Two Harbors Investment Corp.公布2022年第四季度财务业绩

抵押贷款利差收紧推动账面价值上升

纽约，2023年2月8日-机构+MSR抵押房地产投资信托基金(REIT)Two Harbors Investment Corp.(NYSE：Two)今天公布了截至2022年12月31日的季度财务业绩。

季度摘要(一)

·公布的每股普通股账面价值为17.72美元，并宣布第四季度普通股股息为每股0.60美元，按账面价值计算的季度经济回报率为11.6%。

·产生1.602亿美元的综合收入，或每股加权平均基本普通股1.85美元。

·公布的可供分配收益(EAD)为2220万美元，或每股加权平均基本普通股0.26美元。

·产生的收入不包括市场驱动的价值变化，即每股加权平均基本普通股0.73美元。(4)

·于2022年11月1日实施了之前宣布的普通股流通股四取一的反向股票拆分。

·回购了2957,950股优先股，为每股普通股的账面价值贡献了约0.26美元。

年度总结

·宣布每股普通股2.64美元的股息。

·2022年的总经济回报率为13.3%。(2)

·宣布Two Harbors的全资子公司Matrix Financial Services Corporation同意收购RoundPoint Mortgage Servicing Corporation的所有股权，该公司预计将于2023年第三季度完成交易。

发布季度末更新

·截至2023年1月31日，估计账面价值增长了4%。

·通过承销发行1000万股普通股，净收益约为1.756亿美元。

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(1)2022年11月1日，公司完成了此前宣布的普通股流通股四取一反向股票拆分。根据公认会计原则，本文提出的所有普通股和每股普通股金额已在追溯基础上进行调整，以反映反向股票拆分。

(2)账面经济收益是指普通股在一定期间开始至结束时的账面价值增加(减少)，加上当期宣布的股息，除以截至当期初的账面价值。

(3)可供分配的收益是非公认会计准则的衡量标准。关于可供分配的收益的定义以及GAAP与非GAAP财务信息的对账，请参阅第11页。

(4)不计入市场驱动价值变动的收入为非公认会计准则计量。关于不包括市场驱动价值变化的收入的定义以及公认会计原则与非公认会计原则财务信息的对账，请参阅第12页。

(5)包括428,549股A系列、786,846股B系列和1,742,555股C系列优先股。

Two Harbors的总裁兼首席执行官比尔·格林伯格表示：“尽管第四季度利差波动较大，但我们的投资组合产生了正的账面价值回报，我们的投资组合受益于持有低票面利率的MSR和高票面利率的RMBS。”在所有资产类型中，过去的一年是几十年来最具挑战性的投资环境之一。然而，它提供了一个展示两港模式价值的机会：机构RMBS与MSR相结合，以及积极的投资组合管理，可以抑制波动性。我们继续对2023年的前瞻性回报潜力持非常建设性的态度。

Two Harbors的首席投资官尼克·莱蒂卡表示：“第四季度，通胀有所缓和，利率预期趋于平稳，但波动性仍然居高不下。”“我们允许杠杆率上升，并在11月份从收紧利差中获得了积极的表现，然后在12月份再次降低了杠杆率。我们刻意和积极地管理我们的投资组合，以获得更多高票面利率的抵押贷款敞口，这有利于账面价值。我们预计，波动性将在2023年缓和，这可能导致利差收紧，并对抵押贷款证券来说是一个积极的顺风。

经营业绩

下表汇总了该公司2022年第四季度和第三季度的GAAP和非GAAP收益衡量标准和关键指标：

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(1)可供分配的收益，或EAD，是一种非GAAP衡量标准。关于可供分配的收益的定义以及GAAP与非GAAP财务信息的对账，请参阅第11页。

(2)不包括市场驱动价值变化的收入是2022年第四季度引入的非公认会计准则衡量标准。关于不包括市场驱动价值变化的收入的定义以及公认会计原则与非公认会计原则财务信息的对账，请参阅第12页。

