#美元。170,000,000关于4.25亿美元的无担保银行信贷安排和美元0关于5000万美元的无担保银行信贷安排。

(2)该公司可变利率债务的公允价值是通过按当前市场利率折现预期现金流量来估计的，不包括债务发行成本的影响。

(3)代表本公司截至2022年12月31日的浮动利率无担保银行信贷的加权平均利率。

(4)本公司固定利率债务的公允价值，包括已通过使用利率互换转换为有效固定利率的可变利率债务，根据本公司银行家的建议，通过按目前向本公司提供的剩余期限债务的利率贴现预期现金流量来估计，不包括债务发行成本的影响。

由于上表只包含截至2022年12月31日存在的风险敞口，因此不考虑该日期之后可能出现的风险敞口或头寸。如上所示，如果浮动利率无担保银行信贷工具的加权平均利率变化10%，即约52个基点，利息支出和现金流将每年增加或减少约876,000美元。这不包括通过使用利率互换有效固定的可变利率债务。

截至2022年12月31日，公司的无担保银行信贷安排与伦敦银行同业拆借利率挂钩。年终后，自2023年1月10日起，这些规定进行了修改，以SOFR取代LIBOR。截至2023年2月15日，公司所有超过2023年6月30日(预计停止发布LIBOR的日期)的基于LIBOR的借款和对冲已被修改，以SOFR取代LIBOR。有关终止伦敦银行同业拆息相关风险的讨论，请参阅本年度报告表格10-K第I部分第1A项中的“风险因素-融资风险-终止LIBOR和以替代参考利率取代LIBOR可能对我们的借款成本产生不利影响，并可能影响我们的业务和经营业绩”。

该公司的大部分租约包括预定的租金上涨。此外，公司的大部分租约要求租户按比例支付其按比例分摊的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护，从而减少了公司因通胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。如果通货膨胀导致公司的一般和行政费用或利率水平上升，增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对公司的经营业绩产生不利影响。

42

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EastGroup的财务业绩受到公司物业所在市场的一般经济状况的影响。经济状况，或因本公司部分现有租户无力支付租金而导致的一般或本地经济状况的其他不利变化，因此可能会增加坏账准备。这也可能影响本公司(I)在租约到期时续签租约或重新租赁空间，或(Ii)租赁发展空间的能力。此外，经济不景气或经济衰退也可能导致整体空置率上升或公司在现有租约到期时可收取的重新租赁物业租金下降。在所有这些情况下，EastGroup的现金流都将受到不利影响。

项目8.财务报表和补充数据。

本第8项所要求的资料在此并入本公司从第页开始的合并财务报表45本年度报告的表格10-K。最近两个财政年度的综合收益表和全面收益表在任何季度都没有需要披露补充财务数据的重大追溯变化。

第9项会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧。

没有。

第9A项。控制和程序。

(i)披露控制和程序。

在包括公司首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，公司根据《交易法》第13a-15条对公司披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。基于这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至2022年12月31日，公司的披露控制和程序有效地及时提醒他们与公司(包括其合并子公司)有关的重要信息必须包括在公司的定期美国证券交易委员会文件中。

(Ii)财务报告的内部控制。

 

(a)管理层关于财务报告内部控制的年度报告。

 

管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在《交易法》规则13a-15(F)中有定义。东方集团财务报告内部控制管理报告载于本表格第10-K页第IV部分第15项50并以引用的方式并入本文。

(b)独立注册会计师事务所报告。

本公司独立注册会计师事务所毕马威有限责任公司关于本公司财务报告内部控制的报告载于本表格第10-K页第IV部分第15项51并以引用的方式并入本文。

(c)财务报告内部控制的变化。

在截至2022年12月31日的第四财季，公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理地可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响的变化。

项目9B。其他信息。

不适用。

项目9C。披露妨碍检查的外国司法管辖区。

不适用。

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第三部分

项目10.董事、高管和公司治理

第10项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的关于本公司2023年股东周年大会的最终委托书中，并通过引用并入本文。

第11项.行政人员薪酬

第11项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的与本公司2023年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项。

第12项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的关于本公司2023年股东年会的最终委托书中，并通过引用并入本文。

第13项：某些关系和相关交易，以及董事的独立性。

第13项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的与本公司2023年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。

项目14.主要会计费用和服务

我们的独立注册会计师事务所是毕马威会计师事务所, 密西西比州杰克逊，审计师事务所ID：185.

第14项要求的信息将包括在本公司提交给美国证券交易委员会的与本公司2023年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。

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第四部分

项目15.证物和财务报表附表

财务报表						页面
以下文件作为本年度报告的10-K表格的一部分提交：
			独立注册会计师事务所报告			48
			财务报告内部控制管理报告			50
			独立注册会计师事务所报告			51
			综合资产负债表--2022年和2021年12月31日			52
			合并收益表和全面收益表--2022年、2021年和2020年12月31日终了年度			53
			截至2022年、2021年和2020年12月31日的综合权益变动表			54
			合并现金流量表--2022年、2021年和2020年12月31日终了年度			55
			合并财务报表附注			56
财务报表明细表						页面
以下文件作为本年度报告的10-K表格的一部分提交：
			附表三--房地产和累计折旧			83
			美国证券交易委员会适用的会计规则已作准备的所有其他附表，在相关指示下并无要求或不适用，因此已被遗漏，或所需资料已列入合并财务报表附注。

  

  

          

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陈列品
截至2022年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告中包括以下展品：

展品编号			描述
3.1			EastGroup Properties，Inc.修订和重述条款。(引用本公司于2021年5月28日提交的当前8-K表格报告的附件3.1).
3.2			修订和重新制定EastGroup Properties，Inc.的附例。(引用本公司于2021年5月28日提交的8-K表格当前报告的附件3.2).
4.1			证券说明(通过引用本公司2022年2月16日提交的Form 10-K年度报告的附件4.1并入)。
10.1*			EastGroup Properties，Inc.2013年股权激励计划，截至2017年3月3日修订和重述(在2017年3月3日提交的公司8-K表格中引用附件10.1合并).
10.2*			公司与马歇尔·A·勒布、布伦特·W·伍德和约翰·F·科尔曼各自签订的离任和控制权变更协议的格式(通过引用附件10.1并入公司2016年5月18日提交的当前8-K表格报告).
10.3*			公司与瑞安·M·柯林斯和R·里德·邓巴各自签署和之间的合同格式和控制权变更协议(通过引用附件10.2并入公司2016年5月18日提交的8-K表格的当前报告).
10.4*			东方集团地产有限公司董事薪酬计划，包括独立的董事薪酬政策，根据2013年股权激励计划(在公司2022年7月27日提交的Form 10-Q季度报告中引用附件10.2并入).
10.5			债券购买协议，日期为二零一三年八月二十八日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的每名购买者订立(通过引用附件10.1并入公司2013年8月30日提交的8-K表格的当前报告).
10.6			第五次修订和重新签署的信贷协议，日期为2021年6月29日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作为行政代理；Regions Bank，作为辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.和U.S.Bank National Association，作为共同文件代理；PNC Capital Markets LLC，作为可持续性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作为联合牵头安排人和联合簿记管理人及其贷款人(通过引用本公司2021年7月1日提交的8-K表格当前报告的附件10.1合并).
10.7			第五次修订和重新签署的信贷协议第一修正案，日期为2023年1月10日：EastGroup Properties，L.P.；本公司；PNC Bank，National Association，作为行政代理；Regions Bank，作为辛迪加代理，Wells Fargo Bank，National Association，America，N.A.，U.S.Bank National Association和TD Bank，N.A.，作为联合文件代理；PNC Capital Markets LLC，作为可持续性代理；PNC Capital Markets LLC和Regions Capital Markets，作为联合牵头安排人和联合簿记管理人及其贷款人(引用本公司于2023年1月13日提交的8-K表格当前报告的附件10.1).
10.8			债券购买协议，日期为2020年8月17日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的购买者签订(包括于2030年10月14日到期的2.61%A系列优先债券和2032年10月14日到期的2.71%B系列优先债券)(参考附件10.1并入本公司于2020年8月21日提交的当前8-K表格报告).
10.9*			本公司与各董事及行政人员之间所订立的赔偿协议格式(本公司于2020年10月28日提交的Form 10-Q季度报告中引用了附件10.1).
10.10*			公司与R·里德·邓巴和瑞安·M·柯林斯各自签订的《服务和控制权变更协议第一修正案》的格式(引用本公司2020年10月28日提交的10-Q表格季度报告的附件10.2).
10.11*			公司与Staci H.Tyler签订的合同格式和控制权变更协议(参考公司2020年10月28日提交的Form 10-Q季度报告的附件10.3).
10.12			EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的购买人于2022年2月3日订立的债券购买协议(包括于2032年4月20日到期的3.03厘优先债券的格式)(引用本公司于2022年2月8日提交的8-K表格的当前报告的附件10.1).
10.13			债券购买协议，日期为2022年8月16日，由EastGroup Properties，L.P.、本公司及债券一方的购买者签订(包括2033年到期的4.90%A系列优先债券和2034年到期的4.95%B系列优先债券)(通过引用本公司2022年8月19日提交的8-K表格当前报告的附件10.1合并).
21.1			本公司附属公司(随函存档).
23.1			毕马威会计师事务所同意(随函存档).

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展品编号			描述
24.1			授权书(包括在此签名页上).
31.1			第13a-14(A)/15d-14(A)条(根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条)首席执行官马歇尔·A·勒布(随函存档).
31.2			规则13a-14(A)/15d-14(A)首席财务官布伦特·W·伍德(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条)的证明(随函存档).
32.1			首席执行官马歇尔·A·勒布的第1350条认证(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条)(随信提供).
32.2			根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条，首席财务官布伦特·W·伍德(随信提供).
101.SCH			内联XBRL分类扩展架构文档(现提交本局)。
101.CAL			内联XBRL分类扩展计算链接库文档(现提交本局)。
101.DEF			内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档(现提交本局)。
101.LAB			内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档(现提交本局)。
101.PRE			内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档(现提交本局)。
104			封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)(现提交本局)。

*表示管理合同或任何补偿计划、合同或安排。

47

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独立注册会计师事务所报告

给股东和董事会

EastGroup Properties，Inc.：

对合并财务报表的几点看法

我们审计了EastGroup Properties，Inc.及其子公司(本公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的综合资产负债表，截至2022年12月31日的三年期间各年度的相关综合收益和全面收益表、权益变动和现金流量，以及相关附注和财务报表附表III(统称为综合财务报表)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日的三年期间每年的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制内部控制--综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2023年2月15日的报告对公司财务报告内部控制的有效性表达了无保留意见。

意见基础

这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对这些合并财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。

在资产收购中分配给土地的估计公允价值

如综合财务报表附注1(J)所述，本公司于2022年收购了482,051,000美元的房地产及开发及增值物业，作为资产收购入账，其中127,402,000美元的购买总价分配给土地。资产收购中的购买价格根据其相对公允价值在所收购的有形资产和无形资产及负债的各个组成部分之间分配。

我们将土地的估计公允价值确定为一项重要的审计事项。具体地说，评估本公司确定估计公允价值时使用的可比土地销售的相关性涉及核数师的主观判断。具有专门技能和知识的专业人员被用来评估选定的可比土地销售的相关性。

以下是我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序。我们对设计进行了评估，并测试了对公司控制权的运营有效性，以审查用于估计资产收购中土地公允价值的已确定的公开可用可比土地销售。我们评估了公司对土地公允价值的估计，方法是比较

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我们独立建立的可比土地销售范围使用公开的市场数据开发，并涉及具有专业技能和知识的估值专业人员，他们协助进行了此次评估，以进行精选的收购。

			/s/毕马威律师事务所
自1970年以来，我们一直担任该公司的审计师。
杰克逊，密西西比州
2023年2月15日

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财务报告内部控制管理报告

EastGroup管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在《交易法》规则13a-15(F)中有定义。在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，东方集团根据#年的框架对财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。任何财务报告内部控制系统的设计，部分是基于对未来事件可能性的某些假设，不能保证任何设计将在所有潜在的未来条件下成功实现其所述目标。基于EastGroup在以下框架下的评估内部控制--综合框架(2013)，管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制自2022年12月31日起生效。

			/s/EastGroup Property，Inc.
密西西比州里奇兰
2023年2月15日

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独立注册会计师事务所报告

致股东和董事会

EastGroup Properties，Inc.：

财务报告内部控制之我见

我们已经审计了EastGroup Properties，Inc.及其子公司(本公司)截至2022年12月31日的财务报告内部控制，根据内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。我们认为，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的综合资产负债表，截至2022年12月31日的三年期间各年度的相关综合收益和全面收益表、权益变动表和现金流量表，以及相关附注和财务报表附表III(统称为综合财务报表)，我们于2023年2月15日的报告对该等综合财务报表表达了无保留意见。

意见基础

公司管理层负责保持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在随附的财务报告内部控制管理报告。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们对财务报告的内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

			/s/毕马威律师事务所
杰克逊，密西西比州
2023年2月15日

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并资产负债表

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(以千为单位，不包括每股和每股数据)
资产
房地产			$	4,395,972					3,546,711
开发和增值物业			538,449						504,614
			4,934,421						4,051,325
减去累计折旧			(1,150,814)						(1,035,617)
			3,783,607						3,015,708
持有待售房地产资产			—						5,695
未合并投资			7,230						7,320
现金			56						4,393
其他资产			244,944						182,220
总资产			$	4,035,837					3,215,336
负债和权益
负债
无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本			$	168,454					207,066
无担保债务，扣除债务发行成本			1,691,259						1,242,570
有担保债务，扣除债务发行成本			2,031						2,142
应付账款和应计费用			136,988						109,760
其他负债			83,666						82,338
总负债			2,082,398						1,643,876
股权
股东权益：
普通股；美元0.0001票面价值；70,000,000授权股份；     43,575,539于2022年12月31日发行及发行的股份及     41,268,8462021年12月31日			4						4
超额股份；$0.0001票面价值；30,000,000授权股份；     零已发行股份			—						—
额外实收资本			2,251,521						1,886,820
超过收益的分配			(334,898)						(318,056)
累计其他综合收益			36,371						1,302
股东权益总额			1,952,998						1,570,070
合资企业中的非控股权益			441						1,390
总股本			1,953,439						1,571,460
负债和权益总额			$	4,035,837					3,215,336

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并损益表和全面收益表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位为千，每股数据除外)
收入
Income from real estate operations			$	486,817					409,412						362,669
Other revenue			208						63						354
			487,025						409,475						363,023
费用
Expenses from real estate operations			133,915						115,078						103,368
Depreciation and amortization			153,638						127,099						116,359
General and administrative			16,362						15,704						14,404
间接租赁成本			546						700						661
			304,461						258,581						234,792
其他收入(费用)
Interest expense			(38,499)						(32,945)						(33,927)
Gain on sales of real estate investments			40,999						38,859						13,145
Other			1,210						830						942
NET INCOME			186,274						157,638						108,391
合营企业非控股权益应占净收益			(92)						(81)						(28)
EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东			186,182						157,557						108,363
其他综合收益(亏损)--利率互换			35,069						12,054						(13,559)
综合收益总额			$	221,251					169,611						94,804
EastGroup Properties，Inc.可归因于净收入的基本每股普通股数据。普通股股东
普通股股东应占净收益			$	4.37					3.91						2.77
加权平均流通股			42,599						40,255						39,185
EastGroup Property，Inc.可归因于净收益的稀释每股普通股数据。普通股股东
普通股股东应占净收益			$	4.36					3.90						2.76
加权平均流通股			42,712						40,377						39,296

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并权益变动表

			普普通通 股票						其他内容 已缴费 资本						分配 过多 的收入						累计 其他 全面 收入(亏损)						非控制性 对以下项目感兴趣 合资企业						总计
			(以千为单位，不包括每股和每股数据)
平衡，2019年12月31日			$	4					1,514,055						(316,302)						2,807						1,765						1,202,329
净收入			—						—						108,363						—						28						108,391
利率互换公允价值未实现净变动			—						—						—						(13,559)						—						(13,559)
已宣布的普通股股息-$3.08每股			—						—						(121,728)						—						—						(121,728)
股票薪酬，扣除罚金后的净额			—						8,502						—						—						—						8,502
发行：709,924普通股股份，普通股发行，扣除费用			—						92,663						—						—						—						92,663
被扣留36,445普通股股份须履行与归属受限制股份有关的预缴税款义务			—						(4,939)						—						—						—						(4,939)
非控股权益的贡献			—						—						—						—						20						20
对非控股权益的净分配			—						—						—						—						(115)						(115)
出售合营企业的非控股权益			—						(228)						—						—						(818)						(1,046)
平衡，2020年12月31日			4						1,610,053						(329,667)						(10,752)						880						1,270,518
净收入			—						—						157,557						—						81						157,638
利率互换公允价值未实现净变动			—						—						—						12,054						—						12,054
已宣布的普通股股息-$3.58每股			—						—						(145,946)						—						—						(145,946)
股票薪酬，扣除罚金后的净额			—						9,847						—						—						—						9,847
发行：1,551,181普通股股份，普通股发行，扣除费用			—						271,155						—						—						—						271,155
被扣留30,252普通股股份须履行与归属受限制股份有关的预缴税款义务			—						(4,240)						—						—						—						(4,240)
非控股权益的贡献			—						—						—						—						584						584
对非控股权益的净分配			—						5						—						—						(155)						(150)
平衡，2021年12月31日			4						1,886,820						(318,056)						1,302						1,390						1,571,460
净收入			—						—						186,182						—						92						186,274
利率互换公允价值未实现净变动			—						—						—						35,069						—						35,069
已宣布的普通股股息-$4.70每股			—						—						(203,024)						—						—						(203,024)
股票薪酬，扣除罚金后的净额			—						10,802						—						—						—						10,802
发行：393,406普通股股份，普通股发行，扣除费用			—						75,375						—						—						—						75,375
发行：1,868,809普通股股份，扣除购买房地产的费用			—						303,682						—						—						—						303,682
被扣留34,251普通股股份须履行与归属受限制股份有关的预缴税款义务			—						(7,265)						—						—						—						(7,265)
被扣留770普通股以履行与发行普通股有关的预缴税款义务			—						(111)						—						—						—						(111)
对非控股权益的净分配			—						—						—						—						(220)						(220)
购买合营企业的非控股权益			—						(17,782)						—						—						(821)						(18,603)
平衡，2022年12月31日			$	4					2,251,521						(334,898)						36,371						441						1,953,439

