2023年2月投资者演示文稿

2©2023年阿尔卑斯山收入财产信托基金，公司|alpinereit.com 公司简介 股票代码(NYSE)PINE 股票市值$3.23亿 企业总市值(TEV)$5.62亿 每平方英尺TEV$154隐含上限利率6.9% 净债务与TEV1之比43% 年化股息收益率5.4% 普通股和运营单位未偿还3 15.8M 净租赁物业数量148个州/州拥有物业34个总投资组合平方英尺3.7M 当前入住率99.5% 年化基本股息收益率5.4%租金(ABR)$4040万 来自信用评级租户的ABR的279%来自MSA的ABR超过100万人457%来自投资级租户的ABR 254% 截至2月7日，2.信用评级或投资级租户(评级为BBB-、Baa3或NAIC-2或更高)是指拥有标普全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会(NAIC)信用评级的租户或其母公司。 3.截至2023年2月7日；包括阿尔卑斯山收入物业OP，LP的第三方持有的1,703,494个OP单位，该公司的经营合伙企业(“运营伙伴关系”或“OP”)。 4.MSA或大都市统计区域是由美国管理和预算办公室建立的由社会和经济因素联系在一起的城市和周围社区的正式定义。 定位良好的增长高质量、100%零售网租投资组合

3©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 投资亮点 有意义的估值上升，具有就地收益率和长期增长 增值资产回收推动了改进的投资组合指标 纯发挥，100%零售投资组合通过增值资产回收以有吸引力的价格增长，主要是非投资级资产，再投资专注于投资评级等级的租户。 通过低于重置成本投资来保护通胀 PINE的企业总价值(TEV)为每平方英尺154美元，允许股东将 低于重置成本的投资组合投资于植根于美国主要市场的更高增长的投资组合。 与专注于投资级的同行相比，PINE Group的显著折扣 PINE的交易价格显著折价， 这意味着估值大幅上升。 稳定且有吸引力的股息 PINE自2020年初以来季度股息增长了37.5%，现在 提供了其净租赁同行组中最高的股息收益率。 截至2023年2月7日，除非另有说明。 以百万美元为单位。 1.所有股息率、派息率和2023E FFO倍数均以2023年2月7日的收盘价为基础，使用Stifel Triple-Net REITs Comp Sheet 2/5/2023年报告中对同行净租赁公司的当前年化股息和2023E FFO估计。PINE每股2023E FFO反映了2月9日提供的指引的中点, 2023年。 2.基于ESRI的2022年平均家庭收入(5英里)和2021年总人口(5英里)数据。 支付率% 72% 5.4% FCPT O PINE ADC SRC NTST NNN EPRT 2023E FFO支付率股息收益率 18.3x 17.3x 17.2x 16.4x 14.6x 14.6x 13.4x 11.7x ADC FCPT O PINE ADC SRC NNN PINE SRC 18.3x 17.3x 17.2x 16.4x 14.6x 14.6x 13.4x 11.7x ADC FCPT O PINE ADC SRC NTO EPRT NNN PINE SRC Br}2023E FFO倍数 1企业总价值为每平方英尺154美元 $100，850总投资组合加权平均 5英里平均家庭收入2136,400总投资组合加权平均 5英里总人口2 11 PINE的前10名租户现在包括投资 评级行业领军企业，如：

4©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 增值资产回收 5.8%5.5%5.8%5.5%6.5%2020 Q3 2021 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022零售处置上限费率 截至2022年12月31日已售出的零售物业。 PINE表现出始终如一的能力，无论租户信贷质量如何，都能以有吸引力的估值出售零售物业。推动以投资级为主的租户的增值收购，其零售处置和零售收购上限利率之间的平均正利差超过120个基点