(3)股息率的计算方法是将在特定期间宣布的股息按年率计算，除以该期间结束时的收盘价。

(四)账面经济收益是指每股普通股从期初到期末账面价值的增加(减少)，加上当期宣布的股息，除以当期初的账面价值。

(5)不包括2022年第四季度170万美元和2022年第三季度240万美元的非现金股权薪酬支出，以及2022年第四季度1080万美元和2022年第三季度500万美元的非经常性支出。

投资组合摘要

截至2022年12月31日，该公司的投资组合包括108亿美元的机构住宅抵押贷款支持证券(RMBS)、机构衍生品和MSR及其相关的名义债务对冲。此外，该公司持有39亿美元债券等值净多头待公布证券(TBA)。

下表汇总了该公司截至2022年12月31日和2022年9月30日的投资组合：

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(1)其他机构包括混合武器和按公认会计原则分类为“机构衍生品”的仅有逆利的机构证券。

(2)基于分服务商报告的滞后一个月的MSR相关贷款，并根据当月购买量进行调整。

(3)代表TBA头寸的债券等值。债券等值的定义是名义金额乘以市场价格。按照公认会计原则作为衍生工具入账。

(4)平均投资组合收益率包括机构RMBS和非机构证券的利息收入、MSR服务收入、扣除估计摊销和服务费用后的净额，以及TBA美元TBA滚动收入的隐含资产收益率部分。MSR估计摊销指的是MSR的公允价值变动部分，主要归因于实现投资组合的预期现金流量(径流)，由于公司决定按公允价值对MSR进行会计处理，这被视为非GAAP衡量标准。TBA美元滚动收入是非GAAP经济上的等价物，相当于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS。

(5)平均融资成本包括回购协议下借款的利息支出和递延债务发行成本摊销(不包括由美国国债担保的债务)、循环信贷安排、应付定期票据和可转换优先票据、利息价差收入/支出和签订利率互换协议时支付或收到的预付款摊销、美国国债期货收入，以及TBA美元滚动收入的隐含融资收益/成本部分。TBA美元滚动收入是非GAAP经济上的等价物，相当于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS。美国国债期货收入在经济上相当于使用短期回购协议持有和融资相关的最低交割成本的美国国债或债券。

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(1)加权平均成本基准只包括RMBS本金及利息证券。用于加权的平均购买价格使用账面价值。

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注：该公司不直接为抵押贷款提供服务，而是与获得适当许可的分服务机构签订合同，以该分服务机构的名义处理公司MSR基础贷款的几乎所有服务职能。

(1)指标不包括该公司为其指定服务管理人的证券化信托中的住宅按揭贷款。投资组合指标，而不是UPB，代表由UPB加权的平均。

(2)FICO代表借款人被抵押贷款行业接受的信用评分。

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(1)按照公认会计原则作为衍生工具入账。

融资摘要

下表汇总了该公司截至2022年12月31日和2022年9月30日的融资指标和未偿还回购协议、循环信贷安排、定期票据和可转换优先票据：

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(1)根据逆回购协议实际借入的美国国债。

(2)不包括以美国公债为抵押的回购协议。

(3)无担保可转换优先票据。

(4)定义为为RMBS、MSR和机构衍生品提供资金的借款总额，除以总股本。

(5)定义为为RMBS、MSR和机构衍生品提供资金的借款总额，加上按TBA净成本计算的隐含债务和未结算RMBS的应付(应收)净额，除以总股本。自2022年12月31日起，未结算RMBS的应付(应收)净额现已计入经济债转股计算。上期指标已更新，以符合本期方法。

(6)包括债务发行成本的摊销。

(7)为纾缓与公司未偿还借款有关的利率风险而持有的利率掉期融资成本，包括订立利率掉期协议时支付或收到的利息息差收入/开支及预付款摊销，并以平均借款余额作为分母计算。

(8)为减轻与公司未偿还借款相关的利率风险而持有的美国国债期货的融资成本是以平均借款余额作为分母来计算的。美国国债期货收入在经济上相当于使用短期回购协议持有和融资相关的最低交割成本的美国国债或债券。

(9)以TBA的平均成本为分母，计算TBA的美元滚动收入的隐含融资收益/成本。TBA美元滚动收入是非GAAP经济上的等价物，相当于使用短期回购协议持有和融资机构RMBS。TBA根据公认会计原则作为衍生工具入账。