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并现金流量表

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位：千)
经营活动
净收入			$	186,274					157,638						108,391
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧及摊销			153,638						127,099						116,359
基于股票的薪酬费用			8,292						7,511						6,579
房地产投资销售收益			(40,999)						(38,859)						(13,145)
伤亡收益和房地产资产的非自愿转换			—						—						(161)
经营性资产和负债变动情况：
应计收益和其他资产			(9,291)						(11,572)						(4,615)
应付帐款、应计费用和预付租金			17,176						13,298						(18,851)
Other			1,411						1,377						1,728
经营活动提供的净现金			316,501						256,492						196,285
投资活动
开发和增值物业			(494,073)						(418,855)						(195,446)
购买房地产			(2,049)						(108,149)						(49,199)
房地产改善			(40,851)						(36,665)						(33,131)
房地产投资销售净收益			51,006						44,260						21,565
租赁佣金			(37,272)						(33,301)						(17,516)
伤亡和非自愿转换房地产资产的收益			—						—						242
应收按揭贷款的偿还			—						—						1,679
应计发展费用的变化			4,211						21,678						(5,339)
其他资产和其他负债的变动			(2,120)						1,769						(11,111)
用于投资活动的现金净额			(521,148)						(529,263)						(288,256)
融资活动
来自无担保银行信贷安排的收益			942,173						625,520						625,387
无担保银行信贷安排的偿还			(981,383)						(541,310)						(613,097)
来自无担保债务的收益			525,000						175,000						275,000
无担保债务的偿还			(75,000)						(40,000)						(105,000)
有担保债务的偿还			(60,096)						(76,920)						(54,306)
发债成本			(2,067)						(2,678)						(1,090)
支付给股东的分配(不包括应计股息)			(193,936)						(131,759)						(119,765)
普通股发行所得款项			75,622						273,409						91,055
普通股发行相关成本			(247)						(312)						(334)
Other			(29,756)						(3,807)						(6,082)
融资活动提供的现金净额			200,310						277,143						91,768
增加(减少)现金及现金等价物			(4,337)						4,372						(203)
年初的现金和现金等价物			4,393						21						224
年终现金及现金等价物			$	56					4,393						21
补充现金流量信息
为利息支付的现金，扣除资本化金额$12,393, $9,028、和$9,651分别为2022年、2021年和2020年			$	34,110					31,658						32,362
为经营租赁负债支付的现金			1,793						1,707						1,476
购买房地产时发行的普通股			303,682						—						—
在购买房地产时承担的债务			60,000						—						—
非现金经营活动
取得使用权资产所产生的经营租赁负债			$	559					13,056						495

请参阅合并财务报表附注。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

DECEMBER 31, 2022, 2021 and 2020

(1)重大会计政策

(a)合并原则

综合财务报表包括EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)、其全资子公司以及本公司拥有控股权的任何合资企业的被投资人的账目。

截至2020年12月31日，东方集团持有二合资企业安排，6.5圣地亚哥的几英亩土地，被公司称为米拉马尔土地，以及41.6位于圣地亚哥的几英亩土地，被公司称为奥泰梅萨土地。在截至2021年12月31日的年度内，东方集团开始建设速度分配中心，519,000位于奥泰台地上的一座平方英尺的建筑，于2022年第一季度完工并移交给本公司的经营组合。截至2021年12月31日，EastGroup拥有95%的美丽华土地的控股权和99控股速度分配中心股权的百分比。在截至2022年12月31日的三个月内，东方集团收购了1速度配送中心%的非控股权益；公司继续控制，现在拥有100房产的%。截至2022年12月31日，东方集团持有一合资企业安排，a95%的美丽华土地的控股权。

公司记录100合营企业持有的财产的资产、负债、收入和费用的百分比，以及合营企业协议规定的非控股权益。

公司的会计核算采用权益会计法。50在行业配送中心II中未分割的承租人共有权益百分比。所有重要的公司间交易和账户已在合并中注销。

(b)所得税

EastGroup是马里兰州的一家公司，已根据美国国税法第856-860条获得房地产投资信托基金(“REIT”)的资格，并打算继续保持这一资格。为维持其作为房地产投资信托基金的地位，该公司除其他事项外，须至少90其普通应纳税所得额的%分给股东。如本公司有资本收益，本公司可选择(I)透过递延税项交换延迟确认该资本收益，(Ii)就任何经确认的资本收益净额申报及支付资本收益股息而无须缴交公司税，或(Iii)就其长期资本收益净额保留及支付公司所得税，股东须申报其在未分配的长期资本收益中的比例份额，并获得抵免或退还其应缴本公司税款。该公司将2022年、2021年和2020年的应纳税所得额全部分配给股东。因此，没有必要对所得税作出重大规定。该公司对股票分配的所得税处理是根据其应纳税所得额计算的，这与美国公认会计原则(“GAAP”)不同。下表汇总了该公司截至2022年、2021年和2020年的所有分配的联邦所得税待遇。

股份分配的联邦所得税处理

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
普通股分配：			(每股)
普通股息			$	4.53746					3.61656						3.32868
非股息分配			—						—						—
未收回的第1250条资本利得			—						—						—
其他资本利得			—						—						—
普通股分配总额			$	4.53746					3.61656						3.32868

东方集团适用财务会计准则委员会《FASB》会计准则编码《ASC》740的原则，所得税，在评估和核算所得税中的不确定性时。除了少数例外，该公司2018年及更早的纳税年度将关闭，以供美国联邦、州和地方税务当局审查。根据ASC 740的规定，截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司没有重大不确定的税务头寸。

(c)收入确认

该公司的主要收入是来自业务分配空间的租金收入。房地产业务的最低租金收入是按直线确认的。租约的直线租金计算包含了租金的影响

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

减让和预定租金增加，计算的直线租金收入在个人租约的有效期内确认。本公司根据管理层确定的估计数计提可疑应收账款准备，包括应收直线租金。管理层在评估坏账准备的充分性时，特别分析了应收账款的账龄、客户信誉和当前的经济趋势。坏账准备金计入收入减少额。收入在根据ASC 842满足所有标准后从租户收到的提前终止的付款中确认，租约。

本公司的主要收入为租金收入；因此，本公司是大量租约的出租人。本公司执行ASC 842的原则，租约。初始直接成本(主要是与租赁谈判有关的法律成本)计入费用，而不是资本化。EastGroup已录制间接租赁成本共$546,000, $700,000及$661,000分别于截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的综合收益表及全面收益表。

如ASC 842所允许的，租契，EastGroup按标的资产类别选择了一项会计政策，当满足特定标准时，不将合同的非租赁部分(如公共区域维护)与其相关的租赁部分分开。该公司相信其租约符合标准。

下表列出了的组件房地产经营收入截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度：

															截至十二月三十一日止的年度，
															2022						2021						2020
															(单位：千)
租赁收入--经营租赁															$	364,957					306,658						271,094
可变租赁收入(1)															121,860						102,754						91,575
房地产经营收入															$	486,817					409,412						362,669

(1)主要包括租户偿还房地产税、保险和公共区域维护费用。

不可撤销租约下的未来最低租金收入

该公司与其客户的租约可能包括各种条款，如预定的租金增加、续期选项和终止选项。该公司的大多数租约包括固定的租金上涨，而不是基于指数或未知费率的浮动付款。在计算下述披露时，本公司计入了租约的固定、不可撤销条款。以下时间表显示截至2022年12月31日房地产不可取消租约项下的未来大约最低租金收入：

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2023						$	390,062
2024						355,906
2025						300,660
2026						237,066
2027						159,994
Thereafter						383,192
Total minimum receipts						$	1,826,880

 

本公司根据法典规定的原则确认房地产销售收益。对于每笔交易，公司评估ASC 606中的指导是否，来自与客户的合同收入，或ASC 610，其他收入--取消确认非金融资产的损益，是适用的。在房地产交易结束时，法典的规定要求考虑卖方是否在交易后持有非金融资产的实体中拥有控股权。此外，卖方评估是否存在ASC 606项下的合同，以及交易对手是否获得了对所出售的每一项非金融资产的控制权。如果存在合同，且交易对手获得了对每项非金融资产的控制权，卖方将在交易结束时终止确认这些资产，并将由此产生的收益或损失反映在综合收益表和全面收益表中。

 

(d)房地产

东方集团拥有一可报告部门-行业性质，与公司内部报告、经营业绩衡量和公司资源分配的方式一致。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

每当事件或环境变化显示某项资产的账面金额可能无法收回时，本公司便会审核长期资产的减值。将持有和使用的资产的可回收性是通过将资产的账面金额与资产预期产生的未来未贴现现金流量净额(包括基本完成资产所需的估计未来支出)进行比较来衡量的。如果一项资产的账面金额超过其估计的未来现金流量，则就该资产的账面金额超过该资产的公允价值的金额确认减值费用。于截至2022年、2022年、2021年及2020年12月31日止年度，本公司并无确认任何应记录的减值费用。

建筑物折旧和其他改善工程的折旧是用直线方法计算的，一般情况下40建筑和建筑的年限3至15几年来不断改进。建筑物的改善是资本化的，而维护和维修费用则在发生时计入费用。改善或延长资产使用寿命的重大翻新和改进被资本化。折旧费用为$125,199,000, $104,910,000及$96,290,000分别为2022年、2021年和2020年。

(e)开发和增值物业

就发展项目及在发展阶段收购的增值物业(定义见附注2)而言，与发展项目相关的成本(即土地、建筑成本、利息开支、物业税及其他与发展项目相关的直接及间接成本)合计为物业的总资本化成本。这些费用包括管理层对被认为与这类开发活动有关的内部费用(主要是人事费用)部分的估计数。内部费用根据发展活动分配给具体的发展项目。当物业被占用时，折旧开始于建筑物的被占用部分，而成本只对建筑物中仍处于空置状态的部分进行资本化。公司将物业从开发和增值计划转移到房地产详情如下：(I)就发展物业而言，90入住率或一年在外壳建造完成后，以及(Ii)对于增值物业，在90入住率或一年收购后。在较早的90入住率或一年在贝壳建筑完成/增值收购日期后，整个物业(不包括土地)的开发成本(包括利息支出、物业税和内部人员成本)停止资本化，并开始折旧。

(f)持有待售的房地产

当房地产符合ASC 360规定的标准时，本公司将其视为持有待售，房地产、厂房和设备，包括当物业很可能在一年内出售的时候。持有待售房地产按账面价值或公允价值减去预计销售成本中较低者报告，在持有待售期间不计折旧。截至2022年12月31日，该公司没有将任何物业归类为持有待售物业。截至2021年12月31日，公司拥有一在2021年12月31日综合资产负债表上被归类为持有待售的经营性财产。如附注2所述，该物业已售出，并于截至2022年3月31日的三个月录得出售收益。

根据ASC 360和ASC 205，财务报表的列报，本公司将报告出售一个实体的一个组件或一组处于非持续运营的实体的组件，如果出售代表了一种战略转变，当该组件或组件组符合被归类为持有以供出售的标准时，或当该组件或组件组以出售或非出售的方式处置时，该出售将对实体的运营和财务业绩产生重大影响。此外，该公司还将提供关于非持续业务和出售不符合终止业务资格的实体的个别重要组成部分的额外披露。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交终止运营报告。

(g)衍生工具和套期保值活动

东方集团采用ASC 815，衍生工具和套期保值要求所有拥有衍生工具的实体披露有关该实体如何及为何使用衍生工具，以及衍生工具及相关对冲项目如何影响该实体的财务状况、财务表现及现金流的资料。有关本公司衍生工具及对冲活动的讨论，请参阅附注12。

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合并财务报表附注

(h)现金等价物

本公司将所有购买时到期日在三个月或以下的高流动性投资视为现金等价物。

 

(i)摊销

债务产生成本采用实际利息法在每笔贷款期限内递延和摊销。债务发行成本摊销为#美元1,358,000, $1,296,000及$1,418,000分别为2022年、2021年和2020年。摊销的设施费用为#美元。713,000, $751,000及$790,000分别为2022年、2021年和2020年。 

 

租赁成本在租赁期内采用直线法递延摊销。租赁成本摊销费用为$18,950,000, $16,209,000及$14,449,000分别为2022年、2021年和2020年。  

原地租赁无形资产的摊销费用披露如下房地产收购和收购的无形资产.

(j)房地产收购和收购的无形资产

在收购房地产时，东方集团适用ASC 805的原则，企业合并。《财务会计准则汇编》提供了一个框架，用于确定交易是否应作为资产或业务的购置入账。根据《指导意见》，公司需要利用初步筛选测试来确定收购的总资产的公允价值基本上全部集中在一项可识别资产还是一组类似的可识别资产中；如果是，则该套资产不是一家企业。在对类似资产进行分组时考虑的标准包括地理位置、市场和操作风险以及资产的实物特征。东方集团确定，其于2022年、2021年及2020年收购的房地产被视为对类似可识别资产组的收购；因此，该等收购不被视为对企业的收购。因此，该公司已将与2022年、2021年和2020年收购相关的收购成本资本化。

财务会计准则委员会法典还就如何根据有形资产和无形资产的相对公允价值在各个组成部分之间适当确定购买价格的分配提供了指导。有形资产(土地、建筑物和装修)的分配是根据管理层使用贴现现金流模型确定的财产价值，就好像它是空置的一样。土地按适用市场特定的可比土地销售进行估值，由第三方提供。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，确定所假设的任何融资是高于市价还是低于市价。所购财产的成本可根据卖方确定高于或低于市场价格的债务进行调整。

购买价格也在以下类别的无形资产之间分配：原地租赁的高于或低于市场组成部分、原地租赁的价值以及客户关系的价值。收购的原址租赁的高于或低于市场部分的可分配价值是根据(I)租赁剩余期限内应支付的合同金额与(Ii)管理层对租赁剩余期限内使用当前市场租金将支付的金额之间的差额的现值(使用反映收购租赁相关风险的贴现率)确定的。

分配给高于和低于市场租赁无形资产的金额计入其他资产和其他负债分别计入综合资产负债表，并于各自租约的剩余期限内摊销至租金收入。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给原地租赁价值和客户关系价值。管理层在分配时考虑的因素包括估计预期租赁期内的已放弃租金和避免租赁成本，考虑到当前的市场状况和执行类似租赁的成本。这些无形资产包括在其他资产于综合资产负债表内列账，并于现有租约的剩余年期或客户关系的预期年期(视何者适用而定)摊销。

摊销高于和低于市值租赁的无形资产使租金收入增加了#美元。2,565,000, $1,048,000及$1,451,000分别在2022年、2021年和2020年。原地租赁无形资产的摊销费用为#美元。9,489,000, $5,980,000及$5,620,000分别为2022年、2021年和2020年。

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合并财务报表附注

截至2022年12月31日，未来五年内租赁无形资产的预计摊销情况如下：

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2023						$	7,353
2024						5,561
2025						4,343
2026						2,482
2027						652

EastGroup在2022年、2021年和2020年收购了房地产，如附注2所述。

下表汇总截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度与房地产收购有关的收购资产及承担负债的总对价分配情况。

						在截至12月31日的年度内发生的费用，
获得的资产和承担的负债						2022						2021						2020
						(单位：千)
土地						$	127,402					42,554						23,565
建筑和建筑改进						335,335						225,645						42,024
租户和其他方面的改进						11,502						4,907						7,971
使用权资产--土地租赁(经营)						—						12,708						—
购入的房地产总面积						474,239						285,814						73,560
就地租赁无形资产(1)						11,871						9,949						3,257
高于市场租赁的无形资产(1)						—						6						104
低于市价租赁的无形资产(2)						(4,059)						(3,836)						(403)
经营租赁负债--地面租赁(3)						—						(12,708)						—
收购的总资产，扣除承担的负债						$	482,051					279,225						76,518

(1)本地租赁无形资产及高于市值租赁无形资产分别计入综合资产负债表内的其他资产。该等成本于收购时已存在的相关租约的剩余年期内摊销。

(2)低于市价租赁的无形资产计入综合资产负债表的其他负债。该等成本于收购时已存在的相关租约的剩余年期内摊销。  

(3)经营租赁负债-土地租赁计入综合资产负债表中的其他负债。

于二零二二年、二零二一年及二零二零年收购的物业的租约于收购时的加权平均剩余租约期约为3.9几年来，2.9年头，还有3.9分别是几年。

本公司定期审核商誉的可回收性(至少每年一次)和其他无形资产的可回收性(每季度)，以确定可能出现的减值。截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度内，并无商誉及其他无形资产减值。

(k)基于股票的薪酬

EastGroup适用ASC 718的规定，薪酬--股票薪酬，以说明其基于股票的薪酬计划。美国会计准则第718条要求在财务报表中确认与以股份为基础的支付交易有关的补偿成本，并按已发行的权益或负债工具的公允价值计量该成本。以市场为基础的奖励和只需要服务的奖励的费用是在必要的服务期内按直线计算的。基于业绩的奖励的费用是使用分级归属归属方法确定的，该方法在必要的服务期限内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励。与直线法相比，这种方法加快了奖励的支出。对于有绩效条件的奖励，当绩效条件被认为可能实现时，确认薪酬支出。

基于服务和绩效奖励的总补偿费用是基于授予日股票的公平市场价值。已授予并受未来市场条件(股东总回报)制约的奖励的授予日期公允价值是使用为特别适应奖励的独特特征而开发的蒙特卡洛模拟定价模型来确定的。