5©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 有机会以低于重置成本的价格进行投资 高质量投资组合的估值优势 Pine的总企业价值(TEV)为每平方英尺154美元，允许 股东以低于预计重置成本的价格投资于 植根于更高增长的投资组合，美国主要市场的可比租户与净租赁同行相比。 与更粘性的租户的安全边际更高 每平方英尺平均现金租金为10.92美元，考虑到建筑成本的通胀压力，PINE投资组合租户的入住率 显著低于市场上可以获得的成本，这表明租户将更有可能在到期时行使 续订选择权。 与Peer Group 类似的租户敞口和可比或更好的市场相比，估值有很大折扣，每平方英尺基础房地产估值比同行平均水平低48%。 通过资本循环实现价值 PINE提高了处置指引，以便以私人市场估值赚钱。在大多数情况下，其估值高于其当前隐含的公开市场估值。 1.价值基于每个同行净租赁公司的企业总价值来自Stifel Triple-Net REITs Comp Sheets 2/5/2023报告。 2.投资组合规模基于总平方英尺，并根据截至2023年2月8日通过每家公司网站发布的每家公司的可用信息。截至12月31日，PINE的投资组合信息为，2022. FCPT NNN EPRT O ADC NTST SRC PINE $0$100$200$300$400$500 0 50 100 150 200 250价值 每平方英尺1个投资组合规模(平方英尺)2个同行平均296美元

6©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 显著隐含估值上升 18.3x 17.3x 17.2x 16.4x 14.6x 14.6x 13.4x 11.7x ADC FCPT NTST O Eprt NNN PINE SRC 2023E FFO倍数 1 PINE的交易价格比以投资级别为导向的同行集团平均水平低4.2倍 意味着显著的估值上升 专注于投资级的同行平均17.6x 68%65%62%54%未披露 截至2023年2月7日未披露43%20% 除非另有说明，否则以百万美元计。 1.所有股息率、派息率和2023E FFO倍数均以2023年2月7日的收盘价为基础。使用Stifel Triple-Net REITs Comp Sheet 2/5/2023报告中对同行净租赁公司的当前年化股息和2023E每股FFO估计。2023E PINE每股FFO反映了2023年2月9日提供的指导中点。 2.基于ESRI的2022年平均家庭收入(5英里)和2021年总人口(5英里)数据。 移民 移民

7©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 相对超大的就地股息收益率 1.所有股息收益率和派息率均基于2023年2月7日的收盘价，使用Stifel Triple-Net REITs Comp Sheet 2/5/2023年报中对同行净租赁公司的当前年化股息和2023年E每股FFO估计。PINE每股2023E FFO 反映了2月9日提供的指引的中点，2023年。 81%72%72%71%68%68%PINE O PINE ADC SRC NTST NNN EPRT 2023E FFO派息率股息收益率 同行 平均 4.6% PINE的股息为保守的派息率和高度关注房地产基本面和长期稳定性的投资组合提供了强有力的支持。

8©2023阿尔卑斯山收入房地产信托公司|alpinereit.com 严谨的投资战略 强调有吸引力的供需市场动态 全国重点，重点放在具有吸引力的主要大都市统计地区 人口趋势、商业友好政策和强大的潜在供需基本面 房地产基本面和分析驱动承保 房地产承保利用消费者位置数据分析、竞争指数、市场租金基准和全面风险评估 行业领先的租户和表现良好的运营部门 专注于与在关键业务部门运营的租户保持一致，显示稳定且具有弹性的运营趋势和/或前瞻性的全渠道战略 通过长期关系进行相对资产价值投资 通过深度经纪、开发商和租户关系进行相对价值投资，以及管理层在高度分散的交易市场中识别高质量风险调整机会的能力

9©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 始终如一的投资执行 $47$75$99$117$139$220$275$377$442$486$523$564 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 IPO 2021 Q4 2019年上市以来的累积投资活动 PINE自2022年12月31日起的股息得到了保守的派息率和专注于房地产基本面和长期稳定性的投资组合的大力支持。 截至2022年12月31日。