电话会议

Two Harbors Investment Corp.将于2023年2月9日上午9点主持电话会议。ET讨论2022年第四季度财务业绩和相关信息。电话会议将进行网络直播，并可在该公司网站的投资者部分收看，网址为www.twoharborsinvestment.com/Investors。要参加电话会议，请在上述开始时间前大约10分钟拨打免费电话(877)502-7185。对于那些不能出席的人，从中午12点开始提供电话回放。美国东部时间2023年2月9日至下午12：00美国东部时间2023年2月23日。可以通过拨打会议代码13734900收听回放。电话会议还将在该公司网站的新闻和事件部分进行存档。

两港投资公司

两港投资公司是马里兰州的一家房地产投资信托公司，投资于住宅抵押贷款支持证券、抵押贷款服务权和其他金融资产。Two Harbors公司总部设在明尼苏达州圣路易斯公园。

前瞻性陈述

本报告包括1995年美国私人证券诉讼改革法中安全港条款所指的“前瞻性陈述”。实际结果可能与预期、估计和预测不同，因此读者不应依赖这些前瞻性陈述作为对未来事件的预测。诸如“预期”、“目标”、“假设”、“估计”、“项目”、“预算”、“预测”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能”、“应该”、“相信”、“预测”、“潜在”、“继续”等词语以及类似的表述都旨在识别此类前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及重大风险和不确定因素，可能导致实际结果与预期结果大不相同，其中包括我们在截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中描述的风险和不确定性，以及在“风险因素”标题下的任何后续10-Q表格季度报告中描述的那些风险和不确定性。可能导致实际结果不同的因素包括，但不限于：信贷市场状况和总体经济状况；我们资产的利率和市值的变化；目标资产相关抵押贷款提前还款额的变化；目标资产相关抵押贷款的违约率或收回减少的比率；房价下跌；我们建立, 针对我们投资组合中的风险调整和保持适当的对冲；我们目标资产的可用性和成本；融资的可用性和成本；我们行业内竞争格局的变化；我们有效执行和实现我们已经进行或未来可能追求的战略交易和计划的能力；我们确认即将收购RoundPoint Mortgage Servicing Corporation的好处的能力；我们终止与PRCM Advisers LLC的管理协议的决定以及与此终止相关的持续诉讼；我们管理与业务相关的各种运营风险和成本的能力；我们的通信和信息技术系统的中断或损害；我们收购MSR并成功运营我们的卖方-服务商子公司并监督我们的次级服务商的能力；第三方服务或止赎实践中的任何缺陷以及止赎过程中相关延迟的影响；我们面临的法律和监管索赔；影响我们业务的立法和监管行动；新的或修改的政府抵押贷款再融资或本金削减计划的影响；我们保持REIT资格的能力；以及由于我们的REIT地位和我们根据1940年《投资公司法》的豁免地位而对我们的业务施加的限制。

告诫读者不要过度依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅反映所作日期的情况。Two Harbors不承担或承担任何义务公开发布对任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映其预期的任何变化或任何此类陈述所基于的事件、条件或情况的任何变化。有关这些和其他风险因素的更多信息包含在两个港口公司最近提交给证券交易委员会(美国证券交易委员会)的文件中。所有随后关于两个海港或属于两个海港或代表两个海港行事的任何人的事项的书面和口头前瞻性陈述都明确地受到上述警告性陈述的限制。

非公认会计准则财务指标

除了披露根据美国公认会计原则(GAAP)计算的财务结果外，本新闻稿和随附的投资者介绍还提出了非GAAP财务指标，如不包括市场驱动的价值变化的收入、可供分配的收益和相关的每股基本普通股衡量标准。该公司提出的非GAAP财务指标提供了补充信息，以帮助投资者分析公司的经营结果，并有助于与行业同行进行比较。然而，由于这些计量不是按照公认会计原则计算的，它们不应被视为取代或优于按照公认会计原则计算的财务计量。应仔细评估公司的GAAP财务结果以及这些结果的对账结果。请参阅本新闻稿第11页和第12页上的GAAP到非GAAP对帐表。