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合并财务报表附注

在奖励不再受或有事项影响的限制期内，公司收取股息并持有股票证书；但员工可以投票表决股票。股票和股息在授予员工时交付给员工。没收奖励是在发生时予以确认的。

(l)每股收益

本公司采用ASC 260，每股收益，它要求公司公布基本和稀释后每股收益(EPS)。基本每股收益是指报告期内每股已发行普通股的应占额。公司的基本每股收益是通过除以EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入以已发行普通股的加权平均数计算。已发行普通股的加权平均数不包括任何可能稀释的证券或任何未归属的普通股限制性股票。这些未归属的限制性股票虽然被归类为已发行和已发行的，但在限制失效之前被认为是可以没收的，在股份归属之前不会被计入基本每股收益。

稀释每股收益指报告期内每股已发行普通股应占的收益金额，以及假设报告期内所有稀释性潜在已发行普通股发行普通股应占每股已发行普通股的收益金额。公司通过除法计算稀释后每股收益EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入除以已发行普通股的加权平均数加上未既得限制性股票的稀释效应。非既得性限制性股票的稀释效应是用库存股方法确定的。

(m)预算的使用

按照公认会计准则编制财务报表，要求管理层作出影响报告期内资产、负债、收入和支出报告金额的估计和假设，并披露财务报表日期的重大或有资产和负债。实际结果可能与这些估计不同。

(n)风险和不确定性

整体经济状况会对公司的经营业绩产生重大影响，从而影响公司的财务状况

位置。如果EastGroup的运营业绩大幅下降，可能会影响公司的

向股东进行分配、偿还债务或履行其他财务义务。

(o)近期会计公告

EastGroup评估了所有FASB会计准则更新(“ASU”)自财务会计准则委员会最近发布的财务报表发布之日起，并确定以下华硕适用于本公司。

ASU 2020-04, 参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响适用于本公司。此外，在2022年12月，FASB发布了ASU 2022-06，推迟848主题的日落日期(“ASU 2022-06”)，其发布是为了将主题848的日落日期推迟到2024年12月31日。ASU 2022-06对所有公司立即生效。ASU 2022-06年度对本公司截至2022年12月31日的年度综合财务报表没有影响。有关这些ASU的进一步评估，请参见注释12。

(p)现金流量表合并报表账面透支的分类

本公司将银行未向本公司预付现金以支付未付支票的账面透支变动归类为经营活动。这些金额包括在应付帐款、应计费用和预付租金在现金流量表合并报表的经营活动部分。

(q)重新分类

2021年和2020年合并财务报表中进行了某些重新分类，以符合2022年的列报方式。

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合并财务报表附注

(2)房地产与开发和增值物业

该公司的房地产和开发和增值物业截至2022年12月31日和2021年12月31日的情况如下：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
房地产：
Land			$	730,445					544,505
Buildings and building improvements			3,012,319						2,408,944
Tenant and other improvements			633,817						570,627
使用权资产--土地租赁(经营)(1)			19,391						22,635
开发和增值物业(2)			538,449						504,614
			4,934,421						4,051,325
Less accumulated depreciation			(1,150,814)						(1,035,617)
			$	3,783,607					3,015,708

(1)有关公司用于土地租赁的资产使用权的信息，请参阅下文关于土地租赁的讨论。

(2)增值属性被定义为获得但不稳定的属性，或者可以转换为更高和更好的用途的属性。符合下列两个条件之一的物业被视为增值物业：(1)少于75截至收购日的占有率(或根据近期租赁登记，在购置日起一年内的占有率将低于75%)，或(2)20收购成本的%或更高将用于重新开发该物业。

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合并财务报表附注

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度购置的房地产摘要如下：

取得的不动产财产						位置						大小						获取日期						成本(1)
												(平方英尺)												(单位：千)
2022
已获得的运营属性 (2)
Cebrian配送中心和芦苇配送中心(3)						加利福尼亚州萨克拉门托						329,000						06/01/2022						$	49,726
6这是街道商务中心，Benicia配送 劳拉Ettie商务中心1-5号中心 普雷斯顿爱丽丝商务中心 辛克莱配送中心 中心、运输配送中心和 惠普尔商务中心 (3)						加州旧金山						1,377,000						06/01/2022						309,404
经营性物业收购总额												1,706,000												359,130
收购增值物业(4)
柏树保留区1和2						德克萨斯州休斯顿						516,000						03/28/2022						54,462
西风配送中心						加州旧金山						82,000						04/08/2022						29,017
梅萨门户商务中心						菲尼克斯，AZ						147,000						04/15/2022						18,315
接入点3						南卡罗来纳州格林维尔						299,000						07/12/2022						21,127
增值型物业收购总额												1,044,000												122,921
2022年收购的总资产 (5)												2,750,000												$	482,051
2021
已获得的运营属性(2)
南方公园配送中心2						菲尼克斯，AZ						79,000						06/10/2021						$	9,177
DFW全球物流中心						德克萨斯州达拉斯						611,000						08/26/2021						89,829
进步中心3						佐治亚州亚特兰大						50,000						09/23/2021						5,000
德克萨斯大道						德克萨斯州奥斯汀						20,000						10/15/2021						4,143
经营性物业收购总额												760,000												108,149
收购增值物业(4)
接入点1						南卡罗来纳州格林维尔						156,000						01/15/2021						10,501
北点200						佐治亚州亚特兰大						79,000						01/21/2021						6,516
接入点2						南卡罗来纳州格林维尔						159,000						05/19/2021						10,743
切诺基75号商务中心2						佐治亚州亚特兰大						105,000						06/17/2021						8,837
西门子Viva配送中心3-6						加利福尼亚州圣地亚哥						547,000						12/01/2021						134,479
增值型物业收购总额												1,046,000												171,076
2021年收购的总资产 (5)												1,806,000												$	279,225
2020
已获得的运营属性(2)
Wells Point One						德克萨斯州奥斯汀						50,000						02/28/2020						$	6,231
切诺基75号商务中心1号						佐治亚州亚特兰大						85,000						12/15/2020						8,323
星空商务园的岩石						德克萨斯州达拉斯						212,000						12/17/2020						34,102
经营性物业收购总额												347,000												48,656
收购增值物业(4)
兰乔配送中心						加州洛杉矶						162,000						10/15/2020						27,862
2020年收购的总资产 (5)												509,000												$	76,518

(1)成本是根据FASB ASC 805，企业组合计算的，代表收购价格、成交成本和资本化收购成本的总和。

(2)经营性财产是指公司经营资产组合中稳定的不动产(土地，包括建筑物和装修)；包括在综合资产负债表上的不动产.

(3)该公司收购了这些运营物业以及二同样位于加利福尼亚州萨克拉门托和加利福尼亚州旧金山的地块，与2022年6月收购Tulloch公司有关。位于加利福尼亚州萨克拉门托和加利福尼亚州旧金山的物业的规模和成本分别在汇总的基础上列出。作为此次收购的对价，该公司假设了一美元60,000,000贷款并已发放1,868,809公司普通股的股份。收购日期所假设贷款的公允价值为#美元。60,000,000，收购日普通股的公允价值(以收购日的收盘价为基础)为$303,756,000.

(4)增值属性在附注2中定义。

(5)不包括已取得的发展用地，详情如下。

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合并财务报表附注

同样在2022年，东方集团购买了456.3几英亩的开发用地10城市，一美元123,717,000。在旧金山和萨克拉门托的土地收购是与公司于2022年6月收购Tulloch Corporation有关。

同样在截至2022年12月31日的三个月内，本公司收购了1%的非控股合伙企业在圣地亚哥速度配送中心的权益，价格为$18,599,000。EastGroup继续控制，现在拥有100房产的%。

房地产销售

如下表所示，该公司在2022年、2021年和2020年期间出售了运营物业。于所列期内售出物业的经营业绩及销售损益于持续经营综合收益表及全面收益表中列报。销售的收益和损失包括在房地产投资销售收益。本公司不认为其于2022年、2021年或2020年的销售是对一个实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分的处置，这代表了对实体的运营和财务业绩产生(或将会产生)重大影响的战略转变。

一份关于房地产投资销售收益截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度如下：

房地产						位置						大小 (平方英尺)						销售日期						销售净价						基础						确认收益
																								(单位：千)
2022
麦德龙商业园						菲尼克斯，AZ						189,000						01/06/2022						$	32,851					5,880						26,971
柏树溪商业园(1)						佛罗里达州劳德代尔堡						56,000						03/31/2022						5,282						1,901						3,381
世界休斯顿15东						德克萨斯州休斯顿						42,000						05/11/2022						12,873						2,226						10,647
2022年合计																								$	51,006					10,007						40,999
2021
Jetport商业园						佛罗里达州坦帕市						284,000						11/09/2021						$	44,260					5,401						38,859
2020
大学商务中心120(2)						加利福尼亚州圣巴巴拉						46,000						12/01/2020						$	10,342					4,007						6,335
中央绿地						德克萨斯州休斯顿						80,000						12/23/2020						10,168						3,358						6,810
2020年总计																								$	20,510					7,365						13,145

(1)柏树溪商业园位于一处地租土地上。在出售财产的同时，公司全额摊销了相关的使用权资产和负债#美元。1,745,000.

(2)EastGroup拥有80通过合资伙伴关系持有大学商务中心120%的股份。东方集团出售了其80%的股份，合伙企业解散。这笔交易显示的信息代表EastGroup拥有80%的所有权。

上表包括营业物业的销售情况。在2022年、2021年和2020年期间，没有土地出让。

开发和增值物业

截至2022年12月31日，公司的开发和增值计划由下表中详细列出的物业组成。发生的成本包括建造期间的利息资本化成本。2022年用于开发项目的利息成本为#美元。12,393,000与美元相比9,028,0002021年和$9,651,0002020年。此外，EastGroup将内部开发成本资本化为$9,985,000在截至2022年12月31日的年度内，7,713,000在2021年期间和美元6,689,000 in 2020.

2022年投资于开发和增值物业的总资本为494,073,000，主要由#美元的成本组成。384,541,000详情请参阅开发和增值物业下面的活动表，$110,623,000详情请参阅2022年转移到房地产投资组合的开发和增值物业下表和费用$10,989,000关于转移到的后续项目房地产。这些费用被前期预付的发展支出部分抵消。此外，公司在收购Tulloch公司时通过发行公司普通股和承担某些债务获得了开发用地，并立即得到偿还。将开发项目转至房地产包括物业的资本改善，但不包括与开发有关的其他资本化成本(即利息支出、物业税和内部人员成本)。

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合并财务报表附注

本公司截至2022年12月31日止年度的发展及增值物业活动如下：

发展和 增值物业活动												已招致的费用																								预计大楼改建日期
												费用 已转接 in 2022 (1)						对于 截至的年度 12/31/22						累计 截至 12/31/22						预计 总成本(2)
												(单位：千)
						(未经审计)																								(未经审计)						(未经审计)
租出						建筑大小(平方英尺)
德克萨斯州休斯顿，柏树保护区1和2(3)						516,000						$	—					54,081						54,081						57,800						03/23
德克萨斯州休斯顿，Grand West Crossing 1						121,000						—						4,168						13,037						15,700						04/23
泽菲尔，加利福尼亚州旧金山(3)						82,000						—						29,028						29,028						29,800						04/23
接入点3，南卡罗来纳州格林维尔(3)						299,000						—						22,632						22,632						25,400						07/23
McKinney 3&4，德克萨斯州达拉斯						212,000						—						13,714						24,152						27,000						07/23
佛罗里达州坦帕市大橡树75 4号						185,000						—						9,637						16,015						17,900						09/23
租赁总量						1,415,000						—						133,260						158,945						173,600
在建工程
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸11号						79,000						1,524						7,651						9,175						9,900						04/23
德克萨斯州沃斯堡阿灵顿理工学院3号						77,000						1,980						6,420						8,400						10,300						02/24
佛罗里达州迈阿密，Gateway 2						133,000						8,049						10,139						18,188						23,700						02/24
南卡罗来纳州格林维尔，Hillside 1						122,000						632						8,846						9,478						11,600						02/24
佐治亚州亚特兰大20号州际公路西商务中心						155,000						—						10,175						13,139						15,500						02/24
德克萨斯州达拉斯，Lakeport 4&5						177,000						—						10,767						18,705						24,000						02/24
佛罗里达州奥兰多市Horizon West 1						97,000						3,730						5,839						9,569						13,200						03/24
斯蒂尔克里克11号和12号，北卡罗来纳州夏洛特						241,000						2,857						13,923						16,780						25,900						04/24
Springwood 1&2，德克萨斯州休斯顿						292,000						6,741						16,232						22,973						33,300						05/24
斯通菲尔德35 1-3，德克萨斯州奥斯汀						274,000						10,279						6,040						16,319						35,300						06/24
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸10号						100,000						1,624						1,344						2,968						13,600						06/24
德克萨斯州沃斯堡，Baswood 3-5						351,000						7,476						886						8,362						45,000						08/24
McKinney 1&2，德克萨斯州达拉斯						172,000						4,261						2,240						6,501						27,300						08/24
Cass White 1&2，佐治亚州亚特兰大						296,000						3,534						1,795						5,329						31,900						10/24
在建工程合计						2,566,000						52,687						102,297						165,886						320,500
总租出和在建						3,981,000						52,687						235,557						324,831						494,100
未来发展(主要是土地)						预计建筑大小(平方英尺)
菲尼克斯，AZ						655,000						—						15,395						15,395
加利福尼亚州萨克拉门托						82,000						—						3,130						3,130
加州旧金山						65,000						—						3,561						3,561
佛罗里达州迈尔斯堡						364,000						(3,148)						2,693						7,843
佛罗里达州迈阿密						510,000						(8,049)						18,035						24,317
佛罗里达州奥兰多						1,053,000						(9,906)						8,338						24,670
佛罗里达州坦帕市						32,000						—						—						825
佐治亚州亚特兰大						1,490,000						(3,534)						13,189						14,713
密西西比州杰克逊						28,000						—						—						706
北卡罗来纳州夏洛特市						1,146,000						(2,857)						1,475						13,722
南卡罗来纳州格林维尔						476,000						(632)						5,353						6,457
德克萨斯州奥斯汀						1,557,000						(10,279)						50,699						46,851
德克萨斯州达拉斯						—						(4,261)						457						4,594
德克萨斯州沃斯堡						313,000						(9,456)						1,376						7,247
德克萨斯州休斯顿						1,536,000						(11,247)						17,110						30,696
德克萨斯州圣安东尼奥						423,000						—						8,173						8,891
总预期发展						9,730,000						(63,369)						148,984						213,618
整体发展及增值物业						13,711,000						$	(10,682)					384,541						538,449
这个开发和增值物业该表将在下一页继续。

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合并财务报表附注

2022年期间转移到房地产投资组合的开发和增值物业												已招致的费用
												费用 已转接 in 2022 (1)						对于 截至的年度 12/31/22						累计 截至 12/31/22 (4)
						(未经审计)						(单位：千)																								(未经审计)
						建筑大小(平方英尺)																														大楼改装日期
接入点1，南卡罗来纳州格林维尔 (3)						156,000						$	—					7						12,529												01/22
速度配送中心，加利福尼亚州圣地亚哥						519,000						—						2,884						70,702												03/22
接入点2，南卡罗来纳州格林维尔 (3)						159,000						—						601						12,232												05/22
佛罗里达州坦帕市大橡树75 3号						136,000						—						1,205						11,397												06/22
Siempre Viva 3-6，加利福尼亚州圣地亚哥 (3)						547,000						—						595						133,283												06/22
斯蒂尔克里克8号，北卡罗来纳州夏洛特市						72,000						—						5,142						7,870												07/22
Creekview 9&10，德克萨斯州达拉斯						145,000						—						4,210						15,546												08/22
佛罗里达州迈阿密，Gateway 3						133,000						—						4,903						18,069												08/22
Ridgeview 3，德克萨斯州圣安东尼奥						88,000						—						3,513						9,317												08/22
美洲十大城市2，德克萨斯州埃尔帕索						169,000						—						5,254						14,354												09/22
Horizon West 2&3，佛罗里达州奥兰多						210,000						—						1,597						18,787												09/22
梅萨网关，亚利桑那州凤凰城(3)						147,000						—						18,696						18,696												11/22
世界休斯顿47，休斯顿，德克萨斯州						139,000						4,506						12,517						17,023												11/22
45 Crossing，德克萨斯州奥斯汀						177,000						—						7,998						25,058												12/22
巴斯伍德1号和2号，德克萨斯州沃斯堡						237,000						—						7,237						22,466												12/22
佛罗里达州奥兰多市Horizon West 4						295,000						6,176						18,201						24,377												12/22
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸12号						79,000						—						3,928						8,106												12/22
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉路口5号						106,000						—						5,544						11,144												12/22
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉路口6号						124,000						—						6,591						10,373												12/22
转入房地产的合计						3,638,000						$	10,682					110,623						461,329

(1)指期内从预期发展项目(主要是土地)转移至在建项目的成本。负数为转移至在建项目的土地库存成本。

(2)这些费用包括#美元的发展债务。134.8百万美元和租户改善债务15.0正在开发的物业价值100万英镑。

(3)代表增值收购。

(4)表示转账之日的累计成本。

土地租约

截至2021年12月31日，公司运营二佛罗里达州的房产，四得克萨斯州的房产和一亚利桑那州受土地租赁约束的房产。在截至2022年12月31日的年度内，东方集团以土地租赁的形式出售了位于赛普拉斯商业园的柏树商业园。在出售财产的同时，租赁转让给了买方，公司全额摊销了相关的使用权资产和负债#美元。1,745,000。其余有土地租约的物业的条款为40至50年份、到期日期2031年8月至2058年10月和续订选项15至35除了亚利桑那州的一份租约，该租约每年自动永久续签。本公司已在计算土地租赁资产及负债的租赁条款中计入续期选择权，因为本公司有理由肯定会行使该等选择权。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的土地租赁总支出为1,755,000, $1,354,000及$1,051,000，分别为。付款将按以下标准增加3至10按租赁物业于调整日期的协定或评估公平市价或自基准租金日期起消费物价指数的升幅计算。这些未来付款的变化将被视为浮动付款，不会影响资产或负债的评估，除非发生重大事件引发重新评估，例如修改租赁条款。截至2022年12月31日，土地租约的加权平均剩余租期为36好几年了。