10©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 截至2022年12月31日改善投资组合规模和多样性 1.信用评级或投资级(IG)评级的租户(评级为BBB-、BAA3或NAIC-2或更高)是具有标准普尔全球评级的租户或租户的母公司，穆迪投资者服务公司，惠誉评级或全美保险监理人协会。 2019年(首次公开募股) 净租赁物业数量20 48 113 148拥有物业组合的州数量12 18 32 34总投资组合平方英尺0.9M 1.6 M 3.3M 370万 年化基本租金(ABR)$13.3M$2110万$3690M$4040万 顶级租户占ABR的百分比21%富国银行(S&P：A+) 15%富国银行(S&P：A+) 8% 富国银行(S&P：A+) 11% 沃尔格林(S&P：bbb) 顶级行业占ABR 21% 金融服务 15% 一般商品 12% 家居用品 13% 体育用品 顶级行业占ABR 26% Florida 21% Florida 18% Texas 17% Texas的百分比来自信用评级租户的ABR%1 89%83%74%79%来自IG评级租户的ABR 1 36%46%45%54%来自写字楼物业的ABR 43%27%8%-% 2020 2021 2022

11©2023年阿尔卑斯山收入房地产信托公司|alpinereit.com 主要市场净租赁投资组合 ▪专注于主要市场的地理多样化投资组合，受益于 人口变化和诱人的供需动态 ▪57%的资产负债率来自人口超过100万的大都市统计地区1 ▪30%的资产负债率来自德克萨斯州、佛罗里达州、北卡罗来纳州、亚利桑那州 和佐治亚州休斯敦、德克萨斯州12% 费城、宾夕法尼亚州底特律、密歇根州5% 、佐治亚州罗切斯特纽约5% 达拉斯，德克萨斯州3% 坎顿，俄亥俄州3% 芝加哥，IL 2% 坦帕，FL 2% 纽约，NY 2% 洛根，WV 2% 塔尔萨，OK 2% 德卢斯，MN 2% Reno，NV 2% 巴尔的摩，MD 2% 代顿，OH 2% 波士顿，MA 2% 代表MSA人口超过100万； 粗体表示按州划分的前30个ULI市场年化基本租金的2% 5%-10% >10% 2%-5%

12©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 优秀的投资组合人口统计数据 休斯顿，德克萨斯州12% 费城，宾夕法尼亚州5% 底特律，密歇根州5% 亚特兰大，GA 5% 罗切斯特，纽约州5% 达拉斯，德克萨斯州3% 坎顿，俄亥俄州3% 芝加哥，IL 2% 坦帕，FL 2% 纽约，纽约州2% 洛根，WV 2% 塔尔萨，OK 2% 杜鲁斯，MN 2% 雷诺NV 2% 巴尔的摩，马里兰州2%代顿，俄亥俄州2%波士顿，马萨诸塞州2% 代表一个人口超过100万的MSA； Bold表示截至2022年12月31日排名前30的ULI市场2总投资组合加权平均5英里平均家庭收入100,850 3总投资组合加权平均5英里总人口136,400 3。 1.MSA或大都市统计区域是由社会和经济因素联系在一起的城市和周围社区的正式定义，由美国管理和预算办公室建立。为便于参考，▪的名称已缩写。 2.根据城市土地研究所和普华永道在《2023年房地产新兴趋势》出版物中的排名。 3.基于ESRI提供的2022年家庭平均收入(5英里)和2022年总人口(5英里)数据。投资组合中45%的MSA来自前10名MSA 1，其中60%以上来自休斯顿、费城、亚特兰大等需求旺盛的市场达拉斯和坦帕 排名前10的▪地产的加权平均5英里家庭收入为117,4003美元▪排名前10的MSA地产的加权平均总人口为194,350人3

13©2023年阿尔卑斯山收入财产信托基金，Inc.|alpinereit.com 优秀租户信用透明度 投资级 54% 未评级 21% 非投资级 体育用品13% 美元商店13% 药房12% 家居用品9% 家居装修8% 杂货店5% 消费电子产品5% 健康健身5% 娱乐4% 一般商品4% 其他22%{Br}100% ABR% 截至12月31日，2022年。1.信用评级或投资级(IG)评级的租户(评级为BBB-、Baa3或NAIC-2或更高)是具有标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会。 ▪79%的资产负债率来自信用评级为 的租户或租户的母公司1▪76%的资产来自 上市的租户或租户的母公司 ▪7%的资产来自PINE拥有土地的土地租赁资产，租户在 改善领域有重要投资