附加信息

两港投资公司的股东或其他感兴趣的人可以在www.twoharborsinvestment.com或美国证券交易委员会的网站www.sec.gov上找到有关该公司的更多信息，或通过以下方式查询：Two Harbors Investment Corp.，收信人：投资者关系部，Utica Avenue South 1601，Suite900，St.Louis Park，MN，55416，电话：(612)453-4100。

联系方式

两港投资公司投资者关系部主管玛格丽特·卡尔电话：(612)-453-4080

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(1)MSR摊销是指MSR的公允价值变动部分，主要归因于实现投资组合的预期现金流量(径流)，由于公司决定按公允价值对MSR进行会计处理，这被视为非公认会计准则衡量标准。

(2)TBA美元滚动收入在经济上相当于使用短期回购协议持有和融资代理RMBS。

(3)美国国债期货收入在经济上相当于使用短期回购协议持有和融资相关的最便宜的美国国债或债券。

(4)EAD是一种非GAAP衡量标准，我们将其定义为普通股股东的综合收益(亏损)，不包括总投资组合的已实现和未实现的收益和损失、优先股回购的收益和损失、信贷损失准备金(冲销)、MSR的陈述和担保义务准备金支出、与受限普通股相关的非现金补偿支出和其他非经常性支出。根据定义，EAD包括净利息收入、衍生工具利息的应计和结算、TBA的美元滚动收入、美国国债期货收入、服务收入、扣除MSR的估计摊销净额和与现金相关的经常性运营费用。EAD提供补充信息，以帮助投资者分析公司的经营结果，并有助于与行业同行进行比较。EAD是我们董事会考虑用来确定我们普通股上宣布的股息金额的几个指标之一，不应被视为我们应纳税所得额的指示或我们可能宣布的股息金额的代理。

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(1)RMBS市场驱动的价值变动是指RMBS的利息收入、已实现和未实现损益减去RMBS现金流变现(包括实际预付款、RMBS应计利息变化和价格变化)的总和。价格变动是在假设利差、利率和波动性计入前一天截至公允价值的因素不变的基础上每天衡量的。RMBS包括按公认会计原则作为衍生工具入账的逆息机构RMBS。RMBS市场驱动的价值变化是指RMBS的利息收入、已实现和未实现损益的总和，减去RMBS现金流变现(包括实际预付款、RMBS应计利息变化和价格变化)的总和。价格变动是在假设利差、利率和波动性计入前一天截至公允价值的因素不变的基础上每天衡量的。RMBS包括只计息的机构RMBS，根据公认会计原则作为衍生工具入账。

(2)MSR市场驱动价值变动是指MSR的维修收入、维修费用、已实现和未实现损益的总和，减去包括实际预付款、维修收入和维修费用以及价格变化在内的MSR现金流实现的总和。价格变动是在假设利差、利率和波动性计入前一天截至公允价值的因素不变的基础上每天衡量的。

(3)TBA美元滚动收入在经济上相当于使用短期回购协议持有和融资代理RMBS。

(4)期货收益在经济上相当于使用短期回购协议持有和融资相关的最低交割成本票据或债券。

(5)不包括市场驱动价值变化的收入是一种非公认会计原则计量，定义为普通股股东应占的综合收入，不包括总投资组合的市场驱动价值变化、与市场驱动价值变化相关的所得税拨备、非经常性运营费用以及优先股回购和报废的收益。按照定义，不包括市场驱动价值变化的收入包括组合现金流的实现，其中包括实际预付款、组合应计利息、服务收入和服务费用的变化以及价格变化。价格变动是在假设利差、利率和波动性计入前一天截至公允价值的因素不变的基础上每天衡量的。这适用于RMBS、MSR和衍生品(如适用)，并扣除所有经常性运营费用和与不包括市场驱动的价值变化的收入相关的所得税拨备。不包括市场驱动的价值变化的收入提供补充信息，以帮助投资者分析公司的运营结果，并有助于与行业同行进行比较。不包括市场驱动价值变化的收入是公司董事会考虑确定公司普通股上宣布的股息金额的几项措施之一，不应被视为应纳税收入的指示或公司可能宣布的股息金额的代理。