东方集团采用ASC 842，租契，对于其土地租约，被归类为经营租约。2022年或2020年没有新的土地租约。2021年8月，该公司收购了达拉斯的DFW全球物流中心，该中心以土地租赁的形式位于土地上。该公司记录了#美元的使用权资产。12,708,000与这次收购有关的信息。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司土地租约的使用权资产未摊销余额为#美元19,391,000及$22,635,000，分别为。土地租赁的使用权资产包括在房地产在综合资产负债表上。

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合并财务报表附注

以下时间表显示了截至2022年12月31日这些物业按年支付的大约未来最低地面租赁费：

截至2022年12月31日的未来最低土地租赁付款

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2023						$	1,519
2024						1,572
2025						1,606
2026						1,643
2027						1,643
Thereafter						53,758
Total minimum payments						61,741
推定利息(1)						(41,835)
Total ground lease liabilities						$	19,906

(1)由于本公司的租约并无提供隐含利率，为计算剩余土地租赁付款的现值，本公司采用经多项因素调整后的递增借款利率，包括土地租赁的长期性质、本公司的估计借款成本及相关土地的估计公允价值，以厘定其土地租赁的估计利息。

(3)未合并投资

公司拥有一家50行业集散中心2，a的不分割承租人共有权益百分比309,000加利福尼亚州工业城(洛杉矶)的仓储配送建筑面积为1平方英尺。这座建筑建于1998而且是100%租赁通过2026年12月卖给拥有另一个租户的单一租户50该物业的%权益。这项投资按权益会计方法入账，账面价值为#美元。7,230,000在2022年12月31日，和$7,320,0002021年12月31日。  

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合并财务报表附注

(4)其他资产

公司的业绩摘要其他资产以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
Leasing costs (principally commissions)			$	140,273					116,772
累计摊销租赁成本			(48,249)						(42,193)
租赁成本(主要是佣金)，累计摊销后的净额			92,024						74,579
Acquired in-place lease intangibles			37,181						31,561
已取得的就地租赁无形资产的累计摊销			(16,276)						(13,038)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额			20,905						18,523
Acquired above market lease intangibles			496						885
收购的高于市价租赁无形资产的累计摊销			(251)						(508)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额			245						377
Straight-line rents receivable			61,452						51,970
Accounts receivable			9,568						7,133
利率互换资产			38,352						2,237
使用权资产--办公室租赁(营运)			2,050						1,984
待定交易的托管保证金和预付成本			2,522						3,864
Goodwill			990						990
预付保险			2,681						7,793
应收租户改善费用报销			364						7,680
Prepaid expenses and other assets			13,791						5,090
总计其他资产			$	244,944					182,220

 

(5)无担保银行信贷安排

截至2021年6月29日，EastGroup拥有350,000,000及$45,000,000无担保银行信贷安排，保证金高于伦敦银行同业拆息100基点，融资费20基点和到期日July 30, 2022。公司于2021年6月29日对这些信贷安排进行了修订和重述，将能力扩大到$425,000,000及$50,000,000，具体如下。

这一美元425,000,000无担保银行信贷安排是与一组九银行，到期日为July 30, 2025。信贷安排包含以下选项两次延期六个月(在公司的选举中)和一美元325,000,000手风琴(经各方同意)。每批利率按月重置，截至2022年12月31日，利率为LIBOR加77.5基点，年费为15基点。截至2022年12月31日，该公司拥有170,000,000这一无担保银行信贷工具的浮动利率借款的加权平均利率为5.146%。该公司有一份金额为$的备用信用证。67,000在这个设施上做了承诺。

该公司的美元50,000,000无担保银行信贷工具的到期日为July 30, 2025，或银行指定的较后日期；本公司亦有两次延期六个月如果$中的扩展选项425,000,000设施被行使。利率按日重置，截至2022年12月31日，利率为LIBOR加77.5基点，年费为15基点。截至2022年12月31日，利率为5.167具有的百分比不是未清偿余额。

对于这两项贷款，保证金和贷款费用可能会随着公司信用评级的变化而变化。虽然该公司目前的信用评级为Baa2，鉴于公司主要信贷指标的实力，信贷安排的初始定价基于BBB+/Baa1信用评级级别。只要适用协议中定义的公司综合杠杆率保持在低于32.5%。这些设施还包括一个

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合并财务报表附注

与可持续性挂钩的定价组成部分，根据该组成部分，如果公司达到某些可持续性业绩目标，适用的利差将减少一基点。

平均无担保银行信贷借款为#美元。182,478,000 in 2022, $95,629,000 in 2021 and $87,095,0002020年，加权平均利率(不包括摊销的融资费和债务发行成本)为2.32% in 2022, 1.01% in 2021 and 1.86到2020年。摊销的设施费用为#美元。713,000, $751,000及$790,000分别为2022年、2021年和2020年。本公司无担保银行信贷安排的债务发行成本摊销为#美元650,000, $606,000及$561,000分别为2022年、2021年和2020年。

本公司的无担保银行信贷安排有若干限制性条款，例如维持偿债范围及杠杆率及维持保险范围，而本公司于2022年12月31日已遵守其所有财务债务契约。

见附注6，以了解本公司未清偿余额的详情无担保银行信贷安排截至2022年12月31日和2021年12月31日。

(6)无担保债务和有担保债务

该公司的债务详列如下：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
无担保银行信贷工具-可变利率，账面金额			$	170,000					209,210
未摊销债务发行成本			(1,546)						(2,144)
无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本			168,454						207,066
无担保债务--固定利率，账面金额(1)			1,695,000						1,245,000
未摊销债务发行成本			(3,741)						(2,430)
无担保债务，扣除债务发行成本			1,691,259						1,242,570
担保债务--固定利率，账面金额(1)			2,041						2,156
未摊销债务发行成本			(10)						(14)
有担保债务，扣除债务发行成本			2,031						2,142
债务总额，扣除债务发行成本			$	1,861,744					1,451,778

(1)由于利率互换，这些贷款有固定利率或实际上固定的利率。

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合并财务报表附注

账面金额摘要无担保债务以下是：

																					截至12月31日的结余，
			保证金						利率						到期日						2022						2021
																					(单位：千)
7500万美元无担保定期贷款(1)			1.40%						3.03%						02/28/2022						$	—					75,000
6500万美元无担保定期贷款(1)			1.10%						2.31%						04/01/2023						65,000						65,000
7,000万美元高级无抵押债券：
5000万美元债券			不适用						3.80%						08/28/2023						50,000						50,000
2000万美元的债券			不适用						3.80%						08/28/2025						20,000						20,000
6000万美元高级无抵押债券			不适用						3.46%						12/13/2024						60,000						60,000
1亿美元高级无担保票据：
6000万美元债券			不适用						3.48%						12/15/2024						60,000						60,000
4000万美元债券			不适用						3.75%						12/15/2026						40,000						40,000
2,500万美元高级无抵押债券			不适用						3.97%						10/01/2025						25,000						25,000
5000万美元高级无抵押债券			不适用						3.99%						10/07/2025						50,000						50,000
6000万美元高级无抵押债券			不适用						3.93%						04/10/2028						60,000						60,000
8000万美元高级无抵押债券			不适用						4.27%						03/28/2029						80,000						80,000
3,500万美元高级无抵押债券			不适用						3.54%						08/15/2031						35,000						35,000
7,500万美元高级无抵押债券			不适用						3.47%						08/19/2029						75,000						75,000
1亿美元无担保定期贷款(2) (3)			0.95%						2.10%						10/10/2026						100,000						100,000
1亿美元无担保定期贷款(2) (4)			0.95%						1.80%						03/25/2027						100,000						100,000
1亿美元高级无抵押债券			不适用						2.61%						10/14/2030						100,000						100,000
7,500万美元高级无抵押债券			不适用						2.71%						10/14/2032						75,000						75,000
5000万美元无担保定期贷款(2) (5)			1.10%						1.58%						03/18/2025						50,000						50,000
1.25亿美元高级无抵押债券			不适用						2.74%						06/10/2031						125,000						125,000
1亿美元无担保定期贷款(2)			1.40%						3.06%						09/29/2028						100,000						—
1.5亿美元高级无抵押债券			不适用						3.03%						04/20/2032						150,000						—
1.25亿美元无担保定期贷款(2):
5000万美元贷款			0.95%						4.09%						08/30/2024						50,000						—
7500万美元贷款			0.95%						4.00%						08/31/2027						75,000						—
1.5亿美元高级无担保票据：
七千五百万元债券			不适用						4.90%						10/12/2033						75,000						—
七千五百万元债券			不适用						4.95%						10/12/2034						75,000						—
																					$	1,695,000					1,245,000

(1)这些无担保定期贷款的利率由伦敦银行同业拆借利率加保证金组成，保证金受公司覆盖评级变化的定价网格的影响。本公司订立利率互换协议(详见附注12)，将贷款的LIBOR利率转换为实际固定利率。上表中的利率是贷款的实际固定利率，包括利率互换的影响，截至2022年12月31日。

(2)这些无抵押定期贷款的利率包括有定期担保的隔夜融资利率(“软性”)外加保证金，该保证金受公司保险评级变化的定价网格的影响。本公司订立利率互换协议(详见附注12)，以将贷款的定期SOFR利率转换为实际固定利率。上表中的利率是贷款的实际固定利率，包括利率互换的影响，截至2022年12月31日。

(3)这笔定期贷款从2021年10月10日起进行了再融资。伦敦银行间同业拆借利率以上的利润率减少了65基点，将实际上固定的利率从2.75%至2.10%。此外，从2022年8月31日起，这笔贷款被修改为以期限SOFR取代伦敦银行同业拆借利率。

(4)这笔定期贷款经过修改和再融资，自2022年3月25日起生效。利润率下降了大约60基点，将实际上固定的利率从2.39%至1.80%，并将LIBOR替换为术语SOFR。

(5)这笔定期贷款于2022年12月19日生效，以SOFR期限取代伦敦银行间同业拆借利率。

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合并财务报表附注

2022年1月，该公司和一批贷款人同意私募美元的条款。150,000,000优先无担保票据的固定利率为3.03%和a10-一年任期。这些票据于2022年4月20日发行并出售，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行登记

(“证券法”)，并且在没有注册或获得适用的注册要求豁免的情况下，不得在美国发行或出售。

2022年2月，东方集团偿还了一美元75,000,000到期时无担保定期贷款，实际固定利率为3.03%.

2022年3月，该公司完成了一笔100,000,000优先无担保定期贷款6.5-年限和仅限利息的付款，按SOFR年利率加适用保证金计息(1.40%截至2022年12月31日)，基于公司的优先无担保长期债务评级。本公司亦订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分转换为贷款整段期间的固定利率，提供总实际固定利率3.06%.

同样在2022年3月，该公司完成了一美元的再融资。100,000,000优先无担保定期贷款五年剩下的。经修订的定期贷款只提供利息，目前的利率为SOFR加95基点，基于公司目前的信用评级和综合杠杆率，这是一个60与原来的定期贷款相比，信用利差降低了一个基点。本公司有一项利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供有效的总固定利率1.80%.

2022年6月，该公司承担了一笔美元60,000,000与收购Tulloch Corporation有关的贷款，Tulloch Corporation是一个工业地产投资组合的所有者，该投资组合包括14操作属性和二地块，在2022年6月期间立即得到偿还，没有罚款。

2022年8月，该公司完成了一笔125,000,000优先无抵押定期贷款，只支付利息，按SOFR年利率加适用保证金计息(0.95%截至2022年12月31日)，基于公司的优先无担保长期债务评级和综合杠杆率。这笔贷款有一美元75,000,000分成两部分，其中五-一年期限和一美元50,000,000分成两部分，其中二-一年任期。本公司亦订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分转换为贷款整段期间的固定利率，提供4.00%和4.09$的%75,000,000及$50,000,000分别为分批。这些定期贷款还包括与可持续性挂钩的定价部分，根据该部分，如果公司达到某些可持续性业绩目标，适用的利差将减少一基点。

2022年7月，本公司与一批贷款人就私募条款达成一致二总额为$的优先无抵押票据150,000,000。一张面值为$的钞票75,000,000有一个11--为期一年，固定利率为4.90每半年支付一次利息，利率为%。其他的$75,000,000笔记有一个12--为期一年，固定利率为4.95每半年支付一次利息，利率为%。这些票据的发行日期为2022年8月16日，发行日期为2022年10月12日。这些票据将不会也没有根据证券法进行注册，如果没有注册或获得适用的豁免注册要求，也不能在美国发行或销售这些票据。

在截至2021年12月31日的年度内，EastGroup的总收盘价为175,000,000新的无担保债务的加权平均有效固定利率为2.40%，再融资$100,000,000无担保定期贷款利率下调65个基点，并偿还了一美元40,000,000无担保定期贷款，实际固定利率为2.34%.

本公司的无担保债务工具有若干限制性契约，例如维持偿债范围及杠杆率及维持保险范围，本公司于2022年12月31日及2021年12月31日均遵守其所有金融债务契约。

 

账面金额摘要有担保债务以下是：

						利率						每月 本金和利息 付款						成熟性 日期						账面金额 确保安全 房地产，位于 2022年12月31日						截至12月31日的结余，
属性																														2022						2021
																								(单位：千)
雷蒙纳配送中心						3.85%						$	16,287					11/30/2026						$	8,333					2,041						2,156

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本公司目前打算通过营运现金流、无抵押银行信贷安排下的借款、新债所得(主要为无抵押)及/或发行股本工具所得款项，在短期及长期内偿还债务。

 

长期债务的预定本金支付，包括无担保债务，扣除债务发行成本和有担保债务，扣除债务发行成本(不包括无担保银行信贷安排，扣除债务发行成本)，截至2022年12月31日如下：

截至12月31日止的年度，						(单位：千)
2023						$	115,119
2024						170,122
2025						145,128
2026						141,672
2027						175,000

(7) 应付账款和应计费用

公司的业绩摘要应付账款和应计费用以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
Property taxes payable			$	6,823					4,494
应付开发费用			21,305						17,529
应付预留费			11,011						10,576
房地产改善和应付资本化租赁成本			5,182						5,798
Interest payable			9,597						6,547
应付股息			55,952						46,864
图书透支(1)			13,370						4,845
其他应付款和应计费用			13,748						13,107
总计应付账款和应计费用			$	136,988					109,760

(1) 指在期末前开立但尚未结清银行的支票；因此，银行尚未向本公司预付现金。当支票通过银行时，它们将通过公司的流动现金信用额度提供资金，该信用额度包括在公司的无担保银行信贷安排中。见注1(P)。

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(8)其他负债

公司的业绩摘要其他负债以下是：

			十二月三十一日，
			2022						2021
			(单位：千)
Security deposits			$	34,272					28,343
预付租金和其他递延收入			17,004						16,401
经营租赁负债--地面租赁			19,906						22,898
经营租赁负债--办公室租赁			2,139						2,032
收购的低于市价的租赁无形资产			10,735						8,124
收购的低于市价的租赁无形资产的累计摊销			(3,957)						(2,707)
收购的低于市价的租赁无形资产，累计摊销后的净额			6,778						5,417
利率互换负债			1,981						935
租户装修费用负债			1,570						2,796
Other liabilities			16						3,516
总计其他负债			$	83,666					82,338

(9)普通股活动

下表列出了截至2022年12月31日的三年的普通股活动：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			普通股(以股份计算)
年初已发行的股份			41,268,846						39,676,828						38,925,953
Common stock offerings			393,406						1,551,181						709,924
购买房地产时发行的普通股			1,868,809						—						—
Incentive restricted stock granted			71,217						66,623						69,446
Incentive restricted stock forfeited			—						—						(440)
Director common stock awarded			161						4,466						8,182
董事获批限制性股票			5,696						—						208
授予员工普通股			2,425						—						—
为纳税义务预扣的股票			(35,021)						(30,252)						(36,445)
Shares outstanding at end of year			43,575,539						41,268,846						39,676,828

该公司有一个AT市场股权计划，允许它发行和出售其普通股股票，总销售价格最高可达$750,000,000(之前的自动柜员机计划“)不时地通过销售代理。下表列出了截至2022年12月31日的三年中，根据公司先前的自动柜员机计划进行的普通股发行活动：

截至十二月三十一日止的年度，						的股份数目 已发行普通股						净收益
												(单位：千)
2022						393,406						$	75,375
2021						1,551,181						271,155
2020						709,924						92,663

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(10)基于股票的薪酬

股权激励计划

2004年5月，公司股东批准了EastGroup Properties，Inc.2004年股权激励计划(“2004计划”)，授权发行至多1,900,000以期权、股票增值权、限制性股票、递延股票单位、绩效股票、红股或代替现金薪酬的股票的形式向员工发放普通股。董事会于2005年9月和2006年12月对2004年计划进行了进一步修订。

2013年4月，董事会根据薪酬委员会的建议，通过了EastGroup Properties，Inc.2013年股权激励计划(“2013股权激励计划”)；2013年股权激励计划经公司股东批准，并于2013年5月29日生效。董事会于2017年3月对2013年股权计划进行了进一步修订。2013年股权计划允许向员工和董事授予以下方面的奖励2,000,000普通股。

有几个1,422,437, 1,477,241和1,527,382截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，根据2013年股权计划可授予的总股份。通常情况下，该公司会发行新股来履行股票赠与。

员工权益奖

公司的限制性股票计划旨在为管理层提供激励，以实现公司董事会薪酬委员会(“委员会”)确立的目标。这些奖励充当了一种保留手段，因为它们随着时间的推移而授予，使参与者能够从股票分红和潜在的股票升值中受益。股权奖励使管理层的利益与股东的长期利益保持一致。

委员会批准公司高管的长期和年度股权薪酬奖励。委员会决定，公司限制性股票计划的归属期限各不相同。向执行干事发放限制性股票，条件是必须继续任职，并满足委员会确定的某些年度业绩目标和多年市场条件。