14©2023年阿尔卑斯收入财产信托基金，公司|alpinereit.com 强大稳定的顶级租户基础 信用评级1 bbb 11% bb7% bbb 7% bbb+6% bbb 5% bb 5% B-5% AA 5% N/A 4% B-4% 41% ABR% 其他 1% 5% 2% 3% 11% 7% 9% 8% 16% 38% Lease展期计划 截至12月31日剩余加权平均租赁期为7.6年的资产负债表的百分比 ，2022年。 1.信用评级或投资级租户(评级为BBB-、Baa3或NAIC-2或更高)是指具有标准普尔全球评级、穆迪投资者服务、惠誉评级或全国保险专员协会(NAIC)信用评级的租户或租户的母公司。

15©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 优质顶级租户基础 披露了投资级租户租金的%1，2 68%65%62%54%未披露评级 IG 20% ，除非另有说明。 1.信用评级或投资级(IG)租户(评级为BBB-、BA3或NAIC-2或更高)是指具有标准普尔全球评级、穆迪投资者服务公司、惠誉评级或全美保险专员协会。 2.根据截至2023年2月8日通过每家公司网站发布的信息，排名前十的租户和与投资级租户相关的租金百分比。 未披露43%

16©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 股息持续增长 股息充足 ▪目前2023年股息中点1意味着股息支付率为每股72%的2022E FFO ▪自上市以来增加了7次股息，最近两年增加了5次 ▪自2020年初以来季度现金股息增加了37.5%年化每股现金股息 截至2023年2月7日的年化每股现金股息收益率为5.4% 除非另有说明。 1.2022E PINE每股FFO是指导的中点，提供于2023年2月9日。 $0.060$0.200$0.200$0.200$0.220$0.240$0.250$0.255$0.270$0.270$0.270$0.275$0.275 Q4 2019Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q4 2022 IPO 2019年第四季度每股股息支付 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2022 Q4 2022 IPO 2019年第四季度每股股息支付 2020

17©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 研究报道 独立分析师对贝尔德·韦斯·格拉迪的评级接近一致买入或表现优于21.00美元B莱利·克雷格·库切拉购买$21.00莱利·克雷格·库切拉购买$21.00 Mike戈尔曼购买$23.00煤商巴里·牛津购买$20.00 EF赫顿·高拉夫·梅塔购买$22.00琼斯·罗布·史蒂文森购买$20.00琼斯·杰森·斯图尔特购买$22.00雷蒙德·詹姆斯·西蒙·J·米利根$21.00斯蒂菲尔·西蒙·西蒙·雅马克买入$21.00托拉斯·豪持有$19.00/平均90%$21.00机构分析师评级覆盖目标价

18©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 财务实力 PINE已证明可以获得资本，专注于保持合理的杠杆，并已完全固定其具有吸引力的债务成本。 股票市场资本1美元3.23亿美元 未偿净债务1，2美元2.39亿美元 企业总价值(TEV)1美元5.62亿美元 资本充足的资产负债表 今日形式1 43%今日形式1 6.6x Q4 2022 47%Q4 2022 7.1x Q4 2021 50%Q4 2021 8.1x 无短期资本市场风险敞口 有效杠杆配置文件 $49$100$100 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030循环信贷工具无担保定期贷款 错开的债务到期表 净债务与TEV3净债务之比EBITDA4未偿还债务 1 5▪Pine在2026年5月之前没有债务到期日▪没有当前的浮动利率敞口 ▪通过现金超过2亿美元的潜在流动性，截至2022年12月31日的受限现金 和未提取的循环信贷安排承诺 除非另有说明。 以百万美元为单位。 1.截至2023年2月7日，未偿净债务是公司的未偿债务减去公司的现金、现金等价物和限制性现金。 3.净债务与TEV(企业总价值)之比是公司的未偿债务，减去公司的现金、现金等价物和限制性现金。按公司企业价值的百分比计算。 4.有关净收益与非GAAP财务指标的讨论和对账，请参阅本演示文稿末尾的“非GAAP财务信息”部分和表格。 5.反映了公司2.5亿美元优先无担保循环信贷安排下的4,880万美元未偿还款项；该公司的优先无担保循环信贷安排将于2027年1月到期，并包括一年延期选择权, 在满足某些 条件的情况下，反映的到期日假设公司行使一年延期选择权。