长期股权补偿奖励

长期薪酬奖励包括基于公司即将到来的年度股东总回报的组成部分三-年限和雇员截至归属日期的连续服务年限。股东总回报部分将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。

下表总结了蒙特卡洛模拟定价模型中使用的假设，该模型用于确定2022年、2021年和2020年长期薪酬奖励的多年期市场条件部分的授予日期公允价值：

			2022年大奖						2021年大奖						2020年大奖
估值日期			3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020
无风险利率			1.64		%				0.39		%				0.62		%
本公司预期股价波动			30.01		%				30.51		%				16.72		%
同业集团公司预期股价波动-区间低端			26.32		%				26.87		%				14.40		%
同业集团公司预期股价波动-区间高端			50.10		%				54.25		%				49.23		%
预期股息收益率			2.27		%				2.27		%				2.28		%
模拟路径数			1,000,000						1,000,000						1,000,000
授予日期公允价值(千)			$	2,912					2,941						2,037

无风险利率以零息无风险利率为基础，与市场表现期的三年时间段相匹配。预期股价波动是根据本公司及同业集团公司的历史及隐含波动混合而成。预期股息收益率是根据截至估值日的预期年度现金股息除以公司在估值日的股价得出的。这些基于市场的奖励是在必要的服务期内按直线计算的(75在三年绩效期末获得%的奖励，并且25%授予下一年)。

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下表列出了截至2022年12月31日的四年的长期薪酬奖励的总股东回报部分：

2022年大奖

2021年大奖

2020年大奖

2019年度大奖

授予日期

3/3/2022

2/25/2021

3/6/2020

3/7/2019

表演期

1/1/22 - 12/31/24

1/1/21 - 12/31/23

1/1/20 - 12/31/22

1/1/19 - 12/31/21

可赚取股份的范围-范围的低端

—

—

—

—

可赚取股份范围-范围的高端

27,212

36,400

25,261

33,442

确定的股份

不适用(1)

不适用(1)

不适用(1)

30,990

    (1)这个这项奖励的业绩条件尚未满足，股票数量尚未确定。

长期酬金只限于连续受雇，按直线计算，按所需服务期间计算(25%归属于以下各项四年)。下表列出了截至2022年12月31日的四年长期薪酬奖励中仅限服务的部分：

			2022年大奖						2021年大奖						2020年大奖						2019年度大奖
授予日期			3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020						3/7/2019
已授予的股份			5,830						7,801						7,217						9,947
授予日期股价			$	193.54					138.93						131.36						105.97

年度股权薪酬奖励

年度股权薪酬奖励包括基于某些公司年度业绩衡量标准和来年个人年度业绩目标的组成部分。公司2022年的某些业绩衡量标准是：(I)每股运营资金“FFO”，(Ii)现金相同物业净营业收入变化，(Iii)债务与EBITDAre比率，以及(Iv)固定费用覆盖率。公司开始确认在授予日根据这些奖励可以赚取的股份的估计费用；费用在业绩期间调整为估计业绩水平，并在奖励确定后调整为实际业绩水平。股份使用分级归属归属方法进行支出，该方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独奖励(34末尾的%个背心一-年度业绩期间和33%归属于以下各项二年)。

下表列出了截至2022年12月31日的三年的年度股权薪酬奖励中的公司业绩衡量部分：

			2022年大奖						2021年大奖						2020年大奖
授予日期			3/3/2022						2/25/2021						3/6/2020
表演期			1/1/22 - 12/31/22						1/1/21 - 12/31/21						1/1/20 - 12/31/20
可赚取股份的范围-范围的低端			—						—						—
可赚取股份范围-范围的高端			13,289						19,052						19,282
确定的股份			不适用(1)						18,798						18,380
授予日期股价			$	193.54					138.93						131.36

(1) 这项奖励的业绩条件尚未满足，股票数量尚未确定。

根据个人年度业绩目标发行的任何股票，由委员会在业绩期满后酌情决定。本公司开始于授出日确认股份的开支，并按直线原则确认余下服务期间的开支(34末尾的%个背心一-年度业绩期间和33%归属于以下各项二年)。

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下表列出了截至2022年12月31日的三个年度的年度股权薪酬奖励中的个人业绩目标部分：

2022年大奖

2021年大奖

2020年大奖

授予日期

不适用(1)

2/16/2022

2/17/2021

表演期

1/1/22 - 12/31/22

1/1/21 - 12/31/21

1/1/20 - 12/31/20

可赚取股份的范围-范围的低端

—

—

—

可赚取股份范围-范围的高端

3,323

4,756

4,812

确定的股份

不适用(1)

4,374

4,156

授予日期股价

不适用(1)

$

190.89

142.89

(1) 本次奖励的业绩条件尚未满足，授予日期和股份数量尚未确定.

本公司的非执行董事亦可获得股权薪酬，他们须遵守只限服务的条件，并在所需的服务期间按直线计算(20%归属于以下各项五年)。总补偿费用以授予日股票的公允市值为基础。下表列出了截至2022年12月31日的三年向非执行干事支付的薪酬：

			2022年大奖						2021年大奖						2020年大奖
授予日期			6/20/2022						7/7/2021						5/6/2020
已授予的股份			11,225						9,200						12,300
授予日期股价			$	148.48					168.35						105.30

委员会通过了一项股权奖励退休政策(“退休政策”)，允许符合退休资格的员工(定义为符合一定年龄和服务年限要求的员工)加速转归未归属股份。为了有资格获得退休后的加速归属，符合资格的员工必须根据退休政策提供所需的通知，并必须从公司退休。公司调整了基于股票的薪酬支出，以加快对符合退休条件的员工的支出确认。

员工的股票薪酬成本为$10,236,000, $9,136,000及$7,605,0002022年、2021年和2020年，其中#美元2,510,000, $2,336,000及$1,923,000已资本化为本公司各年度开发成本的一部分。截至2022年12月31日，4,177,000与员工和董事的未归属限制性股票薪酬有关的未确认薪酬成本，预计将在加权平均期间内确认2.6好几年了。

在奖励不再受或有事项影响的限制期内，股息是根据预期奖励的股票数量应计的。截至2022年、2021年和2020年12月31日，未归属限制性股票的应计股息为$1,610,000, $1,585,000及$1,433,000，分别为。在2022年、2021年和2020年归属的股票中，34,251股票，30,252股票和36,445公司分别扣留了股份，以履行适用股权计划允许选择这一选项的员工的纳税义务。

 

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以下是2022年、2021年和2020年授予、没收和交付(归属)给员工的限制性股票总数以及相关加权平均授予日期公允价值股价的摘要。截至授予日，2022年、2021年和2020年期间授予的股票的公允价值总额为$8,655,000, $7,682,000及$7,028,000，分别为。截至归属日期，于2022年、2021年及2020年归属的股份公允价值合计为$17,124,000, $10,322,000及$11,754,000，分别为。

受限制的股票活动：			截至十二月三十一日止的年度，
			2022												2021												2020
			股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值
年初未归属			106,056						$	116.37					113,125						$	100.86					130,884						$	82.78
授与(1) (2)			71,217						121.52						66,623						115.30						69,446						101.19
被没收			—						—						—						—						(440)						112.14
既得			(80,565)						102.42						(73,692)						91.59						(86,765)						73.80
年终未归属			96,708						131.79						106,056						116.37						113,125						100.86

(1) 包括已满足业绩条件并已确定股份数量的前几年授予的股份.

(2) 不包括在2020年和2021年确定的长期业绩目标以及2022年确定的年度和长期业绩目标实现的情况下可能赚取的限制性股票。根据目标在开放业绩期末的实际实现程度，赚取的股份数量可能从零至105,485.

以下是截至2022年12月31日员工未归属股份总额的归属时间表：

未归属股份归属附表						股份数量
2023						51,937
2024						27,034
2025						9,951
2026						5,541
2027						2,245
Total Unvested Shares						96,708

董事股票奖

董事会在2013年股权计划下通过了一项政策，根据该政策，将向非雇员董事颁发奖励。现行政策规定，公司在股东周年大会上自动向每一名当选或再度当选为董事会成员的非雇员董事颁发年度限制性股票奖励。股份数量应等于$110,000除以股份在选举当日的公平市价。如果非雇员董事在公司年会以外的会议上被推选或任命为董事会成员，年度限制性股票奖励将按比例计算。限售股份将于授出日期一周年或授出日期后的下一次股东周年大会上(以较早者为准)悉数归属，惟非雇员董事须继续在董事会任职至该归属日期，惟若干例外情况除外。股票在服务期内按直线计算费用。该政策还规定，每一名被任命或当选的新非员工董事将在选举或任命生效之日自动获得一股普通股限制性股票奖励，金额相当于$25,000除以公司普通股在该日期的公允市值。这些限制性股票将授予25每年%超过四-未来作为董事提供服务的一年期限，但某些例外情况除外。股票在服务期内按直线计算费用。

董事们被授予5,568普通股作为2022年年度限制性股票奖励。董事们被任命为4,466股票和8,182普通股分别作为2021年和2020年的年度定额奖励。

董事的股票薪酬支出为$566,000, $711,000及$897,000分别为2022年、2021年和2020年。

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合并财务报表附注

以下是2022年、2021年和2020年授予、没收和交付(归属)董事的限制性股票总额以及相关加权平均授予日期公允价值股价的摘要。截至归属日期，在2022年、2021年和2020年期间归属的股票的公允价值为$8,000, $21,000及$9,000，分别为。

受限制的股票活动：			截至十二月三十一日止的年度，
			2022												2021												2020
			股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值						股票						加权平均 授予日期 公允价值
年初未归属			156						$	120.39					278						$	112.45					140						$	88.86
授与			5,696						159.00						—						—						208						120.39
被没收			—						—						—						—						—						—
既得			(52)						120.39						(122)						102.30						(70)						88.86
年终未归属			5,800						158.31						156						120.39						278						112.45

(11)综合收益

综合收入总额由净收益加上来自非所有者来源的所有其他权益变动组成，并在综合收益和全面收益表中列报。的组件累计其他综合收益(亏损)2022年、2021年和2020年在公司的综合权益变动表中列示，并汇总如下。有关本公司利率掉期的资料，请参阅附注12。

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
累计其他综合收益(亏损)：			(单位：千)
年初余额			$	1,302					(10,752)						2,807
其他综合收益(亏损)--利率互换			35,069						12,054						(13,559)
年终余额			$	36,371					1,302						(10,752)

(12)衍生工具和套期保值活动

本公司因其业务运作及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的敞口。本公司管理经济风险，包括利率、流动资金和信贷风险，主要是通过管理其债务融资的金额、来源和期限，以及在有限程度上管理衍生工具的使用。

具体地说，本公司已订立衍生工具，以管理因业务活动而产生的风险，而该等业务活动会导致支付未来已知及不确定的现金金额，其价值由利率决定。本公司的衍生工具，如下所述，用于管理本公司已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间方面的差异，主要与本公司的某些借款有关。

本公司使用利率衍生工具的目标是通过利率互换将浮动利率转换为固定利率。被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换相关名义金额。

截至2022年12月31日，EastGroup拥有八未偿还利率掉期，所有这些都用于对冲与无担保贷款相关的可变现金流。本公司的所有利率互换将相关贷款的LIBOR或SOFR利率成分转换为有效的固定利率，本公司得出结论，每种对冲关系都非常有效。

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合并财务报表附注

指定及合资格作为现金流量对冲的衍生工具的公允价值变动记于其他全面收益(亏损)并随后通过以下方式重新分类为收益利息支出由于在对冲的预测交易影响收益期间对公司的可变利率债务支付或收到利息。该公司估计，额外的$16,024,000将从累计其他综合收益(亏损)作为减少到利息支出在接下来的12个月里。

在截至2021年12月31日的年度内，公司对场外(“OTC”)衍生品的估值方法是根据隔夜指数掉期(“OIS”)利率对现金流进行贴现。无抵押或部分抵押的交易按OIS利率贴现，但包括对融资成本和信用风险的适当经济调整。在截至2022年12月31日的年度内，公司停止使用OIS折扣率，取而代之的是SOFR折扣率，这主要是由于最近市场状况的发展。该公司使用中端市场价格计算其衍生产品价值.

2017年7月，英国金融市场行为监管局宣布，打算在2021年后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。2021年3月，伦敦银行间同业拆借利率的管理人-洲际交易所基准管理局宣布，打算在2021年后停止公布某些LIBOR设置，同时继续公布隔夜和1个月、3个月、6个月和12个月美元LIBOR利率，直至2023年6月30日。虽然这一声明将过渡期延长至2023年6月，但美国联邦储备委员会和其他监管机构同时发布了指导意见，鼓励银行和其他金融市场参与者在可行的情况下尽快停止签订以美元LIBOR为参考利率的新合同，但无论如何不迟于2021年12月31日。在美国，由联邦储备委员会和纽约联邦储备银行召集的另类参考利率委员会建议SOFR加上建议的利差调整，作为美元-伦敦银行间同业拆借利率的首选替代方案。LIBOR与SOFR有显著差异，例如LIBOR是无抵押贷款利率，SOFR是有担保利率，SOFR是隔夜利率，而LIBOR反映的是不同期限的定期利率。

我们预计，2023年6月30日之后，所有与我们相关的LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性。因此，公司所有基于伦敦银行间同业拆借利率的借款和超过该日期的对冲已被修改，将指数从伦敦银行间同业拆借利率修改为SOFR。与此同时，相关掉期被修订为参考SOFR而不是LIBOR。这一过渡并未对我们的合并财务报表产生实质性影响。虽然我们预计在2023年6月30日之前，LIBOR将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，与过渡到替代参考汇率相关的风险将会加速，并可能被放大。

2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04载有影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导意见是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。该公司选择对未来以伦敦银行同业拆放利率为基准的现金流采用与概率和有效性评估相关的对冲会计手段，以假定未来对冲交易所依据的指数与相应衍生工具的指数相匹配。这些权宜之计的应用保持了衍生品的列报与过去的列报一致。2022年12月，FASB发布了ASU 2022-06，推迟848主题的日落日期，它的发布是为了将主题848的日落日期推迟到2024年12月31日。ASU 2022-06对所有公司立即生效。ASU 2022-06对本公司截至2022年12月31日的年度综合财务报表没有影响。本公司继续评估该指引的影响，并可能在市场出现更多变化时适用其他选择。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，该公司有以下未偿还利率衍生品，被指定为利率风险的现金流对冲：

利率衍生品						截至2022年12月31日的名义金额						截至2021年12月31日的名义金额
						(单位：千)
利率互换						—						$75,000
利率互换						$65,000						$65,000
利率互换						$100,000						$100,000
利率互换						$100,000						$100,000
利率互换						$50,000						$50,000
利率互换						$100,000						—
利率互换						$75,000						—
利率互换						$50,000						—
利率互换						$100,000						—

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

下表显示了截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司衍生金融工具的公允价值及其在综合资产负债表中的分类。有关本公司利率掉期的公允价值的其他资料，请参阅附注16。

衍生品 截至2022年12月31日

衍生品 截至2021年12月31日

资产负债表位置

公允价值

资产负债表位置

公允价值

(单位：千)

指定为现金流对冲的衍生品：

利率互换资产

其他资产

$

38,352

其他资产

$

2,237

利率互换负债

其他负债

1,981

其他负债

935

下表列出了公司衍生金融工具对截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度综合收益表和全面收益表的影响：

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位：千)
现金流对冲关系中的衍生品
利率互换：
年确认的收入(亏损)金额其他全面收益(亏损)on derivatives			$	37,563					7,747						(17,364)
重新分类的(收入)损失金额累计其他综合收益(亏损)vt.进入，进入利息支出			(2,494)						4,307						3,805

有关公司的更多信息，请参见附注11累计其他综合收益(亏损)因其利率互换而产生。

根据利率对冲协议的条款，如果交易对手不履行义务，衍生金融协议使本公司面临信用风险。本公司相信，通过与本公司认为值得信赖的金融机构进行交易，可将信用风险降至最低。

本公司与其衍生产品交易对手订有一项协议，其中载有一项条款，规定如本公司拖欠任何债务，包括贷款人未加速偿还债务的违约，本公司可被宣布拖欠其衍生债务。如果该公司违反了这些规定中的任何一项，它将被要求以终止价值#美元来清偿协议规定的义务。36,959,000截至2022年12月31日。

(13)每股收益

本公司采用ASC 260，每股收益，它要求公司公布基本和稀释后每股收益(EPS)。基本每股收益是指报告期内每股已发行普通股的应占额。公司的基本每股收益是通过除以EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入以已发行普通股的加权平均数计算。已发行普通股的加权平均数不包括任何可能稀释的证券或任何未归属的普通股限制性股票。这些未归属的限制性股票虽然被归类为已发行和已发行的，但在限制失效之前被认为是可以没收的，在股份归属之前不会被计入基本每股收益。

稀释每股收益指报告期内每股已发行普通股应占的收益金额，以及假设报告期内所有稀释性潜在已发行普通股发行普通股应占每股已发行普通股的收益金额。公司通过除法计算稀释后每股收益EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入除以已发行普通股的加权平均数加上未既得限制性股票的稀释效应。非既得性限制性股票的稀释效应是用库存股方法确定的。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

基本每股收益计算和稀释每股收益计算中分子和分母的对账如下：

			2022						2021						2020
			(单位：千)
可归因于以下项目的净收入的基本每股收益计算 东方集团地产股份有限公司普通股股东
分子-普通股股东应占净收益			$	186,182					157,557						108,363
分母加权平均流通股			42,599						40,255						39,185
应占净收益的摊薄每股收益计算 至EastGroup Property，Inc.普通股股东
分子-普通股股东应占净收益			$	186,182					157,557						108,363
分母：
加权平均流通股			42,599						40,255						39,185
未归属限制性股票			113						122						111
稀释加权平均流通股			42,712						40,377						39,296

 

(14)固定缴款计划

EastGroup为其员工维持401(K)计划。该公司做出了相应的贡献50员工缴费的百分比(仅限于10计划所界定的薪酬的%)，并可每年酌情缴费。公司这项计划的总支出为#美元。1,158,000, $1,106,000及$851,000分别为2022年、2021年和2020年。

(15)法律事务

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，除在正常业务过程中发生的例行诉讼外，本公司或其财产并无受到任何重大诉讼的威胁。

(16)金融工具的公允价值

ASC 820, 公允价值计量，公允价值定义为在计量日期在市场参与者之间的有序交易中出售一项资产或支付转移一项负债而收到的价格。ASC 820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。公允价值计量须披露公允价值体系内的水平，包括相同资产或负债在活跃市场的报价(第1级)、活跃市场中同类工具的报价或非活跃市场中相同或类似工具的报价(第2级)，以及市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。

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东方集团地产股份有限公司及附属公司

合并财务报表附注

下表按ASC 820列示本公司金融工具的账面金额及估计公允价值 在2022年12月31日和2021年12月31日。

			十二月三十一日，
			2022												2021
			携带 金额(1)						公平 价值						携带 金额(1)						公平 价值
			(单位：千)
金融资产：
现金和现金等价物			$	56					56						4,393						4,393
利率互换资产			38,352						38,352						2,237						2,237
财务负债：
无担保银行信贷安排--浮动利率(2)			170,000						169,684						209,210						209,202
无担保债务(2)			1,695,000						1,548,221						1,245,000						1,267,702
有担保债务(2)			2,041						1,918						2,156						2,269
利率互换负债			1,981						1,981						935						935

(1)除下列附注所示外，表内所示账面值均列于综合资产负债表所示项目下。

(2)表中列示的账面金额和公允价值不包括债务发行成本(更多信息见附注5和6)。

使用以下方法和假设估计每类金融工具的公允价值：

现金和现金等价物：由于该等票据到期日较短，账面金额接近公允价值。

利率互换资产(包括在综合资产负债表的其他资产内)：这些工具是根据使用投入的模型按公允价值记录的，例如利率收益率曲线和LIBOR或SOFR掉期曲线，基本上在整个合同期限内都可以观察到(第2级投入)。有关本公司利率掉期的其他资料，请参阅附注12。

无担保银行信贷安排：本公司的无担保银行信贷安排的公允价值是通过按当前市场利率(第2级投入)贴现预期现金流量来估计的，不包括债务发行成本的影响。

无担保债务：本公司无担保债务的公允价值是根据本公司银行家(第2级投入)的建议，按照目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率贴现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。

担保债务：本公司有担保债务的公允价值是根据本公司银行家(第2级投入)的建议，按目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率贴现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。

利率互换负债(包括在综合资产负债表的其他负债内)：这些工具是根据使用投入的模型按公允价值记录的，例如利率收益率曲线和LIBOR或SOFR掉期曲线，基本上在整个合同期限内都可以观察到(第2级投入)。有关本公司利率掉期的其他资料，请参阅附注12。

(17)后续事件

于截至2022年12月31日止年度内，本公司同意以一美元100,000,000优先无抵押定期贷款，只支付利息，按SOFR年利率外加基于公司优先无担保长期债务评级的适用保证金计息。这笔贷款于2023年1月结束并获得资金，之后是年终，并有七-一年任期。本公司亦订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，提供总实际固定利率5.27%.

同样在截至2022年12月31日的年度内，东方集团修订了其无担保银行信贷安排，自2023年1月起生效，以扩大其无担保银行信贷安排的总容量，从475,000,000至$675,000,000，在年底之后。配合修订，伦敦银行同业拆息由SOFR取代，成为基准利率。没有其他重大变化，到期日保持不变July 30, 2025.

82

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
房地产(C)：
工业：
佛罗里达州
坦帕
韦斯特波特商业中心						$	—					980						3,800						4,076						980						7,876						8,856						5,528						1994						1983/87
本杰明配送中心1和2						—						843						3,963						2,108						883						6,031						6,914						4,614						1997						1996
本杰明配送中心3						—						407						1,503						778						407						2,281						2,688						1,804						1999						1988
棕榈河中心						—						1,190						4,625						3,233						1,190						7,858						9,048						5,953						1997/98						1990/97/98
棕榈河北1-3						—						1,005						4,688						3,472						1,005						8,160						9,165						5,434						1998						2000
棕榈河北2						—						634						4,418						498						634						4,916						5,550						3,779						1997/98						1999
棕榈河南部1						—						655						3,187						1,120						655						4,307						4,962						2,290						2000						2005
棕榈河南部2						—						655						—						5,346						655						5,346						6,001						2,709						2000						2006
沃尔顿配送中心1号						—						337						3,318						1,713						337						5,031						5,368						2,696						1997/98						2001
沃尔顿配送中心2						—						465						3,738						1,547						465						5,285						5,750						3,599						1998						1998
橡树溪配送中心1						—						1,109						6,126						1,487						1,109						7,613						8,722						5,193						1998						1998
橡树溪配送中心2						—						647						3,603						1,927						647						5,530						6,177						3,462						2003						2001
橡树溪配送中心3						—						439						—						3,602						556						3,485						4,041						1,593						2005						2007
橡树溪配送中心4						—						682						6,472						1,118						682						7,590						8,272						3,967						2005						2001
橡树溪配送中心5						—						724						—						6,041						916						5,849						6,765						3,052						2005						2007
橡树溪配送中心6						—						642						—						5,827						812						5,657						6,469						2,868						2005						2008
橡树溪配送中心7						—						740						—						6,467						740						6,467						7,207						1,176						2005						2017
橡树溪配送中心8						—						843						—						6,290						1,051						6,082						7,133						1,487						2005						2015
橡树溪配送中心9号						—						618						—						5,177						781						5,014						5,795						2,076						2005						2009
橡树溪配送中心A						—						185						—						1,552						185						1,552						1,737						692						2005						2008
橡树溪配送中心B						—						227						—						1,592						227						1,592						1,819						715						2005						2008
橡树溪配送中心C置地						—						355						—						1,288						355						1,288						1,643						24						2005						不适用
机场商务中心						—						1,257						4,012						1,147						1,257						5,159						6,416						3,392						1998						1998
西湖配送中心						—						1,333						6,998						2,868						1,333						9,866						11,199						6,917						1998						1998/99
高速公路商务中心1号						—						915						5,346						1,772						915						7,118						8,033						4,331						2002						2004
高速公路商务中心2号						—						1,013						3,247						1,161						1,013						4,408						5,421						2,627						2003						2001

83

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
筒仓弯头配送中心						—						4,131						27,497						6,048						4,132						33,544						37,676						11,720						2011						1987/90
坦帕东部配送中心						—						791						4,758						766						791						5,524						6,315						2,205						2011						1984
坦帕西配送中心						—						2,139						8,502						1,942						2,140						10,443						12,583						3,690						2011						1975/93/94
麦迪逊配送中心						—						495						2,779						571						495						3,350						3,845						1,278						2012						2007
麦迪逊配送中心2和3						—						624						—						7,194						624						7,194						7,818						1,896						2012						2015
麦迪逊配送中心4&5						—						565						—						8,432						565						8,432						8,997						2,138						2012						2016
大橡树75号商务中心1号						—						3,572						12,979						297						3,572						13,276						16,848						1,668						2019						2017
大橡树75号商务中心2						—						2,589						10,226						2,339						2,589						12,565						15,154						1,267						2019						2019
大橡树75号商务中心3号						—						1,767						—						9,877						1,770						9,874						11,644						328						2019						2021
奥兰多
总理中心						—						291						1,711						576						291						2,287						2,578						1,635						1996/97						1996/97
交换配送中心1						—						603						2,414						2,524						603						4,938						5,541						3,913						1994						1975
交易所配送中心2						—						300						945						537						300						1,482						1,782						1,031						2002						1976
交易所配送中心3						—						320						997						450						320						1,447						1,767						1,049						2002						1980
阳光地带配送中心						—						1,472						5,745						6,884						1,472						12,629						14,101						10,122						1989/97/98						1974/87/97/98
约翰·杨商务中心1号						—						497						2,444						1,795						497						4,239						4,736						2,849						1997/98						1997/98
约翰·杨商务中心2号						—						512						3,613						688						512						4,301						4,813						3,129						1998						1999
太阳港中心1号						—						555						1,977						1,267						555						3,244						3,799						2,076						1999						1999
太阳港中心2						—						597						3,271						2,288						597						5,559						6,156						4,172						1999						2001
太阳港中心3						—						642						3,121						1,322						642						4,443						5,085						2,919						1999						2002
太阳港中心4号						—						642						2,917						2,353						642						5,270						5,912						3,368						1999						2004
太阳港中心5号						—						750						2,509						3,845						750						6,354						7,104						3,329						1999						2005
太阳港中心6号						—						672						—						3,781						672						3,781						4,453						1,918						1999						2006
索斯里奇商业公园1号						—						373						—						5,290						373						5,290						5,663						3,474						2003						2006
索斯里奇商业公园2						—						342						—						4,816						342						4,816						5,158						2,729						2003						2007
索斯里奇商业公园3						—						547						—						5,759						547						5,759						6,306						2,925						2003						2007
索斯里奇商业公园4						—						506						—						4,984						506						4,984						5,490						2,512						2003						2006
索斯里奇商业公园5号						—						382						—						4,813						382						4,813						5,195						2,642						2003						2006
索斯里奇商业公园6号						—						571						—						6,211						571						6,211						6,782						2,739						2003						2007
索斯里奇商业公园7号						—						520						—						6,906						520						6,906						7,426						3,322						2003						2008

84

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
索斯里奇商业公园8号						—						531						—						6,734						531						6,734						7,265						2,699						2003						2008
索斯里奇商业公园9号						—						468						—						6,471						468						6,471						6,939						2,688						2003						2012
索斯里奇商业公园10号						—						414						—						4,885						414						4,885						5,299						1,533						2003						2012
索斯里奇商业公园11号						—						513						—						5,958						513						5,958						6,471						2,016						2003						2012
索斯里奇商业公园12号						—						2,025						—						17,324						2,025						17,324						19,349						6,944						2005						2008
地平线商业园1号						—						991						—						6,915						991						6,915						7,906						2,068						2008						2014
地平线商业园2号						—						1,111						—						7,749						1,111						7,749						8,860						2,206						2008						2014
地平线商业园3号						—						991						—						6,614						991						6,614						7,605						1,619						2008						2016
地平线商业园4号						—						1,097						—						8,613						1,097						8,613						9,710						2,320						2008						2015
地平线商业园5号						—						1,108						—						8,608						1,108						8,608						9,716						1,833						2008						2017
地平线商业园6号						—						1,099						—						11,214						1,099						11,214						12,313						1,673						2008						2019
地平线商业园7号						—						962						—						7,641						962						7,641						8,603						1,877						2008						2017
地平线商务公园8、9号						—						1,590						—						16,628						1,590						16,628						18,218						1,727						2008						2019
地平线商业园10号						—						846						—						6,601						846						6,601						7,447						1,106						2009						2018
地平线商业公园11号						—						1,101						—						9,877						1,101						9,877						10,978						1,267						2009						2019
地平线商业园12号						—						1,416						—						10,610						1,416						10,610						12,026						1,964						2009						2017
地平线西部2和3						—						2,895						—						15,965						2,895						15,965						18,860						706						2020						2021
地平线西4						—						4,047						—						21,260						4,047						21,260						25,307						45						2020						2022
杰克逊维尔
鹿木配送中心						—						1,147						1,799						6,763						1,147						8,562						9,709						4,860						1989						1978
菲利普斯配送中心						—						1,375						2,961						5,307						1,375						8,268						9,643						6,384						1994						1984/95
庞特湖商业园						—						3,442						6,450						11,640						3,442						18,090						21,532						14,202						1993						1986/87
埃利斯配送中心						—						540						7,513						4,407						540						11,920						12,460						6,181						1997						1977
西区配送中心						—						2,011						15,374						10,286						2,011						25,660						27,671						16,113						1997/2008						1984/85
海滩商业中心						—						476						1,899						965						476						2,864						3,340						1,782						2000						2000
州际配送中心						—						1,879						5,700						2,412						1,879						8,112						9,991						5,289						2005						1990
弗拉格勒中心						—						7,317						14,912						1,307						7,317						16,219						23,536						3,436						2016						1997 & 2005
英国“金融时报”劳德代尔/棕榈滩地区
林普罗商务中心						—						613						2,243						4,295						616						6,535						7,151						4,771						1996						1986
洛克哈特配送中心						—						—						3,489						3,504						—						6,993						6,993						5,450						1997						1986
州际商务中心						—						485						2,652						2,113						485						4,765						5,250						3,051						1998						1988

85

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
行政机场配送中心						—						1,991						4,857						6,611						1,991						11,468						13,459						6,296						2001						2004/06
样本95商务园						—						2,202						8,785						5,185						2,202						13,970						16,172						9,660						1996/98						1990/99
蓝鹭配送中心						—						975						3,626						3,120						975						6,746						7,721						4,471						1999						1986
蓝鹭配送中心2						—						1,385						4,222						2,228						1,385						6,450						7,835						3,828						2004						1988
蓝鹭配送中心3						—						450						—						2,968						450						2,968						3,418						1,355						2004						2009
韦斯顿商业公园						—						4,163						9,951						1,893						4,163						11,844						16,007						2,257						2016						1998
迈尔斯堡
阳光海岸商务中心1号						—						911						—						4,850						928						4,833						5,761						2,241						2005						2008
阳光海岸商业中心2号						—						911						—						5,046						928						5,029						5,957						2,495						2005						2007
阳光海岸商务中心3号						—						1,720						—						6,737						1,763						6,694						8,457						3,029						2006						2008
阳光海岸商务中心4号						—						1,733						—						7,611						1,762						7,582						9,344						1,613						2006						2017
阳光海岸商务中心5号						—						1,511						—						6,737						1,594						6,654						8,248						1,135						2006						2019
阳光海岸商务中心6号						—						1,537						—						7,080						1,594						7,023						8,617						872						2006						2019
阳光海岸商务中心7号						—						1,533						—						7,094						1,533						7,094						8,627						406						2006						2020
阳光海岸商务中心8号						—						1,533						—						6,789						1,533						6,789						8,322						789						2006						2020
阳光海岸商业中心12号						—						785						—						7,549						785						7,549						8,334						22						2020						2022
迈阿密
门户商务园1						—						5,746						—						17,737						5,746						17,737						23,483						2,929						2016						2018
门户商务园3						—						5,491						—						12,965						3,176						15,280						18,456						214						2016						2022
门户商务园4						—						4,711						—						19,378						4,711						19,378						24,089						1,012						2016						2020
门户商务园区5号						—						5,746						—						18,221						5,357						18,610						23,967						2,683						2016						2019
加利福尼亚
旧金山地区
威格曼配送中心1						—						2,197						8,788						2,991						2,308						11,668						13,976						7,982						1996						1986/87
威格曼配送中心2						—						2,579						4,316						504						2,579						4,820						7,399						1,335						2012						1998
亨特伍德配送中心						—						3,842						15,368						4,305						3,842						19,673						23,515						13,768						1996						1988
圣克莱门特配送中心						—						893						2,004						1,023						893						3,027						3,920						2,218						1997						1978
约塞米蒂配送中心						—						259						7,058						1,898						731						8,484						9,215						5,717						1999						1974/87
第六街商业中心						—						1,438						9,513						12						1,444						9,519						10,963						149						2022						1966
贝尼西亚配送中心1						—						6,632						36,362						6						6,632						36,368						43,000						621						2022						2005

86

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
贝尼西亚配送中心2						—						7,027						36,679						101						7,027						36,780						43,807						623						2022						2001
贝尼西亚配送中心3						—						2,136						9,792						14						2,136						9,806						11,942						168						2022						1998
贝尼西亚配送中心4						—						3,191						12,993						—						3,191						12,993						16,184						254						2022						1979
贝尼西亚配送中心5						—						3,161						16,885						—						3,161						16,885						20,046						283						2022						2007
Ettie商务中心						—						3,751						5,236						—						3,751						5,236						8,987						99						2022						1955
劳拉·爱丽丝商务中心						—						1,174						2,437						—						1,174						2,437						3,611						48						2022						2000
普雷斯顿配送中心						—						7,261						33,833						2						7,261						33,835						41,096						554						2022						1998
辛克莱配送中心						—						12,488						27,259						46						12,488						27,305						39,793						445						2022						1983
中转配送中心						—						21,317						10,635						2						21,317						10,637						31,954						209						2022						1971
惠普尔商务中心						—						17,984						15,344						54						17,984						15,398						33,382						266						2022						1986
洛杉矶地区
桉树集散中心						—						11,392						11,498						934						11,392						12,432						23,824						1,722						2018						1988
Kingsview工业中心						—						643						2,573						792						643						3,365						4,008						2,453						1996						1980
多明格斯配送中心						—						2,006						8,025						4,124						2,006						12,149						14,155						7,242						1996						1977
主街配送中心						—						1,606						4,103						1,280						1,606						5,383						6,989						3,399						1999						1999
核桃商务中心						—						2,885						5,274						2,830						2,885						8,104						10,989						5,836						1996						1966/90
华盛顿配送中心						—						1,636						4,900						845						1,636						5,745						7,381						3,881						1997						1996/97
奇诺配送中心						—						2,544						10,175						2,131						2,544						12,306						14,850						9,949						1998						1980
雷蒙纳配送中心						2,041						3,761						5,751						160						3,761						5,911						9,672						1,339						2014						1984
行业配送中心1						—						10,230						12,373						5,073						10,230						17,446						27,676						11,978						1998						1959
行业配送中心3						—						—						3,012						(140)						—						2,872						2,872						2,856						2007						1992
栗子商务中心						—						1,674						3,465						496						1,674						3,961						5,635						2,448						1998						1999
洛杉矶企业中心						—						1,363						5,453						4,487						1,363						9,940						11,303						7,129						1996						1986
兰乔配送中心						—						16,180						11,140						803						16,180						11,943						28,123						870						2020						2006
弗雷斯诺
逸夫商业中心						—						2,465						11,627						8,312						2,465						19,939						22,404						14,225						1998						1978/81/87
圣地亚哥
东湖配送中心						—						3,046						6,888						2,039						3,046						8,927						11,973						6,413						1997						1989
美丽华之地						—						13,980						—						29						13,981						28						14,009						2						2019						不适用
海景公司中心						—						6,577						7,105						1,923						6,577						9,028						15,605						4,118						2010						2005