19©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 2023年收购范围1亿-1.5亿美元 处置2,500万-5,000万美元 稀释后每股FFO$1.5-1.55每股稀释后收益$1.52-1.57加权平均稀释后未偿还股份1,600万-1,640万 2023年低点 2023年高点 公司2023年展望和指引假设经济活动稳定或改善，与我们的每个租户相关的强劲的潜在业务趋势和其他重要假设。 2023年公司在2023年2月9日提交的2022年第四季度和全年经营业绩新闻稿中提供了2023年指导。

20©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 2022年12月31日的亮点 。 以百万美元为单位，除每股数据外。 1.请参阅本演示文稿末尾的“非公认会计准则财务信息”部分和表格，以讨论和对非公认会计准则财务指标进行调整。 2022年每股FFO$1.73FFO每股同比增长9%2022年每股AFFO$1.77AFFO每股同比增长11% 当前每股年化股息$1.100 2022年每股股息$1.090 2022年同比增长7% 2021年每股股息$1.015具有吸引力的每股收益增长一致的每股股息增长 扩展投资平台增值资产回收 收购 成交量现金上限利率 2022美元187 7.1% 2021美元260 6.8% 2020$117 6.9% 处置 成交量现金上限利率 2022美元155 6.5% 2021美元28 7.2% 2020美元5 5.8%

21©2023年阿尔卑斯收入财产信托公司|alpinereit.com 公司责任 阿尔卑斯收入财产信托公司通过其外部管理人，致力于可持续发展、强有力的公司治理、 和有意义的企业社会责任计划。 致力于 致力于维护环境意识的文化，使用 环境友好和可再生产品，促进可持续经营实践 承租人结盟 与具有环保意识的承租人结盟，这些承租人在企业文化和商业实践中具有强大的可持续性计划和 倡议 社会责任 环境责任公司治理 ▪董事会独立主席和6名董事中的5名董事 ▪年度所有董事选举 ▪董事年度董事会评估 所有董事的▪股权要求 ▪禁止对冲和质押阿尔卑斯山收入 房地产信托股票 ▪批准关联方交易的稳健政策和程序 ▪选择退出业务合并和控制股份 马里兰州一般公司法中的收购法规 ▪所有团队成员遵守全面的商业行为和道德政策守则 包容和支持性的公司文化 致力于包容和支持性的办公环境，充满不同的背景和观点 ，致力于经济、心理和身体健康 著名的社区外展 众多多样的社区外展计划，支持社区内的环境、艺术、公民和社会组织

22©2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 截至2023年2月9日，外部管理调整 。 调整所有权 首席技术官目前拥有PINE约14%的权益，有意义地将其利益与PINE股东结盟 独立董事会拥有自己的独立董事会，并从26人的CTO团队中实现了显著的规模经济，而没有相应的G&A费用 外部增长的影子管道 PINE由于其对所有CTO单租户净租赁资产销售的优先购买权，在CTO投资组合中有一个潜在的影子管道 Horizon上的内部化 未来当公司接近或超过临界质量时，PINE的管理将内部化 合作机会 }▪审查首席技术官通过正常的单一租户收购努力和关系在市场上看不到的交易机会 利益和外部管理的一致性 显著的管理协议条款 Pine五年初始条款，之后有一年的延期选择权 ▪季度管理费为0.375%，按股权计算，扣除股票回购和发行成本后 ▪可终止，支付3倍于之前24个月平均管理费的一次性费用 阿尔卑斯收入财产信托由首席技术官Realty Growth(纽约证券交易所股票代码：CTO)根据一项协议由首席技术官进行外部管理，该协议与首席技术官在PINE的所有权相结合，提供规模经济、显著的股东结盟和灵活/可折叠的结构。

23©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 董事会 我们的董事会拥有观点和经验的良好组合，并保持相关政策，以确保 股东结盟、风险管理、公司监督和最高道德标准。 董事会主席、独立董事 现任RMC Living首席执行官。前Waypoint房地产投资公司首席运营官、土地和开发公司首席财务官兼总裁，霍华德·休斯公司(纽约证券交易所代码：STAR)首席财务官，霍华德·休斯公司首席财务官，北极星金融公司首席财务官 董事会主席兼审计委员会主席。 瑞秋·埃利亚斯·韦恩，时代独立董事 现任创始人兼首席执行官。前桑布勒公司开发 高管，安永房地产咨询业务高级助理 审计委员会和薪酬委员会成员。 独立董事 现任创始人总裁，Triate Capital，LLC首席运营官。Ormer联席总裁和ORIX Capital Markets，LLC首席执行官。前孤星基金创始合伙人。薪酬委员会主席和治理委员会成员。 约翰·P·奥尔布赖特 总裁和首席执行官 现任阿尔卑斯收入财产信托公司(纽约证券交易所代码：PINE)和房地产增长公司(纽约证券交易所代码：CTO)首席执行官总裁。前Archon Capital联席主管兼管理董事 , 高盛公司；摩根士丹利担任招商银行投资管理 高管；新月地产(纽约证券交易所代码：CEI)管理董事。 小马克·O·德克尔 独立董事 现任Centerspace(纽约证券交易所代码：CSR)首席执行官兼首席信息官。前投资者房地产信托公司总裁和首席信息官，前董事管理公司和蒙特利尔银行资本市场美国房地产投资和企业银行业务集团负责人。 审计和治理委员会成员。 独立董事 现任总裁。前董事和佛罗里达管理经纪人仲量联行(纽约证券交易所代码：JLL)，现任大奥兰多机场管理局董事会主席。治理委员会主席和薪酬委员会成员

24©2023阿尔卑斯山收入财产信托基金，Inc.|alpinereit.com 主要收益 相对于Peer Group的大幅折扣 有意义的上行机会，因为PINE的2023E FFO倍数是净租赁同行中最低的之一。 稳定且不断增长的股息 自2020年初以来，PINE的季度股息增长了37.5%，目前非常高效的2023E FFO1隐含支付率约为72%。 小资产基础是一个超大增长的机会 小资产分母意味着管理层可以推动相对于净租赁同行的超大增长。 有纪律的投资策略 以房地产和信贷为重点的承销，瞄准表现出强烈人口统计趋势的投资，出租给高质量、行业领先的租户。 高质量、透明和不断增长的投资组合 100%零售投资组合植根于上市/信用评级的租户和更大的市场，这意味着有一个高质量、稳定的资产基础和 机会来增加一系列新的租户、市场和行业。 具有充足流动性和短期债务到期日的财务稳定 资产负债表提供了财务稳定性和灵活性。 由CTO Realty Growth(纽约证券交易所代码：CTO)外部管理的联合赞助和管理 ，拥有PINE 14%股份的上市REIT，并致力于在达到临界质量后将 管理层内部化。 截至2023年2月9日，除非另有说明。 根据2022年10月20日的规定，PINE每股2022E FFO是指引的中点。

25©2023阿尔卑斯山收入财产信托公司|alpinereit.com 免责声明 本演示文稿可能包含“前瞻性陈述”。前瞻性表述包括可以通过“可能”、“将会”、“可能”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“相信”、“估计”、“预期”、“继续”、“项目”以及对未来时期的类似提及，或通过包含预测或预测来识别的表述。前瞻性陈述基于公司目前对资本市场状况、公司业务、经济和其他未来状况的预期和假设。由于前瞻性陈述与未来有关，从本质上讲，它们会受到固有的不确定性、风险和难以预测的情况变化的影响。因此，公司的实际结果可能与前瞻性陈述中预期的大不相同。可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果大不相同的重要因素包括：一般商业和经济状况、信贷市场和更广泛的金融市场的持续波动和不确定性、房地产业务固有的风险，包括租户违约、与环境问题有关的潜在责任、房地产投资的流动性不足和自然灾害的潜在损害、新冠肺炎疫情及其变种对公司业务和租户业务的影响，以及对美国经济和市场状况的总体影响。影响公司业务或租户业务而非公司或租户所能控制的其他因素, 以及公司在截至2022年12月31日的年度Form 10-K年度报告中的“风险因素”项下列出的因素，以及公司在提交给美国证券交易委员会的文件中不时讨论的其他风险和不确定性。本演示文稿中所作的任何前瞻性陈述仅说明其发表之日。本公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展或其他原因。 本演示文稿中的引用： 1.除非另有说明，所有信息均截至2022年12月31日。 2.年化直线基本租金(“ABR”或“Rent”)和基于ABR的统计数据是根据截至12月31日的当前投资组合计算的。2022年。 3.股息由董事会设定，并按季度宣布，无法保证未来派息的可能性或金额。 4.信用评级或投资级租户(评级为BBB-、Baa3或NAIC-2或更高的租户)是具有标准普尔全球评级的租户或租户的母公司，穆迪投资者服务公司，惠誉评级或全国保险监理员协会(NAIC)。 5.合同基本租金(“CBR”)代表在所引用的时间根据租赁协议条款欠公司的金额。