87

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
石点配送中心1						—						8,857						13,388						17						8,857						13,405						22,262						1,896						2019						2019
石点配送中心2						—						7,623						11,614						1,423						7,623						13,037						20,660						989						2019						2019
西门子Viva配送中心1						—						4,628						9,211						368						4,628						9,579						14,207						1,192						2018						2003
西门子Viva配送中心2						—						2,868						5,694						125						2,877						5,810						8,687						606						2019						2002
西门子Viva配送中心3-6						—						31,815						100,861						570						31,815						101,431						133,246						3,498						2021						2001-2003
极速配送中心						—						15,282						—						57,147						15,114						57,315						72,429						1,370						2019						2022
萨克拉门托
Cebrian配送中心						—						2,360						13,488						5						2,360						13,493						15,853						250						2022						1975
芦苇配送中心						—						4,647						28,195						2						4,647						28,197						32,844						511						2022						1990
德克萨斯州
达拉斯和沃斯堡
艾伦车站1和2						—						5,815						17,612						2,177						5,815						19,789						25,604						3,712						2018						2001
阿灵顿技术中心1和2						—						2,510						10,096						3,323						2,515						13,414						15,929						1,250						2019						2019
巴斯伍德1和2						—						4,086						—						19,894						4,087						19,893						23,980						165						2019						2022
州际仓库1号和2号						—						1,746						4,941						4,041						1,746						8,982						10,728						7,851						1988						1978
3号州际仓库						—						519						2,008						1,693						519						3,701						4,220						2,805						2000						1979
4号州际仓库						—						416						2,481						871						416						3,352						3,768						2,058						2004						2002
州际仓库5、6和7号						—						1,824						4,106						2,805						1,824						6,911						8,735						4,496						2009						1979/80/81
湖港1-3						—						2,984						—						22,526						2,984						22,526						25,510						1,435						2018						2020
物流中心6和7						—						—						12,605						3,219						—						15,824						15,824						2,128						2019						2018
风险仓库						—						1,452						3,762						3,124						1,452						6,886						8,338						5,981						1988						1979
园景商务中心1-3						—						2,663						—						19,109						2,663						19,109						21,772						4,845						2014						2015
林荫道配送中心						—						635						3,621						1,408						635						5,029						5,664						3,194						2003						1998
瓦尔伍德配送中心						—						4,361						34,405						4,946						4,361						39,351						43,712						14,474						2012						1986/87/97/98
诺斯菲尔德配送中心						—						12,470						50,713						8,555						12,471						59,267						71,738						21,088						2013						1999-2001/03/04/08
Parc North 1-4						—						4,615						26,358						6,427						4,615						32,785						37,400						7,964						2016						2016
Parc North 5						—						1,286						—						8,044						1,286						8,044						9,330						1,195						2016						2019
Parc North 6						—						1,233						—						9,537						1,233						9,537						10,770						1,182						2016						2019
Creekview 1和2						—						3,275						—						14,936						3,275						14,936						18,211						4,000						2015						2017

88

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
Creekview 3和4						—						2,600						—						13,551						2,600						13,551						16,151						2,904						2015						2018
Creekview 5和6						—						2,682						—						12,910						2,681						12,911						15,592						1,791						2016						2020
Creekview 7和8						—						2,640						—						15,290						2,640						15,290						17,930						1,655						2016						2020
Creekview 9和10						—						3,985						—						12,191						3,987						12,189						16,176						173						2020						2022
星空商务园的岩石						—						5,296						27,223						295						5,296						27,518						32,814						3,386						2020						2019
DFW全球物流中心						—						—						86,564						576						—						87,140						87,140						4,327						2021						2014/15
休斯敦
世界休斯顿国际商务中心1和2						—						660						5,893						2,830						660						8,723						9,383						6,185						1998						1996
世界休斯顿国际商务中心3和4						—						820						5,130						1,230						707						6,473						7,180						4,112						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心6						—						425						2,423						747						425						3,170						3,595						2,292						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心7&8						—						680						4,584						5,584						680						10,168						10,848						7,175						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心9						—						800						4,355						2,177						800						6,532						7,332						4,110						1998						1998
世界休斯顿国际商务中心10						—						933						4,779						914						933						5,693						6,626						3,588						2001						1999
世界休斯顿国际商务中心11						—						638						3,764						1,821						638						5,585						6,223						3,588						1999						1999
世界休斯顿国际商务中心12						—						340						2,419						393						340						2,812						3,152						1,916						2000						2002
世界休斯顿国际商务中心13						—						282						2,569						1,137						282						3,706						3,988						2,424						2000						2002
世界休斯顿国际商务中心14						—						722						2,629						1,614						722						4,243						4,965						2,725						2000						2003
世界休斯顿国际商务中心15						—						249						—						2,562						249						2,562						2,811						1,600						2000						2007
世界休斯顿国际商务中心16						—						519						4,248						2,070						519						6,318						6,837						3,771						2000						2005
世界休斯顿国际商务中心17						—						373						1,945						1,188						373						3,133						3,506						1,729						2000						2004
世界休斯顿国际商务中心19						—						373						2,256						1,331						373						3,587						3,960						2,329						2000						2004
世界休斯顿国际商务中心20						—						1,008						1,948						2,206						1,008						4,154						5,162						2,794						2000						2004
世界休斯顿国际商务中心21						—						436						—						4,158						436						4,158						4,594						2,228						2000/03						2006
世界休斯顿国际商务中心22						—						436						—						4,679						436						4,679						5,115						2,620						2000						2007
世界休斯顿国际商务中心23						—						910						—						7,758						910						7,758						8,668						4,001						2000						2007
世界休斯顿国际商务中心24						—						837						—						6,519						838						6,518						7,356						3,344						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心25						—						508						—						4,601						508						4,601						5,109						2,304						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心26						—						445						—						3,275						445						3,275						3,720						1,506						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心27						—						837						—						5,206						838						5,205						6,043						2,834						2005						2008
世界休斯顿国际商务中心28						—						550						—						4,748						550						4,748						5,298						2,497						2005						2009

89

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
世界休斯顿国际商务中心29						—						782						—						4,191						974						3,999						4,973						1,791						2007						2009
世界休斯顿国际商务中心30						—						981						—						6,125						1,222						5,884						7,106						2,906						2007						2009
世界休斯顿国际商务中心31						—						684						—						4,310						684						4,310						4,994						2,128						2008						2011
世界休斯顿国际商务中心31B						—						546						—						3,728						546						3,728						4,274						1,648						2008						2012
世界休斯顿国际商务中心32						—						1,225						—						5,663						1,526						5,362						6,888						2,039						2007						2012
世界休斯顿国际商务中心33						—						1,166						—						7,978						1,166						7,978						9,144						2,854						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心34						—						439						—						3,457						439						3,457						3,896						1,237						2005						2012
世界休斯顿国际商务中心35						—						340						—						2,609						340						2,609						2,949						783						2005						2012
世界休斯顿国际商务中心36						—						684						—						5,078						684						5,078						5,762						1,872						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心37						—						759						—						6,744						759						6,744						7,503						2,424						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心38						—						1,053						—						7,881						1,053						7,881						8,934						2,763						2011						2013
世界休斯顿国际商务中心39						—						620						—						5,310						621						5,309						5,930						1,526						2011						2014
世界休斯顿国际商务中心40						—						1,072						—						9,426						1,072						9,426						10,498						2,636						2011						2014
世界休斯顿国际商务中心41						—						649						—						6,039						649						6,039						6,688						1,707						2011						2014
世界休斯顿国际商务中心42						—						571						—						4,814						571						4,814						5,385						1,225						2011						2015
世界休斯顿国际商务中心43						—						443						—						6,137						443						6,137						6,580						867						2011						2019
世界休斯顿国际商务中心44						—						653						—						8,558						653						8,558						9,211						664						2011						2020
世界休斯顿国际商务中心45						—						3,243						—						13,745						3,243						13,745						16,988						1,479						2015						2019
世界休斯顿国际商务中心47						—						2,798						—						14,465						2,798						14,465						17,263						62						2015						2022
格伦蒙特商业园						—						936						6,161						3,672						937						9,832						10,769						6,550						1998						1999/2000
环城商务园1号						—						458						5,712						3,369						458						9,081						9,539						5,860						2002						2001
环城商务园2号						—						415						—						3,243						415						3,243						3,658						1,679						2005						2007
环城公路交叉商务园3号						—						460						—						3,333						460						3,333						3,793						1,791						2005						2008
环城公路交叉商业园4号						—						460						—						3,344						460						3,344						3,804						1,744						2005						2008
环城公路十字路口商业园5号						—						701						—						5,357						701						5,357						6,058						2,873						2005						2008
环城公路十字路口商业园6号						—						618						—						6,440						618						6,440						7,058						2,812						2005						2008
环城商务园7号						—						765						—						6,255						765						6,255						7,020						3,005						2005						2009
环城公路十字路口商业园8号						—						721						—						5,759						721						5,759						6,480						2,719						2005						2011
环城公路十字路口商业园9号						—						418						—						2,141						418						2,141						2,559						792						2007						2012
环城商业园区10号						—						733						—						4,163						733						4,163						4,896						1,456						2007						2012

90

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
环城公路交叉商业园11号						—						690						—						4,605						690						4,605						5,295						1,464						2007						2013
西路商务园1号						—						621						—						4,160						541						4,240						4,781						1,383						2012						2014
西路商务园2号						—						981						—						4,903						854						5,030						5,884						1,526						2012						2014
西路商务园3号						—						597						—						4,299						520						4,376						4,896						1,017						2012						2015
西路商业园4号						—						621						—						4,730						541						4,810						5,351						1,486						2012						2015
西路商业园5号						—						484						—						4,379						421						4,442						4,863						988						2012						2018
十号西线1						—						566						—						3,042						566						3,042						3,608						1,160						2012						2013
西十号道口2						—						829						—						4,533						833						4,529						5,362						1,970						2012						2013
西十线3						—						609						—						4,565						613						4,561						5,174						1,699						2012						2013
十号西线4						—						694						—						4,569						699						4,564						5,263						1,700						2012						2014
10号西线5						—						933						—						5,991						940						5,984						6,924						1,954						2012						2014
10号西线6号						—						640						—						4,733						644						4,729						5,373						1,471						2012						2014
10号西线7号						—						584						—						5,388						589						5,383						5,972						1,708						2012						2015
10号西线8号						—						1,126						—						9,449						1,135						9,440						10,575						1,470						2012						2019
西北电讯1-3号						—						5,665						—						20,367						5,665						20,367						26,032						1,195						2019						2020
埃尔帕索
巴特菲尔德小径						—						—						20,725						10,352						—						31,077						31,077						23,261						1997/2000						1987/95
罗哈斯商业园						—						900						3,659						4,006						900						7,665						8,565						6,092						1999						1986
美洲十大商务中心1						—						526						2,778						1,745						526						4,523						5,049						2,809						2001						2003
美洲十大商务中心2						—						2,516						—						11,887						2,518						11,885						14,403						135						2020						2022
圣安东尼奥
阿拉莫唐斯配送中心						—						1,342						6,338						2,535						1,342						8,873						10,215						5,434						2004						1986/2002
阿里昂商业园1-13，15						—						4,143						31,432						11,348						4,143						42,780						46,923						24,362						2005						1988-2000/06
阿里昂商业园14号						—						423						—						3,988						423						3,988						4,411						2,057						2005						2006
阿里昂商业园16号						—						427						—						3,838						427						3,838						4,265						1,909						2005						2007
阿里昂商业园17号						—						616						—						4,517						616						4,517						5,133						2,909						2005						2007
阿里昂商务园区18号						—						418						—						2,456						418						2,456						2,874						1,315						2005						2008
威特莫尔商务中心1-4						—						1,494						10,804						4,414						1,494						15,218						16,712						9,246						2005						1998/99
威特莫尔商务中心5号						—						412						—						3,882						412						3,882						4,294						2,180						2006						2008
威特莫尔商务中心6						—						505						—						4,236						505						4,236						4,741						2,086						2006						2008
威特莫尔商务中心7						—						546						—						5,356						546						5,356						5,902						2,478						2006						2008

91

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
威特莫尔商务中心8号						—						1,056						—						8,390						1,056						8,390						9,446						4,228						2006						2008
游乐场商业园						—						1,644						8,209						2,933						1,644						11,142						12,786						6,537						2007						1985/86
Rittiman配送中心						—						1,083						6,649						783						1,083						7,432						8,515						2,420						2011						2000
千橡树配送中心1						—						607						—						5,684						607						5,684						6,291						2,054						2008						2012
千橡树配送中心2						—						794						—						4,848						794						4,848						5,642						1,867						2008						2012
千橡树配送中心3						—						772						—						4,714						772						4,714						5,486						1,795						2008						2013
千橡树配送中心4						—						753						—						4,761						753						4,761						5,514						1,252						2013						2015
阿拉莫岭商业园1号						—						623						—						8,531						623						8,531						9,154						3,145						2007						2015
阿拉莫岭商业园2						—						402						—						5,368						402						5,368						5,770						1,563						2007						2015
阿拉莫岭商业园3号						—						907						—						10,144						907						10,144						11,051						2,146						2007						2017
阿拉莫岭商业园4号						—						354						—						7,804						355						7,803						8,158						2,344						2007						2017
艾森豪尔角商务园区1号和2号						—						1,881						—						14,767						1,881						14,767						16,648						3,993						2015						2016
艾森豪尔角商务园3						—						577						—						6,126						577						6,126						6,703						1,850						2015						2017
艾森豪尔角商务园区4号						—						555						—						4,832						555						4,832						5,387						1,072						2015						2017
艾森豪尔角商业园5号						—						818						—						7,044						818						7,044						7,862						1,652						2015						2018
艾森豪尔角商业园6号						—						569						—						4,869						569						4,869						5,438						741						2015						2018
艾森豪尔角商务园区7号和8号						—						1,000						—						22,243						2,593						20,650						23,243						3,197						2016						2019
艾森豪尔角商务园9号						—						632						—						5,729						632						5,729						6,361						652						2016						2019
三县道口1和2						—						1,623						—						14,830						1,623						14,830						16,453						2,533						2017						2019
三县交叉口3-4						—						1,733						—						14,509						1,733						14,509						16,242						1,457						2017						2020
三县交叉口5						—						871						—						10,281						871						10,281						11,152						65						2017						2022
三县交叉口6						—						1,033						—						9,340						1,033						9,340						10,373						27						2017						2022
山脊景观1和2						—						2,004						—						18,788						2,004						18,788						20,792						1,719						2018						2020
山脊景观3						—						839						—						8,561						839						8,561						9,400						119						2018						2022
奥斯汀
45交叉口						—						10,028						—						15,274						10,028						15,274						25,302						112						2021						2022
科罗拉多州交叉口配送中心						—						4,602						19,757						1,509						4,589						21,279						25,868						7,998						2014						2009
格林希尔配送中心						—						802						3,273						392						802						3,665						4,467						614						2018						1999
定居者穿越1						—						1,211						—						8,208						1,211						8,208						9,419						1,285						2017						2019
移民者穿越2						—						1,306						—						7,554						1,306						7,554						8,860						1,437						2017						2019

92

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
定居者穿越3号和4号						—						2,774						—						17,223						2,774						17,223						19,997						1,445						2017						2020
南方公园企业中心3号和4号						—						2,670						14,756						1,960						2,670						16,716						19,386						5,538						2015						1995
南方公园企业中心5-7						—						1,301						7,589						1,635						1,301						9,224						10,525						1,999						2017						1995
斯普林代尔商务中心						—						2,824						8,398						2,024						2,824						10,422						13,246						2,663						2015						2000
德克萨斯大道						—						4,143						—						18						4,143						18						4,161						—						2021						1983
Wells Point One						—						907						4,904						953						907						5,857						6,764						921						2020						2001
亚利桑那州
凤凰城地区
百老汇工业园1号						—						837						3,349						2,932						837						6,281						7,118						4,330						1996						1971
百老汇工业园2						—						455						482						383						455						865						1,320						592						1999						1971
百老汇工业园3						—						775						1,742						1,172						775						2,914						3,689						1,763						2000						1983
百老汇工业园4						—						380						1,652						1,163						380						2,815						3,195						1,927						2000						1986
百老汇工业园5号						—						353						1,090						850						353						1,940						2,293						1,221						2002						1980
百老汇工业园6号						—						599						1,855						974						599						2,829						3,428						1,978						2002						1979
百老汇工业园7号						—						450						650						298						450						948						1,398						416						2011						1999
凯琳配送中心						—						1,490						4,453						2,214						1,490						6,667						8,157						4,793						1999						1981/2001
猎鹰野战商务中心						—						1,312						—						8,010						1,312						8,010						9,322						1,505						2015						2018
南方公园配送中心						—						918						2,738						2,020						918						4,758						5,676						3,242						2001						2000
南方公园配送中心2						—						1,785						6,882						1,523						1,785						8,405						10,190						429						2021						1995
三坛10号配送中心1						—						846						2,647						711						846						3,358						4,204						1,984						2001						2005
三坛10号配送中心2						—						1,088						—						5,502						1,088						5,502						6,590						2,905						2004						2007
钱德勒高速公路						—						1,525						—						7,509						1,525						7,509						9,034						2,448						2012						2013
凯琳202商务园1号						—						653						—						5,820						653						5,820						6,473						1,614						2011						2014
凯琳202商务园2号						—						387						—						3,414						387						3,414						3,801						957						2011						2014
凯琳202商务园3、4和5						—						1,244						—						11,878						1,244						11,878						13,122						2,082						2011						2018
凯琳202商务园6号						—						936						—						8,344						936						8,344						9,280						2,311						2011						2015
第51大道配送中心						—						300						2,029						1,215						300						3,244						3,544						2,476						1998						1987
东大配送中心1&2						—						1,120						4,482						2,111						1,120						6,593						7,713						5,412						1998						1987/89
东方大学配送中心3						—						444						698						457						444						1,155						1,599						637						2010						1981
第55大道配送中心						—						912						3,717						1,747						917						5,459						6,376						4,263						1998						1987