26阿尔卑斯2023年阿尔卑斯山收入财产信托公司|©ereit.com 非公认会计原则财务信息 我们报告的结果是根据美国公认会计原则(“公认会计原则”)列报的。我们还披露了 运营资金(“FFO”)、运营调整资金(“AFFO”)和预计利息、税项、折旧及摊销前收益(“预计EBITDA”)，所有这些都是非GAAP财务指标。我们相信这些非GAAP财务指标对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者广泛接受的行业指标，用于比较REITs的经营业绩。 FFO、AFFO和备考EBITDA不代表经营活动产生的现金，不一定表明可用于资助现金需求的现金；因此，它们不应被视为我们现金流量表上报告的作为流动性衡量指标的净收入或运营现金流的替代指标，而应被视为GAAP财务衡量标准的补充，而不是替代。 我们根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)理事会采用的定义计算FFO。NAREIT 将FFO定义为经调整的GAAP净收益或亏损，不包括非常项目(由GAAP定义)、可折旧房地产资产销售的净收益或亏损、与房地产资产折旧和摊销相关的减值减值，包括未合并子公司按比例进行的此类调整 。为了得出AFFO，我们修改了NAREIT对FFO的计算，以包括与非现金收入和支出相关的GAAP净收入的其他调整，如债务清偿损失 , 摊销高于和低于市值的租赁相关无形资产、直线租金收入、递延融资成本的摊销、非现金薪酬和其他非现金收入或支出。此类项目可能会导致净收入的短期波动，但不会对经营现金流或长期经营业绩产生影响。在我们制定公司目标时，我们将AFFO用作衡量我们业绩的指标之一。 为得出预计EBITDA，GAAP净收入或亏损进行了调整，以不包括非常项目(根据GAAP的定义)、可折旧房地产资产的销售净收益或亏损、与房地产折旧资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销，包括此类未合并子公司的按比例调整、非现金收入和费用，如直线租金收入、递延融资成本的摊销、债务清偿损失，与租赁相关的高于和低于市场的无形资产、非现金补偿和其他非现金收入或支出。现金利息支出也被排除在预计EBITDA之外，GAAP净收入或亏损根据收购、处置和其他类似活动的年化影响进行调整。 管理层、投资者和分析师使用FFO，主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益或亏损对销售的影响，这是基于历史成本，并隐含地假设房地产的价值随着时间的推移按可预测的方式减少。, 而不是根据现有的市场状况进行波动。我们认为，AFFO是供投资者考虑的另一项有用的补充措施 ，因为它将帮助他们更好地评估我们的经营业绩，而不会受到其他非现金收入或支出造成的扭曲。我们 还认为，预计EBITDA是供投资者考虑的另一项有用的补充措施，因为它允许更好地评估我们的经营业绩 ，而不会因其他非现金收入、支出或公司资本结构对我们经营业绩的某些影响而造成扭曲。FFO、AFFO和Pro Forma EBITDA可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相比较。

27©2023年阿尔卑斯收入财产信托公司|alpinereit.com 经营报表 阿尔卑斯收入财产信托公司 合并经营报表 (千元，不包括股票、每股和股息数据) (未经审计) 截至以下年度的三个月：2022年12月31日2022年12月31日2022年12月31日2021年收入： 租赁收入$11,595$9,470$45,203$30,128总收入11,595 9,470 45,203 30,128运营支出： 房地产支出1,242 1,284 5,435 3,673一般和管理支出1,414 1,340 5,784 5,027折旧和摊销6,332 5,025 23,564 15,939总运营支出8,988 7,649 34,783 24,639资产处置收益6,553 9,131 33,801,675清偿债务亏损(1,243)-(727)- 运营净收入8,717 10,952 3,494 1,403,539 3,702净收益8,988 7,649 34,783 11,462：可归因于非控制利息的净收入(6,663)(1,247)-(727)- 运营净收入8,717 10,952 3,494,962,403,539,770 2(4,235)(1,498) 阿尔卑斯收入财产信托基金的净收入，$4,862$8,302$29,720$9,964每股普通股数据：基本净收益 基本$0.39$0.73$2.48$1.02摊薄$0.34$0.64$2.17$0.89加权平均普通股数量： 基本12,500,785 11,347,778 11,976,001 9,781,066摊薄1 14,204,279 13,051,272 13,679,495 11,246,227股基础运营单位的加权平均影响，包括(I)1,223,854股基础运营单位对CTO房地产增长的加权平均影响股份有限公司及(Ii)479,640股相关股份单位发行予无关第三方。

28阿尔卑斯山收入财产信托公司|©2023非公认会计准则财务计量对账 截至2022年12月31日的三个月 2021年12月31日2022年12月31日2021年净收益$5,525$9,549$33,955$11,462折旧和摊销6,332 5,025 23,564 15,939资产处置收益(6,553)(9,131)(33,801)(9,675) 运营资金$5,304$5,443$23,718$17,726调整： 债务清偿亏损443-727- 无形资产和负债摊销租赁收入(80)(89)(328)(257) 直线租金调整(198)(214)(935) 新冠肺炎租金偿还，净-22 45 430非现金薪酬74 78 310 309摊销递延融资成本至利息支出192 126 599 362其他非现金(收入)支出28(1)100(18) 经常性资本支出--(41) 运营调整后资金$5,763$5,365$24,236$17,904稀释后每股FFO$0.37$0.42$1.73$1.58稀释后每股AFFO$0.41$0.41$1.77$1.59阿尔卑斯收入财产信托公司，Inc. 非GAAP财务指标 运营资金和运营调整资金 (未经审计) (千，每股数据除外)

29 © 2023 Alpine Income Property Trust, Inc. | alpinereit.com Net Debt-to-EBITDA Pro Forma Reconciliation Alpine Income Property Trust, Inc. Non-GAAP Financial Measures Reconciliation of Net Debt to Pro Forma EBITDA (Unaudited) (In thousands) Three Months Ended December 31, 2022 Net Income $ 5,525 Adjustments: Depreciation and Amortization 6,332 Gain on Disposition of Assets (6,553) Loss on Extinguishment of Debt 443 Straight-Line Rent Adjustment (198) Non-Cash Compensation 74 Amortization of Deferred Financing Costs to Interest Expense 192 Amortization of Intangible Assets and Liabilities to Lease Income (80) Other Non-Cash Expense 28 Interest Expense, net of Deferred Financing Costs Amortization 2,999 EBITDA $ 8,762 Annualized EBITDA $ 35,048 Pro Forma Annualized Impact of Current Quarter Acquisitions and Dispositions, Net1 1,133 Pro Forma EBITDA $ 36,181 Total Long-Term Debt 267,116 Financing Costs, Net of Accumulated Amortization 1,518 Cash and Cash Equivalents (9,018) Restricted Cash (4,026) Net Debt $ 255,590 Net Debt to Pro Forma EBITDA 7.1x 1. Reflects the pro forma annualized impact on Annualized EBITDA of the Company’s acquisition and disposition activities during the three months ended December 31, 2022.

Investor Inquiries: Matthew M. Partridge, Chief Financial Officer, (407) 904-3324, mpartridge@alpinereit.com