93

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
州际公地配送中心1号						—						311						1,416						1,238						311						2,654						2,965						1,797						1999						1988
州际公地配送中心2						—						2,298						7,088						2,963						2,298						10,051						12,349						1,143						2019						1988/2001
州际公地配送中心3						—						242						—						3,251						242						3,251						3,493						1,473						2000						2008
机场公共配送中心						—						1,000						1,510						1,957						1,000						3,467						4,467						2,568						2003						1971
第40大道配送中心						—						703						—						6,402						703						6,402						7,105						2,847						2004						2008
天港商务园						—						5,839						—						23,810						5,839						23,810						29,649						10,065						2006						2008
天港商务园6号						—						807						—						2,165						807						2,165						2,972						535						2014						2015
天港十号商务中心						—						1,568						—						5,132						1,569						5,131						6,700						1,323						2015						2016
吉尔伯特十字路口A和B						—						2,825						—						14,145						2,825						14,145						16,970						1,640						2018						2020
吉尔伯特十字路口C&D						—						3,602						—						19,874						3,602						19,874						23,476						1,152						2018						2021
梅萨门户商务中心						—						3,514						14,801						631						3,514						15,432						18,946						65						2022						2022
图森
乡村俱乐部商务中心1						—						506						3,564						4,553						693						7,930						8,623						4,362						1997/2003						1994/2003
乡村俱乐部商务中心2						—						442						3,381						1,321						709						4,435						5,144						1,826						2007						2000
乡村俱乐部商务中心3&4						—						1,407						—						12,309						1,575						12,141						13,716						5,871						2007						2009
乡村俱乐部商务中心5号						—						2,885						—						21,507						2,886						21,506						24,392						3,074						2016						2018
机场配送中心						—						1,403						4,672						1,782						1,403						6,454						7,857						4,573						1998/2000						1995
贝宁配送中心						—						707						1,842						757						707						2,599						3,306						1,719						2005						2001
北卡罗来纳州
夏洛特地区
诺斯帕克商业园						—						2,758						15,932						5,853						2,758						21,785						24,543						12,747						2006						1987-89
林德伯格商业园						—						470						3,401						876						470						4,277						4,747						2,285						2007						2001/03
商业园中心1号						—						765						4,303						1,125						765						5,428						6,193						2,881						2007						1983
商务园中心2						—						335						1,603						508						335						2,111						2,446						956						2010						1987
商务园中心3						—						558						2,225						1,210						558						3,435						3,993						1,641						2010						1981
国家福特商业园						—						3,924						16,171						6,285						3,924						22,456						26,380						12,508						2007						1989/94
机场商务中心						—						1,454						10,136						2,857						1,454						12,993						14,447						6,544						2008						2001/02
机场商务中心3						—						855						—						8,045						855						8,045						8,900						1,371						2008						2019
立交公园1						—						986						7,949						772						986						8,721						9,707						3,889						2008						1989
立交公园2						—						746						1,456						410						746						1,866						2,612						573						2013						2000
岭溪配送中心1						—						1,284						13,163						1,211						1,284						14,374						15,658						6,052						2008						2006

94

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
岭溪配送中心2						—						3,033						11,497						2,180						3,033						13,677						16,710						5,192						2011						2003
里奇克里克配送中心3						—						2,459						11,147						832						2,459						11,979						14,438						3,244						2014						2013
湖景商务中心						—						1,392						5,068						1,460						1,392						6,528						7,920						2,501						2011						1996
斯蒂尔·克里克1						—						993						—						4,372						1,010						4,355						5,365						1,758						2013						2014
《斯蒂尔克里克2》						—						941						—						4,779						957						4,763						5,720						1,711						2013						2014
斯蒂尔·克里克3						—						1,464						—						7,264						1,469						7,259						8,728						2,161						2013						2014
斯蒂尔·克里克4						—						684						—						4,059						687						4,056						4,743						1,376						2013						2015
斯蒂尔克里克5						—						610						—						5,239						631						5,218						5,849						716						2013/14/15						2019
斯蒂尔克里克6						—						867						—						7,164						919						7,112						8,031						1,742						2013/14						2016
斯蒂尔·克里克7						—						1,207						—						8,326						1,253						8,280						9,533						1,692						2013/14/15						2017
斯蒂尔克里克8						—						544						—						7,747						673						7,618						8,291						110						2016/17						2022
斯蒂尔克里克9号						—						949						—						10,191						1,090						10,050						11,140						1,277						2016						2019
斯蒂尔·克里克10						—						1,221						—						10,386						1,509						10,098						11,607						395						2016						2021
沃特福德配送中心						—						654						3,392						1,026						654						4,418						5,072						2,000						2008						2000
南卡罗来纳州
格林维尔
385商务园						—						1,308						10,822						529						1,308						11,351						12,659						1,583						2019						2019
接入点1						—						884						9,606						2,556						893						12,153						13,046						779						2021						2021
接入点2						—						1,010						9,604						1,722						1,012						11,324						12,336						367						2021						2021
佐治亚州
亚特兰大
夏洛400商务中心1号和2号						—						3,092						14,216						2,574						3,064						16,818						19,882						4,162						2017						2008
布罗德穆尔商业园1号						—						1,307						3,560						1,311						1,307						4,871						6,178						1,337						2017						1999
布罗德穆尔商业园2						—						519						—						7,409						519						7,409						7,928						1,128						2017						2018
飓风浅滩1和2						—						4,284						12,449						4,193						4,284						16,642						20,926						3,406						2017						2017
飓风浅滩3						—						497						—						9,842						644						9,695						10,339						648						2017						2020
进度中心1和2						—						1,297						9,015						352						1,297						9,367						10,664						2,435						2017						2017
进步中心3						—						465						4,285						15						465						4,300						4,765						176						2021						2008
Gwinnett 316						—						531						3,617						21						531						3,638						4,169						487						2018						1990
切诺基75号商务中心1号						—						1,183						6,727						18						1,183						6,745						7,928						527						2020						2020

95

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
切诺基75号商务中心2						—						1,336						7,495						490						1,337						7,984						9,321						366						2021						2021
北点200						—						1,102						5,140						648						1,104						5,786						6,890						503						2021						2021
路易斯安那州
新奥尔良
榆树商业园						—						2,861						6,337						6,670						2,861						13,007						15,868						10,081						1997						1979
河湾商业园						—						2,557						17,623						9,989						2,557						27,612						30,169						19,657						1997						1984
科罗拉多州
丹佛
航空公司商务中心						—						6,137						39,637						1,358						6,137						40,995						47,132						4,699						2019						2007/08
堡垒配送中心1						—						1,023						3,861						2,585						1,023						6,446						7,469						5,451						1988						1987
堡垒配送中心2						—						230						2,977						1,673						230						4,650						4,880						3,669						1996/97						1997
堡垒配送中心3						—						1,098						3,884						2,783						1,098						6,667						7,765						4,413						1997/98						1999
堡垒配送中心4						—						590						—						8,346						590						8,346						8,936						2,285						2012						2014
协和配送中心						—						1,051						4,773						1,092						1,051						5,865						6,916						2,857						2007						2000
百年公园						—						750						3,319						2,102						750						5,421						6,171						2,517						2007						1990
内华达州
拉斯维加斯
阿维尔配送中心						—						4,933						5,094						1,066						4,933						6,160						11,093						2,639						2009						1997
琼斯公司园区						—						13,068						26,325						1,942						13,068						28,267						41,335						5,640						2016						2016
西南商业中心						—						9,008						16,576						4,203						9,008						20,779						29,787						2,090						2019						2019
密西西比州
杰克逊地区
立交商务园						—						343						5,007						5,690						343						10,697						11,040						7,735						1997						1981
塔式汽车						—						—						9,958						1,959						17						11,900						11,917						6,572						2001						2002
大都会机场商务中心1号						—						303						1,479						1,233						303						2,712						3,015						1,826						2001						2003
使用权资产、净地租赁(经营)						—						—						—						—						—						—						19,391						—						不适用						不适用
						2,041						728,250						1,738,347						1,909,984						730,445						3,646,136						4,395,972						1,149,251

96

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
开发和增值物业(D)：
加利福尼亚
西风配送中心						—						18,033						10,602						393						18,033						10,995						29,028						324						2022						1991
大力神之地						—						3,561						—						—						3,561						—						3,561						—						2022						不适用
芦苇之地						—						3,040						—						90						3,041						89						3,130						—						2022						不适用
佛罗里达州
阳光海岸商业中心10号						—						732						—						2,236						732						2,236						2,968						—						2020						不适用
阳光海岸商业中心11号						—						785						—						8,390						785						8,390						9,175						—						2020						不适用
阳光海岸商业地产						—						1,972						—						5,871						4,328						3,515						7,843						—						2020						不适用
门户商务园2						—						3,224						—						14,965						3,224						14,965						18,189						—						2016						不适用
门户商务园用地						—						2,350						—						5,210						4,665						2,895						7,560						—						2016						不适用
门户南大德地块						—						15,789						—						968						15,789						968						16,757						—						2022						不适用
地平线商业公园地块						—						650						—						426						650						426						1,076						—						2008/09						不适用
地平线西1						—						1,326						—						8,243						1,326						8,243						9,569						—						2020						不适用
地平线西域						—						12,260						—						4,316						12,262						4,314						16,576						—						2020						不适用
MCO物流中心用地						—						6,769						—						251						6,769						251						7,020						—						2022						不适用
大橡树队75 4						—						2,334						—						13,681						2,338						13,677						16,015						—						2019						不适用
橡树溪配送中心用地						—						106						—						720						352						474						826						—						2005						不适用
德克萨斯州
阿灵顿科技中心3						—						1,725						—						6,676						1,725						6,676						8,401						—						2020						不适用
遗产林地						—						15,295						—						424						15,352						367						15,719						—						2022						不适用
斯通菲尔德35 1-3						—						6,031						—						10,288						6,033						10,286						16,319						—						2021						不适用
巴斯伍德3-5						—						5,671						—						2,691						5,672						2,690						8,362						—						2019						不适用
巴斯伍德土地						—						6,009						—						1,238						6,009						1,238						7,247						—						2019						不适用
湖港4和5						—						2,716						—						15,988						2,716						15,988						18,704						—						2018						不适用
麦金尼1-2						—						3,419						—						3,082						3,419						3,082						6,501						—						2020						不适用
麦金尼3和4						—						4,228						—						19,924						4,228						19,924						24,152						—						2020						不适用
麦金尼之地						—						4,593						—						—						4,593						—						4,593						—						2020						不适用
柏树保留区1和2						—						9,952						43,457						671						9,952						44,128						54,080						1,129						2022						2019
柏树保护区						—						14,724						—						1,032						14,724						1,032						15,756						—						2022						不适用
大西部大桥1						—						2,733						—						10,304						2,726						10,311						13,037						—						2019						不适用
大西部穿越之地						—						6,024						—						2,144						6,024						2,144						8,168						—						2019						不适用
利道土地						—						2,689						—						—						1,960						729						2,689						—						2007						不适用

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附表III
房地产与累计折旧
2022年12月31日(除脚注外，以千计)
描述						累赘						公司的初始成本												费用 收购后资本化						期末结转的总金额																		累计折旧						获得的年份						建造年份
												土地						建筑物和改善措施												土地						建筑物和改善措施						总计
斯普林伍德商业园1号和2号						—						6,208						—						16,765						6,214						16,759						22,973						—						2021						不适用
世界休斯顿国际商务中心-2011年扩建						—						1,636						—						2,446						1,824						2,258						4,082						—						2011						不适用
艾森豪尔角土地						—						7,636						—						487						7,636						487						8,123						—						2022						不适用
山景地						—						430						—						339						430						339						769						—						2018						不适用
亚利桑那州
网关互通式立交用地						—						13,588						—						1,807						13,588						1,807						15,395						—						2022						不适用
北卡罗来纳州
天际物流园区用地						—						12,038						—						1,684						12,038						1,684						13,722						—						2021						不适用
斯蒂尔克里克11和12						—						1,866						—						14,914						1,866						14,914						16,780						—						2016/17						不适用
南卡罗来纳州
接入点3						—						1,335						19,339						1,958						1,335						21,297						22,632						110						2022						2022
山坡1						—						498						—						8,980						499						8,979						9,478						—						2021						2022
山坡土地						—						1,095						—						3,920						1,096						3,919						5,015						—						2021						不适用
山坡4号土地						—						1,280						—						162						1,280						162						1,442						—						2022						不适用
佐治亚州
20号州际公路西商务中心						—						1,670						—						11,469						1,647						11,492						13,139						—						2021						不适用
布拉塞尔顿土地						—						5,437						—						564						5,482						519						6,001						—						2022						不适用
卡梅隆之地						—						30,776						—						356						30,776						356						31,132						—						2022						不适用
卡斯·怀特1和2						—						2,923						—						2,406						2,923						2,406						5,329						—						2021						不适用
绿道之地						—						5,785						—						345						5,785						345						6,130						—						2022						不适用
滨河公园道路用地						—						1,955						—						626						1,958						623						2,581						—						2021						不适用
密西西比州
麦德龙机场商业中心2号地块						—						307						—						398						307						398						705						—						2001						不适用
						—						255,203						73,398						209,848						259,672						278,777						538,449						1,563
拥有的房地产总数(A)(B)						$	2,041					983,453						1,811,745						2,119,832						990,117						3,924,913						4,934,421						1,150,814

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(a)  中的更改房地产和开发和增值物业如下所示：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位：千)
年初余额			$	4,051,325					3,519,085						3,264,566
购买房地产			353,221						104,205						46,240
房地产和增值物业的开发			506,154						415,260						195,446
房地产的改善			40,654						36,692						33,522
使用权资产、净地租			(3,244)						11,562						(924)
持有待售房地产资产			—						(18,233)						—
售出投资账面金额			(9,811)						(15,288)						(17,182)
改进的核销			(3,878)						(1,958)						(2,583)
年终余额(1)			$	4,934,421					4,051,325						3,519,085

(1) 包括合资企业中的非控股权益，金额为$700,000, $1,379,000及$852,000分别于2022年、2021年和2020年12月31日。

房地产累计折旧的变动情况如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

			截至十二月三十一日止的年度，
			2022						2021						2020
			(单位：千)
年初余额			$	1,035,617					955,328						871,139
折旧费用			125,199						104,910						96,290
持有待售房地产资产			—						(12,538)						—
出售资产的累计折旧			(6,068)						(10,178)						(9,599)
其他			(3,934)						(1,905)						(2,502)
年终余额			$	1,150,814					1,035,617						955,328

  

(b)2022年12月31日，出于联邦所得税的目的，房地产的估计总成本约为1美元。4,569,758,000扣除估计累计税项折旧前为#美元870,204,000。截至2022年12月31日的一年的联邦所得税申报单尚未提交，因此，这一估计是基于初步数据。

(c)本公司使用直线法计算建筑物估计使用年限的折旧(一般40年)和改进(通常3至15年)。

(d)公司将物业从开发和增值计划转移到房地产详情如下：(I)就发展物业而言，90入住率或一年在外壳建造完成后，以及(Ii)对于增值物业，在90入住率或一年收购后。在较早的90入住率或一年外壳建造完成后，包括利息支出、物业税和内部人员成本在内的开发成本的资本化将停止，并开始对整个财产(不包括土地)进行折旧。

99

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项目16.表格10-K摘要。

没有。

100

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签名

根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式安排由正式授权的以下签署人代表其签署本报告。

			东方集团地产股份有限公司
			作者：/s/马歇尔·A·勒布
			总裁和董事首席执行官马歇尔·A·勒布
			2023年2月15日

我们，EastGroup Properties，Inc.的高级管理人员和董事，在此分别组成并任命Brent W.Wood为我们真正和合法的受权人，有权代表我们并以我们的名义以下列身份签署对本Form 10-K年度报告的任何和所有修订，并总体上以我们的名义和代表我们的身份进行所有该等事情，以使EastGroup Properties，Inc.能够遵守经修订的1934年证券交易法的适用条款，我们特此批准和确认我们的签名，因为我们的上述受权人可能签署了任何和所有该等修订。

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下注册人以登记人的身份在指定日期签署。

/s/D.派克·阿洛伊安						埃里克·博尔顿，Jr.
D.派克·阿洛扬，董事						H.埃里克·博尔顿，Jr.董事
2023年2月15日						2023年2月15日
/s/Donald F.Colleran						/海登·C·屋檐III
唐纳德·F·科勒伦，董事						海登·C·屋檐III，董事
2023年2月15日						2023年2月15日
/s/David M.菲尔德						玛丽·伊丽莎白·麦考密克
David M.菲尔兹，董事						玛丽·伊丽莎白·麦考密克，董事
2023年2月15日						2023年2月15日
凯瑟琳·M·桑德斯特罗姆						/David H.霍斯特二世
凯瑟琳·M·桑德斯特罗姆，董事						David·霍斯特二世，董事会主席
2023年2月15日						2023年2月15日

 

101

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/s/马歇尔·A·勒布
首席执行官马歇尔·A·勒布，
总裁与董事
(首席行政主任)
2023年2月15日
/s/Staci H.Tyler
斯塔西·H·泰勒，高级副总裁总裁，首席会计官
和局长
(首席会计主任)
2023年2月15日
/s/布伦特·W.伍德
总裁常务副总裁布伦特·W·伍德，
首席财务官兼财务主管
(首席财务官)
2023年2月15日

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